2010 - Masterplan herstructurering De Beitel, Heerlen

Herstructureringsplan Bedrijventerrein De Beitel Masterplan

Parkstad Limburg Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. 9V7062.A0

A COMPANY OF

Documenttitel Herstructureringsplan Bedrijventerrein De Beitel

Masterplan Verkorte documenttitel Herstructurering De Beitel

Status Eindrapport Datum 4 juni 2010

Projectnaam Herstructureringsplan De Beitel & Baaks-Soureth Heerlen

Projectnummer 9V7062.A0 Opdrachtgever Parkstad Limburg

Referentie 9V7062.A0/R002/903090/Nijm

Barbarossastraat 35

Postbus 151

6500 AD Nijmegen

+31 (0)24 328 42 84 Telefoon

[email protected] E-mail

www.royalhaskoning.com Internet

Arnhem 09122561 KvK

HASKONING NEDERLAND B.V.

RUIMTELIJKE ONTWIKKELING

Auteur(s) P.J. (Pepijn) Bos MSc, Ir. A.J. (Daan) van den Berg

Collegiale toets Ir. Drs. B.A.H.V. (Bart) Brorens

Datum/paraaf …………………. ………………….

Vrijgegeven door Ir. M.C.J. (Mariska) Ruiter

Datum/paraaf …………………. ………………….

Herstructurering De Beitel 9V7062.A0/R002/903090/Nijm Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.

INHOUDSOPGAVE

1 INLEIDING 1 1.1 Aanleiding 1 1.2 Doelstelling en onderzoeksvragen 1 1.3 Plan van aanpak en rapportage 3 1.4 Het plangebied 4

2 MARKTMOGELIJKHEDEN 7 2.1 Regio Parkstad 7 2.2 De Beitel 8 2.3 Conclusies 9

3 DE SITUATIE BEKEKEN 10 3.1 Knelpuntenanalyse 11 3.2 De Knelpunten 11 3.3 Ruimtelijke kwaliteit 12 3.4 Ruimtegebruik 13 3.5 Milieuruimte 16

4 OPLOSSINGSRICHTINGEN 19 4.1 Ruimtelijke structuur en kwaliteit 19 4.2 Ruimtegebruik en beeldkwaliteit Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. 4.3 Verkeer en parkeren 20 4.4 Milieuruimte 23

5 VISIE EN ONTWIKKELINGSRICHTINGEN (STREEFBEELDEN) 29 5.1 Uitgangspunten 29 5.2 Visie: naar een vitaal bedrijventerrein 29 5.3 Doelstellingen 32 5.4 Ruimtelijke visie 41

Herstructurering De Beitel 9V7062.A0/R002/903090/Nijm Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. - 1 - Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.

1 INLEIDING

1.1 Aanleiding

Herstructureringsopgave De herstructurering van bedrijventerreinen staat pas de laatste tien jaar echt goed op de agenda. Toch blijkt men bij de uitvoering telkens weer op tal van problemen te stui-ten. En dat terwijl de nationale opgave voor herstructure-ring ruim 15.800 hectare is, 20% van het huidige areaal aan bedrijventerreinen. De opgave is groot en urgent. Het herstructureren van verouderde bedrijventerreinen voor-komt de noodzaak tot aanleg van steeds meer hectaren aan nieuwe bedrijventerreinen. Des te meer reden om de opgave snel aan te pakken! Een complexe opgave De aanpak van de veroudering op bedrijventerreinen gaat echter niet vanzelf. Er zijn tal van problemen te overwin-nen zoals versnipperd eigendom, het blijven kunnen func-tioneren van bedrijven tijdens de realisatiefase, verschil-lende milieuaspecten en een lage organisatiegraad van ondernemers. De kosten van een herstructurering voeren echter de boventoon. Pilotproject Mooi Nederland Om verdere ervaringen op te doen met de aanpak van verouderde bedrijventerreinen en regionale samenwerking (en deze ervaringen ter beschikking te stellen aan ande-ren) heeft Parkstad Limburg de pilotstatus gehonoreerd

gekregen in het kader van het programma ‘Herstructure-ring Bedrijventerreinen’ van Mooi Nederland. Dit project kent twee sporen. Spoor 1 gaat in op de regio-nale samenwerking op het vlak van bedrijventerreinher-ontwikkeling en de financiering daarvan (uitgevoerd door Buck Consultants). In Spoor 2 worden voor vier bedrijven-terreinen herstructureringsplannen opgesteld. Eén van die bedrijventerreinen is De Beitel / Baaks-Soureth1 in de ge-meente Heerlen. Tussen beide sporen bestaat wisselwer-king over ideeën en strategieën die op regionale schaal worden ontwikkeld en maatregelen die op terreinniveau worden voorgesteld. Voorliggend herstructureringsplan voor De Beitel zal met name informatie op moeten leveren over intensivering van de ruimte, geluidsnormen en ruim-telijke kwaliteit en het daarvoor beschikbare instrumenta-rium en de toepassing ervan.

1.2 Doelstelling en onderzoeksvragen

In de provincie Limburg wordt gestreefd naar een bunde-ling van bedrijventerreinen en een concentratie van bedrij-vigheid op grote terreinen. Bedrijventerrein De Beitel en het aangrenzende Baaks-Soureth vormt van oudsher een dergelijke concentratie en is bovendien in infrastructurele zin goed ontsloten. Dat maakt het de moeite waard om beide terreinen te revitaliseren (als vorm van herstructure-ring) zodat ze voldoen aan de eisen van de doelgroep en

1 In het vervolg van deze rapportage wordt omwille van de leesbaarheid gesproken over De Beitel in plaats van De Beitel / Baaks – Soureth.

9V7062.A0/R002/903090/Nijm Herstructurering De Beitel Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. - 2 - Fout! Verwijzingsbron niet gevonden.

aan die eisen ook kunnen blijven voldoen door een duur-zame inrichting, met ook aandacht voor beheer. De gemeente Heerlen heeft aangegeven voorkeur te heb-ben voor een aanpak van de herstructureringsproblema-tiek op De Beitel2 waarbij gewerkt wordt volgens een stramien dat in de praktijk goed blijkt te functioneren: het opstellen van een masterplan voor de lange termijn en een uitvoeringsplan voor de korte termijn (de eerste fase: maximaal drie jaar). De herstructurering van De Beitel betreft in dit geval een revitalisering. Volgens de Taskforce Herontwikkeling Be-drijventerreinen en IPO kan een revitalisering als volgt worden omschreven: “ingrepen op het bedrijventerrein om de kwaliteiten van de locatie te verbeteren (aanpak van de infrastructuur, openbare en private ruimte) die nodig is indien sprake is van (dreigende) structurele leegstand en ernstige achteruitgang van het terrein”. Er is in dit geval geen sprake van een herprofilering (gedeeltelijk nieuwe werkfunctie op het terrein, zoals kantoren of detailhandel) en transformatie (ontrekken deel van het terrein voor niet-economische functies). Doelstelling Tegen deze achtergrond hanteren we voor dit project de volgende doelstellingen:

2 Deze aanpak wordt ook toegepast bij de andere drie terreinen waarvoor binnen het kader Pilotproject Herstructurering Bedrijventerreinen Parkstad Limburg een herstructureringsplan is opgesteld.

1. Ontwikkel een masterplan voor de revitalisering van het bedrijventerrein De Beitel in Heerlen.

2. Kom op basis van een inventarisatieonderzoek van de huidige (fysieke) knelpunten tot een heldere visie op de beoogde revitalisering, vertaal deze in duidelijke doelstellingen en vertaal elke doelstelling in concreet uitvoerbare acties (Uitvoeringsprogramma).

3. Breng, in samenwerking met ondernemers, vastgoed-eigenaren en gemeente, van deze maatregelen de prioriteit, de fasering en de financiering in beeld en houd daarbij rekening met een reëel ambitieniveau.

4. Draag bovendien mede zorg voor afstemming met het regionale pilotproject Parkstad Limburg (afstemmen spoor 1 en 2).3

Thematische accenten en onderzoeksvragen Bij de aanpak worden bepaalde thematische accenten gelegd. Dat betreft de belangrijkste knelpunten die op het terrein bestaan. De doelstelling kan dan worden geconcre-tiseerd in de volgende vragen: - Wat is de uitgangssituatie en stand van zaken op het

terrein? - In welke richting zal het terrein zich moeten ontwikke-

len op korte en lange termijn? - Welke oplossingsrichtingen kunnen worden aangege-

ven voor de overduidelijke problemen op het vlak van 3 De ideeën en ervaringen die worden opgedaan in dit project worden uitge-wisseld met Buck Consultants dat de regionale component van het pilotpro-ject uitvoert. Daarnaast zullen omgekeerd elementen uit de op te stellen regionale aanpak worden aangedragen om deze op masterplanniveau per terrein in te voegen.


verkeer, ruimtelijke kwaliteit, ruimtegebruik en milieu (in het bijzonder de geluidsruimte)?

- Wat is, gegeven de beschikbare middelen, een realis-tisch-ambitieus actieprogramma voor de revitalisering van De Beitel voor de korte termijn (tot 3 jaar)? Welke partijen kunnen en willen op welke manier bijdragen aan de ontwikkeling? Wat zijn de kosten en hoe kan dit worden gefinancierd? Welke fasering past daarbij?

- Wat kan de voortgang van de revitalisering bedreigen en hoe kan op die risico’s effectief en proactief worden ingespeeld? Hoe moet het beheer worden geregeld?

1.3 Plan van aanpak en rapportage

In dit project is een plan van aanpak gevolgd dat bestaat uit vier fasen: - Fase 1: de situatie bekeken (inventarisatieonderzoek); - Fase 2: nadere analyse oplossingsrichtingen; - Fase 3: ontwikkelingsrichtingen in streefbeelden; - Fase 4: plan, maatregelen, kosten en risicomanage-

ment. Alle vier fasen kennen een inhoudelijk spoor waarin rele-vante elementen die in het masterplan en uitvoeringsplan worden opgenomen, worden onderzocht en uitgewerkt. Naast het inhoudelijke spoor loopt het interactieve spoor waarin afstemming plaatsvindt met stakeholders (gemeen-te, ondernemers, Bedrijventerreinen Management Park-stad Limburg (BTM), en de ontwikkelings- en investe-ringsmaatschappij LIOF). Dit is van belang om tot een ge-dragen plan te komen dat tot uitvoering gebracht kan wor-

den. Tot slot heeft er gedurende het opstellen van het Masterplan afstemming plaatsgevonden met Buck Consul-tants om de koppeling met het regionale project te waar-borgen. Figuur 1.1: Plan van aanpak


1.4 Het plangebied

Bedrijventerrein De Beitel (inclusief Baaks-Soureth) is met een oppervlakte van 145 hectare het grootste bedrijven-terrein in de regio Parkstad Limburg. Het bedrijventerrein is gelegen in het zuiden van Heerlen tussen de A76 en de Keulseweg (N281). Het is een bovenregionaal, logis-tiek/industrieel terrein, omringd door andere bedrijventer-reinen zoals De Locht en de nieuwe terreinen Trilandis (‘Beitel-Zuid’) en Avantis. Ten noorden van het bedrijven-terrein scheidt het Imstenraderbos het terrein van het ste-delijk gebied van Heerlen en aan de westzijde bevinden zich de A76 en het landelijk gebied rond de kern Simpel-veld. Het gebied tussen de A76 en de Sourethweg wordt als mogelijke uitbreidingslocatie voor De Beitel be-schouwd. Een groot deel van dit gebeid (het westelijk deel) is aangewezen als Provinciale Ontwikkelingszone Groen. Verder dient rekening gehouden te worden met de aan-wezigheid van (bedrijfs-)woningen aan de Sourethweg en de Beitel. Doordat het terrein Baaks-Soureth en de mogelijke uit-breidingslocaties voor De Beitel meegenomen worden in dit project vormt het gehele gebied tussen de A76, Imsten-raderweg, N281 en de spoorlijn het studiegebied.

Figuur 1.2: Studiegebied De Beitel


Tabel 1.1 Kenmerken bedrijventerrein De Beitel

Onderwerp Gegevens

Oppervlakte studiegebied 192 ha

Oppervlakte bruto bedrijventerrein (gehele bedrijventerrein inclusief openbare ruim-te, inclusief Baaks-Soureth)

145 ha

Oppervlakte netto bedrijventerrein (gehele bedrijventerrein exclusief openbare ruimte, inclusief Baaks-Soureth)

128 ha

Restcapaciteit 3,2 ha

Segment BT1

Aantal vestigingen 91

Aantal werkzame personen 4.050

Aanwezige sectoren Industrie, groothandel, transport en distributie

Bron: gegevens gemeente Heerlen, 2009

1.5 Leeswijzer

Dit masterplan is opgebouwd uit vijf hoofdstukken. 1. Hoofdstuk Inleiding zet de aanleiding en doelstellingen

van het masterplan uiteen. 2. Hoofdstuk Marktmogelijkheden bevat een samenvat-

ting van de belangrijkste conclusies uit een regionale studie naar de bedrijventerreinmarkt in Parkstad Lim-burg.

3. Hoofdstuk De situatie bekeken gaat in op de bestaan-de situatie waarbij de huidige knelpunten op het ter-rein worden weergegeven.

4. Hoofdstuk Oplossingsrichtingen bespreekt de mogelij-ke oplossingsrichtingen voor de knelpunten.

5. Hoofdstuk Visie en ontwikkelingsrichtingen werkt de visie op de herstructurering van De Beitel uit, gepre-senteerd in ontwikkelingsrichtingen en ruimtelijke streefbeelden.

Voor lezers die geïnteresseerd zijn in de visie op de toe-komstige ontwikkeling van De Beitel wordt aangeraden alleen hoofdstuk 5 te lezen. De lezers van dit masterplan die ook geïnteresseerd zijn in de analyse van de huidige situatie en de verschillende oplossingsrichtingen kunnen daarvoor bij de eerste vier hoofdstukken terecht.


2 MARKTMOGELIJKHEDEN

Een evidente vraag die speelt bij de herstructurering van De Beitel is of het terrein meer ruimte moet gaan bieden aan nieuw te vestigen bedrijven door een (beperkte) uit-breiding van het terrein of door intensiveringsmaatregelen op het terrein zelf. Het antwoord op deze vraag bepaalt mede de prioriteitstelling in het revitaliseringstraject van De Beitel. Om te bepalen of er behoefte is aan bedrijfs-ruimte en bij welk type bedrijven deze behoefte speelt, is een quickscan uitgevoerd naar de bedrijventerreinenmarkt in Parkstad Limburg. De belangrijkste conclusies uit deze regionale marktscan worden in dit hoofdstuk gepresenteerd, gevolgd door de mogelijkheden die dit biedt voor De Beitel.

2.1 Regio Parkstad

Samen met de bureaucombinatie STEC/Arcadis, die voor de terreinen Bouwberg, Willem Sophia en Abdissenbosch herstructureringsplannen opstellen, is de regionale be-hoefte aan bedrijventerreinen in beeld gebracht (zie bijla-ge 1 voor de volledige marktscan). De belangrijkste con-clusies uit deze scan luiden als volgt: Omvang vraag - Tot 2020 ligt er in Parkstad Limburg een planningsop-

gave van 76 hectare. - Daarnaast ontstaat er extra vraag van 35 hectare

vanwege het verplaatsen van bedrijven ten gevolge van de aanleg van de Buitenring Parkstad.

Verdeling vraag naar kwaliteit en type ruimtevrager 1. Uit een kwalitatieve verdeling van vraag en aanbod

blijkt dat er een tekort aan bedrijventerreinen met een gemiddelde, verzorgde uitstraling dreigt.

2. Er is daarentegen een ruim voldoende aanbod aan bedrijventerreinen met een hoogwaardige uitstraling (Trilandis en Avantis)4.

3. Uit gesprekken met diverse gemeenten en bedrijfsma-kelaars in de regio blijkt echter wel dat er in Parkstad Limburg behoefte is aan een bedrijventerrein waar bedrijven uit de hoogste milieucategorieën (4 en 5) gevestigd kunnen worden.

4 Trilandis richt zich met name op Med Tech. Medische technologie en inno-vatieve zorgconcepten is een van de economische speerpunten van de gemeente Heerlen. De ontwikkeling van het Med Tech cluster op Trilandis is in volle gang. Medtronic heeft zijn Europese logistieke centrum en zijn Euro-pese Shared Service Center op Trilandis gevestigd. Daarnaast heeft Abbott vrij recent 1,4 ha grond aangekocht voor de vestiging van zijn logistieke centrum. Met diverse andere partijen in de Med Tech sector worden ge-sprekken gevoerd over een mogelijke vestiging op Trilandis. Daarnaast richt Trilandis zich op grootschalige productie en logistieke bedrijven (VAL). Tri-landis is, gezien de ligging en de sectoren waar het Businesspark zich op richt, erg in trek bij potentiële kandidaten. European Science and Business Park Avantis richt zich met name op hoogwaardige technologische bedrijvig-heid, R&D, de verdere ontwikkeling van het economisch speerpunt Nieuwe Energie en de vestiging van Europese hoofdkantoren. Aan Duitse zijde van Avantis is ook de vestiging van bedrijven in de logistieke sector mogelijk.


Aanbevelingen voor het regionale bedrijventerreinbeleid - Een planningsopgave in de regio Parkstad Limburg tot

2020 zal zich vooral moeten richten op het (her-) huisvesten van overlast veroorzakende zwaardere mi-lieucategorie bedrijven.

- De behoefte aan reguliere bedrijvigheid en verplaat-singen (tot en met categorie 3) als gevolg van de Bui-tenring zou niet moeten worden opgevangen met de aanleg van een nieuw terrein in de regio. Herstructure-ring van bestaande locaties en de bestaande restca-paciteit bieden daarvoor voldoende mogelijkheden.

2.2 De Beitel

De conclusies uit de regionale marktscan betekenen voor De Beitel het volgende: 1. Ruimtevraag bedrijven in zwaardere milieucategorie Ruimte creëren voor deze bedrijven op De Beitel is geen optie. De volgende vier redenen liggen daaraan ten grondslag: 1. Het huidige bestemmingsplan zou moeten worden

aangepast om vestiging van milieucategorie 5 bedrij-ven mogelijk te maken. De Beitel is momenteel een terrein waarop bedrijven tot en met milieucategorie 4 zich kunnen vestigen.

2. Zwaardere milieucategoriebedrijven zijn in veel geval-len (dit geldt niet voor alle milieucategorie 4 en 5 be-drijven) ‘ruimtevreters’. De bestaande restcapaciteit (3,2 ha) en gemiddelde kavelgrootte, plus de eventue-

le extra ruimte die door intensiveringsmethoden ge-creëerd kan worden, levert te weinig grotere kavels op waar deze bedrijven zich kunnen vestigen.

3. De Beitel is een gezoneerd terrein (op het gebied van geluid) waardoor er een reële kans bestaat dat zwaar-dere milieucategorie bedrijven de bestaande toege-stane geluidsnormen overschrijden.

4. De mogelijke uitbreidingslocatie tussen de A76 en de Sourethweg reserveren voor dit type bedrijven is ook geen optie omdat deze locatie belangrijk is voor de uitstraling van het terrein en naar alle waarschijnlijk-heid de landschappelijke waarde te veel verstoort.

2. Tekort aan bedrijventerreinen met gemiddelde, ver-zorgde uitstraling Bedrijven met een gemiddelde, verzorgde uitstraling kun-nen op De Beitel goed terecht. Momenteel is de ruimtelijke kwaliteit van De Beitel nog onvoldoende, maar na de revi-talisering zal sprake zijn van verbeterde ruimtelijke kwali-teit. Deze komt overeen met de eisen die gesteld worden aan een BT1-bedrijventerrein zoals vastgelegd in het pro-vinciale Programma Werklocaties Limburg 2020. Door intensiveringsmogelijkheden toe te passen op De Beitel kan (extra) ruimte gecreëerd worden voor bedrijven met een gemiddelde, verzorgde uitstraling. De uitbreidingsmo-gelijkheid tussen de A76 en de Sourethweg bij De Beitel zou ontwikkeld kunnen worden voor deze bedrijven. De vraag is dan echter of de ambitie, wat betreft kwaliteit en uitstraling, voor deze mogelijke uitbreiding niet hoger ligt of zou moeten liggen. Gezien de landschappelijke waarde


van dit gebied is het stellen van hoge eisen aan uitstraling en kwaliteit van bebouwing op zijn plaats. 3. Ruim aanbod aan bedrijventerreinen met een hoog-waardige uitstraling Deze conclusie uit de regionale marktscan heeft gevolgen voor de invulling van de mogelijke uitbreidingslocatie tus-sen de A76 en de Sourethweg. Gezien de landschappelij-ke waarde en de ligging (zichtlocatie) zou een hoogwaar-dige uitstraling gewenst zijn. De markt laat echter een ruim aanbod zien aan dit type bedrijventerrein. Op basis van die marktgegevens is de ontwikkeling van de uitbrei-dingslocatie voor bedrijven die op zoek zijn naar bedrijfs-ruimte met hoogwaardige kwaliteit en uitstraling af te ra-den.

2.3 Conclusies

Wat betreft de behoefte aan bedrijventerreinen in de regio valt de ruimtevraag uiteen in twee delen: ruimte voor zwaardere milieucategorie bedrijven en bedrijven die op-zoek zijn naar een gemiddelde, verzorgde uitstraling. Voor die laatste doelgroep is De Beitel interessant waardoor intensivering van de ruimte op De Beitel duidelijk moge-lijkheden biedt. De behoefte aan een eventuele uitbreiding van De Beitel is daarmee echter nog niet aangetoond. Dit is afhankelijk van het ambitieniveau qua uitstraling en kwaliteit dat de gemeente Heerlen voor deze uitbrei-dingslocatie voor ogen heeft; een en ander binnen de ka-ders van wat markttechnisch haalbaar is.

Een gemiddelde verzorgde uitstraling heeft marktpotentie maar is qua ambitieniveau wellicht te laag gezien de uit-straling van de locatie en de landschappelijke waarde. Met een hoger ambitieniveau begeeft men zich op de markt van hoogwaardige terreinen. De marktpotentie daarvoor is, gezien de ontwikkeling van de terreinen Avantis en Tri-landis, duidelijk te klein. Uitbreiding van de Beitel is daar-om op dit moment niet aan de orde.


3 DE SITUATIE BEKEKEN

In dit hoofdstuk wordt een analyse gemaakt van de huidi-ge situatie van het bedrijventerrein. De revitalisering van De Beitel moet (een deel van) de bestaande knelpunten op het terrein op gaan lossen. Om een masterplan en uit-voeringsplan op te kunnen stellen dat tot een effectieve revitalisering leidt is het van belang eerst de huidige knel-punten en de heerontwikkelingsmogelijkheden op het ter-rein te inventariseren. Naast de knelpunten die worden aangedragen wordt op drie specifieke thema’s uitgebreider ingegaan die van be-lang zijn bij de revitalisering van De Beitel. Het gaat daar-bij om: - ruimtelijke kenmerken terrein; - zorgvuldig ruimtegebruik en intensivering; - milieuaspecten.

Figuur 3.1: 3D-visualisatie huidige ruimtelijke structuur

Figuur 3.2: Huidige ruimtelijke structuur


3.1 Knelpuntenanalyse

Doel De selectie van de in deze paragraaf genoemde knelpun-ten is gebaseerd op bestaande analyses van de gemeen-te Heerlen, een werksessie met de ondernemers op het terrein en adviseurs van Royal Haskoning en een soortge-lijke werksessie met ondernemers van de gemeente Heer-len. De Knelpunten 1. Te weinig structuur - De onoverzichtelijke ruimtelijke structuur heeft een

negatief effect op de interne bereikbaarheid; - De wegenstructuur is niet helder en hiërarchisch van

opzet waardoor het niet eenvoudig is als weggebruiker de structuur te lezen. Ook wordt het terrein gebruikt als doorgaande route voor niet-bestemmingsverkeer (‘sluiproute’). De ‘doodlopende’ Eisterweg kent een probleem met de doorstroming van het bestemmings-verkeer;

- Groenstructuren zijn slechts fragmentarisch aanwezig en het aanwezige groen is op meerdere locaties slecht onderhouden (o.a. kapotte bermen);

- Door de soms chaotische bebouwingsstructuur (grote kavels en kleine kavels wisselen elkaar af) ontstaat een onrustig beeld. Dit heeft veel restruimte (braaklig-gend terrein) en extensief ruimtegebruik tot gevolg.

2. Openbare ruimte en inrichting (stedebouw) - Er is weinig kwaliteit in de openbare ruimte; - Het straatmeubilair is van slechte kwaliteit en lijkt ‘ver-

dwaald’ op het terrein; - Het terrein kent (te) veel entrees en er ontbreekt een

duidelijke, onderscheidende hoofdentree; - In de beeldkwaliteit ontbreekt eenheid, zowel qua ste-

debouw als qua architectuur (o.a. door veel aanbouw bij bestaande gebouwen en verschillend kleurgebruik).

3. Parkeeroverlast - Er is op meerdere plaatsen op het terrein parkeerover-

last, met name op de Eisterweg en de Nijverheidsweg. Dit geldt zowel voor vrachtwagens als personenwa-gens;

- Verder is er (incidentele) parkeeroverlast op de Eis-terweg door een gebrek aan parkeerplaatsen bij het crematorium aan de Imstenraderweg en bij het recy-clingbedrijf aan De Beitel (parallelweg) waar tijdelijke wachtrijen ontstaan op de weg.

4. Verkeersveiligheid en bereikbaarheid - Voorzieningen voor langzaam verkeer ontbreken

(fietspaden of trottoirs); - Verder is sprake van verkeersonveiligheid door smalle

wegprofielen, geparkeerde vrachtauto’s en hoge snel-heden van het autoverkeer;

- Het terrein is matig bereikbaar per openbaar vervoer.


5. Beperkte milieuruimte - De geluidsruimte van het bedrijventerrein is “vol”.

Aangezien de laatste jaren de geluidsruimte niet goed is gedocumenteerd, is een aantal locaties “vol” dat wil zeggen volledig belast. In de huidige beoordeling van de geluidsruimte is echter geen rekening gehouden met de “geluiddempende” werking van onder andere gebouwen. De aanwezigheid van woningen op (de grens van) het terrein kan een beperkende factor zijn bij het uitbreiden van de geluidsruimte (zie verder 3.4);

- Er is één bedrijf dat overlast veroorzaakt door milieu-hinderlijke emissie. De knelpunten bij het aspect bo-dem hebben betrekking op plaatselijke verontreiniging (o.a. gestorte asfaltresten langs de N281).

3.2 Ruimtelijke kenmerken

Zoals in de vorige paragraaf aangegeven heeft De Beitel enkele negatieve ruimtelijke kenmerken, zowel in de ruim-telijke structuur van het terrein als in de inrichting (open-bare ruimte en beeldkwaliteit van kavels en gebouwen). Maar het terrein heeft ook positieve kenmerken die nog niet sterk benut worden. We onderscheiden drie positieve kwaliteiten die van invloed zijn op de structuur van het ge-hele terrein. 1. Bereikbaarheid Het terrein als geheel is goed ontsloten met de nabijheid van de A76 en N281. Met de toekomstige aansluiting van de Imstenraderweg op de A76 wordt dit verder versterkt. Dit betekent ook dat de Imstenraderweg een opwaarde-ring krijgt. De infrastructuur van De Beitel die aansluit op de Imstenraderweg (Oude Roderweg, Eisterweg en Sou-rethweg) kan daarmee opgewaardeerd worden, door on-der andere de entrees aan te pakken. 2. Landschappelijke inpassing landschappelijk is De Beitel bijzonder gelegen tussen het Imstenraderbos en het ‘POG’-gebied. De landschappelijke waarde van deze gebieden biedt mogelijkheden om de inrichting, met name aan zuidkant van De Beitel, daarop

Inbreng ondernemers Gedurende de totstandkoming van dit masterplan heeft in werkses-sies (die goed bezocht zijn) afstemming plaatsgevonden met de ondernemers op het terrein. Daarnaast heeft de voorzitter van de Industriële Kontaktgroep De Beitel (IKB) plaats genomen in de pro-jectgroep die de voortgang van het masterplan begeleidde. Verder heeft het IKB in het kader van dit project in februari 2010 het initia-tief genomen om de gevestigde ondernemingen op het bedrijven-terrein te vragen naar hun visie op het functioneren van De Beitel. Dit is gebeurd door het toezenden van een enquête. Deze enquête is door zeven ondernemers ingevuld. Er zijn daarbij zaken aan te wijzen die opvallen: - De geënquêteerden geven aan dat parkeren, meestal in relatie

tot vrachtwagens, een knelpunt is op het terrein. - Ook de staat van het wegennet (veiligheid, onderhoud) wordt

meerdere keren negatief beoordeeld. - Bereikbaarheid wordt door bijna alle geënquêteerden als een

belangrijk pluspunt van De Beitel als vestigingslocatie gezien.


aan te laten sluiten. Daarbij kan de A76 gezien worden als een soort “parkway” (groene snelweg). 3. Reliëf Het terrein kent duidelijke hoogteverschillen. Dit reliëf wordt nu nog nauwelijks benut, maar biedt (stedebouw-kundige) mogelijkheden om de ruimtelijke kwaliteit van het terrein te versterken. In het volgende hoofdstuk wordt bij de oplossingsrichtin-gen verder ingegaan op een betere benutting van de kwa-liteiten van het gebied.

3.3 Zorgvuldig ruimtegebruik en intensivering

Zorgvuldig ruimtegebruik De Beitel is over het algemeen ruim opgezet waardoor op meerdere locaties op het terrein sprake is van extensief ruimtegebruik. De verhouding bebouwd oppervlak – bruto oppervlak is op veel kavels laag waardoor er veel rest-ruimte is. Op De Beitel liggen daardoor wellicht mogelijk-heden voor inbreiding en intensivering van de ruimte. In deze paragraaf wordt op kavelniveau uiteengezet waar op het terrein intensiveringsmogelijkheden liggen. In na-volgende tabel en figuur is per kavel aangegeven of er: - ontwikkelingsmogelijkheden zijn (nog uitgeefbare ka-

vels of mogelijke uitbreiding van het terrein); - restruimte aanwezig is, en - verandering van de invulling mogelijk is (doordat de

eigenaar van de kavel op korte termijn kan veranderen of intensivering van het ruimtegebruik mogelijk is).

- Bij deze verschillende ‘categorieën’ kavels is ook een indicatie gegeven van het totale oppervlak5. In de bij-gevoegde tabel is per kavel een indicatie gegeven.

5 Opgemeten met behulp van luchtfoto’s, het gaat om indicatieve getallen.


Tabel 3.1: Ruimtegebruik op kavels

Kavel Kenmerk Opp. (ha)

A Mogelijk andere eigenaar op korte termijn, kavel is (nog) niet te koop

0,9

B Mogelijk andere eigenaar op korte termijn, kavel is (nog) niet te koop

0,6

C Mogelijkheid tot uitbreidingsruimte (i.r.t. aanpassing infrastructuur), grond eigendom gemeente

-

D Extensief ruimtegebruik (ABP-archief, familie van Riet is eigenaar)

0,6

E Extensief ruimtegebruik (Portakabin eigenaar), kavels is eveneens te koop

0,7

F Lege kavel, eigendom gemeente 1,0

G Lege kavel, maar niet geschikt voor bebouwing in verband met aanwezigheid waterbuffer

0,3

H Restruimte (Nippon Carbide eigenaar) 0,6

I Restruimte (Kobelco Welding eigenaar) 0,7

J Mogelijke uitbreidingslocatie voor bedrijventerrein (privaat bezit) Huidige bestemming: Agrarisch gebied Ag(l/n) (land-schappelijke en/of natuurlijke waarden).

4,3

K Lege kavel (private eigenaar) 1,0

L Mogelijk ander eigenaar op korte termijn, kavel is (nog) niet te koop (Mintec oude gebruiker)

0,8

M Restruimte (Metrex eigenaar) 1,4

N1 – Restruimte (Liof Vastgoed eigenaar) 3,6 (1,8 +

Kavel Kenmerk Opp. (ha)

N3 1,0 + 0,8)

O1 & O2

Restruimte ( H&T Beheer eigenaar) 1,3 (0,9 + 0,4)

P Restruimte 0,9

Q Restruimte (RD4 eigenaar, gedeeltelijk parkeer-plaats)

1,1

R Restruimte, maar concrete plannen bij eigenaar (Soft Drink Internationaal) voor uitbreiding

0,5

S Mogelijk ander eigenaar op korte termijn, kavel is te koop

3,1

T Restruimte (Gemeente eigenaar), Voor 0,8 hectare is een betaalde optie verleend aan Soft Drink Internati-onal

1,3 (- 0,8)

U Restruimte (Schelde Bouw eigenaar) 1,3

V Restruimte 0,3

W Mogelijke uitbreidingslocatie voor bedrijventerrein 4,9

X Mogelijke uitbreidingslocatie voor bedrijventerrein (privaat bezit). Is gedeeltelijk in voorbereiding als uitbreidingslocatie voor Baaks-Soureth. Eigenaar van dit terrein is dhr. Simons van Hesi.

9,2

Y Restruimte 1,0

Z Extensief ruimtegebruik 1,0

AA Nu openbare ruimte, kan eventueel bij kavel Z be-trokken worden

1,7


Figuur 3.3: Intensiveringsmogelijkheden op De Beitel


Op basis van de resultaten uit tabel 3.1 kan geconclu-deerd worden dat op dit moment ongeveer 12 hectare (ongeveer 10% van het totale bruto oppervlak) restruimte aanwezig is op het terrein. Vanzelfsprekend kan niet deze totale hoeveelheid ruimte efficiënt omgezet worden, bij-voorbeeld in nieuwe kavels, maar het geeft wel een duide-lijke indicatie dat er door intensivering van de ruimte op De Beitel meer ruimte gecreëerd kan worden voor nieuwe bedrijvigheid of andere functies op het terrein. Concreet aan te wijzen locaties waar de grootste mogelijkheden lijken te liggen om restruimte om te zetten in nieuwe be-drijfskavels zijn de locaties H (Nippon Carbide), N (Liof Vastgoed) en T (eigenaar gemeente). Echter, doordat de restruimte onderdeel uitmaakt van private grond, is het afhankelijk van de bereidheid van de eigenaren van de grond of deze herontwikkeld (herverkaveld) kan worden. (Mogelijke) Uitbreiding In de marktstudie (hoofdstuk 2) is aangegeven dat uitbrei-ding van De Beitel tussen de A76 en de Sourethweg af te raden is. Indien er wel naar een uitbreidingslocatie ge-zocht wordt dan ligt de locatie X (Baaks – Soureth) het meest voor de hand. Deze locatie is negen hectare groot en sluit aan op al bestaande uitbreiding van het terreinge-deelte Baaks – Soureth (zie toelichting bovenstaande ta-bel). Intensivering Tot slot zijn er de locaties (in rood aangegeven) waarbij intensivering op de bestaande kavel mogelijk lijkt of waar-van de gebruiker/eigenaar op korte termijn zou kunnen

veranderen. Indien dit laatste het geval is liggen er moge-lijkheden om met de nieuwe eigenaar/gebruiker afspraken te maken over de ruimtelijke kwaliteit van de kavel in rela-tie tot de uitstraling van het gehele terrein (denk hierbij aan afspraken over beeldkwaliteit, bebouwing/inrichting kavel, etc.).

3.4 Milieuaspecten

Geluid Een van de gesignaleerde knelpunten op De Beitel is de beschikbare milieuruimte. Dat geldt vooral voor de ge-luidszone op het terrein. Het bedrijventerrein De Beitel is een geluidgezoneerd bedrijventerrein conform de Wet ge-luidhinder. Dit betekent dat vrijwel alle bedrijfsmatige ont-wikkelingen en veranderingen op het bedrijventerrein al-leen kunnen plaatsvinden als de geluidsruimte dat toe-staat. Denk hierbij aan de vestiging van nieuwe bedrijven op het terrein of uitbreiding van bedrijfsactiviteiten bij be-staande bedrijven. De gemeente voert op De Beitel op het aspect geluid geen actief zonebeheer. Dit resulteert in een aantal aan-dachts- en actiepunten: - Zonder (degelijk) zonebeheer is niet te bepalen welke

geluidsruimte beschikbaar is voor ontwikkelende (groeiende) bedrijven en/of nieuwe bedrijven op het terrein. De provincie kan een verzoek indienen bij de gemeente om de beschikbare geluidsruimte op te ge-ven voor een vergunningsplichtig bedrijf. Als de ge-meente dat niet afdoende kan, kunnen toekomstige


ontwikkelingen stilvallen en/of zelfs bedrijven vertrek-ken.

- Zonder zonebeheer is niet te controleren (handhaven) of bestaande bedrijven voldoen aan de geluidcriteria. Bij een geluidklacht van een omwonende kan niet vastgesteld worden of deze gegrond is. Dit brengt de gemeente Heerlen in een juridisch zeer zwakke posi-tie.

- Bovenstaande aandachtspunten impliceren dat er knelpunten gaan ontstaan als men gaat actualiseren. De geluidsruimte is namelijk altijd beperkt geweest. Als de niveaus op de geluidszone worden overschre-den zal in detail moeten worden vastgesteld door wel-ke bedrijven dit ontstaat en hoe dat opgelost kan wor-den.

Zonder actueel zonebeheer is het in principe juridisch on-mogelijk om verdere ontwikkelingen op het bedrijventer-rein toe te staan. Geur Om het huidige knelpunt rond milieuhinderlijke emissie op het terrein te beperken en toekomstige knelpunten te voorkomen dient de gemeente blijvend te handhaven op de uitgegeven milieuvergunningen. Duurzaamheid en energie Binnen het provinciale project ‘energieke bedrijventerrei-nen’ is De Beitel opgenomen als één van terreinen waar de mogelijkheden voor duurzamer energiegebruik onder-zocht zijn.

De conclusie uit dit onderzoek luidt dat met de herstructu-rering van De Beitel een aantal kansen kan worden benut. Dit betreft mogelijkheden op het gebied van waterhuis-houding en collectieve voorzieningen (o.a. energie, afval, ICT, verlichting, veiligheid, zonne-energie). Daarnaast wordt geconcludeerd dat centrale energieop-wekking door verbranding of vergisting van biomassa niet direct voor de hand ligt, en dat grootschalige inzet van windenergie gezien de omvang van het terrein en de be-bouwingsgraad momenteel niet mogelijk is.


4 OPLOSSINGSRICHTINGEN

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op mogelijke oplossings-richtingen voo de in hoofdstuk 3 geanalyseerde aspecten. De oplossingsrichtingen zijn in vier thema’s onderge-bracht: - Ruimtelijke structuur en ruimtegebruik - Verkeer en parkeren - Juridisch- en beleidsinstrumentarium - Milieuruimte De oplossingsrichtingen bestaan uit verschillende varian-ten, waardoor niet elke oplossingsrichting door de belang-hebbenden (gemeente en ondernemers) even sterk ge-dragen zou kunnen worden. Daarom zijn, in samenspraak met de projectgroep, keuzes gemaakt over welke oplos-singsrichtingen wel of niet meegenomen worden in de verdere uitwerking van het herstructureringsplan. Deze oplossingsrichtingen vormen vervolgens het kader waarop de ontwikkelingsrichtingen (in streefbeelden) gebaseerd kunnen gaan worden.

4.1 Ruimtelijke structuur en ruimtegebruik

De ruimtelijke structuur en het ruimtegebruik van het ter-rein zijn op meerdere aspecten (o.a. infrastructuur, groen, openbare ruimte) zwak. Er zijn oplossingsrichtingen aan-gedragen die de ruimtelijke structuur van het terrein ver-beteren waarbij de bestaande ruimtelijke kwaliteiten van het terrein beter worden benut. Er is daarbij ook een veel-

voud aan schetsbeelden en ruimtelijke visies op de be-staande knelpunten gemaakt6 Met de ondernemers en de gemeente zijn deze verschil-lende oplossingsrichtingen besproken. Vier thema’s zijn daaruit naar voren gekomen die vervolgens centraal staan in de ruimtelijke visie zoals deze in hoofdstuk 5 (visie en ontwikkelingsrichtingen) wordt gepresenteerd: 1. Ontsluitingsstructuur en entrees: meer hiërarchie

wordt aangebracht in de ontsluitingsinfrastructuur door de wegprofielen aan te passen en de entrees promi-nenter te positioneren op het terrein.

2. Landschappelijke inpassing: de landschappelijk waar-devolle zuid kant van het terrein, gelegen tussen het Imstenraderbos, POG en de A76, wordt meer bij het bedrijventerrein betrokken.

3. Reliëf: het bestaande hoogteverschil op het terrein gaat meer benut worden.

4. Ruimtelijke structuur gehele terrein: mede op basis van de voorgaande drie thema’s wordt de structuur van het gehele terrein zichtbaarder en daardoor over-zichtelijker.

6 Deze zijn echter in het kader van de leesbaarheid van het rapport niet op-genomen. Zij hebben als input gediend voor de streefbeelden zoals deze in het volgende hoofdstuk aan bod komen.


4.2 Verkeer en parkeren

Een van de grotere problemen op De Beitel is de zwakke verkeersstructuur. In deze paragraaf wordt ingegaan op: 1. Positie van de fietser 2. Parkeren buiten de kavel 3. Kwaliteit bermen 4. Straatmeubilair 5. Parkeeroverlast crematorium

1. Positie van fietsers

Locatie Nijverheidsweg, Sourethweg

Beschrijving De ontsluitingsstructuur van het bedrijventerrein is onderdeel van doorgaande fietsroutes. De profielen zijn niet ingericht op deze risico-volle combinatie. Veel fietsers rijden in de molsgoten die bovendien vaak van slechte kwaliteit zijn.

Oplossing 1 Aanleg van fietsstroken op de belangrijkste doorgaande routes. Fiet-sers zijn dan nog niet afgeschermd van het (vracht-)verkeer maar er wordt wel meer zichtbaarheid (bewustwording) gegeven aan de posi-tie van fietsers op deze weg.

Oplossing 2 Aanleggen van een vrijliggend fietspad door het bedrijventerrein. Deze oplossing is veiliger dan fietsstroken op de bestaande wegen (al dient er dan wel rekening mee gehouden te worden dat vrachtwagens dan moeten afslaan naar de bedrijven). Deze oplossing vraagt wel meer ruimte dan oplossing 1.


2. Parkeren buiten de kavel

Locatie Eisterweg, Nijverheidsweg

Beschrijving Parkeren vindt in de meeste gevallen op de eigen kavel plaats. Hoe-wel de kwaliteit sterk verschilt, blijft de ruimte langs de weg dan wel behouden. Alleen in de omgeving Eisterweg wordt veel langsgepar-keerd in de berm. Dit bemoeilijkt het manoeuvreren van in- en uit-draaiend vrachtverkeer.

Oplossing 1 Parkeervakken opnemen in de bermen.

Oplossing 2 Gemeenschappelijke vrachtwagenparkeerplekken realiseren waar vrachtwagens tijdelijk gestald kunnen worden tot ze opgeroepen wor-den door het betreffende bedrijf waar ze moeten laden en/of lossen. Deze vrachtwagenparkeerplaatsen kunnen tevens als overnachtings-plek voor vrachtwagens dienst doen.

Oplossing 3 Parkeerfaciliteiten van bedrijven die leegstaan tijdelijk inzetten als bufferparkeerplek voor bedrijven met een tijdelijke behoefte. Deze bedrijven dienen dan tevens zorg te dragen voor onderhoud van deze plekken.

Oplossing 4 Een (gedeeltelijk) ondergrondse parkeergarage realiseren in het talud van de Nijverheidsweg. Personeel van DSM, Lydall, etc zouden dan daar kunnen parkeren.

3. Kwaliteit bermen

Locatie Nijverheidsweg, Sourethweg, De Beitel, Eisterweg

Beschrijving De bermen bevatten bandensporen en zijn vrijwel overal kapot-gereden. Dit ondanks het feit dat de wegen voldoende breed zijn en er eigenlijk geen geparkeerde voertuigen langs de weg staan. Er wordt in veel gevallen slordig met de open ruimte omgegaan. De grasbermen geven door hun afmeting en staat van onderhoud een onduidelijk signaal ten aanzien van hun functie.

Oplossing 1 Huidige profiel beter en vaker onderhouden

Oplossing 2 Het profiel aanpassen en daarin alle gebruikers een duidelijke plek geven. Door de bermen nadrukkelijk in banden op te sluiten en te voorzien van een beperkt opgaande begroeiing zullen ge-bruikers de bermen minder snel als uitwijkmogelijkheid gebrui-ken.


4. Straatmeubilair

Locatie Gehele terrein

Beschrijving Straatmeubilair ter beveiliging van putten, inritten e.d. is vaak ‘lomp’ aanwezig. Ander meubilair als brievenbussen en vuilnisbakken lijkt volledig ver-dwaald.

Oplossing Straatmeubilair groeperen rondom centrale parkeervoorzieningen en uniformeren in vromgeving.

5. Parkeeroverlast Crematorium

Locatie Imstenraderweg, Eisterweg

Beschrijving Bij grote uitvaarten, wordt het bedrijventerrein als overloopgebied gebruikt voor de parkeervraag. Auto’s worden her en der in de berm geparkeerd waardoor de bereikbaarheid wordt beperkt en een rommelig beeld ontstaat.

Oplossing 1 Vergroten parkeervolume crematorium waardoor de noodzaak voor overloop vervalt. Gelijktijdig kan een parkeerverbod worden ingesteld langs de Eisterweg.

Oplossing 2 Afsluiten van de Eisterweg / Imstenraderweg en dit deel ontslui-ten via de Nijverheidsweg. Bezoekers aan het crematorium ge-bruiken de huidige structuur omdat deze direct tegenover het bedrijventerrein ligt. Het crematorium moet vervolgens zorgen voor een goede locatie om deze pieken op te kunnen vangen.


4.3 Juridisch- en beleidsinstrumentarium

Met de herstructurering wordt onder andere beoogd de ruimtelijke kwaliteit van De Beitel te verbeteren. Waar de gemeente bij de inrichting van de openbare ruimte zelf het initiatief heeft om veranderingen door te voeren, heeft ze dit waar het gaat om de inrichting en uitstraling van be-drijfskavels en bedrijfsgebouwen in veel mindere mate. Er zijn verschillende instrumenten die de gemeente eventu-eel in kan zetten om de beeldkwaliteit op het terrein te verbeteren7. Een belangrijk aandachtspunt hierbij is dat het juridisch moeilijk is om ruimtelijke kwaliteitsverbeterin-gen op kavelniveau af te dwingen. Het gevaar van inbreuk op het eigendomsrecht ligt dan al snel op de loer. Vanuit economisch oogpunt is het belangrijk dat de ruim-telijke kwaliteit van het terrein verbeterd wordt. Dit geldt voor zowel de openbare als de private ruimte. Daar staat tegenover dat ondernemers niet in hun bedrijfsvoering (bedrijfsuitbreiding) belemmerd moeten worden. De volgende instrumenten bieden wellicht mogelijkheden: 1. SER-ladder 2. Beeldkwaliteitsplan en bestemmingsplan 3. Bedrijven Investeringszone 4. Moderniseringsbepaling

7 In het kader van de regionale component van dit pilotproject heeft Buck Consultants meerdere instrumenten op een rij gezet. De instrumenten die direct toepasbaar zouden kunnen zijn voor De Beitel worden meegenomen in deze paragraaf. De instrumenten die een bredere, regionale scoop heb-ben, zullen in latere fasen van het project aan bod komen.

Bovenstaande instrumenten worden hieronder kort toege-licht, waarbij op de laatste uitgebreider in gegaan wordt. 1. SER-ladder Parkstad Limburg heeft de SER-ladder als een van de leidende (ruimtelijke) principes opgenomen in het Ontwerp Structuurvisie voor de regio. Meer concreet betekent dit dat het beheren van nog goed functionerende bestaande werklocaties absolute prioriteit heeft, en gelijktijdig met het revitaliseren van werklocaties die niet meer aan de eisen van deze tijd voldoen. Het uitgangspunt bij de SER-ladder is dat er binnen een bestaand bedrijventerrein op zoek gegaan wordt naar mo-gelijkheden om de ruimte beter te benutten, voordat uit-breiding van het terrein aan de orde is. Bij de SER-ladder worden de volgende drie stappen gehanteerd: - Gebruik de ruimte die reeds beschikbaar is gesteld

voor een bepaalde functie of door herstructurering be-schikbaar gemaakt kan worden.

- Maak optimaal gebruik van de mogelijkheden om door meervoudig ruimtegebruik de ruimteproductiviteit te verhogen.

- Indien het voorgaande onvoldoende soelaas biedt, is de optie van uitbreiding van het ruimtegebruik aan de orde.

De SER-ladder is niet alleen toe te passen op bedrijven-terreinen als geheel, maar ook op kavelniveau. Door bij een gewenste uitbreiding van een bedrijf eerst de moge-


lijkheden van efficiënter ruimtegebruik op de bestaande kavel te analyseren kan uitbreiding van ruimtegebruik el-ders worden voorkomen. Het toepassen van de SER-ladder is een belangrijk (loca-tie-overstijgend) doel. In het geval van De Beitel betekent dit dat wanneer bedrijven willen uitbreiden er eerst geke-ken wordt naar mogelijkheden op het terrein zelf, vervol-gens naar mogelijkheden op andere terreinen in de regio en eventueel daarna naar nieuwe uitbreidingslocaties (zijnde nieuw bedrijventerrein). Gezien de hoeveelheid restruimte en extensief ruimtegebruik op De Beitel kan het principe van SER-ladder zeker als uitgangspunt dienen. 2. Beeldkwaliteitsplan en bestemmingsplan Een beeldkwaliteitsplan is, als het gaat om nieuwbouw, goed toe te passen; bij een bestaand bedrijventerrein gaat dit echter veel moeilijker. Een reeds gevestigd bedrijf kan niet gedwongen worden de eisen uit een nieuw beeldkwa-liteitsplan over te nemen. Het is in dit geval alleen toepas-baar op mogelijke nieuwbouw op het terrein. In een beeldkwaliteitsplan voor nieuwe situaties (nieuw-bouw) kunnen vervolgens verschillende verplichtingen opgenomen worden over de stedenbouwkundige en archi-tectonische aspecten van bedrijfsgebouwen. Hierbij kan gedacht worden aan: - erfafscheiding (hekwerk of open); - buitenopslag (al dan niet + locatie, overdekt); - efficiënt en intensief ruimtegebruik (bebouwingsper-

centage);

- maximale bebouwingshoogte (meters dan wel aantal verdiepingen);

- helder hoofdvolume; - dakvorm; - materialen; - kleurgebruik; - reclame op het perceel. 3. Bedrijven Investeringszone (BI-zone) Bij dit instrument is er geen wettelijke bevoegdheid van de gemeente en ligt het initiatief tot het uitvoeren ervan bij de ondernemers. Dit maakt het tot een instrument dat alleen bij voldoende draagvlak onder de ondernemers gestart kan worden. De gemeente kan daarbij alleen een stimule-rende rol spelen. De Experimenteerwet BI-zone maakt het sinds 2009 mo-gelijk om BI-zones in te stellen en voor de uitvoering ervan een subsidie te ontvangen van het Rijk. Een BI-zone is een afgebakend gebied, waarin bedrijven een private or-ganisatie oprichten (vereniging of stichting) om hun leef-baarheid, veiligheid en ruimtelijke kwaliteit gezamenlijk te kunnen beheersen en waarborgen8. Er mag overgegaan worden tot het instellen van zo’n zone (en daarmee aan-spraak maken op de subsidie) indien: - de respons bij een draagvlakmeting minimaal 50% is;

8 Er kan hierbij onder andere gedacht worden aan voorzieningen in het ka-der van: beveiliging, onderhoud, afvalverzameling en recycling, duurzaam ondernemen, gezamenlijke energie-inkoop en vastgoedbeheer.


- van de respondenten minimaal tweederde voor invoe-ring is;

- de voorstemmers meer WOZ-waarde vertegenwoordi-gen dan de tegenstemmers.

Na het instellen van een BI-zone is er geen sprake meer van vrijblijvendheid. Alle ondernemers in het betrokken gebied zijn via een zogenaamde BI-zoneheffing verplicht bij te dragen aan de extra voorzieningen. Of het instellen van een BI-zone überhaupt kans van slagen heeft hangt dus sterk af van het draagvlak bij de ondernemers. Lijkt dat op voorhand te klein, dan heeft het geen zin hiervoor verdere inspanning te doen. Tot op heden heeft de expe-rimenteerwet BI-zone op bedrijventerreinen weinig suc-cesvolle initiatieven opgeleverd.

IICC Momenteel loopt er op De Beitel een initiatief van het IICC (stichting die zich bezighoudt met cameratoezicht op bedrijventerrein De Bei-tel) om een BI-zone op te zetten diealleen gericht is op cameratoe-zicht. Het is op dit moment echter de vraag of een BI-zone alleen voor een afgebakend onderwerp als cameratoezicht opgericht kan worden. Mocht dit initiatief echter succesvol zijn, dan kan overwo-gen worden om dit instrument ook voor andere meer specifieke on-derwerpen op het terrein in te zetten.

4. Moderniseringsbepaling De Taskforce Herontwikkeling Bedrijventerreinen noemt in haar advies Kansen voor kwaliteit aan het Rijk de moder-niseringsbepaling als een mogelijk middel om private ei-genaren van grond en bedrijfsgebouwen op bedrijventer-reinen ertoe te bewegen hun eigendom te moderniseren. De vraag is echter of de moderniseringsbepaling als effec-tief middel ter bevordering van herstructurering ingezet kan worden. De plicht tot modernisering en vervanging van bouwwer-ken Met de inwerkingtreding van Wro op 1 juli 2008 is een nieuw element in het bestemmingsplan geïntroduceerd: de plicht tot modernisering en vervanging van bouwwer-ken. In artikel 3.5 Wro is het volgende bepaald: “Bij een bestemmingsplan kunnen gebieden worden aan-gewezen waarbinnen de daar aanwezige bouwwerken dienen te worden gemoderniseerd of vervangen door ge-lijksoortige bebouwing van gelijke of nagenoeg gelijke bouwmassa. Zolang deze modernisering of vervanging niet is verwezenlijkt, wordt het gebruik van die bouwwer-ken aangemerkt als afwijkend van het plan.” 9

9 Een expliciete bepaling is noodzakelijk omdat verbetering of vervanging van bestaande woningen, gebouwen c.q. bouwwerken niet als een (planolo-gische) bestemming kan worden aangemerkt.


In dit artikel is in de vereenvoudigde vorm de zogenaamde moderniseringsbepaling uit artikel 32 van de vervallen Wet op de stads- en dorpsvernieuwing (Wsdv) opgenomen.10 Deze houdt in dat bij het bestemmingsplan een gebied kan worden aangewezen waarin de kwaliteit van de be-staande bebouwing te wensen overlaat en waarvoor een specifiek regime gaat gelden in de vorm van een moderni-seringsplicht. Toepassingmogelijkheden Met de moderniseringsbepaling krijgt de gemeente een instrument in handen om verouderde gebieden met hand-having (in hoofdzaak) van de bestaande structuur te mo-derniseren, zonder de bestemming te wijzigen. Deze be-paling geldt niet alleen voor stedelijke gebieden, zoals on-der de Wet op de stads- en dorpsvernieuwing het geval was, maar ook voor andere gebieden zoals bedrijventer-reinen. Daarbij moet het gaan om modernisering (verbetering, verbouwing, samenvoeging of anderszins) van bebouwing dan wel om vervanging daarvan door gelijksoortige be-bouwing van (nagenoeg) gelijke bouwmassa. Met deze laatste vereiste is bedoeld aan te geven, dat noodzakelijke vervangende nieuwbouw voor wat betreft soort en bouw- 10 Een belangrijk verschil is dat de Wet op de stads- en dorpsvernieuwing de vaststelling van een stadsvernieuwingsplan aan de nodige voorwaarden en beperkingen koppelde. In het bijzonder artikel 33 Wsdv, waarin onder meer was bepaald dat het stadsvernieuwingsplan vergezeld moest gaan van een uitgebreid uitvoeringsschema.

massa moet overeenkomen met de vervanging van be-bouwing en daardoor in de structuur van het gebied moet blijven.11 Afwijking van het bestemmingsplan Zolang de modernisering of vervanging niet is voltooid wordt het gebruik geacht af te wijken van het plan, ook al is het feitelijke gebruik van de bouwwerken in overeen-stemming met het plan. Deze fictie is van belang voor de mogelijkheid om zo nodig ter uitvoering van de in het be-stemmingsplan opgenomen modernisering of vervanging de grond en opstallen te kunnen onteigenen of om hierop een voorkeursrecht te kunnen vestigen. Voorwaarden Artikel 3.5 Wro noch het Besluit ruimtelijke ordening bevat enige voorwaarden of beperkingen. Dit neemt niet weg dat het opnemen van een moderniserings- of vervangings-plicht in het bestemmingsplan terdege door de gemeente-raad moet worden gemotiveerd vanuit het criterium ‘goede ruimtelijke ordening’ als bedoeld in artikel 3.1 lid 1 van de Wro. Bovendien dient de gemeenteraad in het kader van de financiële uitvoerbaarheid aan te tonen dat de modernise-ring en/of vervanging uitvoerbaar is binnen de planperio-de. Blijft de eigenaar in verzuim om aan de verplichting te voldoen dan moet het gemeentebestuur bereid zijn om tot onteigening over te gaan. 11 TK 28916, nr. 3 MvT, blz 96.


Conclusie Onder de Wsdv is het moderniserings- en vervangingsin-strument zelden toegepast. Niet alleen omdat deze be-voegdheid gepaard ging met de nodige voorwaarden en beperkingen, maar ook omdat de bevoegdheid sterk in-grijpt in de eigendomsverhoudingen. Bovendien veronderstelt het moderniserings- en vervan-gingsinstrument financiële middelen, daadkracht en een lange adem van het gemeentebestuur, waardoor in veel gevallen werd gekozen voor andere opties zoals het af-sluiten van convenanten of specifieke financiële construc-ties. De bovengenoemde consequenties blijven met de invoe-ring van artikel 3.5 Wro grotendeels bestaan. Het ge-meentebestuur van Heerlen zal zich dan ook moeten af-vragen of de aanwijzing van een gebied waarvoor een moderniserings- en/of vervangingsplicht geldt de voorkeur geniet boven andere (financiële) constructies zoals con-venanten of bedrijvenfondsen.

4.4 Milieuruimte

Geluid Zoals in het vorige hoofdstuk is aangegeven, ontbeert het bedrijventerrein De Beitel goed beheer van de geluidszo-ne (verder: zonebeheer), wat een negatief effect heeft op de (her)ontwikkelingsmogelijkheden van het gehele ter-rein. Er zal door de gemeente acties ondernomen moeten worden om het aspect geluid beter inzichtelijk te krijgen. In

het Uitvoeringsprogramma wordt uiteengezet welke acties de gemeente kan (of moet) ondernemen. Duurzaamheid Er zijn verschillende maatregelen of activiteiten (oplos-singsrichtingen) die genomen kunnen worden om een be-drijventerrein duurzamer te maken. Het is afhankelijk van het ambitieniveau of de voorkeur voor bepaalde thema’s (energie, water, etc) waar op in gezet kan worden. In bij-lage 2 is een schema opgenomen dat gehanteerd kan worden bij het maken van deze keuzes (zie onderstaande kader voor een toelichting). Het gedeelte ‘Energie’ is in het kader van de herontwikkeling van De Beitel het meest in-teressant omdat daarmee mogelijk de koppeling gelegd kan worden naar het project energieke bedrijventerreinen. Een analyse van de tabel geeft inzicht in welke maatrege-len voor de gemeente en ondernemers wenselijk kunnen zijn om in de herontwikkeling van De Beitel mee te ne-men. In een overleg met de betrokkenen kan vervolgens worden geïnventariseerd welke van deze punten in de verdere uitwerking van de ontwikkelingsrichtingen meege-nomen worden.


Schema ambitieniveau duurzaamheidstoepassingen Dit schema laat de aspecten zien waarop de duurzaamheidsambitie betrekking heeft. Aan de hand hiervan kan voor De Beitel de ambi-tie per aspect worden bepaald. De tabel is een classificatietabel waarbij milieumaatregelen worden ingedeeld in drie verschillende niveaus aflopend in milieuvriendelijkheid, te weten: - Hoog: de beste situatie, waarbij maximale duurzaamheid voor

een bepaald thema wordt bereikt; - Midden: beperkt de schade tot een minimum of corrigeert nor-

maal verbruik, waarbij het milieu wel de aandacht heeft; - Laag: de normale situatie, waarbij geen aandacht is voor het

milieu. Verder zijn in de tabel de volgende aspecten meegenomen: - Welk effect heeft de maatregel op energieniveau? Per maatregel wordt aangegeven of: A. verminderen van de energievraag; B. reduceren en benutten van reststromen; C. gebruiken en opwekken van duurzame energie; D. absorptie / gebruik van CO2 aan de orde is. Wie is aan zet? In de tabel wordt naast het ambitieniveau ook de verantwoordelijke organisatie benoemd welke invulling moet geven aan het desbetref-fende thema: provincie, gemeente of de ondernemer. Welke voordeel is er voor de ondernemer? Ook is aangegeven of de maatregel: een voordeel is voor de on-dernemer, neutraal is voor de ondernemer of nadelig is voor de ondernemer. (zie verder bijlage 2)


5 VISIE EN ONTWIKKELINGSRICHTINGEN (STREEFBEELDEN)

In dit hoofdstuk wordt de (strategische) visie op de ge-wenste revitalisering teogelicht. Deze visie en doelstellin-gen worden ruimtelijk vertaald in een streefbeeld van de toekomstige ontwikkeling van het terrein. Daarbij worden verschillende ontwikkelingsrichtingen gepresenteerd voor de ruimtelijke inpassing van de belangrijke aandachtspun-ten op De Beitel.

5.1 Uitgangspunten

Uitgangspunten voor het masterplan en het Uitvoerings-programma zullen aan deze uitgangspunten moeten vol-doen. Deze zijn: 1. Ruimtelijke kwaliteit verhogen van BT0 naar BT1-niveau De huidige ruimtelijke kwaliteit van het terrein is onvol-doende. Volgens de indeling die de provincie hanteert om terreinen in te delen op basis van ruimtelijke kwaliteit (Programma Werklocaties Limburg 2020) voldoet De Bei-tel niet aan de standaard eisen die aan een BT1-terrein gesteld worden (laagste categorie). De revitalisering van De Beitel moet er toe leiden dat De Beitel wel aan de deze kwaliteitseisen gaat voldoen.

2. Voorlopig geen uitbreiding Gezien de huidige ontwikkeling van de markt voor bedrij-venterreinen in de regio Parkstad Limburg is uitbreiding van De Beitel niet aan de orde. 3. Zuidzijde terrein (tussen A76 – Hondsrug/Sourethweg) ontwikkelen als groene uitloper De groene zuidwestzijde van het terrein, dat nu gedeelte-lijk als Provinciale Ontwikkelingszone Groen is aangewe-zen, wordt geen uitbreiding van het terrein voor nieuwe bedrijvigheid. De strook tussen de A76 en de Honds-rug/Sourethweg wordt als groene uitloper van het terrein beschouwd. 4. Eventuele uitbreiding op langere termijn zoeken bij Baaks-Soureth Als er op langere termijn behoefte is aan uitbreiding van het oppervlak aan bedrijventerrein dan is de zuidzijde van Baaks-Soureth (tussen de Rolduckerweg en de Kopersla-gerweg) daarvoor de meest geschikte locatie. Voor een gedeelte van het terrein (Koperslager) is de uitbreiding reeds in een vergevorderd stadium.

5.2 Visie: naar een vitaal bedrijventerrein

Zwaarte revitalisering De (ruimtelijke) kwaliteit van De Beitel is onvoldoende. Deze voldoet niet aan de gestelde eisen van een BT1-bedrijventerrein. Maar er kan zeker niet gesproken worden over een zwaar verouderd terrein waar ondernemingen niet meer goed kunnen functioneren. Op het terrein zijn


meerdere grote (internationale) bedrijven gevestigd en er is relatief weinig leegstand. Daarnaast blijkt de gemeente regelmatig aanvragen te krijgen van bedrijven die geïnte-resseerd zijn in De Beitel als potentiële vestigingslocatie. Daarmee is De Beitel voor de gemeente vanuit het oog-punt van economie en werkgelegenheid een belangrijk terrein. Een geslaagde revitalisering van De Beitel is dan bovenal een revitalisering die ervoor zorgt dat bedrijven optimaal kunnen (blijven) functioneren. De revitalisering van De Beitel behoeft dan ook geen zware maatregelen waarbij grote delen van het terrein volledig op de schop moeten. Er moet gefocust worden op het wegnemen van de gesignaleerde knelpunten en het versterken van de kenmerken die door de ondernemers als positief worden ervaren, zoals de bereikbaarheid. De revitalisering van de Beitel zal zich richten op de openbare ruimte en op de private kavels. De ondernemers kunnen hiertoe zelf het initiatief nemen, maar er is ook een PPS- (publiek private samenwerking) constructie mo-gelijk waarbij de ondernemers samen met LHB en de ge-meente de revitalisering van één of meerdere kavels aan-pakken. Het LHB heeft hiervoor ook financiële middelen tot haar beschikking die alleen bij dit soort initiatieven in-gezet worden. Economische ontwikkeling Voor de toekomstige ontwikkeling van het terrein staat voorop dat De Beitel bestemd blijft voor bedrijven tot en met milieucategorie 4. Er is daarbij geen specifieke voor-keur voor bedrijven uit bepaalde economische sectoren.

Vasthouden van gevestigde internationaal opererende bedrijven is wel een pré met het oog op de ontwikkeling van de lokale-/regionale economie. Schaalniveau De bestaande knelpunten spelen zich zowel op het gehele terrein, als op de individuele kavels af. De geluidproble-matiek, de matige verkeers- en groenstructuur, het exten-sief ruimtegebruik en de beperkte kwaliteit van de openba-re en veelal ook private ruimte zijn van toepassing op het gehele terrein. Oplossingen voor deze knelpunten zullen een terreinbrede insteek moeten hebben. De specifiekere knelpunten in deelgebieden betreffen de parkeeroverlast op de Eisterweg en de Nijverheidsweg, de ontbrekende entreefunctie aan de Oude Roderweg en de verkeersveiligheid op de Nijverheidsweg en de Soureth-weg. Beeldkwaliteit Een verbetering van de beeldkwaliteit van het terrein zal op twee manieren aangepakt moeten worden. Enerzijds is er de openbare ruimte waar de gemeente Heerlen ver-antwoordelijk voor is en anderzijds zijn er de kavels en bedrijfspanden van de ondernemers. Om de beeldkwaliteit van het gehele terrein een impuls te geven is een aanpak van zowel de openbare ruimte als de private ruimte nood-zakelijk. Alleen een opwaardering van de openbare ruimte heeft geen effect als de aangrenzende bedrijfskavels een ondermaatse kwaliteit houden. Voorwaarde voor het ne-men van maatregelen ter verbetering van de beeldkwali-teit in de openbare ruimte is dan ook dat de ondernemers


met de gemeente afspraken maken over de gelijktijdige aanpak van de ruimtelijke kwaliteit in de private ruimte. Een toename van de organisatiegraad van de onderne-mers kan daarbij zeer behulpzaam zijn om dit punt collec-tief op te pakken en zo kostenvoordelen te bereiken. Een sterke organisatie van ondernemers biedt de gemeente een goed en herkenbaar aanspreekpunt. De Industriële Kontaktgroep De Beitel (IKB) is een goed functionerende ondernemersvereniging voor bedrijven op De Beitel. De IKB werkt nauw samen met BTM en de gemeente Heer-len. Via de parkmanagementorganisatie van BTM Park-stad kan bovendien worden bezien hoe gekomen kan worden tot het delen van elkaars voorzieningen, aanleg van gezamenlijke voorzieningen en gezamenlijke inkoop van goederen en diensten. Ruimtegebruik Uit de studie naar de regionale bedrijventerreinenmarkt is gebleken dat uitbreiding van De Beitel hoogstens op lange termijn aan de orde is. Binnen de huidige terreingrenzen zijn momenteel nog mogelijkheden om ruimte te bieden aan nieuwe bedrijvigheid. Het extensieve ruimtegebruik biedt eventueel mogelijkheden om te gaan intensiveren en daarmee nieuwe bedrijfkavels te ontwikkelen. Of dit tot de mogelijkheden behoort hangt echter wel af van de beschikbare milieuruimte (o.a. geluid) en daar dient eerst inzicht in verkregen te worden. Zeker gezien de woningen die op en aan de grens van het terrein gele-gen zijn. De bouw van nieuwe woningen op of in directe nabijheid van het terrein is in ieder geval niet gewenst.

Verder zullen bij toekomstige ontwikkelingen van bedrijfs-kavels eisen gesteld moeten worden aan zorgvuldig ruim-tegebruik (hoge bruto/netto verhouding bebouwing kavel, gestapeld bouwen, etc) waardoor het extensieve ruimte-gebruik blijvend wordt verminderd. Hoewel het nodige be-reikt kan worden door ondernemers de mogelijkheden van zorgvuldig ruimtegebruik te laten zien, lijkt het eveneens wenselijk het bestemmingsplan in die zin aan te passen en daarin bijvoorbeeld een minimale waarde voor de FSI (Floor Space index)12 op te nemen. Voorzieningen en organisatie Een toename van de organisatiegraad van de onderne-mers vergroot de mogelijkheid van het toepassen van col-lectieve voorzieningen op De Beitel. In het kader van het project ‘energieke bedrijventerreinen’ zijn de mogelijkhe-den op het gebied van collectieve energievoorzieningen geïnventariseerd. Of deze voorzieningen succesvol op De Beitel geïmple-menteerd kunnen worden is afhankelijk van de bereidheid van de ondernemers om daaraan bij te dragen. Een sterke ondernemersorganisatie op het terrein kan daarin een fa-ciliterende rol spelen. Daarbij kan op langere termijn ook

12 Begrip dat de mate van intensief ruimtegebruik uitdrukt. De FSI geeft de verhouding weer tussen het bebouwde bruto vloeroppervlak en de oppervlakte van een kavel. Een FSI van 1,0 betekent dus dat er op één hectare grond (100x100 m) 10.000 m2 bebouwd oppervlak is.


een koppeling gezocht worden met het aangrenzende be-drijventerrein Trilandis.

5.3 Doelstellingen

Voorgaande uitgangspunten en visie resulteren in vijf doelstellingen: 1. Bieden van voldoende milieuruimte op het terrein en

(daarmee) de ruimte op het terrein intensiever benut-ten;

2. Verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit op het terrein; 3. Opwaarderen beeldkwaliteit; 4. Aanpak van de verkeersstructuur; 5. Optimaliseren organisatiegraad en beheer. De doelstellingen worden in deze paragraaf verder uitge-werkt waarbij een voorzet wordt gegeven voor de acties die genomen dienen te worden om de doelstelling te be-reiken. De acties zelf worden in een actieprogramma ver-der uitgewerkt (hoofdstuk 6). Doelstelling 1: bieden van voldoende milieuruimte op het terrein en (daarmee) de ruimte op het terrein in-tensiever benutten Er wordt gestreefd naar maximale mogelijkheden voor bedrijven op De Beitel. Op milieutechnisch gebied (vooral geluid) ligt dit complexer dan op fysiek (ruimtelijk) gebied. Het streven is naar maximalisering van de milieuruimte van bedrijven met zo min mogelijk last voor de omgeving

van De Beitel. Gestreefd moet worden naar een optimale oplossing voor dit milieuvraagstuk. Door slimme clustering van bedrijven en intensivering van de ruimte kan vooral bij nieuw-vestigingen mogelijke milieuhinder door bestaande en nieuwe bedrijven worden beperkt. Maar daarvoor dient eerst wel goed in beeld gebracht te worden hoe groot de huidige milieuruimte (nog) is op De Beitel. De Beitel is een gezoneerd bedrijventerrein in het kader van de Wet Geluidhinder. Dit betekent dat de totale hoe-veelheid geluid die op het terrein geproduceerd mag wor-den wettelijk aan een maximum is gebonden (50 dB(A)). Zolang niet inzichtelijk is of dit maximum bereikt wordt kunnen bestaande bedrijven hun geluidsruimte niet uit-breiden en is er ook geen inzicht in de toegestane geluids-ruimte voor nieuwe bedrijvigheid. Op basis van een actualisatie van de milieuruimte op het terrein kan vervolgens gekeken worden waar op het ter-rein intensivering van de ruimte mogelijk is en waar niet (wegens mogelijke overschrijding van geluidsnormen). Daarnaast dient gekeken te worden of de eventueel te intensiveren ruimte ook omgezet kan worden naar een nieuwe bedrijfskavel of gebruikt kan worden voor een an-dere functie (parkeergarage, vrachtwagenparkeerplaats). Hierbij moet rekening gehouden worden met de vraag of de nieuwe kavel goed ontsloten kan worden en of het be-stemmingsplan geen beperkingen oplegt (bebouwings-voorschriften). Vervolgens zal met de eigenaren van de kavels waar nu sprake is van extensief ruimtegebruik (re-


struimte) onderhandeld moeten worden over het mogelijk afstaan van de ongebruikte grond. Onteigening is daarbij een laatste middel om dit te bewerkstelligen. Voorgestelde acties 1. Actualiseer het bestaande geluidszonebeheersplan. 2. Opstellen intensiveringsplan: waar kan op het terrein

intensivering van de ruimte plaatsvinden en welke procedures dienen daarbij gevolgd te worden.

3. Aanpassing bestemmingsplan om een zorgvuldiger gebruik van de ruimte mogelijk te maken.

Figuur 5.1: Voorbeeld van zorgvuldig ruimtegebruik: stapelen

Doelstelling 2: verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit op het terrein Het revitaliseren van De Beitel dient te leiden tot een effi-ciënt en effectief gebruik van de ruimte zonder dat dit ten koste gaat van het economisch functioneren van bedrijven en de ruimtelijke kwaliteit. Sterker nog: de revitalisering moet zelfs leiden tot vergroting van de ruimtelijke kwaliteit van het terrein en verbetering van het economisch functi-oneren van bedrijven. De ruimtelijke kwaliteit is over het gehele terrein onvol-doende, en de beouwingsintensiteit verschilt per deelge-bied. De entree bij de Oude Roderweg ‘scoort’ bijvoor-beeld duidelijk lager dan het gebied bij de Eisterweg. Om die reden valt het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit onder te verdelen in twee type acties: de maatregelen die gericht zijn op het gehele terrein en de maatregelen die gericht zijn op deelgebieden. Convenant ondernemers en gemeente Zoals in de visie is aangegeven levert de revitalisering van De Beitel niet het gewenste resultaat op als alleen de ge-meente investeert in de openbare ruimte. Ook de onder-nemers zullen bereid moeten zijn te investeren in de kwa-liteit van de bedrijfskavels. Het vaststellen van een conve-nant waarin bedrijven en gemeente hun bijdrage aan het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit vastleggen is in dit kader de eerste stap die genomen moet worden.


Daarbij zijn de taken duidelijk: de gemeente pakt de openbare ruimte en de verkeersstructuur aan; de onder-nemers nemen (al dan niet collectief georganiseerd) hun bedrijfskavels onderhanden. Aanpak van de openbare ruimte en de verkeersstructuur moet afhankelijk worden gesteld van de bereidheid van de ondernemers om op de eigen kavel (waar nodig) te investeren. Een beeldkwali-teitsplan is daarbij een belangrijk kader (zie volgende doelstelling). Verkeersinfrastructuur De hiërarchie op het terrein tussen hoofdwegen en andere wegen wordt zichtbaar gemaakt, door de hoofdwegen (Nijverheidsweg en Sourethweg) meer het karakter van ‘lanen’ te geven en duidelijker af te scheiden van de be-drijfskavels. Bewegwijzering moet ervoor zorgen dat bij het betreden van het terrein de verkeersstructuur beter te lezen is. Daarmee samenhangend wordt het parkeerpro-bleem aangepakt. Uitgangspunt is dat parkeren niet plaats vindt in de openbare ruimte.13 Parkeren vindt plaats op de bedrijfskavels en, als het niet anders kan, op de daarvoor beschikbare parkeervakken/plaatsen langs de wegen, maar niet meer in de bermen langs de wegen. Het aan-leggen van een collectieve vrachtwagenparkeerplaats op het terrein is daarom nodig en daarvoor moet ruimte wor-den gevonden. 13 Het aanpakken van het parkeerprobleem zal, met het oog op de bedrijfs-processen op het terrein, gefaseerd aangepakt gaan worden: eerst nieuwe parkeerplaatsen creëren voordat parkeerplaatsen in de openbare ruimte verdwijnen.

Het parkeerprobleem op de Eisterweg vraagt om een spe-cifieke oplossing voor dit deelgebied. Te nemen maatre-gelen moeten gericht zijn op het gebrek aan parkeerplaat-sen en het daardoor veelvuldig parkeren in de berm. Ruimte voor extra parkeerplaatsen is daarom nodig, maar deze kan bij de meeste bedrijven aan de Eisterweg niet op de bedrijfskavel zelf gevonden worden. In de directe om-geving zal daardoor extra parkeergelegenheid gecreëerd moeten worden, al dan niet in de vorm van een parkeer-voorziening waar meerdere bedrijven gebruik van kunnen maken. Het parkeerprobleem bij het crematorium moet op de loca-tie van het crematorium zelf opgelost worden. Het afslui-ten van de Eisterweg, en alleen een nieuwe aansluiting via de Nijverheidsweg maken is daarbij geen optie met het oog op calamiteiten en doorstroming van het verkeer op de Eisterweg. De structurele problemen bij de doodlopen-de Eisterweg worden daarmee niet opgelost (zie ook doelstelling 4).


Figuur 5.2: een heldere verkeersinfrastructuur doet wonderen

Openbare ruimte Samenhangend met de aanpak van de verkeersinfrastruc-tuur dient de entree bij de Oude Roderweg kwalitatief sterk verbeterd te worden. Dit zal ten eerste dienen te ge-beuren door de entree zichtbaarder te maken vanaf de Imstenraderweg. Daarnaast zal de openbare ruimte langs de weg (groen, bermen, straatmeubilair) alsmede de uit-straling van de kavels verbeterd moeten worden. Dit kan ook in één integrale aanpak (businesscase) meegenomen worden waarbij de kavels aan de Oude Roderweg en de openbare ruimte gelijktijdig herontwikkeld worden. Een PPS-constructie van ondernemers, gemeente en LHB kan deze herontwikkeling voor zijn rekening nemen. In het algemeen zal er meer lijn in het openbaar groen moeten komen. In de groenstroken langs de wegen en aan de randen van de kavels dient meer uniformiteit / con-

tinuïteit (met name in onderhoud) gebracht te worden. Dit zelfde geldt voor het straatmeubilair (bewegwijzering, ver-keersborden, etc.) dat op het terrein aanwezig is. Ook de verlichting langs de Nijverheidsweg en Sourethweg dient verbeterd te worden. Van belang hierbij is dat er rekening gehouden wordt met het zichtveld van de beveiligingsca-mera’s die op het terrein geplaatst zijn. De kwaliteit van de openbare ruimte op het terrein kan verder verbeterd worden door de unieke kenmerken van het terrein in de openbare ruimte in te passen. Het hoog-teverschil kan daarbij meer geaccentueerd worden. Ver-der biedt de groene strook tussen de A76 en de Soureth-weg mogelijkheden om het groen door te zetten op de aangrenzende private kavels. De randen van De Beitel worden verder ontwikkeld als ‘het gezicht’ van het bedrijventerrein naar de omgeving en kan tegelijkertijd fungeren als een uitloopgebied voor per-soneel dat op het aangrenzende deel van het bedrijventer-rein werkzaam is (ook als zodanig deels inrichten). De hoek bij de A76 en Imstenraderweg (Hondsrug) kan daar-bij dienen als locatie voor een landmark van het terrein dat vanaf de snelweg goed zichtbaar is. (Bij de aanpassing van het bestemmingsplan dient hiermee rekening te wor-den gehouden. De bestemming is nu agrarisch ag (l/n; landschappelijke en/of natuurlijke waarden).


Beheer Door goed beheer moet de kwaliteit die gerealiseerd is na de revitalisering worden gehandhaafd. Dit kan onder an-dere door een beheerplan openbare ruimte op te stellen en aan de hand daarvan het terrein regelmatig te schou-wen, minimaal één keer per jaar. Dat gebeurt door de ge-meente samen met vertegenwoordigers van het bedrijfs-leven14. Figuur 5.3: Ook bij een zogenaamd functioneel kwaliteitsniveau kan het nodige worden bereikt in ruimtelijke kwaliteit

Daarnaast kunnen grotere inspanningen gedaan worden op het gebied van onderhoud en handhaving. Bijvoorbeeld

14 Op dit moment wordt op De Beitel twee keer per jaar een schouw op het terrein gehouden. onder leiding van de gemeente Heerlen in samenwerking met BTM PSL en de IKB.

door frequenter onderhoud te plegen aan wegen en groenstroken en door handhavend op te treden bij over-schrijding van de regels voor parkeren. Voorgestelde acties 1. Convenant sluiten gericht op de samenwerking van

ondernemers en gemeente bij de revitalisering, met ieder eigen verantwoordelijkheden.

2. Individuele aanpak (per bedrijfskavel) parkeerproble-matiek.

3. Aanleg collectieve vrachtwagen parkeerplaats. 4. Beheer en onderhoud 5. Accentueren hoofdentrees. 6. Businesscase herontwikkeling entree Oude Roderweg

/ Nijverheidsweg. 7. Uniformiteit in straatmeubilair (bewegwijzering, ver-

keersborden) aanbrengen. 8. Inrichting groengebied en inpassing uitlopers groene

landschappelijke strook op het terrein. Doelstelling 3: opwaardering beeldkwaliteit De uitstraling van De Beitel zal met de revitalisering op-gewaardeerd worden. Door maatregelen te nemen die de kwaliteit van de openbare ruimte en de inrichting van be-drijfskavels (kleurgebruik, onderhoud groen) verbeteren krijgt de beeldkwaliteit van het terrein een positieve im-puls. Het ambitieniveau voor de beeldkwaliteit van De Bei-tel wordt vastgelegd in een beeldkwaliteitsplan.


Daarnaast kan de ontwikkeling van het gebied tussen de A76 en de Sourethweg als (groene) landschappelijk zone bijdragen aan het versteken van de uitstraling van het ter-rein. De beeldkwaliteit van het terrein hangt sterk samen met de ruimtelijke kwaliteit van het terrein en de acties die ge-nomen worden ter verbetering van de openbare ruimte. Deze zijn in de vorige doelstelling reeds benoemd. Maar naast de openbare ruimte wordt de beeldkwaliteit ook be-paald door de bedrijfsruimten en kavelinrichting op het terrein. Door samen met de ondernemers een beeldkwaliteitsplan op te stellen kunnen afspraken gemaakt worden over het te hanteren kleurgebruik bij bedrijfsruimten of inpassing van groen op de bedrijfskavels. Door voorwaarden op dit gebied te hanteren die gelden voor het gehele terrein kan de uitstraling kwalitatief sterk verbeterd worden. Voorgestelde acties 1. Opstellen beeldkwaliteitsplan 2. Ontwikkelen gebied tussen A76 en Sourethweg tot

een landschappelijke (groen)zone

Figuur 5.4: Kleine ingrepen kunnen een groot effect hebben

Doelstelling 4: aanpak van de verkeersstructuur De verkeersveiligheid op het bedrijventerrein moet worden verbeterd. Het aanbrengen van een duidelijk onderscheid van gebruikers in de wegprofielen en ongewenst gebruik van de openbare ruimte (parkeren, laden & lossen) zal daar aan bijdragen. Naast het ontbreken van een hiërarchische verkeersstruc-tuur op het terrein (zie hiervoor) vormt de verkeersveilig-heid een knelpunt. Vooral op de Nijverheidsweg en de Oude Roderweg kunnen gevaarlijke situaties ontstaan door de combinatie van vrachtverkeer en fietsers. Deze laatste groep gebruikt deze weg als doorgaande route van Heerlen naar Simpelveld en vice versa. Het parkeren in de bermen draagt verder bij aan de onveilige situaties. Het wegprofiel van de doorgaande wegen op het terrein Oude Roderweg/Nijverheidsweg en Sourethweg dient daarom


aangepast te worden en in ieder geval uitgebreid te wor-den met een vrijliggend fietspad. Daarnaast kan door het prominenter positioneren van verkeersborden en/ of mar-keringen op de weg de weggebruiker attent gemaakt wor-den op mogelijk onveilige situaties. Om de veiligheid van voetgangers (bijvoorbeeld werknemers die in de pauze naar buiten gaan) te vergroten is de aanleg van een een-zijdig trottoir een mogelijkheid. Echter is het door de be-perkte breedte van de Nijverheidsweg niet mogelijk zowel een fietspad als trottoir aan te leggen. Het aanleggen van een trottoir is alleen mogelijk als dit over een gedeelte van de aangrenzende private kavels loopt. De problematiek van de doodlopende Eisterweg vraagt om een structurele oplossing. Momenteel is er in het geval van calamiteiten maar één richting waar men heen kan. Daarnaast moeten vrachtwagens op de Eisterweg draaien en keren om deze weer te verlaten, met als gevolg kapot gereden bermen en onveilig geparkeerde vrachtwagens. Het doortrekken van Eisterweg richting de Nijverheidsweg biedt daarvoor een goede oplossing. Tot slot zijn er nog gevaarlijke kruispunten die om een verkeerskundige ingreep vragen. Het gaat daarbij om het kruispunt Nijverheidsweg / Sourethweg en Sourethweg / Beitel bij de Peppermill. In een breder kader dient de aan-sluiting op het aangrenzende terrein Trilandis, dat slechts één toegangsweg kent, in ogenschouw genomen te wor-den. Door de Kleinestraat en de brug over het Miljoenen-lijntje voor auto- en vrachtverkeer beschikbaar te maken kan Trilandis verbonden worden met Baaks-Soureth. Dit

biedt tevens mogelijkheden om de uitstraling van de Klei-nestraat op te waarderen. Voorgestelde acties 1. Aanpassen wegprofielen. 2. Aanpak kruispunt Sourethweg / Nijverheidsweg 3. Prominenter positioneren verkeersborden en/ of mar-

keringen op de weg. 4. Optimaliseren openbaar en collectief vervoer. Doelstelling 5: optimaliseren organisatiegraad en be-heer Ongeveer 50% van de bedrijven op de Beitel is lid van de ondernemersvereniging IKB. De organisatiegraad van be-drijven op het terrein kan worden geoptimaliseerd als meer bedrijven zich aansluiten bij het IKB. Een hoge organisatiegraad is een voorwaarde voor een succesvolle revitalisering. Om de revitalisering zelf, maar ook de periode daarna (beheer), goed te laten verlopen is het van belang dat de ondernemers de handen ineen slaan. Om het door de revitalisering gerealiseerde kwali-teitsniveau ook vast te kunnen houden op de lange termijn moet het terrein professioneel worden beheerd. Voor De Beitel is BTM Parkstad Limburg de organisatie die het be-heer op zich heeft genomen. Verder is het onderhouden van openbare en private ruimten een taak waar gemeente (voor het beheer van zaken waar BTM niet verantwoorde-lijk voor is) en de ondernemers samen aan moeten wer-


ken. De wijze waarop LIOF Vastgoed afspraken heeft ge-maakt met de gevestigde bedrijven in het LIOF bedrijven-complex kan als voorbeeld dienen. Daarnaast zijn er taken die ondernemers in onderlinge samenwerking kunnen oppakken, waarbij in veel gevallen BTM als facilitator op kan treden. Hierbij kan gedacht wor-den aan het ontwikkelen van collectieve voorzieningen en inkoopcontracten voor bijvoorbeeld energie, ICT, afval, etc. Bij voldoende draagvlak onder de ondernemers om meer collectieve bijdragen aan de verbetering van de kwa-liteit van het terrein te leveren zou het opzetten van een BI-zone tot de mogelijkheden kunnen behoren (zie verder hoofdstuk 4 voor meer informatie over de BI-zone). Gezien de ambitie (pilot project energieke bedrijventerrei-nen) om De Beitel een duurzamer bedrijventerrein te ma-ken kan het opstellen van een nota duurzaamheidsambitie De Beitel handvatten bieden. Bij het opstellen van deze nota kan tevens onderzocht worden of er koppelingen met het terrein Trilandis te maken zijn. Voorgestelde acties 1. Optimaliseren organisatiegraad ondernemers 2. Opstellen nota duurzaamheidsambitie De Beitel


Figuur 5.1: Ruimtelijke visie

5.4 Ruimtelijke visie en streefbeeld

Figuur 5.2: 3D-visualisatie ruimtelijke visie


5.5 Ruimtelijke visie

Iedere plek is uniek, door zijn eigen kwaliteit en / of speci-fieke ligging. In deze visie geven we op hoofdlijnen een beeld van de belangrijkste structuren die moeten worden behouden dan wel versterkt. Beeldbepalende structuren voor De Beitel zijn: 1. De randen als gezicht van De Beitel; 2. Drie belangrijke entrees; 3. Herkenbare ontsluitingsstructuur; 4. Aanwezigheid van het reliëf; 5. Beeldbepalende bebouwing.

1. Randen als gezicht van De Beitel Om de ruimtelijke structuur van De Beitel te versterken is het allereerst belangrijk dat elke rand van het terrein een duidelijke eenheid vormt. Aan de zuidwestkant grenst het terrein aan een landschappelijke zone (parkway) die on-derdeel uitmaakt van zowel het bedrijventerrein als de A76. De Sourethweg is het verbindende element tussen het landschap en de private kavels. Langs de Imstenraderweg en De Beitel (N300) worden de deels aanwezige bomenlanen consequent doorgezet. Ter hoogte van het talud aan de Imstenraderweg wordt deze eenmalig verplaatst naar de rand van het talud, zodat het hoogteverschil zichtbaar blijft. 2. Drie belangrijke entrees Door een duidelijke hiërarchie aan te brengen in de en-trees ontstaan drie herkenbare entrees. Deze entrees (langs de Imstenraderweg en Beitel (N300)) worden als duidelijk herkenbare locaties in de weg opgenomen. 3. Herkenbare ontsluitingsstructuur Binnen het terrein worden de Nijverheidsweg en de Sou-rethweg aangewezen als belangrijkste ontsluitingswegen. De overige wegen worden alleen gebruikt voor bestem-mingsverkeer. Hierdoor ontstaat een duidelijke hiërarchie in het wegennet en krijgen de Nijverheidsweg en Sou-rethweg een andere status. Deze status krijgt de Kleine-straat, die is gelegen op het deel Baaks-Soureth, niet. Omdat deze weg voor auto- en vrachtverkeer richting Tri-landis dood loopt is er slechts sprake van bestemmings-


verkeer. Mocht het in de toekomst mogelijk zijn om De Beitel met Trilandis te verbinden, dan zou de Kleinestraat wel gaan functioneren als belangrijke doorgaande route. De weg wordt wel meegenomen in de visie als een ver-lenging van de Nijverheidsweg om dit deel van het terrein meer bij De Beitel te betrekken). 4. Aanwezigheid van het reliëf Een ander belangrijk structuurbepalend element op het terrein is het hoogteverschil. Het cirkelvormige plateau ter hoogte van de Eisterweg heeft een sterke vorm en kan door het plaatsen van bomen ook binnen het terrein een herkenbare vorm krijgen. Daarnaast dient het talud te worden vrijgemaakt van obstakels (hekwerken / bomen / begroeiing), zodat het hellende vlak duidelijk zichtbaar wordt en op een andere wijze kan worden geaccentueerd. 5. Beeldbepalende bebouwing Op het terrein is sprake van inefficiënt ruimtegebruik, hier-door is het mogelijk om binnen de grenzen verder te groeien. Dit vergroot de capaciteit van het terrein en maakt het mogelijk om belangrijke wegen een herkenbare bebouwingsstructuur te geven. Hierbij worden de moge-lijkheden langs de Nijverheidsstraat en Imstenraderweg gebruikt om een gesloten wand te creëren, die past bij het karakter van de weg. Langs De Beitel (N300) en de Sou-rethweg wordt juist ingezet op transparante bebouwings-structuur die meer verweven is met het landschap.

Op basis van de beeldbepalende structuren, die op hoofd-lijnen al zijn aangehaald, wordt nader gekeken naar de specifieke oplossingsrichtingen.


Figuur 5.3: Versterken bestaande groenstructuren


Oplossingsrichtingen 1. Randen als gezicht van De Beitel De groenstructuur langs de randen van het terrein en de landschappelijke zone (parkway) aan de westkant van De Beitel vormen het gezicht van De Beitel richting de omge-ving. Hierbij ligt de nadruk op het gebruikmaken van be-staande kwaliteiten. Groenstructuur De huidige groenstructuur dient als basis voor de nieuwe groenstructuur. Hierbij worden de al aanwezige thema’s ingezet om de verschillende randen van het terrein een eigen karakter te geven. Zo worden de bomenlanen langs de Imstenraderweg en Beitel (N300) als sterke lijnvormige elementen doorgezet. De deels aanwezige clusters van bomen ter hoogte van de Sourethweg worden aan de overzijde van de weg doorgezet, waarbij het gebruik van bomen op eigen terrein wordt gestimuleerd. Langs de Nijverheidsweg is alleen ruimte voor bomen op eigen terrein. Hierdoor blijft de cirkelvormige bomenlijn op het plateau ter hoogte van de Eisterweg de meest aanwezige structuur. De bossage ter hoogte van de N281 blijft gewoon behouden, omdat deze consequent over de hele lengte aanwezig is en een duidelijke eenheid vormt.


Figuur 5.4: Het ritme van de Parkway

Parkway


De snelweg A76 bevindt zich in een fraai landschap. Dit landschap kenmerkt zich als parkway met als belangrijk-ste karakteristiek het spel tussen open en gesloten. De landschappelijke zone aan de westkant van De Beitel is een herkenbare locatie langs de weg. Het is onderdeel van een reeks groene “kamers” die zich langs de A76 openbaren. De Sourethweg kan zich deze parkwaykarakteristiek (spel tussen open en gesloten) eigen maken door de reeds aanwezige boomgroepen aan de andere zijde van de weg door te zetten. Hierdoor wordt het bedrijventerrein langs deze rand meer verweven met het landschap. De kwalitei-ten van de aangrenzende landschappelijke zone worden zo optimaal benut.

Figuur 5.5: het bedrijventerrein verweven met het landschap


Figuur 5.6: nieuwe hoofdontsluitingswegen met drie herkenbare entrees


Figuur 5.7: opties vormgeving entrees


2. / 3. Herkenbaarheid Ontsluitingsstructuur / entrees Zoals in de ruimtelijke visie is aangegeven, worden de Nijverheidsweg en de Sourethweg aangewezen als de hoofdontsluitingswegen. Door de Nijverheidsweg richting De Beitel (N300) af te sluiten voor gemotoriseerd verkeer, ontstaan hierdoor drie belangrijke (hoofd)entrees. Deze entrees kunnen op verschillende manieren worden vorm-gegeven. Zo zouden vlaggenmasten geplaatst kunnen worden, maar ook accentbebouwing zou een entree dui-delijk kunnen markeren. Daarnaast zou een combinatie van deze ruimtelijke maatregelen ook een oplossing kun-nen bieden. Kruising Nijverheidsweg / Oude Roderweg Om ervoor te zorgen dat de Nijverheidsweg ook daadwer-kelijk gaat functioneren als een belangrijke hoofdontslui-tingsas is het belangrijk dat de kruising met de Oude Ro-derweg opnieuw wordt vormgegeven. Hierdoor wordt de Nijverheidsweg een doorgaande structuur. De Oude Ro-derweg sluit hier haaks op aan. Kruising Nijverheidsweg / Sourethweg Omdat de aansluiting van de Nijverheidsweg op de Sou-rethweg veel onveilige verkeerssituaties oplevert wordt ook deze kruising aangepast. Hierbij vormt de Nijver-heidsweg een vloeiend doorlopende weg, waar de Sou-rethweg haaks op aansluit.


Afrit Eisterweg Het plateau ter hoogte van de Eisterweg wordt in de hui-dige situatie slechts via één toegangsweg ontsloten. Een tweede calamiteitenontsluiting is daarom gewenst, zeker waar deze eventueel nieuwe condities voor aanliggende restruimte zou kunnen creëren. Daarnaast is het draaien en keren voor vrachtwagens, gezien de beperkte ruimte, erg lastig. Voor deze tweede toegangsweg tot het plateau is een drietal mogelijkheden geschetst. Rotondes De wegen die aansluiten op de Nijverheidsweg / Soureth-weg dienen duidelijk ondergeschikt te worden vormgege-ven. Rotondes zijn dan ook niet gewenst. Hier is vanuit functioneel oogpunt geen aanleiding toe en daarnaast is dit ruimtelijk niet inpasbaar / gewenst. Fietsverkeer Veel fietsers gebruiken De Beitel als ideale doorsteek van Simpelveld richting Heerlen en omgekeerd. In de huidige situatie zijn deze fietsers verplicht zich tussen de vracht-wagens te begeven, waarbij verkeersonveilige situaties ontstaan. Een nieuw vrijliggend fietspad dat De Beitel (N300), via de Nijverheidsweg, met de Imstenraderweg verbindt, biedt uitkomst. Dit vrijliggende fietspad wordt aan één zijde van de Nijverheidsweg gesitueerd, namelijk daar waar het aantal inritten van aanliggende bedrijven beperkt is. Naast het waarborgen van de veiligheid zorgt deze op-lossing er ook voor dat het plaatsen van verlichting aan één zijde van de weg voldoende is. Ook de kruising Nij-

verheidsweg / Sourethweg is, in combinatie met het fiets-verkeer, goed aan te passen.


Figuur 5.8: versterken reliëf door bomen


Figuur 5.9: versterken reliëf door contrast tussen helling en het platte vlak


4. Aanwezigheid van het reliëf Het bedrijventerrein De Beitel heeft veel hoogteverschil-len. Hieruit is een aantal structuren te herkennen. De cir-kelvormige structuur ter hoogte van de Eisterweg heeft hierbij de meest herkenbare vorm. Deze structuur is in de huidige situatie echter niet als één geheel beleefbaar. Om dit talud toch zichtbaar te maken zijn twee acties denkbaar die het aanwezige reliëf versterken: Plaats bomen op het talud Door bomen te plaatsen op het talud wordt het hellende vlak verder doorgetrokken omhoog. Hierdoor is het cirkel-vormige talud vanuit het gehele terrein zichtbaar en dient het als belangrijk herkenningspunt vanuit de andere delen van het terrein. Belangrijk hierbij is dat de overige bomen zich op enige afstand van het plateau bevinden, waardoor deze niet gaan concurreren met elkaar. Markeer het hellende vlak Het contrast vergroten tussen het platte en het hellende vlak zorgt ervoor dat de taludhelling beter zichtbaar wordt. Dit kan enerzijds door het opschonen van het talud (hek-werken / bomen en begroeiing verwijderen) en anderzijds door gebruik te maken van een contrast in kleur.


Figuur 5.10: Impressie en maatvoering collectieve parkeerplaats voor vrachtwagens

Figuur 5.11: Mogelijke locatie collectieve parkeerplaats voor vrachtwagens


5. Collectief parkeren voor vrachtwagens Omdat de vrachtwagens die op het terrein moeten zijn niet altijd gelijk bij het bedrijf van bestemming terecht kunnen, zijn parkeervoorzieningen voor vrachtwagens nodig. De huidige mogelijkheden om vrachtwagens te parkeren op De Beitel zijn beperkt. Langs de Nijverheidsweg is een aantal parkeervakken voor vrachtwagens aanwezig, deze worden echter niet gebruikt. Vrachtwagens staan dan ook veelal op de straat geparkeerd, met alle veiligheidsrisico’s (belemmering van het zicht, diefstal) van dien. Daarnaast geven de aanwezige parkeervoorzieningen een slordig en chaotisch profiel ter hoogte van de Nijverheidsweg. De beste oplossing hiervoor is het realiseren van een col-lectieve parkeervoorziening direct gelegen aan de hoofd-structuur. Dit voorkomt onnodige verkeersbewegingen en zorgt ervoor dat het aantrekkelijk is om gebruik te maken van deze collectieve parkeerplaats. Daarnaast worden hierdoor onveilige en ruimtelijk ongewenste situaties voor-komen.


Beeldkwaliteit Het terrein van De Beitel heeft verschillende karakteristie-ken. Hierbij zijn vijf deelgebieden te onderscheiden, deze worden in volgorde van belang behandeld: - Nijverheidsweg; - Sourethweg; - Imstenraderweg; - Beitel (N300); - Overige gebieden. Allereerst wordt ingegaan op een aantal algemene uit-gangspunten die voor de beeldkwaliteit van het hele ter-rein van belang zijn. Bij de beschrijving per deelgebied wordt ingegaan op de belangrijkste aspecten voor de beeldkwaliteit van zowel de openbare ruimte als de private kavels. Tot slot is een volledig overzicht van alle richtlijnen voor beeldkwaliteit in een schema opgenomen. Algemene uitgangspunten

Inrichting openbare ruimte - De wegen op het bedrijventerrein worden voorzien

van een nieuwe laag asfalt met belijning. Hierdoor verbetert de uitstraling van de weg;

- De breedte van de weg wordt teruggebracht naar 7 meter, om zo het asfalt in de straat te verminderen. Daarnaast beperkt dit verkeersonveilige situaties;

- De straten worden voorzien van opsluitbanden, die zorgen voor een strakke omlijning van de weg.

Inrichting private kavels - Geen opslag aan de straatkant, opslag aan de zijkant

alleen als deze aan het zicht van de weg is onttrok-ken. Hierdoor wordt het rommelige beeld van de pri-vate kavels verminderd;

- Geen vrijstaande bedrijfswoningen, alleen bedrijfswo-ningen als onderdeel van het bedrijfspand. Dit voor-komt een chaotische en rommelige bebouwingsstruc-tuur;

- Streven naar eenvoud: het aantal kleuren en materia-len minimaliseren, hierdoor ontstaat een rustig beeld;

- Vaste maat voor inritten is maximaal 10 meter (geme-ten aan de straatzijde). Als twee bedrijven dezelfde inrit gebruiken dan is dit maximaal 15 meter aan de straatzijde. Dit voorkomt onnodig brede inritten, waardoor de groene bermen in de openbare ruimte worden versnipperd raken;

- Voor de erfafscheiding moeten gekozen worden voor een laag groen spijlenhekwerk. Dit hekwerk heeft een nette uitstraling en is geen dominant onderdeel van de weg.


Nijverheidsweg - Inrichting openbare ruimte Karakter De nieuwe Nijverheidsweg krijgt een stedelijk karakter dat past bij een belangrijke ontsluitingsweg. Groen Binnen de openbare ruimte is geen plaats voor bomen. Bomen mogen wel op eigen terrein worden geplaatst. Hierbij moet gekozen worden voor inheemse soorten van de 1e grootte met een minimale plantmaat 18/20. Hierdoor hebben de bomen voldoende maat om een rol te spelen in het beeld van de straat. Reliëf Het aanwezige reliëf is slechts in delen zichtbaar. Door het talud vrij te maken van hekwerken, bomen en begroei-ing wordt dit beter zichtbaar en maakt het duidelijker on-derdeel uit van de straat. Bomen op de rand van het talud laten de contour van de hoogtelijnen zien. De structuur van het terrein wordt hierdoor beter leesbaar. Beheer De Nijverheidsweg is erg belangrijk in de beeldvorming van het bedrijventerrein. Daarom is het gewenst dat de frequentie van het beheer hoog is. Verlichting Het huidige verlichtingsniveau ter hoogte van de Nijver-heidsweg is erg laag. Het verlichtingsniveau wordt langs deze weg geïntensiveerd door het toevoegen van verlich-

tingsarmaturen. De verlichtingsmasten zorgen ervoor dat zowel de straat als het vrijliggende fietspad worden aan-licht. Vrijliggend voetpad Door toedoen van beperkte ruimte in het profiel van de weg is het niet mogelijk om hier, naast een vrijliggend fietspad, ook een vrijliggend voetpad te realiseren. Daar-naast is het lastig om dit voetpad een duidelijk begin- en eindpunt te geven.


Nijverheidsweg - Inrichting private kavels Karakter De gebouwen hebben een stedelijke uitstraling die aan-sluit bij het karakter van de openbare ruimte. Rooilijn De rooilijn voor nieuwe bebouwing wordt vastgezet op 10 meter van de erfgrens. Hierbij is het belangrijk dat het percentage van de bebouwing dat zich in de rooilijn be-vindt hoog is. Hierdoor ontstaat langs de Nijverheidsweg een gesloten wand die past bij het karakter van de weg. Bouwhoogte De maximale bouwhoogte is 15 meter. Parkeren Op het voorterrein is het alleen voor bezoekers mogelijk te parkeren, de verharding wordt hier geminimaliseerd. Werknemers dienen aan de achterzijde van het terrein te parkeren.


2. Sourethweg - Inrichting openbare ruimte Karakter Het karakter van de Sourethweg sluit aan bij het principe van de parkway (spel van open en gesloten). Gezien de ligging aan de landschappelijke zone heeft de Sourethweg een landschappelijk karakter. Groen De bestaande boomgroepen blijven behouden en waar mogelijk doorgezet op de private kavels. Hierdoor ontstaat er in relatie tot de parkway ook een spel van open en ge-sloten. Verlichting Het huidige verlichtingsniveau langs de Sourethweg is erg laag, dit wordt geïntensiveerd door het toevoegen van nieuwe verlichtingsarmaturen. Fietssuggestiestroken Op de Sourethweg worden voorzieningen getroffen voor fietsverkeer. Hierbij is gekozen voor fietssuggestiestroken, omdat er niet over de gehele lengte van de weg voldoen-de ruimte aanwezig is voor een vrijliggend fietspad. Daar-naast concentreert het fietsverkeer zich vooral ter hoogte van de Nijverheidsweg en niet op de Sourethweg. Een duidelijk ondergeschikte uitstraling is daarom gewenst.

Vrijliggend voetpad Ter hoogte van de landschappelijke zone is een aantal onverharde wandelpaden aanwezig. Een nieuw verhard wandelpad, dat nagenoeg direct aan de Sourethweg grenst, maakt het voor werknemers van De Beitel aan-trekkelijker om in de pauze een wandeling te maken.


Sourethweg - Inrichting private kavels Karakter De kavels sluiten, wat betreft de inrichting van het voorter-rein en de materialisering van de gebouwen zelf, aan bij het landschappelijke karakter van de directe omgeving. Rooilijn De bebouwing langs de Sourethweg vormt een transpa-rante wand richting de straat. Hierdoor ontstaat interactie met de aangelegen landschappelijke zone. Deze interactie wordt vergroot door een steeds wisselende rooilijn. Deze rooilijn ligt, voor nieuwe bebouwing, op minimaal 10 meter van de erfgrens, waarbij de gebouwen ten opzichte van elkaar niet dezelfde rooilijn mogen hanteren. Bouwhoogte De maximale bouwhoogte is 15 meter. Parkeren Op het voorterrein wordt een strook van 20 meter gras aangelegd. Het parkeren voor het voorterrein voor zowel bezoekers als werknemers is alleen toegestaan onder bomen, hierbij dient gebruik te worden gemaakt van een halfverharding. Parkeren aan de zij- en achterkant is toe-gestaan.


3. Imstenraderweg - Inrichting openbare ruimte Karakter De karakteristiek van de Imstenraderweg is de lijnvormige structuur die in de huidige situatie deels aanwezig is. De-ze structuur wordt verder versterkt. Groen De bomenlaan wordt consequent doorgezet, om zo de lijnvormige structuur van de weg te versterken. Reliëf De bomenlaan langs de Imstenraderweg wordt ter hoogte van het talud verplaatst naar de rand van het plateau. Hierdoor blijft de helling goed zichtbaar en is het mogelijk om de naam van het terrein in de helling op te nemen. Entrees De entrees vormen in de bestaande situatie geen duidelijk onderdeel van de weg. Dit kan op een aantal manieren worden aangepakt. Zo kan het plaatsen van bijvoorbeeld vlaggenmasten helpen om de entree een duidelijk onder-deel van de weg te laten zijn.


Imstenraderweg - Inrichting private kavels Karakter De gebouwen en voorterreinen langs de Imstenraderweg zijn rustig in hun presentatie naar de weg. Rooilijn De bebouwing langs de Imstenraderweg vormt een geslo-ten wand. De rooilijn voor nieuwe bebouwing ligt vast op 15 meter van de erfgrens. Als deze bebouwing zich op de taludrand bevindt kan deze incidenteel de bomenrij on-derbreken. Een maximale bouwhoogte is in dit geval ge-wenst, om zo de continuïteit van de cirkelvormige boom-structuur te behouden. Bouwhoogte De maximale bouwhoogte is 15 meter. De bebouwing ter hoogte van de entrees mag incidenteel hoger zijn tot maximaal 28 meter. Parkeren Parkeren voor bezoekers en werknemers aan de voorzijde van het terrein is toegestaan, mits dit achter een groene haag gebeurd. Parkeren aan de zij- en achterkant is zon-der voorwaarden toegestaan.


4. Beitel (N300) - Inrichting openbare ruimte Karakter De Beitel (N300) kan gezien worden als een kralensnoer dat verschillende fragmenten met elkaar verbindt. Groen De deels aanwezige bomenlanen worden over de gehele lengte doorgezet. Hierdoor ontstaat een eenduidig beeld dat de afwisselende bebouwing langs de weg met elkaar verbindt. Entrees De entree van De Beitel valt samen met de entree van de Kleinestraat. Dit is dan ook een belangrijk moment in de weg. Een fysieke aanduiding van beide entrees is daarom gewenst. De middenberm tussen beide rijrichtingen is hiervoor geschikt en zou gebruikt kunnen worden voor een serie moderne windturbines die de entrees markeren.


Beitel (N300) - Inrichting private ruimte Karakter Het afwisselende beeld door toedoen van verschillende type bedrijven, woningen en het landschap blijft gehand-haafd. Rooilijn De bebouwing langs De Beitel (N300) vormt een transpa-rante wand, waarbij doorzichten richting het achterliggen-de landschap behouden blijven. De rooilijn voor nieuwe bebouwing ligt vast op 15 meter van de erfgrens. Bouwhoogte De maximale bouwhoogte is 15 meter. De bebouwing ter hoogte van de entrees mag incidenteel hoger zijn tot maximaal 28 meter. Parkeren Parkeren voor bezoekers en werknemers aan de voorzijde van het terrein is toegestaan, mits dit achter een groene haag gebeurd. Parkeren aan de zij- en achterkant is zon-der voorwaarden toegestaan.


5. Overige gebieden - Inrichting openbare ruimte Karakter De overige gebieden ontlenen hun karakter aan het een-voudige profiel dat doormiddel van gekleurde bermen een eigen identiteit krijgt. Groen In de openbare ruimte zijn, vanwege het beperkte profiel, geen bomen aanwezig. Wel worden de bermen ingezaaid met een kruidenmengsel, waardoor deze (in een gewens-te kleur) het gebied een eigen karakter geeft. Beheer Door in de bermen gebruik te maken van een kruiden-mengsel in plaats van kort gemaaid gras is het mogelijk om de frequentie van het beheer laag te houden.


Overige gebieden - Inrichting private kavels Karakter Voor de overige gebieden zijn minder richtlijnen voorge-schreven. Belangrijk is wel dat deze gebieden niet concur-reren met de omliggende deelgebieden. Deze gebieden hebben dan ook een functioneel karakter. Rooilijn De rooilijn voor nieuwe bebouwing ligt vast op 10 meter van de erfgrens Bouwhoogte De maximale bouwhoogte is 9 meter. Deze hoogte con-curreert niet met de omliggende bebouwing. Parkeren Op eigen terrein mag door bezoekers en werknemers vrij geparkeerd worden.


Figuur 5.13:Totaaloverzicht richtlijnen beeldkwaliteit per deelgebied


BIJLAGE 1 Regionale studie bedrijventerreinenmarkt 1.1 Inleiding Een goed beeld van de marktsituatie in Parkstad Limburg is niet mogelijk zonder een blik op vraag en aanbod op de bedrijventerreinenmarkt in de regio. We geven een beeld van de provinciale raming zoals verwoord in het pro-gramma Werklocaties 2020 (Provincie Limburg, 2008) en een vertaling daarvan naar verschijningsvorm van bedrij-venterreinen. 1.2 Behoefteraming Programma Werklocaties 2020 Eind 2008 heeft de provincie het Programma Werklocatie 2020 vastgesteld. In dit programma is onder andere per Limburgse regio, waaronder Parkstad Limburg, de behoef-teraming aan bedrijventerreinen tot 2020 geraamd. Deze raming is medio 2009 aangepast met de meest actuele gegevens. Hieronder beschrijven we alleen deze update. In het programma is de behoefte raming gesplitst in twee perioden: 2009 tot en met 2015 en 2016 tot en met 2020. Hieronder volgt een korte weergave van de berekening van de behoefteraming. Aanbod Bij het vaststellen van de behoefteraming voor de regio Parkstad bestond er op 1 januari 2009 een restcapaciteit van 108 hectare netto in de regio.

Behoefteraming tot en met 2015 De jaarlijkse uitgifte over de voorgaande 10 jaar bedroeg 14,7 hectare per jaar.15 Voor de periode tot 2015 wordt uitgegaan van continuering van de gemiddelde uitgifte in de afgelopen 10 jaar, verminderd met 10% in verband met intensivering van het ruimtegebruik en een trendmatige terugloop van de vraag. Dit percentage (10%) is redelijk beperkt aangezien de verwachte terugloop in de vraag de eerstkomende jaren in Limburg, en ook in deze regio, nog niet erg manifest zal zijn. Daarnaast zijn de intensive-ringsmogelijkheden op die termijn beperkt aangezien de plannen om aan die vraag tot 2015 te kunnen voldoen al gereed, dan wel in een vergevorderd stadium zijn. Tabel 1: Uitgifte in de regio naar gemeente in de periode 1999 – 2008 (in ha)

15 In de herijking van de behoefteraming wordt met een lager gemiddeld uitgiftecijfer gerekend dan in 2008. Het 10 jarig gemiddelde is bijgesteld van 15,8 ha. naar 14,7 hectare per jaar.


Uit enkele gesprekken met bedrijfsmakelaars in de regio blijkt dat de vraag naar bedrijfsruimte / bedrijventerreinen op korte termijn in de regio beperkt is. De vraag die zich op dit moment voordoet is vooral kleinschalig en lokaal georiënteerd. In onderstaande vertalen we vraag en aan-bod naar de verschijningsvorm van de bedrijventerreinen.

Tabel 2: Herziene behoefteraming bedrijventerrein Parkstad 2009 - 2015

Parkstad Limburg ha Resterende planningsop-gave

Logistiek/HMC 40

Jaarlijks te verwachten uitgifte 2009 t/m 2015

14,7 ha x 7 jaren 102,9

Reductie voor terugloop vraag/intensivering

-/- 10% - 10,3

Restcapaciteit (=nog uit-geefbare ha)

Per 1-1-2009 - 108

Behoefteraming 2009 t/m 2015 in netto ha.

24,6

Bron: provincie Limburg (programma Werklocaties, 2020), bewerking AR-CADIS, Stec Groep en Royal Haskoning, 2010

De resterende planningsopgave uit het POL 2001 voor 40 hectare logistiek / zware industrie is een ‘oude’ plannings-opgave die door een beperkt aanbod aan dergelijke ter-reinen in de regio opgenomen was in de behoefteraming van het Programma Werklocatie Limburg 2020. Deze op-gave is nog niet ingevuld en wordt daarom door de regio en de provincie ook opgenomen in de huidige behoefte-raming. Het terrein BT Hendrik Uitbreiding was voorzien om deze opgave op te vullen. De huidige plannen van de gemeente Brunssum met dit terrein wijzen er echter op dat deze locatie mogelijk een andere functie krijgt, waar-door de planningsopgave van 40 hectare dan elders inge-vuld zou moeten worden. Behoefteraming periode 2016 - 2020 Voor de periode van 2016 tot en met 2020 wordt uitge-gaan van continuering van de gemiddelde uitgifte in de afgelopen 10 jaar, verminderd met 30% voor intensivering ruimtegebruik en trendmatige terugloop van de vraag. Dit percentage is aanzienlijk hoger aangezien enerzijds de verwachte terugloop in de vraag naar formele werklocaties versterkt doorzet (relatieve verschuiving richting diensten-economie). Anderzijds zijn de intensiveringsmogelijkheden groter: zorgvuldig ruimtegebruik kan en moet nagestreefd worden op de nog te ontwikkelen nieuwe werklocaties.


Tabel 3: Behoefteraming Parkstad Limburg 2016 - 2020

Parkstad Limburg ha Jaarlijks te verwachten uitgif-te 2016 t/m 2020

14,7 ha x 5 jaren 73,5

Reductie voor terugloop vraag/intensivering

-/- 30% - 22,1

Onttrekking bestaande terreinen

compensatie netto verloren ha +/+

0

Behoefteraming 2016 t/m 2020 in netto ha

51,4

Bron: provincie Limburg (programma Werklocaties, 2020), bewerking AR-CADIS, Stec Groep en Royal Haskoning, 2010 Planningsopgave Parkstad Limburg De neerwaartse bijstelling van de gemiddelde uitgifte over de afgelopen tien jaar leidt, zo blijkt uit de bovenstaande tabellen, tot een planningsopgave van 76 hectare tot 2020 in Parkstad Limburg Deze planningsopgave is echter nog niet compleet. In het kader van deze marktanalyse hebben we de 7 Parkstad gemeenten en de Provincie Limburg gevraagd een in-schatting te geven van de ruimtevraag als gevolg van de Buitenring, door onttrekking en door uitplaatsingen vanuit het buitengebied of de woonomgeving. Hieronder een overzicht van de extra ruimtevraag in de regio als gevolg van deze ontwikkelingen:

Tabel 4: Extra ruimtevraag Parkstad Limburg tot 2020

ha Uitplaatsingen Buitenring Primair (tracé)

Secundair (locatione-le situatie verslech-terd)

30

Onttrekking bedri-jventerreinen

Geen concrete plan-nen16

0

Uitplaatsing buitengebied / woonomgeving

Verspreid bedri-jvigheid in woonom-geving

5

Extra ruimtevraag Park-stad Limburg tot 2020

35

In totaal bedraagt de planningsopgave tot 2020 in Park-stad Limburg circa 111 hectare.

16 Deze vraag kan overigens in de toekomst groter worden doordat de gemeente Brunssum vanwege de Oostflank be-drijventerrein (Hendrik en Bouwberg) wil transformeren naar recreatie / andere bedrijvigheid en in Landgraaf mogelijk 3 hectare bedrijventerrein wordt onttrokken ten faveure van natuurontwikkeling.


1.3 Kwalitatieve vertaling van vraag en aanbod

Verschijningsvorm is bepalend voor de locatiekeuze van de onderneming Bij de bepaling van de bedrijventerreinen behoefte is niet alleen het aantal hectares (kwantitatieve vraag) van be-lang. Voor de planning van bedrijventerreinen is de kwali-tatieve verdeling (naar verschijningsvorm) van vraag en aanbod net zo belangrijk. Bedrijven met hoge eisen aan de kwaliteit van pand en omgeving vestigen zich niet op locaties met een functionele uitstraling en andersom (vanwege de veelal hogere grond- en huurprijzen). Be-langrijke trend is dat de verschijningsvorm van bedrijfs-ruimte steeds meer bepalend is voor de locatiekeuze van de onderneming dan bijvoorbeeld de sector waarin het bedrijf zich bevindt, of zelfs de belangrijkste bedrijfsactivi-teit van een bedrijf. Verschijningsvorm heeft betrekking op zowel de uitstraling van het pand als de uitstraling van het terrein. Deze trend heeft ook invloed op de typologie van bedrijfslocaties in Parkstad Limburg en omgeving. Verschijningsvorm biedt een goed uitgangspunt voor clus-tering van de bedrijven, omdat verschijningsvorm letterlijk één van de meest in het oog springende kenmerken van bedrijventerreinen vormt: Met name voor bedrijfsruimtegebruikers op zoek naar een locatie met een hoogwaardige uitstraling geldt dat men ook bereidt is extra huisvestingslasten te betalen voor be-drijfsruimte op bedrijventerreinen met een hoogwaardige uitstraling. Deze bedrijven zijn bovengemiddeld geïnteres-

seerd in locaties waar aandacht besteed is aan zowel pand als de stedenbouwkundige vormgeving van het ter-rein, als parkmanagement. Op basis van de database Be-drijfsruimtegebruikers in Beeld (Stec Groep, 2005 – 2009), schatten we in dat circa 5 tot 10% van de bedrijfsruimte-vraag in Parkstad Limburg bestaat uit hoogwaardige be-drijfsruimtegebruikers.

Figuur 1: impressie hoogwaardig bedrijventerreinen

Voor verreweg het grootste deel van de bedrijven geldt dat een normaal kwaliteitsniveau van het bedrijventerrein volstaat. Onder deze bedrijfsruimtegebruikers is de inte-resse voor de stedenbouwkundige vormgeving van het terrein en de architectuur van het pand gemiddeld. Het moet goed werken, en dat is voldoende. Naar schatting gaat het om circa 60 tot 70% van de bedrijfsruimtevragers in Parkstad Limburg.


Figuur 2: impressie bedrijventerreinen met gemiddelde beeldkwaliteit

Daarnaast zijn er in uw regio ook bedrijven waarvoor de uitstraling van pand en omgeving er nauwelijks toe doet. Het gaat om een functionele uitstraling van gebouw en kavel, zo lang de kosten voor de bedrijfshuisvesting maar relatief laag zijn. Deze categorie bedrijven kunnen na her-structurering van verouderde bedrijventerreinen op steeds minder locaties terecht. Het is voor de economie van de

regio belangrijk dat met ondernemers in deze categorie terecht blijven kunnen in uw regio omdat deze een belang-rijk zijn voor de werkgelegenheid. Het gaat om circa 20 tot 25% van de bedrijfsruimtegebruikers.

Figuur 3: bedrijventerrein met een functionele beeldkwa-liteit

Er zijn ook nog specifieke locaties te benoemen, zoals de stedelijke dienstenterreinen (PDV/GDV en kantoorloca-ties), zware categorieën en logistieke terreinen. De eerst-genoemde nemen we niet mee in deze berekening van de vraag. Logistiek komt vooral voor op terreinen met een gemiddelde tot functionele uitstraling.

Figuur 4: bedrijventerrein voor logistiek en hogere mili-eucategorieën


Verdeling van restcapaciteit naar verschijningsvorm De basis van de aanbodinventarisatie is het programma Werklocaties Limburg 2020 en de Vastgoedmonitor Lim-burg (herfstrapportage 2009). Het totale aanbod aan be-drijventerrein in Parkstad Limburg bedraagt 170 hectare. De kwalitatieve verdeling van dit aanbod is als volgt:

Tabel 5: restcapaciteit bedrijventerreinen naar segment

Segment Restca-paciteit in ha.

Typering Stec Groep (naar verschijnings-vorm)

Logistiek-/ in-dustriële bedri-jventerreinen

38 functioneel: 8 ha. ge-middeld: 20 ha. hoog-waardig: 10 ha.

Regionaal ver-zorgende bedri-jventerreinen

65 functioneel: 10 ha. ge-middeld: 30 ha. hoog-waardig 25 ha.

Lokale bedri-jventerreinen

5 functioneel 5 ha.

Totaal 108 hoogwaardig: 35 ha. gemiddeld: 50 ha. functioneel: 23 ha.

Bron: Programma Werklocaties Limburg 2020, december 2008, bewerking ARCADIS, Stec Groep en Royal Haskoning In de onderstaande tabel een confrontatie van vraag en aanbod uitgesplitst naar de verschijningsvorm.

Tabel 6: kwalitatieve confrontatie vraag en aanbod Parkstad Limburg, 2009 – 2020

Conclusie Planningsopgave tot 2020 is 111 hectare We komen tot de conclusie dat er in Parkstad Limburg een planningsopgave ligt van 111 hectare tot 2020. Mede naar aanleiding van deze cijfers hebben we geke-ken naar de mogelijkheden om in de planningsopgave van 111 hectare te voorzien. Hieruit constateren we dat er slechts voor 3 hectare plannen opgesteld zijn17. Daar-naast constateren we dat er circa 12 hectare ruimte in be-

17 Het betreft hier de aanleg van het bedrijventerrein Lin-delaufer Gewande in Voerendaal (3 hectare).

kwaliteitsniveau verdeling van de vraag (in percentage)

globale verdeling van het aanbod (in percentage)

confrontatie vraag en aanbod

hoogwaardig 5-10% 32% Ruim vol-doende aanbod

gemiddeld 60-70% 46% Licht tekort functioneel 20-25% 21% Evenwicht


staand vastgoed gebruikt kan worden om een deel van de ruimtevraag te ondervangen.18 Op langere termijn kan ook herstructurering leiden tot ruimtewinst op bedrijventerreinen. Het invullen van restka-vels, sanering en efficiënter ruimtegebruik kan leiden tot nieuw uitgeefbare meters op bestaande bedrijventerrei-nen. Ervaringen in Nederland wijzen uit dat – afhankelijk van het type bedrijventerrein – een ruimtewinst geboekt kan worden van 0 tot 20%. In Parkstad Limburg schatten we – mede op basis van de ervaringen uit Spoor 2 en af-geronde herstructureringstrajecten – in dat 5% ruimtewinst haalbaar is. Grofweg komt dit neer op 40 tot 50 hectare in Parkstad Limburg. Let op: het gaat hierbij om een inschat-ting, de toekomst moet leren of dit percentage überhaupt haalbaar is. Conclusie is dat voor een groot deel van de planningsop-gave nog geen invulling is gevonden. Regionale opgave bedrijventerreinenplanning De kwalitatieve verdeling van vraag en aanbod leert ons dat er een tekort aan bedrijventerreinen met een gemid-delde, verzorgde uitstraling dreigt. Dit tekort kan worden gecompenseerd met het ruime aanbod op bedrijventerrei-nen met een hoogwaardige verschijningsvorm. Bijvoor- 18 In de vastgoedmonitor Limburg (herfstrapportage 2009) blijkt dat circa 100.000 m² op dit moment aangeboden wordt. Vertaald naar hectares (fsi 0,8) komt dit neer op extra aan-bod van 12 hectare.

beeld de ambities van het bedrijventerrein Trilandis kun-nen mogelijk wat naar beneden worden bijgesteld. Het huidige en toekomstige aanbod op bedrijventerreinen is in onze ogen uitstekend geschikt (al dan niet na herstructu-rering) voor het accommoderen van het kleinschalige marktsegment (kavels tot 1.000 m² bvo). Waar de bedrijventerreinenplanning zich in Parkstad Lim-burg echt op zou moeten richten zijn in onze ogen bedrij-ven uit de milieucategorie 4 en 5, op zoek naar een groot kavel (>1 hectare), in het gemiddelde en functionele seg-ment en nu gevestigd op verouderde bedrijventerreinen of in het buitengebied. Voor dit type bedrijvigheid is op dit moment nauwelijks tot geen ruimte beschikbaar in Park-stad Limburg. Overigens staat de ontwikkeling van een dergelijke locatie al langer op de planning in de regio. In het POL is een reservering van 40 hectare opgenomen voor logistiek en zware bedrijvigheid. Deze opgave is des-tijds neergelegd op de locatie Hendrik II (de huidige groe-ve Mourik). Het is echter mede afhankelijk van de plannen van de gemeente Brunssum met Hendrik II of dit terrein ook daadwerkelijk deze functie kan gaan vervullen. We constateren dat er op dit moment binnen de regio nog geen keuze is gemaakt over de invulling en de behoefte van deze POL opgave en dus ook of deze opgave op een bestaande dan wel een nieuw terrein kan worden onder gebracht. Met de onteigeningen door de provincie in het kader van de Buitenring wordt dit probleem alleen maar urgenter.


Een regionale clustering van dergelijke activiteiten ver-mindert de overlast op reguliere bedrijventerreinen en kan diverse bedrijventerreinen uit Spoor 2 een aantrekkelijker smoel geven. Tot slot Een planningsopgave in de regio Parkstad Limburg tot 2020 zal zich in onze ogen vooral moeten richten op het (her-)huisvesten van overlast veroorzakende zwaardere milieucategorie bedrijven. De behoefte van reguliere be-drijvigheid en verplaatsingen (tot categorie 3) als gevolg van de Buitenring zou niet moeten worden opgevangen met de aanleg van een nieuw terrein in de regio. Herstruc-turering van bestaande locaties en de bestaande restca-paciteit bieden daarvoor voldoende mogelijkheden.


BIJLAGE 2 Schema Duurzaamheidstoepassingen Legenda Kolom E (Energie) A. verminderen van de energievraag; B. reduceren en benutten van reststromen; C. gebruiken en opwekken van duurzame energie; D. absorptie / gebruik van CO2. Kolom O (Ondernemers voordeel) + : een voordeel is voor de ondernemer; 0 : neutraal is voor de ondernemer; - : nadelig is voor de ondernemer. Kolom Wie P: Provincie G: Gemeente O: Ondernemer Thema Subthema E O Niveau Hoog wie Niveau Midden wie Niveau Laag wie

Bodem Bouwrijp maken

B 0 Niet ophogen, benutten bestaand reliëf

G Gedeeltelijk ophogen, gedeeltelijk behoud bestaand reliëf

G Integraal ophogen G

Water Grondwater

B 0 Grondwaterneutraal, behoud huidige grondwaterstanden. Grondwater-stand is kaderstellend voor de ont-

G Beperkte peilfluctuatie, vast-houden oppervlaktewater

G Peilverlaging door integrale ophoging of ophoging plangebied

G


wikkeling

Oppervlakte-water

B 0 Geen afvoer van regenwater. Volle-dige zuivering

G Seizoensberging, afvoer alleen bij extremen

G Beperkte seizoensberging, afvoer bij regenbui

G

Regenwater B 0 Gebruik regenwater voor binnen huiselijk en industrieel gebruik, grijs-water systeem (koelwater, spoelwa-ter)

G O

Vasthouden en zuiveren in de vorm van oppervlaktewater

G

Naar rioolzuiveringsinstallatie G

Drink-en/ofkoelwater

B 0 Hergebruik gezuiverd regenwater / oppervlakte water, scheiding water-kwaliteiten (drinkwater en huishoud-water)

G O

Opvang regenwater in reservoirs, scheiding waterkwaliteiten (drink-water en huishoudwater)

G O

Drinkwater gebruiken voor alles G O

Groen Ecologie en Natuur

D + Sluit aan en maakt onderdeel uit van ecologische (hoofd)structuur

G

Aaneen gesloten groenstructuur, binnen plangebied zonering in dynamiek en natuurlijkheid

G

Snippergroen, beperkt assortiment, zeer beperkte ecologische waarden

G

Erfafscheiding: tussen weg en perceel

D + Gebruik inheems gebiedsspecifieke beplanting van flinke maat, met eco-logische meerwaarden

G O

Gebruik van groen, inheems

G O

Gebruik schuttingen en/of hekwerken G O

Erfafscheiding: tussen per-celen

D + Gebruik inheems gebiedsspecifieke beplanting van flinke maat, met eco-logische meerwaarden

G O

Gebruik van groen, inheems

G O

Gebruik schuttingen en/of hekwerken G O

Beheer: langs buitenrand

D + Natuurlijk evenwicht, creëren ge-biedsspecifieke ecotopen + flora en fauna

G O

Extensief onderhoud, versterking flora en fauna rijkdom, gefaseerd maaien, maximaal 2 maal / jaar

G O

Intensief onderhoud, 8 maal per jaar maaien en/of chemische bestrijding. Eenzijdige flora en fauna

G O

Beheer: tus-sen perceel en rijbaan

D + Natuurlijk evenwicht, creëren ge-biedsspecifieke ecotopen + flora en fauna

G O

Extensief onderhoud, versterking flora en fauna rijkdom, gefaseerd maaien, maximaal 2 maal / jaar

G O

Intensief onderhoud, 8 maal per jaar maaien en/of chemische bestrijding. Eenzijdige flora en fauna

G O

Groene terre-ininrichting

D + Vegetatiedaken O Traditioneel dak O


Verkeer Langzaam verkeer

A + Bestaat uit een zelfstandige ontslui-tingsstructuur. Langzaam verkeer heeft voorrang. Gehele gebied is dertig kilometer zone

G

Langzaam verkeer maakt onder-deel uit van het netwerk van we-gen

G

Ondergeschikt / geheel afwezig G

Openbaar vervoer

A + Snelle openbaar vervoer. verbinding, 4/uur. Maximale afstand openbaar vervoer halte maximaal 300m

P G O

Openbaar vervoer verbinding, 2/uur. Maximale afstand openbaar vervoer halte maximaal 500m

P G O

Geen openbaarvervoer aansluiting. Wel fietsstalling bij buhalte

P G O

Parkeren fiets A + Overdekte stallingen werknemers + bezoekers nabij ingang al dan niet inpandig

O Overdekte stalling werknemers + bezoekers nabij ingang al dan niet inpandig

O Stalling werknemers willekeurige posi-tie op terrein

O

Parkeren auto A + Collectieve parkeervoorziening

G O

Parkeren gebeurt deels collectief en deels op eigen terrein

G O

Parkeren op eigen terrein O

Laden en lossen

A + Gecombineerde zones, efficiënt ruim-tegebruik, beperking verhard opper-vlak

G O

-- Individuele zones O

Leefmi-lieu

Windhinder A + Veel aandacht in het ontwerpproces. Weren van hoogbouw. Demping door aanplant bossages. Windhindercoëf-ficiënt < 0.6

G O

Aandacht in het ontwerpproces. Windhindercoëfficiënt 1.0

G O

Geen aandacht in het ontwerpproces. Windhindercoëfficiënt > 1.1

G O

Vocht A + Toepassing van vochtregulerende materialen zoals: stuc, leem en cellu-lose en natuurlijke ventilatie en lucht-circulatie. Plaatsing natte en koude ruimtes aan noordkant gebouw, war-me / droge ruimten aan zuidkant

O Continue ventilatie door natuurlijke ventilatie en luchtcirculatie.

O Standaard ventilatie, gemotoriseerd. O

Daglicht A + Beperking energieverbruik door: het treffen van maatregelen voor daglicht in gehele ruimte

O -- Volgens bouwbesluit O

Reinigbaar- B + Harde vloerafdekking. Mogelijkheid O Beperkte aandacht. Aanleg O Geen aandacht. Reiniging chemisch O


heid tot het niet chemisch maar fysisch reinigen. Geen chemische schoon-maakmiddelen

stofzuigsysteem. (chloor, desinfecterende zepen, ed.)

Materi-alen

Verharding B + Toepassing van halfverharding voor het gehele terrein. (Infiltratie regen-water)

G O

Combinatie van het toepassen van half- en gesloten verharding. Smalle rijstroken elementverhar-ding zoals klinkers gecombineerd met overrijdbare halfverharde stroken

G O

Toepassen van dichte verharding (asfalt, klinkers) voor het gehele ter-rein

G O

Openbare inrichting

B 0 Toepassing van vernieuwbare, groei-ende materialen zoals: leem, inlands hout, hagen i.p.v. hekken, enz.

G O

Hergebruik van materialen, recy-cled kunststof, staal

G O

Traditionele wijze van inrichting. Klas-sieke uitgangspunten zoals: vandalis-me bestendig, weinig onderhoud

G O

Gevelbek-leding

B + Milieu-verantwoord, stevig met een lange levensduur of minder lange levens duur maar composteer baar of herbruikbaar

O Minimaliseren materiaalgebruik. Gebruik van minerale afwerking zoals: minerale verf en stuc

O Korte levensduur en niet composteer-baar of herbruikbaar (kunststof)

O

Isolatie A + Isolatie bestaande uit natuurlijke en groeiende materialen zoals: stroleem, vlas en schelpen

O Toepassing van minerale wol. Minerale wol kan gemakkelijk worden hergebruikt

O Gangbare methode bestaande uit minerale wol, polystyreen of polyuret-haan

O

Algemeen

B 0

Afval Tijdens bouw en sloop

B - Geen bouwafval. Toepassing van herbruikte en herbruikbare materialen in combinatie met slimme maatvoe-ring

O Scheiding in zeven fracties, puin, hout, plastic, papier, karton, glas, metalen en chemisch afval en toepassen van gebruikte materia-len

O Scheiding in zeven fracties, puin, hout, plastic, papier, karton, glas, metalen en chemisch afval

O

Afval stromen B - Voorkom afval O Recycle afval

O Verwerk afval verstandig O


Afval B 0 De inzameling vindt collectief plaats G O

De inzameling vindt collectief en individueel plaats

G O

De afvalinzameling vindt plaatst op het eigen terrein in eigen containers

O

Energie

Externe elek-triciteits-voorziening

A 0 Alleen wind en zonnecellen O Warmtekrachtkoppeling G Grootschalige centrales G

Gebruik zonne-energie

A - Maximale benutting zonne-energie door middel van oriëntatie + toepas-sen van zonne-energie (zonnecollec-toren)

G O

Toepassen van zonne-energie (zonnecollectoren)

O Oriëntatie pand onafhankelijk van de zon

G O

Interne ener-giehu-ishouding

A - Minimaliseren bijstoken door middel van isolatie en ontwerp, oriëntatie gebouw. Toepassing van biogas, zelf gekweekt hout

O Toepassing van een HR-107 ketel in combinatie met stralingswand en zonnecollectoren

O Toepassing gangbare warmte opwek-king, hoog rendement ketel / installatie

O

Bouwenergie A - Bouwen met locale en lichte materia-len. Geen prefab onderdelen die reeds in een fabriek gemaakt zijn

O Houtskeletbouw of kalkzandsteen O Gangbare bouwmethoden met beton en staal. Transport en productie vraagt een hoog energiegebruik

O

CO2-reductie C - Geen CO2-uitstoot. Toepassing van zonne-energie, windenergie, kou-de/warmte opslag in de bodem, enz.

O Energie-reductie door middel van: zuinige apparatuur, zonne-energie, ontwerp bedrijfsgebouw (noord/zuid, warm/koud)

O Geen reductie in vergelijking met het gangbare verbruik

O

Verlichting

A 0 Gebruik energiezuinige LED-verlichting en Stem brandschema af op gebruik

G O

Gebruik standaardverlichting O G

Kavels & gebou-bou-

Zorgvuldig ruimtegebruik

A - Bedrijfsverzamelgebouw, collectieve voorzieningen

G O

Geschakelde bouw en of gesta-pelde bouw

G O

Lage vrij staande bedrijfsgebouwen O


wen

2010 - Masterplan herstructurering De Beitel, Heerlen

Government & Nonprofit

Transcript of 2010 - Masterplan herstructurering De Beitel, Heerlen