Budget&Recht 230 - september/oktober 2013 39

nieuwe lening | hypotheekoverdrachtPANDWISSEL

Een ander huis maar dezelfde lening?

Stel, u beslist uw huis te verkopen en elders te gaan wonen. Dan kunt u de nieuwe woning misschien wel volle-dig betalen met de opbrengst van de verkoop, maar wat als de lening voor

uw huidige woning nog niet volledig is terugbe-taald? De verkoopopbrengst gebruiken om die lening in één keer terug te betalen en een nieu-we lening aangaan voor de nieuwe woning? Dat lijkt wellicht de meest voor de hand liggende op-lossing. Maar er zijn ook andere mogelijkheden, en misschien zelfs goedkopere.

Wij becijferden dat voor Marie en Ben.

Een lagere rente is niet alleenzaligmakendMarie en Ben kochten in 2012 een woning en gingen daarvoor een hypotheeklening aan. Ze leenden € 100 000 op 20 jaar tegen een vaste intrestvoet van 4,20 %. Dat was hun enige ei-gendom. Ze kwamen met die lening in aanmer-king voor belastingvoordeel in de vorm van de woonbonus (voor 2013 tot € 3 090 aftrekbaar van de belastbare inkomsten per persoon).

Ze kunnen echter niet aarden in die woning en in 2013 beslissen ze die in te ruilen voor een andere, met ongeveer dezelfde waarde. Ze zien

Zou u lang twijfelen als blijkt dat u door uw lening te behouden € 2 400 beter af bent dan door een nieuwe lening aan te gaan?

Yves Evenepoel en Nadine Vanhee

€ 2 400WAT MEN IN ONS VOOR-

BEELD BESPAART DANKZIJ

EEN HYPOTHEEK-

OVERDRACHT

ons stappenplan

In één, twee, drie

1Vraag uw kredietgever en uw notaris naar de kosten die zij in de diverse veronderstellingen aanrekenen.

2Laat uw kredietgever de impact berekenen van het verschil in intrestvoet.

3Hou ook rekening met de eventuele gevolgen als er andere regels gelden voor het

belastingvoordeel voor de lening.

twee mogelijkheden:> de verkoopopbrengst aanwenden om het nog verschuldigde kapitaal van de huidige lening in één keer terug te betalen (€ 96 711) en voor de nieuwe woning een nieuwe lening aangaan. Ze hebben daarvoor bij diverse kredietgevers geïn-formeerd en na onderhandeling met hun eigen kredietgever is die bereid om een lening tegen 4 % toe te kennen;> de nieuwe woning betalen met de verkoop-opbrengst en de lopende lening van 4,20 % bij hun kredietgever behouden, mits een hypotheekoverdracht.

De iets lagere intrestvoet van de nieuwe le-ning (4 % tegenover 4,20 %) trekt natuurlijk aan. Maar Marie en Ben mogen zich daar niet alleen door laten leiden. Als we alles op een rijtje zetten voor hen, kiezen zij beter voor de hypotheekoverdracht.

Het verschil qua kostenHet eerste wat u moet vergelijken, is hoe-veel kosten in beide gevallen zullen worden aangerekend.

Wie beslist om een nieuwe lening aan te gaan, zal in de eerste plaats kosten moeten betalen aan de kredietgever:

> Doordat u vervroegd een einde maakt aan een lopende kredietovereenkomst, bent u in principe een wederbeleggingsvergoeding verschuldigd. Voor kredieten die grosso

40 Budget&Recht 230 - september/oktober 2013

nieuwe lening | hypotheekoverdrachtPANDWISSEL

modo vanaf 1995 werden gesloten, gaat het maximaal om 3 maanden intresten.

Weet dat onderhandelen kan lonen!> Voor de nieuwe lening zijn er meestal dossier-kosten verschuldigd. Reken op ongeveer € 300, al naargelang de kredietgever en soms het leen-bedrag. In veel gevallen laat de kredietgever ook ramen hoeveel uw nieuwe woning waard is. Hij kan daarvoor expertisekosten in rekening bren-gen (dikwijls rond de € 300), maar vaak kunt u hem ertoe overhalen om die te laten vallen.

Er zijn ook nog andere kosten. U moet im-mers bij de notaris langs voor:> de opheffing van de hypotheek die werd in-geschreven als waarborg voor het krediet op uw huidige woning. Bij het verlijden van de verkoopakte moet de woning immers "vrij en onbelast" zijn, zoals dat in juridisch jargon luidt. Daarom moet een einde worden gemaakt aan de hypotheek op uw huidige woning, want een hypotheek wordt altijd voor een periode van 30 jaar genomen, ongeacht de looptijd van de lening. > een nieuwe hypotheekinschrijving, als waar-borg voor het krediet op de nieuwe woning. Reken in totaal zowat op € 3 300 voor een hypo-theek van € 50 000, € 4 400 voor een hypotheek van € 100 000 en € 6 300 voor een hypotheek van € 200 000.

Wie kiest voor de hypotheekoverdracht, zal evenmin aan kosten ontsnappen: > Hoewel u de huidige lening gewoon laat door-lopen, riskeert u vaak toch dat uw kredietgever dossierkosten in rekening brengt en eventueel zelfs expertisekosten voor de raming van de waarde van de nieuwe woning. Precies zoals wanneer u een nieuwe lening zou aangaan dus. Er is daarentegen in principe geen sprake van een wederbeleggingsvergoeding aangezien u uw lening niet vervroegd terugbetaalt.> Daarnaast zult u een notaris dezelfde twee ver- richtingen moeten laten uitvoeren als wan-neer u een nieuwe lening zou aangaan. Maar de

kosten zullen lager liggen. Reken in totaal zowat op € 2 100 voor een hypotheek van € 50 000, € 2 600 voor een hypotheek van € 100 000 en € 3 300 voor een hypotheek van € 200 000.

Marie en Ben zouden met de hypotheekover-dracht ongeveer € 2 800 aan kosten besparen.

Het verschil qua intrestvoetU moet echter ook de impact becijferen van het verschil in intrestvoet voor de lening, berekend over de volledige looptijd. In het geval van Marie en Ben ligt de intrestvoet immers hoger voor de hypotheekoverdracht: 4,20 % tegenover 4 % voor een nieuwe lening.

In principe behoudt u bij een hypotheekover-dracht de oorspronkelijke intrestvoet. Maar als de rente voor nieuwe leningen op dat ogenblik lager ligt, kan het de moeite lonen om te on-derhandelen, soms wordt een renteverlaging toegestaan.

Marie en Ben verkiezen om de looptijd niet te verlengen en vragen dat de looptijd van de nieuwe lening neerkomt op de resterende loop-tijd van de eerste lening.

Om correct te vergelijken moeten ze de net becijferde kosten toevoegen aan het leenbe-drag (het kapitaalgedeelte van de oude lening dat nog moet worden terugbetaald).

Welnu, als Marie en Ben rekening houden met zowel het verschil in kosten als het verschil qua intrestvoet, levert de hypotheekoverdracht een besparing op van € 1 683 over de volledige looptijd.

In hetzelfde elan moet worden gekeken naar de premie van de schuldsaldoverzekering die veelal samen met de lening wordt gesloten. Sinds eind 2012 mag er voor nieuwe contracten geen verschil in premie meer zijn tussen een man en een vrouw. Er zijn ook grote verschillen tussen de verzekeraars (soms meer dan 100 %). Soms moet een bijpremie worden betaald: om-dat uw gezondheid is verslechterd, omdat de verzekeraar strengere criteria hanteert, omdat u ondertussen ouder bent geworden … Als u een eenmalige premie had betaald en een nieuwe lening wilt sluiten, zult u wellicht geen nieuwe schuldsaldoverzekering meer nemen.

Marie en Ben stellen vast dat ze in het geval van een hypotheekoverdracht € 720 besparen aan premies.

Zo komen ze afgerond aan een totale bespa-ring van € 2 400.

Het verschil qua belastingvoordeelU ziet het beter ook niet over het hoofd als er een verschil is qua belastingvoordeel in vergelij-king met vroeger. Bij een hypotheekoverdracht behoudt u sowieso het fiscale voordeel dat bij het sluiten van de lening van toepassing was.

Voor de doorsneeconsument is het echter bijna onbegonnen werk om die vergelijking te maken, de regels zijn te verschillend. Maar een goede bankier moet u daarbij kunnen helpen.

In het voorbeeld van Marie en Ben moet geen rekening worden gehouden met andere regels voor het belastingvoordeel voor de lening.

tip

Haal het onderste uit de kan Laat u altijd gelden als cliënt en onderhandel met verschillende kredietgevers: over de intrestvoet, de schuldsaldoverzekering, een eventuele lening "in tweede rang" enz. Mogelijke argumenten: een goed gevulde spaarrekening of beleggingsportefeuille, het feit dat u een gezin van tweeverdieners bent, het feit dat u uw eerste hypotheeklening altijd zonder problemen hebt afbetaald, het feit dat de tweede rang alleen nodig is om fiscale redenen enz. bLIjvEN LENEN tEgEN 4,20 % kAN voorDELIgEr zIjN

DAN EEN NIEuWE LENINg SLuItEN tEgEN 4 %

DE vErgELIjkINg voor MArIE EN bENwaarom de hypotheekoverdracht goedkoper isParameter Nieuwe lening aangaan

tegen 4 %Huidige lening tegen 4,20 %

behouden, met hypotheekoverdracht

DE koStEn

Wederbeleggingsvergoeding € 996 € 0

Dossierkosten € 300 € 300

Expertisekosten (dankzij onderhandelen) € 0 € 0

Notariskosten (raming) € 4 400 € 2 600

Totaal € 5 696 € 2 900

Voorlopige stand: hypotheekoverdracht ca. € 2 800 goedkoper (5 696 – 2 900)

CombinatiE Van DE koStEn En DE impaCt qua intrEStVoEt

Looptijd van de lening 19 jaar 19 jaar

Leenbedrag: schuldsaldo van de eerste lening plus kosten 96 711 + 5 696 = € 102 407 96 711 + 2 900 = € 99 611

Totaal van de toekomstige maandelijkse afbetalingen € 145 495 € 143 812

Totaal van de toekomstige premies voor de schuldsaldoverzekering € 2 600 € 1 880

Eindresultaat: hypotheekoverdracht ca. € 2 400 goedkoper (enerzijds 145 495 – 143 812 = 1 683 voor de lening met inbegrip van de kosten; anderzijds 2 600 – 1 880 = 720 voor de verzekering)

Budget&Recht 230 - september/oktober 2013 41

nieuwe lening | hypotheekoverdrachtPANDWISSEL

■■ Wie met zowel de oude als de nieuwe lening voldoet aan de voorwaarden om recht te hebben op belastingvoordeel in de vorm van de woonbonus, kan zich op het voorbeeld in de tabel inspireren om de vergelijking te maken.

■■ Voor de anderen is het niet mogelijk om een algemene conclusie te formuleren. Toch enkele richtlijnen. 1. In deze gevallen kan een hypotheek-overdracht interessant zijn: > wanneer u met uw huidige lening recht hebt op de woonbonus en de rente van uw huidige lening niet fel afwijkt van de rente voor een nieuwe lening; > wanneer uw huidige lening geen 10 jaar meer te lopen heeft en u geen zin hebt om een nieuwe lening aan te gaan voor ten minste 10 jaar; > wanneer u met de nieuwe lening niet in aanmerking zou komen voor de woonbonus en de rente van uw huidige lening niet fel afwijkt van de rente voor een nieuwe lening. 2. Indien uw eerste lening van vóór 2005 dateert én u met de nieuwe lening in aanmerking komt voor de woonbonus, is het wellicht beter om een nieuwe lening te sluiten én de oude lening (volledig of gedeeltelijk) mits een hypotheekoverdracht te behouden. 3. Indien uw kredietgever niet akkoord gaat met een hypotheekoverdracht, bestaat de enige oplossing erin de eerste lening terug te betalen en een nieuwe lening aan te gaan voor de nieuwe woning.

ONS ADVIES ■

Beslis niet overhaast

Zoek uw Beste Koop

Ê Op onze website beschikken wij over een koopwijzer die u op weg helpt als u uw zoektocht begint naar het voordeligste tarief voor een nieuwe hypotheeklening.

www.testaankoop.be/vergelijkhypotheektarief

als puntje bij paaltje komtBijgaande tabel vat alle punten samen voor Marie en Ben. De conclusie ligt voor de hand: zij zijn beter af met een hypotheekoverdracht dan met een nieuwe lening tegen 4 %.

Jammer genoeg staan niet alle kredietgevers een hypotheekoverdracht toe. En als ze dat al doen, eisen ze meestal dat de waarde van de nieuwe woning ten minste gelijk is aan de waar-de van de huidige woning, anders is het in veel gevallen "njet" of trekken ze de rentevoet op.

Weet dat u de kredietgever desnoods kunt vragen om de hypotheekoverdracht wat uit te stellen. Het is immers niet altijd haalbaar om de verkoop van de bestaande woning precies te laten samenvallen met de aankoop van het nieuwe goed, maar u hoeft dan dus niet meteen te denken dat een nieuwe lening de enige oplos-sing is. De ene kredietgever is daar wel soepeler in dan de andere.

Ten slotte willen we u waarschuwen voor

het geval u naast de hypotheekoverdracht een bijkomend krediet nodig hebt om de nieuwe woning te verwerven. Als u zich daarvoor tot uw kredietgever kunt wenden in het kader van de hypothecaire kredietopening die hij voor de oorspronkelijke lening had toegekend (de mees-te leningen worden in die vorm toegekend), bent u beter op uw hoede voor de intrestvoet. Zolang u niet méér leent dan het kapitaal dat u reeds hebt terugbetaald, hebt u dan weliswaar geen nieuwe hypotheekinschrijving nodig en bespaart u daardoor notariskosten, maar als het een duur krediet is, kan de kostenbesparing die u dankzij de hypotheekoverdracht maakt, verlo-ren gaan. Met onze onlinekoopwijzer kunt u het voordeligste krediet zoeken.

Soms is er een derde mogelijkheidDe eerste lening van Marie en Ben dateerde van 2012, toen de woonbonus al was ingevoerd. Maar als u nog vóór 2005 een hypotheekle-ning hebt gesloten, is het mogelijk in uw be-lang om de twee eerder besproken formules te combineren.

De basisvereiste is dat u voor een nieuwe le-ning in aanmerking komt voor de woonbonus, omdat die in de meeste gevallen méér opbrengt dan het oude systeem van belastingvoordeel.

Hoe zit het systeem dan in elkaar? Ten eer-ste betaalt u de oude lening niet terug, maar laat u ze met een hypotheekoverdracht naar de nieuwe woning voortlopen, al dan niet volledig. Daarnaast sluit u een tweede lening die zoals net gezegd recht geeft op de woonbonus.

Vraag uw kredietgever om te helpen becijfe-ren welke de voordeligste oplossing is, rekening houdend met de belastingregels, de intrest-voet van de twee leningen, de kosten en uw terugbetalingscapaciteit.

Let wel! Voor de woonbonus moet u onder meer aan deze twee voorwaarden voldoen:> De woning in kwestie is uw enige eigendom op 31/12 van het jaar waarin de lening werd ge-sloten. Die termijn wordt met één jaar verlengd als het de bedoeling is de huidige eigendom te verkopen maar u daar nog niet in bent geslaagd.> U bewoont de woning in kwestie op 31/12 van het jaar waarin de lening werd gesloten. Die termijn wordt met twee jaar verlengd in geval van nieuwbouw of verbouwingen of als u door

EEN hyPothEEkovEr-DrAcht WorDt NIEt ovErAL EN NIEt ALtIjD toEgEStAAN

een wettelijke of contractuele bepaling niet eerder in de woning kunt trekken (bv. de opzeg-gingstermijn van de huidige huurder is nog niet afgelopen).

Op die manier kunt u het belastingvoordeel maximaliseren: de oude lening kan per persoon tot € 2 260 recht geven op een belastingvermin-dering, en dankzij de woonbonus kunt u tot € 3 090 per persoon aftrekken van uw belast-bare inkomsten (bedragen geldig voor 2013).

Let wel: die combinatie zal niet altijd mogelijk zijn. Zoals gezegd zal uw kredietgever misschien niet akkoord gaan om u een hypotheekover-dracht toe te staan. En als u voor de tweede le-ning bij een andere kredietgever aanklopt, is het niet zeker dat die bereid zal zijn om genoegen te nemen met een lening "in tweede rang". Want dat zou betekenen dat hij bij een eventuele ver-koop van de woning voorrang zou moeten ge-ven aan de kredietgever "in eerste rang" (die zijn hypotheek dus het eerst heeft laten inschrijven op het hypotheekkantoor). ■

Ga bij diverse kredietgevers langs. Zo kunt u makkelijker onderhandelen met uw eigen kredietgever.