160408 - De Nederlandse markt voor supermarkten onder de ... Dhr. Prof. dr. J. Rouwendal VU...
86
1 | Pagina MSRE Scriptie Michiel Boonen De Nederlandse markt voor supermarkten onder de loep: Over- of onderbewinkeld?
Transcript of 160408 - De Nederlandse markt voor supermarkten onder de ... Dhr. Prof. dr. J. Rouwendal VU...
1 | P a g i n a
MSRE Scriptie
Michiel Boonen
De Nederlandse markt voor supermarkten onder de loep: Over- of onderbewinkeld?
2 | P a g i n a
Auteur Michiel P. Boonen MRICS Sr. Consultant – Research en EMEA Investment Strategy Cushman & Wakefield [email protected]
Amsterdam School of Real Estate Huys Azië Jollemanhof 5 1019 GW Amsterdam
Beoordeling: Dhr. Prof. dr. J. Rouwendal VU Amsterdam en Amsterdam School of Real Estate Dhr. Drs. A. Marquard Amsterdam School or Real Estate
Datum Maart 2016 Bron foto’s voorpagina: Ahold Nederland, beritvanderwiel.wordpress.com, fonkonline.nl en studiovanderzandt.nl
3 | P a g i n a
Voorwoord
Goed eten, wie houdt daar nu niet van? Ik in ieder geval wel. En hoewel je natuurlijk
naar een restaurant kunt gaan, zou goed eten mijns inziens elke dag mogelijk
moeten zijn. En wie zegt eigenlijk dat het dat niet is? Iedereen in Nederland kan
immers naar een supermarkt, waar de basis ingrediënten voor goed eten al te
verkrijgen zijn. Maar hoe zit dat nu eigenlijk met die supermarkten? Hebben we er
daar te weinig van, of juist te veel? In het onderzoeksrapport dat voor u ligt heb ik
getracht antwoord te geven op die laatste vraag. Hoewel te weinig en te veel relatief
subjectieve begrippen zijn heb ik geprobeerd op gestructureerde wijze inzicht te
geven in de mate van over- en onderbewinkeling van supermarkten.
Het onderzoeksrapport neemt u stapsgewijs door dit gehele proces mee, waarbij er
uiteindelijk in de conclusie antwoord gegeven zal worden op de hoofdvraag van het
onderzoek.
Ik wil hier graag nog de kans benutten om een aantal personen te bedanken, zonder
wie ik dit onderzoek niet tot een goed einde had kunnen brengen. Allereerst Jerney.
De afgelopen maanden heb ik veel aandacht gehad voor literatuur, het
zwaartekrachtmodel en de computer. Soms was er lichte paniek over deadlines,
fouten die er gemaakt werden of software die niet werkte zoals ik dat graag wilde. Jij
was en bent mijn rots in de branding en hiervoor ben ik je niets dan dank
verschuldigd. Daarnaast gaat er dank uit naar Jan Rouwendal, die mij van zeer
kundige en uiterst bruikbare feedback heeft voorzien om dit onderzoek succesvol af
te kunnen ronden. Jon en Ben die me op weg hielpen met inzichten over
zwaartekrachtmodellering. Tim, die met zijn inhoudelijke kennis van ArcMap ervoor
zorgde dat sommige processen eenvoudiger, sneller en beter werden. Lars die vanaf
de zijlijn het gehele proces volgde en me van waardevolle input heeft voorzien. Bas
en Tica die elke maandag weer moesten horen hoe het onderzoek wel of niet
vorderde en natuurlijk nog vele andere collega’s, kennissen, familie en vrienden die
me de afgelopen periode gesteund hebben bij het voltooien van de MSRE opleiding.
Allemaal heel erg bedankt!
Michiel
4 | P a g i n a
5 | P a g i n a
Management samenvatting
Supermarkten hebben tussen 2005 en 2015 een stijging van de omzetten laten zien.
Desondanks is er sinds 2010 sprake van een daling van het aantal supermarkten in
Nederland (Statline, 2015). Is er dan, ondanks een stijging van de omzet, sprake van
te veel supermarkten in Nederland? Hierover bestaat nog geen (wetenschappelijk)
onderzoek. In onderhavig onderzoek zal zodoende naar voren komen of er sprake is
van over- of onderbewinkeling van de markt voor supermarkten door antwoord te
geven op de volgende centrale vraag:
‘Is er sprake van over- of onder bewinkeling van de Nederlandse markt voor
supermarkten?’
Uit de literatuur blijkt dat de Nederlandse winkelmarkt een fijnmazige structuur kent.
De bekendste parallel is die met de Centrale Plaatsen Theorie van Christaller (1933 /
1966). Of deze theorie stand houdt voor supermarkten wordt niet duidelijk, maar
Stelder (2012) toont aan dat er wel degelijk sprake is van een fijnmazige
supermarktstructuur. Desondanks leeft 14,8% van alle Nederlandse consumenten in
een ruimtelijk monopolie.
Internationaal blijkt dat de structuur voor supermarkten veelal grote regionale
verschillen kent, waardoor algemene conclusies over de markt voor supermarkten te
simplistisch zijn (Poole, Clarke en Clarke, 2010).
Consumentenfactoren die het bezoek aan een supermarkt bepalen zijn omvangrijk
en divers. De afstand tussen de consument en de winkel en de grootte van de winkel
alsook de demografische gegevens van de consument worden veelal als relevante
factoren genoemd. Dit is overeenkomstig aan de aannames waarop het
zwaartekrachtmodel van Huff (1964) berust. Dit model is zodoende gebruikt in
onderhavig onderzoek.
Voor dit onderzoek is gebruik gemaakt van een dataset van supermarkten van
supermarktgidsonline (Ondernemerspers Nederland, 2016), CBS buurten (CBS,
2013) en bestedingsdata van CACI en Michael Bauer (Caci en Michael Bauer,
2013). Op basis van deze data is door toepassing van het zwaartekrachtmodel een
inschatting van de maximale omzet per supermarkt tot stand gekomen. Deze is
6 | P a g i n a
vervolgens verminderd met de kosten die benodigd zijn voor het operationaliseren
van een supermarkt, waardoor een winst- of verliesmarge overblijft.
De winstmarge van supermarkten in alle afzonderlijke buurten is bij elkaar opgeteld,
waardoor de winstgevendheid van alle buurten bepaald kon worden. Door uit te
gaan van een gemiddelde winst per vierkante meter per buurt, konden kosten voor
het toevoegen van een supermarkt in bestaand vastgoed en de kosten voor het
toevoegen van een supermarkt in een nieuwbouwscenario verrekend worden.
Het resultaat is dat er in 1.988 buurten sprake is van een totale winstgevendheid van
supermarkten. In 1.610 van deze buurten zou ruimte moeten bestaan om een
supermarkt toe te voegen vanuit het scenario nieuwbouw, terwijl 1.860 buurten
ruimte zouden bieden voor het toevoegen van een supermarkt in bestaand
vastgoed. De potentie voor het toevoegen van supermarkten is met name
geconcentreerd in stedelijk gebied, terwijl verlieslijdende supermarkten veelal
geconcentreerd zijn in landelijk gebied in Nederland.
Hoewel er in 1.610 buurten financiële ruimte zou moeten zijn voor het toevoegen van
een supermarkt, is bij de berekening van deze financiële ruimte geen rekening
gehouden met de invloed die het toevoegen van een supermarkt heeft op de
winstgevendheid in het gebied waar deze supermarkt toegevoegd wordt. Een
casestudie in Den Haag leert dat het toevoegen van een supermarkt van 1.009
vierkante meter (gemiddelde oppervlakte van een supermarkt in Nederland), leidt tot
een afname van de winstgevendheid in de gemeente van 0,86%. In buurten die nabij
de buurt met de toegevoegde supermarkt gelegen zijn, kan deze afname zelfs
oplopen tot 16,4%. Zodoende zal de potentie voor het toevoegen van supermarkten
afnemen door een enkele toevoeging. Op basis van onderhavig onderzoek kan
echter niet gezegd worden voor hoeveel supermarkten er nog ruimte zou zijn in de
markt, maar feit is dat er wel ruimte is voor een uitbreiding van het aantal
supermarkten in bepaalde gebieden in Nederland.
7 | P a g i n a
Inhoudsopgave Voorwoord ............................................................................................................................................................. 3
Management samenvatting .................................................................................................................................. 5
Inhoudsopgave ...................................................................................................................................................... 7
Hoofdstuk 1: Inleiding .......................................................................................................................................... 9
§1.1 Aanleiding ................................................................................................................................................... 9
§1.2 vraagstelling .............................................................................................................................................. 11
§1.3 Eindproduct ............................................................................................................................................... 12
§1.4 Afbakening ................................................................................................................................................ 13
§1.5 Onderzoeksmethoden............................................................................................................................... 16
§1.6 Leeswijzer ................................................................................................................................................. 18
Hoofdstuk 2: Literatuuroverzicht ....................................................................................................................... 21
§2.1 Inleiding .................................................................................................................................................... 21
§2.2 De structuur van de Nederlandse winkelmarkt ......................................................................................... 21
§2.3 De structuur van de markt voor supermarkten .......................................................................................... 22
§2.4 Factoren die de winkelende consument beïnvloeden ............................................................................... 28
§2.5 Theorie zwaartekrachtmodel ..................................................................................................................... 32
§2.6 Deelconclusie ........................................................................................................................................... 36
Hoofdstuk 3: Onderzoeksmethodologie en data verantwoording .................................................................. 39
§3.1 Data verantwoording ................................................................................................................................. 39
§3.2 Methodologie ............................................................................................................................................ 41
§3.3 Schema onderzoeksmethodiek ................................................................................................................. 46
§3.4 Hypothesevorming .................................................................................................................................... 47
§3.5 Deelconclusie ........................................................................................................................................... 48
Hoofdstuk 4: Onderzoeksresultaten .................................................................................................................. 51
§4.1 Uitwerking zwaartekrachtmodel ................................................................................................................ 51
§4.2 Winstgevendheid van supermarkten ......................................................................................................... 53
§4.3 Ruimte voor uitbreiding? ........................................................................................................................... 56
§4.4 Toevoeging in de praktijk .......................................................................................................................... 60
§4.5 Deelconclusie ........................................................................................................................................... 61
Hoofdstuk 5: Conclusie en aanbevelingen ....................................................................................................... 65
§5.1 Conclusie .................................................................................................................................................. 65
§5.2 Reflectie .................................................................................................................................................... 67
§5.3 Aanbevelingen .......................................................................................................................................... 69
Bibliografie .......................................................................................................................................................... 71
Bijlage 1: Beschikbare informatie over de supermarkten ............................................................................... 78
Bijlage 2: Overzicht vaste- en variabele kosten supermarkten ....................................................................... 79
Bijlage 3: Uitkomsten Huff model ...................................................................................................................... 81
Bijlage 4: Bestedingsinformatie per buurt – supermarktbestedingen per jaar .............................................. 82
Bijlage 5: Kostenoverzicht nieuwbouw supermarkt per provincie ................................................................. 83
8 | P a g i n a
Aperitief: Hoofdstuk 1 - Inleiding
Aperitief: Ravioli liquido – Errico Recanati Bron: tasteofstars.be
9 | P a g i n a
Hoofdstuk 1: Inleiding
§1.1 AANLEIDING
Supermarkten hebben in de crisis aangetoond redelijk resistent te zijn tegen de
economische malheur die in de winkelmarkt waar te nemen is geweest. Hoewel de
omzetontwikkeling met de nodige pieken en dalen gepaard ging, is er tussen het
eerste kwartaal van 2007 en het tweede kwartaal van 2015 een duidelijke stijging
waar te nemen in de omzet van supermarkten in Nederland (Statline, 2015). Het
aantal supermarkten laat juist een tegenovergestelde trend zien. Hoewel er tussen
2007 en het eerste kwartaal van 2010 nog sprake was van een toename van het
aantal supermarkten in Nederland, daalde dit aantal tot het vierde kwartaal van 2015
gestaag (Statline, 2015).
Figuur 1: Ontwikkeling indexcijfer over de waarde van de omzet van supermarkten (2010 = 100) en aantal supermarkten Bron: Statline, 2015
Deze trend staat in schril contrast tot wat in de markt veelal gesteld wordt, namelijk
dat supermarktketens nog altijd zeer geïnteresseerd zijn in uitbreiding van hun
winkelbestand. Dit blijkt ook uit transactiegegevens over het jaar 2015 (PropertyNL,
2016), waarbij supermarkten een belangrijke drijver zijn geweest van het
opnamevolume van winkels. De dichtbevolkte marktstructuur van supermarkten in
Nederland zou een reden kunnen zijn van de krimp die volgens cijfers van het CBS
gaande is (Statline, 2015). Dit is overeenkomstig aan Van Leeuwen en Rietveld
80
85
90
95
100
105
110
115
120
2.850
2.900
2.950
3.000
3.050
3.100
3.150
3.200
3.250
3.300
3.350
200
7 Q
120
07
Q2
200
7 Q
320
07
Q4
200
8 Q
120
08
Q2
200
8 Q
320
08
Q4
200
9 Q
120
09
Q2
200
9 Q
320
09
Q4
201
0 Q
120
10
Q2
201
0 Q
320
10
Q4
201
1 Q
120
11
Q2
201
1 Q
320
11
Q4
201
2 Q
120
12
Q2
201
2 Q
320
12
Q4
201
3 Q
120
13
Q2
201
3 Q
320
13
Q4
201
4 Q
120
14
Q2
201
4 Q
320
14
Q4
201
5 Q
1*20
15
Q2*
201
5 Q
3*20
15
Q4*
Aantal supermarkten Indexcijfer omzet (waarde)
10 | P a g i n a
(2010), die in een Europese vergelijking al tot de conclusie kwamen dat er een
relatief hoog voorzieningenniveau in landelijke gebieden in Nederland aanwezig is.
Aangezien het om generale cijfers over heel Nederland gaat, wordt daarmee niet
uitgesloten dat er op lokaal niveau inderdaad nog uitbreidingen plaatsvinden, zoals
in de markt te horen is (PropertyNL, 2016). De mate waarin deze uitbreidingen
rationeel en systematisch onderbouwd worden blijft echter onduidelijk en ook
wetenschappelijke literatuur geeft hierover geen uitsluitsel.
Het verdwijnen van supermarkten en supermarktformules uit het Nederlandse
landschap is op zichzelf geen nieuw fenomeen; sinds de start van dit millennium
verdwenen al zeker veertig foodformules zoals Konmar, Super de Boer en Edah
(Retailnews, 2015). Dit duidt op een toenemende concentratie van
supermarktketens, hetgeen ook tot uitdrukking komt in de Herfindahl index1. In 2007
bedroeg deze nog 15,85%, terwijl deze in 2015 opgelopen was tot 18,81%
(distrifood.nl, 2016). Hoewel dit een stijging van 296 basispunten vertegenwoordigd,
is er geenszins sprake van een monopolie positie van een van de uitbaters.
Daarnaast spelen er op dit moment verschillende ontwikkelingen rondom
supermarkten die mogelijk van invloed zijn op het succes van supermarkten in
Nederland. Hierbij kan onder meer gedacht worden aan de aanhoudende
prijzenoorlog, de opkomst van nieuwe supermarkten, het verdwijnen van “het
middensegment supermarkt”, een toename van de gemiddelde grootte van
supermarkten en de opkomst en groei van online supermarktketens en het online
boodschappen doen (Deloitte, 2013, Retailnews 2015, Kooijman D.C., Gorczynski
T., 2015 en Rabobank, 2015).
Naast de hiervoor genoemde maatschappelijke achtergrond is er ook een
wetenschappelijke achtergrond die als aanleiding voor dit onderzoek geldt. Binnen
de Nederlandse markt is er slechts zeer beperkt literatuur verschenen over
supermarkten. Recente publicaties van onder andere Bos (2012), Janssen (2011) en
Stelder (2012) zijn bruikbaar voor de literatuurvorming over supermarkten in
Nederland. Desalniettemin bieden deze onderzoeken geen beantwoording op de
vraag die centraal zal staan in onderhavige rapportage doordat deze andere
onderwerpen behandelen of vanuit een ander oogpunt geschreven zijn. Zodoende
blijft er een hiaat in de literatuurvorming over locatiekeuze en het al-dan-niet bestaan
1 De Herfindahl index is een maatstaf voor de concentratie in een bedrijfstak. Hoe dichter bij 100%, des te groter het marktaandeel van een aanbieder is.
11 | P a g i n a
van over- of onderbewinkelde gebieden voor supermarkten in Nederland ontstaan.
Daarnaast bestaat er nog geen bevredigende analyse waarmee antwoord wordt
verschaft op de vraag of de krimp waarvan sprake is, maar ook uitbreidingen die nog
plaatsvinden, rationeel tot stand komen. Het onderzoek van Bos (2012) was gericht
op de toekomst van het wijkwinkelcentrum, waarbij de bedreiging van dit type
winkelvastgoed door onder meer XL-supermarkten behandeld werd. Uit dit
onderzoek komen echter weinig relevante zaken naar voren ten behoeve van
onderhavig onderzoek. Het onderzoek van Janssen (2011) was gericht op de
huurprijsbepaling van supermarkten in Nederland en heeft daardoor weinig
raakvlakken met onderhavige rapportage. Uit de studie van Stelder (2012) kunnen
enkele interessante waarnemingen meegenomen worden, hoewel de betreffende
studie gericht was op het onderzoeken van al-dan-niet bestaande ruimtelijke
monopolie posities van supermarktketens.
§1.2 VRAAGSTELLING
De winkelvastgoedmarkt en specifiek de markt voor supermarkten, heeft haar eigen
toekomst in handen. Er komen voor consumenten steeds meer alternatieven om hun
boodschappen niet meer in een fysieke winkel te hoeven doen, hoewel het aandeel
online aankopen van de totale omzet in dagelijkse goederen vooralsnog beperkt blijft
tot zo´n 6% (Deloitte, 2014). Desondanks is een goede en toekomstbestendige
strategie ten behoeve van het winkelbestand essentieel voor supermarktketens.
Immers, een goede locatie draagt bij aan de omzetpotentie voor exploitanten en kan
derhalve als belangrijk worden gezien. Belangrijk is dan ook om te weten waar die
goede locatie is, waarom dat een goede locatie is en hoeveel omzetpotentie die
betreffende locatie heeft. Wanneer antwoord op deze vragen gegeven kan worden,
kan niet alleen voor nieuwe supermarkten bepaald worden of ze aantrekkelijk zijn
voor uitbaters van supermarkten, maar kan ook bepaald worden of zij bestaande
supermarkten wellicht zouden moeten sluiten. Dit alles met als doel het verbeteren
van de fysieke winkelportefeuille van supermarktketens. Daarnaast zal een conclusie
over de gebruikersmarkt kunnen leiden tot nuttige inzichten voor beleggers
aangezien zij sterk afhankelijk zijn van het sentiment op de gebruikersmarkt.
De hierboven beschreven onderzoeksprobleemstelling kan uitgedrukt worden in de
volgende vraagstellingen.
12 | P a g i n a
§ 1.2.1 CENTRALE VRAAG
Om een antwoord te kunnen geven op de onderzoeksprobleemstelling is
onderstaande centrale vraag geformuleerd:
§ 1.2.2 DEELVRAGEN
Om tot beantwoording van deze hoofdvraag te komen zijn er enkele deelvragen
opgesteld:
1. Hoe is de Nederlandse winkelmarktstructuur en in het bijzonder de
supermarktstructuur opgebouwd?
2. Welke factoren zijn voor consumenten bepalend in de keuze om
boodschappen te doen bij een bepaalde supermarkt?
3. Op welke wijze kan over- of onderbewinkeling bepaald worden?
4. Is er sprake van onder- of over bewinkelde gebieden voor supermarkten in
Nederland?
5. Zijn de onderbewinkelde gebieden in Nederland aantrekkelijk voor nieuwe
supermarkten?
Deelvraag 1 en 2 zullen door middel van literatuuronderzoek beantwoord worden,
terwijl deelvraag 3 en 4 door middel van een empirische benadering beantwoord
zullen worden.
§1.3 EINDPRODUCT
Middels het beantwoorden van de deelvragen zal worden gepoogd antwoord te
geven op de hoofdvraag. Het eindproduct van dit onderzoek zal echter niet enkel het
antwoord op de hoofdvraag zijn, maar zal indien het gehele onderzoek succesvol
verloopt ook inzicht bieden in de toepasbaarheid van een ruimtelijke interactiemodel
in de Nederlandse winkelvastgoedmarkt.
Is er sprake van over- of onder bewinkeling van de Nederlandse markt voor
supermarkten? ‘ ’
13 | P a g i n a
De data die voor onderhavig onderzoek gebruikt wordt, is als volgt:
Dataset met alle supermarkten van Nederland (Ondernemerspers Nederland,
2016);
Dataset met alle buurten, wijken en gemeenten van Nederland en alle
bijbehorende demografische gegevens (CBS, 2013);
Dataset met consumentenbestedingen aan supermarkten (CACI en Michael
Bauer, 2013).
Deze data zal gebruikt worden om op een gestructureerde wijze het onderzoek te
voltooien. Stapsgewijs zal het onderzoek als volgt opgebouwd zijn:
Onderzoek naar de bestaande marktstructuur voor supermarkten en winkels
in Nederland (hoofdstuk 2);
Onderzoek naar consumentenfactoren die de keuze voor een supermarkt
beïnvloeden (hoofdstuk 2);
Het bepalen van de omzet- en winstpotentie van iedere supermarkt door
middel van een zwaartekrachtmodel en operationele kosten van
supermarkten (hoofdstuk 3);
Het bepalen van de gemiddelde winstmarge per vierkante meter supermarkt
per buurt en het bepalen van de bouwkosten voor het inbouwen in bestaand
vastgoed van een supermarkt, of het nieuw bouwen van een supermarkt
(hoofdstuk 3);
Bepalen of er buurten zijn waar de gemiddelde winstmarge per vierkante
meter supermarkt boven de bouwkosten per vierkante meter ligt om te
bepalen of er ruimte is voor het uitbreiden van het aantal supermarkten.
§1.4 AFBAKENING
Het onderzoek omvat een breed onderwerp, waar verscheidene sub-onderwerpen in
terug komen. Daardoor is het, voor het slagen van het onderzoek, essentieel om te
zorgen voor een goede en strakke onderzoeksafbakening. Hierna volgen de punten
waarop onderhavig onderzoek is afgebakend:
Geografische afbakening Het onderzoeksgebied betreft de Nederlandse markt voor supermarkten. Hierbij
worden enkel gegevens over Nederland meegewogen, waardoor de uitkomsten in
14 | P a g i n a
grensregio´s (met name aan de grens met Duitsland en België) enigszins
vertroebeld kunnen raken vanwege de mogelijke toe- of afvloeiing van consumenten
over de landsgrenzen.
Consumentenvoorkeuren Elk mens is uniek. Dit heeft vergaande gevolgen voor consumentenvoorkeuren ten
behoeve van de keuze voor een bepaalde supermarkt. De consumentenvoorkeuren
zullen voortkomen uit de literatuurstudie en zodoende wordt er geenszins (niet op
landelijk, regionaal of lokaal niveau) consumentenonderzoek verricht om de
specifieke voorkeuren in kaart te brengen.
Mobiliteitsbeperkingen
Eventuele mobiliteitsbeperkingen vanwege leeftijd worden niet uitdrukkelijk
meegewogen in het onderhavige onderzoek. Hoewel het een algemene perceptie is
dat de mobiliteit afneemt naarmate consumenten ouder worden (vanaf een bepaalde
leeftijd), is deze aanname te generiek om toe te passen in het onderzoek.
Woonplaats vs. Werkplaats In de rapportage wordt uitgegaan van de aanname dat consumenten hun aankopen
in een supermarkt doen vanuit hun woonplaats (woning). Hoewel er uit
(internationale) literatuur (Arentze et al., 1993, van Leeuwen et al., 2010, Herrmann
et al, 1968, Dellaert et al, 1998, Hagerstrand, 1970) blijkt dat consumenten de woon-
werk reis ook kunnen gebruiken voor het bezoeken van een supermarkt en daarmee
andere uitkomsten kunnen ontstaan, valt de toevoeging van het bezoek aan een
supermarkt vanuit de werkplaats buiten de beschouwing van dit onderzoek.
Juridische context Binnen dit onderzoek wordt geen rekening gehouden met eventuele beperkende
juridische context omtrent het vestigen van supermarkten binnen specifieke
gebieden in Nederland. Hoewel het bekend is dat een supermarkt niet zonder meer
overal gevestigd kan worden, gegeven het huidige bestemmingsplan en/of de
huidige structuurvisie, vallen deze mogelijke beperkingen buiten het
onderzoeksgebied dat voor dit onderzoek gehanteerd wordt. Hiervoor is gekozen
vanwege het gedetailleerde karakter van ruimtelijk beleid in Nederland.
15 | P a g i n a
Bestemmingsplannen verschillen per gemeente, waardoor eventuele juridische
beperkingen voor 408 gemeenten (CBS, 2013) toegevoegd zouden moeten worden.
Supermarkten met een beperking in het gebruik Supermarkten waarvan in zijn algemeenheid aangenomen mag worden dat deze
niet voor alle consumenten zonder beperkingen toegankelijk zijn, zoals
campingsupermarkten of supermarkten binnen de grens van een vakantiepark,
vallen buiten dit onderzoek. Dit is in lijn met het onderzoek van Stelder (2012),
waarin supermarkten op vakantieparken buiten het onderzoek gelaten zijn. Voor het
uitsluiten van dit type supermarkten is, in lijn met het onderzoek van Stelder,
gekozen omdat consumenten dergelijke supermarkten ervaren als “onderdeel” van
het vakantiepark en deze zodoende geen onderdeel uitmaakt van de “open markt”
voor supermarkten in Nederland. Of een supermarkt op een vakantiepark gelegen is,
wordt in de bestaande dataset van supermarkten aangegeven (Ondernemers pers
Nederland, 2016).
Relatie met omliggende winkelvoorzieningen Er is geen specifieke literatuur, zowel nationaal als internationaal, gevonden waarin
de relatie tussen supermarkten en eventuele omliggende winkelvoorzieningen
aangetoond wordt. Zodoende wordt de eventuele invloed van omliggende
winkelvoorzieningen op de aantrekkelijkheid van een supermarkt in dit onderzoek
buiten beschouwing gelaten.
Afstanden tot supermarkten Bij de toepassing van een zwaartekrachtmodel wordt idealiter gebruik gemaakt van
de meest realistische afstand tot een supermarkt, de afstand over het
wegennetwerk. Vanwege het ontbreken van een alomvattend weggennetwerk dat
gebruikt kan worden als “routable” netwerk, is gekozen voor het gebruik van lineaire
afstanden tot supermarkten vanuit het centrum van een buurt. Door het gebruik van
lineaire afstanden zullen met name eventueel bestaande natuurlijke barrières niet
meegewogen worden, waardoor resultaten beïnvloed kunnen worden.
Data Er wordt getracht zoveel mogelijk consistentie aan te brengen in de data die voor dit
onderzoek gebruikt wordt. Doordat er voor sommige datavariabelen gebruik gemaakt
16 | P a g i n a
wordt van externe bronnen, zal er zoveel mogelijk gebruikt gemaakt worden van
data uit het jaar 2013. Hiervoor is gekozen omdat niet voor alle variabelen recentere
data beschikbaar is en de peildatum zoveel mogelijk gelijk gehouden wordt binnen
het onderzoek. Dit geldt zonder meer voor de volgende data:
Gemeenten, wijken en buurten en bijbehorende demografische gegevens
(CBS, 2013);
Populatie naar leeftijd (CBS, 2013 en Michael Bauer, 2013);
Koopkracht in Euro (CACI en Michael Bauer, 2013);
Consumentenbestedingen aan boodschappen (CACI en Michael Bauer,
2013).
Voor de volgende variabele is er enkel de beschikking over een recent databestand,
namelijk uit januari 2016:
Supermarkten in Nederland (Ondernemerspers Nederland, 2016).
§1.5 ONDERZOEKSMETHODEN
Er is binnen de Nederlandse wetenschap beperkte literatuurvorming geweest over
het supermarktlandschap (Stelder, 2012) en het consumentengedrag omtrent het
bezoek van supermarkten. Over de winkelmarkt in zijn algemeenheid is echter al
veel literatuur gevormd. Ook op internationaal niveau is er enige literatuur aanwezig
over de supermarktstructuur van bepaalde landen – waaronder het Verenigd
Koninkrijk – maar lijkt er een gat te ontstaan in literatuur die specifiek toegespitst is
over de vraag of markten over- of onderbewinkeld zijn. In de Verenigde Staten
worden er enkele studies gewijd aan het onderzoeken van expansiemogelijkheden
voor supermarkten. Deze studies hebben allen echter een sterk lokaal karakter en
doen geen uitspraak over de onder- of overbewinkeling van een groter overstijgend
gebied.
Ook literatuur over consumentenvoorkeuren bij het bezoek van supermarkten is in
Nederland beperkt, ondanks dat er verschillende onderzoeksbureaus in Nederland
aanwezig zijn (onder andere Motivaction en Smart Agent) die
consumentenvoorkeuren in kaart brengen. Deze data is echter niet vrij beschikbaar
en het blijft hierbij veelal bij data over consumenten, zonder dat de motivatie van een
bezoek aan een winkel, winkelgebied of supermarkt bekend is. Er is in onderhavig
onderzoek voor gekozen om op basis van bestaande – (inter)nationale – literatuur
17 | P a g i n a
naar consumentenvoorkeuren te kijken. Daarbij wordt aangenomen dat
consumentenvoorkeuren ten behoeve van dagelijkse goederen (boodschappen)
internationaal een vergelijkbaar patroon zullen hebben. Indien afgeweken wordt van
deze aanname zal dit expliciet vermeld worden. Daarnaast, zoals in de afbakening
omschreven wordt, is in onderhavig onderzoek geen rekening gehouden met het
bezoek aan een supermarkt vanuit de werkbestemming. Ten behoeve van dit
onderzoek zullen de volgende onderzoeksmethoden gehanteerd worden.
§ 1.5.1 LITERATUURONDERZOEK
De basis van het onderzoek zal gevormd worden door een literatuuronderzoek naar
alle onderwerpen die in onderhavig onderzoek behandeld worden. Grofweg zijn dit
de volgende:
Winkelmarktstructuur in Nederland;
Supermarktstructuur in Nederland en het buitenland;
Consumentenvoorkeuren ten behoeve van het bezoek aan supermarkten.
Hoewel bovenstaande kan leiden tot een vrij uitgebreid literatuuronderzoek, zal het
literatuuronderzoek naar de winkelmarktstructuur in Nederland beperkt worden in
omvang vanwege de hoeveelheid beschikbare literatuur buiten onderhavig
onderzoek. De focus zal dus specifiek liggen op de supermarktstructuur in
Nederland en consumentenvoorkeuren voor het bezoek aan supermarkten.
De literatuur wordt voor een groot deel verzameld via de online bibliotheek van de
Amsterdam School of Real Estate (ASRE), vastgoedkennis.nl, wetenschappelijke
tijdschriften en de (academische) tak van zoekmachine Google, Google Scholar.
§ 1.5.2 RUIMTELIJK INTERACTIEMODEL
Het empirisch onderzoek zal gedeeltelijk gevormd worden door het toepassen van
een ruimtelijk interactiemodel, ofwel zwaartekrachtmodel. Dergelijke modellering is in
Nederland eerder toegepast in de winkelmarkt (Evers, van Hoorn en van Oort, 2005)
en daarbuiten (Sa, Florax en Rietveld, 2003). Door het gebruik van een
zwaartekrachtmodel kan in onderhavig onderzoek het fundament gelegd worden
voor het bepalen van over- of onderbewinkelde gebieden. De uitkomst uit het
zwaartekrachtmodel zal een kans (als percentage) zijn, dat consumenten vanuit een
bepaalde buurt boodschappen zullen doen bij een bepaalde supermarkt. Door de
kans dat consumenten naar een specifieke supermarkt gaan te vermenigvuldigen
18 | P a g i n a
met het totale bedrag dat consumenten in die buurt uitgeven aan
supermarktbestedingen, wordt de omzet vanuit een buurt naar iedere supermarkt
bepaald. Door alle omzetten te sommeren per supermarkt, komt een totale
omzet(potentie) per supermarkt naar voren. Op basis daarvan kan uiteindelijk de
winstmarge per supermarkt bepaald worden en kan bepaald worden of het
gemiddelde van de winstmarges in iedere buurt voldoende zou zijn om ruimte te
bieden aan een nieuwe supermarkt.
§1.6 LEESWIJZER
In hoofdstuk 2 wordt de literatuur behandeld die alle onderwerpen uit onderhavig
onderzoek behandeld en waarbij er relaties tussen de verschillende onderwerpen uit
onderhavig onderzoek gelegd zullen worden. Hoofdstuk 3 gaat in op de
onderzoeksmethoden en data die gebruikt is in onderhavig onderzoek. In hoofdstuk
4 wordt door middel van het combineren van de data over supermarkten in
Nederland met de voor consumenten belangrijke factoren om supermarkten te
bezoeken bepaald of er uitschieters zijn qua supermarktomzetten- en winsten.
Uiteindelijk zal in dit hoofdstuk bepaald worden in welke buurten er ruimte is voor het
toevoegen van supermarkten aan het bestaande winkelbestand.
In hoofdstuk 5 zal de conclusie gepresenteerd worden, waarmee een definitief
antwoord gegeven wordt op de centrale vraag van dit onderzoek. Daarnaast zal er in
hoofdstuk 5 ingegaan worden op eventuele moeilijkheden die naar voren zijn
gekomen in het onderzoek en worden er aanbevelingen gedaan voor nader
onderzoek.
Zie voor een verdere toelichting figuur 2.
19 | P a g i n a
Figuur 2: Conceptueel onderzoeksmodel Bron: Eigen ontwerp
H2
Optimale locatie
Over- en onderbewinkeling
Marktpenetratie
Supermarkten
Consumenten(voorkeuren)
Locatiekeuze
H5
H4
Theorie winkelmarkt
Theorie consumentenvoorkeuren
H3
20 | P a g i n a
Soep: Hoofdstuk 2 - Literatuuroverzicht
Soep: Tomatensoep met buffel mozzarella, pesto en kaviaar – Pere Massana Bron: cumbriafoodie.com
21 | P a g i n a
Hoofdstuk 2: Literatuuroverzicht
§2.1 Inleiding
In dit hoofdstuk wordt de Nederlandse marktstructuur voor supermarkten behandeld
alsook de factoren die voor consumenten van belang zijn voor het bezoeken van een
supermarkt. Dit alles gebeurt door middel van literatuuronderzoek. Ter inleiding op
de markt voor supermarkten zal ook kort ingegaan worden op de
winkelmarktstructuur in Nederland in zijn algemeenheid. Het doel van dit hoofdstuk
is de beantwoording van de deelvragen:
‘Hoe is de Nederlandse winkelmarktstructuur, en in het bijzonder de
supermarktstructuur, opgebouwd?’
En ‘Welke factoren zijn voor consumenten bepalend in de keuze om boodschappen te
doen bij een bepaalde supermarkt?’
§2.2 De structuur van de Nederlandse winkelmarkt
De ruimtelijke structuur van detailhandel wordt in Nederland gevormd door de markt,
de ruimte en wetgeving & beleid (Evers et al., 2012). Detailhandel wordt beschouwd
als de verkoop, de verhuur en/of de levering van goederen en diensten aan een
eindgebruiker (Van Dam, Van den Broek et al., 2014). Supermarkten zijn onderdeel
van detailhandel en hebben zodoende een plaats in de ruimtelijke structuur van deze
detailhandelsmarkt, ofwel winkelmarkt.
De Nederlandse winkelmarkt is in het verleden veelal getypeerd als een markt met
een hoge dichtheid van winkelvoorzieningen, die volgens een duidelijke
hiërarchische structuur opgebouwd zijn. Het is daarom dat er vaak parallellen
getrokken worden naar de Centrale-Plaatsentheorie (CPT) van Christaller
(Christaller, 1933 / 1966), onder meer door Borchert (1995), Bolt (2003) en Evers et
al. (2012). De Nederlandse winkelvoorraad werd conform deze structuur planmatig
ontwikkeld, waarbij er voor uitbreiding van het winkelbestand gekeken werd naar het
aantal inwoners en de toekomstige groei daarvan en een bijpassend
voorzieningenniveau. Het Nederlands Instituut voor Ruimtelijke Orderning en
Volkshuisvesting (NIROV) speelde hierin een belangrijke rol. Zij assisteerden in retail
22 | P a g i n a
planning om die hiërarchische structuur te bereiken (NIROV, 1971). Het gewicht in
het beleid werd gehangen aan centrumlocaties die voorzieningen met een grotere
reikwijdte, of hogere drempelwaarde volgens Christaller, konden accommoderen
(Evers et al., 2011). De drempelwaarde en reikwijdte worden door Evers et al. (2011)
omschreven als het minimale draagvlak dat een winkel nodig heeft om rendabel te
blijven (drempelwaarde) en de afstand die klanten bereid zijn om af te leggen
(reikwijdte). Hoewel het restrictieve planningsbeleid in het begin van de jaren ´90
enigszins verruimd werd door grootschalige detailhandel aan de rand van steden toe
te staan (Evers et al., 2011), was er pas sprake van een duidelijke wijziging in het
ruimtelijk beleid met de komst van de Nota Ruimte in 2006. Deze kenmerkte zich
door decentralisatie waarbij de nationale overheid zich terugtrok uit het
detailhandelsbeleid en gemeenten meer vrijheden kregen in het opstellen van een
eigen ruimtelijk detailhandelsbeleid, mits dat past binnen de provinciale kaders
(Ministerie van VROM, 2006). Deze kaders zijn hoofdzakelijk gericht op het
tegengaan van excessieve perifere detailhandels-ontwikkelingen.
Hoewel de CPT van Christaller al vaak bekritiseerd is vanwege de fundamentele
aannames die erin gedaan worden (Schenk, Löffler en Rauh, 2007; Hubbard, 1978;
Day, 1973; Pacione, 2009; Parr en Denike, 1970; Eaton en Lipsey, 1979), vormt de
theorie vandaag de dag alsnog vaak een basis om naar de Nederlandse markt te
kijken (Borchert, 1995; Bolt, 2003; Evers et al., 2012; van Leeuwen en Rietveld,
2010; Wichard, 2015). Zodoende wordt de theorie van Christaller als een van de
meest fundamentele theorieën voor onderhavig onderzoek beschouwd.
§2.3 De structuur van de markt voor supermarkten
§2.3.1 DE STRUCTUUR VAN DE MARKT VOOR SUPERMARKTEN IN NEDERLAND
Binnen de Nederlandse markt is er nog weinig literatuurvorming geweest over
supermarkten (Stelder, 2012). Studies die wel specifiek aan dit onderwerp gewijd
zijn, zoals die van Stelder (2012), Janssen (2011) en Bos (2012) gaan niet
(uitgebreid) in op de marktstructuur voor supermarkten. Het is echter relevant om
inzicht te krijgen in de structuur van de markt, om eventuele bestaande over- of
onderbewinkeling te kunnen verklaren aan de hand van de bestaande structuur. Er
lijkt echter een kennislacune te ontstaan in onderzoek over de Nederlandse
marktstructuur voor supermarkten. Het onderzoek van Stelder is echter tot op zekere
hoogte bruikbaar om een beeld te vormen over de Nederlandse markt en de opbouw
23 | P a g i n a
daarvan. Daarnaast hebben Van Leeuwen en Rietveld (2010) in hun onderzoek naar
ruimtelijk gedrag van consumenten in kleine- en middelgrote plaatsen ook gekeken
naar de productcategorie supermarkten, waardoor uit dit onderzoek ook enkele
conclusies overgenomen kunnen worden met betrekking tot de markstructuur in
Nederland.
Enkele bevindingen van Stelder zijn interessant voor onderhavig onderzoek. Zo
wordt er onder meer van uitgegaan dat consumenten kiezen voor de dichtstbijzijnde
supermarkt voor het doen van boodschappen, overeenkomstig aan de aanname
voor de CPT van Christaller. Indien de prijzen bij die supermarkt te hoog zijn, of er
onvoldoende goederen aangeboden worden, gaat de consument naar de
dichtstbijzijnde supermarkt van een andere uitbater. Vanuit deze gedachte komt
Stelder tot een gemiddelde bevolking-gewogen afstand naar de dichtstbijzijnde
supermarkt van 725 meter. Binnen het onderzoek is ervoor gekozen om
supermarkten te categoriseren op basis van aantal kassa´s en nog aparte groepen
te maken voor supermarkten waarbij Aldi en Lidl uitgesloten zijn. De gemiddelde
afstand tot een supermarkt met tenminste twee kassa´s bedraagt 845 meter, terwijl
de afstand oploopt tot 1.135 meter voor supermarkten met tenminste vijf kassa´s.
Voor deze laatste categorie, uitgezonderd Aldi en Lidl, bedraagt de gemiddelde
afstand in Nederland 1.225 meter. Deze informatie is nuttig voor de beeldvorming
over de te bereizen gemiddelde afstand naar verschillende typen supermarkten in
Nederland. Daar bovenop doet Stelder de aanname (overeenkomstig aan De Jong,
2001), dat consumenten 300 meter extra willen lopen, 500 meter extra willen fietsen
en 1.000 meter meer willen rijden per auto om tot een supermarkt te komen die niet
van dezelfde uitbater is als de dichtstbijzijnde supermarkt.
Uit het onderzoek, waarin 4.412 supermarkten (juni 2009) meegenomen zijn, blijkt
dat 14,8 procent van de consumenten in een ruimtelijk monopolie leeft wanneer alle
supermarkten meegenomen worden. Een ruimtelijk monopolie wordt gedefinieerd als
de situatie die ontstaat wanneer de extra kosten die een consument moet maken
voor de aankoop van een vergelijkbaar goed groter zijn dan het extra nut dat de
consument ervan beleefd door naar een andere aanbieder te reizen (McCann,
2001). Het percentage consumenten in een ruimtelijk monopolie blijft gelijk voor
supermarkten met minimaal twee kassa´s en stijgt met 0,1 procent wanneer naar
supermarkten met tenminste vijf kassa´s gekeken wordt. 23 procent van de
Nederlandse consumenten had te maken met een ruimtelijk monopolie wanneer Aldi
24 | P a g i n a
en Lidl niet meegerekend werden (vanwege het “discount karakter” werd hiervoor
een aparte onderzoek categorie gecreëerd).
In Nederland wordt een belangrijk deel van de boodschappen in, of in de nabijheid
van, de woonplaats gedaan, hetgeen in tegenstelling is tot veel andere Europese
landen (Van Leeuwen en Rietveld, 2010). De verklaring hiervoor wordt gezocht in de
relatief hoge bevolkingsdichtheid en het hoge voorzieningenniveau in landelijke
gebieden in Nederland (Van Leeuwen en Rietveld, 2010). Boodschappen,
kinderverzorging- en schoonheids- en verzorgingsproducten zijn de
productcategorieën die het meest aangekocht worden in het gebied waar mensen
woonachtig zijn (Van Leeuwen en Rietveld, 2010). Afhankelijk van de woonplaats
worden de boodschappen in Nederland vooral lokaal gekocht. 90 procent van de
huishoudens die in een hoofdplaats, conform CPT, woont doet de boodschappen in
de woonplaats, terwijl 46 procent van de mensen woonachtig in een landelijk gebied
de boodschappen in de eigen woonplaats koopt. Van de huishoudens die in landelijk
gebied wonen in Nederland koopt 38 procent de boodschappen in een grotere plaats
dan de eigen woonplaats. Belangrijk daarin is wel dat het genot sterk afneemt voor
het doen van boodschappen naarmate de afstand tot de supermarkt toeneemt. De
oppervlakte daarentegen, heeft een significant positief effect op het genot (Van
Leeuwen en Rietveld, 2010). Als laatste kan aangemerkt worden dat grootschalige
supermarkten, of hypermarkten, zoals in andere Europese landen vaker te zien zijn,
in Nederland niet gebruikelijk zijn (Dieleman et al., 2002). Een logische verklaring
hiervoor is het restrictieve planningsbeleid voor perifere ontwikkelingen zoals in
paragraaf 2.2 omschreven. Enige vorm van literatuur over de ruimtelijke verdeling
van supermarkten, anders dan gevonden door Van Leeuwen en Rietveld, is niet
bekend, waardoor er geen conclusies getrokken kunnen worden over de ruimtelijke
verdeling van over- of onderbewinkelde gebieden op basis van bestaande literatuur.
§2.3.2 DE STRUCTUUR VAN DE MARKT VOOR SUPERMARKTEN BUITEN NEDERLAND
Doordat de literatuur over de Nederlandse markt voor supermarkten beperkt is, is
ook literatuur uit andere landen meegewogen teneinde mogelijke parallellen te
trekken tussen de marktstructuur voor supermarkten die elders in de wereld bestaat
en de structuur zoals deze in Nederland is. Context gebonden (politiek, economisch,
beleidsmatig etc.) verschillen per land worden onderkend, maar om parallellen te
25 | P a g i n a
trekken is er in onderhavig onderzoek gekozen om literatuur gericht op westerse
landen te gebruiken aangezien leefstijlen hier meer overeenkomst hebben met die
van de Nederlandse consument.
Internationaal is er meer literatuur beschikbaar waarin wordt gerefereerd aan
supermarkten. Zo is door Schenk, Löffler en Rauh (2007) onderzoek gedaan naar de
regio Umeå in Zweden, door Ciari en Axhausen (2012) werd de stad Zürich en haar
agglomeratie onderzocht, deed Liu (2012) een onderzoek naar mogelijk nieuwe
locaties voor een Aziatische supermarkt in het Minneapolis en St. Paul gebied in
Minnesota in de Verenigde Staten en deden Dixon en McLaughlin jr. (1971) hun
onderzoek binnen het gebied Spring Garden in Noord Philadelphia (Verenigde
Staten).
Ook in internationale literatuur wordt de CPT van Christaller (1933 / 1966) benoemd,
maar in tegenstelling tot de bevindingen van Van Leeuwen en Rietveld (2010) wordt
door Schenk, Löffler en Rauh (2007) aangegeven dat afstand op zichzelf geen
determinant is voor consumenten om wel- of niet naar een supermarkt te gaan.
Daarmee zou afstand dus ook op zichzelf beperkt effect op de structuur (in Umeå)
hebben. Volgens Schenk, Löffler en Rauh valt het consumentengedrag te verklaren
uit een driehoek van krachten. De consument zelf is een van de factoren die tot
gedrag leiden, terwijl de aanwezige retailstructuur en de institutionele context van
regelgeving en politiek, service infrastructuur en de sociale context met daarin
gedragsregels en sociale standaarden de andere factoren zijn. Ciari en Axhausen
(2012) vinden met betrekking tot de retailstructuur dat locatie de belangrijkste
determinant is voor het succes van een winkel. In de studie die zij uitvoerden in de
grootstedelijke agglomeratie van Zürich, ontdekten zij dat er bij een optimalisatie van
alle supermarkten een relatief beperkt aantal supermarkten verplaatst hoefde te
worden. Zij verklaren dit aan de hand van de continue optimalisatie die plaatsvindt
door de jaren heen alsook door het waarschijnlijk uitgebreide onderzoek dat retailers
zelf doen naar locaties alvorens een winkel te openen.
In een uitgebreide analyse van de marktstructuur in het Verenigd Koninkrijk door
Poole, Clarke en Clarke (2010), wordt gesteld dat overaanbod van supermarkten
theoretisch voort zou kunnen komen uit de beperkte aanwezigheid van relatief
welvarende huishoudens. Indien er dan voldoende huishoudens zijn, zou er
voldoende vraag zijn naar supermarkten, maar simpelweg onvoldoende
bestedingskracht. Om deze hypothese uit te sluiten is een index van
26 | P a g i n a
vloeroppervlakte per uitgave eenheid bereikend, door de vloeroppervlakte in een
gebied te delen door de totale bestedingen aan boodschappen in dat gebied. Daaruit
vloeit voort dat de welvarendheid van de bevolking niet in alle gebieden het hoge
aanbod van supermarktoppervlakte verklaart. Ook wordt gevonden dat een lager
aantal winkels in een gebied een gevolg kan zijn van het aantal jaren dat een keten
operationeel is in de betreffende markt, het beschikbare kapitaal voor
winkeluitbreidingen en de mogelijke aanwezigheid van dominante supermarktketens
die een groot marktaandeel nastreven. Dit laatste zou kunnen betekenen dat het
moeilijk is om met dergelijke ketens te concurreren, zoals in Nederland ook al uit een
analyse van Stelder (2012) naar voren kwam. In het onderzoek van Poole et al.
(2010) wordt vloeroppervlakte potentie als maatstaf van onder- of over aanbod
genomen. Daarbij is een index samengesteld die het actuele vloeroppervlakte met
het verwachtte vloeroppervlakte vergelijkt. Geconcludeerd kan worden dat er
regionaal grote verschillen zijn in het actuele supermarktaanbod ten opzichte van het
theoretisch verwachtte aanbod. Suggesties van marktverzadiging zijn daarom te
simplistisch (Poole, Clarke en Clarke, 2010).
Uit onderzoek van Dixon en McLaughlin jr. (1971) blijkt dat in Minneapolis en St.
Paul in de Verenigde Staten 95 procent van alle dagelijkse aankopen in de nabijheid
van de woonlocatie gedaan werd. Slechts vijf procent van alle consumenten deed de
aankopen in een ander gedeelte van de stad. Hoewel dit impliceert dat consumenten
dus naar een dichtbij gelegen winkel gingen voor het doen van boodschappen, was
de meest geprefereerde winkel niet noodzakelijk de dichtstbijzijnde winkel. De
tweede- en derde winkel qua voorkeur voor het doen van boodschappen lagen
veelal wel dichter bij de woning. Dit komt overeen met de vraag die rijst uit het
onderzoek van Clark en Rushton (1970) of er een zone ontstaat waarin de
reisafstand voor consumenten naar de supermarkt minder belangrijk is. Deze zone
zou zich bevinden rondom de dichtstbijzijnde supermarkt. Bewijs daarvoor vloeit
voort uit de conclusie dat slechts 35 procent van de consumenten boodschappen
doet bij de dichtstbijzijnde supermarkt, wanneer gebruik gemaakt wordt van
hemelsbrede afstanden. Dit percentage stijgt tot 57 procent wanneer gebruikt
gemaakt wordt van afstanden die over de weg bereisd moesten worden. Een
belangrijke bevinding van Clark en Rushton is dat het aantal mensen dat in de
nabijheid van de woning boodschappen doet het hardst stijgt wanneer de reisafstand
ten opzichte van de dichtstbijzijnde supermarkt enigszins vergroot wordt. Een
27 | P a g i n a
toevoeging van 250 meter in de nabijheid van de dichtstbijzijnde winkel levert een
verhoging van het aantal consumenten op van 40 procent naar 60 procent.
Figuur 3: Percentage consumenten dat naar een type winkel gaat binnen een gegeven extra afstand t.o.v. het dichtstbijzijnde winkeltype Bron: Clark en Rushton, 1970
§2.3.3 IMPLICATIES VAN DE STRUCTUUR UIT HET BUITENLAND VOOR DE NEDERLANDSE MARKT
Uit het voorgaande literatuuronderzoek over de Nederlandse en niet-Nederlandse
markten voor supermarkten komt slechts in beperkte mate een duidelijke structuur
naar voren zoals die in verschillende landen geldt. Hoewel er door Poole, Clarke en
Clarke (2010) wel gekeken is naar supermarktprovisie per 1.000 inwoners in het
gehele Verenigd Koninkrijk, komen zij niet tot een eenduidige conclusie over de
markt voor supermarkten. Ook Schenk, Löffler en Rauh (2007) doen, ondanks dat zij
naar een duidelijk afgebakend gebied kijken, geen specifieke uitspraken over de
lokale marktstructuur. De conclusies van Stelder (2012) zijn in die hoedanigheid
meer gegeneraliseerd, maar er wordt over een gemiddelde gesproken, waarbij
weinig inzicht verkregen wordt in eventuele regionale verschillen ten opzichte van dit
gemiddelde. Zodoende lijkt de conclusie die door Poole, Clarke en Clarke getrokken
wordt misschien wel het meest stand te houden, dat door de aanwezigheid van grote
regionale verschillen suggesties over marktverzadiging te simplistisch zijn.
28 | P a g i n a
§2.4 FACTOREN DIE DE WINKELENDE CONSUMENT BEÏNVLOEDEN
Om uiteindelijk te kunnen bepalen of er sprake van over- of onder bewinkelde
gebieden is op het gebied van supermarkten, is het van belang welke factoren een
rol spelen voor consumenten om een supermarkt te bezoeken. Hubbard (1978)
concludeerde echter op basis van onder andere Brown en Deaton (1972), Ferber
(1973) en Houthakker (1961) dat er geen uitgebreid onderzoek naar het ruimtelijke
gedrag van consumenten bestaat, in tegenstelling tot de uitgebreide werken die er
bestaan vanuit een niet-ruimtelijke component. De ruimtelijke component is in
onderhavig onderzoek echter van belang vanwege de doelstelling om specifiek
geografieën aan te kunnen wijzen waar sprake is van over- of onder bewinkeling.
Economische onderzoekers hebben traditioneel de ruimtelijke component van
consumentengedrag genegeerd en hebben vertrouwd op de optimalisatie van niet-
ruimtelijke modellen van consumentengedrag. Daarin gaat de consument voor een
optimalisatie van genot binnen zekere budget beperkingen en binnen de grenzen
van een dimensieloze economie (Hubbard, 1978). Het toevoegen van een ruimtelijke
component komt voort uit geografische- en marketing studies. In tegenstelling tot de
conclusies van Hubbard (1978) is hier echter wel degelijk literatuur over
beschikbaar. De eerste ruimtelijke studies naar commerciële Retail gingen uit van de
fysieke structuur van de retailmarkt, gebaseerd op de CPT van Christaller (1933)
(Berry en Pred, 1961). In nagenoeg alle studies werd er vanuit gegaan dat ruimtelijk
gedrag een gevolg was van de ruimtelijke structuur, meer dan dat dit vice versa het
geval zou (kunnen) zijn. Er ontstond echter kritiek op deze gedachtegang omdat er
weinig nieuwe kennis van de consumenten voortkwam uit de studies die op deze
aanname gebaseerd waren (Johnston en Rimmer, 1967; Thomas et al., 1962;
Thorpe en Nader, 1967).
In later onderzoek werd in toenemende mate gezocht naar het verklaren van
consumentengedrag en de implicaties van dit gedrag voor de ruimtelijke verdeling
van vastgoed. Reilly (1929) was hierin een pionier met zijn onderzoek naar
consumentenbewegingen tussen steden. Hij kwam met de theorie dat het
afzetgebied van een winkel of winkelgebied berekend kan worden door te kijken
naar de afstand tussen twee concurrerende winkelgebieden en het aantal inwoners
in beide gebieden (Reilly, 1929; Huff, 1964). Huff (1964) vond echter dat de theorie
van Reilly niet geheel stand hield doordat een winkel of winkelgebied verschillende
afzetgebieden kan hebben afhankelijk van het aantal en het type producten dat er
29 | P a g i n a
verkocht wordt. Zodoende werkte Huff een theorie uit die verwerkt werd in een
zwaartekrachtmodel. Daarin wordt een afzetgebied gekenmerkt door zogenaamde
vraagcirkels, die verschillen in afzetpotentie vertegenwoordigen. Deze vraagcirkels
zijn van een waarschijnlijkheidsaard en vertegenwoordigen een waarschijnlijkheid
die varieert tussen 0 en 1. Daar waar deze vraagcirkels van concurrerende winkels
of winkelgebieden elkaar overlappen is sprake van een ruimtelijk evenwicht (Huff,
1964).
Figuur 4: Voorbeeld van een toepassing van het Huff-model en de vraagcirkels rondom een locatie Bron: ESRI, Huff, 2008
Het belang van zwaartekrachtmodellering wordt onderschreven door Hubbard
(1978), Lakshmanan en Hansen (1965), Lee (1973), Voorhees et al. (1955) en
recenter onderzoek van Van Leeuwen en Rietveld (2010). Hierin wordt geschreven
dat dergelijke modellen in staat zijn redelijk goede voorspellingen te doen van het
ruimtelijk consumentengedrag. Volgens Schenk, Löffler en Rauh (2007), zijn
dagelijkse aankopen het gevolg van rationele beslissingen. Dit zou de
moeilijkheidsgraad van het modelleren van deze aankopen enigszins moeten
verlagen.
30 | P a g i n a
De factoren die de aankoopbeslissing van consumenten beïnvloeden kunnen
volgens Zhang en Zhang (2007) gecategoriseerd worden in drie categorieën:
Demografie
Gedrag
Psychografie
Wanneer getracht wordt factoren te vinden binnen deze categorieën blijkt uit de
literatuur dat voor demografie onder meer het geslacht (Schenk, Löffler en Rauh,
2007; Mazze, 1974; Kanti Prasa, 1972; Van Leeuwen en Rietveld, 2010), de leeftijd
(Schenk, Löffler en Rauh, 2007; Mazze, 1974; Van Leeuwen en Rietveld, 2010;
Pinkerton et al., 1995; Powe en Shaw, 2004; Papadopoulos, 1980) en de
huishoudenssamenstelling (Schenk, Löffler en Rauh, 2007; Mazze, 1974; Cox jr. en
Cooke, 1970; Forbes, 1972; Van Leeuwen en Rietveld, 2010) vallen.
Voor gedrag en psychografie worden echter minder factoren genoemd. Enkel Zhang
en Zhang (2007) maken duidelijk melding van deze onderverdeling, waarbij
meningen, leefstijl en persoonlijke waarden als belangrijke psychografische
gegevens genoemd worden.
Van Leeuwen en Rietveld (2010) verbreden de factoren die van belang zijn om de
aankoopbeslissing van consumenten te beïnvloeden. Zij geven onder meer aan dat
de aanbodfactoren van winkels van belang zijn om consumenten aan zich te binden.
In dit verband wordt afstand als belangrijke variabele genoemd conform Cadwallader
(1975). Dit wordt onderschreven door bevindingen van onder meer Reilly (1929),
Huff (1964), Hubbard (1978), Clark en Rushton (1970) en Stelder (2012). Daarnaast
is de attractiviteit van de locatie, die op verschillende manieren benaderd kan
worden, van belang. De attractiviteit kan onder meer gemeten worden door te kijken
naar de bereikbaarheid / de parkeervoorzieningen, het aanbod van producten of de
kwaliteit van de dienstverlening. Gorter et al. (2003) hebben voor de attractiviteit
gebruik gemaakt van de kwaliteit van de parkeervoorzieningen en de uitstraling van
de winkels. Een andere maatstaf zou oppervlakte kunnen zijn (Schenk et al., 2007).
Prijs en assortiment zijn factoren die sterk verwant zijn aan de grootte van een
supermarkt aldus Schenk et al, zoals ook Huff (1964) al vond. Het belang van de
oppervlakte van een winkel wordt verder onderschreven door Applebaum (1966),
Hubbard (1978), McEvoy (1968), Schenk, Löffler en Rauh (2007) en Clark en
Rushton (1970).
31 | P a g i n a
Een belangrijke bevinding van Schenk, Löffler en Rauh (2007) is dat consumptie van
voedsel kwantitatief gelimiteerd is. Iemands capaciteit om te eten is gelimiteerd,
ongeacht de welvarendheid van die persoon. Dit houdt indirect in dat de behoefte
aan supermarkten niet lineair met welvaart mee groeit. Opvallend is dat enerzijds
geconcludeerd wordt dat afstand op zich geen determinant is voor de keuze voor
een supermarkt, terwijl uit micro-economische theorieën en empirische bevindingen
van Löffler en Schrödl (2002) blijkt dat afstand wel degelijk een belangrijke
determinant voor ruimtelijke beslissingen is. In dit onderzoek blijkt echter dat
wanneer afstand gecombineerd wordt met factoren als prijs, kwaliteit en assortiment,
de verklarende factor van een bezoek door consumenten verhoogd wordt.
Clark en Rushton (1970) vinden dat het aandeel consumenten dat niet naar de
dichtstbijzijnde winkel gaat een functie is van de afstand tot die winkel. Naarmate de
afstand toeneemt wordt de waarschijnlijkheid kleiner. De grootte van de winkel en de
afstand van de consument tot de winkel zijn belangrijk in het besluitvormingstraject
van de consument naar welke winkel deze uiteindelijk zal gaan.
Afstand kan echter op verschillende manieren gemeten worden, waardoor er binnen
de literatuur debat bestaat over welk type afstandsmaatstaf tot de beste uitkomsten
leid. Enerzijds wordt een lineaire afstand voldoende bevonden om conclusies te
trekken over afvalligheid van consumenten (onder andere Reilly, 1929; Bucklin,
1971), terwijl Huff (1964) al aangaf dat de daadwerkelijk gereisde afstand wellicht
een betere maatstaf zou zijn. Cox jr. en Cooke (1970) gaan echter uit van reistijd in
plaats van reisafstand, waarmee een van de centrale aannames uit Christaller zijn
CPT anders uitgelegd wordt; moeite wordt in dit geval als “tijd” uitgedrukt in plaats
van als “afstand”. Consensus over welke meet methodiek de beste resultaten geeft
wordt niet gevonden in de literatuur. Sterker nog, Hubbard (1978) geeft aan dat de
perceptie van reisafstand in de praktijk voor consumenten anders is dan in theorie.
Dit zou mogelijk een verklaring kunnen zijn dat er verschillende meetmethoden
blijven bestaan. Hubbard trekt daarbij de resultaten uit tijd gewogen modellen echter
in twijfel. Echter zijn er ook twijfels bij de correlatie tussen de afgelegde afstand en
de grootte van een winkel; LaLonde (1962) vond hier geen correlatie tussen, terwijl
Bishop en Brown (1969) in Ithaca, New York aantoonden dat de grootte van een
supermarkt negatief correleerde met de afgelegde afstand. Desondanks blijven er in
de literatuur meer aanhangers van de theorie tussen grootte van een supermarkt en
afgelegde afstand, dan dat er tegenstanders zijn.
32 | P a g i n a
Dat de grootte van een supermarkt belangrijk is voor consumenten kan mogelijk
verklaard worden uit de bevinding van Haines, Simon en Alexis (1972). Zij stellen dat
de grootte van een supermarkt sterk gerelateerd is aan andere karakteristieken van
een supermarkt. Holdren (1960) vond ook dat het merendeel van de variabelen die
voor een supermarkt van belang zijn gerelateerd zijn aan de grootte van de winkel.
Variabelen die direct gerelateerd zijn aan de grootte van een winkel zijn onder meer
verschillende typen van gemak als airconditioning, parkeergelegenheid, de
aanwezigheid van postwissels en het product assortiment. Daar komt bij dat prijs
omgekeerd correleert met grootte; grote supermarkten bieden producten tegen
lagere prijzen aan dan kleine supermarkten (Holdren, 1960; Haines, Simon en
Alexis, 1972). Als laatste vinden Haines et al. dat het geografische gebied voor
supermarkten beduidend kleiner is dan voor zogenaamde hoofdwinkels.
Als laatste zijn er nog factoren die te classificeren zijn als locatie- en winkel
specifieke factoren. Hierbij kan onder meer gedacht worden aan de aanwezigheid
van natuurlijke barrières die het verzorgingsgebied afromen (Mazze, 1974; Huff,
1964; Huff, 2008) en de locatie van de winkel (Schenk, Löffler en Rauh, 2007; Ciari
en Axhausen, 2012; Liu, 2012). Winkel specifieke factoren die regelmatig uit de
literatuur naar voren komen zijn onder meer het prijsniveau (Brown, 1968; Gabor en
Granger, 1961; Goodman, 1968; Jolson en Spath, 1973; Rose, 1970; Zimmerman,
1941; Schenk, Löffler en Rauh, 2007; Mazze, 1974; Zhang en Zhang, 2007;
Herrmann en Beik, 1968), de variëteit in het assortiment (Baumol en Ide, 1956;
Herrmann en Beik, 1968), de mate van adverteren (Atkin, 1962; Burwell, 1972;
Forbes, 1968; LeGrand en Udell, 1965; Schapker, 1966; Zhang en Zhang, 2007;
Cox jr. en Cook, 1970) en de dienstverlening of het serviceniveau van de retailer
(Martineau, 1958; Schenk, Löffler en Rauh, 2007; Van Leeuwen en Rietveld, 2010).
§2.5 THEORIE ZWAARTEKRACHTMODEL
Zwaartekrachtmodellen, of ruimtelijke interactie modellen, deden hun intrede midden
jaren ´50 en begin jaren ´60 van de 20e eeuw (Hubbard, 1978). Onder meer
formuleringen van Carrothers (1956) en Isard (1960) worden door Hubbard
genoemd, terwijl in latere literatuur van onder meer Van Leeuwen en Rietveld (2010)
het model van Huff (1964) genoemd wordt als een van de belangrijkste
zwaartekrachtmodellen. Alle wetenschappelijke onderzoeken lijken het er echter
33 | P a g i n a
over eens te zijn dat Reilly (1929) een belangrijke rol heeft gespeeld in fundamenteel
onderzoek waarop de latere zwaartekrachtmodellen op gebaseerd zijn.
Relevant binnen de bevindingen van Reilly is onder meer formule 1, waarin
verschillende empirische studies samengevat worden over consumentenbewegingen
tussen verschillende steden:
(1) Ba / Bb = (Pa/Pb) (Db/Da)2
Waarin: Ba = het aandeel van de Retail bedrijvigheid van een middelgrote stad die aangetrokken wordt door stad A;
Bb = het aandeel van de Retail bedrijvigheid van een middelgrote stad die aangetrokken wordt door stad B;
Pa = de omvang van de bevolking in stad A; Pb = de omvang van de bevolking in stad B; Da = de afstand tussen de middelgrote stad en stad A; en, Db = de afstand tussen de middelgrote stad en stad B.
Reilly zijn werk vormde de basis voor verder empirisch onderzoek, onder meer
uitgevoerd door P.D. Converse (1943 en 1948), waaruit een belangrijke aanpassing
van Reilly´s formule volgde. Door deze aanpassing maakte Converse het mogelijk
om het ruimtelijk equilibrium tussen twee concurrerende steden te berekenen. Ofwel,
het punt waar de invloed van twee concurrerende steden op de consument
nagenoeg gelijk is. Een gevolg daarvan is dat een verzorgingsgebied van een stad
afgebakend kan worden door de equilibrium punten tussen alle concurrerende
steden te berekenen en deze punten met elkaar te verbinden. De formule voor het
equilibrium punt, zoals gevonden door Converse, is als volgt:
(2) Db = Da / 1 + √Pa / Pb
Waarin: Db = het ruimtelijk equilibrium punt tussen stad A en stad B in mijl vanaf B;
Dab = de afstand tussen stad A en stad B; Pb = de omvang van de bevolking in stad B; en: Pa = de omvang van de bevolking in stad A. Hoewel de theorieën van Reilly en Converse belangrijk zijn voor de verdere
ontwikkeling van zwaartekrachtmodellering, geeft Huff (1964) duidelijk aan dat er
ook tekortkomingen zijn aan bovenstaande formules. Het belangrijkste manco is dat
er enkel een punt van equilibrium berekend kan worden, maar geen punt onder- of
34 | P a g i n a
boven het ruimtelijk evenwicht. Daardoor is het onmogelijk om met formule 1 of 2 de
totale vraag naar een product of dienst te bepalen.
Daarnaast kijken de formules enkel naar concurrerende steden, waardoor er overlap
kan ontstaan met verzorgingsgebieden van kleinere steden en dorpen. Als laatste
wordt opgemerkt dat de parameter die van oorsprong uit de formule van Reilly kwam
niet gelijk is voor verschillende typen winkelreizen.
Om de hiervoor genoemde beperkingen van formule 1 en 2 te overkomen heeft Huff
een alternatief model geïntroduceerd. Daarbij ligt de focus hoofdzakelijk op de
consument in plaats van op een specifieke winkel. Het model dat door Huff (1964)
gepresenteerd werd is als volgt:
(3) Pij = Sj / Tijλ / Sj / Tij
λ
Waarin: Pij = de kans dat een consument op een bepaald punt i naar een winkel of winkelcentrum op punt j reist;
Sj = de grootte van een winkel of winkelcentrum j; Tij = de reistijd om van het punt van de consument i, naar de winkel of
winkelcentrum op punt j te reizen; en: λ = een parameter die empirisch geschat wordt om het effect van
reistijd op verschillende typen winkelreizen te reflecteren. Op basis van formule 3 kan het verwachtte aantal consumenten dat op plaats i
woont en naar winkel of winkelcentrum j reist berekend worden door het totaal aantal
consumenten op plaats i te vermenigvuldigen met de kans zoals in formule 3
berekend is. Daaruit volgt:
(4) Eij = Pij Ci
Waarin: Eij = het verwachtte aantal consumenten op plaats i die naar winkel j reizen; en:
Ci = het aantal consumenten op plaats i.
Wanneer de voorgaande formules gecombineerd worden met consumenten
bestedingsdata (zie ook paragraaf 3.1.3), dan is het mogelijk om voor iedere winkel
een omzetverwachting te genereren. Dit kan weergegeven worden middels formule
5:
(5) Sij = Pij Bi
35 | P a g i n a
Waarin: Sij = de verwachtte uitgaven die vanuit locatie i bij winkel j gedaan worden; en: Bi = Totale uitgaven (aan een type product / productcategorie) in locatie i.
De totale te verwachten verkopen van een winkel in het onderzoeksgebied kunnen
dan berekend worden door de verwachte uitgaven vanuit elk gebied binnen het
verzorgingsgebied bij elkaar op te tellen. Daaruit volgt:
(6) Tj = Sij
Waarin: Tj = de totale te verwachten verkopen van winkel j.
Het merendeel van de hiervoor genoemde variabelen die benodigd zijn om de totale
te verwachten verkopen van een supermarkt te kunnen berekenen zijn bestaande
data variabelen. Echter, een belangrijk onderdeel van zwaartekrachtmodellering
schuilt in de variabele λ. Vanuit de theorie van Huff (1964) wordt gesteld dat deze
waarde empirisch geschat moet worden op basis van consumentenonderzoek in het
onderzoeksgebied. Doordat onderhavig onderzoek zich concentreert op Nederland
als onderzoeksgebied en, voor zover achterhaald kon worden, er geen onderzoek
beschikbaar is waaruit duidelijk wordt hoe consumenten zich ruimtelijk bewegen in
Nederland voor het bezoek van supermarkten, zou nieuw, landsdekkend,
consumentenonderzoek gedaan moeten worden om deze variabele in te kunnen
schatten. Omdat dergelijk onderzoek doorgaans veel tijd in beslag neemt en hier
flinke kosten mee gemoeid zijn, is in onderhavig onderzoek met een basis waarde
gewerkt. Als advies bij het gebruik van het Huff model binnen de software ArcMap
(ESRI, 2016), wordt gegeven dat de waarde van de λ variabele tussen 1 en 3 moet
liggen. Daarbij is er bij 3 sprake van een hoge mate van afstandsfrictie (zoals bij het
kopen van diepgevroren producten, of een brood) en bij 1 sprake van een lage mate
van afstandsfrictie (zoals bij het bezoeken van een grote binnenstad of een outlet
centre). Hoewel er geadviseerd wordt door Huff (1964) om deze parameter
empirisch in te schatten, is in onderhavig onderzoek de basiswaarde van 2 gebruikt
als input voor de variabele λ. Een ander uitgangspunt zou kunnen liggen in de
aanpak van Stelder (2012), die ervan uit ging dat een consument naar de
dichtstbijzijnde supermarkt gaat. Afhankelijk van de afstand tot de eerstvolgende
winkel van een concurrent kan de consument eventueel besluiten om naar een
36 | P a g i n a
andere winkel dan de dichtstbijzijnde te gaan. Doordat het onderzoek van Stelder
echter gericht was op ruimtelijke monopolies en niet op het ruimtelijk
consumentengedrag, zal van deze aannames geen gebruik gemaakt worden. Wel is,
onder meer op basis van het onderzoek van Stelder (2012), maar ook van De Jong
(2001) een maximale afstand ingeschat waarover consumenten zich bewegen. De
Jong kwam tot de bevinding dat 90% van alle consumenten voor middelgrote en
grote supermarkten maximaal 2,5 kilometer tot een supermarkt reist. Stelder kwam
tot de bevinding dat in een straal van 2,225 kilometer zo’n 14,8% van de
Nederlandse bevolking zich in een ruimtelijk monopolie leeft en verder zou moeten
reizen dan 2,225 kilometer om bij een andere uitbater te komen dan dezelfde
uitbater van de dichtstbijzijnde supermarkt. Om een zekere marge aan te nemen
voor de laatste 10% van de consumenten uit het onderzoek van De Jong, maar ook
om zeker te stellen dat mensen zich niet in een ruimtelijk monopolie bevinden, is
gekozen voor een maximale reisafstand van 25 kilometer.
Samenvattend kan gesteld worden dat in de methodiek van Huff (1964) de afstand
van consumenten tot een winkel en de grootte van deze winkel de belangrijkste
variabelen zijn die de kans bepalen dat een consument de winkel bezoekt.
§2.6 DEELCONCLUSIE
In het voorgaande hoofdstuk is getracht door middel van literatuuronderzoek tot
beantwoording van twee deelvragen te komen:
‘Hoe is de Nederlandse winkelmarktstructuur, en in het bijzonder de supermarktstructuur, opgebouwd?’ en
‘Welke factoren zijn voor consumenten bepalend in de keuze om boodschappen te doen bij een bepaalde supermarkt?’ Op de eerste deelvraag kan geen sluitend antwoord gegeven worden vanuit de
literatuur. Uit literatuur over de gehele winkelmarkt blijkt dat de Nederlandse markt
fijnmazig is als gevolg van het gevoerde ruimtelijk beleid. Deze structuur lijkt ook
voor supermarkten te bestaan, ondanks een gebrek aan literatuur hier over. Hoewel
er sprake is van een fijnmazige structuur toont Stelder (2012) aan dat 14,8 procent
tot 23 procent van de Nederlandse consumenten in een ruimtelijk monopolie voor
supermarkten leeft. Het ontbreken van specifieke literatuur over de ruimtelijke
37 | P a g i n a
structuur van supermarkten in Nederland heeft tot gevolg dat er geen relatie gelegd
kan worden tussen de ruimtelijke structuur en het eventuele bestaan van over- of
onderbewinkelde gebieden.
Internationaal bestaat er in beperkte mate duidelijkheid over de ruimtelijke structuur
van supermarkten in de literatuur. De conclusie van Poole, Clarke en Clarke (2010)
lijkt het meest stand te houden: grote regionale verschillen maken algemene
conclusies te simplistisch.
Er is een behoorlijke hoeveelheid literatuur aanwezig die in gaat op factoren die voor
consumenten bepalend zijn in de keuze voor een winkel. Hoewel er een grote
variëteit bestaat in de factoren die genoemd worden en de hoeveelheid verwijzingen
naar deze factoren, blijkt uit tabel 1 dat de factoren ‘afstand’ en ‘grootte’ tot de
belangrijkste factoren horen volgens de literatuur. Dit sluit aan bij het gebruik van
een zwaartekrachtmodel ten behoeve van onderhavig onderzoek, waarin deze twee
variabelen de belangrijkste determinanten zijn voor de kans dat consumenten naar
een supermarkt gaan.
Variabele Aantal waarnemingen in literatuur Afstand 16
Grootte 8
Gehanteerd prijsniveau 10
Mate van adverteren 7
Serviceniveau 3
Parkeren 6
Gemak 2
Natuurlijke barrières 3
Demografische compositie 10
Technologie 2
Concurrentie 8 Tabel 1: Overzicht van variabelen die in de literatuur voorkomen en relevant zijn in de consumentenkeuze voor een supermarkt
Hoewel uit tabel 1 blijkt dat afstand en grootte tot de belangrijkste variabelen
behoren, worden in een zwaartekrachtmodel overige relevante factoren (zoals het
gehanteerde prijsniveau, het serviceniveau of de mate van adverteren) niet
meegenomen. Dit kan de resultaten die in onderhavig onderzoek gepresenteerd
zullen worden beïnvloeden.
38 | P a g i n a
Tussengerecht: Hoofdstuk 3 – Onderzoeksmethodologie en data verantwoording
Tussengerecht: Snoekbaars met verbena en dille – René Redzepi Bron: dearcoffeiloveyou.comcoffee-at-noma-the-worlds-best-restaurant
39 | P a g i n a
Hoofdstuk 3: Onderzoeksmethodologie en data verantwoording
Op basis van de voorgaande hoofdstukken zal in dit hoofdstuk de data
verantwoording en de onderzoeksmethodologie volgen. Uiteindelijk kan daardoor
antwoord gegeven worden op de deelvraag uit dit hoofdstuk:
‘Op welke wijze kan over- of onderbewinkeling bepaald worden?’
In paragraaf 3.1 zal de data verantwoording te vinden zijn, welke in paragraaf 3.2
gevolgd wordt door een toelichting van de onderzoeksmethoden die gehanteerd
zullen worden in het empirisch onderzoek. Vervolgens zal in paragraaf 3.3 de
methodiek voor dit onderzoek schematisch afgebeeld worden, waarna het hoofdstuk
in paragraaf 3.4 afgesloten wordt met een deelconclusie.
§3.1 DATA VERANTWOORDING
In deze paragraaf zal ingegaan worden op de data die gebruikt zal worden ten
behoeve van onderhavig onderzoek, de bronnen die hiervoor gebruikt zijn en de
keuzes die gemaakt zijn met betrekking tot de data verwerking.
§3.1.1 SUPERMARKTEN IN NEDERLAND
In onderhavig onderzoek wordt gebruik gemaakt van gegevens die versterkt zijn
door de Ondernemers Pers Nederland via het platform supermarktgids.nl. De
dataset welke gebruikt wordt is geraadpleegd op 3 januari 2016 en bevatte per die
datum 4.529 supermarkten. Daarvan zijn er 123 geclassificeerd als
“vakantiesupermarkt”, welke in paragraaf 1.6 uitgesloten zijn voor dit onderzoek.
Zodoende zal het onderzoek zich richten op 4.405 supermarkten. Dat zijn 1.351
supermarkten meer dan volgens opgave van het CBS in het vierde kwartaal van
2015 in Nederland gevestigd waren (CBS, 2016). Hoewel dit verschil groot is, kon
niet vastgesteld worden wat de oorzaak van het verschil is.
De specifieke informatie die beschikbaar is voor deze dataset is te vinden in bijlage
1.
§3.1.2 BUURTEN IN NEDERLAND
Volgens opgave van het CBS telde Nederland in 2013 12.003 buurten. In onderhavig
onderzoek wordt gewerkt met de buurtindeling die het CBS in 2013 hanteerde
vanwege de beschikbaarheid van bestedingsdata van consumenten op buurtniveau
40 | P a g i n a
uit dit jaar, zoals ook in paragraaf 3.1.3 toegelicht zal worden. De buurtgegevens van
het CBS zijn aangeleverd in zowel Microsoft Excel als in een zogenaamd “shape”
bestand, waardoor er een ruimtelijke component aan toegevoegd is. Zodoende kan
alle data ruimtelijk gekoppeld worden middels een geografisch informatie systeem
(GIS).
§3.1.3 CONSUMENTENBESTEDINGEN
Voor onderhavig onderzoek wordt gebruik gemaakt van een dataset van CACI en
Michael Bauer Research, waarin de totale consumentenbestedingen per buurt
(2013) beschikbaar zijn. Op basis van deze dataset kan achterhaald worden hoeveel
consumenten per buurt aan supermarktuitgaven besteed hebben. Dit kan vervolgens
ook nog afgezet worden tegen de totale consumentenuitgaven en het besteedbare
inkomen. Deze dataset is gecombineerd met de in paragraaf 3.1.2 benoemde
dataset van het CBS, waardoor de algemene demografische gegevens van alle
buurten in Nederland gecombineerd kunnen worden met deze specifieke informatie
over consumentenbestedingen. De consumentenbestedingen die voor supermarkten
gelden zijn de volgende twee categorieën:
Food and non-alcoholic beverages
Alcoholic beverages
Deze twee categorieën worden omschreven als “dagelijkse bestedingen die bedoeld
zijn voor thuis gebruik”. Daarbij worden productcategorieën uitgesloten als producten
die verkocht worden door hotels, restaurants, cafés, kiosken, straat verkopers of
verkoopmachines.
§3.1.4 KOSTEN VOOR SUPERMARKTEN
Naast de opbrengstenkant van supermarkten die tot stand komt door
consumentenuitgaven, is de kostenkant van belang om te kunnen bepalen of er
markpotentie is voor supermarkten. Zodoende wordt er in onderhavig onderzoek ook
gekeken naar de kosten van supermarkten. De kosten voor supermarkten kunnen
onderverdeeld worden in twee kostensoorten:
Vaste kosten (zoals de inrichtingskosten van een supermarkt)
Variabele kosten (zoals personeelskosten en huisvestingslasten)
Voor beide kostensoorten is in bijlage 2 een overzicht opgenomen hoe de kosten
meegewogen worden per winkel. Voor de variabele kosten betreft het informatie als
percentage van de totale omzet van een supermarkt, terwijl voor de vaste kosten
41 | P a g i n a
rekening is gehouden met kosten per vierkante meter winkeloppervlakte. De
variabele kosten representeren een gemiddelde in Nederland op basis van het CBS
(2010), terwijl de vaste kosten een indicatie geven van een landelijk gemiddeld of
een gemiddelde per provincie (bouwkostenkompas, 2016), afhankelijk van of er voor
een bestaand vastgoedobject gekozen wordt, of voor een nieuw te bouwen
vastgoedobject.
§3.1.5 PRIJSNIVEAU SUPERMARKTEN
Het prijsniveau van supermarkten is voor consumenten een belangrijke determinant
om te kiezen voor een supermarkt (Schenk, Löffler en Rauh, 2007; Huff, 1964;
Löffler en Schrödl, 2002). Doordat er echter niet voor elke individuele supermarkt
een prijsvergelijking bestaat, is het niet mogelijk om bestaande prijsvergelijkingen op
een betrouwbare wijze mee te wegen in onderhavig onderzoek. Zodoende is,
conform de bevinding van Huff (1964), de grootte als belangrijkste verklarende factor
voor prijs meegenomen in onderhavig onderzoek.
§3.1.6 KWALITEITSNIVEAU SUPERMARKTEN
Het kwaliteitsniveau van supermarkten is moeilijk te meten (supers.nl, 2016). Dit
blijkt ook uit aannames die in eerder empirisch onderzoek gedaan zijn, waarin
uiteindelijk de grootte van een winkel als belangrijke verklarende variabele
meegenomen wordt om de kwaliteit van het voorzieningenniveau te meten (Schenk,
Löffler en Rauh, 2007; Huff, 1964; Haines, Simon en Alexis, 1972; Holdren, 1960). In
onderhavig onderzoek zal de grootte van een supermarkt leidend zijn in het bepalen
van het kwaliteitsniveau. Ondanks de beschikbaarheid over de aanwezigheid van
verschillende afdelingen binnen een supermarkt in de supermarkten dataset, is
besloten om op basis van de bevindingen van de hiervoor genoemde onderzoeken
de grootte van een supermarkt leidend te laten zijn voor het kwaliteitsniveau.
§3.2 METHODOLOGIE
Voor het beantwoorden van de centrale vraag zal gebruik gemaakt worden van
kwantitatief onderzoek. Het onderzoek zal uitgevoerd worden door middel van
toepassing van een ruimtelijk interactiemodel in de vorm van een
zwaartekrachtmodel. De fundamenten voor dergelijke modellering zijn gelegd door
Reilly (1929) en Huff (1964), waarbij deze laatste als een van de eersten erin
slaagde om een zwaartekrachtmodel toe te passen.
42 | P a g i n a
§3.2.1 TOEPASSING ZWAARTEKRACHTMODEL
Zoals in paragraaf 2.5 toegelicht zal in onderhavig onderzoek een
zwaartekrachtmodel gebruikt worden. Door middel van het toepassen van de
formules (3) en (5) uit paragraaf 2.5 kan gekomen worden tot een omzetverwachting
per winkel. Ter herhaling zijn de formules hieronder nogmaals weergegeven:
(3) Pij = Sj / Tijλ / Sj / Tij
λ
(5) Sij = Pij Bi
Doordat uit formule (3) een kans volgt dat consumenten naar een supermarkt zullen
gaan voor het doen van hun aankopen, kan met het gebruik van formule (5) deze
kans vermenigvuldigd worden met het totale bedrag dat vanuit een buurt aan
boodschappen uitgegeven wordt. Door dit voor alle buurten te doen voor iedere
supermarkt zal de som van de uitkomsten uit formule (5) een maximale
omzetpotentie per supermarkt vertegenwoordigen. Met deze maximale
omzetpotentie zal uiteindelijk mede bepaald kunnen worden of er sprake is van over-
of onderbewinkeling in bepaalde gebieden in Nederland.
§3.2.2 BEPALING OVER- EN ONDERBEWINKELING
Wanneer is een gebied over- of onderbewinkeld? Poole, Clarke en Clarke (2010)
gaan in hun onderzoek uit van een gemiddeld aantal inwoners per 1.000 vt²
winkelvloeroppervlakte. Wanneer in een geografisch gebied het volgens hun model
te verwachten vloeroppervlakte lager ligt dan in de realiteit, kampt dat gebied met
overaanbod. Wanneer een gebied volgens hun model meer winkelvloeroppervlakte
zou moeten hebben dan in de realiteit aanwezig is, dan is het gebied volgens Poole,
Clarke en Clarke juist onderbewinkeld.
Hoewel de assumptie van Poole, Clarke en Clarke logisch lijkt, gaan zij voorbij aan
de kosten die minimaal gemoeid zijn met het opstarten en exploiteren van een
winkel. Deze kostencomponent wordt in het onderzoek van Poole, Clarke en Clarke
niet meegenomen. Hoewel de conclusie desondanks juist kan zijn dat een bepaald
gebied meer potentie zou hebben voor winkels dan in de actuele situatie het geval
is, zouden hoge vestigingskosten er mogelijk voor kunnen zorgen dat het voor een
exploitant nooit aantrekkelijk zal zijn om gebruik te maken van deze potentie.
In onderhavig onderzoek zal zodoende een combinatie gevormd gaan worden van
de uitkomsten van de modellering zoals die in paragraaf 3.2.1 besproken is,
43 | P a g i n a
aangevuld met een analyse van de kosten die gemoeid zouden zijn met het
toevoegen van supermarkten in specifieke gebieden in Nederland. Uit de analyse uit
paragraaf 3.2.1 zal volgen hoe hoog de omzet van alle supermarkten in Nederland
kan zijn volgens het gebruik van het zwaartekrachtmodel. Echter, een hoge omzet in
een buurt leidt niet noodzakelijk tot een hoge potentie voor de vestiging van een
supermarkt omdat er kosten gemoeid zijn met het toetreden tot de markt. Zodoende
zal de analyse uit paragraaf 3.1.2 aangevuld worden met een “kosten analyse”. In
onderhavig onderzoek is uitgegaan van de winst van supermarkten, vanuit het
principe van economische rationaliteit. Dit hoeft echter ook niet noodzakelijk zo te
zijn, zoals Stelder (2012) al aantoonde. Supermarkten kunnen ook streven naar
omzetoptimalisatie, maar daar wordt in dit onderzoek niet vanuit gegaan. De
kostenanalyse wordt als volgt opgebouwd.
1. Variabele kosten
Variabele kosten voor een supermarkt worden pas gemaakt op het moment dat de
supermarkt operationeel is. Hierbij moet onder meer gedacht worden aan
huisvestingskosten, kosten voor personeel en de inkoopkosten die benodigd zijn om
omzet te kunnen genereren. In bijlage 2 is een overzicht opgenomen van de kosten
(als percentage van de omzet) zoals deze volgens het CBS gelden.
Doordat alle kosten echter als percentage van de omzet weergegeven zijn, zou voor
iedere supermarkt een winstmarge van 3,11% gelden, zoals gemiddeld in Nederland
het geval is. Doordat er echter ook kosten zijn die afhankelijk zijn van de grootte van
de supermarkt, wordt een gedeelte van de variabele kosten zoals in bijlage 2
weergegeven niet als directe component van de omzet meegewogen, maar als
afhankelijke van de oppervlakte van de winkel. Daarbij is uitgegaan van een lineaire
benadering conform:
(6) K = a + bVO +cQ
Waarin: K = totale variabele kosten; a = variabele kosten als % van de omzet;
bVO = gemiddelde variabele kosten per m² vloeroppervlakte vermenigvuldigd met het VVO van de betreffende supermarkt; en cQ = de kosten voor de inkoop van de omzet.
44 | P a g i n a
De variabele kosten welke als percentage van de omzet weergegeven zijn komen
voort uit de mening van een anoniem expertpanel, bestaande uit medewerkers van
enkele gevestigde supermarktketens in Nederland. Dit zijn de volgende
kostencomponenten: ‘huisvestingskosten’, ‘ingekochte diensten’, ‘overige kosten’ en
‘vervoerskosten’. De componenten voor welke een lineaire kostenfunctie gebruikt
wordt zijn: ‘afschrijvingen’, ‘personeelskosten’, ‘apparatuur en inventaris kosten’,
‘energiekosten’, ‘communicatiekosten’ en ‘verkoopkosten’. Voor de componenten
waar een lineaire kostenfunctie gebruikt is geldt dat uitgegaan is van de
kostenpercentages als in bijlage 2 weergegeven, uitgaande van een gemiddelde
winkeloppervlakte van 1.009 vierkante meter en een gemiddelde omzet(potentie)
van €8.801.447.
2. Vaste kosten
Voor de vaste kosten worden twee scenario´s geschetst. Enerzijds wordt ervan uit
gegaan dat een supermarkt zich zal kunnen vestigen in een bestaand gebouw, waar
enkel een “inbouwpakket” voor nodig is. Anderzijds wordt uitgegaan van een
nieuwbouw supermarkt en zal er dus ook naar de bouwkosten voor de supermarkt
gekeken worden, met daar bovenop de kosten van een inbouwpakket.
Hoewel vaste kosten doorgaans voorafgaand aan de opening van een supermarkt
gemaakt zullen worden, wordt in dit onderzoek uitgegaan van een
afschrijvingsperiode van deze kosten van 5 jaar. Doordat het aannemelijk is dat de
kosten met geleend geld betaald zullen worden, is rekening gehouden met een
rentepercentage op de lening van 2,1%2, uitgaande van volledige financiering.
Door uiteindelijk de omzetpotentie te verminderen met de variabele kosten van een
winkel, is het resultaat een winstmarge per winkel. Wanneer deze winstmarge per
buurt gesommeerd wordt en genormaliseerd wordt over het aantal winkels in die
buurt, wijk of gemeente, of het totale metrage van supermarkten in die buurt, wijk of
gemeente, kan gekeken worden welke gebieden het meest positief uitschieten.
Daaropvolgend zal een analyse gedaan worden op basis van de vaste kosten voor
het toevoegen van een supermarkt. Uit die analyse moet blijken of er gebieden
bestaan waar de winst per vierkante meter supermarkt in een buurt afdoende is om
de vaste kosten voor een nieuwe supermarkt te betalen.
2 gemiddelde over 24 aanbieders op 10-01-2016; www.hypotheek-rentetarieven.nl, 2016
45 | P a g i n a
Hoewel er vanuit de literatuur geen duidelijke definitie van over- of onderbewinkeling
naar voren komt, zal in onderhavig onderzoek uitgegaan worden van de volgende
definities:
Overbewinkeling: van overbewinkeling is sprake als er in een buurt sprake is van
een negatief gemiddeld resultaat, gemeten over alle aanwezige supermarkten.
Onderbewinkeling: van onderbewinkeling is sprake als er in een buurt sprake is
van een gemiddeld positief resultaat en wanneer de winstmarge afdoende is om een
supermarkt toe te voegen conform het scenario nieuwbouw- of bestaande bouw.
Om het scenario van onderbewinkeling te toetsen zal bij het presenteren van de
resultaten van het onderzoek ook één scenario als voorbeeld genomen worden,
waarbij het zwaartekrachtmodel nogmaals gebruikt is om de invloed op bestaande
winkels van een nieuw toe te voegen, gemiddelde, supermarkt te testen.
46 | P a g i n a
§3.3 SCHEMA ONDERZOEKSMETHODIEK
Alle supermarkten van Nederland en alle buurten van Nederland worden in ArcMap in het Huff model geladen, waaruit per buurt een waarschijnlijkheid volgt dat inwoners uit die buurt naar een specifieke winkel gaan.
1 + =
2 x =
De kans per buurt wordt vermenigvuldigd met het totale bedrag per buurt dat inwoners uitgeven aan supermarktuitgaven ieder jaar. Het resultaat is een maximale totale omzet per supermarkt.
3 -
De totale omzet per supermarkt wordt verminderd met de kosten die benodigd zijn om een supermarkt operationeel te houden. Het resultaat is de winst per supermarkt.
=
47 | P a g i n a
§3.4 HYPOTHESEVORMING
In dit onderzoek staat, conform de centrale vraag, centraal of er gebieden in
Nederland zijn waar er sprake is van over- of onder bewinkeling van supermarkten.
Door middel van het combineren van de in de voorgaande hoofdstukken en
paragrafen besproken theorieën en marktontwikkelingen is tot een tweetal stellingen
gekomen welke getoetst zullen worden om tot beantwoording van de centrale vraag
te komen. Dit onderzoek is daarmee een beoordelend, of toetsend, onderzoek.
Deze hypotheses zijn als volgt:
+ = 4
De winst per supermarkt wordt per buurt, wijk en gemeente gesommeerd en vervolgens genormaliseerd tegen zowel het aantal supermarkten en het totale metrage supermarkten. Het resultaat is een gemiddelde winst per buurt, wijk of gemeente per supermarkt.
5 + = of
Winstgevendheid en ruimte voor uitbreiding
Verlieslatend en geen ruimte voor uitbreiding
De winst per buurt, wijk en gemeente wordt verminderd met de bouwkosten voor een supermarkt. Het resultaat is winst, break-even of verlies; enkel in geval van winst is er ruimte voor uitbreiding van het aantal supermarkten in de buurt, wijk of gemeente.
48 | P a g i n a
H0: Er is in landelijke gebieden in Nederland sprake van overbewinkeling, terwijl
stedelijke gebieden te maken hebben met onderbewinkeling van de markt voor
supermarkten.
H1: Er is geen duidelijk verschil tussen landelijke- en stedelijke gebieden voor wat
betreft over- of onderbewinkeling.
Voorgaande hypothesen zijn tot stand gekomen op basis van de bevindingen van
Van Leeuwen en Rietveld (2010) alsmede de transactiegegevens van
winkeltransacties uit 2015 (PropertyNL, 2016). Van Leeuwen en Rietveld kwamen tot
de conclusie dat in Europees perspectief er in Nederland sprake was van een relatief
hoog voorzieningenniveau in landelijke gebieden voor wat betreft boodschappen. De
cijfers van PropertyNL over het jaar 2015 laten zien dat, in tegenstelling tot cijfers
van het CBS (Statline, 2016), supermarkten een belangrijke drijver van het
opnamevolume voor winkels zijn geweest in 2015.
In de eindconclusie zal duidelijk naar voren komen of de nulhypothese verworpen
kan worden, waarbij landelijk gebied gedefinieerd is als gemeenten met minder dan
35.000 inwoners en stedelijk gebied als gemeenten met 35.000 inwoners of meer.
§3.5 DEELCONCLUSIE
In dit hoofdstuk is ingegaan op de data en onderzoeksmethoden die in onderhavig
onderzoek gebruikt worden. Daarnaast is antwoord gegeven op de deelvraag:
‘Op welke wijze kan over- of onderbewinkeling bepaald worden?’
Uit literatuuronderzoek is gebleken dat het gebruik van een ruimtelijk
interactiemodel, ofwel zwaartekrachtmodel, een bruikbare hulpmiddel vormt om de
centrale vraag van dit onderzoek te beantwoorden. In het volgende hoofdstuk zullen
de volgende formules van belang zijn om dit zwaartekrachtmodel te gebruiken:
1. Pij = Sj / Tijλ / ∑ Sj / Tijλ 2. Sij = Pij Bi Door deze formules toe te passen op de beschikbare data komt er per winkel een
omzetpotentie naar voren. Door de kosten die benodigd zijn om een supermarkt
49 | P a g i n a
operationeel te maken van deze omzet af te trekken zal een winstmarge per
supermarkt overblijven. Zoals in voorgaand hoofdstuk gesteld, wordt er in
onderhavig onderzoek vanuit gegaan dat er sprake is van onderbewinkeling
wanneer er in een buurt sprake is van een negatief gemiddeld resultaat, gemeten
over alle aanwezige supermarkten. Van overbewinkeling is in onderhavig onderzoek
sprake als er in een buurt sprake is van een gemiddeld positief resultaat en wanneer
de winstmarge afdoende is om een supermarkt toe te voegen conform het scenario
nieuwbouw- of bestaande bouw.
50 | P a g i n a
Hoofdgerecht: Hoofdstuk 4 - Onderzoeksresultaten
Hoofdgerecht: Les creations de Narisawa – Yoshihiro Narisawa Bron: finedininglovers.com
51 | P a g i n a
Hoofdstuk 4: Onderzoeksresultaten
In dit hoofdstuk worden de onderzoeksresultaten gepresenteerd. Middels deze
onderzoeksresultaten kan antwoord gegeven worden op de volgende twee
deelvragen:
‘Is er sprake van onder- of over bewinkelde gebieden voor supermarkten in
Nederland?’
En ‘Zijn de onderbewinkelde gebieden in Nederland aantrekkelijk voor nieuwe
supermarkten?’
Nederland telde in 2013 12.003 buurten, 2.645 wijken en 408 gemeenten. Wanneer
deze gecombineerd worden met de 4.405 reguliere supermarkten die Nederland
telde in november 2015, dan zijn er respectievelijk 2.882 buurten, 1.711 wijken en
407 gemeenten waar supermarkten gelegen zijn. In paragraaf 4.1 zal allereerst
besproken worden hoe de waarschijnlijkheid dat consumenten een supermarkt
bezoeken tot stand is gekomen en tot welke potentiële omzet dit leidt. In paragraaf
4.2 wordt toegelicht hoe de winst per supermarkt geleid heeft tot een winst per
gemeente, wijk en buurt en welke resultaten meegewogen zullen worden voor nader
onderzoek over bouwkosten. In paragraaf 4.3 worden uiteindelijk enkele gemeenten,
wijken en buurten nader uitgewerkt op basis van de bouwkosten en afschrijving
daarvan, om te bepalen of er ruimte is voor een toevoeging van supermarkten in
deze gebieden. Tot slot wordt in paragraaf 4.4 de deelconclusie gegeven, waarin
antwoord gegeven wordt op de deelvragen behorende bij dit hoofdstuk.
§4.1 UITWERKING ZWAARTEKRACHTMODEL
Het zwaartekrachtmodel dat voor dit onderzoek toegepast is, is het zogenaamde
Huff model (Huff, 1964). Het model heeft enkele inputvariabelen nodig om een
berekening te maken van de kans dat consumenten vanuit een bepaalde buurt naar
een winkel gaan. De inputvariabelen waarvan gebruik is gemaakt zijn als volgt:
CBS buurten 2013 – per provincie, met een buffer van 25 kilometer rondom
iedere provincie
52 | P a g i n a
Supermarkten in Nederland per november 2015 – per provincie met een
buffer van 25 kilometer rondom de provincie
De provincie als contour met een buffer van 25 kilometer
Door deze inputvariabelen te gebruiken geeft het Huff model een kans per winkel
weer dat inwoners van de buurten in het onderzoeksgebied naar de betreffende
winkel zullen gaan om daar aankopen te doen. In bijlage 3 is een overzicht
opgenomen van een selectie van de uitkomsten. Er is gekozen voor een selectie
omdat de omvang van de totale uitkomsten te groot is om overzichtelijk weer te
geven.
De uitkomsten uit het Huff model zijn vervolgens gecombineerd met de informatie
per buurt over de bestedingen aan supermarktuitgaven. Een overzicht van
buurtcodes en de totale supermarktbestedingen per jaar is weergegeven in bijlage 4.
Het resultaat van de combinatie (een selectie) is hieronder weergegeven, waarin
BU_CODE staat voor de buurt codering zoals gehanteerd door het CBS (2013).
BU_CODE
Store 1
Store 1121
Store 1122
BU01960000 € 62 € 241 €217
BU01960001 € 23 € 90 €81
BU01960002 € 85 € 347 €311
BU01960003 € 22 € 78 €70
BU01960004 € 59 € 201 €181
BU01960005 € 6 € 25 €22
BU01960006 € 23 € 85 €76
BU01960007 € 27 € 96 €86
BU01960008 € 3 € 9 €8
BU01960009 € 2 € 6 €6
BU01960010 € 39 € 146 €131
………………… ……… ……….. ……….
Totaal €5.432.656 €8.776.424 €5.028.288 Tabel 2: Omzet van supermarkten per buurt; totaal omzet is de gesommeerde omzet van alle buurten Bron: CBS (2013), CACI en Michael Bauer (2013), Eigen onderzoek
53 | P a g i n a
§4.2 WINSTGEVENDHEID VAN SUPERMARKTEN
De winstgevendheid van supermarkten is berekend door de variabele kosten (kosten
ter operationalisering) van supermarkten van de totale omzet af te trekken. In bijlage
2 is een overzicht opgenomen van de variabele kosten welke benodigd zijn voor het
operationaliseren van een supermarkt.
Doordat in het overzicht in bijlage 2 echter uitgegaan is van een landelijk gemiddelde
als percentage van de omzet, is er gekozen voor het toepassen van een
kostenfunctie, zoals in paragraaf 3.2.2 toegelicht.
Wanneer de kostenfunctie (K = a + bVO +cQ) toegepast wordt op de gegevens uit
tabel 2, dan volgt, uitgaande van een oppervlakte van Store 1 van 850 m²:
K = (7,98%*€5.432.656) + (14,7%*€8.801.447/1009*850 m²) + (74,22%*€5.432.656)
= -€122.919
Wanneer deze analyse voor heel Nederland uitgevoerd wordt, dan bedraagt de
gemiddelde winst van een supermarkt in Nederland €273.414. De spreiding is echter
relatief groot, met een maximaal verlies van -€4.558.610 en een maximale winst van
€5.924.691.
Kijkend naar de geografische spreiding van verlieslatende supermarkten, dan kan
geconcludeerd worden dat er 798 supermarkten verlieslijdend zijn in landelijk gebied
en 733 in stedelijk gebied. Het landelijk gebied beslaat een groter deel van
Nederland (58,6%). Zowel relatief als absoluut zijn er dus meer supermarkten in
landelijk gebied die verlies lijden. Het verlies per inwoner in landelijk gebied ten
opzichte van het verlies in stedelijk gebied is exemplarisch. Het verlies per inwoner
bedraagt €60,99 in landelijk gebied in vergelijking met een verlies van €27,35 in
stedelijk gebied. Als laatste, wanneer er gekeken wordt naar het percentage
verlieslatende supermarkten ten opzichte van het totale aantal supermarkten, dan is
dat in landelijk gebied 49,47% en in stedelijk gebied 26,25%.
54 | P a g i n a
Figuur 5: Verlieslatende supermarkten naar type gebied Bron: eigen onderzoek
55 | P a g i n a
Eenzelfde analyse, alsook een analyse van de winstgevende supermarkten, is
uitgevoerd op buurtniveau. Er blijken 894 buurten in Nederland te zijn waar de som
van alle ‘winsten’ tot een negatief resultaat leidt. In 894 van de 2.882 buurten
(31,02%) waar een supermarkt gevestigd is, is dus sprake van overbewinkeling.
Daartegenover staat dat in 1.988 buurten er sprake is van winstgevendheid in het
exploiteren van supermarkten.
Buurtnaam Gemeente Totale winst in buurt
Winst per m²
Vruchtenbuurt 's-Gravenhage €1.390.570 €12.642 's-Heer-Arendskerke Goes €424.400 €7.073 Het Zand 's-Hertogenbosch €1.006.535 €6.710 Staatsliedenbuurt Amsterdam €6.011.998 €6.396 Rustenburg 's-Gravenhage €150.930 €6.037 De Kamp Nijmegen €1.905.819 €5.864 Rivierenbuurt Alblasserdam €2.282.501 €5.706 Nieuw Waldeck 's-Gravenhage €441.853 €5.523 Naarden Vesting Naarden €694.080 €5.258 Daalhof Maastricht €1.314.030 €5.073
Tabel 3: Top-10 buurten op basis van winst per m² in de betreffende buurt Bron: CBS (2013), CACI en Michael Bauer (2013), eigen onderzoek
Buurtnaam Gemeente Totale winst in buurt
Winst per supermarkt
Statenkwartier 's-Gravenhage €4.643.480 €4.643.480 Schildersbuurt-West 's-Gravenhage €4.270.727 €4.270.727 Middelveldsche Akerpolder en Sloten Amsterdam €3.477.097 €3.477.097 Oostelijk Havengebied Amsterdam €6.479.967 €3.239.983 Hengstdal Nijmegen €3.201.170 €3.201.170 Dichterswijk Utrecht €3.137.259 €3.137.259 Spangen Rotterdam €3.078.840 €3.078.840 Staatsliedenbuurt Amsterdam €6.011.998 €3.005.999 Bunders Veghel €2.929.889 €2.929.889 Literatuurwijk Almere €2.922.754 €2.922.754
Tabel 4: Top-10 buurten op basis van winst per supermarkt in de betreffende buurt Bron: CBS (2013), CACI en Michael Bauer (2013), eigen onderzoek
Buurtnaam Gemeente Totale winst in buurt Groot-IJsselmonde Rotterdam €8.936.873 Landlust Amsterdam €7.338.473 Nieuwe Pijp Amsterdam €7.162.306 Zeeheldenkwartier 's-Gravenhage €6.571.087 Bijlmer-Centrum (D, F, H) Amsterdam €6.503.269 Oostelijk Havengebied Amsterdam €6.479.967 Oude Pijp Amsterdam €6.414.950 De Krommert Amsterdam €6.242.628 Staatsliedenbuurt Amsterdam €6.011.998 Bijlmer-Oost (E, G, K) Amsterdam €5.727.674
Tabel 5: Top-10 buurten op basis van totale winst van supermarkten in de betreffende buurt Bron: CBS (2013), CACI en Michael Bauer (2013), eigen onderzoek
56 | P a g i n a
Tabel 5 geeft verschillende buurten weer uit de drie grootste steden van Nederland.
Deze buurten behalen de hoogste totaalwinst, maar uit de gegevens die in tabel 3 en
tabel 4 weergegeven zijn, blijkt dat er slechts één buurt in alle drie de tabellen
voorkomt (Staatsliedenbuurt in Amsterdam) en één buurt in twee van de tabellen
(Oostelijk Havengebied in Amsterdam). De meest objectieve meet methode is om te
kijken naar de winst per vierkante meter, omdat daarbij de oppervlakte van
supermarkten per buurt in meegewogen wordt.
In de volgende paragraaf zal ingegaan worden of het in buurten in Nederland
haalbaar is om supermarkten toe te voegen aan het bestaande winkelbestand.
§4.3 RUIMTE VOOR UITBREIDING?
In de voorgaande paragraaf is duidelijk geworden dat er verschillende weergaves
mogelijk zijn van de winst per supermarkt of de winst per buurt van supermarkten. In
deze paragraaf wordt ingegaan op de vraag of er ruimte is voor uitbreiding van het
supermarktenbestand. Deze uitwerking zal tweeledig zijn. Enerzijds wordt er een
uitwerking verschaft welke uitgaat van het toevoegen van een nieuwe supermarkt in
een al bestaand vastgoedobject. Daardoor hoeft er geen nieuwbouw plaats te vinden
en hoeft er geen rekening gehouden te worden met nieuwbouwkosten, maar met
inbouwkosten. Anderzijds wordt er gekeken naar de mogelijkheid tot nieuwbouw,
aangevuld met de kosten voor inbouw. Zoals in paragraaf 3.2.2 aangegeven is,
wordt ervan uitgegaan dat de kosten over een termijn van vijf jaar afgeschreven
zullen worden, rekening houdend met volledige financiering tegen een rente van
2,1%. Aflossing geschiedt in vijf gelijke termijnen (lineair).
§4.3.1 BESTAANDE BOUW
Voor bestaande bouw blijkt volgens opgave van bouwkostenkompas (2016), dat de
kosten voor een inbouwpakket voor een supermarkt uitkomen op € 309 per vierkante
meter. Wanneer uitgegaan wordt van het gemiddelde metrage van een supermarkt
in Nederland (1.009 m² VVO), dan komt dit neer op totale kosten op t = 0 van
€311.781. In figuur 3 is weergegeven wat de totale kosten per jaar zijn, uitgaande
van een afschrijvingstermijn van vijf jaar en een rente van 2,1%. Dit is vervolgens
teruggerekend naar de kosten per vierkante meter, zodat duidelijk wordt wat de
minimale winst per vierkante meter zou moeten zijn om in het eerste jaar na
57 | P a g i n a
toevoeging break-even te draaien bij een nieuwe supermarkt, zonder rekening te
houden met eventuele veranderingen van winstgevendheid door deze toevoeging.
Inbouwscenario
0 1 2 3 4 5
Bouwkosten € 311.781
Rente € 6.547,40 € 5.237,92 € 3.928,44 € 2.618,96 € 1.309,48
Aflossing € 62.356 € 62.356 € 62.356 € 62.356 € 62.356 Openstaand bedrag € 311.781 € 249.425 € 187.069 € 124.712 € 62.356 € -
Totale kosten per jaar € 68.904 € 67.594 € 66.285 € 64.975 € 63.666
Kosten per m² € 68 € 67 € 66 € 64 € 63 Tabel 6: Overzicht kosten inbouwpakket per jaar Bron: Bouwkostenkompas (2016), eigen onderzoek
Uit bovenstaande tabel kan geconcludeerd worden dat de minimale winst die
behaald moet worden door een supermarkt in een buurt € 68,- per vierkante meter
bedraagt om in de eerste vijf jaar tenminste break-even te kunnen draaien. Dit geldt
voor alle supermarktgroottes in alle provincies van Nederland op basis van de in dit
onderzoek aangenomen uitgangspunten. Daaruit vloeit voort dat er in 128 van de
1.988 buurten in het eerste jaar verlies geleden zou worden door het toevoegen van
een supermarkt, zonder rekening te houden met de impact die het toevoegen van
een supermarkt heeft op de omzet en winstgevendheid van winkels. In zo’n 6,44%
van de winstgevende buurten is dus geen ruimte voor het toevoegen van een
supermarkt in bestaand vastgoed.
§4.3.2 NIEUWBOUW
Het scenario nieuwbouw is een ander scenario dan wanneer uitgegaan wordt van
bestaande bouw. Allereerst blijkt uit opgave van het bouwkostenkompas (2016) dat
de bouwkosten per vierkante meter voor een supermarkt per provincie verschillen.
Zodoende zal de minimale winst per vierkante meter die benodigd is om de kosten in
jaar 1 van de vijf afschrijvingsjaren af te dekken per provincie verschillend zijn.
Net als bij het scenario voor bestaande bouw is een rekenvoorbeeld opgenomen. In
dit rekenvoorbeeld wordt wederom uitgegaan van een supermarkt van 1.009
vierkante meter. Voor dit rekenvoorbeeld wordt uitgegaan van de provincie Utrecht,
een overzicht van alle rekenvoorbeelden per provincie is te vinden in bijlage 5.
58 | P a g i n a
Verder is het van belang te melden dat er gebruik gemaakt is van een vormfactor
van 0,95 voor het omrekenen van het oppervlakte VVO naar het oppervlakte BVO.
De bouwkosten in Utrecht per vierkante meter BVO komen uit op € 572. Daar
bovenop komen nog dezelfde kosten als in paragraaf 4.3.1 benoemd zijn voor een
standaard afbouw. Dit levert het volgende scenario op voor de provincie Utrecht:
Nieuwbouw scenario provincie Utrecht
0 1 2 3 4 5
Bouwkosten € 935.622
Rente € 19.648,06 € 15.718,45 € 11.788,84 € 7.859,22 € 3.929,61
Aflossing € 187.124 € 187.124 € 187.124 € 187.124 € 187.124
Openstaand bedrag
€ 935.622 € 748.498 € 561.373 € 374.249 € 187.124 € -
Totale kosten per jaar
€ 206.772 € 202.843 € 198.913 € 194.984 € 191.054
Kosten per m² € 205 € 201 € 197 € 193 € 189
Tabel 7: Overzicht kosten nieuwbouw per jaar Bron: Bouwkostenkompas (2016), eigen onderzoek
Uit de analyse van de bouwkosten in alle provincies blijkt dat er 250 buurten zijn
waarbij in het scenario van bestaande bouw nog ruimte zou zijn voor het uitbreiden
met een supermarkt, er nu geen financiële draagkracht zou zijn om ten minste
break-even te draaien in het eerste jaar. Desondanks blijven er 1.610 buurten over
waar wel ruimte zou zijn voor een uitbreiding van het supermarktenbestand. 1.157
van de buurten waar potentie is, zijn gelegen in stedelijk gebied, tegenover 453 in
landelijk gebied. Zodoende is de potentie in stedelijk gebied beduidend groter. De
financiële marges in sommige buurten zijn echter beperkt; in 17 van de 1.610
buurten is er sprake van een winst per vierkante meter na aftrek van bouwkosten
van minder dan € 10. Daarnaast zijn er nog 21 buurten waar de marge tussen € 10
en € 20 uitkomt, 11 buurten met een marge tussen € 20 en € 30, 15 buurten met een
marge tussen € 30 en € 40 en nog 18 met een marge tussen € 40 en € 50 per
vierkante meter. Indien dergelijke supermarkten onverhoopt met meer kosten te
maken krijgen dan het landelijk gemiddelde, zouden deze mogelijk in de eerste jaren
na opening verlieslatend kunnen zijn.
Een overzicht van alle buurten met supermarkten, alle winstgevende buurten, alle
winstgevende buurten in het scenario bestaande bouw en alle winstgevende buurten
in het scenario nieuwbouw is weergegeven in figuur 6.
59 | P a g i n a
Figuur 6: Overzicht van buurten met potentie voor nieuwbouw supermarkten Bron: Bouwkostenkompas (2016), CBS (2013), CACI en Michael Bauer (2013), eigen onderzoek
60 | P a g i n a
§4.4 TOEVOEGING IN DE PRAKTIJK
In de voorgaande paragraaf is duidelijk geworden dat in 1.610 buurten in Nederland
uitbreiding mogelijk zou moeten zijn van het supermarktbestand door middel van
nieuwbouw. Daarbij is echter voorbijgegaan aan de impact die een nieuwe
supermarkt kan hebben op de omzet- en winstverhoudingen in de omgeving. Om te
testen wat de invloed is van het toevoegen van een supermarkt op de potentie in
een gebied, wordt in deze paragraaf één supermarkt toegevoegd in Den Haag. Deze
gemeente telt in het totaal 60 buurten waar een supermarkt gelegen is. In 3 buurten
is sprake van verlies, terwijl er 57 buurten zijn waar de supermarkten in totaliteit
winstgevend zijn.
Wanneer in een willekeurige buurt, in dit geval is gekozen voor de buurt
‘Valkenboskwartier’, waar potentie zou moeten zijn voor het toevoegen van een
nieuwbouwsupermarkt daadwerkelijk een gemiddelde supermarkt (1.009 m²)
toegevoegd wordt, wat is dan de invloed van de potentie voor het toevoegen van
een nieuwe supermarkt in alle buurten in de gemeente?
Tabel 8 geeft de resultaten weer van het toevoegen van een supermarkt in het
‘Valkenboskwartier’ op buurten in de nabije omgeving.
Buurtnaam Totale winst buurt
zonder toevoeging
Totale winst buurt
na toevoeging
Procentueel
verschil
Valkenboskwartier € 5.166.745 € 7.278.487 +40,9%
Koningsplein en
omgeving
€ 3.308.505 € 3.091.968 -6,5%
Bomenbuurt € 2.274.051 € 1.901.141 -16,4%
Bloemenbuurt-Oost € 3.322.753 € 2.952.123 -11,2%
Transvaalkwartier-
Noord
€ 648.197
€ 630.192 -2,8%
Transvaalkwartier-
Midden
€ 2.530.294 € 2.442.230 -3,5%
Oostbroek-Zuid € 2.150.294 € 2.053.662 -4,5%
Rustenburg € 150.930 € 144.817 -4,1%
Eykenduinen € 122.346 € 105.635 -13,7%
Vruchtenbuurt € 1.390.570 € 1.354.028 -2,6%
Tabel 8: Effect op de winstgevendheid van supermarkten in buurten door het toevoegen van een supermarkt in de buurt Valkenboskwartier Bron: Eigen onderzoek
61 | P a g i n a
De totale winstgevendheid van supermarkten in Den Haag lijdt onder het toevoegen van een
supermarkt. Door een toevoeging van het VVO van 1,13% neemt de totale winstgevendheid
met 0,68% af. In figuur 7 is een overzicht weergegeven van de invloed van de nieuw
toegevoegde supermarkt per buurt.
Figuur 7: Invloed op de winst per buurt door het toevoegen van een supermarkt in Den Haag Bron: Eigen onderzoek
§4.5 DEELCONCLUSIE
In het voorgaande hoofdstuk is getracht antwoord te geven op de twee deelvragen:
‘Is er sprake van onder- of over bewinkelde gebieden voor supermarkten in
Nederland?’
en
‘Zijn de onderbewinkelde gebieden in Nederland aantrekkelijk voor nieuwe
supermarkten?’
Op de eerste deelvraag kan relatief eenvoudig antwoord gegeven worden. Er zijn
1.531 supermarkten die volgens de analyse verlies lijden. Dit leidt in 894 buurten in
Nederland tot een totaal verlies. De hoogte van het totale verlies verschilt van €497
tot €4.558.610 in verschillende buurten. Hoewel er zowel relatief als absoluut meer
62 | P a g i n a
verlieslijdende supermarkten in landelijk gebied zijn, zijn er teveel supermarkten in
stedelijk gebied die ook verlieslijdend zijn om hier algemene conclusies aan te
kunnen verbinden.
De tweede deelvraag uit dit hoofdstuk is minder eenvoudig te beantwoorden. Uit
paragraaf 4.3 blijkt dat er in 1.610 buurten ruimte zou zijn voor het uitbreiden van het
supermarktenbestand met een nieuwbouwsupermarkt. Daarnaast is er in 250
supermarkten sprake van winstgevendheid wanneer de kosten voor het toevoegen
van een bestaande bouw afgetrokken worden van de gemiddelde winst per vierkante
meter supermarkt in die buurten. Hierbij wordt echter voorbijgegaan aan de invloed
die het toevoegen van een supermarkt heeft op de totale winstgevendheid in een
gemeente en op omliggende buurten. Uit paragraaf 4.4 blijkt deze impact te bestaan,
waarbij als casus Den Haag genomen is. Het toevoegen van een gemiddelde
supermarkt zorgt voor een afname van de winst per buurt tot -16,4%. Desondanks
blijft er sprake van ruime winsten in de meeste buurten die rondom de buurt gelegen
zijn waar de supermarkt toegevoegd werd. Dit duidt erop dat er daadwerkelijk
buurten in Nederland zijn waar supermarkten toegevoegd kunnen worden. Of dit
1.610 buurten zijn kan echter op basis van onderhavig onderzoek niet
geconcludeerd worden, daarvoor is diepgaander onderzoek op lokaal niveau nodig.
63 | P a g i n a
64 | P a g i n a
Dessert: Hoofdstuk 5 – Conclusie en aanbevelingen
Dessert: Chocolade samosa – Reena Potel Bron: luxuriousmagazine.com
65 | P a g i n a
Hoofdstuk 5: Conclusie en aanbevelingen
In dit hoofdstuk zal de centrale vraag van dit onderzoek beantwoordt worden. De
centrale vraag luidt:
“Is er sprake van over- of onder bewinkeling van de Nederlandse markt voor
supermarkten?”
In paragraaf 5.1 wordt het antwoord op de centrale vraag gegeven. In paragraaf 5.2
worden de resultaten van het onderzoek bediscussieerd en in paragraaf 5.3 worden
aanbevelingen gedaan voor nader onderzoek.
§5.1 CONCLUSIE
De Nederlandse markt voor supermarkten, die gekenmerkt wordt door een
fijnmazige structuur, telt in het totaal 4.405 supermarkten die niet op een
vakantiepark gelegen zijn (Ondernemerspers Nederland, 2016). Deze zijn verspreid
over 2.882 buurten, waarmee 24,01% van alle Nederlandse buurten (2013 indeling)
over een supermarkt beschikt.
Er blijken verschillende factoren van belang te zijn voor het bezoek aan een
supermarkt door consumenten. Twee van de belangrijkste factoren, de grootte van
een supermarkt en de afstand tussen de consument en de supermarkt, kunnen door
toepassing van een zwaartekrachtmodel meegewogen worden in het beoordelen
van de omzetpotentie van een supermarkt. De beperking van een dergelijk model ligt
in het uitsluiten van andere belangrijke factoren zoals het type supermarkt (uitbater)
en het prijsniveau dat supermarkten hanteren. Hoewel volgens de theorie van Huff
(1964) het prijsniveau van supermarkten samenhangt met de grootte van de
supermarkt, lijkt deze aanname in Nederland niet geheel op te gaan.
Na toepassing van het zwaartekrachtmodel is er op basis van cijfers van het CBS
(2010) en gegevens uit een expertpanel van supermarktdeskundigen door middel
van een kostenfunctie op basis van de grootte van de supermarkt en kosten die
samenhangen met de omzet gekeken naar de winstmarge van supermarkten in
Nederland. De totale winst van alle supermarkten in de buurt waar zij in gelegen zijn
is gesommeerd, waaruit blijkt dat in 894 buurten sprake is van een totaal verlies van
supermarkten. Hoewel zowel in absolute als relatieve zin het merendeel van de
66 | P a g i n a
verlieslijdende buurten in landelijk gebied gelegen is, overeenkomstig aan de
bevindingen van Van Leeuwen en Rietveld (2010) dat er in landelijke gebieden
sprake is van een hoog voorzieningenniveau, is er ook in stedelijk gebied sprake van
ruim 26% van de supermarkten die verlies lijden. Zodoende blijft de conclusie van
Poole, Clarke en Clarke (2002), dat conclusies op landelijk niveau beperkt stand
houden vanwege de grote diversiteit op lokaal niveau, in stand. Van de hypothesen:
H0: Er is in landelijke gebieden in Nederland sprake van overbewinkeling, terwijl
stedelijke gebieden te maken hebben met onderbewinkeling van de markt voor
supermarkten;
H1: Er is geen duidelijk verschil tussen landelijke- en stedelijke gebieden voor wat
betreft over- of onderbewinkeling;
houdt de nul hypothese het meest stand. Bijna 50% van de supermarkten in landelijk
gebied is verlieslijdend, tegenover ruim 26% van supermarkten in stedelijk gebied.
Daarmee wordt hypothese 1 verworpen en de nul hypothese aangenomen.
Wanneer gekeken wordt naar de buurten waar de som van de winsten van
individuele supermarkten tot winstgevendheid leidt, dan zijn er 1.988 buurten waar
winst behaald wordt. Wanneer de kosten voor het vestigen van een supermarkt in
bestaand vastgoed in het eerste jaar, rekening houdend met een
afschrijvingsperiode van vijf jaar van de inbouwkosten, verrekend worden, dan
blijven er 1.860 buurten over waar ruimte zou moeten zijn voor het toevoegen van
een supermarkt. Wanneer dezelfde oefening herhaald wordt, maar dan uitgegaan
van nieuwbouw, dan blijken 250 buurten af te vallen en er dus 1.610 buurten over te
blijven waar ruimte is voor het toevoegen van een supermarkt in geval van
nieuwbouw.
Daarbij is echter voorbijgegaan aan de invloed die het toevoegen van een
supermarkt heeft op de omzetverhoudingen in een gebied. Om de invloed daarvan
te testen is in de buurt ‘Valkenboskwartier’ in Den Haag een supermarkt van 1.009
vierkante meter toegevoegd. Deze toevoeging leidt tot een gemiddelde afname van
de winstgevendheid van supermarkten in Den Haag van 0,68%, terwijl het VVO in
Den Haag met 1,13% toenam door de toevoeging. De buurt ‘Valkenboskwartier’ zag
de winstgevendheid echter flink (+40,9%) toenemen, terwijl nabijgelegen buurten de
67 | P a g i n a
winstgevendheid zagen dalen tot wel -16,4%. Zodoende kan gesteld worden dat het
toevoegen van een supermarkt in een buurt waar potentie is een behoorlijke invloed
kan hebben op de potentie in omliggende buurten. Desondanks kwam in de Den
Haag casus naar voren dat in de nabijgelegen buurten potentie bleef bestaan voor
het toevoegen van supermarkten, hoewel deze potentie wel afgenomen is.
Zodoende kan gesteld worden dat er buurten in Nederland bestaan waar ruimte is
voor het toevoegen van supermarkten. Het merendeel van deze buurten is gelegen
in stedelijk gebied (71,86%), terwijl 28,14% van de buurten met potentie in landelijk
gebied gelegen is. Ook in dit geval geldt dat de nul hypothese stand houdt en
hypothese 1, zoals gesteld in onderhavig onderzoek, verworpen kan worden.
Hoeveel buurten er uiteindelijk daadwerkelijk ruimte bieden voor een toevoeging kan
echter niet bepaald worden op basis van onderhavig onderzoek. Daarvoor zou
diepgaande onderzoek benodigd zijn.
Hoewel met bovenstaande de hoofdvraag van onderhavig onderzoek beantwoord is,
blijft de conclusie van Poole, Clarke en Clarke (2002) dat er grote regionale
verschillen zijn, houdbaar. Desondanks blijkt uit onderhavig onderzoek dat ondanks
deze regionale verschillen wel degelijk algemene conclusies mogelijk zijn.
§5.2 REFLECTIE
Het bepalen van een omzet van een winkel is theoretisch een relatief eenvoudige
exercitie, maar blijkt in de praktijk toch gecompliceerder. Dat is slechts het topje van
de ijsberg voor onderhavig onderzoek. Op basis van literatuur kunnen verschillende
aannames onderbouwd worden. De houdbaarheid daarvan voor de Nederlandse
markt kan echter betwist worden, waardoor sommige aannames fragiel worden. De
aanname in het gebruikte Huff model dat grootte de determinant is voor
aantrekkelijkheid is in het verleden, in Amerika, juist gebleken. Er zijn echter vele
factoren die voor consumenten uiteindelijk de ‘aantrekkelijkheid’ van een winkel
bepalen. Juist dat subjectieve karakter maakt het moeilijk om een keuze te maken.
De gebruikte zwaartekrachtmethodiek is ook van belang voor de uitkomsten in
onderhavig onderzoek. Het Huff zwaartekrachtmodel is primair geschikt voor
analyses op micro-niveau. Door het model op een groter (landelijk) schaalniveau te
gebruiken zullen sommige conclusies die bij voorkeur op micro-niveau gedaan
68 | P a g i n a
worden, genuanceerd moeten worden. Dit hangt ook samen met het niet beschikken
over een zogenaamd ‘routable’ weggennetwerk, waardoor de aanwezigheid van
natuurlijke barrières niet meegenomen is. Hoewel op landelijk niveau daardoor
wellicht beperkte afwijkingen voorkomen, zullen deze afwijkingen op micro-niveau
evident zijn.
Ook de kostencomponent in onderhavig onderzoek dient belicht te worden. Hoewel
er, door middel van het toevoegen van een kostenfunctie die afhankelijk is van de
grootte van de supermarkt, een grotere mate van realiteit is toegevoegd aan de
kosten voor supermarkten, blijft dit een moeilijk onderwerp. Dankzij de inbreng van
experts valt er iets te zeggen over welke kosten weergegeven kunnen worden als
percentage van de omzet en welke kosten te relateren zijn aan de oppervlakte van
een winkel, hoewel uit het expertpanel ook blijkt dat het in de praktijk niet zo zwart-
wit te stellen is.
Een ander belangrijk onderwerp is de drijfveer van supermarktketens om
supermarkten te openen. In onderhavig onderzoek is uitgegaan van economische
rationaliteit, waarbij gestreefd wordt naar winstoptimalisatie. Zoals Stelder (2012)
echter al aantoonde hoeft dat niet voor elke supermarktketen de leidende drijfveer te
zijn. Ook marktaandeel optimalisatie of het streven naar een zo hoog mogelijk
marktaandeel kunnen drijfveren zijn, die mogelijk in contrast staan tot rationeel
handelen vanuit een economische gedachte. Desondanks houden de conclusies
over over- en onderbewinkelde gebieden in Nederland stand op basis van
economische rationaliteit.
Van belang is ook om te melden dat onderhavig onderzoek slechts een ‘foto’
moment is. Er wordt gekeken naar de situatie van supermarkten in 2015, op basis
van bestedingspatronen uit 2013. Daarmee wordt voorbijgegaan aan eventuele
demografische of economische ontwikkelingen waar uitbaters van supermarkten
mogelijk al op inspelen. Zo lijkt bijvoorbeeld in Zuid-Limburg nog ruimte te zijn voor
nieuwe supermarkten, maar zou het mogelijk zijn dat met het oog op de
bevolkingskrimp die voor dit gebied voorzien is, supermarkten al besloten hebben
om uit dit gebied weg te trekken. Het tegenovergestelde kan gezegd worden over
het gebied rondom Almere in Flevoland. Hoewel er op basis van onderhavig
onderzoek sprake van overbewinkeling is in veel buurten, wordt voor dit gebied juist
69 | P a g i n a
een flinke bevolkingsgroei verwacht. Dit zou voor supermarktketens een reden
geweest kunnen zijn om zich al te vestigen vanwege de voorziene toekomstige
ontwikkelingen.
Als laatste dient gemeld te worden dat, zoals in paragraaf 4.4 duidelijk naar voren
komt, het toevoegen van een supermarkt in een gebied met potentie grote invloed
kan hebben op de winstgevendheid van nabijgelegen buurten. Zodoende kan er in
1.610 buurten wel sprake zijn van potentie voor het toevoegen, maar hoeft dit niet te
betekenen dat er ook daadwerkelijk 1.610 supermarkten toegevoegd kunnen
worden. Zo bleek in de casus in Den Haag dat een toevoeging van 1,13% aan het
bestaande VVO, een negatief effect van 0,86% op de totale winstgevendheid in de
stad had.
§5.3 AANBEVELINGEN
Onderhavig onderzoeksrapport is, voor zover bij de onderzoeker bekend, het eerste
waarin de over- en onderbewinkeling van supermarkten in Nederland onderzocht
wordt. Daarnaast is dit een van de weinige onderzoek die op de Nederlandse
winkelmarkt betrekking hebben en waarin gebruik gemaakt is van een
zwaartekrachtmodel om de omzet van winkels of winkelgebieden te bepalen.
Voor toekomstig onderzoek kunnen verschillende aanbevelingen gedaan worden.
Allereerst is het interessant om binnen een afgebakend gebied verder te gaan met
het toepassen van een zwaartekrachtmodel. Daarbij kan consumentenonderzoek
plaatsvinden waarmee de variabele λ achterhaald kan worden. Daarnaast kan
mogelijk getoetst worden of de uitkomst van de voorspelde omzet overeenkomstig is
aan de realiteit. Verder is er in onderhavig onderzoek geen rekening gehouden met
juridische beperkingen voor het toevoegen van supermarkten. In een afgebakend
gebied zou het mogelijk moeten zijn hier rekening mee te houden. Als laatste zou
binnen een afgebakend gebied eenvoudiger gebruik gemaakt moeten kunnen
worden van een routable weggennetwerk. Daarmee kunnen onwaarschijnlijkheden
die voortvloeien uit het gebruik van lineaire afstanden vermeden worden.
Een andere aanbeveling voor toekomstig onderzoek is dat er gebruik gemaakt wordt
van absolute gegevens per supermarkt over de kosten. Hoewel de onderzoeker
70 | P a g i n a
verwacht dat het moeilijk is om hier inzicht in te krijgen, zou dit bewerkstelligd
kunnen worden met medewerking van supermarktketens.
Voor wat betreft de invloed die het toevoegen van een supermarkt heeft op de totale
supermarktomzet in een gebied en de afvloeiing van omzet van aanwezige
supermarkten in een buurt naar de nieuwe supermarkt kan ook uitgebreider
onderzoek gedaan worden. In het principe kan dat onderzoek voortgezet worden
vanuit het onderhavige onderzoek. De onderzoeker geloofd dat het toevoegen van
supermarkten technisch haalbaar zou moeten zijn door middel van het gebruik van
het Huff model en de invoegtoepassing ‘spatial analyst’ in de software ArcGIS.
Dergelijk onderzoek zou in meer detail licht kunnen schijnen over de mate waarin op
microniveau ruimte is voor het uitbreiden van het supermarktbestand.
Als laatste, maar zeker niet minst relevante, kan gesteld worden dat de markt voor
supermarkten aan verandering onderhevig is. De invloed van aankopen via internet
is op dit moment nog beperkt, maar verschillende onderzoeken geven aan dat dit
aandeel in de toekomst toe zal gaan nemen. Een onderzoek waarin de effecten van
online aankopen meegenomen worden kan zodoende ook erg interessant zijn.
71 | P a g i n a
Bibliografie
Arentze, T., Bogers, A. en Timmermans, H. (1993) A model of multi-purpose
shopping trip behavior, The journal of the RSAI 72, 3: 239-256
Applebaum, W. (1966) Methods for Determining Store Trade Areas, Market
Pentration and Potential Sales, Journal of Marketing Research, 3, 127 - 41
Atkin, K. L. (1962) Advertising and Store Patronage, Journal of Advertising
Research, 4, 18 - 23
Baarda, D.B., De Goede, M.P.M., Teunissen, J. (2009). Basisboek Kwalitatief
Onderzoek. Houten: Noordhoff Uitgevers.
Berry, B. J. L. en Pred, A. (1961) Central Place Studies: A Bibliography of Theory
and Applications, Bibliography Series Number One, Regional Science Research
Institute, Philadelphia
Bishop, W. R. en Brown, E. H. (1969) An Analysis of Spatial Shopping Behavior,
Journal of Retailing, 45, 3 - 20
Borchert, J. (1995) Retail Planning Policy in the Netherlands. In: R. Davies, ed.
Retail Planning Policies in Western Europe: 160 – 181. London: Routledge.
Bolt, E.J. (2003) Winkelvoorzieningen op waarde geschat, Merkelbeek: Bakker
Merkelbeek.
Bos, P. (2012) De toekomst van het wijkwinkelcentrum, Amsterdam School of Real
Estate
Brown, A. en Deaton, A. (1972) Surveys in Applied Economics: Models of Consumer
Behavior, Economic Journal, 82, 1145 - 1236
Brown, F. E. (1968) Price Perception and Store Patronage, Marketing and the New
Science of Planning, ed. R. L. King, American Marketing Association, Fall
Conference Proceedings, Chicago, 371 - 6
Bucklin, L. P. (1971) Trade Area Boudaries: Some Issues in Theory and
Methodology, Journal of Marketing Research, VIII, 30 - 37
Burger, M.J., Meijers, E.J. en Van Oort, F.G. (2014) Regional spatial structure and
retail amenities in the Netherlands, Regional Studies, 48:12, 1972-1992
Burwell, J. D. (1972) The Trade Area Hinterland of Columbus, South Carolina: A
Spatial Analysis of Consumer Behavior, unpublished Master’s Thesis, Department
of Geography, University of South Carolina
72 | P a g i n a
Cadwallader, M. (1975) A Behavioral model of consumer spatial deceion making,
Economic Geography, 51, 339 - 349
Carrothers, G. A. P. (1956) An Historical Review of the Gravity and Potential
Concepts of Human Interaction, Journal of the American Institute of Planners, 22,
94 - 102
Christaller, W. (1933) Die zentralen orte in Süddeutschland, Fische, Jena; Engelse
vertaling door Baskin C. W. (1966) Central Places in Southern Germany. Prentice-
Hall, Engelwood-Cliffs, NJ
Ciari, F. en Axhausen, K.W. (2012) Modeling Location Decisions of Retailers with an
Agent-Based Approach, Institute for Transport Planning and Systems (IVT),
Zurich
Clark, W.A.V. en Rushton, G. (1970) Models of intra-urban consumer behavior and
their implications for central place theory, Economic Geography, vol. 46, no.3,
486-497
Converse, P. D. (1943) A Study of Retail Trade Areas in East Central Illinois,
Business Studies, 2, Urbana: University of Illinois, Bureau of Economic and
Business Research
Converse, P. D. (1948) Consumer Buying Habits in Selected South Central Illinois
Communities, Business Studies, 6, Urbana: University of Illionois, Bureau of
Economic and Business Research
Converse, P. D. (1949) New Laws of Retail Gravitation, Journal of Marketing, 14,
379 - 84
Cox jr., W. E. en Cooke, E. F. (1970) Other Dimensions Involved in Shopping Center
Preference, Journal of Marketing, 34, 12 - 17
Day, R.A. (1973) Consumer Shopping Behavior in a Planned Urban Environment,
Tijdschrift voor Economische en Sociale Geografie 64, 77-85
Deloitte (2014) Consumentenonderzoek 2014 geraadpleegd via:
http://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/nl/Documents/consumer-
business/nl-cb-consumentenonderzoek-2014.pdf
Dellaert, B.G.C., Arentze, T.A., Bierlaire, M., Borgers, A.W.J. en Timmermans,
H.J.P. (1998) Investigating Consumers´ tendency to combine multiple shopping
purposes and destinations, Journal of Marketing Research, vol. XXXV, 177-188
De Jong, P. (2001) Schaalvergroting in de supermarktbranche, DTNP, Nijmegen
73 | P a g i n a
Dieleman, F.M., Dijst, M. en Burghouwt, G. (2002) Urban form and travel behavior:
micro-level household attributes and residential context, Urban Studies 39, 507 -
527
Dixon, D. F. en McLaughlin jr., D. J. (1971) Shopping Behavior, Expenditure
Patterns, and Inner-City Food Prices, Journal of Marketing Research, Vol. VIII, 96
- 9
Eaton, B.C., en Lipsey, R.G. (1979) Comparison shopping and the clustering of
homogeneous firms, Journal of Regional Science 19, 421 - 435
Evers, D., Hoorn van, A. en Oort van, F. (2005) Winkelen in Megaland NAI
Uitgevers, Ruimtelijk Planbureau Den Haag
Evers, D. (2011) Detailhandel en beleid: een continue wisselwerking, Den Haag:
Planbureau voor de Leefomgeving.
Evers, D., Kooijman, D., Van der Krabben, E. (2011) Planning van winkellocaties en
winkelgebieden in Nederland. Den Haag: SDU Uitgevers.
Evers, D. Kooijman, D., Van der Krabben, E., (2012) Toekomst van de Nederlandse
detailhandelsstructuur. Real Estate Research Quarterly, 11 (1): pp. 24 – 34.
Ferber, R. (1973) Consumer Economics, A Survey, Journal of Economic Literature,
11, 1303 - 42
Forbes, J. D. (1972) Central Place Theory – An Analytical Framework For Retail
Structure, Land Economics, 48 – 1, 15 - 22
Gabor, A. en Granger, C. W. J. (1961) On the Price Consciousness of Consumers,
Applied Statistics, 10, 170 - 88
Gerritsen, S., (2009). Schrijfgids voor economen. Bussum: Coutinho
Goodman, C. S. (1968) Do the Poor Pay More, Journal of Marketing, 32, 18 - 24
Gorczynski, T. en Kooijman, D. (2015) The real estate effects of e-commerce for
supermarkets in The Netherlands, The International Review of Retail, Distribution
and Consumer Research
Gorter, C., Nijkamp, P en Klamer, P. (2003) The attraction of out-of-town shopping
malls: a case study on run – fun shopping in the Netherlands, Tijdschrift voor
Economische en Sociale Geografie, 94, 219 - 229
Hagerstrand (1970) What about people. Regional Science
Haines jr., G. H., Simon, L. en Alexis, M. (1972) An analysis of central city
neighbourhood food trading areas, Journal of Regional Science, 12, 95 - 105
74 | P a g i n a
Herrmann, R.O. en Beik, L.L. (1968) Shoppers´ movements outside their local retail
area, Journal of Marketing, vol. 32, no. 4, 45-51
Holdren, R. R. (1960) The Structure of a Retail Market and the Market Behavior of
Retail Units, Englewood Cliffs, N.J. Prentice-Hall
Houthakker, H. S. (1961) The Present State of Consumption Theory: A Survey
Article, Econometrica, 29, 704 - 40
Hubbart, R. (1978) A review of selected factors conditioning consumer behaviour,
Journal of Consumer Research 5-1, 1 - 21
Huff, D.L. (1964) Defining and estimating a trading area, Journal of Marketing, Jul
´64, vol. 28 no.3, p 34-38
Huff, D.L. en McCallum, B.M. (2008) Calibrating the Huff Model Using ArcGIS
Business Analyst, ESRI, New York
Isard, W. (1960) Methods of Regional Analysis, Cambridge, MA: M.I.T. Press
Janssen, R.B. (2011) Omzetpotentieel als instrument in de huurprijsbepaling,
Amsterdam School or Real Estate
Johnston, R. J. en Rimmer, P. J. (1967) A Note on Consumer Behavior in an Urban
Hierarchy, Journal of Regional Science, 7, 161 - 6
Jolson, M. A. en Spath, W. F. (1973) Understanding and Fulfilling Shoppers’
Requirements: An Anomaly in Retailing?, Journal of Retailing, 49, 38 - 50
Kanti Prasa, V. (1972) Correlates of Multistore Food Shopping, Journal of Retailing,
48 – 2, 74 - 81
Lakshmanan, T. R. en Hansen, W. E. (1965) A Retail Market Potential Model,
Journal of the American Institute of Planners, 31, 134 - 43
LaLonde, B. J. (1962) Differntials in Supermarket Drawing Power, Marketing and
Trasportation Paper, 11, Bureau of Business and Economic Research, Michigan
State University
Lee, C. (1973) Models in Planning, Oxford: Permagon Press
LeGrand, B. en Udell, J. G. (1964) Consumer Behavior in the Market Place, Journal
of Retailing, 40, 32 - 40
Liu, T. (2012) Combining GIS and the Huff Model to Analyse Zuitable Locations for a
New Asian Supermarket in the Minneapolis and St. Paul, Minnesota USA,
Department of Resource Analysis, Saint Mary’s University of Minnesota, Winona,
USA
75 | P a g i n a
Löffler, G. en Schrödl, D. (2002) Retail business in the functional region of Umeå
1985 – 2000, CERUM Working Paper Umeå: CERUM, Umeå University
Martineau, P. (1958) The Personality of the Retail Store, Harvard Business Review,
36, 47 - 55
Mazze, E.M. (1974) Identifying the key factors in retail store location, Journal of
Small Business Management, Jan ´72, vol. 10 issue 1, p. 17-20.
McCann, P. (2001) Urban and regional economics, Oxford University Press, Oxford
McEvoy, D. (1968) Alternative Methods of Ranking Shopping Centers: A Study from
the Manchester Conurbation, Tijdschrift voor Economische en Sociale Geografie,
59, 211 - 17
Ministerie van VROM (2006) Nota Ruimte: ruimte voor ontwikkeling. Den Haag:
Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer
NIROV (1971) De winkelvoorziening in de ruimtelijke ordening. Alphen aan den Rijn:
Nederlands Instituut voor Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting.
Parr, J.B. en Denike, K.G. (1970) Theoretical problems in central place analysis,
Economic Geography 46, 568 - 586
Pacione, M (2009) Urban Geography: A Global Perspective, Routledge, New York,
NY
Papadopoulos, N. G. (1980) Consumer outshopping research: review and extension,
Journal of Retailing, 56(4), 41 - 58
Pinkerton, J.R., Hassinger, E. W. en O’Brien, D. J. (1995) Inshopping by residents of
small communities, Rural sociology, 60, 467 - 480
Poole, R., Clarke, G.P. en Clarke, D.B. (2002) Grocery retailers and regional
monopolies, Regional studies, 36:6, 643-659
Powe, N. A. en Shaw, T. (2004) Exploring the current and future role of market
towns in servicing their hinterlands: a case study of Alnwick in the North East of
England, Journal of Rural Studies, 20, 405 - 418
Reilly, W. J. (1929) Methods for Study of Retail Relationships, The University of
Texas, Bureau of Business Research, Research Monograph, 4
Rose, H. M. (1970) The Structure of Retail Trade in a Radically Cahnging Trade
Area, Geographical Analysis, 2, 135 - 48
Sa, C., Florax, R.J.G.M., en Rietveld, P. (2003) Determinants of the Regional
Demand for Higher Education in The Netherlands: A Gravity Model Approach,
Regional Studies, 38, 375 - 392
76 | P a g i n a
Schapker, B. L. (1066) Behavior Pattern of Supermarket Shoppers, Journal of
Marketing, 30, 46 - 9
Schenk, T.A., Löffler, G. en Rauh, J. (2007) Agent-based simulation of consumer
behavior in grocery shopping on a regional level, Journal of Business Research
Stelder, D. (2012) Spatial monopoly of multi-establishment firms: An empirical study
for supermarkets in the Netherlands, Papers in Regional Science, volume 91
number 1
Thomas, E. N., Mitchell, R. A. en Blome, D. A. (1962) The Spatial Behavior of a
Dispersed Nonfarm Population, Papers and Proceedings of the Regional Science
Association, 9, 107 - 33
Thorpe, D. en Nader, G. A. (1967) Customer Movement and Shopping Center
Structure: A Case Study of a Central Place System in Northern Durham, Regional
Studies, 1, 173 - 91
Van Dam – van den Broek, L.W.M., Groothedde, E.E.S. & Jooren, E.M. (2014) Het
afhaalpunt: de juridische (on)mogelijkheden huurrechtelijk en planologisch nader
beschouwd. Tijdschrift voor huurrecht bedrijfsruimte, 4: pp. 217 – 225
Van Leeuwen, E.S. en Rietveld, P. (2010) Spatial consumer behaviour in small and
medium-sized towns, Regional Studies, 45:8, 1107-1119
Voorhees, A. M., Sharpe, G. B. en Stegmaier, J. T. (1965) Shopping Habits and
Travel Patterns, Urban Land Institute, Technical Bulletin, 24, Washington D.C.
Wichard, L. (2015) The Spatial Structure of Retail in the Amsterdam Metropolitan
Area: A Market-Led Imbalance?, Universiteit van Amsterdam, Graduate School of
Social Sciences
Zhang, T. en Zhang, D. (2007) Agent-based simulation of consumer purchase
decision-making and the decoy effect, Journal of Business Research, 60, 912 –
922
Zimmermann, M. M. (1941) The Supermarket and the Changing Retail Structure,
Journal of Marketing, 5, 402 - 9
77 | P a g i n a
Websites:
Bouwkosten Kompas (2016) www.bouwkostenkompas.nl Geraadpleegd op 03-01-
2016
CBS (2013) http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/dossiers/nederland-
regionaal/publicaties/geografische-data/archief/2014/2013-wijk-en-buurtkaart-
art.htm Geraadpleegd op 03-01-2016
CBS (2015)
http://statline.cbs.nl/Statweb/selection/?DM=SLNL&PA=81804NED&VW=T
Geraadpleegd op 02-02-2016
CBS (2016)
http://statline.cbs.nl/Statweb/publication/?DM=SLNL&PA=81589NED&D1=0&D2=
726&D3=a&HDR=G2%2cT&STB=G1&VW=T Geraadpleegd op 03-01-2016
Deloitte (2013) http://www.consultancy.nl/nieuws/6868/deloitte-minder-
supermarkten-maar-wel-groter Geraadpleegd op 26-08-2015
Distrifood (2016) http://www.distrifood.nl/service/marktaandelen Geraadpleegd op
07-02-2016
Firmfocus (2016) https://www.firmfocus.biz/NL/intelligence/bedrijfstak/sector-
informatie-supermarkten.php Geraadpleegd op 03-01-2016
Hypotheek-rentetarieven.nl (2016) http://www.hypotheek-
rentetarieven.nl/hypotheekrente/5-jaar-vast Geraadpleegd op 10-01-2016
Ondernemerspers Nederland (2016)
http://www.supermarktgidsonline.nl/batch?id=46329&op=do_nojs Geraadpleegd
op 03-01-2016
PropertyNL (2016) http://www.propertynl.com/ Geraadpleegd op 05-03-2016
Rabobank (2015)
https://www.rabobankcijfersentrends.nl/index.cfm?action=branche&branche=Supe
rmarkten Geraadpleegd op 26-08-2015
Retailnews (2015) http://www.retailnews.nl/nieuws/DAOxPcMBS8C6qsds87JeqA-
0/ah-leverancier-voorziet-exponentile-groei-in-
webverkopen.html?utm_source=MediaArtists&utm_medium=email&utm_campaig
n=26-08-2015 Geraadpleegd op 26-08-2015
Retailnews (2015) http://www.retailnews.nl/nieuws/GwVCpAhCT226QqeVXRQ2dQ-
1/nieuwe-supermarkten-gaan-uiteindelijk-kopje-onder.html Geraadpleegd op 26-
08-2015
78 | P a g i n a
Bijlage 1: Beschikbare informatie over de supermarkten
Formule naam
Bedrijfsnaam
Bezoekadres
Verhuubaar Vloeroppervlak (VVO) (voor 79,76% van de populatie)
Totaal aantal kassa´s (waar mogelijk gesplitst in regulier, zelfscan en
counter)
Aanwezigheid van de volgende afdelingen:
o AGF afdeling
o Slagerij
o Brood in bediening
o Bakeoff
o Vleeswaren in bediening
o Kaas in bediening
o Slijterij
o Zelfzorg medicijnen
o Geldautomaat
o Partijartikelen
o TNT verkooppunt
o Tabak
o Afhaalpunt
o Betaalde koffie / snackcorner
o Bloemenafdeling
o Borrelshop
Zondagsopening (gesplitst tussen iedere zondag en koopzondag)
Aanwezigheid klantentoilet
Online bestellen van boodschappen
Warme snacks / Steak- en grillafdeling
79 | P a g i n a
Bijlage 2: Overzicht vaste- en variabele kosten supermarkten
1. Vaste kosten
A) Bouwkosten nieuwbouw
Basis Laag Hoog Zuid-Holland Bouwkosten BVO €577 €535 €626 Zuid-Holland Bouwkosten BIH €143 €135 €152 Zuid-Holland Herbouwkosten BVO €857 €766 €1.002 Groningen Bouwkosten BVO €543 €503 €589 Groningen Bouwkosten BIH €134 €127 €143 Groningen Herbouwkosten BVO €806 €720 €943 Friesland Bouwkosten BVO €532 €492 €576 Friesland Bouwkosten BIH €131 €124 €140 Friesland Herbouwkosten BVO €789 €705 €923 Drenthe Bouwkosten BVO €526 €487 €570 Drenthe Bouwkosten BIH €130 €123 €138 Drenthe Herbouwkosten BVO €780 €698 €913 Overijssel Bouwkosten BVO €533 €493 €578 Overijssel Bouwkosten BIH €132 €124 €140 Overijssel Herbouwkosten BVO €790 €707 €925 Gelderland Bouwkosten BVO €537 €498 €583 Gelderland Bouwkosten BIH €133 €125 €141 Gelderland Herbouwkosten BVO €797 €713 €933 Utrecht Bouwkosten BVO €572 €529 €620 Utrecht Bouwkosten BIH €141 €133 €140 Utrecht Herbouwkosten BVO €848 €758 €993 Noord-Holland Bouwkosten BVO €566 €524 €614 Noord-Holland Bouwkosten BIH €140 €132 €149 Noord-Holland Herbouwkosten BVO €840 €751 €983 Zeeland Bouwkosten BVO €541 €501 €586 Zeeland Bouwkosten BIH €134 €126 €142 Zeeland Herbouwkosten BVO €802 €717 €939 Noord-Brabant Bouwkosten BVO €540 €500 €586 Noord-Brabant Bouwkosten BIH €133 €126 €142 Noord-Brabant Herbouwkosten BVO €802 €717 €938 Limburg Bouwkosten BVO €520 €482 €564 Limburg Bouwkosten BIH €128 €121 €137 Limburg Herbouwkosten BVO €772 €690 €903 Flevoland Bouwkosten BVO €549 €508 €595 Flevoland Bouwkosten BIH €136 €128 €144 Flevoland Herbouwkosten BVO €814 €728 €953
B) Bouwkosten bestaande bouw (inbouwpakket)
Basis Laag Hoog
Vormfactor VVO / BVO 0,95 0,95 0,95
Basis inbouwpakket €309 €309 €309
80 | P a g i n a
2. Variabele kosten
Exploitatie Beeld Sector Supermarkten Percentage Omzet
Omzet 100,00 %
Inkoopkosten Omzet 74,22 %
Bruto marge 25,78 %
Personeelskosten 11,41 %
Afschrijvingen 2,12 %
Overig ingekochte diensten 0,68 %
Kosten Apparatuur en Inventaris 0,42 %
Huisvestingskosten 3,16 %
Energiekosten 0,66 %
Kosten Communicatie 0,12 %
Overige Kosten 2,39 %
Verkoopkosten 1,41 %
Vervoerskosten 0,31 %
Bedrijfsresultaat 3,11 %
Bron: https://www.firmfocus.biz/NL/intelligence/bedrijfstak/sector-informatie-
supermarkten.php geraadpleegd op 03-01-2016. Cijfers dateren uit 2010 (CBS,
2010).
81 | P a g i n a
Bijlage 3: Uitkomsten Huff model
Buurten en supermarkten Noord-Brabant incl. straal van 25 kilometer (een selectie)
BU_CODE BU_NAAM GM_CODE Store 1 Store 1121 Store 1122
BU02970101 Poederoijen GM0297 0,10% 0,01% 0,01%
BU02970106 Verspr.h. in de polder Poederoijen GM0297 0,10% 0,01% 0,01%
BU07380009 Verspreide huizen Wijk en Aalburg GM0738 0,11% 0,01% 0,01%
BU07380209 Verspreide huizen Genderen GM0738 0,17% 0,01% 0,01%
BU07380300 Eethen GM0738 0,27% 0,01% 0,01%
BU07380309 Verspreide huizen Eethen GM0738 0,24% 0,01% 0,01%
BU07380400 Meeuwen GM0738 0,44% 0,01% 0,01%
BU07380409 Verspreide huizen Meeuwen GM0738 0,37% 0,01% 0,01%
BU07380500 Drongelen GM0738 0,29% 0,01% 0,01%
BU07380509 Verspreide huizen Drongelen GM0738 0,36% 0,01% 0,01%
BU07380600 Babyloniënbroek GM0738 0,33% 0,01% 0,01%
BU07380609 Verspreide huizen Babyloniënbroek GM0738 0,22% 0,01% 0,01%
BU07440100 Ulicoten GM0744 0,12% 0,02% 0,02%
BU07440109 Verspreide huizen Ulicoten GM0744 0,11% 0,02% 0,02%
BU07440209 Verspreide huizen Castelre GM0744 0,11% 0,02% 0,02%
BU07580204 Moleneind-Oost GM0758 0,09% 0,00% 0,00%
BU07580205 Hoogeind GM0758 0,11% 0,00% 0,00%
BU07580506 Hazeldonk GM0758 0,10% 0,01% 0,01%
BU07580709 Verspreide huizen Bavel GM0758 0,18% 0,01% 0,01%
BU07581008 Vuchtpolder GM0758 0,13% 0,00% 0,00%
BU07581009 Verspreide huizen Teteringen GM0758 0,14% 0,00% 0,00%
BU07660101 West 1 GM0766 0,41% 0,00% 0,00%
BU07660102 Verspreide huizen West 1 GM0766 0,72% 0,00% 0,00%
BU07660103 west 2 GM0766 0,53% 0,00% 0,00%
BU07660104 Verspreide huizen West 2 GM0766 1,01% 0,00% 0,00%
BU07660106 Beljaart GM0766 0,91% 0,00% 0,00%
BU07660107 Biezen GM0766 0,83% 0,00% 0,00%
BU07660108 Hoge Akker GM0766 0,61% 0,00% 0,00%
BU07660109 Oud Dongen GM0766 0,18% 0,00% 0,00%
BU07660110 Verspreide huizen Oost GM0766 0,93% 0,01% 0,01%
BU07660111 Klein Dongen GM0766 5,37% 0,01% 0,01%
BU07660112 Dongen-Vaart GM0766 4,26% 0,01% 0,01%
BU07660113 Verspreide huizen Klein Dongen/Vaart GM0766 1,47% 0,01% 0,01%
82 | P a g i n a
Bijlage 4: Bestedingsinformatie per buurt – supermarktbestedingen per jaar
(CACI en Michael Bauer, 2013)
BU_CODE Euro
BU01960000 €5.556.068
BU01960001 €4.381.913
BU01960002 €935.858
BU01960003 €1.375.666
BU01960004 €1.036.253
BU01960005 €185.852
BU01960006 €391.279
BU01960007 €438.714
BU01960008 €53.761
BU01960009 €26.423
BU01960010 €650.166
BU01960011 €9.643
BU01960012 €200.848
BU01960013 €105.375
BU01960100 €3.785.758
BU01960101 €346.730
BU01960108 €118.708
BU01960109 €46.978
BU02021815 €2.921.261
BU02021884 €1.804.299
83 | P a g i n a
Bijlage 5: Kostenoverzicht nieuwbouw supermarkt per provincie
Nieuwbouw scenario Utrecht
0 1 2 3 4 5
Bouwkosten € 935.622
Rente € 19.648,06 € 15.718,45 € 11.788,84 € 7.859,22 € 3.929,61
Aflossing € 187.124 € 187.124 € 187.124 € 187.124 € 187.124
Openstaand bedrag
€ 935.622 € 748.498 € 561.373 € 374.249 € 187.124 € -
Totale kosten per jaar
€ 206.772 € 202.843 € 198.913 € 194.984 € 191.054
Kosten per m² € 205 € 201 € 197 € 193 € 189
Nieuwbouw scenario Zuid-Holland
0 1 2 3 4 5
Bouwkosten €940.932
Rente €19.759,57 €15.807,66 €11.855,74 €7.903,83 €3.951,91
Aflossing €188.186 €188.186 €188.186 €188.186 €188.186
Openstaand bedrag €940.932 €752.746 €564.559 €376.373 €188.186 €-
Totale kosten per jaar
€207.946 €203.994 €200.042 €196.090 €192.138
Kosten per m² €206 €202 €198 €194 €190
Nieuwbouw scenario Groningen
0 1 2 3 4 5
Bouwkosten €904.824
Rente €19.001,30 €15.201,04 €11.400,78 €7.600,52 €3.800,26
Aflossing €180.965 €180.965 €180.965 €180.965 €180.965
Openstaand bedrag €904.824 €723.859 €542.894 €361.930 €180.965 €-
Totale kosten per jaar €199.966 €196.166 €192.366 €188.565 €184.765
Kosten per m² €198 €194 €191 €187 €183
Nieuwbouw scenario Friesland
0 1 2 3 4 5
Bouwkosten €893.142
Rente €18.755,98 €15.004,79 €11.253,59 €7.502,39 €3.751,20
Aflossing €178.628 €178.628 €178.628 €178.628 €178.628
Openstaand bedrag €893.142 €714.514 €535.885 €357.257 €178.628 €-
Totale kosten per jaar €197.384 €193.633 €189.882 €186.131 €182.380
Kosten per m² €196 €192 €188 €184 €181
84 | P a g i n a
Nieuwbouw scenario Drenthe
0 1 2 3 4 5
Bouwkosten €886.770
Rente €18.622,17 €14.897,74 €11.173,30 €7.448,87 €3.724,43
Aflossing €177.354 €177.354 €177.354 €177.354 €177.354
Openstaand bedrag €886.770 €709.416 €532.062 €354.708 €177.354 €-
Totale kosten per jaar €195.976 €192.252 €188.527 €184.803 €181.078
Kosten per m² €194 €191 €187 €183 €179
Nieuwbouw scenario Overijssel
0 1 2 3 4 5
Bouwkosten €894.204
Rente €18.778,28 €15.022,63 €11.266,97 €7.511,31 €3.755,66
Aflossing €178.841 €178.841 €178.841 €178.841 €178.841
Openstaand bedrag €894.204 €715.363 €536.522 €357.682 €178.841 €-
Totale kosten per jaar €197.619 €193.863 €190.108 €186.352 €182.596
Kosten per m² €196 €192 €188 €185 €181
Nieuwbouw scenario Gelderland
0 1 2 3 4 5
Bouwkosten €898.452
Rente €18.867,49 €15.093,99 €11.320,50 €7.547,00 €3.773,50
Aflossing €179.690 €179.690 €179.690 €179.690 €179.690
Openstaand bedrag €898.452 €718.762 €539.071 €359.381 €179.690 €-
Totale kosten per jaar €198.558 €194.784 €191.011 €187.237 €183.464
Kosten per m² €197 €193 €189 €186 €182
Nieuwbouw scenario Noord-Holland
0 1 2 3 4 5
Bouwkosten €929.250
Rente €19.514,25 €15.611,40 €11.708,55 €7.805,70 €3.902,85
Aflossing €185.850 €185.850 €185.850 €185.850 €185.850
Openstaand bedrag €929.250 €743.400 €557.550 €371.700 €185.850 €-
Totale kosten per jaar €205.364 €201.461 €197.559 €193.656 €189.753
Kosten per m² €204 €200 €196 €192 €188
85 | P a g i n a
Nieuwbouw scenario Zeeland
0 1 2 3 4 5
Bouwkosten €902.700
Rente €18.956,70 €15.165,36 €11.374,02 €7.582,68 €3.791,34
Aflossing €180.540 €180.540 €180.540 €180.540 €180.540
Openstaand bedrag €902.700 €722.160 €541.620 €361.080 €180.540 €-
Totale kosten per jaar €199.497 €195.705 €191.914 €188.123 €184.331
Kosten per m² €198 €194 €190 €186 €183
Nieuwbouw scenario Limburg
0 1 2 3 4 5
Bouwkosten €880.398
Rente €18.488,36 €14.790,69 €11.093,01 €7.395,34 €3.697,67
Aflossing €176.080 €176.080 €176.080 €176.080 €176.080
Openstaand bedrag €880.398 €704.318 €528.239 €352.159 €176.080 €-
Totale kosten per jaar €194.568 €190.870 €187.173 €183.475 €179.777
Kosten per m² €193 €189 €186 €182 €178
Nieuwbouw scenario Flevoland
0 1 2 3 4 5
Bouwkosten €911.196
Rente €19.135,12 €15.308,09 €11.481,07 €7.654,05 €3.827,02
Aflossing €182.239 €182.239 €182.239 €182.239 €182.239
Openstaand bedrag €911.196 €728.957 €546.718 €364.478 €182.239 €-
Totale kosten per jaar €201.374 €197.547 €193.720 €189.893 €186.066
Kosten per m² €200 €196 €192 €188 €184
Nieuwbouw scenario Noord-Brabant
0 1 2 3 4 5
Bouwkosten €901.638
Rente €18.934,40 €15.147,52 €11.360,64 €7.573,76 €3.786,88
Aflossing €180.328 €180.328 €180.328 €180.328 €180.328
Openstaand bedrag €901.638 €721.310 €540.983 €360.655 €180.328 €-
Totale kosten per jaar €199.262 €195.475 €191.688 €187.901 €184.114
Kosten per m² €197 €194 €190 €186 €182
86 | P a g i n a
