Algemeen directeurGeert Sanders

Coördinator cel woonprojectenTrui Naeyaert

Ruimtelijk plannerNele VanderstraetenDavid Vandecasteele

inh

ou

din

ho

ud

Toelichtingsnota 7

Ligging 9

Opzet van het plan 11

Zone voor woningbouw ....................................................................................................................................................11Zone i.f.v. ruimtelijk kader ............................................................................................................................................... 12

Ruimtebalans volgens gabariet 13

Watertoets 14

Verkavelingsvoorschriften 15

Algemene bepalingen 17

Specifieke bepalingen 18

Zone voor woningbouw 18

Zone 1: Zone voor halfopen bebouwing ........................................................................................................................ 18Zone 2: Zone voor open bebouwing ............................................................................................................................... 21Zone 3 : Projectzone ........................................................................................................................................................ 22

Zone i.f.v. ruimtelijk kader 24

Zone 4: Private tuinzone ................................................................................................................................................. 24Zone 5: Achteruitbouwzone ........................................................................................................................................... 25Zone 6: Zone voor openbare wegenis ........................................................................................................................... 26Zone 7: Zone voor wandel- en fi etspad ......................................................................................................................... 27Zone 8: Zone voor openbaar groen ............................................................................................................................... 27

Bijlage 29

To

elic

htin

gs

no

taT

oe

lich

ting

sn

ota

8 V K D o r p O o s t | M a a r t ‘ 0 8 | w v i

w v i | M a a r t ‘ 0 8 | V K D o r p O o s t 9

LiggingLiggingDe site is gelegen binnen het woonweefsel van de kern van Oostrozebeke. Aan de overzijde van de ver-kaveling, ten oosten, is het bejaardenhuis met enkele verspreide sociale bejaardenwoningen van het OCMW gelegen. De bebouwing aan de noordelijke en westelijke zijde van de verkaveling typeert zich door een gesloten be-bouwing. De bebouwing ten zuiden typeert zich door een open bebouwing. De site is gelegen in een ruimtelijke overgangszone, van een gesloten bebouwing naar een open bebou-wing.

Het plangebied is gelegen in een binnengebied en grenst zo aan de tuinen van verschillende bouwper-celen. De verkaveling zal zich ontsluiten via de Rozenberg-straat. Twee wandel-/fi etspaden verbinden de verka-veling met de Lindestraat en de Kalbergstraat. Wat de toegankelijkheid en verbinding met het centrum opti-maliseert. Achterkant bebouwing aan de noordelijke zijde van de ver-kaveling

10 V K D o r p O o s t | M a a r t ‘ 0 8 | w v i

w v i | M a a r t ‘ 0 8 | V K D o r p O o s t 11

Opzet van het planOpzet van het plan

Het ontwerp van het verkavelingsplan wordt opge-bouwd uit verschillende woontypologieën, conform de voorschriften van kracht in het BPA Dorp Oost, goed-gekeurd bij MB 02/12/1993.

Drie types woningbouw, namelijk:Zone voor halfopen bebouwingZone voor open bebouwingprojectzone

De verkaveling creëert een inbreiding van 16 woningen in het woonweefsel van de kern van Oostrozebeke. De totale oppervlakte van de verkaveling bedraagt 10.713 m².

Het ontwerp van de verkaveling streeft naar een ruim-telijke inpasbaarheid van verschillende woontypolo-gieën en bebouwingsmogelijkheden. Dit streefdoel versterkt de mogelijkheid van de sociale vermenging.

Voor de percelen 1 t.e.m. 10 zijn specifi eke bepalingen van sociale of middelgrote kavel van toepassing. De voorschriften voor sociale of middelgrote kavel bepa-len:

een maximale perceelsgrootte :voor sociale kavels van 5 aren,voor middelgrote kavels van 7,5 aren.

Het volume van de op te richten woning (telkens te verhogen met 25 m³ per persoon ten laste vanaf de derde persoon ten laste):

op de sociale kavel max. 550 m³,en voor een middelgrote kavel max. 650 m³.

In het planopzet werden de voorschriften voor de be-bouwingsmogelijkheden tussen sociale- en middel-

grote kavels op elkaar afgestemd en verwerkt in een gelijkaardige typologie, namelijk halfopen bebouwing.

Zone voor woningbouw

In het planopzet wordt er gestreefd naar een kwalitatieve ruimtelijke invulling, zonder de individuele vrijheden te hypothekeren. Daarom wordt er een ruimtelijk kader vooropgesteld waar de verschillende woontypologieën en individuele voorkeuren kwalitatief inpasbaar zijn.Om dit ruimtelijk kader te handhaven worden er en-kele strikte randvoorwaarden bepaald waarbinnen persoonlijke voorkeuren zich kunnen ontplooien.

De deelzones voor woningbouw zijn opgesplitst naar de aard van de toegekende typologie. De voorschrif-ten benadrukken het typerende karakter per deelzone en hun onderlinge inpasbaarheid.

Zone 1: Zone voor halfopen bebouwingVan toepassing voor percelen 1 t.e.m. 10.

Om de ruimtelijke uniformiteit in het straatbeeld te ga-randeren wordt een minimum profi el vastgelegd over een bepaalde breedte en startend op een gelijke af-stand van de weg. De woningen worden per 2 gegroepeerd en aan el-kaar geschakeld op de gemeenschappelijke per-ceelsgrens. Het vastgelegde minimum profi el die een zekere breedte dient te volgen start vanaf de gemeen-schappelijke perceelsgrens. Dit minimum profi el dient gevolgd te worden om een goede aansluiting te verze-keren tussen de twee aanpalende volumes. Aan de ene zijde worden de hoofdvolumes gekoppeld; aan de andere zijde is een tuinstrook van minimaal 4 meter verplicht. Deze tuinstrook dient d.m.v. zijn open-

Achterkant bebouwing aan de westelijke zijde van de verka-veling

Ontsluiting naar Kalbergstraat

Afbeelding bejaardenhuis en bejaardenwoningen

12 V K D o r p O o s t | M a a r t ‘ 0 8 | w v i

heid het typerende karakter van de halfopen bebou-wing te benadrukken.

Zone 2: Zone voor open bebouwingVan toepassing voor de percelen 11 en 12.

De percelen kijken uit op de ontsluiting tussen de verkaveling en de Rozenbergstraat. Door hun locatie kunnen de te realiseren woningen ruimtelijk zeer overheersend zijn. Een inpassing in het ruimtelijk kader van de verkaveling is daarom noodzakelijk. Dit leidt tot randvoorwaarden waarbinnen ruimte is voor een afstemming op de identiteit van open bebouwing en op de persoonlijke voorkeuren. De inrichting van de openbare weg wordt mede be-paald door de achteruitbouwzones. Om een ruimtelijk en samenhangend geheel na te streven worden deze woningen eveneens op een gelijke afstand van de weg geplaatst zoals de halfopen bebouwing.

Zone 3: ProjectzoneDe percelen zijn bestemd voor het bouwen van vier sociale woningen. De toegekende typologie en bebou-wingsvoorwaarden staan in relatie met deze van de overige zones voor woningbouw. De woningen dienen per twee op 5,00 meter van de rooilijn geplaats te wor-den.Een inplantingsplan dien de inrchting en inpasbaar-heid van het globaal project aan te tonen.

Zone i.f.v. ruimtelijk kader

Om het ruimtelijke kader van de zone voor woning-bouw te optimaliseren dienen enkele inrichtingsprinci-pes gehandhaafd te worden in volgende zones. De zones dienen de openheid en de ruimtelijke bele-ving te garanderen, dit door een maximale benutting, openheid, overzichtelijkheid en een kwalitatieve invul-ling.

Private tuinzone (zone 4)Ter vrijwaring van onderhavige zone wordt er gestreefd naar een compacte woningbouw. Het opzet van deze zone is een kwalitatieve groene private inrichting.

Achteruitbouwzone (zone 5)De achteruitbouwzones werken mee aan een uniform en groen straatbeeld. Ze dienen in de eerste plaats voor tuinaanleg, daarnaast als toegang naar de wo-ning en eventueel als parkeerplaats. Ze bieden geen ruimte voor overdekte parkeerplaatsen.

Door de beperkte ruimte in het straatprofi el is een straatbeplanting op openbaar domein niet mogelijk. Daarom worden er in onderhavige zone en in de ach-teruitbouwzone enkele specifi eke eisen opgenomen. De gemeente zal eveneens in deze zone enkele streekeigen hoogstambomen aanplanten.

Zone voor openbare wegenis (zone 6)De openbare wegenis dient een uitgesproken verblijfs-karakter te hebben, het gemotoriseerde verkeer af te remmen en kwalitatief ingericht te worden.

Zone voor wandel- en fietspad (zone 7)

Deze doorsteken dienen als een overzichtelijke en kwalitatieve ontsluiting voor voetgangers en fi etsers ingericht te worden. De verbindingen maken een doorsteek tussen de verkaveling en de achterliggende wegenis en bebouwing. De zone dient telkens op een veilige en leesbare manier aan te sluiten op de open-bare wegenis.

Zone voor openbaar groen (zone 8)Deze zone is bedoeld voor de aanplant van groen op buurtniveau, eventueel vergezeld van toestellen voor buurtrecreatie. Ten noorden van de verkaveling is deze zone het om-vangrijkst, meerbepaald een omvang van +- 850 m². Deze ruimte dient op een overzichtelijke en kwalita-tieve wijze ingericht te worden.

w v i | M a a r t ‘ 0 8 | V K D o r p O o s t 13

Ruimtebalans volgens Ruimtebalans volgens gabarietgabariet

Perceelnummer Oppervlakte perceel (m²)

Totale vloeroppervlakte bebouwing (m²)

Volume (m³)

Minimum Maximum Minimum Maximum

1 499 54 202,5 184,3 850,5

2 487 54 202,5 184,3 850,5

3 496 54 207 184,3 884,7

4 448 54 207 184,3 884,7

5 445 54 207 184,3 884,7

6 443 54 207 184,3 884,7

7 442 54 207 184,3 884,7

8 455 54 207 184,3 884,7

9 375 54 207 184,3 884,7

10 562 54 207 184,3 884,7

14 V K D o r p O o s t | M a a r t ‘ 0 8 | w v i

WatertoetsWatertoets

Op 20 juli 2006 keurde de Vlaamse Regering het uit-voeringsbesluit voor de watertoets defi nitief goed. Bij de richtlijnen horen zes watertoetskaarten.Hieronder een toetsing van deze kaarten met het on-derhavige plangebied:

Overstromingsgevoelige gebieden: niet gelegen in een geselecteerd gebied.Erosiegevoelige gebieden: niet gelegen in een ero-siegevoelig gebied.Grondwaterstromingsgevoelige gebieden: Het volledige plangebied is geselecteerd als matig gevoelig voor grondwaterstroming. Hellingenkaart: het gebied is gelegen in een hel-lingengebied van 0,5 tot 5%. Infi ltratiegevoelige gebieden: Het plangebied is volledig gelegen in een infi ltratiegevoelig gebied. Winterbedkaart: geen geselecteerde gebieden.

Effecten op het plan.

De inrichtingsvoorschriften worden afgestemd op het beperken van de schadelijke effecten van verste-ningsoppervlakten. Daarom werden o.m. de verhar-dingsmogelijkheden, t.a.v. het huidige bpa, beperkt tot 30% van de onbebouwde ruimte. De afwatering van de verhardingsoppervlakten dient te infi ltreren in de onbebouwde delen van het perceel.

Kaart grondwaterstromingsgevoelige gebieden

Kaart infi ltratiegevoelige gebieden

Hellingenkaart

Ve

rka

ve

ling

sv

oo

r-V

erk

av

elin

gs

vo

or-

sc

hrifte

ns

ch

riften

16 V K D o r p O o s t | M a a r t ‘ 0 8 | w v i

w v i | M a a r t ‘ 0 8 | V K D o r p O o s t 17

Algemene bepalingenAlgemene bepalingen

Referentiepas:

Het referentiepas (0,00 m) wordt gedefi nieerd en be-paald per gebouwengroep van 2 (met uitzondering van percelen 11 en 12), en wordt gemeten op de rooilijn ter hoogte van de gemeenschappelijke zijkavelgrens van de te koppelen hoofdgebouwen. Voor de alleenstaande woningen op de percelen 11 en 12 wordt het referentiepas (0.00m) gemeten op de rooilijn.

Diversen:

Alle delen die boven dak- en gevelvlakken uitsteken moeten alzijdig afgewerkt worden met gevelmate-riaal.Het is niet toegelaten percelen samen te voegen. Het is evenmin toegelaten onbebouwde percelen als tuin in te richten.Het geheel of gedeeltelijk bovengronds plaatsen van brandstoftanks is verboden.

Autostaanplaats:

Per woning is minstens één overdekte autoberg-plaats verplicht,de overdekte autobergplaats dient geïntegreerd te worden binnen de contouren van de zone voor wo-ningbouw en dient een ruimtelijke en architecturale eenheid te vertonen met de woning. Als overdekte autobergplaats is eveneens een (inpandige) carport begrepen.Per bouwperceel zijn maximaal twee overdekte au-tobergplaatsen toegestaan.

18 V K D o r p O o s t | M a a r t ‘ 0 8 | w v i

Gedeeltelijk of geheel ondergrondse garages zijn verboden.

Kaart: Overzicht zone voor woningbouw

Specifieke bepalingenSpecifieke bepalingen

De bouwvolumes op de percelen 1 t.e.m. 10 dienen in overeenstemming te zijn met de bepalingen van soci-ale kavel of middelgrote kavel, hieronder verduidelijkt.

1. Sociale kavel:

Perceel 1 t.e.m. 9:Het volume van de op te richten woning op de sociale kavel mag niet meer bedragen dan 550 m³, te verho-gen met 25 m³ per persoon ten laste vanaf de derde persoon ten laste.

2. Middelgrote kavel:

Perceel 10:Het volume van de op te richten woning op de mid-delgrote kavel mag niet meer bedragen dan 650 m³, te verhogen met 25 m³ per persoon ten laste vanaf de derde persoon ten laste.

Zone voor woningbouwZone voor woningbouw

Zone 1: Zone voor halfopen be-bouwing

Van toepassing voor percelen 1 t.e.m. 10.

1.1. Bestemming

Hoofdbestemming: De bouwpercelen zijn bestemd voor een ééngezins-woning met mogelijks ruimte voor inwonende familie-leden al dan niet met aparte inkom. De wooneenheid dient fysisch te bestaan als één woongelegenheid. Er kan dus geen opsplitsing gebeuren naar meerdere af-zonderlijke woonentiteiten binnen één perceel.

Nevenbestemming: Diensten en kantoren zijn toegelaten, voor zover deze niet verkeersgenererend of niet hinderend zijn en de leefkwaliteit van de directe woonomgeving niet aan-tasten.

w v i | M a a r t ‘ 0 8 | V K D o r p O o s t 19

De nevenbestemming is deze waarvoor minder dan 20% van de totale gerealiseerde vloeroppervlakte kan aangewend worden.

Bijzondere bestemmingsvoorschriften:De niet bebouwde delen binnen onderhavige zone krij-gen de bestemming “private tuinzone”. De bepalingen van zone 4 zijn dan van toepassing.

1.2. InplantingDe uiterste grenzen van het hoofdvolume en gelijk-vloerse uitbouw zijn grafi sch aangeduid op het ver-kavelingsplan, met name de grenzen van de diverse deelzones binnen de zone voor woningbouw.

Voor het hoofdvolume is er een minimum gabariet vastgelegd. Een minimum profi el om een zekere uniformiteit in het straatprofi el en om een optimale schakeling te bekomen. De voorgevelbouwlijn dient samen te vallen met de uiterste grens van het hoofdvolume, dit met een ver-plichting vanaf de gemeenschappelijke zijperceels-grens over een minimale afstand van 3,00 meter. Op de gemeenschappelijke zijperceelsgrens wor-den de woningen volgens het schakelprincipe en aanduiding op het verkavelingsplan gekoppeld.

De voorgevelbouwlijn is de lijn waarop het deel van de voorgevel van het hoofdvolume wordt ingeplant dat het dichtst bij de voorliggende rooilijn van het perceel gelegen is. De uiterste grens van het hoofdvolume is aangeduid op het verkavelingsplan.

1.3. Gabariet

Deelzone voor te koppelen hoofdvolumeHet toegelaten gabariet is begrepen tussen een mini-maal en maximaal gabariet. Voor de eerste 3,00 meter vanaf de gemeenschappelijke zijperceelsgrens met verplichting tot koppeling (grafi sch aangeduid op ver-kavelingsplan) dient het minimum gabariet gevolgd te worden.

De overige voorgevelbreedte kan inspringen, evenwij-dig aan de rooilijn.

Enkel schoorstenen- en verluchtingselementen mogen beperkt afwijken van bovenvermeld gabariet.

Per verdieping is op de voorgevel een uitbouw toegelaten, indien deze het maximum gabariet niet overschrijden en voldoen aan volgende voorwaarden:

op max. 0,50 m t.o.v. de voorgeveltot max. 0,60 m van de uiterste hoeken van de voorgevelover een max. breedte van 4,00 m.

Deelzone voor gelijkvloerse uitbouwenDeze zone vormt de uiterste bebouwingsgrens en biedt de mogelijkheid om een uitbouw aan de woning te hechten.

Voor de uitbouwen geldt een maximum gabariet (zie profi elschets halfopen bebouwing), er is geen onder-grens bepaald. De uitbouw kan enkel gerealiseerd worden aan de hand van het schakelprincipe met het hoofdvolume.

Schoorstenen- en verluchtingselementen mogen be-perkt afwijken van bovenvermeld maximum gabariet.

1.4. BouwhoogteHet aantal bouwlagen in de zone voor hoofdvolumes is bepaald op maximaal twee.Het aantal bouwlagen in de deelzone gelijkvloerse uit-bouwen is bepaald op maximaal één.

De hoogte van het gebouw wordt gerekend in bouw-lagen en tussen het aanzetpeil van de inkomdorpel en de bovenkant van de kroonlijst.Het aanzetpeil van de inkomdorpel ligt op maximum 0,40 m boven het referentiepas. Alle hoogtepeilen en maten op de profi elschema’s verwijzen naar het aanzetpeil.

1.5. KroonlijstTer hoogte van het verplichte minimale gabariet is de kroonlijsthoogte bepaald op 5,70 meter. Voor gelijkvloerse uitbouwen is de maximum kroon-lijsthoogte 2,85 m, m.u.v. platte daken waar een maxi-mum kroonlijsthoogte van 3,00 meter is toegelaten.

Voor de minimale 3,00 meter, waar de voorgevel het minimale gabariet dient te volgen zijn dakoversteken niet toegelaten (zie profi elschets halfopen bebou-wing).Enkel een hanggoot of een verholen goot (ingewerkt in het hellend vlak) is toegelaten, teneinde de aansluiting tussen de te koppelen hoofdvolumes op een ééndui-dige manier te realiseren.Voor de overige delen zijn dakoversteken toegelaten, mits deze binnen het maximum gabariet blijven. De maximale kroonlijshoogte is gelijk aan 5,70 m.

1.6. SchakelingprincipeDe woningen worden per twee gekoppeld. Men is ver-plicht de hoofdvolumes te schakelen ter plaatse van de gemeenschappelijke perceelsgrens. Indien gelijk-

20 V K D o r p O o s t | M a a r t ‘ 0 8 | w v i

vloerse uitbouwen aansluiten op de gemeenschappe-lijke perceelsgrens dienen deze ook het schakeling-principe te volgen.Een gelijkvloerse uitbouw kan enkel gerealiseerd wor-den indien ze geschakeld worden met het hoofdvo-lume.

Om voldoende akoestische isolatie te garanderen tussen de verplicht te koppelen volumes en om de algemene problemen betreffende scheidingsmuren te voorkomen, dient de laterale scheidingsmuur tussen beide woningen als volgt te worden gebouwd:

Op elk perceel afzonderlijk dient een volwaardige muur uit volle betonsteen als scheidingsmuur op-gericht te worden, die elk op een eigen fundering steunen, op het eigen perceel.Tussen beide scheidingsmuren dient een vide van 5 centimeter gelaten te worden, die dan opgevuld dient te worden met akoestisch isolerend materiaal. De isolatie dient doorgetrokken te worden tussen de funderingen.Zodoende bekomt men telkens een muur die vol-ledig behoort tot het gebouw aan elke zijde van de perceelsgrens.

De gevels ter hoogte van de gemeenschappelijke per-ceelsgrens waar aanpalende bebouwing niet met el-kaar aansluiten, dienen afgewerkt te worden met vol-waardig esthetisch verantwoord gevelmateriaal door de eigenaars van deze niet afgewerkte muren.Het is aanbevolen dat bij nagenoeg gelijklopende stedenbouwkundige aanvragen van twee verplicht te koppelen woningen er een voorafgaandelijk over-leg plaats vindt tussen de eigenaars teneinde tot een overeenstemming te komen aangaande het te realise-ren profi el van de laterale scheidingsmuren.

1.7. DakenVoor de minimale 3,00 meter, waar de voorgevel het minimale gabariet volgt is een hellend dak met de nok evenwijdig aan de voorgevelbouwlijn van exact 45° en een nokhoogte van 10,20 m verplicht (zie profi elschets halfopen bebouwing) Voor de resterende delen kan ofwel een hellend dak ofwel een plat dak:

Voor hellende daken een verplichting tussen een minimum dakhelling van 25° en een maximum van 45°. De maximale toegelaten nokhoogte is 10,20 m met uitzondering van de bebouwing ge-legen in de uitbouwzone waar de maximale nok-hoogte van 5,85 m is toegelaten.Een plat dak is toegelaten voor maximaal 10 % van de totale vertikaal geprojecteerde dakopper-vlakte.

Bij het inrichten van een dakterras binnen de deelzone voor uitbouw, is er ter hoogte van de gemeenschappelijke perceelsgrens een dichte afsluiting van maximum 1,20 meter toegelaten, teneinde privacy op het aanpa-lende perceel te garanderen.Leuningen (rasterwerk) of transparante afsluitingen kunnen, als het platte dak tevens wordt ingezet als dakterras, geplaatst wor-den binnen het gabariet van de dakvorm.

Het verwerken van zonnepanelen en/of zonneboilers is toegelaten in de dakvolumes aan de tuinzijde. Dakvlakramen zijn toegelaten, op voorwaarde dat de oppervlakte ervan niet meer bedraagt dan 1/3 van het dakoppervlak.Dakuitbouwen zijn toegelaten indien deze het maxi-mum gabariet niet overschrijden. Deze dakuitbouwen dienen eveneens te voldoen aan volgende voorwaar-den:

max. 1/2 lengte van het dakvlakverticale wand evenwijdig aan de gevel en max. 1,50 m hoogop een min. afstand van 1,50 m van de uiterste hoe-ken van de gevels maximale breedte van 4,00 meter.

1.8. Materialen

Architectuur:Het bouwvolume dient een eenvoudige architectuur met een hedendaagse en kwalitatieve uitstraling te vertonen. De architectuur dient m.a.w. in al zijn onder-delen (zowel gevel, schrijnwerk, dakbedekking, ..) te getuigen van kwaliteit in vormgeving als in materiaal-gebruik. De architectuur en de materialen dienen in harmonie te zijn met de omgeving.De achtergevels dienen te getuigen van dezelfde kwa-liteit als de voorgevels.

Gevelmaterialen:Voor de afwerking van de gevel is in hoofd orde enkel steenachtig materiaal toegelaten.Accenten in neven geschikte orde uit bv. hout, alumi-nium, ... zijn toegelaten.

Daken:Enkel pannen of leien zijn toegelaten. De kleur kan variëren, met absolute uitsluiting van felle kleuren.

Kleurkeuze materialen:De kleurkeuze van de materialen dient in harmonie te zijn met zijn omgeving.

w v i | M a a r t ‘ 0 8 | V K D o r p O o s t 21

Zone 2: Zone voor open bebouwing

Van toepassing voor de percelen 11 en 12.

2.1. Bestemming

Hoofdbestemming: De bouwpercelen zijn bestemd voor één- gezinswoningen, met mogelijks ruimte voor inwonende familieleden, al dan niet met aparte inkom. De wooneenheid dient fysisch te bestaan als één woongelegenheid. Er kan dus geen opsplitsing gebeuren naar meerdere afzonderlijke woonentiteiten binnen één perceel.

Nevenbestemming: Diensten en kantoren zijn toegelaten, voor zover deze niet verkeersgenererend of niet hinderend zijn en de leefkwaliteit van de directe woonomgeving niet aantasten.

De nevenbestemming is deze waarvoor minder dan 20% van de totale gerealiseerde vloeroppervlakte kan aangewend worden.

Bijzondere bestemmingsvoorschriften:De overige niet bebouwde delen binnen onderhavige zone krijgen de bestemming “private tuinen”. De bepa-lingen van zone 4 zijn dan van toepassing.

2.2. InplantingDe uiterste grenzen van het hoofdvolume en de uitbouw zijn grafi sch aangeduid op het verkavelingsplan, met name de grenzen van de diverse deelzones binnen de zone voor woningbouw.

De woning dient op de voorgevelbouwlijn ingeplant te worden. De voorgevelbouwlijn is de lijn waarop het deel van de voorgevel van het hoofdvolume wordt ingeplant dat het dichtst bij de voorliggende rooilijn van het perceel gelegen is. De uiterste grens van het hoofdvolume is aangeduid op het verkavelingsplan.De bebouwingsoppervlakte incl. tuinberging kan max. 250 m² meter bedragen.

2.3. GabarietHet maximum gabariet geldt als bovengrens, volgende bepalingen zijn van toepassing:

Het totale bouwvolume binnen onderhavige zone kan maximum 800 m³ bedragen.De bepalingen van inplanting, bouwhoogte, bouw-diepte, kroonlijst en daken.

Deelzone voor het hoofdvolume:De maximale bouwdiepte is gelijk aan de contouren van onderhavige zone. De minimale bouwdiepte (van toepassing voor beide bouwlagen) is gelijk aan 10,00 meter.

Schoorstenen- en verluchtingselementen mogen be-perkt afwijken van bovenvermeld maximumgabariet.

Per verdieping is op de voorgevel een uitbouw toegelaten, indien deze het maximum gabariet niet overschrijden en voldoen aan volgende voorwaarden:

op max. 0,50 m t.o.v. de voorgeveltot max. 0,60 m van de uiterste hoeken van de voorgevelover een max. breedte van 4,00 m.

Deelzone voor gelijkvloerse uitbouwen:Deze zone vormt de uiterste bebouwingsgrens en biedt de mogelijkheid om een gelijkvloerse uitbouw aan de woning te hechten. Voor de uitbouwen geldt een maximum gabariet, er is geen ondergrens bepaald.De uitbouw kan enkel gerealiseerd worden aan de hand van het schakelprincipe met het hoofdvolume.

Schoorstenen- en verluchtingselementen mogen be-perkt afwijken van bovenvermeld maximum gabariet.

Leuningen (rasterwerk) of transparante afsluitingen kunnen eveneens dit maximum gabariet overschrij-den, indien een plat dak wordt ingezet als dakterras.

2.4. BouwhoogteHet aantal bouwlagen in de zone voor het hoofdvo-lume is bepaald op maximaal twee.Het aantal bouwlagen in de zone voor gelijkvloerse uit-bouwen is bepaald op maximaal één.

Het aanzetpeil van de inkomdorpel ligt op maximum 0,40m boven het referentiepas. De hoogte wordt gerekend tussen het aanzetpeil van de inkomdorpel en de bovenkant van de kroon-lijst.

22 V K D o r p O o s t | M a a r t ‘ 0 8 | w v i

2.5. KroonlijstMaximale kroonlijsthoogte is 6,00 meter, m.u.v. de kroonlijst in de zone voor uitbouw waar een maximale hoogte van 3,00 meter is toegelaten.

2.6. DakenEen hellend dak of een plat dak is toegelaten:

Voor hellende daken een minimum dakhelling van 25° en een maximum van 45°.

Maximale nokhoogte is 12,00 meter, m.u.v. de deelzone uitbouw waar een maximale nokhoog-te van 6,00 meter is toegelaten.

Een plat dak is toegelaten voor maximaal 10 % van de totale vertikaal geprojecteerde dakoppervlakte.

Het verwerken van zonnepanelen en/of zonneboilers is toegelaten in de dakvolumes aan de tuinzijde. Dak-vlakramen zijn toegelaten, op voorwaarde dat de op-pervlakte ervan niet meer bedraagt dan 1/3 van het dakoppervlak.

Dakuitbouwen zijn toegelaten en dienen te voldoen aan volgende voorwaarden:

max. 1/2 lengte van het dakvlakverticale wand evenwijdig aan de gevel en max. 1,50 m hoogop een min. afstand van 1,50 m van de uiterste hoe-ken van de gevels maximale breedte van 4,00 meter.

2.7. Materialen

Architectuur:Het bouwvolume dient een eenvoudige architectuur met een hedendaagse en kwalitatieve uitstraling te vertonen. De architectuur dient m.a.w. in al zijn onder-delen (zowel gevel, schrijnwerk, dakbedekking, ..) te

getuigen van kwaliteit in vormgeving als in materiaal-gebruik. De architectuur en de materialen dienen in harmonie te zijn met de omgeving.De achtergevels dienen te getuigen van dezelfde kwa-liteit als de voorgevels.

Gevelmaterialen: Voor de afwerking van de gevel is in hoofd orde enkel steenachtig materiaal toegelaten.Accenten in neven geschikte orde uit bv. hout, alumi-nium, ... zijn toegelaten.

Daken:Enkel pannen of leien zijn toegelaten. De kleur kan variëren, met absolute uitsluiting van felle kleuren.

Zone 3 : Projectzone

3.1. BestemmingDe projectzone is bestemd voor de bouw van vier soci-ale woningen. De woningen dienen als één architectu-raal geheel ontworpen en gerealiseerd te worden.

Bijzondere bestemmingsvoorschriften:De overige niet bebouwde delen binnen onderhavige zone krijgen de bestemming “private tuinen”. De bepa-lingen van de zone zijn dan van toepassing.De tuinberging en carport dienen in onderhavige zone te liggen.

3.2. PerceelsindelingDe bouwzone dient opgesplitst te worden in 4 perce-len. De perceelsindeling dient bepaald te worden in een inrichtingsplan. De percelen dienen zich te richten en ontsloten te worden langsheen de nieuw aan te leg-gen weg.

w v i | M a a r t ‘ 0 8 | V K D o r p O o s t 23

3.3. Inplanting De bouwzone dient opgesplitst te worden in 4 perce-len. De woningen dienen per twee gegroepeerd en aan elkaar geschakeld te worden op de gemeenschappe-lijke perceelsgrens.De uiterste bouwgrenzen zijn grafi sch aangeduid op het verkavelingsplan, met name de grenzen van de projectzone.

De woningen dienen op de voorgevelbouwlijn ingeplant te worden. De voorgevelbouwlijn is de lijn waarop het deel van de voorgevel wordt ingeplant dat het dichtst bij de voorliggende rooilijn van het perceel gelegen is.

Ter hoogte van de koppeling dient de voorbouwlijn mi-nimaal over 5,00 meter gevolgd te worden.

Binnen onderhavige bestemmingszone dienen twee maal twee gegroepeerde woningen gerealiseerd te worden. I.f.v. een consequent ruimtegebruik worden deze gegroepeerde woningen aan elkaar geschakeld d.m.v. een carport of tuinberging. Deze constructie dient een andere typologie te vertonen.

De grenzen van de projectzone werden bepaald door de bouwafstanden t.o.v. de aangrenzende percelen.

3.4. VolumeHet volume dient te voldoen aan de volumebepalingen van de Vlaamse wooncode.De totale bezetting van de woningen kan max. 40% van de huidige perceelsoppervlakte beslaan. Met de huidige perceelsoppervlakte wordt de oppervlakte van het perceel bedoeld zoals aangeduid op het verkave-lingsplan (niet louter de bestemmingszone).

3.5. BouwhoogteHet aantal bouwlagen is bepaald op maximaal twee.Het aanzetpeil van de inkomdorpel ligt op maximum 0,40m boven het referentiepeil.Bij vaststelling van hoogte gerekend in aantal bouwla-gen wordt aan een bouwlaag een normatieve hoogte van 3,00m toebedacht, gerekend tussen het aan-zetpeil van de inkomdorpel en de bovenkant van de kroonlijst.De woningen die gekoppeld worden dienen een gelijk-aardig gabariet, ter hoogte van de koppeling, over een lengte van 5,00 meter te vertonen.

3.6. KroonlijsthoogteVoor de minimale 5,00 m, waar de voorgevel het ga-bariet dient te volgen, zijn dakoversteken niet toegela-ten, m.u.v. een hanggoot of een verholen goot. Voor de overige delen zijn dakoversteken wel toegelaten, mits deze binnen de maximale bouwhoogte en dakhel-ling vallen.

3.7. DakenEen hellend dak is toegelaten met een minimum dak-helling van 25° en een maximum van 45°.Een plat dak is toegelaten voor maximaal 30% van de totale bebouwde oppervlakte.Dakuitbouwen zijn niet toegelaten.Het verwerken van zonnepanelen en/of zonneboilers is toegelaten in het dakvolume aan de tuinzijde van het hoofdvolume. Dakvlakramen zijn toegelaten, op voorwaarde dat de oppervlakte ervan niet meer be-draagt dan 1/3 van het dakoppervlak.

3.8. MaterialenDe vier woningen dienen een eenheid in architectuur en materialen te vertonen. De bouwvolumes dienen een sobere, hedendaagse en kwalitatieve uitstraling

te vertonen. De architectuur dient m.a.w. in al zijn on-derdelen (zowel gevel, schrijnwerk, dakbedekking, ..) te getuigen van kwaliteit.De kleur en materialen voor gevel, dakbedekking en bijgebouwen dienen harmonisch op elkaar aan te slui-ten.Als dakbedekking zijn enkel dakpannen toegelaten. De kleur kan variëren met uitsluitsel van felle kleuren.

24 V K D o r p O o s t | M a a r t ‘ 0 8 | w v i

Zone i.f.v. ruimtelijk kaderZone i.f.v. ruimtelijk kader

Zone 4: Private tuinzone

4.1. BestemmingDeze zone is hoofdzakelijk bestemd voor siertuinaan-leg, beplantingen of moestuin. In ondergeschikte mate voor koer, terras, speel- en re-creatietoestellen (zandbak, klimtoestellen, schommel, glijbaan, barbecue). Zwembaden of jacuzzi met aanhorigheden zijn toe-gelaten, met een maximale totale oppervlakte van 30 m². Het plaatsen van een overdekte autostaanplaats (incl. carport) is in onderhavige zone niet toegelaten.

4.2. InrichtingDeze zone dient ingericht te worden met groen en/of grasperken. Kleinschalige waterelementen of siervij-vers zijn toegelaten.

Deelzone tuinberging:Voor de percelen 1 t.e.m. 12 dienen de tuinbergingen binnen de grenzen van deelzone “tuinberging” inge-plant te worden en aan volgende voorwaarden te vol-doen:

maximaal 12 m²plat dak, met max. kroonlijsthoogte van 2,50mhoofdzakelijk vervaardigt uit een houten construc-tie.plaatsing op (0,00 meter) van de perceelsgrenzen.

In de private tuinzone grenzend aan de projectzone zijn geen tuinbergingen toegelaten.

4.3. VerhardingenDe oppervlakte van alle verhardingsoppervlakten in onderhavige zone mag niet meer bedragen dan 30% (excl. verharde waterpartijen of zwembaden). Deze verharding is te realiseren in kleinschalige verhar-dingsmaterialen. Bitumineuze verhardingsoppervlak-ten of ter plaats gestort beton is verboden. De afwatering van de verhardingsoppervlakten dient te infi ltreren in de betreffende zone.Verhardingsoppervlakten zijn enkel toegelaten i.f.v. paden, terrassen en recreatietoestellen. In de tuin-zone kan er voorbij de achtergevelbouwlijn geen par-keerplaats ingericht worden. Verhardingsoppervlakten i.f.v. opritten zijn m.a.w. enkel toegelaten in de onbe-bouwde delen van de zone voor woningbouw.

4.4. ErfscheidingenZijn toegelaten:

Op de zijperceelsgrenzen:Ter hoogte van deze grens dient een streekeigen haag en /of paal en draad, tot een maximale hoogte van 2,00 meter geplaatst te worden.

Een verlenging van de scheidingsmuur tot 3,00 meter achter de zone voor woningbouw met een maximale hoogte van 2,00 meter is toegelaten.

Foto: Carpinus betulus:

Foto: Fagus sylvatica:

w v i | M a a r t ‘ 0 8 | V K D o r p O o s t 25

Referentiebeelden verharding, Bron: www.doelbeelden.nl Op de grens private tuinzone en achteruitbouw-zone:

Een erfscheiding loodrecht op de zijperceelsgrens, in het verlengde van de voorgevel kan onder de vorm van een streekeigen haag en /of paal en draad van maximaal 2,00m hoogte.

Op de achterperceelsgrens:Indien er een erfscheiding t.h.v. deze grens geplaatst wordt dan dient deze onder de vorm van een streek-eigen haag en/of paal en draad van maximaal 2,00m hoogte te zijn.

4.5. BeplantingDoor de beperkte ruimte in het straatprofi el is een straatbeplanting op openbaar domein niet mogelijk. Daarom worden er in onderhavige zone en in de ach-teruitbouwzone enkele specifi eke eisen opgenomen. Om het groene karakter in de verkaveling te verster-ken en een zekere uniformiteit te creëren in de erf-scheidingen worden er twee haagsoorten vooropge-steld waartussen men dient te kiezen indien gekozen wordt voor het plaatsen van een haag. Er wordt voor een streekeigen beplanting gekozen, namelijk Carpinus betulus (Haagbeuk) en Fagus syl-vatica (Beuk).

Zone 5: Achteruitbouwzone

5.1. BestemmingDe achteruitbouwzones zijn grafi sch aangeduid op het plan. Deze zones zijn bestemd voor tuinaanleg onder de vorm van graspartijen en beplanting.

In nevenbestemming zijn verhardingen toegelaten i.f.v.:

toegang naar de woning maximaal één open autostaanplaats.

Ondergrondse putten zijn eveneens toegelaten binnen deze zone.

Maximaal 30% van de grondoppervlakte kan in de zone begrepen tussen de rooilijn en de voorbouwlijn verhard worden.

26 V K D o r p O o s t | M a a r t ‘ 0 8 | w v i

5.2. InrichtingTer hoogte van de rooilijn is een brievenbuselement toegelaten. Indien ter plaatse gebouwd dient deze constructie in dezelfde materialen opgetrokken te wor-den als voorkomend in het hoofdgebouw.

In de achteruitbouwzone mogen geen masten en/of schotelantennes en dergelijke aangebracht worden. Het plaatsen en/of stapelen van goederen, afval, wrakken en/of containers is verboden, alsook het per-manent stallen van caravans en zwerfwagens.

5.3. ErfscheidingenTer hoogte van de rooilijn en van beide zijdelingse per-ceelsgrenzen zijn in onderhavige zone geen erfschei-dingen toegelaten. Voor de percelen waar de achteruitbouwzone en de zijperceelsgrens en/of achterperceelsgrens aan de rooilijn raakt (percelen 1, 2, 3 en 10) is een erfschei-ding, volgens de aanduidingen op het plan, verplicht.Deze erfscheiding ter hoogte van de perceelsgrens dient in een levende haag, al of niet versterkt met paal en/ draad, met een maximale hoogte van 2,00 meter geplaatst te worden. Deze dient op 0,50 m van de rooi-lijn geplaatst te worden. Deze erfscheiding dient afgestemd te worden op de erfscheiding van de overige percelen en ofwel uit Car-pinus betulus (Haagbeuk) ofwel uit Fagus sylvatica (Beuk) te bestaan.

5.4. BeplantingIn de achteruitbouwzones zal er per perceel één hoog-stamboom aangeplant worden, bijvoorbeeld Ulmus ‘Columella’ of Olm. Deze aanplant versterkt het straat-profi el tot een groene en uniforme uitstraling.

Op de hoeken van de wegen mogen geen beplantin-gen geplaatst worden die hinderlijk zijn voor de zicht-baarheid van de weggebruiker.

5.5. VerhardingenDeze achteruitbouwzone is ook bedoeld voor de toe-gang naar de woning en als open parkeerplaats.

Verhardingen in kleinschalige bestratingelementen worden toegelaten. Bitumineuze verhardingen of ter plaatse gestort be-ton zijn verboden.De afwatering van de verhardingsoppervlakten dient te infi ltreren in de betreffende zone.

De verhardingsmaterialen dienen te getuigen van een duurzame kwaliteit. De kleur van de materialen dienen in harmonie te zijn met de omgeving.

De ontsluiting van de woningen en tuin kan enkel in de zone begrepen tussen de rooilijn en de voorbouw-lijn aansluiten op de wegenis. Voor de percelen 1 & 2 is een doorsteek of parkeerplaats naar de achterlig-gende garageweg niet toegelaten.Voor de achteruitbouwzone gelegen tussen de pro-jectzone en de Rozenbergstraat is een ontsluiting of het inrichten van een parkeerplaats niet toegelaten.

Zone 6: Zone voor openbare wegenis

6.1. BestemmingZone voor openbare wegen, met verblijfsfunctie en daarbij horende vrije ruimtes, eventueel plaatselijk verruimd tot voetpaden, pleingehelen en openbaar groen.Nutsgebouwen en – constructies kunnen worden op-gericht mits deze de vlotte verkeersafwikkeling niet hinderen of de verkeersveiligheid in gedrang bren-gen.

Verlichtingselementen kunnen aldaar worden inge-plant mits voldoende aandacht wordt besteed aan de gewenste verkeersfunctie en de belevingswaarde bij deze woonverkaveling.

6.2. InrichtingHet publiek domein dient kwalitatief ingericht en afge-stemd te zijn op zijn verblijfskarakter.De inrichting dient zo te zijn dat het gemotoriseerde verkeer wordt afgeremd.

w v i | M a a r t ‘ 0 8 | V K D o r p O o s t 27

Zone 7: Zone voor wandel- en fietspad

7.1. BestemmingOntsluitingsweg voor wandel- en fi etsverkeer, vrije ruimtes of openbaar groen.

7.2. InrichtingVerlichtingselementen worden ingeplant om de ont-sluiting op een aantrekkelijke, herkenbare en vei-lige manier toegankelijk te maken. Auto- ontsluiting dient via deze zone onmogelijk te zijn. De kruising van deze zone op de openbare weg dient op een herkenbare en veilige manier in-gericht te worden.De zone dient zo ingericht te worden dat een door-steek naar het achterliggende woonweefsel voor fi ets- of voetgangers verkeer aantrekkelijk en uitno-digend is.Alle verhardingen in deze zone moeten uitgevoerd worden in een waterdoorlatende materiaal.

Zone 8: Zone voor openbaar groen

8.1. BestemmingZone bestemd voor groenaanleg onder de vorm van graspartijen, laag- en hoogstammige streekeigen be-planting die de buurtrecreatie en het voetgangersver-keer bevorderen.

8.2. InrichtingBij beplantingsvlakken die grenzen aan zone 6 of zone 7 dient er rekening gehouden te worden met de be-plantingshoogte, dit in functie van de zichtbaarheid en verkeersveiligheid.

Enkel voor de omvangrijke zone voor openbaar groen ten noorden van de verkaveling zijn verhardingsop-pervlakten toegelaten, namelijk maximaal 10% van de totale oppervlakte van onderhavige zone mag verhard worden ten behoeve van recreatieve verhardingsop-pervlakten en paden. Deze verharding dient uitge-

voerd te worden in kleinschalige waterdoorlatende materialen.

Constructies in functie van openbaar nut zijn toege-staan (elektriciteitscabines, bushokjes, bushaltes, e.d.). Deze dienen op minimum 2,00 meter van de per-ceelsgrenzen van een bouwperceel ingeplant worden. De grondoppervlakte mag maximaal 10m² bedragen en een maximale bouwhoogte hebben van 3,50m.

Speelpleinmeubilair, sporttoestellen en straatmeubilair en andere elementen in functie van recreatie zijn mo-gelijk.

28 V K D o r p O o s t | M a a r t ‘ 0 8 | w v i

Bijla

ge

Bijla

ge