Post on 12-May-2015
Woonfiscaliteit in België,Feiten en hervormingen
Geert VAN REYBROUCKStudie- en DocumentatiedienstFOD Financiën
De spreker spreekt in eigen naam, geenszins in naam van de Minister, noch van zijn Administratie
Woonfiscaliteit in België De feiten, internationale context Periodieke belasting op vastgoed Belasting eigen woning
ETR Hervorming 2005
Woonbonus Fiscale uitgaven Per deciel
Opmerkingen Advies VWR & KI
Belasting op eigendomNTL - EU Taxation Trends EU-opdeling geïnspireerd op RS OECD Voor BE
“Recurrent immovable property”: nog ruimte Iets hoger dan EU rekenkundig gemid (EU27a) Gelijkaardig als gewogen EU27 Ver onder FR en UK
Andere, voornamelijk “transaction taxes”: hoogste in EU
Nauwelijks correlatie (recurrent immov) property tov totale belastingdruk
BE Tax burden – Tax shift Hoge belastingdruk
Tax-to-gdp +/- 45% (3e EU) In het bijzonder op arbeid
100% AW : 1e OESO; ITR : 2e EU
Belasting & econ groei OESO-ranking hinderlijkheid:
Venb > PB > Consumptie > Periodieke belasting op vastgoed
EU aanbeveling: “need to shift the burden of taxation away from labour,
towards consumption and property” bij voorkeur “recurrent taxes immov. property
BE Tax Mix – Belastingen op eigendom
Periodieke vastgoedbelasting: OV+OOV Aandeel in bbp
Registratierechten : van 0,6% -> 0,9% OV + OOV stabiel op 1,2 à 1,3%
Belang 3 componenten varieert Gewestelijke OV; Provinciale OOV; Gemeentelijke OOV
Gestaag oplopende (gemeentelijke) tarieven Electorale cyclus In VL sprong na 2000
Belastingbasis groeit niet mee Noch met evolutie vastgoedmarkt Noch met bbp
OV-Tarief tov KIProv gewogen gemid tarief OV+OOVprov+OOVgem
Periodieke vastgoedbelasting: tarieven OOVgem
De belasting eigen woning Vet : (Nog) Federaal “Transaction taxes” (Registratierechten of btw) Onroerende voorheffing (Gewest+Prov.+gemeente) PB: geen belasting op “imputed income”
Tot 2005 gedeeltelijke verrekening OV in PB PB Belastingvoordelen tot 2005
Intrestaftrek voor nieuwe eigen woning Kapitaalaflossingen beperkt
PB Belastingvoordelen sinds 2005 Aftrek hypotheeklast (intrest & kapitaal) tot (per
echtgenoot) 2120 € + 710 € gedurende eerste 10 jaar
Geen onderscheid bestaand vs nieuw vastgoed Keuze voor bestaande contracten tussen “oude” en
“nieuwe” regeling
Tax Policy - Criteria Financieren uitgaven
stabiele bron Allocatieve efficiëntie
Impact op ruimtelijke ordening & mobiliteit Impact op arbeid & arbeidsmobiliteit
Billijkheid Horizontaal vs Verticaal Draagkracht- vs profijtbeginsel
Administratieve efficiëntie Kant belastingplichtige Kant overheid
Politieke haalbaarheid
Effectieve belastingvoet eigen woning
ETR = (Rg-Rn)/(Rg-π) Rg = bruto nominaal rendement (8% vastgoedwaarde) Rn = netto nominaal rendement Π = inflatiegraad
(Rg-Rn) bevat (a) Belasting bij aankoop (b) Netto onroerende voorheffing (c) NPV van belastingkredieten en aftrekken Tijdsdimensie: (a) en (c) worden in belasting / subsidie
op jaarbasis omgezet; => onderschatting bij (snelle) wederverkoop
Effectieve belastingvoet eigen woning
ETR on the owner occupied housing
0%2%4%6%8%
10%12%14%16%18%20%
19
85
19
86
19
87
19
88
19
89
19
90
19
91
19
92
19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
Years
ETR
Existing property, debt finance Existing property, no debt fin.
New property, debt financed New property, no debt fin.
Effectieve belastingvoet eigen woning
ETR on owner occupied housing versus benchmark (long term gov bonds)
0%5%
10%15%20%25%30%35%40%45%50%
19
85
19
87
19
89
19
91
19
93
19
95
19
97
19
99
20
01
20
03
20
05
20
07
20
09
Housing, debtfinanced
Benchmark
Tax preference for housing
Effectieve belastingvoet eigen woning
Lessen Methodologische opmerking: ETR zeer
gevoelig voor inflatie en rente Hoedanook een duidelijk belastingvoordeel
tov de benchmark Een bijkomend belastingvoordeel voor
hypotheken Het specifieke voordeel voor nieuwbouw
verdween
Impact federale hervorming 2005 LT:Stijging ETR
Op lange termijn weegt niet-verrekening OV in PB zwaarder door dan stijging NPV van belastingaftrek
KT: myopie Toename NPV
belastingaftrek Positief voor eigenaars Negatief voor de begroting
Prijsopdrijvende impact Niet-elastisch aanbod Echter ook EBA in 2005 Dankzij kapitalisatie vooral
door bestaande eigenaars gecapteerd
ETR for the old and new regimes, under comparable interest and inflation rates
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
Old, 6,8% New 9,4%
NPV tax incentivesAcquisitionProperty tax
ReformsThe 2005 Federal reform
Prices on the secundary market, constant euros
050
100150200250300350
1975
1977
1979
1981
1983
1985
1987
1989
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011 p
rov
Houses Appart
NPV woonhypotheek als determinant registratierechten
Woonbonus
Situering tov “property taxes” Periodieke en andere
De belangrijkste belastinguitgave in de categorie “vastgoed PB”
De inventaris vermeldt ook “verwante” belastinguitgaven
Fiscale Uitgaven Inventaris Vastgoed PB
mln euro IJ2003 IJ2005 IJ2007 IJ2009 IJ2010
Aftrek op KI woning, aanvullende aftrek 1,3 0,6 0,2 0,3 0,4Woonbonus 88,4 374,8 813,0 1.029,8
Aftrek van 50% uitgaven restauratie geklasseerde onroerende goederen
0,8 0,5 0,6 0,6 0,7
Bijkomende interestaftrek hypothecaire leningen
83,5 73,8 45,5 34,5 22,1
Uitgaven voor renovatie in zones voor positief grootstedelijk beleid
0,6 1,1 0,6 0,6 0,2
Uitgaven voor de vernieuwing van tegen een redelijke huurprijs in huur gegeven woningen (via een sociaal verhuurkantoor)
0,0 0,1 0,1
Uitgaven ter beveiliging tegen inbraak of brand
4,5 32,4 32,8
Totaal 86,2 164,5 426,2 881,7 1.086,1
Fiscale Uitgaven Inventaris Verwant PBmln euro IJ2003 IJ2005 IJ2007 IJ2009 IJ2010
Aftrek op KI woning, gewone aftrek (TE?)
482,3 367,8 340,0 363,1 326,9
Verhoogde belastingvermindering voor het bouwsparen (sparen)
898,1 894,3 787,5 829,9 744,8
Energiebesparende uitgaven (energie / milieu)
35,7 72,8 274,5 591,9 759,3
Passiefhuizen (idem) 0,0 0,1 0,1
lage energie (idem) 0,2
Groene leningen (gesloten 01.01.2009 - 31.12.2011) - (*) zie energiebesparende
0,82 (*) 5,12 (*)
Belastingkrediet voor isolatiewerken - (*) zie energiebesparende
(*) (*)
Woonbonus
Aantal deelnemers groeit nog gestaag…
… de budgettaire kost navenant
Woonbonus
Budgettaire kost loopt op Regressief
Take-up Gemiddeld bedrag per deciel Budgettaire kosten per deciel
Patronen gelijkaardig in VL, Wal, Br
Taxation of housing in Belgium
Taxation of housing in Belgium
Taxation of housing in Belgium
Woonbonus-advies VWR overheveling 1,5 miljard euro vanaf 1/1/2014?
(p5,11) inkomensafhankelijk maken (p14)
“20% laagste inkomens” (p 14) vertaling in “absolute” maatstaf nodig
welke maatstaf? PB, fiscaal inkomen is zeer onvolmaakte
maatstaf voor bijdragecapaciteit omvat niet alle inkomensvormen (uit vermogen,…) vermomde private consumptie, forfaitaire stelsels,
onderrapportering, fraude, … KI, vergt actualisering
Woonbonus-advies VWR - KI KI meer data dan in jaren ‘70
Transactieprijzen ;verbod op contante betaling zou bewimpeling moeten fnuiken
verplicht geregistreerde huurcontracten Certificaten energieprestatie verzekerde waarden GPS-coördinaten
Deels “third party”data, deels self-assesment Met steekproefcontrole; Google earth; Streetview
Bv 5 x 1/5 op afstand + 1/50 ter plaatse Wortel en stok, Geen volledig dossier
-> verval woonbonus na x jaar -> geen huiskorting -> geen indexering huurprijs
Woonbonus-advies VWR enige woning als vorm pensioensparen
fiscaliteit bij vermogenopbouw (p10) fiscaliteit bij afbouw (opeethypotheek)?
grandfathering : kleine stappen (p13), … maar duidelijke marsrichting!
bijkomende voorwaarden voor woonbonus? energiezuinigheid, water(her)gebruik enkel reconversiezones? <> botte afbakening (p20) renovatiecriteria aanscherpen
“renovatie” als eufemisme voor “uitbreiding” doorstroming bevordert arbeidsmobiliteit, uitbreiding niet
bijkomende premies (deel 2) ongeloof in marktwerking,
maar shift van “tax expenditures” naar “expenditures” gevaar administratieve dead weight
Woonbonus-advies VWR - political economy - haalbaarheid Afbouw TE: te veel verlies / te veel verliezers?
verlies is exact becijferbaar, is relatief groot en makkelijk te identificeren => sterke lobby
winst voor het “algemeen belang” is vaag, dispers, moeilijk te identificeren
onderdeel package deal? coördinatieproblemen fed / g&g / prov / gemeenten besteding vrijkomende beleidsruimte
naar woonbeleid? eigen woning of (sociale) huurwoning naar verlaging tarieven / opcentiemen PB
cf aanbevelingen EU, OESO, IMF: van woonbonus naar werkbonus?
low rate, broad base beter dan verlaging andere tarieven OV - successie naar “begrotingsconsolidatie”
Besluit Internationaal shift naar periodieke
vastgoedtaksen bepleit Advies ook geldig voor België Hinderpaal: tax base
“tyranny of status quo” doorbreken Political economy probleem
Registratierechten afbouwen? Fnuikt arbeidsmobiliteit en doorstroming Deels uitgehold door btw op nieuwbouw
Woonbonus afbouwen / hervormen? Budgettaire last Regressief Moeilijk zonder “tax package”
bronnen Nationale rekeningen en NTL (National Tax List) Taxation Trends in the European Union, 2012 edition
http://ec.europa.eu/taxation_customs/taxation/gen_info/economic_analysis/tax_structures/index_en.htm
Revenue Statistiscs, OECD, 2012 edition http://www.oecd.org/tax/taxpolicyanalysis/revenuestatistics2012edition.htm
Hoge Raad van Financiën, Advies omtrent de doorstorting van de federaal geïnde belastingen aan de lokale overheden, januari 2011
Federale Inventaris Fiscale Uitgaven Website Kamer en Docufin (historiek en xls)
http://www.docufin.fgov.be/intersalgnl/thema/stat/Stat_fiscale_uitgaven_fed.htm
Geert Van Reybrouck and Christian Valenduc, Taxation of housing in Belgium: facts and reforms; in Property taxation and enhanced tax administration in challenging times; European Economy. Economic Papers. 463. October 2012. pp37-45 , http://ec.europa.eu/economy_finance/publications/economic_paper/2012/ecp463_en.htm en http://ec.europa.eu/economy_finance/events/2011/2011-11-24-property_taxation/
Possible reforms of real estate taxation : critera for succesful policies; European Economy, occasional papers 119, October 2012