Woonfiscaliteit in België,Feiten en hervormingen

Geert VAN REYBROUCKStudie- en DocumentatiedienstFOD Financiën

De spreker spreekt in eigen naam, geenszins in naam van de Minister, noch van zijn Administratie

Woonfiscaliteit in België De feiten, internationale context Periodieke belasting op vastgoed Belasting eigen woning

ETR Hervorming 2005

Woonbonus Fiscale uitgaven Per deciel

Opmerkingen Advies VWR & KI

Belasting op eigendomNTL - EU Taxation Trends EU-opdeling geïnspireerd op RS OECD Voor BE

“Recurrent immovable property”: nog ruimte Iets hoger dan EU rekenkundig gemid (EU27a) Gelijkaardig als gewogen EU27 Ver onder FR en UK

Andere, voornamelijk “transaction taxes”: hoogste in EU

Nauwelijks correlatie (recurrent immov) property tov totale belastingdruk

BE Tax burden – Tax shift Hoge belastingdruk

Tax-to-gdp +/- 45% (3e EU) In het bijzonder op arbeid

100% AW : 1e OESO; ITR : 2e EU

Belasting & econ groei OESO-ranking hinderlijkheid:

Venb > PB > Consumptie > Periodieke belasting op vastgoed

EU aanbeveling: “need to shift the burden of taxation away from labour,

towards consumption and property” bij voorkeur “recurrent taxes immov. property

BE Tax Mix – Belastingen op eigendom

Periodieke vastgoedbelasting: OV+OOV Aandeel in bbp

Registratierechten : van 0,6% -> 0,9% OV + OOV stabiel op 1,2 à 1,3%

Belang 3 componenten varieert Gewestelijke OV; Provinciale OOV; Gemeentelijke OOV

Gestaag oplopende (gemeentelijke) tarieven Electorale cyclus In VL sprong na 2000

Belastingbasis groeit niet mee Noch met evolutie vastgoedmarkt Noch met bbp

OV-Tarief tov KIProv gewogen gemid tarief OV+OOVprov+OOVgem

Periodieke vastgoedbelasting: tarieven OOVgem

De belasting eigen woning Vet : (Nog) Federaal “Transaction taxes” (Registratierechten of btw) Onroerende voorheffing (Gewest+Prov.+gemeente) PB: geen belasting op “imputed income”

Tot 2005 gedeeltelijke verrekening OV in PB PB Belastingvoordelen tot 2005

Intrestaftrek voor nieuwe eigen woning Kapitaalaflossingen beperkt

PB Belastingvoordelen sinds 2005 Aftrek hypotheeklast (intrest & kapitaal) tot (per

echtgenoot) 2120 € + 710 € gedurende eerste 10 jaar

Geen onderscheid bestaand vs nieuw vastgoed Keuze voor bestaande contracten tussen “oude” en

“nieuwe” regeling

Tax Policy - Criteria Financieren uitgaven

stabiele bron Allocatieve efficiëntie

Impact op ruimtelijke ordening & mobiliteit Impact op arbeid & arbeidsmobiliteit

Billijkheid Horizontaal vs Verticaal Draagkracht- vs profijtbeginsel

Administratieve efficiëntie Kant belastingplichtige Kant overheid

Politieke haalbaarheid

Effectieve belastingvoet eigen woning

ETR = (Rg-Rn)/(Rg-π) Rg = bruto nominaal rendement (8% vastgoedwaarde) Rn = netto nominaal rendement Π = inflatiegraad

(Rg-Rn) bevat (a) Belasting bij aankoop (b) Netto onroerende voorheffing (c) NPV van belastingkredieten en aftrekken Tijdsdimensie: (a) en (c) worden in belasting / subsidie

op jaarbasis omgezet; => onderschatting bij (snelle) wederverkoop

Effectieve belastingvoet eigen woning

ETR on the owner occupied housing

0%2%4%6%8%

10%12%14%16%18%20%

19

85

19

86

19

87

19

88

19

89

19

90

19

91

19

92

19

93

19

94

19

95

19

96

19

97

19

98

19

99

20

00

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

Years

ETR

Existing property, debt finance Existing property, no debt fin.

New property, debt financed New property, no debt fin.

Effectieve belastingvoet eigen woning

ETR on owner occupied housing versus benchmark (long term gov bonds)

0%5%

10%15%20%25%30%35%40%45%50%

19

85

19

87

19

89

19

91

19

93

19

95

19

97

19

99

20

01

20

03

20

05

20

07

20

09

Housing, debtfinanced

Benchmark

Tax preference for housing

Effectieve belastingvoet eigen woning

Lessen Methodologische opmerking: ETR zeer

gevoelig voor inflatie en rente Hoedanook een duidelijk belastingvoordeel

tov de benchmark Een bijkomend belastingvoordeel voor

hypotheken Het specifieke voordeel voor nieuwbouw

verdween

Impact federale hervorming 2005 LT:Stijging ETR

Op lange termijn weegt niet-verrekening OV in PB zwaarder door dan stijging NPV van belastingaftrek

KT: myopie Toename NPV

belastingaftrek Positief voor eigenaars Negatief voor de begroting

Prijsopdrijvende impact Niet-elastisch aanbod Echter ook EBA in 2005 Dankzij kapitalisatie vooral

door bestaande eigenaars gecapteerd

ETR for the old and new regimes, under comparable interest and inflation rates

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

Old, 6,8% New 9,4%

NPV tax incentivesAcquisitionProperty tax

ReformsThe 2005 Federal reform

Prices on the secundary market, constant euros

050

100150200250300350

1975

1977

1979

1981

1983

1985

1987

1989

1991

1993

1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

2009

2011 p

rov

Houses Appart

NPV woonhypotheek als determinant registratierechten

Woonbonus

Situering tov “property taxes” Periodieke en andere

De belangrijkste belastinguitgave in de categorie “vastgoed PB”

De inventaris vermeldt ook “verwante” belastinguitgaven

Fiscale Uitgaven Inventaris Vastgoed PB

mln euro IJ2003 IJ2005 IJ2007 IJ2009 IJ2010

Aftrek op KI woning, aanvullende aftrek 1,3 0,6 0,2 0,3 0,4Woonbonus   88,4 374,8 813,0 1.029,8

Aftrek van 50% uitgaven restauratie geklasseerde onroerende goederen

0,8 0,5 0,6 0,6 0,7

Bijkomende interestaftrek hypothecaire leningen

83,5 73,8 45,5 34,5 22,1

Uitgaven voor renovatie in zones voor positief grootstedelijk beleid

0,6 1,1 0,6 0,6 0,2

Uitgaven voor de vernieuwing van tegen een redelijke huurprijs in huur gegeven woningen (via een sociaal verhuurkantoor)

    0,0 0,1 0,1

Uitgaven ter beveiliging tegen inbraak of brand

    4,5 32,4 32,8

Totaal 86,2 164,5 426,2 881,7 1.086,1

Fiscale Uitgaven Inventaris Verwant PBmln euro IJ2003 IJ2005 IJ2007 IJ2009 IJ2010

Aftrek op KI woning, gewone aftrek (TE?)

482,3 367,8 340,0 363,1 326,9

Verhoogde belastingvermindering voor het bouwsparen (sparen)

898,1 894,3 787,5 829,9 744,8

Energiebesparende uitgaven (energie / milieu)

35,7 72,8 274,5 591,9 759,3

Passiefhuizen (idem)     0,0 0,1 0,1

lage energie (idem)         0,2

Groene leningen (gesloten 01.01.2009 - 31.12.2011) - (*) zie energiebesparende

      0,82 (*) 5,12 (*)

Belastingkrediet voor isolatiewerken - (*) zie energiebesparende

      (*) (*)

Woonbonus

Aantal deelnemers groeit nog gestaag…

… de budgettaire kost navenant

Woonbonus

Budgettaire kost loopt op Regressief

Take-up Gemiddeld bedrag per deciel Budgettaire kosten per deciel

Patronen gelijkaardig in VL, Wal, Br

Taxation of housing in Belgium

Taxation of housing in Belgium

Taxation of housing in Belgium

Woonbonus-advies VWR overheveling 1,5 miljard euro vanaf 1/1/2014?

(p5,11) inkomensafhankelijk maken (p14)

“20% laagste inkomens” (p 14) vertaling in “absolute” maatstaf nodig

welke maatstaf? PB, fiscaal inkomen is zeer onvolmaakte

maatstaf voor bijdragecapaciteit omvat niet alle inkomensvormen (uit vermogen,…) vermomde private consumptie, forfaitaire stelsels,

onderrapportering, fraude, … KI, vergt actualisering

Woonbonus-advies VWR - KI KI meer data dan in jaren ‘70

Transactieprijzen ;verbod op contante betaling zou bewimpeling moeten fnuiken

verplicht geregistreerde huurcontracten Certificaten energieprestatie verzekerde waarden GPS-coördinaten

Deels “third party”data, deels self-assesment Met steekproefcontrole; Google earth; Streetview

Bv 5 x 1/5 op afstand + 1/50 ter plaatse Wortel en stok, Geen volledig dossier

-> verval woonbonus na x jaar -> geen huiskorting -> geen indexering huurprijs

Woonbonus-advies VWR enige woning als vorm pensioensparen

fiscaliteit bij vermogenopbouw (p10) fiscaliteit bij afbouw (opeethypotheek)?

grandfathering : kleine stappen (p13), … maar duidelijke marsrichting!

bijkomende voorwaarden voor woonbonus? energiezuinigheid, water(her)gebruik enkel reconversiezones? <> botte afbakening (p20) renovatiecriteria aanscherpen

“renovatie” als eufemisme voor “uitbreiding” doorstroming bevordert arbeidsmobiliteit, uitbreiding niet

bijkomende premies (deel 2) ongeloof in marktwerking,

maar shift van “tax expenditures” naar “expenditures” gevaar administratieve dead weight

Woonbonus-advies VWR - political economy - haalbaarheid Afbouw TE: te veel verlies / te veel verliezers?

verlies is exact becijferbaar, is relatief groot en makkelijk te identificeren => sterke lobby

winst voor het “algemeen belang” is vaag, dispers, moeilijk te identificeren

onderdeel package deal? coördinatieproblemen fed / g&g / prov / gemeenten besteding vrijkomende beleidsruimte

naar woonbeleid? eigen woning of (sociale) huurwoning naar verlaging tarieven / opcentiemen PB

cf aanbevelingen EU, OESO, IMF: van woonbonus naar werkbonus?

low rate, broad base beter dan verlaging andere tarieven OV - successie naar “begrotingsconsolidatie”

Besluit Internationaal shift naar periodieke

vastgoedtaksen bepleit Advies ook geldig voor België Hinderpaal: tax base

“tyranny of status quo” doorbreken Political economy probleem

Registratierechten afbouwen? Fnuikt arbeidsmobiliteit en doorstroming Deels uitgehold door btw op nieuwbouw

Woonbonus afbouwen / hervormen? Budgettaire last Regressief Moeilijk zonder “tax package”

bronnen Nationale rekeningen en NTL (National Tax List) Taxation Trends in the European Union, 2012 edition

http://ec.europa.eu/taxation_customs/taxation/gen_info/economic_analysis/tax_structures/index_en.htm

Revenue Statistiscs, OECD, 2012 edition http://www.oecd.org/tax/taxpolicyanalysis/revenuestatistics2012edition.htm

Hoge Raad van Financiën, Advies omtrent de doorstorting van de federaal geïnde belastingen aan de lokale overheden, januari 2011

Federale Inventaris Fiscale Uitgaven Website Kamer en Docufin (historiek en xls)

http://www.docufin.fgov.be/intersalgnl/thema/stat/Stat_fiscale_uitgaven_fed.htm

Geert Van Reybrouck and Christian Valenduc, Taxation of housing in Belgium: facts and reforms; in Property taxation and enhanced tax administration in challenging times; European Economy. Economic Papers. 463. October 2012. pp37-45 , http://ec.europa.eu/economy_finance/publications/economic_paper/2012/ecp463_en.htm en http://ec.europa.eu/economy_finance/events/2011/2011-11-24-property_taxation/

Possible reforms of real estate taxation : critera for succesful policies; European Economy, occasional papers 119, October 2012