Post on 13-May-2015
Wij, in een veranderende markt
Platform Wonen LeeuwardenGer W. Hukker, 5 april 2012
Het spoorboekje
• De waan van de dag• De woningmarkt nu • Hoe doet Friesland het ?• De toekomst
Is er nog positief nieuws ?
• 1 op de 4 woningen wordt binnen 3 maanden verkocht
Hoe liggen de verkoopkansen ?
6
Verkoopkansen 2007-1 2011-4
Tot 1 kwartaal 62% 23%
1-2 kwartalen 40% 16%
2-3 kwartalen 39% 12%
3-4 kwartalen 32% 11%
1-2 jaar 26% 8%
2-3 jaar 16% 5%
3 jaar en meer 13% 3%
Bron: NVM
Is er nog positief nieuws ?
• 1 op de 4 woningen wordt binnen 3 maanden verkocht• Iedere week 2.000 bestaande woningen• Betaalbaarheid is sinds 2008 – 15% toegenomen• Bouwkosten zijn flink gedaald• Innovatie neemt toe• Er wordt meer geluisterd naar consument• Realisme neemt langzaam toe
De markt
1. Het consumenten vertrouwen2. De banken3. Minder lenen, meer aflossen4. Het ontbreken van een toekomstperspectief5. De grote voorraad, dalende prijzen
Dalend vertrouwen, dalende prijzen
9
200.000
210.000
220.000
230.000
240.000
250.000
260.000
-40
-30
-20
-10
0
10
20
2006
-1
2006
-2
2006
-3
2006
-4
2007
-1
2007
-2
2007
-3
2007
-4
2008
-1
2008
-2
2008
-3
2008
-4
2009
-1
2009
-2
2009
-3
2009
-4
2010
-1
2010
-2
2010
-3
2010
-4
2011
-1
2011
-2
2011
-3
2011
-4
Consumentenvertrouwen CBS (driemaandsgemiddelde)
NVM Mediane verkoopprijs woningen totaalBron: CBS, NVM
10
• Hypotheek geen strategisch product meer• Imago schade - AFM• Funding• Risicoreductie• Nieuwe gedragscode• Basel III, Solvacy II• Beperkt aantal banken
DE BANKEN
11
Marktwerking onder banken
12
De huidige arbeidsmarkt
Kredietrantsoenering
13
14
Minder lenen, meer aflossen
15
Gebrek aan toekomstperspectief
16ONRUST!
-4%
-3%
-2%
-1%
0%
1%
2%
3%
2001
-4
2002
-2
2002
-4
2003
-2
2003
-4
2004
-2
2004
-4
2005
-2
2005
-4
2006
-2
2006
-4
2007
-2
2007
-4
2008
-2
2008
-4
2009
-2
2009
-4
2010
-2
2010
-4
2011
-2
2011
-4
Bron: NVM
Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaalTransactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal
Toenemende voorraad, dalende prijzen
17
- Gele lijn is de prijsontwikkeling t.o.v. vorig jaar gedeeld door 4 (kwartalen)- Prijsdaling versnelt in laatste kwartaal
prijs t.o.v. jaar eerder -4,1%
De nieuwbouw in 2012 nieuw dieptepunt
18
19
Hoe lang heeft het huidige aanbod nodig om te verkopen?
(uitgaande van geen nieuw aanbod)
Gemiddelde van Nederland ligt op 1 jaar en 11 maanden.
Wordt ook wel de theoretische verkooptijd genoemd.
Dynamiek in de markt
Hoe doet Friesland het ?
20
• Aantal transacties helaas het sterkst gedaald van Nederland (met 12,9%). Aantal verkopen afgelopen kwartaal in 15 jaar niet zo laag geweest.
• Transactieprijzen in kwartaal 4 met 1,8% meest toegenomen van NL
• Looptijd aanbod hoogst van NL met 322 dagen (landelijk: 271)
• Relatief weinig nieuw aanbod (20,2%)
Hoe doet Friesland het ?
21
60
70
80
90
100
110
120
130
140
150
2000
-4
2001
-4
2002
-4
2003
-4
2004
-4
2005
-4
2006
-4
2007
-4
2008
-4
2009
-4
2010
-4
2011
-4
Provincie Friesland Nederland
Provincie Groningen Provincie DrentheBron: NVM
Aantallen verkopen (2000 =100)
Hoe doet Friesland het ?
22
-10%
-8%
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
2006
-4
2007
-4
2008
-4
2009
-4
2010
-4
2011
-4
Provincie Friesland Nederland
Provincie Groningen Provincie DrentheBron: NVM
Transactieprijsontwikkeling t.o.v. jaar eerder
Hoe doet Friesland het ?
23
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
2000
-4
2001
-4
2002
-4
2003
-4
2004
-4
2005
-4
2006
-4
2007
-4
2008
-4
2009
-4
2010
-4
2011
-4
Provincie Friesland Nederland
Provincie Groningen Provincie DrentheBron: NVM
Looptijdontwikkeling
24
Leeuwarden van plaats 60 naar 42
1. Verdere bezuinigingen2. Het woningmarktdossier bezuinigingsdossier of ?3. 2% overdrachtsbelasting ?4. NHG5. Right to buy6. Inflatie + maximaal 5% - de scheefwoners
De voorjaarsnota
Dit is onze markt !
26
Wanneer komt er herstel ?
27
Wanneer komt er herstel ?
• Kwakkelend 2e kwartaal 2011
• Woningmarkt loopt vast
• Succesvol verkopen
• Winnaars en verliezers
• Verlaging overdrachtsbelasting
• Positieve vooruitzichten
28
De heroriëntatieconsument
29
Wensen• Meer inspraak• Zoekt zekerheid
– Waardebehoud– Kosten– Financiering– Eigen Huis– Vroeg boeken– Kleiner verschil BB - NB
• Senior is honkvast• Inzicht in het product en de lasten• Wonen wordt duurder
Handrem• Besteedbaar inkomen• Zorgpremie• De oude dag• Dalende prijzen• Nieuw realisme
Met stip op 1.
Consument wil toekomst perspectief
30
Mogelijk akkoord ?Op weg naar een duurzame woningmarkt met toekomstperspectief
Wij, in een veranderende markt
Platform Wonen LeeuwardenGer W. Hukker, 5 april 2012