Programma

OTB|Platform31 Wooncongres 2017

Kwaliteit van

wonen en

wijken

opnieuw

gewogen

Mag het een onsje

meer?

Of minder?

09.30 Inloop met koffie/thee

10.00 Opening

10.10 Woonvoorkeuren van bewoners en kwaliteit en bereikbaarheid van woningen

10.35 Kwaliteit van wijken

11.00 Koffiepauze

11.30 Kleiner wonen: kwalitatief goede oplossing of no go?

11.55 Kwaliteit en duurzaamheid van woningen

12.20 Kwaliteit in de Vinexwijk

12.35 Lunchpauze

13.00 Lunchdebat: Reflectie op regeerakkoord

13.45 Verplaatsen naar sessiezalen

14.00 Middagsessies, ronde 1

15.00 Koffiepauze

15.30 Middagsessies, ronde 2

16.30 Netwerkborrel

09-11-2017

Challenge the future

DelftUniversity ofTechnology

Trends op de woningmarkt: mag het een onsje meer of minder?

Peter Boelhouwer

4Trends op de woningmarkt: mag het een onsje meer of minder? | 09-11-2017

Inhoud

• Woningmarkt ontspoort in de Randstad

• Ontwikkelingen in de demografie: mismatches tussen huidige

en toekomstige woningvraag

• Economische trends wijzen in richting van meer vraag naar

huurwoningen

• Trends in woonvoorkeuren

• Vraag van bijzondere groepen: starters, ouderen en de

nieuwe Nederlander

5Trends op de woningmarkt: mag het een onsje meer of minder? | 09-11-2017

Woningmarkt ontspoort

6Trends op de woningmarkt: mag het een onsje meer of minder? | 09-11-2017

Krapte indicator naar historisch

dieptepunt in Randstad

Bron: NVM

7Trends op de woningmarkt: mag het een onsje meer of minder? | 09-11-2017

Aantal aangeboden, verkochte en opgeleverde

nieuwbouw koopwoningen 2008-2017Q2

Bron: NVB/NEPROM/OTB

8Trends op de woningmarkt: mag het een onsje meer of minder? | 09-11-2017

Prijsindex bestaande woningen in de vier grote

steden 2006-2017Q2

Bron: Kadaster, NVM

9Trends op de woningmarkt: mag het een onsje meer of minder? | 09-11-2017

Gemiddelde maximale leencapaciteit naar

inkomen en woningprijs 2008-2017Q2

Bron: OTB

10Trends op de woningmarkt: mag het een onsje meer of minder? | 09-11-2017

Eigen Huis Marktindicator en CBS

consumentenvertrouwen 2008-2017Q3

Bron: OTB/CBS

11Trends op de woningmarkt: mag het een onsje meer of minder? | 09-11-2017

Driedeling woningmarkt naar mate van

spanning

Bron: Staat van de Woningmarkt 2016 / Rapportage ABF over Primos en Socrates 2016

12Trends op de woningmarkt: mag het een onsje meer of minder? | 09-11-2017

Gevolgen van de verkrapping

• Ondoorzichtige prijsvorming: 40% van de koopwoningen wordt

op of boven de vraagprijs verkocht

• Verschil tussen vraag- en verkooprijs teruggelopen tot 1,1%

• Forse prijsstijgingen niet beperkt tot Amsterdam (17%) maar ook

in Leiden (19%), Den Haag (18%), Haarlemmermeer (17%)

• Minder dan 10% van de woningen staat korter dan een jaar te

koop

• Transacties in steden in de Randstad dalen: Amsterdam (-17%),

Delft (-16%), Leiden (-14%)

• Aanbod in steden loopt snel terug: Delft (-53%), Den Haag

• (-50%), Rotterdam (-48%)

• Transacties in de periferie stijgen: Groningen en Noord-limburg

(30%)

• Aanbod voor starters in Randstad droogt op; hoge prijzen en

daling aanbod appartementen

13Trends op de woningmarkt: mag het een onsje meer of minder? | 09-11-2017

Toekomstige woningvraag wijkt sterk afvan huidige vraag/aanbodverhouding

14Trends op de woningmarkt: mag het een onsje meer of minder? | 09-11-2017

Totaal aantal huishoudens, 2000-2030

Bron: ABF Research

15Trends op de woningmarkt: mag het een onsje meer of minder? | 09-11-2017

Index aantallen personen in

huishoudens naar huishoudenstype

Index 2016 = 100

Bron: Staat van de Woningmarkt 2016 / CBS, 2015

16Trends op de woningmarkt: mag het een onsje meer of minder? | 09-11-2017

Bron: CBS

17Trends op de woningmarkt: mag het een onsje meer of minder? | 09-11-2017

Vraag naar huurwoningen en Flexibiliteit neemt als gevolg van economische trends toe

18Trends op de woningmarkt: mag het een onsje meer of minder? | 09-11-2017

Economische ontwikkelingen

• Koopkracht al jaren gematigd of negatief

• Globalisering (meer onzekerheid, grotere schommelingen in

inkomen en welvaart, afhankelijkheid aan het buitenland)

• Inkomensongelijkheid neemt vermoedelijk verder toe, ook onder

ouderen

• Veranderingen verzorgingsstaat: schraler, meer lokaal

georiënteerd en meer beroep op zelfredzaamheid burgers (RMO)

(participatiemaatschappij)

• Minder zekerheden op de arbeidsmarkt

• Groeiend aantal statushouders

• Groeiende (illegale) onderklasse in steden

• Structurele toestroom van arbeidsmigranten?

19Trends op de woningmarkt: mag het een onsje meer of minder? | 09-11-2017

Trends in de woningvraag

20Trends op de woningmarkt: mag het een onsje meer of minder? | 09-11-2017

Trends in de woningvraag

• Vraag naar kleine (micro) woningen in steden groeit sterk

• Wonen onder gelijkgestemden

• Vraag door de tijd heen vrij constant

21Trends op de woningmarkt: mag het een onsje meer of minder? | 09-11-2017

22Trends op de woningmarkt: mag het een onsje meer of minder? | 09-11-2017

Welke woonomgeving?

23Trends op de woningmarkt: mag het een onsje meer of minder? | 09-11-2017

Welke woonmilieus? 1995-2010Ligt de door u gewenste woning in het centrum van een stad, aan de rand van een stad, in de bebouwde kom van een kleine gemeente of buiten de bebouwde kom?

in % van de potentiële huizenkopers

24Trends op de woningmarkt: mag het een onsje meer of minder? | 09-11-2017

Prijs van de plek: woonomgeving en

woningprijs (PBL)

• Fysieke woningkenmerken bepalen tot 50% prijs van een woning

(vooral grootte)

• Traditionele architectuur werkt prijsverhogend (jaren dertig)

• Groen en water in de omgeving verhoogt de prijs (6 tot 12%)

• Kenmerken van bewoners spelen een rol, minder de

eigendomsverhouding

• Aandeel niet-westerse allochtonen en sociale status spelen een

rol

• Aanwezigheid van snel openbaar vervoer

• Bereikbaarheid van werkgelegenheid

25Trends op de woningmarkt: mag het een onsje meer of minder? | 09-11-2017

Vraag bijzondere groepen

26Trends op de woningmarkt: mag het een onsje meer of minder? | 09-11-2017

Wat wensen starters? (1)

• Twee derde op zoek naar een huurwoning

• 45% wenst een driekamerwoning

• Na twee jaar 54% daadwerkelijk verhuisd (doorstromers 38%)

• Drie kwart aangeboden koopwoningen is betaalbaar

• Veel huishoudens die willen kopen lukt dat ook

• Vooral vanwege wensenpakket verhuizen starters niet (stellen wel

hun wensen vaker bij dan doorstromers)

• Vanaf 1-1-2013: Koopstarters betalen gemiddeld 14% meer

27Trends op de woningmarkt: mag het een onsje meer of minder? | 09-11-2017

Wat wensen starters? (UvA 2013) (2)

• Nestvlieders vestigen zich steeds vaker buiten de ring (+22%),

Starters van buiten Amsterdam vaker aangewezen op

studentencampussen

• Aantal nestvlieders van buiten Amsterdam (21%) neemt sterk toe

(studenten)

• Allochtone starters en niet studerende starters wonen vaker buiten

de ring

• Nestvlieders met ‘rijke’ ouders verhuizen vaker naar centrale

buurten

• Meeste woontrajecten zijn niet lineair, maar grillig en chaotisch

• De goedkope particuliere huursector is zeer belangrijk voor starters

• Veel starters vinden een woning via-via (al dan niet clandestien)

• Starters van binnen de regio hebben veelal succesvolle chaotische

woontrajecten door sociaal en cultureel kapitaal

• Starters verhuizen vaker naar beginnende gentrification buurten

28Trends op de woningmarkt: mag het een onsje meer of minder? | 09-11-2017

Wat wensen ouderen? (ANBO 2015)

• Wanneer empty nest fase aanbreekt grote verhuisgeneigdheid,

daarna daalt deze snel

• 2/3 kopers wil na verhuizen huren

• 81% wil naar een seniorenwoning

• 1/3 verhuist pas als het echt nodig is; denkt hier ook niet over na

• 47% verhuist liever naar een aangepaste woning dan aanpassing

huidige woning (24%)

• Belangrijkste verhuisreden: gelijkvloers wonen (54%)

29Trends op de woningmarkt: mag het een onsje meer of minder? | 09-11-2017

Passend of levensloop bestendig

huisvesten?

• Levensloopbestendig huisvesten

• One size fits all

• Mogelijkheden tot aanpassing van de woning aan veranderende

behoeften: flexibiliteit inbouwen

• Keuzevrijheid bij woningtoewijzing

• Permanent contract

• Flexibele huurprijs

• Passend huisvesten

• Maatwerk

• Voorwaarden bij toewijzing

• Tijdelijke huurcontracten

• Vaste huurprijs

30Trends op de woningmarkt: mag het een onsje meer of minder? | 09-11-2017

Wat wenst de nieuwe Nederlander?

• Grote hal

• Grote afgesloten keuken

• Geen toilet op de badkamer

• Betaalbare woning

• Koopwoning populair

• Halal financiering

09-11-2017

Challenge the future

DelftUniversity ofTechnology

EINDE

Wooncongres | 9 november 2017 | Den Haag

Matthijs Uyterlinde

Kwaliteit van wijken gewogen

Op zoek naar nieuwe perspectieven voor

kwetsbare wijken

1. Hoe staan de kwetsbare wijken ervoor?

▪ Analyse leefbaarheidsontwikkeling in ruim

130 stadswijken (Leefbaarometer 2002-2014)

▪ Case studies 12 wijken

2. Hoe werken steden en hun partners anno

2017 aan leefbare wijken?

maart 2017 juni 2017

Wijk Inwoners

1. Selwerd (Groningen) 6.425

2. Angelslo (Emmen) 7.845

3. Jol/Galjoen (Lelystad) 6.785

4. Meerwijk (Haarlem) 7.795

5. Dolphia (Enschede) 580

6. Meerzicht (Zoetermeer) 15.600

7. Buitenhof (Delft) 13.850

8. Schiedam-Oost (Schiedam) 11.140

9. Gestelse buurt (Den Bosch) 1.250

10. Jagershoef (Eindhoven) 3.563

11. Kerkrade-West (Kerkrade) 14.720

12. Mariaberg (Maastricht) 4.990

Stand en ontwikkeling Leefbaarometer 2002-2014 (Kwetsbare wijken in beeld, Platform31, 2017)

Fysieke vernieuwing stilgevallen

• Differentiatie staat onder druk

• Kwaliteit van de particuliere voorraad

in veel wijken zorgelijk

• Verduurzamingsopgave wordt nog

beperkt ter hand genomen

Toenemende druk op het sociaal domein

• Instroom kwetsbare mensen door scheiden

wonen en zorg

• Grenzen aan burgerkracht

• Sociale infrastructuur aangetast door

bezuinigingen

• Veiligheid vraagt doorlopend om aandacht

Wijkaanpak in een impasse

• Wijkvisies en uitvoerings-

programma’s vaak verouderd

• Weinig gedeelde visies

(strategisch niveau)

• Operationele samenwerking

vaak beperkt

• Weinig ‘nieuwe spelers’

• Stedelijke vernieuwing op

uitnodiging (Lelystad)

• Woonruimtebemiddeling (Delft)

• Gefaseerde vernieuwing

Trichterveld (Maastricht)

• Transitie-exploitatie hoogbouw

(Parkstad Limburg)

• Inponden particulier bezit

(Parkstad Limburg)

WO

NE

N

• Groningen woont Slim (Groningen)

• Emmerhout energieneutraal (Emmen)

• Wijkaanpak Palenstein aardgasvrij

(Zoetermeer)

• Aanjaagprogramma zonnepanelen

(Parkstad Limburg)DU

UR

ZA

AM

HE

ID

• EMMA: Eerder Melden Minder

Achterstanden (Zoetermeer)

• Sociale hypotheek Dolphia

(Enschede)

• Blue Zone Selwerd (Groningen)

• Experiment ‘Weer thuis in de wijk’

(GGZ-uitstroom, Apeldoorn)SO

CIA

AL

DO

ME

IN • Actieve rol postbezorgers in de wijk

(diverse steden)

• Het Huis van Oosterflank (Rotterdam)

• Bewonersbedrijf Op eigen houtje

Emmerhout (Emmen)

• Wijkbedrijf Selwerd (Groningen)WIJ

KE

CO

NO

MIE

Stedelijke vernieuwing toen en nu

GSB/ISV > 2015

Proces

Financiering Aan de voorkant: Bundelen van lopende geldstromen:

Rijk, gemeente, corporaties gemeente, corporatie, marktpartijen

Samenhang Fysiek leidend Sociaal leidend

Belangen Zoveel mogelijk gekoppeld Diffuus: op zoek naar gedeeld belang

Doelstelling Output (SMART-doelen) Outcome (processturing)

Schaal Wijk (centraal aangewezen) Buurt of wijk (lokaal aangewezen)

Hoe staan de kwetsbare wijken ervoor?

• Leefbaarheid in de lift, maar niet in kwetsbare wijken

• Beleids- en stelselwijzigingen slaan ruimtelijk neer

(Woningwet, decentralisaties, einde wijkenbeleid)

• Werken aan gemengde wijken is verleden tijd: nieuwe

concentraties van kwetsbare groepen

• Krachtenveld is veranderd: Minder Rijk, lokaal ook

minder focus

• Discrepantie tussen sectorale aanpakken en complexe

problematiek in wijken

• Wijkvernieuwing terug op de beleidsagenda?

http://www.platform31.nl/publicaties/werken-aan-vitale-wijken

Dank voor uw aandacht

Matthijs Uyterlinde

matthijs.uyterlinde@platform31.nl

KOFFIEPAUZE

Debat over klein wonenPaulus Jansen

wethouder Wonen, Ruimtelijke ontwikkeling, Vastgoed en Sport, gemeente Utrecht

Tobias Verhoeven

commercieel directeur Synchroon

Challenge the future

DelftUniversity ofTechnology

Kwaliteit en duurzaamheid van woningen

Henk Visscher

Kwaliteit en duurzaamheid

• Duurzaamheid / energie steeds belangrijker

• 2050: woningvoorraad CO2 neutraal / bijna energieneutraal

• Regeerakkoord

• Resultaten van energiebesparingsbeleid

• Ontwikkelingen

COP 21 Paris

Beleid en programma’s

• PEGO• Schoon en zuinig• Antwoord aan de samenleving• Convenant corporatiesector• Meer met minder• Lenteakkoord• Energiesprong• Blok voor Blok• Vernieuwd convenant huursector• Energieakkoord• Stroomversnelling

Regeerakkoord

• Nieuw energie-akkoord

• Subsidies voor isolatie

• Nieuwbouw: bijna energieneutraal, gasloos, warmte pompen

• Bestaande woningen: 30 – 50.000 woningen p/j bijna energieneutraal + gasloos, later 200.000 p/j. 2050 6 milj bestaande woningen bijna energieneutraal

• Kostenreductie door innovatieprogramma

• Financieringsregelingen

• Corporaties: 100 milj uit verhuurdersheffing

Beleid de afgelopen jaren

• EPC nieuwbouw steeds scherper

• Enegielabel bestaande woningen

• Subsidieregelingen

• Convenant corporaties: Label B in 2020

• Innovatieprogramma’s: Energiesprong, nul-op-de-meter

Label verbetering soc.

huursector 2010-2014 (SHAERE)

2020 – Gemiddeld label B?

00.00200.002

00.00200.002

00.002

1,25

1,00

1,10

1,20

1,30

1,40

1,50

1,60

1,70

1,80

1,90

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Energ

y I

ndex

Time (years)

Average EI

EI goal

Lineair (Average EI)

• Kleine labelstappen

• Laaghangend fruit

• Doel wordt niet gehaald

Energielabels -

Werkelijk energiegebruik

PhD Dasa Majcen

Resultaten

Resultaten

G label:

50%minder verbruik danverwacht

Resultaten

A en B label:

10-20% hoger gebruikdan verwacht

Resultaten

Beperktewerkelijkebesparing

Implicaties

• Renovatie: Comfortverhoging en beperkte besparing

• Terugverdientijden kloppen vaak niet

• Energiebesparingsmaatregelen koppelen aan algehele kwaliteitsverbetering

• Het juiste verhaal communiceren

• Grote, niet rendabele investeringen nodig

Ontwikkelingen

• Prestaties en beleving van nieuwe technieken blijven monitoren (lage temperatuurverwarming etc.)

• Haalbaarheid van Nul op de meter renovaties?

• Afweging: energievraagreductie versus duurzame opwekking

wat moeten we realiseren in de woningvoorraad

Kwaliteit en duurzaamheidBert Wijbenga van Nieuwenhuizen

Bestuursvoorzitter Woonbron en voorzitter van De Groene Huisvesters

Nelleke Nelis

adviseur gebruikskwaliteit wonen (voormalig VACpunt Wonen)

Column

Toine Heijmans

Columnist De Volkskrant en schrijver van o.a. La Vie Vinex

LUNCHPAUZE