Post on 28-Nov-2014
description
Financiële vastgoedsturing
Klaas Schaap MRE, senior adviseur financiën en vastgoed
2
Financiële sturing 3 juni 2010
Programma
Waardesturing en portefeuillestrategie Waardebegrippen Waarde en financiële ruimte Indirect en direct rendement
Koppeling waardesturing en portefeuillestrategie Vastgoedkolom Assetmanagement Instrumenten
3
Financiële sturing 3 juni 2010
De markt (uit Vastgoedmarkt)
19-02-2010
NS Poort boekt 44 miljoen af op ontwikkeling
04-03-2010
Afboeking 9 procent drukt Wereldhave in het rood
20-11-2009
BAM boekt fors af op vastgoedactiviteiten
4
Financiële sturing 3 juni 2010
Kernthema’s financiële sturing
Kasstromen Historische kostprijs is uit Operationele kasstroom in de schijnwerper
Vermogensontwikkeling Ontwikkeling eigen vermogen Vastgoedwaardebegrippen worden herkend
Rendementen Rendementseisen bij investeringen Sturen op rendement vastgoedportefeuille
5
Financiële sturing 3 juni 2010
Waarde - spelen met begrippen
Gebiedswaarde (zacht) maximaal haalbare, potentiële waarde in gebied bij
herontwikkeling vastgoed
Marktwaarde (hard) de AEDEX bruto-open-marktwaarde: centrale meetlat maximaal haalbare waarde met huidig vastgoed
Bedrijfswaarde (hard) verwachte realisatie huidig vastgoed volgens beleid
En nog vele andere.....
6
Financiële sturing 3 juni 2010
Waardebepaling
Methodieken: terugkijken? vergelijken in het heden? toekomst inschatten?
Toekomstgerichte methodiek! inzicht in mogelijke toekomstige financiële gevolgen sluit aan bij eigen beleid: analyse
beleidsalternatieven en scenario’s van eigen doelstellingen
7
Financiële sturing 3 juni 2010
Afhankelijk van de waarderingssystematiek heeft de sector een stille reserve
Boek-waarde
Bedrijfs-waarde
Stille reserve
Markt-waarde
Leningen
8
Financiële sturing 3 juni 2010
en financiële ruimte
Gebieds-waarde
Markt-waarde
Potentie-gat
Beleids-waarde
Markt-gat
VreemdVermogen
Risico-buffer(s)
Fin. ruimte
9
Financiële sturing 3 juni 2010
Financiële ruimte
Definitie financiële ruimte Het bedrag wat de corporatie ter beschikking heeft in
euro’s van nu voor het opvangen van bedrijfsrisico’s en
voor het afdekken van onrendabele investeringen gedurende
de
gemiddelde exploitatieperiode van de vastgoedportefeuille
Centraal bij financiële ruimte Kasstromen
Koppeling WSW en CFV
10
Financiële sturing 3 juni 2010
De waarde van een investering wordt bepaald
door de te verwachten netto inkomsten terug te
rekenen naar het moment van investeren
(Rendabel deel).
Bij woningen: Huurinkomsten minus exploitatielasten Verkoopopbrengsten minus verkoopkosten Restwaarde (exit yield) Discontovoet of vereist rendement
Waarde en rendement
11
Financiële sturing 3 juni 2010
Kasstromen als basis
Corporaties hebben voldoende vermogen, maar het probleem ligt in de beperkte liquiditeit
Liquiditeitsstromen begroten en realiseren
Risico’s (kans op afwijking) monitoren en scenario’s verkennen
12
Financiële sturing 3 juni 2010
De markt (Vastgoedmarkt)
19-02-2010 Hoger direct resultaat Corio
Het direct resultaat van Corio is vorig jaar met 6,9 procent gestegen tot 218,2 miljoen euro.
08-03-2010 | Financieel
Direct resultaat VastNed Retail stijgt 12,7 procent
VastNed Retail heeft in 2009 een direct resultaat geboekt van 68,6 miljoen euro.
13
Financiële sturing 3 juni 2010
De corporatiebranche
IPD Persbericht
IPD/aeDex Index 2009: rendement corporaties blijft negatief
Almere/Ermelo, 20 mei 2010: In 2009 hebben de deelnemers aan de IPD/aeDex corporatie vastgoedindex het resultaat uit hun dagelijkse bedrijfsvoering verbeterd. Dit komt tot uitdrukking in het direct rendement dat zij over 2009 realiseerden: 2,9%. In 2008 bedroeg dat nog 2,6%. Desondanks was het totaal rendement dat deze corporaties realiseerden ook in 2009 weer negatief: -0,8%. Dit negatieve resultaat komt geheel voor rekening van de in 2009 onverminderd voortgezette daling van de marktwaarde van de vastgoedportefeuilles met -3,5% (2008: -3,7%).
14
Financiële sturing 3 juni 2010
Kasstroom IN
Kasstromen als basis
grondexploitatie
vastgoedontwikkeling
vastgoedexploitatie
Kasstroom UIT
15
Financiële sturing 3 juni 2010
Kasstroom IN
Kasstroom als basis
Kasstroom UIT
vastgoedexploitatie
Kasstromen = verwachte inkomsten en uitgaven
IRR = vereist rendement op investering
Discontovoet = (On)rendabele investering
BAR = bruto aanvangsrendement op investering
Exit yield = BAR aan het einde van de periode
16
Financiële sturing 3 juni 2010
De waardering en de kasstroom zijn met elkaar verbonden
Waardebepaling in de boekhouding is niet relevant voor kasstroom (boekhouding legt historie vast)
De financiële armslag om de toekomstige opgaven te realiseren is afhankelijk van de toekomstige kasstroom en financieringsstructuur (hefboom)
Kasstroom is bepalend voor toekomstige waarde
Door alternatieve financieringsstructuren en/of samenwerkingsverbanden kan de slagkracht toenemen
*
17
Financiële sturing 3 juni 2010
Rendementen
Direct Rendement (cash return) Netto huuropbrengst gedurende meetperiode
afgezet tegen waarde investering begin meetperiode
Indirect rendement (capital return) Saldo ontwikkeling waarde investering gedurende
meetperiode afgezet tegen waarde begin meetperiode
Totaal rendement (total rate of return) Direct plus indirect rendement
18
Financiële sturing 3 juni 2010
Rendementseis vastgoed (WACC)en hefboom
Vastgoedportefeuille 900 5,3% Eigen Vermogen 500 6%48 30
Vreemd vermogen 400 4,5%18
900 900
BALANS
19
Financiële sturing 3 juni 2010
Rendementseis eigen vermogen (RE)
Omvang eigen vermogen € 900 mln
Leefbaarheid € 30 mln Vermogensgroei 3% € 18 mln Totaal € 48 mln
RE = 48/900 = 6%
20
Financiële sturing 3 juni 2010
Sturen op rendement
Gebied 1FR: 4,5%MR: hoger
Gebied 2FR: 6%MR: lager
Wijk aFR: 5,5%MR: lager
Wijk bFR: 2,5%MR: hoger
Kern IFR: 8%MR: lager
Kern IIFR: 4%MR: hoger
CorporatieRE: 5,3%MR: X%
21
Financiële sturing 3 juni 2010
Discussie en vragen
22
Financiële sturing 3 juni 2010
Ontwikkelen financieel dashboard
Impact van de voorgenomen investeringen op: Ontwikkeling kasstromen 15 jaar Ontwikkeling ICR (Interest Coverage Ratio) Ontwikkeling loan to value Ontwikkeling beoordeling CFV Ontwikkeling beoordeling WSW Ontwikkeling financiële ruimte
Vastleggen in investeringsstatuut
23
Financiële sturing 3 juni 2010
Sturingsconcept
KAPITAALMARKT
VASTGOEDINVESTERINGSMARKT
WOONCONSUMENTEN / RETAILMARKT
Woonconsument / EindgebruikerWoonconsument / Eindgebruiker
Bemiddelings-functieBeheerfunctie Dienstverlenings-functie
Transformatie- en Projectontwikkelings-
functie Beleggingsfunctie
Vermogenverschaffings-functie
PROJECTONTWIKKELINGS-MARKT
ROLLEN IN DE VASTGOEDKOLOM
Maatschappelijk dividend
24
Financiële sturing 3 juni 2010
De vastgoedpiramide
STRATEGISCH:
DIRECTIE
TACTISCH:
OPERATIONEEL:
PROPERTY MANAGEMENT
Belegger/investeerder
Asset manager
Beheerder
inzet
huur
rente
ASSET MANAGEMENT
25
Financiële sturing 3 juni 2010
De assetmanager
Managen van kansen en risico’s binnen
investeringsstatuut verbonden aan Operationele exploitatie (korte termijn) Vastgoed als beleggingsmiddel (lange termijn)
Kengetallen Economische waarde TR, IRR, BAR Rendementsdoelstelling
26
Financiële sturing 3 juni 2010
De assetmanager
Onwikkelen portefeuillestrategiën Maatregelen:
Investeren (uitbreiden/vernieuwen Consolideren Desinvesteren
Inkomsten en uitgaven (kasstromen): Huurprijzen Verhouding inkomsten en uitgaven
27
Financiële sturing 3 juni 2010
De Markt (Vastgoedmarkt)
Niet-genoteerde fondsen stuk transparanter
Europese niet-genoteerde vastgoedfondsen verhogen in snel tempo het inzicht in hun kostenstructuur, waardoor de transparantie voor beleggers en fondsmanagers aanzienlijk is verbeterd.
11-03-2010
CPB: zorg sociale huisvesting moet naar overheid
De bouw van betaalbare sociale huurwoningen moet een overheidstaak worden. Corporaties zijn hiervoor niet de eerste aangewezen partij.
Van de totale uitgaven van de corporaties aan sociale doelstellingen heeft jaarlijks 300 tot 400 miljoen euro betrekking op investeringen in leefbaarheid. Daartegenover staat een bedrag van ongeveer 3,3 miljard euro om de huren laag te houden. Beide categorieën uitgaven worden bekostigd uit het rendement op het vermogen van de corporaties.
28
Financiële sturing 3 juni 2010
De markt (Vastgoedmarkt)
29
Financiële sturing 3 juni 2010
De waardering en de kasstroom zijn met elkaar verbonden
Kasstroom is bepalend voor toekomstige waarde
hoge kasstroom meer waarde
hogere investeringscapaciteit
lage kosten Atrivé: slanke corporatie
30
Financiële sturing 3 juni 2010
Model opzetRaamwerk financieel dashboard Resultaat
A Minimaal vereist rendement volgens investeringsstatuut %B Berekende IRR %
Impact van de voorgenomen investering op de kengetallen onder 2 t/m 6.
1 Ontwikkeling ICR (interest dekkingsratio) norm minimaal 1,25jaar 2010 2011 2012 2013 2014 2015
huidignieuw
2 Ontwikkeling Loan to Value norm maximaal 75%
3 Ontwikkeling normatieve kasstromen WSW norm totaal vijf jaar >0
4 Ontwikkeling volkshuisvestelijk vermogen CFV ondergrens 2014 =
5 Ontwikkeling financiële ruimte norm > 0
31
Financiële sturing 3 juni 2010
Model opzet
Basisblad projecten
Projecten bestaand bezit Cashflow
Input
Basisblad balans
Projecten nieuwbouw Cashflow
CFV resultaat
WSW
Fin. Ruimte
CFV
Basisblad gegevens FMP
Vergelijking scenario’s CFV
Finc. ruim. Res.
Vergelijking scenario’s Fin. Ruimte
Vergelijking scenario’s WSW
WSW resultaat
32
Financiële sturing 3 juni 2010
Rekenmodel combineren
33
Financiële sturing 3 juni 2010
Discussie en vragen