Presentatie financiële vastgoedsturing 3 juni 2010

download Presentatie financiële vastgoedsturing 3 juni 2010

of 33

  • date post

    28-Nov-2014
  • Category

    Real Estate

  • view

    1.989
  • download

    0

Embed Size (px)

description

 

Transcript of Presentatie financiële vastgoedsturing 3 juni 2010

  • 1. Financile vastgoedsturing Klaas Schaap MRE, senior adviseur financin en vastgoed
  • 2. Programma
    • Waardesturing en portefeuillestrategie
      • Waardebegrippen
      • Waarde en financile ruimte
      • Indirect en direct rendement
    • Koppeling waardesturing en portefeuillestrategie
      • Vastgoedkolom
      • Assetmanagement
      • Instrumenten
  • 3. De markt (uit Vastgoedmarkt)
    • 19-02-2010
    • NS Poort boekt 44 miljoen af op ontwikkeling
    04-03-2010 Afboeking 9 procent drukt Wereldhave in het rood 20-11-2009 BAM boekt fors af op vastgoedactiviteiten
  • 4. Kernthemas financile sturing
    • Kasstromen
      • Historische kostprijs is uit
      • Operationele kasstroom in de schijnwerper
    • Vermogensontwikkeling
      • Ontwikkeling eigen vermogen
      • Vastgoedwaardebegrippen worden herkend
    • Rendementen
      • Rendementseisen bij investeringen
      • Sturen op rendement vastgoedportefeuille
  • 5. Waarde - spelen met begrippen
    • Gebiedswaarde (zacht)
      • maximaal haalbare, potentile waarde in gebied bij herontwikkeling vastgoed
    • Marktwaarde (hard)
      • de AEDEX bruto-open-marktwaarde: centrale meetlat
      • maximaal haalbare waarde met huidig vastgoed
    • Bedrijfswaarde (hard)
      • verwachte realisatie huidig vastgoed volgens beleid
    • En nog vele andere.....
  • 6. Waardebepaling
    • Methodieken :
      • terugkijken?
      • vergelijken in het heden?
      • toekomst inschatten?
    • Toekomstgerichte methodiek!
      • inzicht in mogelijke toekomstige financile gevolgen
      • sluit aan bij eigen beleid: analyse beleidsalternatieven en scenarios van eigen doelstellingen
  • 7. Afhankelijk van de waarderingssystematiek heeft de sector een stille reserve Boek-waarde Bedrijfs-waarde Stille reserve Markt-waarde Leningen
  • 8. en financile ruimte Gebieds- waarde Markt- waarde Potentie- gat Beleids- waarde Markt- gat Vreemd Vermogen Risico- buffer(s ) Fin. ruimte
  • 9. Financile ruimte
    • Definitie financile ruimte
    • Het bedrag wat de corporatie ter beschikking heeft in
    • euros van nu voor het opvangen van bedrijfsrisicos en
    • voor het afdekken van onrendabele investeringen gedurende de
    • gemiddelde exploitatieperiode van de vastgoedportefeuille
    • Centraal bij financile ruimte
    • Kasstromen
    • Koppeling WSW en CFV
  • 10.
    • De waarde van een investering wordt bepaald door de te verwachten netto inkomsten terug te rekenen naar het moment van investeren (Rendabel deel).
    • Bij woningen:
      • Huurinkomsten minus exploitatielasten
      • Verkoopopbrengsten minus verkoopkosten
      • Restwaarde (exit yield)
      • Discontovoet of vereist rendement
    Waarde en rendement
  • 11. Kasstromen als basis
    • Corporaties hebben voldoende vermogen, maar het probleem ligt in de beperkte liquiditeit
    • Liquiditeitsstromen begroten en realiseren
    • Risicos (kans op afwijking) monitoren en scenarios verkennen
  • 12. De markt (Vastgoedmarkt) 19-02-2010 Hoger direct resultaat Corio Het direct resultaat van Corio is vorig jaar met 6,9 procent gestegen tot 218,2 miljoen euro. 08-03-2010 | Financieel Direct resultaat VastNed Retail stijgt 12,7 procent VastNed Retail heeft in 2009 een direct resultaat geboekt van 68,6 miljoen euro.
  • 13. De corporatiebranche
    • IPD Persbericht
    • IPD/aeDex Index 2009: rendement corporaties blijft negatief
    • Almere/Ermelo, 20 mei 2010 : In 2009 hebben de deelnemers aan de IPD/aeDex corporatie vastgoedindex het resultaat uit hun dagelijkse bedrijfsvoering verbeterd. Dit komt tot uitdrukking in het direct rendement dat zij over 2009 realiseerden: 2,9%. In 2008 bedroeg dat nog 2,6%. Desondanks was het totaal rendement dat deze corporaties realiseerden ook in 2009 weer negatief: -0,8%. Dit negatieve resultaat komt geheel voor rekening van de in 2009 onverminderd voortgezette daling van de marktwaarde van de vastgoedportefeuilles met -3,5% (2008: -3,7%).
  • 14. Kasstromen als basis Kasstroom IN grondexploitatie vastgoedontwikkeling vastgoedexploitatie Kasstroom UIT
  • 15. Kasstroom als basis Kasstroom IN Kasstroom UIT vastgoedexploitatie Kasstromen = verwachte inkomsten en uitgaven IRR = vereist rendement op investering Discontovoet = (On)rendabele investering BAR = bruto aanvangsrendement op investering Exit yield = BAR aan het einde van de periode
  • 16. De waardering en de kasstroom zijn met elkaar verbonden
    • Waardebepaling in de boekhouding is niet relevant voor kasstroom (boekhouding legt historie vast)
    • De financile armslag om de toekomstige opgaven te realiseren is afhankelijk van de toekomstige kasstroom en financieringsstructuur (hefboom)
    • Kasstroom is bepalend voor toekomstige waarde
    • Door alternatieve financieringsstructuren en/of samenwerkingsverbanden kan de slagkracht toenemen
    • *
  • 17. Rendementen
    • Direct Rendement (cash return)
        • Netto huuropbrengst gedurende meetperiode afgezet tegen waarde investering begin meetperiode
    • Indirect rendement (capital return)
        • Saldo ontwikkeling waarde investering gedurende meetperiode afgezet tegen waarde begin meetperiode
    • Totaal rendement (total rate of return)
        • Direct plus indirect rendement
  • 18. Rendementseis vastgoed (WACC) en hefboom Vastgoedportefeuille 900 5,3% Eigen Vermogen 500 6% 48 30 Vreemd vermogen 400 4,5% 18 900 900 BALANS
  • 19. Rendementseis eigen vermogen (RE)
    • Omvang eigen vermogen 900 mln
      • Leefbaarheid 30 mln
      • Vermogensgroei 3% 18 mln
      • Totaal 48 mln
    • RE = 48/900 = 6%
  • 20. Sturen op rendement Gebied 1 FR: 4,5% MR: hoger Gebied 2 FR: 6% MR: lager Wijk a FR: 5,5% MR: lager Wijk b FR: 2,5% MR: hoger Kern I FR: 8% MR: lager Kern II FR: 4% MR: hoger Corporatie RE: 5,3% MR: X%
  • 21.
    • Discussie en vragen