Presentatie financiële vastgoedsturing 3 juni 2010

Financiële vastgoedsturing

Klaas Schaap MRE, senior adviseur financiën en vastgoed

2

Financiële sturing 3 juni 2010

Programma

Waardesturing en portefeuillestrategie Waardebegrippen Waarde en financiële ruimte Indirect en direct rendement

Koppeling waardesturing en portefeuillestrategie Vastgoedkolom Assetmanagement Instrumenten

3


De markt (uit Vastgoedmarkt)

19-02-2010

NS Poort boekt 44 miljoen af op ontwikkeling

04-03-2010

Afboeking 9 procent drukt Wereldhave in het rood

20-11-2009

BAM boekt fors af op vastgoedactiviteiten

4


Kernthema’s financiële sturing

Kasstromen Historische kostprijs is uit Operationele kasstroom in de schijnwerper

Vermogensontwikkeling Ontwikkeling eigen vermogen Vastgoedwaardebegrippen worden herkend

Rendementen Rendementseisen bij investeringen Sturen op rendement vastgoedportefeuille

5


Waarde - spelen met begrippen

Gebiedswaarde (zacht) maximaal haalbare, potentiële waarde in gebied bij

herontwikkeling vastgoed

Marktwaarde (hard) de AEDEX bruto-open-marktwaarde: centrale meetlat maximaal haalbare waarde met huidig vastgoed

Bedrijfswaarde (hard) verwachte realisatie huidig vastgoed volgens beleid

En nog vele andere.....

6


Waardebepaling

Methodieken: terugkijken? vergelijken in het heden? toekomst inschatten?

Toekomstgerichte methodiek! inzicht in mogelijke toekomstige financiële gevolgen sluit aan bij eigen beleid: analyse

beleidsalternatieven en scenario’s van eigen doelstellingen

7


Afhankelijk van de waarderingssystematiek heeft de sector een stille reserve

Boek-waarde

Bedrijfs-waarde

Stille reserve

Markt-waarde

Leningen

8


en financiële ruimte

Gebieds-waarde

Markt-waarde

Potentie-gat

Beleids-waarde

Markt-gat

VreemdVermogen

Risico-buffer(s)

Fin. ruimte

9


Financiële ruimte

Definitie financiële ruimte Het bedrag wat de corporatie ter beschikking heeft in

euro’s van nu voor het opvangen van bedrijfsrisico’s en

voor het afdekken van onrendabele investeringen gedurende

de

gemiddelde exploitatieperiode van de vastgoedportefeuille

Centraal bij financiële ruimte Kasstromen

Koppeling WSW en CFV

10


De waarde van een investering wordt bepaald

door de te verwachten netto inkomsten terug te

rekenen naar het moment van investeren

(Rendabel deel).

Bij woningen: Huurinkomsten minus exploitatielasten Verkoopopbrengsten minus verkoopkosten Restwaarde (exit yield) Discontovoet of vereist rendement

Waarde en rendement

11


Kasstromen als basis

Corporaties hebben voldoende vermogen, maar het probleem ligt in de beperkte liquiditeit

Liquiditeitsstromen begroten en realiseren

Risico’s (kans op afwijking) monitoren en scenario’s verkennen

12


De markt (Vastgoedmarkt)

19-02-2010 Hoger direct resultaat Corio

Het direct resultaat van Corio is vorig jaar met 6,9 procent gestegen tot 218,2 miljoen euro.

08-03-2010 | Financieel

Direct resultaat VastNed Retail stijgt 12,7 procent

VastNed Retail heeft in 2009 een direct resultaat geboekt van 68,6 miljoen euro.

13


De corporatiebranche

IPD Persbericht

IPD/aeDex Index 2009: rendement corporaties blijft negatief

Almere/Ermelo, 20 mei 2010: In 2009 hebben de deelnemers aan de IPD/aeDex corporatie vastgoedindex het resultaat uit hun dagelijkse bedrijfsvoering verbeterd. Dit komt tot uitdrukking in het direct rendement dat zij over 2009 realiseerden: 2,9%. In 2008 bedroeg dat nog 2,6%. Desondanks was het totaal rendement dat deze corporaties realiseerden ook in 2009 weer negatief: -0,8%. Dit negatieve resultaat komt geheel voor rekening van de in 2009 onverminderd voortgezette daling van de marktwaarde van de vastgoedportefeuilles met -3,5% (2008: -3,7%).

14


Kasstroom IN

Kasstromen als basis

grondexploitatie

vastgoedontwikkeling

vastgoedexploitatie

Kasstroom UIT

15


Kasstroom IN

Kasstroom als basis

Kasstroom UIT

vastgoedexploitatie

Kasstromen = verwachte inkomsten en uitgaven

IRR = vereist rendement op investering

Discontovoet = (On)rendabele investering

BAR = bruto aanvangsrendement op investering

Exit yield = BAR aan het einde van de periode

16


De waardering en de kasstroom zijn met elkaar verbonden

Waardebepaling in de boekhouding is niet relevant voor kasstroom (boekhouding legt historie vast)

De financiële armslag om de toekomstige opgaven te realiseren is afhankelijk van de toekomstige kasstroom en financieringsstructuur (hefboom)

Kasstroom is bepalend voor toekomstige waarde

Door alternatieve financieringsstructuren en/of samenwerkingsverbanden kan de slagkracht toenemen

*

17


Rendementen

Direct Rendement (cash return) Netto huuropbrengst gedurende meetperiode

afgezet tegen waarde investering begin meetperiode

Indirect rendement (capital return) Saldo ontwikkeling waarde investering gedurende

meetperiode afgezet tegen waarde begin meetperiode

Totaal rendement (total rate of return) Direct plus indirect rendement

18


Rendementseis vastgoed (WACC)en hefboom

Vastgoedportefeuille 900 5,3% Eigen Vermogen 500 6%48 30

Vreemd vermogen 400 4,5%18

900 900

BALANS

19


Rendementseis eigen vermogen (RE)

Omvang eigen vermogen € 900 mln

Leefbaarheid € 30 mln Vermogensgroei 3% € 18 mln Totaal € 48 mln

RE = 48/900 = 6%

20


Sturen op rendement

Gebied 1FR: 4,5%MR: hoger

Gebied 2FR: 6%MR: lager

Wijk aFR: 5,5%MR: lager

Wijk bFR: 2,5%MR: hoger

Kern IFR: 8%MR: lager

Kern IIFR: 4%MR: hoger

CorporatieRE: 5,3%MR: X%

21


Discussie en vragen

22


Ontwikkelen financieel dashboard

Impact van de voorgenomen investeringen op: Ontwikkeling kasstromen 15 jaar Ontwikkeling ICR (Interest Coverage Ratio) Ontwikkeling loan to value Ontwikkeling beoordeling CFV Ontwikkeling beoordeling WSW Ontwikkeling financiële ruimte

Vastleggen in investeringsstatuut

23


Sturingsconcept

KAPITAALMARKT

VASTGOEDINVESTERINGSMARKT

WOONCONSUMENTEN / RETAILMARKT

Woonconsument / EindgebruikerWoonconsument / Eindgebruiker

Bemiddelings-functieBeheerfunctie Dienstverlenings-functie

Transformatie- en Projectontwikkelings-

functie Beleggingsfunctie

Vermogenverschaffings-functie

PROJECTONTWIKKELINGS-MARKT

ROLLEN IN DE VASTGOEDKOLOM

Maatschappelijk dividend

24


De vastgoedpiramide

STRATEGISCH:

DIRECTIE

TACTISCH:

OPERATIONEEL:

PROPERTY MANAGEMENT

Belegger/investeerder

Asset manager

Beheerder

inzet

huur

rente

ASSET MANAGEMENT

25


De assetmanager

Managen van kansen en risico’s binnen

investeringsstatuut verbonden aan Operationele exploitatie (korte termijn) Vastgoed als beleggingsmiddel (lange termijn)

Kengetallen Economische waarde TR, IRR, BAR Rendementsdoelstelling

26


De assetmanager

Onwikkelen portefeuillestrategiën Maatregelen:

Investeren (uitbreiden/vernieuwen Consolideren Desinvesteren

Inkomsten en uitgaven (kasstromen): Huurprijzen Verhouding inkomsten en uitgaven

27


De Markt (Vastgoedmarkt)

Niet-genoteerde fondsen stuk transparanter

Europese niet-genoteerde vastgoedfondsen verhogen in snel tempo het inzicht in hun kostenstructuur, waardoor de transparantie voor beleggers en fondsmanagers aanzienlijk is verbeterd.

11-03-2010

CPB: zorg sociale huisvesting moet naar overheid

De bouw van betaalbare sociale huurwoningen moet een overheidstaak worden. Corporaties zijn hiervoor niet de eerste aangewezen partij.

Van de totale uitgaven van de corporaties aan sociale doelstellingen heeft jaarlijks 300 tot 400 miljoen euro betrekking op investeringen in leefbaarheid. Daartegenover staat een bedrag van ongeveer 3,3 miljard euro om de huren laag te houden. Beide categorieën uitgaven worden bekostigd uit het rendement op het vermogen van de corporaties.

28


De markt (Vastgoedmarkt)

29


De waardering en de kasstroom zijn met elkaar verbonden

Kasstroom is bepalend voor toekomstige waarde

hoge kasstroom meer waarde

hogere investeringscapaciteit

lage kosten Atrivé: slanke corporatie

30


Model opzetRaamwerk financieel dashboard Resultaat

A Minimaal vereist rendement volgens investeringsstatuut %B Berekende IRR %

Impact van de voorgenomen investering op de kengetallen onder 2 t/m 6.

1 Ontwikkeling ICR (interest dekkingsratio) norm minimaal 1,25jaar 2010 2011 2012 2013 2014 2015

huidignieuw

2 Ontwikkeling Loan to Value norm maximaal 75%

3 Ontwikkeling normatieve kasstromen WSW norm totaal vijf jaar >0

4 Ontwikkeling volkshuisvestelijk vermogen CFV ondergrens 2014 =

5 Ontwikkeling financiële ruimte norm > 0

31


Model opzet

Basisblad projecten

Projecten bestaand bezit Cashflow

Input

Basisblad balans

Projecten nieuwbouw Cashflow

CFV resultaat

WSW

Fin. Ruimte

CFV

Basisblad gegevens FMP

Vergelijking scenario’s CFV

Finc. ruim. Res.

Vergelijking scenario’s Fin. Ruimte

Vergelijking scenario’s WSW

WSW resultaat

32


Rekenmodel combineren

33


Discussie en vragen

Presentatie financiële vastgoedsturing 3 juni 2010

Real Estate

Transcript of Presentatie financiële vastgoedsturing 3 juni 2010