Post on 15-Mar-2016
description
10-10-2013
Challenge the future
DelftUniversity ofTechnology
Over spaghetti, verkoop en veranderingstheorieënEffecten van verkoop van huurwoningen op leefbaarheid Dr. Reinout Kleinhans, Faculteit Bouwkunde,
OTB
2
Drie fundamentele problemen
1. We kunnen het niet goed zien
2. We zien het gewoon verkeerd
3. We willen het niet zien
3
Met zevenmijlslaarzen
• Thema binnen de Kenniswerkplaats
• Review literatuur m.b.t. effecten
• NL: géén eenduidige onderzoeksresultaten
• Engelse ervaringen met Right to Buy• Loopt ruim 30 jaar• Ruim 2,7 miljoen huurwoningen verkocht
• Veranderingstheorieën • Omschrijving• Realiteitsgehalte
4
We kunnen het niet goed zien (1)
Bron: Kadaster (data opgenomen in Cijfers over Bouwen en Wonen 2013).
•Aantallen ► halen we eigenlijk de drempelwaarde voor effecten?
5
We kunnen het niet goed zien (2)
• Er spelen onderliggende causale mechanismen die door elkaar heen lopen en elkaar versterken
• Veranderingstheorieën ontwarren
6
Bevolkingssamenstelling
Minder probleemcumulatie
Minder concentratie van kansarmen
Buurten minder eenzijdig qua soc-ec. samenstelling
In- en uitstroom van bewoners verandert (bij verkoop na mutatie)
7
Stabiliteit en sociale samenhang
Gunstig voor sociale structuur
Vasthouden bewoners die zich verbonden voelen
Mutatiegraad neemt af, stabiliteit neemt toe
Kopers verhuizen doorgaans minder snel dan huurders
8
Actieve betrokkenheid bij omgeving
Betere leefbaarheid
Meer inzet voor behoud kwaliteit van de buurt
Meer bewustzijn van negatieve ontwikkelingen/bedreigingen
Meer gevoel verantwoordelijkheid (impact omgeving op marktwaarde)
9
Onderhoud: positieve variant
Beter aanzien van de buurt
Verbetering buitenzijde: positieve uitstraling
Verfraaiing of wegwerken achterstallig onderhoud
Aankoop versterkt gevoel eigendom en zeggenschap over woning
10
Onderhoud: negatieve variant
Slechter aanzien van de buurt
Verslechtering buitenzijde: negatieve uitstraling
Ontstaan en ‘escalatie’ van achterstallig onderhoud
Versterkt gevoel van eigendom, maar geen geld voor onderhoud
Problematische besluitvorming binnen VvE’s in gemengde complexen
11
Overlast en (on)veiligheid
Dalende leefbaarheid
Overlast voor buren, onveiligheid en angst
Vestiging van criminele activiteiten en/of illegale kamerverhuur
Minder ‘formeel’ toezicht, grotere kans op dubieuze huiseigenaren
12
We zien het verkeerd!
• Lessen uit ruim 30 jaar Right to Buy en bijbehorend onderzoek
• Veel sterker bewijs voor de negatieve veranderingstheorieën • Negatieve effecten op onderhoud, veiligheid en overlast
• Bij zittende bewoners effecten pas zichtbaar op langere termijn• Resales leiden tot instroom ‘echte’ nieuwkomers
• Omgekeerde causaliteit!• Selectiviteit van de verkoop • Uitgangssituatie en ontwikkeling van buurten waar verkocht wordt• Beide ten onrechte aangezien voor effecten; het zijn oorzaken!
13
We willen het niet zien
• De waarde van eigenwoningbezit is sterk ideologisch geladen en daarom is het moeilijk om er ‘tegen’ te zijn.
(Nota Mensen Wensen Wonen, 2000, p. 295)
• Financiële belangen voor de corporatiesector zijn enorm
Gebrek aan ‘bewijs’ voor positieve effecten op LBH
14
Neemt u mee naar huis
1. We kunnen het niet goed zien
2. We zien het gewoon verkeerd
3. We willen het niet zien
Wees zeer kritisch op de (beleids)aannames bij verkoop
Let scherp op de sociaal-ruimtelijke context waarbinnen je wil verkopen