Post on 17-Mar-2016
description
HUREN OF KOPEN? ir. Rene P.M. Stevens MBA
Een afweging tussen huren of kopen is aileen maar zinvol
als zowel de invloed op het rendement op het vastgoed
alsmede het rendement op het eigen vermogen van de
onderneming wordt meegewogen. Welke van de twee
financieringsvormen het beste is verschilt van geval tot geval.
In dit artikel wordt een aantal belangrijke ingredienten
en afwegingen genoemd die de keuze kunnen be"lnvloeden.
I 5 invcstcrcn in cigco onroercnd goed verant
woard of is hct beteT de huisvesting te
hUTen? Dc vraag om huisvcsting tc huren of te
kapen is ccnvoudig gcsteld, maar minder cen
voudig tc bcantwoordcn. Het hangt er namelijk
vanaf wat de doelstellingen cn randvoorwaardcn
zijn. Een keuze voar de meest passcndc finan
cieringsvorm wordt voor cen beJangrijk decl
bepaald door de geformuleerde onderncmings
strategic. Verwachtingen met betrekking tot groei
of krimp van cen organisatic, nieuwe markten
waar men aetief wil worden, andere vestigings
plaatscn of ciscn met bctrckking tot de werkplek
van wcrknemcrs hcbbcn gcvolgcn voor de llUis
vesting en daarmee vaar de passende financie
ringsvann.
Eigendom
Menig andememer is geschrokken van het grote
negatlevc gat dat sams zit tussen de investe
ringskostcn die kamen kijken bij het aanschaf
fen van een pand en de waarde in het ('cono
misch ve rkeer. De oorzaak van dit financiele ver
schil is vaak terug te voeren op een slechte voor
bereiding. Om in cen vrocgtijdig stadium een
juist inzicht in kosten en wilarde te krijgen is
het essentieel am ook al cen tilxiltie van een
nieuwbouw of (her)ontwikkcling te laten milken.
Op zich is ecn hogcrc prijs betalen dan de
markhvaardc natuurlijk geen bezwaar als men
zich bij het maken van deze keuze daarvan maar
be\'rost is.
Huur
andere met afschrijvingen te maken. Dc beleg
gcr heeft namelijk exact dczclfde lasten am het
vilstgaed in stand Ie houden als de eigenaarl
gebruiker. Echter voor de vastgaedbelcgger is
het verhu ren zijn en igc bran va n inkomsten en
dus is cr een winstopslag. Bovendien berekent
de belegger een risico-opslag v~~r le~gstand.
Dit zou de eigenaarl gebruiker overigens net zo
mocten doen maar dit gebcurt vrijwe[ nooit.
Indien men zaken zoals inrichtingscomponenten
in de huur mee laat finanderen is dit meestal
duurder dan het zeU op de balans ilctiveren. De
jaarlijkse huurindexatie gaat diln nilmelijk oak
over dit via de huur gefinancierde bedrag.
Eigendom versus huur
Bij groci van cen bedrijf is vastgoed in eigendom
'an asset', bij krimp kan het 'a pain'zijn. Vanuit
vrijheid va n kcuze is cigcndom flexibelcr dan
huur. Voor het eigcndom kan men zclf bcpalcn
of men het vcrkoopt of dat men het (tijdelijk)
verhuurt in afwachting van een geschikter
moment voor verkoop, of omdat het uiteindelijk
toch weer nod ig is voor eigen gebruik. Om cen
huurcontract voortijdig af te kunnen brcken is
de medewcrking van de verhuurder nodig. Als
de markthuur hager is dun hctgeen men aan
huur betaait, is het meestu l geen probleem. Is dit
niet het geval dan kiln het veel geld Kosten.
Het gaat dus om de afweging tussen de hoogte
van de baetc voar het afkapen van cen huurcon-
Waamm huisvesting? Wie ka n er legenwoordig nog perioden va n 5 tot tract en het mogelijkc financiele verl ies (d it kan
Productiemiddel voor de eindgebruiker, winst- 10 jaar vooruit kijken? Oil zijn echter wei de bctekenen cen boekverlies maar ook het missen
maker voor dc ontwikkelaa r, continuYteit voor de gangbare huurpcrioden. Uit crvaring blijkt dat van cen eventuele waardestijging van het onroe-
belegger, zekerstcUing veor de financier. ills men huisvcsting langer dan circa 8-10 jaar rend goed) bij noodzakc!ijke verkoop van een
Vaslgoed is een beslissende factor in de ",rinstge- gebruikt, eigendom in de meestc gevallen gocd- eigendomsgebouw in cen slcchtere vastgoed-
vendheid van bedrijven.De basisvraag die aller- Koper is dan de huulVariant. Oit hccft onder markt. Dit laatste va ll everigens wei mee als
eerst beantwoord moet worden, iuidt: wie hccft
er huisvesting/vastgoed nodig? In feite zijn er
hvee belangengroepen. De eCfste wil geld ver-
dienen IN het vastgoed. Dit zijn de eindgebrui
kers die huisvesting nodig hebben als productie
middel. De hveede groep bestaat uit partijen als
onhvikkelaars, financiers en beleggers die geld
verdiencn MET vaslgoed. V~~r deze partijen is
onhvikkelcn, financieren en verhuren van huis
ves ting (een van) de bcdrijfsactiviteit(en). Dc
focus ligt per groep wezen lijk anders. Dit artikel
kijkt met name vanuit het perspectief van de
eindgebruikcr.
Hoe financieren? (Huur versus keop)
Nevenstaand staatje somt de pro's en contra's
van eigendom en huur op vanuit het perspectief
van de eindgebruiker.
Pro's eigendom:
- baas in elgen huJs;
- keuzevrljheJd am overlol1ig vaslgoed Ie
verkopen orte verhuren;
- waardestijging;
- appelt je VOOI de dorsi in slechlere tijden,
door verkoop komen er liquide
middelen vllj.
Pro's huu r:
• (l1 jkt) nexibeler. Oil heeft echter weI
een pri js;
- huurverpl1chtlngen van maximaal
510110 JailT;
• liquide middelen, c.q. leenc<lpaciteit die
door huur worden uilgespaard kunnen in
het prima Ire proces legen een hager
rendemenl worden lngezet.
(antra's elgendom:
- aanslag op llqulde mlddelen;
- invloed op balansverhoudlngen;
• meeslal een lager rendement (circa B'9%)
op in he! vaslgoed geTnvesleerd vermogen
dan op de kernactivileil(en) van de
onderneming;
- kans op kapll<lalvelnieliging door waarde·
vermindeling bij leegstand of gedwongen
verkoop In slech!e l iiden.
(ontra 's huur:
- boete bij voortljdlg afbreken van he!
huurconlract;
- bij incourant vastgoed Is een extra
rislcopremle In de huur verdlsconleerd •
Figllllr 1: Pro's CII cOlltm's vnll eigelldom ell !lIIl1 r vn/lltit lIet perspcctiefvnll de eilldgebruiker ,
men zich goed laat adviseren bij de verwetving
van nieuw of bestaand vastgoed. Courant vast
goed kan namelijk vaak nag worden verhuurd
tegen in het algemeen minstens kostprijsdek
ken de huren in afwaehting van bctere
(verkoop)tijden.
Marktconfonne kwaliteit
Vastgoed/huisvesting heeft een eeonomiseh joel.
Voor de belegger is het zijn bran van inkomsten,
voor de gebruiker is het een 'noodzakelijk
kwaad' om de onderncmingsdoclstellingen te
kunnen realiseren. Dc belegger beoordeelt het
resultaat op basis van de internal rate of return
(IRR) en de gebruiker op basis van het rende
ment op het lotale vermogen (RTV). Het kwali
teitsniveau bepaalt dan weliswaar in mind ere
mate de kostprijs doeh is naast de locatie (de
buurt) het belangrijkste aspect voor de
(gebruiks)waarde. Om aan het eeonomisch doel
voor de belegger te voldoen dient het vastgoed
te beanhvoorden aan de funetionele en ruimte
lijke visuele kwaliteitseisen van zijn (potentiele)
huurders. Kwaliteit is in feite een matltstaf voor
de mate waarin de huisvesting voor een specifie
ke gcbruiker voldoet.
Wat betekent nu een marktconforme kwaliteit
en welke prijs hoort daarbij? Om hierop ant
woord te geven moet u maar eens proberen dit
te besehrijvlOn voor lOcn markteonforme auto. Bij
automobielen spreekt men van klassen. Een
marktconforme auto uit het topsegment is iets
anders dan uit het middenklasse segment. Bij
vastgoed bestaat deze indIO ling eigenlijk nict. U
zult makelaars vaak de woorden toplocatie of A
loeatie horen gebruiken. Hiermee doelt men met
name op het duurste vastgoedobjeet in hun
lokale markt. Wat duur is hoeft nog niet voor de
gebruiker de juiste kwaliteit te hebben voor de
activiteiten die hij daar wil uitvoeren. Bovendien
is een zogenaamde A-Ioeatie aan de Zuid-as in
Amsterdam eeht iets anders, in ieder gcval in
prijs, dan een A-Ioeatie in bijvoorbeeld
Maastricht. Waarbij het een of het ander nict
beter of sleehter hoeft te zijn. Het hangt er maar
vanaf wat de gebruiker voor ogen staat met zijn
huisvesting en hoeveel geld hij daarvoor over
heeft. Vanuit'vastgoed-standpunt'bezien kan de
prijs van een gebouw op een bepaalde loeatie
alleszins redelijk zijn gezien de voorhanden
alternatieven. Eehter vanuit bedrijfseconomiseh
perspectief kan het v~~r de ondernemer tach te
duur zijn omdat hij met zijn bedrijf boven zijn
stand woont.
Topkwaliteit is een mooie kreet in de brochures
van menig makelaar. Kwalitcit van een gebouw
wordt echter bepaald door de match met een
gebruiker. Voor de lOne gebruiker kan het uiter- haar eigen hoofdkantoor huurt bij een eoncur-
mate geschikt zijn tenvij l hetzelfde gebouw voor rent belegger, zelfs als het overall rendement
een andere gebruiker of gebruik absoluut niet voor de ondernem~ng beter is.
past, al was het maar vanwege de uitstraling. De rest van de huisvestingsportefeuille dient bij
Ais ccn gebouw kwalitatief voldoet voor gebrui- voorkeur courant te zijn. Courant wil in deze
ker A, hoeft dit niet au tom a tisch te betekenen context zeggen dat lOr relatief makkelijk cIOn
dat het ook voldoet voor gebruiker B, ook al zijn ander gebruik en/of gebruiker y oor het vastgoed
be ide bedrijven actief in dezelfde branche. gevondcn kan worden als het voor de huidige
Vergelijk het hoofdkantoor van de Rabobank in cigenaar/gebruiker overcompleet wordt. De pie-
Utrecht met het hoofdkantoor van de INC Bank ken en dalen in de huisvestingsbehoefte dienen
in Amsterdam-Zuidoost.ln beide geval!en gaat hier bij voorkeur middels huur te worden gefi-
het om ongeveer geJijk grate hoofdkantoren van nancierd. De rest van het courante vastgocd
een bankinstelling, toeh zien ze lOr totail! ver- behelst de zogenaamde strategische voorraad
schillend uit en hebben ze andere gebruiksmo- waarvan men redelijkerwijs kan inschatten dat
gelijkheden. In de kern draait het om de Vfilag of deze gedurende minstens 10 jam voor eigen
het product onroerend goed aansluit bij de ver- gebruik nodig blijft. Moch t onverhoopt tach de
wachting van de'consument/bewoner'. ruimtebehoefte in de toekomst veranderen dan
bn, omdat het tens lotte om redelijk courant
Een gedegen analyse voorafgiland aan de ver- vastgoed gaat, tijdelijk ook ruimte uit de strate-
werving van zoiets duurzaams als vastgoed is gisehe voorraad worden vcrhuurd. Blijkt de afna-
zeer aan te bevel en. Bij de meeste kantoorhou- me aan ruimtebehoefte structurcel te zijn, dan
dende bedrijven zijn dc totale huisvestingskos- kan het worden afgestoten.
ten de hveede of derde kostenpost (10- 15% van
de totale kosten). Dc (gebruiks)waarde, en dus Ais de boete om een !opend huurcontraet voor-
de prijs, hangt af door welke bril het onroerend tijdig af te breken als te hoog wordt ervaren, is
goed wordt bekeken. Oak hier geldt 'meten is cr nu een alternatief om de leegstand te ver-
weten en gissen is missen.'
Samenstelling huisvestingsportefeuille
Indien u als eindgebruiker meerdere objectIOn in
gebruik hecft, is hct verstandig cen spreiding in
de financieringsvorm aan te brengcn.
~ ~ {
Huur
Eigendom - marktconform (courant)
Eigendom - incourant
- ldentiteit L-__________________ ~
tijd
Figllllr 2: Strntcgisc/lc Jlllisvcstillgsvoorrnl1ri
Bij ineourant vastgoed, bijvoorbeeld zeer speci
fieke productieruimten, is de premietoesiag die
men in de huur voor het Icegstandsrisieo aan
een projeetontwikkelaar of belegger moet beta
len meestal zo hoog dat het beter is zelf de
investcring te doen en het vastgoed in eigendom
te houden. Dan zijn lOr nag gevallen dilt emotic
de overhand hecft bij de beslissing om huisves
ting in eigcndom te houden, bijvoorbeeld het
gebouw waar de onderneming ooit gestart is of
het prestige dat een onderneming nastrccft. Het
is bijvoorbeeld ondenkbaar dat ecn belegger
plilatsen naar de eigendomspanden en deze te
verhuren aan derden. Hierbij is zclfs de moge
Iijkheid om dit tegen een kostprijsdekkende
huur te docn zander winstopslag waarbij het
tegcn een concurrerend tarief in een (verzadig
de) markt kan worden ilangeboden.
Waardcpotcntic
I-let is verstandig om voorilf een aantal scena
rio's te laten doorrekenen alvorens cIOn besluit
over de financieringsvorm eigendom, huur of
sale en lease back te nemen. In het algemeen
ligt bij sale en lease back, het verkopen van het
vastgoed en het vervolgens weer terughuren, de
nadruk op het verkorten van de balans. Dit hecft
eigenlijk aileen maar zin als het geld dat daar
mee vrij komt tegen cen fors hoger rendement
dan de gangbare 8-lJ% die professionele beleg
gers op hun vastgoed maken in de eigen onder
neming kan worden ingezet. Het tafclzilver kan
maar een keer worden verkocht. Dc waarde die
u als ondernemer aan uw vastgoed toekent is
doorgaans cen andere dan de potenliele koper
of huurder eraan toekent. Dit kan zowcl cIOn
hogere als een lagcre waarde zijn.
Ais u koopt denk dan ook na over een tweede
leven van het vastgoed, voor wat of wie zou het
na u gesehikt te maken zijn. Ais II overtollig
vastgoed IlCeft laat dan eerst ecn masterplan
maken van het mogelijke hergebruik om
zodoende de (waarde)potentie van het vastgocd
te achterhalen. Pro beer vervolgens zclf de onze-
kerhcden voor een potentiele koper weg te
halcn zoals bestemmingswijziging (laten) rege
len, milieuvervuiling laten venvijderen, eventu
cle ovcrbodige opstallen slopen. Een potentiele
koper zal vanuit zijn optick de kosten hiervoor
aan de bovenkant van de bandbreedte inschat
ten en in de koopprijs willen verdisconteren.
Schakel voor uw huiswerk een onafhankelijke
vastgoeddeskundige in die u helpt bij het inzich
telijk maken van de (waarde)potentie van uw
(overtollige) huisvestingsvoorraad zodat u min
stens zo goed beslLlgen te ijs komt als de profes
sionele kopende projectontwikkelaar of make
ILlar. Ga hiervoor de dialoog aan met een vast
goedadviseur, dit proces is voor het management
minstens even belangrijk als de uiteindelijke uit
komsten. Door de dialoogvorm wordt namelijk
interne en externe kennis gecombineerd.
Schaarste in de vastgoedmarkt
Wat blijft er nu over van bovenstaLlnde stel!ingen
als er schaarste is in de markt? Indien u in een
schaarse markt vastgoed moet venverven, IlCeft
u slechts de keuze om de schaarse objecten af te
wegen om tot de minst slechte te komen. Bij het
afstoten van overtoUig vastgoed liggen aile kan
sen open. Wat voorheen niet rendabel te maken
was is het nu door de hogere prijzen die er door
kopers en huurders (noodgedwongen) worden
betaald meestal weI.
Wat blijft er overeind bij een malaise in de (vast
goed)markt? Bij het venverven van panden weet
u precies wat u wilt en kunt u tegen relatief
gunslige condities inkopen en/of huren. Bij het
afstoten van overtollige huisvesting heeft u het
zelfde problcem als een professionele vastgoed
belegger. Echter als cindgebruiker hoeft u niet
perse winst te maken op de investering in uw
vastgoed. U zou derhalvc kunnen besluitcn om
het tegen boekwaarde, die bij een reeel gevoerd
afschrijvingsbeleid ongeveer gelijk zou moe ten
zijn aan de actuele waarde in het economische
verkecr, ondanks de tegenziUcnde markt tc ver
kapen. Ook kunt u overwegen om tegen ccn
lager dan gangbare huur te verhuren in afwach
ting van betere tijden.
Rendementsanalyse
Er dient een balans te worden gevonden lussen
het I'lnge termijnvoordeel van lagere huisves
tingskosten bij eigendom en het korte termijn
voordeel van huur doordat men de niet in huis
vesting gei"nvesteerde liquide middelen tegen
een in het algemeen fors hog.er rendement in
het primaire proces kan investeren. Het is de
afweging tussen een betere internal rate of
return (lRR) op het vastgoed dat men in eigen
dom heeft (een gangbare IRR voor vastgoedbe-
leggers Iigt op circa 8-9%) len opzichte van een
beter rendement op het totale vermogen (RTV)
van de gehele onderneming (bij vee! onderne
mingen Iigt het RTV ruim boven de "]2%).
, Huur per m' WO
Brulo + jm,wo
huurinkomslen
Opbrengslen
Restwilalde
IRR
Aan:a! parkeerpl~~15en
Huur per parkeerplaals
{
m,wo
up~o!taue ullgaven
perm'WO
r wo
Inve:leringen m' WO
Figllllr 3: Opbrellgstell versus lIitgavell
Kostenreductie
Indien vastgoed beter gemanaged wordt, zijn
kostenbespuringen van 15 tot 20% van de totale
huisvestingskostcn haalbaar. Elke kostenbcspa
ring schuift direct door als winst onder de
streep, echter het reduceren van kosten is nict
aileen een eindig praces maar ook een gevaarlijk
proces. Reduceren van kasten knn men vergelij
ken met afslanken, cr kan altijd weI een paar
kilo af. Maar het afslanken gaat geleidelijk over
in vermageren en vervolgcns in anorexia. Omdat
men vooraf niet weet waar de omslagpunten lig
gen, kunnen er uileindelijk meer organisatori
sche en logistieke kostenverhogingen ontstaan
dan beoogde financicle besparingen op huisves
ting.
Verhoging van het rendement
Een betere insteek is om het rendement op het
eigendomsvnstgoed te verhagen. Een rende
mentsanalyse op basis van de internal rate of
return kan behulpzaam zijn om de stuurvariabe
len te ontdekkcn en een intern referentiekader
te ontwikkelen. Nog beter is het om te ondcr
zoe ken hoe de huisvesting bij kan dragen aan de
productivileit van de onderneming als geheel en
dus direct het bedrijfsrendement ktln be"invloe
den. Zogenaamde Balanced Scorecards bieden
hierbij een handig hulpmiddel om verschillende
aspecten met elkaar in balans te brengen. De
Btllanced Scorecard combineert een financieel
perspectief met een perspectief op klan ten,
bedrijfsprocessen en innovatie. Deze vier
managementperspectieven kunnen de basis vor
men voor het onhvikkelen van prestatie-indica
toren en -maatstaven.
Flnantleel perspectlef
Wat tel! vaar onze ,
aandeelhouders?
Klantenperspedlef
Hoe komen we over
op onze klanten?
leervermagen
In welke male zijn we
in staat lot innovalieve
veranderingen en
verbeteringen?
Bedrljfsprocessen
Wat is de loe.s;evoegde
waarde van onze
belangriiksle
bed rii Fsprocessen?
Fig/lllr 4: Bnlallced Scorecard
Vastgoed is een strategisch bedrijfsmiddel dat
direct invloed llCeft op het ondernemingsresul
taat en indirect invloed op het welbevinden en
de tevredenheid vnn de medewerkcrs, en het
imago en herkenbnarheid vnn de onderneming.
Relalie ondernemingstralegie en huisvesting
Dc gebruikersoptiek en de eigennarsoptiek die
nen ingebed tc zijn in het onroerend goed beleid
dat weer een link moet hebben naar de algeme
ne ondernemingsstrategie.
Onroerend goed beleld ----,
Ondernemlngs
Stralegie
Gebrulke rsopUek
(Hulsvestlng)
Eigenaarsoptlek
(Vastgoed)
Figllllr 5: Ollrocrelld gaed be/eid
Prestatie-indicatoren zijn een belangrijk hulp
middel om op de relatie ondernemingsstrategie
en huisvesting te kunnen sturen. Zij zijn een
belangrijk element in het creeren van een
gemeenschappelijke taal en een gedeeld inzicht
in het functioneren van een onderneming. Op
basis van dit inzicht kan een welovcnvogen
keuzc voor de meest passende financieringswij
ze van het vastgoed worden gemailkt.
ir. Rell/! P.M. Stevens MBA,
a/gelllecll directellr bij Diepflllis Stevells B. V. te
Amsterdam