1

PVU Gerechtsdeurwaarders & Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars

Bedrijfspand: kopen of huren?

Even voorstellen

Peter-Paul Verhoeven directeur en bedrijfsmakelaar

Mr. Evelien de Haas jurist

Programma Peter-Paul Verhoeven

1. Introductie

2. Marktontwikkelingen per segment:

- winkels - kantoren - bedrijven

3. Eigenaren / gebruikers / beleggers

4. Case: bedrijfspand met kantoor

- ligging

- perceel

- oppervlakte

- koopsom

- huurprijs

5. Financiële gevolgen huur

6. Financiële gevolgen koop

7. Conclusie

Peter-Paul Verhoeven, partner bij de Van der Sande Groep, actief op het gebied van woningmakelaardij, verkoop nieuwbouwwoningen, financiële dienstverlening en Bedrijfshuisvesting.

 

Sinds september 2010 Van der Sande VanOpstal Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis.

1. Introductie

5

2. Marktontwikkelingen

Winkels

- laatste jaren weinig leegstand

- A1 locaties tot nu nog geen last van conjuncturele situatie

- A2 locaties ontstaan langzaam maar zeker structurele leegstand

- internetverkoop neemt sterk toe

6

2. Vervolg marktontwikkelingen

Winkels

Kansen

- kleinschalige winkels (knuffelwinkels) - combinatie internet / fysieke winkel

- Monobrandstores als marketinginstrument

7

2. Vervolg marktontwikkelingen

Kantoren

- veel leegstand, Breda ca. 110.000 m2 bestaand, waarvan ca. 30% zeer moeilijk verhuurbaar

- opname 2011 laag niveau ca. 29.000 m²

- planvoorraad ruim voldoende

- restrictief beleid gemeenten 

8

2. Vervolg marktontwikkelingen

Kantoren

Kansen

- het nieuwe werken vraagt om kantoren op locaties met veel voorzieningen, zoals winkels en horeca

- door afwaardering wordt het mogelijk oudere kantoren weer te upgraden en te verduurzamen

- door afwaardering wordt het mogelijk kantoren te herbestemmen tot bijv. wonen of alternatief kantoorgebruik 

9

2. Vervolg marktontwikkelingen

Bedrijven

- veel verouderde panden die leegstaan

- herstructurering bedrijfsterreinen

- kosten nieuwbouw dalen zeer langzaam

- markt voor kleinschalige units beperkt, aanbod is groter dan vraag

  

10

2. Vervolg marktontwikkelingen

Bedrijven

Kansen

- door hoge grondprijzen en bouwkosten komt renovatie van oude gebouwen weer in beeld

- nieuwe vormen gebruik bedrijfsruimte, verfijning distributie door internetverkopen, bedrijfsruimtes nabij bevolkingsconcentraties

- weinig bedrijventerreinen geven hang naar bestaande bouw  

11

...3. Eigenaren / gebruikers / beleggers

Eigenaar / gebruiker gebruikt het bedrijfspand als een bedrijfsmiddel.

Belegger gebruikt het bedrijfspand als een middel om rendement te maken op het vermogen.

12

4. Case: bedrijfspand met kantoor

Bedrijfspand met kantoor

- ligging: Van Rijckevorsselpark- perceel: 1.500 m²- kantoor: ca. 200 m² over twee lagen- bedrijfshal: ca. 500 m²- huurprijs: € 55.000,00 per jaar, excl. BTW- koopsom: € 675.000,00 vrij op naam, excl. BTW- bouwtijd: 9 maanden 

5. Financiële gevolgen huur

Kosten

Huur gemiddeld over 10 jaar ca. € 62.000,00 is € 620.000,00afschrijving investering in pand valt binnen 10-jaars termijn 

6. Financiële gevolgen koop

Aanschaf€ 675.000,00 Renteverlies tijdens bouw 9 maanden * 5% = € 25.000Totaal € 700.000,00Financiering tot 100% executiewaarde (80%), € 560.000Eigen vermogen €140.000 Kosten Rente 5% over € 560.000 = € 28.000 per jaarOnderhoudskosten en exploitatielasten: € 6.000 per jaarDerving Eigen vermogen € 5% van €140.000 = € 7.000 per jaarTotale kosten € 41.000,00Aflossing 20 jaar is € 28.000,00 per jaar 

6. Vervolg financiële gevolgen koop

Liquiditeitsbeslag

Rente € 28.000,00Onderhoudskosten € 6.000,00Aflossing € 28.000,00Totaal € 62.000,00 Na 10 jaar bedraagt de hypotheek nog € 280.000,00 Nog twee zaken om rekening mee te houden:- afschrijving mogelijk (Accon)- waarde-ontwikkeling kan voordeel of nadeel zijn 

7. Conclusie

- Kopen of huren is voor iedereen anders- Kopen als veel vermogen in het bedrijf aanwezig is- huren geeft flexibiliteit- winkels zijn duur en leggen veel beslag op werkkapitaal- kopen geeft uiteindelijk prima pensioenvoorziening mits ook voldoende is afgelost en een courant pand is gebouwd- kantoren en bedrijfspanden hebben last van een snelle economische en technische veroudering- bij koop risico op rentestijging- huur is gedurende de huurtermijn alleen aan te passen met consumentenprijsindexcijfer- waarde-ontwikkeling kan negatief uitvallen- bij koop rekening houden met uitbreiding en inkrimping

7. Vervolg conclusie

Huur Persoonlijke voorkeur

Koop

Noodzaak Flexibiliteit Geen noodzaak

Weinig of geheel noodzakelijk voor bedrijfspand

Kapitaal Veel vrij vermogen

Niet noodzakelijk Pensioenvoorziening Geweest om op te bouwen

Verwachting negatief Waarde-ontwikkeling Verwachting positief

Winkels / kantoor >500m²

Soort pand Kantoor / bedrijfsruimte >500m²

Incourant Courantheid Courant

Zeker Lastenontwikkeling Onzeker rente & onderhoud

Programma Evelien de Haas

1. Huur bedrijfsruimte

- Type bedrijfsruimte

2. Verschil 290- en 230a-ruimte

3. Indeplaatsstelling

4. Gebrekenregeling

5. Huurovereenkomst

- algemene voorwaarden

1. Huur bedrijfsruimte

1. Detailhandelbedrijfsruimte (artikel 7:290 – 310 BW)

2. Overige bedrijfsruimte (artikel 230a BW)

Voorwaarden• Verkooppunt• Toegankelijk• (Plaatsgebonden)

Factoren• Bekendheid/reputatie• Investeringen

2. Type bedrijfsruimte

2.Type bedrijfsruimte

3. Type bedrijfsruimte

2. Verschil 290 bedrijfs- en 230a-ruimte

I) Huurtermijn

Stelling: “Een overeengekomen huurtermijn van drie jaar is voor winkelruimte een geldig termijn”. Juist/ Onjuist

290-bedrijfsruimte 230a-ruimte

Hoofdregel: “vijf-plus-vijf jaar” Contractsvrijheid

Onbepaalde tijd na 10 jaar Geen beperking wettelijke systemen

2. Verschil 290 bedrijfs- en 230a-ruimte

II) Huurprijs en -herziening

290-bedrijfsruimte 230a-ruimte

Contractsvrijheid Contractsvrijheid

Aanpassing na overeengekomen duur Markthuurherzieningsclausule

Telkens na vijf jaar Geen wettelijke huurprijsbescherming

2. Verschil 290 bedrijfs- en 230a-ruimte

III) Opzegtermijn

Stelling: “De huurovereenkomst van 230a-ruimte eindigt, zonder opzegging, na de overeengekomen bepaalde tijd”. Juist/Onjuist

290-bedrijfsruimte 230a-ruimte

Tenminste één jaar Contractsvrijheid

Per aangetekend schrijven/ per deurwaardersexploot

Conform huurovereenkomst

Verhuurder (redenen mededelen)

• Slechte bedrijfsvoering huurder

• Dringend nodig eigen gebruik

2. Verschil 290 bedrijfs- en 230a-ruimte

IV) Ontruimingsbescherming 230a-ruimte

Stelling: “De huurder heeft te allen tijde ontruimingsbescherming bij 230a-ruimte, ongeacht welke partij er heeft opgezegd”. Juist/Onjuist

• Verzoek verlenging ontruimingstermijn• Geen verlenging huurovereenkomst• Schorsing ontruimingsverplichting• Rechterlijke belangenafweging

3. Indeplaatsstelling

Uitgangspunt:• Toestemming verhuurder

Voorwaarden:• Overdracht van in het gehuurde gevestigde bedrijf• Zwaarwichtig belang huurder• Waarborgen nakoming huurverplichtingen• Belangenafweging huurder/verhuurder

Gebrekenregeling

• Wat is een gebrek?

• Wat zijn de gevolgen van een gebrek?

5. Huurovereenkomst

Twee essentiële kenmerken:• Gebruik• Tegenprestatie

Algemene voorwaarden• Verandering aan op/aan het gehuurde• Onderhuur• Huurprijswijziging• Onderhoud• Servicekosten

Dank voor uw aandacht

Heeft u nog vragen?