Beheer en onderhoud

Nationaal Muziekkwartier

Nihad Mesevic

Coördinator onderhoud

Bereikbaar:

Gemeente Enschede

Hengelosestraat 51

Postbus 20

7500 AA Enschede

053-4818424

06-13695226

n.mesevic@enschede.nl

Programma

• Vastgoedbedrijf Enschede (Gemeente Enschede)

• Prestatiecontract (Gemeente Enschede)

• Resultaatgericht Vastgoedonderhoud (Strukton Worksphere)

Vastgoedbedrijf Enschede

• Vastgoedbedrijf Enschede

• Pilot project NMK

• Visie op beheer en onderhoud

Prestatiecontract

• Waarom een prestatiecontract?

• Voorbereiding / aanbesteding

• Inhoud contract NMK

• Nieuwe rol als opdrachtgever

• Ervaringen

• Kritische succes factoren

Waarom een prestatiecontract???• Het creëren van een zo groot mogelijk

gemeenschappelijk belang

• Reduceren van de voorspelbare risico’s

• Opdrachtnemer uitdagen

"het genereren van een doelmatig gebruik voor de huurder en

een hierop aansluitend aangenaam en veilig verblijf voor haar

klanten/bezoekers en werknemers“

Voorbereiding / aanbesteding• Contractvorm / contractduur

• Inhoud contract

• Organisatiedoelstellingen

• Procedure

Inhoud contract NMK• Technisch beheer(Voorraadbeheer, Wet – en regelgeving, Milieubeheer, Revisie en onderhoudsvoorschriften, Conditiemeting en

MOP, Administratie en registratie, Meetrapportages comfort )

• Preventief / correctief onderhoud(Risicoanalyse, Reinheid technische ruimtes, Filters luchtbehandeling, Materialen, Dagtank NSA, Vervangen van

lampen)

• Functionele prestatie-eisen(Comforteisen, Bedrijfszekerheid, Technisch conditieniveau, Contractuele technische levensduur,

Cijfer klanttevredenheid)

• Groeimodellen(Energie groeimodel, Taakstellen budget storingen en klachten, Comforteisen)

Inhoud contract NMK

• Waarborgen primaire bedrijfsprocessen

• Waarborgen kantoorprocessen

• Kwaliteit van de installaties handhaven

• Het kosteneffectief beheren en onderhouden van de installaties

• Optimaliseren van de facilitaire processen in relatie tot Technisch

Beheer en Onderhoud van de installaties

Nieuwe rol als opdrachtgever

• Beoordeling prestatie-eisen

• Toezicht operationeel (dagelijks) niveau

• Toezicht tactisch niveau

• Jaarlijkse evaluatie

• Gele en rode kaart constructie

Ervaringen

• Flexibiliteit

• Kennis uit de markt

• Kosten

• Eigen capaciteit

• Klanttevredenheid

• Kennis en kunde opdrachtnemer

• Kennis in huis m.b.t. contractbeheer

• Weerstand in organisatie

Kritische succes factoren

• Van operationeel naar resultaat gestuurd

opdrachtgever

• Samenwerking wederzijds, partnerschap

• Voldoende tijd nemen voor implementatie

Strukton Worksphere

Menno Buijs – contractmanager

Vera Bolder – stagiaire Pioneering / Strukton

Functie rollen• Namens opdrachtgever : Vastgoedbedrijf Enschede

– Nihad Mesevic (Coördinator onderhoud)

– Theo Sanderink (Senior projectleider technisch beheer)

• Namens gebruiker: Nationaal Muziekkwartier

– Marco Rouw (Manager Techniek en Productie)

• Namens Stichting Pioneering

– Glenn Stern(procesmanager)

– Vera Bolder (stagiair)

• Namens opdrachtnemer Strukton Worksphere

– Twan van Oorschot (contractmanager, technisch)

– Erwin Belga (beheertechnicus)

– Menno Buijs (contractmanager, bouwkundig)

Fase Inhoud Resultaat

Fase 0 Projectteam samenstellen en Kickoff RGVO RGVO kennis, planning, TVB

Fase 1 Bepalen van de complexstrategie Projectgegevens

Fase 2 Globale beoordeling onderhoudssituatie complex Afgeronde inspectiedocument

Fase 3 Vastleggen gewenst kwaliteitsniveau/ prestatie

eisen

Kwaliteits document

Fase 4 Uitvoeren inspectie en inventarisatie Inspectiedocument

Stappenplan

Fase Inhoud Resultaat

Fase 5 Opstellen onderhoudsscenario’s en kostenramingen Onderhoudsscenario’s

Fase 6 Overleg opdrachtgever over te kiezen

onderhoudsscenario

Definitief onderhoudsscenario

Fase 7 Uitwerking gekozen onderhoudsscenario Onderhoudsscenario’s

uitwerken

Fase 8 Sluiten overeenkomst RGVO contract

Fase 9 Realisatie van de afspraken Feitelijke realisatie van het

gewenste

onderhoudskwaliteitsniveau

Fase 10 Monitoring resultaten in de tijd Borging van het gewenste

kwaliteitsniveau

Stappenplan

Fase 3

Vastleggen gewenst kwaliteitsniveau / prestatie-

eisen

Kwaliteitseisen Vastgoedbedrijf Enschede / NMK:

• Conditieniveau gevel � conditie 2

• Conditieniveau dak � conditie 3

• Aanvulling � functionele eisen

NEN 2767 matrix

1 2 3 4 5

Incidenteel plaatselijk regelmatig aanzienlijk algeheel

<2% 2-10% 10-30% 30-70% >70%

Gebrek Intensiteit

Lage int. 1 1 2 3 4

Ernstig Matige int. 1 2 3 4 5

Hoge int. 2 3 4 5 6

Lage int. 1 1 1 2 3

Serieus Matige int. 1 1 2 3 4

Hoge int. 1 2 3 4 5

Lage int. 1 1 1 1 2

Gering Matige int. 1 1 1 2 3

Hoge int. 1 1 2 3 4

Omvang

1 2 3 4 5

Incidenteel plaatselijk regelmatig aanzienlijk algeheel

<2% 2-10% 10-30% 30-70% >70%

Gebrek Intensiteit

Lage int. 1 1 2 3 4

Ernstig Matige int. 1 2 3 4 5

Hoge int. 2 3 4 5 6

Lage int. 1 1 1 2 3

Serieus Matige int. 1 1 2 3 4

Hoge int. 1 2 3 4 5

Lage int. 1 1 1 1 2

Gering Matige int. 1 1 1 2 3

Hoge int. 1 1 2 3 4

Omvang

GS16

Dia 18

GS16 geef ook aan waar je tegenaan bent gelopen vanuit de installatie ervaring vanuit het bestaande contract en de RGVO benadering Bouwkundig.

Dit is heel interessant voor publiek en kan ook tot een leuke discussie leiden na de presentatie.Glenn Stern; 3-12-2014

Aspect – prioriteit matrix

Fase 4

Uitvoeren inspectie en inventarisatie

• Inventarisatie bouwdelen

• Vaststellen huidige kwaliteit door middel van NEN 2767 inspectie

Conditie 4

Conditie 3

Conditie 3

Fase 5, 6 en 7

• Samenstellen / uitwerken van de onderhoudsscenario’s

• Aanpassen cycli vs risico

• Ander verfsysteem

• Clusteren van werkzaamheden

• Selectie partners

Dia 23

GS3 Glenn Stern; 3-12-2014

Fase 8Sluiten overeenkomst

Contractvorming opdrachtgever / opdrachtnemer:

• benoemen van de controle op de kwaliteit in de

contractperiode

• Borging kwaliteit gedurende de contractperiode

Fase 9 en 10

Realisatie van de afspraken /

Monitoring resultaten in de tijd

• Alle activiteiten die nodig zijn voor een effectieve en efficiënte

uitvoering

• Monitoring onderhoudsprestatie

Samenvatting

Wat hebben we nu concreet gedaan?

• Kwaliteitseisen met elkaar vastgesteld;

• Huidige kwaliteit vastgesteld;

• Gezamenlijk scenario’s gemaakt;

Nog te doen:

* contractvorming.

Zijn er nog vragen?

Bedankt voor uw

aandacht