‘Samenwerken om gebieden

weer tot bloei te brengen’

Versnipperd grondeigendom in

gebiedstransformatie

2

• Ambitie: integrale gebiedsontwikkeling

• Eigendom en belangen zijn versnipperd

• Geen grootschalige actieve verwerving door gemeente

• Dus: organisch en geleidelijk?

• Hoe dan zowel kwaliteit als vaart te maken?

• Wordt op veel plekken veel bedacht en uitgevonden

(stedelijke herverkaveling, constructen in markt)

MONOPOLY

MONOPOLY

MONOPOLY

‘Wat zou je doen, als je in

je eentje de baas van dit

gebied was?’

Modellen samenwerking

7

Model ‘ieder voor zich’

• Ieder doet alles op eigen kavel

• Kans op hoge kwaliteit is laag

Model ‘openbare ruimte’

• Ieder ontwikkelt op eigen kavel

• Per kavel wordt nieuwe openbare ruimte gemaakt

• Openbare ruimte belangrijke drager kwaliteit

Modellen samenwerking

8

Model ‘herverkavelen clusters’

• Op kavel ontwikkelen geeft lage kwaliteit of gewenste dichtheid wordt niet gehaald

• Herverkavelen tussen 2 of 3 partijen om logischer kavels te krijgen, meer kwaliteit en/of programma

Model gezamenlijk ontwikkelbedrijf / grondbank

• Alle kavels in één hand (van collectief)

• Handelen als één eigenaar

• Beste plan voor gebied

• Complex en lastig werkbaar

Ingrediënten samenwerking

9

In bijna elke gebiedstransformatie zijn belangrijke ingrediënten die voor integraliteit relevant zijn:

1. Wervende visie

2. Structurerende elementen

3. Optimale verkaveling - verkaveling volgt beste plan- heldere ‘brokken’ met goede maat/schaal

4. Nieuwe openbare ruimte- drager kwaliteit gebied- op huidige publieke en private kavels

5. Haalbare businesscase- ontwikkelruimte / waardestijging- verdelen kosten en baten

6. Spelregels- ruimtelijk- programmatisch- financieel

7. Samen werken en vertrouwen

Ieder voor zich -> slim organiseren

10

• Soesterberg Noord

• Van bedrijventerrein naar woongebied

• Geleidelijk in drie deelgebieden

• Gemeente verwerft (deel) milieuhinderlijke bedrijven

• Per perceel kan ‘los’ worden herontwikkeld, binnen het raamwerk

• Mits problemen milieuruimte zijn opgelost

• Kameleon-bestemming (Chw)

• Kortom: geen samenwerking, maar kaders waarbinnen ieder op zich kan ontwikkelen

Samenwerking ‘openbare ruimte’

11

• Haarlem – Schalkwijk Midden

• Van Schalkwijk -> Schalkwoud

• Huidige kavelgrenzen maken goede nieuwe openbare ruimte onmogelijk

• Ieder ontwikkelt op eigen plot in lijn met plotregels

• Nieuwe buitenruimte is drager kwaliteit

• Wordt deels gerealiseerd op huidige private kavels

• “Moederovereenkomst” met AOK als bijlage

Samenwerking ‘openbare ruimte’

succesfactoren

12

• Urgentie was met leegstand van 60% hoog

• Gemeente wilde fors verdichten: verdienmogelijkheid

• Corporaties met ca. 25% bezit zochten samenwerking

• Totaal 7 eigenaren, waarvan 3 grootste wilden

• Bestemmingswijziging is overal nodig: gemeente in positie

• Bij start onafhankelijke ondersteuning op proces

• Aantal workshops en excursies: samen enthousiast worden!

Samenwerking ‘herverkavelen clusters’

13

Amersfoort De Hoef / station Schothorst

• Veel kansen voor verdichten

• Ieder op eigen kavel leidt tot ongewenst plan/gebied

• Triggers samenwerking- programma / dichtheid maken- collectief / slim parkeren- gemeente brengt openbare ruimte in voor ontwikkeling

• Herverkavelen in logische clusters van één of twee marktpartijen + gemeente

Samenwerking ‘herverkavelen clusters’

14

Van leegstand en overmaat openbare ruimte en onrealistische plannen per plot naar grotere

goede kavels waarop wel de beoogde verdichting kwalitatief goed kan worden ingevuld.

Samenwerking ‘herverkavelen clusters’

Succesfactoren

15

• Mogelijkheden verdichten op kavels is beperkt

• In gebied (samenhang) wel veel kansen voor verdichten

• Gemeentelijke gronden (openbare ruimte) sleutel in herverkaveling

• Meeste partijen delen visie inhoudelijk (maar liever toch zelf)

• Gezamenlijk opdrachtgeverschap

• Coalitie van 8 partijen, kavels met 2 of 3

Maar ook:

• Blijvende ‘angst’ voor complex en lang traject

• Steeds kijken of het ook op eigen kavel kan

• Bij gemeente angst marktconform en aanbesteding

Kortom: financiële win, noodzaak en mensenwerk

Samenwerking ‘ontwikkelbedrijf/grondbank’

16

• Sturen als één eigenaar

• Sturen op lange termijn waarde en een sterk gebiedsconcept

• Van vastgoed-ontwikkeling naar waardeontwikkeling gebied

• Voorbeelden:- Chiswick Park- Hightech campus

• Nadeel: als er geen harde noodzaak is om dit te doen, is het praktisch onmogelijk om partijen (als meer dan 3) hiertoe te verleiden

Eén ontwikkelaar in de lead?

17

• Cruquius – Amsterdam

• Gemeente met belanghebbenden -> spelregelkaart

• Amvest veel positie, dat uitgebreid

• Amvest ontwikkelt gebied nu als gebiedsontwikkeling

• Optie: gemeente kan overeenkomst met één ontwikkelaar aangaan en helpen bij verwerving.

18