SCHATTINGSVERSLAG Plotersgracht 24, 9000 Gent
Gilles Tanghe, Anthes De Vreese & Birger Buysschaert Vastgoed - Makelaardij 2A – 2016/2017
Waardebepaling 1 – Docent Mieke Paelinck
Samenvatting Schattingsverslag van het herenhuis gelegen in Plotersgracht 24 te Gent.
Marktwaarde bepaald aan de hand van verzoening tussen vergelijkende methode en de analytische methode.
2
INHOUD ILLUSTRATIELIJST ..................................................................................................................................... 1
TABELLENLIJST ......................................................................................................................................... 1
1. INLEIDING / OPDRACHT ....................................................................................................................... 2
2. ALGEMENE BESCHRIJVING VAN HET OBJECT ...................................................................................... 3
3. LIGGING EN OMGEVING VAN HET OBJECT .......................................................................................... 4
4. GRONDGEBONDEN GEGEVENS ........................................................................................................... 5
5. INDELING VAN HET OBJECT ................................................................................................................. 6
6. ANALYSE STAAT & ONDERHOUD VAN HET OBJECT ............................................................................ 6
7. FOTO’S VASTGOEDOBJECT ................................................................................................................ 10
8. TAXATIEMETHODEN .......................................................................................................................... 12
9. ANALYSE VAN DE VERGELIJKINGSPUNTEN ........................................................................................ 12
10. TAXATIE ........................................................................................................................................... 15
11. VERZOENING VAN DE TWEE METHODES ........................................................................................ 18
12. CONCLUSIE ...................................................................................................................................... 18
13. BIBLIOGRAFIE .................................................................................................................................. 19
14. BIJLAGE: PLANNEN INDELING .......................................................................................................... 20
1
ILLUSTRATIELIJST Figuur 1: Kadastraal Plan ......................................................................................................................... 3
Figuur 2: Ligging vastgoedobject ............................................................................................................. 4
Figuur 3: Bestemming volgens gewestplan ............................................................................................. 5
Figuur 4: Voorkooprechten op het pand ................................................................................................. 5
Figuur 5: Foto kelder ............................................................................................................................. 10
Figuur 6: Foto keuken ............................................................................................................................ 10
Figuur 7: Foto voorgevel ........................................................................................................................ 10
Figuur 8: Foto badkamer ....................................................................................................................... 10
Figuur 9: Zolder ..................................................................................................................................... 10
Figuur 10: Foto spantendak ................................................................................................................... 11
Figuur 11: Foto achtergevel................................................................................................................... 11
Figuur 12: Foto kamer 1e verdiep ......................................................................................................... 11
Figuur 13: Foto gang 1e verdiep ............................................................................................................ 11
Figuur 14: Foto extra deur voorgevel .................................................................................................... 11
TABELLENLIJSTTabel 1: ligging vergelijkingspunten ..................................................................................................... 14 Tabel 2: Taxatie - methode vergelijkingspunten .................................................................................. 17 Tabel 3: Gereduceerd V + Nieuwbouwwaarde .................................................................................... 18 Tabel 4: Berekenen van de vetustiteit ................................................................................................. 19 Tabel 5: Vergelijkbare bouwgronden ................................................................................................... 19
2
1. INLEIDING / OPDRACHT Op 25 oktober 2016 hebben wij, Anthes De Vreese, Birger Buysschaert en Gilles Tanghe, een
plaatsbezoek gedaan in een pand gelegen in de Plotersgracht 24 te Gent met als doel het taxeren van
het vastgoedobject.
Deze taxatie wordt uitgevoerd aan de hand van de vergelijkende methode en voor een klein deel de
analytische methode.
Identificatie van de Taxateurs Anthes De Vreese Student 2e Bachelor Vastgoed Makelaardij Vlaamsekaai 101 9000 Gent
Birger Buysschaert Student 2e Bachelor Vastgoed Makelaardij Nonnehofstraat 17 8670 Oostduinkerke
Gilles Tanghe Student 2e Bachelor Vastgoed Makelaardij Augustijnenstraat 75 8900 Ieper
Identificatie van de aanvrager Dhr. En mevr. Pieters
Doel van de taxatie Bepalen van de verkoopwaarde van het te taxeren pand tegen een correcte marktwaarde.
Op die manier kan de bank dit bij een eventuele staking van afbetalen voorleggen.
De marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen de koper en verkoper na onderhandeling het
pand zouden overdragen.
Vastgoedobject Woningtype: Gesloten ééngezinswoning (herenhuis)
Adres: Plotersgracht 24
9000 Gent
Kadastrale gegevens: Gent Afdeling 1
Sectie A
Perceel 0535/00B000
Datum van waardebepaling 23 november 2016
3
2. ALGEMENE BESCHRIJVING VAN HET OBJECT Bestemming:
Een herenhuis in het woongebied van het historisch centrum van Gent. Het pand is opgenomen als
onroerend erfgoed als monument sinds 3 september 1983.
Oppervlakte terrein: 149m²
Bewoonbare oppervlakte: 227m²
Aantal bouwlagen: 3 lagen
Aantal slaapkamers: 4 slaapkamers
Aantal badkamers: 1 badkamer op de eerste verdieping
Aantal toiletten: 1 toilet in de badkamer op de 1e verdieping en 1 aparte toilet op het gelijkvloers.
Lift: niet aanwezig
Garage: niet aanwezig
Zolder: aanwezig, mogelijkheid om bewoonbare ruimtes van te maken.
Kelder: aanwezig, een laag gedeelte en een gedeelte op normale grootte.
Verwarming: aardgas
Gevelbreedte (straatkant): 10,1 m
Diepte gebouw: 10 m
Bijgebouw: niet aanwezig
Bouwjaar: 1776. Gerenoveerd in 1989.
KI: € 1175
EPC: 513 kw/m²
Kadastrale gegevens:
Figuur 1: Kadastraal Plan
4
3. LIGGING EN OMGEVING VAN HET OBJECT Supermarkt: gelegen op 300 meter wandelen.
Stadshuis: gelegen op 400 meter wandelen.
Overheidsgebouwen: Er zijn meerdere overheidsgebouwen binnen een straal van 2 km. Die zijn
gemakkelijk te bereiken met tram 4 of tram 21.
Onderwijs: In de buurt zijn verschillende kleuter- en basisscholen op wandelafstand aanwezig. Dit is
binnen een straal van 1 km. Binnen een straal van 2 km zijn er meerdere scholen voor basisonderwijs
en humaniora te vinden die makkelijk met de fiets te bereiken zijn. Verder is er een universiteit
(UGent) binnen een straal van 3 km en een Hogeschool (Odissee) binnen een straal van 1 km.
Bibliotheek: De stadsbibliotheek ligt op 3 km van het pand die tevens makkelijk met tram 4 of tram
21 te bereiken is.
Groen: Op 200 meter wandelen is er een klein parkje aanwezig en op 500 meter afstand is er een
groot park met speeltuin, namelijk het Baudelopark. Binnen een straal van 3 km zijn er nog
verschillende grote parken aanwezig zoals onder andere het Zuidpark.
Storende factoren: In eerste instantie zijn er weinig storende factoren, want het is een rustige buurt.
Het is wel moeilijk om er met de auto te raken en die in de buurt te parkeren.
Verkeersassen: Na een 5-tal minuten rijden ben je op de kleine ring rond Gent (R40) en na 10
minuten rijden ben je aan de oprit van de autostrade. Helaas is er op die baan vaak file tijdens de
piekuren.
Openbaar vervoer: De woning is makkelijk te bereiken via de tram of mits een kleine wandelafstand
ook via de bus.
Halte van tram 4 is op 100 meter afstand gelegen. Halte van tram 1 is op 200 meter afstand gelegen. Halte van bus 52, 53, 54, 55, 57, 58, 65, 68 en 69 is op 250 meterafstand gelegen. Exacte ligging:
Figuur 2: Ligging vastgoedobject
5
4. GRONDGEBONDEN GEGEVENS
Fysische aspecten Bodemconditie: Geen problemen vastgesteld via OVAM.
Oriëntatie van het perceel: De tuin is in Zuidoostelijke richting georiënteerd.
Uitrusting van het terrein: Het perceel is toegankelijk en bereikbaar voor voetganger en fietser. Het is
een autovrije zone waar men enkel kan laden en lossen. De voordeur kent wel een opstapje van 2
treden waardoor het moeilijker bereikbaar is voor mindervaliden. De nodige nutsvoorzieningen zijn
aanwezig in het pand. (riolering, elektriciteitsnet, stadswater, telefonie en internet).
Overstromingsgevoeligheid: Er is geen risico op overstromingen.
Juridische aspecten Volgens het gewestplan is het gebouw gelegen in een zone van culturele, historische en/of
esthetische waarde.
Figuur 3: Bestemming volgens gewestplan
Gebruiksrechten Verkooprecht:
Op onderstaande afbeelding zie je de vele begunstigden die van voorkooprecht genieten:
Figuur 4: Voorkooprechten op het pand
6
5. INDELING VAN HET OBJECT
Perceelsoppervlakte - Bebouwd oppervlakte: 100 m²
- Tuin: 49 m²
Bewoonbare oppervlakte - (Kelder: 23 m²)
- Gelijkvloers: 72 m²
- 1e verdieping: 74 m²
- 2e verdieping: 81 m²
- TOTAAL: 250 m² - 23 m² = 227 m²
Verdere indeling - Kelder:
o Deel 1: 10,5 m²
o Deel 2: 12,5 m²
- Gelijkvloers:
o Keuken: 10,5 m²
o Kamer 1: 23,5 m²
o Kamer 2: 15,5 m²
o Kamer 3: 10,5 m²
o Gang: 11 m²
o Wc: 1,5 m²
- 1e verdieping:
o Kamer 1: 16 m²
o Kamer 2: 15 m²
o Kamer 3: 16 m²
o Kamer 4: 12,5 m²
o Gang: 8 m²
o Badkamer: 7,5 m²
- 2e verdieping:
o Kamer 1: 40,5 m²
o Kamer 2: 33,5 m²
o Kamer 3: 7 m²
Plannen indeling Zie bijlage
6. ANALYSE STAAT & ONDERHOUD VAN HET OBJECT
Gevel
Voorgevel: - Dateert van 1776 - Enkele barsten in gevel - Opstapje aan voordeur (2 treden) - Afwerking schrijnwerk in goede staat
7
- Extra deur in gevel (voor handelspand) - Uitsteek voor een bloembak in gevel
Achtergevel: - Proper onderhouden - Voegen niet volledig afgewerkt - Volle muren (geen spouwen) - Alleen aan rechter raam een dorpel
Ramen: - Enkele beglazing, te vernieuwen - Geen rot in houtwerk, goede staat - Loskomende siliconen, te verstellen
Dak
Dak: - Oud-Hollands spantendak - Dakpannen in degelijke staat
Dakgoot: - Proper onderhouden, goede staat - Zinken dakgoot, afwerking met lood
Kelder - Kelder verdeeld in 2 delen - Tweede deel is lager dan eerste (geen trap, wel schuine vloer) - Gecementeerde kelder - Tweede deel ondersteund door potrel - Geïsoleerde buizen - Verouderd klein kelderluik voor isolatie, te vernieuwen - Een tweede kelder trap in het tweede deel is toegemaakt - Muur: afbrokkelend pleisterwerk - Voer: gegoten beton
Gelijkvloers
Kamer 1 (aan de voorkant): - Muur: barsten en niet goed geschilderd, herstelbaar - Tabletten: eenvoudig, hout, niet perfect aangesloten tegen raam, herstelbaar - Vloer: granieten tegel, goede staat, zelfde granieten plint - Extra deur in voorgevel. Mogelijkheid tot handelsruimte of bureauruimte.
Kamer 2 ( aan de achterkant): - Plafond: moeder-met kinderbalken structuur - Muur: barsten en niet goed geschilderd, herstelbaar - Vloer: witte natuursteen tegels, zelfde natuursteen plint
Kamer 3 (voorkant naast gang): - Trap naar 1e verdiep
- Muur: barsten en niet goed geschilderd, herstelbaar
8
Keuken: - Inrichting:
o elektrisch vuur o lekkende kraan, herstelbaar o oven aan vernieuwing toe o goede gootsteen o schoorsteen (werking onbekend) o eenvoudige witte kastjes en aanrecht
- Muur: barsten en niet goed geschilderd, herstelbaar - Vloer: witte natuursteen tegels
Toilet: - smal, lavabo in toilet, goede staat
Verdieping 1
Alle kamers in dezelfde staat: - Muur: onafgewerkt op vlak van schilderwerk, herstelbaar - Vloer: Houten vloer, stevig, oneffen, herstelbaar - Plint: niet goed aangesloten tegen elkaar, herstelbaar
Badkamer: - Wastafel: eenvoudig wit, goede staat - WC: goede staat, geen spaarknop - Bad: proper, zeer laag en langs kleine kant. - Kraanwerk: loopt niet goed door, verkalkt, te vernieuwen - Waterleiding: in opbouw, te herstellen - Waterafvoer: loopt goed door, in goede staat
Gang: - Muur: : onafgewerkt, slecht schilderwerk, herstelbaar - Vloer:
o ligt schuin, loopt af, te vernieuwen o verhoog van 2cm tussen kamer en gang o opstap van 1 trede voor de badkamer
Verdieping 2 (zolder) - Ruime zolderkamer - In slechte staat, te vernieuwen - Kleine extra ruimte gemaakt uit gyproc, gebruikt om gasbrander en boiler te verbergen. - Muur: gebarsten, niets afgewerkt noch geschilderd - Vloer: hout, barsten, niets afgewerkt - vochtprobleem rond de ramen - schimmel onder dak - Zolder is mogelijk bewoonbaar (extra kamers) mits grondige renovatiewerken. - Isolatie nodig
Tuin - koertje - klein gras/bloemenperk
9
- afdak met gemetste muur - goed onderhouden - buitenkraantje en tuinverlichting - twee deuren tot de koer
Trappen
Trap naar kelder: - gemetste trap - steil - eerste trede naar beneden is vrij diep - gevaarlijk
Trap naar eerste verdiep: - steil - bekleed met tapijt - muurleuning links
Trap naar tweede verdiep (zolder) - steil - houten treden, onafgewerkt - voegen onafgewerkt - muurleuning rechts
Deuren
Deuren eerste verdiep: - lichte houten deuren, niet helemaal afgewerkt, te herstellen - slecht geïsoleerd
Deuren gelijkvloers: - Binnenshuis:
o houten deuren o steviger en betere kwaliteit dan de eerste verdieping
- Buitenshuis: o Stevige voordeur o Houten kozijn met raam, in goede staat
Elektriciteit Aansluiting:
- 3 x 380 + N
Centrale verwarming Verwarmingssysteem:
- Aardgas Roest radiatoren:
- Goed onderhouden, langs kleine kant, maar wel 2 per kamer
Isolatie - Niet volgens de huidige normen. - Vocht in de zolderkamer
10
7. FOTO’S VASTGOEDOBJECT
Figuur 6: Foto keuken
Figuur 8: Foto badkamer Figuur 9: Foto zolder
Figuur 5: Foto kelder
Figuur 7: Foto voorgevel
11
Figuur 11: Foto achtergevel
Figuur 10: Foto spantendak
Figuur 12: Foto kamer 1e verdiep
Figuur 13: Foto gang 1e verdiep
Figuur 14: Foto extra deur voorgevel
12
8. TAXATIEMETHODEN
Methode van vergelijkingspunten Deze methode is gebaseerd op enkele vergelijkbare panden in de buurt van ons te schatten woning.
Deze dienen dezelfde bestemming en min of meer dezelfde indeling te hebben. Door de woningen te
vergelijken op 5 vlakken: ligging, grootte, milieu, leeftijd/staat en kwaliteit, kunnen we voor elk van
de vergelijkbare panden een nieuwe, gecorrigeerde prijs uitwerken. Deze worden gebruikt om via
het gemiddelde een marktwaarde voor onze woning te vinden. Van panden die een of meerdere
jaren eerder zijn verkocht, wordt de verkoopprijs geïndexeerd volgens de inflatie op de woningmarkt
om zo een correctere waarde te bekomen.
Analytische methode Vervolgens wordt ook de analytische methode toegepast om tot een schattingswaarde te komen.
Deze methode, ook wel de schatting op basis van intrinsieke waarde genoemd, is gebaseerd op de
nieuwbouwwaarde van het pand dat via de eenheidsprijzen en het volume te berekenen is. Dit wordt
dan omgezet in de huidige waarde aan de hand van de vetustiteit, waarna we de grondwaarde
bepalen en erbij optellen. Tenslotte wordt, om de marktwaarde te berekenen, nog gekeken naar de
verkoopbaarheid van de woning.
9. ANALYSE VAN DE VERGELIJKINGSPUNTEN
Ligging van de vergelijkingspunten
VASTGOEDOBJECT PLOTERSGRACHT 24, 9000 GENT
VERGELIJKINGSPUNT 1 Gewad 26, 9000 Gent
VERGELIJKINGSPUNT 2 Papegaaistraat 71, 9000 Gent
VERGELIJKINGSPUNT 3 Plotersgracht 21, 9000 Gent
VERGELIJKINGSPUNT 4 Plotersgracht 12, 9000 Gent Tabel 1: ligging vergelijkingspunten
Figuur 15: Ligging vergelijkingspunten
13
Vergelijkingspunt 1 Adres: Gewad 26, 9000 Gent
Type vastgoed: Herenhuis
Verkoopprijs: € 380 000
Verkocht op: 10/06/2016
Perceelsoppervlakte: 88 m²
Bewoonbare oppervlakte: 140 m²
Gevelbreedte: 5m
Aantal bouwlagen: 3
GV: inkom, traphal, living, toilet, keuken, koertje, kelder
1e verdiep: 2 ruime slaapkamers
2e verdiep: 2 ruime slaapkamers
Dakverdiep: 2 kamers
Aantal slaapkamers: 4
Badkamers: 1
Toiletten: 2
tuin: ja, NO
De oppervlakte is heel wat kleiner maar het aantal kamers en bouwlagen is wel identiek.
De ligging is ook grotendeels vergelijkbaar. Dit pand is wel iets beter bereikbaar.
Qua beglazing en verwarming is het gelijk maar het heeft wel een iets slechtere EPC-waarde.
Het gebouw is wel veel nieuwer maar de staat (uitzicht/onderhoud) is slechter.
De tuin is naar het NO gericht (minder goed) en is ook kleiner. Dat maakt de kwaliteit iets minder.
Vergelijkingspunt 2 Adres: Papegaaistraat 71, 9000 Gent
Type vastgoed: Herenhuis
Verkoopprijs: € 425 000
Verkocht op: 29/08/2016
Perceelsoppervlakte: 158 m²
Bewoonbare oppervlakte: 195 m²
Aantal bouwlagen: 3 (onderkelderd)
GV: living, eetplaats, keuken, bergruimte, toilet/lavabo
1e verdiep: 2 ruime slaapkamers, badkamer, bergruimte
2e verdiep: 3 slaapkamers
Af te werken zolder
Aantal slaapkamers: 5
Badkamers: 1
Toiletten: 2
tuin: ja, Z
De bewoonbare oppervlakte is wat kleiner maar er is één
slaapkamer meer. De rest is gelijk.
Figuur 16: Vergelijkingspunt 1
Figuur 17: Vergelijkingspunt 2
14
Dit pand is wel beter bereikbaar, betere parkeergelegenheid maar ook iets drukker.
Er is dubbele beglazing en de EPC is ook iets lager.
Het gebouw is veel nieuwer maar de staat (uitzicht/onderhoud) is veel slechter.
De tuin/terras is naar het Z gericht en ongeveer even groot. De kwaliteit ligt iets hoger.
Vergelijkingspunt 3 Adres: Plotersgracht 21, 9000 Gent
Type vastgoed: Herenhuis
Verkoopprijs: € 600 000
Verkocht op: 29/12/2014
Perceelsoppervlakte: 139 m²
Bewoonbare oppervlakte: 338 m²
Aantal bouwlagen: 3
GV: eet- en woonkamer, bureel, keuken, badkamer, koer 1e
verdiep: 3 slaapkamers, badkamer,
2e verdiep: Ingerichte zolder
Aantal slaapkamers: 3
Badkamers: 2
tuin: ja, NW (koer en vijver)
De bewoonbare oppervlakte is veel groter en er zijn 2 badkamers
en een ingerichte zolder. Er is wel 1 slaapkamer minder.
De ligging is nagenoeg identiek (zelfde straat).
Er is dubbele beglazing en de EPC is ook lager.
Het gebouw dateert ongeveer van dezelfde tijd maar de staat (uitzicht/onderhoud) is veel beter.
De tuin is naar het NW gericht en ongeveer even groot maar de kwaliteit van materialen en
installaties is wel beter.
Vergelijkingspunt 4 Adres: Plotersgracht 12, 9000 Gent
Type vastgoed: Huis
Verkoopprijs: € 950 000
Verkocht op: -/-/2015
Perceelsoppervlakte: 250 m²
Bewoonbare oppervlakte: 300 m²
Aantal bouwlagen: 2
GV: inkomhal, centr. Ruimte, salon, eetzaal, keuken, toilet
1e verdiep: 2 ruime slaapkamer (1 mezzanine), moderne
badkamer, bureau, waskamer
Aantal slaapkamers: 4
Badkamers: 2
Toiletten: 2
tuin: ja, ZO (groot)
Figuur 18: Vergelijkingspunt 3
Figuur 19: Vergelijkingspunt 4
15
De oppervlakte is heel wat groter. Er zijn slechts 2 bouwlagen maar wel evenveel slaapkamers en een
badkamer meer.
De ligging is opnieuw identiek (zelfde straat).
Er is dubbele beglazing en de EPC is ook lager.
Het gebouw is nog wat ouder maar de staat (uitzicht/onderhoud) is veel beter. Het heeft grotendeels
een renovatie gehad.
De tuin is hetzelfde georiënteerd maar is wel veel groter. Het materiaalgebruik is ook beter.
10. TAXATIE
Methode van vergelijkingspunten
Tabel 2: Taxatie - methode vergelijkingspunten
De verkoopprijs van de vergelijkingspunten wordt, na een eventuele indexering naar 2016,
gecorrigeerd a.d.h.v. een appreciatie per onderdeel in vergelijking met ons vastgoedobject. Elk
onderdeel/thema heeft een verschillende waarde in de doorweging van de taxatie. Ook wegen de
twee panden in de Plotersgracht iets meer door (30% tegenover 20% voor de andere twee), omdat
die in dezelfde straat gelegen zijn en betere vergelijkingspunten zijn. Wanneer we dan het
gemiddelde van de 4 gecorrigeerde prijzen nemen, bekomen we een geschatte marktwaarde van
€ 585 000 voor het pand in de Plotersgracht 24.
straat & huisnummer
postcode & gemeente
verkoopprijs
jaar transactie
verkoopprijs na indexering 1,41% 627 300€ 2,37% 972 515€
Perceelsoppervlakte 88 m² kleiner 158 m² groter 139 m² kleiner 250 m² veel groter
bewoonbare oppervlakte 140 m² veel kleiner 195 m² kleiner 338 m² veel groter 300 m² groter
aantal slaapkamers 4 gelijk 5 meer 3 minder 4 gelijk
aantal badkamers 33% 1 gelijk 1 gelijk 2 meer 2 meer
aantal toiletten 2 gelijk 2 gelijk - - 2 gelijk
aantal bouwlagen 3 gelijk 3 gelijk 3 gelijk 2 minder
appreciatie grootte
bereikbaarheid
drukte
parkeergelegenheid
omgeving 26%
voorzieningen
appreciatie ligging
beglazing
verwarming
EPC 15%
appreciatie milieu
ouderdom 1907 nieuwer bg 20e E nieuwer 1785 gelijk 1706 ouder
onderhoud
uitzicht 12%
appreciatie leeftijd/staat
tuin
oriëntatie tuin NO minder Z beter NW minder ZO gelijk
materiaalgebruik 14%
installaties
appreciatie kwaliteit
Totale appreciatie
Gecorrigeerde prijs
Doorweging
Exacte prijs:
Marktwaarde:
gelijk
beter
115%
matig
1776
minder slecht beter (reno)
minder slecht gelijk
98,20%
beter
beter
110%
114,30%
gelijk
90%
gelijk
105%
matig
100%
100%
125%
gelijk
gelijk
gelijk
gelijk
gelijk
100%
beter
95%
veel beter
gelijk
120%
gelijk
gelijk gelijk
50 m²
matig
80%
minder
goed
100%
enkel glas
aardgas
513 (nogal slecht)
100%
149 m²
227 m²
4
1
3
2
65%
iets beter
105%95%
minder
gelijk
gelijk
110%
beter
gelijk
gelijk
gelijk
105%
gelijk
gelijk
100%
slecht
goed
slecht
woonwijk
65%
beter
gelijk
gelijk
2015
Vergelijkingspunt 3
Plotersgracht 21
9000 Gent
600 000€
2014
380 000€
Vergelijkingspunt 2
Papegaaistraat 71
9000 Gent
425 000€
2016
425 000€
Vergelijkingspunt 1
Gewad 26
9000 Gent
380 000€
2016
Schatting op basis van vergelijkingspunten
gelijk
gelijk
gelijk
100%
beter
gelijk
beter
115%
130%
gelijk
gelijkminder
beter
vastgoedobject
Plotersgracht 24
9000 Gent
-
2016
-
Vergelijkingspunt 4
Plotersgracht 12
9000 Gent
950 000€
818 960,00€
20% 20% 30% 30%
585 000€
beter (reno)
beter
120%
veel groter
beter
beter
130%
118,75%85,20%
ZO
446 009,39€ 432 790,22€ 548 818,90€
586 093,59€
goed
100%
16
Analytische methode Schematisch:
Nieuwbouwwaarde Huidige waarde Intrinsieke waarde Marktwaarde
- vetusiteit + grondwaarde * verkoopbaarheid
Nieuwbouwwaarde De nieuwbouwwaarde is de kostprijs van het bouwwerk bij volledige nieuwbouw volgens de regels
van de kunst en met materialen die normaal gebruikelijk zijn op het ogenblik van de schatting.
TYPE WONING: MONUMENTAAL HERENHUIS / G.B. < 350M³ EENHEIDSPRIJS / M³: 87,50 € ABEX INDEX: 750
Volume (m³)
Reductie-factor
Gereduceerd V (m³)
Huidige EP/m³
Nieuwbouw-waarde
KELDER 42 0,2 8,4 € 656,25 € 5.512,50
GELIJKVLOERS 213 1 213 € 656,25 € 139.781,25
1E VERDIEPING 223 0,95 211,85 € 656,25 € 139.026,56
BWB. ZOLDER 265 0,7 185,5 € 656,25 € 121.734,38
TOTAAL: 618, 75 M³ € 406.054,69 Tabel 3: Gereduceerd V + Nieuwbouwwaarde
Het volume van 743 m³ wordt gereduceerd naar 618,75 m³. Dit vermenigvuldigt met de huidige
eenheidsprijs per m³ komt neer op een nieuwbouwwaarde van € 406.054,69.
Huidige waarde De huidige waarde van het pand is de waarde van het pand rekening houdend met de vetustiteit of
sleet.
Die technische vetustiteit berekenen we door te kijken naar 4 zaken in verband met onderhoud en
gebruik van het gebouw op volgende manier:
Figuur 20: Berekenen van de vetustiteit
17
VETUSTITEIT
OUDERDOM > 100 jaar 25 %
GEBRUIK Normaal 15 %
FREQUENTIE ONDERHOUD
Normaal 20 %
KWALITEIT ONDERHOUD Normaal 18 %
GEMIDDELD: 19,50 % Tabel 4: Berekenen van de vetustiteit
De sleet bedraagt gemiddeld 19,50 %. Hierdoor daalt de waarde naar € 326.874,02 als huidige
waarde.
Grondwaarde Om de grondwaarde van de Plotersgracht te schatten, maken we gebruik van enkele vergelijkende
prijzen van bouwgronden die in de buurt gelegen zijn. De regressiemethode is ook een mogelijke
manier om de grondwaarde te schatten, maar daarvoor zijn er te weinig bouwgronden van ongeveer
gelijke grootte gevonden. We vergelijken nu dus met gronden die vooral in de nabijheid van het
vastgoedobject gelegen zijn. Zo kunnen we het gemiddelde nemen van de prijzen per m².
VERGELIJKBARE BOUWGRONDEN
OPPERVLAKTE
PRIJS
PRIJS / M²
GOUDENSTERSSTRAAT 18 337 m² € 250.000 € 741,84
MIMOSASTRAAT 67 170 m² € 115.000 € 676,47
BUURT PATERSHOL 159 m² € 90.000 € 566,04
GEMIDDELD: € 661,45
Tabel 5: Vergelijkbare bouwgronden
De te taxeren bouwgrond heeft een grote van 149 m², waardoor de grondwaarde op € 98.555,95
neerkomt.
Intrinsieke waarde De intrinsieke waarde is de grondwaarde opgeteld bij de huidige waarde van het pand.
Huidige waarde: € 326.874,02
+ Grondwaarde: € 98.555,95
Intrinsieke waarde: € 425.429,98
Marktwaarde De marktwaarde is de intrinsieke waarde vermenigvuldigt met de verkoopbaarheidscoëfficiënt. Aan
deze waarde/prijs tracht men de woning te verkopen.
De venaliteit of verkoopbaarheid van dit gebouw wordt geschat op 85 %.
Zo vinden we een marktwaarde van € 361.615,48 = € 360.000.
18
11. VERZOENING VAN DE TWEE METHODES Om tot de uiteindelijke marktwaarde te komen, worden de verschillende schattingsmethoden
samengebracht en leidt dit tot één marktwaarde.
De methode op basis van de vergelijkingspunten: Dit is de beste en dus ook meest correcte methode voor het schatten van een goed. Er was een
uitgebreid aanbod van vergelijkbare woningen in de buurt, waar voldoende gegevens uit te halen
waren om ze te vergelijken met het vastgoedobject. Daarom wordt deze methode voor 90%
meegeteld.
De methode op basis van de intrinsieke waarde (analytische methode): Deze methode is in de praktijk volgens velen minder goed omdat het vooral gebaseerd is op de
grootte (volume en grondoppervlakte). Niet elke vierkante meter is gelijk: wanneer de oppervlakte
van een woning verdubbelt, zal de waarde van de woning in de meeste gevallen niet verdubbelen.
Ook is het zeer moeilijk de waarde van de grond te schatten. Elke grond is anders en is dus moeilijk
op te maken uit een vergelijkende analyse. Deze methode wordt voor 10% meegeteld.
Vergelijkende methode: € 585.000 (90 %)
Analytische methode: € 360.000 (10 %)
Marktwaarde: € 560.500
MARKTWAARDE: € 560.500
12. CONCLUSIE In opdracht van dhr. en mevr. Pieters stelden wij - Gilles Tanghe, Anthes De Vreese en Birger
Buysschaert - dit taxatierapport betreffende de woning in de Plotersgracht 24 te Gent op. Na een
schatting op basis van de methode van vergelijkingspunten en de analytische methode, komen we op
een marktwaarde van € 360.500.
Normen en aansprakelijkheid De taxateurs verklaren de taxatie vanuit volledige onafhankelijkheid en onpartijdigheid te hebben
verricht overeenkomstig de normen voor taxatierapporten.
De taxatie is uitsluitend bestemd voor genoemd doel en opdrachtgever. Er wordt geen
verantwoordelijkheid opgenomen bij enig ander gebruik door derden.
19
13. BIBLIOGRAFIE
(2016, 11 23). Opgehaald van Realo: https://www.realo.be/nl/plotersgracht-12-9000-gent/4353524
(2016, 12 5). Opgehaald van De Lijn: www.delijn.be
(2016, 12 5). Opgehaald van Geopunt: www.geopunt.be/kaart
(2016, 12 7). Opgehaald van Cadgis: http://ccff02.minfin.fgov.be/cadgisweb/?local=nl_BE
(2016, 12 5). Opgehaald van Kadaster: www.kadaster.be
Associatie van Belgische Experten. (2016, 11 21). Historisch overzicht van de index. Opgehaald van
ABEX: https://www.abex.be/nl/indexen-tijdschriften/index-abex/historisch-overzicht-van-de-
index/
bvba Carlo Eggermont. (2016, 11 23). Opgehaald van http://www.carloeggermont.be/te-
koop/?pand_id=1103403&orderby=date_changed&order=DESC
FOD Economie. (2016, 11 24). Vastgoedprijzen. Opgehaald van
http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/cijfers/economie/bouw_industrie/vastgoed/
Google. (2016, 12 5). Opgehaald van Google Maps: https://www.google.be/maps?hl=nl&tab=wl
OVAM. (2016, 12 7). Bodem. Opgehaald van www.ovam.be
Paelinck, M. (sd). Syllabus waardebepaling 1.
Statistieken verkoop woningmarkt. (2016, 11 24). Opgehaald van https://bestat.economie.fgov.be
20
14. BIJLAGE: PLANNEN INDELING
21
Top Related