Schattingsverslag - WordPress.com · Kamer 1 (aan de voorkant): - Muur: barsten en niet goed...

SCHATTINGSVERSLAG Plotersgracht 24, 9000 Gent

Gilles Tanghe, Anthes De Vreese & Birger Buysschaert Vastgoed - Makelaardij 2A – 2016/2017

Waardebepaling 1 – Docent Mieke Paelinck

Samenvatting Schattingsverslag van het herenhuis gelegen in Plotersgracht 24 te Gent.

Marktwaarde bepaald aan de hand van verzoening tussen vergelijkende methode en de analytische methode.

2

INHOUD ILLUSTRATIELIJST ..................................................................................................................................... 1

TABELLENLIJST ......................................................................................................................................... 1

1. INLEIDING / OPDRACHT ....................................................................................................................... 2

2. ALGEMENE BESCHRIJVING VAN HET OBJECT ...................................................................................... 3

3. LIGGING EN OMGEVING VAN HET OBJECT .......................................................................................... 4

4. GRONDGEBONDEN GEGEVENS ........................................................................................................... 5

5. INDELING VAN HET OBJECT ................................................................................................................. 6

6. ANALYSE STAAT & ONDERHOUD VAN HET OBJECT ............................................................................ 6

7. FOTO’S VASTGOEDOBJECT ................................................................................................................ 10

8. TAXATIEMETHODEN .......................................................................................................................... 12

9. ANALYSE VAN DE VERGELIJKINGSPUNTEN ........................................................................................ 12

10. TAXATIE ........................................................................................................................................... 15

11. VERZOENING VAN DE TWEE METHODES ........................................................................................ 18

12. CONCLUSIE ...................................................................................................................................... 18

13. BIBLIOGRAFIE .................................................................................................................................. 19

14. BIJLAGE: PLANNEN INDELING .......................................................................................................... 20

1

ILLUSTRATIELIJST Figuur 1: Kadastraal Plan ......................................................................................................................... 3

Figuur 2: Ligging vastgoedobject ............................................................................................................. 4

Figuur 3: Bestemming volgens gewestplan ............................................................................................. 5

Figuur 4: Voorkooprechten op het pand ................................................................................................. 5

Figuur 5: Foto kelder ............................................................................................................................. 10

Figuur 6: Foto keuken ............................................................................................................................ 10

Figuur 7: Foto voorgevel ........................................................................................................................ 10

Figuur 8: Foto badkamer ....................................................................................................................... 10

Figuur 9: Zolder ..................................................................................................................................... 10

Figuur 10: Foto spantendak ................................................................................................................... 11

Figuur 11: Foto achtergevel................................................................................................................... 11

Figuur 12: Foto kamer 1e verdiep ......................................................................................................... 11

Figuur 13: Foto gang 1e verdiep ............................................................................................................ 11

Figuur 14: Foto extra deur voorgevel .................................................................................................... 11

TABELLENLIJSTTabel 1: ligging vergelijkingspunten ..................................................................................................... 14 Tabel 2: Taxatie - methode vergelijkingspunten .................................................................................. 17 Tabel 3: Gereduceerd V + Nieuwbouwwaarde .................................................................................... 18 Tabel 4: Berekenen van de vetustiteit ................................................................................................. 19 Tabel 5: Vergelijkbare bouwgronden ................................................................................................... 19

2

1. INLEIDING / OPDRACHT Op 25 oktober 2016 hebben wij, Anthes De Vreese, Birger Buysschaert en Gilles Tanghe, een

plaatsbezoek gedaan in een pand gelegen in de Plotersgracht 24 te Gent met als doel het taxeren van

het vastgoedobject.

Deze taxatie wordt uitgevoerd aan de hand van de vergelijkende methode en voor een klein deel de

analytische methode.

Identificatie van de Taxateurs Anthes De Vreese Student 2e Bachelor Vastgoed Makelaardij Vlaamsekaai 101 9000 Gent

Birger Buysschaert Student 2e Bachelor Vastgoed Makelaardij Nonnehofstraat 17 8670 Oostduinkerke

Gilles Tanghe Student 2e Bachelor Vastgoed Makelaardij Augustijnenstraat 75 8900 Ieper

Identificatie van de aanvrager Dhr. En mevr. Pieters

Doel van de taxatie Bepalen van de verkoopwaarde van het te taxeren pand tegen een correcte marktwaarde.

Op die manier kan de bank dit bij een eventuele staking van afbetalen voorleggen.

De marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen de koper en verkoper na onderhandeling het

pand zouden overdragen.

Vastgoedobject Woningtype: Gesloten ééngezinswoning (herenhuis)

Adres: Plotersgracht 24

9000 Gent

Kadastrale gegevens: Gent Afdeling 1

Sectie A

Perceel 0535/00B000

Datum van waardebepaling 23 november 2016

3

2. ALGEMENE BESCHRIJVING VAN HET OBJECT Bestemming:

Een herenhuis in het woongebied van het historisch centrum van Gent. Het pand is opgenomen als

onroerend erfgoed als monument sinds 3 september 1983.

Oppervlakte terrein: 149m²

Bewoonbare oppervlakte: 227m²

Aantal bouwlagen: 3 lagen

Aantal slaapkamers: 4 slaapkamers

Aantal badkamers: 1 badkamer op de eerste verdieping

Aantal toiletten: 1 toilet in de badkamer op de 1e verdieping en 1 aparte toilet op het gelijkvloers.

Lift: niet aanwezig

Garage: niet aanwezig

Zolder: aanwezig, mogelijkheid om bewoonbare ruimtes van te maken.

Kelder: aanwezig, een laag gedeelte en een gedeelte op normale grootte.

Verwarming: aardgas

Gevelbreedte (straatkant): 10,1 m

Diepte gebouw: 10 m

Bijgebouw: niet aanwezig

Bouwjaar: 1776. Gerenoveerd in 1989.

KI: € 1175

EPC: 513 kw/m²

Kadastrale gegevens:

Figuur 1: Kadastraal Plan

4

3. LIGGING EN OMGEVING VAN HET OBJECT Supermarkt: gelegen op 300 meter wandelen.

Stadshuis: gelegen op 400 meter wandelen.

Overheidsgebouwen: Er zijn meerdere overheidsgebouwen binnen een straal van 2 km. Die zijn

gemakkelijk te bereiken met tram 4 of tram 21.

Onderwijs: In de buurt zijn verschillende kleuter- en basisscholen op wandelafstand aanwezig. Dit is

binnen een straal van 1 km. Binnen een straal van 2 km zijn er meerdere scholen voor basisonderwijs

en humaniora te vinden die makkelijk met de fiets te bereiken zijn. Verder is er een universiteit

(UGent) binnen een straal van 3 km en een Hogeschool (Odissee) binnen een straal van 1 km.

Bibliotheek: De stadsbibliotheek ligt op 3 km van het pand die tevens makkelijk met tram 4 of tram

21 te bereiken is.

Groen: Op 200 meter wandelen is er een klein parkje aanwezig en op 500 meter afstand is er een

groot park met speeltuin, namelijk het Baudelopark. Binnen een straal van 3 km zijn er nog

verschillende grote parken aanwezig zoals onder andere het Zuidpark.

Storende factoren: In eerste instantie zijn er weinig storende factoren, want het is een rustige buurt.

Het is wel moeilijk om er met de auto te raken en die in de buurt te parkeren.

Verkeersassen: Na een 5-tal minuten rijden ben je op de kleine ring rond Gent (R40) en na 10

minuten rijden ben je aan de oprit van de autostrade. Helaas is er op die baan vaak file tijdens de

piekuren.

Openbaar vervoer: De woning is makkelijk te bereiken via de tram of mits een kleine wandelafstand

ook via de bus.

Halte van tram 4 is op 100 meter afstand gelegen. Halte van tram 1 is op 200 meter afstand gelegen. Halte van bus 52, 53, 54, 55, 57, 58, 65, 68 en 69 is op 250 meterafstand gelegen. Exacte ligging:

Figuur 2: Ligging vastgoedobject

5

4. GRONDGEBONDEN GEGEVENS

Fysische aspecten Bodemconditie: Geen problemen vastgesteld via OVAM.

Oriëntatie van het perceel: De tuin is in Zuidoostelijke richting georiënteerd.

Uitrusting van het terrein: Het perceel is toegankelijk en bereikbaar voor voetganger en fietser. Het is

een autovrije zone waar men enkel kan laden en lossen. De voordeur kent wel een opstapje van 2

treden waardoor het moeilijker bereikbaar is voor mindervaliden. De nodige nutsvoorzieningen zijn

aanwezig in het pand. (riolering, elektriciteitsnet, stadswater, telefonie en internet).

Overstromingsgevoeligheid: Er is geen risico op overstromingen.

Juridische aspecten Volgens het gewestplan is het gebouw gelegen in een zone van culturele, historische en/of

esthetische waarde.

Figuur 3: Bestemming volgens gewestplan

Gebruiksrechten Verkooprecht:

Op onderstaande afbeelding zie je de vele begunstigden die van voorkooprecht genieten:

Figuur 4: Voorkooprechten op het pand

6

5. INDELING VAN HET OBJECT

Perceelsoppervlakte - Bebouwd oppervlakte: 100 m²

- Tuin: 49 m²

Bewoonbare oppervlakte - (Kelder: 23 m²)

- Gelijkvloers: 72 m²

- 1e verdieping: 74 m²

- 2e verdieping: 81 m²

- TOTAAL: 250 m² - 23 m² = 227 m²

Verdere indeling - Kelder:

o Deel 1: 10,5 m²

o Deel 2: 12,5 m²

- Gelijkvloers:

o Keuken: 10,5 m²

o Kamer 1: 23,5 m²

o Kamer 2: 15,5 m²

o Kamer 3: 10,5 m²

o Gang: 11 m²

o Wc: 1,5 m²

- 1e verdieping:

o Kamer 1: 16 m²

o Kamer 2: 15 m²

o Kamer 3: 16 m²

o Kamer 4: 12,5 m²

o Gang: 8 m²

o Badkamer: 7,5 m²

- 2e verdieping:

o Kamer 1: 40,5 m²

o Kamer 2: 33,5 m²

o Kamer 3: 7 m²

Plannen indeling Zie bijlage

6. ANALYSE STAAT & ONDERHOUD VAN HET OBJECT

Gevel

Voorgevel: - Dateert van 1776 - Enkele barsten in gevel - Opstapje aan voordeur (2 treden) - Afwerking schrijnwerk in goede staat

7

- Extra deur in gevel (voor handelspand) - Uitsteek voor een bloembak in gevel

Achtergevel: - Proper onderhouden - Voegen niet volledig afgewerkt - Volle muren (geen spouwen) - Alleen aan rechter raam een dorpel

Ramen: - Enkele beglazing, te vernieuwen - Geen rot in houtwerk, goede staat - Loskomende siliconen, te verstellen

Dak

Dak: - Oud-Hollands spantendak - Dakpannen in degelijke staat

Dakgoot: - Proper onderhouden, goede staat - Zinken dakgoot, afwerking met lood

Kelder - Kelder verdeeld in 2 delen - Tweede deel is lager dan eerste (geen trap, wel schuine vloer) - Gecementeerde kelder - Tweede deel ondersteund door potrel - Geïsoleerde buizen - Verouderd klein kelderluik voor isolatie, te vernieuwen - Een tweede kelder trap in het tweede deel is toegemaakt - Muur: afbrokkelend pleisterwerk - Voer: gegoten beton

Gelijkvloers

Kamer 1 (aan de voorkant): - Muur: barsten en niet goed geschilderd, herstelbaar - Tabletten: eenvoudig, hout, niet perfect aangesloten tegen raam, herstelbaar - Vloer: granieten tegel, goede staat, zelfde granieten plint - Extra deur in voorgevel. Mogelijkheid tot handelsruimte of bureauruimte.

Kamer 2 ( aan de achterkant): - Plafond: moeder-met kinderbalken structuur - Muur: barsten en niet goed geschilderd, herstelbaar - Vloer: witte natuursteen tegels, zelfde natuursteen plint

Kamer 3 (voorkant naast gang): - Trap naar 1e verdiep

- Muur: barsten en niet goed geschilderd, herstelbaar

8

Keuken: - Inrichting:

o elektrisch vuur o lekkende kraan, herstelbaar o oven aan vernieuwing toe o goede gootsteen o schoorsteen (werking onbekend) o eenvoudige witte kastjes en aanrecht

- Muur: barsten en niet goed geschilderd, herstelbaar - Vloer: witte natuursteen tegels

Toilet: - smal, lavabo in toilet, goede staat

Verdieping 1

Alle kamers in dezelfde staat: - Muur: onafgewerkt op vlak van schilderwerk, herstelbaar - Vloer: Houten vloer, stevig, oneffen, herstelbaar - Plint: niet goed aangesloten tegen elkaar, herstelbaar

Badkamer: - Wastafel: eenvoudig wit, goede staat - WC: goede staat, geen spaarknop - Bad: proper, zeer laag en langs kleine kant. - Kraanwerk: loopt niet goed door, verkalkt, te vernieuwen - Waterleiding: in opbouw, te herstellen - Waterafvoer: loopt goed door, in goede staat

Gang: - Muur: : onafgewerkt, slecht schilderwerk, herstelbaar - Vloer:

o ligt schuin, loopt af, te vernieuwen o verhoog van 2cm tussen kamer en gang o opstap van 1 trede voor de badkamer

Verdieping 2 (zolder) - Ruime zolderkamer - In slechte staat, te vernieuwen - Kleine extra ruimte gemaakt uit gyproc, gebruikt om gasbrander en boiler te verbergen. - Muur: gebarsten, niets afgewerkt noch geschilderd - Vloer: hout, barsten, niets afgewerkt - vochtprobleem rond de ramen - schimmel onder dak - Zolder is mogelijk bewoonbaar (extra kamers) mits grondige renovatiewerken. - Isolatie nodig

Tuin - koertje - klein gras/bloemenperk

9

- afdak met gemetste muur - goed onderhouden - buitenkraantje en tuinverlichting - twee deuren tot de koer

Trappen

Trap naar kelder: - gemetste trap - steil - eerste trede naar beneden is vrij diep - gevaarlijk

Trap naar eerste verdiep: - steil - bekleed met tapijt - muurleuning links

Trap naar tweede verdiep (zolder) - steil - houten treden, onafgewerkt - voegen onafgewerkt - muurleuning rechts

Deuren

Deuren eerste verdiep: - lichte houten deuren, niet helemaal afgewerkt, te herstellen - slecht geïsoleerd

Deuren gelijkvloers: - Binnenshuis:

o houten deuren o steviger en betere kwaliteit dan de eerste verdieping

- Buitenshuis: o Stevige voordeur o Houten kozijn met raam, in goede staat

Elektriciteit Aansluiting:

- 3 x 380 + N

Centrale verwarming Verwarmingssysteem:

- Aardgas Roest radiatoren:

- Goed onderhouden, langs kleine kant, maar wel 2 per kamer

Isolatie - Niet volgens de huidige normen. - Vocht in de zolderkamer

10

7. FOTO’S VASTGOEDOBJECT

Figuur 6: Foto keuken

Figuur 8: Foto badkamer Figuur 9: Foto zolder

Figuur 5: Foto kelder

Figuur 7: Foto voorgevel

11

Figuur 11: Foto achtergevel

Figuur 10: Foto spantendak

Figuur 12: Foto kamer 1e verdiep

Figuur 13: Foto gang 1e verdiep

Figuur 14: Foto extra deur voorgevel

12

8. TAXATIEMETHODEN

Methode van vergelijkingspunten Deze methode is gebaseerd op enkele vergelijkbare panden in de buurt van ons te schatten woning.

Deze dienen dezelfde bestemming en min of meer dezelfde indeling te hebben. Door de woningen te

vergelijken op 5 vlakken: ligging, grootte, milieu, leeftijd/staat en kwaliteit, kunnen we voor elk van

de vergelijkbare panden een nieuwe, gecorrigeerde prijs uitwerken. Deze worden gebruikt om via

het gemiddelde een marktwaarde voor onze woning te vinden. Van panden die een of meerdere

jaren eerder zijn verkocht, wordt de verkoopprijs geïndexeerd volgens de inflatie op de woningmarkt

om zo een correctere waarde te bekomen.

Analytische methode Vervolgens wordt ook de analytische methode toegepast om tot een schattingswaarde te komen.

Deze methode, ook wel de schatting op basis van intrinsieke waarde genoemd, is gebaseerd op de

nieuwbouwwaarde van het pand dat via de eenheidsprijzen en het volume te berekenen is. Dit wordt

dan omgezet in de huidige waarde aan de hand van de vetustiteit, waarna we de grondwaarde

bepalen en erbij optellen. Tenslotte wordt, om de marktwaarde te berekenen, nog gekeken naar de

verkoopbaarheid van de woning.

9. ANALYSE VAN DE VERGELIJKINGSPUNTEN

Ligging van de vergelijkingspunten

VASTGOEDOBJECT PLOTERSGRACHT 24, 9000 GENT

VERGELIJKINGSPUNT 1 Gewad 26, 9000 Gent

VERGELIJKINGSPUNT 2 Papegaaistraat 71, 9000 Gent

VERGELIJKINGSPUNT 3 Plotersgracht 21, 9000 Gent

VERGELIJKINGSPUNT 4 Plotersgracht 12, 9000 Gent Tabel 1: ligging vergelijkingspunten

Figuur 15: Ligging vergelijkingspunten

13

Vergelijkingspunt 1 Adres: Gewad 26, 9000 Gent

Type vastgoed: Herenhuis

Verkoopprijs: € 380 000

Verkocht op: 10/06/2016

Perceelsoppervlakte: 88 m²

Bewoonbare oppervlakte: 140 m²

Gevelbreedte: 5m

Aantal bouwlagen: 3

GV: inkom, traphal, living, toilet, keuken, koertje, kelder

1e verdiep: 2 ruime slaapkamers

2e verdiep: 2 ruime slaapkamers

Dakverdiep: 2 kamers

Aantal slaapkamers: 4

Badkamers: 1

Toiletten: 2

tuin: ja, NO

De oppervlakte is heel wat kleiner maar het aantal kamers en bouwlagen is wel identiek.

De ligging is ook grotendeels vergelijkbaar. Dit pand is wel iets beter bereikbaar.

Qua beglazing en verwarming is het gelijk maar het heeft wel een iets slechtere EPC-waarde.

Het gebouw is wel veel nieuwer maar de staat (uitzicht/onderhoud) is slechter.

De tuin is naar het NO gericht (minder goed) en is ook kleiner. Dat maakt de kwaliteit iets minder.

Vergelijkingspunt 2 Adres: Papegaaistraat 71, 9000 Gent






Aantal bouwlagen: 3 (onderkelderd)

GV: living, eetplaats, keuken, bergruimte, toilet/lavabo

1e verdiep: 2 ruime slaapkamers, badkamer, bergruimte

2e verdiep: 3 slaapkamers

Af te werken zolder


Badkamers: 1

Toiletten: 2

tuin: ja, Z

De bewoonbare oppervlakte is wat kleiner maar er is één

slaapkamer meer. De rest is gelijk.

Figuur 16: Vergelijkingspunt 1


14

Dit pand is wel beter bereikbaar, betere parkeergelegenheid maar ook iets drukker.

Er is dubbele beglazing en de EPC is ook iets lager.

Het gebouw is veel nieuwer maar de staat (uitzicht/onderhoud) is veel slechter.

De tuin/terras is naar het Z gericht en ongeveer even groot. De kwaliteit ligt iets hoger.

Vergelijkingspunt 3 Adres: Plotersgracht 21, 9000 Gent






Aantal bouwlagen: 3

GV: eet- en woonkamer, bureel, keuken, badkamer, koer 1e

verdiep: 3 slaapkamers, badkamer,

2e verdiep: Ingerichte zolder


Badkamers: 2

tuin: ja, NW (koer en vijver)

De bewoonbare oppervlakte is veel groter en er zijn 2 badkamers

en een ingerichte zolder. Er is wel 1 slaapkamer minder.

De ligging is nagenoeg identiek (zelfde straat).

Er is dubbele beglazing en de EPC is ook lager.

Het gebouw dateert ongeveer van dezelfde tijd maar de staat (uitzicht/onderhoud) is veel beter.

De tuin is naar het NW gericht en ongeveer even groot maar de kwaliteit van materialen en

installaties is wel beter.

Vergelijkingspunt 4 Adres: Plotersgracht 12, 9000 Gent

Type vastgoed: Huis


Verkocht op: -/-/2015



Aantal bouwlagen: 2

GV: inkomhal, centr. Ruimte, salon, eetzaal, keuken, toilet

1e verdiep: 2 ruime slaapkamer (1 mezzanine), moderne

badkamer, bureau, waskamer


Badkamers: 2

Toiletten: 2

tuin: ja, ZO (groot)



15

De oppervlakte is heel wat groter. Er zijn slechts 2 bouwlagen maar wel evenveel slaapkamers en een

badkamer meer.

De ligging is opnieuw identiek (zelfde straat).

Er is dubbele beglazing en de EPC is ook lager.

Het gebouw is nog wat ouder maar de staat (uitzicht/onderhoud) is veel beter. Het heeft grotendeels

een renovatie gehad.

De tuin is hetzelfde georiënteerd maar is wel veel groter. Het materiaalgebruik is ook beter.

10. TAXATIE

Methode van vergelijkingspunten

Tabel 2: Taxatie - methode vergelijkingspunten

De verkoopprijs van de vergelijkingspunten wordt, na een eventuele indexering naar 2016,

gecorrigeerd a.d.h.v. een appreciatie per onderdeel in vergelijking met ons vastgoedobject. Elk

onderdeel/thema heeft een verschillende waarde in de doorweging van de taxatie. Ook wegen de

twee panden in de Plotersgracht iets meer door (30% tegenover 20% voor de andere twee), omdat

die in dezelfde straat gelegen zijn en betere vergelijkingspunten zijn. Wanneer we dan het

gemiddelde van de 4 gecorrigeerde prijzen nemen, bekomen we een geschatte marktwaarde van

€ 585 000 voor het pand in de Plotersgracht 24.

straat & huisnummer

postcode & gemeente

verkoopprijs

jaar transactie

verkoopprijs na indexering 1,41% 627 300€ 2,37% 972 515€

Perceelsoppervlakte 88 m² kleiner 158 m² groter 139 m² kleiner 250 m² veel groter

bewoonbare oppervlakte 140 m² veel kleiner 195 m² kleiner 338 m² veel groter 300 m² groter

aantal slaapkamers 4 gelijk 5 meer 3 minder 4 gelijk

aantal badkamers 33% 1 gelijk 1 gelijk 2 meer 2 meer

aantal toiletten 2 gelijk 2 gelijk - - 2 gelijk

aantal bouwlagen 3 gelijk 3 gelijk 3 gelijk 2 minder

appreciatie grootte

bereikbaarheid

drukte

parkeergelegenheid

omgeving 26%

voorzieningen

appreciatie ligging

beglazing

verwarming

EPC 15%

appreciatie milieu

ouderdom 1907 nieuwer bg 20e E nieuwer 1785 gelijk 1706 ouder

onderhoud

uitzicht 12%

appreciatie leeftijd/staat

tuin

oriëntatie tuin NO minder Z beter NW minder ZO gelijk

materiaalgebruik 14%

installaties

appreciatie kwaliteit

Totale appreciatie

Gecorrigeerde prijs

Doorweging

Exacte prijs:

Marktwaarde:

gelijk

beter

115%

matig

1776

minder slecht beter (reno)

minder slecht gelijk

98,20%

beter

beter

110%

114,30%

gelijk

90%

gelijk

105%

matig

100%

100%

125%

gelijk

gelijk

gelijk

gelijk

gelijk

100%

beter

95%

veel beter

gelijk

120%

gelijk

gelijk gelijk

50 m²

matig

80%

minder

goed

100%

enkel glas

aardgas

513 (nogal slecht)

100%

149 m²

227 m²

4

1

3

2

65%

iets beter

105%95%

minder

gelijk

gelijk

110%

beter

gelijk

gelijk

gelijk

105%

gelijk

gelijk

100%

slecht

goed

slecht

woonwijk

65%

beter

gelijk

gelijk

2015

Vergelijkingspunt 3

Plotersgracht 21

9000 Gent

600 000€

2014

380 000€

Vergelijkingspunt 2

Papegaaistraat 71

9000 Gent

425 000€

2016

425 000€

Vergelijkingspunt 1

Gewad 26

9000 Gent

380 000€

2016

Schatting op basis van vergelijkingspunten

gelijk

gelijk

gelijk

100%

beter

gelijk

beter

115%

130%

gelijk

gelijkminder

beter

vastgoedobject

Plotersgracht 24

9000 Gent

-

2016

-

Vergelijkingspunt 4

Plotersgracht 12

9000 Gent

950 000€

818 960,00€

20% 20% 30% 30%

585 000€

beter (reno)

beter

120%

veel groter

beter

beter

130%

118,75%85,20%

ZO

446 009,39€ 432 790,22€ 548 818,90€

586 093,59€

goed

100%

16

Analytische methode Schematisch:

Nieuwbouwwaarde Huidige waarde Intrinsieke waarde Marktwaarde

- vetusiteit + grondwaarde * verkoopbaarheid

Nieuwbouwwaarde De nieuwbouwwaarde is de kostprijs van het bouwwerk bij volledige nieuwbouw volgens de regels

van de kunst en met materialen die normaal gebruikelijk zijn op het ogenblik van de schatting.

TYPE WONING: MONUMENTAAL HERENHUIS / G.B. < 350M³ EENHEIDSPRIJS / M³: 87,50 € ABEX INDEX: 750

Volume (m³)

Reductie-factor

Gereduceerd V (m³)

Huidige EP/m³

Nieuwbouw-waarde

KELDER 42 0,2 8,4 € 656,25 € 5.512,50

GELIJKVLOERS 213 1 213 € 656,25 € 139.781,25

1E VERDIEPING 223 0,95 211,85 € 656,25 € 139.026,56

BWB. ZOLDER 265 0,7 185,5 € 656,25 € 121.734,38

TOTAAL: 618, 75 M³ € 406.054,69 Tabel 3: Gereduceerd V + Nieuwbouwwaarde

Het volume van 743 m³ wordt gereduceerd naar 618,75 m³. Dit vermenigvuldigt met de huidige

eenheidsprijs per m³ komt neer op een nieuwbouwwaarde van € 406.054,69.

Huidige waarde De huidige waarde van het pand is de waarde van het pand rekening houdend met de vetustiteit of

sleet.

Die technische vetustiteit berekenen we door te kijken naar 4 zaken in verband met onderhoud en

gebruik van het gebouw op volgende manier:

Figuur 20: Berekenen van de vetustiteit

17

VETUSTITEIT

OUDERDOM > 100 jaar 25 %

GEBRUIK Normaal 15 %

FREQUENTIE ONDERHOUD

Normaal 20 %

KWALITEIT ONDERHOUD Normaal 18 %

GEMIDDELD: 19,50 % Tabel 4: Berekenen van de vetustiteit

De sleet bedraagt gemiddeld 19,50 %. Hierdoor daalt de waarde naar € 326.874,02 als huidige

waarde.

Grondwaarde Om de grondwaarde van de Plotersgracht te schatten, maken we gebruik van enkele vergelijkende

prijzen van bouwgronden die in de buurt gelegen zijn. De regressiemethode is ook een mogelijke

manier om de grondwaarde te schatten, maar daarvoor zijn er te weinig bouwgronden van ongeveer

gelijke grootte gevonden. We vergelijken nu dus met gronden die vooral in de nabijheid van het

vastgoedobject gelegen zijn. Zo kunnen we het gemiddelde nemen van de prijzen per m².

VERGELIJKBARE BOUWGRONDEN

OPPERVLAKTE

PRIJS

PRIJS / M²

GOUDENSTERSSTRAAT 18 337 m² € 250.000 € 741,84

MIMOSASTRAAT 67 170 m² € 115.000 € 676,47

BUURT PATERSHOL 159 m² € 90.000 € 566,04

GEMIDDELD: € 661,45

Tabel 5: Vergelijkbare bouwgronden

De te taxeren bouwgrond heeft een grote van 149 m², waardoor de grondwaarde op € 98.555,95

neerkomt.

Intrinsieke waarde De intrinsieke waarde is de grondwaarde opgeteld bij de huidige waarde van het pand.

Huidige waarde: € 326.874,02

+ Grondwaarde: € 98.555,95

Intrinsieke waarde: € 425.429,98

Marktwaarde De marktwaarde is de intrinsieke waarde vermenigvuldigt met de verkoopbaarheidscoëfficiënt. Aan

deze waarde/prijs tracht men de woning te verkopen.

De venaliteit of verkoopbaarheid van dit gebouw wordt geschat op 85 %.

Zo vinden we een marktwaarde van € 361.615,48 = € 360.000.

18

11. VERZOENING VAN DE TWEE METHODES Om tot de uiteindelijke marktwaarde te komen, worden de verschillende schattingsmethoden

samengebracht en leidt dit tot één marktwaarde.

De methode op basis van de vergelijkingspunten: Dit is de beste en dus ook meest correcte methode voor het schatten van een goed. Er was een

uitgebreid aanbod van vergelijkbare woningen in de buurt, waar voldoende gegevens uit te halen

waren om ze te vergelijken met het vastgoedobject. Daarom wordt deze methode voor 90%

meegeteld.

De methode op basis van de intrinsieke waarde (analytische methode): Deze methode is in de praktijk volgens velen minder goed omdat het vooral gebaseerd is op de

grootte (volume en grondoppervlakte). Niet elke vierkante meter is gelijk: wanneer de oppervlakte

van een woning verdubbelt, zal de waarde van de woning in de meeste gevallen niet verdubbelen.

Ook is het zeer moeilijk de waarde van de grond te schatten. Elke grond is anders en is dus moeilijk

op te maken uit een vergelijkende analyse. Deze methode wordt voor 10% meegeteld.

Vergelijkende methode: € 585.000 (90 %)

Analytische methode: € 360.000 (10 %)

Marktwaarde: € 560.500

MARKTWAARDE: € 560.500

12. CONCLUSIE In opdracht van dhr. en mevr. Pieters stelden wij - Gilles Tanghe, Anthes De Vreese en Birger

Buysschaert - dit taxatierapport betreffende de woning in de Plotersgracht 24 te Gent op. Na een

schatting op basis van de methode van vergelijkingspunten en de analytische methode, komen we op

een marktwaarde van € 360.500.

Normen en aansprakelijkheid De taxateurs verklaren de taxatie vanuit volledige onafhankelijkheid en onpartijdigheid te hebben

verricht overeenkomstig de normen voor taxatierapporten.

De taxatie is uitsluitend bestemd voor genoemd doel en opdrachtgever. Er wordt geen

verantwoordelijkheid opgenomen bij enig ander gebruik door derden.

19

13. BIBLIOGRAFIE

(2016, 11 23). Opgehaald van Realo: https://www.realo.be/nl/plotersgracht-12-9000-gent/4353524

(2016, 12 5). Opgehaald van De Lijn: www.delijn.be

(2016, 12 5). Opgehaald van Geopunt: www.geopunt.be/kaart

(2016, 12 7). Opgehaald van Cadgis: http://ccff02.minfin.fgov.be/cadgisweb/?local=nl_BE

(2016, 12 5). Opgehaald van Kadaster: www.kadaster.be

Associatie van Belgische Experten. (2016, 11 21). Historisch overzicht van de index. Opgehaald van

ABEX: https://www.abex.be/nl/indexen-tijdschriften/index-abex/historisch-overzicht-van-de-

index/

bvba Carlo Eggermont. (2016, 11 23). Opgehaald van http://www.carloeggermont.be/te-

koop/?pand_id=1103403&orderby=date_changed&order=DESC

FOD Economie. (2016, 11 24). Vastgoedprijzen. Opgehaald van

http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/cijfers/economie/bouw_industrie/vastgoed/

Google. (2016, 12 5). Opgehaald van Google Maps: https://www.google.be/maps?hl=nl&tab=wl

OVAM. (2016, 12 7). Bodem. Opgehaald van www.ovam.be

Paelinck, M. (sd). Syllabus waardebepaling 1.

Statistieken verkoop woningmarkt. (2016, 11 24). Opgehaald van https://bestat.economie.fgov.be

20

14. BIJLAGE: PLANNEN INDELING

Schattingsverslag - WordPress.com · Kamer 1 (aan de voorkant): - Muur: barsten en niet goed...

Documents

Transcript of Schattingsverslag - WordPress.com · Kamer 1 (aan de voorkant): - Muur: barsten en niet goed...