Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
1
Jaarverslag 2013
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
2
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
3
1. Algemene beschouwing
De medewerkers van Destion zijn in 2013 zwaar op de proef gesteld. De tijd die we voor de
reorganisatie nodig dachten te hebben, bleek niet toereikend en was veel langer dan we hadden
verwacht én gewild. Hiermee duurde ook de onzekerheid voor de medewerkers erg lang. Maar
zorgvuldigheid was in deze fase belangrijker dan snelheid.
Als directeur is het wat makkelijker om naar een reorganisatie te kijken, want je weet al redelijk
goed waar de nieuwe organisatie-inrichting naar toe gaat. Maar voor de medewerkers is dat heel
anders. Iedereen maakt zich terecht of onterecht, ernstig zorgen over functiebehoud,
baanbehoud, baanzekerheid of erger; ontslag. Ondanks al deze onzekerheden zijn ze erin
geslaagd om onze dienstverlening op een kwalitatieve manier voort te zetten.
Hiervoor ben ik hen veel waardering en dank verschuldigd.
Reorganisatie
Na het vaststellen van het ondernemingsplan “Meer…minder!?” is in 2013 gestart met de
reorganisatie. Het doel daarvan is het aanpassen van de organisatie aan de huidige moderne tijd
met alle technische mogelijkheden van dien én het reduceren van de bedrijfslasten.
In twee workshops is samen met de medewerkers de vorige organisatie geëvalueerd en
nagedacht over de gewenste toekomstige organisatie van Destion.
Zombie Business
De opzet van de workshops en de uiteindelijke organisatie-inrichting is mede afgeleid van het
boek Zombie Business van Guido Thys. Het boek gaat uit van enkele kernwaarden welke ook door
Destion worden onderschreven. Zo zijn onder andere: eenvoud, een helder doel, strakke kaders,
waardebesef en een eigen identiteit van belang voor een toekomstbestendig bedrijf.
Tweepootmodel
Uit de workshops bleek al snel dat een tweepootmodel op basis van Wonen en Financiën, met een
stafafdeling bestuursondersteuning, de voorkeur had. Bij het herinrichten van de nieuwe functies
is ingezet op specialisatie door generalistische medewerkers, waarbij voor zover het mogelijk is,
de medewerker voor het volledige taakproces verantwoordelijk is. Hiermee zijn de procestaken
voortaan volledig en duidelijk bij de betreffende medewerkers ondergebracht.
Huisvesting
Behalve in de organisatiesfeer, is er ook op het gebied van huisvesting, automatisering,
telecommunicatie en dienstverlening aanzienlijk wat veranderd. Zo zijn we eind 2013 van drie
naar een vestiging gegaan. Daarmee worden niet alleen de huisvestingskosten verlaagd, maar
ook de onderlinge communicatielijnen verbeterd. De externe communicatie verdiende daarbij veel
aandacht, want met het sluiten verdwenen ook de functies van medewerker woonwinkel.
ICT
Tegelijkertijd is de ICT-omgeving volledig vervangen. Van een eigen serveromgeving zijn we
overgegaan naar een externe centrale computer. Via een ‘SaaS’-omgeving wordt nu gewerkt op
het systeem. Met de vervanging van de telefooninstallatie en het sluiten van de woonwinkels is
ook afscheid genomen van de telefonistenfunctie van de woonwinkelmedewerkers. Klanten
dienen in de toekomst via een menu te kiezen welke afdeling men wil spreken en worden daarna
direct verbonden met de betreffende medewerker.
Dienstverlening
De dienstverlening naar de klanten is door de reorganisatie ook veranderd. Met het sluiten van de
woonwinkels, kunnen klanten alleen nog op afspraak langs komen. Binnenlopen mag ook, maar
de kans dat een medewerker beschikbaar is, is wel kleiner. Omdat deze bedrijfskeuze grote
gevolgen heeft voor minder mobiele en kwetsbare mensen, gaan we bij hen op bezoek als ze
daar behoefte of noodzaak voor hebben. Ook hebben we afspraken gemaakt met een lokale
bouwmarktketen waarbij de woonwinkelfunctie op het keuzevlak van bouwmaterialen door hen is
overgenomen.
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
4
Buurtbeheer
Om de bedrijfskosten te reduceren is er ook voor gekozen om het buurtbeheer te beëindigen.
Hierdoor verliezen we een dienstverlening die ten goede komt aan de woonkwaliteit en
leefbaarheid van onze woonwijken. Anderzijds betreft het taken die door huurders horen te
worden verricht en kunnen zij in deze tijd die taken weer oppakken. Dat is ook in lijn met het
ondernemingsplan, waarin we hebben aangegeven huurders en woningzoekenden minder te gaan
‘pamperen’.
Nieuwbouw
Destion is nog volop doende met de bouw van nieuwe woningen.
De bouw van nieuwe woningen brengt in deze tijd echter meer risico’s met zich mee. Zo werd
Destion in korte tijd voor de tweede keer met een faillissement van een bouwbedrijf
geconfronteerd. Dit faillissement is zonder financiële schade voor Destion afgewikkeld, maar
brengt altijd onnodige werkzaamheden met zich mee. In 2013 zijn drie woningen opgeleverd en
waren er 37 in aanbouw.
EPA-label
Het isolatieprogramma van Destion nadert zijn voltooiing. In 2013 zijn we begonnen met de
laatste woningen te voorzien van isolerende voorzieningen. De woningvoorraad schommelt eind
van het jaar gemiddeld rondom een B-label. Hiermee voldoet de woningvoorraad aan de
doelstelling die de sector zich voor 2020 heeft gesteld. Hiermee bieden we de huurders niet alleen
een lagere energienota, maar ook meer wooncomfort.
Verkoop bestaande huurwoningen
De transformatie van de woningvoorraad blijft een belangrijke strategie voor een duurzame
bedrijfsvoering van Destion. Ondanks dat de verkoop van woningen in Nederland stagneert, is het
ons dankzij het Slimmer Kopen®-product gelukt om 25 bestaande huurwoningen te verkopen. In
de plaats daarvan bouwen we multiwoningen terug. Deze zijn primair geschikt voor senioren en
minder mobiele mensen, maar ook uiterst geschikt voor een- en tweepersoons huishoudens.
Novelle van Blok
Volgens minister Blok moeten woningbouwcorporaties weer dienstbaar worden aan het publieke
belang in hun werkgebied. Onze taak wil hij terugbrengen tot het bouwen, verhuren en beheren
van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijk
vastgoed. Dit alles wordt geregeld in de zogenaamde novelle van Blok. In 2014 zal na het advies
van de Raad van State de Tweede Kamer een besluit gaan nemen over deze herziening van de
Woningwet. Als deze zo doorgaat, zal dit grote gevolgen hebben in de toekomstige positionering
en het functioneren van de woningcorporatiesector en dus ook voor Destion.
Wilbert Pothoff, directeurbestuurder
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
5
1.1 Voorgenomen activiteiten 2013
De activiteiten die in 2013 zijn uitgevoerd, waren in lijn met de doelstellingen die voor deze
periode in het ondernemingsplan 2013-2017 “Meer…minder!?” zijn benoemd. Hiervan zijn de
voornemens uit het Activiteitenplan en begroting 2013 afgeleid. Over het algemeen kunnen we
concluderen dat we deze activiteiten nagenoeg allemaal hebben gerealiseerd of daar nog mee
doende zijn. Naast de basistaken die bij een corporatie horen hebben we diverse
nieuwbouwprojecten en groot onderhoudsprojecten uitgevoerd en ook op het gebied van de
verkoop van bestaande woningen goede resultaten bereikt.
Daarnaast stond 2013 vooral in het teken van de voorgenomen reorganisatie van Destion. Met
name het terugbrengen van het aantal vestigingen van drie naar een, en de daaraan gerelateerde
inkrimping van de personeelsomvang heeft veel van de medewerkers gevergd. Uiteindelijk is de
reorganisatie wel volgens de tijdsprognose en uitgangspunten gerealiseerd.
De voortgang van de voorgenomen activiteiten bewaken we door middel van viermaands-
rapportages die het MT opstelt en aan bestuur en Raad van Commissarissen worden verstrekt. In
dit volkshuisvestingsverslag lichten we de activiteiten die in 2013 zijn uitgevoerd verder toe.
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
6
2. Organisatie en personeel
2.1 Reorganisatie Destion
Zoals in het ondernemingsplan 2013 – 2017 “Meer… minder!?” is aangegeven, is in 2013 de
reorganisatie van Destion gerealiseerd. De reorganisatie heeft zich voltrokken over de hele
organisatie inclusief de huisvesting en ICT. Aanleiding voor de reorganisatie was de veranderende
wereld waarin we leven en waarbij de techniek zo snel verandert, dat het fysieke
dienstverleningsmodel niet meer toekomstbestendig was.
Medewerkers
De grootste impact heeft een reorganisatie altijd op de medewerkers. Tenslotte komt in deze fase
het voortbestaan van de functies en een toekomst met baanzekerheid onder druk te staan. Dit
alles brengt onzekere tijden met zich mee die niet eenvoudig kunnen worden weggenomen. Een
zorgvuldig proces, waarbij niet de snelheid, maar de uiteindelijke kwaliteit van de reorganisatie
het belangrijkste doel is, kost nu eenmaal meer tijd.
De toekomstige organisatie-inrichting, met bijbehorende taken en functies is in nauw overleg met
de medewerkers en advisering door de Ondernemingsraad uitgevoerd. In enkele workshops is
met de medewerkers onderzocht wat we goed doen, wat niet en wat er nodig is om dit in de
toekomst en rekening houdende met alle exogene ontwikkelingen, te realiseren. Uiteindelijk heeft
dit geleid tot een wijziging van een vier naar twee potenmodel met een team Wonen en Financiën
en het inkrimpen van de organisatie met zes medewerkers. Daarnaast is een stafafdeling
bestuursondersteuning ingericht waarin bestuurs- en bedrijfsondersteunende diensten zijn
ondergebracht.
ICT
In combinatie met de reorganisatie is ook de volledige ICT vernieuwd. Zo is het voormalige ERP-
systeem van Cegeka vervangen door een systeem van Estate Vision. Dit systeem sluit beter aan
bij de schaalgrootte en wensen van Destion. Het systeem is niet meer in huis op een server
ingericht, maar op een centrale computer bij ACA-IT Solutions in Eindhoven.
Dit bedrijf levert ook de software as a service via het centrale computersysteem. Op enkele pc’s
na wordt er door middel van thin clients gewerkt op dit systeem. Daarnaast is mede in het
verlengde van de nieuwe gebouwinrichting het aantal printers/scanners/kopieermachines
teruggebracht naar vier. Met deze inrichting is Destion minder kwetsbaar geworden voor uitval en
storingen van de IT-systemen en is het risicoprofiel aanzienlijk verlaagd. Dit laatste is belangrijk
omdat we een nieuwe website invoeren en de toepassing van een klantenportal waarmee
huurders en woningzoekenden op het ERP-systeem kunnen inloggen. Dit is met een systeem in
the cloud makkelijker te realiseren dan binnen een eigen serveromgeving.
Behalve de automatiseringssystemen hebben we ook een nieuw telecommunicatiesysteem
ingevoerd. Was het tot 31 december nog nodig om telefonistes de eerstelijns telefonie te laten
verzorgen, vanaf die datum wordt er gewerkt met keuzemenu’s voor de drie afdelingen. Hiermee
besparen we niet alleen op personeelskosten, maar neemt ook de kwaliteit van dienstverlening
toe. Klanten krijgen namelijk direct de juiste medewerker aan de telefoon.
Huisvesting en woonwinkels
Met het terugbrengen van het aantal vestigingen en het opheffen van de twee woonwinkels wordt
behalve op de huisvestingslasten ook op de organisatie van de woonwinkel bespaard. Dit
betekent echter niet alleen een besparing, maar door een doelmatige samenwerking met lokale
bouwmarkten verbetert wederom de dienstverlening naar de klanten. Want mensen kunnen ook
buiten kantoortijd en binnen winkelopeningstijden keuzes maken voor de te vervangen
woonvoorzieningen, zoals: keukens, badkamers en toiletten.
In 2013 is het kantoorgebouw aan de Houtstraat in Gennep verkocht en is de voormalige
woonwinkel in Mook in de verhuur gezet. Daar heeft zich een huurder voor gemeld die vanaf
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
7
2014 dit pand gaat huren. Van het kantoorgebouw met woonwinkel aan de Siebengewaldseweg
24 in Nieuw Bergen was in juli de huurovereenkomst van een groot deel van het pand beëindigd.
Omdat het gebouw waarschijnlijk tegen de huidige investeringswaarde niet verkoopbaar is en de
vraag naar dit soort huurprojecten in Nieuw Bergen ontbreekt, is ervoor gekozen dit pand
geschikt te maken voor de nieuwe organisatie van Destion. Eind 2013 is het gebouw bouwkundig
en esthetisch aangepast, waarna we het eind 2013 hebben betrokken.
Hiermee is de reorganisatie in fysieke vorm al verreweg gerealiseerd. In 2014 gaat de aandacht
vooral uit naar de doorontwikkeling van processen en de personele organisatie.
2.2 Organogram Destion
De organisatie bestond uit vier afdelingen waarin op basis van klant, bedrijf en vastgoed de
functies waren ondergebracht. 2013 was ook het laatste jaar waarbij in deze organisatie-
inrichting werd gewerkt. In onderstaand schema wordt deze inrichting verbeeld.
Organisatiestructuur van Destion
2.3 De Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen (RvC) houdt toezicht op de bestuurder en op de algemene gang
van zaken bij de woningcorporatie. Daarnaast staat ze de directeurbestuurder met raad ter zijde.
In het verslag van de RvC in dit jaarverslag, staat welke besluiten de raad genomen heeft en wat
is goedgekeurd. Ook beschrijft het verslag uitgebreid de taak en werkwijze van de RvC, evenals
de wijze waarop de raad hieraan in 2013 invulling heeft gegeven.
2.4 Het bestuur
In 2013 was de heer W.H.A. Pothoff MRE statutair directeur van Destion. De directeurbestuurder
bestuurt het bedrijf en geeft leiding aan de werkorganisatie van de woningcorporatie. Dit betekent
dat hij verantwoordelijk is voor het bepalen van de strategie, financiering, beleid en doelstellingen
van Destion en voor de realisatie ervan. Daarnaast is hij ook verantwoordelijk voor de inrichting van
een zorgvuldig risicobeheer. Hij heeft zich bij de vervulling van zijn taak volledig naar de belangen
van Destion gericht.
De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de bestuurder zijn in artikel 8 van de
statuten van Stichting Destion vastgelegd. Deze zijn verder uitgewerkt in het Directiestatuut dat op
31 januari 2008 door de Raad van Commissarissen is vastgesteld.
De belangrijkste bestuursbesluiten in 2013 waren:
vaststellen Volkshuisvesting- en Jaarverslag en jaarrekening 2012;
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
8
vaststellen van de Financiële Meerjaren Prognose 2014-2023 en het Activiteitenplan en
begroting 2014;
verkoop van 25 bestaande huurwoningen met een gemiddelde verkoopprijs van € 114.952 per
woning;
verkoop van vijf ingeruilde woningen van het project Eldershof in Well;
vaststellen huurverhoging per 1 juli 2013 met 4%, waarbij geen gebruik is gemaakt van de
mogelijkheid tot inkomensafhankelijke huurverhogingen;
opdrachtverstrekking voor de bouw van: drie gezinswoningen aan de Kopseweg in Middelaar,
zeven rijwoningen aan de Eikenlaan in Molenhoek, negen appartementen aan de Esdoornlaan
in Molenhoek en zeven multiwoningen en twee appartementen met huiskamer in Afferden;
periodieke salarisvaststelling medewerkers per 1 januari 2013;
besluit tot overname van twee gemeenteleningen van de gemeente Gennep door het sluiten
van twee nieuwe leningsovereenkomsten met de kredietinstellingen;
Beëindiging van arbeidsovereenkomsten met zes medewerkers als gevolg van de reorganisatie
van Destion;
Wijziging verkoopbeleid Destion, waarbij het voor alle te verkopen woningen mogelijk is
geworden te kopen met Slimmer Kopen®-korting;
Verkoop van het kantoorpand aan de Houtstraat 5 te Gennep;
Omzetting van koopwoningen naar tijdelijke huurwoningen met recht van koop;
Verbouwing woonwinkel Nieuw Bergen naar kantooromgeving voor Destion.
2.5 De Huurdersraad
Huurdersraad Destion behartigt de belangen van de huurders en woningzoekenden van Destion. Het
gaat om de belangen van de ruim 2.500 huurders en even zoveel woningzoekenden en is daardoor
van groot belang bij de totstandkoming en vaststelling van beleid. Vanuit iedere kern waar Destion
woningen verhuurt, heeft een vertegenwoordiger zitting in de Huurdersraad. In de kern Ven-
Zelderheide is helaas nog niemand bereid gevonden zitting te nemen in de Huurdersraad. De raad
werkt volgens een door henzelf vastgesteld reglement. Daarin is ook de verkiezing van de leden
geregeld. Destion werkt samen met de Huurdersraad op basis van een samenwerkings-
overeenkomst. Deze overeenkomst is in lijn met de Overlegwet.
De Huurdersraad Destion heeft in 2013 vijf keer een openbare vergadering gehouden. Een enkele
keer maakt een huurder er gebruik van om aanwezig te zijn. De vergaderingen worden op basis van
de besluitdocumenten (begroting, jaarrekening etc.) van Destion gepland. De vergaderingsstructuur
is zodanig dat Destion in het eerste deel van de vergadering een informerende en raadplegende
bijdrage levert en dat het tweede deel zonder afvaardiging van Destion plaatsvindt.
De Huurdersraad wordt secretarieel ondersteund door de medewerkster PR & Communicatie van
Destion. Zij zorgt voor de administratieve werkzaamheden, de uitnodigingen en verslagleggingen
van de Huurdersraad.
Alle kosten die door, of ten behoeve van de Huurdersraad worden gemaakt worden door Destion
betaald. In de begroting is hiervoor een budget van € 15.600 opgenomen.
In 2013 is hiervan de helft aangewend, wat uitkomt op € 3,42 per woning aan ondersteuning voor de
Huurdersraad.
De Huurdersraad stelt ieder jaar haar eigen jaarverslag op en legt daarin verantwoording af over de
adviezen en instemmingen die ze aan Destion hebben verstrekt. Dit jaarverslag is openbaar en wordt
op de website van Destion geplaatst.
In 2013 zijn onder andere voor onderstaande onderwerpen adviezen verstrekt:
huurverhoging per 1 juli 2013;
jaarverslag en jaarrekening Destion 2012;
begroting en activiteitenplan Destion 2014;
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
9
2.6 Personeel
Anticiperend op de voorgenomen reorganisatie van Destion is begin 2013 afscheid genomen van
enkele medewerkers waarvoor in de nieuwe structuur geen functie beschikbaar kwam. Omdat het
reorganisatieproces samen met de medewerkers vorm is gegeven, vonden we het niet zorgvuldig
om de medewerkers waarvoor geen vooruitzichten waren hierin mee te nemen. Er zijn uiteraard
ook geen nieuwe medewerkers in dienst getreden.
Op 31 december 2013 waren er 26 werknemers, waarvan 12 mannen en 14 vrouwen, werkzaam
bij Destion. Hiervan werkten 12 medewerkers fulltime en 14 op parttime basis (1 x 89%, 1 x
78%, 7 x 67%, 1 x 64%, 1 x 56%, 2 x 44% en 1 x 11%). Dit zijn 20,53 formatieplaatsen
inclusief drie medewerkers voor de eigen onderhoudsdienst en exclusief de directeurbestuurder.
Zonder eigen vaklieden komt het aantal fte’s uit op 17,53.
Daarnaast was tot en met mei een buurtbeheerder op basis van de Wet Sociale Werkvoorziening
via Intos gedetacheerd. Door langdurige ziekte van deze medewerker is de detachering
vroegtijdig beëindigd. Daarbij hebben we geconstateerd dat met andere interne werkafspraken de
kwaliteit van het buurtbeheer ook zonder deze medewerker kan worden gerealiseerd. Om deze
reden is de detachering eind 2013 beëindigd.
De gemiddelde leeftijd van de medewerkers bij Destion loopt verder op en lag eind 2013 op 48,8
jaar. Dit is erg hoog en vraagt in principe om instroom van jongere medewerkers, maar dat is pas
mogelijk als er een vacature ontstaat. Zoals het er nu uitziet is dat de eerstvolgende jaren nog
niet aan de orde, zodat de gemiddelde leeftijd verder zal oplopen.
De totale personeelskosten inclusief het salaris van de directeurbestuurder en het honorarium
voor de Raad van Commissarissen, kwamen in 2013 uit op € 1.779.838. Dit bedrag bestaat uit de
salarissen inclusief: vakantiegeld, sociale lasten, pensioenlasten en gratificaties. In deze
salariskosten zijn ook de volledige loonkosten voor de eigen onderhoudsdienst en de
projectleiding van alle renovatie en nieuwbouwprojecten opgenomen. Deze worden achteraf via
de diverse onderhouds- en bouwprojecten verrekend.
De formatie per 31 december 2013 staat in onderstaande tabel weergegeven.
Afdeling Naam Uren fte
Vastgoedbeheer en Ontwikkeling (VBO) 5 medewerkers 176 4,89
Klantenbeheer Bergen (KBB) 9 medewerkers 268 7,45
Klantenbeheer Mook (KBM) 6 medewerkers 123 3,42
Bedrijfsbeheer (BB) 5 medewerkers 148 4,11
PR & Communicatie (PR&C) 1 medewerker 24 0,67
Totaal met onderhoudsmedewerkers (KBB) 26 medewerkers 739 20,53
Totaal zonder onderhoudsmedewerkers (KBB) 23 medewerkers 631 17,53
* exclusief 1 fte directeurbestuurder
2.7 Ondernemingsraad Destion
De CAO-Woondiensten biedt de werknemers de mogelijkheid om bij meer dan tien medewerkers een
Ondernemingsraad (OR) in te stellen.
De medewerkers van Destion hebben in het verleden besloten hier gebruik van te maken en hebben
na de daarvoor bestemde verkiezingen de Ondernemingsraad Destion ingesteld.
De Ondernemingsraad functioneerde in 2013 overeenkomstig de Wet op de Ondernemingsraden en
het Reglement Ondernemingsraad met werkafspraken. Alle drie de vestigingen hebben een lid in de
OR afgevaardigd. Daarmee is binding, de betrokkenheid en informatiestroom per vestiging goed
gewaarborgd.
In 2013 bestond de OR uit de volgende leden:
Ondernemingsraad per 31 december 2012
Afdeling Naam Periode Jaar
Klantenbeheer Bergen W.H.M. Derksen 3 2013
Klantenbeheer Mook M.H. Berger 2 2013
Bedrijfsbeheer T.A.G.M. van der Linden 2 2013
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
10
In 2013 kwam de OR in totaal tien keer bij elkaar om te vergaderen, daarvan waren vijf
vergaderingen met de eigen OR en vijf overlegvergaderingen met de directeurbestuurder. Bij één
vergadering was ook de P&O commissaris namens de Raad van Commissarissen aanwezig. In die
vergadering is met name gesproken over de arbeidsomstandigheden.
In 2013 zijn onder andere de volgende onderwerpen bij de OR aan de orde geweest:
Secundaire Arbeidsvoorwaarden Destion 2014;
Advies voorgenomen reorganisatie Destion;
Sociaal Plan reorganisatie Destion;
Financiële Meerjaren Prognose 2014-2023;
Activiteitenplan en begroting 2014;
Jaarverslag en jaarrekening 2012.
Verder is er op initiatief van de directeurbestuurder een overleg met de medewerkers geweest.
Daarbij is de in het ondernemingsplan benoemde reorganisatie van Destion uitgelegd en is verteld op
welke wijze de medewerkers daarbij worden betrokken.
2.8 Arbeidsomstandigheden
Goede en prettige arbeidsomstandigheden zijn voor een goed functionerende werkorganisatie erg
belangrijk. Destion stelt dan ook alles in het werk om de kwaliteit van de werkomstandigheden te
onderzoeken en zo nodig te verbeteren.
Risico-inventarisatie en evaluatie
Een risico-inventarisatie en evaluatie (RI&E) onderzoek is eerder in alle vestigingen van Destion
uitgevoerd. Op basis daarvan zijn de actieplannen opgesteld en gerealiseerd.
Een vaak gehanteerde graadmeter voor het welbehagen van de medewerkers is het
ziekteverzuim. Bij Destion lag dit ziekteverzuimpercentage in 2013 met 6,23% iets onder dat van
2012 (6,30%) en hoger dan het landelijke gemiddelde. Evenals in het voorgaande jaar zijn er in
2013 enkele langdurige zieken geweest die dit hoge verzuimpercentage veroorzaken. Voor zover
we met de Arbodienst hebben kunnen nagaan was er geen relatie van het ziekteverzuim met de
werkomstandigheden of de op handen zijnde reorganisatie.
Governance
Destion heeft voor de werkorganisatie diverse governance-instrumenten vastgesteld waarin het
gewenst gedrag en de integriteit van de medewerkers is beschreven. Destion maakt gebruik van:
integriteits- en gedragscode
klokkenluiderregeling
externe vertrouwenspersoon
Deze documenten staan op de website van Destion en zijn voor iedereen beschikbaar.
2.9 Opleidingen
In de functioneringsgesprekken wordt ook het persoonlijk ontwikkelingsplan met de medewerkers
besproken. Samen met de teamleider wordt beoordeeld of de medewerkers zich verder zouden
moeten of willen ontplooien.
In het kader van het persoonlijk ontwikkelingsbudget dat op basis van de CAO-Woondiensten
voor de medewerkers beschikbaar is, zijn afspraken gemaakt waarvoor dit kan worden
aangewend. Afgesproken is dat dit ook voor erkende beroepsopleidingen buiten de eigen
organisatie of team kan worden ingezet. Verder is het mogelijk om het budget aan te wenden
voor de verkrijging van een ervaringscertificaat voor Eerder Verworven Competenties (EVC’s).
Daarmee kan men het werkelijke kennisniveau vaststellen dat door vaak vele jaren
praktijkervaring is bereikt. In de praktijk blijkt dat van deze budgetten weinig gebruik wordt
gemaakt.
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
11
Destion stelt alle medewerkers, maar ook Commissarissen en Huurdersraadleden, in de
gelegenheid om op eigen verzoek een cursus of opleiding te volgen.
Onderstaande opleidingen zijn in 2013 gevolgd:
KB Spreken in het openbaar
VBO Installatietechniek voor bouwkundigen, HAN Arnhem
BB Salarisverwerking updatecursus
PR HBO Communicatie
2.10 Kosten bedrijfsvoering
Woningcorporaties liggen de laatste jaren onder het maatschappelijke en vooral ook, politieke
vergrootglas. Alles wat zij ondernemen wordt kritisch gevolgd en beoordeeld. Zo ook de kosten
van de bedrijfsvoering. Dit is ook voor Destion een belangrijk aandachtpunt en we werken
daarom al jaren op basis van doelmatige bedrijfsvoering. Zo streven we naar een optimale en
efficiënte organisatie-inrichting en het zo min mogelijk inhuren van consultants en adviseurs. Op
deze wijze houden we de kosten van de bedrijfsvoering maatschappelijk verantwoord.
Uit de onderstaande tabel blijkt duidelijk dat Destion met de interne bedrijfskosten ruim onder
het landelijke en referentiegemiddelde van de corporatiesector uitkomt. Interne kosten bedrijfsvoering Destion (inclusief eigen onderhoudsdienst)
Kosten in € per woning
2013
2012
Benchmark 2012 Ref-groep Nederland
Personeelskosten 704 675
Huisvestingskosten 34 34
Bestuurskosten 19 18
Algemene kosten 192 174
Totaal 949 901 1.320 1.396
2.11 Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH)
Destion streeft naar een hoogwaardige kwalitatieve dienstverlening. Natuurlijk kan het altijd
beter en daarom werken we dagelijks aan de verbetering ervan. Zo worden steeds bestaande
diensten en producten beoordeeld en zo nodig aangepast of herontwikkeld. Om te bewaken of de
dienstverlening aan de huurders voldoende is, zijn beide woonwinkelvestigingen van Destion
deelnemer van het KWH-Huurlabel van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector. Om
de behaalde keurmerken te behouden worden beide vestigingen afzonderlijk gemeten. In 2013
zijn onze vestigingen wederom beoordeeld. De uitkomsten ervan hebben geleid tot continuering
van het Huurlabel.
Op de KWH prestatie-index van 145 deelnemende woningcorporaties, is Destion Bergen met een
gemiddelde cijfer van 8,2 geëindigd op de 1e plaats. Vorig jaar was dit de 2e plaats. Destion Mook
staat met een 7,9 op een 8e plaats, terwijl dit vorig jaar nog een 24e plaats was. Hiermee hebben
beide vestigingen laten zien de kwaliteit van de dienstverlening goed te kunnen vasthouden. Uitkomsten KWH-metingen 2013
Onderdeel Bergen Mook Landelijk
Bereikbaarheid 8,1 8,1 7,4
Communicatie en informatie 7,8 7,2 7,3
Woning zoeken 8,8 8,6 7,7
Nieuwe woning 9,0 8,6 7,8
Reparatie uitvoeren 8,1 7,8 8,2
Woning onderhouden 8,1 7,6 7,6
Huur opzeggen 8,1 8,9 8,2
Klachten behandelen* 7,4 6,5 6,5
Rond de woning** - - -
Kopen woning** - - -
Gemiddeld 8,2 7,9 7,6
*telt niet mee bij de beoordeling KWH label
**deze labelonderdelen zijn in 2013 bij Destion niet gemeten
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
12
2.12 Klachtencoördinatie
Klachten die binnenkomen over de uitvoering van het organisatiebeleid of over medewerkers van
Destion, beantwoordt en registreert de klachtencoördinator. Destion behandelt de klachten
binnen twee weken. De coördinator informeert de klager over wanneer uiterlijk onze reactie komt
en wie de klacht in behandeling heeft genomen. Hij bewaakt ook de afwikkeling ervan en
onderneemt zo nodig actie als de betreffende medewerker niet binnen de afgesproken tijd op de
klacht heeft gereageerd.
Het kan zijn dat de klager niet tevreden is met de uiteindelijke afhandeling van de klacht. Dan
kan men met de klacht terecht bij de directeurbestuurder. Vervolgens heeft de klager de
mogelijkheid om de klacht aan de Regionale Geschillencommissie of Huurcommissie voor te
leggen. Als deze vanwege de klachtaard daartoe niet bevoegd zijn, dan blijft de mogelijkheid over
om naar de kantonrechter te gaan.
2.13 Structurele netwerken
Voor de doorontwikkeling van Destion en het creëren van nieuwe initiatieven is het belangrijk
dat de directeurbestuurder en de medewerkers deelnemen in diverse netwerken.
Structurele netwerken in 2013
Directeurenoverleg POS-beraad W.H.A. Pothoff
Domaas, samenwerkingsverband 18 woningcorporaties Limburg W.H.A. Pothoff
MKW platform middelgrote en kleine woningcorporaties W.H.A. Pothoff
Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties W.H.A. Pothoff
Vastgoed Sociëteit Noord-Limburg W.H.A. Pothoff
Vastgoed Sociëteit Land van Cuijk en Maasduinen W.H.A. Pothoff
Klankbord en Stuurgroep Strategische Regiovisie Bergen, Gennep en Mook en Middelaar W.H.A. Pothoff
Kring Financieel Managers Brabant Oost / Limburg F.H.T.M. Jeuken
Domaas, overleg Financiële medewerkers F.H.T.M. Jeuken
Treasurers Platform Finance Ideas F.H.T.M. Jeuken
Sociaal netwerkoverleg gemeente Bergen A.B.M. Peters
Domaas, overleg Woondiensten A.B.M. Peters
Domaas, overleg Woondiensten Th.H.J. Vullings
Projectgroep Woninginbraken Noord-Limburg Th.H.J. Vullings
Platformoverleg gemeente Gennep Th.H.J. Vullings Netwerk Vereniging Managers Woonzaken Zuid-Nederland Th.H.J. Vullings
Buurtoverleg gemeente Mook, Politie en Synthese Th.H.J. Vulings
Domaas, overleg Technisch beheer D. de Kok
Cover, Vereniging voor communicatiemedewerkers bij corporaties L.L.C Salden
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
13
3. Leefbaarheid
3.1 Kwaliteit woonomgeving
Destion heeft in de afgelopen jaren fors geïnvesteerd in de leefbaarheid van wijken en de
kwaliteit van de woonomgeving. Dit doen we primair omdat het van groot belang is voor onze
huurders, maar vooral ook vanwege de bedrijfscontinuïteit van Destion.
Onze huurders dienen zich prettig te voelen in hun woning, maar ook in de wijk en de
woonomgeving waar ze wonen. Destion investeert daarom intensief in de dorpen en haar wijken
om deze naar een prettig en veilig niveau te krijgen. Deze fysieke investeringen worden veelal op
eigen terrein gedaan, maar soms ook in overleg met de gemeenten op het (semi)openbaar
terrein. In 2013 is het onderstaande leefbaarheidsproject gerealiseerd.
Siebengewald, omgeving De Klaproos
In 2012 is De Klaproos, het multifunctioneel centrum in Siebengewald, in gebruik genomen. De
inrichting van de buitenomgeving maakte geen deel uit van het bouwplan. Omdat de gronden
rondom het gebouw deels ook in eigendom van Destion zijn, hebben we samen met exploitanten,
stichting MFC Siebengewald, dorpsbewoners en gemeente Bergen de semiopenbare buitenruimte
ingericht. Het project is door de gemeente Bergen uitgevoerd en Destion heeft een financiële
bijdrage verstrekt van € 16.000.
3.2 Leefbaarheidsbouwprojecten
In de afgelopen jaren heeft Destion diverse projecten gerealiseerd op basis van leefbaarheid en
maatschappelijk belang. Denk daarbij vooral aan brede scholen en MFC’s. We merken dat de
vraag naar deze voorzieningen vanuit de gemeenten niet meer zo groot is. De financiële situatie
waarin gemeenten verkeren dwingen hen tot het maken van nieuwe en andere keuzes. Op dit
moment staan er geen bouwprojecten meer van deze aard op de rol.
3.3 Aanpak overlast
Destion is als verhuurder van woningen verplicht het woongenot van haar huurders te borgen.
Behalve dat we zorgen voor goede comfortabele woningen, dragen we bij aan het oplossen van
(buren)overlast. Burenoverlast in welke vorm dan ook is vaak een aanzienlijke aantasting van het
individuele woongenot, maar ook de leefbaarheid van de nabije omgeving.
De teams Klantenbeheer reageren adequaat op voorkomende klachten. Eenvoudige overlastzaken
behandelen we volgens vaste interne procedures. De woonconsulenten bemiddelen daarin en
geven mogelijke adviezen met oplossingsrichtingen.
Omvangrijkere overlastsituaties pakken we veelal in samenwerking met andere maatschappelijke
organisaties op. In 2013 hebben we samen met onder andere gemeenten, welzijnspartijen en
politie overlegd over verschillende situaties.
Buurt- en wijkbeheer
Om de algemene onderhoudskwaliteit van de woonomgeving te verbeteren voerden we tot 1 juni
2013 een actief buurtbeheer. Dat wil zeggen dat we tot deze datum alle openbare ruimtes van
Destion zorgvuldig onderhouden en opgeruimd hielden. Hiervoor was op basis van de Wet Sociale
Werkvoorziening via Intos een buurtbeheerder gedetacheerd. Na enkele jaren dit beheer
uitgevoerd te hebben, zagen we dat de kwaliteit voldoende stabiel was en continuering van het
beheer op deze wijze niet meer nodig is. De werkzaamheden die nog wel nodig zijn, worden nu
door de eigen dienst uitgevoerd.
Drugsoverlast
Door medeondertekening van het Hennepconvenant Limburg, draagt Destion actief bij aan de
uitvoering ervan. In deze overeenkomst die door bijna alle maatschappelijke organisaties in
Limburg is ondertekend, zijn de handhavingsafspraken bij drugshandel vastgelegd. Wanneer een
melding wordt gedaan van een hennepvondst in een huurwoning, vordert Destion onmiddellijk de
ontbinding van de huurovereenkomst.
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
14
4. Kwaliteit van de woongelegenheden
4.1 Uitgangspunten prijs/kwaliteitsbeleid
De prijs/kwaliteitsverhouding van de bestaande woningvoorraad komt steeds meer onder druk te
staan. Door de toenemende kwaliteitseisen die het Bouwbesluit bij nieuwbouw van woningen
stelt, neemt ook de kwaliteit enorm toe. Dit terwijl aan de andere kant de huurprijs van deze
woningen in de sociale betaalbaarheidscategorie moet blijven.
De huurprijzen van de bestaande huurwoningen lopen echter jaarlijks op en hebben inmiddels
een hoogte gekregen die al aardig in de buurt komt bij de huurprijs van de nieuwe woningen.
In het onderhouds- en voorraadbeleid investeren we dan ook volop in de verbetering van de
kwaliteit van de bestaande woningen.
Zo hebben we in de afgelopen jaren veel woningen gerenoveerd en zijn inmiddels alle woningen
voorzien van isolatie. Daarmee verbetert de prijs/kwaliteitverhouding van de bestaande
woningvoorraad en nemen de exploitatierisico’s van de vastgoedportefeuille verder af.
4.2 Sloopbeleid
In 2013 hebben we geen woningen gesloopt. Wel zijn na gesprekken met de bewoners vijf
woningen aan de Keulerstraat in Nieuw Bergen leeggeruimd. Bewoners zijn op basis van het
Sociaal statuut met voorrang verhuisd naar andere huurwoningen van Destion. Eind 2013 waren
alle woningen leeg en konden we begin 2014 beginnen met asbestverwijdering en de sloop van
de gebouwen.
Deze vijf woningen zijn de eerste van zestien woningen uit een sloopplan van in totaal 55
woningen. De volgende vijf worden in 2015 gesloopt en de laatste zes in 2017. Ook deze
bewoners zijn al op de hoogte gebracht van de sloopplannen, verhuiskostenvergoeding en
woningtoewijzing met voorrang. In overleg met de Huurdersraad is het sociaal statuut opgesteld
waarin het beleid hiervoor staat. Huurders ontvangen een verhuiskostenvergoeding en krijgen
voorrang bij de woningtoewijzing. Uit de bereidheid tot medewerking van de huurders blijkt wel
dat de woningen niet meer aan de huidige normen voldoen.
Verder anticipeert Destion op de aankomende bevolkingskrimp en een toekomstige ontspannende
woningmarkt in alle drie de gemeenten. Naast verkoop van woningen, wordt een deel van de
bestaande woningen, als dat nodig blijkt te zijn, gesloopt om de krimp op te vangen.
4.3 Kwaliteit voorraad
Destion investeert jaarlijks aanzienlijk in onderhoud en duurzaamheid van de woningvoorraad en
de technische installaties. De kwaliteit van de woningvoorraad is prima.
Sinds vele jaren richt Destion zich bij haar beheerstrategie op vernieuwing, renovatie, groot
onderhoud en planmatig beheer van de bestaande woningvoorraad. Ook zijn zoals we bij 4.2
aangaven, al woningen geoormerkt voor sloop bij het ontstaan van eventuele krimp.
De laatste vijf jaren is het beheer van de woningen verbreed met de aspecten veiligheid en
isolatie.
Het zogenaamde planmatig onderhoud aan de woningen richt zich uitsluitend op de installaties en
de buitenschil van de woningen en de woonomgeving. Het noodzakelijke binnenonderhoud voeren
we vraaggestuurd uit. De bewoners kunnen het initiatief daartoe zelf nemen.
4.4 Planmatig en groot onderhoud
In 2013 had al het gepland instandhoudingonderhoud betrekking op het casco van de woningen.
Deze activiteiten zijn begroot in de meerjaren onderhoudsplanning. De uitgangspunten daarbij
zijn gebaseerd op ervaringscijfers, onderhoudscyclussen en de theoretische levensduur van de
bouwdelen.
De voor 2013 geplande onderhoudsactiviteiten zijn waar nodig ook uitgevoerd. Wel is er met het
oog op de toekomstige bezuinigingen en vooruitlopend hierop, rekening gehouden met het
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
15
doorschuiven van minder dringende werkzaamheden en langere levensduurverwachtingen van
diverse bouwdelen en installatiecomponenten. In 2013 hebben we hiervoor € 971.373
uitgegeven.
Kostenoverzicht van grote geplande onderhoudsprojecten in 2013
Werkzaamheden Kosten in €
Bestrating/riolering 8.309
Terreininrichting 79.729
Beton, metselwerk, voegwerk 56.040
Kozijnen, ramen, deuren 81.176
Dakbedekking 290.777
Wande en tegelwerk 5.279
Schilderwerk , metaalwerk 234.919
Dakgoten 560
Installaties, water en sanitair 5.322
Brandbeveiliging 6.646
Verwarmingsinstallaties 96.572
Ventilatie en luchtbehandeling 8.558
E-installatisch electrotechnisch 9.793
Gebouwgebondeninstallaties 31.678
Legionellapreventie 56.015
Totaal 971.373
De betrouwbaarheid van de meerjaren onderhoudsplanning is van groot belang bij het zo
nauwkeurig mogelijk bepalen van de toekomstige onderhoudsuitgaven. Alle projecten van Destion
zijn nog verwerkt in een standalone software pakket van A-home. Dit maakt aansluiting van het
geplande onderhoud op het primaire systeem onmogelijk. Doordat er voor een nieuw ERP-
systeem is gekozen, is het wel mogelijk geworden deze integratie te realiseren. Daarvoor wordt
in 2014 de meerjaren onderhoudsprognose omgezet naar het nieuwe Estate Vision ERP systeem.
In de onderhoudsbegroting zijn behalve de geplande instandhoudingonderhoudskosten ook die
voor ongepland, service-, klachten-, mutatie-, en cv-onderhoud opgenomen. De eerste zijn naar
eenheden en eenheidskosten begroot en de laatste op basis van een budget per woning. Het is
onmogelijk om deze kosten nauwkeurig te ramen, omdat dat we de vraag hiernaar niet kunnen
voorzien.
Gepland instandhoudingonderhoud bij groot onderhoud
In 2013 hebben we aan vijftig seniorenwoningen groot onderhoud uitgevoerd. In tegenstelling tot
projecten aan gezinswoningen vraagt deze doelgroep om een intensievere en meer persoonlijke
begeleiding. Daarom is gekozen voor het verstrekken van bewonersinformatie in de huiskamers.
Hiermee is maatwerk advies verleend en konden individuele vragen beter worden beantwoord. De
woningen zijn voorzien van nieuwe dakpannen en goten, kozijnen en deuren en waar nodig
voegwerk. Door het aanbrengen van enkele nieuwe architectonische accenten is een fraaiere en
aantrekkelijkere woning ontstaan. In 2013 hebben we hiervoor € 973.954 uitgegeven.
Niet gepland instandhoudingsonderhoud
Tijdens de opname of uitvoering van het klachten- en mutatieonderhoud blijkt vaak dat een groot
deel daarvan vanwege de aard en omvang onder het ongepland instandhoudingonderhoud valt.
Dit soort onderhoud wordt uitsluitend op basis van vraagsturing door de huurder uitgevoerd of bij
een woningmutatie. In 2013 hebben we hiervoor € 540.270 uitgegeven.
Instandhoudingonderhoudskosten 2013 en 2012
Kosten in €/jaar 2013 2012
Begroot 2.261.237 1.904.132
Gerealiseerd 1.945.327 1.796.212
Verschil 315.910 107.920
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
16
Kosten klachten- en mutatieonderhoud 2013
Kosten in € per vhe/jaar werkelijk Per VHE
Klachtenonderhoud 173.140 76
Klachtenonderhoud CV 90.432 40
Basispakket serviceonderhoud 73.295 32
Mutatieonderhoud 132.270 58
Kosten verzekeringen 34.930 15
Totaal 504.067 221
4.5 Klachten- en mutatieonderhoud
Onder het klachten- en mutatieonderhoud vallen de werkzaamheden die het gevolg zijn van
gebruiksslijtage, calamiteiten of gedrag van de huurders. Het zijn veelal kleinere gebreken aan
woningen of installaties welke de huurders melden of bij woningmutaties aan het licht komen.
Vaak betreft het onderhoud dat voor rekening van Destion is, maar soms ook voor rekening van
de huurder.
Dit zogenaamde huurderonderhoud dat wettelijk is vastgelegd in het Besluit kleine herstellingen,
voert Destion op basis van het vastgestelde serviceonderhoud uit. Deze keuze is gemaakt bij het
implementeren van het KWH-Huurlabel en de daaraan verbonden kwaliteit van de
dienstverlening.
4.6 Opgeleverd in 2013
In 2013 hebben we slechts één nieuwbouwproject opgeleverd; drie gezinswoningen in Middelaar.
De meeste bouwprojecten hebben een langlopend ontwikkelingskarakter. In bijna alle gevallen is
dat het gevolg van de veelal ingewikkelde, tijdrovende en steeds vaker ook forse
kostenverhogende planologische procedures.
Middelaar, Kopseweg
Bouwplan 3 gezinshuurwoningen
Doelgroep Starters en gezinnen
Architect Factor, Arnhem
Aannemer Roelofs, Siebengewald
Financiering DAEB
De ontwikkeling van deze woningen heeft plaatsgevonden op een slooplocatie van Destion. Op
deze locatie stonden voorheen vier verouderde seniorenwoningen. Na de sloop is het
bestemmingsplan gewijzigd voor de bouw van drie gezinswoningen onder een kap. Deze
procedure heeft de nodige vertraging en kosten met zich meegebracht. Een deel van de kavel is
bestemd voor de verkoop als bouwkavel voor de bouw van een vrijstaande woning.
Het ontwerp is afgeleid van een project dat we eerder met dezelfde architect en aannemer
hebben gebouwd en waarvan we de prijsvorming wisten. Op basis daarvan zijn ontwerp- en
prijsafspraken gemaakt. De architectuur en kwaliteit van de woningen is duurzaam en
aantrekkelijk. Als uitzondering op de regel hebben we hier voor gezinswoningen in plaats van
seniorenwoningen gekozen omdat Destion in Middelaar weinig gezinswoningen heeft en daar in
het dorp een groot tekort aan is.
4.7 In uitvoering genomen in 2013
In het activiteitenplan en begroting 2013 hadden we de start van diverse nieuwe bouwprojecten
opgenomen en daarin zijn we ook geslaagd. Zo zijn we begonnen met de bouw van woningen in
Molenhoek, Afferden en Nieuw Bergen.
In 2013 zijn we met de uitvoering van de volgende nieuwbouwprojecten begonnen.
Kosten klachten- en mutatieonderhoud 2013
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
17
Afferden, Afferdseheide
Bouwplan 7 huurwoningen
2 HAT-appartementen
1 ontmoetingsruimte
Doelgroep Senioren en alleenstaanden
Architect Novares, Arcen
Aannemer Bouwbedrijf van Oijen, Boxmeer
Aanbestedingsvorm Onderhandse aanbesteding (3)
Start bouw April 2013
Oplevering April 2014
Financiering DAEB
De ontwikkeling van dit bouwplan loopt al vele jaren. Het hele bouwplan bestaat uit vijftien
seniorenwoningen waarvan nu begonnen is met de eerste zeven multiwoningen, met daarbij een
huiskamer voor ouderen en daarboven twee appartementen. Het bouw- en exploitatieconcept is
afgeleid van het eerder gerealiseerde project in Ven-Zelderheide.
De aanbestedingswijze is uitgevoerd in de vorm van een programma van eisen met construct- en
buildopdracht. Nadat het ontwerp gereed was, is aan enkele bouwbedrijven gevraagd een
prijsaanbieding te doen voor het technisch uitwerken van het plan, het bouwvergunningsgereed
maken ervan en het realiseren ervan. Dit heeft geleid tot een goed en vooral ook efficiënt
uitvoeringsdoordacht ontwerp.
De woningen hebben een functionele indeling met een aantrekkelijke architectuur. Zo worden er
naast de sfeer van weleer mooie materialen en details toegepast.
Molenhoek, Eikenlaan e.o.
Bouwplan 7 huurwoningen
9 (zorg)appartementen
4 patio woningen (niet DAEB)
Doelgroep Senioren en starters
Architect DMV, Kerkrade
Aannemer Janssen De Jong, Venlo
Aanbestedingsvorm Onderhandse aanbesteding (3)
Start bouw Maart 2013
Oplevering Juli 2014
Financiering DAEB (4 niet DAEB)
Na de oplevering van de brede school met gymzaal in Molenhoek, zijn we na enkele jaren
voorbereiding gestart met de bouw van enkele woningen en appartementen rondom dit complex.
Het plan maakt deel uit van een integrale planontwikkeling met eenzelfde architectuur en
materiaalkeuzes. Het plan moet daarmee de centrumfunctie van Molenhoek versterken.
Het project omvat negen appartementen voor senioren, zeven gezinshuurwoningen en vier
patiowoningen die in eerste instantie voor de koop waren bestemd, maar zijn omgezet naar de
niet DAEB-huur. Deze woningen blijven in de toekomst wel beschikbaar voor de koop.
Tijdens de uitvoering van de bouwwerkzaamheden is de eerste aannemer HKM uit Escharen
failliet gegaan. Verkoopvoorstellen van de curator aan een ander bouwbedrijf hebben we niet
overgenomen. We zijn met de tweede inschrijver (van de vier) in overleg getreden en hebben
uiteindelijk overeenstemming bereikt over de aanneemsom.
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
18
Nieuw Bergen, Raadhuisplein (Centrumplan Mosaïque)
Bouwplan 17 huurappartementen
Doelgroep Senioren en starters
Architect Olieslagers, Nieuw Bergen
Aannemer BurgtBouw, Deurne
Aanbestedingsvorm Bouwteam na onderhandse aanbesteding (4)
Start bouw Oktober 2013
Oplevering Eind 2014
Financiering DAEB
Om het centrumplan Mosaïque in Nieuw Bergen mogelijk te maken, is de realisatie van 17
appartementen in dit complex vanwege de grondopbrengsten noodzakelijk. Omdat door de
economische crisis koopappartementen niet haalbaar zijn, heeft Destion besloten deze als
huurappartementen te ontwikkelen.
Samen met Concept-nl is gewerkt aan een ontwerp dat kwaliteit toevoegt aan de kern van Nieuw
Bergen. De retro bouwstijl geeft de kern een leefbaar dorpskarakter. Concept-nl ontwikkelt de
onderliggende commerciële ruimten en Destion de daarboven gelegen woningen.
De appartementen zijn bereikbaar met een lift en daardoor ook geschikt voor senioren en minder
valide mensen. De toegepaste materialen en de hoogwaardige winkel- en woonomgeving geven
straks voor diverse huurders van Destion een mooi en prettig woongebouw.
Nieuw Bergen, Van Straelenstraat
Bouwplan 8 gezinshuurwoningen
Doelgroep Gezinnen en starters
Aannemer Bots bouwbedrijf, Liessel
Aanbestedingsvorm Bouwteam na onderhandse projectaanbesteding (3)
Financiering DAEB
Op deze locatie waar voorheen vijftien hoogbouwwoningen van Destion stonden, worden acht
gezinswoningen gebouwd. Van de drie kwalitatieve bouwbedrijven die we hebben gevraagd om
op basis van een programma van eisen en het maximale bouwbudget een projectvoorstel te
doen, had bouwbedrijf Bots uit Liesel het meest gunstige aanbod.
De woningen worden in dezelfde bouwstijl als de overige woningen in de omgeving gebouwd. De
Kasteelherenbuurt kenmerkt zich door de bouwstijl in de sfeer van weleer. Deze woningen zijn in
tegenstelling tot de bestaande woningen geen rijtjeswoning, maar 2/1-kapwoningen. Hiermee
ontstaat een andere structuur in de wijk en is de overgang naar de bebouwing aan de andere
kant van de wijk beter in balans. De woningen worden zoals alle andere woningen met duurzame
materialen en details gebouwd.
4.8 Projecten in voorbereiding
Er zijn nog enkele projecten in voorbereiding waaraan al vele jaren wordt gewerkt. De
voorbereidingen en de planologische procedures ervan zijn vaak erg complex en tijdrovend en
veroorzaken een forse vertraging in de bouwplanning. Uiteindelijk worden tot op heden alle
voorgenomen bouwplannen ook daadwerkelijk gerealiseerd.
Dit vraagt deels ook om aanpassing van het eerdere programma van eisen en de financiering van
de woningen. Zo zullen we met enkele koopprojecten beginnen, ondanks dat een deel niet
verkocht is. De niet verkochte woningen blijven in de koopetalage staan en kunnen tegen een
huurprijs boven de huurtoeslaggrens worden gehuurd en later desgewenst gekocht. In de
tussentijd worden deze als Niet DAEB woningen verhuurd.
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
19
Mook, De Mortel
Bouwplan 6 2/1 kapwoningen 4 starterswoningen
Doelgroep Gezinnen en starters
Architect starters Olieslagers, Nieuw Bergen
Architect 2/1-kap Factor, Arnhem
Olieslagers, Nieuw Bergen
Aannemer Roelofs, Siebengewald
Aanbestedingsvorm Bouwteam op basis van eerdere projectrealisatie
Financiering Koop en Niet DAEB
Zoals zo vaak het geval is, is ook hier sprake van een langdurige planologische procedure.
Het project bestaat uit vier starterswoningen in een blok van vier en zes gezinswoningen in
blokjes van twee. De woningen worden in een landelijke stijl gebouwd en met fraaie materialen
afgewerkt.
De woningen die verkocht worden, worden opgeleverd zonder keuken, badkamer en
toiletafwerking. De kopers kunnen dit zelf verzorgen of tegen meerprijs laten uitvoeren door de
aannemer. De woningen die verhuurd worden, worden volledig afgewerkt. Huurders die de
woning later willen kopen, krijgen bij dit project en dergelijke projecten voorrang bij de
toewijzing.
Afferden, Melingstraat
Bouwplan 6 starterswoningen
Doelgroep Gezinnen en starters
Architect Olieslagers, Nieuw Bergen
Aannemer Bots bouwbedrijf, Liessel
Aanbestedingsvorm Bouwteam op basis van eerdere projectrealisatie
Financiering Koop en Niet DAEB
In het verleden heeft Destion met de gemeente Bergen afspraken gemaakt over de bouw van
starterswoningen op deze locatie aan de Melingstraat in Afferden. De afwikkeling van de
bestemmingsplan wijzigingsprocedure heeft zoals bijna altijd het geval is, veel langer geduurd
dan we redelijkerwijs hadden verondersteld. Ook bij dit project geldt dat we de woningen die niet
verkocht zijn, verhuren aan eventuele latere koopkandidaten.
Om de woningen te onderscheiden van het aanbod bestaande rijtjeswoningen, hebben we
gekozen voor de ontwikkeling van 2/1-kapwoningen in een landelijke bouwstijl. De koopwoningen
worden compleet gebouwd waarbij door de slechte grondcondities gebouwd moet worden op
funderingspalen. Desondanks zijn we erin geslaagd de woningen betaalbaar te houden.
Milsbeek, Plateel
Bouwplan 4 seniorenwoningen
2 appartementen
huiskamer
Doelgroep Senioren en starters
Architect Bulkens, Malden
In 2013 is met de gemeente Gennep en de plaatselijke projectontwikkelaar verder overlegd over
de betalingscondities waartegen Destion het gebied kan ontwikkelen. Met dit bouwplan willen we
een einde maken aan een jarenlang durende ontwikkelingsvisie voor senioren in Milsbeek.
Nadat eerdere initiatieven van (zorg)appartementen met een ontmoetingsruimte in het dorp
vastliepen, hebben we met de gemeente Gennep overlegd over de ontwikkeling van enkele
seniorenwoningen met een ontmoetingsruimte aan de Draaischijf. Uiteindelijk heeft de gemeente
aangegeven dat we de woningen aan de Plateel konden bouwen. Deze locatie ligt redelijk nabij de
centrumvoorzieningen centraal ten opzichte van de overige seniorenwoningen van Destion.
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
20
Eerder hebben we er voor gekozen om de samenwerking met de lokale ontwikkelaar en architect
te beëindigen en het bouwplan naar eigen dunken te realiseren. In afwachting van de
grondaankoopafspraken hebben we de verdere ontwikkeling van de locatie niet opgepakt. Dit zal
pas in 2014 plaats gaan vinden, wanneer bestemmingsplan en grondaankoop van gemeente
definitief zijn.
Mook, Rijksweg De Poort
Bouwplan 15 appartementen
medisch centrum
cultureel centrum
Architect GWA, Arnhem
In 2013 heeft de gemeente Mook en Middelaar besloten om het multifunctioneel centrum in het
huidige gemeenschapshuis te realiseren. Daarmee is het initiatiefplan van Destion om samen met
huisartsen en fysiotherapie een cultureel MFC met appartementen en een gezondheidscentrum te
ontwikkelen helaas van de baan. Het was een erg aantrekkelijk ontwerp dat zeker ook een
versterking van het centrumgebied van Mook had betekend. Er is ook niet meer verder nagedacht
over mogelijke andere ontwikkelingsconcepten. Het pand is momenteel in gebruik bij enkele
commerciële gebruikers.
Heijen, Hoofdstraat/Nieuwwijkstraat
De gemeente Gennep is van gedachte veranderd nadat we al enkele jaren aan het
bestemmingsplan aan de Hoofdstraat hebben gewerkt. De gemeente heeft ervoor gekozen om
het plangebied rondom het kermisplein aan de Nieuwwijkstraat voor woningbouw te ontwikkelen.
Destion is groot voorstander van deze planwisseling en wil op deze locatie een aantal
seniorenwoningen met een huiskamer bouwen.
In 2013 heeft de gemeenteraad op basis van bezwaren van inwoners van Heijen het plan
aangehouden en zal begin 2014 een besluit nemen over de toekomstige bouwlocatie van de
woningen. Uit de inwonersenquête blijkt ook dat men de huiskamer in het gemeenschapshuis
wenst onder te brengen. Mede op basis hiervan worden de bouwplannen herzien. De realisatie
van deze woningen laat waarschijnlijk voorlopig nog op zich wachten.
Middelaar, Kerkplein
Deze planontwikkeling is in 2009 ingezet om de realisatie van het multifunctioneel centrum in
Middelaar financieel mogelijk te maken. Samen met het MFC is een ontwerp gemaakt voor de
beoogde bebouwing van zes appartementen en twee woningen op dit terrein. In 2013 hebben we
samen met de gemeente Mook en Middelaar en dorpsbewoners overlegd over aanpassing van de
bouwplannen. De inwoners van Middelaar hebben op basis van de gemaakte afspraken, eerdere
bezwaren tegen dit plan ingetrokken.
Het plan bestaat uit een appartementencomplex met zes huurwoningen voor ouderen en 2/1-kap
koopwoningen voor gezinnen en starters. De architectuur en materiaalkeuze is afgestemd op het
MFC en de naastgelegen patiowoningen. Met het fraaie uitzicht over de uiterwaarden hopen we
dat het exploitatierisico van het project beheersbaar is. Het plan zal pas in 2016 worden
gerealiseerd.
Mook, Kerkstraat
De herontwikkeling met noodzakelijke planwijziging van deze locatie verloopt eveneens
moeizaam. Behalve de planologische beslommeringen die steeds weer zijn ontstaan, is er ook
geen koopinteresse voor de er naast gelegen boerderij en woonhuis. Op dit moment onderzoeken
we allerlei scenario’s, maar is er nog geen definitief plan voor handen. De ontwikkeling wordt na
realisatie van De Mortel in Mook opgepakt.
Gennep, Kraaiheide
Voor het bestemmingsplan Heikant in Gennep heeft ontwikkelaar Parkvisie aan Destion gevraagd
of we de daar door de gemeente Gennep gewenste 25 huurwoningen willen realiseren. Met de
ontwikkelaar hebben we in 2010 onderhandeld over de bouw van de eerste negen woningen.
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
21
Deze hebben wel tot overeenstemming geleid maar de bouw is wederom uitgesteld omdat het
bestemmingsplan nog niet, of zelfs niet meer wordt vastgesteld. Daarmee is in 2013 onze
bereidheid voor de realisatie van deze woningvoorraad voorlopig beëindigd. Het opnieuw
oppakken ervan beoordelen we als dit aan de orde is.
4.9 Aankoop bestaande woongelegenheden
Destion heeft geen actief aankoopbeleid voor bestaande woningen. In januari 2013 hebben we
vijf appartementen aan Groenekruissingel in Bergen overgenomen. De SPGB is in 1982 eigenaar
geworden van het gebouw dat in 1953 gebouwd is voor de wijkzorg van het Groenekruis. In 1984
is het gebouw verbouwd tot vijf appartementen die voor 1 en 2-persoonshuishoudens geschikt
zijn. Mede doordat de regels op het gebied van verhuur complexer zijn geworden en de
exploitatie van de appartementen intensiever, heeft de SPGB besloten om het gebouw te
verkopen.
4.10 Isolatie, milieu en duurzaamheid
In 2013 is de laatste hand gelegd aan het zoveel mogelijk volledig isoleren van bestaande
huurwoningen. Alle woningen van Destion zijn, waar dat technisch mogelijk was, voorzien van kruipruimte-isolatie, spouwmuurisolatie, dubbele beglazing en dakisolatie. In 2013 hebben we nog 84 daken geïsoleerd en is bij 64 woningen verouderde spouwmuurisolatie vervangen door nieuwe. Tijdens het schilderwerk is bij 55 woningen isolatieglas aangebracht. De totale kosten van deze werkzaamheden bedragen € 367.094.
EPA-label
Voor de actualisering van het woningwaarderingssysteem (WWS) was het nodig om van alle
woningen het EPA-label in te voeren. In 2013 maakten we de EPA lijst compleet. De gemiddelde
EPA-waarde van de woningvoorraad komt hiermee uit op 1,34 en bevindt zich daarmee op
gemiddeld C niveau, tegen het B niveau aan. De verdeling van de ‘woninglabels’ is in onderstaand
overzicht te zien.
Energiebesparing
Navraag van de energiebesparing bij de nutsbedrijven laat zien dat er een aanzienlijke
energiebesparing (15%) heeft plaatsgevonden. Het gasverbruik van de afgelopen jaren is in
onderstaand overzicht te zien.
2.400
2.500
2.600
2.700
2.800
2.900
3.000
3.100
3.200
3.300
2008 2009 2010 2011 2012
Du
ize
nd
en
Gasverbruik (m3)
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
22
The Borneo Initiative
Om op het gebied van duurzaam verantwoord houtgebruik een bijdrage te leveren, was Destion
tot voor enkele jaren terug partner van Forest Stewardship Council Nederland. Daarbij werd een
partnerbijdrage van € 1.000 per jaar aan het bestuur van FSC Nederland verstrekt.
In 2010 heeft Destion haar partnership van Forest Stewardship Council Nederland beëindigd en is
voor de duur van vijf jaar sponsor geworden van The Borneo Initiative. The Borneo Initiative
biedt een professioneel netwerk van houthandel, bouwwereld, concessiehouders, overheden en
bosexperts en brengen vraag en aanbod van FSC-hout bij elkaar, waardoor de hele handelsketen
beter gaat functioneren. De vraag uit Europa stimuleert de concessiehouders, en het
gecertificeerde hout uit Indonesië vindt zijn weg naar Nederland. Het resultaat is een duurzame
handelsketen waarvan wij ook bij de bouw van onze woningen gebruik van maken.
Het jaarlijkse sponsorbedrag is vastgesteld op € 1.000 per jaar voor de duur van vijf
opeenvolgende jaren.
4.11 Veiligheid in en om het huis
Destion heeft de afgelopen jaren zorg gedragen voor het tot stand brengen van veilige woningen.
Brand/rookmelders
Zo zijn in afgelopen jaren alle woningen voorzien van brand/rookmelders die zijn aangesloten op
het elektriciteitsnet. De laatste restanten zijn in 2013 aangesloten. De bewoners die geen melder
wilden zijn hierover schriftelijk geïnformeerd waarbij we hebben aangegeven dat Destion niet
verantwoordelijk is voor gevolgen die kunnen ontstaan door het ontbreken ervan.
Inbraakwerend hang en sluitwerk
Verder worden alle woningen waar mogelijk voorzien van inbraakwerend hang- en sluitwerk op
deuren en ramen. Dit geschiedt in combinatie met het uitvoeren van overschilderwerk en de
vervanging van kozijnen, ramen en deuren.
Veilige en verlichte achterpaden
De achterpaden van de rijtjeswoningen en appartementen zijn in het afgelopen jaar verder veilig
gemaakt. Zo zijn verlichtingsarmaturen aangebracht en zijn ook de tegelbestratingen deels
gerenoveerd en opnieuw aangebracht. De verlichting wordt met een tussenmeter aangesloten op
het lichtnet van de huurders en periodiek verrekend.
Geriefverbeteringen
Mede onder invloed van de huidige woonprogramma’s nemen de woonwensen van onze huurders
ook toe. De huidige huurder stelt hogere eisen aan de uitrusting en kwaliteit van de woningen.
Sommige aanpassingen worden kosteloos door Destion aan bestaande woningen aangebracht,
maar het kan zijn dat huurders extra voorzieningen wensen. Als deze voorziening niet in het
basispakket van Destion zit, dan is het mogelijk de voorziening tegen betaling van een
huurverhoging aan te laten brengen. Geriefverbeteringen verrekenen we altijd in lijn met de
WWS-punten.
De volgende tabel toont de totale investeringen die ten behoeve van geriefverbeteringen in 2013
zijn gedaan.
Geriefverbeteringen Destion 2013
Soort investering Aantal Totaal investering in €
Cv-installaties aanbrengen 3 18.362
Cv-ketels door HR-toestellen vervangen 2 3.663
Schuttingen aanbrengen 10 20.631
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
23
5. Verhuur van woningen
5.1 Huurprijsbeleid
Het huurprijsbeleid van Destion volgt het landelijke huurbeleid. Met uitzondering van 2013 was er
de laatste jaren sprake van lage huurprijsstijgingen omdat deze inflatievolgend werden
vastgesteld. Daarmee beïnvloedde de overheid niet alleen de nationale inflatiecijfers, maar
werden corporaties extra getroffen omdat de reële kostenstijgingen over het algemeen veel hoger
waren.
Destion past nog geen huurharmonisatie bij woningmutaties toe. Wel hebben we in ons
ondernemingsplan 2013 - 2017 aangegeven dat we dat in 2014 gaan implementeren.
Voordat we hiermee wilden beginnen, moesten eerst alle woningen volledig zijn geïsoleerd en
moeten woningwaarderingen worden geactualiseerd. Daarna kunnen we op basis van
prijs/kwaliteit beginnen met het opstellen van het harmonisatiebeleid. Het zal erop gericht zijn de
huurprijs van de te goedkope en dure woningen, bij mutatie aan de kwaliteit aan te passen. Maar
ook tijdens de jaarlijkse huurverhogingen zullen woningen met een te hoge huur t.o.v. kwaliteit
een lagere huurverhoging moeten gaan krijgen. Het blijkt namelijk dat veel oudere woningen
door later aangebrachte geriefverbeteringen zoals: cv-installaties, badkamers en isolatie, vaak
een erg hoge huurprijs hebben. De oorzaak daarvan is dat deze voorzieningen in het verleden
veelal op basis van werkelijke investeringskosten en de actuele rente werden berekend. Vooral
verbeteringen die begin jaren tachtig zijn aangebracht, vormen inmiddels een onevenredig hoog
aandeel in de huurprijs.
5.2 Huurverhoging 2013
In 2013 heeft Destion het maximale huurverhogingspercentage doorgevoerd dat door het
ministerie van Wonen, Wijken en Integratie (WWI) was vastgesteld voor de jaarlijkse
huurverhoging. Destion heeft dit percentage van 4% bij al haar huurwoningen toegepast.
Dit percentage was gebaseerd op het inflatiecijfer van 2012 plus 1,5%.
Van de mogelijkheid die de overheid bood om de inkomens boven € 33.614 een
inkomensafhankelijke huurverhoging van 4,5% of 6,5% op te leggen, heeft Destion geen gebruik
gemaakt. We zijn van mening dat de huurprijs afgeleid dient te worden van het geleverde
product en niet van het inkomen van de huurder. Daarnaast zijn we van mening dat de meeste
van deze huurders (vaak ouderen) geen andere woonmogelijkheden aangeboden krijgen. Een
geschikte woning huren of kopen is onmogelijk.
5.3 Huurprijs 2013
Met de bovenvermelde huurverhogingen en de verwerking van alle geleverde geriefverbeteringen
kwam de gemiddelde huurprijs van Destion in 2013 uit op € 467 per woning. Dit komt neer op
een percentage van 67,5% van de maximaal redelijke huurprijs.
5.4 Woningvoorraad en woningverkoop
Destion heeft in 2009 een verkoopbeleid vastgesteld waarna met de verkoop van ruim 550
bestaande gezinshuurwoningen werd gestart. Van de 550 woningen zijn er tot en met 2013 in
totaal 132 woningen verkocht. In 2013 zijn op basis van dit beleid 25 woningen verkocht.
Tegelijkertijd zijn slechts drie nieuwe huurwoningen opgeleverd. De volgende tabellen laten per
gemeente een overzicht zien van de woningvoorraad op 31 december 2013, verdeeld naar
huurprijsklassen, volgens aanhangsel D van het BBSH, en kernen.
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
24
Woningvoorraad per gemeente naar prijsklasse per 31 december 2013*
Gem / huurprijsklasse in € < 374,44 374,44-535,91
535,91-574,35
> 574,35 Totaal
Bergen 87 938 176 56 1.257
Gennep 20 377 58 34 489
Mook en Middelaar 82 394 46 13 535
Totaal absoluut 189 1.709 280 103 2.281
Totaal relatief 8,3% 75,0% 12,3% 4,4% 100%
* exclusief Maasduinen Staete en groepswoningen Zorggroep en Dichterbij
Woningvoorraad gemeente Bergen naar prijsklasse per 31 december 2013*
Kern / huurprijsklasse in € < 374,44 374,44-535,91
535,91-574,35
> 574,35 Totaal
Afferden 14 162 5 1 182
Nieuw Bergen en Bergen 29 438 114 47 628
Siebengewald 16 147 13 0 176
Well 23 132 35 8 198
Wellerlooi 5 59 9 0 73
Totaal absoluut 87 938 176 56 1.257
Totaal relatief 6,9% 74,6% 14,0% 4,5% 100%
* exclusief Maasduinen Staete en groepswoningen Zorggroep en Dichterbij
Woningvoorraad gemeente Gennep naar prijsklasse per 31 december 2013*
Kern / huurprijsklasse in € < 374,44 374,44-535,91
535,91-574,35
> 574,35 Totaal
Heijen 12 79 27 0 118
Milsbeek 0 142 4 0 146
Ven-Zelderheide 0 27 6 0 33
Ottersum 8 115 21 26 170
Gennep 0 14 0 8 22
Totaal absoluut 20 377 58 34 489
Totaal relatief 4,1% 77,1% 11,9% 6,9% 100%
* exclusief groepswoningen Dichterbij
Woningvoorraad gemeente Mook en Middelaar naar prijsklasse per 31 december 2013*
Kern / huurprijsklasse in € < 374,44 374,44-535,91
535,91-574,35
> 574,35 Totaal
Molenhoek 38 147 40 1 226
Mook 44 221 6 4 275
Middelaar 0 26 0 8 34
Totaal absoluut 82 394 46 13 535
Totaal relatief 15,4% 74,1% 8,6% 1,9% 100 %
* exclusief groepswoningen Dichterbij
De overheid stelt jaarlijks de huurprijsnormen vast voor goedkope, betaalbare en dure woningen.
Op basis van de huurgrenzen per 1 januari 2013 zijn goedkoop de woningen met een kale
huurprijs van minder dan € 374,44. Betaalbare woningen zijn de woningen met een huurprijs
tussen € 374,44 en € 574,35. Woningen met een huurprijs van € 574,34 tot en met € 681,02
behoren tot het duurdere segment. Woningen met een huur boven de € 681,02 vallen buiten de
sociale huurwoningen en daarmee ook buiten de DAEB (Diensten van Algemeen Economisch
Belang). Destion verhuurde in 2013 geen woningen boven de DAEB-grens.
Door de economische crisis en de gevolgen voor de koopwoningmarkt is de vraag naar
gezinshuurwoningen in tegenstelling tot de demografische ontwikkelingen toegenomen.
De woningvoorraad van Destion bestaat grotendeels nog steeds uit gezinswoningen. Om aan de
toekomstige vraagontwikkeling naar seniorenwoningen te voldoen houden we vast aan de
transformatie van de woningportefeuille. Dat betekent dat we gezinswoningen blijven verkopen
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
25
en we zogenaamde multiwoningen hiervoor in de plaats bouwen. Deze woningen zijn primair voor
senioren bedoeld, maar zijn ook zeer geschikt voor een- en tweepersoons huishoudens en kleine
gezinnen. Met deze strategie krijgen we een toekomstbestendige woningvoorraad.
In de onderstaande tabellen staan per gemeente en de diverse kernen het aantal type woningen
aangegeven. Hierin zijn de vijftig inleun- en veertig zorgwoningen in Maasduinen Staete en de 26
groepswoningen voor de Zorggroep en Dichterbij buiten beschouwing gelaten.
Woningvoorraad per gemeente en type per 31 december 2013*
Gem/woningtype Gezins-woning
Gezins-app.
Senioren-woning
Senioren-app.
HAT- app.
HAT- woning
Woon-wagen
Totaal
Bergen 769 22 310 49 69 34 4 1.257
Gennep 301 0 129 18 36 5 0 489
Mook en Middelaar 297 42 72 18 93 9 4 535
Totaal absoluut 1.367 64 511 85 198 48 8 2.281
Totaal relatief 59,9% 2,8% 22,4% 3,8% 8,7% 2,1% 0,3% 100%
* exclusief Maasduinen Staete en groepswoningen Zorggroep en Dichterbij
Woningvoorraad Bergen per kern en type per 31 december 2013*
Kern/woningtype Gezins-woning
Gezins-app.
Senioren-woning
Senioren-app.
HAT- app.
HAT- woning
Woon-wagen
Totaal
Afferden 104 3 64 3 6 2 0 182
Nieuw Bergen/ Bergen
384 19 113 22 58 28 4 628
Siebengewald 118 0 51 0 5 2 0 176
Well 106 0 66 24 0 2 0 198
Wellerlooi 57 0 16 0 0 0 0 73
Totaal absoluut 769 22 310 49 69 34 4 1.257
Totaal relatief 61,2% 1,7% 24,7% 3,9% 5,5% 2,7% 0,3% 100%
* exclusief Maasduinen Staete en groepswoningen Zorggroep en Dichterbij
Woningvoorraad Gennep per kern en type per 31 december 2013*
Kern/woningtype Gezins-woning
Gezins-app.
Senioren-woning
Senioren-app.
HAT- app.
HAT- woning
Woon-wagen
Totaal
Heijen 81 0 32 0 0 5 0 118
Gennep 0 0 8 0 14 0 0 22
Milsbeek 92 0 40 0 14 0 0 146
Ven-Zelderheide 17 0 15 0 1 0 0 33
Ottersum 111 0 34 18 7 0 0 170
Totaal absoluut 301 0 129 18 36 5 0 489
Totaal relatief 61,6% 0% 26,4% 3,7% 7,3% 1,0% 0% 100%
* exclusief groepswoningen Dichterbij
Woningvoorraad Mook en Middelaar per kern en type per 31 december 2013*
Kern/woningtype Gezins-woning
Gezins-app.
Senioren-woning
Senioren-app.
HAT- app.
HAT- woning
Woon-wagen
Totaal
Molenhoek 109 36 24 12 41 0 4 226
Mook 174 6 28 6 52 9 0 275
Middelaar 14 0 20 0 0 0 0 34
Totaal absoluut 297 42 72 18 93 9 4 535
Totaal relatief 55,2% 7,9% 13,5% 3,4% 17,5% 1,7% 0,8% 100%
* exclusief groepswoningen Dichterbij
5.5 Woningmutaties en leegstand
Destion kent binnen haar huurwoningbezit geen structurele leegstand. De huurderving als gevolg
van woningmutaties is de laatste jaren over het algemeen erg laag. In 2013 bedroeg de
leegstand 0,45%. In 2013 werd van 154 woningen de huur opgezegd. Van 118 woningen werd er
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
26
een nieuwe huurovereenkomst afgesloten. De overige woningen werden verkocht of gesloopt.
Daarmee kwam de mutatiegraad uit op 5,2%, iets hoger dan het jaar ervoor. Voor het huisvesten
van asielzoekers werden twaalf woningen gereserveerd, namelijk zeven in de gemeente Bergen,
één in de gemeente Gennep en vier woningen in de gemeente Mook en Middelaar.
Er zijn slechts drie nieuwe woningen aan de huurwoningvoorraad toegevoegd; drie
gezinshuurwoningen in Middelaar. In januari 2013 hebben we vijf appartementen aan
Groenekruissingel in Bergen overgenomen.
Vijfentwintig bestaande huurwoningen werden verkocht in 2013 na beëindiging van de
huurovereenkomst. Deze zijn overeenkomstig het vastgestelde verkoopbeleid verkocht.
De volgende tabellen laten per gemeente zien van welk type woningen in 2013 de
huurovereenkomsten werden opgezegd en nieuwe huurovereenkomsten werden aangegaan. Hieruit
blijkt dat het hoogste aantal mutaties in Bergen heeft plaatsgevonden. Dit correspondeert met ons
woningbezit.
Woningmutaties per gemeente in 2013*
Gem/woningtype Gezinswoning HAT-woning Appartement Woonwagen Sen.woning Totaal
Bergen 34 0 15 1 20 70
Gennep 14 0 5 0 6 25
Mook en Middelaar 9 0 7 0 7 23
Totaal 57 0 27 1 33 118
* exclusief Maasduinen Staete en clusterwoningen Zorggroep en Dichterbij
Woningmutaties Bergen in 2013*
Kern/woningtype Gezinswoning HAT-woning Appartement Woonwagen Sen.woning Totaal
Afferden 3 0 0 0 4 7
Nieuw Bergen / Bergen
20 0 15 1 6 42
Siebengewald 8 0 0 0 2 10
Well 0 0 0 0 8 8
Wellerlooi 3 0 0 0 0 3
Totaal 34 0 15 1 20 70
* exclusief Maasduinen Staete en clusterwoningen Zorggroep en Dichterbij
Woningmutaties Gennep in 2013*
Kern/woningtype Gezinswoning HAT-woning Appartement Woonwagen Sen.woning Totaal
Gennep 0 0 3 0 0 3
Heijen 7 0 0 0 2 9
Milsbeek 1 0 2 0 1 4
Ottersum 5 0 0 0 2 7
Ven-Zelderheide 1 0 0 0 1 2
Totaal 14 0 5 0 6 25
* exclusief clusterwoningen Dichterbij
Woningmutaties Mook en Middelaar in 2013*
Kern/woningtype Gezinswoning HAT-woning Appartement Woonwagen Sen.woning Totaal
Molenhoek 0 0 4 0 2 6
Mook 6 0 3 0 3 12
Middelaar 3 0 0 0 2 5
Totaal 9 0 7 0 7 23
* exclusief clusterwoningen Dichterbij
5.6 Toewijzing van woningen
Destion hanteert in haar hele werkgebied sinds jaren bij het toewijzen van woningen een
combinatie van een distributie- en aanbodmodel. Daarbij is het moment van inschrijving als
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
27
woningzoekende het toewijzingscriterium: de inschrijfduur bepaalt de toewijzingsvolgorde. Na vijf
jaren houdt de opbouw van deze inschrijfduur op. Wanneer dan bij een woningtoewijzing
meerdere kandidaten met een inschrijfduur van vijf jaar of langer reageren, bepaalt de woonduur
van de kandidaten op het huidige adres de toewijzingsvolgorde.
Destion hanteert alleen bindingseisen bij de toewijzing van seniorenwoningen in de kleine kernen.
Verder kan iedereen aanspraak maken op een huurwoning van Destion.
Alle vrijkomende huurwoningen zijn in 2013 op drie manieren gepubliceerd. Behalve de
aanbodadvertenties in de regionale weekbladen binnen het werkgebied van Destion, werd het
aanbod op de website gepresenteerd. Voor woningzoekenden bestaat ook de mogelijkheid om het
aanbod kosteloos per e-mail of per post, tegen betaling, te ontvangen.
Woningen voor speciale doelgroepen zoals statushouders en urgenten, publiceren we niet maar
wijzen we rechtstreeks toe aan de betreffende woningzoekende of de gemeente. In de
toewijzingsverantwoording die via de website van Destion te raadplegen is, kunnen
woningzoekenden de correctheid van de woningtoewijzing verifiëren.
Europese beschikking
Bij de toewijzing van de woningen hebben we ons gehouden aan de zogenaamde Europese
beschikking voor het toewijzen van sociale huurwoningen. 90% van de woningen met een
huurprijs lager dan € 681,02 zijn uitsluitend nog aan huishoudens met een gezamenlijk inkomen
tot € 34.229 per jaar toegewezen. De 10% vrije toewijzingsruimte wordt primair ingezet voor
urgenten en senioren boven 55 jaar. Ondanks deze criteria zijn we in 2013 met
woningtoewijzingen aan hogere inkomens ruimschoots onder de 10% grens gebleven.
Er zijn vier woningen met een aandeelpercentage van 3,9% toegewezen aan mensen met een
inkomen boven de inkomensnorm van € 34.085.
Woningruil
Huurders van Destion kunnen onder voorwaarden ook de huurwoning ruilen. Hiermee willen we
de woonvrijheid en mobiliteit van onze huurders bevorderen zonder dat men zich daarvoor dient
in te schrijven. De website van Destion is hiervoor voorzien van een ‘prikbord’ waarop iemand de
gewenste ruiling kenbaar kan maken. In 2013 hebben er acht woningruilen plaatsgevonden.
Woningaanbod 2013
De volgende tabellen laten per gemeente het aantal geadverteerde woningen en reacties per dorp
en woningtype in 2013 zien. De woningen die zijn aangeboden aan urgenten, statushouders of
die worden verkocht, zijn hierin niet opgenomen. Met een gemiddeld aantal reacties van 24 per
aangeboden woning (excl. nieuwbouw), is er in 2013 sprake van een constant niveau met aantal
reacties.
De toename wordt grotendeels veroorzaakt door de economische crisis en de (tijdelijk) grotere
vraag naar huurwoningen die hiervan het gevolg is. De gemiddelde wachttijd voor een woning is
opgelopen. In 2013 bedroeg de gemiddelde wachttijd per woning 39 maanden. In 2012 en 2011
was dit respectievelijk nog 32 en 27 maanden per woning. Een kijkje achter de cijfers moet
aantonen of dit voor een bepaald type woning geldt of voor bepaalde dorpen of over de hele linie.
Aantal reacties gemeente Bergen op woningaanbod 2013
Kern Woningtype Advertenties Reacties totaal Reacties gemiddeld
Afferden Gezinswoning 2 81 41
Seniorenwoning 4 48 12
Nieuw Bergen/Bergen Gezinswoning 20 698 35
Seniorenwoning 6 78 13
Appartement 12 220 18
Siebengewald Gezinswoning 7 202 29
Seniorenwoning 2 18 9
Well Seniorenwoning 8 55 7
Wellerlooi Gezinswoning 3 64 21
Totaal 64 1.464 23
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
28
Aantal reacties gemeente Gennep op woningaanbod 2013
Kern Woningtype Advertenties Reacties totaal Reacties gemiddeld
Heijen Gezinswoning 7 191 27
Seniorenwoning 2 64 32
Milsbeek Gezinswoning 1 38 38
Appartement 2 38 19
Seniorenwoning 1 27 27
Ottersum Seniorenwoning 2 15 8
Gezinswoning 4 156 39
Gennep Appartement 3 92 31
Ven-Zelderheide Seniorenwoning 1 28 28
Appartement 1 13 13
Totaal 24 662 28
Aantal reacties gemeente Mook en Middelaar op woningaanbod 2013
Kern Woningtype Advertenties Reacties totaal Reacties gemiddeld
Molenhoek Seniorenwoning 2 27 14
Appartement 4 40 10
Mook Gezinswoning 4 150 38
Seniorenwoning 3 79 26
Appartementen 2 58 29
Middelaar Seniorenwoning 2 31 16
Totaal 17 385 23
Nieuwbouw
Middelaar Gezinswoning 3 89 30
Voor woningzoekenden die om medische reden snel een woning nodig hebben, bestaat de
mogelijkheid om via een urgentietraject met voorrang een woning toegewezen te krijgen. De
urgentieaanvragen beoordeelt het Centrum Indicatie Zorg (CIZ). In 2013 heeft het CIZ zeven
urgenties toegekend en zijn acht woningen toegewezen aan mensen met een urgentieverklaring.
De teller stond vorig jaar op één. Op 31 december 2013 zijn alle woningzoekenden van dat
moment met een urgentie gehuisvest.
Het aantal woningzoekenden dat zich bij Destion inschrijft neemt structureel toe. De oorzaak
ervan is zoals eerder al genoemd de economische crisis die ook een weerslag heeft op de
koopwoningmarkt in Nederland. Op december 2013 stonden 2.560 woningzoekenden
geregistreerd. Een stijging van ruim 16% ten opzichte van 2012. In 2012 en 2011 stonden er
respectievelijk nog 2.202 en 1.816 woningzoekenden ingeschreven.
In de volgende tabellen staan per gemeente het aantal woningzoekenden en hun eerste
voorkeuren aangegeven.
Woningzoekenden per kern en woningtype Bergen per 31 december 2013
Kern/woningtype Appartement Gezinswoning Seniorenwoning Woonwagen HAT-woning Totaal
Afferden 17 60 93 0 32 202
Siebengewald 8 29 46 0 13 96
Bergen 60 186 222 0 92 560
Well 13 32 67 0 20 132
Wellerlooi 0 14 11 0 9 34
Geen voorkeur 31 61 10 0 49 151
Totaal 129 382 449 0 215 1.175
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
29
Woningzoekenden per kern en woningtype Gennep per 31 december 2013
Kern/woningtype Appartement Gezinswoning Seniorenwoning Woonwagen HAT-woning Totaal
Heijen 6 46 30 0 15 97
Milsbeek 13 45 61 0 22 141
Ven-Zelderheide 2 5 11 0 6 24
Ottersum 13 33 27 0 18 91
Gennep 70 90 78 0 86 324
Totaal 104 219 207 0 147 677
Woningzoekenden per kern en woningtype Mook en Middelaar per 31 december 2013
Kern/woningtype Appartement Gezinswoning Seniorenwoning Woonwagen HAT-woning Totaal
Molenhoek 99 109 66 0 84 358
Mook 49 108 55 0 83 295
Middelaar 5 17 20 0 13 55
Totaal 153 234 141 0 180 708
Opvallend is dat het relatieve aandeel woningzoekenden jonger dan 55 jaar verder stijgt in 2013.
In 2011 bedroeg deze groep woningzoekenden nog 50,5%, in 2012 53,4% en nu 58%.
Hiermee staat ook de transformatiestrategie van Destion - minder gezins- en meer multiwoningen
- min of meer onder druk. De verwachting is echter dat dit een tijdelijke ontwikkeling is. Zodra de
economie weer aantrekt, het huurbeleid van de overheid de hogere inkomens uit de
huurwoningen dringt en het consumentenvertrouwen voor het kopen van een woning uiteindelijk
weer toeneemt, herstelt dit patroon zich naar alle waarschijnlijk weer.
Desondanks zijn nog veel ouderen op zoek naar een zogenaamde nultredenwoning. Een groot
deel van deze groep woningzoekenden bezit een eigen woning. Maar mede door de economische
crisis en de moeilijke verkoopbaarheid van de eigen woning, zien we dat ondanks het grote aantal
ingeschreven oudere woningzoekenden, er in 2013 minder ouderen hebben gereageerd op het
vrijkomende woningaanbod.
5.7 Woonfraude
Destion is actief in kleine kernen met een grote sociale controlestructuur. Mede hierdoor is de
kans op woonfraude klein. Woonfraude komt in het werkgebied van Destion bijna niet voor. De
relatief ‘ontspannen’ woningmarkt in de regio speelt hierbij ook een belangrijke rol.
Desalniettemin zijn de medewerkers van Destion alert op woonfraude en letten op signalen die op
fraude kunnen wijzen.
5.8 Bijzondere aandachtsgroepen
De maatschappij en politiek verwacht dat woningcorporaties de bijzondere aandachtsgroepen
zoals daklozen, verslaafden en ex-gedetineerden aan passende huisvesting helpt. Over het
algemeen is deze groep op het platteland erg klein. Wanneer deze mensen in een woning van
Destion willen gaan wonen, krijgen ze geen voorkeursbehandeling. Ze kunnen zich als
woningzoekende inschrijven en maken net zoveel kans op een woning als andere
woningzoekenden.
Op aanwijzing van het betreffende ministerie, dienen de gemeenten zorg te dragen voor het
huisvesten van asielzoekers en vluchtelingen die een generaal pardon hebben gekregen. Met de
gemeenten Bergen, Gennep en Mook en Middelaar, overlegt Destion regelmatig of de taakstelling
wordt gerealiseerd die de gemeenten hebben. Daarover zijn in het verleden ook duidelijke
prestatieafspraken gemaakt. Al vele jaren zien we dat deze doelgroepen zich wat minder snel op
het platteland willen vestigen. Vaak wil men liever in de stad dicht bij meerdere landgenoten
wonen. Wanneer we woningen toewijzen, hebben de gemeenten om die reden regelmatig langere
tijd nodig om hiervoor kandidaten te vinden.
De gemeenten dragen de kosten voor de huurderving die hierdoor ontstaat.
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
30
In 2013 hebben we zeven woningen gereserveerd voor of toegewezen aan asielzoekers. Destion
heeft één woning in Nieuw Bergen beschikbaar gesteld en zes in Mook, Molenhoek, Milsbeek en
Heijen.
5.9 Huurtoeslag
Op 31 december 2013 ontvingen 482 van de 2278 huurders huurtoeslag, dit is 21,16%. Het
gemiddeld verstrekte huurtoeslagbedrag kwam in dit jaar uit op € 176,48 per huishouden per
maand. Dit is € 10,00 minder dan in 2012.
De volgende tabel is een overzicht van het aantal subsidieontvangers in een bepaalde
toeslagrange.
Huurtoeslagontvangers Destion per 31 december 2013*
Kern/toeslagbijdrage in € < 50 50 – 100 100 – 150 150 – 200 > 200 Totaal
Aantal huurders 10 39 79 178 176 482
Totaal relatief 2,1% 8,1% 16,4% 36,9% 36,5% 100%
* exclusief Maasduinen Staete en groepswoningen
5.10 Huurbetaling en huurincasso
Met een percentage van 0,64% op 31 december 2013, was de huurachterstand ondanks de crisis
niet hoog, maar wel iets hoger dan in 2012. Toen bedroeg het percentage nog 0,43%.
De toename van het percentage is niet verder onderzocht, maar komt waarschijnlijk door de
economische crisis waarin we nog verkeren.
De gemiddelde leeftijd van de huurders van Destion loopt gestaag op. In 2000 was 50% van de
huurders ouder dan 55 jaar en in 2012 lag dit percentage al op 63,5%. Over het algemeen
komen oudere huurders niet meer zo snel voor financiële tegenvallers te staan als huishoudens
met kinderen en kunnen ze hun betalingsverplichtingen beter nakomen.
Wanneer een huurder in betalingsproblemen dreigt te komen, hebben de teams klantenbeheer de
taak om vroegtijdig met de huurders in overleg te gaan. Het is voor de huurders onder bepaalde
voorwaarden mogelijk een kosteloze betalingsregeling te treffen en zo een eventuele ontbinding
van de huurovereenkomst te voorkomen.
Desondanks komt het helaas toch voor dat we de rechter moeten vragen een overeenkomst
vanwege een te hoge huurachterstand of in het geval van overlast te ontbinden. In 2013 zijn er
vijf overeenkomsten door de rechter ontbonden en de woningen ontruimd.
Bij het ontruimen van de woningen mogen de verwijderde roerende zaken niet op de grond van
Destion blijven staan, maar het mag ook niet op de openbare weg of trottoir worden neergezet.
Om te zorgen dat de goederen op een fatsoenlijke wijze worden afgevoerd en opgeslagen,
hebben we met de drie gemeenten afspraken gemaakt over de taak- en kostenverdeling bij
woningontruimingen.
5.11 Huurprijzen nieuwbouwwoningen
Op basis van de prestatieafspraken die Destion met twee van de drie gemeenten heeft gemaakt,
realiseren we sociale huurwoningen die binnen de betaalbaarheidscategorie vallen.
Alle in 2013 vastgestelde aanvangshuurprijzen zijn mede bepaald op basis van het
woningwaarderingssysteem. Het aantal woningwaarderingspunten vermenigvuldigd met de
gemiddelde huurprijs voor hetzelfde type woning in de woningportefeuille van Destion bepaalt de
basis van de vraaghuurprijs.
Afhankelijk van de terugverdiencapaciteit van de woning in relatie tot de aanvangshuurprijs
stellen we de hoogte van de onrendabele top vast. We streven naar lage onrendabele toppen in
relatie tot sociale investeringsrendementen.
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
31
5.12 Verkoopbeleid bestaande woningen
Destion heeft een verkoopbeleid vastgesteld. Dit beleid is om twee redenen ontwikkeld. Als eerste
om de vastgoedportefeuille te transformeren naar een duurzame en toekomstbestendige
samenstelling. En ten tweede om een betaalbare koop van woningen voor een grotere groep
mogelijk te maken door erfpacht en kortingsconstructies aan te bieden. De verkoop van de
woningen begeleiden we met onze eigen organisatie. We schakelen een externe
makelaar/taxateur in voor de waardebepaling.
Alle huurders van te verkopen woningen hebben de eigen huurwoning te koop aangeboden
gekregen. Bij verkoop van een bestaande woning aan (zittende) huurders, verkopen we de
woning met een huurderskorting. Daarbij geldt; hoe langer men huurt, hoe hoger de korting.
Regulier en verkoop met erfpacht.
Alle met ‘koop’ gelabelde woningen zijn regulier of met de grond in erfpacht te koop.
Bij deze variant koopt men de woning (opstal) en neemt men de grondkavel in erfpacht. De koper
kan daarbij kiezen voor het betalen van de erfpacht per maandelijkse canon, of de
erfpachtbetaling af te kopen voor een periode van tien of twintig jaar. De erfpacht heeft een duur
van vijftig jaar en de koper heeft op elk moment het recht de grond te kopen voor de bij aankoop
notarieel vastgelegde prijs.
Slimmer Kopen®
Voor de verkoop van de rijtjeswoningen is het koopproduct Slimmer Kopen® geïntroduceerd. Met
deze tussenvorm kan men de woning onder bepaalde voorwaarden met hoge korting kopen. De
extra korting kan tot maximaal 30% oplopen. De koper bepaalt zelf de hoogte van de korting. Op
basis van deze korting zijn er afspraken over verdeling van de winst of verlies bij verkoop.
Verkoopresultaat 2013
De verkoop van bestaande woningen is in 2013 hoger uitgevallen dan was begroot. Met de
notariële verkoop van vijfentwintig woningen waren het er tien meer.
De totale verkoopopbrengst kwam in 2013 uit op € 2.873.795. De gemiddelde verkoopprijs was
€ 114.952. Deze verkoopopbrengst is lager dan het daarvoor begrootte gemiddelde bedrag van
€ 125.000 per woning. Dit kwam vooral omdat er meer woningen met Slimmer Kopen® verkocht
zijn dan regulier: zeventien van de vijfentwintig met Slimmer Kopen®, een woning met erfpacht
en zeven regulier.
In 2013 zijn drie woningen verkocht aan zittende huurders en zes aan een huurder van een
andere woning van Destion. De totale huurderskorting die dit jaar werd verstrekt, bedroeg
€ 24.000. Tweeëntwintig woningen waarvan de huurovereenkomst werd beëindigd, zijn verkocht.
Zes woningen werden dus verkocht aan een huurder van Destion en zestien woningen aan
derden. Op 31 december 2013 waren er geen koopcontracten onder de notaris.
Onderstaande tabel laat zien welke woningen in 2013 aan wie en voor welke prijs zijn verkocht.
Verkoop van woningen gemeente Bergen in 2013
Verkochte huurwoningen Verkocht aan Verkoopopbrengst
St. Petrusstraat 12, Bergen Huurder regulier € 147.500
Vincent van Goghstraat 22, Bergen Derden SK € 100.100
Alexanderstraat 4, Afferden Huurder SK € 96.180
Gildenstraat 11, Bergen Derden regulier € 142.850
Seringenstraat 77, Siebengewald Derden SK € 109.800
Groenekruissingel 21, Bergen Derden SK € 94.500
Seringenstraat 49, Siebengewald Derden SK € 108.850
Gochsedijk 21, Siebengewald Huurder SK € 93.725
Alexanderstraat 22, Afferden Derden SK € 114.730
Frans Halsstraat 8, Bergen Derden SK € 101.500
Sterrenbos 40, Well Derden regulier € 135.000
Gochsedijk 68, Siebengewald Zittende huurder SK € 117.355
Totaal € 1.362.090
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
32
Verkoop van woningen gemeente Gennep in 2013
Verkochte huurwoningen Verkocht aan Verkoopopbrengst in €
Schoolstraat 7, Milsbeek Derden erfpacht € 66.250
Esdoornstraat 26, Heijen Derden regulier € 137.500
Esdoornstraat 32, Heijen Zittende huurder reg € 136.400
Kamilleweg 12, Milsbeek Derden SK € 111.300
Tiltenhof 28, Ottersum Huurder SK € 117.425
Sleedoornstraat 20, Heijen Derden SK € 121.000
Vensestraat 56, Ven-Zelderheide Derden regulier € 154.000
Sleedoornstraat 8, Heijen Derden SK € 121.100
Hoefstraat 20, Heijen Derden SK € 107.450
Totaal € 1.072.425
Verkoop van woningen gemeente Mook en Middelaar in 2013
Verkochte huurwoningen Verkocht aan Verkoopopbrengst in €
De Toverdans 78, Molenhoek Zittende huurder SK € 100.030
De Toverdans 20, Molenhoek Huurder SK € 101.500
De Toverdans 94, Molenhoek Derden SK € 101.500
Witteweg 26, Middelaar Huurder regulier € 136.250
Totaal € 439.280
In 2013 stonden ook nog twee woningen die we eerder hebben aangekocht om de
herontwikkeling van de locatie Kerkstraat in Mook mogelijk te maken, te koop. Mede als gevolg
van de ingestorte koopwoningmarkt is er weinig animo voor deze vrijstaande woningen.
Omdat de verkoop uitblijft, onderzoeken we of een andere planontwikkeling misschien een
oplossing kan bieden.
5.13 Verkoop nieuwbouwwoningen
Destion heeft eind 2013 in het project Eldershome in Well nog zes appartementen te koop staan.
De laatste zes van de tien verkochte woningen, zijn nog verkocht met behulp van een
inruilregeling van de eigen woning. Halverwege 2013 hebben we besloten de woningen in het
dure huursegment te gaan verhuren. De advertenties daarvoor hebben echter nagenoeg geen
kandidaten opgeleverd. Blijkbaar is de woningmarkt in deze regio niet klaar voor geliberaliseerde
huurprijzen van rond de 800 euro per maand. Wel merken we dat er nog steeds serieuze
koopkandidaten of huurders zijn, die in willen stappen als ze de eigen woning hebben verkocht.
In 2013 is ook gestart met de verkoop van de zes gezinswoningen aan De Mortel in Mook, vier
starterswoningen aan de Generaal Gavinstraat in Mook en zes starterswoningen aan de
Melingstraat in Afferden. Voor de eerste hebben zich vier kopers gemeld, voor de laatste hebben
zich drie geïnteresseerden ingeschreven. Voor deze woningen geldt dat we starten met de bouw
als de bouwvergunning onherroepelijk is en de niet verkochte woningen worden dan in de vrije
sector verhuurd met een recht op koop.
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
33
6. Betrekken van belanghouders bij beleid
6.1 Belanghouders
Destion vindt een goed contact en goede relatie met haar belanghouders erg belangrijk. Hier
besteden we graag veel aandacht aan. Belanghouders betrekken we bij het beleid van Destion en
de realisatie van onderhoudswerkzaamheden en diverse bouwprojecten.
De laatste jaren zien we dat Destion steeds meer een netwerkorganisatie is geworden die
verschillende partijen bij elkaar brengt om samen te werken aan de gezamenlijke doelstellingen;
het bevorderen van leefbaarheid in de kernen waar we actief zijn.
6.2 Huurders en Huurdersraad
De huurders zijn en blijven voor Destion de belangrijkste belanghouders. We ontlenen ons
bestaansrecht tenslotte alleen aan deze doelgroep. Bij het opstellen van beleid en het uitvoeren
van de verhuurtaken houden we dan ook zoveel als mogelijk rekening met deze mensen.
De laatste jaren zien we dat het aandeel oudere huurders sterk groeit. Dit heeft als gevolg dat we
ons richten op transformatie van de woningvoorraad naar meer multiwoningen. Daarnaast
houden we bij het uitvoeren van beleid rekening met de kwetsbaarheid van deze doelgroep.
Huurdersraad Destion
De Huurdersraad Destion behartigt de algemene belangen van alle huurders en woningzoekenden
van Destion. De Huurdersraad bestaat uit huurdervertegenwoordigers uit iedere kern waar
Destion woningen verhuurt. Met de Huurdersraad is regelmatig overleg over het huurderbeleid
van Destion en men krijgt gelegenheid adviezen op diverse beleidsterreinen te geven.
6.3 Gemeenten
Met de drie gemeenten Bergen, Gennep en Mook en Middelaar, is in 2013 regelmatig op
bestuurlijk en ambtelijk niveau overleg gevoerd. Het overleg gaat veelal over de bouwprojecten
waarmee we bezig zijn, maar ook de sociale kwesties waarmee we als partijen te maken hebben.
In het reguliere netwerkoverleg bespreken we met hen en andere maatschappelijke organisaties
de kritische en schrijnende woonsituaties.
De laatste jaren zien we dat Destion ook steeds meer als maatschappelijke vastgoedorganisatie
voor semi openbare gebouwen wordt gezien. In de drie gemeenten wordt steeds vaker gebruik
gemaakt van het investeringsvermogen en de gebouwenbeheerkennis die Destion in huis heeft.
Strategische regiovisie
De bestuurder van Destion was in 2013 ook lid van de klankbord- en stuurgroep Strategische
Regiovisie Bergen, Gennep en Mook en Middelaar. Onder begeleiding van professor Riek Bakker is
in 2010 de regiovisie vastgesteld. In deze visie is de gebiedsontwikkeling voor de regio
Maasduinen vastgelegd. In 2013 is gewerkt aan de realisatie van twee projecten welke de
eerstvolgende jaren verder worden uitgevoerd. Het is de reconstructie van de N271 die als
etalage van de regio moet gaan dienen en het masterplan Maasdal, waarin de veiligheid en
(recreatieve) aantrekkelijkheid van de regio moet worden vergroot.
Vanuit het eerste plan, de N271, is de realisatie van de ovonde en rotonde nabij de
centrumplanontwikkeling in Nieuw Bergen, door gemeente en provincie Limburg opgepakt.
Destion participeert met de bouw van 17 appartementen in de centrumplanontwikkeling van
Nieuw Bergen.
Hennepconvenant Limburg
Destion heeft het Hennepconvenant Limburg mee ondertekend. Overeenkomstig dit
drugsaanpakproject werken we samen met andere organisaties aan de bestrijding en voorkoming
van hennepteelt in Limburg. Het handhavingsbeleid gaat ervan uit dat bij meer dan vijf
hennepplanten de huurovereenkomst wordt ontbonden.
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
34
6.4 Overige (bewoners)organisaties
Stichtingen Bevordering Leefbaarheid Ouderen
Destion heeft in enkele dorpen huiskamers voor ouderen gerealiseerd. De bouw ervan wordt door
Destion verzorgd, maar de exploitatie door de stichtingen die daarvoor met behulp van Destion
zijn opgericht. De stichtingen bevordering leefbaarheid ouderen. We ondersteunen de stichtingen
waar mogelijk op het gebied van de exploitatie en gebouwenbeheer.
Stichtingen Multifunctioneel Centrum
Ook voor de MFC’s die we in diverse dorpen samen met de gemeenten hebben gerealiseerd, zijn
stichtingen in het leven geroepen. De stichtingen MFC’s houden toezicht op de
exploitatieafspraken die we met de exploitanten hebben gemaakt. Daarbij geldt dat de
maatschappelijke activiteiten voldoende moeten worden geborgd, terwijl men de ruimte heeft om
commerciële activiteiten te ontplooien. Destion vormt met gemeenten en stichtingen de
stuurgroepen die hierover waken en eventuele maatregelen nemen.
Dorpsraden
In de veertien kernen waar Destion actief is, wordt regelmatig overlegd over de
huisvestingsvragen die er in kernen leven. Behalve de woonbehoeftes, wordt ook gesproken over
zorg en welzijnskwesties. Destion denkt daarbij mee over de mogelijkheden en bijdragen die wij
daaraan kunnen bieden.
Veel dorpsraden hebben dorpsontwikkelingsplannen opgesteld. Bij het opstellen ervan is Destion
eveneens betrokken. Daarbij brengen wij de kennis in die we met name hebben op het gebied
van demografie en bouwkunde.
Seniorenraad Bergen
Destion overlegt zo nodig met de Seniorenraad Bergen. Deze stichting is de belangenbehartiger
van de seniorenbonden in de gemeente Bergen. In het overleg bespreken we de ontwikkelingen
op de woningmarkt voor senioren in de gemeente Bergen. Voor het toetsen van de bouwplannen
heeft de Seniorenraad afspraken gemaakt met de Gehandicapten Organisatie Bergen. Deze
toetsen namens de Seniorenraad ook de bouwplannen van de seniorenwoningen.
Gehandicapten Organisatie Bergen (GOB)
Met de Gehandicapten Organisatie Bergen heeft Destion overleg over op handen zijnde
bouwplannen. Niet alleen woningprojecten leggen we ter beoordeling voor, maar ook alle andere
bouwprojecten waar mensen met een beperking gebruik van gaan maken.
6.5 Projectoverleg met huurders
Wanneer er sprake is van ingrijpende onderhoudsprojecten aan de huurwoningen, betrekken we
de huurders bij het opstellen en uitwerken van de plannen. Daarbij proberen we zoveel als
mogelijk inspraak te geven in een deel van de afwerking van hun woningen.
Deze groot onderhoudswerkzaamheden zijn erg intensief en daarom wordt veel overleg gevoerd
met de bewoners. Het heeft tenslotte direct betrekking op de huurders en zij hebben te maken
met een forse overlast.
Groot onderhoud 50 seniorenwoningen, gemeente Bergen
De bewoners van deze vijftig seniorenwoningen zijn over het algemeen ouderen. De woningen
waren dringend aan groot onderhoud van gevels, kozijnen en daken toe. De huurders hebben we
in individuele huiskamergesprekken verteld welke werkzaamheden er verricht worden. Ook is
uitgelegd welk tijdsbeslag dit neemt, wat de overlast is en hoe we dit zullen beperken.
Daarnaast gaven we ook aan welke voorzieningen die door de huurders zijn aangebracht moeten
worden verwijderd en hoe men dit het best kan doen. Voor de overlast is een vergoeding op basis
van het Sociaal statuut verstrekt. Dit verschilt per woning en is afhankelijk van de
werkzaamheden die moeten worden uitgevoerd.
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
35
6.6 Regionale geschillencommissie Noord- en Midden-Limburg
Samen met diverse woningcorporaties in Noord- en Midden-Limburg maakt Destion gebruik van
de Regionale Geschillencommissie. Deze commissie voldoet aan de vormvereisten die het Besluit
Beheer Sociale Huursector (BBSH) stelt. Huurders kunnen, als zij twijfelen aan de adequate
uitvoering van het beleid door de corporatie, kwesties laagdrempelig en zonder kosten aan de
commissie voorleggen.
De Regionale geschillencommissie Noord- en Midden-Limburg bestaat uit drie leden:
- een voorzitter, afkomstig uit de rechterlijke macht;
- een lid, afkomstig uit kringen van woningcorporaties;
- een lid afkomstig uit kringen van de huurders.
De werkwijze en bevoegdheden van de geschillencommissie zijn vastgelegd in een reglement.
Alle huurders van Destion zijn en worden over deze regeling geïnformeerd door middel van
informatiefolders en via de website.
In 2013 is een klacht over Destion bij de regionale geschillencommissie binnengekomen, maar
deze wordt pas in 2014 behandeld.
6.7 Huurcommissie
In 2013 is over Destion een klacht bij de Huurcommissie ingediend. Deze is echter onontvankelijk
verklaard omdat de betreffende huurder de vereiste eigen bijdrage niet betaalde.
6.8 Algemene informatieverstrekking
Destion is in alle drie de gemeenten sociaal en maatschappelijk erg actief. Zo zijn er veel
bouwprojecten waaraan we gewerkt hebben of die in gebruik zijn genomen en heeft het
aanbieden van huur- en koopwoningen veel aandacht gevraagd.
De communicatie van Destion loopt hoofdzakelijk via de regionale weekbladen en de website.
Twee keer per maand plaatsen we in de regionale weekbladen het woningaanbod en een enkele
keer besteden we aandacht aan de recente ontwikkelingen binnen Destion of de
woningcorporatiesector. Ook wordt het jaarverslag op beknopte wijze in alle bladen
gepresenteerd en worden belangstellenden geattendeerd op de website en kunnen ze een
papieren versie van het jaarverslag opvragen.
Bij de aanzegging van de huurverhoging hebben we alle huurders het themablad Huurwijzer van
de Woonbond toegezonden. Daarmee willen we op een onafhankelijke manier iedereen inzicht
geven in de huurverhogingssystematiek en de mogelijkheden om hier bezwaar tegen te maken.
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
36
7. Wonen en zorg (en welzijn)
De vergrijzing in combinatie met de op handen zijnde krimp heeft niet alleen gevolgen voor de
vastgoedportefeuille van Destion, maar ook voor de leefbaarheid van de kernen waar we actief
zijn. Deze leefbaarheid kan deels alleen worden geborgd als er voor de oudere inwoners ook
zorg- en welzijnsoplossingen zijn. Daarom overlegt Destion behalve met de dorpsraden en
stichtingen Bevordering Leefbaarheid Ouderen, ook met lokale zorgaanbieders over de
ontwikkeling van woonzorgcombinaties in de woonkernen.
Als woningcorporatie richt Destion zich primair op het realiseren van de gebouwen. Maar om het
leven lang wonen in de eigen vertrouwde omgeving voor veel zorgbehoevende ouderen mogelijk
te maken, dienen zorgaanbieders de levering van zorg en een deel welzijn voor hun rekening te
nemen. We hebben daarom in 2013 met zorg- en welzijnsorganisaties gesproken over de functie
die zij hierbij kunnen of willen vervullen.
7.1 Senioren
Om een deel van de groeiende groep senioren in de toekomst passende huisvesting te kunnen
bieden, moet het aantal multiwoningen worden uitgebreid. Deze nultredenwoningen zijn meestal
grondgebonden en af en toe wordt in combinatie met een zorgcomponent een
appartementencomplex gebouwd.
Destion streeft ernaar om in iedere kern waar ze actief is, een combinatie van deze
seniorenwoningen met zogenaamde huiskamer voor ouderen te maken. Het doel van deze
huiskamers is om voor alle ouderen uit het dorp een plek in te richten waar men elkaar ontmoet
voor kleinschalige activiteiten of voor de gezelligheid.
Om van deze huiskamers een succes te maken, richten we in overleg met de ouderen uit het dorp
zogenaamde stichtingen Bevordering Leefbaarheid Ouderen op. Zo hebben we in Well, Ven-
Zelderheide en Afferden deze stichtingen mee opgericht. Deze hebben primair de taak om de
inrichting van de huiskamer, de exploitatie van de huiskamer en het werven van vrijwilligers te
organiseren. Deze betrokkenheid vanuit het dorp is belangrijk voor de werving van vrijwilligers
die de activiteiten ondersteunen. De stichtingen kunnen in deze ruimtes ook de dagopvang en
-besteding van ouderen organiseren.
Om al deze ambities waar te maken, is een goede samenwerking noodzakelijk tussen inwoners
van het dorp, Destion, gemeenten en zorg- en welzijnspartijen.
7.2 Verpleging en verzorging ouderen en mensen met een lichamelijke of
verstandelijke beperking
Dichterbij
Dichterbij is de regionale zorgverlener van zorg aan mensen met een verstandelijke beperking.
Destion is voor de stichting Dichterbij een belangrijke leverancier van huisvesting. Destion
huisvest inmiddels meer dan honderd cliënten van Dichterbij in verschillende groepswoningen. In
2013 hebben we geen nieuwe bouwprojecten voor Dichterbij opgeleverd of in ontwikkeling
genomen. Wel hebben we gesproken over de betaalbaarheid van de gebouwen en de beëindiging
en verlenging van enkele huurovereenkomsten. Het overheidsbeleid en de afname van het aantal
cliënten, is daarvan mede de oorzaak.
De Zorggroep
Op het gebied van ouderenzorg heeft Destion een samenwerking met De Zorggroep. Deze huurt
het servicecomplex Maasduinen Staete waarin naast vijftig aanleunwoningen ook veertig
zorgappartementen en vier groepswoningen voor 28 dementerende ouderen zijn ondergebracht.
De Zorggroep huurt van Destion ook de twee groepswoningen voor veertien dementerende
ouderen in Eldershof in Well. De huurcontracten hebben weliswaar een langlopend karakter, maar
bij expiratie ervan bereiden we ons goed voor op alternatieve exploitatiemodellen.
In 2013 zijn geen bouwprojecten voor de Zorggroep opgeleverd of in ontwikkeling genomen.
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
37
Stichting Gehandicaptenzorg Limburg (SGL)
In Nieuw Bergen huurt de SGL een activiteitenruimte van Destion. In deze accommodatie worden
activiteiten voor mensen met een lichamelijke of zintuiglijke beperking georganiseerd. In 2013
heeft SGL aangegeven de huurovereenkomst voor dit gebouw die in 2014 expireert te
beëindigen. Ook hier geldt dat de afname van cliënten een verdere exploitatie in de weg staat.
7.3 Woonvoorzieningen Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO)
Maar weinig mensen verhuizen tijdig naar een woning die levensloopbestendig is en geschikt is
om met beperkingen te blijven wonen. Een deel van de huurders van Destion wil in de huidige
woning blijven wonen, ook als men meer hulpbehoevend wordt.
Voor deze bewoners werkt Destion nauw samen met de drie gemeenten om de noodzakelijke
woonvoorzieningen aan te brengen. Om deze aanpassingen snel te kunnen uitvoeren met een
minimum aan administratieve rompslomp, zijn met de gemeenten vaste prijsafspraken gemaakt
voor de meest voorkomende voorzieningen. Hiermee is een langlopend aanbiedingstraject niet
meer nodig. Grote woningaanpassingen worden volgens een afgesproken offertetraject
uitgevoerd. Hiervoor is wel meer tijd en overleg noodzakelijk.
In 2013 hebben we in 27 woningen woonvoorzieningen getroffen.
Overzicht aangebrachte woonvoorzieningen WMO in 2013
Gemeente Aantal Totaal in €
Mook en Middelaar 7 1.027
Gennep 3 357
Bergen 17 4.583
7.4 Zorgbehoevende ouderen
Zoals we hiervoor al schreven, neemt door de vergrijzing ook het aandeel ouderen met een zorgvraag toe. Mede door het afgekondigde overheidsbeleid voor de zorgcentra en
verpleeghuizen, komt een steeds kleiner aantal ouderen in aanmerking voor een opname in een verpleeghuis. Waarschijnlijk hebben deze mensen toch behoefte aan een vorm van beschermd en
verzorgd wonen met in de nabijheid welzijn vergrotende voorzieningen. Daarom ontwikkelen we in de kernen woonzorgcombinaties van seniorenwoningen met zogenaamde huiskamers voor ouderen. Met deze voorzieningen hopen we in de toekomst een deel van de ouderen die zijn aangewezen op welzijn- en zorgdiensten - eventueel samen met zorgpartijen - te ondersteunen.
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
38
8. Financiële resultaten
8.1 Vermogens- en financieringspositie
De vermogenspositie van Destion is in het afgelopen jaar toegenomen. Het eigen vermogen van
Destion is met het positief jaarresultaat van € 12.382.080 in 2013, toegenomen van
€ 43.173.224 naar € 55.555.304. Het jaarresultaat wordt geheel gerealiseerd door de verkoop
van woningen. De netto verkoopopbrengst van twintig woningen bedroeg € 2.360.965. Vanaf
2012 moeten de woningcorporaties voortaan lineair afschrijven op hun woningbezit. De lineaire
afschrijvingen vanaf 2012 beïnvloeden het jaarresultaat in zeer hoge mate.
Het solvabiliteitspercentage in 2013 komt uit op 37,77%. In 2012 was dit nog 30,96%.
8.2 Rentabiliteitspositie
De verdiencapaciteit van Destion drukken we uit in rentabiliteitscijfers. Hiermee wordt het
jaarresultaat, het zogenaamde exploitatieoverschot, uitgedrukt in procenten van het gebruikte
kapitaal, dit leidt tot onderstaande ratio’s. Deze vallen aanzienlijk lager uit dan in voorgaande
jaren, omdat afschrijvingen nu lineair plaats vinden.
rentabiliteit eigen vermogen 22,29% (2012: 1,93%)
De grote verschillen ontstaan door de vorming van actieve belastinglatentie in 2013.
zonder actieve belasting latentie is de REV 1,49%
rentabiliteit vreemd vermogen 19,09% (2012: 5,05%)
zonder actieve belastinglatentie is de RVV 4,92%
rentabiliteit totale vermogen 10,74% (2012: 3,20%)
zonder actieve belastinglatentie is de RTV 2,83%
8.3 Liquiditeitspositie
Eind 2013 bedroeg de current ratio bij Destion 1,0. We streven naar een factor 1,5 waarmee we
op basis van het vermogen op korte termijn aan de verplichtingen kunnen voldoen.
8.4 Investeringen
De ABR-positie
De algemene bedrijfsreserve (ABR) is door het positief bedrijfsresultaat van € 12.382.080 in 2013
gestegen naar € 55.555.304. Dit bedrag is een optelsom van negatief € 7.188 als resultaat uit de
gewone bedrijfsvoering, een netto woningverkoopopbrengst van € 2.360.965, de onrendabele
toppen van € 1.950.906 , de vrijval van de belastinglatentie 2012 van € 248.409 en de gevormde
actieve belastinglatentie 2013 van € 11.730.800. Deze actieve latentie is gevormd in verband
met de fiscale positie voor 2013 door een afwaardering van WOZ-waarden voor compensabele
toekomstige fiscale winsten
Onrendabele investeringen
In 2013 is een aantal onrendabele toppen afgeboekt van nieuwbouwprojecten die in productie
zijn genomen. Dit waren:
Afferden, Afferdse Heide 7 seniorenwoningen en 2 appartementen extra ORT € 398.751.De
ORT per woning komt hierdoor uit op € 33.195 per woning en € 100.000 voor de huiskamer.
Molenhoek: Esdoornlaan 9 appartementen € 334.523. Dit is € 37.169. per woning.
Molenhoek: Eikenlaan 7 woningen € 238.520. Dit is € 34.074 per woning.
Nieuw Bergen: van Straelenstraat 8 woningen € 203.762. Dit is € 25.470 per woning.
Middelaar: Kopseweg 3 woningen € 95.350. Dit is € 31.783 per woning.
Nieuw Bergen: Mosaïque 17 appartementen. Deze woningen zijn nog in de beginfase van de
bouw. Hiervoor is het begrotingsbedrag van € 680.000 aangehouden (17 woningen x
€ 40.000).
Het totaal aan onrendabele investeringen in 2013 kwam uit op € 1.950.906.
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
39
8.5 Meerjarenbegroting
Door diverse excessen in de corporatiesector en de komst van een nieuwe regering, is er veel
onrust ontstaan over de heffingen waarmee corporaties te maken krijgen. Behalve voor het
redden van Vestia die door speculatieve derivatenaankopen bijna failliet is gegaan, wordt van de
woningcorporaties ook een bijdrage verwacht in het oplossen van het begrotingstekort van de
overheid. Dit alles heeft ertoe geleid dat in 2012 de financiële meerjarenprognose na het
vaststellen ervan in het Ondernemingsplan 2013 - 2017 “Meer… minder?!”, aanzienlijk is
aangepast en diverse scenario’s zijn doorgerekend. Uiteindelijk werd begin 2013 duidelijk welke
uitgangspunten we definitief dienen te hanteren. Rekening houdende met al deze ontwikkelingen
blijkt dat de financiële meerjarenprognose van Destion nog voldoet aan de vereiste van het
Centraal fonds voor de Volkshuisvesting en het Waarborgfonds voor Sociale Woningbouw (WSW).
Hiermee is de fictieve aflossingscapaciteit van 2% in de operationele kasstroom haalbaar
gebleken.
8.6 Treasurystatuut en Investeringsstatuut
Destion hanteert bij haar beleggings- en leningenbeleid het vastgestelde Treasurystatuut. Het
statuut past bij het leningen- en beleggingsbeleid van Destion. Dat wil zeggen dat we niet
conservatief of behouden omgaan met de financiële middelen, maar ook geen onbeheersbare
risico’s nemen bij het beleggen van overtollige middelen en het aantrekken van nieuwe leningen.
In 2013 is overeenkomstig dit statuut gehandeld. Destion maakt overigens geen gebruik van
derivaten van welke aard dan ook.
Omvang beleggingen
Door het verloop van de bouwproductie en de aantrekking van het noodzakelijke
financieringskapitaal is er tijdelijk liquiditeitsoverschot ontstaan. Op 31 december 2013 was € 7,2
miljoen gestort op spaarrekeningen. De gelden waren op 31 december 2013 als volgt belegd:
Beleggingen per 31 december 2013
Bank Beleggingsvorm Beleggingstermijn Beleggingsomvang in €
Rabobank bedrijfsspaarrekening direct opvraagbaar 200.240
ING-bank LMA Spaarrekening direct opvraagbaar 7.031.075
Totaal beleggingen 7.231.315
Collegiale financiering
Een kortlopende collegiale financiering aan woningcorporatie De Key in Amsterdam is begin 2013
opgezegd en niet meer verlengd. De uitgezette middelen zijn nu ingezet om de aanloopkosten
van diverse nieuwbouwprojecten te financieren.
Dutch International Guarantees for Housing (DIGH)
De stichting DIGH maakt betaalbare woningbouw mogelijk voor mensen met een laag inkomen,
in ontwikkelingslanden en landen in een economische overgangsfase. Dat doen ze door het
afsluiten van leningen in landen als Zuid-Afrika, Suriname en de regio Midden- en Oost-Europa.
Destion staat vanaf 2010 borg voor een DIGH-lening die in samenspraak met de Stedenband
Gennep en San Pedro de Lovago in Nicaragua (GESP) tot stand is gekomen. De garantstelling
betreft een annuïtaire lening met een hoofdsom van € 482.310, een rentevoet van 4,63% en een
looptijd van 20 jaar, welke bestemd is voor de bouw van sociale betaalbare woningen. De
oorspronkelijke hoofdsom is inmiddels afgelost naar € 434.673. De garantstelling voldoet aan de
voorwaarden die het ministerie van BZK hieraan stelt en zoals die zijn vastgelegd in de MG 2006-
04 en in de MG 2011-02. De jaarlijkse garantiestelling van Destion is niet hoger dan de
gemaximaliseerde 0,03% van het balanstotaal.
Investeringsstatuut
Voor de investeringsbeslissingen die bij nieuwbouwprojecten worden genomen, wordt het
vastgestelde Investeringsstatuut gehanteerd. In 2013 zijn alle bestuursbesluiten voor de bouw
van nieuwbouw huurwoningen beoordeeld volgens dit statuut. Wanneer de IRR- en NAR-normen
aan de minimale vereisten voldoen, is de investering akkoord.
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
40
8.7 Leningenportefeuille
Drie leningen met een totale omvang van € 1.712.586 zijn in 2013 geëxpireerd en moesten
opnieuw worden gefinancierd. Deze leningen zijn niet geherfinancierd maar met de huidige liquide
middelen afgelost. De normale herfinanciering wordt meegenomen in de totale
financieringsbehoefte van Destion welke samenhangt met de nieuw te bouwen projecten van
Destion.
De flexibele roll-over lening is met een extra storting wel volgestort tot het maximum van € 10
miljoen.
Van twee leningen is de rente in 2013 aangepast. Van een BNG-lening van € 609.213 is de rente
gewijzigd van 4,49% naar 3,31%. En van de andere BNG-lening van € 1.192.168 is de rente
gewijzigd van 4,52% naar ook 3,31%. Per 31 december 2013 is nog een gemeentelening bij de
Nederlandse Waterschapsbank door Destion overgenomen.
Voor de renteconversie van 2014 is voor de lening van € 5 miljoen al een afspraak gemaakt voor
een renteaanpassing per 1 januari 2014 van 5,99% naar 3,77%.
8.8 Bedrijfswaarde vastgoedvoorraad
De bedrijfswaarde van de woningen en overig vastgoed van Destion komt eind 2013 uit op een
bedrag van € 138,3 miljoen. Voor de WSW-dPp (dpi-plus) is deze voor het eerst berekend
volgens de FMP-module en uitgesplitst naar woningen en overig vastgoed. De waarde van de
huurwoningen van Destion komt eind 2013 uit op € 107,9 miljoen en voor de clusterwoningen op
€ 23,6 miljoen, samen € 131,5 miljoen. In 2012 was dat nog € 140,2 miljoen euro. Het
maatschappelijk vastgoed komt uit op € 6,7 miljoen. De daling van 8,7 miljoen is het gevolg van
het inrekenen van de verhuurdersheffing en saneringsheffing. Deze was in voorgaande jaren nog
niet van toepassing. Tevens heeft ook de aanpassing van de huurverhoging en een betere
afstemming van de onderhoudskosten en de beheerkosten op de begroting in vloed op de
wijziging in de bedrijfswaarde. Voor deze kosten is uitgegaan van de financiële
meerjarenbegroting en niet meer van de normering in de kosten. Deze methodiek wordt in 2014
nog verder verfijnd door gebruik te maken van de module in de FMP (financiële
meerjarenprognose).
De WOZ-waarde van de vastgoedportefeuille was eind 2013 € 355.952.000, eind 2012 was dit
nog € 429.671.000. Dit is een daling van ca. 15%. De afname van de WOZ-waarde wordt
hoofdzakelijk veroorzaakt door de waardevermindering (WOZ-beschikkingen) van de
vastgoedportefeuille, maar ook door de verkoop van een deel van de woningvoorraad. Tegenover
de verkoop van 25 woningen stond in 2013 de bouw van slechts drie woningen.
Bij de bedrijfswaardeberekeningen rekenen we met de onderstaande parameters.
Parameters bedrijfswaardeberekening 2013
Parameters Parameters
Jaarlijkse huurverhoging 2013 t/m 2015 4,00%
Jaarlijkse huurverhogingen > 2016 2,00%
Inflatie 2,50%
Onderhoudskosten stijging 3,00%
Rekenrente 5,25%
Kosten onderhoud per verhuureenheid Onderhoud per complex volgens meerjaren onderhoudsbegroting
Kosten voor beheer per verhuureenheid Werkelijk kosten volgens de financiële meerjarenprognose
Levensduur woongelegenheden 50 jaar
Levensduur woonwagens Nvt
Levensduur maatschappelijk vastgoed Nvt
8.9 Belastingresultaten
Vennootschapsbelasting (VpB)
Sinds 2008 zijn woningcorporaties onderhevig aan een integrale vennootschapsbelastingplicht.
De aangifte 2012 komt op nihil uit. De vpb last van 2012 valt dan ook in 2013 vrij.
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
41
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-
en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
Voor compensabele verliezen per jaareinde is een actieve belastinglatentie gevormd onder de
financiële vaste activa, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de
belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. De actieve latenties zijn gewaardeerd tegen
nominale waarde en hebben een overwegend langlopend karakter.
Pro Rata regeling btw
Niet winst beogende organisaties zoals woningcorporaties leveren voor het grootste deel van hun
omzet onbelaste prestaties voor de btw. Maar er worden vaak ook (voor een deel) belaste
prestaties geleverd. De btw van deze directe kosten wordt in de periodieke belastingaangifte
teruggevraagd. De btw van de indirecte kosten echter niet, terwijl daar toch recht op bestaat.
In voorgaande jaren is de teruggave verrekend voor de jaren 2007 t/m 2011. In 2013 is de
eerste opzet gemaakt voor het jaar 2012 maar deze is nog niet definitief ingediend. Hiervoor is
dan ook nog geen bedrag opgenomen.
8.10 Niveau huursomstijging
De laatste jaren waren de huurverhogingen inflatievolgend. Daarmee is er sprake van een tekort
ten opzichte van werkelijke prijsontwikkelingen van materiaal en loonstijgingen.
Destion heeft mede daarom voor een maximaal mogelijke huursomstijging van 4% gekozen en
alle huren op 1 juli 2013 met dit percentage verhoogd.
8.11 Kengetallen
De onderstaande tabel geeft de diverse interne kengetallen van Destion weer. Kengetallen Destion per 31 december 2013
Kengetallen 2013 2012 2011 2010
Aantal woningen in verhuur Destion 2.273 2.290 2.295 2.329
Verhuureenheden De Zorggroep 118 118 118 118
Verhuureenheden Dichterbij 118 118 118 100
Verhuureenheden Cocon 1 6 0 0
Brede school De Samensprong 5 5 5 5
Brede school De Grote Lier 3 3 0 0
Multifunctionele Centra’s 3 3 2 2
Verhuureenheden woonwagencentra 8 8 8 4
Activiteitencentrum/Dorpsservicecentrum/ Spitsbrug 4/Groene Kruisgebouw/Poort van Limburg/Kerkstraat/Rijksweg/kantoor Rijksweg
7 7 7 5
Garages 10 10 10 10
Totaal aantal verhuureenheden 2.546 2.568 2.564 2.573
Aantal woningen naar huurklasse:
- goedkoop < € 366 (norm 2012) 189 210 239 295
- betaalbaar € 366 - € 562 (norm 2012) 1.989 1998 1970 1966
- duur > € 562 (norm 2012) 103 90 86 68
Gemiddelde huurprijs per maand 467 460 450 440
Aantal huurtoeslagontvangers 482 514 541 570
Mutatiegraad 5,2 4,9 4,9 6,8
Huurachterstand 0,64 0,43 0,56 0,47
Huurderving 0,45 0,49 0,80 0,64
Huuropbrengsten per jaar (x € 1.000) 14.878 14.330 13.932 13.712
Personeelslasten per jaar (x € 1.000) 1.770 1.735 1.697 1.603
Factor personeelslasten t.o.v. huuropbrengsten 11,90 12,10 12,18 11,70
Factor personeelslasten excl. eigen onderhoudsdienst
11,02 10,71 10,48 10,05
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
42
Solvabiliteit 37,7 30,9 30,9 28,7
Liquiditeit 1,0 1,1 1,0 1,5
Rentabiliteit totale vermogen 10,7 3,2 6,0 6,7
ICR 2,1 2,1
Eigen vermogen per verhuureenheid 21.900 17.000 16.500 15.300
Totale opbrengst per verhuureenheid 6.000 5.800 7.200 7.200
Overige bedrijfslasten per verhuureenheid 4.700 4.500 4.200 3.900
Jaarresultaat per verhuureenheid (voor belastingen) 158 420 1.712 1.924
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
43
8.12 Activa
Vaste activa
2013 2012
Materiële vaste activa
Sociaal vastgoed in exploitatie 117.916.878 121.448.196
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 3.336.567 2.736.407
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 1.821.950 2.817.046
123.075.395 127.001.649
Financiële vaste activa
Te vorderen BWS-subsidies 0 41341
Overige vorderingen 1.964 2.889
Actieve belastinglatentie 11.730.800 0
11.732.764 44.230
134.808.159 127.045.879
Vlottende activa
Voorraden
Vastgoed bestemd voor de verkoop 3.058.547 3.080.107
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 0 530.425
Overige voorraden 54.368 80.664
3.112.915 3.691.196
Vorderingen
Huurdebiteuren 110.754 72.906
Gemeenten 56.206 372.260
Overige vorderingen 158.967 4.276.965
Overlopende activa 112.217 187.146
438.144 4.909.277
Liquide middelen 8.732.060 3.804.283
9.170.204 8.713.560
Totaal activa 147.091.278 139.450.635
8.13 Passiva
2013 2012
Eigen vermogen
Overige reserves 55.555.304 43.173.224
Langlopende schulden
Leningen overheid 2.859.480 5.870.430
Leningen kredietinstellingen 79.902.762 82.439.366
Waarborgsommen 9.100 9.100
82.771.342 88.318.896
Kortlopende schulden
Schulden aan kredietinstellingen 5.411.041 3.989.673
Schulden aan leveranciers 1.225.607 1.075.389
Belastingen en premies sociale verzekering 208.408 384.301
Overige schulden 199.906 550.427
Overlopende passiva 1.719.670 1.958.725
8.764.632 7.958.515
Totaal passiva 147.091.278 139.450.635
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
44
8.14 Winst en verliesrekening
2013 2012
Bedrijfsopbrengsten
Huren 14.878.692 14.330.626
Opbrengsten servicecontracten 260.128 222.783
Geactiveerde productie eigen bedrijf 4.934 111.531
Overige bedrijfsopbrengsten 68.759 178.048
15.212.513 14.842.988
Bedrijfslasten
Afschrijvingen (im) materiële vaste activa 4.607.848 4.149.042
Lonen en salarissen 1.325.760 1.220.486
Sociale lasten 180.169 189.690
Pensioenlasten 218.424 229.129
Onderhoudslasten 2.858.373 3.577.390
Leefbaarheid 36.329 225.000
Lasten servicecontracten 260.128 222.783
Overige bedrijfslasten 2.419.368 1.816.623
11.906.399 11.630.143
Bedrijfsresultaat 3.306.114 3.212.845
Financiële baten en lasten
Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren 0 3.303
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 108.817 223.022
Rentelasten en soortgelijke kosten -3.422.119 -3.623.326
Saldo financiële baten en lasten -3.313.302 -3.397.001
Resultaat uit gewone bedrijfsvoering -7.188 -184.156
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 2.360.965 1.723.860
Vennootschapsbelasting voorgaande jaren 248.409 -248.409
Mutatie latente belastingen 11.730.800
Overige waardeverminderingen van (im) materiele vaste activa -1.950.906 -457.462
Jaarresultaat 12.382.080 833.833
8.15 Financiële instrumenten Destion maakt geen gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken.
Algemeen
De belangrijkste financiële risico’s waaraan Destion onderhevig is zijn het marktrisico,
valutarisico, het renterisico, het kredietrisico en het liquiditeitsrisico. Het financiële beleid van
Destion is erop gericht om op de korte termijn de effecten van koers- en renteschommelingen op
het resultaat te beperken en om op lange termijn de marktwisselkoersen en marktrentes te
volgen. Destion maakt geen gebruik van financiële derivaten om de financiële risico’s die
verbonden zijn aan bedrijfsactiviteiten te beheersen.
Marktrisico
Destion beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen in de leningenportefeuille en
limieten daaraan te stellen. In de meerjarenprognoses wordt bij renteherzieningen en nieuwe
leningen gerekend met renteconversies naar 5%.
Valutarisico
Destion voert alleen transacties in euro’s (€) uit en loopt geen valutarisico. Huurbetalingen
worden vanaf 2014 uitsluitend nog per bankbetaling geaccepteerd.
Renterisico
Destion loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste
activa) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor vorderingen en schulden
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
45
met variabele renteafspraken loopt de woningcorporatie risico ten aanzien van toekomstige
kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Destion risico's over
de marktwaarde.
Kredietrisico
Het gaat hierbij om het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen
kunnen voldoen. Door het spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen
wordt getracht dit risico te beperken. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan
kredietwaardigheidseisen (rating). Dit is opgenomen in het treasurystatuut.
Liquiditeitsrisico
Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe
verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Destion en haar
tegenpartijen, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. Destion heeft op
verschillende manieren gewaarborgd dat zij altijd aan haar verplichtingen kan voldoen.
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
46
9 Werkterrein en verbindingen andere organisaties
9.1 Werkterrein en overig bezit
Destion richt zich bij haar activiteiten uitsluitend op de kerntaken zoals die in de statuten en het
BBSH zijn benoemd en/of zijn toegestaan en de geldende (vigerende) MG-circulaires. MG's zijn
circulaires van de Rijksoverheid voor gemeenten. Zij gaan over het woonbeleid en bevatten
nieuwe wet- en regelgeving, beleidsregels, verzoeken om medewerking of inlichtingen of advies
of informatie.
Met het vaststellen van het ondernemingsplan 2013-2017 “Meer… minder?!” heeft Destion
wederom gekozen voor een verdere transformatie van haar vastgoedportefeuille. Dit komt neer
op het afbouwen van gezinswoningen en het daarvoor in de plaats terugbouwen van zogenaamde
multiwoningen. Maar ook het verder uitbreiden met maatschappelijk en zo nodig zorgvastgoed is
in dit plan benoemd.
Om deze ontwikkelingen mogelijk te maken is het onderhouden van de contacten en overleggen
met de vele belanghouders in de regio onontbeerlijk. Behalve met dorpsraden, ouderenbonden en
dergelijke, hebben we ook overlegd én samengewerkt met derden en professionele organisaties.
9.2 Branchevereniging Aedes
Destion is lid van de branchevereniging Aedes Vereniging voor Woningcorporaties.
Concreet biedt het lidmaatschap van Aedes:
belangenbehartiging
ondersteuning werkgeverschap
actuele informatievoorziening
toegang tot netwerken
ledenraadplegingen
account- en netwerkmanagement
verenigingscommissies en werkgroepen
ledengroepen zoals pilot- en klankbord-groepen.
Aedes heeft ook de werkgeversorganisatierol van de corporaties en overlegt met de sociale
partners over de werknemerszaken. Leden van Aedes kunnen invloed uitoefenen op de invulling
van de CAO Woondiensten. Daarnaast krijgen zij actuele informatie voor het uitoefenen van hun
rol als werkgever en kunnen zij bij Aedes terecht met vragen over de CAO Woondiensten.
MKW, platform voor Middelgrote en Kleine Woningcorporaties
Destion is deelnemer van het MKW, platform voor Middelgrote en Kleine Woningcorporaties. Het
MKW bewaakt binnen Aedes de aandacht en belangen voor middelgrote en kleine
woningcorporaties.
9.3 Volkshuisvestelijke samenwerkingsverbanden
In 2013 heeft Destion deel uitgemaakt van enkele regionale samenwerkingsverbanden in de
woningcorporatiesector, dit zijn:
SWVNML: Samenwerkingsverband Woningcorporaties Noord en Midden-Limburg;
Domaas: samenwerkingsverband van 18 kleine Limburgse woningcorporaties;
9.4 Verbindingen
Destion heeft er bewust voor gekozen om in de organisatiestructuur geen nevenverbindingen aan
te brengen. Wij zijn ervan overtuigd dat het interne en externe toezicht hiermee op transparante
wijze kan worden uitgevoerd. Destion is hiermee dan ook een zuivere toegelaten instelling die
zich houdt aan de vigerende wet en regelgeving.
9.5 Verbindingen met andere rechtspersonen
Destion heeft op geen enkele wijze verbindingen met andere rechtspersonen.
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
47
10. Verklaring directeurbestuurder
De directeurbestuurder van Destion verklaart dat:
alle middelen van Destion in 2013 uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting,
en dat er in 2013 geen andere werkzaamheden zijn verricht dan die, welke voortvloeien uit de
primaire activiteiten van een woningcorporatie zoals die zijn vastgelegd in het Besluit Beheer
Sociale Huursector (BBSH) of voldoen aan de geldende (vigerende) MG-circulaires.
De middelen zijn ingezet overeenkomstig de statutaire bepalingen, zoals: het bouwen,
verwerven, beheren en slopen van woningen, het in stand houden en treffen van voorzieningen
aan woningen, en het in stand houden en verbeteren van de direct aan de woongelegenheden
grenzende omgeving en leefbaarheid.
Destion heeft aan de eisen die ter plaatse in het belang van de huisvesting van de bevolking
redelijkerwijs aan de kwaliteit van de woongelegenheden kon worden gesteld, voldaan.
Gennep, 26 mei 2014
W.H.A. Pothoff MRE
directeurbestuurder
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
48
11. Verslag en verklaring Raad van Commissarissen
11.1 Algemeen
Destion heeft in 2013 een aanzienlijke reorganisatie opgepakt die een forse wissel heeft
getrokken op het functioneren van de organisatie. Hiermee rekening houdende heeft de Raad van
Commissarissen (RvC) van Destion in 2013 binnen het kader van de wet en regelgeving (Besluit
Beheer Sociale Huursector, het Burgerlijk Wetboek, de statuten etc.) toezicht gehouden op de
strategie, de financiële risicobeheersing en de invulling van volkshuisvestelijke en
maatschappelijke taken door de directeurbestuurder. Verder heeft de raad toegezien op de
algemene gang van zaken in de stichting en is de directeurbestuurder gevraagd en ongevraagd
van advies voorzien. De directeurbestuurder verschafte in 2013 de RvC tijdig de informatie die
nodig is om een onafhankelijk en gezaghebbend intern toezicht mogelijk te maken.
Om haar taken goed te kunnen uitvoeren maakt de RvC voor de verschillende onderstaande
doeleinden gebruik van de vermelde toezichtinstrumenten:
het besluitvormingsproces:
procuratie- en delegatiebesluiten, RVB-schema, directiestatuut, integriteits- en gedragscode
en treasurystatuut;
het wettelijke kader:
BBSH-voorschriften, rapportages van externe toezichthouders zoals het ministerie van BZK,
het Waarborgfonds voor Sociale Woningbouw, Centraal Fonds Volkshuisvesting en
accountantscontrole;
beheersings-en toetsingsinstrumenten: ondernemingsplan 2013-2017, jaarbegroting en
meerjarenbegroting, kwartaalrapportages met risicoanalyses, managementletter, jaarverslag,
jaarrekening en benchmarkinformatie van Aedes en het CFV, AO/IC processen;
het overleg met externen: Huurdersraad, gemeenten, ondernemingsraad en andere
belanghouders.
11.2 Governancecode Woningcorporaties
Destion is nog steeds lid van Aedes en onderschrijft daarmee ook de Aedescode en
Governancecode Woningcorporaties. Deze governancecode kent het principe: pas toe of leg uit
waarom op onderdelen wordt afgeweken van de code. Destion wijkt op onderstaande onderdelen
van de code af.
II.2.1
De directeurbestuurder is voor onbepaalde tijd benoemd en niet voor een periode van vier jaren.
De reden hiervoor is dat de directeurbestuurder bij de fusie al voor onbepaalde tijd was benoemd
bij de rechtsvoorganger. De raad houdt positief kritisch toezicht en beoordeelt jaarlijks in
functionerings-, plannings- en beoordelingsgesprekken of de gestelde doelen gerealiseerd zijn en
of er sprake is van een verantwoord kwalitatief maatschappelijk volkshuisvestingsbeleid,
financiële continuïteit en visie voor de komende jaren.
II.2.3, 4 en 5
Er is geen renumeratiecommissie ingesteld en er is ook geen renumeratierapport opgesteld en
dus ook niet op de website geplaatst.
III.5
De raad heeft wel een auditcommissie, maar geen remuneratiecommissie benoemd.
De jaarlijkse functioneringsgesprekken en het vaststellen van de bezoldiging van de
directeurbestuurder, geschiedt door de voorzitter van de RvC, na de evaluatie over het
functioneren van de directeur door de voltallige RvC.
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
49
11.3 Personalia bestuur en RvC
Destion werd in 2013 bestuurd door een statutair directeur.
Naam bestuurder: W.H.A. Pothoff MRE (m)
Geboortedatum: 28 augustus 1959
Nevenfuncties: Bestuurslid Stichting Het Limburgs Landschap, onbezoldigd
Bestuurslid Stichting Vrienden Verborgen Verlangens Maasduinen
Staete, onbezoldigd
Bestuurder bij Destion sinds: 1 januari 2001
Werkzaam bij Destion sinds: 1 januari 1984
De Raad van Commissarissen bestond 31 december 2013 uit de volgende vijf personen.
Naam: M.C.W. Janssen (m)
Functie: Voorzitter
Functieprofiel: Marketing en communicatie
Geboortedatum: 19 januari 1962
Relevante nevenfuncties: Domeindirecteur onderwijs, bezoldigd
Eerste benoeming: 1 januari 2007
Lopende benoeming: Laatste zittingstermijn tot 1 juli 2016
Naam: Mr. G.A.C.M. Thijssen (m)
Functie: Vicevoorzitter
Functieprofiel: Financieel/juridisch
Geboortedatum: 21 mei 1949
Relevante nevenfuncties: Zelfstandig ondernemer, bezoldigd
Eerste benoeming: 1 januari 2007
Lopende benoeming: Laatste zittingstermijn tot 1 juli 2014
Naam: Drs. E.J.J. Jennissen (m)
Functie: Lid
Functieprofiel: Financieel/economisch
Geboortedatum: 24 maart 1968
Relevante nevenfuncties: Vice President Business Development, bezoldigd
Eerste benoeming: 1 januari 2005
Lopende benoeming: Laatste zittingstermijn tot 1 juli 2015
Naam: Ir. A.J.Th.M. Görts-van de Pas (v)
Functie: Lid
Functieprofiel: Volkshuisvesting/ruimtelijke ordening/bouwkundig Geboortedatum: 30 september 1961 Relevante nevenfuncties: Vastgoedmanager, bezoldigd
Eerste benoeming: 1 juli 2009
Lopende benoeming: Laatste zittingstermijn tot 1 juli 2017
Naam: Drs. A.L. Moors MHA (m)
Functie: Lid
Functieprofiel: Personeel en organisatie
Geboortedatum: 1 december 1963
Relevante nevenfuncties: Manager Klantzaken, bezoldigd
Eerste benoeming: 1 juli 2010
Lopende benoeming: Eerste zittingstermijn, herkiesbaar per 1 juli 2014
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
50
11.4 Rooster van aftreden en invulling vacature
Zoals uit het rooster van aftreden blijkt, zullen de aankomende jaren alle commissarissen na
elkaar aftreden. In 2013 waren volgens het vastgestelde rooster van aftreden geen leden
aftredend.
Destion past voor de werving van commissarissen een open sollicitatieprocedure toe. Door de
RvC wordt een commissie ingesteld die de wervingsselectie verricht. De werving gebeurt via een
wervingsadvertentie in regionale dag- en weekbladen met verwijzing naar het functieprofiel op de
website van Destion.
11.5 RvC taak en werkwijze
In 2013 heeft de RvC zes keer vergaderd. Vijf vergaderingen hadden een regulier karakter en één
bijeenkomst thematisch. De thematische vergadering stond in het teken van de reorganisatie
waarin Destion zich toen volop bevond.
Reguliere vergaderingen
In de reguliere vergaderingen zijn de vele algemene toezichtonderwerpen en
goedkeuringsbesluiten aan de orde geweest. Een belangrijk instrument
voor het houden van goed intern toezicht zijn de kwartaalrapportages waarin behalve de stand
van zaken van de operationele bedrijfsdoelstellingen aan het einde van het betreffende kwartaal,
ook inzicht wordt verschaft in de risico’s waarmee Destion te maken heeft. Destion heeft alle
interne en externe risico’s beschreven en aangegeven hoe deze worden beheerst en hoe hoog het
betreffende risico ervan is.
Verder zijn enkele bestuursbesluiten voor de uitvoering van nieuwbouwprojecten behandeld. In
het besluit wordt toegelicht welke investeringen nodig zijn en wat het risicoprofiel van het project
is. Deze wordt beschreven en gepresenteerd in een roosgrafiek.
In het afgelopen boekjaar heeft de RvC in de reguliere vergaderingen de onderstaande
onderwerpen besproken en de noodzakelijke (goedkeurings-)besluiten genomen:
Volkshuisvestings- en jaarverslag en Jaarrekening 2012;
Activiteitenplan en begroting 2014;
Financiële meerjarenprognose 2013-2022;
Opdrachtverstrekking aan accountantsbureau Flynth voor de controle van de jaarrekening
2013 en de daarbij behorende follow-up;
Beëindiging van arbeidsovereenkomsten met zes medewerkers als gevolg van de reorganisatie
van Destion;
Verkoop van het kantoorpand aan de Houtstraat 5 te Gennep;
Omzetting van koopwoningen naar tijdelijke huurwoningen met recht van koop.
Daarnaast zijn in 2013 onder andere de navolgende onderwerpen aan de orde geweest:
Bespreking controleresultaten en rapport van bevindingen 2012 met accountant Deloitte;
Beoordeling functioneren van accountant Deloitte;
Investeringsstatuut Destion
Huurverhoging per 1 juli 2013;
CFV, Corporatie in Perspectief 2013;
Het solvabiliteits- en prestatieoordeel 2013, van het ministerie van BZK.
Financiële meerjarenprognose 2014- 2023
De financiële ontwikkelingen van Destion worden uiteraard zeer kritisch en nauwkeurig door de
raad gevolgd. Met de toegepaste MJP-software is niet alleen de directeurbestuurder, maar ook de
raad in staat om het financiële toezicht zorgvuldig en nauwlettend uit te voeren.
Op basis van de prognose blijkt dat Destion ondanks de op komst zijnde verhuurdersheffing en de
extra saneringssteun aan het CFV, optimaal presteert en het maximale maatschappelijke
rendement uit haar beschikbare vermogen haalt. De raad is hier erg tevreden over, maar
constateert tegelijkertijd dat bij het nemen van toekomstige sociale en maatschappelijke
investeringsbeslissingen een zorgvuldige afweging steeds noodzakelijk is.
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
51
De raad constateert dat Destion haar ambities zoals die in het ondernemingsplan zijn
geformuleerd, nog steeds kan realiseren. Als de focus van de overheid op het vermogen van de
sector echter toeneemt, heeft dat ongetwijfeld gevolgen voor het toekomstige beleid en de
investeringscapaciteit van Destion. De RvC blijft deze ontwikkelingen met enige zorg volgen.
Functioneren accountant
De accountant vormt een belangrijke spilfunctie in het toezicht op de woningcorporatie. De raad
heeft daarom het functioneren van accountant Deloitte besproken. De raad is van mening dat
deze haar werkzaamheden, met oog voor de individuele belangen van Destion en de sector,
zorgvuldig en volgens de destijds gemaakte condities heeft uitgevoerd. De raad heeft in 2010 de
accountant een vervolgopdracht voor drie jaren verstrekt, welke afliep in 2013.
De raad heeft daarom eind 2013 de zoektocht opgepakt naar een volgende accountant. Daarbij
heeft de raad vier accountantsbureaus gevraagd een aanbieding te doen voor de controle van de
jaarrekeningen voor de volgende drie jaren. Daarbij heeft de raad gekozen voor Flynth
accountants.
Governancecode Woningcorporaties
De raad schenkt veel aandacht aan de Governancecode Woningcorporaties. Op enkele onderdelen
na (zie hoofdstuk 11.2) is de code volledig geïmplementeerd. Verder heeft de raad in 2013
besloten om de drie zittingstermijnen van vier jaar in de statuten, pas aan te passen als de
Herzieningswet wordt vastgesteld en dit wijzigingen met zich mee brengt.
Naar het oordeel van de raad is de bestuurlijke organisatie van Destion op orde en voldoet deze
in ruime mate aan de vereiste transparantie die je van een maatschappelijke organisatie mag
verwachten.
De RvC van Destion hanteert de noodzakelijke beleidsdocumenten die voor de noodzakelijke
transparantie nodig zijn. Zo zijn onder andere de volgende documenten vastgesteld en op de
website van Destion te raadplegen:
Statuten Destion
Directiestatuut
Reglement Raad van Commissarissen
Functieprofielen Raad van Commissarissen
Organisatieschema
Delegatie- en procuratieschema
Treasurystatuut
Investeringsstatuut
Gedrags- en integriteitscode
Klokkenluiderregeling
Rooster van aftreden
Zelfevaluatie raad en beoordeling directeurbestuurder
In 2013 heeft de RvC in een besloten vergadering en buiten de aanwezigheid van de
directeurbestuurder, haar eigen functioneren, evenals dat van de individuele leden geëvalueerd.
De zelfevaluatie is uitgevoerd met behulp van een zelfevaluatiemodel dat in het verleden door het
NCIV is uitgegeven en een door Governance Support uitgegeven evaluatiemodel. De belangrijkste
aandachts-/verbeterpunten die uit de zelfevaluatie naar voren zijn gekomen, zijn:
Toezicht houden
De raad heeft zich in 2013 mede dankzij de beschikbare toezichtinstrumenten een goed beeld
kunnen vormen van de financiële en maatschappelijke positie van Destion. Met deze
instrumenten ze op een adequate en zorgvuldige wijze haar toezichtfunctie uitvoeren. De raad
neemt besluiten op basis van nauwkeurige en betrouwbare onderbouwingen en na zorgvuldig
beraad.
De Raad van Commissarissen heeft in 2013 laten zien dat ze ook goedkeuring durft uit te
stellen of te weigeren. Zo is de Volmacht tot lastgeving t.b.v. de WSW borging kritisch en met
enige tijdsvertraging behandeld. In de ogen van de Raad van Commissarissen is er een goed
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
52
evenwicht tussen de maatschappelijke taak van Destion en de bedrijfseconomische afwegingen
die steeds weer gemaakt worden. Aandachtspunten in het kader van toezicht blijven voor de
raad het meer discussiëren aan de voorkant van projecten en het risicomanagement van
projecten.
Adviseren
De raad is van mening, dat de directeurbestuurder in voldoende mate gebruik maakt van de
individuele commissarissen in de rol als adviseur, klankbord en sparringpartner. Niet alleen op
verzoek van de directeurbestuurder, maar ook op eigen initiatief. De raad heeft mede door de
toegepaste profielindeling veel kennis en ervaring. Hierdoor was er in 2013 naar oordeel van
de raad sprake van objectief en kritisch toezicht.
Werkgeversrol
De RvC heeft een goed beeld van de functie-eisen en competenties waarover de
directeurbestuurder moet beschikken. Mede op basis daarvan wordt een helder beloningsbeleid
toegepast. Deze is in overeenstemming met het op 3 juni 2010 door zowel de leden van de
VTW als de leden van het Directeurencontact ingestemde advies van de Commissie
Beloningscode voor een sectorbrede beloningscode.
Jaarlijks vindt de evaluatie over het functioneren van de directeurbestuurder plaats. Daarop
houdt de voorzitter een functionerings- en beoordelingsgesprek waarvan een verslag wordt
gemaakt.
Leden
De RvC heeft een profielschets voor de raad en haar individuele leden vastgesteld. Deze omvat
een overzicht van de diverse vakgebieden en competenties die relevant zijn voor de adequate
uitoefening van de functie. Ieder jaar evalueert de raad haar eigen gezamenlijk functioneren,
maar ook dat van de individuele leden.
Vergadering
De raad heeft een goede constructieve, maar ook zeer kritische relatie met het bestuur. Het
kenbaar maken van andere inzichten en eventuele meningsverschillen ontlopen zij niet.
Hierdoor ontstaat een scherpe relatie waarbij goed wordt geluisterd naar wederzijdse
argumenten. Ieder lid van de raad heeft vanuit de eigen expertise en achtergrond inbreng in
de vergadering. De uiteindelijke oordeel- en besluitvorming is voor alle deelnemers helder. Er
is nauwelijks verzuim bij de vergaderingen.
Het functioneren van de directeurbestuurder is eveneens uitvoerig in de raad besproken. De raad
is van mening dat de directeurbestuurder in 2013 goed heeft gefunctioneerd en voor zover
mogelijk alle voorgenomen activiteiten en doelstellingen heeft gerealiseerd. Uitzondering daarop
blijven de bouwprojecten die door regelgeving en planologische procedures steeds weer
vertragen en niet worden opgestart. Verder is er gewerkt aan verbetering van bestaande beleids-
en werkdocumenten en is er in voldoende mate inzicht gegeven in de interne en externe risico’s
waarmee Destion in 2013 te maken had.
Algemeen toezicht
De raad heeft in 2013 de ontwikkelingen in de woningcorporatiesector uiteraard aandachtig
gevolgd. De ontwikkelingen die als gevolg van het nieuwe regeerakkoord op de sector af komen
baart de raad zorgen. De betaalbaarheid van de woningen voor een deel van de doelgroep en de
bedrijfsvoering van Destion kunnen hiermee onder druk komen te staan.
De raad is zich ervan bewust dat deze verdergaande omstandigheden waarin de organisatie zich
bevindt, ook een verdere professionalisering van de raad vereist. De algemene en individuele
functiebeschrijvingen en invulling van de vacatures, worden daarom steeds belangrijker. Het
algemene toezicht wordt verdiept door behalve het volgen van de mediaberichten en
vakliteratuur, ook in gesprek te zijn met de directeurbestuurder, accountant Deloitte,
Huurdersraad en Ondernemingsraad. Ook de bijeenkomsten van de Vereniging Toezichthouders
in Woningcorporaties bieden de noodzakelijke informatie.
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
53
Themabijeenkomst: Reorganisatie Destion
Jaarlijks organiseert de Raad van Commissarissen een themabijeenkomst, zo ook in 2013.
Dit jaar stond deze bijeenkomst in het teken van de reorganisatie van Destion. Deze reorganisatie
is tijdig opgepakt en niet zoals de meeste corporatiereorganisaties om sec te bezuinigen, maar
om de organisatie klaar te stomen voor de toekomst. De toekomst zal ongetwijfeld een heel
ander klantencontact en meer technologische ontwikkelingen met zich meebrengen. Ook zal in de
toekomst met minder mensen meer werk moeten worden verricht. De reorganisatie is dan ook
een perfecte ontwikkeling geweest op het ondernemingsplan 2013-2017 met de titel “Meer…
minder!?”.
Verder heeft de reorganisatie zich naast de medewerkers sterk gericht op de vervanging van het
primaire ERP automatiseringssysteem en de huisvesting. Daarbij is de organisatie van drie
locaties teruggebracht naar één vestiging in Nieuw Bergen. Ook het sluiten van de twee
woonwinkels en het outsourcen van de fysieke woonwinkelfuncties naar een regionale bouwmarkt
is goed opgepakt en verlopen.
De raad heeft in deze intensieve en gevoelige periode de directeurbestuurder goed van advies
kunnen voorzien en heeft daarnaast een belangrijke rol kunnen vervullen in haar
klankbordfunctie. Dit heeft er mede aan bijgedragen dat de reorganisatie op een gedragen en
constructieve wijze is gerealiseerd.
Belanghoudersbijeenkomst
De raad organiseert jaarlijks een belanghouderbijeenkomst zoals dat is bepaald in de
governancecode. Deze bijeenkomst heeft begin 2013 plaatsgevonden en stond in het teken van
de kritiek en negatieve media-aandacht die de sector de laatste jaren over zich heen krijgt.
Via een oproep in de regionale weekbladen zijn alle belanghouders uitgenodigd voor een
belanghoudersbijeenkomst in MFC De Koppel in Middelaar. Met een opkomst van 70 mensen, was
de interesse voldoende, maar het hadden er meer mogen zijn. Op basis van vooraf ingebrachte
mediaberichten zijn de voorzitter van de RvC en de bestuurder bestookt met vragen en
opmerkingen over Destion. De conclusie was dat Destion zich duidelijk onderscheidt van de
corporatiesector en belanghouders erg tevreden zijn over het functioneren van Destion en de
keuzes die men op sociaal en maatschappelijk vlak maakt.
11.6 Risicobeheersing en controlesysteem
Om de risico’s van het bedrijf te overzien wordt een aantal risicobeheersystemen toegepast. Zo
wordt in de kwartaalrapportages inzicht gegeven in eventuele externe en interne risico’s.
Voor bouwprojecten wordt per project een risicoanalyse met zogenaamde risicokaart opgesteld
waarbij de mate van risico’s wordt beschreven en in kaart wordt gebracht. Op basis daarvan
kunnen zorgvuldige keuzes gemaakt worden voor de realisatie van de diverse sociale en
maatschappelijke bouwprojecten.
Periodiek wordt een scan gemaakt van de externe en interne risico’s van Destion. Daarbij worden
op de onderdelen: Markt, Maatschappij, Omgeving, Operationele kerntaken, Middelen, Personeel,
ICT, Financieel, Structuur en cultuur, Beleid & strategie en Planning & control de risico’s benoemd
en aangegeven welke maatregelen zijn gehanteerd en hoe hoog het risico is.
Daarbij hebben we geconstateerd dat in 2013 geen dusdanige risico’s zijn genomen welke de
toekomstige bedrijfscontinuïteit van Destion in gevaar brengen.
Voor een veelvoud aan bedrijfsprocessen zijn administratieve organisatie met interne controles
(AO/IC) uitgewerkt. In 2013 zijn de processen niet verder uitgebreid. Nadat de reorganisatie
verder inhoud heeft gekregen zullen ook alle AO/IC beschrijvingen en schema’s kritisch tegen het
licht moeten worden gehouden en worden afgestemd op de nieuwe organisatie-inrichting met
nieuwe afdelingen en functies. Dit geldt overigens ook voor diverse beleidsdocumenten.
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
54
11.7 Visitatie
De RvC begrijpt de doelstelling en inzet van een visitatie. Destion heeft zich in 2011 voor de tweede
keer laten visiteren door Raeflex, een door de Stichting Visitatie Woningcorporaties geaccrediteerde
en onafhankelijke visitatiecommissie. Overeenkomstig de Aedescode is het visitatierapport ook op de
website van Destion geplaatst. Opvallend is dat het document in 2013 niet één keer is gedownload
via de website van Destion.
Onafhankelijkheid
Tijdens de jaarlijkse evaluatie heeft de RvC vastgesteld dat in de zin van de in de
governancecode aangeduide criteria in 2013 alle leden onafhankelijk waren.
11.8 Tegenstrijdige belangen
Bij de bovenvermelde evaluatie is ook gebleken dat er in 2013 geen sprake is geweest van
tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeurbestuurder of de RvC zoals bedoeld in de
Governancecode Woningcorporaties.
De raad hanteert ter bewaking en beheersing van de integriteit de vastgestelde Gedrags- en
Integriteitscode van Destion. Er is ook een openbaar gemaakte Klokkenluidersregeling waarmee het
mogelijk is wantoestanden aanhangig te maken.
11.9 Deskundigheid en samenstelling
De samenstelling van de RvC is gebaseerd op de algemene en individuele profielschetsen.
Er is geen Remuneratiecommissie ingesteld.
Auditcommissie
In 2013 was een auditcommissie actief. Na een uitvoerige discussie over de taakomvang van de
commissie heeft de raad besloten om geen reglement voor deze commissie vast te stellen.
Van de commissie wordt verwacht dat zij zich ook zonder reglement bezighoudt met relevante
zaken op het gebied van financiering en bedrijfsvoering.
In 2013 heeft de commissie driemaal vergaderd. Daarbij zijn behalve dagelijkse financiële
vraagstukken de volgende majeure onderwerpen behandeld en al dan niet ter bekrachtiging
voorgelegd aan de raad.
Deloitte accountants heeft de managementletter 2012 uitgebracht door een periodieke
controle bij Destion uit te voeren op processen en activiteiten. De managementletter is door
de commissie beoordeeld en verder met de raad besproken.
De fiscale balans 2011 is beoordeeld en vervolgens ingediend bij de Belastingdienst.
De concept jaarrekening 2012 is beoordeeld en ter goedkeuring voorgelegd aan de raad.
De commissie heeft de financiële meerjarenprognose 2014–2018 getoetst en heeft deze
samen met de begroting 2014 ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen.
Er is gesproken over de fiscale regelgeving rondom het btw-beleid bij commissarisbeloningen.
11.10 Verantwoording van de beloning
Directeurbestuurder
De directeurbestuurder heeft een arbeids- overeenkomst voor onbepaalde tijd. In deze
overeenkomst is geen vertrekregeling opgenomen. Aan de hand van een extern deskundig
adviseur van KPMG, is de bestuurder destijds overeenkomstig de adviesregeling ‘Izeboud’
ingedeeld in functiegroep D. In overleg met de directeur is afgesproken dat er geen variabele
beloning (bonusregeling) wordt toegepast. Op basis daarvan is in 2013 een bruto jaarsalaris
(inclusief 8% vakantietoeslag) uitbetaald van € 113.871. Alle overige arbeids- en
pensioenvoorwaarden zijn gebaseerd op de CAO Woondiensten.
Beloning directeurbestuurder €
Vast jaarinkomen incl. vakantiegeld 113.871
Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen 6.162
Werkgeversdeel van de voorzieningen voor beloningen betaalbaar op termijn: Pensioenvoorziening
22.957
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
55
De directeurbestuurder heeft een onbelaste vergoeding van € 70 per maand. Er worden verder
geen onkosten gedeclareerd.
Raad van Commissarissen
Het honorarium voor de raad is overeenkomstig de VTW adviesregeling Honorering
Toezichthouders in Woningcorporaties vastgesteld. Het gezamenlijk vast jaarhonorarium van de
raad is in 2013 € 30.500.
De individuele bruto honorering van de commissarissen bedroeg in 2013 voor de voorzitter
€ 8.500 en voor de overige leden € 5.500.
11.11 Verklaring van de Raad van Commissarissen
De RvC Destion heeft kennis genomen van het Volkshuisvestings- en jaarverslag met
jaarrekeningen 2013 en heeft deze laten onderzoeken door Flynth accountants uit Arnhem en
vervolgens goedgekeurd. De bijbehorende controleverklaring is opgenomen in deze
jaarverslaglegging.
De raad spreekt haar grote waardering uit voor de wijze waarop in 2013 de directeurbestuurder
en de medewerkers erin zijn geslaagd om de reorganisatie van Destion tot een goed einde te
brengen. Uiteraard is de raad zich ervan bewust dat dit de nodige offers van de medewerkers met
zich heeft meegebracht. Desalniettemin heeft de corporatie in 2013 weer een grote stap gezet in
de ontwikkeling van haar professionaliteit en kwaliteit van de dienstverlening. En dit alles met
een bedrijfsresultaat waar men trots op kan zijn.
De raad spreekt dan ook haar grote waardering uit voor hen én voor de goede resultaten die in
2013 zijn bereikt.
De raad bedankt ook de Huurdersraad voor de wijze waarop zij zoals al vele jaren het geval is, de
belangen van de huurders en woningzoekenden van Destion in 2013 heeft behartigd.
Gennep, 26 mei 2014
De Raad van Commissarissen
M.C.W. Janssen, voorzitter
G.A.C.M. Thijssen, vicevoorzitter
E.J.J. Jennissen
A.J.Th.M. Görts-van de Pas
A.L. Moors
Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013
56
www.destion.nl [email protected] 088 199 00 00 088 199 00 99
Postbus 199 6590 AD Gennep
Top Related