Jaarverslag 2013 - Destion...Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013 3 1. Algemene beschouwing...

Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013

1

Jaarverslag 2013


2


3

1. Algemene beschouwing

De medewerkers van Destion zijn in 2013 zwaar op de proef gesteld. De tijd die we voor de

reorganisatie nodig dachten te hebben, bleek niet toereikend en was veel langer dan we hadden

verwacht én gewild. Hiermee duurde ook de onzekerheid voor de medewerkers erg lang. Maar

zorgvuldigheid was in deze fase belangrijker dan snelheid.

Als directeur is het wat makkelijker om naar een reorganisatie te kijken, want je weet al redelijk

goed waar de nieuwe organisatie-inrichting naar toe gaat. Maar voor de medewerkers is dat heel

anders. Iedereen maakt zich terecht of onterecht, ernstig zorgen over functiebehoud,

baanbehoud, baanzekerheid of erger; ontslag. Ondanks al deze onzekerheden zijn ze erin

geslaagd om onze dienstverlening op een kwalitatieve manier voort te zetten.

Hiervoor ben ik hen veel waardering en dank verschuldigd.

Reorganisatie

Na het vaststellen van het ondernemingsplan “Meer…minder!?” is in 2013 gestart met de

reorganisatie. Het doel daarvan is het aanpassen van de organisatie aan de huidige moderne tijd

met alle technische mogelijkheden van dien én het reduceren van de bedrijfslasten.

In twee workshops is samen met de medewerkers de vorige organisatie geëvalueerd en

nagedacht over de gewenste toekomstige organisatie van Destion.

Zombie Business

De opzet van de workshops en de uiteindelijke organisatie-inrichting is mede afgeleid van het

boek Zombie Business van Guido Thys. Het boek gaat uit van enkele kernwaarden welke ook door

Destion worden onderschreven. Zo zijn onder andere: eenvoud, een helder doel, strakke kaders,

waardebesef en een eigen identiteit van belang voor een toekomstbestendig bedrijf.

Tweepootmodel

Uit de workshops bleek al snel dat een tweepootmodel op basis van Wonen en Financiën, met een

stafafdeling bestuursondersteuning, de voorkeur had. Bij het herinrichten van de nieuwe functies

is ingezet op specialisatie door generalistische medewerkers, waarbij voor zover het mogelijk is,

de medewerker voor het volledige taakproces verantwoordelijk is. Hiermee zijn de procestaken

voortaan volledig en duidelijk bij de betreffende medewerkers ondergebracht.

Huisvesting

Behalve in de organisatiesfeer, is er ook op het gebied van huisvesting, automatisering,

telecommunicatie en dienstverlening aanzienlijk wat veranderd. Zo zijn we eind 2013 van drie

naar een vestiging gegaan. Daarmee worden niet alleen de huisvestingskosten verlaagd, maar

ook de onderlinge communicatielijnen verbeterd. De externe communicatie verdiende daarbij veel

aandacht, want met het sluiten verdwenen ook de functies van medewerker woonwinkel.

ICT

Tegelijkertijd is de ICT-omgeving volledig vervangen. Van een eigen serveromgeving zijn we

overgegaan naar een externe centrale computer. Via een ‘SaaS’-omgeving wordt nu gewerkt op

het systeem. Met de vervanging van de telefooninstallatie en het sluiten van de woonwinkels is

ook afscheid genomen van de telefonistenfunctie van de woonwinkelmedewerkers. Klanten

dienen in de toekomst via een menu te kiezen welke afdeling men wil spreken en worden daarna

direct verbonden met de betreffende medewerker.

Dienstverlening

De dienstverlening naar de klanten is door de reorganisatie ook veranderd. Met het sluiten van de

woonwinkels, kunnen klanten alleen nog op afspraak langs komen. Binnenlopen mag ook, maar

de kans dat een medewerker beschikbaar is, is wel kleiner. Omdat deze bedrijfskeuze grote

gevolgen heeft voor minder mobiele en kwetsbare mensen, gaan we bij hen op bezoek als ze

daar behoefte of noodzaak voor hebben. Ook hebben we afspraken gemaakt met een lokale

bouwmarktketen waarbij de woonwinkelfunctie op het keuzevlak van bouwmaterialen door hen is

overgenomen.


4

Buurtbeheer

Om de bedrijfskosten te reduceren is er ook voor gekozen om het buurtbeheer te beëindigen.

Hierdoor verliezen we een dienstverlening die ten goede komt aan de woonkwaliteit en

leefbaarheid van onze woonwijken. Anderzijds betreft het taken die door huurders horen te

worden verricht en kunnen zij in deze tijd die taken weer oppakken. Dat is ook in lijn met het

ondernemingsplan, waarin we hebben aangegeven huurders en woningzoekenden minder te gaan

‘pamperen’.

Nieuwbouw

Destion is nog volop doende met de bouw van nieuwe woningen.

De bouw van nieuwe woningen brengt in deze tijd echter meer risico’s met zich mee. Zo werd

Destion in korte tijd voor de tweede keer met een faillissement van een bouwbedrijf

geconfronteerd. Dit faillissement is zonder financiële schade voor Destion afgewikkeld, maar

brengt altijd onnodige werkzaamheden met zich mee. In 2013 zijn drie woningen opgeleverd en

waren er 37 in aanbouw.

EPA-label

Het isolatieprogramma van Destion nadert zijn voltooiing. In 2013 zijn we begonnen met de

laatste woningen te voorzien van isolerende voorzieningen. De woningvoorraad schommelt eind

van het jaar gemiddeld rondom een B-label. Hiermee voldoet de woningvoorraad aan de

doelstelling die de sector zich voor 2020 heeft gesteld. Hiermee bieden we de huurders niet alleen

een lagere energienota, maar ook meer wooncomfort.

Verkoop bestaande huurwoningen

De transformatie van de woningvoorraad blijft een belangrijke strategie voor een duurzame

bedrijfsvoering van Destion. Ondanks dat de verkoop van woningen in Nederland stagneert, is het

ons dankzij het Slimmer Kopen®-product gelukt om 25 bestaande huurwoningen te verkopen. In

de plaats daarvan bouwen we multiwoningen terug. Deze zijn primair geschikt voor senioren en

minder mobiele mensen, maar ook uiterst geschikt voor een- en tweepersoons huishoudens.

Novelle van Blok

Volgens minister Blok moeten woningbouwcorporaties weer dienstbaar worden aan het publieke

belang in hun werkgebied. Onze taak wil hij terugbrengen tot het bouwen, verhuren en beheren

van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijk

vastgoed. Dit alles wordt geregeld in de zogenaamde novelle van Blok. In 2014 zal na het advies

van de Raad van State de Tweede Kamer een besluit gaan nemen over deze herziening van de

Woningwet. Als deze zo doorgaat, zal dit grote gevolgen hebben in de toekomstige positionering

en het functioneren van de woningcorporatiesector en dus ook voor Destion.

Wilbert Pothoff, directeurbestuurder


5

1.1 Voorgenomen activiteiten 2013

De activiteiten die in 2013 zijn uitgevoerd, waren in lijn met de doelstellingen die voor deze

periode in het ondernemingsplan 2013-2017 “Meer…minder!?” zijn benoemd. Hiervan zijn de

voornemens uit het Activiteitenplan en begroting 2013 afgeleid. Over het algemeen kunnen we

concluderen dat we deze activiteiten nagenoeg allemaal hebben gerealiseerd of daar nog mee

doende zijn. Naast de basistaken die bij een corporatie horen hebben we diverse

nieuwbouwprojecten en groot onderhoudsprojecten uitgevoerd en ook op het gebied van de

verkoop van bestaande woningen goede resultaten bereikt.

Daarnaast stond 2013 vooral in het teken van de voorgenomen reorganisatie van Destion. Met

name het terugbrengen van het aantal vestigingen van drie naar een, en de daaraan gerelateerde

inkrimping van de personeelsomvang heeft veel van de medewerkers gevergd. Uiteindelijk is de

reorganisatie wel volgens de tijdsprognose en uitgangspunten gerealiseerd.

De voortgang van de voorgenomen activiteiten bewaken we door middel van viermaands-

rapportages die het MT opstelt en aan bestuur en Raad van Commissarissen worden verstrekt. In

dit volkshuisvestingsverslag lichten we de activiteiten die in 2013 zijn uitgevoerd verder toe.


6

2. Organisatie en personeel

2.1 Reorganisatie Destion

Zoals in het ondernemingsplan 2013 – 2017 “Meer… minder!?” is aangegeven, is in 2013 de

reorganisatie van Destion gerealiseerd. De reorganisatie heeft zich voltrokken over de hele

organisatie inclusief de huisvesting en ICT. Aanleiding voor de reorganisatie was de veranderende

wereld waarin we leven en waarbij de techniek zo snel verandert, dat het fysieke

dienstverleningsmodel niet meer toekomstbestendig was.

Medewerkers

De grootste impact heeft een reorganisatie altijd op de medewerkers. Tenslotte komt in deze fase

het voortbestaan van de functies en een toekomst met baanzekerheid onder druk te staan. Dit

alles brengt onzekere tijden met zich mee die niet eenvoudig kunnen worden weggenomen. Een

zorgvuldig proces, waarbij niet de snelheid, maar de uiteindelijke kwaliteit van de reorganisatie

het belangrijkste doel is, kost nu eenmaal meer tijd.

De toekomstige organisatie-inrichting, met bijbehorende taken en functies is in nauw overleg met

de medewerkers en advisering door de Ondernemingsraad uitgevoerd. In enkele workshops is

met de medewerkers onderzocht wat we goed doen, wat niet en wat er nodig is om dit in de

toekomst en rekening houdende met alle exogene ontwikkelingen, te realiseren. Uiteindelijk heeft

dit geleid tot een wijziging van een vier naar twee potenmodel met een team Wonen en Financiën

en het inkrimpen van de organisatie met zes medewerkers. Daarnaast is een stafafdeling

bestuursondersteuning ingericht waarin bestuurs- en bedrijfsondersteunende diensten zijn

ondergebracht.

ICT

In combinatie met de reorganisatie is ook de volledige ICT vernieuwd. Zo is het voormalige ERP-

systeem van Cegeka vervangen door een systeem van Estate Vision. Dit systeem sluit beter aan

bij de schaalgrootte en wensen van Destion. Het systeem is niet meer in huis op een server

ingericht, maar op een centrale computer bij ACA-IT Solutions in Eindhoven.

Dit bedrijf levert ook de software as a service via het centrale computersysteem. Op enkele pc’s

na wordt er door middel van thin clients gewerkt op dit systeem. Daarnaast is mede in het

verlengde van de nieuwe gebouwinrichting het aantal printers/scanners/kopieermachines

teruggebracht naar vier. Met deze inrichting is Destion minder kwetsbaar geworden voor uitval en

storingen van de IT-systemen en is het risicoprofiel aanzienlijk verlaagd. Dit laatste is belangrijk

omdat we een nieuwe website invoeren en de toepassing van een klantenportal waarmee

huurders en woningzoekenden op het ERP-systeem kunnen inloggen. Dit is met een systeem in

the cloud makkelijker te realiseren dan binnen een eigen serveromgeving.

Behalve de automatiseringssystemen hebben we ook een nieuw telecommunicatiesysteem

ingevoerd. Was het tot 31 december nog nodig om telefonistes de eerstelijns telefonie te laten

verzorgen, vanaf die datum wordt er gewerkt met keuzemenu’s voor de drie afdelingen. Hiermee

besparen we niet alleen op personeelskosten, maar neemt ook de kwaliteit van dienstverlening

toe. Klanten krijgen namelijk direct de juiste medewerker aan de telefoon.

Huisvesting en woonwinkels

Met het terugbrengen van het aantal vestigingen en het opheffen van de twee woonwinkels wordt

behalve op de huisvestingslasten ook op de organisatie van de woonwinkel bespaard. Dit

betekent echter niet alleen een besparing, maar door een doelmatige samenwerking met lokale

bouwmarkten verbetert wederom de dienstverlening naar de klanten. Want mensen kunnen ook

buiten kantoortijd en binnen winkelopeningstijden keuzes maken voor de te vervangen

woonvoorzieningen, zoals: keukens, badkamers en toiletten.

In 2013 is het kantoorgebouw aan de Houtstraat in Gennep verkocht en is de voormalige

woonwinkel in Mook in de verhuur gezet. Daar heeft zich een huurder voor gemeld die vanaf


7

2014 dit pand gaat huren. Van het kantoorgebouw met woonwinkel aan de Siebengewaldseweg

24 in Nieuw Bergen was in juli de huurovereenkomst van een groot deel van het pand beëindigd.

Omdat het gebouw waarschijnlijk tegen de huidige investeringswaarde niet verkoopbaar is en de

vraag naar dit soort huurprojecten in Nieuw Bergen ontbreekt, is ervoor gekozen dit pand

geschikt te maken voor de nieuwe organisatie van Destion. Eind 2013 is het gebouw bouwkundig

en esthetisch aangepast, waarna we het eind 2013 hebben betrokken.

Hiermee is de reorganisatie in fysieke vorm al verreweg gerealiseerd. In 2014 gaat de aandacht

vooral uit naar de doorontwikkeling van processen en de personele organisatie.

2.2 Organogram Destion

De organisatie bestond uit vier afdelingen waarin op basis van klant, bedrijf en vastgoed de

functies waren ondergebracht. 2013 was ook het laatste jaar waarbij in deze organisatie-

inrichting werd gewerkt. In onderstaand schema wordt deze inrichting verbeeld.

Organisatiestructuur van Destion

2.3 De Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen (RvC) houdt toezicht op de bestuurder en op de algemene gang

van zaken bij de woningcorporatie. Daarnaast staat ze de directeurbestuurder met raad ter zijde.

In het verslag van de RvC in dit jaarverslag, staat welke besluiten de raad genomen heeft en wat

is goedgekeurd. Ook beschrijft het verslag uitgebreid de taak en werkwijze van de RvC, evenals

de wijze waarop de raad hieraan in 2013 invulling heeft gegeven.

2.4 Het bestuur

In 2013 was de heer W.H.A. Pothoff MRE statutair directeur van Destion. De directeurbestuurder

bestuurt het bedrijf en geeft leiding aan de werkorganisatie van de woningcorporatie. Dit betekent

dat hij verantwoordelijk is voor het bepalen van de strategie, financiering, beleid en doelstellingen

van Destion en voor de realisatie ervan. Daarnaast is hij ook verantwoordelijk voor de inrichting van

een zorgvuldig risicobeheer. Hij heeft zich bij de vervulling van zijn taak volledig naar de belangen

van Destion gericht.

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de bestuurder zijn in artikel 8 van de

statuten van Stichting Destion vastgelegd. Deze zijn verder uitgewerkt in het Directiestatuut dat op

31 januari 2008 door de Raad van Commissarissen is vastgesteld.

De belangrijkste bestuursbesluiten in 2013 waren:

vaststellen Volkshuisvesting- en Jaarverslag en jaarrekening 2012;


8

vaststellen van de Financiële Meerjaren Prognose 2014-2023 en het Activiteitenplan en

begroting 2014;

verkoop van 25 bestaande huurwoningen met een gemiddelde verkoopprijs van € 114.952 per

woning;

verkoop van vijf ingeruilde woningen van het project Eldershof in Well;

vaststellen huurverhoging per 1 juli 2013 met 4%, waarbij geen gebruik is gemaakt van de

mogelijkheid tot inkomensafhankelijke huurverhogingen;

opdrachtverstrekking voor de bouw van: drie gezinswoningen aan de Kopseweg in Middelaar,

zeven rijwoningen aan de Eikenlaan in Molenhoek, negen appartementen aan de Esdoornlaan

in Molenhoek en zeven multiwoningen en twee appartementen met huiskamer in Afferden;

periodieke salarisvaststelling medewerkers per 1 januari 2013;

besluit tot overname van twee gemeenteleningen van de gemeente Gennep door het sluiten

van twee nieuwe leningsovereenkomsten met de kredietinstellingen;

Beëindiging van arbeidsovereenkomsten met zes medewerkers als gevolg van de reorganisatie

van Destion;

Wijziging verkoopbeleid Destion, waarbij het voor alle te verkopen woningen mogelijk is

geworden te kopen met Slimmer Kopen®-korting;

Verkoop van het kantoorpand aan de Houtstraat 5 te Gennep;

Omzetting van koopwoningen naar tijdelijke huurwoningen met recht van koop;

Verbouwing woonwinkel Nieuw Bergen naar kantooromgeving voor Destion.

2.5 De Huurdersraad

Huurdersraad Destion behartigt de belangen van de huurders en woningzoekenden van Destion. Het

gaat om de belangen van de ruim 2.500 huurders en even zoveel woningzoekenden en is daardoor

van groot belang bij de totstandkoming en vaststelling van beleid. Vanuit iedere kern waar Destion

woningen verhuurt, heeft een vertegenwoordiger zitting in de Huurdersraad. In de kern Ven-

Zelderheide is helaas nog niemand bereid gevonden zitting te nemen in de Huurdersraad. De raad

werkt volgens een door henzelf vastgesteld reglement. Daarin is ook de verkiezing van de leden

geregeld. Destion werkt samen met de Huurdersraad op basis van een samenwerkings-

overeenkomst. Deze overeenkomst is in lijn met de Overlegwet.

De Huurdersraad Destion heeft in 2013 vijf keer een openbare vergadering gehouden. Een enkele

keer maakt een huurder er gebruik van om aanwezig te zijn. De vergaderingen worden op basis van

de besluitdocumenten (begroting, jaarrekening etc.) van Destion gepland. De vergaderingsstructuur

is zodanig dat Destion in het eerste deel van de vergadering een informerende en raadplegende

bijdrage levert en dat het tweede deel zonder afvaardiging van Destion plaatsvindt.

De Huurdersraad wordt secretarieel ondersteund door de medewerkster PR & Communicatie van

Destion. Zij zorgt voor de administratieve werkzaamheden, de uitnodigingen en verslagleggingen

van de Huurdersraad.

Alle kosten die door, of ten behoeve van de Huurdersraad worden gemaakt worden door Destion

betaald. In de begroting is hiervoor een budget van € 15.600 opgenomen.

In 2013 is hiervan de helft aangewend, wat uitkomt op € 3,42 per woning aan ondersteuning voor de

Huurdersraad.

De Huurdersraad stelt ieder jaar haar eigen jaarverslag op en legt daarin verantwoording af over de

adviezen en instemmingen die ze aan Destion hebben verstrekt. Dit jaarverslag is openbaar en wordt

op de website van Destion geplaatst.

In 2013 zijn onder andere voor onderstaande onderwerpen adviezen verstrekt:

huurverhoging per 1 juli 2013;

jaarverslag en jaarrekening Destion 2012;

begroting en activiteitenplan Destion 2014;


9

2.6 Personeel

Anticiperend op de voorgenomen reorganisatie van Destion is begin 2013 afscheid genomen van

enkele medewerkers waarvoor in de nieuwe structuur geen functie beschikbaar kwam. Omdat het

reorganisatieproces samen met de medewerkers vorm is gegeven, vonden we het niet zorgvuldig

om de medewerkers waarvoor geen vooruitzichten waren hierin mee te nemen. Er zijn uiteraard

ook geen nieuwe medewerkers in dienst getreden.

Op 31 december 2013 waren er 26 werknemers, waarvan 12 mannen en 14 vrouwen, werkzaam

bij Destion. Hiervan werkten 12 medewerkers fulltime en 14 op parttime basis (1 x 89%, 1 x

78%, 7 x 67%, 1 x 64%, 1 x 56%, 2 x 44% en 1 x 11%). Dit zijn 20,53 formatieplaatsen

inclusief drie medewerkers voor de eigen onderhoudsdienst en exclusief de directeurbestuurder.

Zonder eigen vaklieden komt het aantal fte’s uit op 17,53.

Daarnaast was tot en met mei een buurtbeheerder op basis van de Wet Sociale Werkvoorziening

via Intos gedetacheerd. Door langdurige ziekte van deze medewerker is de detachering

vroegtijdig beëindigd. Daarbij hebben we geconstateerd dat met andere interne werkafspraken de

kwaliteit van het buurtbeheer ook zonder deze medewerker kan worden gerealiseerd. Om deze

reden is de detachering eind 2013 beëindigd.

De gemiddelde leeftijd van de medewerkers bij Destion loopt verder op en lag eind 2013 op 48,8

jaar. Dit is erg hoog en vraagt in principe om instroom van jongere medewerkers, maar dat is pas

mogelijk als er een vacature ontstaat. Zoals het er nu uitziet is dat de eerstvolgende jaren nog

niet aan de orde, zodat de gemiddelde leeftijd verder zal oplopen.

De totale personeelskosten inclusief het salaris van de directeurbestuurder en het honorarium

voor de Raad van Commissarissen, kwamen in 2013 uit op € 1.779.838. Dit bedrag bestaat uit de

salarissen inclusief: vakantiegeld, sociale lasten, pensioenlasten en gratificaties. In deze

salariskosten zijn ook de volledige loonkosten voor de eigen onderhoudsdienst en de

projectleiding van alle renovatie en nieuwbouwprojecten opgenomen. Deze worden achteraf via

de diverse onderhouds- en bouwprojecten verrekend.

De formatie per 31 december 2013 staat in onderstaande tabel weergegeven.

Afdeling Naam Uren fte

Vastgoedbeheer en Ontwikkeling (VBO) 5 medewerkers 176 4,89

Klantenbeheer Bergen (KBB) 9 medewerkers 268 7,45

Klantenbeheer Mook (KBM) 6 medewerkers 123 3,42

Bedrijfsbeheer (BB) 5 medewerkers 148 4,11

PR & Communicatie (PR&C) 1 medewerker 24 0,67

Totaal met onderhoudsmedewerkers (KBB) 26 medewerkers 739 20,53

Totaal zonder onderhoudsmedewerkers (KBB) 23 medewerkers 631 17,53

* exclusief 1 fte directeurbestuurder

2.7 Ondernemingsraad Destion

De CAO-Woondiensten biedt de werknemers de mogelijkheid om bij meer dan tien medewerkers een

Ondernemingsraad (OR) in te stellen.

De medewerkers van Destion hebben in het verleden besloten hier gebruik van te maken en hebben

na de daarvoor bestemde verkiezingen de Ondernemingsraad Destion ingesteld.

De Ondernemingsraad functioneerde in 2013 overeenkomstig de Wet op de Ondernemingsraden en

het Reglement Ondernemingsraad met werkafspraken. Alle drie de vestigingen hebben een lid in de

OR afgevaardigd. Daarmee is binding, de betrokkenheid en informatiestroom per vestiging goed

gewaarborgd.

In 2013 bestond de OR uit de volgende leden:

Ondernemingsraad per 31 december 2012

Afdeling Naam Periode Jaar

Klantenbeheer Bergen W.H.M. Derksen 3 2013

Klantenbeheer Mook M.H. Berger 2 2013

Bedrijfsbeheer T.A.G.M. van der Linden 2 2013


10

In 2013 kwam de OR in totaal tien keer bij elkaar om te vergaderen, daarvan waren vijf

vergaderingen met de eigen OR en vijf overlegvergaderingen met de directeurbestuurder. Bij één

vergadering was ook de P&O commissaris namens de Raad van Commissarissen aanwezig. In die

vergadering is met name gesproken over de arbeidsomstandigheden.

In 2013 zijn onder andere de volgende onderwerpen bij de OR aan de orde geweest:

Secundaire Arbeidsvoorwaarden Destion 2014;

Advies voorgenomen reorganisatie Destion;

Sociaal Plan reorganisatie Destion;

Financiële Meerjaren Prognose 2014-2023;

Activiteitenplan en begroting 2014;

Jaarverslag en jaarrekening 2012.

Verder is er op initiatief van de directeurbestuurder een overleg met de medewerkers geweest.

Daarbij is de in het ondernemingsplan benoemde reorganisatie van Destion uitgelegd en is verteld op

welke wijze de medewerkers daarbij worden betrokken.

2.8 Arbeidsomstandigheden

Goede en prettige arbeidsomstandigheden zijn voor een goed functionerende werkorganisatie erg

belangrijk. Destion stelt dan ook alles in het werk om de kwaliteit van de werkomstandigheden te

onderzoeken en zo nodig te verbeteren.

Risico-inventarisatie en evaluatie

Een risico-inventarisatie en evaluatie (RI&E) onderzoek is eerder in alle vestigingen van Destion

uitgevoerd. Op basis daarvan zijn de actieplannen opgesteld en gerealiseerd.

Een vaak gehanteerde graadmeter voor het welbehagen van de medewerkers is het

ziekteverzuim. Bij Destion lag dit ziekteverzuimpercentage in 2013 met 6,23% iets onder dat van

2012 (6,30%) en hoger dan het landelijke gemiddelde. Evenals in het voorgaande jaar zijn er in

2013 enkele langdurige zieken geweest die dit hoge verzuimpercentage veroorzaken. Voor zover

we met de Arbodienst hebben kunnen nagaan was er geen relatie van het ziekteverzuim met de

werkomstandigheden of de op handen zijnde reorganisatie.

Governance

Destion heeft voor de werkorganisatie diverse governance-instrumenten vastgesteld waarin het

gewenst gedrag en de integriteit van de medewerkers is beschreven. Destion maakt gebruik van:

integriteits- en gedragscode

klokkenluiderregeling

externe vertrouwenspersoon

Deze documenten staan op de website van Destion en zijn voor iedereen beschikbaar.

2.9 Opleidingen

In de functioneringsgesprekken wordt ook het persoonlijk ontwikkelingsplan met de medewerkers

besproken. Samen met de teamleider wordt beoordeeld of de medewerkers zich verder zouden

moeten of willen ontplooien.

In het kader van het persoonlijk ontwikkelingsbudget dat op basis van de CAO-Woondiensten

voor de medewerkers beschikbaar is, zijn afspraken gemaakt waarvoor dit kan worden

aangewend. Afgesproken is dat dit ook voor erkende beroepsopleidingen buiten de eigen

organisatie of team kan worden ingezet. Verder is het mogelijk om het budget aan te wenden

voor de verkrijging van een ervaringscertificaat voor Eerder Verworven Competenties (EVC’s).

Daarmee kan men het werkelijke kennisniveau vaststellen dat door vaak vele jaren

praktijkervaring is bereikt. In de praktijk blijkt dat van deze budgetten weinig gebruik wordt

gemaakt.


11

Destion stelt alle medewerkers, maar ook Commissarissen en Huurdersraadleden, in de

gelegenheid om op eigen verzoek een cursus of opleiding te volgen.

Onderstaande opleidingen zijn in 2013 gevolgd:

KB Spreken in het openbaar

VBO Installatietechniek voor bouwkundigen, HAN Arnhem

BB Salarisverwerking updatecursus

PR HBO Communicatie

2.10 Kosten bedrijfsvoering

Woningcorporaties liggen de laatste jaren onder het maatschappelijke en vooral ook, politieke

vergrootglas. Alles wat zij ondernemen wordt kritisch gevolgd en beoordeeld. Zo ook de kosten

van de bedrijfsvoering. Dit is ook voor Destion een belangrijk aandachtpunt en we werken

daarom al jaren op basis van doelmatige bedrijfsvoering. Zo streven we naar een optimale en

efficiënte organisatie-inrichting en het zo min mogelijk inhuren van consultants en adviseurs. Op

deze wijze houden we de kosten van de bedrijfsvoering maatschappelijk verantwoord.

Uit de onderstaande tabel blijkt duidelijk dat Destion met de interne bedrijfskosten ruim onder

het landelijke en referentiegemiddelde van de corporatiesector uitkomt. Interne kosten bedrijfsvoering Destion (inclusief eigen onderhoudsdienst)

Kosten in € per woning

2013

2012

Benchmark 2012 Ref-groep Nederland

Personeelskosten 704 675

Huisvestingskosten 34 34

Bestuurskosten 19 18

Algemene kosten 192 174

Totaal 949 901 1.320 1.396

2.11 Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH)

Destion streeft naar een hoogwaardige kwalitatieve dienstverlening. Natuurlijk kan het altijd

beter en daarom werken we dagelijks aan de verbetering ervan. Zo worden steeds bestaande

diensten en producten beoordeeld en zo nodig aangepast of herontwikkeld. Om te bewaken of de

dienstverlening aan de huurders voldoende is, zijn beide woonwinkelvestigingen van Destion

deelnemer van het KWH-Huurlabel van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector. Om

de behaalde keurmerken te behouden worden beide vestigingen afzonderlijk gemeten. In 2013

zijn onze vestigingen wederom beoordeeld. De uitkomsten ervan hebben geleid tot continuering

van het Huurlabel.

Op de KWH prestatie-index van 145 deelnemende woningcorporaties, is Destion Bergen met een

gemiddelde cijfer van 8,2 geëindigd op de 1e plaats. Vorig jaar was dit de 2e plaats. Destion Mook

staat met een 7,9 op een 8e plaats, terwijl dit vorig jaar nog een 24e plaats was. Hiermee hebben

beide vestigingen laten zien de kwaliteit van de dienstverlening goed te kunnen vasthouden. Uitkomsten KWH-metingen 2013

Onderdeel Bergen Mook Landelijk

Bereikbaarheid 8,1 8,1 7,4

Communicatie en informatie 7,8 7,2 7,3

Woning zoeken 8,8 8,6 7,7

Nieuwe woning 9,0 8,6 7,8

Reparatie uitvoeren 8,1 7,8 8,2

Woning onderhouden 8,1 7,6 7,6

Huur opzeggen 8,1 8,9 8,2

Klachten behandelen* 7,4 6,5 6,5

Rond de woning** - - -

Kopen woning** - - -

Gemiddeld 8,2 7,9 7,6

*telt niet mee bij de beoordeling KWH label

**deze labelonderdelen zijn in 2013 bij Destion niet gemeten


12

2.12 Klachtencoördinatie

Klachten die binnenkomen over de uitvoering van het organisatiebeleid of over medewerkers van

Destion, beantwoordt en registreert de klachtencoördinator. Destion behandelt de klachten

binnen twee weken. De coördinator informeert de klager over wanneer uiterlijk onze reactie komt

en wie de klacht in behandeling heeft genomen. Hij bewaakt ook de afwikkeling ervan en

onderneemt zo nodig actie als de betreffende medewerker niet binnen de afgesproken tijd op de

klacht heeft gereageerd.

Het kan zijn dat de klager niet tevreden is met de uiteindelijke afhandeling van de klacht. Dan

kan men met de klacht terecht bij de directeurbestuurder. Vervolgens heeft de klager de

mogelijkheid om de klacht aan de Regionale Geschillencommissie of Huurcommissie voor te

leggen. Als deze vanwege de klachtaard daartoe niet bevoegd zijn, dan blijft de mogelijkheid over

om naar de kantonrechter te gaan.

2.13 Structurele netwerken

Voor de doorontwikkeling van Destion en het creëren van nieuwe initiatieven is het belangrijk

dat de directeurbestuurder en de medewerkers deelnemen in diverse netwerken.

Structurele netwerken in 2013

Directeurenoverleg POS-beraad W.H.A. Pothoff

Domaas, samenwerkingsverband 18 woningcorporaties Limburg W.H.A. Pothoff

MKW platform middelgrote en kleine woningcorporaties W.H.A. Pothoff

Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties W.H.A. Pothoff

Vastgoed Sociëteit Noord-Limburg W.H.A. Pothoff

Vastgoed Sociëteit Land van Cuijk en Maasduinen W.H.A. Pothoff

Klankbord en Stuurgroep Strategische Regiovisie Bergen, Gennep en Mook en Middelaar W.H.A. Pothoff

Kring Financieel Managers Brabant Oost / Limburg F.H.T.M. Jeuken

Domaas, overleg Financiële medewerkers F.H.T.M. Jeuken

Treasurers Platform Finance Ideas F.H.T.M. Jeuken

Sociaal netwerkoverleg gemeente Bergen A.B.M. Peters

Domaas, overleg Woondiensten A.B.M. Peters

Domaas, overleg Woondiensten Th.H.J. Vullings

Projectgroep Woninginbraken Noord-Limburg Th.H.J. Vullings

Platformoverleg gemeente Gennep Th.H.J. Vullings Netwerk Vereniging Managers Woonzaken Zuid-Nederland Th.H.J. Vullings

Buurtoverleg gemeente Mook, Politie en Synthese Th.H.J. Vulings

Domaas, overleg Technisch beheer D. de Kok

Cover, Vereniging voor communicatiemedewerkers bij corporaties L.L.C Salden


13

3. Leefbaarheid

3.1 Kwaliteit woonomgeving

Destion heeft in de afgelopen jaren fors geïnvesteerd in de leefbaarheid van wijken en de

kwaliteit van de woonomgeving. Dit doen we primair omdat het van groot belang is voor onze

huurders, maar vooral ook vanwege de bedrijfscontinuïteit van Destion.

Onze huurders dienen zich prettig te voelen in hun woning, maar ook in de wijk en de

woonomgeving waar ze wonen. Destion investeert daarom intensief in de dorpen en haar wijken

om deze naar een prettig en veilig niveau te krijgen. Deze fysieke investeringen worden veelal op

eigen terrein gedaan, maar soms ook in overleg met de gemeenten op het (semi)openbaar

terrein. In 2013 is het onderstaande leefbaarheidsproject gerealiseerd.

Siebengewald, omgeving De Klaproos

In 2012 is De Klaproos, het multifunctioneel centrum in Siebengewald, in gebruik genomen. De

inrichting van de buitenomgeving maakte geen deel uit van het bouwplan. Omdat de gronden

rondom het gebouw deels ook in eigendom van Destion zijn, hebben we samen met exploitanten,

stichting MFC Siebengewald, dorpsbewoners en gemeente Bergen de semiopenbare buitenruimte

ingericht. Het project is door de gemeente Bergen uitgevoerd en Destion heeft een financiële

bijdrage verstrekt van € 16.000.

3.2 Leefbaarheidsbouwprojecten

In de afgelopen jaren heeft Destion diverse projecten gerealiseerd op basis van leefbaarheid en

maatschappelijk belang. Denk daarbij vooral aan brede scholen en MFC’s. We merken dat de

vraag naar deze voorzieningen vanuit de gemeenten niet meer zo groot is. De financiële situatie

waarin gemeenten verkeren dwingen hen tot het maken van nieuwe en andere keuzes. Op dit

moment staan er geen bouwprojecten meer van deze aard op de rol.

3.3 Aanpak overlast

Destion is als verhuurder van woningen verplicht het woongenot van haar huurders te borgen.

Behalve dat we zorgen voor goede comfortabele woningen, dragen we bij aan het oplossen van

(buren)overlast. Burenoverlast in welke vorm dan ook is vaak een aanzienlijke aantasting van het

individuele woongenot, maar ook de leefbaarheid van de nabije omgeving.

De teams Klantenbeheer reageren adequaat op voorkomende klachten. Eenvoudige overlastzaken

behandelen we volgens vaste interne procedures. De woonconsulenten bemiddelen daarin en

geven mogelijke adviezen met oplossingsrichtingen.

Omvangrijkere overlastsituaties pakken we veelal in samenwerking met andere maatschappelijke

organisaties op. In 2013 hebben we samen met onder andere gemeenten, welzijnspartijen en

politie overlegd over verschillende situaties.

Buurt- en wijkbeheer

Om de algemene onderhoudskwaliteit van de woonomgeving te verbeteren voerden we tot 1 juni

2013 een actief buurtbeheer. Dat wil zeggen dat we tot deze datum alle openbare ruimtes van

Destion zorgvuldig onderhouden en opgeruimd hielden. Hiervoor was op basis van de Wet Sociale

Werkvoorziening via Intos een buurtbeheerder gedetacheerd. Na enkele jaren dit beheer

uitgevoerd te hebben, zagen we dat de kwaliteit voldoende stabiel was en continuering van het

beheer op deze wijze niet meer nodig is. De werkzaamheden die nog wel nodig zijn, worden nu

door de eigen dienst uitgevoerd.

Drugsoverlast

Door medeondertekening van het Hennepconvenant Limburg, draagt Destion actief bij aan de

uitvoering ervan. In deze overeenkomst die door bijna alle maatschappelijke organisaties in

Limburg is ondertekend, zijn de handhavingsafspraken bij drugshandel vastgelegd. Wanneer een

melding wordt gedaan van een hennepvondst in een huurwoning, vordert Destion onmiddellijk de

ontbinding van de huurovereenkomst.


14

4. Kwaliteit van de woongelegenheden

4.1 Uitgangspunten prijs/kwaliteitsbeleid

De prijs/kwaliteitsverhouding van de bestaande woningvoorraad komt steeds meer onder druk te

staan. Door de toenemende kwaliteitseisen die het Bouwbesluit bij nieuwbouw van woningen

stelt, neemt ook de kwaliteit enorm toe. Dit terwijl aan de andere kant de huurprijs van deze

woningen in de sociale betaalbaarheidscategorie moet blijven.

De huurprijzen van de bestaande huurwoningen lopen echter jaarlijks op en hebben inmiddels

een hoogte gekregen die al aardig in de buurt komt bij de huurprijs van de nieuwe woningen.

In het onderhouds- en voorraadbeleid investeren we dan ook volop in de verbetering van de

kwaliteit van de bestaande woningen.

Zo hebben we in de afgelopen jaren veel woningen gerenoveerd en zijn inmiddels alle woningen

voorzien van isolatie. Daarmee verbetert de prijs/kwaliteitverhouding van de bestaande

woningvoorraad en nemen de exploitatierisico’s van de vastgoedportefeuille verder af.

4.2 Sloopbeleid

In 2013 hebben we geen woningen gesloopt. Wel zijn na gesprekken met de bewoners vijf

woningen aan de Keulerstraat in Nieuw Bergen leeggeruimd. Bewoners zijn op basis van het

Sociaal statuut met voorrang verhuisd naar andere huurwoningen van Destion. Eind 2013 waren

alle woningen leeg en konden we begin 2014 beginnen met asbestverwijdering en de sloop van

de gebouwen.

Deze vijf woningen zijn de eerste van zestien woningen uit een sloopplan van in totaal 55

woningen. De volgende vijf worden in 2015 gesloopt en de laatste zes in 2017. Ook deze

bewoners zijn al op de hoogte gebracht van de sloopplannen, verhuiskostenvergoeding en

woningtoewijzing met voorrang. In overleg met de Huurdersraad is het sociaal statuut opgesteld

waarin het beleid hiervoor staat. Huurders ontvangen een verhuiskostenvergoeding en krijgen

voorrang bij de woningtoewijzing. Uit de bereidheid tot medewerking van de huurders blijkt wel

dat de woningen niet meer aan de huidige normen voldoen.

Verder anticipeert Destion op de aankomende bevolkingskrimp en een toekomstige ontspannende

woningmarkt in alle drie de gemeenten. Naast verkoop van woningen, wordt een deel van de

bestaande woningen, als dat nodig blijkt te zijn, gesloopt om de krimp op te vangen.

4.3 Kwaliteit voorraad

Destion investeert jaarlijks aanzienlijk in onderhoud en duurzaamheid van de woningvoorraad en

de technische installaties. De kwaliteit van de woningvoorraad is prima.

Sinds vele jaren richt Destion zich bij haar beheerstrategie op vernieuwing, renovatie, groot

onderhoud en planmatig beheer van de bestaande woningvoorraad. Ook zijn zoals we bij 4.2

aangaven, al woningen geoormerkt voor sloop bij het ontstaan van eventuele krimp.

De laatste vijf jaren is het beheer van de woningen verbreed met de aspecten veiligheid en

isolatie.

Het zogenaamde planmatig onderhoud aan de woningen richt zich uitsluitend op de installaties en

de buitenschil van de woningen en de woonomgeving. Het noodzakelijke binnenonderhoud voeren

we vraaggestuurd uit. De bewoners kunnen het initiatief daartoe zelf nemen.

4.4 Planmatig en groot onderhoud

In 2013 had al het gepland instandhoudingonderhoud betrekking op het casco van de woningen.

Deze activiteiten zijn begroot in de meerjaren onderhoudsplanning. De uitgangspunten daarbij

zijn gebaseerd op ervaringscijfers, onderhoudscyclussen en de theoretische levensduur van de

bouwdelen.

De voor 2013 geplande onderhoudsactiviteiten zijn waar nodig ook uitgevoerd. Wel is er met het

oog op de toekomstige bezuinigingen en vooruitlopend hierop, rekening gehouden met het


15

doorschuiven van minder dringende werkzaamheden en langere levensduurverwachtingen van

diverse bouwdelen en installatiecomponenten. In 2013 hebben we hiervoor € 971.373

uitgegeven.

Kostenoverzicht van grote geplande onderhoudsprojecten in 2013

Werkzaamheden Kosten in €

Bestrating/riolering 8.309

Terreininrichting 79.729

Beton, metselwerk, voegwerk 56.040

Kozijnen, ramen, deuren 81.176

Dakbedekking 290.777

Wande en tegelwerk 5.279

Schilderwerk , metaalwerk 234.919

Dakgoten 560

Installaties, water en sanitair 5.322

Brandbeveiliging 6.646

Verwarmingsinstallaties 96.572

Ventilatie en luchtbehandeling 8.558

E-installatisch electrotechnisch 9.793

Gebouwgebondeninstallaties 31.678

Legionellapreventie 56.015

Totaal 971.373

De betrouwbaarheid van de meerjaren onderhoudsplanning is van groot belang bij het zo

nauwkeurig mogelijk bepalen van de toekomstige onderhoudsuitgaven. Alle projecten van Destion

zijn nog verwerkt in een standalone software pakket van A-home. Dit maakt aansluiting van het

geplande onderhoud op het primaire systeem onmogelijk. Doordat er voor een nieuw ERP-

systeem is gekozen, is het wel mogelijk geworden deze integratie te realiseren. Daarvoor wordt

in 2014 de meerjaren onderhoudsprognose omgezet naar het nieuwe Estate Vision ERP systeem.

In de onderhoudsbegroting zijn behalve de geplande instandhoudingonderhoudskosten ook die

voor ongepland, service-, klachten-, mutatie-, en cv-onderhoud opgenomen. De eerste zijn naar

eenheden en eenheidskosten begroot en de laatste op basis van een budget per woning. Het is

onmogelijk om deze kosten nauwkeurig te ramen, omdat dat we de vraag hiernaar niet kunnen

voorzien.

Gepland instandhoudingonderhoud bij groot onderhoud

In 2013 hebben we aan vijftig seniorenwoningen groot onderhoud uitgevoerd. In tegenstelling tot

projecten aan gezinswoningen vraagt deze doelgroep om een intensievere en meer persoonlijke

begeleiding. Daarom is gekozen voor het verstrekken van bewonersinformatie in de huiskamers.

Hiermee is maatwerk advies verleend en konden individuele vragen beter worden beantwoord. De

woningen zijn voorzien van nieuwe dakpannen en goten, kozijnen en deuren en waar nodig

voegwerk. Door het aanbrengen van enkele nieuwe architectonische accenten is een fraaiere en

aantrekkelijkere woning ontstaan. In 2013 hebben we hiervoor € 973.954 uitgegeven.

Niet gepland instandhoudingsonderhoud

Tijdens de opname of uitvoering van het klachten- en mutatieonderhoud blijkt vaak dat een groot

deel daarvan vanwege de aard en omvang onder het ongepland instandhoudingonderhoud valt.

Dit soort onderhoud wordt uitsluitend op basis van vraagsturing door de huurder uitgevoerd of bij

een woningmutatie. In 2013 hebben we hiervoor € 540.270 uitgegeven.

Instandhoudingonderhoudskosten 2013 en 2012

Kosten in €/jaar 2013 2012

Begroot 2.261.237 1.904.132

Gerealiseerd 1.945.327 1.796.212

Verschil 315.910 107.920


16

Kosten klachten- en mutatieonderhoud 2013

Kosten in € per vhe/jaar werkelijk Per VHE

Klachtenonderhoud 173.140 76

Klachtenonderhoud CV 90.432 40

Basispakket serviceonderhoud 73.295 32

Mutatieonderhoud 132.270 58

Kosten verzekeringen 34.930 15

Totaal 504.067 221

4.5 Klachten- en mutatieonderhoud

Onder het klachten- en mutatieonderhoud vallen de werkzaamheden die het gevolg zijn van

gebruiksslijtage, calamiteiten of gedrag van de huurders. Het zijn veelal kleinere gebreken aan

woningen of installaties welke de huurders melden of bij woningmutaties aan het licht komen.

Vaak betreft het onderhoud dat voor rekening van Destion is, maar soms ook voor rekening van

de huurder.

Dit zogenaamde huurderonderhoud dat wettelijk is vastgelegd in het Besluit kleine herstellingen,

voert Destion op basis van het vastgestelde serviceonderhoud uit. Deze keuze is gemaakt bij het

implementeren van het KWH-Huurlabel en de daaraan verbonden kwaliteit van de

dienstverlening.

4.6 Opgeleverd in 2013

In 2013 hebben we slechts één nieuwbouwproject opgeleverd; drie gezinswoningen in Middelaar.

De meeste bouwprojecten hebben een langlopend ontwikkelingskarakter. In bijna alle gevallen is

dat het gevolg van de veelal ingewikkelde, tijdrovende en steeds vaker ook forse

kostenverhogende planologische procedures.

Middelaar, Kopseweg

Bouwplan 3 gezinshuurwoningen

Doelgroep Starters en gezinnen

Architect Factor, Arnhem

Aannemer Roelofs, Siebengewald

Financiering DAEB

De ontwikkeling van deze woningen heeft plaatsgevonden op een slooplocatie van Destion. Op

deze locatie stonden voorheen vier verouderde seniorenwoningen. Na de sloop is het

bestemmingsplan gewijzigd voor de bouw van drie gezinswoningen onder een kap. Deze

procedure heeft de nodige vertraging en kosten met zich meegebracht. Een deel van de kavel is

bestemd voor de verkoop als bouwkavel voor de bouw van een vrijstaande woning.

Het ontwerp is afgeleid van een project dat we eerder met dezelfde architect en aannemer

hebben gebouwd en waarvan we de prijsvorming wisten. Op basis daarvan zijn ontwerp- en

prijsafspraken gemaakt. De architectuur en kwaliteit van de woningen is duurzaam en

aantrekkelijk. Als uitzondering op de regel hebben we hier voor gezinswoningen in plaats van

seniorenwoningen gekozen omdat Destion in Middelaar weinig gezinswoningen heeft en daar in

het dorp een groot tekort aan is.

4.7 In uitvoering genomen in 2013

In het activiteitenplan en begroting 2013 hadden we de start van diverse nieuwe bouwprojecten

opgenomen en daarin zijn we ook geslaagd. Zo zijn we begonnen met de bouw van woningen in

Molenhoek, Afferden en Nieuw Bergen.

In 2013 zijn we met de uitvoering van de volgende nieuwbouwprojecten begonnen.

Kosten klachten- en mutatieonderhoud 2013


17

Afferden, Afferdseheide

Bouwplan 7 huurwoningen

2 HAT-appartementen

1 ontmoetingsruimte

Doelgroep Senioren en alleenstaanden

Architect Novares, Arcen

Aannemer Bouwbedrijf van Oijen, Boxmeer

Aanbestedingsvorm Onderhandse aanbesteding (3)

Start bouw April 2013

Oplevering April 2014

Financiering DAEB

De ontwikkeling van dit bouwplan loopt al vele jaren. Het hele bouwplan bestaat uit vijftien

seniorenwoningen waarvan nu begonnen is met de eerste zeven multiwoningen, met daarbij een

huiskamer voor ouderen en daarboven twee appartementen. Het bouwen exploitatieconcept is

afgeleid van het eerder gerealiseerde project in Ven-Zelderheide.

De aanbestedingswijze is uitgevoerd in de vorm van een programma van eisen met construct- en

buildopdracht. Nadat het ontwerp gereed was, is aan enkele bouwbedrijven gevraagd een

prijsaanbieding te doen voor het technisch uitwerken van het plan, het bouwvergunningsgereed

maken ervan en het realiseren ervan. Dit heeft geleid tot een goed en vooral ook efficiënt

uitvoeringsdoordacht ontwerp.

De woningen hebben een functionele indeling met een aantrekkelijke architectuur. Zo worden er

naast de sfeer van weleer mooie materialen en details toegepast.

Molenhoek, Eikenlaan e.o.

Bouwplan 7 huurwoningen

9 (zorg)appartementen

4 patio woningen (niet DAEB)

Doelgroep Senioren en starters

Architect DMV, Kerkrade

Aannemer Janssen De Jong, Venlo

Aanbestedingsvorm Onderhandse aanbesteding (3)

Start bouw Maart 2013

Oplevering Juli 2014

Financiering DAEB (4 niet DAEB)

Na de oplevering van de brede school met gymzaal in Molenhoek, zijn we na enkele jaren

voorbereiding gestart met de bouw van enkele woningen en appartementen rondom dit complex.

Het plan maakt deel uit van een integrale planontwikkeling met eenzelfde architectuur en

materiaalkeuzes. Het plan moet daarmee de centrumfunctie van Molenhoek versterken.

Het project omvat negen appartementen voor senioren, zeven gezinshuurwoningen en vier

patiowoningen die in eerste instantie voor de koop waren bestemd, maar zijn omgezet naar de

niet DAEB-huur. Deze woningen blijven in de toekomst wel beschikbaar voor de koop.

Tijdens de uitvoering van de bouwwerkzaamheden is de eerste aannemer HKM uit Escharen

failliet gegaan. Verkoopvoorstellen van de curator aan een ander bouwbedrijf hebben we niet

overgenomen. We zijn met de tweede inschrijver (van de vier) in overleg getreden en hebben

uiteindelijk overeenstemming bereikt over de aanneemsom.


18

Nieuw Bergen, Raadhuisplein (Centrumplan Mosaïque)

Bouwplan 17 huurappartementen


Architect Olieslagers, Nieuw Bergen

Aannemer BurgtBouw, Deurne

Aanbestedingsvorm Bouwteam na onderhandse aanbesteding (4)

Start bouw Oktober 2013

Oplevering Eind 2014

Financiering DAEB

Om het centrumplan Mosaïque in Nieuw Bergen mogelijk te maken, is de realisatie van 17

appartementen in dit complex vanwege de grondopbrengsten noodzakelijk. Omdat door de

economische crisis koopappartementen niet haalbaar zijn, heeft Destion besloten deze als

huurappartementen te ontwikkelen.

Samen met Concept-nl is gewerkt aan een ontwerp dat kwaliteit toevoegt aan de kern van Nieuw

Bergen. De retro bouwstijl geeft de kern een leefbaar dorpskarakter. Concept-nl ontwikkelt de

onderliggende commerciële ruimten en Destion de daarboven gelegen woningen.

De appartementen zijn bereikbaar met een lift en daardoor ook geschikt voor senioren en minder

valide mensen. De toegepaste materialen en de hoogwaardige winkel- en woonomgeving geven

straks voor diverse huurders van Destion een mooi en prettig woongebouw.

Nieuw Bergen, Van Straelenstraat

Bouwplan 8 gezinshuurwoningen

Doelgroep Gezinnen en starters

Aannemer Bots bouwbedrijf, Liessel

Aanbestedingsvorm Bouwteam na onderhandse projectaanbesteding (3)

Financiering DAEB

Op deze locatie waar voorheen vijftien hoogbouwwoningen van Destion stonden, worden acht

gezinswoningen gebouwd. Van de drie kwalitatieve bouwbedrijven die we hebben gevraagd om

op basis van een programma van eisen en het maximale bouwbudget een projectvoorstel te

doen, had bouwbedrijf Bots uit Liesel het meest gunstige aanbod.

De woningen worden in dezelfde bouwstijl als de overige woningen in de omgeving gebouwd. De

Kasteelherenbuurt kenmerkt zich door de bouwstijl in de sfeer van weleer. Deze woningen zijn in

tegenstelling tot de bestaande woningen geen rijtjeswoning, maar 2/1-kapwoningen. Hiermee

ontstaat een andere structuur in de wijk en is de overgang naar de bebouwing aan de andere

kant van de wijk beter in balans. De woningen worden zoals alle andere woningen met duurzame

materialen en details gebouwd.

4.8 Projecten in voorbereiding

Er zijn nog enkele projecten in voorbereiding waaraan al vele jaren wordt gewerkt. De

voorbereidingen en de planologische procedures ervan zijn vaak erg complex en tijdrovend en

veroorzaken een forse vertraging in de bouwplanning. Uiteindelijk worden tot op heden alle

voorgenomen bouwplannen ook daadwerkelijk gerealiseerd.

Dit vraagt deels ook om aanpassing van het eerdere programma van eisen en de financiering van

de woningen. Zo zullen we met enkele koopprojecten beginnen, ondanks dat een deel niet

verkocht is. De niet verkochte woningen blijven in de koopetalage staan en kunnen tegen een

huurprijs boven de huurtoeslaggrens worden gehuurd en later desgewenst gekocht. In de

tussentijd worden deze als Niet DAEB woningen verhuurd.


19

Mook, De Mortel

Bouwplan 6 2/1 kapwoningen 4 starterswoningen


Architect starters Olieslagers, Nieuw Bergen

Architect 2/1-kap Factor, Arnhem

Olieslagers, Nieuw Bergen

Aannemer Roelofs, Siebengewald

Aanbestedingsvorm Bouwteam op basis van eerdere projectrealisatie

Financiering Koop en Niet DAEB

Zoals zo vaak het geval is, is ook hier sprake van een langdurige planologische procedure.

Het project bestaat uit vier starterswoningen in een blok van vier en zes gezinswoningen in

blokjes van twee. De woningen worden in een landelijke stijl gebouwd en met fraaie materialen

afgewerkt.

De woningen die verkocht worden, worden opgeleverd zonder keuken, badkamer en

toiletafwerking. De kopers kunnen dit zelf verzorgen of tegen meerprijs laten uitvoeren door de

aannemer. De woningen die verhuurd worden, worden volledig afgewerkt. Huurders die de

woning later willen kopen, krijgen bij dit project en dergelijke projecten voorrang bij de

toewijzing.

Afferden, Melingstraat

Bouwplan 6 starterswoningen


Architect Olieslagers, Nieuw Bergen

Aannemer Bots bouwbedrijf, Liessel

Aanbestedingsvorm Bouwteam op basis van eerdere projectrealisatie

Financiering Koop en Niet DAEB

In het verleden heeft Destion met de gemeente Bergen afspraken gemaakt over de bouw van

starterswoningen op deze locatie aan de Melingstraat in Afferden. De afwikkeling van de

bestemmingsplan wijzigingsprocedure heeft zoals bijna altijd het geval is, veel langer geduurd

dan we redelijkerwijs hadden verondersteld. Ook bij dit project geldt dat we de woningen die niet

verkocht zijn, verhuren aan eventuele latere koopkandidaten.

Om de woningen te onderscheiden van het aanbod bestaande rijtjeswoningen, hebben we

gekozen voor de ontwikkeling van 2/1-kapwoningen in een landelijke bouwstijl. De koopwoningen

worden compleet gebouwd waarbij door de slechte grondcondities gebouwd moet worden op

funderingspalen. Desondanks zijn we erin geslaagd de woningen betaalbaar te houden.

Milsbeek, Plateel

Bouwplan 4 seniorenwoningen

2 appartementen

huiskamer


Architect Bulkens, Malden

In 2013 is met de gemeente Gennep en de plaatselijke projectontwikkelaar verder overlegd over

de betalingscondities waartegen Destion het gebied kan ontwikkelen. Met dit bouwplan willen we

een einde maken aan een jarenlang durende ontwikkelingsvisie voor senioren in Milsbeek.

Nadat eerdere initiatieven van (zorg)appartementen met een ontmoetingsruimte in het dorp

vastliepen, hebben we met de gemeente Gennep overlegd over de ontwikkeling van enkele

seniorenwoningen met een ontmoetingsruimte aan de Draaischijf. Uiteindelijk heeft de gemeente

aangegeven dat we de woningen aan de Plateel konden bouwen. Deze locatie ligt redelijk nabij de

centrumvoorzieningen centraal ten opzichte van de overige seniorenwoningen van Destion.


20

Eerder hebben we er voor gekozen om de samenwerking met de lokale ontwikkelaar en architect

te beëindigen en het bouwplan naar eigen dunken te realiseren. In afwachting van de

grondaankoopafspraken hebben we de verdere ontwikkeling van de locatie niet opgepakt. Dit zal

pas in 2014 plaats gaan vinden, wanneer bestemmingsplan en grondaankoop van gemeente

definitief zijn.

Mook, Rijksweg De Poort

Bouwplan 15 appartementen

medisch centrum

cultureel centrum

Architect GWA, Arnhem

In 2013 heeft de gemeente Mook en Middelaar besloten om het multifunctioneel centrum in het

huidige gemeenschapshuis te realiseren. Daarmee is het initiatiefplan van Destion om samen met

huisartsen en fysiotherapie een cultureel MFC met appartementen en een gezondheidscentrum te

ontwikkelen helaas van de baan. Het was een erg aantrekkelijk ontwerp dat zeker ook een

versterking van het centrumgebied van Mook had betekend. Er is ook niet meer verder nagedacht

over mogelijke andere ontwikkelingsconcepten. Het pand is momenteel in gebruik bij enkele

commerciële gebruikers.

Heijen, Hoofdstraat/Nieuwwijkstraat

De gemeente Gennep is van gedachte veranderd nadat we al enkele jaren aan het

bestemmingsplan aan de Hoofdstraat hebben gewerkt. De gemeente heeft ervoor gekozen om

het plangebied rondom het kermisplein aan de Nieuwwijkstraat voor woningbouw te ontwikkelen.

Destion is groot voorstander van deze planwisseling en wil op deze locatie een aantal

seniorenwoningen met een huiskamer bouwen.

In 2013 heeft de gemeenteraad op basis van bezwaren van inwoners van Heijen het plan

aangehouden en zal begin 2014 een besluit nemen over de toekomstige bouwlocatie van de

woningen. Uit de inwonersenquête blijkt ook dat men de huiskamer in het gemeenschapshuis

wenst onder te brengen. Mede op basis hiervan worden de bouwplannen herzien. De realisatie

van deze woningen laat waarschijnlijk voorlopig nog op zich wachten.

Middelaar, Kerkplein

Deze planontwikkeling is in 2009 ingezet om de realisatie van het multifunctioneel centrum in

Middelaar financieel mogelijk te maken. Samen met het MFC is een ontwerp gemaakt voor de

beoogde bebouwing van zes appartementen en twee woningen op dit terrein. In 2013 hebben we

samen met de gemeente Mook en Middelaar en dorpsbewoners overlegd over aanpassing van de

bouwplannen. De inwoners van Middelaar hebben op basis van de gemaakte afspraken, eerdere

bezwaren tegen dit plan ingetrokken.

Het plan bestaat uit een appartementencomplex met zes huurwoningen voor ouderen en 2/1-kap

koopwoningen voor gezinnen en starters. De architectuur en materiaalkeuze is afgestemd op het

MFC en de naastgelegen patiowoningen. Met het fraaie uitzicht over de uiterwaarden hopen we

dat het exploitatierisico van het project beheersbaar is. Het plan zal pas in 2016 worden

gerealiseerd.

Mook, Kerkstraat

De herontwikkeling met noodzakelijke planwijziging van deze locatie verloopt eveneens

moeizaam. Behalve de planologische beslommeringen die steeds weer zijn ontstaan, is er ook

geen koopinteresse voor de er naast gelegen boerderij en woonhuis. Op dit moment onderzoeken

we allerlei scenario’s, maar is er nog geen definitief plan voor handen. De ontwikkeling wordt na

realisatie van De Mortel in Mook opgepakt.

Gennep, Kraaiheide

Voor het bestemmingsplan Heikant in Gennep heeft ontwikkelaar Parkvisie aan Destion gevraagd

of we de daar door de gemeente Gennep gewenste 25 huurwoningen willen realiseren. Met de

ontwikkelaar hebben we in 2010 onderhandeld over de bouw van de eerste negen woningen.


21

Deze hebben wel tot overeenstemming geleid maar de bouw is wederom uitgesteld omdat het

bestemmingsplan nog niet, of zelfs niet meer wordt vastgesteld. Daarmee is in 2013 onze

bereidheid voor de realisatie van deze woningvoorraad voorlopig beëindigd. Het opnieuw

oppakken ervan beoordelen we als dit aan de orde is.

4.9 Aankoop bestaande woongelegenheden

Destion heeft geen actief aankoopbeleid voor bestaande woningen. In januari 2013 hebben we

vijf appartementen aan Groenekruissingel in Bergen overgenomen. De SPGB is in 1982 eigenaar

geworden van het gebouw dat in 1953 gebouwd is voor de wijkzorg van het Groenekruis. In 1984

is het gebouw verbouwd tot vijf appartementen die voor 1 en 2-persoonshuishoudens geschikt

zijn. Mede doordat de regels op het gebied van verhuur complexer zijn geworden en de

exploitatie van de appartementen intensiever, heeft de SPGB besloten om het gebouw te

verkopen.

4.10 Isolatie, milieu en duurzaamheid

In 2013 is de laatste hand gelegd aan het zoveel mogelijk volledig isoleren van bestaande

huurwoningen. Alle woningen van Destion zijn, waar dat technisch mogelijk was, voorzien van kruipruimte-isolatie, spouwmuurisolatie, dubbele beglazing en dakisolatie. In 2013 hebben we nog 84 daken geïsoleerd en is bij 64 woningen verouderde spouwmuurisolatie vervangen door nieuwe. Tijdens het schilderwerk is bij 55 woningen isolatieglas aangebracht. De totale kosten van deze werkzaamheden bedragen € 367.094.

EPA-label

Voor de actualisering van het woningwaarderingssysteem (WWS) was het nodig om van alle

woningen het EPA-label in te voeren. In 2013 maakten we de EPA lijst compleet. De gemiddelde

EPA-waarde van de woningvoorraad komt hiermee uit op 1,34 en bevindt zich daarmee op

gemiddeld C niveau, tegen het B niveau aan. De verdeling van de ‘woninglabels’ is in onderstaand

overzicht te zien.

Energiebesparing

Navraag van de energiebesparing bij de nutsbedrijven laat zien dat er een aanzienlijke

energiebesparing (15%) heeft plaatsgevonden. Het gasverbruik van de afgelopen jaren is in

onderstaand overzicht te zien.

2.400

2.500

2.600

2.700

2.800

2.900

3.000

3.100

3.200

3.300

2008 2009 2010 2011 2012

Du

ize

nd

en

Gasverbruik (m3)


22

The Borneo Initiative

Om op het gebied van duurzaam verantwoord houtgebruik een bijdrage te leveren, was Destion

tot voor enkele jaren terug partner van Forest Stewardship Council Nederland. Daarbij werd een

partnerbijdrage van € 1.000 per jaar aan het bestuur van FSC Nederland verstrekt.

In 2010 heeft Destion haar partnership van Forest Stewardship Council Nederland beëindigd en is

voor de duur van vijf jaar sponsor geworden van The Borneo Initiative. The Borneo Initiative

biedt een professioneel netwerk van houthandel, bouwwereld, concessiehouders, overheden en

bosexperts en brengen vraag en aanbod van FSC-hout bij elkaar, waardoor de hele handelsketen

beter gaat functioneren. De vraag uit Europa stimuleert de concessiehouders, en het

gecertificeerde hout uit Indonesië vindt zijn weg naar Nederland. Het resultaat is een duurzame

handelsketen waarvan wij ook bij de bouw van onze woningen gebruik van maken.

Het jaarlijkse sponsorbedrag is vastgesteld op € 1.000 per jaar voor de duur van vijf

opeenvolgende jaren.

4.11 Veiligheid in en om het huis

Destion heeft de afgelopen jaren zorg gedragen voor het tot stand brengen van veilige woningen.

Brand/rookmelders

Zo zijn in afgelopen jaren alle woningen voorzien van brand/rookmelders die zijn aangesloten op

het elektriciteitsnet. De laatste restanten zijn in 2013 aangesloten. De bewoners die geen melder

wilden zijn hierover schriftelijk geïnformeerd waarbij we hebben aangegeven dat Destion niet

verantwoordelijk is voor gevolgen die kunnen ontstaan door het ontbreken ervan.

Inbraakwerend hang en sluitwerk

Verder worden alle woningen waar mogelijk voorzien van inbraakwerend hang- en sluitwerk op

deuren en ramen. Dit geschiedt in combinatie met het uitvoeren van overschilderwerk en de

vervanging van kozijnen, ramen en deuren.

Veilige en verlichte achterpaden

De achterpaden van de rijtjeswoningen en appartementen zijn in het afgelopen jaar verder veilig

gemaakt. Zo zijn verlichtingsarmaturen aangebracht en zijn ook de tegelbestratingen deels

gerenoveerd en opnieuw aangebracht. De verlichting wordt met een tussenmeter aangesloten op

het lichtnet van de huurders en periodiek verrekend.

Geriefverbeteringen

Mede onder invloed van de huidige woonprogramma’s nemen de woonwensen van onze huurders

ook toe. De huidige huurder stelt hogere eisen aan de uitrusting en kwaliteit van de woningen.

Sommige aanpassingen worden kosteloos door Destion aan bestaande woningen aangebracht,

maar het kan zijn dat huurders extra voorzieningen wensen. Als deze voorziening niet in het

basispakket van Destion zit, dan is het mogelijk de voorziening tegen betaling van een

huurverhoging aan te laten brengen. Geriefverbeteringen verrekenen we altijd in lijn met de

WWS-punten.

De volgende tabel toont de totale investeringen die ten behoeve van geriefverbeteringen in 2013

zijn gedaan.

Geriefverbeteringen Destion 2013

Soort investering Aantal Totaal investering in €

Cv-installaties aanbrengen 3 18.362

Cv-ketels door HR-toestellen vervangen 2 3.663

Schuttingen aanbrengen 10 20.631


23

5. Verhuur van woningen

5.1 Huurprijsbeleid

Het huurprijsbeleid van Destion volgt het landelijke huurbeleid. Met uitzondering van 2013 was er

de laatste jaren sprake van lage huurprijsstijgingen omdat deze inflatievolgend werden

vastgesteld. Daarmee beïnvloedde de overheid niet alleen de nationale inflatiecijfers, maar

werden corporaties extra getroffen omdat de reële kostenstijgingen over het algemeen veel hoger

waren.

Destion past nog geen huurharmonisatie bij woningmutaties toe. Wel hebben we in ons

ondernemingsplan 2013 - 2017 aangegeven dat we dat in 2014 gaan implementeren.

Voordat we hiermee wilden beginnen, moesten eerst alle woningen volledig zijn geïsoleerd en

moeten woningwaarderingen worden geactualiseerd. Daarna kunnen we op basis van

prijs/kwaliteit beginnen met het opstellen van het harmonisatiebeleid. Het zal erop gericht zijn de

huurprijs van de te goedkope en dure woningen, bij mutatie aan de kwaliteit aan te passen. Maar

ook tijdens de jaarlijkse huurverhogingen zullen woningen met een te hoge huur t.o.v. kwaliteit

een lagere huurverhoging moeten gaan krijgen. Het blijkt namelijk dat veel oudere woningen

door later aangebrachte geriefverbeteringen zoals: cv-installaties, badkamers en isolatie, vaak

een erg hoge huurprijs hebben. De oorzaak daarvan is dat deze voorzieningen in het verleden

veelal op basis van werkelijke investeringskosten en de actuele rente werden berekend. Vooral

verbeteringen die begin jaren tachtig zijn aangebracht, vormen inmiddels een onevenredig hoog

aandeel in de huurprijs.

5.2 Huurverhoging 2013

In 2013 heeft Destion het maximale huurverhogingspercentage doorgevoerd dat door het

ministerie van Wonen, Wijken en Integratie (WWI) was vastgesteld voor de jaarlijkse

huurverhoging. Destion heeft dit percentage van 4% bij al haar huurwoningen toegepast.

Dit percentage was gebaseerd op het inflatiecijfer van 2012 plus 1,5%.

Van de mogelijkheid die de overheid bood om de inkomens boven € 33.614 een

inkomensafhankelijke huurverhoging van 4,5% of 6,5% op te leggen, heeft Destion geen gebruik

gemaakt. We zijn van mening dat de huurprijs afgeleid dient te worden van het geleverde

product en niet van het inkomen van de huurder. Daarnaast zijn we van mening dat de meeste

van deze huurders (vaak ouderen) geen andere woonmogelijkheden aangeboden krijgen. Een

geschikte woning huren of kopen is onmogelijk.

5.3 Huurprijs 2013

Met de bovenvermelde huurverhogingen en de verwerking van alle geleverde geriefverbeteringen

kwam de gemiddelde huurprijs van Destion in 2013 uit op € 467 per woning. Dit komt neer op

een percentage van 67,5% van de maximaal redelijke huurprijs.

5.4 Woningvoorraad en woningverkoop

Destion heeft in 2009 een verkoopbeleid vastgesteld waarna met de verkoop van ruim 550

bestaande gezinshuurwoningen werd gestart. Van de 550 woningen zijn er tot en met 2013 in

totaal 132 woningen verkocht. In 2013 zijn op basis van dit beleid 25 woningen verkocht.

Tegelijkertijd zijn slechts drie nieuwe huurwoningen opgeleverd. De volgende tabellen laten per

gemeente een overzicht zien van de woningvoorraad op 31 december 2013, verdeeld naar

huurprijsklassen, volgens aanhangsel D van het BBSH, en kernen.


24

Woningvoorraad per gemeente naar prijsklasse per 31 december 2013*

Gem / huurprijsklasse in € < 374,44 374,44-535,91

535,91-574,35

> 574,35 Totaal

Bergen 87 938 176 56 1.257

Gennep 20 377 58 34 489

Mook en Middelaar 82 394 46 13 535

Totaal absoluut 189 1.709 280 103 2.281

Totaal relatief 8,3% 75,0% 12,3% 4,4% 100%

* exclusief Maasduinen Staete en groepswoningen Zorggroep en Dichterbij

Woningvoorraad gemeente Bergen naar prijsklasse per 31 december 2013*

Kern / huurprijsklasse in € < 374,44 374,44-535,91

535,91-574,35

> 574,35 Totaal

Afferden 14 162 5 1 182

Nieuw Bergen en Bergen 29 438 114 47 628

Siebengewald 16 147 13 0 176

Well 23 132 35 8 198

Wellerlooi 5 59 9 0 73

Totaal absoluut 87 938 176 56 1.257

Totaal relatief 6,9% 74,6% 14,0% 4,5% 100%


Woningvoorraad gemeente Gennep naar prijsklasse per 31 december 2013*


535,91-574,35

> 574,35 Totaal

Heijen 12 79 27 0 118

Milsbeek 0 142 4 0 146

Ven-Zelderheide 0 27 6 0 33

Ottersum 8 115 21 26 170

Gennep 0 14 0 8 22

Totaal absoluut 20 377 58 34 489

Totaal relatief 4,1% 77,1% 11,9% 6,9% 100%

* exclusief groepswoningen Dichterbij

Woningvoorraad gemeente Mook en Middelaar naar prijsklasse per 31 december 2013*


535,91-574,35

> 574,35 Totaal

Molenhoek 38 147 40 1 226

Mook 44 221 6 4 275

Middelaar 0 26 0 8 34

Totaal absoluut 82 394 46 13 535

Totaal relatief 15,4% 74,1% 8,6% 1,9% 100 %


De overheid stelt jaarlijks de huurprijsnormen vast voor goedkope, betaalbare en dure woningen.

Op basis van de huurgrenzen per 1 januari 2013 zijn goedkoop de woningen met een kale

huurprijs van minder dan € 374,44. Betaalbare woningen zijn de woningen met een huurprijs

tussen € 374,44 en € 574,35. Woningen met een huurprijs van € 574,34 tot en met € 681,02

behoren tot het duurdere segment. Woningen met een huur boven de € 681,02 vallen buiten de

sociale huurwoningen en daarmee ook buiten de DAEB (Diensten van Algemeen Economisch

Belang). Destion verhuurde in 2013 geen woningen boven de DAEB-grens.

Door de economische crisis en de gevolgen voor de koopwoningmarkt is de vraag naar

gezinshuurwoningen in tegenstelling tot de demografische ontwikkelingen toegenomen.

De woningvoorraad van Destion bestaat grotendeels nog steeds uit gezinswoningen. Om aan de

toekomstige vraagontwikkeling naar seniorenwoningen te voldoen houden we vast aan de

transformatie van de woningportefeuille. Dat betekent dat we gezinswoningen blijven verkopen


25

en we zogenaamde multiwoningen hiervoor in de plaats bouwen. Deze woningen zijn primair voor

senioren bedoeld, maar zijn ook zeer geschikt voor een- en tweepersoons huishoudens en kleine

gezinnen. Met deze strategie krijgen we een toekomstbestendige woningvoorraad.

In de onderstaande tabellen staan per gemeente en de diverse kernen het aantal type woningen

aangegeven. Hierin zijn de vijftig inleun- en veertig zorgwoningen in Maasduinen Staete en de 26

groepswoningen voor de Zorggroep en Dichterbij buiten beschouwing gelaten.

Woningvoorraad per gemeente en type per 31 december 2013*

Gem/woningtype Gezins-woning

Gezins-app.

Senioren-woning

Senioren-app.

HAT- app.

HAT- woning

Woon-wagen

Totaal

Bergen 769 22 310 49 69 34 4 1.257

Gennep 301 0 129 18 36 5 0 489

Mook en Middelaar 297 42 72 18 93 9 4 535

Totaal absoluut 1.367 64 511 85 198 48 8 2.281

Totaal relatief 59,9% 2,8% 22,4% 3,8% 8,7% 2,1% 0,3% 100%


Woningvoorraad Bergen per kern en type per 31 december 2013*

Kern/woningtype Gezins-woning

Gezins-app.

Senioren-woning

Senioren-app.

HAT- app.

HAT- woning

Woon-wagen

Totaal

Afferden 104 3 64 3 6 2 0 182

Nieuw Bergen/ Bergen

384 19 113 22 58 28 4 628

Siebengewald 118 0 51 0 5 2 0 176

Well 106 0 66 24 0 2 0 198

Wellerlooi 57 0 16 0 0 0 0 73

Totaal absoluut 769 22 310 49 69 34 4 1.257

Totaal relatief 61,2% 1,7% 24,7% 3,9% 5,5% 2,7% 0,3% 100%


Woningvoorraad Gennep per kern en type per 31 december 2013*


Gezins-app.

Senioren-woning

Senioren-app.

HAT- app.

HAT- woning

Woon-wagen

Totaal

Heijen 81 0 32 0 0 5 0 118

Gennep 0 0 8 0 14 0 0 22

Milsbeek 92 0 40 0 14 0 0 146

Ven-Zelderheide 17 0 15 0 1 0 0 33

Ottersum 111 0 34 18 7 0 0 170

Totaal absoluut 301 0 129 18 36 5 0 489

Totaal relatief 61,6% 0% 26,4% 3,7% 7,3% 1,0% 0% 100%


Woningvoorraad Mook en Middelaar per kern en type per 31 december 2013*


Gezins-app.

Senioren-woning

Senioren-app.

HAT- app.

HAT- woning

Woon-wagen

Totaal

Molenhoek 109 36 24 12 41 0 4 226

Mook 174 6 28 6 52 9 0 275

Middelaar 14 0 20 0 0 0 0 34

Totaal absoluut 297 42 72 18 93 9 4 535

Totaal relatief 55,2% 7,9% 13,5% 3,4% 17,5% 1,7% 0,8% 100%


5.5 Woningmutaties en leegstand

Destion kent binnen haar huurwoningbezit geen structurele leegstand. De huurderving als gevolg

van woningmutaties is de laatste jaren over het algemeen erg laag. In 2013 bedroeg de

leegstand 0,45%. In 2013 werd van 154 woningen de huur opgezegd. Van 118 woningen werd er


26

een nieuwe huurovereenkomst afgesloten. De overige woningen werden verkocht of gesloopt.

Daarmee kwam de mutatiegraad uit op 5,2%, iets hoger dan het jaar ervoor. Voor het huisvesten

van asielzoekers werden twaalf woningen gereserveerd, namelijk zeven in de gemeente Bergen,

één in de gemeente Gennep en vier woningen in de gemeente Mook en Middelaar.

Er zijn slechts drie nieuwe woningen aan de huurwoningvoorraad toegevoegd; drie

gezinshuurwoningen in Middelaar. In januari 2013 hebben we vijf appartementen aan

Groenekruissingel in Bergen overgenomen.

Vijfentwintig bestaande huurwoningen werden verkocht in 2013 na beëindiging van de

huurovereenkomst. Deze zijn overeenkomstig het vastgestelde verkoopbeleid verkocht.

De volgende tabellen laten per gemeente zien van welk type woningen in 2013 de

huurovereenkomsten werden opgezegd en nieuwe huurovereenkomsten werden aangegaan. Hieruit

blijkt dat het hoogste aantal mutaties in Bergen heeft plaatsgevonden. Dit correspondeert met ons

woningbezit.

Woningmutaties per gemeente in 2013*

Gem/woningtype Gezinswoning HAT-woning Appartement Woonwagen Sen.woning Totaal

Bergen 34 0 15 1 20 70

Gennep 14 0 5 0 6 25

Mook en Middelaar 9 0 7 0 7 23

Totaal 57 0 27 1 33 118

* exclusief Maasduinen Staete en clusterwoningen Zorggroep en Dichterbij

Woningmutaties Bergen in 2013*

Kern/woningtype Gezinswoning HAT-woning Appartement Woonwagen Sen.woning Totaal

Afferden 3 0 0 0 4 7

Nieuw Bergen / Bergen

20 0 15 1 6 42

Siebengewald 8 0 0 0 2 10

Well 0 0 0 0 8 8

Wellerlooi 3 0 0 0 0 3

Totaal 34 0 15 1 20 70

* exclusief Maasduinen Staete en clusterwoningen Zorggroep en Dichterbij

Woningmutaties Gennep in 2013*


Gennep 0 0 3 0 0 3

Heijen 7 0 0 0 2 9

Milsbeek 1 0 2 0 1 4

Ottersum 5 0 0 0 2 7

Ven-Zelderheide 1 0 0 0 1 2

Totaal 14 0 5 0 6 25

* exclusief clusterwoningen Dichterbij

Woningmutaties Mook en Middelaar in 2013*


Molenhoek 0 0 4 0 2 6

Mook 6 0 3 0 3 12

Middelaar 3 0 0 0 2 5

Totaal 9 0 7 0 7 23

* exclusief clusterwoningen Dichterbij

5.6 Toewijzing van woningen

Destion hanteert in haar hele werkgebied sinds jaren bij het toewijzen van woningen een

combinatie van een distributie- en aanbodmodel. Daarbij is het moment van inschrijving als


27

woningzoekende het toewijzingscriterium: de inschrijfduur bepaalt de toewijzingsvolgorde. Na vijf

jaren houdt de opbouw van deze inschrijfduur op. Wanneer dan bij een woningtoewijzing

meerdere kandidaten met een inschrijfduur van vijf jaar of langer reageren, bepaalt de woonduur

van de kandidaten op het huidige adres de toewijzingsvolgorde.

Destion hanteert alleen bindingseisen bij de toewijzing van seniorenwoningen in de kleine kernen.

Verder kan iedereen aanspraak maken op een huurwoning van Destion.

Alle vrijkomende huurwoningen zijn in 2013 op drie manieren gepubliceerd. Behalve de

aanbodadvertenties in de regionale weekbladen binnen het werkgebied van Destion, werd het

aanbod op de website gepresenteerd. Voor woningzoekenden bestaat ook de mogelijkheid om het

aanbod kosteloos per e-mail of per post, tegen betaling, te ontvangen.

Woningen voor speciale doelgroepen zoals statushouders en urgenten, publiceren we niet maar

wijzen we rechtstreeks toe aan de betreffende woningzoekende of de gemeente. In de

toewijzingsverantwoording die via de website van Destion te raadplegen is, kunnen

woningzoekenden de correctheid van de woningtoewijzing verifiëren.

Europese beschikking

Bij de toewijzing van de woningen hebben we ons gehouden aan de zogenaamde Europese

beschikking voor het toewijzen van sociale huurwoningen. 90% van de woningen met een

huurprijs lager dan € 681,02 zijn uitsluitend nog aan huishoudens met een gezamenlijk inkomen

tot € 34.229 per jaar toegewezen. De 10% vrije toewijzingsruimte wordt primair ingezet voor

urgenten en senioren boven 55 jaar. Ondanks deze criteria zijn we in 2013 met

woningtoewijzingen aan hogere inkomens ruimschoots onder de 10% grens gebleven.

Er zijn vier woningen met een aandeelpercentage van 3,9% toegewezen aan mensen met een

inkomen boven de inkomensnorm van € 34.085.

Woningruil

Huurders van Destion kunnen onder voorwaarden ook de huurwoning ruilen. Hiermee willen we

de woonvrijheid en mobiliteit van onze huurders bevorderen zonder dat men zich daarvoor dient

in te schrijven. De website van Destion is hiervoor voorzien van een ‘prikbord’ waarop iemand de

gewenste ruiling kenbaar kan maken. In 2013 hebben er acht woningruilen plaatsgevonden.

Woningaanbod 2013

De volgende tabellen laten per gemeente het aantal geadverteerde woningen en reacties per dorp

en woningtype in 2013 zien. De woningen die zijn aangeboden aan urgenten, statushouders of

die worden verkocht, zijn hierin niet opgenomen. Met een gemiddeld aantal reacties van 24 per

aangeboden woning (excl. nieuwbouw), is er in 2013 sprake van een constant niveau met aantal

reacties.

De toename wordt grotendeels veroorzaakt door de economische crisis en de (tijdelijk) grotere

vraag naar huurwoningen die hiervan het gevolg is. De gemiddelde wachttijd voor een woning is

opgelopen. In 2013 bedroeg de gemiddelde wachttijd per woning 39 maanden. In 2012 en 2011

was dit respectievelijk nog 32 en 27 maanden per woning. Een kijkje achter de cijfers moet

aantonen of dit voor een bepaald type woning geldt of voor bepaalde dorpen of over de hele linie.

Aantal reacties gemeente Bergen op woningaanbod 2013

Kern Woningtype Advertenties Reacties totaal Reacties gemiddeld

Afferden Gezinswoning 2 81 41

Seniorenwoning 4 48 12

Nieuw Bergen/Bergen Gezinswoning 20 698 35


Appartement 12 220 18

Siebengewald Gezinswoning 7 202 29


Well Seniorenwoning 8 55 7

Wellerlooi Gezinswoning 3 64 21

Totaal 64 1.464 23


28

Aantal reacties gemeente Gennep op woningaanbod 2013


Heijen Gezinswoning 7 191 27


Milsbeek Gezinswoning 1 38 38

Appartement 2 38 19


Ottersum Seniorenwoning 2 15 8

Gezinswoning 4 156 39

Gennep Appartement 3 92 31

Ven-Zelderheide Seniorenwoning 1 28 28

Appartement 1 13 13

Totaal 24 662 28

Aantal reacties gemeente Mook en Middelaar op woningaanbod 2013


Molenhoek Seniorenwoning 2 27 14

Appartement 4 40 10

Mook Gezinswoning 4 150 38


Appartementen 2 58 29

Middelaar Seniorenwoning 2 31 16

Totaal 17 385 23

Nieuwbouw

Middelaar Gezinswoning 3 89 30

Voor woningzoekenden die om medische reden snel een woning nodig hebben, bestaat de

mogelijkheid om via een urgentietraject met voorrang een woning toegewezen te krijgen. De

urgentieaanvragen beoordeelt het Centrum Indicatie Zorg (CIZ). In 2013 heeft het CIZ zeven

urgenties toegekend en zijn acht woningen toegewezen aan mensen met een urgentieverklaring.

De teller stond vorig jaar op één. Op 31 december 2013 zijn alle woningzoekenden van dat

moment met een urgentie gehuisvest.

Het aantal woningzoekenden dat zich bij Destion inschrijft neemt structureel toe. De oorzaak

ervan is zoals eerder al genoemd de economische crisis die ook een weerslag heeft op de

koopwoningmarkt in Nederland. Op december 2013 stonden 2.560 woningzoekenden

geregistreerd. Een stijging van ruim 16% ten opzichte van 2012. In 2012 en 2011 stonden er

respectievelijk nog 2.202 en 1.816 woningzoekenden ingeschreven.

In de volgende tabellen staan per gemeente het aantal woningzoekenden en hun eerste

voorkeuren aangegeven.

Woningzoekenden per kern en woningtype Bergen per 31 december 2013

Kern/woningtype Appartement Gezinswoning Seniorenwoning Woonwagen HAT-woning Totaal

Afferden 17 60 93 0 32 202

Siebengewald 8 29 46 0 13 96

Bergen 60 186 222 0 92 560

Well 13 32 67 0 20 132

Wellerlooi 0 14 11 0 9 34

Geen voorkeur 31 61 10 0 49 151

Totaal 129 382 449 0 215 1.175


29

Woningzoekenden per kern en woningtype Gennep per 31 december 2013


Heijen 6 46 30 0 15 97

Milsbeek 13 45 61 0 22 141

Ven-Zelderheide 2 5 11 0 6 24

Ottersum 13 33 27 0 18 91

Gennep 70 90 78 0 86 324

Totaal 104 219 207 0 147 677

Woningzoekenden per kern en woningtype Mook en Middelaar per 31 december 2013


Molenhoek 99 109 66 0 84 358

Mook 49 108 55 0 83 295

Middelaar 5 17 20 0 13 55

Totaal 153 234 141 0 180 708

Opvallend is dat het relatieve aandeel woningzoekenden jonger dan 55 jaar verder stijgt in 2013.

In 2011 bedroeg deze groep woningzoekenden nog 50,5%, in 2012 53,4% en nu 58%.

Hiermee staat ook de transformatiestrategie van Destion - minder gezins- en meer multiwoningen

- min of meer onder druk. De verwachting is echter dat dit een tijdelijke ontwikkeling is. Zodra de

economie weer aantrekt, het huurbeleid van de overheid de hogere inkomens uit de

huurwoningen dringt en het consumentenvertrouwen voor het kopen van een woning uiteindelijk

weer toeneemt, herstelt dit patroon zich naar alle waarschijnlijk weer.

Desondanks zijn nog veel ouderen op zoek naar een zogenaamde nultredenwoning. Een groot

deel van deze groep woningzoekenden bezit een eigen woning. Maar mede door de economische

crisis en de moeilijke verkoopbaarheid van de eigen woning, zien we dat ondanks het grote aantal

ingeschreven oudere woningzoekenden, er in 2013 minder ouderen hebben gereageerd op het

vrijkomende woningaanbod.

5.7 Woonfraude

Destion is actief in kleine kernen met een grote sociale controlestructuur. Mede hierdoor is de

kans op woonfraude klein. Woonfraude komt in het werkgebied van Destion bijna niet voor. De

relatief ‘ontspannen’ woningmarkt in de regio speelt hierbij ook een belangrijke rol.

Desalniettemin zijn de medewerkers van Destion alert op woonfraude en letten op signalen die op

fraude kunnen wijzen.

5.8 Bijzondere aandachtsgroepen

De maatschappij en politiek verwacht dat woningcorporaties de bijzondere aandachtsgroepen

zoals daklozen, verslaafden en ex-gedetineerden aan passende huisvesting helpt. Over het

algemeen is deze groep op het platteland erg klein. Wanneer deze mensen in een woning van

Destion willen gaan wonen, krijgen ze geen voorkeursbehandeling. Ze kunnen zich als

woningzoekende inschrijven en maken net zoveel kans op een woning als andere

woningzoekenden.

Op aanwijzing van het betreffende ministerie, dienen de gemeenten zorg te dragen voor het

huisvesten van asielzoekers en vluchtelingen die een generaal pardon hebben gekregen. Met de

gemeenten Bergen, Gennep en Mook en Middelaar, overlegt Destion regelmatig of de taakstelling

wordt gerealiseerd die de gemeenten hebben. Daarover zijn in het verleden ook duidelijke

prestatieafspraken gemaakt. Al vele jaren zien we dat deze doelgroepen zich wat minder snel op

het platteland willen vestigen. Vaak wil men liever in de stad dicht bij meerdere landgenoten

wonen. Wanneer we woningen toewijzen, hebben de gemeenten om die reden regelmatig langere

tijd nodig om hiervoor kandidaten te vinden.

De gemeenten dragen de kosten voor de huurderving die hierdoor ontstaat.


30

In 2013 hebben we zeven woningen gereserveerd voor of toegewezen aan asielzoekers. Destion

heeft één woning in Nieuw Bergen beschikbaar gesteld en zes in Mook, Molenhoek, Milsbeek en

Heijen.

5.9 Huurtoeslag

Op 31 december 2013 ontvingen 482 van de 2278 huurders huurtoeslag, dit is 21,16%. Het

gemiddeld verstrekte huurtoeslagbedrag kwam in dit jaar uit op € 176,48 per huishouden per

maand. Dit is € 10,00 minder dan in 2012.

De volgende tabel is een overzicht van het aantal subsidieontvangers in een bepaalde

toeslagrange.

Huurtoeslagontvangers Destion per 31 december 2013*

Kern/toeslagbijdrage in € < 50 50 – 100 100 – 150 150 – 200 > 200 Totaal

Aantal huurders 10 39 79 178 176 482

Totaal relatief 2,1% 8,1% 16,4% 36,9% 36,5% 100%

* exclusief Maasduinen Staete en groepswoningen

5.10 Huurbetaling en huurincasso

Met een percentage van 0,64% op 31 december 2013, was de huurachterstand ondanks de crisis

niet hoog, maar wel iets hoger dan in 2012. Toen bedroeg het percentage nog 0,43%.

De toename van het percentage is niet verder onderzocht, maar komt waarschijnlijk door de

economische crisis waarin we nog verkeren.

De gemiddelde leeftijd van de huurders van Destion loopt gestaag op. In 2000 was 50% van de

huurders ouder dan 55 jaar en in 2012 lag dit percentage al op 63,5%. Over het algemeen

komen oudere huurders niet meer zo snel voor financiële tegenvallers te staan als huishoudens

met kinderen en kunnen ze hun betalingsverplichtingen beter nakomen.

Wanneer een huurder in betalingsproblemen dreigt te komen, hebben de teams klantenbeheer de

taak om vroegtijdig met de huurders in overleg te gaan. Het is voor de huurders onder bepaalde

voorwaarden mogelijk een kosteloze betalingsregeling te treffen en zo een eventuele ontbinding

van de huurovereenkomst te voorkomen.

Desondanks komt het helaas toch voor dat we de rechter moeten vragen een overeenkomst

vanwege een te hoge huurachterstand of in het geval van overlast te ontbinden. In 2013 zijn er

vijf overeenkomsten door de rechter ontbonden en de woningen ontruimd.

Bij het ontruimen van de woningen mogen de verwijderde roerende zaken niet op de grond van

Destion blijven staan, maar het mag ook niet op de openbare weg of trottoir worden neergezet.

Om te zorgen dat de goederen op een fatsoenlijke wijze worden afgevoerd en opgeslagen,

hebben we met de drie gemeenten afspraken gemaakt over de taak- en kostenverdeling bij

woningontruimingen.

5.11 Huurprijzen nieuwbouwwoningen

Op basis van de prestatieafspraken die Destion met twee van de drie gemeenten heeft gemaakt,

realiseren we sociale huurwoningen die binnen de betaalbaarheidscategorie vallen.

Alle in 2013 vastgestelde aanvangshuurprijzen zijn mede bepaald op basis van het

woningwaarderingssysteem. Het aantal woningwaarderingspunten vermenigvuldigd met de

gemiddelde huurprijs voor hetzelfde type woning in de woningportefeuille van Destion bepaalt de

basis van de vraaghuurprijs.

Afhankelijk van de terugverdiencapaciteit van de woning in relatie tot de aanvangshuurprijs

stellen we de hoogte van de onrendabele top vast. We streven naar lage onrendabele toppen in

relatie tot sociale investeringsrendementen.


31

5.12 Verkoopbeleid bestaande woningen

Destion heeft een verkoopbeleid vastgesteld. Dit beleid is om twee redenen ontwikkeld. Als eerste

om de vastgoedportefeuille te transformeren naar een duurzame en toekomstbestendige

samenstelling. En ten tweede om een betaalbare koop van woningen voor een grotere groep

mogelijk te maken door erfpacht en kortingsconstructies aan te bieden. De verkoop van de

woningen begeleiden we met onze eigen organisatie. We schakelen een externe

makelaar/taxateur in voor de waardebepaling.

Alle huurders van te verkopen woningen hebben de eigen huurwoning te koop aangeboden

gekregen. Bij verkoop van een bestaande woning aan (zittende) huurders, verkopen we de

woning met een huurderskorting. Daarbij geldt; hoe langer men huurt, hoe hoger de korting.

Regulier en verkoop met erfpacht.

Alle met ‘koop’ gelabelde woningen zijn regulier of met de grond in erfpacht te koop.

Bij deze variant koopt men de woning (opstal) en neemt men de grondkavel in erfpacht. De koper

kan daarbij kiezen voor het betalen van de erfpacht per maandelijkse canon, of de

erfpachtbetaling af te kopen voor een periode van tien of twintig jaar. De erfpacht heeft een duur

van vijftig jaar en de koper heeft op elk moment het recht de grond te kopen voor de bij aankoop

notarieel vastgelegde prijs.

Slimmer Kopen®

Voor de verkoop van de rijtjeswoningen is het koopproduct Slimmer Kopen® geïntroduceerd. Met

deze tussenvorm kan men de woning onder bepaalde voorwaarden met hoge korting kopen. De

extra korting kan tot maximaal 30% oplopen. De koper bepaalt zelf de hoogte van de korting. Op

basis van deze korting zijn er afspraken over verdeling van de winst of verlies bij verkoop.

Verkoopresultaat 2013

De verkoop van bestaande woningen is in 2013 hoger uitgevallen dan was begroot. Met de

notariële verkoop van vijfentwintig woningen waren het er tien meer.

De totale verkoopopbrengst kwam in 2013 uit op € 2.873.795. De gemiddelde verkoopprijs was

€ 114.952. Deze verkoopopbrengst is lager dan het daarvoor begrootte gemiddelde bedrag van

€ 125.000 per woning. Dit kwam vooral omdat er meer woningen met Slimmer Kopen® verkocht

zijn dan regulier: zeventien van de vijfentwintig met Slimmer Kopen®, een woning met erfpacht

en zeven regulier.

In 2013 zijn drie woningen verkocht aan zittende huurders en zes aan een huurder van een

andere woning van Destion. De totale huurderskorting die dit jaar werd verstrekt, bedroeg

€ 24.000. Tweeëntwintig woningen waarvan de huurovereenkomst werd beëindigd, zijn verkocht.

Zes woningen werden dus verkocht aan een huurder van Destion en zestien woningen aan

derden. Op 31 december 2013 waren er geen koopcontracten onder de notaris.

Onderstaande tabel laat zien welke woningen in 2013 aan wie en voor welke prijs zijn verkocht.

Verkoop van woningen gemeente Bergen in 2013

Verkochte huurwoningen Verkocht aan Verkoopopbrengst

St. Petrusstraat 12, Bergen Huurder regulier € 147.500

Vincent van Goghstraat 22, Bergen Derden SK € 100.100

Alexanderstraat 4, Afferden Huurder SK € 96.180

Gildenstraat 11, Bergen Derden regulier € 142.850

Seringenstraat 77, Siebengewald Derden SK € 109.800

Groenekruissingel 21, Bergen Derden SK € 94.500

Seringenstraat 49, Siebengewald Derden SK € 108.850

Gochsedijk 21, Siebengewald Huurder SK € 93.725

Alexanderstraat 22, Afferden Derden SK € 114.730

Frans Halsstraat 8, Bergen Derden SK € 101.500

Sterrenbos 40, Well Derden regulier € 135.000

Gochsedijk 68, Siebengewald Zittende huurder SK € 117.355

Totaal € 1.362.090


32

Verkoop van woningen gemeente Gennep in 2013

Verkochte huurwoningen Verkocht aan Verkoopopbrengst in €

Schoolstraat 7, Milsbeek Derden erfpacht € 66.250

Esdoornstraat 26, Heijen Derden regulier € 137.500

Esdoornstraat 32, Heijen Zittende huurder reg € 136.400

Kamilleweg 12, Milsbeek Derden SK € 111.300

Tiltenhof 28, Ottersum Huurder SK € 117.425

Sleedoornstraat 20, Heijen Derden SK € 121.000

Vensestraat 56, Ven-Zelderheide Derden regulier € 154.000

Sleedoornstraat 8, Heijen Derden SK € 121.100

Hoefstraat 20, Heijen Derden SK € 107.450

Totaal € 1.072.425

Verkoop van woningen gemeente Mook en Middelaar in 2013

Verkochte huurwoningen Verkocht aan Verkoopopbrengst in €

De Toverdans 78, Molenhoek Zittende huurder SK € 100.030

De Toverdans 20, Molenhoek Huurder SK € 101.500

De Toverdans 94, Molenhoek Derden SK € 101.500

Witteweg 26, Middelaar Huurder regulier € 136.250

Totaal € 439.280

In 2013 stonden ook nog twee woningen die we eerder hebben aangekocht om de

herontwikkeling van de locatie Kerkstraat in Mook mogelijk te maken, te koop. Mede als gevolg

van de ingestorte koopwoningmarkt is er weinig animo voor deze vrijstaande woningen.

Omdat de verkoop uitblijft, onderzoeken we of een andere planontwikkeling misschien een

oplossing kan bieden.

5.13 Verkoop nieuwbouwwoningen

Destion heeft eind 2013 in het project Eldershome in Well nog zes appartementen te koop staan.

De laatste zes van de tien verkochte woningen, zijn nog verkocht met behulp van een

inruilregeling van de eigen woning. Halverwege 2013 hebben we besloten de woningen in het

dure huursegment te gaan verhuren. De advertenties daarvoor hebben echter nagenoeg geen

kandidaten opgeleverd. Blijkbaar is de woningmarkt in deze regio niet klaar voor geliberaliseerde

huurprijzen van rond de 800 euro per maand. Wel merken we dat er nog steeds serieuze

koopkandidaten of huurders zijn, die in willen stappen als ze de eigen woning hebben verkocht.

In 2013 is ook gestart met de verkoop van de zes gezinswoningen aan De Mortel in Mook, vier

starterswoningen aan de Generaal Gavinstraat in Mook en zes starterswoningen aan de

Melingstraat in Afferden. Voor de eerste hebben zich vier kopers gemeld, voor de laatste hebben

zich drie geïnteresseerden ingeschreven. Voor deze woningen geldt dat we starten met de bouw

als de bouwvergunning onherroepelijk is en de niet verkochte woningen worden dan in de vrije

sector verhuurd met een recht op koop.


33

6. Betrekken van belanghouders bij beleid

6.1 Belanghouders

Destion vindt een goed contact en goede relatie met haar belanghouders erg belangrijk. Hier

besteden we graag veel aandacht aan. Belanghouders betrekken we bij het beleid van Destion en

de realisatie van onderhoudswerkzaamheden en diverse bouwprojecten.

De laatste jaren zien we dat Destion steeds meer een netwerkorganisatie is geworden die

verschillende partijen bij elkaar brengt om samen te werken aan de gezamenlijke doelstellingen;

het bevorderen van leefbaarheid in de kernen waar we actief zijn.

6.2 Huurders en Huurdersraad

De huurders zijn en blijven voor Destion de belangrijkste belanghouders. We ontlenen ons

bestaansrecht tenslotte alleen aan deze doelgroep. Bij het opstellen van beleid en het uitvoeren

van de verhuurtaken houden we dan ook zoveel als mogelijk rekening met deze mensen.

De laatste jaren zien we dat het aandeel oudere huurders sterk groeit. Dit heeft als gevolg dat we

ons richten op transformatie van de woningvoorraad naar meer multiwoningen. Daarnaast

houden we bij het uitvoeren van beleid rekening met de kwetsbaarheid van deze doelgroep.

Huurdersraad Destion

De Huurdersraad Destion behartigt de algemene belangen van alle huurders en woningzoekenden

van Destion. De Huurdersraad bestaat uit huurdervertegenwoordigers uit iedere kern waar

Destion woningen verhuurt. Met de Huurdersraad is regelmatig overleg over het huurderbeleid

van Destion en men krijgt gelegenheid adviezen op diverse beleidsterreinen te geven.

6.3 Gemeenten

Met de drie gemeenten Bergen, Gennep en Mook en Middelaar, is in 2013 regelmatig op

bestuurlijk en ambtelijk niveau overleg gevoerd. Het overleg gaat veelal over de bouwprojecten

waarmee we bezig zijn, maar ook de sociale kwesties waarmee we als partijen te maken hebben.

In het reguliere netwerkoverleg bespreken we met hen en andere maatschappelijke organisaties

de kritische en schrijnende woonsituaties.

De laatste jaren zien we dat Destion ook steeds meer als maatschappelijke vastgoedorganisatie

voor semi openbare gebouwen wordt gezien. In de drie gemeenten wordt steeds vaker gebruik

gemaakt van het investeringsvermogen en de gebouwenbeheerkennis die Destion in huis heeft.

Strategische regiovisie

De bestuurder van Destion was in 2013 ook lid van de klankbord- en stuurgroep Strategische

Regiovisie Bergen, Gennep en Mook en Middelaar. Onder begeleiding van professor Riek Bakker is

in 2010 de regiovisie vastgesteld. In deze visie is de gebiedsontwikkeling voor de regio

Maasduinen vastgelegd. In 2013 is gewerkt aan de realisatie van twee projecten welke de

eerstvolgende jaren verder worden uitgevoerd. Het is de reconstructie van de N271 die als

etalage van de regio moet gaan dienen en het masterplan Maasdal, waarin de veiligheid en

(recreatieve) aantrekkelijkheid van de regio moet worden vergroot.

Vanuit het eerste plan, de N271, is de realisatie van de ovonde en rotonde nabij de

centrumplanontwikkeling in Nieuw Bergen, door gemeente en provincie Limburg opgepakt.

Destion participeert met de bouw van 17 appartementen in de centrumplanontwikkeling van

Nieuw Bergen.

Hennepconvenant Limburg

Destion heeft het Hennepconvenant Limburg mee ondertekend. Overeenkomstig dit

drugsaanpakproject werken we samen met andere organisaties aan de bestrijding en voorkoming

van hennepteelt in Limburg. Het handhavingsbeleid gaat ervan uit dat bij meer dan vijf

hennepplanten de huurovereenkomst wordt ontbonden.


34

6.4 Overige (bewoners)organisaties

Stichtingen Bevordering Leefbaarheid Ouderen

Destion heeft in enkele dorpen huiskamers voor ouderen gerealiseerd. De bouw ervan wordt door

Destion verzorgd, maar de exploitatie door de stichtingen die daarvoor met behulp van Destion

zijn opgericht. De stichtingen bevordering leefbaarheid ouderen. We ondersteunen de stichtingen

waar mogelijk op het gebied van de exploitatie en gebouwenbeheer.

Stichtingen Multifunctioneel Centrum

Ook voor de MFC’s die we in diverse dorpen samen met de gemeenten hebben gerealiseerd, zijn

stichtingen in het leven geroepen. De stichtingen MFC’s houden toezicht op de

exploitatieafspraken die we met de exploitanten hebben gemaakt. Daarbij geldt dat de

maatschappelijke activiteiten voldoende moeten worden geborgd, terwijl men de ruimte heeft om

commerciële activiteiten te ontplooien. Destion vormt met gemeenten en stichtingen de

stuurgroepen die hierover waken en eventuele maatregelen nemen.

Dorpsraden

In de veertien kernen waar Destion actief is, wordt regelmatig overlegd over de

huisvestingsvragen die er in kernen leven. Behalve de woonbehoeftes, wordt ook gesproken over

zorg en welzijnskwesties. Destion denkt daarbij mee over de mogelijkheden en bijdragen die wij

daaraan kunnen bieden.

Veel dorpsraden hebben dorpsontwikkelingsplannen opgesteld. Bij het opstellen ervan is Destion

eveneens betrokken. Daarbij brengen wij de kennis in die we met name hebben op het gebied

van demografie en bouwkunde.

Seniorenraad Bergen

Destion overlegt zo nodig met de Seniorenraad Bergen. Deze stichting is de belangenbehartiger

van de seniorenbonden in de gemeente Bergen. In het overleg bespreken we de ontwikkelingen

op de woningmarkt voor senioren in de gemeente Bergen. Voor het toetsen van de bouwplannen

heeft de Seniorenraad afspraken gemaakt met de Gehandicapten Organisatie Bergen. Deze

toetsen namens de Seniorenraad ook de bouwplannen van de seniorenwoningen.

Gehandicapten Organisatie Bergen (GOB)

Met de Gehandicapten Organisatie Bergen heeft Destion overleg over op handen zijnde

bouwplannen. Niet alleen woningprojecten leggen we ter beoordeling voor, maar ook alle andere

bouwprojecten waar mensen met een beperking gebruik van gaan maken.

6.5 Projectoverleg met huurders

Wanneer er sprake is van ingrijpende onderhoudsprojecten aan de huurwoningen, betrekken we

de huurders bij het opstellen en uitwerken van de plannen. Daarbij proberen we zoveel als

mogelijk inspraak te geven in een deel van de afwerking van hun woningen.

Deze groot onderhoudswerkzaamheden zijn erg intensief en daarom wordt veel overleg gevoerd

met de bewoners. Het heeft tenslotte direct betrekking op de huurders en zij hebben te maken

met een forse overlast.

Groot onderhoud 50 seniorenwoningen, gemeente Bergen

De bewoners van deze vijftig seniorenwoningen zijn over het algemeen ouderen. De woningen

waren dringend aan groot onderhoud van gevels, kozijnen en daken toe. De huurders hebben we

in individuele huiskamergesprekken verteld welke werkzaamheden er verricht worden. Ook is

uitgelegd welk tijdsbeslag dit neemt, wat de overlast is en hoe we dit zullen beperken.

Daarnaast gaven we ook aan welke voorzieningen die door de huurders zijn aangebracht moeten

worden verwijderd en hoe men dit het best kan doen. Voor de overlast is een vergoeding op basis

van het Sociaal statuut verstrekt. Dit verschilt per woning en is afhankelijk van de

werkzaamheden die moeten worden uitgevoerd.


35

6.6 Regionale geschillencommissie Noord- en Midden-Limburg

Samen met diverse woningcorporaties in Noord- en Midden-Limburg maakt Destion gebruik van

de Regionale Geschillencommissie. Deze commissie voldoet aan de vormvereisten die het Besluit

Beheer Sociale Huursector (BBSH) stelt. Huurders kunnen, als zij twijfelen aan de adequate

uitvoering van het beleid door de corporatie, kwesties laagdrempelig en zonder kosten aan de

commissie voorleggen.

De Regionale geschillencommissie Noord- en Midden-Limburg bestaat uit drie leden:

- een voorzitter, afkomstig uit de rechterlijke macht;

- een lid, afkomstig uit kringen van woningcorporaties;

- een lid afkomstig uit kringen van de huurders.

De werkwijze en bevoegdheden van de geschillencommissie zijn vastgelegd in een reglement.

Alle huurders van Destion zijn en worden over deze regeling geïnformeerd door middel van

informatiefolders en via de website.

In 2013 is een klacht over Destion bij de regionale geschillencommissie binnengekomen, maar

deze wordt pas in 2014 behandeld.

6.7 Huurcommissie

In 2013 is over Destion een klacht bij de Huurcommissie ingediend. Deze is echter onontvankelijk

verklaard omdat de betreffende huurder de vereiste eigen bijdrage niet betaalde.

6.8 Algemene informatieverstrekking

Destion is in alle drie de gemeenten sociaal en maatschappelijk erg actief. Zo zijn er veel

bouwprojecten waaraan we gewerkt hebben of die in gebruik zijn genomen en heeft het

aanbieden van huur- en koopwoningen veel aandacht gevraagd.

De communicatie van Destion loopt hoofdzakelijk via de regionale weekbladen en de website.

Twee keer per maand plaatsen we in de regionale weekbladen het woningaanbod en een enkele

keer besteden we aandacht aan de recente ontwikkelingen binnen Destion of de

woningcorporatiesector. Ook wordt het jaarverslag op beknopte wijze in alle bladen

gepresenteerd en worden belangstellenden geattendeerd op de website en kunnen ze een

papieren versie van het jaarverslag opvragen.

Bij de aanzegging van de huurverhoging hebben we alle huurders het themablad Huurwijzer van

de Woonbond toegezonden. Daarmee willen we op een onafhankelijke manier iedereen inzicht

geven in de huurverhogingssystematiek en de mogelijkheden om hier bezwaar tegen te maken.


36

7. Wonen en zorg (en welzijn)

De vergrijzing in combinatie met de op handen zijnde krimp heeft niet alleen gevolgen voor de

vastgoedportefeuille van Destion, maar ook voor de leefbaarheid van de kernen waar we actief

zijn. Deze leefbaarheid kan deels alleen worden geborgd als er voor de oudere inwoners ook

zorgen welzijnsoplossingen zijn. Daarom overlegt Destion behalve met de dorpsraden en

stichtingen Bevordering Leefbaarheid Ouderen, ook met lokale zorgaanbieders over de

ontwikkeling van woonzorgcombinaties in de woonkernen.

Als woningcorporatie richt Destion zich primair op het realiseren van de gebouwen. Maar om het

leven lang wonen in de eigen vertrouwde omgeving voor veel zorgbehoevende ouderen mogelijk

te maken, dienen zorgaanbieders de levering van zorg en een deel welzijn voor hun rekening te

nemen. We hebben daarom in 2013 met zorgen welzijnsorganisaties gesproken over de functie

die zij hierbij kunnen of willen vervullen.

7.1 Senioren

Om een deel van de groeiende groep senioren in de toekomst passende huisvesting te kunnen

bieden, moet het aantal multiwoningen worden uitgebreid. Deze nultredenwoningen zijn meestal

grondgebonden en af en toe wordt in combinatie met een zorgcomponent een

appartementencomplex gebouwd.

Destion streeft ernaar om in iedere kern waar ze actief is, een combinatie van deze

seniorenwoningen met zogenaamde huiskamer voor ouderen te maken. Het doel van deze

huiskamers is om voor alle ouderen uit het dorp een plek in te richten waar men elkaar ontmoet

voor kleinschalige activiteiten of voor de gezelligheid.

Om van deze huiskamers een succes te maken, richten we in overleg met de ouderen uit het dorp

zogenaamde stichtingen Bevordering Leefbaarheid Ouderen op. Zo hebben we in Well, Ven-

Zelderheide en Afferden deze stichtingen mee opgericht. Deze hebben primair de taak om de

inrichting van de huiskamer, de exploitatie van de huiskamer en het werven van vrijwilligers te

organiseren. Deze betrokkenheid vanuit het dorp is belangrijk voor de werving van vrijwilligers

die de activiteiten ondersteunen. De stichtingen kunnen in deze ruimtes ook de dagopvang en

-besteding van ouderen organiseren.

Om al deze ambities waar te maken, is een goede samenwerking noodzakelijk tussen inwoners

van het dorp, Destion, gemeenten en zorgen welzijnspartijen.

7.2 Verpleging en verzorging ouderen en mensen met een lichamelijke of

verstandelijke beperking

Dichterbij

Dichterbij is de regionale zorgverlener van zorg aan mensen met een verstandelijke beperking.

Destion is voor de stichting Dichterbij een belangrijke leverancier van huisvesting. Destion

huisvest inmiddels meer dan honderd cliënten van Dichterbij in verschillende groepswoningen. In

2013 hebben we geen nieuwe bouwprojecten voor Dichterbij opgeleverd of in ontwikkeling

genomen. Wel hebben we gesproken over de betaalbaarheid van de gebouwen en de beëindiging

en verlenging van enkele huurovereenkomsten. Het overheidsbeleid en de afname van het aantal

cliënten, is daarvan mede de oorzaak.

De Zorggroep

Op het gebied van ouderenzorg heeft Destion een samenwerking met De Zorggroep. Deze huurt

het servicecomplex Maasduinen Staete waarin naast vijftig aanleunwoningen ook veertig

zorgappartementen en vier groepswoningen voor 28 dementerende ouderen zijn ondergebracht.

De Zorggroep huurt van Destion ook de twee groepswoningen voor veertien dementerende

ouderen in Eldershof in Well. De huurcontracten hebben weliswaar een langlopend karakter, maar

bij expiratie ervan bereiden we ons goed voor op alternatieve exploitatiemodellen.

In 2013 zijn geen bouwprojecten voor de Zorggroep opgeleverd of in ontwikkeling genomen.


37

Stichting Gehandicaptenzorg Limburg (SGL)

In Nieuw Bergen huurt de SGL een activiteitenruimte van Destion. In deze accommodatie worden

activiteiten voor mensen met een lichamelijke of zintuiglijke beperking georganiseerd. In 2013

heeft SGL aangegeven de huurovereenkomst voor dit gebouw die in 2014 expireert te

beëindigen. Ook hier geldt dat de afname van cliënten een verdere exploitatie in de weg staat.

7.3 Woonvoorzieningen Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO)

Maar weinig mensen verhuizen tijdig naar een woning die levensloopbestendig is en geschikt is

om met beperkingen te blijven wonen. Een deel van de huurders van Destion wil in de huidige

woning blijven wonen, ook als men meer hulpbehoevend wordt.

Voor deze bewoners werkt Destion nauw samen met de drie gemeenten om de noodzakelijke

woonvoorzieningen aan te brengen. Om deze aanpassingen snel te kunnen uitvoeren met een

minimum aan administratieve rompslomp, zijn met de gemeenten vaste prijsafspraken gemaakt

voor de meest voorkomende voorzieningen. Hiermee is een langlopend aanbiedingstraject niet

meer nodig. Grote woningaanpassingen worden volgens een afgesproken offertetraject

uitgevoerd. Hiervoor is wel meer tijd en overleg noodzakelijk.

In 2013 hebben we in 27 woningen woonvoorzieningen getroffen.

Overzicht aangebrachte woonvoorzieningen WMO in 2013

Gemeente Aantal Totaal in €

Mook en Middelaar 7 1.027

Gennep 3 357

Bergen 17 4.583

7.4 Zorgbehoevende ouderen

Zoals we hiervoor al schreven, neemt door de vergrijzing ook het aandeel ouderen met een zorgvraag toe. Mede door het afgekondigde overheidsbeleid voor de zorgcentra en

verpleeghuizen, komt een steeds kleiner aantal ouderen in aanmerking voor een opname in een verpleeghuis. Waarschijnlijk hebben deze mensen toch behoefte aan een vorm van beschermd en

verzorgd wonen met in de nabijheid welzijn vergrotende voorzieningen. Daarom ontwikkelen we in de kernen woonzorgcombinaties van seniorenwoningen met zogenaamde huiskamers voor ouderen. Met deze voorzieningen hopen we in de toekomst een deel van de ouderen die zijn aangewezen op welzijn- en zorgdiensten - eventueel samen met zorgpartijen - te ondersteunen.


38

8. Financiële resultaten

8.1 Vermogens- en financieringspositie

De vermogenspositie van Destion is in het afgelopen jaar toegenomen. Het eigen vermogen van

Destion is met het positief jaarresultaat van € 12.382.080 in 2013, toegenomen van

€ 43.173.224 naar € 55.555.304. Het jaarresultaat wordt geheel gerealiseerd door de verkoop

van woningen. De netto verkoopopbrengst van twintig woningen bedroeg € 2.360.965. Vanaf

2012 moeten de woningcorporaties voortaan lineair afschrijven op hun woningbezit. De lineaire

afschrijvingen vanaf 2012 beïnvloeden het jaarresultaat in zeer hoge mate.

Het solvabiliteitspercentage in 2013 komt uit op 37,77%. In 2012 was dit nog 30,96%.

8.2 Rentabiliteitspositie

De verdiencapaciteit van Destion drukken we uit in rentabiliteitscijfers. Hiermee wordt het

jaarresultaat, het zogenaamde exploitatieoverschot, uitgedrukt in procenten van het gebruikte

kapitaal, dit leidt tot onderstaande ratio’s. Deze vallen aanzienlijk lager uit dan in voorgaande

jaren, omdat afschrijvingen nu lineair plaats vinden.

rentabiliteit eigen vermogen 22,29% (2012: 1,93%)

De grote verschillen ontstaan door de vorming van actieve belastinglatentie in 2013.

zonder actieve belasting latentie is de REV 1,49%

rentabiliteit vreemd vermogen 19,09% (2012: 5,05%)

zonder actieve belastinglatentie is de RVV 4,92%

rentabiliteit totale vermogen 10,74% (2012: 3,20%)

zonder actieve belastinglatentie is de RTV 2,83%

8.3 Liquiditeitspositie

Eind 2013 bedroeg de current ratio bij Destion 1,0. We streven naar een factor 1,5 waarmee we

op basis van het vermogen op korte termijn aan de verplichtingen kunnen voldoen.

8.4 Investeringen

De ABR-positie

De algemene bedrijfsreserve (ABR) is door het positief bedrijfsresultaat van € 12.382.080 in 2013

gestegen naar € 55.555.304. Dit bedrag is een optelsom van negatief € 7.188 als resultaat uit de

gewone bedrijfsvoering, een netto woningverkoopopbrengst van € 2.360.965, de onrendabele

toppen van € 1.950.906 , de vrijval van de belastinglatentie 2012 van € 248.409 en de gevormde

actieve belastinglatentie 2013 van € 11.730.800. Deze actieve latentie is gevormd in verband

met de fiscale positie voor 2013 door een afwaardering van WOZ-waarden voor compensabele

toekomstige fiscale winsten

Onrendabele investeringen

In 2013 is een aantal onrendabele toppen afgeboekt van nieuwbouwprojecten die in productie

zijn genomen. Dit waren:

Afferden, Afferdse Heide 7 seniorenwoningen en 2 appartementen extra ORT € 398.751.De

ORT per woning komt hierdoor uit op € 33.195 per woning en € 100.000 voor de huiskamer.

Molenhoek: Esdoornlaan 9 appartementen € 334.523. Dit is € 37.169. per woning.

Molenhoek: Eikenlaan 7 woningen € 238.520. Dit is € 34.074 per woning.

Nieuw Bergen: van Straelenstraat 8 woningen € 203.762. Dit is € 25.470 per woning.

Middelaar: Kopseweg 3 woningen € 95.350. Dit is € 31.783 per woning.

Nieuw Bergen: Mosaïque 17 appartementen. Deze woningen zijn nog in de beginfase van de

bouw. Hiervoor is het begrotingsbedrag van € 680.000 aangehouden (17 woningen x

€ 40.000).

Het totaal aan onrendabele investeringen in 2013 kwam uit op € 1.950.906.


39

8.5 Meerjarenbegroting

Door diverse excessen in de corporatiesector en de komst van een nieuwe regering, is er veel

onrust ontstaan over de heffingen waarmee corporaties te maken krijgen. Behalve voor het

redden van Vestia die door speculatieve derivatenaankopen bijna failliet is gegaan, wordt van de

woningcorporaties ook een bijdrage verwacht in het oplossen van het begrotingstekort van de

overheid. Dit alles heeft ertoe geleid dat in 2012 de financiële meerjarenprognose na het

vaststellen ervan in het Ondernemingsplan 2013 - 2017 “Meer… minder?!”, aanzienlijk is

aangepast en diverse scenario’s zijn doorgerekend. Uiteindelijk werd begin 2013 duidelijk welke

uitgangspunten we definitief dienen te hanteren. Rekening houdende met al deze ontwikkelingen

blijkt dat de financiële meerjarenprognose van Destion nog voldoet aan de vereiste van het

Centraal fonds voor de Volkshuisvesting en het Waarborgfonds voor Sociale Woningbouw (WSW).

Hiermee is de fictieve aflossingscapaciteit van 2% in de operationele kasstroom haalbaar

gebleken.

8.6 Treasurystatuut en Investeringsstatuut

Destion hanteert bij haar beleggings- en leningenbeleid het vastgestelde Treasurystatuut. Het

statuut past bij het leningen- en beleggingsbeleid van Destion. Dat wil zeggen dat we niet

conservatief of behouden omgaan met de financiële middelen, maar ook geen onbeheersbare

risico’s nemen bij het beleggen van overtollige middelen en het aantrekken van nieuwe leningen.

In 2013 is overeenkomstig dit statuut gehandeld. Destion maakt overigens geen gebruik van

derivaten van welke aard dan ook.

Omvang beleggingen

Door het verloop van de bouwproductie en de aantrekking van het noodzakelijke

financieringskapitaal is er tijdelijk liquiditeitsoverschot ontstaan. Op 31 december 2013 was € 7,2

miljoen gestort op spaarrekeningen. De gelden waren op 31 december 2013 als volgt belegd:

Beleggingen per 31 december 2013

Bank Beleggingsvorm Beleggingstermijn Beleggingsomvang in €

Rabobank bedrijfsspaarrekening direct opvraagbaar 200.240

ING-bank LMA Spaarrekening direct opvraagbaar 7.031.075

Totaal beleggingen 7.231.315

Collegiale financiering

Een kortlopende collegiale financiering aan woningcorporatie De Key in Amsterdam is begin 2013

opgezegd en niet meer verlengd. De uitgezette middelen zijn nu ingezet om de aanloopkosten

van diverse nieuwbouwprojecten te financieren.

Dutch International Guarantees for Housing (DIGH)

De stichting DIGH maakt betaalbare woningbouw mogelijk voor mensen met een laag inkomen,

in ontwikkelingslanden en landen in een economische overgangsfase. Dat doen ze door het

afsluiten van leningen in landen als Zuid-Afrika, Suriname en de regio Midden- en Oost-Europa.

Destion staat vanaf 2010 borg voor een DIGH-lening die in samenspraak met de Stedenband

Gennep en San Pedro de Lovago in Nicaragua (GESP) tot stand is gekomen. De garantstelling

betreft een annuïtaire lening met een hoofdsom van € 482.310, een rentevoet van 4,63% en een

looptijd van 20 jaar, welke bestemd is voor de bouw van sociale betaalbare woningen. De

oorspronkelijke hoofdsom is inmiddels afgelost naar € 434.673. De garantstelling voldoet aan de

voorwaarden die het ministerie van BZK hieraan stelt en zoals die zijn vastgelegd in de MG 2006-

04 en in de MG 2011-02. De jaarlijkse garantiestelling van Destion is niet hoger dan de

gemaximaliseerde 0,03% van het balanstotaal.

Investeringsstatuut

Voor de investeringsbeslissingen die bij nieuwbouwprojecten worden genomen, wordt het

vastgestelde Investeringsstatuut gehanteerd. In 2013 zijn alle bestuursbesluiten voor de bouw

van nieuwbouw huurwoningen beoordeeld volgens dit statuut. Wanneer de IRR- en NAR-normen

aan de minimale vereisten voldoen, is de investering akkoord.


40

8.7 Leningenportefeuille

Drie leningen met een totale omvang van € 1.712.586 zijn in 2013 geëxpireerd en moesten

opnieuw worden gefinancierd. Deze leningen zijn niet geherfinancierd maar met de huidige liquide

middelen afgelost. De normale herfinanciering wordt meegenomen in de totale

financieringsbehoefte van Destion welke samenhangt met de nieuw te bouwen projecten van

Destion.

De flexibele roll-over lening is met een extra storting wel volgestort tot het maximum van € 10

miljoen.

Van twee leningen is de rente in 2013 aangepast. Van een BNG-lening van € 609.213 is de rente

gewijzigd van 4,49% naar 3,31%. En van de andere BNG-lening van € 1.192.168 is de rente

gewijzigd van 4,52% naar ook 3,31%. Per 31 december 2013 is nog een gemeentelening bij de

Nederlandse Waterschapsbank door Destion overgenomen.

Voor de renteconversie van 2014 is voor de lening van € 5 miljoen al een afspraak gemaakt voor

een renteaanpassing per 1 januari 2014 van 5,99% naar 3,77%.

8.8 Bedrijfswaarde vastgoedvoorraad

De bedrijfswaarde van de woningen en overig vastgoed van Destion komt eind 2013 uit op een

bedrag van € 138,3 miljoen. Voor de WSW-dPp (dpi-plus) is deze voor het eerst berekend

volgens de FMP-module en uitgesplitst naar woningen en overig vastgoed. De waarde van de

huurwoningen van Destion komt eind 2013 uit op € 107,9 miljoen en voor de clusterwoningen op

€ 23,6 miljoen, samen € 131,5 miljoen. In 2012 was dat nog € 140,2 miljoen euro. Het

maatschappelijk vastgoed komt uit op € 6,7 miljoen. De daling van 8,7 miljoen is het gevolg van

het inrekenen van de verhuurdersheffing en saneringsheffing. Deze was in voorgaande jaren nog

niet van toepassing. Tevens heeft ook de aanpassing van de huurverhoging en een betere

afstemming van de onderhoudskosten en de beheerkosten op de begroting in vloed op de

wijziging in de bedrijfswaarde. Voor deze kosten is uitgegaan van de financiële

meerjarenbegroting en niet meer van de normering in de kosten. Deze methodiek wordt in 2014

nog verder verfijnd door gebruik te maken van de module in de FMP (financiële

meerjarenprognose).

De WOZ-waarde van de vastgoedportefeuille was eind 2013 € 355.952.000, eind 2012 was dit

nog € 429.671.000. Dit is een daling van ca. 15%. De afname van de WOZ-waarde wordt

hoofdzakelijk veroorzaakt door de waardevermindering (WOZ-beschikkingen) van de

vastgoedportefeuille, maar ook door de verkoop van een deel van de woningvoorraad. Tegenover

de verkoop van 25 woningen stond in 2013 de bouw van slechts drie woningen.

Bij de bedrijfswaardeberekeningen rekenen we met de onderstaande parameters.

Parameters bedrijfswaardeberekening 2013

Parameters Parameters

Jaarlijkse huurverhoging 2013 t/m 2015 4,00%

Jaarlijkse huurverhogingen > 2016 2,00%

Inflatie 2,50%

Onderhoudskosten stijging 3,00%

Rekenrente 5,25%

Kosten onderhoud per verhuureenheid Onderhoud per complex volgens meerjaren onderhoudsbegroting

Kosten voor beheer per verhuureenheid Werkelijk kosten volgens de financiële meerjarenprognose

Levensduur woongelegenheden 50 jaar

Levensduur woonwagens Nvt

Levensduur maatschappelijk vastgoed Nvt

8.9 Belastingresultaten

Vennootschapsbelasting (VpB)

Sinds 2008 zijn woningcorporaties onderhevig aan een integrale vennootschapsbelastingplicht.

De aangifte 2012 komt op nihil uit. De vpb last van 2012 valt dan ook in 2013 vrij.


41

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-

en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

Voor compensabele verliezen per jaareinde is een actieve belastinglatentie gevormd onder de

financiële vaste activa, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de

belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. De actieve latenties zijn gewaardeerd tegen

nominale waarde en hebben een overwegend langlopend karakter.

Pro Rata regeling btw

Niet winst beogende organisaties zoals woningcorporaties leveren voor het grootste deel van hun

omzet onbelaste prestaties voor de btw. Maar er worden vaak ook (voor een deel) belaste

prestaties geleverd. De btw van deze directe kosten wordt in de periodieke belastingaangifte

teruggevraagd. De btw van de indirecte kosten echter niet, terwijl daar toch recht op bestaat.

In voorgaande jaren is de teruggave verrekend voor de jaren 2007 t/m 2011. In 2013 is de

eerste opzet gemaakt voor het jaar 2012 maar deze is nog niet definitief ingediend. Hiervoor is

dan ook nog geen bedrag opgenomen.

8.10 Niveau huursomstijging

De laatste jaren waren de huurverhogingen inflatievolgend. Daarmee is er sprake van een tekort

ten opzichte van werkelijke prijsontwikkelingen van materiaal en loonstijgingen.

Destion heeft mede daarom voor een maximaal mogelijke huursomstijging van 4% gekozen en

alle huren op 1 juli 2013 met dit percentage verhoogd.

8.11 Kengetallen

De onderstaande tabel geeft de diverse interne kengetallen van Destion weer. Kengetallen Destion per 31 december 2013

Kengetallen 2013 2012 2011 2010

Aantal woningen in verhuur Destion 2.273 2.290 2.295 2.329

Verhuureenheden De Zorggroep 118 118 118 118

Verhuureenheden Dichterbij 118 118 118 100

Verhuureenheden Cocon 1 6 0 0

Brede school De Samensprong 5 5 5 5

Brede school De Grote Lier 3 3 0 0

Multifunctionele Centra’s 3 3 2 2

Verhuureenheden woonwagencentra 8 8 8 4

Activiteitencentrum/Dorpsservicecentrum/ Spitsbrug 4/Groene Kruisgebouw/Poort van Limburg/Kerkstraat/Rijksweg/kantoor Rijksweg

7 7 7 5

Garages 10 10 10 10

Totaal aantal verhuureenheden 2.546 2.568 2.564 2.573

Aantal woningen naar huurklasse:

- goedkoop < € 366 (norm 2012) 189 210 239 295

- betaalbaar € 366 - € 562 (norm 2012) 1.989 1998 1970 1966

- duur > € 562 (norm 2012) 103 90 86 68

Gemiddelde huurprijs per maand 467 460 450 440

Aantal huurtoeslagontvangers 482 514 541 570

Mutatiegraad 5,2 4,9 4,9 6,8

Huurachterstand 0,64 0,43 0,56 0,47

Huurderving 0,45 0,49 0,80 0,64

Huuropbrengsten per jaar (x € 1.000) 14.878 14.330 13.932 13.712

Personeelslasten per jaar (x € 1.000) 1.770 1.735 1.697 1.603

Factor personeelslasten t.o.v. huuropbrengsten 11,90 12,10 12,18 11,70

Factor personeelslasten excl. eigen onderhoudsdienst

11,02 10,71 10,48 10,05


42

Solvabiliteit 37,7 30,9 30,9 28,7

Liquiditeit 1,0 1,1 1,0 1,5

Rentabiliteit totale vermogen 10,7 3,2 6,0 6,7

ICR 2,1 2,1

Eigen vermogen per verhuureenheid 21.900 17.000 16.500 15.300

Totale opbrengst per verhuureenheid 6.000 5.800 7.200 7.200

Overige bedrijfslasten per verhuureenheid 4.700 4.500 4.200 3.900

Jaarresultaat per verhuureenheid (voor belastingen) 158 420 1.712 1.924


43

8.12 Activa

Vaste activa

2013 2012

Materiële vaste activa

Sociaal vastgoed in exploitatie 117.916.878 121.448.196

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 3.336.567 2.736.407

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 1.821.950 2.817.046

123.075.395 127.001.649

Financiële vaste activa

Te vorderen BWS-subsidies 0 41341

Overige vorderingen 1.964 2.889

Actieve belastinglatentie 11.730.800 0

11.732.764 44.230

134.808.159 127.045.879

Vlottende activa

Voorraden

Vastgoed bestemd voor de verkoop 3.058.547 3.080.107

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 0 530.425

Overige voorraden 54.368 80.664

3.112.915 3.691.196

Vorderingen

Huurdebiteuren 110.754 72.906

Gemeenten 56.206 372.260

Overige vorderingen 158.967 4.276.965

Overlopende activa 112.217 187.146

438.144 4.909.277

Liquide middelen 8.732.060 3.804.283

9.170.204 8.713.560

Totaal activa 147.091.278 139.450.635

8.13 Passiva

2013 2012

Eigen vermogen

Overige reserves 55.555.304 43.173.224

Langlopende schulden

Leningen overheid 2.859.480 5.870.430

Leningen kredietinstellingen 79.902.762 82.439.366

Waarborgsommen 9.100 9.100

82.771.342 88.318.896

Kortlopende schulden

Schulden aan kredietinstellingen 5.411.041 3.989.673

Schulden aan leveranciers 1.225.607 1.075.389

Belastingen en premies sociale verzekering 208.408 384.301

Overige schulden 199.906 550.427

Overlopende passiva 1.719.670 1.958.725

8.764.632 7.958.515

Totaal passiva 147.091.278 139.450.635


44

8.14 Winst en verliesrekening

2013 2012

Bedrijfsopbrengsten

Huren 14.878.692 14.330.626

Opbrengsten servicecontracten 260.128 222.783

Geactiveerde productie eigen bedrijf 4.934 111.531

Overige bedrijfsopbrengsten 68.759 178.048

15.212.513 14.842.988

Bedrijfslasten

Afschrijvingen (im) materiële vaste activa 4.607.848 4.149.042

Lonen en salarissen 1.325.760 1.220.486

Sociale lasten 180.169 189.690

Pensioenlasten 218.424 229.129

Onderhoudslasten 2.858.373 3.577.390

Leefbaarheid 36.329 225.000

Lasten servicecontracten 260.128 222.783

Overige bedrijfslasten 2.419.368 1.816.623

11.906.399 11.630.143

Bedrijfsresultaat 3.306.114 3.212.845

Financiële baten en lasten

Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren 0 3.303

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 108.817 223.022

Rentelasten en soortgelijke kosten -3.422.119 -3.623.326

Saldo financiële baten en lasten -3.313.302 -3.397.001

Resultaat uit gewone bedrijfsvoering -7.188 -184.156

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 2.360.965 1.723.860

Vennootschapsbelasting voorgaande jaren 248.409 -248.409

Mutatie latente belastingen 11.730.800

Overige waardeverminderingen van (im) materiele vaste activa -1.950.906 -457.462

Jaarresultaat 12.382.080 833.833

8.15 Financiële instrumenten Destion maakt geen gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken.

Algemeen

De belangrijkste financiële risico’s waaraan Destion onderhevig is zijn het marktrisico,

valutarisico, het renterisico, het kredietrisico en het liquiditeitsrisico. Het financiële beleid van

Destion is erop gericht om op de korte termijn de effecten van koers- en renteschommelingen op

het resultaat te beperken en om op lange termijn de marktwisselkoersen en marktrentes te

volgen. Destion maakt geen gebruik van financiële derivaten om de financiële risico’s die

verbonden zijn aan bedrijfsactiviteiten te beheersen.

Marktrisico

Destion beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen in de leningenportefeuille en

limieten daaraan te stellen. In de meerjarenprognoses wordt bij renteherzieningen en nieuwe

leningen gerekend met renteconversies naar 5%.

Valutarisico

Destion voert alleen transacties in euro’s (€) uit en loopt geen valutarisico. Huurbetalingen

worden vanaf 2014 uitsluitend nog per bankbetaling geaccepteerd.

Renterisico

Destion loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste

activa) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor vorderingen en schulden


45

met variabele renteafspraken loopt de woningcorporatie risico ten aanzien van toekomstige

kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Destion risico's over

de marktwaarde.

Kredietrisico

Het gaat hierbij om het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen

kunnen voldoen. Door het spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen

wordt getracht dit risico te beperken. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan

kredietwaardigheidseisen (rating). Dit is opgenomen in het treasurystatuut.

Liquiditeitsrisico

Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe

verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Destion en haar

tegenpartijen, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. Destion heeft op

verschillende manieren gewaarborgd dat zij altijd aan haar verplichtingen kan voldoen.


46

9 Werkterrein en verbindingen andere organisaties

9.1 Werkterrein en overig bezit

Destion richt zich bij haar activiteiten uitsluitend op de kerntaken zoals die in de statuten en het

BBSH zijn benoemd en/of zijn toegestaan en de geldende (vigerende) MG-circulaires. MG's zijn

circulaires van de Rijksoverheid voor gemeenten. Zij gaan over het woonbeleid en bevatten

nieuwe wet- en regelgeving, beleidsregels, verzoeken om medewerking of inlichtingen of advies

of informatie.

Met het vaststellen van het ondernemingsplan 2013-2017 “Meer… minder?!” heeft Destion

wederom gekozen voor een verdere transformatie van haar vastgoedportefeuille. Dit komt neer

op het afbouwen van gezinswoningen en het daarvoor in de plaats terugbouwen van zogenaamde

multiwoningen. Maar ook het verder uitbreiden met maatschappelijk en zo nodig zorgvastgoed is

in dit plan benoemd.

Om deze ontwikkelingen mogelijk te maken is het onderhouden van de contacten en overleggen

met de vele belanghouders in de regio onontbeerlijk. Behalve met dorpsraden, ouderenbonden en

dergelijke, hebben we ook overlegd én samengewerkt met derden en professionele organisaties.

9.2 Branchevereniging Aedes

Destion is lid van de branchevereniging Aedes Vereniging voor Woningcorporaties.

Concreet biedt het lidmaatschap van Aedes:

belangenbehartiging

ondersteuning werkgeverschap

actuele informatievoorziening

toegang tot netwerken

ledenraadplegingen

account- en netwerkmanagement

verenigingscommissies en werkgroepen

ledengroepen zoals pilot- en klankbord-groepen.

Aedes heeft ook de werkgeversorganisatierol van de corporaties en overlegt met de sociale

partners over de werknemerszaken. Leden van Aedes kunnen invloed uitoefenen op de invulling

van de CAO Woondiensten. Daarnaast krijgen zij actuele informatie voor het uitoefenen van hun

rol als werkgever en kunnen zij bij Aedes terecht met vragen over de CAO Woondiensten.

MKW, platform voor Middelgrote en Kleine Woningcorporaties

Destion is deelnemer van het MKW, platform voor Middelgrote en Kleine Woningcorporaties. Het

MKW bewaakt binnen Aedes de aandacht en belangen voor middelgrote en kleine

woningcorporaties.

9.3 Volkshuisvestelijke samenwerkingsverbanden

In 2013 heeft Destion deel uitgemaakt van enkele regionale samenwerkingsverbanden in de

woningcorporatiesector, dit zijn:

SWVNML: Samenwerkingsverband Woningcorporaties Noord en Midden-Limburg;

Domaas: samenwerkingsverband van 18 kleine Limburgse woningcorporaties;

9.4 Verbindingen

Destion heeft er bewust voor gekozen om in de organisatiestructuur geen nevenverbindingen aan

te brengen. Wij zijn ervan overtuigd dat het interne en externe toezicht hiermee op transparante

wijze kan worden uitgevoerd. Destion is hiermee dan ook een zuivere toegelaten instelling die

zich houdt aan de vigerende wet en regelgeving.

9.5 Verbindingen met andere rechtspersonen

Destion heeft op geen enkele wijze verbindingen met andere rechtspersonen.


47

10. Verklaring directeurbestuurder

De directeurbestuurder van Destion verklaart dat:

alle middelen van Destion in 2013 uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting,

en dat er in 2013 geen andere werkzaamheden zijn verricht dan die, welke voortvloeien uit de

primaire activiteiten van een woningcorporatie zoals die zijn vastgelegd in het Besluit Beheer

Sociale Huursector (BBSH) of voldoen aan de geldende (vigerende) MG-circulaires.

De middelen zijn ingezet overeenkomstig de statutaire bepalingen, zoals: het bouwen,

verwerven, beheren en slopen van woningen, het in stand houden en treffen van voorzieningen

aan woningen, en het in stand houden en verbeteren van de direct aan de woongelegenheden

grenzende omgeving en leefbaarheid.

Destion heeft aan de eisen die ter plaatse in het belang van de huisvesting van de bevolking

redelijkerwijs aan de kwaliteit van de woongelegenheden kon worden gesteld, voldaan.

Gennep, 26 mei 2014

W.H.A. Pothoff MRE

directeurbestuurder


48

11. Verslag en verklaring Raad van Commissarissen

11.1 Algemeen

Destion heeft in 2013 een aanzienlijke reorganisatie opgepakt die een forse wissel heeft

getrokken op het functioneren van de organisatie. Hiermee rekening houdende heeft de Raad van

Commissarissen (RvC) van Destion in 2013 binnen het kader van de wet en regelgeving (Besluit

Beheer Sociale Huursector, het Burgerlijk Wetboek, de statuten etc.) toezicht gehouden op de

strategie, de financiële risicobeheersing en de invulling van volkshuisvestelijke en

maatschappelijke taken door de directeurbestuurder. Verder heeft de raad toegezien op de

algemene gang van zaken in de stichting en is de directeurbestuurder gevraagd en ongevraagd

van advies voorzien. De directeurbestuurder verschafte in 2013 de RvC tijdig de informatie die

nodig is om een onafhankelijk en gezaghebbend intern toezicht mogelijk te maken.

Om haar taken goed te kunnen uitvoeren maakt de RvC voor de verschillende onderstaande

doeleinden gebruik van de vermelde toezichtinstrumenten:

het besluitvormingsproces:

procuratie- en delegatiebesluiten, RVB-schema, directiestatuut, integriteits- en gedragscode

en treasurystatuut;

het wettelijke kader:

BBSH-voorschriften, rapportages van externe toezichthouders zoals het ministerie van BZK,

het Waarborgfonds voor Sociale Woningbouw, Centraal Fonds Volkshuisvesting en

accountantscontrole;

beheersings-en toetsingsinstrumenten: ondernemingsplan 2013-2017, jaarbegroting en

meerjarenbegroting, kwartaalrapportages met risicoanalyses, managementletter, jaarverslag,

jaarrekening en benchmarkinformatie van Aedes en het CFV, AO/IC processen;

het overleg met externen: Huurdersraad, gemeenten, ondernemingsraad en andere

belanghouders.

11.2 Governancecode Woningcorporaties

Destion is nog steeds lid van Aedes en onderschrijft daarmee ook de Aedescode en

Governancecode Woningcorporaties. Deze governancecode kent het principe: pas toe of leg uit

waarom op onderdelen wordt afgeweken van de code. Destion wijkt op onderstaande onderdelen

van de code af.

II.2.1

De directeurbestuurder is voor onbepaalde tijd benoemd en niet voor een periode van vier jaren.

De reden hiervoor is dat de directeurbestuurder bij de fusie al voor onbepaalde tijd was benoemd

bij de rechtsvoorganger. De raad houdt positief kritisch toezicht en beoordeelt jaarlijks in

functionerings-, plannings- en beoordelingsgesprekken of de gestelde doelen gerealiseerd zijn en

of er sprake is van een verantwoord kwalitatief maatschappelijk volkshuisvestingsbeleid,

financiële continuïteit en visie voor de komende jaren.

II.2.3, 4 en 5

Er is geen renumeratiecommissie ingesteld en er is ook geen renumeratierapport opgesteld en

dus ook niet op de website geplaatst.

III.5

De raad heeft wel een auditcommissie, maar geen remuneratiecommissie benoemd.

De jaarlijkse functioneringsgesprekken en het vaststellen van de bezoldiging van de

directeurbestuurder, geschiedt door de voorzitter van de RvC, na de evaluatie over het

functioneren van de directeur door de voltallige RvC.


49

11.3 Personalia bestuur en RvC

Destion werd in 2013 bestuurd door een statutair directeur.

Naam bestuurder: W.H.A. Pothoff MRE (m)

Geboortedatum: 28 augustus 1959

Nevenfuncties: Bestuurslid Stichting Het Limburgs Landschap, onbezoldigd

Bestuurslid Stichting Vrienden Verborgen Verlangens Maasduinen

Staete, onbezoldigd

Bestuurder bij Destion sinds: 1 januari 2001

Werkzaam bij Destion sinds: 1 januari 1984

De Raad van Commissarissen bestond 31 december 2013 uit de volgende vijf personen.

Naam: M.C.W. Janssen (m)

Functie: Voorzitter

Functieprofiel: Marketing en communicatie

Geboortedatum: 19 januari 1962

Relevante nevenfuncties: Domeindirecteur onderwijs, bezoldigd

Eerste benoeming: 1 januari 2007

Lopende benoeming: Laatste zittingstermijn tot 1 juli 2016

Naam: Mr. G.A.C.M. Thijssen (m)

Functie: Vicevoorzitter

Functieprofiel: Financieel/juridisch

Geboortedatum: 21 mei 1949

Relevante nevenfuncties: Zelfstandig ondernemer, bezoldigd



Naam: Drs. E.J.J. Jennissen (m)

Functie: Lid

Functieprofiel: Financieel/economisch

Geboortedatum: 24 maart 1968

Relevante nevenfuncties: Vice President Business Development, bezoldigd



Naam: Ir. A.J.Th.M. Görts-van de Pas (v)

Functie: Lid

Functieprofiel: Volkshuisvesting/ruimtelijke ordening/bouwkundig Geboortedatum: 30 september 1961 Relevante nevenfuncties: Vastgoedmanager, bezoldigd

Eerste benoeming: 1 juli 2009


Naam: Drs. A.L. Moors MHA (m)

Functie: Lid

Functieprofiel: Personeel en organisatie

Geboortedatum: 1 december 1963

Relevante nevenfuncties: Manager Klantzaken, bezoldigd

Eerste benoeming: 1 juli 2010

Lopende benoeming: Eerste zittingstermijn, herkiesbaar per 1 juli 2014


50

11.4 Rooster van aftreden en invulling vacature

Zoals uit het rooster van aftreden blijkt, zullen de aankomende jaren alle commissarissen na

elkaar aftreden. In 2013 waren volgens het vastgestelde rooster van aftreden geen leden

aftredend.

Destion past voor de werving van commissarissen een open sollicitatieprocedure toe. Door de

RvC wordt een commissie ingesteld die de wervingsselectie verricht. De werving gebeurt via een

wervingsadvertentie in regionale dag- en weekbladen met verwijzing naar het functieprofiel op de

website van Destion.

11.5 RvC taak en werkwijze

In 2013 heeft de RvC zes keer vergaderd. Vijf vergaderingen hadden een regulier karakter en één

bijeenkomst thematisch. De thematische vergadering stond in het teken van de reorganisatie

waarin Destion zich toen volop bevond.

Reguliere vergaderingen

In de reguliere vergaderingen zijn de vele algemene toezichtonderwerpen en

goedkeuringsbesluiten aan de orde geweest. Een belangrijk instrument

voor het houden van goed intern toezicht zijn de kwartaalrapportages waarin behalve de stand

van zaken van de operationele bedrijfsdoelstellingen aan het einde van het betreffende kwartaal,

ook inzicht wordt verschaft in de risico’s waarmee Destion te maken heeft. Destion heeft alle

interne en externe risico’s beschreven en aangegeven hoe deze worden beheerst en hoe hoog het

betreffende risico ervan is.

Verder zijn enkele bestuursbesluiten voor de uitvoering van nieuwbouwprojecten behandeld. In

het besluit wordt toegelicht welke investeringen nodig zijn en wat het risicoprofiel van het project

is. Deze wordt beschreven en gepresenteerd in een roosgrafiek.

In het afgelopen boekjaar heeft de RvC in de reguliere vergaderingen de onderstaande

onderwerpen besproken en de noodzakelijke (goedkeurings-)besluiten genomen:

Volkshuisvestings- en jaarverslag en Jaarrekening 2012;

Activiteitenplan en begroting 2014;

Financiële meerjarenprognose 2013-2022;

Opdrachtverstrekking aan accountantsbureau Flynth voor de controle van de jaarrekening

2013 en de daarbij behorende follow-up;

Beëindiging van arbeidsovereenkomsten met zes medewerkers als gevolg van de reorganisatie

van Destion;

Verkoop van het kantoorpand aan de Houtstraat 5 te Gennep;

Omzetting van koopwoningen naar tijdelijke huurwoningen met recht van koop.

Daarnaast zijn in 2013 onder andere de navolgende onderwerpen aan de orde geweest:

Bespreking controleresultaten en rapport van bevindingen 2012 met accountant Deloitte;

Beoordeling functioneren van accountant Deloitte;

Investeringsstatuut Destion

Huurverhoging per 1 juli 2013;

CFV, Corporatie in Perspectief 2013;

Het solvabiliteits- en prestatieoordeel 2013, van het ministerie van BZK.

Financiële meerjarenprognose 2014- 2023

De financiële ontwikkelingen van Destion worden uiteraard zeer kritisch en nauwkeurig door de

raad gevolgd. Met de toegepaste MJP-software is niet alleen de directeurbestuurder, maar ook de

raad in staat om het financiële toezicht zorgvuldig en nauwlettend uit te voeren.

Op basis van de prognose blijkt dat Destion ondanks de op komst zijnde verhuurdersheffing en de

extra saneringssteun aan het CFV, optimaal presteert en het maximale maatschappelijke

rendement uit haar beschikbare vermogen haalt. De raad is hier erg tevreden over, maar

constateert tegelijkertijd dat bij het nemen van toekomstige sociale en maatschappelijke

investeringsbeslissingen een zorgvuldige afweging steeds noodzakelijk is.


51

De raad constateert dat Destion haar ambities zoals die in het ondernemingsplan zijn

geformuleerd, nog steeds kan realiseren. Als de focus van de overheid op het vermogen van de

sector echter toeneemt, heeft dat ongetwijfeld gevolgen voor het toekomstige beleid en de

investeringscapaciteit van Destion. De RvC blijft deze ontwikkelingen met enige zorg volgen.

Functioneren accountant

De accountant vormt een belangrijke spilfunctie in het toezicht op de woningcorporatie. De raad

heeft daarom het functioneren van accountant Deloitte besproken. De raad is van mening dat

deze haar werkzaamheden, met oog voor de individuele belangen van Destion en de sector,

zorgvuldig en volgens de destijds gemaakte condities heeft uitgevoerd. De raad heeft in 2010 de

accountant een vervolgopdracht voor drie jaren verstrekt, welke afliep in 2013.

De raad heeft daarom eind 2013 de zoektocht opgepakt naar een volgende accountant. Daarbij

heeft de raad vier accountantsbureaus gevraagd een aanbieding te doen voor de controle van de

jaarrekeningen voor de volgende drie jaren. Daarbij heeft de raad gekozen voor Flynth

accountants.

Governancecode Woningcorporaties

De raad schenkt veel aandacht aan de Governancecode Woningcorporaties. Op enkele onderdelen

na (zie hoofdstuk 11.2) is de code volledig geïmplementeerd. Verder heeft de raad in 2013

besloten om de drie zittingstermijnen van vier jaar in de statuten, pas aan te passen als de

Herzieningswet wordt vastgesteld en dit wijzigingen met zich mee brengt.

Naar het oordeel van de raad is de bestuurlijke organisatie van Destion op orde en voldoet deze

in ruime mate aan de vereiste transparantie die je van een maatschappelijke organisatie mag

verwachten.

De RvC van Destion hanteert de noodzakelijke beleidsdocumenten die voor de noodzakelijke

transparantie nodig zijn. Zo zijn onder andere de volgende documenten vastgesteld en op de

website van Destion te raadplegen:

Statuten Destion

Directiestatuut

Reglement Raad van Commissarissen

Functieprofielen Raad van Commissarissen

Organisatieschema

Delegatie- en procuratieschema

Treasurystatuut

Investeringsstatuut

Gedrags- en integriteitscode

Klokkenluiderregeling

Rooster van aftreden

Zelfevaluatie raad en beoordeling directeurbestuurder

In 2013 heeft de RvC in een besloten vergadering en buiten de aanwezigheid van de

directeurbestuurder, haar eigen functioneren, evenals dat van de individuele leden geëvalueerd.

De zelfevaluatie is uitgevoerd met behulp van een zelfevaluatiemodel dat in het verleden door het

NCIV is uitgegeven en een door Governance Support uitgegeven evaluatiemodel. De belangrijkste

aandachts-/verbeterpunten die uit de zelfevaluatie naar voren zijn gekomen, zijn:

Toezicht houden

De raad heeft zich in 2013 mede dankzij de beschikbare toezichtinstrumenten een goed beeld

kunnen vormen van de financiële en maatschappelijke positie van Destion. Met deze

instrumenten ze op een adequate en zorgvuldige wijze haar toezichtfunctie uitvoeren. De raad

neemt besluiten op basis van nauwkeurige en betrouwbare onderbouwingen en na zorgvuldig

beraad.

De Raad van Commissarissen heeft in 2013 laten zien dat ze ook goedkeuring durft uit te

stellen of te weigeren. Zo is de Volmacht tot lastgeving t.b.v. de WSW borging kritisch en met

enige tijdsvertraging behandeld. In de ogen van de Raad van Commissarissen is er een goed

http://www.destion.nl/destion/download/168Statuten_Destion_31_12_2006.pdf

http://www.destion.nl/destion/download/174Directiestatuut.pdf

http://www.destion.nl/destion/download/185Reglement_RvC.pdf

http://www.destion.nl/destion/download/186Functieprofielen_RvC_sept_2008.pdf

http://www.destion.nl/destion/download/102Organisatiestructuur_2008.pdf

http://www.destion.nl/destion/download/167Delgatieschema.pdf

http://www.destion.nl/destion/download/250Gedrag__en_integriteitscode_Destion_2009.pdf

http://www.destion.nl/destion/download/261Klokkenluiderregeling_Destion_2009.pdf

http://www.destion.nl/destion/download/499RvC_Rooster_van_aftreden_2011_januari.pdf


52

evenwicht tussen de maatschappelijke taak van Destion en de bedrijfseconomische afwegingen

die steeds weer gemaakt worden. Aandachtspunten in het kader van toezicht blijven voor de

raad het meer discussiëren aan de voorkant van projecten en het risicomanagement van

projecten.

Adviseren

De raad is van mening, dat de directeurbestuurder in voldoende mate gebruik maakt van de

individuele commissarissen in de rol als adviseur, klankbord en sparringpartner. Niet alleen op

verzoek van de directeurbestuurder, maar ook op eigen initiatief. De raad heeft mede door de

toegepaste profielindeling veel kennis en ervaring. Hierdoor was er in 2013 naar oordeel van

de raad sprake van objectief en kritisch toezicht.

Werkgeversrol

De RvC heeft een goed beeld van de functie-eisen en competenties waarover de

directeurbestuurder moet beschikken. Mede op basis daarvan wordt een helder beloningsbeleid

toegepast. Deze is in overeenstemming met het op 3 juni 2010 door zowel de leden van de

VTW als de leden van het Directeurencontact ingestemde advies van de Commissie

Beloningscode voor een sectorbrede beloningscode.

Jaarlijks vindt de evaluatie over het functioneren van de directeurbestuurder plaats. Daarop

houdt de voorzitter een functionerings- en beoordelingsgesprek waarvan een verslag wordt

gemaakt.

Leden

De RvC heeft een profielschets voor de raad en haar individuele leden vastgesteld. Deze omvat

een overzicht van de diverse vakgebieden en competenties die relevant zijn voor de adequate

uitoefening van de functie. Ieder jaar evalueert de raad haar eigen gezamenlijk functioneren,

maar ook dat van de individuele leden.

Vergadering

De raad heeft een goede constructieve, maar ook zeer kritische relatie met het bestuur. Het

kenbaar maken van andere inzichten en eventuele meningsverschillen ontlopen zij niet.

Hierdoor ontstaat een scherpe relatie waarbij goed wordt geluisterd naar wederzijdse

argumenten. Ieder lid van de raad heeft vanuit de eigen expertise en achtergrond inbreng in

de vergadering. De uiteindelijke oordeel- en besluitvorming is voor alle deelnemers helder. Er

is nauwelijks verzuim bij de vergaderingen.

Het functioneren van de directeurbestuurder is eveneens uitvoerig in de raad besproken. De raad

is van mening dat de directeurbestuurder in 2013 goed heeft gefunctioneerd en voor zover

mogelijk alle voorgenomen activiteiten en doelstellingen heeft gerealiseerd. Uitzondering daarop

blijven de bouwprojecten die door regelgeving en planologische procedures steeds weer

vertragen en niet worden opgestart. Verder is er gewerkt aan verbetering van bestaande beleids-

en werkdocumenten en is er in voldoende mate inzicht gegeven in de interne en externe risico’s

waarmee Destion in 2013 te maken had.

Algemeen toezicht

De raad heeft in 2013 de ontwikkelingen in de woningcorporatiesector uiteraard aandachtig

gevolgd. De ontwikkelingen die als gevolg van het nieuwe regeerakkoord op de sector af komen

baart de raad zorgen. De betaalbaarheid van de woningen voor een deel van de doelgroep en de

bedrijfsvoering van Destion kunnen hiermee onder druk komen te staan.

De raad is zich ervan bewust dat deze verdergaande omstandigheden waarin de organisatie zich

bevindt, ook een verdere professionalisering van de raad vereist. De algemene en individuele

functiebeschrijvingen en invulling van de vacatures, worden daarom steeds belangrijker. Het

algemene toezicht wordt verdiept door behalve het volgen van de mediaberichten en

vakliteratuur, ook in gesprek te zijn met de directeurbestuurder, accountant Deloitte,

Huurdersraad en Ondernemingsraad. Ook de bijeenkomsten van de Vereniging Toezichthouders

in Woningcorporaties bieden de noodzakelijke informatie.


53

Themabijeenkomst: Reorganisatie Destion

Jaarlijks organiseert de Raad van Commissarissen een themabijeenkomst, zo ook in 2013.

Dit jaar stond deze bijeenkomst in het teken van de reorganisatie van Destion. Deze reorganisatie

is tijdig opgepakt en niet zoals de meeste corporatiereorganisaties om sec te bezuinigen, maar

om de organisatie klaar te stomen voor de toekomst. De toekomst zal ongetwijfeld een heel

ander klantencontact en meer technologische ontwikkelingen met zich meebrengen. Ook zal in de

toekomst met minder mensen meer werk moeten worden verricht. De reorganisatie is dan ook

een perfecte ontwikkeling geweest op het ondernemingsplan 2013-2017 met de titel “Meer…

minder!?”.

Verder heeft de reorganisatie zich naast de medewerkers sterk gericht op de vervanging van het

primaire ERP automatiseringssysteem en de huisvesting. Daarbij is de organisatie van drie

locaties teruggebracht naar één vestiging in Nieuw Bergen. Ook het sluiten van de twee

woonwinkels en het outsourcen van de fysieke woonwinkelfuncties naar een regionale bouwmarkt

is goed opgepakt en verlopen.

De raad heeft in deze intensieve en gevoelige periode de directeurbestuurder goed van advies

kunnen voorzien en heeft daarnaast een belangrijke rol kunnen vervullen in haar

klankbordfunctie. Dit heeft er mede aan bijgedragen dat de reorganisatie op een gedragen en

constructieve wijze is gerealiseerd.

Belanghoudersbijeenkomst

De raad organiseert jaarlijks een belanghouderbijeenkomst zoals dat is bepaald in de

governancecode. Deze bijeenkomst heeft begin 2013 plaatsgevonden en stond in het teken van

de kritiek en negatieve media-aandacht die de sector de laatste jaren over zich heen krijgt.

Via een oproep in de regionale weekbladen zijn alle belanghouders uitgenodigd voor een

belanghoudersbijeenkomst in MFC De Koppel in Middelaar. Met een opkomst van 70 mensen, was

de interesse voldoende, maar het hadden er meer mogen zijn. Op basis van vooraf ingebrachte

mediaberichten zijn de voorzitter van de RvC en de bestuurder bestookt met vragen en

opmerkingen over Destion. De conclusie was dat Destion zich duidelijk onderscheidt van de

corporatiesector en belanghouders erg tevreden zijn over het functioneren van Destion en de

keuzes die men op sociaal en maatschappelijk vlak maakt.

11.6 Risicobeheersing en controlesysteem

Om de risico’s van het bedrijf te overzien wordt een aantal risicobeheersystemen toegepast. Zo

wordt in de kwartaalrapportages inzicht gegeven in eventuele externe en interne risico’s.

Voor bouwprojecten wordt per project een risicoanalyse met zogenaamde risicokaart opgesteld

waarbij de mate van risico’s wordt beschreven en in kaart wordt gebracht. Op basis daarvan

kunnen zorgvuldige keuzes gemaakt worden voor de realisatie van de diverse sociale en

maatschappelijke bouwprojecten.

Periodiek wordt een scan gemaakt van de externe en interne risico’s van Destion. Daarbij worden

op de onderdelen: Markt, Maatschappij, Omgeving, Operationele kerntaken, Middelen, Personeel,

ICT, Financieel, Structuur en cultuur, Beleid & strategie en Planning & control de risico’s benoemd

en aangegeven welke maatregelen zijn gehanteerd en hoe hoog het risico is.

Daarbij hebben we geconstateerd dat in 2013 geen dusdanige risico’s zijn genomen welke de

toekomstige bedrijfscontinuïteit van Destion in gevaar brengen.

Voor een veelvoud aan bedrijfsprocessen zijn administratieve organisatie met interne controles

(AO/IC) uitgewerkt. In 2013 zijn de processen niet verder uitgebreid. Nadat de reorganisatie

verder inhoud heeft gekregen zullen ook alle AO/IC beschrijvingen en schema’s kritisch tegen het

licht moeten worden gehouden en worden afgestemd op de nieuwe organisatie-inrichting met

nieuwe afdelingen en functies. Dit geldt overigens ook voor diverse beleidsdocumenten.


54

11.7 Visitatie

De RvC begrijpt de doelstelling en inzet van een visitatie. Destion heeft zich in 2011 voor de tweede

keer laten visiteren door Raeflex, een door de Stichting Visitatie Woningcorporaties geaccrediteerde

en onafhankelijke visitatiecommissie. Overeenkomstig de Aedescode is het visitatierapport ook op de

website van Destion geplaatst. Opvallend is dat het document in 2013 niet één keer is gedownload

via de website van Destion.

Onafhankelijkheid

Tijdens de jaarlijkse evaluatie heeft de RvC vastgesteld dat in de zin van de in de

governancecode aangeduide criteria in 2013 alle leden onafhankelijk waren.

11.8 Tegenstrijdige belangen

Bij de bovenvermelde evaluatie is ook gebleken dat er in 2013 geen sprake is geweest van

tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeurbestuurder of de RvC zoals bedoeld in de

Governancecode Woningcorporaties.

De raad hanteert ter bewaking en beheersing van de integriteit de vastgestelde Gedrags- en

Integriteitscode van Destion. Er is ook een openbaar gemaakte Klokkenluidersregeling waarmee het

mogelijk is wantoestanden aanhangig te maken.

11.9 Deskundigheid en samenstelling

De samenstelling van de RvC is gebaseerd op de algemene en individuele profielschetsen.

Er is geen Remuneratiecommissie ingesteld.

Auditcommissie

In 2013 was een auditcommissie actief. Na een uitvoerige discussie over de taakomvang van de

commissie heeft de raad besloten om geen reglement voor deze commissie vast te stellen.

Van de commissie wordt verwacht dat zij zich ook zonder reglement bezighoudt met relevante

zaken op het gebied van financiering en bedrijfsvoering.

In 2013 heeft de commissie driemaal vergaderd. Daarbij zijn behalve dagelijkse financiële

vraagstukken de volgende majeure onderwerpen behandeld en al dan niet ter bekrachtiging

voorgelegd aan de raad.

Deloitte accountants heeft de managementletter 2012 uitgebracht door een periodieke

controle bij Destion uit te voeren op processen en activiteiten. De managementletter is door

de commissie beoordeeld en verder met de raad besproken.

De fiscale balans 2011 is beoordeeld en vervolgens ingediend bij de Belastingdienst.

De concept jaarrekening 2012 is beoordeeld en ter goedkeuring voorgelegd aan de raad.

De commissie heeft de financiële meerjarenprognose 2014–2018 getoetst en heeft deze

samen met de begroting 2014 ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen.

Er is gesproken over de fiscale regelgeving rondom het btw-beleid bij commissarisbeloningen.

11.10 Verantwoording van de beloning

Directeurbestuurder

De directeurbestuurder heeft een arbeids- overeenkomst voor onbepaalde tijd. In deze

overeenkomst is geen vertrekregeling opgenomen. Aan de hand van een extern deskundig

adviseur van KPMG, is de bestuurder destijds overeenkomstig de adviesregeling ‘Izeboud’

ingedeeld in functiegroep D. In overleg met de directeur is afgesproken dat er geen variabele

beloning (bonusregeling) wordt toegepast. Op basis daarvan is in 2013 een bruto jaarsalaris

(inclusief 8% vakantietoeslag) uitbetaald van € 113.871. Alle overige arbeids- en

pensioenvoorwaarden zijn gebaseerd op de CAO Woondiensten.

Beloning directeurbestuurder €

Vast jaarinkomen incl. vakantiegeld 113.871

Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen 6.162

Werkgeversdeel van de voorzieningen voor beloningen betaalbaar op termijn: Pensioenvoorziening

22.957


55

De directeurbestuurder heeft een onbelaste vergoeding van € 70 per maand. Er worden verder

geen onkosten gedeclareerd.

Raad van Commissarissen

Het honorarium voor de raad is overeenkomstig de VTW adviesregeling Honorering

Toezichthouders in Woningcorporaties vastgesteld. Het gezamenlijk vast jaarhonorarium van de

raad is in 2013 € 30.500.

De individuele bruto honorering van de commissarissen bedroeg in 2013 voor de voorzitter

€ 8.500 en voor de overige leden € 5.500.

11.11 Verklaring van de Raad van Commissarissen

De RvC Destion heeft kennis genomen van het Volkshuisvestings- en jaarverslag met

jaarrekeningen 2013 en heeft deze laten onderzoeken door Flynth accountants uit Arnhem en

vervolgens goedgekeurd. De bijbehorende controleverklaring is opgenomen in deze

jaarverslaglegging.

De raad spreekt haar grote waardering uit voor de wijze waarop in 2013 de directeurbestuurder

en de medewerkers erin zijn geslaagd om de reorganisatie van Destion tot een goed einde te

brengen. Uiteraard is de raad zich ervan bewust dat dit de nodige offers van de medewerkers met

zich heeft meegebracht. Desalniettemin heeft de corporatie in 2013 weer een grote stap gezet in

de ontwikkeling van haar professionaliteit en kwaliteit van de dienstverlening. En dit alles met

een bedrijfsresultaat waar men trots op kan zijn.

De raad spreekt dan ook haar grote waardering uit voor hen én voor de goede resultaten die in

2013 zijn bereikt.

De raad bedankt ook de Huurdersraad voor de wijze waarop zij zoals al vele jaren het geval is, de

belangen van de huurders en woningzoekenden van Destion in 2013 heeft behartigd.

Gennep, 26 mei 2014

De Raad van Commissarissen

M.C.W. Janssen, voorzitter

G.A.C.M. Thijssen, vicevoorzitter

E.J.J. Jennissen

A.J.Th.M. Görts-van de Pas

A.L. Moors


56

www.destion.nl [email protected] 088 199 00 00 088 199 00 99

Postbus 199 6590 AD Gennep

Jaarverslag 2013 - Destion...Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013 3 1. Algemene beschouwing...

Documents

Transcript of Jaarverslag 2013 - Destion...Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2013 3 1. Algemene beschouwing...