Steunpunt Wonen Vlaanderen: Universiteiten Leuven, Hasselt, Antwerpen en Delft17 mei 2016
Economie van de Woningmarkt: universele en regionale marktmechanismen
Dr. Paul de VriesWoningmarkteconoomKennis en Economisch onderzoek
Agenda
Theorie• Belangrijke fundamenten• Woningmarktcyclus
Waarnemingena. Belgische woningprijs stijgt sneller dan de Nederlandseb. Belgische hypotheekrente is lager dan de Nederlandsec. Vraag‐aanbodverhouding beïnvloedt de woningprijsd. Crisis: woningprijs is “los van de fundamenten” e. Regelgeving: beïnvloedt sterkt de woningprijs
2 van 29
Fundamenten van de woningmarktOp basis van theorie…
• Inkomen…• ….rente…• …instituties…• ….financieringsvoorwaarden…• …sentiment…• …demografie en sociaaleconomische factoren
Verder is er sprake van een niet efficiënte marktwerking
3 van 29
Prijs‐verandering
Aantal verkopen
kentering
herstel
actief
stagnerend
teruglopend
inactief
De woningmarkt volgt het honingraadmodelNederland zit in de actieve fase
4 van 29
Een internationale vergelijking
1990 = 100 2005 = 100
Internationale vergelijking en effect regelgeving
0
50
100
150
200
0
50
100
150
200
75 78 81 84 87 90 93 96 99 02 05 08 11 14Australië Spanje Finland FrankrijkVerenigd Koninkrijk Italië Japan LuxemburgNederland Noorwegen Nieuw Zeeland ZwedenVS België Canada ZwitserlandDuitsland Denemarken
index 2005 = 100 index 2005 = 100
0
100
200
300
400
500
0
100
200
300
400
500
75 78 81 84 87 90 93 96 99 02 05 08 11 14Australië Spanje Finland FrankrijkVerenigd Koninkrijk Italië Japan LuxemburgNederland Noorwegen Nieuw Zeeland ZwedenVS België Canada ZwitserlandDuitsland Denemarken
index 1990 = 100 index 1990 = 100
Effect van de woonbonus in België en het effect van strengere hypotheeknormen in Nederland zijn zichtbaar
6 van 29
Hypotheekrente
7
In België liggen de rentetarieven lager dan in Nederland
0
1
2
3
4
5
6
7
8
0
1
2
3
4
5
6
7
8
08 09 10 11 12 13 14 15
NL spaar NL hypotheek BL spaar BL hypotheek
% %
8 van 29
Regionale ontwikkelingen
Markthal Rotterdam
Ontwikkeling in regio’s nagenoeg hetzelfde, niveau’s verschillen
100
200
300
400
500
600
25 30 35 40 45 50 55
Gem
idde
lde
verk
oopp
rijs
Besteedbaar inkomen
x €1.000
x €1.000
50
100
150
200
250
300
350
400
450
50
100
150
200
250
300
350
400
450
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014Oost-Groningen Noord-Drenthe Zuidoost-Drenthe Zuidwest-DrentheNoord-Overijssel Zuidwest-Overijssel Twente VeluweAchterhoek Arnhem/Nijmegen Delfzijl en omgeving Overig GroningenNoord-Friesland Zuidwest-Friesland Zuidoost-Friesland Zuidwest-GelderlandUtrecht Kop van Noord-Holland Alkmaar en omgeving IJmondAgglomeratie Haarlem Zaanstreek Groot-Amsterdam Het Gooi en VechtstreekLeiden en Bollenstreek Agglomeratie 's-Gravenhage Delft en Westland Oost-Zuid-HollandGroot-Rijnmond Zuidoost-Zuid-Holland Zeeuwsch-Vlaanderen Overig ZeelandWest-Noord-Brabant Midden-Noord-Brabant Noordoost-Noord-Brabant Zuidoost-Noord-Brabant
woningprijs woningprijs
Regio’s verschillen in hoogte, maar niet echt in prijsontwikkeling
Er is een verband tussen huishoudinkomen en woningprijs, ook per regio
Woningprijs per Corop‐gebied
Relatie inkomen en woningprijs
10 van 29
Ruimtelijk gebruik kan tot andere woningprijzen leiden
11 van 29
Inkomensverdeling zorgt voor andere regionale woningprijzen
12 van 29
Prijzen en inkomens hoger rondom verstedelijkte gebieden
13
Gemiddelde woningprijs x 1.000 euro2015K3 (4-kwartaals gemiddelde)
300 tot 575250 tot 300227 tot 250200 tot 227150 tot 200121 tot 150
Vraag en aanbod
In heel Nederland meer woningverkopen
15 van 29
Krapte 2013
16 van 29
Krapte: aantal verkopen in verhouding tot het aanbod
Krapte 2014
17 van 29
Krapte: aantal verkopen in verhouding tot het aanbod
Krapte 2015
18 van 29
Krapte: aantal verkopen in verhouding tot het aanbod
Krapte 2015
19 van 29
2016
Krapte: aantal verkopen in verhouding tot het aanbod
De woningmarkt wordt krapper en de prijs stijgt daardoor
-10
-5
0
5
10
15
20
0
5
10
15
20
25
30
97 99 01 03 05 07 09 11 13 15
Gemiddelde krapte van alle woningtypen (l-as)
Gemiddelde jaar-op-jaar prijsontwikkeling (r-as)
Aantal keuzemogelijkheden J-o-j prijsmutatie (%)
Krapte-indicator NVM en PBK van het CBS, eigen seizoenscorrectie op de kwartaaldata
Correlatie: -87%
Een krapper wordende markt (verhouding vraag en aanbod) zorgt voor druk op de woningprijs
Bron: NVM, bewerking Rabobank 20 van 29
Regionale prijsontwikkeling afhankelijk van stedelijkheidsgraad
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
Zeer sterkstedelijk
Sterk stedelijk Matig stedelijk Weinig stedelijk Niet stedelijk Nederland
%-toename Verschil NL
Prijsverandering (%) 2015-2020
Zeer sterk stedelijke omgeving zorgt voor een flinke prijstoename
Bron: Regionale prognoses Rabobank
21 van 29
Voorspellen van de woningprijs
Onder‐ en overwaardering van de woningprijs• Ons prijsmodel duidt op een onderwaardering van ongeveer 10% • Momenteel bevindt de woningmarkt zich ook weer in een stabiele fase,
hierdoor werken modellen weer iets beter
Bron: Woningprijsmodel Rabobank,
0102030405060708090100
0102030405060708090
100
7779818385878991939597990103050709111315
Kans dat de woningmarkt in een instabiele staat verkeert
Kans (%) Kans (%)
Kans op een stabiele woningmarkt Werkelijke en geschatte woningprijs
23 van 29
Regelgeving
De Nederlandsche Bank (DNB): door verscherpte hypotheekvoorwaarden 10% prijsdaling
25 van 29
Lagere LTV? Voorlopig geen goed idee
Bron: NVB, Rabobank
0102030405060708090100
0102030405060708090
100
Loan-to-Value-Ratios-of-New-Mortgage-Loan-Originations
% %
26 van 29
Groeiend marktaandeel ‘nieuwkomers’
27 van 29
Verzekeraars en pensioenfondsen zoeken risicoarme investeringen
• Banken krijgen te maken met strengere voorwaarden (Basel). Verzekeraars hebben andere eisen (Sovency). Er ontstaat een ongelijk level‐playing‐field.
• Verzekeraars/pensioenfondsen zoeken risicoarm rendement. Bijvoorbeeld staatsobligaties. Maar die renderen niet meer. Second best: hypotheken.
• Doordat verzekeraars en pensioenfondsen met eigen vermogen werken, hebben zij geen fundingskosten. Ook liggen de verplichtingen verder weg in de tijd. Dit vertaalt dit zich in een ‘extra’ marge ten opzichte van banken.
‐ Op langere termijn > obligatiemarkten gaan renderen, verzekeraars edverlaten hypotheekmarkt. Verzekeraars stappen in en uit.
‐ Dit heeft gevolgen voor woonconsumenten die bijvoorbeeld een extra hypotheek willen. Als de hypotheekverstrekker even ‘uit de markt is’, valt er geen hypotheek op te hogen.
28 van 29
29
Bedankt voor uw aandacht
• Vragen?• Paul de Vries, woningmarkteconoom, [email protected]• https://economie.rabobank.com/
29 van 29
Top Related