zonevreemde_bedrijven

AgentschapOndernemen

informeert - adviseert - stimuleert








Zonevreemde bedrijvenDe regelgeving voor zonevreemde bedrijven

Zone

vree

mde

bed

rijv

en

2

© 2011, Agentschap Ondernemen, Koning Albert II-laan, 35, bus 12, 1030 Brussel. Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden vermenigvuldigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën of enig andere manier, zonder de schriftelijke toestemming van het Agentschap Ondernemen.

“Zonevreemde bedrijven: De regelgeving voor zonevreemde bedrijven” is een uitgave van:Agentschap Ondernemen, Koning Albert II-laan, 35, bus 12, 1030 Brussel.T 02 553 37 05F 02 553 38 [email protected]

D/2011/3241/337November 2011

Disclaimer: Deze uitgave kadert binnen het verlenen van eerstelijnsadvies aan kmo’s, dat behoort tot de opdracht van het Agentschap Ondernemen. De verstrekte informatie is enkel bedoeld als een eerste algemene toelichting, die de behandelde materie enkel wil situeren in grote lijnen, zonder volledigheid noch juridische precisie na te streven. De voorbeelden en illustraties gebruikt in deze uitgave zijn fictief en enige gelijkenis met bestaande personen en bedrijven berust op louter toeval.Aan deze uitgave kunnen geen rechten worden ontleend. Het Agentschap Ondernemen streeft de grootst mogelijke zorg na bij het inwinnen en verspreiden van informatie. Het Agentschap Ondernemen kan echter niet aansprakelijk worden gesteld voor enige schade die rechtsreeks of onrechtstreeks zou voortvloeien uit de acties die op basis van de gegevens uit deze uitgave worden ondernomen.

Zone

vree

mde

bed

rijv

en

3

Zonevreemde bedrijvenDe regelgeving voor zonevreemde bedrijven

stand november 2011

LEESWIJZER 1: Deze brochure is bedoeld voor ondernemers wiens bedrijf zonevreemd is. Niet alles belangt echter iedere “zonevreemde” ondernemer aan. Vandaar deze leeswijzer, die je meteen naar de relevante hoofdstukken loodst.

Disclaimer: Het Agentschap Ondernemen streeft de grootst mogelijke accuraatheid na bij het inwinnen en verspreiden van informatie. Het Agentschap Ondernemen kan evenwel niet aansprakelijk gesteld worden voor enige schade die rechtstreeks of onrechtstreeks uit het gebruik van deze informatie zou voortvloeien.

Zone

vree

mde

bed

rijv

en

4

Is mijn bedrijf zonevreemd?Allereerst moet je weten of er zich een probleem van zonevreemdheid stelt voor je bedrijf.Wat is zonevreemdheid? Zie randnr. 1Hoe stel ik vast dat mijn bedrijf zonevreemd is? Zie nr. 4

Mijn bedrijf is niet zonevreemd: deze brochure is niet aan u besteed.

U wil uitbaten: zie hoofdstuk III

De werken zijn vrijgesteld van vergunning. Momenteel blijft de handeling (in strijd met de bestemming) wel strafbaar!Opgelet: dit wijzigt hoogstwaar-schijnlijk binnenkort

De werken zijn niet vergunbaar: een wijziging van het zonevoorschrift is nodig. Zie randnr. 19 en verder

De werken zijn vergunbaar: vraag de stedenbouwkundige vergunning aan.

Bouwen of uitbaten?De regeling is verschillend voor het uitbaten van een bedrijf (de handeling waarvoor een milieuvergunning of melding vereist kan zijn) of voor het bouwen, verbouwen, uitbreiden … van een bedrijf (de handeling waarvoor een stedenbouwkundige vergunning vereist kan zijn).

Is er een stedenbouwkundige vergunning vereist?Wil je bouwwerken of –handelingen uitvoeren, rijst allereerst de vraag of je daarvoor een vergunning nodig hebt. Bij twijfel controleer je de lijst van de werken die vrijgesteld zijn van vergunning: zie randnr. 6.

Zijn de werken vergunbaar?Is er geen vrijstelling van vergunning, rijst de vraag of een vergunning kan worden bekomen. Dat verschilt naargelang de aard van de werken. We onderscheiden:

y stabiliteitswerken(e.a. afwijkingsmogelijkheden): zie randnrs. 8 tot 10

y verbouwen: zie randnr. 11 y herbouwen: zie randnrs. 12 en 13 y uitbreiden en aanpassen: zie randnr. 14 y wijzigen van functie: zie randnr. 18 y werken na vernieling of beschadiging door een ramp: zie

randnr. 17

Deze begrippen en de voorwaarden van vergunbaarheid worden in de diverse randnummers toegelicht. Op basis van die informatie kan men vaststellen of een vergunning mogelijk is..

JA

BOUWEN

JA

JANEE

NEE

NEE

UITBATEN

LEESWIJZER 2: Wanneer blijkt dat de uit te voeren werken vergunningsplichtig zijn, is de eerste stap na te gaan of de werken vergunbaar zijn (volgens de afwijkingsregels, basisrechten of functiewijziging). Dit wordt in deze leeswijzer schematisch uitgewerkt.

De vergunbaarheid van het project is sterk afhankelijk van de ligging van het goed (al dan niet in ruimtelijk kwetsbaar gebied) en de zijn bestaande toestand (hoofdzakelijk vergund en niet-verkrot gebouw). Meer hierover in de verklarende woordenlijst, die achteraan de brochure in bijlage terug te vinden is.

Wanneer de werken niet vergunbaar zijn, zal een bestemmingswijziging nodig zijn (zie randnrs. 19 en verder).

NOTA: (*) Deze werken zijn ook vergunbaar voor recent afgebroken constructies (ondermeer op voorwaarde dat de stedenbouw-kundige vergunning voor de afbraak aanwezig was) (zie randnr. 16)

Disclaimer: Het Agentschap Ondernemen streeft de grootst mogelijke accuraatheid na bij het inwinnen en verspreiden van informatie. Het Agentschap Ondernemen kan evenwel niet aansprakelijk gesteld worden voor enige schade die rechtstreeks of onrechtstreeks uit het gebruik van deze informatie zou voortvloeien.

Zone

vree

mde

bed

rijv

en

5

Welke werken zijn vergunbaar?

Gaat het om een bestaand hoofdzakelijk vergund en niet-verkrot gebouw en wordt de goede ruimtelijke ordening niet geschaad?

(zie randnr. 35)

Is het goed gelegen in ruimtelijk kwetsbaar gebied of in recreatiegebied?(zie randnr. 34)

(*) Er zijn afwijkingsmogelijkheden: y beperkte afwijkingen (zie randnr. 8) y stabiliteitswerken (zie randnr. 9) y afwijking op plan van aanleg op basis

van typevoorschriften (zie randnr. 10)

Er kunnen geen werken vergund worden zonder bestemmingswijziging (zie randnrs 19 en verder)

y (*) Verbouwen binnen het bestaand volume (mits MV) (zie randnr. 11)

y Herstel bij vernietiging (enkel van het vergund geacht volume) (ook MV nodig) (zie randnr. 17)

y (*) Herbouwen op = plaats (zie randnr. 12) y Herbouwen op gewijzigde plaats (zie randnr. 13) (bv.

getroffen door een rooilijn) y Uitbreiden (tgv sectorale wetgeving en aanpassings-

werken, bv. verharding, …) (zie randnr. 14) y Zonevreemde functiewijziging is vergunbaar indien het

goed gelegen is aan een voldoende uitgeruste weg en bouw-fysisch geschikt is voor de nieuwe functie (zie randnr. 18)

Is het goed gelegen in ruimtelijk kwetsbaar gebied of in recreatiegebied?(zie randnr. 34)

NEE JA

NEE NEEJAJA

Zone

vree

mde

bed

rijv

en

6

InhoudInleiding 7

1. Definitie 82. Zonevreemd ≠ Onvergund 83. Het begrip zonevreemdheid in de wetgeving 84. Hoe stel ik vast dat mijn bedrijf zonevreemd is? 9

II. Toelaatbare (bouw)werken aan een zonevreemd bedrijf 10II.1 Inleiding 10

5. Uitgangspunt: zijn de werken vergunbaar of niet? 106. Een vrijstelling van vergunning geldt ook voor zonevreemde bedrijven 107. Overzicht van vergunningsmogelijkheden 10

II.2 Afwijkingsmogelijkheden op de stedenbouwkundige voorschriften 118. beperkte afwijkingen 119. stabiliteitswerken 1210. handelingen sorterend onder voorschriften van een plan van aanleg 12

II.3 Basisrechten voor zonevreemde constructies (niet zijnde woningbouw) 1311. Verbouwen 1312. Herbouwen op dezelfde plaats 1313. Herbouwen op een gewijzigde plaats 1414. Uitbreiden en aanpassen 1415. Mogelijkheid tot regularisatie 1516. Recent afgebroken zonevreemde constructies 1517. herstelwerken bij vernietiging of beschadiging door vreemde oorzaak 1618. Zonevreemde functiewijzigingen 16

II.4 Planschadevergoeding 18II.5 Bestemmingswijzigingscompensatie 19

III. De Milieuvergunning voor zonevreemde bedrijven 19IV. Planmatige oplossingen voor zonevreemde bedrijven 20

19. Twee wegen voor een planmatige oplossing 20IV.1 Het planologisch attest 20

20. Wat is een planologisch attest? 2021. Welke bedrijven komen in aanmerking voor een planologisch attest? 2022. Geen aanvraagmogelijkheid bij recent afgewerkte planningsprocedures 2123. De aanvraag 2124. De procedure 2225. Het afgeleverd planologisch attest geeft niet steeds aanleiding tot de opmaak van een plan van aanleg of een RUP 2326. Verplichting tot opmaak van het plan 2327. Mogelijkheid van anticipatieve vergunningen 2428. Herlocalisatie 2429. Geldigheidsduur van een attest 24

IV.2 De vervanging van het hinderend zonevoorschrift 2530. De normale regels blijven gelden 2531. Subsidiariteit en bedrijventerreinen 2532. Praktische opvolging van planning door een zonevreemd bedrijf 2533. Een gemeentelijk sectoraal plan voor zonevreemde bedrijven 26

BIJLAGE 2734. Ruimtelijk kwetsbare gebieden 2735. Toelichting bij de voorwaarden verbonden aan de basisrechten 2736. Ligging aan een voldoende uitgeruste weg 29

Nuttige adressen 30

Zone

vree

mde

bed

rijv

en

7

InleidingOp 1 september 2009 wijzigde de stedenbouwwetgeving ingrijpend. Vanaf die dag is er sprake van een nieuwe Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Ook voor zonevreemde bedrijven wijzigde er heel wat (sinds de laatste grote decreetwij-ziging van 9 juli 2002). Deze brochure is een gecoördineerde tekst van de basiswetgeving zonevreemde bedrijven van kracht met ingang van september 2009.

Na het begrip zonevreemd bedrijf te hebben toegelicht (hoofdstuk I), wordt nagegaan welke bouwwerken aan een zonevreemd bedrijfsgebouw toegelaten zijn of vergund kunnen worden (hoofdstuk II). Ook de mogelijkheid om een mili-euvergunning te bekomen wordt nader bekeken (hoofdstuk III). Tenslotte wordt ingegaan op de planmatige oplossingen voor zonevreemde bedrijven (hoofdstuk IV).

Een waarschuwing vooraf dringt zich op. De wetgeving op zonevreemde gebouwen is al herhaaldelijk gewijzigd. Heeft u een concreet probleem, dan zal u steeds moeten navragen of de regelgeving nog geldt. Bovendien wordt de toelaatbaar-heid van werken soms ook bepaald door andere voorschriften dan deze van de zone waarin het gebouw of handeling ligt. Er kan een verkavelingsvergunning gelden; een rooiplan; een onteigeningsplan; een bescherming als monument, dorpsgezicht of landschap; beperkingen krachtens het Bodemsaneringsdecreet; het Bosdecreet; …

In deze brochure wordt evenmin ingegaan op de elementen uit de wetgeving die enkel zonevreemde woningen aanbe-langen. Hoewel een deel van de regelgeving gelijkloopt met deze voor zonevreemde bedrijven, kennen zonevreemde woningen op diverse vlakken een eigen regime. Meer informatie over de zonevreemde woningen vindt men online op www.bouwenenwonen.be of www.ruimtelijkeordening.be. Op deze laatste website vindt u ook een toelichting over de regeling voor zonevreemde ondernemingen.

Wenst u advies op maat dan kan u contact opnemen met de accountmanagers ruimtelijke ordening van Agentschap On-dernemen. Zij informeren en begeleiden uw bedrijf met gratis en deskundig advies en verwijzen u door daar waar nodig.

U kan deze brochure gratis downloaden via

www.agentschapondernemen.be

Zone

vree

mde

bed

rijv

en

8

I. Wat is een zonevreemd bedrijf?

1. Definitie

Sinds de jaren 1970 heeft men aan de hand van ruimtelijke plannen aan elke vierkante meter grond in Vlaanderen een welbepaalde bestemming toegekend. Men onderscheidt woonzones, dienstverleningszones, industriegebieden, land-bouwzones, recreatie- en natuurgebieden. Dat gebeurde in het verleden vooral in de gewestplannen of, op gemeentelijk vlak, in bijzondere plannen van aanleg (de B.P.A.’s). In de nieuwe planningscontext spreekt men van ruimtelijk uitvoerings-plan (verder afgekort tot RUP), en worden deze plannen op gewestelijk, provinciaal of gemeentelijk niveau uitgevaardigd.

Als een gebouw ligt in een zone waar het niet thuishoort, wordt het zonevreemd genoemd.

Voorbeelden zijn: een industrieel bedrijf in landbouwgebied; een ambachtelijk of kleinbedrijf in recreatiegebied; een bedrijf in een bufferzone; een omvangrijk milieubelastend bedrijf in woongebied ...

maar ook: een winkelbedrijf in industriegebied; een commerciële private onderneming in een gebied voor gemeen-schapsvoorzieningen …

Opgelet: heeft u een lot in een goedgekeurde, niet-vervallen verkaveling, dan heeft deze verkaveling voorrang op het gewestplan. U valt dan dus niet onder de uitzonderingsregeling voor zonevreemde bedrijven. U kunt bouwen, verbouwen en herbouwen, mits u de verkavelingsvoorschriften respecteert.

2. Zonevreemd ≠ Onvergund

Zonevreemdheid heeft niets te maken met de vergunningstoestand van een gebouw of handeling. Zonevreemdheid is dus iets anders dan illegaal. Illegale constructies zijn gebouwd zonder vergunning. Een zonevreemd gebouw kan perfect wettelijk vergund zijn. Er stelt zich wel steeds een probleem op het vlak van de vergunbaarheid naar de toekomst toe. Een vergund gebouw kan mogelijks niet uitbreiden, of zal op termijn dienen te verdwijnen. Een onvergund gebouw kan mogelijks geen regularisatie meer krijgen.

3. Het begrip zonevreemdheid in de wetgeving

De Vlaamse Codex RO bepaalt een aantal basisrechten waardoor bepaalde werken aan zonevreemde constructies in specifieke gevallen toch vergunbaar zijn, ondanks de normaal geldende bestemmingsvoorschriften van de zone.

Deze basisrechten zijn niet geldig voor alle zonevreemde bedrijven.

f Het moet gaan om hoofdzakelijke vergunde en niet verkrotte zonevreemde gebouwen, geordend door een ruim-telijk uitvoeringsplan of plan van aanleg.

f Een ruimtelijk uitvoeringsplan kan bovendien deze basisrechten aanvullen of uitbreiden. Dergelijk plan kan even-wel strengere voorwaarden bepalen op vlak van de maximaal toegelaten volumes bij herbouw.

f De werken moeten verenigbaar zijn met de goede ruimtelijke ordening.

Meer hierover vind je terug in de rubriek II.3.

Zone

vree

mde

bed

rijv

en

9

4. Hoe stel ik vast dat mijn bedrijf zonevreemd is?

Wie twijfel koestert over het al dan niet zonevreemd zijn van zijn bedrijf, kan zich best informeren bij de overheid. De meest aangewezen manier is een bezoek te brengen aan de gemeentelijke dienst, doorgaans technische dienst, dienst stedenbouw of dienst ruimtelijke ordening genaamd, die vertrouwd is met de plaatselijke toestand.

Bij het gemeentebestuur liggen alle gemeentelijke plannen ter inzage die op haar grondgebied betrekking hebben. Men kan deze plannen inkijken, er inlichtingen over vragen en een kopie opvragen. De gewestplannen kan men ook online raadplegen. (http://www.ruimtelijkeordening.be/Default.aspx?tabid=14390) Bedenk wel dat er ook een ander plan (ver-kavelingsplan, BPA, RUP, ..) op provinciaal of gemeentelijk niveau kan gelden.

Wil men de inlichtingen schriftelijk bevestigd zien, dan kan men een stedenbouwkundig attest, stedenbouwkundige inlichtingen (in een niet-ontvoogde gemeente) of een stedenbouwkundig uitreksel (in een ontvoogde gemeente) aanvra-gen bij het gemeentebestuur. Stedenbouwkundige inlichtingen of een stedenbouwkundig uitreksel geven alleen inlichtin-gen over de bestemming van het perceel volgens de verschillende plannen waarin het gelegen is. Een stedenbouwkundig attest geeft bijkomend inlichtingen over bouwwijze, inplanting, bouwhoogte,… of de vergunbaarheid van een welbepaald bouwontwerp. De nodige aanvraagformulieren kan men downloaden.(http://www.ruimtelijkeordening.be , klikken op formulieren onder diensten).

Via de link http://www2.vlaanderen.be/ruimtelijk/vergunningen/vijfvoorwaarden/index.html kan u nagaan of uw ge-meente al dan niet ontvoogd is.

Zone

vree

mde

bed

rijv

en

10

II. Toelaatbare (bouw)werken aan een zonevreemd bedrijf

II.1 Inleiding

5. Uitgangspunt: zijn de werken vergunbaar of niet?

Wenst men in of rond een zonevreemd bedrijf bouwwerken of –handelingen uit te voeren, dan stelt zich in de eerste plaats de vraag of voor die werken of handelingen een stedenbouwkundige vergunning moet aangevraagd worden.

Kortweg kunnen we stellen dat volgende werken steeds mogelijk zijn aan zonevreemde constructies ongeacht hun ligging:

f Onderhoudswerken die geen betrekking hebben op de stabiliteit of het karakter van het gebouw bv. vervangen van ramen door identieke ramen, vervangen van pleisterwerk, herstellen van kapotte verharding kunnen zonder stedenbouwkundige vergunning uitgevoerd worden. Onderhouds- en instandhoudingswerken die betrekking heb-ben op de constructieve elementen van het gebouw zoals het vervangen van dakgebintes of dragende balken van het dak, geheel of gedeeltelijk herbouwen van buitenmuren, … hebben wel een vergunning nodig.

f Stabiliteitswerken mits stedenbouwkundige vergunning.

f Verbouwen binnen het bestaande bouwvolume en mits een stedenbouwkundige vergunning.

Deze werken zullen in dit hoofdstuk verder worden toegelicht. In tweede orde, zo de beoogde werken niet vergunbaar blijken, moet worden nagegaan of er geen planmatige oplossing mogelijk is. Dat wordt in hoofdstuk IV nader bekeken.

6. Een vrijstelling van vergunning geldt ook voor zonevreemde bedrijven

Een aantal werken zijn bij besluit vrijgesteld van een stedenbouwkundige vergunning.

Deze vrijstelling is ook van toepassing op zonevreemde bedrijven, met dien verstande dat ook al zijn deze werken vrijgesteld van vergunning de handeling in strijd met de bestemming wel strafbaar is volgens de regelgeving ruimtelijke ordening. Voorlopig is er voor deze werken geen vergunning vereist, maar is de uitvoering ervan wel strafbaar.

Vermits een gemeentelijke verordening een vergunningsplicht kan invoeren, blijft het raadzaam bij dit bestuur navraag te doen.

Een opsomming van de vrijgestelde handelingen (incl de onderhoudswerken) kunt u vinden in onze brochure Bedrijf en stedenbouwkundige vergunning. Het volledige besluit, gebruikelijk het besluit kleine werken genoemd, kan men online raadplegen: (http://www.ruimtelijkeordening.be (klik op wetgeving, dan op de uitvoeringsbesluiten, selecteer het besluit betreffende de vrijstelling van de stedenbouwkundige vergunning in de groep vergunningen).

7. Overzicht van vergunningsmogelijkheden

Naast de mogelijkheid tot het uitvoeren van niet-vergunningsplichtige werken zijn er ook nog een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden en basisrechten waarop zonevreemde gebouwen beroep kunnen doen. Hieronder vindt u een overzicht van deze afwijkingsmogelijkheden en basisrechten. Deze die interessant zijn voor bedrijven worden vet aange-geven en verder in de brochure toegelicht.

Zone

vree

mde

bed

rijv

en

11

Afwijkingsmogelijkheden op de stedenbouwkundige voorschriften

f beperkte afwijkingen;

f stabiliteitswerken;

f handelingen sorterend onder voorschriften van een plan van aanleg;

Basisrechten voor zonevreemde constructies (niet zijnde woningbouw)

f verbouwen;

f herbouwen op dezelfde plaats;

f herbouwen op een gewijzigde plaats;

f uitbreiden en aanpassen;

f recent afgebroken zonevreemde woningen of andere constructies;

f herstelwerken bij vernietiging of beschadiging door vreemde oorzaak;

Zonevreemde functiewijzigingenZonevreemde functiewijzigingen laten toe om het hergebruik van een gebouw voor een nieuwe functie, die niet verenig-baar is met de bestemmingszone, te vergunnen.

Alle basisrechten, alle zonevreemde functiewijzigingen en stabiliteitswerken kunnen enkel toegepast worden op be-staande, hoofdzakelijk vergunde en niet-verkrotte gebouwen en zolang de goed ruimtelijke ordening niet geschaad wordt.

Alle afwijkingsmogelijkheden en alle basisrechten (uitgezonderd verbouwen binnen het bestaande volume) zijn enkel toelaatbaar buiten ruimtelijk kwetsbaar gebied en recreatiegebied.

Het is dus belangrijk om in eerste instantie na te gaan of het goed al dan niet gelegen is in ruimtelijk kwetsbaar gebied en of het hier al dan niet gaat om een hoofdzakelijk vergunde situatie. Dit zal immers de mogelijkheden beperken of verruimen.

Deze begrippen worden verder toegelicht achteraan de brochure in de verklarende woordenlijst.

II.2 Afwijkingsmogelijkheden op de stedenbouwkundige voorschriften

Een aantal afwijkingsmogelijkheden en basisrechten gelden niet in ruimtelijk kwetsbare gebieden. Een toelichting bij dit begrip vindt u achteraan deze brochure onder de rubriek bijlage.

8. beperkte afwijkingen

Er kunnen, na organisatie van een openbaar onderzoek, beperkte afwijkingen worden toegestaan op stedenbouwkundige voorschriften en verkavelingsvoorschriften met betrekking tot

f perceelsafmetingen,

f de afmetingen en de inplanting van constructies,

f de dakvorm en de gebruikte materialen.

Zone

vree

mde

bed

rijv

en

12

Afwijkingen zijn niet mogelijk voor wat betreft:

f bestemming,

f de maximale vloerterreinindex en

f het aantal bouwlagen

Opgelet: u moet in uw vergunningsaanvraag wel duidelijk stellen dat u wenst gebruik te maken van deze afwijkingsmaat-regel. Basisprincipe blijft dat de goede ruimtelijke ordening niet mag worden geschaad.

9. stabiliteitswerken

Stabiliteitswerken zijn werken die het gebruik van een constructie voor de toekomst veilig stellen door middel van ingrepen zoals het vervangen van dakgebinten of dragende balken (met uitzondering van plaatselijke herstellingen) en het gedeeltelijk vervangen of herbouwen van bestaande buitenmuren, zelfs met recuperatie van de stenen.

Voor het uitvoeren van stabiliteitswerken kan worden afgeweken van stedenbouwkundige voorschriften of van verkave-lingsvoorschriften bij

f bestaande, hoofdzakelijk vergunde en niet-verkrotte constructies.

Worden de aangevraagde stabiliteitswerken geweigerd door het gemeentebestuur, dan kan de eigenaar de aankoop van zijn perceel, met inbegrip van de vergunde (of vergund geachte) constructies, door het Vlaams Gewest eisen. Dat moet gebeuren door het versturen van een beveiligde zending binnen 12 maanden na de definitieve weigering. In het geval van een stilzwijgende weigering door de lokale overheid, gaat de termijn van de beveiligde zending (klassieke aangetekende schrijven of afgifte tegen ontvangstbewijs, maar ook andere betekeningswijze zoals bv. beveiligde mail) echter in op de dag die volgt op het verstrijken van de vervaltermijn waarbinnen de vergunningverlenende overheid diende te beslissen of te betekenen.

De aankoop gebeurt aan de waarde van het goed op het moment van de weigering (in laatste administratieve aanleg). Indien de eigenaar ermee instemt kan de verplichte aankoop vervangen worden door een grondenruil via de Vlaamse Grondenbank.

10. handelingen sorterend onder voorschriften van een plan van aanleg

Ruimtelijke plannen regelen de bestemmingen en de stedenbouwkundige voorschriften voor een bepaald gebied. Komt de bestemming niet overeen met uw project/activiteit, dan kunt u meestal geen vergunning krijgen. De vergunning-verlenende overheid mag echter bij het verlenen van een vergunning afwijken van de bestemmingsvoorschriften in de plannen van aanleg.

Het oudste ruimtelijk plan van aanleg is het gewestplan dat voor heel Vlaanderen aangeeft wat ruimtelijk gezien kan of niet kan. Gemeenten hadden de mogelijkheid om de bestemmingen van het gewestplan verder te verfijnen of ervan af te wijken door opmaak van een bijzonder plan van aanleg. In 1999 kwam een nieuw decreet met als bedoeling deze ruimtelijke plannen te vervangen door recentere uitvoeringsplannen die rekening houden met het huidig aanbod aan ruimte en de toekomstige behoefte voor de verschillende menselijke activiteiten (wonen, recreatie, industrie, groen, ...). De nieuwe plannen, ruimtelijke uitvoeringsplannen genaamd, geven een ruimtelijke visie op lange termijn.

Indien een project niet vergunbaar is op basis van voorschriften van oude plannen van aanleg, maar wel op basis van de uitleg bij een vergelijkbare bestemming in de nieuwe plannen, dan kan de overheid toch een vergunning geven voor uw project. We benadrukken dat ze dit kan, maar niet verplicht is. Een voorbeeld om het te verduidelijken. De bestemmingsca-tegorie landbouw is bestemd voor alle werken en handelingen die nodig of nuttig zijn voor de landbouwbedrijfsvoering. Landbouw is de hoofdbestemming van dit gebied. Echter in de voorschriften van de nieuwe ruimtelijke plannen staat bij de bestemmingscategorie landbouw dat het aanbrengen van windturbines of installaties voor energierecuperatie eveneens toegelaten zijn.

Zone

vree

mde

bed

rijv

en

13

II.3 Basisrechten voor zonevreemde constructies (niet zijnde woningbouw)

Voor zonevreemde constructies bestaan er basisrechten. Dit betekent dat een aanvraag niet zomaar kan geweigerd worden op basis van de geldende bestemmingsvoorschriften.

De basisrechten gelden bij

f bestaande, hoofdzakelijk vergunde en niet-verkrotte constructie (met uitzondering van publiciteitsinrichtingen en uithangborden) en

f de goede ruimtelijke ordening wordt niet geschaad.

Voor een toelichting bij deze begrippen die gelden als voorwaarden verbonden zijn aan de basisrechten van zonevreemde constructies verwijzen we naar de bijlage achteraan deze brochure.

De basisrechten zijn geldig in ALLE bestemmingsgebieden van gewestplan, APA, BPA tot een RUP. Men kan enkel afwij-ken van de bestemmingsvoorschriften, niet van de inrichtings- of beheervoorschriften. Men kan echter de basisrechten wel combineren met de algemeen geldende beperkte afwijkingsmogelijkheden van stedenbouwkundige voorschriften.

Deze basisrechten kunnen door een RUP worden aangevuld of uitgebreid. Een RUP kan enkel strenger zijn i.v.m. max. toegelaten bouwvolumes bij herbouw.

Volgende werken steeds mogelijk zijn aan zonevreemde constructies ongeacht hun ligging:

f Onderhoudswerken die geen stabiliteitswerken zijn (deze kunnen zonder stedenbouwkundige vergunning uitge-voerd worden);

f Stabiliteitswerken mits stedenbouwkundige vergunning;

f Verbouwen binnen het bestaande bouwvolume en mits een stedenbouwkundige vergunning

11. Verbouwen

Onder verbouwen verstaat men dat de werken uitgevoerd worden binnen het bestaande bouwvolume van een con-structie. Er wordt een duidelijk criterium gehanteerd: de buitenmuren moeten voor ten minste zestig procent behouden worden. Volledig herbouwen wordt niet als een verbouwing beschouwd.

Niet milieuvergunningsplichtige inrichtingen kunnen in ALLE gebieden worden verbouwd.

Indien het bedrijf dat wil verbouwen milieuvergunningplichtig is moet men daarenboven:

f op het moment van de vergunningsaanvraag beschikken over een milieuvergunning die de normale bedrijfsvoe-ring dekt;

f de constructie moet in het jaar voorafgaand aan de vergunningsaanvraag daadwerkelijk zijn uitgebaat.

12. Herbouwen op dezelfde plaats

Het herbouwen op dezelfde plaats van een zonevreemde constructie is vergunbaar ook al zijn deze handelingen in strijd met de bestemming. Onder herbouwen wordt verstaan een constructie volledig afbreken, of méér dan veertig procent van de buitenmuren van een constructie afbreken, en binnen het bestaande bouwvolume van de geheel of gedeeltelijk afgebroken constructie een nieuwe constructie bouwen.

Zone

vree

mde

bed

rijv

en

14

Herbouwen op dezelfde plaats is niet toegelaten

f in ruimtelijk kwestbare gebieden (uitgezonderd parkgebieden) en

f recreatiegebieden.




13. Herbouwen op een gewijzigde plaats

De wetgever spreekt over herbouwen op een gewijzigde plaats als de nieuwe constructie minder dan drie kwart van de bestaande contstructie overlapt.

Herbouwen op een gewijzigde plaats van een zonevreemde constructie is vergunbaar, op voorwaarde dat voldaan is aan volgende voorwaarden:

1° de oorzaak van de herbouw: a) de constructie is getroffen door een rooilijn, b) de constructie bevindt zich in een achteruitbouwzone, c) de verplaatsing volgt uit redenen van een goede ruimtelijke ordening, en wordt door de aanvrager uitdruk- kelijk gemotiveerd vanuit een betere integratie in de omgeving, een betere terreinbezetting of een kwalitatief concept;

2° bijkomend moet ten minste één van volgende voorwaarden vervuld zijn: a) de herbouwde constructie krijgt dezelfde voorbouwlijn als de dichtstbijzijnde constructie, b) de nieuwe toestand levert een betere plaatselijke aanleg op, en richt zich op de omgevende bebouwing of plaatselijk courante inplantingswijzen.

Herbouwen op een gewijzigde plaats is niet toegelaten in

f ruimtelijk kwetsbare gebieden (uitgezonderd parkgebieden) en





14. Uitbreiden en aanpassen

Uitbreiden is een vorm van verbouwen of herbouwen waarbij het bestaande volume, het reeds bebouwde oppervlak wordt vergroot of uitgebreid.

De uitbreiding is – onder de gestelde voorwaarden – in principe onbeperkt. (Dit in tegenstelling tot een zonevreemde woning die maximaal kan uitgebreid worden tot 1000 m³.) Er is geen begrenzing a rato van het bestaande volume. Er is enkel de beperking tot de vermeerdering die het noodzakelijk gevolg is van de voorwaarden of maatregelen. In concreto zal dus nagegaan worden of het gebouw niet méér wordt uitgebreid dan noodzakelijk is om te voldoen aan de milieu-voorwaarde of opgelegde maatregel.

Zone

vree

mde

bed

rijv

en

15

Is uitbreiding van het zonevreemde bedrijfsgebouw mogelijk, dan kunnen ook aanpassingswerken aan of bij dat gebouw worden vergund, voor zover het overdekte volume niet wordt uitgebreid.

Met zo’n aanpassingswerken worden onder meer het aanbrengen van een luifel, het voorzien van loskades met toe-gangshellingen, het uitvoeren van beperkte verhardingen of omgevingswerken, het plaatsen van een fietsenstalling, … bedoeld.

Uitbreiding is mogelijk op voorwaarde dat de uitbreiding noodzakelijk is omwille van:

1° milieuvoorwaarden;

2° gezondheidsredenen;

3° maatregelen sociale inspectie;

4° bestrijding van voor planten en plantaardige producten schadelijke organismen, de dierengezondheid of het dierenwelzijn;

5° infrastructurele noden onderwijsinstelling of jeugdverenigingen.

Indien het bedrijf dat wil verbouwen milieuvergunningsplichtig is moet men daarenboven:



Uitbreidings- en aanpassingswerken zijn niet toegelaten in

f ruimtelijk kwetsbare gebieden (uitgezonderd parkgebieden) en


15. Mogelijkheid tot regularisatie

Heeft men in het verleden aan het zonevreemde gebouw kleinere, marginale ingrepen uitgevoerd (stabiliteitswerken, verbouwings- of herbouwingswerken, uitbreidingen of aanpassingen) zonder dat er een stedenbouwkundige vergunning werd aangevraagd, dan bestaat de mogelijkheid dit toch nog vergund te krijgen. Dit gebeurt door de aanvraag van een regularisatievergunning. Een van de voorwaarden is dat het een hoofdzakelijk vergund gebouw betreft. Dit begrip wordt verder toegelicht achteraan de brochure.

De aanvraagprocedure is dezelfde als voor een stedenbouwkundige aanvraag. Krijgt u geen vergunning, dan is herstel van de oorspronkelijke toestand de enige manier om het misdrijf op te doen houden.

16. Recent afgebroken zonevreemde constructies

Verbouwen, herbouwen op dezelfde of een gewijzigde plaats, uitbreiden en aanpassen aan zonevreemde constructies die geheel of gedeeltelijk zijn afgebroken zijn toegestaan indien voldaan is aan volgende voorwaarden:

f voorafgaand aan de afbraak werd een stedenbouwkundige vergunning afgeleverd tot verbouw of tot herbouw, en u wenst het bouwplan aan te passen of om te zetten naar herbouw

f de aanvraag tot wijziging wordt ingediend binnen de geldigsheidstermijn van de initiële stedenbouwkundige vergunning to herbouw of verbouw

Zone

vree

mde

bed

rijv

en

16

17. herstelwerken bij vernietiging of beschadiging door vreemde oorzaak

Als een zonevreemde constructie vernietigd of beschadigd werd door een oorzaak die niet toe te eigenen is aan de eigenaar, dan kunnen herstelwerken worden vergund ook al zijn deze handelingen in strijd met de bestemming. Volgende voorwaarden moeten voldaan zijn:

f de constructie werd in het jaar voorafgaand aan de vernieling of beschadiging uitgebaat en dit kan worden aan-getoond met bewijsmateriaal

f de aanvraag gebeurt binnen de drie jaar na de toekenning van het verzekeringsbedrag of binnen de vijf jaar nadat de vernieling op beschadiging is tot stand gekomen

f het bouwvolume van de herstelde constructie blijft beperkt tot het vergunde of vergund geachte bouwvolume

Indien het bedrijf milieuvergunningsplichtig is, dan moeten deze activiteiten vergund zijn.

18. Zonevreemde functiewijzigingen

Het geheel of gedeeltelijk wijzigen van een hoofdfunctie van een onroerend goed is ook vergunningsplichtig, zelfs al gaat dat niet gepaard met het uitvoeren van andere vergunningsplichtige werken of handelingen.

Als hoofdfuncties worden beschouwd:

f Wonen

f Verblijfsrecreatie

f Dagrecreatie

f Landbouw in de ruime zin

f kantoorfunctie of diensten (met uitzondering van handel en horeca

f Industrie en ambacht

f Gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen

Wordt bijvoorbeeld een industrieel gebouw gewijzigd in een winkel, dan is er sprake van een (vergunningsplichtige) functiewijziging. Of van de bedrijfswoning van een exploitant of bewakingspersoneel (horende bij een gebouw met als functiecategorie landbouw in de ruime zin of industrie en ambacht) tot een woning die geen binding meer heeft met het bedrijf, van een winkelpand in een schrijnwerkerij, …

Wat betreft de functie van een zonevreemde gebouw of gebouwencomplex kan worden afgeweken van de bestem-mingsvoorschriften indien voldaan is aan alle onderstaande voorwaarden:

f het gaat om bestaande, niet-verkrotte, hoofdzakelijk vergunde gebouwen;

f de gebouwen niet gelegen zijn in:

1. ruimtelijk kwetsbare gebieden (met uitzondering van parkgebied en agrarisch gebied met ecologisch belang of ecologische waarde),

2. noch in recreatiegebieden

f de goede ruimtelijke ordening niet wordt geschaad

Zone

vree

mde

bed

rijv

en

17

f de wijziging is opgesomd in de lijst van toelaatbare functiewijzigingen van de Vlaamse regering

Voor deze toelaatbare functiewijzigingen gelden nog enkele bijkomende voorwaarden:

f Voor de functiewijzigingen die in de onderstaande lijst onder 2 t.e.m. 6 zullen worden vermeld, geldt de voor-waarde dat het gebouw of gebouwencomplex gelegen is aan een voldoende uitgeruste weg (op het moment van de aanvraag). Achteraan deze brochure in de verklarende woordenlijst vindt u meer uitleg over het begrip voldoende uitgeruste weg.

f Voor de functiewijzigingen vermeld onder 2 t.e.m.7 geldt de vereiste dat het gebouw of gebouwencomplex bouwfysisch geschikt is voor de nieuwe functie.

Een gebouw of gebouwencomplex is bouwfysisch geschikt voor een nieuwe functie als aan het gebouw of gebouwen-complex uit financieel of bouwtechnisch oogpunt geen ingrijpende werken uitgevoerd hoeven te worden voor de nieuwe functie. Daarmee wordt bedoeld dat de functie gerealiseerd kan worden als de bestaande structuur van het gebouw grotendeels wordt benut en aangepast kan worden aan hedendaase comfort-, energie- of milieueisen zonder ingrijpende bouwwerken.

In de onderstaande lijst worden de toelaatbare functiewijzigingen opgesomd inzake economische activiteiten, begeleid door hun individuele voorwaarden.

1. Het gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een woning, met inbegrip van de overige onderdelen van het gebouwencomplex, in een complementaire functie meer bepaald kantoor- of dienstenfunctie, zoals kantoorfunctie, vrij beroep of dienstverlening. De complementaire functie mag echter niet meer dan 100 m² van het vloeroppervlakte beslaan, en de woonfunctie moet een grotere oppervlakte beslaan dan de complementaire functie.

2. Het gedeeltelijk wijzigingen van het gebruik van een woning met inbegrip van de overige onderdelen van het gebouwencomplex, in een complementaire functie, voor zover deze betrekking hebben op het gebruik als een toeristisch logies met maximaal acht tijdelijke verblijfsgelegenheden, met uitsluiting van elke vorm van restau- rant of café. Bovendien moet de aanvraag voor voorafgaand advies worden voorgelegd aan Toerisme Vlaanderen. Een voorbeeld van een aanvaardbare functiewijziging: zeven kamers voor bed and breakfast + één ontbijtruimte in schuur van zonevreemde woning (voormalige boerderij) zonder landbouw als nevenfunctie. Een niet vergunbaar voorbeeld: een klein hotel met half pension in schuur van voormalige boerderij.

3. Het geheel of gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een gebouw of gebouwencomplex naar een nieuwe functie die behoort tot de functiecategorie kantoorfunctie of diensten (met uitzondering van handel en horeca), voorzover het gelegen is in een industriegebied in de ruime zin, en in de ruimere omgeving van het gebouw of gebouwencomplex nog gebouwen voorkomen met de vergunde functie kantoorfunctie of diensten (met uitzondering van handel en horeca). Bovendien moeten er op het industriegebied in kwestie reeds meer dan drie bedrijven gevestigd zijn en moet 50% van de aanwezige bedrijven reeds een vergunde hoofdfunctie kantoorfunctie of diensten (met uitzondering van handel en horeca) hebben.

4. Het geheel of gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een gebouw of gebouwencomplex naar een nieuwe functie die betrekking heeft op een inrichting voor luidruchtige binnenrecreatie zoals een karting, een fuifzaal of een schietstand. Deze functiewijziging is enkel toegelaten wanneer het gebouw of gebouwencomplex gelegen is in een industriegebied in de ruime zin van het woord.

5. Het geheel of gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een gebouw of gebouwencomplex van hoofdfunctie landbouw naar een nieuwe functie die louter betrekking heeft op de opslag van allerhande materialen of materi- eel. Bijkomende voorwaarde is dat het gebouw of gebouwencomplex deel moet uitmaken van een gebouwen- groep, en bovendien ook in agrarisch gebied (in de ruime zin) is gelegen.

6. Het geheel of gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een gebouw of gebouwencomplex van de hoofdfunctie landbouw in de ruime zin naar (een combinatie van) een paardenhouderij, een manège, een dierenasiel, een dierenpension, een dierenartsenpraktijk, jeugdlogies, een tuinaanlegbedrijf, een kinderboerderij of een instelling waar hulpbehoevenden al dan niet tijdelijk verblijven en landbouwactiviteiten of aan de landbouw verwante

Zone

vree

mde

bed

rijv

en

18

activiteiten uitoefenen, een centrum voor dierentherapie. Gedeelten van het gebouw of gebouwencomplex kunnen aangewend worden voor ondergeschikte functies (handel, horeca, diensten) die noodzakelijk zijn voor de uitoefening van de hoofdfunctie. Deze ondergeschikte functie kan maximum 100 m² in beslag nemen. Het gebouw of gebouwencomplex moet bovendien gelegen zijn in agrarisch gebied.

7. Het geheel of gedeeltelijk wijzigen van een gebouw of gebouwencomplex dat opgenomen is in de inventaris van het bouwkundig erfgoed. Deze functiewijziging is enkel toegelaten wanneer de voortzetting van de vroegere functie niet langer haalbaar is, of het gebouw of het gebouwencomplex geen duurzame leefbaarheid garandeert. De nieuwe functie moet bovendien ook de erfgoedwaarde ongeschonden laten of verhogen, en de entiteit van het agentschap RO-Vlaanderen van het Vlaams Ministerie van Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed, die met zorg voor het onroerend erfgoed belast is, moet advies uitbrengen over de aanvraag.

II.4 Planschadevergoeding

Plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen leggen voor elk stukje grond in Vlaanderen de bestemming vast. Een nieuw plan die voortvloeit uit een herziene visie voor de ruimtelijke structuur in een bepaald gebied kan een grond een nieuwe bestemming geven. Zo’n bestemmingswijziging kan enkel in een concreet ruimtelijk uitvoeringsplan, niet in een ruimtelijk structuurplan. Er is een overgangsbepaling voorzien voor bijzondere plannen van aanleg die vanaf 1 september 2009 voorlopig worden aangenomen. De bestemmingswijziging heeft invloed op de waarde van de grond.

De wetgever heeft daarom financiële regelingen opgenomen in het decreet ruimtelijke ordening. Men spreekt van plan-schade als een eigenaar vergoed wordt voor gronden die door een bestemmingswijziging minder waard zijn. De vergoe-ding is van toepassing wanneer een grond voor de bestemmingwijziging bebouwbaar was, terwijl bouwen of verkavelen na de wijziging niet meer toegelaten is. Bovendien moet het perceel voldoen samen aan de 4 volgende criteria op de dag voorafgaand aan de inwerkingtreding van het definitieve RUP of plan van aanleg:

1. goed moet gelegen zijn aan een voldoende uitgeruste weg

2. stedenbouwkundig en bouwtechnisch voor bebouwing in aanmerking komen

3. gelegen zijn binnen een bebouwbare zone zoals bepaald in een plan van aanleg of RUP

4. enkel de eerste 50 m vanaf de rooilijn komt in aanmerking

De vergoeding bedraagt 80 procent van de waardevermindering ( = het verschil tussen waarde van het goed op ogenblik van de verwerving en de waarde van het goed op ogenblik van het ontstaan van recht op schadevergoeding na inwer-kingtreding RUP. Dit is 14 dagen na publicatie in het staatsblad).

De planschadevergoeding is verschuldigd door de overheid die het (herziene) ruimtelijke uitvoeringsplan ( RUP) opmaakt, maar wordt niet automatisch toegekend. De eigenaar dient een planschadevordering in bij de rechtbank van eerste aanleg. Een deskundige wordt aangesteld die een raming maakt van de geleden schade.

Het recht tot planschadevergoeding ontstaat:

f ofwel bij verkoop van grond

f ofwel bij weigering van een stedenbouwkundige vergunning of verkavelingsvergunning

f ofwel bij negatief stedenbouwkundig attest

f ofwel bij inbreng van het goed in een vennootschap

Het recht op planschadevergoeding verloopt na termijn van vijf jaar na inwerkingtreding van het plan. Het vorderingsrecht vervalt bovendien definitief een jaar na de dag waarop het recht tot planschadevergoeding is ontstaan.

Zone

vree

mde

bed

rijv

en

19

Er zijn ook een aantal uitzonderingen waarin geen planschadevergoeding verschuldigd is. Men kan bijvoorbeeld geen aanspraak op deze vergoeding wanneer het bouwverbod voortvloeit uit een onteigeningsbeslissing EN wanneer de waar-devermindering minder dan 20 procent bedraagt van het perceel.

II.5 Bestemmingswijzigingscompensatie

Naast de financiële regelingen omtrent onder meer planschadevergoeding, is er ook een regeling omtrent de bestem-mingswijzigingscompensatie. Het is een vergoedingsregeling voor eigenaars van landbouwgronden die een groene bestemming krijgen en daardoor in waarde dalen. Ook deze financiële vergoeding wordt niet automatisch toegekend. Men moet een aanvraag indienen bij de Vlaamse Landmaatschappij. Meer informatie over de voorwaarden van deze compensatieregeling zijn terug te vinden op de website www.ruimtelijkeordening.be.

III. De Milieuvergunning voor zonevreemde bedrijvenBij de advisering en beslissing over een milieuvergunningsaanvraag kan ten bate van een geheel of gedeeltelijk zone-vreemde inrichting van de bestemmingsvoorschriften van een gewestplan worden afgeweken, voor zover:

f de goede ruimtelijke ordening niet wordt geschaad ,dit betekent onder meer dat de ruimtelijke draagkracht van het gebied niet wordt overschreden en dat de voorziene verweving van functies de aanwezige of te realiseren bestemmingen in de onmiddellijke omgeving niet in het gedrang brengt of verstoort;

f de inrichting stedenbouwkundig vergunbaar is in afwijking van de bepalingen van een stedenbouwkundig voor-schrift of, voor zover het gaat om een bestaande inrichting, hoofdzakelijke vergund is;

f de inrichting niet behoort tot een categorie van bedrijven die van de regeling zijn uitgesloten, het gaat hierbij over inrichtingen waarvoor een milieueffectrapport of een veiligheidsrapport vereist is voor de volledigheid van de aanvraag om een milieuvergunning of stedenbouwkundige vergunning;

f de inrichting niet geheel of gedeeltelijk ligt of zal liggen in volgende gewestplanbestemmingen: groengebied (natuurgebied, natuurgebied met wetenschappelijke waarde, natuurreservaat), natuurontwikkelingsgebied, over-stromingsgebied en bosgebied; deze verbodsbepaling geldt dan weer niet voor het houden van dieren (VLAREM I-indelingsrubrieken 9.3 tot en met 9.6, met de bijhorende installaties en opslagplaatsen;

Indien de goede ruimtelijke ordening wordt geschaad, kan aan het bedrijf een herlokalisatietermijn van maximum vijf jaar worden toegekend.

Opmerkelijk is dat deze afwijkingsregel enkel geldt bij bestemmingen die volgens het gewestplan worden bepaald. Is een bedrijf zonevreemd ten gevolge van een voorschrift uit een APA, BPA of RUP, dan kan wettig géén milieuvergun-ning worden bekomen krachtens de hier toegelichte afwijkingsregel, ook al zou het vergunnen van bouwwerken geen probleem zijn.

Zone

vree

mde

bed

rijv

en

20

IV. Planmatige oplossingen voor zonevreemde bedrijven

19. Twee wegen voor een planmatige oplossing

In de twee vorige hoofdstukken werd nagegaan onder welke voorwaarden een zonevreemd bedrijf een stedenbouwkun-dige of milieuvergunning kan bekomen. Niet zelden zal een bedrijf vaststellen dat wat zij wenst niet vergunbaar is binnen de huidige afwijkingsregels en basisrechten voor zonevreemde constructies. Haar plannen zullen slechts uitvoerbaar worden als het zonevoorschrift zelf op de één of andere manier wordt gewijzigd.

Volgens de wetgeving zijn er twee wegen te onderscheiden die planmatig aan de zonevreemdheid van een bedrijf kun-nen verhelpen. De eerste weg, waar het bedrijf zelf initiatiefrecht heeft, is het planologisch attest. De tweede weg is een herziening of vervanging van het hinderend zonevoorschrift door de overheid zelf, volgens de normale procedures van opmaak van aanlegplannen en RUP’s.

IV.1 Het planologisch attest

20. Wat is een planologisch attest?

Een planologisch attest is een op vraag van een zonevreemd bedrijf door de overheid verleend document dat aangeeft of een bestaand hoofdzakelijk vergund en niet-verkrot bedrijf al dan niet behouden kan worden op de plaats waar het is ge-vestigd. In geval van behoud worden de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden op korte en lange termijn meegedeeld.

Het is een deels informatief, deels bindend document.

f Het is informatief in die zin dat de overheid haar beleidsvisie over de toekomstige ruimtelijke ordening m.b.t. het bedrijf en haar omgeving meedeelt. Die beleidsvisie geeft evenwel geen garantie dat de beoogde ruimte-lijke ordening ook effectief zal worden verwezenlijkt in herziene of nieuwe plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen. Of een procedure tot opmaak RUP effectief wordt opgestart, wordt in het planologisch attest vermeld.

f Het is bindend in die zin dat, enerzijds, een gunstig planologisch attest de overheid verplicht om binnen het jaar een voorontwerp van bijzonder plan van aanleg (BPA) of ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) op te stellen (indien dit vermeld staat in het planologisch attest), en, anderzijds, op basis van zo’n attest onder bepaalde voorwaarden anticipatief een stedenbouwkundige vergunning kan worden verkregen voor de herbouw of uitbreiding van het bedrijf.

21. Welke bedrijven komen in aanmerking voor een planologisch attest?

Het attest kan enkel aangevraagd worden door bedrijven waarvoor de opmaak of wijziging van een RUP of plan van aanleg nodig is om de uitbreiding of het herbouwen van het bedrijf mogelijk te maken, en mits ze behoren tot één van de volgende categorieën:

f een milieuvergunningsplichtig of meldingsplichtig bedrijf;

f een volwaardig land- of tuinbouwbedrijf;

Dit vormt een merkelijke uitbreiding ten overstaan van de vroegere regeling. Nu komen ook bedrijven in aanmerking die niet milieuvergunningsplichtig zijn, zoals heel wat kleinhandelszaken, horecabedrijven of recreatieve inrichtingen.

Zone

vree

mde

bed

rijv

en

21

Er is geen voorwaarde meer m.b.t.:

f de minimumomzet van het voorbije boekjaar;

f de aard van de bedrijvigheid, zodat alle soorten van economische activiteit zoals industrie, ambacht, handel, horeca, kantoor, dienstverlening, land- en tuinbouw… tot een planologisch attest kunnen leiden.

22. Geen aanvraagmogelijkheid bij recent afgewerkte planningsprocedures

In het besluit van de Vlaamse regering waar de regels voor het planologisch attest werden vastgelegd zijn bijkomende ontvankelijkheidsvoorwaarden ingevoerd voor attestaanvragen die niet rechtstreeks in het decreet staan, maar uit de praktijk en continuïteit van het bestuur volgen.

Volgens dit besluit is de aanvraag voor een planologisch attest onontvankelijk indien

f blijkt uit de geleverde info dat het bedrijf noch milieuvergunnings- of meldingsplichtig is voor zijn bedrijfsactivitei-ten, noch een volwaardig land- of tuinbouwbedrijf is en/of;

f het bedrijf niet hoofdzakelijk vergund is (dit is soepeler volgens Vlaamse Codex RO); hoofdzakelijk vergund wil zeggen dat de voor de bedrijfsvoering noodzakelijke elementen (bestaande uit gebouwen en andere constructies zoals verhardingen) en de functie als vergund kunnen beschouwd worden (zie ook verklarende woordenlijst ach-teraan de brochure).;

f het wordt aangevraagd minder dan twee jaar nadat:

y een voorontwerp van plan van aanleg of RUP ter advies werd voorgelegd voor het gebied waarin het bedrijf gele-gen is: deze voorwaarde is niet van toepassing indien de overheid die het plan opmaakt (via een officieel besluit of via een expliciete vermelding in het verslag van de plenaire vergadering van het desbetreffende voorontwerp) heeft beslist dat het gebied in kwestie niet langer deel uitmaakt van het plan of de procedure heeft stilgelegd;

y een plan van aanleg of RUP werd goedgekeurd voor het gebied waarin het bedrijf gelegen is.

Deze periode wordt gehanteerd vanuit de redenering dat als een bedrijf opgenomen is in voorontwerp of in een gebied ligt dat deel uitmaakte van een goedgekeurd BPA of RUP een ruimtelijk onderzoek loopt of heeft gelopen. Het bedrijf heeft dan zijn antwoord gekregen of de uitbreiding en herbouw kan. Het onmiddellijk opnieuw vragen van een ruimtelijke onderzoek levert in dat geval geen nieuwe ruimtelijke elementen ook al is het onderzoek niet alleen gebeurd voor het bedrijf maar voor de ruimere omgeving.

23. De aanvraag

De aanvraag van een planologisch attest wordt per aangetekend schrijven of tegen ontvangstbewijs in viervoud inge-diend door het zonevreemd bedrijf zelf. Liggen de percelen in meer dan één gemeente, dan moeten vier extra exemplaren worden toegevoegd.

Het bedrijf kan het aanvraagdossier van het planologisch attest zelf opmaken. U kan de opdracht ook geven aan een studiebureau om het te doen, maar u bent het niet verplicht. Ook niet in het geval de gemeente van plan of bezig is met de opmaak van een sectoraal BPA zonevreemde bedrijven en de gemeente u het studiebureau aanraadt dat met dit plan bezig is.

Op 15 juli 2011 werden enkele wijzigingen aan de Vlaamse Codex ruimtelijke Ordening gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. Eén van de wijzigingen is dat de opmaak van een aanvraag van een planologisch attest in de toekomst moet gebeuren onder verantwoordelijkheid van één of meerdere ruimtelijke planners. Deze wijziging treedt pas in werking op een door de Vlaamse Regering vast te stellen datum.

Zone

vree

mde

bed

rijv

en

22

Die aanvraag bevat, volgens de codex, in elk geval:

f Een grafisch plan (op schaal 1/500) dat aangeeft voor welk gebied de aanvraag wordt ingediend.

f Een weergave van de feitelijke en juridische toestand. Met de feitelijke toestand bedoelt men het feitelijk grond-gebruik op de bedrijfsgronden en de onmiddellijke omgeving (gebouwen, verhardingen, wegenis, omliggende bebouwing, grondgebruik, …). De juridische toestand moet de overheid een inzicht geven in de geldende planolo-gische regels en de vergunningstoestand binnen het gebied. Ook de onvergunde, vergund geachte, te regularise-ren en te verwijderen elementen dient u aan te duiden.

f De ruimtelijke behoeften op korte termijn. Hier moeten de vergunningsplichtige werken, wijzigingen en handelin-gen worden aangegeven die het bedrijf binnen 2 jaar na afgifte van het attest wil verwezenlijken. Bijvoorbeeld: het wijzigen van de activiteiten, het bijbouwen van een productielijn, het uitbreiden van verhardingen, een be-perkte uitbreiding, … .

f De ruimtelijke behoeften op lange termijn. Dit zijn de ruimtebehoeften van het bedrijf binnen een periode van minstens 10 jaar. Op basis van deze behoeften zal de overheid een uitspraak doen over de meer grootschalige investeringen voor herbouw en uitbreiding.

Het uitvoeringsbesluit geeft nadere regels en details mbt de inhoud van het aanvraagdossier nader en legt een verplicht te gebruiken formulier op. Een uitgebreide en omstandige onderbouwing wordt gevraagd. Zo zijn een ruimtelijk-econo-mische benadering van het bedrijf, een investeringsnota, en, bij 20 voertuigbewegingen per dag, een mobiliteitsprofiel nodig. Het doel van deze elementen is dat uit de aanvraag moet blijken dat hetgeen gevraagd wordt ook realistisch is: de investering is haalbaar voor het bedrijf, de plaats van de uitbreiding is logisch vanuit het huidige gebruik van de gebouwen en verhardingen en er zijn een paar alternatieven bekeken, het bedrijf blijft bereikbaar voor klanten en leveranciers en geeft geen bijkomende hinder voor omwonenden, … .

Voor details kunt u de tekst van het besluit raadplegen.

(http://www.ruimtelijkeordening.be/Default.aspx?tabid=13801)

24. De procedure

Vanaf de inwerking treding van de wijzigingen met betrekking tot het planologisch attest, die reeds werden gepubliceerd in het B.S. op 15 juli 2011, verandert de indieningsprocedure. Zo zal o.a. de aanvraag voortaan moeten ingediend worden bij het college van de burgemeester en schepenen van de gemeente waar het bedrijf gelegen is. Aanvragen die worden ingediend voordat de wijzigingen in werking treden, worden nog behandeld volgens onderstaande procedure.

De aanvraag wordt ingediend bij de gedelegeerd planologische ambtenaar op het Departement RWO te Brussel, die de volledigheid onderzoekt.

Indien het dossier onvolledig is, bericht de gedelegeerd planologisch ambtenaar dit aan de aanvrager evenals de termijn waarbinnen vervollediging van het dossier door aanvrager mogelijk is.

De gedelegeerd planologisch ambtenaar stuurt het dossier door naar de overheid die belast is met het maken van het RUP of BPA voor het betrokken bedrijf. Zowel de ligging van het bedrijf in het beleidskader als de inhoudelijke elementen van de aanvraag vormen de basis voor de toewijzing aan een bepaalde overheid. In de meeste gevallen is het de gemeente voor lokale bedrijvigheid, het Gewest voor bovenlokale bedrijvigheid in groot- en regionaal-stedelijke gebieden en het economisch netwerk van het Albertkanaal of voor historische bedrijven of de provincie voor bovenlokale bedrijvigheid in kleinstedelijke gebieden en economische knooppunten buiten de voormelde gebieden.

De bevoegde overheid start een openbaar onderzoek op ( duurt 30 dagen), uiterlijk 20 dagen na ontvangst van uw dossier ( uiterlijk 40 dagen voor gewestelijke dossiers) d.w.z. dat ze advies moet vragen aan de adviserende instanties. Deze moeten advies geven binnen 30 dagen zoniet kan aan de adviesvereiste worden voorbijgegaan. De geformuleerde adviezen worden gebundeld door de bevoegde commissie ruimtelijk ordening (Gecoro, Procoro, Vlacoro). De commissie brengt zelf ook advies uit, uiterlijk 60 dagen na het einde van het openbaar onderzoek. Daarnaast brengt de gewestelijk

Zone

vree

mde

bed

rijv

en

23

stedenbouwkundig of gedelegeerd planologisch ambtenaar advies uit binnen 120 dagen na de indiening van de aanvraag van het planologisch attest. Het advies van de provincie en van de gemeente wordt gevraagd in het geval dat zij geen bevoegde overheid zijn. De verplichtingen inzake openbaar onderzoek zijn uitgebreid met een individuele kennisgeving, op kosten van de aanvrager, naar de eigenaars van de betrokken en aanpalende percelen.

Op basis van informatie uit de aanvraag en de gebundelde adviezen neemt de bevoegde overheid (Vlaamse Regering, deputatie of college van burgemeester en schepenen) een beslissing. Ze is hierbij niet gebonden aan een vaste termijn.

Er wordt uitspraak gedaan over het behoud van het bedrijf op de actuele vestigingsplaats én de ruimtelijke plannen van het bedrijf op korte en lange termijn. Daarbij kunnen gemotiveerde specifieke voorwaarden of beperkingen worden opgelegd. Het planologisch attest vermeldt eveneens of de procedure tot opmaak van een plan van aanleg of RUP zal worden opgestart.

Tegen een gunstig planologisch attest, verleend door de deputatie of het college, kan de gedelegeerd planologische ambtenaar (voor de attesten afgeleverd door de deputatie) of de gewestelijk stedenbouwkundig ambtenaar (voor de attesten afgeleverd door het college) nog beroep instellen (m.b.t. de onverenigbaarheid met het ruimtelijk structuurplan) binnen 30 dagen nadat hij/zij de beslissing ontvangt, waarover de Vlaamse Regering beslist. De termijn van beslissing is bij voorkeur binnen 60 dagen.

De hierboven kort beschreven procedure valt niet te onderschatten. Niet enkel moet een openbaar onderzoek worden gehouden en een hele reeks instellingen en administraties om advies worden gevraagd.

25. Het afgeleverd planologisch attest geeft niet steeds aanleiding tot de opmaak van een plan van aanleg of

een RUP

Het planologisch attest vermeldt expliciet of de procedure tot opmaak van een plan van aanleg of RUP al dan niet zal worden opgestart.

26. Verplichting tot opmaak van het plan

Indien het planologisch attest besluit dat het bedrijf behouden kan worden op de plaats waar het gevestigd is, al dan niet met ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden, en als dat behoud of die ontwikkelingsmogelijkheden de opmaak of de wijziging van een ruimtelijk uitvoeringsplan of een plan van aanleg veronderstellen, dan is het betrokken bestuursorgaan ertoe verplicht om binnen het jaar na de afgifte van het planologisch attest een voorontwerp van ruimtelijk uitvoerings-plan of bijzonder plan van aanleg op te maken.

Binnen het jaar na afgifte van een attest dient de overheid een voorontwerp van RUP of BPA op te maken.

Opgelet, de verplichting verleent nog geen waarborgen dat het RUP of BPA er uiteindelijk ook komt, noch dat het binnen een bepaalde termijn zal worden vastgelegd. De normale procedures van planopmaak blijven gelden. De verplichting biedt geen zekerheid dat het verzonden ontwerp of voorontwerp na advies voorlopig zal worden vastgesteld. En nog minder dat de provincie- of gemeenteraad eenzelfde standpunt zal innemen als de deputatie of het college bij het verlenen van het positief attest.

Laat de bevoegde overheid na om binnen het jaar haar verplichting te voldoen, wordt haar recht opgeschorst om nog plannen voorlopig vast te stellen of aan te nemen voor andere, bestaande bedrijven of voor een nieuw bedrijventerrein. Zij herkrijgt dat recht zodra voldaan is aan haar verplichting of als het planologisch attest vervalt. De bevoegde over-heid heeft er dus alle belang bij aan haar verplichtingen te voldoen. Samengevat komt het er op neer dat een attest (met bestemmingswijziging) geen waarborgen verschaft omtrent de effectieve wijziging van de bestemming waarin u zonevreemd bent.

Zone

vree

mde

bed

rijv

en

24

27. Mogelijkheid van anticipatieve vergunningen

Op vraag van de houder van een planologisch attest dat het betrokken bestuursorgaan verplicht tot de opmaak of de wijziging van een ruimtelijk uitvoeringsplan of een plan van aanleg, kan bij de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning of een milieuvergunning worden afgeweken van de vigerende stedenbouwkundige voorschriften.

Indien een attest bevestigt dat de opmaak of wijziging van een RUP of BPA overwogen wordt, mag bij het verlenen van een stedenbouwkundige vergunning en een milieuvergunning afgeweken worden van de voorschriften van een gewest-plan of APA onder de voorwaarden dat:

f De aanvraag voor stedenbouwkundige vergunning wordt ingediend binnen het jaar na afgifte van het attest

f De aanvraag voor stedenbouwkundige vergunning zich beperkt tot de regelingen en voorwaarden voor de invul-ling van de korte termijnbehoeften, zoals aangegeven in het attest.

28. Herlocalisatie

Een planologisch attest zonder bestemmingswijziging krijgt uw bedrijf als de bevoegde overheid vindt dat uw activiteit niet op de huidige locatie kan blijven of dat de opgelegde voorwaarden opgenomen in het attest zo streng zijn dat uw bedrijf alleen verder kan werken binnen het huidige bestemmingsplan. Op verzoek van het bedrijf kan de bevoegde overheid bevestigen of er al dan niet een mogelijkheid tot herlocalisatie voorhanden is.

Een attest zonder bestemmingswijziging op zich kan geen verplichting meebrengen om de bestaande bedrijfsactiviteiten stop te zetten. Aan verleende vergunningen kan het attest niet tornen.

De aanvrager en aanpalenden hebben de mogelijkheid het advies opgenomen in een negatief planologisch attest aan te vechten bij de Raad van State door middel van een beroep tot vernietigverklaring en een schorsingsvordering. Er zijn echter al uitspraken waarbij de Raad van State heeft gesteld dat het planologisch attest een middelenverbintenis (enga-gement tot planopmaak) is en geen resultaatsverbintenis (plan). Tot op heden werden er geen planologische attesten vernietigd. Zou dit gebeuren, dan kan de aanvraag opnieuw ingediend worden en dient de overheid dus opnieuw een besluit te nemen.

Mocht u geconfronteerd worden met een ongunstig planologisch attest, dan kan u altijd contact met een accountmanager van het Agentschap Ondernemen. We bespreken dan samen met u welke uitbreidingen of bijkomende activiteiten er op de site wenselijk of mogelijk zijn. Wij begeleiden u met uw dossier en treden op als bemiddelaar tussen uw bedrijf en lokale overheid daar waar contacten met overheidsinstanties nodig zijn.

29. Geldigheidsduur van een attest

Het planologisch attest is geldig tot het nieuwe plan is vastgesteld (RUP). Het vervalt echter:

f Indien het bedrijf binnen het jaar na afgifte geen aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning heeft ingediend.

f Indien de stedenbouwkundige vergunning vervallen is (dit is zo wanneer men niet binnen de twee jaar na de afgifte van de stedenbouwkundige vergunning gestart is met de werken, of indien de werken meer dan twee jaar onderbroken zijn of nog als het gebouw niet winddicht is binnen de drie jaar na de aanvang van de werken).

f Bij stopzetting van het bedrijf.

f Bij overdracht van enig zakelijk recht.

f Vijf jaar na afgifte van het planologisch attest.

Zone

vree

mde

bed

rijv

en

25

IV.2 De vervanging van het hinderend zonevoorschrift

30. De normale regels blijven gelden

Niets verhindert de vergunningverlenende overheid om, los van enig planologisch attest, bestaande zonevoorschriften in herziening te stellen of te vervangen. Leidt dit tot een bestemming die overeenstemt met de activiteiten van het bedrijf, dan is meteen de zonevreemdheid opgelost.

Een volledig overzicht van de diverse planningsaspecten hoort niet thuis in deze brochure. Hieronder worden slechts enkele, voor zonevreemde bedrijven belangrijke elementen van het planningsproces overlopen.

31. Subsidiariteit en bedrijventerreinen

In het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen wordt de bevoegdheidsverdeling voor planning van bedrijventerreinen uitge-werkt. Men spreekt van het subsidiariteitsbeginsel. Dit houdt in:

f De gemeente is bevoegd voor de lokale bedrijventerreinen. Dat zijn terreinen bestemd voor lokale, in omvang beperkte, op de omgeving gerichte bedrijven, met een richtinggevende oppervlakte van maximaal vijf ha. Zuivere kleinhandel hoort er niet in thuis. De zone lokaal bedrijventerrein komt in grote mate overeen met wat vroeger als een in oppervlakte beperkte kmo-zone werd omschreven.

f De provincie is bevoegd voor de bovenlokale, regionale bedrijventerreinen in de kleinstedelijke gebieden en de specifieke economische knooppunten. Regionale bedrijventerreinen kunnen gemengd zijn (open voor een hele waaier van activiteiten) of specifiek (gericht op een welbepaalde activiteit, zoals de wetenschapsparken, trans-port- en distributiezones, watergebonden bedrijventerreinen, …).

f Het Vlaams Gewest is bevoegd voor de regionale bedrijventerreinen in de groot- en regionaal-stedelijke gebieden en in het economisch netwerk van het Albertkanaal, evenals voor de historisch gegroeide bedrijven (bedrijven in het buitengebied die een specifiek sociaal-economische relatie hebben met de omgeving en er, zoals de bena-ming zelf zegt, historisch zijn ontstaan en uitgebreid).

32. Praktische opvolging van planning door een zonevreemd bedrijf

Wenst men als zonevreemd bedrijf te weten of de overheid bereid is om de bestaande zonevoorschriften te wijzigen, dan richt men zich best tot de daartoe bevoegde instantie. De gemeentelijke overheid zal u informeren of u als lokaal of bovenlokaal bedrijf wordt beschouwd.

Naargelang ligging en omvang weet u als zonevreemd bedrijf of gemeente, provincie of Gewest het hinderend zone-voorschrift kan wijzigen. Momenteel lopen er heel wat afbakeningsprocessen voor stedelijke gebieden en beschikken de meeste gemeenten ondertussen over een Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan (GRS). Dit plan geeft de hoofdlijnen, de langetermijnvisie, doelstellingen en prioriteiten aan van de gewenste ruimtelijke structuur voor het grondgebied van de gemeente. Mocht uw bedrijf van bovenlokale aard zijn, en is dus de gemeente strikt genomen niet bevoegd voor de zonering, dan worden in haar structuurplan toch beleidsopties uitgetekend die minstens een onrechtstreekse invloed zul-len hebben op de toekomstige ruimtelijke ordening van uw vestigingsplaats en omgeving. Het is daarom voor uw bedrijf alleszins interessant de uitwerking van het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan op te volgen. Of er in een gemeente reeds een afgewerkt structuurplan is, kan men online checken. (http://www2.vlaanderen.be/ruimtelijk/vergunningen/vijfvoorwaarden/voorwaarden_overzicht_1.html).

Zone

vree

mde

bed

rijv

en

26

33. Een gemeentelijk sectoraal plan voor zonevreemde bedrijven

Sinds 1997 promoot de Vlaamse regering de opmaak van gemeentelijke sectorale plannen voor zonevreemde bedrijven, in een streven naar een globale gemeentelijke aanpak van de zonevreemdheidsproblematiek.

De opmaak van een sectoraal BPA of RUP zonevreemde bedrijven kadert vaak binnen de opmaak van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan.

Met deze studie wil de gemeente een oplossing bieden voor het probleem van de zonevreemde bedrijven. Die problemen kunnen betrekking hebben op de milieu –of bouwvergunningstoestand, uitbreidingsbehoefte, hinder voor omwonenden, schaalgrootte, … In het BPA of RUP zondevreemde bedrijven zal uitgemaakt worden welke bedrijven zich al dan niet moeten herlokaliseren op een daartoe geschikte zone.

Enkel industriële, ambachtelijke, agrarisch toeleverende en agrarisch verwerkende bedrijven komen in aanmerking om opgenomen te worden in een BPA of RUP zonevreemde bedrijven. Dergelijk BPA/RUP is niet gericht op horeca, landbouw-bedrijven, recreatieve inrichtingen en/of kleinhandel.

In een eerste fase stelt de gemeente een inventaris van de bedrijven die zonevreemd liggen of in de toekomst zone-vreemd kunnen worden. Uit deze inventaris selecteert de gemeente die bedrijven die geconfronteerd worden met hoog-dringende problemen. In samenspraak met deze bedrijven zal de gemeente de toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden bepalen zoals het behouden van het bedrijf op die locatie, herlokalisatie van het bedrijf naar een meer geschikte plaats, uitbreidingsmogelijkheden voor het bedrijf e.d.

Op basis van deze besprekingen wordt een voorontwerp opgemaakt dat voor verdere bespreking voorgelegd wordt aan de hogere overheid.

Een kanttekening dringt zich hier wel op:

f Een gemeentelijk sectoraal plan biedt geen oplossing voor bovenlokale zonevreemde bedrijvigheid. Zoals hiervoor aangegeven onder punt 32 kan het gewest of de provincie onderzoeken of een planinitiatief aangewezen is. U kan hiervoor informatie vragen bij de provincie of het gewest.

Zone

vree

mde

bed

rijv

en

27

BIJLAGE Verklarende woordenlijst

34. Ruimtelijk kwetsbare gebieden

Een aantal afwijkingsmogelijkheden en basisrechten gelden niet in ruimtelijk kwetsbare gebieden.

Onder ruimtelijk kwetsbare gebieden worden verstaan:

f de volgende gebieden, aangewezen op plannen van aanleg: agrarische gebieden met ecologisch belang, agrarische gebieden met ecologische waarde, bosgebieden, brongebieden, groengebieden, natuurgebieden, natuurgebieden met wetenschappelijke waarde, natuurontwikkelingsgebieden, natuurreservaten, overstromingsgebieden, parkgebieden, valleigebieden,

f gebieden, aangewezen op ruimtelijke uitvoeringsplannen, en sorterend onder één van volgende categorieën of subcategorieën van gebiedsaanduiding: bos, parkgebied, reservaat en natuur,

f het Vlaams Ecologisch Netwerk, bestaande uit de gebiedscategorieën Grote Eenheden Natuur en Grote Eenheden Natuur in Ontwikkeling, vermeld in het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuur-lijk milieu,

f de beschermde duingebieden en de voor het duingebied belangrijke landbouwgebieden, aangeduid krachtens artikel 52, §1, van de wet van 12 juli 1973 op het natuurbehoud;

35. Toelichting bij de voorwaarden verbonden aan de basisrechten

1. Bestaand hoofdzakelijk vergund gebouw of constructie

De gebouwen en constructies moeten hoofdzakelijk vergund zijn.

Als vergund kunnen worden beschouwd:

f De gebouwen/constructies, opgericht met een geldige bouwvergunning of stedenbouwkundige vergunning. De bestaande toestand van het gebouw stemt overeen met de goedgekeurde bouwplannen. Het bestaand gebruik evenzeer, of dateert van voor 17 juni 1984 en er is na die datum geen met dat gebruik strijdige vergunning verleend (Vanaf die datum was de vergunningsplicht voor functiewijzigingen van kracht).

f De gebouwen/constructies, opgericht voor 22 maart 1962 (vanaf die datum was de bouwvergunningsplicht van kracht), die naderhand niet werden verbouwd of in gebruik werden gewijzigd in strijd met de geldende regelgeving.

Zone

vree

mde

bed

rijv

en

28

f De gebouwen/constructies, opgericht na 22 maart 1962 maar voor de eerste inwerkingtreding van het gewestplan waarvan niet kan worden aangetoond (d.m.v. proces verbaal of bezwaar binnen vijf jaar na het optrekking, verbouwing of in gebruikname) dat ze zijn opgericht, verbouwd of in gebruik gewijzigd in strijd met de geldende regelgeving. Bovendien kan er geen tegenbewijs van vermoeden van vergun-ning meer geleverd worden wanneer het vermoeden van vergunning al meer dan een jaar opgenomen is in het vergunningenregister. Let wel, dit tegenbewijs gaat niet op voor constructies in ruimtelijk kwetsbare ge-bieden. Vóór 1 september 2009 kon dit vermoeden enkel geïmplementeerd worden in gemeentes met een vergunningenregister. Het vermoeden van vergunning is niet geldig in ruimtelijk kwetsbare gebieden. Kracht van gewijsde gegane rechterlijke beslissing hebben altijd voorrang.

Gebouwen/constructies die in overtreding werden opgericht en waarvoor een meerwaardesom werd betaald, kunnen niet als vergund worden beschouwd. Ze hebben slechts het statuut van een gedoogd gebouw.

Als hoofdzakelijk vergund kan worden beschouwd: een stedenbouwkundige vergunningstoestand, waarbij geldt dat:

f bedrijven en hun constructies slechts hoofdzakelijk vergund zijn indien de voor een normale bedrijfsvoering nood-zakelijke constructies vergund of vergund geacht zijn, ook wat de functie betreft,

f overige constructies slechts hoofdzakelijk vergund zijn indien ten minste negentig procent van het brutobouwvo-lume van de constructie, gemeten met inbegrip van buitenmuren en dak, en met uitsluiting van

y het volume van de gebruikelijke onderkeldering onder het maaiveld en

y van de fysisch aansluitende aanhorigheden die in bouwtechnisch opzicht een rechtstreekse aansluiting of steun vinden bij het hoofdgebouw zoals een aangebouwde garage e.a.,

y vergund of vergund geacht is, ook wat de functie betreft;

2. Verkrotte gebouwen/constructies zijn uitgesloten.

Gebouwen/constructies worden beschouwd als verkrot indien ze niet voldoen aan de elementaire vereisten van stabiliteit Dit is geen visueel of esthetisch criterium, maar heeft betrekking op de constructie. Ingestorte, reeds lang verwoeste, instabiele gebouwen zijn verkrot. Plaatselijke problemen, zoals een doorbuigend dak, een wegzakkende of gescheurde muur bij een gebouw dat voor het overige in goede staat is, wijzen niet op verkrotting. Of de constructie verkrot is hangt af van de beoordeling van de bevoegde overheid. Het aanvragen van een stedenbouwkundig attest kan hierover, voor u koopt, uitsluitsel geven. Zo voorkomt u dat u een zonevreemd gebouw koopt die volgens de overheid verkrot is. Verkrotte zonevreemde bedrijfsgebouwen mogen immers niet meer verbouwd, herbouwd of uitgebreid worden. Meer inlichtingen over een stedenbouwkundig attest vindt u op volgende link http://www.ruimtelijkeordening.be/Default.aspx?tabid=13980.

Met de eerste vergunningsaanvraag wordt de eerste aanvraag met hetzelfde voorwerp bedoeld, en niet vroegere aanvra-gen voor oprichting, verbouwing, … van het gebouw. Dient men bv. in 2000 een aanvraag voor instandhoudingswerken in die wordt geweigerd, zal bij een volgende aanvraag in 2002 naar de toestand van het gebouw in 2000 worden gekeken. Dat in 1995 een andere aanvraag werd vergund en uitgevoerd doet daar niet toe.

3. De goede ruimtelijke ordening mag niet worden geschaad.

De basisrechten voor zonevreemde constructies worden steeds getoetst aan goede ruimtelijke ordening.

Deze toetsing houdt in dat:

1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinder- aspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van RO-beleid;

Zone

vree

mde

bed

rijv

en

29

2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand en de beleidsmatig gewenste ontwikkelingen

3° indien het aangevraagde gelegen is in een gebied dat geordend wordt door een ruimtelijk uitvoeringsplan, een gemeentelijk plan van aanleg (APA, BPA of RUP) of een verkavelingsvergunning worden deze voorschriften geacht de criteria van een goede ruimtelijke ordening weer te geven

Het verkrijgen van een vergunning voor afwijkingsmaatregelen en basisrechten is dus geen vanzelfsprekendheid. De overheid heeft een beoordelingsmarge en kan, om redenen van goede ruimtelijke ordening, de aanvraag weigeren. Daarbij kunnen onder meer volgende elementen een rol spelen: de aard van de omgeving (gaaf landschap, structureel aangetast gebied, …), de omliggende bebouwing en woondichtheid, het voorkomen van andere zonevreemde elemen-ten, ontwikkelingstendensen in het gebied, bodemgeschiktheid voor de landbouw, inplantingsplaats, voorgestelde ar-chitectuur, aangepast bebouwingstype, voorgesteld materiaalgebruik, statuut en aard van de weg, opmerkingen uit het openbaar onderzoek.

36. Ligging aan een voldoende uitgeruste weg

Zonevreemde functiewijzigingen kunnen niet worden vergund voor percelen die aan een weg liggen die, gelet op de plaatselijke toestand, onvoldoende is uitgerust. Uitzondering kan onder meer gemaakt worden op de private toegangs-weg tot het commerciële, ambachtelijke of industriële gebouw of tot de woning voor zover deze private toegangsweg aansluit op een voldoende uitgeruste weg.

Als een minimale uitrusting wordt beschouwd een met duurzame materialen verharde weg, voorzien van een elektrici-teitsnet. Deze voorwaarde geldt niet voor het verbouwen, herbouwen en uitbreiden van bestaande zonevreemde constructies.

Zone

vree

mde

bed

rijv

en

30

Nuttige adressenBedrijven die zich na lezing van deze toelichting nog vragen stellen over zonevreemdheid – of enig ander onderwerp m.b.t. de stedenbouw en ruimtelijke ordening – kunnen steeds contact opnemen met de accountmanagers van het Agentschap Ondernemen:

De accountmanagers stedenbouw en ruimtelijke ordening in uw provincie:

Agentschap Ondernemen AntwerpenLange Lozanastraat 2232018 AntwerpenAnnemie NoordmanTel. 03 260 87 16Fax 03 260 87 [email protected]

Agentschap Ondernemen LimburgKempische Steenweg 305, bus 2013500 HasseltNatalie RaetsTel. 011 29 20 45Fax 011 29 20 [email protected]

Agentschap Ondernemen Oost-VlaanderenSeminariestraat 29000 GentClaudia De Gryze Tel. 09 267 40 30Fax 09 267 40 [email protected]

Agentschap Ondernemen Vlaams-BrabantVAC Dirk BoutsDiestsepoort 6 bus 313000 LeuvenTel. 016 31 10 50Fax 016 31 10 [email protected]

Agentschap Ondernemen West-VlaanderenJan Breydellaan 1078200 Sint-Andries/BruggeVeronique DemetsTel. 050 32 50 30Fax 050 32 50 [email protected]

www.agentschapondernemen.be

Zone

vree

mde

bed

rijv

en

31

Contactwww.agentschapondernemen.beinfo@agentschapondernemen.beBel gratis 0800 20 555

Agentschap OndernemenKoning Albert II-laan 35 bus 121030 Brussel

Agentschap OndernemenAntwerpenLange Lozanastraat 223 bus 42018 Antwerpen

Agentschap OndernemenLimburgKempische Steenweg 305 bus 2013500 Hasselt

Agentschap OndernemenOost-VlaanderenSeminariestraat 29000 Gent

Agentschap OndernemenVlaams-BrabantVAC Dirk Bouts - Diestsepoort 6 bus 313000 Leuven

Agentschap OndernemenWest-VlaanderenJan Breydellaan 1078200 Sint-Andries/Brugge!!! Vanaf 7 februari 2012:Jacob Van MaerlantgebouwKoning Albert I-laan 1.2 bus 318200 Brugge

zonevreemde_bedrijven

Documents

Transcript of zonevreemde_bedrijven