WoON-congres 2013Naar en nieuwe balans in het wonen

Berry Blijie ABFKathrin Becker BZK

11 april 2013

Wat gaan we doen:

Wat is het WoONUitkomsten in vogelvlucht

• Sessie 1 kopers en huurders

Stellingen • Jan Brouwer• Gert Middelkoop

Reacties uit de zaal

(à 3) trends

3

De 6 uitgangspunten van het WoON• Uitgevoerd door CBS in samenwerking met DG WB

directe link tussen beleid en statistiek• Steekproefontwerp aangepast aan onze informatiebehoefte

wie, wat, waar: maatwerk voor beleidsvragen• Netto respons in opdracht van BZK 40.000

garantie betrouwbaarheid en nauwkeurigheid resultaten• Vragenlijst (CAWI CATI CAPI)

inhoud DG WB breed: meerdimensionale verbanden• Verrijking met registerbestanden (GBA, Belastingdienst, ed)

hoogwaardige kwaliteit gegevens en goedkoop• Gemeenten kunnen meeliften met het onderzoek

eenheid van taal tussen gemeenten en corporaties en tussen lokale partijen en het rijk

4

De Module Woningmarkt

Wilt u meedoen met een heel belangrijk onderzoek?

X 70.000

Samenstelling huishouden

Sociaal-economische kenmerken

Kenmerken huidige woningkwaliteit en prijs

Verhuisgeschiedenis cq gerealiseerde

verhuizingenkwaliteit en prijs

Verhuiswensen en verhuisredenenkwaliteit en prijs

Feitelijk verhuisgedrag T+1

t/m 4

Beperkingen / zorgbehoefte /

ouderen

Functioneren VvE’s

onderhoud

Tevredenheid woning

(meerdere aspecten)

Tevredenheid woonomgeving

(meerdere aspecten)

Voorzieningen in de buurt

Mobiliteit woon/werk

Energetische kwaliteit /

energiegedrag

WoON: meerdimensionale verbanden en ontwikkelingen worden zichtbaar.

6

Gebruikersplatform WoON

Iedereen kan gebruik maken van het WoON!

Huishoudens

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Zeer laag Laag Midden Hoog Zeer hoog

< € 16.300 € 16.300 - € 24.400 € 24.400 - € 34.900 € 34.900 - € 48.400 > € 48.400

Alleenstaand t/m 44 jaar Alleenstaand vanaf 45 jaar Paar t/m 44 jaar

Paar vanaf 45 jaar Paar met kinderen Eénouder huishouden

0

400.000

800.000

1.200.000

1.600.000

2002 2012 2002 2012 2002 2012 2002 2012 2002 2012 2002 2012 2002 2012

< 25 25-34 35-44 45-54 55-64 65-74 75+

Alleenstaand Paar Paar met kinderen Eénouder huishouden

Huishoudens

Type huishoudens naar netto besteedbaar inkomen (verdeling, grenzen gebaseerd op quintielen)

Huishoudens naar leeftijd en huishoudensamenstelling, 2002 en 2012 (absoluut)

43%45%

48%51%

54% 56%59% 59%

0

1.000.000

2.000.000

3.000.000

4.000.000

5.000.000

1986 1990 1994 1998 2002 2006 2009 2012

Aantal koop Aantal huur % koop

Woningvoorraad

GestabiliseerdOntwikkeling woningvoorraad naar eigendomsvorm, 1986-2012 (absoluut)

-30%

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

Zeer laag (< € 124.000) Laag (€ 124.000 - € 152.000)

Midden laag (€ 152.000 - € 190.000) Midden hoog (€ 190.000 - € 238.000)

Hoog (€ 238.000 - € 318.000) Zeer hoog (> € 318.000)

Ontwikkeling omvang totale woningvoorraad (huur en koop) naar reële WOZ-waardeklasse (2009-2012) (uitsluitend woningen gebouwd voor 2009)

Meergezinswoningen steeds vaker 3 kamers

57% van eengezins-woning heeft 5 kamers

Woningvoorraad

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Alleenstaandt/m 44 jaar

Alleenstaandvanaf 45 jaar

Paar t/m 44 jaar Paar vanaf 45jaar

Paar metkinderen

Eénouderhuishouden

Koop goedkoop (tot € 186.200) Koop middelduur (€ 186.200 - € 287.800)Koop duur (vanaf € 287.800) Koop hulp (vanaf € 287.800)Huur t/m kw aliteitskortinggrens Huur t/m aftoppingsgrensHuur t/m liberalisatiegrens Huur boven liberalisatiegrens

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Zeer laag Laag Midden Hoog Zeer hoog Totaal

< € 16.300 € 16.300 - €24.400

€ 24.400 - €34.500

€ 34.500 - €48.000

> € 48.000

Koop goedkoop (tot € 186.200) Koop middelduur (€ 186.200 - € 287.800)Koop duur (vanaf € 287.800) Koop hulp (vanaf € 287.800)Huur t/m kw aliteitskortinggrens Huur t/m aftoppingsgrensHuur t/m liberalisatiegrens Huur boven liberalisatiegrens

Huishoudens en woningvoorraad

Eigendom en prijsklasse woning per huishoudensamenstelling (verdeling)

Eigendom en prijsklasse woning per besteedbaar inkomensklasse huishouden (verdeling)

Woonduur neemt toe

0

5

10

15

20

25

< 25 25-34 35-44 45-54 55-64 65-74 75+

1998 2002 2006 2009 2012

Stelling: Woonduur• In 1986 woonde bijna 40 procent van de huishoudens van 65 jaar

en ouder langer dan 20 jaar in hun woning. In 2012 is dat percentage gestegen naar 60%.

• Waar of niet waar?

Sessie 1: Huur en Koop• Ontwikkeling prijzen• Samenstelling voorraad• Bewoners• Woonlasten • Doelgroepen huurbeleid / Risico restschuld

• Blik op de toekomst

Huur: Gemiddelde huur• 2009-2012: +5% boven inflatie• Wettelijk maximale huurverhoging ~ inflatie • Oorzaken: woningverbetering, nieuwbouw/sloop, huurharmonisatie

3,2%

2,4%

3,1%

0,8% 0,9%0,7%

1,8%

€ 0

€ 100

€ 200

€ 300

€ 400

€ 500

1986 1990 1994 1998 2002 2006 2009 2012

Reële huur Jaarlijkse huurstijging

Huur: samenstelling voorraad• (steeds) meer appartementen• 1986: 48% / 2012: 56%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

1986 1990 1994 1998 2002 2006 2009 2012Eengezins 1-3 kamers Eengezins 4 kamers Eengezins 5+ kamersMeergezins 1-3 kamers Meergezins 4+ kamers

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2006 2009 2012t/m Basishuur t/m Kw aliteitskortingsgrens t/m Aftoppingsgrenst/m Liberalisatiegrens Boven Liberalisatiegrens

• Prijsopbouw: meer dure huur• boven liberalisatie:

2006: 7% > 2012: 12%

Huur: bewoners• Huur steeds meer domein van lage inkomensgroepen: (oudere)

alleenstaanden en eenoudergezinnen

0%

10%

20%

30%

40%

50%

Alle

enst

aand

t/m 4

4 ja

ar

Alle

enst

aand

vana

f 44

jaar

Paa

r t/m

44

jaar

Paa

r va

naf

45 ja

ar

Paa

r m

etki

nder

en

Eén

oude

rhu

isho

uden

Zee

r la

ag

Laag

Mid

den

Hoo

g

Zee

r ho

og

Huishoudensamenstelling Besteedbaar inkomen

1994 2002 2012

Huur: woonlasten en woonquote• Door daling bijkomende woonuitgaven stijging totale

woonuitgaven beperkt• Inkomen gedaald > sterke toename netto huurquote

2006 2009 2012 % verschil 2009-2012

Bruto woonuitgaven (huur) € 454 € 463 € 488 5%

Netto woonuitgaven (huur – huurtoeslag) € 403 € 404 € 421 4%

Bijkomende woonuitgaven € 177 € 182 € 176 -4%

Totale woonuitgaven € 580 € 587 € 597 2%

Netto besteedbaar Inkomen € 22.710 € 24.360 € 23.020 -6%

Netto huurquote 24% 23% 26% 10%

Totale woonquote 35% 34% 36% 7%

(alle voor inflatie gecorrigeerd)

Stelling: goedkope scheefheid• Het aantal huishoudens met een inkomen hoger dan 33.000 euro

in gereguleerde huurwoningen is gestegen.

• Waar of niet waar?

Doelgroepen huurbeleid en gereguleerde voorraad

• > 33.000 in gereguleerde huur: - 94.000• Alternatief: vrije sector huur (+50.000) en koop (+107.000)• < 33.000: toename alle segmenten – o.a. gevolg van inkomensdaling

1.840.000 1.875.000

789.000 695.000

-

1.000.000

2.000.000

3.000.000

4.000.000

5.000.000

2009 2012 2009 2012

Huishoudens boven33.000 euro Huurbeleid boven 33.000 euro

Gereguleerd Vrije sector Koop

Inkomen tot 33.000 Inkomen boven 33.000

Koop: sterke prijsdaling• Grote verandering t.o.v. afg. 25 jaar

€ 0

€ 50.000

€ 100.000

€ 150.000

€ 200.000

€ 250.000

€ 300.000

1986 1990 1994 1998 2002 2006 2009 2012

Gemiddelde verkoopwaarde0%

20%

40%

60%

80%

100%

1998 2002 2006 2009 2012Goedkoop (tot € 168.000) Goedkoop (€ 168.000 - € 200.000)Middelduur (€ 200.000 - € 250.000) Middelduur (€ 250.000 - € 320.000)Duur (€ 320.000 - € 430.000) Duur (vanaf € 430.000)

Verschuiving prijsklassen

(voor inflatie gecorrigeerd )

Koop: verandering samenstelling• Koop = domein van eengezinswoningen • Verandert sinds begin 21e eeuw langzaam (‘98: 90% / ‘12: 85%)

130125

0

1.000.000

2.000.000

3.000.000

4.000.000

5.000.000

1986 1990 1994 1998 2002 2006 2009 2012

Eengezins 1-3 kamers Eengezins 4 kamers Eengezins 5+ kamersMeergezins 1-3 kamers Meergezins 4+ kamers Gemiddelde w oonoppervlakte

Koop: bewoners• Omgekeerde plaatje van huur• Huishoudens hoger inkomen (vanaf 35.000 netto): tweeverdieners

(oudere paren, gezinnen met kinderen)

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

Alle

enst

aand

t/m 4

4 ja

ar

Alle

enst

aand

vana

f 44

jaar

Paa

r t/m

44

jaar

Paa

r va

naf

45 ja

ar

Paa

r m

etki

nder

en

Eén

oude

rhu

isho

uden

Zee

r la

ag

Laag

Mid

den

Hoo

g

Zee

r ho

og

Huishoudensamenstelling Besteedbaar inkomen

1994 2002 2012

Koop: woonlasten en woonquote• Stijging netto woonuitgaven (+5%) gecorrigeerd door daling

bijkomende woonuitgaven (-3%)• Daling inkomens minder groot dan bij huur (-3%), o.a. daardoor

stijging quotes lager dan bij huur

2006 2009 2012 % verschil 2009-2012

Bruto woonuitgaven € 665 € 727 € 767 5%

Netto woonuitgaven € 475 € 519 € 539 4%

Bijkomende woonuitgaven € 252 € 262 € 253 -3%

Totale woonuitgaven € 726 € 781 € 792 1%

Netto besteedbaar jaarinkomen € 40.600 € 45.420 € 43.870 -3%

Netto koopquote 16% 16% 17% 8%

Netto woonquote 25% 24% 25% 5%

(alle voor inflatie gecorrigeerd)

Stelling: Totale woonquote eigenaarbewoners

• Onderscheiden naar huishoudsamenstelling en leeftijd (jonger/ouder dan 45 jaar) is de woonquote van jonge paren (<45 jaar) in een koopwoning de afgelopen 10 jaar het hardst gestegen. 

• Waar of niet waar?

Koop: woonquote eigenaar bewoners

0

10

20

30

40

Alleenstaandt/m 44 jaar

Alleenstaandvanaf 44 jaar

Paar t/m 44jaar

Paar vanaf 45jaar

Paar metkinderen

Eénouderhuishouden

Totaal

2002 2006 2009 2012

Koop: (risico op) restschuld• Verhouding restschuld vs. woningwaarde neemt toe• Nog belangrijker: aantal huishoudens met een negatieve restschuld

(2012: 570.000)• Risico wanneer men (noodgedwongen) woning moet verkopen

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2002 2006 2009 2012

Recent verhuisd Totaal

Gemiddelde verhouding schuld/waarde(300.000)

(150.000)

0

150.000

300.000

450.000

600.000

2002 2006 2009 2012

90-100% 100-110% 110-120% 120-140% 140% of meer

Verdeling klassen

Restschuld: risicogroepen• Aflossingsvrije of (gedeeltelijk) aflossingsvrij• Huishoudens die de afgelopen 10 jaar hun woning gekocht hebben

Type hypotheek

LevenshypotheekSpaarhypotheekBeleggingshypotheekAflossingsvrije hypotheekAnnuïteitenhypotheekGecombineerde hypothekenAnders

Woonduur en positie

< 2 jr. starter< 2 jr .doorstromer koop< 2jr. doorstromer huur3-5 jaar6-10 jaar11-20 jaar20+ jaar

Stelling: Risicogroepen• Het aandeel 35- tot 55-jarigen van alle huishoudens met een

potentiële restschuld is anno 2012 minder dan 35 procent.

• Waar of niet waar?

Stelling is niet waar • Aandeel 35-55 jarigen = 51%

Leeftijd

t/m 34 jaar

35-54 jaar

55 jaar en ouder

Blik op de toekomst• Jan Brouwer (ABF Cultuur)• Gert Middelkoop (Bureau Middelkoop)