Woningmarktmonitor 2006-2008

Regio Waalboss c.a.

O&S ’s-Hertogenbosch november 2008

3

Inhoud

Kort samengevat 5

1. Inleiding 7

2. De toestand van de woningmarkt 9

2.1. Profiel van de woningvoorraad 9

2.2. Profiel van de huishoudens 15

2.3. Huishoudens en hun woonsituatie 18

3. Ontwikkelingen aan de aanbodzijde 21

3.1. Algemeen 21

3.2. Verandering van de woningvoorraad 22

3.3. Aanbod door verhuizingen 27

4. Ontwikkelingen aan de vraagzijde 31

4.1. Bevolking en huishoudens 31

4.2. Verhuizingen 2003 t/m 2007 34

4.3. De doorstromers 36

4.4. De starters 40

4.5. De vestigers 43

4.6. Leegstand 44

5. Ontwikkelingen per gemeente 47

5.1. Boxtel 48

5.2. Haaren 50

5.3. ‘s-Hertogenbosch 52

5.4. Heusden 54

5.5. Lith 56

5.6. Loon op Zand 58

5.7. Maasdonk 60

5.8. Oss 62

5.9. Schijndel 64

5.10. Sint-Michielsgestel 66

5.11. Vught 68

5.12. Waalwijk 70

4

6. Conclusies 73

6.1. Actuele woningmarktontwikkelingen 73

6.2. De positie van starters 74

6.3. Senioren op de woningmarkt 76

6.4. Patronen in de regio 77

6.5. Aandachtspunten voor het bouwprogramma 79

Begrippenlijst 81

Tabellenbijlage 1 83

Inhoud databank Regionale Woningmarktmonitor 94

1 Het onderliggende cijfermateriaal is ook te vinden op www.woningmarktmonitor.nl

5

Kort samengevat Actuele woningmarktontwikkelingen Enkele jaren terug gingen huur- en koopmarkt steeds meer als gescheiden deelmarkten

functioneren als gevolg van de geringe woningproductie en de sterk gestegen huizenprijzen. Veel huurders zagen af van een koopwoning, waardoor de doorstroming in de huursector stagneerde. Maar in 2005 en vooral in 2006 was er duidelijk verbetering te zien: de nieuwbouwproductie steeg en het aantal verhuizingen nam toe, ook die van een huur- naar een koopwoning.

In 2007 trad opnieuw enige vertraging op. De woningproductie bleef weliswaar op hetzelfde niveau, maar het aantal verhuizingen daalde. Dat kwam omdat minder huurders de overstap maakten naar een koopwoning. Daardoor liep de doorstroming binnen de huursector terug, terwijl die in de koopsector wel op peil bleef. Overigens was er bij de starters niet veel te merken van terughoudendheid bij het kopen van een huis.

Geleidelijk daalde het aantal verkochte bestaande woningen, een trend die medio 2006 inzette. De huizenprijzen in de regio’s ’s-Hertogenbosch en Waalwijk stabiliseerden. Rond Oss en in de landelijke regio ten zuiden van ’s-Hertogenbosch stegen de prijzen in 2007 gewoon door.

Wat de nieuwbouw betreft blijkt dat de markt voor duurdere koopappartementen verzadigd is. De afgelopen jaren zijn er betrekkelijk veel gebouwd, terwijl het maar om een klein segment gaat.

Inmiddels zijn de ontwikkelingen op de woningmarkt in een stroomversnelling geraakt als gevolg van de crisis in de financiële wereld. Het consumentenvertrouwen is danig ingezakt, potentiële kopers krijgen moeilijker hun hypotheek rond en woningen staan langer te koop, vooral in de duurdere prijsklassen. Makelaars verwachten een prijsdaling in dit duurdere segment. In de segmenten tot € 265.000 worden vooralsnog weinig problemen verwacht.

Ook projectontwikkelaars en bouwers merken de gevolgen van de crisis. De financiering van projecten stuit op terughoudendheid bij de banken. Vanuit de bouwwereld klinken wisselende geluiden. Men voorziet landelijk een terugval in de woningproductie die kan variëren van 20% tot 40% in de komende twee jaar.

De positie van starters De positie van starters is in de periode 2003 t/m 2007 enigszins verbeterd. Vanaf 2004 zijn ze

vaker naar een huurwoning verhuisd en vanaf 2005 hebben ze vaker een woning kunnen kopen. De grotere nieuwbouwproductie zorgde voor meer doorstroming in de koopsector en daardoor voor meer aanbod van betaalbare koopwoningen, met name in ’s-Hertogenbosch.

De toename van het aantal starters betreft voornamelijk alleenstaanden. Er lijkt zich een trend af te tekenen dat jongeren zich vaker als alleenstaande op de woningmarkt begeven.

De meeste alleenstaande starters wensen een huurwoning, heel vaak een goedkoop huur-appartement. Daarvan is weinig aanbod, zodat ze veelal in een duurdere woning terechtkomen.

Een meerderheid van de startende tweepersoonshuishoudens wil een huis kopen. Zij richten zich voornamelijk op betaalbare eengezinswoningen. Maar ook daarvan is er weinig aanbod, blijkt uit vergelijking van hun woonwensen met hun werkelijke verhuisgedrag.

Het aantal jongeren zal in de komende jaren licht gaan toenemen. Dat betekent dat het aantal potentiële starters gaat groeien, zeker als het aandeel alleenstaanden onder hen groter wordt.

Senioren op de woningmarkt De meeste ouderen willen zo lang mogelijk in hun eigen huis blijven wonen. Indien mogelijk

brengen ze liever aanpassingen aan in de woning om die beter geschikt te maken voor de oude dag, dan dat ze verhuizen. Ze verhuizen half zo vaak als degenen die jonger zijn dan 55 jaar.

Toch zijn er in 2006 en 2007 meer 55-plussers verhuisd dan in voorgaande jaren. Dat kwam door de grotere nieuwbouwproductie in de regio, waardoor het aanbod van voor ouderen geschikte woningen groeide. Het gaat met name om tamelijk ruime appartementen in de koopsector in de

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

6

prijsklasse van € 225-330.000, zowel nieuw als bestaand. De trend is dat senioren graag wat ruimer willen wonen. Het aantal verhuizingen naar een klein appartement is dalende.

Van alle senioren vanaf 60 jaar wil een meerderheid liefst een huurwoning, deels grondgebonden, deels gestapeld, deels betaalbaar, deels ook duurder. In de praktijk komen ze vaak terecht in een betaalbaar huurappartement. De vraag naar grondgebonden huurwoningen in diverse prijs-klassen en naar duurdere huurappartementen blijkt groter dan het aanbod.

Het aantal senioren stijgt snel. Naar verwachting is het aantal huishoudens van 65 jaar en ouder in 2020 anderhalf keer zo groot als nu. De vraag naar grondgebonden huurwoningen en duurdere huurappartementen zal dan ook nog verder toenemen.

Patronen in de regio De bevolking krimpt in 6 van 12 gemeenten. De oorzaak is primair een afname van vestiging uit

het buitenland en een toename van vertrek naar het buitenland. Vanuit bijna alle gemeenten verlieten meer mensen de regio dan er binnenkwamen. Alleen ’s-Hertogenbosch kende een vestigingsoverschot. Daarnaast is ook het geboortecijfer flink gedaald.

Binnen de regio vond de sterkste bevolkingsgroei plaats in gemeenten waar relatief de meeste nieuwe woningen zijn gebouwd (’s-Hertogenbosch, Boxtel). Dat trekt woningzoekenden aan uit omliggende gemeenten. Groei van de ene gemeente gaat ten koste van de andere.

Het vertrekoverschot leverde in de regio een extra vrijkomend aanbod op van 160 woningen per jaar. In ‘s-Hertogenbosch waren 50 extra woningen per jaar nodig voor het vestigingsoverschot. De regio heeft een vertrekoverschot door buitenlandse migratie, dus niet door een woningtekort.

De verhuisbewegingen binnen de regio verlopen volgens duidelijke patronen. Er verhuizen meer starters naar de centrumgemeenten ’s-Hertogenbosch, Oss, Waalwijk en Boxtel, dan er van daaruit naar omliggende gemeenten gaan. Dat heeft vooral te maken met het (betaalbare) woningaanbod in die centrumgemeenten. Omgekeerd is er per saldo een verhuisstroom van doorstromers vanuit de stedelijke woonmilieus van ’s-Hertogenbosch naar de dorpse woonmilieus in omliggende gemeenten. Wie in Oss woont, hoeft daarvoor de gemeente niet te verlaten

Aandachtspunten voor het bouwprogramma Al vertraagt de bevolkingsgroei, de woningbehoefte blijft voorlopig flink toenemen. Er komen

steeds meer kleine huishoudens door vergrijzing en individualisering. Er komen vooral meer alleenstaanden. De noodzaak om nieuwe woningen bij te bouwen, blijft groot. Het vraagt flinke inspanningen om de voorziene terugval van de woningproductie in de komende tijd op te vangen.

Er bestaat een aantal fricties op de woningmarkt waar de vraag het aanbod overstijgt. Het gaat om betaalbare huurappartementen en betaalbare eengezinskoopwoningen voor starters. Ook gaat het om eengezinskoopwoningen in het middensegment (€ 225-330.000) voor doorstromers die een stap vooruit willen. En tenslotte gaat het om grondgebonden huurwoningen en om duurdere huurappartementen voor senioren.

Deze potentiële tekorten zijn onderscheiden naar doelgroep en woningcategorie. Omdat verhuis-gedrag en woonwensen van die doelgroepen bekend zijn, is het mogelijk de woonmilieus aan te wijzen waar de fricties zich voordoen: in de stad, aan de rand van de stad of in de dorpen.

In het bouwprogramma moet rekening gehouden worden met deze fricties. Dat kan rechtstreeks door in de betreffende segmenten te bouwen, of door te bouwen voor doorstroming waardoor het gewenste aanbod ontstaat.

De markt voor duurdere koopappartementen is vooralsnog verzadigd. Nieuwbouw in dit segment zal meer dan voorheen gelijke tred moeten houden met de ontwikkeling van de vraag.

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

7

1. Inleiding De Woningmarktmonitor regio Waalboss c.a. is een project van 12 gemeenten in de regio Waalwijk/ ’s-Hertogenbosch/Oss/Boxtel. Doel van het project is om stelselmatig informatie te verzamelen waarmee processen op de woningmarkt in kaart worden gebracht. Het project wordt uitgevoerd door de afdeling Onderzoek & Statistiek van de gemeente ’s-Hertogenbosch. Het project resulteert in twee onderdelen: Een databank, gevuld met gegevens uit onder meer bevolkings- en WOZ-bestanden van de

gemeenten, alsmede gegevens van woningcorporaties. Hiermee kan op verschillende geografische schaalniveaus beleidsinformatie gegenereerd worden.

Samenvattende rapportages, waarin de processen op de woningmarkt in kaart worden gebracht. Daarbij gaat het om de ontwikkeling van bevolking, woningvoorraad, huishoudenssamenstelling en een analyse van verhuisstromen in de regio. Dat wordt gecombineerd met uitkomsten van woonwensenonderzoek.

De databank bevat alle verzamelde gegevens en fungeert als bron voor heel specifieke informatie die desgevraagd bij wijze van maatwerk geleverd wordt aan de deelnemers aan het project. Toepassingen van deze informatie zijn niet beperkt tot alleen het terrein van het wonen. Enkele voorbeelden zijn: beleidseffectmeting, buurtbeheer en strategisch voorraadbeheer. Een inhouds-opgave van de databank is als bijlage opgenomen in dit rapport. De rapportage levert standaard beleidsinformatie op regionaal en gemeentelijk niveau. Deze informatie wordt onder meer gebruikt voor beleidsplannen, woningbouwprogrammering, afstemming tussen partijen, trendsignalering, et cetera. De huidige regionale opzet komt voort uit de regio-indeling conform het Streekplan 2002 van de Provincie Noord-Brabant. Daartoe is een combinatie gemaakt van twee streekplanregio’s: de stedelijke regio Waalboss (exclusief Bernheze, maar inclusief Lith) en de landelijke regio Boxtel, Haaren en Sint-Michielsgestel. Deze laatste wordt in het kader van dit onderzoek uitgebreid met Schijndel, hoewel het streekplan deze gemeente rekent tot de regio Uden, Veghel e.o..

Vught

Boxtel

Haaren

Maasdonk

Sint-Michielsgestel

Waalboss west

Landelijke regio

Waalboss midden

Waalboss oost

's-Hertogenbosch

Heusden

Lith

Loon op Zand

Oss

Schijndel

Waalwijk

•

•

8

In het kader van deze rapportage wordt de regio onderverdeeld in vier subregio’s: in overeen-stemming met het streekplan de subregio’s Waalboss west, midden en oost, en als vierde de reeds genoemde landelijke regio. Deze subregio’s hebben als centrumgemeente respectievelijk Waalwijk, ’s-Hertogenbosch, Oss en Boxtel. Deze rapportage bestrijkt de eerste helft van de projectperiode die loopt van 2007 t/m 2010. Om ontwikkelingen te laten zien wordt teruggekeken op de 5-jaarsperiode 2003 t/m 2007. Deze analyse wordt aangevuld met de uitkomsten van het woonwensenonderzoek dat in 2007 is gehouden in de gemeenten van de regio Waalboss c.a. (exclusief Haaren, Lith en Maasdonk). De rapportage is als volgt opgebouwd: In hoofdstuk 2 wordt de ‘toestand van de woningmarkt’ besproken: de woningvoorraad in de regio

en de huishoudens die er wonen. Hoofdstuk 3 gaat in op de ontwikkelingen aan de aanbodzijde van de woningmarkt, zowel het

aanbod door nieuwbouw als het vrijkomend aanbod door verhuizingen. De ontwikkelingen aan de vraagzijde komen aan de orde in hoofdstuk 4. Daar gaat het zowel om

degenen die in de afgelopen jaren verhuisd zijn, als om degenen die verhuiswensen hebben. Hoofdstuk 5 schetst in beelden enkele ontwikkelingen per gemeente. In hoofdstuk 6 tenslotte worden alle bevindingen samengebracht en worden conclusies getrokken

die relevant zijn voor het woonbeleid Aan het eind van dit rapport is een lijst van gebruikte begrippen en een tabellenbijlage opgenomen. Een derde bijlage bevat de inhoudsopgave van de databank Regionale Woningmarktmonitor.

•

•

•

••

9

2. De toestand van de woningmarkt Er stonden op 1 januari 2008 bijna 190.000 woningen in de 12 gemeenten van de regio Waalboss c.a.. Daar woonden 183.700 huishoudens. Ruim 6.000 waren er (op papier) niet bewoond. De regio telde 463.000 inwoners, waarvan er 450.500 in een woning woonden. De overige 12.500 woonden in een tehuis, woonwagen, studentenflat of een andere niet-woning. Dit hoofdstuk geeft een korte schets van achtereenvolgens de woningvoorraad in de regio, de huishoudens en de woonsituatie van deze huishoudens. 2.1. Profiel van de woningvoorraad

Van de bijna 190.000 woningen is 35% een huurwoning en 65% een koopwoning. De meeste huur-woningen (75%) staan in de centrumgemeenten van de subregio’s. Daar staan ook de meeste appartementen (85%).

Samenstelling woningvoorraad

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%

Eengezins huur

Meergezins huur

Eengezins koop

Meergezins koop

Regio Waalboss c.a.

Nederland

bron: Databank Woningmarktmonitor en rapportage WoON 2006 ‘Wonen op een rijtje’

Woningvoorraad 1-1-2008 Huurwoningen Koopwoningen Totaal Totaal Eengezins Meergezins Eengezins Meergezins Huur Koop

‘s-Hertogenbosch 21% 24% 42% 12% 46% 54% 59.900 Vught 23% 10% 60% 7% 33% 67% 10.200 Waalboss midden 22% 22% 45% 11% 44% 56% 70.100 Heusden 21% 6% 69% 4% 27% 73% 16.900 Loon op Zand 22% 10% 65% 3% 32% 68% 9.100 Waalwijk 23% 13% 58% 5% 36% 64% 18.900 Waalboss west 22% 10% 63% 5% 32% 68% 44.900 Lith 17% 2% 80% 1% 19% 81% 2.400 Maasdonk 17% 1% 81% 1% 18% 82% 3.900 Oss 22% 13% 58% 7% 35% 65% 31.700 Waalboss oost 21% 11% 62% 6% 32% 68% 38.000 Boxtel 16% 19% 60% 5% 35% 65% 12.300 Haaren 13% 4% 82% 1% 17% 83% 4.900 Schijndel 23% 7% 67% 4% 29% 71% 8.900 Sint-Michielsgestel 15% 5% 78% 2% 20% 80% 10.800 Landelijke regio 17% 10% 70% 3% 27% 73% 36.900 Totaal 21% 15% 57% 7% 35% 65% 189.900 39.500 27.900 108.900 13.600 67.400 122.500

10

Meer eengezinskoopwoningen en minder huurappartementen dan gemiddeld in Nederland Vergeleken met het landelijk gemiddelde staan er in de regio Waalboss c.a. beduidend minder huurappartementen. Daar staat tegenover dat de regio een hoger aandeel eengezinskoopwoningen telt. Het percentage eengezinshuurwoningen en koopappartementen komt overeen met dat in de rest van Nederland, zo blijkt uit de uitkomsten van het WoonOnderzoek Nederland 2006 van VROM. Boxtel en Schijndel tellen naar verhouding de meeste goedkope huurwoningen Verreweg de meeste huurwoningen zijn in bezit van de woningcorporaties. Eén op de acht huur-woningen is van een particuliere verhuurder. Meer dan 90% van de corporatiehuurwoningen heeft een huur die ligt onder de aftoppingsgrens voor de huurtoeslag. Een kwart ervan heeft een huur onder de kwaliteitskortingsgrens. Dit goedkope huursegment is procentueel het sterkst vertegen-woordigd in Boxtel en Schijndel, op enige afstand gevolgd door ‘s-Hertogenbosch. Van het huurniveau in de particuliere sector zijn nauwelijks gegevens beschikbaar. Op grond van de WOZ-waarde van deze woningen wordt geraamd dat ongeveer driekwart ervan een huur zal hebben boven de aftoppingsgrens voor de huurtoeslag. Vooral in Loon op Zand en ’s-Hertogenbosch staan betrekkelijk veel particuliere huurwoningen.

Oss en Waalwijk hebben het hoogste aandeel betaalbare koopwoningen Eén op de vijf koopwoningen is goedkoper dan € 225.000. Het aandeel van dit betaalbare segment wisselt nogal van gemeente tot gemeente. In Oss en Waalwijk behoort 30% van de koopwoningen ertoe, in Haaren en Maasdonk slechts 3%. In beide laatste gemeenten valt tweederde van de koopwoningen in het dure segment (vanaf € 330.000).

Woningvoorraad 1-1-2008 Corporatiehuur Part. Koopwoningen Totaal

<€343 €343-

491 >€491 huur <€

225.000 € 225-

330.000 >€

330.000

‘s-Hertogenbosch 9% 25% 5% 7% 12% 21% 21% 100% 59.900 Vught 7% 19% 2% 5% 6% 24% 37% 100% 10.200 Waalboss midden 9% 24% 5% 6% 11% 22% 23% 100% 70.100 Heusden 4% 17% 4% 2% 15% 29% 29% 100% 16.900 Loon op Zand 3% 19% 2% 7% 12% 28% 28% 100% 9.100 Waalwijk 7% 24% 3% 3% 19% 20% 24% 100% 18.900 Waalboss west 5% 20% 3% 3% 16% 25% 27% 100% 44.900 Lith 3% 15% 1% 0% 5% 25% 51% 100% 2.400 Maasdonk 2% 15% 1% 1% 2% 24% 55% 100% 3.900 Oss 5% 22% 4% 4% 20% 26% 19% 100% 31.700 Waalboss oost 4% 21% 4% 4% 17% 26% 25% 100% 38.000 Boxtel 11% 19% 3% 3% 11% 26% 27% 100% 12.300 Haaren 2% 11% 2% 2% 3% 27% 53% 100% 4.900 Schijndel 10% 17% 0% 3% 10% 25% 35% 100% 8.900 Sint-Michielsgestel 4% 13% 1% 3% 5% 31% 44% 100% 10.800 Landelijke regio 7% 15% 1% 3% 8% 27% 38% 100% 36.900 Totaal 7% 21% 3% 4% 13% 24% 27% 100% 189.900 13.400 39.400 6.300 8.300 24.700 46.300 51.500 189.900

11

Samenstelling woningvoorraad

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%

Huur < € 343

Huur € 343-491

Huur > € 491

Koop < € 225.000

Koop € 225-330.000

Koop > € 330.000

Regio Waalboss c.a.

Nederland

bron: Databank Woningmarktmonitor en databank CitaVista (WoOn 2006), bewerking O&S

Veel minder goedkope huur- en koopwoningen dan elders De samenstelling van de woningvoorraad in de regio Waalboss c.a. wijkt nogal af van het landelijk gemiddelde. Zo staan er in de regio naar verhouding veel minder goedkope huur- en koopwoningen. Daarentegen is het aandeel middeldure en dure koopwoningen bovengemiddeld. Maar het percentage duurdere huurwoningen is juist weer benedengemiddeld. Huur corporatiewoningen het hoogst in Oss, ‘s-Hertogenbosch en Haaren, het laagst in Schijndel De woningcorporaties die in de regio actief zijn, beheren ruim 59.000 woningen, bijna 90% van alle huurwoningen. Daarvan heeft weer bijna 90% een maandhuur tot aan de aftoppingsgrens voor de huurtoeslag voor 1- en 2-persoonshuishoudens (€ 491 per 1-1-2008). 1% van de woningen heeft een huur boven de maximale huurtoeslaggrens (€ 621). Gecorrigeerd voor verschillen in samenstelling van de woningvoorraad blijkt, dat de huur per m2 woonoppervlak het hoogst is in Oss 1, ’s-Hertogenbosch en Haaren. De woningen in Schijndel zijn in doorsnee 15% goedkoper.

Gemiddelde jaarhuur per m2 van corporatiewoningen 1-1-2008

€ 37 € 39 € 41 € 43 € 45 € 47 € 49 € 51

Oss

's-Hertogenbosch

Haaren

Boxtel

Heusden

(Gemiddelde)

Vught

Waalwijk

Loon op Zand

Maasdonk

Lith

Sint-Michielsgestel

Schijndel

1 In de vorige aflevering van de Woningmarktmonitor stond Oss lager in de ranglijst omdat toen nog geen huurgegevens bekend waren van de woningen van Stichting ZorgGoedBrabant, v/h Stichting Wonen voor Ouderen Maasland

12

Koopwoningen blijven het duurst in Vught, het goedkoopst in Oss en Lith De woningvoorraad in de regio telt 122.500 koopwoningen. Gemiddeld is de waarde van een koopwoning € 2.200 per m2 2. Gecorrigeerd voor verschillen in samenstelling van de voorraad koopwoningen blijkt opnieuw dat die in Vught verreweg het duurst zijn. De m2-prijs van woningen in Oss en Lith ligt zo’n 30% lager.

Gemiddelde waarde per m2 van koopwoningen 1-1-2008

€ 1.600 € 1.800 € 2.000 € 2.200 € 2.400 € 2.600 € 2.800

Vught

's-Hertogenbosch

Haaren

Schijndel

(Gemiddelde)

Heusden

Boxtel

Sint-Michielsgestel

Maasdonk

Waalwijk

Loon op Zand

Oss

Lith

Gemiddelde woning uit de jaren 1960-90 lager van kwaliteit dan woning die ouder of jonger is Bijna 60% van alle woningen in de regio dateert uit de periode 1960 tot 1990. 20% is van voor die tijd en 20% van nadien. De jaren 70 waren de meest productieve jaren. Meer dan een vijfde van de huidige woningvoorraad is toen gebouwd. Sindsdien is het tempo van bouwproductie geleidelijk afgenomen tot het niveau van de laatste jaren. De kwaliteit van de woningen die in de verschillende perioden gebouwd zijn, laat een tegengestelde ontwikkeling zien. Vooropgesteld dat de WOZ-waarde een indicatie is voor de kwaliteit, blijkt dat de woningvoorraad uit het tijdvak 1960 tot 1990 in doorsnee een lagere kwaliteit heeft dan de voorraad uit de jaren ervoor en erna. In de koopsector is sinds 1990 een flinke kwaliteitssprong gemaakt, in de huursector sinds 2000.

Woningvoorraad naar bouwperiode en mediane WOZ-waarde (2007)

€ 0

€ 50.000

€ 100.000

€ 150.000

€ 200.000

€ 250.000

€ 300.000

€ 350.000

tot 1945 1945-1959 1960-1969 1970-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2007

Eengezins huur Meergezins huur Eengezins koop Meergezins koop

2 Afgeleid van de WOZ-waarde per 1-1-2007 en verhoogd met een gemiddelde waardestijging van 3,6% over 2007.

13

Woningvoorraad 1-1-2008

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

‘s-Hertogenbosch

Boxtel

Oss

Waalwijk

Vught

Loon op Zand

Schijndel

Heusden

Sint-Michielsgestel

Haaren

Lith

Maasdonk

Eengezins klein Eengezins middelgroot Eengezins groot Meergezins klein Meergezins (middel)groot

Weinig grote eengezinswoningen, betrekkelijk veel kleine appartementen in centrumgemeenten De centrumgemeenten van de subregio’s hebben door hun meer stedelijke karakter een andere woningvoorraad dan de kleinere gemeenten. Er staan dus meer appartementen en vooral ook meer kleine appartementen dan elders. Zo maken kleine appartementen bijna een kwart uit van de woningvoorraad van ’s-Hertogenbosch. Daarentegen staan er betrekkelijk weinig grote eengezinswoningen in die centrumgemeenten. In ’s-Hertogenbosch gaat het om slechts 9% van de voorraad. Deze woningen staan verhoudingsgewijs vaker in de kleinere gemeenten. In Sint-Michielsgestel, Haaren, Lith en Maasdonk is zelfs 30 tot 35% van de woningen een grote eengezinswoning. Grote variatie aan woonmilieus in de regio Waalboss c.a. De typologie van woonmilieus die door het ministerie van VROM gehanteerd wordt, is gebaseerd op een aantal fysieke kenmerken van de 4-positie postcodegebieden. Dat is een vrij grove geografische indeling die niet altijd op straat herkenbaar is. Daarom is de bruikbaarheid op lokaal niveau tamelijk beperkt. Op regionaal niveau ontstaat wel een beeld van de variatie en spreiding van de diverse woonmilieus. In het volgende wordt gebruik gemaakt van de veelgebruikte landelijke indeling in 14 woonmilieus, evenals van die in 6 woonmilieus (zie bijlage). Om van de indeling in 14 milieus te komen tot die in 6 milieus worden de stedelijke en kleinstedelijke samengevoegd, evenals de dorpse. Van de 14 woonmilieus komen er 11 voor in de regio Waalboss c.a.3. Dat betekent dat de regio een grote variatie aan woonmilieus kent, van stedelijk en kleinstedelijk tot dorps en landelijk.

3 De twee vooroorlogse stedelijke woonmilieus uit de VROM-indeling komen strikt genomen wel voor in ’s-Hertogenbosch, Oss

en Waalwijk, maar op een lager schaalniveau dan dat van de 4-positie postcodegebieden.

14

Hoog aandeel huurwoningen in centrumstedelijke en stedelijk naoorlogse woonmilieus De contrasten zijn groot tussen de verschillende woonmilieus als het gaat om de samenstelling van de woningvoorraad. Zo is in de drie meest stedelijke woonmilieus meer dan de helft van de woningen een huurwoning. Dat is relatief gezien twee keer zoveel als in alle andere stedelijke, kleinstedelijke en dorpse woonmilieus. Daarnaast neemt het percentage appartementen af, gaande van centrum-stedelijk naar dorps en landelijk, terwijl het aandeel eengezinskoopwoningen navenant toeneemt.

Woningvoorraad 1-1-2008

8.800

36.000

38.400

24.800

22.400

11.700

7.700

27.000

5.900

7.000

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Centrum stedelijk

Stedelijk naoorlogs compact

Stedelijk naoorlogs grondgebonden

Groen stedelijk

Centrum kleinstedelijk

Kleinstedelijk

Groen kleinstedelijk

Centrum dorps

Dorps

Landelijk bereikbaar

Eengezins huur Meergezins huur Eengezins koop Meergezins koop

‘Wonen in het groen’ is een onderscheidend kenmerk van de regionale woningmarkt In vergelijking met Nederland als geheel telt de regio Waalboss c.a. procentueel meer dan twee keer zoveel woningen in groenstedelijke woonmilieus. Ook het aandeel woningen in dorpse woonmilieus is bovengemiddeld. Daarentegen is het percentage woningen in de zogenaamde ‘buiten centrum-milieus’ aanzienlijk geringer. Ook het landelijk gebied in de regio telt naar verhouding weinig woningen.

Woonmilieus

Centrumstedelijk Stedelijk naoorlogs compact Stedelijk naoorlogs grondgebonden Groenstedelijk Centrum kleinstedelijk Kleinstedelijk Groen kleinstedelijk Centrum dorps Dorps Landelijk bereikbaar Werkgebied

Sint-Michielsgestel

Boxtel

Waalwijk

Haaren

Maasdonk

's-Hertogenbosch

Heusden

Schijndel

Vught

LithOss

Loon op Zand

Bron: Atlas Nationale Stedelijke Netwerken (VROM 2006,bewerking O&S)

15

Woningvoorraad naar woonmilieu

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%

Centrum stedelijk

Buiten centrum

Groen stedelijk

Dorps

Landelijk wonen Regio Waalboss c.a. Nederland

bron: Databank Woningmarktmonitor en nota ‘Mensen, wensen, wonen’ 2000, bewerking O&S

2.2. Profiel van de huishoudens

In de bijna 190.000 woningen die de regio Waalboss c.a. telde op 1 januari 2008, woonden 183.700 huishoudens. De rest van de woningen was (althans administratief) niet bewoond. Een huishouden wordt hier gedefinieerd als de groep mensen die op hetzelfde adres woont. Welbeschouwd zijn er ook huishoudens die bij een ander huishouden inwonen. Omdat het niet mogelijk is om inwonende huishoudens apart te onderscheiden, worden hoofdbewoners en inwonenden tot hetzelfde huishouden gerekend. Overigens gaat het hier om kleine aantallen. Aandeel oudere huishoudens is gelijk aan het landelijk gemiddelde Het percentage zelfstandig wonende huishoudens van 65 jaar en ouder is in de regio Waalboss c.a. even hoog als in de rest van Nederland. Dat blijkt uit vergelijking met de cijfers uit het Woon-Onderzoek Nederland 2006 van het ministerie van VROM: 23% in 2006. Inmiddels is dat gegroeid naar 24%. Het aantal jonge huishoudens is iets lager dan gemiddeld. Binnen de regio varieert de leeftijdsopbouw per gemeente.

Huishoudens naar leeftijd en samenstelling

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%

18 tot 34 jaar

35 tot 64 jaar

65 jaar of ouder

alleenstaand

samenwonend zonder kind

samenwonend met kind

overige huishoudens

Regio Waalboss c.a.

Nederland

bron: Databank Woningmarktmonitor en databank CitaVista (WoOn 2006), bewerking O&S

16

Minder alleenstaanden en meer gezinnen met kinderen Er wonen in de regio naar verhouding aanzienlijk meer gezinnen met kinderen (inclusief eenouder-gezinnen) dan in Nederland als geheel: 40% tegenover 30% landelijk. Daarentegen is het percentage alleenstaanden duidelijk benedengemiddeld. In de regio zijn er van gemeente tot gemeente grote verschillen. Zo is het aandeel alleenstaanden relatief hoog in gemeenten met een stedelijk karakter: ’s-Hertogenbosch, Vught, Oss, Waalwijk en Boxtel. Naarmate gemeenten kleiner zijn, neemt het percentage gezinnen met kinderen toe. Meer alleenstaande senioren in gemeenten met een goed voorzieningenniveau Haaren is de meest vergrijsde gemeente: bijna de helft van de huishoudens is 55 jaar of ouder. Vooral het aandeel oudere meerpersoonshuishoudens ligt er hoog in vergelijking met de andere gemeenten. Het percentage alleenstaande ouderen is daarentegen benedengemiddeld. Aan de andere kant van het spectrum staat ’s-Hertogenbosch met veruit het laagste aandeel 55-plussers. Dat komt vooral omdat er zo weinig oudere meerpersoonshuishoudens wonen. Maar het percentage alleenstaande senioren is er hoog; alleen in Vught is dat hoger. Zo wonen er ook relatief veel alleenstaande 55-plussers in de andere centrumgemeenten Oss, Boxtel en Waalwijk. Dat zijn allemaal gemeenten met een voorzieningenniveau dat beter is afgestemd op senioren dan wat kleinere gemeenten kunnen bieden.

55-plus huishoudens 1-1-2008

0% 10% 20% 30% 40%

Haaren

Sint-Michielsgestel

Lith

Loon op Zand

Maasdonk

Schijndel

Heusden

Waalwijk

Boxtel

Vught

Oss

(Gemiddelde)

's-Hertogenbosch

Meerpersoonshuishouden Alleenstaand

Inkomenspositie van huishoudens verder verbeterd Vergeleken met de inkomensgegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek over 2003 is er in 2005 opnieuw een relatieve verbetering opgetreden ten opzichte van het Nederlands gemiddelde. De inkomens van particuliere huishoudens in de regio waren al in doorsnee bovengemiddeld, nu zijn het alleen nog de huishoudens in Oss die een fractie minder te besteden hebben dan een gemiddeld Nederlands huishouden. Nog steeds zijn de inkomens in Vught, Haaren en Sint-Michielsgestel de hoogste in de regio. Maar met name de huishoudens in Lith, Boxtel en ’s-Hertogenbosch zijn er goed op vooruitgegaan.

17

Gestandaardiseerd huishoudensinkomen

18.000 19.000 20.000 21.000 22.000 23.000 24.000

Vught

Haaren

Sint-Michielsgestel

's-Hertogenbosch

Loon op Zand

Boxtel

Heusden

Lith

Maasdonk

Waalwijk

Schijndel

Nederland

Oss

bron: CBS

2005

2003

Omvang doelgroep van beleid van belang voor bepalen grootte kernvoorraad huurwoningen Huishoudens met een lager inkomen worden gerekend tot de doelgroep van beleid. De omvang van deze groep is van belang voor het bepalen van de minimale grootte van de ‘kernvoorraad’, woningen met een huur tot de aftoppingsgrens voor 1- en 2-persoonshuishoudens (€ 491 in 2007/2008). De doelgroep van beleid wordt afgebakend aan de hand van de inkomensgrenzen die gelden voor de huurtoeslag. Dit is de primaire doelgroep. Ook huishoudens met een iets hoger inkomen zijn deels aangewezen op de betaalbare huurvoorraad. Zij worden gerekend tot de zogeheten ‘verruimde doelgroep’. Het gaat hier om huishoudens met een inkomen tot aan de voormalige ziekenfondsgrens. In het Woonwensenonderzoek 2007 zijn dat huishoudens met een netto maandinkomen tot € 1.850.

bron: Woonwensenonderzoek 2007

Huishoudens die wel of niet tot de doelgroep behoren naar huishoudenskenmerken

1-1-2008 Primaire Verruimde Niet- Totaaldoelgroep doelgroep doelgroep

Leeftijdtot 30 jaar 18% 17% 66% 100% 12.90030-54 jaar 18% 12% 70% 100% 91.50055-64 jaar 28% 15% 58% 100% 35.20065-74 jaar 45% 24% 31% 100% 24.40075 jaar e.o. 56% 26% 18% 100% 19.600

Huishoudenstypealleenstaand < 55 jaar 34% 39% 28% 100% 22.000alleenstaand >= 55 jaar 57% 31% 12% 100% 27.200meerpers. met kinderen < 55 jaar 15% 6% 79% 100% 60.300meerpers. zonder kinderen < 55 jaar 12% 4% 84% 100% 22.200meerpers.>= 55 jaar 37% 17% 46% 100% 52.100

Aantal inkomenseenverdiener, alleenstaand 47% 34% 19% 100% 49.200eenverdiener, meerpersoonshuishouden 34% 15% 51% 100% 24.100tweeverdieners 18% 9% 73% 100% 110.500

Inkomensbronbetaalde arbeid <55 jaar 12% 13% 76% 100% 95.500betaalde arbeid >55 jaar 17% 13% 71% 100% 17.800uitkering <55 jaar 82% 11% 7% 100% 8.900uitkering/pensioen >55 jaar 50% 24% 25% 100% 61.500

Totaal 29% 16% 54% 100% 183.70053.600 30.200 99.900 183.700

18

Bijna de helft van de huishoudens behoort tot de (primaire of verruimde) doelgroep van beleid In de regio Waalboss c.a. behoort 46% van de huishoudens tot de primaire of de verruimde doelgroep. Dat zijn 83.800 huishoudens. 80% van alle alleenstaanden en tweederde van alle 55-plussers wordt op grond van hun inkomen tot de doelgroep gerekend, zo blijkt uit het Woonwensenonderzoek 2007. 2.3. Huishoudens en hun woonsituatie

Op 1 januari 2008 bewoonden ruim 65.000 huishoudens een huur- en ruim 118.500 een koopwoning. Veel huurders zijn jong, oud, alleen en/of allochtoon De woonsituatie van huishoudens is door de tijd heen een vrij stabiel gegeven. Huur- en koopsector huisvesten verschillende categorieën huishoudens, al zijn die slechts globaal af te bakenen. Enkele karakteristieken van de diverse groepen bewoners: De helft van de jongeren onder de 30 jaar en van de ouderen boven de 65 jaar woont in een

huurwoning. De rest bewoont een koopwoning. Een minderheid van de alleenstaanden heeft een woning gekocht. 45% van de huurwoningen en

ruim 15% van de koopwoningen biedt onderdak aan één persoon. Oudere meerpersoonshuishoudens wonen vaker in een dure koopwoning dan huishoudens die

jonger zijn. Bijna de helft van de woningen duurder dan € 330.000 wordt bewoond door een 55-plushuishouden.

70% van de autochtone huishoudens heeft een koopwoning, 70% van de niet-westerse allochtone huishoudens heeft een huurwoning.

Meer dan driekwart van de huurders heeft een benedenmodaal inkomen, bijna driekwart van de woningbezitters een bovenmodaal inkomen.

*) bron: Woonwensenonderzoek 2007

•

•

•

•

•

Woonsituatie van huishoudens 1-1-2008

Corporatiehuur Part. Koopwoningen Totaal<€343 €343-

491>€491 huur <€

225.000€ 225-

330.000>€

330.000Leeftijd< 30 jaar 18% 21% 4% 7% 27% 18% 4% 100% 12.90030 54 jaar 5% 17% 3% 3% 14% 28% 28% 100% 91.50055 64 jaar 5% 20% 3% 3% 10% 24% 34% 100% 35.20065 74 jaar 7% 27% 3% 4% 9% 20% 29% 100% 24.400> 75 jaar 9% 34% 5% 7% 7% 16% 22% 100% 19.600

HuishoudenstypeAlleenstaand <55 jaar 21% 26% 3% 7% 21% 15% 7% 100% 22.000Alleenstaand >= 55 jaar 12% 36% 4% 7% 8% 16% 16% 100% 27.200Meerpers. met kind.< 55 jaar

2% 16% 3% 2% 12% 31% 34% 100% 60.300Meerpers. zndr. kind.< 55jaar

6% 15% 4% 5% 21% 30% 21% 100% 22.200Meerpersoons >= 55 jaar 4% 20% 3% 3% 9% 24% 36% 100% 52.100

Huishoudensinkomen* )tot €1.850 13% 37% 5% 5% 12% 16% 11% 100% 82.500€1.850-2.500 4% 15% 4% 2% 20% 32% 22% 100% 36.100€2.500-3.000 1% 8% 2% 4% 15% 36% 34% 100% 24.400vanaf €3.000 0% 1% 1% 4% 6% 28% 61% 100% 40.700

EtniciteitNiet-westerse allochtonen 16% 45% 8% 2% 15% 9% 5% 100% 9.100Westerse allochtonen 9% 27% 5% 6% 14% 20% 20% 100% 13.400Autochtonen 6% 19% 3% 4% 13% 26% 29% 100% 161.100

Totaal 7% 21% 3% 4% 13% 25% 27% 100% 183.70012.800 38.700 6.200 7.400 23.600 45.100 49.900 183.700

19

Van de doelgroep van beleid bewoont 40% een koopwoning Driekwart van de huurwoningen en ruim een kwart van de koopwoningen wordt bewoond door een huishouden uit de doelgroep van beleid. Ruim 33.000 doelgroephuishoudens (40%) wonen in een koopwoning. Vooral in kleine en gestapelde huurwoningen is het aantal huishoudens uit de doelgroep relatief groot. Dat komt uiteraard omdat juist daar veel alleenstaanden en ouderen wonen, huishoudens waarvan een onevenredig groot deel tot de doelgroep behoort. Kernwoningvoorraad is in theorie voldoende om de doelgroep te huisvesten 60% van de doelgroep, ruim 50.000 huishoudens, bewoont een huurwoning. Sommigen wonen in duurdere woningen van corporaties of in de particuliere sector. Vaak zijn dat senioren die hun vorige woning verkocht hebben. Maar de meesten hebben een woning uit de kernvoorraad (tot € 491). Er staan in de regio 52.700 corporatiewoningen die tot die kernvoorraad behoren. Dat aantal is in theorie voldoende om onderdak te bieden aan de huishoudens uit de (primaire en verruimde) doelgroep die aangewezen zijn op een huurwoning. Toch is plaatselijk sprake van frictie. Met name in Oss, Heusden en Loon op Zand is de doelgroep in de huursector iets omvangrijker dan het aantal corporatiewoningen in het segment tot € 491. Bovendien moet rekening gehouden worden met een zekere overmaat aan kernvoorraadwoningen omdat velen van degenen die (net) buiten de doelgroep vallen, niet in staat zijn een woning te kopen.

Doelgroep en kernvoorraad

0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000

Boxtel

's-Hertogenbosch

Heusden

Loon op Zand

Oss

Schijndel

Sint-Michielsgestel

Vught

Waalwijk

bron: Woonwensenonderzoek 2007

Doelgroep in huurwoning

Kernvoorraad

10.000 huishoudens met een bovenmodaal inkomen wonen in een betaalbare huurwoning Sommige huishoudens wonen goedkoop in relatie tot hun inkomen. Er is dan sprake van goedkope scheefheid. In de regio Waalboss c.a. wordt 20% van de kernvoorraad bewoond door huishoudens met een inkomen van meer dan € 1.850. Verondersteld mag worden dat velen van hen meer kunnen betalen. De meesten hebben een inkomen tot 1½ maal modaal (ca. € 2.500). Maar in de praktijk is dat meestal niet genoeg om een huis te kunnen kopen. Enige scheefheid is dus onvermijdelijk. Weinig goedkope huur voor jongeren en duurdere huur voor ouderen In het voorgaande bleek dat het aandeel goedkope huurwoningen in de regio een stuk lager is dan elders in Nederland. Dat heeft vooral invloed op de huisvesting van jongere huishoudens: 13% van hen bewoont een huurwoning tot € 343, tegenover 22% landelijk. Ook het percentage duurdere huurwoningen in de regio is benedengemiddeld. En dat heeft nagenoeg uitsluitend invloed op de huisvesting van 65-plussers. Gemiddeld in Nederland woont 16% van hen in een huurwoning duurder dan € 491. In de regio Waalboss c.a. is dat niet meer dan 8%.

20

Huishoudens naar leeftijd en eigendomsverhouding/prijsklasse

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Waalboss c.a. 18-34 jr

35-64 jr

va 65 jr

Nederland 18-34 jr

35-64 jr

va 65 jr

Huur < € 343 Huur € 343-491 Huur > € 491 Koop < € 225.000 Koop € 225-330.000 Koop > € 330.000

bron: Databank Woningmarktmonitor en databank CitaVista (WoOn 2006), bewerking O&S

Veel ouderen wonen tamelijk ruim 60% van de alleenstaanden woont in een kleine woning, vooral degenen jonger dan 30 en ouder dan 75 jaar. Meestal bewonen ze een klein appartement. Bijna de helft van de alleenstaande 55-plussers en zelfs 80% van de meerpersoonshuishoudens van 55 jaar en ouder bewoont een middelgrote of een grote eengezinswoning. Oudere senioren hebben vaker een kleine woning dan degenen die wat jonger zijn. Toch woont 40% van de alleenstaande 75-plussers en tweederde van de meerpersoonshuishoudens van 75 jaar en ouder in een (middel)grote eengezinswoning.

*) bron: Woonwensenonderzoek 2007

Woonsituatie van huishoudens 1-1-2008

Eengezinswoning Meergezinswoning Totaalklein middelgroot groot klein middelgroot

Leeftijdtot 30 jaar 8% 41% 2% 38% 12% 100% 12.90030-54 jaar 6% 63% 16% 10% 6% 100% 91.50055-64 jaar 6% 59% 19% 8% 7% 100% 35.20065-74 jaar 8% 54% 14% 13% 10% 100% 24.400vanaf 75 jaar 11% 41% 10% 27% 12% 100% 19.600

HuishoudenstypeAlleenstaand <55 jaar 8% 31% 3% 44% 13% 100% 22.000Alleenstaand >= 55 jaar 11% 40% 7% 30% 12% 100% 27.200Meerpers.< 55 jr met kinderen 5% 71% 20% 2% 2% 100% 60.300Meerpers.< 55 jr zndr.kinderen 7% 59% 11% 13% 10% 100% 22.200Meerpersoons >= 55 jaar 6% 60% 20% 6% 8% 100% 52.100

Huishoudensinkomen *)tot €1.850 11% 52% 6% 21% 10% 100% 82.500€1.850-2.500 4% 62% 12% 13% 8% 100% 36.100€2.500-3.000 3% 71% 19% 4% 4% 100% 24.400vanaf €3.000 2% 56% 32% 5% 5% 100% 40.700

EtniciteitNiet-westerse allochtonen 7% 61% 2% 20% 9% 100% 9.100Westerse allochtonen 7% 56% 11% 16% 10% 100% 13.400Autochtonen 7% 57% 16% 13% 7% 100% 161.100

Totaal 7% 57% 15% 14% 8% 100% 183.70012.400 105.000 27.300 24.900 14.000 183.700

21

3. Ontwikkelingen aan de aanbodzijde 3.1. Algemeen

Aanbod van woningen ontstaat voornamelijk in de bestaande woningvoorraad als mensen verhuizen en een woning achterlaten. Een klein deel van het woningaanbod ontstaat door nieuwbouw of door verbouw (bijvoorbeeld als een kantoorpand wordt omgezet in een appartementencomplex). In de afgelopen 5 jaar was er in de 12 gemeenten van de regio Waalboss c.a. een aanbod van bijna 72.000 woningen, inclusief de woningen die begin 2003 niet bewoond waren. Van dit totale aanbod bestond niet meer dan 13% uit nieuwbouwwoningen. Aanbod van koopwoningen blijft toenemen, aanbod van huurwoningen is iets gedaald Van 2003 tot en met 2006 is het totale aanbod van woningen geleidelijk toegenomen. In 2007 liep het aanbod iets terug doordat er door stagnerende doorstroming minder huurwoningen beschikbaar kwamen. Het aantal aangeboden koopwoningen nam dat jaar nog wel toe. Het totale aanbod in de afgelopen 5 jaar bestond voor 45% uit huurwoningen en voor 55% uit koopwoningen. 60% was een eengezinswoning en 40% een appartement.

Woningaanbod 2003 t/m 2007

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000Aanbod door nieuwbouw/verbouw

Aanbod door verhuizingen

Eengezins huur Meergezins huur Eengezins koop Meergezins koop

Aanbod in ‘s-Hertogenbosch naar verhouding dubbel zo groot als in Haaren Het woningaanbod is ongelijk verdeeld. De omvang van het aanbod wordt niet alleen bepaald door de aantallen nieuwbouwwoningen, maar ook door de mate van dynamiek op de lokale woningmarkt. Het aandeel appartementen speelt daarin een rol. De gemiddelde bewoningsduur daarvan is veel korter dan die van eengezinswoningen. Er wordt dus meer verhuisd naarmate er meer appartementen zijn. In de afgelopen 5 jaar is in ’s-Hertogenbosch ruim 43% van de woningvoorraad op de markt gekomen: bijna 7% door nieuwbouw en 37% door verhuizingen. Ook Boxtel kende een boven-gemiddeld aanbod van woningen. In de kleinste gemeenten, Lith, Maasdonk en Haaren, kwamen er daarentegen weinig woningen beschikbaar. Er waren weinig verhuizingen en in Haaren werd er ook nog eens weinig gebouwd.

2003

2004

2005

2006

2007

2003

2004

2005

2006

2007

2003

2004

2005

2006

2007

2003

2004

2005

2006

2007

22

Woningaanbod 2003 t/m 2007 als aandeel van de voorraad

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45%

's-Hertogenbosch

Boxtel

(Gemiddelde)

Waalwijk

Oss

Vught

Loon op Zand

Heusden

Sint-Michielsgestel

Schijndel

Lith

Maasdonk

Haaren

Aanbod door verhuizingen

Aanbod door nieuwbouw/verbouw

3.2. Verandering van de woningvoorraad

De woningvoorraad verkeert in een permanent proces van verandering. Er worden nieuwe woningen gebouwd en er worden woningen gesloopt. Huurwoningen worden koopwoningen en omgekeerd. Koopwoningen, maar ook huurwoningen, veranderen van prijsklasse. Groei woningvoorraad het sterkst in ’s-Hertogenbosch en Boxtel De afgelopen 5 jaar zijn er in de regio 9.500 woningen bijgekomen en 1.800 aan de voorraad onttrokken. Per saldo is de woningvoorraad sinds 2003 dus toegenomen met 7.700 woningen, ruim 4%. In de periode 1998 t/m 2002 bedroeg de netto toename nog 9.300 woningen. Het hardst groeide de woningvoorraad in ’s-Hertogenbosch en Boxtel. Ook Waalwijk en Lith lieten procentueel een bovengemiddelde toename zien. Aan de andere kant kwamen er in Haaren en Vught maar weinig woningen bij. Woningproductie recentelijk flink toegenomen Sinds 2006 ligt de woningproductie in de regio Waalboss c.a. op een beduidend hoger niveau dan in de jaren daarvoor. Kwamen er in de periode 2001 t/m 2005 elk jaar 1.500 à 1.600 woningen gereed, inmiddels ligt dat aantal op ca. 2.200. Toch wordt nog niet het aantal gehaald dat eind jaren 90 gebruikelijk was.

Toegevoegde woningen door nieuwbouw en verbouw

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

bron: gemeenten en CBS Waalboss midden Waalboss west Waalboss oost Landelijke regio

23

Grote variatie in jaarlijkse woningproductie per gemeente Veel gemeenten laten van jaar tot jaar een nogal wisselend beeld zien. Zo nam in 2007 de nieuwbouw in Waalwijk sterk toe, terwijl tegelijk in Loon op Zand de productie inzakte. Ook in Boxtel liep het aantal opleveringen het afgelopen jaar scherp terug, terwijl in Sint-Michielsgestel juist een opleving te zien was. Schijndel zag in 2007 eveneens het aantal gereedmeldingen afnemen. Oss en Heusden kennen sinds 2004 een tamelijk stabiel niveau van woningproductie. De recente toename is voor de helft terug te voeren op de productiestijging in ’s-Hertogenbosch. Bijna 45% van alle nieuwbouw in de laatste twee jaar is daar gerealiseerd, terwijl de woningvoorraad ruim 30% van het totaal bedraagt.

Verandering woningvoorraad 2003-2008

-3% -2% -1% 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7%

's-Hertogenbosch

Boxtel

Waalwijk

Lith

(Gemiddelde)

Oss

Heusden

Maasdonk

Sint-Michielsgestel

Schijndel

Loon op Zand

Haaren

Vught

Nieuwbouw en verbouwSloop tbv herstructureringOverige onttrekkingen

4 De cijfers per jaar kunnen afwijken van de cijfers die het CBS publiceert omdat gemeenten er niet steeds in slagen om tijdig de benodigde informatie aan het CBS door te geven.

Toegevoegde woningen door nieuwbouw en verbouw 4

2003 2004 2005 2006 2007 Totaal‘s-Hertogenbosch 945 414 701 839 1.000 3.899Vught 65 29 14 64 35 207 Waalboss midden 1.010 443 715 903 1.035 4.106

Heusden 71 143 170 163 195 742Loon op Zand 102 80 14 187 21 404Waalwijk 176 351 102 119 263 1.011 Waalboss west 349 574 286 469 479 2.157

Lith 9 50 8 37 18 122Maasdonk 10 13 21 87 50 181Oss 125 315 280 252 316 1.288 Waalboss oost 144 378 309 376 384 1.591

Boxtel 37 129 257 240 88 751Haaren 9 14 23 16 14 76Schijndel 17 74 88 86 22 287Sint-Michielsgestel 107 70 69 63 189 498 Landelijke regio 170 287 437 405 313 1.612

Totaal 1.673 1.682 1.747 2.153 2.211 9.466

24

Vrij veel sloop ten behoeve van herstructurering. Sinds 2003 zijn er in de regio 1.000 woningen gesloopt in het kader van herstructureringsprojecten. Het betrof nagenoeg allemaal verouderde sociale huurwoningen, merendeels in het goedkoopste segment. Daarvoor in de plaats zijn (of worden) deels nieuwe huurwoningen, maar ook koop-woningen gebouwd. Loon op Zand valt op door het relatief grote aantal woningen dat vervangen wordt. Aan de andere kant zijn er in Oss betrekkelijk weinig woningonttrekkingen. Veel nieuwbouw van appartementen en dure eengezinskoopwoningen, De nieuwbouwproductie in de afgelopen 5 jaar bestond voor bijna de helft uit appartementen, voor 40% in de huur- en 60% in de koopsector. Bij deze laatste lag de nadruk vooral op de duurdere segmenten. Er staan nu bijna anderhalf keer zoveel middeldure en dure koopappartementen in de regio als in 2003. Dat is een forse groei voor een segment dat toch nog slechts 2,5% van de voorraad uitmaakt. Heusden gaat daarbij aan kop met een verdrievoudiging van het aantal duurdere appartementen, gevolgd door Sint-Michielsgestel met een verdubbeling. Ook Boxtel staat met een toename van 75% in het rijtje van gemeenten waar bovengemiddeld veel in dit segment gebouwd is. In ’s-Hertogenbosch bedroeg de toename eenderde.

Toegevoegde en onttrokken woningen 2003 t/m 2007

-500 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000

Egz hr <343

Egz hr 343-491

Egz hr >491

Egz hr part

Mgz hr <343

Mgz hr 343-491

Mgz hr >491

Mgz hr part

Egz kp <225.000

Egz kp 225-265.000

Egz kp 265-330.000

Egz kp >330.000

Mgz kp <225.000

Mgz kp 225-265.000

Mgz kp 265-330.000

Mgz kp >330.000

Toegevoegd Onttrokken

Voorraad goedkope sociale huurwoningen neemt af Het bezit van de woningcorporaties is de afgelopen 5 jaar per saldo iets toegenomen: van 58.800 tot 59.100 woningen. 1.000 woningen werden gesloopt en 700 werden verkocht, meestal aan particulieren, soms aan de bewoners. Maar er werden ook 1.900 nieuwe huurwoningen opgeleverd en zo’n 100 bestaande woningen aangekocht. In het corporatiebezit is een verschuiving gaande van goedkopere naar duurdere huursegmenten. Het goedkoopste segment (tot € 343) omvat nog 13.300 woningen, 1.800 minder dan in 2003. 800 werden er gesloopt in het kader van herstructurering, 1.000 zijn in een duurder segment terechtgekomen, wellicht deels als gevolg van renovatie maar ook door tussentijdse huurverhoging.

25

Uit het daaropvolgende segment (tot € 491) zijn 600 woningen verschoven naar het segment tot € 621. Overigens is de huurprijs van de meeste van deze woningen wel onder de aftoppingsgrens voor 3- en meerpersoonshuishoudens (€ 526) gebleven. Aandeel dure huurwoningen blijft beperkt Mondjesmaat richten corporaties zich de laatste jaren op de nieuwbouw van woningen boven de maximale huurtoeslaggrens. Het gaat voornamelijk om appartementen. Van de ca. 300 woningen die sinds 2003 in dat segment gebouwd zijn, heeft driekwart een huur tot € 800. Het resterende kwart heeft een maandhuur die meestal tussen € 800 en € 1.000 ligt. Meer dan de helft van de woningen is in ’s-Hertogenbosch gerealiseerd.

Ook het aantal goedkopere particuliere huurwoningen neemt af Er staan ca. 8.300 woningen van particuliere verhuurders in de regio. 80% is van zakelijke verhuurders, 20% van particulieren. Het aantal particuliere huurwoningen is sinds 2003 met 1.200 afgenomen. 200 woningen zijn gesloopt, 1.900 zijn verkocht, meestal aan de (nieuwe) bewoners. Maar er zijn ook 400 nieuwe huurwoningen bijgekomen en 500 aangekocht. Van deze woningen zijn geen huurprijzen beschikbaar. Maar marktconforme huren hebben een relatie met de waarde van de woning. Het blijkt, dat met name het aantal goedkopere woningen is afgenomen, in de meeste gevallen door verkoop. Meer dan de helft van de nieuwbouwwoningen heeft een marktwaarde van meer dan € 265.000. Daarbij moet gedacht worden aan huurprijzen vanaf € 850 per maand.

5 Prijspeil 1-1-2008. Per 1-1-2003 waren deze bedragen respectievelijk € 307, € 440 en € 565.

Mutaties corporatiebezit 2003 t/m 2007

tot kwaliteits-kortings-

grens (<€ 343) 5

tot aftoppings-grens 1+2

pers.hh.(€ 343-491)

tot max.huurtoeslag-

grens(€ 491-621)

vanaf max.huurtoeslag-

grens(>€ 621)

totaal

Huurwoningen 1-1-2003 15.100 38.300 5.100 200 58.700

- gesloopt -800 -200 0 0 -1.000- verkocht -100 -400 -200 0 -700

- nieuwbouw 0 1.200 400 300 1.900- aangekocht 100 0 0 0 100

- naar duurder segment -1.000 -600 0 -1.600- van goedkoper segment 1.000 600 0 1.600

Huurwoningen 1-1-2008 13.300 39.400 5.900 500 59.100

Mutaties bezit particuliere verhuurders 2003 t/m 2007

marktwaarde <€ 170.000

marktwaarde € 170-225.000

marktwaarde € 225-265.000

marktwaarde >€ 265.000 totaal

Huurwoningen 1-1-2003 2.400 3.400 1.900 1.800 9.500

- gesloopt -100 0 0 -100 -200- verkocht -700 -600 -200 -300 -1.900

- nieuwbouw 100 0 100 200 400- aangekocht 100 100 100 200 500

Huurwoningen 1-1-2008 1.800 2.900 1.800 1.800 8.300

26

Huizenprijzen in ’s-Hertogenbosch gestabiliseerd, in landelijke gemeenten steeds hoger Tussen 2003 en 2008 is de gemiddelde verkoopprijs van bestaande koopwoningen in de regio Waalboss c.a. met gemiddeld ca. 19% gestegen 6. Er zijn verschillen tussen de subregio’s: Waalboss midden en Waalboss west kennen een nagenoeg gelijk prijsniveau. Ook de prijs-

ontwikkeling gaat gelijk op. Sinds begin 2007 zijn de prijzen min of meer stabiel gebleven. In de gemeente ’s-Hertogenbosch vertoont de prijscurve sinds medio 2006 een volkomen vlakke lijn.

In Waalboss oost ligt het gemiddelde prijsniveau vanouds een stuk lager. Maar hier is de prijsstijging van de voorgaande jaren doorgegaan in 2007.

De Landelijke regio tenslotte laat weer een ander beeld zien. Vanaf het eerste kwartaal van 2007 is daar sprake van een versterkte stijging van de prijzen. Dat komt vooral door de prijs-ontwikkeling in Haaren en Sint-Michielsgestel. In 2008 lijken de prijzen te stabiliseren.

Prijsontwikkeling verkochte bestaande koopwoningen *)

200.000

250.000

300.000

350.000

400.000

2003 2004 2005 2006 2007 2008

Waalboss midden Waalboss oost Waalboss west Landelijke regio

*) halfjaarlijks voortschrijdende kwartaalcijfers (bron: Kadaster); het betreft uitsluitend bestaande woningen ’s-Hertogenbosch niet langer de duurste 100.000+ gemeente in Nederland In de periode medio 2005 t/m eind 2006 was ’s-Hertogenbosch de duurste van de 25 grootste gemeenten in Nederland, waar het ging om de gemiddelde verkoopprijs van bestaande woningen. Sindsdien zijn koopwoningen in ’s-Hertogenbosch nauwelijks meer in prijs gestegen, terwijl elders de stijging doorging. Daardoor zakte de gemeente in 2007 naar de vierde plaats en in de loop van 2008 zelfs naar de zesde plaats. Aantal verkochte woningen daalt licht Volgens cijfers van het Kadaster zijn er In het eerste halfjaar van 2008 in de regio Waalboss c.a. 5% minder bestaande woningen verkocht dan in het eerste halfjaar van 2007. De makelaarsvereniging NVM komt uit op een daling van slechts 2% in dezelfde periode 7. Uit de gegevens van het Kadaster valt sinds medio 2006 een licht dalende tendens op te maken van het aantal verkopen, zowel voor de regio als voor heel Nederland. Dat blijkt overigens niet uit de NVM-cijfers, vooropgesteld dat het marktaandeel van de NVM-makelaars ongewijzigd is gebleven. Vooralsnog ligt het aantal verkochte woningen boven het niveau van 2003 en 2004.

6 Deze prijsstijging wordt niet (mede) veroorzaakt doordat er meer dure woningen verkocht zijn. De gemiddelde WOZ-waarde (peiljaar 2007) van de verkochte woningen is namelijk over de hele periode nagenoeg gelijk gebleven. 7 De NVM registreert verkopen gemiddeld een kwartaal eerder dan het Kadaster.

•

•

•

27

Bestaande koopwoningen: aantal verkopen per halfjaar

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

2003 2004 2005 2006 2007 20080

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

Kadaster: regio Waalboss c.a.NVM: regio's 's-Hertogenbosch, Waalwijk-Drunen en Oss e.o.Kadaster: Nederland

3.3. Aanbod door verhuizingen

In de periode 2003 t/m 2007 heeft jaarlijks gemiddeld 6,4% van de huishoudens zijn woning verlaten. Dat waren bij elkaar ca. 57.500 woningen. Doorstromers naar een andere woning lieten 31.800 woningen achter. Huishoudens die bij een ander gingen inwonen of naar een tehuis vertrokken, maakten 9.500 woningen vrij. Degenen die de regio verlieten om elders in Nederland of in het buitenland te gaan wonen, zorgden voor een aanbod van 11.900 woningen. Tot slot zijn 4.300 alleenwonende bewoners overleden, waarna hun huis opnieuw te huur of te koop kwam.

Weinig verhuizingen in kleine gemeenten De meeste verhuizingen konden worden genoteerd in de grotere en vooral de meer stedelijke gemeenten. Zo kwam in ’s-Hertogenbosch elk jaar gemiddeld bijna 8% van de bestaande woning-voorraad op de markt. Ook Boxtel scoorde relatief hoog met een mutatiegraad van ruim 6,5%, vóór grotere centrumgemeenten als Oss en Waalwijk. In de kleine landelijke gemeenten vonden daaren-tegen heel weinig mutaties plaats.

Woningaanbod 2003 2004 2005 2006 2007 Totaaldoor doorstroming 5.991 5.951 6.440 6.878 6.551 31.811door woningverlating 1.796 1.844 1.985 1.940 1.943 9.508door overlijden 877 827 852 866 874 4.296door vertrek uit de regio 2.219 2.270 2.394 2.475 2.518 11.876

totaal aanbod 10.883 10.892 11.671 12.159 11.886 57.491

28

Gemiddelde jaarlijkse mutatiegraad (2003 t/m 2007)

0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8%

's-Hertogenbosch

Boxtel

(Gemiddelde)

Vught

Oss

Waalwijk

Loon op Zand

Heusden

Schijndel

Sint-Michielsgestel

Lith

Haaren

Maasdonk

Bestaande appartementen veel vaker te koop of te huur dan eengezinswoningen De mutatiegraad varieert per woningtype. Appartementen wisselen het snelst van bewoner(s). Zowel van de koop- als van de huurappartementen komt elk jaar 12% vrij. Dat verklaart meteen een deel van de hogere mutatiegraad in de grotere gemeenten. Daar staan immers meer appartementen. Eengezinswoningen worden gemiddeld genomen aanzienlijk langer achtereen bewoond door hetzelfde huishouden. Hiervan ontstaat dus naar verhouding minder aanbod. Van de eengezins-huurwoningen kwam jaarlijks 6,3% beschikbaar voor nieuwe bewoners, van de eengezins-koopwoningen slechts 4,5%. Doorstroming vanuit huurwoning stagneert Sinds 2003 groeide elk jaar het aantal huurders dat naar een andere woning verhuisde. Tot en met 2006, want in 2007 vertoonde de doorstroming weer een terugval. Dat kwam door een achterblijvend aantal verhuizingen in Boxtel, Oss en Loon op Zand. Maar ook in Schijndel en Vught verhuisden er minder huurders. In ’s-Hertogenbosch was er een lichte toename. De koopsector laat een gunstiger beeld zien. De toegenomen doorstroming van de laatste paar jaar bleef ook in 2007 op peil. Het aantal verhuisde woningbezitters in Oss, Loon op Zand en Schijndel daalde weliswaar, maar dat werd gecompenseerd door een toename in Heusden en Sint-Michielsgestel.

Aanbod door doorstroming

0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000

2003

2004

2005

2006

2007

Huurwoningen Koopwoningen

29

Ook minder huurwoningen vrij door woningverlating Woningverlaters zijn degenen die verhuizen, maar niet als hoofdbewoner een andere woning betrekken. Net als bij de doorstromers is ook het aantal huurders dat zijn woning verlaten heeft, het afgelopen jaar ineens gedaald. In de jaren daarvoor was er nog een lichte toename. Opvallend is dat de afname uitsluitend plaatsvond in ’s-Hertogenbosch.

Aanbod door woningverlating

0 200 400 600 800 1.000 1.200

2003

2004

2005

2006

2007

Huurwoningen Koopwoningen

Wooncarrière eindigt vaak in kleine huurwoning Alleenstaanden, en zeker de ouderen onder hen, wonen vaker in een huurwoning dan in een koop-woning. Door overlijden van de bewoner komen er dan ook meer dan tweemaal zoveel huurwoningen vrij dan koopwoningen. Het weerspiegelt de woonsituatie van alleenwonende 75-plussers. Dit aanbod is in de tijd tamelijk constant. De helft van alle aanbod bestaat uit kleine huurwoningen, waarvan driekwart een appartement is. Van de senioren woont tegenwoordig een groter aandeel in een koopwoning dan 5 jaar geleden. Naarmate er steeds meer alleenwonende senioren komen, zal ook het aanbod door overlijden toenemen. Daarbij zullen er vooral meer koopwoningen vrijkomen.

Aanbod door overlijden

0 100 200 300 400 500 600 700

2003

2004

2005

2006

2007

Huurwoningen Koopwoningen

30

Toenemend vertrek van koopwoningbewoners In de afgelopen 5 jaar is het aantal huishoudens dat de regio verliet, elk jaar toegenomen. Dat geldt zowel voor de huurders als voor de woningbezitters. Alleen in 2007 groeide het aantal huurders onder de vertrekkers niet verder. De toename van het aantal vertrekkers manifesteert zich met name in ’s-Hertogenbosch en Oss, en in mindere mate in Waalwijk. Ca. 45% van de vertrekkers gaat in een aangrenzende regio wonen. Ruim 15% verlaat Nederland.

Aanbod door vertrek

0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600

2003

2004

2005

2006

2007

Huurwoningen Koopwoningen

31

4. Ontwikkelingen aan de vraagzijde De vraagzijde wordt gevormd door huishoudens die verhuisd zijn naar een (andere) woning binnen de regio Waalboss c.a. en door degenen die nog willen verhuizen. Wat voor huishoudens dat zijn wordt beïnvloed door bevolkingsontwikkelingen. Wat zij willen blijkt uit het Woonwensenonderzoek 2007. Omdat er altijd een zekere hoeveelheid woningen beschikbaar moet zijn voor de verhuizers, wordt ook leegstand tot de vraagzijde gerekend. 4.1. Bevolking en huishoudens

Er woonden op 1 januari 2008 463.000 mensen in de 12 gemeenten van de regio Waalboss c.a.. Dat zijn er ruim 4.000 meer dan 5 jaar geleden. Deze groei is het resultaat van een geboorteoverschot van 8.000 personen en een vertrekoverschot van zo’n 4.000 personen. In de 5 jaar daarvoor, van 1998 t/m 2002, groeide de bevolking met 13.000 personen. Toen was er nog een vestigingsoverschot van 2.000 personen. Ook werden er toen 3.000 kinderen meer geboren. Helft van de gemeenten kampt met krimpende bevolking Niet overal groeide de bevolking in de afgelopen 5 jaar: ’s-Hertogenbosch en Boxtel kregen 2,5% à 3% inwoners erbij. In Oss, Sint-Michielsgestel en Vught was de toename geringer, terwijl Waalwijk stabiel bleef. In de andere 6 gemeenten daalde het inwonertal, het meest in Schijndel 8 en Haaren. Op Vught na kennen alle gemeenten een duidelijk geboorteoverschot. De krimp die pas vanaf 2002 in een aantal gemeenten is gaan optreden, komt dus doordat er meer mensen vertrekken dan zich er vestigen. De situatie op de lokale woningmarkt speelt daarbij zeker een rol, maar het is niet het enige.

Bevolkingsgroei 2003-2008

-4% -3% -2% -1% 0% 1% 2% 3%

's-Hertogenbosch

Boxtel

Totale regio

Oss

Sint-Michielsgestel

Vught

Waalwijk

Loon op Zand

Lith

Heusden

Maasdonk

Haaren

Schijndel

Natuurlijke groei

Migratoire groei

De regio Waalboss c.a. verliest per saldo veel inwoners aan aangrenzende regio’s De regio als geheel kent sinds 2002 een negatief migratiesaldo. Alleen in ’s-Hertogenbosch is het aantal vestigers van buiten de regio groter dan het aantal vertrekkers. Alle andere gemeenten zien meer inwoners naar elders vertrekken dan er binnenkomen.

8 De krimp van de Schijndelse bevolking komt vooral door de sluiting in 2004 van het lokale asielzoekerscentrum. De bewoners zijn toen vertrokken naar centra elders. Zonder dit effect zou de bevolking van Schijndel met 0,7% zijn gekrompen. Overigens zijn ook in ’s-Hertogenbosch AZC’s gesloten. Daar zou de bevolking anders met 3,6% gegroeid zijn in plaats van met 3,0%.

32

Grofweg de helft van het vertrekoverschot ontstaat als gevolg van migratie van en naar aangrenzende regio’s, de rest heeft betrekking op overig Nederland en vooral het buitenland. Ook binnen de regio tekent zich een duidelijk patroon af. Zo blijkt dat Vught alleen nog groeit door de forse netto instroom vanuit ’s-Hertogenbosch. Boxtel trekt per saldo nogal wat mensen aan vanuit bijna alle andere regiogemeenten. En omgekeerd verliest Heusden per saldo inwoners aan de meeste andere regiogemeenten, vooral aan Waalwijk en ‘s-Hertogenbosch. Verder blijkt dat de migratiestromen vanuit Lith en Maasdonk in hoofdzaak gericht zijn op Oss.

Boxtel

Haaren

Maasdonk

Sint-Michielsgestel

's-Hertogenbosch

Heusden

Lith

Loon op Zand

Oss

Schijndel

Vught

Waalwijk

Migratiesaldi personen 2003-2007binnen (alleen belangrijkste) en buiten de regio

Ook vertrekoverschot van huishoudens De verhuispatronen van huishoudens lijken sterk op die van personen. In de afgelopen 5 jaar zijn er 11.100 huishoudens van elders in de regio Waalboss c.a. komen wonen. Tegelijk zijn er 11.900 huishoudens uit de regio vertrokken. Per saldo was er dus een vertrekoverschot van 800 huishoudens. Het vertrekoverschot was het grootst in de jaren 2003 en 2004, daarna nam het af naarmate de woningproductie toenam. Alleen ’s-Hertogenbosch kende een vestigingsoverschot van huishoudens. In alle andere gemeenten kwamen er minder huishoudens van buiten de regio wonen dan er vertrokken. Er is een belangrijk verschil tussen de migratie van personen en die van huishoudens. Een groot deel van het vertrekoverschot van personen komt doordat er meer mensen vertrekken naar aangrenzende regio’s dan er van daaruit hierheen komen. Bij huishoudens is het aantal verhuizingen van en naar aangrenzende regio’s nagenoeg in evenwicht. Het vertrekoverschot van huishoudens blijkt geheel betrekking te hebben op buitenlandse migratie. Steeds meer senioren en jongere alleenstaanden, steeds minder gezinnen en jonge stellen Het aantal huishoudens in woningen is uiteraard meegegroeid met de woningvoorraad. Op 1 januari 2008 woonden er 183.700 huishoudens in de regio. Dat waren er ruim 6.400 meer dan in 2003. De samenstelling van deze huishoudens is flink aan het veranderen.

33

Twee ontwikkelingen tekenen zich af: vergrijzing: het aantal huishoudens van 55 jaar en ouder was op 1-1-2008 15% groter (ruim

10.000 huishoudens) dan 5 jaar geleden. individualisering: het aantal alleenstaanden groeide in totaal met 11% (5.000 huishoudens).

Weliswaar is dit voornamelijk een gevolg van de vergrijzing. Maar eenderde deel van deze groei komt doordat jongere huishoudens vaker kiezen voor alleenwonen. Tegelijk nam hierdoor het aantal jongere tweepersoonshoudens af. Dat waren er 3.200 minder (13%) dan 5 jaar terug. Ook het aantal gezinnen met kinderen daalde, met 3% (ruim 2.000).

Samengevat: het zijn uitsluitend alleenstaanden en senioren die erbij komen. Intussen zijn er steeds minder jongere tweepersoonshuishoudens en gezinnen met kinderen. Het is vooral de groep huishoudens van 30 tot 35 jaar die in de afgelopen periode fors gekrompen is. Dat heeft een zuiver demografische achtergrond, namelijk de sterke daling van het geboortecijfer in de eerste helft van de jaren 70. Dit demografisch effect zorgt ervoor dat het aantal huishoudens tussen 30 en 55 jaar in de komende twee decennia structureel afneemt. De leeftijdsgroep tot 30 jaar blijft min of meer stabiel, terwijl het aantal 55-plussers sterk groeit.

Verandering huishoudens 2003-2008

-1.000 -500 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3000. 3.500 4.000

Boxtel

Haaren

's-Hertogenbosch

Heusden

Lith

Loon op Zand

Maasdonk

Oss

Schijndel

Sint-Michielsgestel

Vught

Waalwijk

Alleenstaand <55

Alleenstaand >=55

Meerpersoons <55 met kinderen

Meerpersoons <55 zonder kinderen

Meerpersoons >=55

Aantal huishoudens blijft flink groeien: er komen voornamelijk nog alleenstaanden bij De hiervoor geschetste verandering van de huishoudenssamenstelling blijft voorlopig onverminderd doorgaan. Dat betekent dat er in de regio Waalboss c.a. bijna 18.000 huishoudens bijkomen tussen 2008 en 2020, afgaande op de recent gepubliceerde Regionale prognose huishoudens 2007-2025 van het CBS 9. Opvallend genoeg bestaat deze toename voor 95% uit alleenstaanden 10 en voor 5% uit éénoudergezinnen. Het aantal meerpersoonshuishoudens blijft per saldo gelijk: het aantal gezinnen neemt naar schatting met 6.000 af en het aantal tweepersoonshuishoudens met 6.000 toe, vooral ten gevolge van de vergrijzing.

9 De cijfers uit deze CBS-prognose komen goeddeels overeen met de uitkomsten van de Bevolkings- en woningbehoefte-prognose 2005 van de provincie Noord-Brabant. 10 Het aantal huishoudens dat het CBS onderscheidt, correspondeert niet helemaal met het aantal huishoudens in woningen. Sommige alleenstaanden delen namelijk woonruimte met anderen. Ongeveer 85% van de alleenstaanden uit de CBS-statistiek woont daadwerkelijk alleen in een woning. Met toenemende vergrijzing zal dat percentage stijgen.

•

•

34

Aantal alleenstaanden 2008-2020

0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000

Boxtel

Haaren

's-Hertogenbosch

Heusden

Lith

Loon op Zand

Maasdonk

Oss

Schijndel

Sint-Michielsgestel

Vught

Waalwijk

bron: CBS 2008

2008

2020

4.2. Verhuizingen 2003 t/m 2007

In de afgelopen 5 jaar zijn bijna 64.000 huishoudens verhuisd naar een woning binnen de regio Waalboss c.a.: starters, doorstromers en degenen die zich van elders in de regio gevestigd hebben. Aantal verhuizingen daalt enigszins Het aantal verhuizingen in de regio Waalboss c.a. is sinds 2005 op een hoger niveau komen te liggen dan in voorgaande periode. Het aantal starters en doorstromers was op jaarbasis gemiddeld 11% hoger dan in de jaren vóór 2005, het aantal vestigers 17%. 2006 was relatief gezien een goed jaar, vooral voor de doorstromers. In 2007 viel de dynamiek op de woningmarkt iets terug.

Nieuwbouw van huurwoningen blijft op peil, toch wordt er minder naar een huurwoning verhuisd Sinds 2003 nam het aantal verhuizingen naar een huurwoning van jaar op jaar toe. Maar in 2007 werden er opeens minder huurwoningen betrokken omdat het aanbod daalde. Dat kwam omdat er minder huurders naar een koopwoning verhuisden en er mede daardoor minder doorstroming was binnen de huursector. Ook kwamen er minder huurwoningen vrij door woningverlating. In gemeenten waar in 2006 nieuwe huurwoningen werden opgeleverd, leidde dat in hetzelfde jaar tot een toename van de doorstroming (Loon op Zand, Boxtel, Schijndel). In 2007 viel daar de doorstroming terug. Maar in gemeenten waar in 2007 nieuwe huurwoningen zijn gebouwd (’s-Hertogenbosch, Waalwijk), daalde de doorstroming in de bestaande voorraad evenzeer11.

11 Een deel van de nieuwe huurwoningen was weliswaar nog niet bewoond per 1-1-2008, maar dat is onvoldoende om de afgenomen doorstroming te verklaren.

Woningvraag 2003 2004 2005 2006 2007 Totaalvan doorstromers 5.991 5.951 6.440 6.878 6.551 31.811van starters 3.815 4.018 4.315 4.391 4.317 20.856van vestigers van buiten de regio 2.061 1.965 2.325 2.385 2.354 11.090

totale vraag 11.867 11.934 13.080 13.654 13.222 63.757

35

Verhuizingen naar een huurwoning

0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000

2003

2004

2005

2006

2007

Waalboss midden Waalboss west Waalboss oost Landelijke regio

Minder verhuizingen naar een koopwoning ondanks groter aanbod Sinds 2005 zijn er jaarlijks meer huishoudens naar een koopwoning verhuisd dan in de jaren daarvoor. Dat kwam door de grotere nieuwbouwproductie die leidde tot een algehele toename van de dynamiek op de koopwoningmarkt. Ook in 2007 nam het aanbod van koopwoningen verder toe, vooral door stijging van het aantal vertrekkers en woningverlaters. Toch daalde het aantal verhuizingen naar een koopwoning enigszins. Er waren minder huurders en starters die een woning kochten. Ook betrokken minder huishoudens van buiten de regio hier een koopwoning. Het geringere aantal verhuizingen bij een toegenomen aanbod leidde tot meer leegstand. Deels gaat het om nieuwbouwwoningen die eind 2007 werden opgeleverd en per 1-1-2008 nog niet bewoond waren. Het doorstroomeffect van deze woningen zal in 2008 zichtbaar worden. Maar ook in de bestaande koopvoorraad is sprake van toegenomen leegstand.

Verhuizingen naar een koopwoning

0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000

2003

2004

2005

2006

2007

Waalboss midden Waalboss west Waalboss oost Landelijke regio

Bouw van dure koopwoningen gunstig voor doorstroming, minder gunstig voor starters Verhuisketens beginnen met een woningaanbod dat ontstaat door nieuwbouw, door vertrek van een huishouden uit de regio of door woningverlating. Verhuisketens eindigen als de laatst vrijgekomen woning betrokken wordt door een starter of een huishouden dat zich in de regio vestigt 12. Hoe langer de keten, des te meer doorstromers er verhuisd zijn. De verhuisketens die begonnen met een nieuwbouwwoning in de regio, hadden een gemiddelde ketenlengte van 2,2. Dat wil dus zeggen dat

12 Soms ook door sloop of onttrekking aan de woonbestemming.

36

de bouw van 100 woningen leidde tot 220 verhuizingen. Maar de lengte van de verhuisketens varieert per woningcategorie. Uit de verhuisanalyse over de afgelopen jaren in de regio Waalboss c.a. blijkt het volgende: Nieuwbouw van sociale eengezinshuurwoningen, maar ook van dure eengezinskoopwoningen en

koopappartementen, levert de langste verhuisketens op. Oplevering van 100 van zulke woningen leidde tot bijna 250 verhuizingen.

Voor de dure koopsector en voor de particuliere huursector geldt dat naarmate de verhuisketens langer zijn, er meer kansen ontstaan voor vestigers van buiten de regio. Dat betekent tegelijk dat de kansen voor starters afnemen.

De kortste verhuisketens volgden op de bouw van goedkope huurappartementen en van betaalbare koopwoningen. Dat is logisch, want deze woningen zijn aantrekkelijk voor starters. Met hen stopt meteen de verhuisketen.

Tenslotte komt naar voren dat met name de bouw van middeldure eengezins koopwoningen uiteindelijk het meest bevorderlijk is voor de doorstroming van huur- naar koopsector.

Doorstroomrendement per 100 nieuwbouwwoningen

0 50 100 150 200 250

Egz hr 343-491

Egz hr >491

Egz hr part

Mgz hr <343

Mgz hr 343-491

Mgz hr >491

Mgz hr part

Egz kp <225.000

Egz kp 225-265.000

Egz kp 265-330.000

Egz kp >330.000

Mgz kp <225.000

Mgz kp 225-265.000

Mgz kp 265-330.000

Mgz kp >330.000

Starters Vestigers Doorstromers huur naar koop Doorstromers overig 4.3. De doorstromers

Doorstromers zijn huishoudens die binnen de regio Waalboss c.a. van de ene woning naar de andere woning verhuizen. Daarbij komt hun oude woning beschikbaar voor nieuwe bewoners. In enkele gevallen wordt die woning gesloopt. Doorstroming loopt iets terug Na enkele jaren van stagnatie begon vanaf 2005 de doorstroming op de woningmarkt weer toe te nemen. Vooral 2006 was een goed jaar, toen een kleine 7.000 doorstromers verhuisden. Het jaar daarop daalde hun aantal met 5%. Met name in Oss, Loon op Zand, Boxtel en Schijndel hebben minder doorstromers een woning betrokken. Daar staat tegenover dat er in Heusden en Sint-Michielsgestel juist meer doorstromers waren. In alle gevallen hebben de verschillen te maken met

•

•

•

•

37

het aantal nieuw opgeleverde woningen. Bij Oss past de kanttekening dat er weliswaar meer nieuwe woningen gereed kwamen, maar dat een belangrijk deel daarvan pas na 1-1-2008 bewoond werd. Opvallend is dat de toename van de doorstroming in 2005 alleen betrekking had op degenen die jonger waren dan 55 jaar. Vanaf 2006 is ook het aantal verhuisde senioren sterk toegenomen.

Doorstromers op de woningmarkt

0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6000. 7.000

2003

2004

2005

2006

2007

Waalboss midden Waalboss west Waalboss oost Landelijke regio Minder doorstromers naar huurwoning en dure koopwoning De groei van het aantal doorstromers in de afgelopen periode speelde zich zowel in de huur- als de koopsector af en in alle prijsklassen. De teruggang in 2007 heeft vooral betrekking op de huursector en op het dure segment van de koopsector.

Woningen bewoond door doorstromers

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

Huur Koop < € 225.000 Koop € 225-330.000 Koop > € 330.000

2003 2004 2005 2006 2007

Ook de doorstroming van huur naar koop laat terugval zien Rond 2001 was er een groot tekort aan huurwoningen ontstaan doordat steeds minder huurders de overstap maakten naar de almaar duurder wordende koopsector. Toch is het aantal verhuizingen van een huur- naar een koopwoning sinds 2003 geleidelijk weer toegenomen. Tot 2007, want toen liep het aantal huurders dat een woning kocht met 12% terug ten opzichte van 2006. Dat heeft niet te maken met een geringer aanbod van koopwoningen, want dat bleef op peil. Het leidde tot een daling van het aanbod van huurwoningen, waardoor ook de doorstroming binnen de huursector opnieuw stagneerde. De terugval deed zich met name voor in Boxtel, Oss en in mindere mate Vught. In Heusden en Sint-Michielsgestel was er nog wel een toename van het aantal verhuizingen van huur naar koop.

38

Verhuizingen van doorstromers

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

van huur naar huur van huur naar koop van koop naar koop van koop naar huur

2003 2004 2005 2006 2007

Bijna 85% van de doorstromers vond een woning in de eigen gemeente Verreweg de meeste huishoudens met verhuiswensen zoeken een woning in hun eigen gemeente, meestal ook in hun eigen woonplaats. Het Woonwensenonderzoek laat zien dat 87% daar wil blijven wonen. Of ze er kunnen slagen hangt natuurlijk af van de mogelijkheden op de lokale woningmarkt. In de afgelopen 5 jaar is inderdaad bijna 85% van de doorstromers verhuisd binnen de gemeente waar ze al woonden. Vooral in Oss en Boxtel is het hen goed gelukt een woning te vinden. Lastiger was dat in kleine gemeenten als Lith, Haaren en Maasdonk, maar ook in wat grotere gemeenten als Vught en Sint-Michielsgestel. Dat gold in het bijzonder voor degenen die een betaalbare koopwoning zochten. Huurwoningzoekenden slaagden vaker in eigen gemeente (bijna 90%) dan koopwoningzoekenden (ruim 80%).

Aandeel doorstromers dat in eigen gemeente slaagde (2003 t/m 2007)

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Oss

Boxtel

Schijndel

's-Hertogenbosch

(Gemiddelde)

Waalwijk

Loon op Zand

Heusden

Maasdonk

Sint-Michielsgestel

Vught

Haaren

Lith

Grote vraag van huishoudens onder de 55 jaar naar duurdere eengezinskoopwoningen De opgaande wooncarrière vindt doorgaans plaats in de periode dat men tussen de 20 en 55 jaar oud is. In de afgelopen 5 jaar verhuisde jaarlijks 15% van de zelfstandig wonende huishoudens onder de 30 jaar. In de leeftijdsgroep van 30 tot 35 jaar was dat percentage gedaald naar 10%. Tussen 40 en 55 jaar verhuisde elk jaar nog maar 4% tot 5% van de huishoudens. 70% van de verhuizers bleef in de regio, 30% vertrok naar elders.

39

Meer nog dan leeftijd heeft de huishoudenssamenstelling invloed op de woonkeuzes. Alleenstaanden hebben doorgaans bescheidener voorkeuren dan gezinnen met kinderen. Tweepersoonshuishoudens nemen een tussenpositie in; sommigen zitten in de aanloopfase naar gezinsvorming. Vergelijking van de verhuizingen in de afgelopen periode met de resultaten van het Woonwensen-onderzoek levert het volgende op:

Meer dan 80% van de gezinnen die willen verhuizen, zoekt een eengezinskoopwoning, voornamelijk in het middeldure of dure segment. Ruim 70% van de gezinnen die in de afgelopen jaren verhuisden, ging naar een eengezinskoopwoning. Er kwamen procentueel meer gezinnen terecht in een huurwoning dan verwacht mocht worden op grond van hun woonwensen. Dat is een indicatie dat er een grote, nog niet vervulde vraag is naar duurdere eengezinskoopwoningen. Ook tweepersoonshuishoudens geven in meerderheid (75%) de voorkeur aan een eengezins-koopwoning. Er bestaat grote overeenkomst tussen hun wensenpatroon en het werkelijke verhuisgedrag van deze groep doorstromers. Het wensenpatroon suggereert een tekort aan middeldure koopwoningen. Bijna 60% van de alleenstaanden is in de afgelopen jaren verhuisd naar een appartement, deels koop, deels huur. Volgens het Woonwensenonderzoek wenst slechts een kleine 40% een appartement. De rest wil graag grondgebonden wonen, betaalbaar of middelduur; twee van de drie willen een koophuis.

Doorstromers tot 55 jaar: gezinnen

0% 10% 20% 30% 40% 0% 10% 20% 30% 40% 0% 10% 20% 30% 40%

Eg hr <343

Eg hr 343-491

Eg hr 491-621

Eg hr >621

Mg hr <343

Mg hr 343-491

Mg hr 491-621

Mg hr >621

Eg kp <225.000

Eg kp 225-265.000

Eg kp 265-330.000

Eg kp >330.000

Mg kp <225.000

Mg kp 225-265.000

Mg kp 265-330.000

Mg kp >330.000

Verhuisd 2003-2007

Woonwensen 2007

alleenstaanden2-persoonshuishoudens

Voor senioren onvoldoende aanbod van grondgebonden woningen en duurdere huurappartementen Senioren willen over het algemeen zo lang mogelijk in hun huis blijven wonen. Ze verhuizen dan ook veel minder vaak dan jongere huishoudens. In de afgelopen 5 jaar verhuisde elk jaar gemiddeld 3% van de 55-plussers. De laatste paar jaar is het aantal verhuizingen toegenomen van degenen die jonger zijn dan 75 jaar. Driekwart van de verhuisde senioren ging naar een andere woning in de regio, meestal in dezelfde woonplaats. De rest vertrok uit de regio.

•

•

•

40

Wanneer de uitkomsten van het Woonwensenonderzoek worden vergeleken met het werkelijke verhuisgedrag van ouderen, dan blijkt het volgende:

Bij de jongste groep van 55 tot 65 jaar willen sommigen nog een stap vooruit in hun wooncarrière. Ze verkopen hun huis en kopen een duurdere eengezinswoning. Anderen beginnen zich voor te bereiden op de oude dag. De woningbezitters onder hen verkopen hun eengezinswoning en kopen een appartement of ze zoeken een huurwoning. Soms is dat een grondgebonden woning, vaker een appartement. Meestal ligt de huur onder de aftoppingsgrens voor de huurtoeslag, al willen sommigen best meer betalen. De 65 tot 75-jarigen zetten in meerderheid een stap terug in hun wooncarrière als ze gaan verhuizen. Ze kopen minder snel een andere woning of het moet een voor ouderen geschikte woning zijn. Velen geven de voorkeur aan een huurwoning, hetzij grondgebonden, hetzij gestapeld. Het wensenpatroon laat zien dat er in de huursector vrij grote vraag is naar betaalbare of duurdere grondgebonden seniorenwoningen en aan duurdere appartementen. Blijkbaar is er een tekort aan dit soort woningen, want degenen die in de afgelopen jaren naar een huurwoning gingen, kwamen meestal in een betaalbaar appartement terecht. Vanaf 75 jaar wordt voor sommigen de urgentie groter om om te zien naar een meer geschikte woning. Men voelt er niet veel meer voor om een andere woning te kopen; liever gaat men huren. Ook deze groep slaagt er onvoldoende in om een grondgebonden huurwoning of een duurder huurappartement te vinden.

Doorstromers:55-64 jaar

Eg hr <343

Eg hr 343-491

Eg hr 491-621

Eg hr >621

Mg hr <343

Mg hr 343-491

Mg hr 491-621

Mg hr >621

Eg kp <225.000

Eg kp 225-265.000

Eg kp 265-330.000

Eg kp >330.000

Mg kp <225.000

Mg kp 225-265.000

Mg kp 265-330.000

Mg kp >330.000

65-74 jaar vanaf 75 jaar

Verhuisd 2003-2007

Woonwensen 2007

0% 10% 20% 30% 40% 50% 0% 10% 20% 30% 40% 50%0% 10% 20% 30% 40% 50%

4.4. De starters

Starters zijn huishoudens uit de regio die naar een woning verhuizen zonder een woning achter te laten. Meestal gaat het om jongeren die voor het eerst een zelfstandige woning betrekken. Daarvoor woonden ze thuis of op kamers. Er zijn ook starters die eerder al in een zelfstandige woning gewoond

•

•

•

41

hebben en op zoek gaan naar een woning zonder dat ze er een vrijmaken, bijvoorbeeld na een verbroken relatie. Zij zijn meestal wat ouder en soms hebben ze andere woonwensen. Aantal starters blijft tamelijk stabiel De sterk gestegen prijzen van koopwoningen maakten het voor starters steeds lastiger om een woning te vinden. Ook hun kansen op een huurwoning namen af omdat het huuraanbod daalde toen steeds minder huurders een huis kochten. Uiteindelijk waren er nog 3.800 à 3.900 starters per jaar. Maar vanaf 2004 is het aantal starters weer toegenomen en ligt sinds 2005 op een stabiel niveau van 4.300 à 4.400. Van de starters die erbij gekomen zijn, heeft 90% een woning gevonden in ’s-Hertogenbosch, Oss, Boxtel of Heusden.

Starters op de woningmarkt

0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500

2003

2004

2005

2006

2007

Waalboss midden Waalboss west Waalboss oost Landelijke regio

Steeds meer alleenstaanden onder de starters In 2003 ging nog 48% van de starters alleen in een huis wonen. Dat aandeel is geleidelijk gestegen tot 51% in 2007. Deze ontwikkeling is geheel in lijn met de prognose die een sterke toename van het aantal alleenstaanden voorziet als gevolg van voortgaande individualisering. Sinds 2004 verhuisden meer starters naar een huurwoning of betaalbare koopwoning De toename van het aantal starters sinds 2004 heeft voornamelijk betrekking op degenen die een huurwoning of een koopwoning onder de € 225.000 vonden. Opvallend genoeg heeft het gedaalde aanbod van huurwoningen in 2007 weinig invloed gehad op de kansen van starters.

Woningen bewoond door starters

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

Huur Koop < €225.000 Koop €225-330.000 Koop > €330.000

2003 2004 2005 2006 2007

Ruim 80% van de starters betrok een woning in de eigen gemeente Net als voor de doorstromers geldt voor de starters dat de meesten het liefst in de eigen woonplaats willen blijven. Bij het Woonwensenonderzoek gaf 86% aan dat te willen.

42

In de vier centrumgemeenten van de subregio’s staan de meeste woningen die voor hen geschikt zijn. De starters uit die gemeenten zijn er dan ook goed in geslaagd om daar onderdak te vinden. De gemeenten die veel van hun starters naar een andere gemeente zagen verhuizen, zijn dezelfde als die waar ook veel doorstromers vertrokken: Lith, Maasdonk, Haaren, maar ook Vught en Sint-Michielsgestel. En net als bij de doorstromers is een relatief groot aantal starters daar weggegaan omdat ze elders een betaalbare koopwoning vonden. Daarnaast werden starters natuurlijk aangetrokken door het geschikte huuraanbod (zoals kleine huurappartementen) in de centrum-gemeenten. Gemiddeld slaagde in de regio bijna 85% van de huurwoningzoekende starters in eigen gemeente, van de koopwoningzoekenden ruim 75%.

Aandeel starters dat in eigen gemeente slaagde (2003 t/m 2007)

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Oss

's-Hertogenbosch

Boxtel

Waalwijk

(Gemiddelde)

Schijndel

Heusden

Loon op Zand

Vught

Sint-Michielsgestel

Haaren

Maasdonk

Lith

Groot tekort aan betaalbare eengezinskoopwoningen voor starters Ongeveer de helft van de starters is alleenstaand. Dat blijkt uit de verhuizingen in de afgelopen periode. Dat blijkt ook uit de resultaten van het Woonwensenonderzoek. Het maakt nogal verschil of men alleen of samen met een ander een woning zoekt:

Twee van de drie alleenstaande starters hebben in de afgelopen periode een huurwoning gevonden. Dat komt exact overeen met wat zij wensen. Maar terwijl de meesten van hen het liefst een goedkoop appartementje willen, moeten ze in de praktijk vaak genoegen nemen met een wat duurder appartement. Degenen die een koopwoning wensen, kunnen of willen daar ook niet al te diep voor in de buidel tasten. Wie een betaalbaar koopappartement zocht, is daar over algemeen redelijk in geslaagd. Maar een betaalbare grondgebonden woning bleek moeilijker te vinden. Ca. 55% van de startende meerpersoonshuishoudens heeft in de jaren 2003-2007 een woning gekocht. Ook dat is in overeenstemming met hun woonwensen. Uit die woonwensen blijkt een duidelijke voorkeur voor de lagere prijsklassen, zowel in de huur- als koopsector. Maar de vraag naar betaalbare eengezinskoopwoningen, evenals die naar goedkope huurappartementen, is veel groter dan er in de praktijk aan aanbod beschikbaar komt. Toch zijn er ook starters die in het dure koopsegment terechtkomen. Meestal gaat het dan om huishoudens die al een wooncarrière achter de rug hebben en tijdelijk in een niet-zelfstandige woonsituatie verkeerden. De woonwensen die geïnventariseerd zijn, hebben alleen betrekking op jongeren die op het punt staan het ouderlijk huis te verlaten.

•

•

43

Starters: alleenstaanden

0% 10% 20% 30% 40% 0% 10% 20% 30% 40%

Eg hr <343

Eg hr 343-491

Eg hr 491-621

Eg hr >621

Mg hr <343

Mg hr 343-491

Mg hr 491-621

Mg hr >621

Eg kp <225.000

Eg kp 225-265.000

Eg kp 265-330.000

Eg kp >330.000

Mg kp <225.000

Mg kp 225-265.000

Mg kp 265-330.000

Mg kp >330.000

meerpersoonshuishoudens

Verhuisd 2003-2007

Woonwensen 2007

4.5. De vestigers

Vestigers zijn bewoners van woningen die van elders in de regio Waalboss c.a. zijn komen wonen. Het is niet bekend of zij voordien ook een zelfstandige woning bewoonden. Deze groep verhuizers is in feite een mix van starters en doorstromers. Aantal vestigers ligt sinds 2005 op een hoger niveau Nadat in de periode 2002 t/m 2004 het aantal vestigers in de regio rond de 2.000 per jaar lag, is dat aantal in 2005 sterk gestegen . Sindsdien komen er jaarlijks tussen 2.300 en 2.400 huishoudens van elders in de regio wonen. De toename van het aantal vestigers doet zich het meest voelen in ’s-Hertogenbosch, waar bijna 150 woningen per jaar extra voor hen nodig zijn, en in Boxtel waar het gaat om 60 woningen per jaar. Maar een groot deel van die extra woningen komt vanzelf beschikbaar doordat er ook meer huishoudens vertrekken.

Vestigers op de woningmarkt

0 500 1.000 1.500 2.000 2.500

2003

2004

2005

2006

2007

Waalboss midden Waalboss west Waalboss oost Landelijke regio

44

Forse groei van het aantal vestigers in een huurwoning De toename van het aantal vestigers heeft grotendeels betrekking op degenen die een huurwoning hebben kunnen vinden. Ook in 2007 hebben deze vestigers zich kunnen handhaven, ondanks het afgenomen aanbod van huurwoningen. In de koopsector zijn de laatste 3 jaar eveneens meer vestigers geslaagd dan in de jaren daarvoor. Maar in 2007 was er alleen in het betaalbare koopsegment nog een toename, in het middeldure en dure segment daalde het aantal vestigers.

Woningen bewoond door vestigers

0

200

400

600

800

1.000

Huur Koop < €225.000 Koop €225-330.000 Koop > €330.000

2003 2004 2005 2006 2007

4.6. Leegstand

Om verhuizingen mogelijk te maken, moeten er voortdurend genoeg woningen leegstaan, de zogenaamde frictieleegstand. Als optimaal voor het functioneren van de woningmarkt wordt meestal een percentage van 2% tot 2,5% genoemd. In steden is dat cijfer wat hoger vanwege de grotere dynamiek. In kleine gemeenten is een lager percentage gebruikelijk. Hogere frictieleegstand wijst op toegenomen dynamiek Op 1 januari 2008 waren er ruim 6.200 woningen (administratief) niet bewoond. Een kleine 40% daarvan is al langer dan een jaar niet als woning in gebruik. Aangenomen mag worden dat het merendeel van deze woningen geen actief aanbod vertegenwoordigt. Mogelijk zijn ze in gebruik voor iets anders dan wonen, of staan ze tijdelijk leeg door verblijf elders van de bewoner(s). De frictieleegstand heeft betrekking op woningen die korter dan een jaar leegstaan. Dat waren er ruim 3.800, ofwel 2,0% van de woningvoorraad. In de jaren 2003 t/m 2005 lag de leegstand op 1,7% à 1,8%, wat een teken is van krapte op de woningmarkt. In 2006 en 2007 werd er meer gebouwd en meer verhuisd, zodat ook de frictie-leegstand toenam. Daar komt bij dat eind 2007 in ’s-Hertogenbosch en Oss een groot aantal nieuwbouwwoningen is opgeleverd die pas na 1-1-2008 bewoond werden.

45

Frictieleegstand als percentage van de woningvoorraad

1,5% 1,6% 1,7% 1,8% 1,9% 2,0% 2,1%

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Frictieleegstand alleen toegenomen bij huurwoningen en betaalbare koopwoningen De toename van de frictieleegstand in de afgelopen twee jaar wordt eigenlijk alleen veroorzaakt doordat er meer huurwoningen en koopwoningen onder de € 225.000 tijdelijk leegstaan. Bij woningen in het middeldure en dure koopsegment is de frictieleegstand nauwelijks veranderd in de afgelopen 5 jaar. Dat lijkt er op te wijzen dat de sinds 2005 toegenomen dynamiek op de woningmarkt voornamelijk betrekking heeft op de huursector en op de minder dure koopsegmenten. Dat wordt bevestigd door de toename van het aantal verhuizingen: Tussen 2003 en 2008 nam het aantal verhuizingen naar een huurwoning of een betaalbare koopwoning met 15% tot 20% toe, naar een dure koopwoning met 5% tot 10%. Overigens betreft het leegstandspercentage een momentopname. Als in korte tijd veel nieuwe woningen worden opgeleverd (zoals eind 2007) wordt er ineens veel verhuisd. Dat leidt tijdelijk tot een hogere frictieleegstand.

Leegstand 1-1-2008

Woning- Leegstand Leegstand < 1 jaarvoorraad totaal aantal %

‘s-Hertogenbosch 59.900 2.419 1.453 2,4%Vught 10.189 368 216 2,1%Waalboss midden 70.089 2.787 1.669 2,4%

Heusden 16.872 414 260 1,5%Loon op Zand 9.111 262 182 2,0%Waalwijk 18.944 477 346 1,8%Waalboss west 44.927 1.153 788 1,8%

Lith 2.449 97 43 1,8%Maasdonk 3.897 101 67 1,7%Oss 31.663 1.023 662 2,1%Waalboss oost 38.009 1.221 772 2,0%

Boxtel 12.264 370 202 1,6%Haaren 4.896 122 65 1,3%Schijndel 8.933 243 120 1,3%Sint-Michielsgestel 10.790 323 216 2,0%

Landelijke regio 36.883 1.058 603 1,6%

Totaal 189.908 6.219 3.832 2,0%

47

5. Ontwikkelingen per gemeente

Op de bladzijden hierna worden per gemeente enkele belangrijke ontwikkelingen op de woningmarkt in grafische vorm weergegeven. In een vijftal afbeeldingen worden vraag en aanbod op de lokale woningmarkt vanuit verschillende invalshoeken belicht. Woningaanbod 2003 t/m 2007 Getoond wordt het vrijgekomen aanbod van nieuwe en bestaande woningen, uitgesplitst naar bouwwijze en eigendomsverhouding. Gemiddeld 1 op de 7 woningen die op de markt kwamen, was een nieuwe woning. Bij eengezinshuurwoningen was dat 1 op 20, bij koopappartementen 1 op 3. Verhuizingen 2003 t/m 2007 Te zien is hoeveel doorstromers en starters een woning hebben gevonden in eigen gemeente en hoeveel er vertrokken zijn naar een andere gemeente in de regio. Ook is te zien hoeveel doorstromers en starters zich gevestigd hebben vanuit een andere regiogemeente en hoeveel vestigers er van buiten de regio zijn gekomen. Van de doorstromers heeft gemiddeld 84% in eigen gemeente onderdak gevonden, van de starters 81%. In de centrumgemeenten ‘s-Hertogenbosch, Oss, Waalwijk en Boxtel hoefde men het minst vaak de eigen gemeente te verlaten voor een geschikte woning. Soms treedt er in een bepaald jaar een piek op in het aantal verhuizingen. Vaak gaat dat samen met een piek in de nieuwbouwproductie. Verhuizingen van en naar de regio Aansluitend op het voorgaande wordt per gemeente het saldo in beeld gebracht van starters en door-stromers die vertrekken naar een andere regiogemeente en, omgekeerd, die zich vestigen vanuit een andere regiogemeente. Daarbij wordt onderscheid gemaakt naar het soort woning waarnaar men verhuisd is. De doorstromers worden gesplitst in senioren en degenen die jonger zijn dan 55 jaar. Dit laat in feite zien waar op de lokale woningmarkt zich mogelijk tekorten voordoen (er vertrekken meer huishoudens dan er binnenkomen) en waar het aanbod wat ruimer is (er komen meer huishoudens zich vestigen dan er weggaan). Duidelijk blijkt dat de vier centrumgemeenten nogal wat starters uit de regio aantrekken vanwege het ruimere aanbod van betaalbare woningen. Omgekeerd blijkt dat veel van de kleinere gemeenten aantrekkelijk zijn voor doorstromers uit een stedelijke omgeving, op zoek naar een eengezinskoop-woning in een duurdere prijsklasse. Nieuwe bewoners van woningen Van het totale vrijgekomen woningaanbod van de afgelopen 5 jaar, uitgesplitst naar soort woning, wordt getoond tot welke categorie de nieuwe bewoners behoren. Zo blijkt welk gedeelte van dat aanbod aan eigen inwoners ten goede is gekomen en welk gedeelte aan huishoudens van elders. Ook is te zien dat starters zich primair richten op de goedkopere segmenten en doorstromers op de duurdere. Tenslotte blijkt in een aantal gemeenten dat duurdere koopappartementen bovengemiddeld vaak betrokken worden door vestigers van buiten de regio. Woonwensen en werkelijk verhuisgedrag Het wensprofiel uit het Woonwensenonderzoek 2007 van starters, doorstromers onder de 55 en senioren, wordt vergeleken met hun verhuispatroon in de afgelopen 5 jaar. Dit verhuispatroon laat per herkomstgemeente zien welke soort woning men betrokken heeft, ook al staat die woning in een andere gemeente. Deze vergelijking maakt fricties tussen vraag en aanbod zichtbaar, namelijk daar waar de twee profielen sterk afwijken. Relatieve tekorten aan de aanbodkant zijn in rood omcirkeld. Mogelijke tekorten betreffen vooral de goedkopere huur- en koopsegmenten voor starters, eengezins-koopwoningen in het middensegment voor jongere doorstromers en grondgebonden huurwoningen en duurdere huurappartementen voor senioren.

48

5.1. Boxtel 5.1. Boxtel

Woningaanbod

0

100

200

300

400

500Aanbod door nieuwbouw/verbouw

Aanbod door verhuizingen

Eengezins huur Meergezins huur Eengezins koop Meergezins koop

Verhuizingen

0

100

200

300

400

500

600

Doorstromers ingemeente

Doorstromersnaar regio

Doorstromersuit regio

Starters ingemeente

Starters naarregio

Starters uit regio Vestigers

2003

2004

2005

2006

2007

Saldo verhuizers van en naar de regio 2003 t/m 2007

-20 -10 0 10 20 30 40 50 60 70 80

Egz hr <491

Egz hr >491

Mgz hr <491

Mgz hr >491

Egz kp <225.000

Egz kp 225-330.000

Egz kp >330.000

Mgz kp <225.000

Mgz kp 225-330.000

Mgz kp >330.000

2003

2004

2005

2006

2007

2003

2004

2005

2006

2007

2003

2004

2005

2006

2007

2003

2004

2005

2006

2007

Doorstromers tot 55 jaar

Doorstromers vanaf 55 jaarStarters

49

Egz hr <491

Egz hr >491

Mgz hr <491

Mgz hr >491

Egz kp <225.000

Egz kp 225-330.000

Egz kp >330.000

Mgz kp <225.000

Mgz kp 225-330.000

Mgz kp >330.000

Doorstromers tot 55 jr Doorstromers va 55 jr

Verhuisd 2003-2007

Woonwensen 2007

Starters

0% 10% 20% 30% 40% 50% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0% 10% 20% 30% 40% 50%

Nieuwe bewoners van woningen in 2003 t/m 2007

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Egz hr <491

Egz hr >491

Mgz hr <491

Mgz hr >491

Egz kp <225.000

Egz kp 225-330.000

Egz kp >330.000

Mgz kp <225.000

Mgz kp 225-330.000

Mgz kp >330.000

Lokale starters Lokale doorstromers Regionale starters Regionale doorstromers Vestigers

385

203

1.479

71

357

782

777

215

140

43

50

5.2. Haaren

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

-50 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50

0

25

50

75

100

125

150

175

200

Woningaanbod

Eengezins huur Meergezins huur Eengezins koop Meergezins koop

Verhuizingen

Doorstromers ingemeente

Doorstromersnaar regio

Doorstromersuit regio

Starters ingemeente

Starters naarregio

Starters uit regio Vestigers

2003

2004

2005

2006

2007

Saldo verhuizers van en naar de regio 2003 t/m 2007

Egz hr <491

Egz hr >491

Mgz hr <491

Mgz hr >491

Egz kp <225.000

Egz kp 225-330.000

Egz kp >330.000

Mgz kp <225.000

Mgz kp 225-330.000

Mgz kp >330.000

2003

2004

2005

2006

2007

2003

2004

2005

2006

2007

2003

2004

2005

2006

2007

2003

2004

2005

2006

2007

Doorstromers tot 55 jaar

Doorstromers vanaf 55 jaarStarters

Aanbod door nieuwbouw/verbouw

Aanbod door verhuizingen

51

126

51

96

3

29

284

421

20

11

0

Egz hr <491

Egz hr >491

Mgz hr <491

Mgz hr >491

Egz kp <225.000

Egz kp 225-330.000

Egz kp >330.000

Mgz kp <225.000

Mgz kp 225-330.000

Mgz kp >330.000

Doorstromers tot 55 jr Doorstromers va 55 jr

Verhuisd 2003-2007

Starters

Nieuwe bewoners van woningen in 2003 t/m 2007

Egz hr <491

Egz hr >491

Mgz hr <491

Mgz hr >491

Egz kp <225.000

Egz kp 225-330.000

Egz kp >330.000

Mgz kp <225.000

Mgz kp 225-330.000

Mgz kp >330.000

Lokale starters Lokale doorstromers Regionale starters Regionale doorstromers Vestigers

0% 20% 40% 60% 80% 100%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0% 10% 20% 30% 40% 50%

52

5.3. ‘s-Hertogenbosch

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

-400 -300 -200 -100 0 100 200 300 400

0

250

500

750

1.000

1.250

1.500

1.750

2.000

Woningaanbod

Eengezins huur Meergezins huur Eengezins koop Meergezins koop

Verhuizingen

Doorstromers ingemeente

Doorstromersnaar regio

Doorstromersuit regio

Starters ingemeente

Starters naarregio

Starters uit regio Vestigers

2003

2004

2005

2006

2007

Saldo verhuizers van en naar de regio 2003 t/m 2007

Egz hr <491

Egz hr >491

Mgz hr <491

Mgz hr >491

Egz kp <225.000

Egz kp 225-330.000

Egz kp >330.000

Mgz kp <225.000

Mgz kp 225-330.000

Mgz kp >330.000

2003

2004

2005

2006

2007

2003

2004

2005

2006

2007

2003

2004

2005

2006

2007

2003

2004

2005

2006

2007

Doorstromers tot 55 jaar

Doorstromers vanaf 55 jaarStarters

Aanbod door nieuwbouw/verbouw

Aanbod door verhuizingen

53

2.274

1.526

6.608

1.778

1.342

3.316

3.078

2.618

1.506

949

Egz hr <491

Egz hr >491

Mgz hr <491

Mgz hr >491

Egz kp <225.000

Egz kp 225-330.000

Egz kp >330.000

Mgz kp <225.000

Mgz kp 225-330.000

Mgz kp >330.000

Doorstromers tot 55 jr Doorstromers va 55 jr

Verhuisd 2003-2007

Woonwensen 2007

Starters

Nieuwe bewoners van woningen in 2003 t/m 2007

Egz hr <491

Egz hr >491

Mgz hr <491

Mgz hr >491

Egz kp <225.000

Egz kp 225-330.000

Egz kp >330.000

Mgz kp <225.000

Mgz kp 225-330.000

Mgz kp >330.000

Lokale starters Lokale doorstromers Regionale starters Regionale doorstromers Vestigers

0% 20% 40% 60% 80% 100%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0% 10% 20% 30% 40% 50%

54

5.4. Heusden

0

100

200

300

400

500

-160 -140 -120 -100 -80 -60 -40 -20 0 20 40 60

0

100

200

300

400

500

600

Woningaanbod

Eengezins huur Meergezins huur Eengezins koop Meergezins koop

Verhuizingen

Doorstromers ingemeente

Doorstromersnaar regio

Doorstromersuit regio

Starters ingemeente

Starters naarregio

Starters uit regio Vestigers

2003

2004

2005

2006

2007

Saldo verhuizers van en naar de regio 2003 t/m 2007

Egz hr <491

Egz hr >491

Mgz hr <491

Mgz hr >491

Egz kp <225.000

Egz kp 225-330.000

Egz kp >330.000

Mgz kp <225.000

Mgz kp 225-330.000

Mgz kp >330.000

2003

2004

2005

2006

2007

2003

2004

2005

2006

2007

2003

2004

2005

2006

2007

2003

2004

2005

2006

2007

Doorstromers tot 55 jaar

Doorstromers vanaf 55 jaarStarters

Aanbod door nieuwbouw/verbouw

Aanbod door verhuizingen

55

732

297

552

86

617

1.020

890

266

223

78

Egz hr <491

Egz hr >491

Mgz hr <491

Mgz hr >491

Egz kp <225.000

Egz kp 225-330.000

Egz kp >330.000

Mgz kp <225.000

Mgz kp 225-330.000

Mgz kp >330.000

Doorstromers tot 55 jr Doorstromers va 55 jr

Verhuisd 2003-2007

Woonwensen 2007

Starters

Nieuwe bewoners van woningen in 2003 t/m 2007

Egz hr <491

Egz hr >491

Mgz hr <491

Mgz hr >491

Egz kp <225.000

Egz kp 225-330.000

Egz kp >330.000

Mgz kp <225.000

Mgz kp 225-330.000

Mgz kp >330.000

Lokale starters Lokale doorstromers Regionale starters Regionale doorstromers Vestigers

0% 20% 40% 60% 80% 100%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0% 10% 20% 30% 40% 50%

56

5.5. Lith

0

10

20

30

40

50

-40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 60

0

20

40

60

80

100

120

Woningaanbod

Eengezins huur Meergezins huur Eengezins koop Meergezins koop

Verhuizingen

Doorstromers ingemeente

Doorstromersnaar regio

Doorstromersuit regio

Starters ingemeente

Starters naarregio

Starters uit regio Vestigers

2003

2004

2005

2006

2007

Saldo verhuizers van en naar de regio 2003 t/m 2007

Egz hr <491

Egz hr >491

Mgz hr <491

Mgz hr >491

Egz kp <225.000

Egz kp 225-330.000

Egz kp >330.000

Mgz kp <225.000

Mgz kp 225-330.000

Mgz kp >330.000

2003

2004

2005

2006

2007

2003

2004

2005

2006

2007

2003

2004

2005

2006

2007

2003

2004

2005

2006

2007

Doorstromers tot 55 jaar

Doorstromers vanaf 55 jaarStarters

Aanbod door nieuwbouw/verbouw

Aanbod door verhuizingen

57

94

14

23

0

30

161

218

19

5

0

Egz hr <491

Egz hr >491

Mgz hr <491

Mgz hr >491

Egz kp <225.000

Egz kp 225-330.000

Egz kp >330.000

Mgz kp <225.000

Mgz kp 225-330.000

Mgz kp >330.000

Doorstromers tot 55 jr Doorstromers va 55 jr

Verhuisd 2003-2007

Starters

Nieuwe bewoners van woningen in 2003 t/m 2007

Egz hr <491

Egz hr >491

Mgz hr <491

Mgz hr >491

Egz kp <225.000

Egz kp 225-330.000

Egz kp >330.000

Mgz kp <225.000

Mgz kp 225-330.000

Mgz kp >330.000

Lokale starters Lokale doorstromers Regionale starters Regionale doorstromers Vestigers

0% 20% 40% 60% 80% 100%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0% 10% 20% 30% 40% 50%

58

5.6. Loon op Zand

0

50

100

150

200

250

300

-40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40

0

50

100

150

200

250

300

Doorstromers tot 55 jaar

Doorstromers vanaf 55 jaarStarters

Woningaanbod

Eengezins huur Meergezins huur Eengezins koop Meergezins koop

Verhuizingen

Doorstromers ingemeente

Doorstromersnaar regio

Doorstromersuit regio

Starters ingemeente

Starters naarregio

Starters uit regio Vestigers

2003

2004

2005

2006

2007

Saldo verhuizers van en naar de regio 2003 t/m 2007

Egz hr <491

Egz hr >491

Mgz hr <491

Mgz hr >491

Egz kp <225.000

Egz kp 225-330.000

Egz kp >330.000

Mgz kp <225.000

Mgz kp 225-330.000

Mgz kp >330.000

2003

2004

2005

2006

2007

2003

2004

2005

2006

2007

2003

2004

2005

2006

2007

2003

2004

2005

2006

2007

Aanbod door nieuwbouw/verbouw

Aanbod door verhuizingen

59

459

222

463

113

290

554

416

106

19

45

Egz hr <491

Egz hr >491

Mgz hr <491

Mgz hr >491

Egz kp <225.000

Egz kp 225-330.000

Egz kp >330.000

Mgz kp <225.000

Mgz kp 225-330.000

Mgz kp >330.000

Doorstromers tot 55 jr Doorstromers va 55 jr

Verhuisd 2003-2007

Woonwensen 2007

Starters

Nieuwe bewoners van woningen in 2003 t/m 2007

Egz hr <491

Egz hr >491

Mgz hr <491

Mgz hr >491

Egz kp <225.000

Egz kp 225-330.000

Egz kp >330.000

Mgz kp <225.000

Mgz kp 225-330.000

Mgz kp >330.000

Lokale starters Lokale doorstromers Regionale starters Regionale doorstromers Vestigers

0% 20% 40% 60% 80% 100%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0% 10% 20% 30% 40% 50%

60

5.7. Maasdonk

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

-60 -50 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40

0

25

50

75

100

125

150

175

200

Doorstromers tot 55 jaar

Doorstromers vanaf 55 jaarStarters

Woningaanbod

Eengezins huur Meergezins huur Eengezins koop Meergezins koop

Verhuizingen

Doorstromers ingemeente

Doorstromersnaar regio

Doorstromersuit regio

Starters ingemeente

Starters naarregio

Starters uit regio Vestigers

2003

2004

2005

2006

2007

Saldo verhuizers van en naar de regio 2003 t/m 2007

Egz hr <491

Egz hr >491

Mgz hr <491

Mgz hr >491

Egz kp <225.000

Egz kp 225-330.000

Egz kp >330.000

Mgz kp <225.000

Mgz kp 225-330.000

Mgz kp >330.000

2003

2004

2005

2006

2007

2003

2004

2005

2006

2007

2003

2004

2005

2006

2007

2003

2004

2005

2006

2007

Aanbod door nieuwbouw/verbouw

Aanbod door verhuizingen

61

121

39

31

3

24

253

370

3

7

0

Egz hr <491

Egz hr >491

Mgz hr <491

Mgz hr >491

Egz kp <225.000

Egz kp 225-330.000

Egz kp >330.000

Mgz kp <225.000

Mgz kp 225-330.000

Mgz kp >330.000

Doorstromers tot 55 jr Doorstromers va 55 jr

Verhuisd 2003-2007

Starters

Nieuwe bewoners van woningen in 2003 t/m 2007

Egz hr <491

Egz hr >491

Mgz hr <491

Mgz hr >491

Egz kp <225.000

Egz kp 225-330.000

Egz kp >330.000

Mgz kp <225.000

Mgz kp 225-330.000

Mgz kp >330.000

Lokale starters Lokale doorstromers Regionale starters Regionale doorstromers Vestigers

0% 20% 40% 60% 80% 100%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0% 10% 20% 30% 40% 50%

62

5.8. Oss

0

200

400

600

800

1.000

-60 -40 -20 0 20 40 60 80 100

0

200

400

600

800

1.000

Woningaanbod

Eengezins huur Meergezins huur Eengezins koop Meergezins koop

Verhuizingen

Doorstromers ingemeente

Doorstromersnaar regio

Doorstromersuit regio

Starters ingemeente

Starters naarregio

Starters uit regio Vestigers

2003

2004

2005

2006

2007

Saldo verhuizers van en naar de regio 2003 t/m 2007

Egz hr <491

Egz hr >491

Mgz hr <491

Mgz hr >491

Egz kp <225.000

Egz kp 225-330.000

Egz kp >330.000

Mgz kp <225.000

Mgz kp 225-330.000

Mgz kp >330.000

2003

2004

2005

2006

2007

2003

2004

2005

2006

2007

2003

2004

2005

2006

2007

2003

2004

2005

2006

2007

Doorstromers tot 55 jaar

Doorstromers vanaf 55 jaarStarters

Aanbod door nieuwbouw/verbouw

Aanbod door verhuizingen

63

1.247

739

1.652

421

1.417

1.820

1.179

1.113

407

70

Egz hr <491

Egz hr >491

Mgz hr <491

Mgz hr >491

Egz kp <225.000

Egz kp 225-330.000

Egz kp >330.000

Mgz kp <225.000

Mgz kp 225-330.000

Mgz kp >330.000

Doorstromers tot 55 jr Doorstromers va 55 jr

Verhuisd 2003-2007

Woonwensen 2007

Starters

Nieuwe bewoners van woningen in 2003 t/m 2007

Egz hr <491

Egz hr >491

Mgz hr <491

Mgz hr >491

Egz kp <225.000

Egz kp 225-330.000

Egz kp >330.000

Mgz kp <225.000

Mgz kp 225-330.000

Mgz kp >330.000

Lokale starters Lokale doorstromers Regionale starters Regionale doorstromers Vestigers

0% 20% 40% 60% 80% 100%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0% 10% 20% 30% 40% 50%

64

5.9. Schijndel

0

50

100

150

200

250

-60 -50 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40

0

50

100

150

200

250

300

350

Woningaanbod

Eengezins huur Meergezins huur Eengezins koop Meergezins koop

Verhuizingen

Doorstromers ingemeente

Doorstromersnaar regio

Doorstromersuit regio

Starters ingemeente

Starters naarregio

Starters uit regio Vestigers

2003

2004

2005

2006

2007

Saldo verhuizers van en naar de regio 2003 t/m 2007

Egz hr <491

Egz hr >491

Mgz hr <491

Mgz hr >491

Egz kp <225.000

Egz kp 225-330.000

Egz kp >330.000

Mgz kp <225.000

Mgz kp 225-330.000

Mgz kp >330.000

2003

2004

2005

2006

2007

2003

2004

2005

2006

2007

2003

2004

2005

2006

2007

2003

2004

2005

2006

2007

Doorstromers tot 55 jaar

Doorstromers vanaf 55 jaarStarters

Aanbod door nieuwbouw/verbouw

Aanbod door verhuizingen

65

360

90

310

34

217

479

567

95

91

38

Egz hr <491

Egz hr >491

Mgz hr <491

Mgz hr >491

Egz kp <225.000

Egz kp 225-330.000

Egz kp >330.000

Mgz kp <225.000

Mgz kp 225-330.000

Mgz kp >330.000

Doorstromers tot 55 jr Doorstromers va 55 jr

Verhuisd 2003-2007

Woonwensen 2007

Starters

Nieuwe bewoners van woningen in 2003 t/m 2007

Egz hr <491

Egz hr >491

Mgz hr <491

Mgz hr >491

Egz kp <225.000

Egz kp 225-330.000

Egz kp >330.000

Mgz kp <225.000

Mgz kp 225-330.000

Mgz kp >330.000

Lokale starters Lokale doorstromers Regionale starters Regionale doorstromers Vestigers

0% 20% 40% 60% 80% 100%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0% 10% 20% 30% 40% 50%

66

5.10. Sint-Michielsgestel

0

50

100

150

200

250

-150 -100 -50 0 50 100 150

0

100

200

300

400

500

Woningaanbod

Eengezins huur Meergezins huur Eengezins koop Meergezins koop

Verhuizingen

Doorstromers ingemeente

Doorstromersnaar regio

Doorstromersuit regio

Starters ingemeente

Starters naarregio

Starters uit regio Vestigers

2003

2004

2005

2006

2007

Saldo verhuizers van en naar de regio 2003 t/m 2007

Egz hr <491

Egz hr >491

Mgz hr <491

Mgz hr >491

Egz kp <225.000

Egz kp 225-330.000

Egz kp >330.000

Mgz kp <225.000

Mgz kp 225-330.000

Mgz kp >330.000

2003

2004

2005

2006

2007

2003

2004

2005

2006

2007

2003

2004

2005

2006

2007

2003

2004

2005

2006

2007

Doorstromers tot 55 jaar

Doorstromers vanaf 55 jaarStarters

Aanbod door nieuwbouw/verbouw

Aanbod door verhuizingen

67

349

127

283

23

132

718

908

65

85

44

Egz hr <491

Egz hr >491

Mgz hr <491

Mgz hr >491

Egz kp <225.000

Egz kp 225-330.000

Egz kp >330.000

Mgz kp <225.000

Mgz kp 225-330.000

Mgz kp >330.000

Doorstromers tot 55 jr Doorstromers va 55 jr

Verhuisd 2003-2007

Woonwensen 2007

Starters

Nieuwe bewoners van woningen in 2003 t/m 2007

Egz hr <491

Egz hr >491

Mgz hr <491

Mgz hr >491

Egz kp <225.000

Egz kp 225-330.000

Egz kp >330.000

Mgz kp <225.000

Mgz kp 225-330.000

Mgz kp >330.000

Lokale starters Lokale doorstromers Regionale starters Regionale doorstromers Vestigers

0% 20% 40% 60% 80% 100%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0% 10% 20% 30% 40% 50%

68

5.11. Vught

0

50

100

150

200

250

-120 -80 -40 0 40 80 120

0

50

100

150

200

250

300

350

Woningaanbod

Eengezins huur Meergezins huur Eengezins koop Meergezins koop

Verhuizingen

Doorstromers ingemeente

Doorstromersnaar regio

Doorstromersuit regio

Starters ingemeente

Starters naarregio

Starters uit regio Vestigers

2003

2004

2005

2006

2007

Saldo verhuizers van en naar de regio 2003 t/m 2007

Egz hr <491

Egz hr >491

Mgz hr <491

Mgz hr >491

Egz kp <225.000

Egz kp 225-330.000

Egz kp >330.000

Mgz kp <225.000

Mgz kp 225-330.000

Mgz kp >330.000

2003

2004

2005

2006

2007

2003

2004

2005

2006

2007

2003

2004

2005

2006

2007

2003

2004

2005

2006

2007

Doorstromers tot 55 jaar

Doorstromers vanaf 55 jaarStarters

Aanbod door nieuwbouw/verbouw

Aanbod door verhuizingen

69

489

213

388

87

159

672

767

143

139

70

Egz hr <491

Egz hr >491

Mgz hr <491

Mgz hr >491

Egz kp <225.000

Egz kp 225-330.000

Egz kp >330.000

Mgz kp <225.000

Mgz kp 225-330.000

Mgz kp >330.000

Doorstromers tot 55 jr Doorstromers va 55 jr

Verhuisd 2003-2007

Woonwensen 2007

Starters

Nieuwe bewoners van woningen in 2003 t/m 2007

Egz hr <491

Egz hr >491

Mgz hr <491

Mgz hr >491

Egz kp <225.000

Egz kp 225-330.000

Egz kp >330.000

Mgz kp <225.000

Mgz kp 225-330.000

Mgz kp >330.000

Lokale starters Lokale doorstromers Regionale starters Regionale doorstromers Vestigers

0% 20% 40% 60% 80% 100%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0% 10% 20% 30% 40% 50%

70

5.12. Waalwijk

0

100

200

300

400

500

600

-60 -40 -20 0 20 40 60 80 100

0

100

200

300

400

500

600

700

Woningaanbod

Eengezins huur Meergezins huur Eengezins koop Meergezins koop

Verhuizingen

Doorstromers ingemeente

Doorstromersnaar regio

Doorstromersuit regio

Starters ingemeente

Starters naarregio

Starters uit regio Vestigers

2003

2004

2005

2006

2007

Saldo verhuizers van en naar de regio 2003 t/m 2007

Egz hr <491

Egz hr >491

Mgz hr <491

Mgz hr >491

Egz kp <225.000

Egz kp 225-330.000

Egz kp >330.000

Mgz kp <225.000

Mgz kp 225-330.000

Mgz kp >330.000

2003

2004

2005

2006

2007

2003

2004

2005

2006

2007

2003

2004

2005

2006

2007

2003

2004

2005

2006

2007

Doorstromers tot 55 jaar

Doorstromers vanaf 55 jaarStarters

Aanbod door nieuwbouw/verbouw

Aanbod door verhuizingen

71

995

333

1.412

83

967

896

906

247

258

100

Egz hr <491

Egz hr >491

Mgz hr <491

Mgz hr >491

Egz kp <225.000

Egz kp 225-330.000

Egz kp >330.000

Mgz kp <225.000

Mgz kp 225-330.000

Mgz kp >330.000

Doorstromers tot 55 jr Doorstromers va 55 jr

Verhuisd 2003-2007

Woonwensen 2007

Starters

Nieuwe bewoners van woningen in 2003 t/m 2007

Egz hr <491

Egz hr >491

Mgz hr <491

Mgz hr >491

Egz kp <225.000

Egz kp 225-330.000

Egz kp >330.000

Mgz kp <225.000

Mgz kp 225-330.000

Mgz kp >330.000

Lokale starters Lokale doorstromers Regionale starters Regionale doorstromers Vestigers

0% 20% 40% 60% 80% 100%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0% 10% 20% 30% 40% 50%

73

6. Conclusies In het voorgaande is een analyse gegeven van de situatie op de regionale woningmarkt en van de ontwikkelingen aan vraag- en aanbodzijde in de afgelopen jaren. In dit laatste hoofdstuk worden de voornaamste constateringen en conclusies bijeengebracht. Eerst wordt een aantal recente woningmarktontwikkelingen geschetst. Daarna wordt de focus gericht op twee groepen op de woningmarkt waarvoor de laatste jaren veel aandacht is in het woonbeleid: starters en senioren. Vervolgens wordt het functioneren van de lokale woningmarkt in regionaal perspectief geplaatst. Daarbij ligt de nadruk op de wederzijdse afhankelijkheidsrelatie tussen centrumgemeenten en hun omliggende regio. Tot slot monden de bevindingen uit in enkele aandachtspunten voor de gemeentelijke bouwprogramma’s. 6.1. Actuele woningmarktontwikkelingen

De woningmarkt maakte de afgelopen 10 jaar heftige ontwikkelingen door. Eind jaren 90 lag de woningproductie op een behoorlijk hoog niveau. Tegelijk stegen de prijzen van koopwoningen met soms 20% per jaar. In 2001 begon het systeem te haperen. Huizen waren te duur geworden voor veel starters op de woningmarkt en voor huurders die een huis wilden kopen. Ook de woningproductie zakte in. Het gevolg was dat het aanbod van huurwoningen daalde, de doorstroming binnen de huursector stagneerde en starters langer moesten wachten op een huurwoning. Intussen bleef de koopmarkt redelijk goed functioneren. De huizenprijzen bleven stijgen en de doorstroming binnen de koopsector nam zelfs nog toe, ondanks dat er minder woningen gebouwd werden. Het resultaat was dat huur- en koopmarkt steeds meer als gescheiden deelmarkten functioneerden. 2006 was een bemoedigend jaar voor de woningmarkt De vorige aflevering van de Woningmarktmonitor beschreef de woningmarksituatie tot en met eind 2005. De monitor liet een tamelijk optimistisch beeld zien van de ontwikkelingen in de regio. Het aantal verhuizingen groeide in 2005 ten opzichte van de voorgaande jaren. Er was meer aanbod van huurwoningen en betaalbare koopwoningen. De doorstroming van huur- naar koopsector nam toe. Deze ontwikkeling zette zich in 2006 voort:

Het aantal verhuizingen was dat jaar 15% hoger dan in de jaren 2001 t/m 2003, het aantal verhuizingen van een huur- naar een koopwoning was zelfs ruim 30% hoger. De nieuwbouwproductie steeg in 2006 met 30% ten opzichte van het gemiddelde in de vooraf-gaande periode, het aantal nieuwe huurwoningen zelfs met 50%. De aanhoudende vraag naar bestaande koopwoningen leidde regionaal tot een prijsstijging van 5,5% over heel 2006, in ’s-Hertogenbosch zelfs van 10,5%. ’s-Hertogenbosch was van medio 2005 tot eind 2006 de duurste van de 25 grootste gemeenten in Nederland.

In 2007 begon de dynamiek op de woningmarkt weer wat af te nemen De nieuwbouwproductie was in 2007 zelfs nog een fractie hoger dan in 2006. Er werden evenveel nieuwe huurwoningen gebouwd. Toch werd er dat jaar minder verhuisd. Het aantal verhuizingen naar een huurwoning daalde met 4%, naar een koopwoning met 3%. Dat zijn kleine percentages die binnen de marges van de normale jaarlijkse fluctuaties lijken te blijven. Maar schijn bedriegt; er is werkelijk iets aan de hand, zo blijkt uit verdere analyse. Beduidend minder huurders hebben een huis gekocht Sinds 2003 waren er elk jaar meer huurders die een huis kochten. Omdat ze een huurwoning vrijmaakten, nam ook de doorstroming binnen de huursector toe. Maar in 2007 maakten opeens minder huurders de overstap naar de koopsector, 12% minder dan een jaar eerder. Het zijn vooral gezinnen met kinderen die de overstap minder vaak aandurfden (minus 20%), maar ook jongere tweepersoonshuishoudens (minus 10%). Het aanbod van huurwoningen daalde hierdoor, zodat ook

•

•

•

74

de doorstroming binnen de huursector stagneerde. Dit speelde zich met name af in Boxtel, Oss en (in mindere mate) Vught. De afname van het aantal verhuizingen naar zowel een huur- als een koopwoning wordt nagenoeg geheel verklaard doordat deze huurders pas op de plaats maakten. Want binnen de koopsector bleef de doorstroming wel op peil. En opmerkelijk: het aantal starters dat een huis kocht, bleef ook op peil. Wel valt op dat gezinnen met kinderen minder vaak van de ene naar de andere koopwoning verhuisden. Dat werd gecompenseerd door een toename van verhuizingen van andere huishoudens. Aantal woningverkopen daalt enigszins, huizenprijzen stabiliseren In de loop van 2007 werden er geleidelijk aan steeds minder bestaande woningen verkocht in de regio Waalboss c.a.. Deze trend manifesteerde zich overigens al in de tweede helft van 2006. De dalende tendens zet zich ook in 2008 voort. Omdat het aanbod minder snel afneemt, blijven huizen langer te koop staan. Volgens geluiden uit makelaarskringen zou dat met name gelden voor de duurdere prijsklassen. Dat heeft eveneens invloed op de prijsontwikkeling. In 2007 stabiliseerden de huizenprijzen in ’s-Hertogenbosch en in de regio Waalwijk. ‘s-Hertogenbosch was niet langer de duurste van de 25 grootste gemeenten in het land. In de regio Oss en in de landelijke gemeenten ten zuiden van ’s-Hertogenbosch stegen de prijzen langer door, maar ook daar is in 2008 sprake van stabilisatie. Volgens makelaars staat de prijs van met name duurdere woningen onder druk. Markt voor duurdere koopappartementen heeft het verzadigingspunt bereikt In de vorige aflevering van de Woningmarktmonitor werd al gesignaleerd dat de markt voor duurdere koopappartementen verzadigd dreigt te raken. Een relatief groot deel van deze woningen wordt verkocht aan woningzoekenden van buiten de regio. Dat duidt er op dat aan de vraag van eigen inwoners al grotendeels voldaan is. Inmiddels komen er steeds meer signalen uit de markt dat het verzadigingspunt bereikt is. De verkoop stagneert volkomen. Sterke terugval verwacht van de nieuwbouwproductie De meest recente ontwikkelingen op de woningmarkt zijn een rechtstreeks gevolg van de in 2007 uitgebroken crisis in de financiële wereld en de vrees dat deze leidt tot een economische recessie. Het consumentenvertrouwen is sinds september 2007 fors gedaald. Potentiële kopers hebben te maken met strengere hypotheekvoorwaarden. Dat zet een rem op de verkoop van (nieuwe) woningen. Bovendien ervaren bouwers en projectontwikkelaars dat de financiering van nieuwbouw-projecten steeds problematischer wordt, nu banken terughoudend zijn geworden met krediet-verstrekking. Veel bouwplannen worden dan ook op de lange baan geschoven. In de bouwwereld wordt zelfs gesproken van een mogelijke afname van de woningproductie in Nederland met 20% tot 40% in de komende 2 jaar. 6.2. De positie van starters

Starters hebben flink te lijden gehad van de stagnatie op de huurmarkt die sinds 2001 optrad, evenals van de sterk gestegen prijzen van koopwoningen. Als gevolg hiervan is hun aantal drastisch gedaald in vergelijking met eind jaren 90. Maar in 2004 groeide het aantal starters weer om vanaf 2005 te stabiliseren op een niveau dat zo’n 15% hoger ligt dan in de jaren 2001/2003. Het lijkt er dus op dat hun positie enigszins is verbeterd. Overigens is niet bekend hoeveel starters een woning hebben gevonden buiten de regio. Ook is niet bekend hoeveel starters van elders er zitten onder degenen die zich in de regio gevestigd hebben. Vanaf 2004 hebben meer starters een huurwoning kunnen vinden De groei van het aantal starters in 2004 betrof alleen degenen die naar een huurwoning verhuisden. Dat heeft te maken met de verruiming van het aanbod omdat er meer huurwoningen gebouwd

75

werden. Hoewel de nieuwbouw van huurwoningen even inzakte in 2005, is het aantal starters in de huursector vanaf 2004 nagenoeg ongewijzigd gebleven. Vooral in Oss, ’s-Hertogenbosch, Waalwijk en Heusden konden starters op de huurmarkt beter slagen. Daarentegen werd het in Vught lastiger voor hen om een huurwoning te vinden. Wellicht komt dat omdat een deel van het huuraanbod nodig was om de bewoners van te slopen woningen te huisvesten. Vanaf 2005 nam het aantal starters in een betaalbare koopwoning toe Enkele jaren achtereen was er weinig variatie in het aantal starters dat een woning kocht. Tot hun aantal in 2005 ineens een groeisprong maakte van 15%, om vervolgens op dat hogere niveau te blijven. Deze toename betreft vooral starters die er in slaagden een koopwoning te vinden in het betaalbare segment (tot € 225.000). Vaak was dat een appartement en vaak was dat in ’s-Hertogenbosch. Het ruimere aanbod van betaalbare koopwoningen was het gevolg van toegenomen doorstroming in de koopsector. Die was weer het resultaat van de gestegen nieuwbouw-productie vanaf 2005. Het aantal starters in een duurdere koopwoning is al die jaren tamelijk constant gebleven. Deels behoren ze tot een andere categorie starters, zeker degenen die in de duurste segmenten een huis kochten. Meestal zijn ze ouder en vaak hebben ze al een wooncarrière achter de rug. Deze groep (ook wel herstarters of semistarters genoemd) heeft minder last gehad van de malaise op de woningmarkt dan de jongeren die vanuit het ouderlijk huis of de studentenkamer voor het eerst de woningmarkt betraden. Toename van het aantal starters betreft voornamelijk alleenstaanden In de afgelopen jaren is het aandeel alleenstaanden onder de starters geleidelijk aan gegroeid. Tweederde van het aantal starters dat er in de laatste jaren is bijgekomen, is alleenstaand. Verreweg de meesten die erbij gekomen zijn, komen bovendien rechtstreeks vanuit het ouderlijk huis. Er tekent zich een trend af dat jongeren er vaker voor kiezen om eerst alleen te gaan wonen. Naar verwachting zal deze trend zich de komende jaren voortzetten. Weinig aanbod van betaalbare huurappartementen voor met name alleenstaanden Vergelijking van de uitkomsten van het Woonwensenonderzoek 2007 met het werkelijke verhuis-gedrag van starters laat zien waar de discrepanties tussen vraag en aanbod zitten. Zoals te verwachten richt de vraag van starters zich voornamelijk op de goedkopere segmenten van zowel huur- als koopsector. Alleenstaande starters geven in meerderheid aan dat ze een huurwoning wensen. Inderdaad blijken ze in de praktijk meestal naar een huurwoning te verhuizen. Maar hun woonwensen geven een veel grotere belangstelling aan voor goedkope (tot € 343) huurappartementjes dan er in de afgelopen jaren aanbod voor hen was. Daarnaast zijn er ook veel tweepersoonshuishoudens onder de starters die het liefst een goedkoop huurappartement willen. In de praktijk moesten velen uitwijken naar een duurder appartement. Als gekeken wordt naar het totale segment van huurappartementen tot € 491, dan nog blijkt de vraag groter te zijn dan het aanbod. De frictie is relatief gezien groot in Oss, Vught en Schijndel, absoluut gezien ook in ’s-Hertogenbosch. Onvoldoende aanbod van betaalbare eengezinskoopwoningen voor met name jonge stellen Meer dan de helft van de startende tweepersoonshuishoudens geeft de voorkeur aan een koop-woning. Het accent ligt daarbij op eengezinswoningen in het segment tot € 225.000. Dat geldt trouwens ook voor de alleenstaanden onder de starters die een koopwoning wensen. Het werkelijke verhuisgedrag van starters laat zien dat het ze vaak niet lukt om zo’n woning te vinden. Daarvoor was er te weinig aanbod. Dat geldt voor alle gemeenten, hoewel er verschillen zijn. De meeste kans van slagen hadden starters in Oss, de minste kans hadden ze in Vught.

76

Aantal potentiële starters gaat toenemen De afgelopen 10 jaar is het aantal jongeren tussen 20 en 30 jaar in de regio Waalboss c.a. met zo’n 20% afgenomen. De recente regionale bevolkingsprognose van het CBS laat zien dat het keerpunt bereikt is en dat het aantal jongeren de komende jaren weer zal toenemen. Naar verwachting is hun aantal in 2025 met 10% gegroeid. Dat betekent dus dat ook het aantal potentiële starters op de woningmarkt zal groeien. Dat wordt nog extra versterkt doordat ook het percentage alleenstaanden onder hen groter wordt. 6.3. Senioren op de woningmarkt

Met de voortschrijdende vergrijzing is de huisvesting van senioren een onderwerp dat een steeds prominenter plaats krijgt op de beleidsagenda. Het streven is er op gericht om ouderen in staat te stellen zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. Dat willen ze in de eerste plaats zelf. Senioren verhuizen vaak als het niet anders kan De groep huishoudens van 55 jaar en ouder groeit snel. De afgelopen 5 jaar zijn er ca. 10.000 senioren bijgekomen, terwijl het aantal jongere huishoudens met 3.500 afnam. Er wonen nu ongeveer 80.000 oudere huishoudens in de regio, 43% van het totaal. Elk jaar verlaat 5% van de seniorenhuishoudens zijn woning. 3% verhuist naar een andere woning in de regio of soms daarbuiten. 1% gaat naar een tehuis of een andere niet-zelfstandige woonvorm, of trekt in bij een ander huishouden. 1% tenslotte overlijdt. Senioren verhuizen half zo vaak naar een andere woning als degenen die jonger zijn dan 55 jaar. Opvallend is dat de senioren bij het Woonwensenonderzoek 2007 net zo vaak aangaven te willen verhuizen als jongere huishoudens. Maar ook bleek dat de meesten van hen zeiden dat ze op den duur wel moesten verhuizen, omdat hun eigen woning niet met aanpassingen geschikt te maken is voor de oude dag. De conclusie is duidelijk: verreweg de meeste senioren willen helemaal niet graag verhuizen; het liefst blijven ze zo lang mogelijk in hun eigen huis. Liever aanpassingen in de woning aanbrengen dan verhuizen Driekwart van alle senioren geeft aan zo lang mogelijk zelfstandig in zijn eigen huis te kunnen blijven wonen. Dat geldt voor elke leeftijd vanaf 55 jaar. Deze groep senioren zonder verhuisplannen valt in vieren uiteen:

Een met leeftijd oplopend percentage woont al in een goed toegankelijke en gelijkvloerse woning (tenminste een slaapkamer op de woonverdieping), waarin geen verdere aanpassingen nodig zijn: 5% van de 55-65-jarigen, 20% van de 75-plussers. Ruim 5% van elke leeftijd bewoont een niet-gelijkvloerse woning voorzien van aanpassingen, waarin geen aanvullende aanpassingen nodig zijn. Van de groep van 55-65 jaar zegt 45% tot op hoge leeftijd in zijn niet-gelijkvloerse woning te kunnen blijven, mits er aanpassingen worden aangebracht. Van de 75-plussers is dat 40%. Tot slot is er een groep die denkt in de eigen niet-gelijkvloerse woning te kunnen blijven zonder enige aanpassing: 20% van de 55-65-jarigen, 10% van de 75-plussers.

Aantal verhuizingen van senioren is vanaf 2006 toegenomen Met ingang van 2006 is het aantal senioren dat naar een andere woning verhuisde, sterk gestegen: het aantal 55-65-jarigen onder hen groeide ineens met bijna 25% ten opzichte van de voorgaande jaren, het aantal 65-75-jarigen met 15%. Maar het aantal verhuisde 75-plussers bleef gelijk. Een klein deel van de stijging is toe te schrijven aan de toenemende vergrijzing. De toename van het aantal verhuizingen van senioren deed zich met name voor in Heusden, Loon op Zand en Sint-Michielsgestel. Nieuwbouw was daar de aanjager van de verhuisstromen. In Vught verhuisden er de laatste jaren juist minder senioren dan voorheen. In ’s-Hertogenbosch en Oss verhuizen er jaar in jaar uit ongeveer evenveel. In Boxtel en Waalwijk was er wel een lichte toename.

•

•

•

•

77

Aanbod van ruime appartementen verleidt senioren om te verhuizen De toename van het aantal verhuisde ouderen heeft nagenoeg geheel betrekking op verhuizingen naar middelgrote appartementen, gelet op het woonoppervlak. Dat zijn soms nieuw gebouwde huurappartementen, maar ook nieuwe of bestaande koopappartementen, veelal in het segment van € 225-330.000. Tegelijk was er een lichte daling van het aantal verhuizingen naar een klein appartement. Het aantal verhuizingen naar diverse typen grondgebonden woningen bleef ongewijzigd. Door de jaren heen is duidelijk een trend waar te nemen dat ouderen meer dan voorheen tamelijk ruim willen wonen. Met het stijgen der jaren kiest men eerder voor een huurwoning Van de bewoners van een koopwoning in de leeftijd van 55 t/m 64 jaar die de afgelopen jaren verhuisd zijn, is ruim een kwart naar een huurwoning gegaan. Dat aandeel loopt op tot 65% voor de 75-plussers. De jongste groep senioren zet vaak nog een stap vooruit in zijn wooncarrière en koopt een eengezinswoning in een dure prijsklasse: 40% van hen gaat groter en duurder wonen. Maar naarmate men ouder is valt de keus vaker op een huurwoning. Het Woonwensenonderzoek 2007 laat inderdaad zien dat wie wil of moet verhuizen, bij het ouder worden in toenemende mate een voorkeur heeft voor een huurwoning. Zo wenst van alle verhuis-geneigde 55-65-jarigen de helft een huurwoning. Bij 75-plussers is dat gestegen naar 85%. De helft van deze huurwoningzoekenden laat een koopwoning achter. Niet genoeg grondgebonden huurwoningen en duurdere huurappartementen De voorkeur van senioren die willen verhuizen naar een huurwoning, gaat primair uit naar een appartement. Bijna 40% van die huurappartementen mag duurder zijn dan € 491, 12% zelfs duurder dan € 621. De praktijk is dat meer dan de helft van degenen die meer willen betalen, terechtkomt in een goedkoper appartement uit de kernvoorraad. Dat geldt ook voor degenen die zojuist hun woning verkocht hebben. Er is simpelweg te weinig aanbod van duurdere huurappartementen met een navenant betere kwaliteit. Daarnaast is er een duidelijke vraag van senioren naar grondgebonden huurwoningen: 40% van de potentiële huurders geeft dat aan. Eén op de drie heeft daar meer dan € 491 per maand voor over. Maar ook hier overtreft de vraag het aanbod, vooral in de duurdere segmenten. De vraag naar appartementen en grondgebonden woningen in de koopsector sluit wel redelijk goed aan bij de vraag, zo blijkt uit vergelijking van de woonwensen met het werkelijke verhuisgedrag. Vraag naar woningen voor senioren gaat flink groeien Het totale aantal huishoudens in de regio Waalboss c.a. zal naar verwachting met ca. 13% toenemen tussen 2008 en 2020. In die tijd groeit het aantal huishoudens van 65 jaar en ouder met 50%, terwijl het aantal jongere huishoudens juist iets krimpt. Het zijn voornamelijk alleenstaanden die erbij komen. Er moet dan ook rekening gehouden worden met een flink toenemende vraag van senioren naar grondgebonden woningen en appartementen, met name in de huursector en zeker ook in de wat duurdere segmenten. 6.4. Patronen in de regio

De regio Waalboss c.a. kent een grote diversiteit aan woonmilieus. De meeste mensen verhuizen binnen de eigen gemeente en als ze een ander woonmilieu zoeken, kunnen ze meestal wel in een buurgemeente terecht. De vier centrumgemeenten van de subregio’s trekken mensen uit de omgeving aan door hun woningvoorraad, hun woonmilieus of hun voorzieningen. Maar ook de dorpse en landelijke woonmilieus trekken mensen aan die de stedelijke woonmilieus ontvluchten. Daardoor ontstaan specifieke verhuispatronen binnen de regio.

78

Groei is niet langer vanzelfsprekend De laatste vijf, zes jaar is er nogal wat aan het veranderen in de regio Waalboss c.a.. De vergrijzing en ontgroening van de bevolking zijn bekende thema’s die lang tevoren voorzien werden. Hiermee gepaard gaat een dalend geboortecijfer. De natuurlijke groei van de bevolking was in de afgelopen 5 jaar dan ook 3.000 lager dan in de 5 jaar daarvoor. Wat minder goed voorzien werd, is de omslag in de migratie van en naar de regio. Jarenlang kende de regio een vestigingsoverschot. Maar vanaf 2002 vertrokken er ineens meer mensen dan er binnenkwamen. Op ’s-Hertogenbosch na kregen alle gemeenten hiermee te maken. In de helft van de gemeenten is daardoor niet langer sprake van bevolkingsgroei maar van krimp. In de jaren 2003 t/m 2007 was er een regionaal vertrekoverschot van ca. 4.000 personen, terwijl er in de 5 jaar daarvoor nog een vestigingsoverschot was van 2.000. Dat kwam voor een groot deel doordat de immigratie vanuit het buitenland daalde, terwijl de emigratie toenam. Overigens zorgde ook de sluiting in 2004 van een aantal asielzoekerscentra voor een extra eenmalig (binnenlands) vertrekoverschot van personen. Woningproductie is medebepalend voor de bevolkingsontwikkeling op lokaal niveau Er bestaat een verband tussen woningaanbod en migratie, al is die relatie niet altijd eenduidig. Daar waar in de afgelopen jaren relatief de meeste woningen gebouwd zijn, groeide ook de bevolking het meest (’s-Hertogenbosch, Boxtel). Het gros van de verhuizingen vanwege woonmotieven vindt plaats over vrij korte afstand. Woning-bouw heeft dan ook vooral invloed op lokale en regionale verhuisstromen. Nieuwbouw heeft vaak een ‘waterbedeffect’ binnen de regio: gemeenten waar veel gebouwd wordt, groeien ten koste van gemeenten waar minder gebouwd wordt. De aanzuigende werking van woningbouw op potentiële verhuizers die verder weg wonen, is doorgaans vrij beperkt. Centrumgemeenten zijn aantrekkelijk voor starters op de woningmarkt Starters in de kleinere gemeenten in de regio slagen er vaak niet in om een passende woning te vinden in hun eigen woonplaats. Velen vertrekken daarom naar de centrumgemeenten ’s-Hertogenbosch, Oss, Waalwijk en Boxtel. Daar staan meer betaalbare huurappartementen en betaalbare koopwoningen. Uit de drie kleinste gemeenten Haaren, Maasdonk en Lith, en uit Sint-Michielsgestel, trekt zelfs ongeveer de helft van de starters weg. Bij de andere vier gemeenten ligt dat aandeel op 60% tot 75%. Voor een klein gedeelte wordt deze uitstroom gecompenseerd door instroom van starters vanuit andere regiogemeenten. Maar per saldo blijft er een verhuisstroom over in de richting van de vier centrumgemeenten. Daar wordt dan ook bijna 20% van de woningbehoefte van starters uit de andere gemeenten opgevangen. Gemiddeld gaat het om 250 woningen per jaar, waarvan 170 in ’s-Hertogenbosch. Kleinere regiogemeenten zijn aantrekkelijk voor stedelingen Aan de andere kant oefenen de kleinere gemeenten aantrekkingskracht uit op degenen die op zoek zijn naar een ander, vaak groter huis in een rustige en groene omgeving. In bijna alle gemeenten vestigen zich dan ook meer doorstromers uit een andere gemeente dan er vertrekken. Alleen uit ’s-Hertogenbosch (en in veel mindere mate uit Waalwijk) gaan er meer weg dan er binnenkomen. Per saldo wordt in de regio 4% van de woningbehoefte van doorstromers uit ’s-Hertogenbosch opgevangen. Dat zijn gemiddeld 100 woningen per jaar, waarvan eenderde in Vught, eenderde in Sint-Michielsgestel en de rest voornamelijk in Heusden en Boxtel. Stedelingen uit Oss op zoek naar een groener woonmilieu kunnen in één van de kleinere woonplaatsen in eigen gemeente terecht. Ook beëindiging van de wooncarrière heeft een regionale dimensie Zoals starters woningvraag uitoefenen in hun nieuwe woongemeente, zo zorgen woningverlaters voor aanbod in hun oude woongemeente. 85% van de woningverlaters verhuist in eigen gemeente naar een niet-zelfstandige woonvorm (verpleeg-/verzorgingshuis, in huis bij een particulier huishouden of een andere woonruimte). De rest vertrekt naar een andere regiogemeente. Opmerkelijk genoeg

79

volgen deze verhuisstromen die van de starters, maar dan in omgekeerde richting: het zijn de centrumgemeenten ’s-Hertogenbosch, Oss en Waalwijk die per saldo woningverlaters zien vertrekken naar de kleinere regiogemeenten. In die centrumgemeenten ontstaat dus ook extra vrijkomend woningaanbod. 80% van dat aanbod staat in ’s-Hertogenbosch. Het gaat dan om gemiddeld ruim 70 woningen per jaar. Eenderde daarvan is het gevolg van vertrek naar Vught, wat niet verrassend is gezien de aanwezigheid daar van een aantal verpleeg- en verzorgingshuizen. Vertrekoverschot zorgt voor extra aanbod op de woningmarkt Er vertrekken jaarlijks meer inwoners uit de regio dan er zich van elders komen vestigen. Dat geldt ook voor huishoudens: sinds 2002 zijn er meer weggegaan dan er binnenkwamen. Het vertrek-overschot van huishoudens zorgt voor extra vrijkomend woningaanbod in de bestaande voorraad. Gerekend over de periode 2003 t/m 2007 gaat het om gemiddeld 160 woningen per jaar. Alleen ’s-Hertogenbosch kent meer vestigers dan vertrekkers. Per saldo zijn daar jaarlijks 50 woningen extra nodig om nieuwkomers van buiten de regio te huisvesten. Tegelijk hebben de andere regio-gemeenten dus 210 woningen extra te verdelen onder inwoners van de regio, waarvan 30% in Oss en 20% in Waalwijk. Meer woningbouw houdt vertrek niet tegen Van de vestigers komt bijna de helft uit een aangrenzende regio, 20% uit de Randstad, 25% uit overig Nederland en de rest uit het buitenland, voornamelijk uit EU-landen. Er vertrekken elk jaar ongeveer net zoveel huishoudens naar aangrenzende regio’s, naar de Randstad en naar overig Nederland als er vandaan komen. Maar sinds een aantal jaren is het aantal vertrekkers naar het buitenland sterker gestegen dan het aantal vestigers uit het buitenland. Inmiddels zijn er jaarlijks bijna tweemaal zoveel buitenlandse vertrekkers als vestigers. Het regionale vertrekoverschot van huishoudens wordt dus geheel veroorzaakt door buitenlandse migratie. Dat betekent tegelijk dat dit vertrekoverschot niet het gevolg is van het bestaande woningtekort in de regio en dus ook niet bestreden hoeft te worden door daarvoor extra woningen te bouwen. 6.5. Aandachtspunten voor het bouwprogramma

De afgelopen twee jaar lag de woningproductie in de regio Waalboss c.a. op een hoger niveau dan in de voorafgaande jaren. Eigenlijk is het zaak om dat hogere niveau voorlopig vast te houden of zelfs nog te verhogen. Want er blijft voorlopig nog een woningtekort bestaan als gevolg van de lage bouwproductie enkele jaren terug. De nog immer lange wachtlijsten voor een huurwoning zijn daarvan een illustratie. Continueren niveau van woningproductie blijft noodzaak ondanks ongunstige vooruitzichten Hoewel de bevolkingsgroei vertraagt, blijft de woningbehoefte toenemen. Er komen steeds meer alleenstaanden en oudere tweepersoonshuishoudens; het aantal gezinnen en tweepersoonshuis-houdens onder de 55 jaar neemt wel af. De vergrijzing leidt ertoe dat er omstreeks 2020 bijna anderhalf keer zoveel 65-plushuishoudens zijn als nu. Omdat ouderen minder vaak (willen) verhuizen dan jongeren, zou het best kunnen dat de dynamiek op de woningmarkt structureel afneemt in vergelijking met voorheen. Toch blijft het nodig om in een flink tempo nieuwe woningen bij te bouwen voor de almaar groeiende woningbehoefte, nog los van de nieuwbouw die dient ter vervanging van te slopen woningen. Maar de marktomstandigheden zijn minder gunstig geworden, zodat een nieuwe terugval in de woning-productie onvermijdelijk lijkt. Het zal nogal wat inspanning vergen om de gevolgen van zo’n terugval zoveel mogelijk te beperken.

80

Woningbouwprogramma moet rekening houden met de gesignaleerde fricties op de woningmarkt In het voorgaande is gebleken dat er een aantal fricties is op de woningmarkt waar de vraag het aanbod overtreft. Deze fricties verdienen aandacht bij de kwalitatieve invulling van het woning-bouwprogramma:

De vraag van potentiële starters naar betaalbare huurappartementen en dito eengezins-koopwoningen is groter dan het jaarlijkse aanbod. Als het aantal alleenstaanden onder de starters toeneemt, zal vooral de druk op het betaalbare huursegment toenemen. Onder doorstromers jonger dan 55 jaar, degenen die midden in hun wooncarrière zitten, is er grote vraag naar eengezinskoopwoningen in het middensegment (ca. € 225.000 tot € 330.000). Ook in dit segment was er de afgelopen jaren niet voldoende aanbod. Veel doorstromers laten bij verhuizing een minder dure koopwoning achter die wellicht aantrekkelijk is voor starters of huurders die willen kopen. Senioren, zeker degenen die wat ouder zijn, wensen vaak een huurwoning. Maar er is onvoldoende aanbod van grondgebonden huurwoningen, zowel betaalbaar als duurder. En er is onvoldoende aanbod van huurappartementen in de duurdere prijsklassen.

Relatie met woonmilieus zet fricties op de kaart De discrepanties tussen vraag en aanbod zijn vaak gekoppeld aan bepaalde woonmilieus. Dat helpt om de geconstateerde fricties te lokaliseren. Afgaande op het verhuisgedrag van huishoudens en hun gebleken voorkeuren leidt dat tot een aantal conclusies:

Aanbod van huurappartementen voor starters moet bij voorkeur gesitueerd zijn in de (centrum)-stedelijke woonmilieus van ’s-Hertogenbosch en Oss. De frictie doet zich trouwens vooral voor in Oss en naar verhouding minder in ’s-Hertogenbosch. Waar starters op deze markt concurreren met senioren, moeten ouderen wellicht meer keuzemogelijkheden krijgen. Betaalbare eengezinskoopwoningen voor starters kunnen zowel in de stedelijke buitencentrum-milieus als in de groenstedelijke en dorpse woonmilieus staan. Nu al kunnen starters vrij goed terecht in Waalwijk en Oss, waar 30% van de eengezinskoopwoningen in het betaalbare segment valt. Verbeterde doorstroming kan daar zorgen voor meer aanbod. In ’s-Hertogenbosch is dat niet zo, want daar is slechts 16% van de eengezinswoningen betaalbaar. Dat is structureel te weinig. Voor vergroting van het aanbod zijn er twee opties: nieuwbouw in de groenstedelijke woonmilieus en verkoop van huurwoningen in de buitencentrummilieus. Dit laatste sluit aan op de algemene verwachting dat de vraag naar eengezinshuurwoningen op termijn gaat afnemen. Overigens verkeren Boxtel, Heusden en Loon op Zand in een vergelijkbare positie als ‘s-Hertogenbosch. In de andere gemeenten is het structurele tekort aan betaalbare koopwoningen naar verhouding nog klemmender. Voor de duurdere eengezinskoopwoningen voor doorstromers komen eigenlijk twee woonmilieus in aanmerking: aan de rand van de stad en in de dorpse woonmilieus in de regio. De tekorten in dit segment doen zich voor in ’s-Hertogenbosch, maar ook in Waalwijk, Oss en Boxtel. Senioren stellen de nabijheid van voorzieningen als voorwaarde. Dat beperkt het aantal geschikte woonmilieus tot de (klein)stedelijke en centrumdorpse milieus. Een lastig punt is dat stedelijke woonmilieus minder mogelijkheden bieden voor grondgebonden huurwoningen.

Bouw van duurdere koopappartementen moet getemporiseerd worden De afgelopen 5 jaar zijn er nogal wat duurdere koopappartementen gebouwd. In sommige regiogemeenten staan er intussen twee tot zelfs drie keer zoveel als in 2003. Inmiddels blijkt dat de markt voor deze appartementen verzadigd is. Toch komt uit woonwensenonderzoek naar voren dat er wel degelijk structureel belangstelling is voor dat segment, vooral van de kant van senioren. Maar het blijft een bijzonder klein segment waarvan de aantrekkelijkheid bepaald wordt door zaken als locatie, uitstraling en kwaliteit. Het ligt voor de hand om de bouw van dit soort appartementen te temporiseren en af te stemmen op de ontwikkeling van de vraag.

•

•

•

•

•

•

•

81

Begrippenlijst Alleenstaande Iemand die alleen in een woning woont. Betaalbare woningen Huurwoningen met een kale huur tot € 491 en koopwoningen tot € 225.000 (prijspeil 1-1-2008). Doorstromer Huishouden dat binnen de woningmarktregio naar een andere woning verhuist en daarbij de huidige woning vrijmaakt. Etniciteit Volgens de CBS-definitie worden personen beschouwd als allochtoon als tenminste één ouder in het buitenland is geboren. Wie zelf in het buitenland is geboren hoort tot de 1e generatie, wie in Nederland is geboren tot de 2e generatie. De herkomst wordt bepaald aan de hand van het geboorteland van de persoon zelf (1e generatie) of van de moeder (2e generatie), tenzij de moeder in Nederland is geboren. Dan wordt gekeken naar het geboorteland van de vader. Niet-westerse allochtonen zijn afkomstig uit Turkije, Afrika, Latijns-Amerika en Azië, met uitzondering van Indonesië (en voormalig Nederlands-Indië) en Japan. De etniciteit van de hoofdbewoner is gebruikt om de etniciteit van een huishouden te bepalen. Huishouden De groep bewoners die een woning bewoont. Alle bewoners tezamen vormen dus één huishouden. Onderscheiden worden alleenstaanden, tweepersoonshuishoudens, gezinnen met kinderen, eenoudergezinnen en (overige) meerpersoonshuishoudens. Het is niet mogelijk met de beschikbare gegevens om meerdere huishoudens op één adres te onderscheiden. Meestal worden deze gerekend tot de meerpersoonshuishoudens. Soms blijft het onderscheid beperkt tot alleenstaanden en meerpersoonshuishoudens. Huurwoningen In dit onderzoek zijn als huurwoningen beschouwd de woningen van woningcorporaties, van institutionele beleggers en van bedrijven of personen die een aantal woningen bezitten met het oogmerk deze te verhuren. Daarnaast zijn er personen of bedrijven die slechts één of twee woningen verhuren, hetzij permanent, hetzij tijdelijk. Soms gaat het om dienstwoningen. Aangezien deze woningen geen rol spelen op de markt voor huurwoningen, worden ze niet tot de huursector gerekend. Kernvoorraad Voorraad corporatiehuurwoningen met een kale huur tot € 491 (prijspeil 1-1-2008). Prijsklassen De huurprijsklassen zijn gebaseerd op de grenzen die gehanteerd worden in de huurtoeslagregeling voor het tijdvak 2007/2008:

€ 343: kwaliteitskortingsgrens/jongerengrens (tot 23 jaar) € 491: aftoppingsgrens één- en tweepersoonshuishoudens € 621: maximale huurtoeslaggrens

Bij de koopprijsklassen is uitgegaan van de waarde per 1-1-2008 die berekend is door de WOZ-waarde per 1-1-2007 te verhogen met 3,6% (gemiddelde prijsstijging in Noord-Brabant cf. CBS/ Kadaster). In dit rapport worden drie prijsklassen gebruikt: tot € 225.000, € 225-330.000 en vanaf € 330.000. Deze klassegrenzen komen voor in sommige gemeentelijke woningbouwplanningen.

•••

82

Seniorenhuishouden Zelfstandig wonend huishouden, waarbij de hoofdbewoner of diens partner 55 jaar of ouder is. Starter Huishouden dat binnen de woningmarktregio naar een woning verhuist en daarvoor niet in een zelfstandige woning woonde. Vertrekker Huishouden dat in de woningmarktregio Waalboss c.a. een woning vrijmaakt doordat men buiten de regio gaat wonen. Vestiger Huishouden van buiten de woningmarktregio Waalboss c.a., dat in de regio een woning betrekt. Woninggrootte In dit onderzoek is de grootteklasse afgeleid van de inhoud van de woning, exclusief bijgebouwen. Hieruit is met een zekere marge het beschikbare bruto woonoppervlak te bepalen. Als voor een woning de inhoud niet bekend is, is gelet op het aantal kamers. Onderscheiden zijn:

kleine woningen: eengezinswoningen tot 280 m3 en meergezinswoningen tot 260 m3 (bruto woonoppervlak tot ca. 90 m2); indien inhoud onbekend: 1 t/m 3 kamers. middelgrote woningen: eengezinswoningen 280-480 m3 en meergezinswoningen 260-455 m3 (bruto woonoppervlak ca. 90-160 m2); indien inhoud onbekend: 4 of 5 kamers. grote woningen: eengezinswoningen vanaf 480 m3 en meergezinswoningen vanaf 455 m3 (bruto woonoppervlak vanaf ca. 160 m2); indien inhoud onbekend: 6 of meer kamers.

Woningverlater Huishouden dat in de woningmarktregio een woning vrijmaakt doordat men bij een ander huishouden binnen de regio gaat inwonen of naar een tehuis gaat, of door overlijden. Woonmilieus Het ministerie van VROM hanteert verschillende woonmilieutypologieën. Zowel de indeling in 14 woonmilieus, als die in 6 woonmilieus, wordt vaak gebruikt. De woonmilieus zijn onderscheiden op basis van stedelijkheid waarbij dichtheid, voorzieningen en bereikbaarheid belangrijke elementen zijn.

•

•

•

14 woonmilieus 6 woonmilieussteden 1. centrumstedelijk plus 1. centrumstedelijk

2. centrumstedelijk 1. centrumstedelijk3. stedelijk vooroorlogs 2. buitencentrum milieu4. stedelijk naoorlogse compact 2. buitencentrum milieu5. stedelijk naoorlogs grondgebonden 2. buitencentrum milieu6. groenstedelijk 3. groenstedelijk

kleinstedelijke woonplaatsen 7. centrum kleinstedelijk 1. centrum-stedelijk8. kleinstedelijk 2. buitencentrum milieu9. groen kleinstedelijk 3. groen stedelijk

dorpse en rurale plaatsen 10. centrum dorps 4. dorps11. dorps 4. dorps12. landelijk bereikbaar 5. landelijk wonen13. landelijk perifeer 5. landelijk wonen14. werkgebied 6. werkgebied

83

Tabellenbijlage Tabel 1: Woningvoorraad 1-1-2008 naar eigendomsverhouding en bouwwijze 84 Tabel 2: Woningvoorraad 1-1-2008 naar eigendomsverhouding en prijsklasse 84 Tabel 3: Woningvoorraad 1-1-2008 naar bouwwijze en grootte 85 Tabel 4: Woningvoorraad 1-1-2008 naar woonmilieu, eigendomsverhouding en bouwwijze 85 Tabel 5: Stand bevolking 1-1-2008 en ontwikkeling 2003 t/m 2007 86 Tabel 6: Huishoudens 1-1-2008 naar leeftijd 86 Tabel 7: Huishoudens 1-1-2008 naar samenstelling 87 Tabel 8: Huishoudens 1-1-2008 naar etniciteit 87 Tabel 9: Doorstromers 2003 t/m 2007 naar prijsklasse nieuwe woning 88 Tabel 10: Doorstromers 2003 t/m 2007 naar type nieuwe woning 89 Tabel 11: Starters 2003 t/m 2007 naar prijsklasse nieuwe woning 90 Tabel 12: Starters 2003 t/m 2007 naar type nieuwe woning 91 Tabel 13: Vestigers 2003 t/m 2007 naar prijsklasse nieuwe woning 92 Tabel 14: Vestigers 2003 t/m 2007 naar type nieuwe woning 93

84

Tabel 1: Woningvoorraad 1-1-2008 naar eigendomsverhouding en bouwwijze Huurwoningen Koopwoningen Totaal

Eengezins Meergezins Eengezins Meergezins‘s-Hertogenbosch 12.790 14.649 25.092 7.369 59.900Vught 2.384 1.018 6.116 671 10.189 Waalboss midden 15.174 15.667 31.208 8.040 70.089

Heusden 3.601 984 11.607 680 16.872Loon op Zand 2.015 869 5.910 317 9.111Waalwijk 4.402 2.503 11.009 1.030 18.944 Waalboss west 10.018 4.356 28.526 2.027 44.927

Lith 424 44 1.951 30 2.449Maasdonk 657 55 3.156 29 3.897Oss 6.999 4.093 18.325 2.246 31.663 Waalboss oost 8.080 4.192 23.432 2.305 38.009

Boxtel 1.995 2.335 7.356 578 12.264Haaren 655 192 4.023 26 4.896Schijndel 2.022 594 5.967 350 8.933Sint-Michielsgestel 1.594 525 8.408 263 10.790 Landelijke regio 6.266 3.646 25.754 1.217 36.883

Totaal 39.538 27.861 108.920 13.589 189.908

Tabel 2: Woningvoorraad 1-1-2008 naar eigendomsverhouding en prijsklasse

Huurwoningen Koopwoningen TotaalCorporaties Particu-

<€343 €343-491

>€491 lier <€225.000

€ 225-330.000

>€330.000

‘s-Hertogenbosch 5.673 14.785 2.956 4.025 7.180 12.744 12.537 59.900Vught 738 1.980 215 469 623 2.423 3.741 10.189 Waalboss midden 6.411 16.765 3.171 4.494 7.803 15.167 16.278 70.089

Heusden 761 2.881 671 272 2.449 4.875 4.963 16.872Loon op Zand 301 1.777 194 612 1.136 2.578 2.513 9.111Waalwijk 1.413 4.479 493 520 3.671 3.802 4.566 18.944 Waalboss west 2.475 9.137 1.358 1.404 7.256 11.255 12.042 44.927

Lith 73 364 19 12 134 609 1.238 2.449Maasdonk 82 573 28 29 80 951 2.154 3.897Oss 1.565 6.943 1.268 1.316 6.412 8.226 5.933 31.663 Waalboss oost 1.720 7.880 1.315 1.357 6.626 9.786 9.325 38.009

Boxtel 1.316 2.280 313 421 1.402 3.173 3.359 12.264Haaren 117 547 93 90 123 1.336 2.590 4.896Schijndel 879 1.448 38 251 908 2.239 3.170 8.933Sint-Michielsgestel 432 1.346 60 281 569 3.386 4.716 10.790 Landelijke regio 2.744 5.621 504 1.043 3.002 10.134 13.835 36.883

Totaal 13.350 39.403 6.348 8.298 24.687 46.342 51.480 189.908

85

Tabel 3: Woningvoorraad 1-1-2008 naar bouwwijze en grootteEengezinswoning Meergezinswoning Totaal

klein middelgroot groot klein (middel)gr.‘s-Hertogenbosch 3.141 29.231 5.510 13.700 8.318 59.900Vught 810 6.187 1.503 1.038 651 10.189 Waalboss midden 3.951 35.418 7.013 14.738 8.969 70.089

Heusden 1.775 10.661 2.772 1.050 614 16.872Loon op Zand 589 5.822 1.514 799 387 9.111Waalwijk 2.081 10.860 2.470 2.514 1.019 18.944 Waalboss west 4.445 27.343 6.756 4.363 2.020 44.927

Lith 170 1.293 912 49 25 2.449Maasdonk 206 2.353 1.254 45 39 3.897Oss 2.169 18.960 4.195 4.084 2.255 31.663 Waalboss oost 2.545 22.606 6.361 4.178 2.319 38.009

Boxtel 673 6.641 2.037 1.825 1.088 12.264Haaren 295 2.942 1.441 191 27 4.896Schijndel 505 5.848 1.636 613 331 8.933Sint-Michielsgestel 520 6.458 3.024 509 279 10.790 Landelijke regio 1.993 21.889 8.138 3.138 1.725 36.883

Totaal 12.934 107.256 28.268 26.417 15.033 189.908

Tabel 4: Woningvoorraad 1-1-2008 naar woonmilieu, eigendomsverhouding en bouwwijze Huurwoningen Koopwoningen Totaal

Eengezins Meergezins Eengezins MeergezinsCentrum stedelijk 194 3.753 938 2.083 6.968Centrum kleinstedelijk 1.693 2.277 5.653 2.112 11.735 Totaal Centrum stedelijk 1.887 6.030 6.591 4.195 18.703

Stedelijk naoorlogs compact 1.202 2.065 1.640 943 5.850Stedelijk naoorlogs grondgebonden 8.584 6.210 9.790 2.448 27.032Kleinstedelijk 4.946 4.020 12.200 1.202 22.368 Totaal Buiten centrum 14.732 12.295 23.630 4.593 55.250

Groen stedelijk 1.114 1.265 4.101 1.237 7.717Groen kleinstedelijk 5.238 2.245 16.237 1.083 24.803 Totaal Groen stedelijk 6.352 3.510 20.338 2.320 32.520

Centrum dorps 8.186 4.279 24.183 1.799 38.447Dorps 7.155 1.665 26.564 602 35.986 Totaal Dorps 15.341 5.944 50.747 2.401 74.433

Landelijk bereikbaar 1.194 75 7.478 68 8.815 Totaal Landelijk wonen 1.194 75 7.478 68 8.815

Werkgebied 32 7 136 12 187

Totaal 39.538 27.861 108.920 13.589 189.908

86

Tabel 5: Stand bevolking 1-1-2008 en ontwikkeling 2003 t/m 2007

aantal nat.groei mig.groei naar leeftijd niet-west.inwoners 2003-07 2003-07 < 20 jr 20-64 jr > 65 jr allocht.

‘s-Hertogenbosch 136.482 3.202 893 23% 64% 14% 10,08%Vught 25.353 -45 82 25% 58% 17% 3,73% Waal boss midden 161.835 3.157 975 23% 63% 14% 9,09%

Heusden 42.931 1.000 -1.301 25% 61% 14% 5,63%Loon op Zand 22.885 260 -341 24% 60% 16% 3,00%Waalwijk 45.642 637 -629 23% 61% 15% 7,16% Waalboss west 111.458 1.897 -2.271 24% 61% 15% 5,72%

Lith 6.716 184 -226 27% 61% 12% 1,28%Maasdonk 11.260 124 -308 27% 59% 14% 1,45%Oss 76.729 1.375 -800 24% 61% 15% 9,11% Waalboss oost 94.705 1.683 -1.334 25% 61% 14% 7,64%

Boxtel 30.243 415 274 25% 61% 14% 6,82%Haaren 13.769 131 -406 26% 59% 15% 1,30%Schijndel 22.880 361 -894 24% 61% 14% 2,43%Sint-Michielsgestel 28.102 343 -228 25% 58% 16% 2,16% Landelijke regio 94.994 1.250 -1.254 25% 60% 15% 3,58%

Totaal 462.992 7.987 -3.884 24% 61% 15% 6,85%

Tabel 6: Huishoudens 1-1-2008 naar leeftijd

< 30 jr 30 - 54 jr 55 - 64 jr 65 - 74 jr > 75 jr Totaal‘s-Hertogenbosch 10% 51% 18% 12% 10% 100% 57.481Vught 4% 49% 19% 14% 13% 100% 9.821Waalboss midden 9% 51% 18% 12% 11% 100% 67.302

Heusden 5% 51% 19% 14% 10% 100% 16.458Loon op Zand 5% 49% 20% 15% 11% 100% 8.849Waalwijk 7% 48% 20% 14% 11% 100% 18.467Waalboss west 6% 49% 20% 14% 11% 100% 43.774

Lith 4% 52% 22% 13% 9% 100% 2.352Maasdonk 4% 53% 19% 14% 10% 100% 3.796Oss 7% 49% 19% 13% 11% 100% 30.640Waalboss oost 7% 50% 19% 13% 11% 100% 36.788

Boxtel 8% 48% 21% 13% 10% 100% 11.894Haaren 3% 48% 23% 15% 11% 100% 4.774Schijndel 5% 51% 20% 14% 9% 100% 8.690Sint-Michielsgestel 4% 48% 21% 15% 11% 100% 10.467Landelijke regio 6% 49% 21% 14% 10% 100% 35.825

Totaal 7% 50% 19% 13% 11% 100% 183.68912.941 91.528 35.212 24.405 19.603 183.689

87

Tabel 7: Huishoudens 1-1-2008 naar samenstelling

Alleen-staande

Twee-persoons

huish.

Gezin met

kinderenEén-

oudergez

Meerpershuis-

houden Totaal‘s-Hertogenbosch 32% 31% 28% 6% 3% 100% 57.481Vught 28% 31% 33% 6% 2% 100% 9.821 Waalboss midden 32% 31% 29% 6% 3% 100% 67.302

Heusden 22% 34% 37% 4% 2% 100% 16.458Loon op Zand 22% 34% 37% 5% 2% 100% 8.849Waalwijk 26% 35% 33% 5% 2% 100% 18.467 Waalboss west 24% 34% 35% 5% 2% 100% 43.774

Lith 16% 33% 43% 5% 3% 100% 2.352Maasdonk 17% 33% 43% 4% 3% 100% 3.796Oss 26% 32% 34% 5% 2% 100% 30.640 Waalboss oost 25% 32% 35% 5% 2% 100% 36.788

Boxtel 26% 33% 33% 5% 2% 100% 11.894Haaren 20% 35% 39% 4% 2% 100% 4.774Schijndel 22% 33% 38% 5% 2% 100% 8.690Sint-Michielsgestel 21% 34% 38% 5% 2% 100% 10.467 Landelijke regio 23% 34% 37% 5% 2% 100% 35.825

Totaal 27% 32% 33% 5% 2% 100% 183.68949.188 59.563 60.961 9.810 4.167 183.689

Tabel 8: Huishoudens 1-1-2008 naar etniciteit

TurkenMarok-kanen

Surina-mers

Antillia-nen/Aru

banen

Ov.niet-west.

allocht.West.

allocht.Autoch-

tonen Totaal‘s-Hertogenbosch 1% 2% 1% 1% 2% 9% 83% 100%Vught 0% 0% 0% 0% 1% 9% 89% 100% Waalboss midden 1% 2% 1% 1% 2% 9% 84% 100%

Heusden 2% 1% 0% 0% 1% 6% 90% 100%Loon op Zand 1% 0% 0% 0% 1% 6% 92% 100%Waalwijk 2% 0% 1% 0% 1% 7% 88% 100% Waalboss west 2% 0% 1% 0% 1% 6% 90% 100%

Lith 0% 0% 0% 0% 0% 4% 95% 100%Maasdonk 0% 0% 0% 0% 1% 3% 96% 100%Oss 4% 0% 1% 0% 1% 8% 85% 100% Waalboss oost 3% 0% 1% 0% 1% 7% 87% 100%

Boxtel 1% 1% 0% 0% 2% 6% 89% 100%Haaren 0% 0% 0% 0% 1% 4% 95% 100%Schijndel 0% 0% 0% 0% 1% 5% 93% 100%Sint-Michielsgestel 0% 0% 0% 0% 1% 4% 94% 100% Landelijke regio 0% 1% 0% 0% 1% 5% 92% 100%

Totaal 2% 1% 1% 0% 1% 7% 88% 100%2.916 1.636 1.272 634 2.643 13.439 161.149 183.689

88

Tabel 9: Doorstromers 2003 t/m 2007 naar prijsklasse nieuwe woning

Corporatie huur Part. Koop Koop Koop Totaal

<€491 >€491 huur <€225.000

€225-330.000

>€330.000

Leeftijdtot 30 jaar 28% 5% 6% 24% 29% 8% 100% 4.43730-54 jaar 17% 5% 4% 12% 28% 33% 100% 18.81055-64 jaar 35% 7% 6% 7% 21% 25% 100% 3.58265-74 jaar 49% 7% 5% 4% 18% 17% 100% 2.704vanaf 75 jaar 63% 12% 10% 2% 7% 6% 100% 2.278

HuishoudenstypeAlleenstaand <55 jaar 43% 3% 8% 22% 17% 7% 100% 4.168Alleenstaand >= 55 jaar 62% 8% 9% 4% 11% 7% 100% 3.629Meerpers.< 55 jr met kinderen 16% 6% 4% 10% 26% 39% 100% 11.662Meerpers.< 55 jr zndr.kinderen 13% 4% 4% 18% 38% 23% 100% 7.417Meerpersoons >= 55 jaar 36% 9% 6% 5% 20% 25% 100% 4.935

Vorige woningHuur 46% 9% 5% 15% 19% 6% 100% 14.094Koop 12% 3% 5% 10% 30% 40% 100% 17.717

EtniciteitTurken 41% 13% 1% 28% 13% 4% 100% 535Marokkanen 65% 17% 1% 9% 5% 3% 100% 355Surinamers 41% 11% 4% 15% 19% 10% 100% 251Antillianen en Arubanen 46% 12% 2% 12% 15% 12% 100% 137Ov. niet-westerse allochtonen 56% 11% 3% 12% 12% 7% 100% 552Westerse allochtonen 30% 7% 6% 13% 23% 20% 100% 2.331Autochtonen 25% 5% 5% 11% 26% 27% 100% 27.650

GemeenteBoxtel 37% 3% 4% 10% 24% 23% 100% 2.397Haaren 15% 3% 3% 2% 28% 49% 100% 536's-Hertogenbosch 29% 8% 7% 11% 23% 23% 100% 11.777Heusden 21% 5% 2% 14% 30% 27% 100% 2.471Lith 16% 2% 0% 5% 28% 49% 100% 316Loon op Zand 33% 5% 8% 11% 21% 22% 100% 1.366Maasdonk 16% 3% 2% 2% 26% 52% 100% 449Oss 22% 9% 5% 19% 29% 17% 100% 4.935Schijndel 27% 0% 3% 9% 25% 36% 100% 1.214Sint-Michielsgestel 19% 1% 3% 3% 28% 45% 100% 1.532Vught 20% 4% 9% 7% 29% 32% 100% 1.736Waalwijk 33% 5% 4% 16% 21% 22% 100% 3.082

Verhuisjaar2003 29% 4% 5% 12% 25% 26% 100% 5.9912004 28% 6% 5% 11% 25% 25% 100% 5.9512005 25% 6% 5% 12% 25% 27% 100% 6.4402006 26% 7% 5% 12% 25% 25% 100% 6.8782007 26% 6% 5% 12% 26% 24% 100% 6.551

Totaal 27% 6% 5% 12% 25% 25% 100% 31.8118.534 1.882 1.648 3.778 7.975 7.993 31.811

89

Tabel 10: Doorstromers 2003 t/m 2007 naar type nieuwe woning

Eengezinswoning Meergezinswoning Totaalklein middelgroot groot klein middelgroot

Leeftijdtot 30 jaar 8% 59% 4% 20% 8% 100% 4.43730-54 jaar 5% 60% 18% 9% 7% 100% 18.81055-64 jaar 8% 35% 10% 25% 22% 100% 3.58265-74 jaar 11% 20% 5% 37% 27% 100% 2.704vanaf 75 jaar 15% 6% 1% 62% 16% 100% 2.278

HuishoudenstypeAlleenstaand <55 jaar 10% 30% 3% 42% 16% 100% 4.168Alleenstaand >= 55 jaar 14% 12% 1% 56% 17% 100% 3.629Meerpers.< 55 jr met kinderen 4% 68% 22% 2% 4% 100% 11.662Meerpers.< 55 jr zndr.kinderen 7% 65% 10% 9% 9% 100% 7.417Meerpersoons >= 55 jaar 9% 30% 9% 26% 26% 100% 4.935

Vorige woningEengezinswoning 7% 50% 17% 15% 11% 100% 21.204Meergezinswoning 8% 50% 4% 26% 12% 100% 10.607

EtniciteitTurken 6% 76% 2% 12% 4% 100% 535Marokkanen 9% 65% 2% 16% 8% 100% 355Surinamers 6% 58% 3% 22% 10% 100% 251Antillianen en Arubanen 11% 53% 7% 15% 15% 100% 137Ov. niet-westerse allochtonen 5% 62% 3% 18% 12% 100% 552Westerse allochtonen 7% 49% 10% 21% 12% 100% 2.331Autochtonen 7% 49% 13% 19% 12% 100% 27.650

GemeenteBoxtel 5% 46% 15% 19% 15% 100% 2.397Haaren 8% 58% 26% 5% 2% 100% 536's-Hertogenbosch 6% 46% 8% 26% 14% 100% 11.777Heusden 13% 55% 13% 9% 11% 100% 2.471Lith 6% 52% 35% 5% 2% 100% 316Loon op Zand 7% 52% 13% 18% 10% 100% 1.366Maasdonk 8% 52% 12% 17% 11% 100% 4.935Oss 6% 54% 18% 13% 9% 100% 1.214Schijndel 8% 52% 27% 7% 7% 100% 1.532Sint-Michielsgestel 8% 58% 13% 15% 7% 100% 1.736Vught 10% 50% 12% 18% 10% 100% 3.082Waalwijk 7% 58% 32% 1% 1% 100% 449

Verhuisjaar2003 7% 50% 11% 23% 9% 100% 5.9912004 8% 51% 12% 19% 10% 100% 5.9512005 8% 51% 12% 18% 10% 100% 6.4402006 6% 49% 14% 18% 13% 100% 6.8782007 7% 49% 14% 17% 14% 100% 6.551

Totaal 7% 50% 13% 19% 11% 100% 31.8112.315 15.891 3.980 5.992 3.632 31.811

90

Tabel 11: Starters 2003 t/m 2007 naar prijsklasse nieuwe woning

Corporatie huur Part. Koop Koop Koop Totaal

<€491 >€491 huur <€225.000

€225-330.000

>€330.000

Leeftijdtot 30 jaar 44% 4% 7% 27% 15% 3% 100% 11.65830-54 jaar 36% 6% 9% 19% 19% 12% 100% 7.91855-64 jaar 45% 5% 9% 10% 16% 15% 100% 81365-74 jaar 53% 8% 6% 8% 13% 12% 100% 308vanaf 75 jaar 63% 14% 6% 9% 5% 4% 100% 159

HuishoudenstypeAlleenstaande 52% 3% 9% 22% 10% 4% 100% 10.350Meerpersoonshuishouden 30% 6% 7% 24% 23% 10% 100% 10.506

EtniciteitTurken 57% 8% 3% 26% 4% 1% 100% 517Marokkanen 78% 8% 2% 6% 5% 1% 100% 347Surinamers 59% 7% 9% 16% 7% 3% 100% 227Antillianen en Arubanen 71% 4% 8% 9% 4% 4% 100% 164Ov. niet-westerse allochtonen 67% 4% 4% 14% 8% 4% 100% 510Westerse allochtonen 45% 7% 11% 20% 13% 4% 100% 1.608Autochtonen 38% 4% 8% 24% 18% 7% 100% 17.483

GemeenteBoxtel 52% 0% 7% 18% 15% 8% 100% 1.487Haaren 29% 4% 9% 11% 29% 18% 100% 294's-Hertogenbosch 46% 5% 10% 21% 12% 5% 100% 8.234Heusden 35% 6% 4% 25% 20% 9% 100% 1.612Lith 27% 2% 2% 15% 36% 19% 100% 162Loon op Zand 34% 5% 12% 23% 19% 7% 100% 773Maasdonk 21% 4% 3% 6% 41% 25% 100% 280Oss 34% 7% 8% 33% 14% 5% 100% 3.403Schijndel 32% 1% 9% 21% 25% 11% 100% 769Sint-Michielsgestel 26% 1% 10% 15% 34% 14% 100% 795Vught 41% 3% 9% 16% 22% 9% 100% 871Waalwijk 46% 4% 4% 26% 15% 5% 100% 2.176

Verhuisjaar2003 42% 3% 8% 23% 16% 7% 100% 3.8152004 43% 4% 8% 21% 16% 6% 100% 4.0182005 40% 5% 8% 24% 16% 7% 100% 4.3152006 40% 5% 8% 23% 17% 7% 100% 4.3912007 41% 5% 8% 23% 17% 7% 100% 4.317

Totaal 41% 5% 8% 23% 16% 7% 100% 20.8568.577 977 1.679 4.787 3.419 1.416 20.856

91

Tabel 12: Starters 2003 t/m 2007 naar type nieuwe woning

Eengezinswoning Meergezinswoning Totaalklein middelgroot groot klein middelgroot

Leeftijdtot 30 jaar 8% 33% 2% 45% 12% 100% 11.65830-54 jaar 9% 43% 7% 29% 13% 100% 7.91855-64 jaar 11% 26% 8% 40% 15% 100% 81365-74 jaar 15% 21% 7% 41% 16% 100% 308vanaf 75 jaar 17% 9% 1% 61% 13% 100% 159

HuishoudenstypeAlleenstaande 8% 19% 2% 58% 13% 100% 10.350Meerpersoonshuishouden 9% 53% 6% 20% 12% 100% 10.506

EtniciteitTurken 8% 49% 0% 29% 13% 100% 517Marokkanen 8% 24% 1% 52% 15% 100% 347Surinamers 6% 33% 2% 45% 14% 100% 227Antillianen en Arubanen 6% 24% 2% 55% 13% 100% 164Ov. niet-westerse allochtonen 7% 31% 3% 46% 13% 100% 510Westerse allochtonen 9% 32% 2% 42% 15% 100% 1.608Autochtonen 9% 37% 4% 38% 12% 100% 17.483

GemeenteBoxtel 6% 24% 6% 47% 17% 100% 1.487Haaren 12% 52% 12% 21% 4% 100% 294's-Hertogenbosch 6% 24% 2% 52% 16% 100% 8.234Heusden 12% 48% 5% 24% 10% 100% 1.612Lith 16% 62% 10% 6% 6% 100% 162Loon op Zand 11% 54% 4% 22% 8% 100% 773Maasdonk 7% 67% 16% 6% 4% 100% 280Oss 7% 42% 3% 35% 13% 100% 3.403Schijndel 7% 57% 6% 21% 8% 100% 769Sint-Michielsgestel 8% 55% 9% 21% 7% 100% 795Vught 16% 42% 3% 30% 8% 100% 871Waalwijk 15% 40% 3% 35% 7% 100% 2.176

Verhuisjaar2003 8% 37% 3% 40% 12% 100% 3.8152004 9% 35% 4% 40% 11% 100% 4.0182005 9% 36% 3% 39% 13% 100% 4.3152006 8% 37% 4% 38% 13% 100% 4.3912007 9% 36% 4% 38% 13% 100% 4.317

Totaal 9% 36% 4% 39% 13% 100% 20.8561.785 7.514 781 8.151 2.625 20.856

92

Tabel 13: Vestigers 2003 t/m 2007 naar prijsklasse nieuwe woning

Corporatie huur Part. Koop Koop Koop Totaal

<€491 >€491 huur <€225.000

€225-330.000

>€330.000

Leeftijdtot 30 jaar 27% 4% 17% 28% 18% 6% 100% 3.21230-54 jaar 15% 4% 11% 15% 25% 30% 100% 6.16455-64 jaar 23% 3% 10% 8% 23% 34% 100% 92365-74 jaar 29% 7% 9% 7% 22% 26% 100% 476vanaf 75 jaar 40% 8% 21% 7% 12% 13% 100% 315

HuishoudenstypeAlleenstaand <55 jaar 30% 3% 17% 27% 15% 8% 100% 3.658Alleenstaand >= 55 jaar 42% 4% 14% 10% 16% 13% 100% 771Meerpers.< 55 jr met kinderen 16% 5% 8% 9% 23% 38% 100% 2.704Meerpers.< 55 jr zndr.kinderen 9% 4% 13% 19% 31% 24% 100% 3.014Meerpersoons >= 55 jaar 16% 5% 9% 5% 25% 40% 100% 943

EtniciteitTurken 40% 16% 4% 14% 20% 5% 100% 91Marokkanen 59% 3% 17% 13% 5% 2% 100% 92Surinamers 41% 7% 15% 14% 10% 13% 100% 107Antillianen en Arubanen 46% 10% 10% 10% 10% 13% 100% 60Ov. niet-westerse allochtonen 61% 8% 6% 10% 9% 7% 100% 588Westerse allochtonen 21% 5% 16% 16% 21% 21% 100% 1.385Autochtonen 17% 4% 13% 18% 24% 25% 100% 8.767

GemeenteBoxtel 23% 1% 11% 12% 24% 29% 100% 567Haaren 15% 3% 1% 2% 29% 49% 100% 211's-Hertogenbosch 18% 4% 18% 18% 22% 19% 100% 4.985Heusden 21% 5% 6% 19% 26% 23% 100% 678Lith 23% 1% 3% 9% 24% 38% 100% 86Loon op Zand 22% 3% 19% 14% 24% 18% 100% 548Maasdonk 15% 2% 4% 2% 23% 54% 100% 122Oss 21% 6% 9% 28% 20% 16% 100% 1.727Schijndel 26% 1% 9% 13% 23% 28% 100% 298Sint-Michielsgestel 21% 1% 9% 6% 24% 38% 100% 407Vught 15% 3% 12% 8% 24% 38% 100% 521Waalwijk 33% 5% 5% 16% 19% 23% 100% 940

Verhuisjaar2003 20% 3% 11% 18% 25% 24% 100% 2.0612004 23% 4% 12% 17% 22% 21% 100% 1.9652005 20% 4% 14% 18% 21% 24% 100% 2.3252006 19% 6% 14% 17% 22% 23% 100% 2.3852007 22% 4% 14% 18% 20% 22% 100% 2.354

Totaal 21% 4% 13% 17% 22% 23% 100% 11.0902.293 463 1.431 1.938 2.449 2.515 11.090

93

Tabel 14: Vestigers 2003 t/m 2007 naar type nieuwe woning

Eengezinswoning Meergezinswoning Totaalklein middelgroot groot klein middelgroot

Leeftijdtot 30 jaar 6% 29% 3% 48% 14% 100% 3.21230-54 jaar 5% 48% 16% 18% 12% 100% 6.16455-64 jaar 8% 29% 14% 26% 23% 100% 92365-74 jaar 8% 24% 9% 32% 27% 100% 476vanaf 75 jaar 11% 8% 4% 53% 24% 100% 315

HuishoudenstypeAlleenstaand <55 jaar 6% 21% 4% 53% 16% 100% 3.658Alleenstaand >= 55 jaar 12% 15% 4% 49% 20% 100% 771Meerpers.< 55 jr met kinderen 4% 62% 23% 4% 6% 100% 2.704Meerpers.< 55 jr zndr.kinderen 6% 49% 11% 20% 14% 100% 3.014Meerpersoons >= 55 jaar 5% 31% 17% 19% 28% 100% 943

EtniciteitTurken 4% 49% 4% 21% 21% 100% 91Marokkanen 3% 46% 1% 37% 13% 100% 92Surinamers 4% 40% 7% 38% 10% 100% 107Antillianen en Arubanen 7% 25% 10% 38% 20% 100% 60Ov. niet-westerse allochtonen 7% 38% 3% 37% 15% 100% 588Westerse allochtonen 6% 38% 12% 27% 17% 100% 1.385Autochtonen 6% 39% 12% 29% 14% 100% 8.767

GemeenteBoxtel 5% 45% 19% 22% 10% 100% 567Haaren 6% 55% 30% 8% 1% 100% 211's-Hertogenbosch 4% 29% 6% 41% 21% 100% 4.985Heusden 13% 48% 13% 15% 10% 100% 678Lith 11% 54% 27% 6% 2% 100% 86Loon op Zand 7% 57% 11% 19% 6% 100% 548Maasdonk 5% 62% 30% 1% 2% 100% 122Oss 6% 44% 12% 25% 13% 100% 1.727Schijndel 7% 53% 16% 15% 11% 100% 298Sint-Michielsgestel 7% 43% 31% 13% 5% 100% 407Vught 8% 52% 17% 12% 11% 100% 521Waalwijk 9% 42% 15% 24% 11% 100% 940

Verhuisjaar2003 6% 38% 10% 33% 13% 100% 2.0612004 6% 38% 11% 31% 15% 100% 1.9652005 6% 42% 10% 28% 14% 100% 2.3252006 5% 39% 13% 26% 17% 100% 2.3852007 5% 38% 14% 27% 15% 100% 2.354

Totaal 6% 39% 12% 29% 15% 100% 11.090645 4.325 1.281 3.214 1.625 11.090

94

Inhoud databank Regionale Woningmarktmonitor

De projectdeelnemers kunnen op aanvraag aanvullende informatie en/of tabellen verkrijgen, ook voor specifieke deelgebieden van de woningmarkt.De databank Regionale Woningmarktmonitor bevat de volgende gegevens:

Gegevens over huishoudens: peildatumhuishoudenstype 1

leeftijd hoofdbewonerhuishoudensgrootteetniciteit

Gegevens over woningen: peildatumeigendomsverhouding (koop/huur)WOZ-waardebouwjaar eigenaar 2

huurprijs 3

bouwwijze (eengezins/meergezins)woningtype 4

woninggrootte (aantal kamers) 3

woninggrootte (inhoud in m3)perceeloppervlakgemeentewoonplaatsCBS-wijkCBS-buurtpostcodegebiedstraatindicatie bewoond/leegstaand

Gegevens over verhuizingen: verhuisjaarcategorie verhuizer 5

gegevens over huishoudengegevens over huidige woning indien inverhuizergegevens over vorige woning indien uitverhuizerherkomstgemeente indien vestigerbestemmingsgemeente indien vertrekkerindicatie verhuisd in toegevoegde woningindicatie verhuisd uit onttrokken woning

1 Alleenstaand, tweepersoons, gezin met kinderen, eenoudergezin, meerpersoons2 Indien woningcorporatie of institutionele belegger3 Alleen voor corporatiehuurwoningen.4 Rij, hoek, 2/1-kap, vrijstaand, beneden, boven, appartement5 Starter, doorstromer, vestiger, verlater of vertrekker.