EXPERTS OP DE TOEKOMST VAN VASTGOED

APRIL 2020

WONINGMARKT IN DE WACHTKAMER NA CORONAUITBRAAK

Drooggekookte

Na zeven vette jaren krijgt de woningmarkt door de corona-crisis te maken met forse tegenwind. Het lijkt erop dat het coronavirus niet alleen een gezondheidsprobleem is, maar ook grote sporen achterlaat in de economie. De samenhang tussen sectoren in de economie zorgt ervoor dat bijna geen enkele bedrijfstak gespaard blijft. Dit leidt niet alleen tot onzekerheid bij ondernemers, maar ook bij werkend Nederland. Hoe gaat het met het bedrijf? Hoe lang gaat het duren? Houd ik mijn baan nog? Of zoals bij veel zzp’ers: hoe verdien ik genoeg geld om mijn vaste lasten te betalen?

woningmarktMet maatregelen om de liquiditeit van bedrijven op peil te houden en baanbehoud te stimuleren, probeert de overheid de impact van het coronavirus op de economie te beperken. Toch is de verwachting in alle CPB-scenario’s dat Nederland in een tijdelijke recessie belandt met oplopende werkloosheid als gevolg.

STERKE DALING AANTAL VERKOCHTE WONINGEN

Hoe groot de invloed van de onzekere economische tijd op de woningmarkt is, blijkt de komende tijd. Vooral om praktische redenen daalt het aantal verkochte woningen nu. Makelaars kunnen lastig bezichtigingen organiseren. Veel potentiële kopers blijven daarnaast het liefst veilig thuis in plaats van bezig te zijn met een ander huis. Hierdoor werden er tussen 23 maart en 12 april 43% minder huizen verkocht dan in dezelfde weken vorig jaar. Deze dalende trend was overigens al vanaf begin maart en dus voor de intelligente lockdown te zien.

Het aantal woningen dat nieuw in de verkoop staat, is in deze periode juist sterk gestegen. Over de laatste drie weken was het zelfs 24% meer dan een jaar geleden. Dit zorgt ervoor dat potentiële kopers na een historische dip weer wat ruimere keuzevrijheid krijgen. Nu zijn er 12.500 woningen meer beschikbaar voor verkoop dan een maand geleden, toen er nog slechts 50.000 woningen te koop stonden.

160%

140%

120%

100%

80%

60%

40%

20%

0%WEEK 1 WEEK 2 WEEK 3 WEEK 4 WEEK 5 WEEK 6 WEEK 7 WEEK 8 WEEK 9 WEEK 10 WEEK 11 WEEK 12 WEEK 13 WEEK 14 WEEK 15

JAA

R-O

P-JA

AR

VERG

ELIJ

KIN

G

AANTAL VERKOCHTE WONINGEN NIEUW WONINGAANBOD

HOE GROOT DE INVLOED VAN DE ONZEKERE ECONOMISCHE TIJD IS OP DE WONINGMARKT,

BLIJKT DE KOMENDE TIJD.

HUIZENPRIJZEN STIJGEN NOG STEEDS

Opvallend is dat de woningprijzen vooralsnog blijven stijgen. In het eerste kwartaal lagen de prijzen bijna 10% hoger dan een jaar geleden. Ook op kwartaalbasis, maandbasis en de voorgaande drie weken wisselden huizen voor een hoger bedrag van eigenaar. De gemiddelde vierkantemeterprijs was met 3.090 euro bijna 12% hoger dan vorig jaar.

OVERBIEDING IN AMSTERDAM STERK GEDAALD

Huizenzoekers blijven nog steeds overbieden om een woning te bemachtigen, terwijl het aantal bezichtigingen door de lockdown drastisch lager ligt. In de laatste drie weken werd bijna de helft van de huizen verkocht boven de vraagprijs en boden kopers gemiddeld 3.680 euro meer (gemiddeld + 1,9%). Vorig jaar lag de transactieprijs nog 820 euro onder de vraag-prijs. Wel loopt de mate van overbieden sterk uiteen. Uitschieter is Utrecht, waar huishoudens bijna 11.000 euro meer wilden betalen dan waar het huis voor te koop stond. Dit is gemiddeld 6,6% meer. In Amsterdam is juist een forse daling te zien in de overbieding.

Een verklaring voor de prijsstijging kan de lichte toename van de hypotheekrente zijn. Hierdoor kunnen mensen het nu-of-nooit-gevoel krijgen. Toch is zichtbaar dat de eerste daling is ingezet. In week 15 ligt het overbiedingspercentage 1%-punt lager dan in week 13. In de komende maanden moet duidelijk worden of het een tijdelijke dip is of dat deze lijn zich verder doorzet.

Op de middellangetermijn (tot twee jaar) verwachten we dat het aantal verkochte woningen afneemt. Dit blijkt al duidelijk uit een enquête van Vereniging Eigen Huis, waar ruim een kwart van de mensen met verhuisplannen aangeeft die uit te stellen door het coronavirus. Daarnaast verwachten we een verdere stijging van het aantal nieuw aangeboden huizen. Of dit leidt tot een dalende woningprijs hangt vooral af van de grootte van de economische schade en de werkloosheid.

2019 (WEEK 13-15) 2020 (WEEK 13-15) 2019 (WEEK 13-15) 2020 (WEEK 13-15) 2019 (WEEK 13-15) 2020 (WEEK 13-15)

NEDERLAND 2.761 3.090 + 11,9% 34,4% 47,2% - 821 + 3.687

AMSTERDAM 5.926 6.516 + 10,0% 71,9% 68,0% + 22.711 + 8.181

ROTTERDAM 2.967 3.461 + 16,6% 53,3% 54,3% - 247 + 6.110

UTRECHT 3.732 4.129 + 10,6% 64,5% 73,3% + 7.106 + 10.951

DEN HAAG 2.995 3.275 + 9,4% 47,9% 59,1% - 1.243 + 5.506

VIERKANTEMETERPRIJS (€)PERCENTAGE HUIZEN VERKOCHT

BOVEN VRAAGPRIJSGEMIDDELDE OVERBIEDING

EN ONDERBIEDING (€)

WERKLOOSHEID GROOTSTE GEVAAR

Ondanks dat het verleden geen garantie biedt, zijn werk-loosheid en financiële onzekerheid altijd belangrijke parameters geweest om de woningprijzen te kunnen voorspellen. Het uiteenspatten van de internetbubbel zorgde voor een fors hogere werkloosheid, maar toch stegen de woningprijzen met 2,5%. Dit was wel beduidend minder dat de jaren ervoor. Tijdens de financiële crisis en Eurocrisis lag dit anders. Een sterk stijgende werkloosheid resulteerde toen in fors lagere huizenprijzen.

Als de schade beperkt blijft zoals in scenario’s één en twee van het CPB dan is de verwachting dat de impact op de huizenprijzen ook klein is. De iets oplopende werkloosheid leidt in dat geval niet tot een grote daling van het aantal woningzoekers. Wij verwachten dat de woningprijzen in Nederland met 0 tot 3% toenemen dit jaar.

In het derde en vierde scenario loopt de woningmarkt wel degelijk schade op. In deze situatie voorspelt het CPB dat de crisis doorsijpelt naar de financiële sector. Dat heeft ook gevolgen voor de hypotheekmarkt, waardoor daar de rente oploopt en banken weer striktere betalings-verplichtingen hanteren. Daarnaast stijgt in deze situatie het aantal werkloze mensen in 2021 naar 8,4% tot 9,4% van de beroepsbevolking. Voor starters ligt dat percentage zelfs nog wat hoger. In dit geval ontspringt ook de woning-markt niet de dans en gaan de huizenprijzen naar beneden. Toch verwachten wij niet dat de daling zo groot zal zijn als in de periode 2009 - 2013. In deze scenario’s nemen de prijzen uiteindelijk af met 0% tot 5%.de woningmarkt niet de dans en gaan de huizenprijzen naar beneden. Toch verwachten wij niet dat de daling zo groot zal zijn als in de periode 2009 - 2013. In deze scenario’s nemen de prijzen uiteindelijk af met 0% tot 5%.

-150

-125

-100

-75

-50

-25

0

25

50

75

100

125

150

175

200

225

250

275

300

325

350

375

-10

-5

0

5

10

15

20

25

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

Jaar

lijkse

won

ingp

rijss

tijgi

ng (

%)

Prijsontwikkeling Werkloosheidverandering (in basispunten) CPB scenario 1 CPB scenario 2 CPB scenario 3 CPB scenario 4

INTERNETBUBBEL FINANCIËLE CRISIS EUROCRISIS CORONACRISIS

JAA

RLIJ

KSE

WO

NIN

GPR

IJS

STIJ

GIN

G (

%)

PRIJSONTWIKKELING WERKLOOSHEIDVERANDERING(in basispunten)

CPB SCENARIO 1 CPB SCENARIO 3CPB SCENARIO 2 CPB SCENARIO 4

BA

SIS

PUN

TEN

DE

VIER

SCE

NA

RIO

’S V

AN

HET

CPB

Contactmaatregelen duren drie maanden

Eerste herstel al in 2020

Productiecapaciteit behouden mede door steunpakket overheid

ECONOMISCHE GROEI

2020: -1,2%2021: +3,5%

WERKLOOSHEID

2021: 4,5%

STAATSSCHULD (%BBP)

2020: 49,92021: 48,4

Contactmaatregelen duren zes maanden

Industrie zwaarder getroffen

Wereldhandel zakt weg

ECONOMISCHE GROEI

2020: -5,0%2021: +3,8%

WERKLOOSHEID

2021: 5,3%

STAATSSCHULD (%BBP)

2020: 55,42021: 56,1

Contactmaatregelen duren zes maanden

Problemen in de wereld- economie en het financiële stelsel leiden tot langere en

diepere recessie

ECONOMISCHE GROEI

2020: -7,7%2021: +2,0%

WERKLOOSHEID

2021: 8,4%

STAATSSCHULD (%BBP)

2020: 60,42021: 65,5

Maatregelen duren twaalf maanden

Recessie houdt anderhalf jaar aan, mede door problemen in de financiële

sector en in het buitenland

ECONOMISCHE GROEI

2020: -7,3%2021: -2,7%

WERKLOOSHEID

2021: 9,4%

STAATSSCHULD (%BBP)

2020: 61,72021: 73,6

1 2 3 4

Bronnen: CBS, Oxford Economics, CPB

Bron: CPB

ANTICYCLISCH BELEID VOEREN

Het is essentieel om deze periode te gebruiken om het beschikbare woningaanbod meer in evenwicht te brengen met de vraag op lange termijn. Er is in het land nog een woningtekort in te halen van 250.000 woningen. Om deze disbalans op te lossen moeten vastgoedbeleggers, woning-corporaties, gemeenten, projectontwikkelaars en het Rijk nu kleur bekennen. Het risico bestaat dat door de terughoudend-heid van woningkopers de nieuwbouwproductie stokt. Te weinig afzet van nieuwbouwwoningen betekent dat projecten tot stilstand komen en forse vertraging oplopen. Door de koop van huizen te garanderen, kan de woningbouw doorgaan. Dit kan door een woonfonds vanuit het Rijk zoals het Economisch Instituut voor de Bouw al heeft geïnitieerd. Of door beleggers die tijdelijk een deel van de uitgevallen particuliere woning-vraag opvangen en de huizen kopen.

ALS DE SCHADE BEPERKT BLIJFT ZOALS IN SCENARIO’S ÉÉN EN TWEE VAN HET CPB DAN IS DE VERWACHTING DAT DE IMPACT OP DE HUIZENPRIJZEN OOK KLEIN IS.

OVERHEID VOORKOMT GROTE PRIJSDALING

De huidige ingrepen door de overheid voorkomen dat de huizenprijzen fors gaan dalen. De regering probeert de economie zo veel mogelijk te ondersteunen en de werkloosheid te beperken. Daarnaast hebben geldverstrekkers voldoende buffers om coulant te zijn bij eventuele rente- en aflossings-problemen van hun klanten. Maar het grootste verschil heeft te maken met het woningmarktbeleid van de overheid.

Tussen 2009 en 2013 waren de regels vooral gericht om mensen minder hoge schulden aan te laten gaan. Hierdoor konden consumenten gemiddeld 10% tot 20% minder lenen. Dit zorgde voor een extra harde crash van de woningprijzen. Dit is nu niet aan de orde, waardoor de daling of stijging alleen afhangt van de vraag van woningzoekers. Op dit moment hebben we te maken met een historisch woningtekort, waardoor een wat lagere vraag niet direct hoeft te leiden tot dalende prijzen.

Hierbij moet wel gekeken worden naar de grondkosten. Een verwachte verandering in de huizenprijzen leidt vaak tot discussies tussen bouwers en gemeenten over de grondprijzen. Om vertraging in de bouw te voorkomen, kunnen er vooraf afspraken gemaakt worden over een lagere grondprijs en kan bij een hogere of lagere opbrengst na oplevering een naheffing plaatsvinden door de gemeente. Vergelijkbaar met een voor-lopige belastingaanslag.

Met deze maatregelen kan er anticyclisch beleid worden ingezet als achtervang voor de woningmarkt. Dit zorgt voor voldoende nieuwbouw en een stabiele woningmarkt, ook in de komende periode. Belangrijker is dat de woningtekorten beperkt blijven en er straks voldoende woonruimte is voor de helden die ons nu uit deze gezondsheidscrisis proberen te trekken en de afgelopen periode niet aan een woning konden komen.

-43%

STIJGENDE TRENDDALE

ND

E TRENDSTIJGENDE TRENDDA

LEND

E TREND

+24%

STIJGENDE TRENDDALE

ND

E TREND

+12%

STIJGENDE TRENDDALE

ND

E TREND

+1,5%

VERKOCHTE WONINGENNIEUW WONINGAANBOD

VERKOOPPRIJSOVERBIEDING

WONINGMARKTBAROMETERweek 13 – 15 | 23 maart - 12 april

LANCERING WONINGMARKTBAROMETER

Omdat er nog veel onzekerheid is over de ontwikkelingen op de woningmarkt, is het belangrijk om continu en nauwkeurig de veranderingen in kaart te brengen. Daarom lanceren wij de woningmarktbarometer die maandelijks inzicht biedt in:

• het nieuwe woningaanbod

• het aantal verkochte woningen

• bieding boven de vraagprijs

• de gemiddelde huizenprijs

Colliers International is een beursgenoteerde vastgoedadviseur (NASDAQ, TSX: CIGI) en staat voor de nieuwe vastgoedwereld. We dragen bij aan een betere samenleving door een actieve rol te spelen in het oplossen van vastgoedvraagstukken.

We verbinden globale marktontwikkelingen en complexe data met de wereld van vastgoedeigenaren, vastgoedinvesteerders en huurders van vastgoed. Dit stelt ons in staat de sector van morgen te begrijpen en expert te zijn op de toekomst van vastgoed.

Dankzij deze inzichten kunnen we waarde toevoegen aan de verschillende fases van de vastgoedcyclus en strategische klantrelaties opbouwen. We bieden creatieve oplossingen die niet alleen vandaag aantrekkelijk zijn, maar ook in de toekomst relevant en duurzaam blijven.

over colliers

In Nederland werken we met 330 professionals die anders denken en de beste ideeën delen in een cultuur van ondernemerschap en klantgerichtheid. Onze opdrachtgevers kunnen rekenen op een betrouwbare partner die doordacht advies geeft. En een partij die hen de juiste kansen laat zien in de sectoren:

Natuurlijk zijn we aangesloten bij de belangrijkste organisaties in ons vakgebied zoals het Nederlands Register van Vastgoed Taxateurs, The Royal Institution of Chartered Surveyors, het Kwaliteitsregister van Makelaars Vastgoedcert en de Nederlandse Vereniging van Makelaars.

Stadionplein 14 | 1076 CM Amsterdam | Tel: +31 (0)20 540 55 55 . amsterdam.office@colliers.com | www.colliers.nl

HOTELS

RELIGIEUS VASTGOED

FOOD & BEVERAGERETAIL RESIDENTIAL

HEALTHCARE

frank verwoerdHead of Research

frank.verwoerd@colliers.com +31 6 12 63 87 15

OFFICES LOGISTICS & INDUSTRIAL