Woningfinancieringeen inleiding

Hoofdstuk 12

hoofdstuk 12 2

Het hypotheekadvies

De Wet op het financieel toezicht

De rol van de AFM

Adviseren over beleggen

Adviseren over verantwoorde woonlasten

Adviseren over fiscale aspecten

Adviseren over oversluiten van hypotheek

Beloningstransparantie

hoofdstuk 12 3

De Wet op het financieel toezicht (Wft) Sinds 1 januari 2007

Nadere uitwerkingen in het Bgfo

Aanbieders, bemiddelaars en adviseurs van hypothecair krediet: Hebben een vergunning van de AFM nodig Moeten aan regels voldoen die in de Wft zijn

vastgelegd Moeten klachten adequaat afhandelen Zie artt. 2:60, 2:63, 2:75, 2:80 en 4:17 Wft

De Wet op het financieel toezicht

De aan cliënten verschafte informatie van aanbieders van hypothecaire producten moet volgens art. 4:19 lid 2 Wft Correct zijn Duidelijk zijn Niet misleidend zijn, bijvoorbeeld:

Geen (onduidelijkheid over) verborgen kosten en risico’s

Geen misleidende naamgeving Geen misleidend laag rentepercentage suggereren

hoofdstuk 12 4

De Wet op het financieel toezicht

Complex product: Product die uit minstens twee verschillende

financiële producten bestaat, waarvan minstens één met een beleggingscomponent

Combinatie van een hypothecair product met een levensverzekering of een spaarrekening

Complex product financiële bijsluiter met

risico-indicator is verplicht

hoofdstuk 12 5

De Wet op het financieel toezicht

Bij advisering moet de adviseur:

a. Informatie inwinnen over financiële positie, kennis, ervaring, doelstellingen en risicobereidheid van de consument

Vastlegging in klantprofiel

b. Voor zover mogelijk zich baseren op de informatie uit onderdeel a ( passend advies)

c. Een toelichting geven op de overwegingen die ten grondslag liggen aan het advies

(art. 4:23 lid 1 Wft)

hoofdstuk 12 6

De Wet op het financieel toezicht

Aanbieder van krediet is verplicht Ter voorkoming van overkreditering van de

consument te beoordelen of de kredietverstrekking wel verantwoord is (art. 4:34 Wft)

Criteria vast te leggen diea. Gericht zijn op voorkoming van overkreditering

b. Ten grondslag liggen aan de beoordeling van een kredietaanvraag van een consument

(art. 115 lid 1 Bgfo)

hoofdstuk 12 7

De rol van de AFM

Op grond van Wft zijn er 2 toezichthouders: De Nederlandsche Bank (DNB)

Onder andere prudentieel toezicht: toezicht op soliditeit en solvabiliteit van kredietinstellingen en kwaliteit van bedrijfsvoering en bestuurders

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) Gedragstoezicht: controle of consumenten

duidelijke en eerlijke informatie krijgen

hoofdstuk 12 8

De rol van de AFM

Rapport ‘Kwaliteit advies en transparantie bij hypotheken’ (1 november 2007) Veel tekortkomingen, bijvoorbeeld

Geadviseerd product niet passend bij risicoprofiel Fiscale aftrekbaarheid niet juist verwerkt in advies Overschrijding van CHF-norm zonder degelijke

kwantitatieve onderbouwing Leidraad bij invulling van open normen uit de Wft

hoofdstuk 12 9

Adviseren over beleggen

Adviseur verplicht tot inwinnen van informatie bij consument over (zie art. 4:23 lid 1 Wft)1. Doelstellingen en beleggingshorizon

Objectieve prioriteit en subjectieve prioriteit

2. Financiële positie Inkomen, vermogen en bijzondere lasten

3. Kennis en ervaring in het beleggen

4. Risicobereidheid 1 tot en met 4 risicoprofiel

hoofdstuk 12 10

Adviseren over verantwoorde woonlasten CHF-norm:

Uitgewerkt in Gedragscode Bepaling maximale leencapaciteit via:

Tabellen met financieringslastpercentages opgesteld door het NIBUD

Toetsrente is gelijk aan percentage dat door CHF is vastgesteld, tenzij rentevaste periode > 10 jaar

Lasten van een annuïtaire lening met looptijd = MIN(economische looptijd, 30 jaar)

Standpunt AFM: CHF-norm verantwoorde woonlast

hoofdstuk 12 11

Adviseren over verantwoorde woonlasten Maatwerk:

Volgens Gedragscode alleen toegestaan als Geldgever de consument tijdig informeert over de

risico’s Consument schriftelijk verklaart dat hij de risico’s

begrijpt en accepteert Geldgever de overschrijding van de CHF-norm

vastlegt in financieringsdossier Standpunt AFM: Via een kwantitatieve

onderbouwing moet de geldgever aantonen dat de overschrijding verantwoord is

hoofdstuk 12 12

Adviseren over verantwoorde woonlasten Nieuwe ontwikkelingen

Naast LTI-ratio wordt ook LTV-ratio belangrijk Hoogte van de hypotheek maximaal 112% van de

aankoopwaarde Deel van de schuld boven de aankoopwaarde moet

binnen 7 jaar worden afgelost of gedekt door opgebouwd vermogen

Geldt niet bij lening met NHG Vrij vermogen mag ingezet worden ter afdekking van

de schuld boven de aankoopwaarde

Voorstel tot meewegen van gezinssamenstelling heeft het in de politiek niet gehaald

hoofdstuk 12 13

Adviseren over fiscale aspecten

Berekening nettofinancieringslasten: zie H11 Aandachtspunten:

Extra aftrek in jaar van afsluiten hypotheek Rente is maximaal 30 jaar aftrekbaar

Reeds genoten renteaftrek bij eerdere hypotheken Eigenwoningforfait Bereiken van pensioengerechtigde leeftijd Belastbaar voordeel uit KEW, BEW of SEW Deel van lening valt in box 3

hoofdstuk 12 14

Adviseren over oversluiten van hypotheek Aandachtspunten:

Ook nu eerst (opnieuw) klantprofiel bepalen Uitgangspunt bij verdere advisering

Kwantitatieve analyse is noodzakelijk Rekening houdend met alle kosten, waaronder de

boeterente (zie H9) Veelgebruikte regel: “terugverdientijd is maximaal

gelijk aan de lengte van de nieuwe rentevaste periode”

Boeterente is fiscaal aftrekbaar; rente over lening voor betaling boeterente niet!

hoofdstuk 12 15

Beloningstransparantie

Uiterlijk tegelijk met zijn advies moet de adviseur openheid geven over:a. Mate waarin hij afhankelijk is van één of

meer aanbieders van hypotheken

b. De wijze waarop hij beloond wordt

(art. 4:72 Wft)

hoofdstuk 12 16

Beloningstransparantie

Ideale situatie: de adviseur wordt rechtsreeks door de consument betaald

Bij provisiebetaling moet voldaan aan worden aan:1. De inducementregels (art.149a lid 2 Bgfo)

2. De provisiebalansregel (art. 150 Bgfo)

hoofdstuk 12 17