Wonen in Nederland: ongekend stabiel
-
Upload
praktijkleerstoel -
Category
Education
-
view
929 -
download
1
Transcript of Wonen in Nederland: ongekend stabiel
Wonen in Nederland: ongekend stabiel
EIB Symposium 3 september 2015
prof. mr. Friso de Zeeuw
Praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft
Directeur Nieuwe Markten BPD
• Wonen in verandering. Over flexibilisering en regionalisering in het
woonbeleid (2015), Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur
• Investeren in Nederland (2015) EIB
• De stad: magneet, roltrap en spons. Bevolkingsontwikkelingen in stad
en stadsgewest (2015) Planbureau voor de Leefomgeving
• Onderzoek, Informatie en Statistiek (2015) Gemeente Amsterdam
• CBS Bevolkings- en huishoudensstatistiek (2015)
• Consumenten en energiebesparing (2015) BPD
• Woonwensen van appartementbewoners (2015) BPD
• Woonwensen van alleenstaanden (2015) BPD
• Woonwensen van Nieuwe Nederlanders (2015) BPD
• Huizenkopers in profiel (2015) NVB/OTB
Deze inleiding is gebaseerd op:
• Nieuwe uitdagingen op de woningmarkt. Balans van de leefomgeving
2014 (2014) Planbureau voor de Leefomgeving
• Wie vraagt, bepaalt. Nieuwe inzichten in stads wonen in Breda,
Eindhoven en Veldhoven, ‘s-Hertogenbosch en Tilburg (2014) BPD en
Rabobank
• Socrates Woningmarktsimulatiemodel (2012) ABF Research
• WoON (2012)
• Smaaktest (2013) BPD
• Duitsland, Nederland, Frankrijk. Woningmarkten in Perspectief (2012)
BPD i.s.m. Bouwfonds REIM
• Klassiekers (2010) BPD
Deze inleiding is gebaseerd op:
Kwantitatieve behoefte
7.000.000
7.100.000
7.200.000
7.300.000
7.400.000
7.500.000
7.600.000
7.700.000
7.800.000
7.900.000
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Ontwikkeling Woningbehoefte (laag scenario)
• Noodzakelijke uitbreiding netto circa 50.000 woningen per jaar
• Met regionale differentiatie
Kwantitatieve behoefte
Schatting kwantitatieve behoefte met grote onzekerheid
omgeven
Kwantitatieve behoefte
Vervangingsvraag: circa 20.000-25.000 woningen per jaar
Grote demografische veranderingen
• Meer alleenstaanden
• Meer ouderen
• Meer Nieuwe Nederlanders
Ontwikkeling aantal huishoudens naar samenstelling huishouden, 2015-2025 Ontwikkeling aantal huishoudens naar leeftijd, 2015-2025
Veranderingen in verstedelijkingspatroon
Aantal banen dat vanuit een postcode kan worden bereikt binnen 45 minuten reistijd
Veranderingen in verstedelijkingspatroon
• donkergroen: hier worden
relatief veel woningen tegen
een hoge prijs snel verkocht
• donkerrood: hier worden
relatief weinig woningen tegen
een lage prijs traag verkocht
Rompertje 2014
Veranderingen in verstedelijkingspatroon
Concentratie Nieuwe
Nederlanders in de grotere
steden
Veranderingen in leefpatroon
• ‘Standaard wooncarrière’ is nog steeds
het wensbeeld
• Maar er is steeds meer diversiteit:
• Singles
• Latrelaties
• Patchwork families
• Meerhuizigheid
• Ook als gevolg van maatschappelijke
ontwikkelingen:
• Tijdelijke arbeidscontracten
• Werkloosheid
• (Mantel)zorg
• Functies van de woning:
• Zorgcentrum
• Activiteitencentrum
• Onderdeel van een buurt en toegang
tot de leefwereld
• Uitvalsbasis voor het ondernemen van
activiteiten en het onderhouden van
contacten, ofwel het deelnemen aan
de samenleving
• Duurzaam consumptie- en
investeringsgoed
Grote veranderingen….
1. Grote demografische veranderingen:
• Groei aantal alleenstaanden
• Groei aantal ouderen
• Groei aantal Nieuwe Nederlanders
2. Veranderingen in verstedelijkingspatroon
• Concentratie in de grote stedelijke regio’s
• Driedeling: groeiregio’s, stabiele regio’s, krimpregio’s
3. Veranderingen in leefpatroon
• Singles, patchwork families, meerhuizigheid
• Mantelzorg, tijdelijke arbeidscontracten
Dat levert zeker grote verschuivingen op in de woningvraag?
NEE!
Populaire woningtypes De rijwoning blijft onverminderd populair
De ideale rijwoning:
• Is een doorzonwoning
• Met de tuin en de woonkamer aan de
achterkant (behalve in het zuiden en
oosten van het land)
• De keuken aan de voorkant
• De trap en het toilet volledig in de hal
• 3-4 slaapkamers, waarvan 2-3 op de
eerste verdieping
• Een badkamer waarin een raampje open
kan
Populair:
• Trapkast
• Stenen berging
• Erker
Alternatief 1 Alternatief 2
Populaire woningtypes Net als de tweekapper
De ideale tweekapper:
• Is die met een klassieke zij entree.
• Of eventueel die met een voor entree.
• Heeft een garage die van binnenuit
bereikbaar is.
• Is eventueel een geschakelde woning
met woonkamer over de volle breedte.
• Heeft 3-4 slaapkamers, waarvan 2-3
op de verdieping
• Heeft een separaat toilet.
Alternatief
Populaire woningtypes Het ideale appartement bestaat (nog) niet
• Appartementen zijn niet (meer) alleen voor starters
• Maar een volwaardig woningtype
• Wordt nog niet zo behandeld
• Micro-appartement (< 60 m2): heel weinig animo
‘Grote woonkamer’
‘Veel ramen’
‘Groot balkon (op
het westen)’ ‘Apart toilet’
‘Grote hal’
‘Twee of drie
slaapkamers’
Populaire woningtypes Het ideale appartement bestaat (nog) niet
Zo niet: Zo zou het kunnen (maar
eigenlijk nog te klein):
Duurzaamheid, bijvoorbeeld energie
Motivatie voor energiebesparende maatregelen
Argument
Lagere energierekening
Extra wooncomfort
Zorg voor klimaat & milieu
Woning is aan onderhoud toe
Goede verhalen over gehoord
Kan er subsidie voor krijgen
Hogere woningwaarde op termijn
Dit denken professionals:
1
3
4
7
11
2
5
Dit vinden mensen:
1
2
3
4
5
7
10
Dit is populaire architectuur
1. Retro jaren dertig
2. Cottages
3. Victoriaans
De top 3 smaakvoorkeuren
Dit niet
23. Le Corbusier
24. Modern hoogstedelijk
Wat mensen echt niet mooi vinden
Populair bij professionals (maar niet bij de mensen)
11. Frank Lloyd Wright
16. Postmoderne grachtenpanden
22. Amsterdamse School
Populaire architectuur
•Voorkeur vooral voor traditionele architectuur
•Mensen met voorkeur voor moderne architectuur willen ook wel
wonen in traditionele architectuur
•Andersom niet
35%
65%
Moderne
architectuur
Traditionele
architectuur
Populair: gebruik of bezit?
Populair: gebruik of bezit?
•Kopen blijft het meest populair
•Voorkeur voor vrije huursector neemt (iets) toe
2010 2020 2040
Sociale huur 36,2% 34,9% 31,8% +25.000
Vrije huur 4,8% 5,6% 8,0% +314.000
Koop 59,0% 59,5% 60,0% +724.000
Populair: gebruik of bezit?
Waarom wilt u huren?
23%
20%
16%
15%
14%
9%
1%
1%
1%
0% 5% 10% 15% 20% 25%
Ik kan geen hypotheek krijgen.
Daar waar ik wil wonen worden geen koopwoningen
aangeboden.
Anders
Ik ban bang dat koopwoningen in prijs dalen.
Mijn prive situatie kan nog veranderen (samenwonen,
kinderen krijgen, etc.). Tot die tijd huur ik liever.
Ik vind de financiele risico's te groot.
Ik wil geen hypotheek, de financiele verplichting is te
groot.
Huren biedt me meer vrijheid. Ik kan makkelijker weer
verhuizen.
Ik kan geen geschikte koopwoning vinden.
Populair: gebruik of bezit?
48%
40%
34%
26%
24%
23%
13%
13%
6%
4%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%
Een eigen huis kan naar smaak worden aangepast.
Ik wil eigen zeggenschap over en verantwoordelijkheid…
Ik bouw op den duur eigen vermogen op.
Het gevoel van het hebben van een eigen huis spreekt…
Er is geen jaarlijkse huurverhoging, mijn maandlasten…
Ik woon liever in buurten waar koopwoningen staan.
Ik wil profiteren van een mogelijke waardestijging.
Ik kan een deel van de kosten aftrekken van de…
Er zijn geen huurwoningen beschikbaar van het type…
Er zijn geen huurwoningen beschikbaar in de buurten…
Waarom wilt u kopen?
Particulier opdrachtgeverschap is niet bijzonder populair
Aandeel particulier opdrachtgeverschap blijft steken op 12%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Procentueel aandeel bouwvergunningen naar opdrachtgever
Overheid &
Woningcorporaties
Bouwers voor de markt
Andere particuliere
opdrachtgevers
Particulier opdrachtgeverschap is niet bijzonder populair
Onder mensen met voorkeur voor nieuwe eengezinswoningen in
de koopsector iets meer
28,4%
9,9%
39,1%
22,6%
op een eigen bouwkavel
in een bouwproject dat u samen met andere
particulieren ontwikkelt
geen van beide
weet niet-misschien
Dit zijn populaire buurten…
In de Brabantse steden zien we de trend
richting stedelijk (2014) WoON (2012)
…omdat wonen bij voorzieningen populair is (en niet het bruisende stadscentrum)….
25 % Nabijheid van winkels
19 % De grootte van de woning
16 % Natuur in de omgeving
16 % Betaalbare woning
13 % Sociaal veilige buurt
…zo ziet een populaire buurt eruit...
• Een buurt bestaat uit 50-100 woningen
• Gezellige buurt, met veel sociaal contact
• Maar waar ook veel privacy mogelijk is
Suburbaan: gewone
straten (liefst met een
bochtje), grondgebonden,
voortuinen, (half)
vrijstaand
Stedelijk: kleinschalige
appartementen in het
groen, wonen aan
pleinen
…en het liefst met ons soort mensen.
32%
19%
23%
18%
57%
7%
12%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
van ongeveerdezelfde leeftijd
van ongeveerhetzelfde
inkomensniveau
van ongeveerhetzelfde
opleidingsniveau
van ongeveerdezelfde etniciteit
van ongeveerdezelfde
levenswijze
die voornamelijkanders zijn dan ik
Weet niet/geenmening
Voorkeur samenstelling buurt
Populair is niet alleen de stad, maar de stedelijke regio
•Hoe donkerder, hoe hoger de prijs
per m2
•Vooral Utrecht Centrum en ten
oosten van Utrecht lopen de prijzen
hoog op: tot > € 5.000/m2
Utrecht
Vechtstreek
Woerden
Leidsche Rijn
Nieuwegein
Houten
Vianen
De Bilt
Zeist
Alleenstaanden
Stelling: “Alleenstaanden zijn jongeren of ouderen die graag klein
willen wonen”. Dus niet!
Ouderen
Stelling: “De toename van het aantal ouderen brengt een
massale vraag naar kleine huurwoningen met zich mee”. Dus niet!
Ouderen zijn veel minder
verhuisgeneigd (en verhuizen ook
niet of nauwelijks).
Nieuwe Nederlanders
Stelling: “Nieuwe Nederlanders hebben specifieke woonwensen”.
• Liefst in een witte of gemengde wijk
• In een functioneel ingerichte woning
• Geen (retro) jaren dertig woning
• Verder geen afwijkingen
Dus niet!
Jongeren
Stelling: “Jongeren willen flexibiliteit, klein en moderne architectuur
midden in de stad”.
Dus niet!
18-24
25-29
0-3
30-39
Actueel: vertrek van jonge gezinnen uit Amsterdam neemt weer toe
Jongeren
Stelling: “Jongeren willen flexibiliteit, klein en moderne architectuur
midden in de stad”.
Populair, maar dan alleen bij professionals
De technologische revolutie
De deel-econom ie
De circulaire stad
Smart City
De gezonde stad
De metabolische stad
Disruptive city
De ongedeelde stad
Missen wij niet een Steve Jobs?
•Zien wij ontwikkelingen over het hoofd?
•Je moet niets uitsluiten, maar…
•Het gebruik van de woning verandert;
niet de woning en de buurt.
Missen wij niet een Steve Jobs?
• Juist experimentele woonvormen hadden het moeilijk in de crisis.
• Professionals vinden het prachtig,
maar bleek onverkoopbaar
• Dus herontwikkeling
Aanbevelingen
Erken de robuuste populariteit van ’het gewone’ in het
wonen
•Breng de kennis daarover in de praktijk
• Populariteit moet niet leiden tot populisme en luiheid:
niet eindeloos jarendertig-retro woonwijken reproduceren
•Het ’ideale’ profiel van grondgebonden woningen kennen we al;
van appartementen (nog) niet
Aanbevelingen
Mobiliseer publiek-private organisatiekracht in de keten, gericht
op creativiteit, efficiency en marktgerichtheid.
•Dat is noodzakelijk om:
• complexe binnenstedelijke (her)ontwikkelingen haalbaar te
maken
• in groeigebieden aan de (kwantitatieve) vraag te voldoen
•het wonen betaalbaar te houden
Aanbevelingen
Dat woningen in de (ver-)nieuwbouw iets kleiner zijn, heeft meer
te maken met betaalbaarheid (m.n. binnenstedelijk) dan met de
gewijzigde samenstelling van de bevolking.
•Voor echt kleine woningen (kleiner dan 60 m2) blijft in ons land
de animo beperkt.
Aanbevelingen
Transformatie van bestaand vastgoed (kantoren) zet kwantitatief
niet al te veel zoden aan de dijk, maar is wel degelijk zinvol.
•Vaak is sloop/nieuwbouw de beste oplossing
Aanbevelingen
Er is een nieuwbouwmarkt voor kleine sociale huurwoningen.
•Toevoeging van sociale woningen moet vooral aan de
‘onderkant van de markt’ plaatsvinden: een (groter) deel van
sociale woningen aan de ‘bovenkant’ kan geleidelijk naar de
vrije sectorhuur getransformeerd worden.
Aanbevelingen
’Homogene buurten in heterogene wijken’ is een oude, maar nog
steeds actuele hit uit het volkshuisvestingsrepertoire.
•Nu stedelijke regio’s meer aantrekkingskracht uitoefenen
hebben (vanwege de voorzieningen), zal de segregatie
onvermijdelijk (iets) toenemen.
• Laten we blij zijn met onze relatief kleine steden en kleine
stedelijke agglomeraties en ongegeneerd van de voordelen
profiteren.