De toekomst ligt in de oorsprongONDERNEMINGSPL AN WOCOM 2014 -2016

Marcello Corvers woont samen met zijn vriendin in de Novaliastraat in Someren-Eind. Hier verhuurt woCom woningen in het voormalig zorgcentrum Peeljuweel. Spe ciale aandacht is er voor starters op de woningmarkt, zoals Marcello: “Het is moeilijk voor jongeren om woonruimte te vinden. Toen ik hoorde dat er in Peeljuweel woningen vrij kwamen, was ik meteen geïnteresseerd. Ik heb direct gereageerd en me aangemeld. Nu wonen we alweer een tijdje hier en dat bevalt prima.” Toch wil Marcello over niet al te lange tijd weer verhuizen: “We krijgen een kindje”, vertelt de trotste aanstaande vader. “In het begin zal het nog wel gaan met de ruimte, maar het is niet groot. Als die kleine eenmaal gaat kruipen en lopen, willen we toch wel naar een grotere woning. Het is nu eenmaal een voormalige seniorenwoning. Zo met zijn tweeën is dat geen probleem. Dan is het precies goed. Maar als we een gezinnetje zijn, wordt het wel krap.” Het liefst staat het volgende huis ook weer in Someren. “Ik kom hier vandaan en ken hier ieder-een. Het is een leuk dorp met een fijne sfeer. Ik hoef niet zo nodig naar een stad. Bovendien wonen onze ouders vlakbij. Als de baby er is, dan hebben we dus de oppas zowat om de hoek!”

Voor starters

is dit ideaal

2

Inhoud

Voorwoord 4

1. De veranderende samenleving 6

2. De positie van woCom: missie, visie en waarden 8

3. Ambities en strategie voor 2014-2016 11

A. Mensen 11

B. Wonen 13

C. Leven 15

D. Samen werken 16

E. Toekomst 18

4. Kansen en risico’s 22

5. Tot slot 23

3

Niet zeuren, maar

aanpakken. Zo hoort

het!

de toeKomst lIgt In de oorsProng

Gewoon goed wonen. Dat is waar woCom voor staat. Ook de komende

jaren richten wij ons op onze kerntaak als woningcorporatie, namelijk het

zorgen voor voldoende, betaalbare en kwalitatief goede woningen voor

mensen met lagere inkomens in de gemeenten Asten, Cranendonck, Heeze-

Leende, Helmond en Someren.

Voor de periode 2014 tot en met 2016 hebben we onze strategische

koers bepaald. Deze hebben we vertaald naar dit ondernemingsplan: een

document vol plannen en ambities die inspelen op de snel veranderende

omgeving. Met daarin de positie van woningcorporaties in het algemeen

en van woCom in het bijzonder. We staan op een kantelpunt in de samen-

leving, een overgangsfase naar een nieuwe toekomst. De maatschappij is in

beweging, maar het einddoel is nog niet bekend. De druk op corporaties

neemt toe, door de economische recessie en vanuit de politiek. Corporaties

wordt gevraagd hun maatschappelijke bijdrage te leveren. Niet alleen als

sociale huisvester, maar ook met een forse fi nanciële bijdrage aan de over-

heidsfi nanciën.

De voorgaande jaren heeft woCom koerskeuzes gemaakt waarbij de focus

meer op onze primaire taken, het huidige werkgebied en maatschappelijke

resultaten lag. We hebben bijzondere aandacht gehad voor de fi nanciële

continuïteit van de organisatie om de volkshuisvesting in de regio ook in

de toekomst te waarborgen. Door deze koers is woCom nu in staat om de

politieke en maatschappelijke veranderingen het hoofd te bieden. Onze

aandacht kan daardoor nu wat meer verschuiven naar de sociale kant van

de volkshuisvestelijke kerntaak. Naast het geld en de stenen zijn ook sociale

structuren en samenwerking van belang. Vastgoed blijft echter het be-

drijfsmiddel van de corporatie. En de fi nancieel-economische continuïteit

blijft de uitdrukkelijke randvoorwaarde om ook in de toekomst sociale

huurwoningen te kunnen verhuren en onderhouden.

Vanuit deze achtergrond is dit nieuwe ondernemingsplan opgesteld. We

gaan daarbij niet terug naar het verleden, maar wel naar onze kerntaak die

ons bestaansrecht geeft. We staan in de startblokken om deze ambitie te

verwezenlijken. Natuurlijk doen we dat graag samen met u.

Kees Strik

Algemeen Directeur

VOORWOORD

K EES S T R IK

4

Niet zeuren, maar

aanpakken. Zo hoort

het!

Toen Yolanda Thijssen zo’n acht jaar geleden naar Brabant verhuisde, was het voor de geboren Utrechtse in het begin wel wennen: ”Je bent de eerste tijd toch ‘import’. Gelukkig is dat al lang niet meer en heb ik mijn draai gevonden. Ik vind Helmond een heel fijne stad en in de buurt waar ik samen met mijn man woon, voel ik me thuis.” In de Ridderstraat is Yolanda de spreekwoordelijke ‘goede buur’. Ze staat met raad en daad voor iedereen klaar. “Sommige mensen hebben bijvoor-beeld moeite om iets met de computer te regelen. Dan kloppen ze bij mij aan en help ik ze. Ook neem ik graag de tijd om een praatje te maken en bij mensen op bezoek te gaan die eenzaam zijn. Dat vind ik heel normaal.” Yolanda is van het type ‘niet zeuren, maar aanpakken’. “Wat dat betreft vind ik dat woCom zich goed opstelt. Zo worden reparaties bijvoorbeeld snel uitgevoerd en naderhand komen ze checken of alles naar wens is verlopen. Dat vind ik de juiste manier van werken.”

5

1. de ver anderende samenlevIng

In de huidige samenleving gaan ontwikkelingen snel. Met de toenemende

invloed van de politiek en macro-economische ontwikkelingen, heeft dit

grote gevolgen voor de positie, taken en werkwijze van woningcorporaties,

en dus ook voor woCom. Trends voor de langere termijn, zoals demo-

grafische ontwikkelingen, hebben invloed op de woonbehoefte van de

consument. De belangrijkste invloeden die we signaleren en waar we onze

strategie op afstemmen, beschrijven we hieronder.

DEmogrAfiE: EEn ouDErE En AfnEmEnDE BEvolking

De demografische ontwikkelingen in Zuidoost-Brabant hebben een grote

invloed op de toekomstige woningvraag en woonbehoefte. Voor de korte

termijn zien we dat het aantal huishoudens de komende jaren blijft toene-

men, vooral het aantal eenpersoonshuishoudens groeit sterk. Op langere

termijn zal het aantal inwoners teruglopen, al zal deze bevolkingskrimp

later plaatsvinden dan verwacht. Ouderen vormen een steeds groter aan-

deel van de bevolking, waardoor ook de zorgvraag toeneemt. Deze zorg

zal vooral thuis geboden worden, vanwege bezuinigingen in de zorg, maar

vooral omdat senioren zo lang mogelijk in hun vertrouwde omgeving willen

blijven wonen. Zij hebben echter wel behoefte aan een veilige, toegankelijke

en laagdrempelige woning en (sociale) woonomgeving. Andere vormen

van dienstverlening en domotica zullen dit mogelijk maken. Daarnaast zien

we het aantal gezinnen en jongeren relatief afnemen. Jongeren verlaten

de kleine kernen en gaan dichter bij het werk en de voorzieningen wonen

in de centrale dorpen en steden. Deze trend wordt ook in het werkgebied

van woCom steeds meer zichtbaar. De buitenlandse migratie volgt de

economische groei en is daardoor moeilijk te sturen. De vraag naar huis-

vesting van arbeidsmigranten is op dit moment aanzienlijk.

PolitiEk: zElfrEDzAAmhEiD En EigEn

vErAntwoorDElijkhEiD

De laatste jaren zien we de oude verzorgingsstaat verdwijnen om plaats

te maken voor meer zelfredzaamheid en eigen verantwoordelijkheid van

burgers. Deze belangrijke politiek-maatschappelijke trend werd in de

troonrede van 2013 omschreven als ‘de transitie van de verzorgingsstaat

naar een participatiemaatschappij’. Er blijft een vangnet voor burgers die

echt niet mee kunnen, maar dit vangnet is zo veel mogelijk van tijdelijke

aard. De Rijksoverheid zet deze lijn door in de sociale huursector: deze is

alleen toegankelijk voor mensen die niet op de koopmarkt of commerciële

huurmarkt terecht kunnen. Bij deze visie past een sociale huursector die

aanzienlijk kleiner is dan de huidige omvang van 2,4 miljoen sociale huur-

woningen. Het Rijk stuurt aan op een corporatiesector die zich uitsluitend

bezig houdt met verhuur, beheer en bouw voor deze doelgroep en die de

6

woningen voor andere doelgroepen afstoot of in prijs verhoogt. Dit

wordt gestimuleerd door de sociale sector structureel mee te laten betalen

aan de overheidsfinanciën door middel van heffingen. Ook wil de Rijks-

overheid haar financiële risico in de sector verkleinen. De overheid staat

namelijk garant voor het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, waarop

steeds vaker een beroep wordt gedaan.

EConomiE: DE Crisis En gEvolgEn voor

DE woningmArkt

De economische crisis duurt voort en banken zijn terughoudend met

financieringen. Dit raakt zowel de woningmarkt als de corporatiesector.

De koopmarkt en de nieuwbouwmarkt stagneren. Ook ná herstel zal de

woningmarkt essentieel anders zijn dan voorheen. Door hogere huren en

gedaalde koopprijzen wordt het gat tussen huren en kopen kleiner. Door

het afstoten van corporatiebezit naar beleggers en pensioenfondsen zal

de particuliere huurmarkt groter worden. De vraag naar sociale huur-

woningen overstijgt op dit moment de vraag naar koopwoningen. De

vraag naar duurdere huurwoningen zal op termijn toenemen, maar zeker

niet in elke regio even groot worden. De inkomensgrenzen die de Rijksover-

heid vaststelt, maar ook de noodzaak om flexibel op de arbeidsmarkt en

woningmarkt te kunnen bewegen, hebben grote invloed op de toenemende

vraag naar (duurdere) huurwoningen. De mogelijkheden voor hypotheek-

verstrekking en renteaftrek, en daarmee de toegankelijkheid van de koopmarkt

voor met name starters, spelen eveneens een belangrijke rol.

soCiAAl-mAAtsChAPPElijk: twEEDEling in

sAmEnlEving

De samenleving wordt steeds digitaler. De maatschappij wordt daarmee

steeds ingewikkelder, en niet iedereen kan daarin meekomen. Sommigen

omarmen de nieuwe mogelijkheden, anderen houden zo lang mogelijk

vast aan het vertrouwde en weer anderen verliezen de aansluiting op de

maatschappij. Er ontstaat een verdeelde samenleving met ‘insiders’ en

‘outsiders’. Door bezuinigingen in de zorg en het sociaal-maatschappelijke

veld, neemt het aandeel minder-zelfredzamen in een sociale huurwoning

toe. Een combinatie van sociaal-maatschappelijke en psychosociale

problemen (multiproblematiek) beïnvloedt het leven en daarmee ook het

wonen van deze minder-zelfredzamen.

Paul Joos t en, Pas t oor de K l eI Jnhof In a s t en: “ v I a de be woners v er enIgIng ze t t en w e a l l er l eI z a K en oP de agenda dIe w e me t woCom besP r eK en en dIe ooK wor den oP gePa K t.”

7

Gebouwd voor onze speciale bewoners

Helmie Geris werkt al jarenlang in de zorg. “Ik was altijd verpleegkundige, maar dat is nu te zwaar voor mij. Na twee hernia’s is dat werk niet langer verantwoord. Nu werk ik met veel plezier als Huis-kamerassistente. Ik begeleid de cliënten gedurende de dag en assisteer bijvoorbeeld tijdens het eten en drinken, als er activiteiten zijn of als er iemand naar het toilet moet.” Helmie werkt bij zorg aanbieder Ananz die samen met woCom het nieuwe woonzorgcentrum Nicasius in Heeze heeft gerealiseerd. “Heerlijk zo’n nieuw gebouw waar we onze cliënten optimale zorg kunnen bieden. Ik werk met demen-terenden en dat vraagt bijvoorbeeld op het gebied van veiligheid veel extra’s van een gebouw. Alles moet immers gesloten kunnen zijn. Daarom is deze nieuwe binnentuin zo fantastisch. Als straks alles groeit en bloeit kunnen onze bewoners hier heerlijk beschermd met hun familie de tuin in.”

2. de PosItIe van woCom: mIssIe, vIsIe & wa arden

Gezien de trends en ontwikkelingen ligt er voor woCom een

grote uitdaging om haar maatschappelijke ambities te realise-

ren. De kunst zit erin om met minder middelen toch hetzelfde

resultaat te bereiken. Om dit zo effectief mogelijk te doen,

leggen we de focus op de volkshuisvestelijke kerntaak: het be-

lang van de volkshuisvesting in de regio. Nu en in de toekomst.

missiE

WoCom zorgt voor goede sociale huurwoningen voor mensen

die daar vanwege inkomen of persoonlijke omstandigheden

behoefte aan hebben. We doen dit door betaalbare woningen

te verhuren, te onderhouden en te bouwen in de gemeenten

Asten, Cranendonck, Heeze-Leende, Helmond en Someren.

Met een effi ciënte organisatie zijn we een klantgerichte en

betrouwbare partij voor onze huurders en onze samenwerkings-

partners. We zetten ons in voor de individuele woonbehoefte

en de directe woonomgeving.

visiE

WoCom ziet de maatschappij veranderen naar een samenleving

waarin mensen worden aangesproken op hun eigen verant-

woordelijkheid. Een samenleving met alleen een vangnet voor

degenen die echt ondersteuning nodig hebben, onder andere

op het gebied van zorg, maatschappelijke ondersteuning,

arbeid en inkomen, leefbaarheid en wonen.

8

Als woningcorporatie vervult woCom de maatschappelijke rol

van aanbieder van sociale woningen aan diegenen die dat

nodig hebben. Met een aanbod dat past bij de behoefte in het

werkgebied. WoCom is daarbij een organisatie die voldoende

beleidskracht heeft om de eigen visie te continueren. Een

woningcorporatie die continuïteit kan garanderen in een

toekomst waarin herontwikkeling en aanpassing aan de

woonbehoefte belangrijker zijn dan uitbreiding.

WoCom gaat uit van de kracht, zelfstandigheid en zelfred-

zaamheid van mensen. Van klanten, relaties en medewerkers.

Klanten weten prima waar zij willen wonen en hoe zij willen

wonen. WoCom biedt hen keuzevrijheid met een aanbod van

gevarieerde woningen in verschillende woonmilieus. Waar

mogelijk kiest de klant, waar nodig geeft woCom de klant

extra aandacht.

De kwaliteit van de woning vormt ons uitgangspunt voor goed

wonen. Voor het bepalen van een passende huurprijs, het

onderhoudsniveau en de toekomststrategie. Om niet alleen

nu, maar ook in de toekomst een gevarieerd aanbod aan de

doelgroep in de regio te kunnen bieden. Betaalbaarheid van

het wonen is en blijft een belangrijk aandachtspunt, in relatie

tot de kwaliteit van de woning én het inkomen van de klant.

We kijken daarbij scherp naar de huurprijs, maar ook naar het

energieverbruik van de woning.

9

kErnwAArDEn:

klAntgEriCht, BEtrouwBAAr En ProACtiEf

Goed leven begint met goed wonen. Daar zet woCom zich elke dag voor

in. Daarbij staat de klant voorop. We luisteren met respect en aandacht

naar onze klanten, en zijn duidelijk over wat er wel en niet mogelijk is. Wie

het zelf kan, helpen we op weg. Degene die dat nodig heeft, bieden we

extra ondersteuning.

WoCom zoekt verbinding met de huurder. Klanten en relaties kunnen ons

aanspreken op wat we beloven. We doen wat we zeggen en we zeggen

wat we doen. We zijn open en transparant in onze bedrijfsvoering en

kunnen uitleggen wat onze bijdrage is aan het maatschappelijke belang.

Onze medewerkers werken zelfstandig en nemen initiatief om de klant zo

goed mogelijk te helpen. Ze zijn ondernemend en oplossingsgericht en

streven continu naar verbetering om dat wat we doen, zo goed mogelijk

te doen. Op een effectieve en efficiënte manier.

Kortom: woCom werKt KlantgeriCht en levert op proaCtieve wijze effeCtieve en

effiCiënte diensten aan haar doelgroep. we zijn betrouwbaar, trans parant en

helder in de Keuzes die we maKen, waardoor Klanten en relaties weten waar

ze op Kunnen reKenen.

mAAtsChAPPElijkE AmBitiEs‘mensen. wonen. leven.’ Met deze slogan kiest woCom nadrukkelijk voor

een menselijke, persoonlijke insteek. Dit is zichtbaar in onze maatschappe-

lijke ambities, die we rond de volgende vijf thema’s geformuleerd hebben:

A. mensen

WoCom zorgt voor huisvesting van mensen die zijn aangewezen op een

sociale huurwoning. Met nadruk op mensen met een bescheiden inkomen,

mensen die zijn aangewezen op zorg of mensen die niet op zelfredzaam-

heid kunnen worden aangesproken.

B. wonen

Goed wonen begint met een goede woning. WoCom verhuurt, onder-

houdt en bouwt sociale huurwoningen in de gemeenten Asten,

Cranendonck, Heeze-Leende, Helmond en Someren.

C. leven

‘Goed wonen’ houdt niet op bij de voordeur. WoCom kijkt verder. Ener-

zijds naar de directe woonomgeving en anderzijds naar de individuele

problemen van huurders die net wat meer aandacht nodig hebben.

D. samen werken

WoCom is een klantgerichte en betrouwbare partij voor klanten en

samenwerkingspartners. Medewerkers zijn duidelijk over wat wel en

niet mogelijk is in het belang van de volkshuisvestelijke kerntaak. Zij

komen beloftes aan collega’s, klanten en relaties na.

E. toekomst

WoCom biedt nu én in de toekomst sociale huisvesting in de regio, door

continu te werken aan een courante vastgoedportefeuille en een goede

bedrijfsvoering.

Elk thema omvat enkele concreet beschreven ambities die het doel voor de

komende drie jaar aangeven. Daarbij beschrijven we de strategie die we inzet-

ten om dat doel te kunnen bereiken. We richten ons hierbij op drie verschil-

lende niveaus: de individuele klant of woning, de wijk en de maatschappij.

10

A. mEnsEnWoCom zorgt voor huisvesting van mensen die zijn aangewezen op

een sociale huurwoning. Met nadruk op mensen met een bescheiden

inkomen, mensen die zijn aangewezen op zorg of mensen die niet op

zelfredzaamheid kunnen worden aangesproken.

Ambitie ‘klanten’

Mensen zijn... huurders en woningzoekenden met behoefte aan een

sociale huurwoning. WoCom huisvest mensen die vanwege financiële,

fysieke of persoonlijke omstandigheden niet op de koopmarkt of com-

merciële huurmarkt terecht kunnen.

strategie

WoCom huisvest in eerste instantie huishoudens met een inkomen onder

de inkomensgrens, die jaarlijks wordt vastgesteld door de Rijksoverheid.

Maar we huisvesten ook bijzondere doelgroepen. Bijvoorbeeld mensen

die vanwege fysieke of persoonlijke omstandigheden en een zorg- of

begeleidingsbehoefte op een sociale huurwoning zijn aangewezen.

WoCom zet daarnaast de ruimte die de overheid biedt beperkt in voor

mensen met een bescheiden middeninkomen. Zij hebben op dit moment

nog weinig alternatieven op de woningmarkt.

Ambitie ‘huren’

Mensen zijn… het uitgangspunt bij het verhuren van woningen. Wonen

betekent voor iedereen iets anders. De klant kan daarom zelf kiezen uit

verschillende woningtypen en gevarieerde woonmilieus. Beschikbare

woningen verhuren we snel en transparant. Woningzoekenden weten bij

woCom waar ze aan toe zijn.

strategie

Bij huur staan keuzevrijheid en zelfredzaamheid van de klant voorop.

Onze klanten kiezen, binnen bepaalde kaders, zelf waar zij willen wonen.

Er is aandacht voor bijzondere doelgroepen en mensen die meer onder-

steuning nodig hebben. Daarom brengen we specifieke behoeften en

bijzonder aanbod gericht samen.

We hebben bijzondere aandacht voor betaalbaarheid: de verhouding

tussen de hoogte van de huur en het inkomen van de woningzoe-

kende. Uitgangspunten zijn: de kwaliteit van de woning, een goede

prijs-kwaliteitverhouding en overheidsnormen voor betaalbaarheid.

Onze goedkopere woningen zijn écht bestemd voor de mensen met de

laagste inkomens.

3. ambItIes en str ategIe 2014-2016

be t sIe va n den eer enbeem t, heIdehof In heusden:“ IK ben t ro t s oP mI Jn oP geK n a P t e t uIn. eCh t een heer l I JK P l eK Je v oor mezel f ! ”

11

Erg veel wooncomfort voor je geld

Nick en Joyce Huntemann zijn in oktober verhuisd en in november daarna is Bram geboren in hun nieuwe woning aan de Suur hoffstraat in Helmond. “We zijn elkaar tegengekomen op het werk”, vertelt Nick. “Toen we zover waren om samen te gaan wonen, zochten we een koopwoning. Liefst nieuwbouw, want dan ben je meteen klaar en kun je er een aantal jaren tegen-aan. Deze woning viel meteen in de smaak. We wonen in een heel gevarieerde buurt. Er zijn hier mensen die huren, ouderen, gezinnen en starters. Voor Bram is er een speelplek om de hoek en we lopen zo het groen in van de Warande. Ook voor winkels hoef je niet ver de deur uit. We hebben hier dus alles wat we zoeken.” De koopwoning van woCom hebben ze gevonden via Funda. “Ik had een brochure aangevraagd en toen zijn we gaan praten met de makelaar. Vervolgens is het snel gegaan. Vooral ook omdat we voor de prijs erg veel wooncom-fort krijgen. Wij zitten hier de komende jaren uitstekend!”

12

Erg veel wooncomfort voor je geld

Ambitie ‘behoefte’

Mensen zijn… in beeld bij woCom, evenals hun wensen en behoeften.

WoCom is laagdrempelig en bereikbaar voor haar klanten. Onze klant

krijgt snel antwoord en is tevreden over de dienstverlening. We hebben

een duidelijk beeld van de behoeften van en ontwikkelingen binnen de

huidige en toekomstige doelgroep. Op basis van deze kennis bepalen wij

welke producten en diensten nu en in de toekomst het beste aansluiten

bij deze behoeften.

strategie

Klanten kunnen via internet 24 uur per dag hun zaken met woCom

regelen. Als klanten niet in staat zijn om via internet met ons te com-

municeren, bieden we telefonische ondersteuning en kunnen klanten

een afspraak maken op kantoor of thuis. Klanten weten waar ze aan

toe zijn en krijgen een compleet antwoord. Daarbij informeren we over

de mogelijkheden en onmogelijkheden. We maken concrete afspraken

en die komen we ook na. Maar liefst 80% van de vragen beantwoor-

den we al binnen één contactmoment.

WoCom luistert naar de klant. We vragen door om te komen tot

inzicht in de echte klantbehoefte. We hebben het gedrag en de voor-

keuren van de klant in beeld en deze vormen belangrijke informatie

voor besluiten die we nemen. Over de woning, het woonmilieu, de

kwaliteit, de leefomgeving en de behoefte aan ondersteuning.

B. wonEnGoed wonen begint met een goede woning. WoCom verhuurt, onderhoudt

en bouwt sociale huurwoningen in de gemeenten Asten, Cranendonck,

Heeze-Leende, Helmond en Someren.

Ambitie ‘betaalbaarheid’

Wonen is… je thuis voelen in een woning met een passende huurprijs.

WoCom heeft voldoende, betaalbare woningen in de gemeenten in

haar werkgebied. De huurprijs hangt af van de kenmerken en kwaliteiten

van de woning. De huurder woont in een huis dat past bij zijn of haar

mogelijkheden. Voor betaalbaarheid volgen we de normen van de

Rijksoverheid en het Nibud.

strategie

Op basis van het huidige woningwaarderingsstelsel geldt een wette-

lijke maximale huurprijs voor nieuwe huurders. WoCom streeft naar

een huurprijs van gemiddeld 70% van die maximale huurprijs. Binnen

die betaalbaarheid streven we naar variatie en differentiatie, afhanke-

lijk van de plaatselijke woningmarkt. Zittende huurders krijgen elk jaar

een huurverhoging. Voor mensen met middeninkomens wordt de

inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast tot de markthuur. De

maximale huur voor huurders met hoge inkomens baseren we op de

wettelijke maximale huurprijs en de sociale huurgrens.

Minimaal 6.000 van onze woningen hebben een huurprijs onder de

sociale huurgrens van de Rijksoverheid en daarvan heeft minimaal

70% een huurprijs onder de tweede aftoppingsgrens (de huurgrens

van drie- of meerpersoonshuishoudens).

13

Ambitie ‘kwaliteit’

Wonen is… je veilig voelen in een woning van een technisch goede kwaliteit.

De woningen van woCom zijn veilig en verkeren technisch in een goede

staat. We investeren blijvend in het beheer en onderhoud van de sociale

huurwoningen. Dit gebeurt door planmatig onderhoud van de buiten- en

de binnenzijde van de woning. Voor het buitenonderhoud maakt woCom

de keuzes. Voor groot onderhoud binnen de woning kunnen de bewo-

ners, onder bepaalde voorwaarden, zelf keuzes maken. WoCom wil een

bijdrage leveren aan een duurzame wereld en beperking van de woonlasten.

We streven daarom naar gemiddeld een energielabel B voor het totale

woningbezit in 2020.

strategie

WoCom houdt de woningen op een technisch goed kwaliteitsniveau.

Zolang de woning door ons verhuurd wordt, passen we de kwaliteit aan

aan de geldende kwaliteitsnormen en veiligheidseisen. Voor de buitenzijde

van de woning maken we onderscheid in verschillende kwaliteitsniveaus,

afhankelijk van de bestemming van de woning. Dit hebben we beschreven

in een complexbeheerplan. Dit plan vormt, samen met de vastgestelde

technische kwaliteit van de woning, de basis voor de planning van het

planmatig onderhoud.

Het binnenonderhoud wordt niet alleen bepaald door de planning en

kwaliteitsnorm van woCom, maar ook door de behoeften en wensen van

de bewoner. Het bewaken van een goede prijs-kwaliteitverhouding en

voldoende betaalbare woningen staat voor ons echter voorop. Ook bij de

beoordeling van (comfort)verbeteringen en vergoedingen. We onder-

zoeken de mogelijkheden voor meer klantgestuurd binnenonderhoud.

Bij renovatie van woningen met een niet-groen energielabel, worden mini-

maal twee labelstappen gemaakt om te komen tot een groen energielabel.

Voor woningverbeteringen die leiden tot lagere maandlasten voor de huur-

der, zoals energiebesparing, vragen we een kostendekkende huurverhoging.

Ambitie ‘verkoop’

Wonen is… een betere toegang tot de koopmarkt voor mensen met een

middeninkomen. WoCom streeft naar een courante woningportefeuille,

met woningen die bloksgewijs bij elkaar liggen. Sturing op de vastgoed-

portefeuille zorgt voor vernieuwing en doorstroming. Door huurwoningen

te verkopen, bieden we mensen met een middeninkomen ook een

kans op een betaalbare koopwoning in de regio. De opbrengsten van

deze verkopen zijn voor ons bovendien noodzakelijk om te kunnen blij-

ven investeren.

strategie

WoCom heeft ongeveer 1.100 huurwoningen gelabeld voor verkoop

aan zittende huurders of na verhuizing van de zittende huurders. Vanuit

financieel oogpunt streven we ernaar 50 huurwoningen per jaar te

verkopen, dat is ongeveer 10% van de vrijkomende woningen.

WoCom ontwikkelt alleen nieuwbouw-koopwoningen binnen al gemaakte

afspraken en in gemengde projecten met koop- en huurwoningen die

een volkshuisvestelijke meerwaarde opleveren, bijvoorbeeld doordat ze

de koop-huurverhouding in een wijk verbeteren.

14

C. lEvEn‘Gewoon goed wonen’ houdt niet op bij de voordeur. WoCom kijkt verder.

Enerzijds naar de directe woonomgeving en anderzijds naar de individuele

problemen van huurders die net wat meer aandacht nodig hebben.

Ambitie ‘leefomgeving’

Leven is… je thuis voelen in een prettige leefomgeving. Goed wonen

gaat verder dan alleen een dak boven je hoofd hebben. Het gaat ook

over de kwaliteit van de straat, de buurt en de directe woonomgeving.

Iedere wijk of kern is verschillend. Op het gebied van wonen, leven, sfeer en

behoefte. Iedere wijk of kern heeft een eigen dynamiek en problematiek.

WoCom voelt zich mede verantwoordelijk voor de leefbaarheid in wijken

met veel sociale huurwoningen. We stimuleren bewoners hierbij ook

hun eigen verantwoordelijkheid te nemen.

strategie

WoCom investeert in een leefomgeving die schoon, heel en veilig is.

Daar waar de leefbaarheid in het geding is, vergroten we onze inzet en

aanwezigheid. De keuzes verwoorden we in wijkbeheerplannen met

een visie voor elke wijk.

WoCom investeert slechts beperkt in openbare ruimte. We doen dit ten

behoeve van de waardeontwikkeling en het indirecte rendement van

onze portefeuille. Dit gebeurt altijd in samenwerking met partners, het

openbaar bestuur of bijvoorbeeld zorg- en welzijnspartijen.

Ambitie ‘ondersteuning’

Leven is… ondersteuning krijgen als dat nodig is. Prettig wonen doe je niet

alleen, maar samen met de sociale omgeving. Met bewoners die prettig

wonen, samen met anderen. WoCom streeft naar goed huurderschap.

Daarmee bedoelen we dat we overlast willen voorkomen of tegenge-

gaan en proberen te voorkomen dat kwetsbare bewoners uitvallen. Als

wonen op eigen kracht niet lukt, biedt woCom met maatschappelijke

partners ondersteuning.

strategie

WoCom is alert op (dreigende) betalingsproblemen. Wanneer huurders

de huur niet betalen, gaan we snel met hen in gesprek om grotere

problemen te voorkomen en de betalingsachterstand te beperken.

WoCom heeft een signalerende functie. Medewerkers signaleren actief

in de wijk, maar treden niet op als hulpverlener. We begeleiden bewoners

naar hulpverleningsinstanties als zij zelf niet in staat zijn om tot oplos-

singen van hun problematiek te komen.

WoCom is effectief aanwezig in de wijk; waar dat nodig is, zijn we

zichtbaar en toegankelijk en waar het niet nodig is, blijven we op de

achtergrond. Medewerkers van woCom zijn makkelijk aanspreekbaar

voor bewoners. Onze medewerkers weten wat er speelt in de wijk en

kennen de sociaal-maatschappelijke partners en hulpverleners.

s a bIn a t om a l a-w Il CzeK , sI Jl K enss t r a at In somer en: “ w e hebben een wonIng geKoCh t dIe Ja r enl a ng v er huur d wa s. dus a lt I Jd goed onder houden en a a n-t r eK K el I JK geP r I Jsd.”

15

Ambitie ‘participatie’

Leven is… samen het gesprek aangaan. Goed wonen is de gezamenlijke

verantwoordelijkheid van bewoners en woCom. WoCom neemt die

verantwoordelijkheid van haar huurders serieus en geeft hen invloed op

beleid en beheer. Ook samenwerkingspartners betrekken we bij beleids-

vorming. We zoeken de verbinding; gedeelde verantwoordelijkheid vraagt

om een gedeelde visie.

strategie

We werken op een efficiënte en effectieve wijze samen met de huur-

dersbelangenvereniging. De Overlegwet vormt daarbij het uitgangs-

punt. Maar we werken ook met andere participatievormen, zoals

klantenpanels en projectcommissies. Met als doel: huurders invloed

geven op het beleid en de keuzes die woCom maakt.

We gaan en blijven met samenwerkingspartners in gesprek over de ont-

wikkeling van ons beleid. WoCom is transparant over haar doelstellingen

en zoekt met samenwerkingspartners naar het gezamenlijke doel en

versterking in de uitvoering daarvan.

D. sAmEn wErkEnWoCom is een klantgerichte en betrouwbare partij voor huurders en

samenwerkingspartners. Medewerkers zijn duidelijk over wat wel en niet

mogelijk is in het belang van de volkshuisvestelijke kerntaak. Zij komen

beloftes aan collega’s, huurders en relaties na.

Ambitie ‘verantwoording’

Samen werken is… uitleggen wat je doet en waarom. WoCom maakt haar

keuzes in het belang van de volkshuisvesting in de regio. Als maatschap-

pelijke ondernemer zijn we transparant en leggen we verantwoording

af over de keuzes die we maken en hoe we ‘ondernemen’ met maat-

schappelijk geld. Dit doen we zo efficiënt mogelijk, met zo min mogelijk

middelen. Op organisatieniveau leggen we verantwoording af aan de

maatschappelijke omgeving en op woningniveau aan de individuele klant.

We laten duidelijk zien waar woCom voor staat.

strategie

Intern en extern dragen we één duidelijk standpunt uit; woCom is trans-

parant over wat zij doet en waarom. Op begrijpelijke wijze, in woord en

daad, in de voornemens en in de verantwoording. Als betrouwbare

partner maken we concrete afspraken en komen we deze na.

WoCom is een maatschappelijke ondernemer en streeft een maatschap-

pelijk doel na. Governance en integriteit zijn daarbij belangrijk. WoCom

onderschrijft de governancecodes van de sector en handelt volgens haar

eigen integriteitsbeleid. Ook laten we vierjaarlijks een visitatie uitvoeren.

16

Ambitie ‘organisatie’

Samen werken is… zelfstandig en proactief ondernemen. Medewerkers

weten wat er van hen verwacht wordt, ze hebben vertrouwen in en

identificeren zich met woCom. De beleidskaders en verantwoordelijk-

heden zijn helder, de toepassing daarvan op individuele situaties gebeurt

door de afweging van betrokken, zelfstandige medewerkers. Zij maken

concrete afspraken en komen deze na, intern en extern. Zij zijn betrouw-

baar, klantgericht en effectief: ze doen de goede dingen en bereiken op

proactieve wijze resultaat.

strategie

Onze medewerkers zijn zich bewust van de missie en kernwaarden van

woCom. Dit leidt tot besluiten die passen in onze visie. De organisatie

en het management geven de richting en de kaders aan en geven

vertrouwen aan medewerkers om daarbinnen zelfstandig en proactief

te handelen. Bij dit vertrouwen past een coachende/faciliterende stijl van

leidinggeven. Binnen ons HRM-beleid hebben we daarom aandacht

voor de kernwaarden, competentieontwikkeling, samenwerking en

leiderschap.

Medewerkers krijgen de ruimte om zelfstandig te ondernemen en in

creatieve oplossingen te denken. Hierdoor kan woCom snel en slag-

vaardig opereren. De organisatie heeft een heldere structuur met een

beperkt aantal afdelingen. We hebben blijvende aandacht voor de

taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden, het opdrachtgever-

schap, de interne samenwerking en communicatie.

Ambitie ‘samenwerking’

Samen werken is… gebruikmaken van elkaars kwaliteiten. WoCom werkt

samen met maatschappelijke partners, (in)formele partijen en bewoners-

organisaties in de lokale gemeenschappen. Zij kunnen onze kennis en

expertise aanvullen en versterken. Om gezamenlijke doelen te bereiken,

ieder vanuit de eigen verantwoordelijkheden en kwaliteiten.

strategie

WoCom werkt samen met gemeenten, zorg- en welzijnspartijen en

andere sociaal-maatschappelijke dienstverleners. Zowel op het gebied

van vastgoed als in de aanpak van sociaal-maatschappelijke en indivi-

duele problemen. Een goed stelsel met aansluitende ketensamenwerking

is noodzakelijk om samen sociale problemen en vraagstukken goed aan

te kunnen pakken. Ook zoeken we samenwerking met collega-corporaties

om slimmer en efficiënter in te kunnen spelen op ontwikkelingen.

WoCom werkt samen met leveranciers en aannemers. Samen met

onze medewerkers vormen zij het gezicht van woCom voor huurders en

relaties. Iedereen die namens woCom werkt, handelt vanuit dezelfde

kernwaarden. Kennisuitwisseling en proactieve samenwerking zijn de

speerpunten voor externe én interne samenwerking. Ook met onze

overige samenwerkingspartners.

henr y Paul ussen, sCheP ens t r a at In hel mond: “ w I J hel P en el K a a r In de buur t. zo zI t t en de mensen hIer nu eenm a a l In el K a a r ! ”

17

Via Wooniezie snel een

appartement

E. toEkomstWoCom biedt nu én in de toekomst sociale huisvesting in haar kernwerk-

gebied, door continu te werken aan een courante vastgoedportefeuille

en een effectieve en effi ciënte bedrijfsvoering.

Ambitie ‘transformatie’

De toekomst is… een regionale woningmarkt met voldoende sociale huur-

woningen. WoCom heeft een gedifferentieerde portefeuille met voldoende

sociale huurwoningen voor de huidige en toekomstige behoefte in het

werkgebied. De verschillende woningtypen, prijsklassen en woonmilieus

sluiten aan bij de gevarieerde vraag. Daarin spelen we in op de demogra-

fi sche verschuiving naar kleinere huishoudens en oudere huurders.

strategie

Het uitgangspunt voor de omvang van de woningportefeuille is de

behoefte aan sociale huurwoningen per gemeente. De totale woning-

portefeuille van woCom zal hierdoor maximaal gelijk blijven of beperkt

afnemen tot 6.000 woningen. De kwaliteit van de portefeuille wijzigt

door de veranderende vraag en behoefte van verschillende klantgroepen.

De gewenste portefeuille verkrijgen we door verkoop, sloop, nieuwbouw

en renovatie. Het gewenste vernieuwingspercentage voor nieuwbouw van

woongelegenheden is gemiddeld 1%, circa 60 per jaar. Door onderhoud

houden we de (technische) kwaliteit van woningen zodanig in stand, dat

we ze langer kunnen verhuren dan de (theoretische) exploitatieduur.

WoCom bouwt sociale huurwoningen op die plekken waar de (toekom-

stige) vraag is. Hierbij zien we vooral mogelijkheden voor nieuwbouw en

uitbreiding in de grotere dorpen en in Helmond. In de kleine kernen en

kerkdorpen is de vraag naar woningen beperkter, daar bouwen we slechts

bij uitzondering. De bouw volgt de vraag: we bouwen vooral kleinere en

duurzame, grondgebonden woningen en slechts een zeer beperkt aantal

appartementen. WoCom bouwt géén dure huurwoningen.

Het niet-sociale deel van de vastgoedportefeuille zal op termijn afnemen.

Dit deel bestaat uit onder meer al gebouwde duurdere huurwoningen,

commercieel vastgoed en bedrijfspanden.

18

Via Wooniezie snel een

appartementBets Kissen staat op het punt van verhuizen. Na jarenlang met haar gezin aan de Mgr. Zwijssenstraat in Budel te hebben gewoond, is het huis voor haar alleen te groot. “Niet alleen vanwege de ruimte, maar ook omdat er rondom het huis een tuin ligt die nogal wat onderhoud vraagt. En dat kan ik in mijn eentje niet langer bijhouden. De tuin is nog aangelegd door mijn man, met haagjes en struiken. Die moet je tijdig snoeien, anders wordt het een wilde boel. Dat wil ik voorkomen.” De woonkamer van Bets staat vol poppen en poppenhuizen. “Allemaal zelf gemaakt. Het was een gezamenlijke hobby van mij en mijn man. We hebben jarenlang samen geknutseld aan de verzameling. Hij vooral aan de poppenhuizen en de meubeltjes die er in staan. Ik maak de poppen inclusief de kleertjes natuurlijk. Ik hoop dat ik het grootste deel daarvan kan meenemen naar mijn nieuwe woning.” Het huis wordt binnenkort gerenoveerd. Voor die tijd is Bets in haar appartement getrokken. Een kleinere woning, waar alles gelijkvloers is. “Ik heb via Wooniezie gereageerd op het appartement in de Vroonhof in Budel. Het was meteen raak en al snel kreeg ik de bevestiging dat het appartement aan mij was toegewezen. Zo zie je dat het dan ineens heel snel kan gaan.”

19

Ambitie ‘waardestijging’

De toekomst is… een courante woningportefeuille in een goede wijk.

Vastgoed is voor woCom het belangrijkste bedrijfsmiddel om haar kerntaak

te kunnen realiseren. Het is tevens het kapitaalmiddel om de continuïteit

van woCom te waarborgen. Daarbij is niet alleen de woning zelf, maar

ook de kwaliteit van de woonomgeving van belang. We hebben een visie

op de ontwikkeling van wijken en buurten en investeren in waardebehoud

of waardeontwikkeling van de portefeuille. Ook in wijken waar de markt-

omstandigheden niet optimaal zijn.

strategie

De ontwikkelingen van wijken en buurten hebben we beschreven in

gebiedsvisies. Daarin staat de gewenste strategie van woCom voor haar

woningen, maatschappelijk vastgoed en investeringen in het gebied.

WoCom houdt zich aan bestaande afspraken over het realiseren van

maatschappelijk vastgoed in de wijk. De portefeuille wordt niet verder

uitgebreid, tenzij een project vooral huisvesting van bijzondere doel-

groepen betreft.

r IeK va n den boom, v ogel sP l eIn In budel-sChoo t: “ de ge v el r eno vat Ie heef t e v en geduur d en br aCh t bes t wat onrus t me t zICh mee, m a a r nu ben IK zo t ro t s oP mI Jn huIs! ”

20

Ambitie ‘continuïteit’

De toekomst is… een organisatie die in staat is en blijft om sociale huur-

woningen te verhuren, onderhouden, bouwen en verkopen. WoCom

heeft een gezonde, efficiënte bedrijfsvoering. We zijn in staat om nu en in

de toekomst invulling te geven aan de volkshuisvestelijke opgave en om

aan onze verplichtingen te voldoen.

strategie

De reguliere exploitatie van het vastgoed, de verhuur van woningen, is

kostendekkend. Het onderhoud, maar ook de organisatiekosten en de

heffingen betaalt woCom zo veel mogelijk uit de huuropbrengsten. De

investeringen in transformatie en nieuwbouw bekostigen we uit de ver-

kopen. Om de financiële continuïteit te garanderen, stuurt woCom op

kasstromen en hanteren we een Interest Coverage Ratio (ICR) van mini-

maal 1,5. Dit betekent dat we ernaar streven dat we uit onze kasstromen

minimaal 1,5 maal onze rentelasten kunnen betalen. Daarnaast gaan we

uit van een direct rendement (netto opbrengst) van minimaal 4,5%.

Investeringen worden gefinancierd uit eigen middelen met een Internal

Rate of Return (IRR) of netto rendement van 2,8% tot 3,5% op het eigen

vermogen van woCom. Hiermee kunnen we het eigen vermogen mini-

maal in stand houden, rekening houdend met de inflatie. Om onze

vermogenspositie verder te verbeteren, brengen we onze leningenpor-

tefeuille per woning de komende jaren terug tot onder het gemiddelde

in de sector. Voor ons vermogen hanteren we als randvoorwaarde voor

solvabiliteit minimaal 30% voor 2020 en het renterisico mag maximaal

15% bedragen.

Politieke en bestuurlijke ontwikkelingen zullen het in de toekomst onver-

mijdelijk maken om tot schaalvergroting over te gaan. In de toekomst

zullen alleen grotere corporaties een efficiënte bedrijfsvoering kunnen

voeren met voldoende beleidskracht tegenover de (groter wordende)

gemeenten. Ook voor woCom ligt in de toekomst een verregaande

samenwerking met een of meerdere collega-corporaties voor de hand

om de continuïteit te garanderen. Voor samenwerking komen partijen

met een aanpalend werkgebied in aanmerking.

mI Jnheer s a nders, dross a a r d In heeze:“a l s he t goed Is , zIen w e he t r esulta at va n de r eno vat Ie t erug oP de energIeno ta .”

21

Ik wil hier nooit meer weg!

“Het mooiste stukje van Someren!” Toon Vereijken kan het weten, want hij woont al 30 jaar in zijn appartement aan de Hoevenstraat. “Het is lekker rustig en ik woon hier dan ook met veel plezier. Ik zou nergens anders willen wonen.” Toon is erg actief in de buurt. Zo erg zelfs dat hij zijn werk mee naar huis neemt. “Ik werk in de groenvoorziening. Elke ochtend zorg ik ervoor dat de plantsoenen in de regio er mooi bij liggen. Dat doe ik ook hier in de straat. Want met al die bezuinigingen kan de gemeente best wel wat hulp gebruiken. Zeker nu de bladeren vallen en het een paar keer f link heeft gestormd. Dan pak ik mijn hark en mijn schoffel en dan doe ik in de straat mijn ronde. Kleine moeite, hoor!”

4. K ansen en rIsICo’s

WoCom is een sociale huisvester die ‘gewoon goed wonen’

biedt in Asten, Cranendonck, Heeze-Leende, Helmond en

Someren. En woCom wil dit in de toekomst blijven. Dit vraagt

om het continu verbeteren en transformeren om aan te

blijven sluiten bij de behoefte en de vraag. Niet alleen vanuit

het oogpunt van vastgoed en de continuïteit, maar met aan-

dacht voor de klant en de maatschappij.

Daarbij zien we kansen en risico’s. Risico’s zijn ‘onzekere

gebeurtenissen die de realisatie van de strategische doelstel-

lingen van woCom kunnen belemmeren’. De belangrijkste

risico’s liggen voor ons in de politieke ontwikkelingen en de

nog onbekende, maar grote veranderingen in de corporatie-

sector als gevolg van politieke keuzes. De economische

ontwikkelingen leggen druk op een gezonde bedrijfsvoering

die afhankelijk is van woningverkopen en fi nanciering. Niet

alleen voor woCom, maar ook voor andere corporaties.

Wanneer het corporaties niet lukt om in deze ontwikkelingen

het hoofd boven water te houden, moeten andere corporaties

bovendien de saneringskosten opbrengen.

Dit alles vraagt om doordachte keuzes en een goede strategie.

Een strategie waarbinnen ook ruimte bestaat voor kansen.

Met dit ondernemingsplan geven we op transparante wijze

inzicht in onze keuzes en strategie voor 2014 tot en met 2016.

We verwachten hiermee een goede invulling te kunnen geven

aan onze missie en doelstellingen. De ambities geven de

kaders aan, daarbinnen is een proactieve invulling en de nodige

fl exibiliteit mogelijk om snel te kunnen schakelen, waar nodig

22

plannen bij te stellen en kansen te zien en te grijpen. Dat doen

we graag samen met onze klanten, samenwerkingspartners en

de maatschappij. Samen kunnen we verder vorm geven aan

gewoon goed wonen in het werkgebied. Door een transparante

houding worden onze gezamenlijke doelen en belangen duidelijk

en kunnen we elkaar versterken in het behalen van de doelen.

Dit ondernemingsplan verwoordt onze maatschappelijke

ambities en de strategie om die ambities de komende jaren te

verwezenlijken. Ons ondernemingsplan is tot stand gekomen

in samenwerking met belangrijke samenwerkingspartners, de

Bewonerskoepel, onze medewerkers, de Raad van Commis-

sarissen en het klantenpanel. Zij hebben input gegeven en mee-

gedacht. Uiteindelijk zullen we de maatschappelijke opgave op

het gebied van wonen, maar ook het gebied van vergrijzing,

zorg, werk en inkomen samen moeten aanpakken. Mét

partners en mét betrokken bewoners. Ieder vanuit een eigen

verantwoordelijkheid.

Samen hebben we gezorgd voor een goede fundering, waarop

we verder kunnen bouwen en onze ambities kunnen realiseren.

Zodat huurders, ook in de toekomst, bij woCom gewoon goed

kunnen wonen. Daarin schuilt immers het bestaansrecht van de

corporatie. De toekomst ligt in de oorsprong.

5. tot slot

23

Postadres

Postbus 36 | 5710 AA Someren

Bezoekadres

Witvrouwenbergweg 2 | 5711 CN Someren

0493 49 76 66 | www.wocom.nl

servicekantoor helmond

Mierloseweg 71 | 5707 AC Helmond