Aan de Gemeenteraad AlmerePostbus 2001300 AE ALMERE

Betreft: Zienswijze(n) betreffende het Ontwikkelplan Oosterwold

Datum: 17 juli 2015

Geachte heer, mevrouw,

Naar aanleiding van de ter visie legging van het Chw Bestemmingsplan Oosterwold wil ik graag enige zienswijzen inbrengen.

Toelichting persoonlijk belang: geef hier kort weer wat je persoonlijk belang is, bijvoorbeeld dat je een toekomstige initiatiefnemer bent.

ZIENSWIJZE 1 Inrichting kavels in EemvalleiArtikel 13.3.1, lid b. schrijft de volgende beleidsregel voor: “b. binnen de gebiedsaanduiding 'overige zone - Eemvallei - 2' worden de kavels voor ten minste 50% ingericht als landschapskavel, voor ten hoogste 25% als landbouwkavel en voor ten hoogste 25% als standaard kavel.”

Dit kan op twee manieren worden uitgelegd. Enerzijds als verdeling per kavel. Anderzijds als verdeling op het geaggregeerde niveau voor het totaal aan kavels gezamenlijk binnen deze zone. Uit de tekst blijkt niet duidelijk of het eerste of het tweede wordt bedoeld. De tweede optie ervaren wij niet als beperking; dan lijkt ons verduidelijking van de tekst wenselijk. Wanneer de eerste uitleg wordt gevolgd, en deze regel wordt toegepast op individuele kavels binnen deze zone ervaren wij dat als een te veel beperkende regel. Immers, Als een kavel voor 50% uit landschapskavel, en voor 50% uit landbouwkavel zou bestaan, dan staat die verhouding reeds een bebouwing op een roodkavel toe, die voor initiatiefnemers voldoende kan zijn, ook zonder een inrichting als standaardkavel. Het maximeren van de landbouwkavel tot 25% verplicht initiatiefnemers tot het aankopen van een aandeel standaardkavel, terwijl zij die (net zoals wij) voor landbouwdoeleinden willen gebruiken. Voorstel is om de maximering van het aandeel landbouwkavel te schrappen. Dat laat de initiatiefnemer de vrijheid, om het aandeel landbouwkavel te variëren tussen 0% en 50% van de kavel. Het aandeel standaardkavel kan dan worden tussen 0 en 25%.

ZIENSWIJZE 2 Variabel water op landschaps- en landbouwkavelBij de toelichting van de kavelsamenstelling in Artikel 13.3.5 staat de volgende verbijzondering vermeld: “Het percentage 'Groen - verspreid' mag worden gerealiseerd als 'Water', waarbij het gezamenlijk percentage 'Groen - verspreid' en 'Water' niet minder mag bedragen dan 9%.”

Commentaar: deze verbijzondering lijkt in haar formulering alleen toepasbaar op een standaardkavel en niet voor een landbouwkavel noch op een landschapskavel. Dat is volgens ons wel wenselijk. Deze verbijzondering maakt geen vermelding van de uitwisselbaarheid van groen (niet verspreid groen zijnde) en water zoals dat op 80% van een landschapskavel behoort te zijn. Juist in een landschapskavel is het wenselijk, dat water en zelfs infrastructureel water kan worden gerealiseerd (zoals vaarten, sloten, meren).

Ook maakt deze verbijzondering geen melding van de mogelijkheid, om water te realiseren op een deel met toewijzing landbouw. Dat is wel degelijk gewenst, niet alleen voor formele landbouwtoepassing (bv. drinkwater of irrigatievoorziening) maar ook voor de integratie van landbouw en natuur. Bovendien zou een visvijver of een rietkwekerij een invulling van landbouw kunnen zijn.

Indien een kavel bestaat uit een combinatie van landschapskavel en landbouw / standaardkavel, dan is de uitwisselbaarheid van groen, verspreid groen en water onderling relevant.

Voorstel: neem een extra verbijzondering op die toestaat om verspreid groen en (landschaps)groen, en water onderling zijn uit te wisselen, zowel voor het aandeel standaard-, landbouw- en landschapskavel in gecombineerde kavels. Pas vervolgens de minimumnorm voor het totale percentage groen, verspreid groen en water toe op de optelling van de betreffende percentages voor de gehele kavel.

ZIENSWIJZE 3: Publieke wandelpaden rondom kavelArtikel 13.3.7 Kavelindeling, lid b. vermeld de volgende regel: “alle buitenranden van de kavel openbaar toegankelijk worden ingericht en in stand worden gehouden met een minimale breedte van 2 meter;”

Commentaar: ons inziens kleven aan deze regel tenminste vijf bezwaren:

1: de regel wordt onafhankelijk gesteld van de grootte van de kavel. Daarmee wordt de regel van 2 meter publiek toegankelijk onevenredig zwaar afgewenteld op kleine kavels. Indien iemand bijvoorbeeld een kavel van 500m2 (20x25m) koopt voor een kleine woning van 65m2 dan moet diegene naast de toegangsweg nog ongeveer 120 m2 publiek toegankelijk maken. Dat is bij inclusief de toegangsweg 40% van de hele kavel publiek toegankelijk. Dat maakt zo’n kavel niet realiseerbaar. Gewenst is dat het aandeel publiek toegankelijk ingerichte ruimte als percentage van de kavel wordt opgelegd.

2: De formulering van de regel lijkt er niet van doordrongen, dat kavels aan elkaar grenzen, en dat daarmee de publiek toegankelijke ruimte aan de randen zich automatisch gaat verdubbelen. Het lijkt onrealistische norm om van twee aangrenzende kavels te verlangen, dat zij 2 plus 2 is vier meter brede strook publiek toegankelijke strook grond reserveren. Gewenst is dat aangrenzende kavels in samenwerking deze publiek toegankelijke strook mogen ontdubbelen. Hierin voorziet de huidige regel niet.

3: Deze regel dwingt af dat de publieke toegankelijkheid aan de buitenranden wordt gerealiseerd. Dat levert een beperking voor de inrichting van het landschap, met name de continuïteit van ecologische natuur en infrastructureel water. Met ecologische natuur bedoel ik de aanleg van houtsingels en andere beschutting voor dieren, zodat zij in veiligheid zich kunnen verspreiden door de wijk en naar andere kavels. Als alle kavels verplicht worden omrand met een publiek toegankelijk pad, kan deze ecologische natuurwaarde niet goed worden gerealiseerd. Hetzelfde geldt voor (infrastructureel) water. Het is ons inziens gewenst, dat er verbindingen worden aangelegd tussen watervoorzieningen, omdat die niet alleen een functie vervullen voor waterberging, maar ook een ecologische en landschappelijke functie. Daarom is het gewenst dat initiatiefnemers gemeenschappelijke sloten aanleggen en sloten, vijvers en plassen met elkaar in contact brengen, zo niet met de afwateringstochten, dan wel onderling binnen de wijk De kavelgrens is bij uitstek geschikt voor gemeenschappelijk en verbonden water. Dat is strijdig met de eis tot openbare toegankelijkheid / doorwaadbaarheid.

4: Als initiatiefnemers naar de vrijheid die zij momenteel krijgen van de gebiedsregisseur zelf een kavelvorm kiezen die afwijkt van een standaard vierkant, dan kan het zowel voor de initiatiefnemer als voor de toekomstige bezoeker hinderlijk zijn als de publieke toegankelijkheid per se langs de buitenrand van de kavel dient te worden aangelegd. Een uithoek van een kavel kan soms veel beter als natuur/stiltegebied worden ingericht, door bezoekers toe te laten de kavel niet langs de rand maar ergens in het midden te doorkruisen.

5: de regel van publieke toegankelijke buitenrand van de kavel is contraproductief voor landschapskavels, juist omdat deze per definitie voor 90% openbaar toegankelijk zijn. Daarbij is meer vrijheid gewenst om de publieke toegankelijkheid cq. aanleg van wandelpaden door het landschap en niet langs de rand aan te leggen.

Ten overvloede wijzen wij graag op een onduidelijkheid in de definiëring van de functie: Groen-verspreid: volgens artikel 1.37 vallen hieronder ook beplanting waaronder ook begrepen waterlopen en waterpartijen. Maar uiteraard kan in waterlopen en waterpartijen geen publieke toegankelijkheid gerealiseerd worden zoals bedoeld in pagina 18 van het ontwerp Chw bestemmingsplan “alle zijden van de kavel zijn publiek toegankelijk”.

Wij stellen voor dat de regel zodanig wordt aangepast, dat die de mogelijkheid biedt, dat tenminste aan één zijde van de kavel een gedeelde watervoorziening wordt aangelegd (bv. een sloot). Bij de inrichting van een wijk kan de infrastructuur zodanig worden ingericht, dat zowel de doorwaadbaarheid (bewandelbaarheid van de wijk als publiek toegankelijke voorziening) als ook de infrastructurele aanleg van water wordt mogelijk gemaakt. Voorts stellen wij voor dat aangrenzende kavels de publiek toegankelijke strook mogen ontdubbelen en bij de keuze van het tracé mogen afwijken van de strikte kavelgrens.

ZIENSWIJZE 4: publieke toegankelijkheid landschapskavels Wij wijzen er hier graag op dat het ter inzage liggende ontwerp bestemmingsplan (Regel 13.3.5 kavelsamenstelling) geen helderheid geeft over de invulling van publieke toegankelijkheid van een landschapskavel. Dat lijkt wel zo te zijn als we de functie Groen-Natuur volledig gelijk stellen met publieke toegankelijkheid. Maar zoals wij eerder voorstelden (zienswijze 2), moet het ook mogelijk zijn om water te realiseren op het toegewezen gebied Groen-Natuur en op landbouwgebied. Bovendien tellen de percentages in deze regel niet (meer) op tot 100%). Daardoor is van de resterende 7,9% landschapskavel niet duidelijk welk deel publiek toegankelijk moet zijn.

Als er sprake is van een gecombineerde landschapskavel en landbouw en/of standaardkavel, dan moet binnen de flexibiliteit van water worden aangeduid welk deel valt onder het percentage publiek toegankelijk. Immers water op landbouw gebied is in principe niet publiek toegankelijk, en op verspreid groen of groen-natuur wel.

ZIENSWIJZE 5: Opsplitsen roodkavel toestaanRegel 13.3.7 Kavelindeling lid c. stelt dat “het 'Roodkavel' niet wordt opgedeeld, maar als een aaneengesloten bouwveld wordt gerealiseerd;”

Commentaar: Deze regel is ongewenst beperkend ten aanzien van de initiatieven van particuliere bewoners. Zo heeft de gebiedsregisseur aangekondigd, dat ook vergunningsvrije gebouwen zoals schuren, kassen, e.d. alleen op roodvlak mogen worden gebouwd. Het is zeer ongewenst, dat een initiatief in Oosterwold geen bijgebouw mag maken anders dan gekleefd aan het hoofdgebouw, terwijl er op de kavel voldoende ruimte is om wel afstand te bieden.

Het is ons ook niet duidelijk hoe deze regel aan enig positief doel kan voldoen, omdat het zelfs projectontwikkelaars nog steeds de mogelijkheid biedt, om verschillende aaneengesloten maar aparte kavels te verwerven, en als zodanig meerdere bouwvlakken te realiseren. Tevens lijkt het er ook op dat deze regel grootschalige landschaps-initiatieven (zoals bv. Flevolandschap en ERF indienen) onnodig hindert, omdat zij ook gedwongen worden om één roodkavel aan te wijzen, terwijl de verdiencapaciteit als beschreven in “de Handreiking Nieuwe Natuur in Oosterwold” zoals door de wethouder in Provinciale staten toegelicht, juist uitgaat van de mogelijkheid van verspreide bebouwing.

Wij stellen voor om deze regel te schrappen en te vervangen door bepalingen die onderscheid maken tussen particulieren en projectontwikkelaars.

Het lijkt een allereerste vereiste voor veel initiatiefnemers, om vergunningsvrije gebouwen bestemd voor landbouw: kassen, schuren voor kleinvee te mogen realiseren op enige afstand van de roodkavel.

ZIENSWIJZE 6: Regels voor infra / verharding Bij de kavelindeling (13.3.5 Kavelsamenstelling en 13.3.7 Kavelindeling) zijn percentages vermeld voor infra / verharding. Bij de begripsbepaling 1.62 staat: ”het deel van het kavel dat primair ingericht is ten behoeve van ontsluiting en parkeren”.

Bij artikel 13.3.7. lid d: staat geformuleerd: “de verharding / infra ten behoeve van de kavelontsluiting aansluit op, en doorgang biedt aan, bestaande of nieuw aan te leggen infrastructuur van de aansluitende kavel;”

Dit zijn onduidelijke aanduidingen. Ook bij de recentelijke behandeling van vergunningen is ons gebleken dat hierbij onduidelijkheid bestaat of met de aanduiding: infra / verharding alleen wordt gedoeld op de publiek toegankelijke toegangsweg of ook de private grond die wordt aangewend als oprit, oprijlaan voor de bewoner.

Volgens de regels zoals werkzaam in het Omgevingsloket, is de aanleg van een oprit vergunningsvrij (evenals terras of erf binnen het bouwvlak, indien niet onderheid).

Dit lijkt niet te passen bij de toepassing van de term ‘verharding’ voor private grond, die wordt ingericht als oprit of oprijlaan of privé parkeergelegenheid.

Tevens wordt in lid b vereist, dat de rand van de kavel publiek toegankelijk moet zijn. Dat vereist in zekere zin ook een functie die als infra / verharding kan worden aangemerkt. Wordt deze dan wel of niet meegeteld met de ‘verharding’?

Daarnaast wijs ik er op dat de percentages die in artikel 13.3.5 gemaximeerd zijn voor infra niet verenigbaar zijn met de toepassing van de term ‘verharding’ op private grond. Een eenvoudig rekenvoorbeeld kan dit verduidelijken. Een standaardkavel van 1000 meter (30 x 33 meter) vereist de aanleg van een publieke toegangsweg van 4,25 meter langs een zijde. Dit vergt tenminste 30x4,25 = 127,5 m2 met bestemming infra. Dit is 127,5/1000 = 12,75% infra. Dat is op zich al meer dan de toegestane 11%. Als bij de toetsing van de regels de private verharding van oprit en parkeerplaatsen worden meegeteld, dan wordt het onmogelijk om enige oprit aan te leggen.

Voorstel: pas de quota en regels voor verharding alleen toe op publiek toegankelijke toegangsweg (voor de wijk en volgens de regels van de hulpdiensten), en niet op private verharding van oprit of erf of terras, of parkeerplaats en ook niet op publiek toegankelijke wandelwegen rondom of door de kavel.

Zodanig opgevat kan de norm in de kavelsamenstelling volgens artikel 13.3.5 veranderen in een minimumnorm, namelijk de verplichting van de initiatiefnemer om bij te dragen aan de gemeenschappelijke publieke toegangsweg.

PS: Voor zover deze regel wordt gemotiveerd vanuit de gedachte, dat in de landbouwfunctie moet worden gewaarborgd in het gebied van Oosterwold, willen wij er graag op wijzen, dat vele bestaande bewoners in het Oosterwold gebied, met een landbouwbestemming grote delen van hun kavel hebben voorzien van verharding. Zie figuur 1 als voorbeeld. Het verbieden van verharding voor nieuwe initiatiefnemers zou daarmee een rechtsongelijkheid met zich meebrengen.

Figuur 1 voorbeeld van bestaande agrarische bestemming met groot vlak verharding

Als in de regels toch een norm voor totale verharding dient te komen, dan kan er een maximumnorm voor totale verharding worden opgesteld, bestaande uit de optelling van toegangsweg, oprit, terras / verhard erf, bebouwing en parkeerplaatsen. Dit moet echter een ruimere (andere) norm zijn dan die voor publiek toegankelijke weg.

ZIENSWIJZE 7: Verbinden water optioneel makenArtikel 13.3.7 Kavelindeling lid e stelt: “het voorgeschreven percentage 'Water' wordt gerealiseerd in aansluiting op, dan wel in verbinding met, bestaande waterlopen en/of waterberging;”

Commentaar: deze regel is dwingend en bindend geformuleerd. Deze regel leidt echter tot onduidelijkheid. In vele regio’s in Oosterwold zullen kavels niet direct grenzen aan bestaande

waterlopen, althans niet oppervlakte water in afwateringstochten. Dit komt omdat in vrijwel geheel Oosterwold afwatering middels drainagebuizen in de grond wordt gerealiseerd.

Betekent deze regel nu dat waterlopen en / of berging die nieuw worden gerealiseerd, moeten aansluiten op drainagebuizen of juist niet?

Ten tweede leidt deze regel tot verwarring en onduidelijkheid, als zich naast een initiatiefnemer een nieuwe initiatiefnemer vestigt. Als de eerste initiatiefnemer al een waterberging heeft gerealiseerd, moet deze dan verplicht worden zijn plan aan te passen omdat de nieuwe initiatiefnemer een aansluiting op zijn / haar bestaande waterberging moet realiseren?

Wij stellen voor om deze regel te wijzigen van een dwingend voorschrift in een advies. Of tenminste moet worden verduidelijkt, dat een aansluiting op het bestaande drainagebuis-netwerk volstaat om aan deze regel te voldoen, en dat bestaande kavels niet verplicht kunnen worden om mee te werken aan de realisatie van verbinding van water met toekomstige initiatieven.

ZIENSWIJZE 8: Verspreid Groen ter compensatie van Floor-area-ratioRegel 13.3.9 Floor area ratio lid b stelt: “het realiseren van een hogere dichtheid op het bebouwbare oppervlak wordt gecompenseerd door een verdubbeling van de bijdrage aan de ontwikkeling van 'Groen - verspreid' op de kavel (14% in plaats van 7%);”

Dit lijkt in strijd met lid b.3, dat de samenstelling van de kavel bindend voorschrijft. Bovendien lijkt het ons redelijk, dat indien lid a stelt dat een aansluitende kavel de floor-area-ratio compenseert, dat het dan wordt toegestaan, dat de voorgestelde extra percentage Groen-verspreid ook in die aansluitende kavel wordt gerealiseerd. Immers, juist de hogere bebouwingsgraad van de ene kavel vraagt ook om waarborg van de privacy van die ene kavel, waardoor de publieke toegankelijkheid beter op de aangrenzende kavel kan worden gerealiseerd.

ZIENSWIJZE 9: Bestemming wijzigen voor perceel Staatsbosbeheer.Zoals u in onderstaande figuur uit www.ruimtelijkeplannen.nl kunt zien, heeft het bestaande bosperceel van Staatsbosbeheer aan de paradijsvogelweg tegenover nr. 10 en 12 in het Chw Bestemmingsplan Oosterwold een bestemming ‘overige bestemming’ en geen bos. Aan de westzijde van de als verkeersader (grijs) gereserveerde structuur is deze bestemming ‘bos’ wel toegekend, maar dat is onderdeel van het plan Almere Hout Noord).

Wij stellen voor om dit stuk bestaande bos (herkenbaar als lichtgroen op onderstaande figuur) te beschermen door hieraan eveneens de bestemming bos te verlenen, of eventueel natuur. Wij hebben bij navraag bij de gemeente en Staatsbosbeheer wel begrepen dat het niet in de bedoeling ligt om de bestemming van dat perceel te wijzigen, maar dat blijkt niet uit de markering in het voorliggende Chw bestemmingsplan Oosterwold . Het is zowel vanuit natuurwaarde als vanuit onze belangen als aangrenzende kavel gewenst dat deze natuurfunctie behouden blijft.

Zienswijze 10: Biologische teeltmethodes waarborgen in gebied ERFVeel kavels die nu beschikbaar komen voor ontwikkeling in Oosterwold zijn sinds jaren in beheer door de Stichting ERF. Zij hebben jarenlang in deze gebieden gewassen verbouwd volgens biologische teeltmethoden. http://www.erfbv.nl/nl/site/erf-biologische-landbouw-duurzaam-voedsel-biologische-teelt. Die innovatieve teeltmethode heeft in jaren van beheer een grote meerwaarde opgeleverd van schone grond en milieu- en natuurvriendelijke ontwikkeling. In het voorliggende ontwikkelplan ontbreken helaas aanbevelingen en richtlijnen om deze kwaliteit van biologisch beheer te waarborgen.

Wij stellen voor om in ieder geval voor de gebieden die jarenlang door Stichting ERF volgens biologische methoden zijn onderhouden, biologisch beheer te waarborgen door richtlijnen op te stellen voor beheer en teeltmethodes. Bijvoorbeeld een verbod op gebruik van chemische bestrijdingsmiddelen en kunstmest. Dit is met name van belang omdat de kleinschalige ontwikkeling van stadslandbouw in Oosterwold met zich meebrengt, dat biologische teeltmethodes alleen mogelijk zijn als ook buren in een wijkgebied hieraan meewerken. Indien iemand chemische bestrijdingsmiddelen en kunstmest inzet, doet dit de biologische teelt in de omringende kavels teniet. Het biologische beheer van de Stichting ERF stelt initiatiefnemers juist instaat om een kwaliteit van beheer in stand te houden en voort te zetten wat is opgebouwd.

ZIENSWIJZE 11: Vrijheid invulling Kavel en handhaving; artikel 13.3.5Tenslotte willen wij nog een voorstel doen voor het behoud van vrijheid bij de invulling van de kavel en de organisatie van de handhaving en vergunningverlening.

Naar onze eigen ervaringen met aanvraag van de vergunning voor onze kavel in Oosterwold, lijkt het erop dat de gemeente afdeling vergunningen alle regels van Oosterwold wil vastleggen in een vergunning, waarbij voor iedere meter is vastgelegd welke functie en bestemming hieraan dient te worden gegeven. Daarbij wordt ook onderscheid gemaakt tussen Groen - verspreid en Groen – landschap, en tevens tussen landbouw en verharding van private grond.

Het lijkt ons zeer in het belang van de persoonlijke vrijheid van initiatiefnemers voor de ontwikkeling van hun project, als ook voor de handhaafbaarheid van deze regels, dat de regels over verhoudingen en indeling van de kavel niet geografisch / topografisch worden vastgelegd en gehandhaafd middels een toewijzing van bestemming voor iedere meter.

Er zijn zeker mogelijkheden voor een andere manier van vastleggen van regels en handhaving. Enkele van deze mogelijkheden zijn ook al in werking, omdat bij Oosterwold-initiatieven in de anterieure overeenkomst al bindende afspraken worden vastgelegd, bijvoorbeeld over een vereniging van eigenaren, die worden vastgehecht aan de koopovereenkomst van de grond. Op die manier kunnen de toekomstige eigenaren worden verplicht zich aan de regels te houden, omdat zij gelden voor de kavel, ook als die toewijzing van de bestemmingen niet voor iedere meter is vastgelegd.

Dit voorstel kan worden geconcretiseerd in een andere indeling van de bestemming/functies voor vergunning en handhaving waarbij slechts twee bestemmingen geografisch

(topografisch) worden aangewezen: namelijk roodkavel (bouwvlak) en publiek toegankelijke infrastructuur (toegangsweg). Het resterende gebied kan dan de bestemming stadslandbouw krijgen.

Deze versimpeling van vergunningverlening is mogelijk, wanneer de meer precieze regels over percentages en functies zoals publieke toegankelijkheid, natuur, water worden opgenomen in de koopakte van de grond als bindende voorwaarde voor alle toekomstige eigenaren / bewoners van de kavel. Hierbij kan een kettingbeding worden opgenomen.

Dit betekent ook dat de gemeente voor de handhaving een vereniging van eigenaren of andere samenwerkingsvorm binnen een wijk veel beter kan aanspreken op de taken van publieke toegankelijkheid en onderhoud van wegen en paden.

Op p.17 van het CHW Bestemmingsplan Oosterwold staat: “Als je op je kavel een andere ruimteverdeling wil, kan dat ook, als je het afwijkende ruimtegebruik verrekent met een kavel van een andere initiatiefnemer.”

Wij stellen voor dat deze richtlijn ook van toepassing wordt verklaard voor de regels van publiek toegankelijk maken van de kavel. De regel dat alle zijden van de kavel publiek toegankelijk moeten zijn is –zonder mogelijkheid van uitruil (en ontdubbeling) tussen naburige kavels onproductief en strijdig met een goede infrastructuur voor natuur, recreatie en water.

Ter afsluiting Wij zijn uiteraard graag bereid om deze zienswijzen persoonlijk toe te lichten, en hopen dat onze zienswijzen zullen bijdragen tot een nog beter ontwikkelplan Oosterwold, en een bloeiende toekomst voor deze regio.

Met vriendelijke groet,

Naam

Huidig adres

Toekomstig adres: bijvoorbeeld kavel nummr xyz