wat is jouw inspiratiebron? - BouwinvestKlant als inspiratiebron De recente kredietcrisis heeft de...
19
4 Maatschappelijke veranderingen inspiratie voor vastgoed wat is jouw inspiratiebron? bouwinvest magazine nr 4 jaargang 2 oktober 2011 27 Duurzaamheid inspireert huurders tot andere leefwijze 22 Prinsenhof krijgt met de WTC-licentie nog meer allure
Transcript of wat is jouw inspiratiebron? - BouwinvestKlant als inspiratiebron De recente kredietcrisis heeft de...
inb
eeld n
r 4 ok
tob
er 2011
4 Maatschappelijke veranderingen inspiratie
voor vastgoed
wat is jouw inspiratiebron?
bouwinvest magazinenr 4 jaargang 2 oktober 2011
27 Duurzaamheid
inspireert huurders
tot andere leefwijze
22 Prinsenhof krijgt
met de WTC-licentie
nog meer allure www.bouwinvest.nl
ColofonUitgave
Bouwinvest
La Guardiaweg 4
Amsterdam
Postbus 56045
1040 AA Amsterdam
T +31 (0)20 – 677 1600
F +31 (0)20 – 677 1700
www.bouwinvest.nl
Coördinatie en eindredactie
Afdeling Marketing & Communicatie Bouwinvest
Redactioneel concept
Afdeling Marketing & Communicatie Bouwinvest
Hans Ouwerkerk, Ouwerkerk Tekst & Advies
viervier
Grafi sch concept en ontwerp
viervier
Tekst en redactie
Bouwinvest
Liesbeth van der Pol
Hans Ouwerkerk, Ouwerkerk Tekst & Advies
Fotografi e
Twan de Veer
Drukker
Akxifo
oktober 2011
3
inb
ee
ld n
r 4 ok
tob
er 2011
4 InspiratieWat inspireert de vastgoedsector?
Waardoor komen ontwikkelingen op gang
en hoe gaat de sector daar mee om?
1 Marktverhaal – Inspiratie, bron voor
initiatieven
2 Visie – Markt als inspiratiefactor
3 Rondetafelgesprek – Inspiratie om
te innoveren
22 In Ontwikkeling‘Van internationale allure’
Prinsenhof Den Haag heeft de WTC-
licentie gekregen. Het voelt aan
als een kroon op het gebouw.
27 SamenSamenwerken voor duurzaamheid
Iris Gelten van Bouwinvest en
Maarten Dansen van DGBC over het
duurzaamheidonderzoek onder huurders.
“Duurzaamheid staat meer in de
belangstelling.”
30 ZekerToekomst als grote inspiratiebron
Professor Guus Boender is duidelijk.
“Pensioenbestuurders moeten niet alleen
voor de toekomst investeren, maar ook in
de toekomst.”
32 Met Passie‘Ik geloof in deze straat’
Sommige mensen worden geïnspireerd
door een straat. Nel de Jager is zo iemand.
Jaren geleden raakte zij helemaal in
de ban van de Haarlemmerdijk e.o. in
Amsterdam.
En verder3x Inspiratie 16
Ter Zake 20
Column 26
22
324InspiratieIk vind inspiratie, het thema van dit nummer,
een mooi woord. Het heeft iets uitdagends.
Inspiratie zorgt ook voor gedrevenheid. Een
goed voorbeeld daarvan vind ik elders in deze
uitgave het verhaal van winkelstraatmanager
Nel de Jager. Geïnspireerd door haar overtuiging
dat de Amsterdamse Haarlemmerbuurt een
echte winkelstraat moest hebben, zette zij zich
hiervoor met hart en ziel in. Terecht ontving zij
tijdens de Provada voor haar inspanningen de
Piet Kranenberg-ring.
Dergelijke geïnspireerde personen houden je
een spiegel voor. Het zet je aan het denken over
wat je eigen inspiratiebron of drijfveer is. Goed
beschouwd zijn dat voor Bouwinvest de mensen
die door onze inspanningen maandelijks van
hun pensioen kunnen genieten. Ook worden wij
geïnspireerd door de wensen van onze huurders.
Juist het vertalen van deze wensen in vastgoed-
producten zorgt voor aansprekende woningen
en kantoren met nauwelijks leegstand.
Het mooie aan inspiratie is ook dat je het uit zo
veel dingen kunt halen. Zo vind ik evenementen
altijd inspirerend. Praten met anderen, kennis-
delen en nieuwe ideeën op doen. Met dat doel
zijn we aanwezig op de Provada, de Expo Real
in München, doen we mee aan de Dutch Green
Building Week en organiseren wij onze eigen
investorseminars. En, niet te vergeten, maken
we ons eigen relatiemagazine.
Ik wens u inspirerend leesplezier,
Dick van Hal, directievoorzitter
10
inleiding
5
inb
ee
ld n
r 4 ok
tob
er 2011
4
inb
ee
ld
nr
4 o
kto
ber
201
1
t
De rol van vastgoed in de samenleving is door de jaren heen telkens
veranderd. Van bijvoorbeeld zorgen voor een dak boven het hoofd tot
de financiële aanjager van de consumptiemaatschappij. De grootste
transformatie heeft echter sinds de crisis plaats. Immers, niet langer
is de samenleving, maar juist het individu de grootste inspiratiebron
voor de vastgoedsector.
De veranderende rol van vastgoed
Kleinpolder in het zuiden van de Rotterdamse
deelgemeente Overschie heeft in 1947 de
primeur. Dit is de eerste wijk in Nederland waar
met de wederopbouw wordt begonnen. Steden-
bouwkundige Lotte Beese heeft voor Kleinpolder
een wijk bedacht met veel hoogbouwflats waar
uiteindelijk 33.000 mensen hun thuis in moesten
vinden. Het is de zogenoemde wijkgedachte die
Beese heeft geïnspireerd: buurten met moderne
woningen die een uniforme uitstraling en
inrichting hebben. De hoogbouw zorgt er voor
dat de wijk ruim van opzet is. Tussen de flats
komen groenstroken. Hier kunnen de bewoners
elkaar ontmoeten en bouwen aan een sociale
cohesie.
1 marktverhaal
Inspiratie bron voor initiatieven
In dit artikel…Gaan we met zevenmijlslaarzen door
de na-oorlogse ontwikkelingen in het
vastgoed. Wat is de inspiratiebron voor de
veranderingen geweest. De wensen van de
consument of zijn de grote ontwikkelingen
simpelweg door de marktomstandigheden
afgedwongen?
1950 – 1960 het zijn de beroemde
wederopbouwjaren. in hoog
tempo worden heel efficiënt
galerijflats bijna letterlijk uit de
grond gestampt.
7
inb
ee
ld n
r 4 ok
tob
er 2011
6
inb
ee
ld
nr
4 o
kto
ber
201
1
1 marktverhaal
t
voorbeeld van wonen in de toekomst. Wonen in
ruime appartementen in het groen.
PrivacyIn de zeventiger jaren willen mensen steeds meer
privacy. Het individualisme doet in de maatschap-
pij zijn intrede en het wonen in galerijflats, die
allemaal dezelfde uitstraling hebben, staat daar
natuurlijk haaks op. Gezinnen die het zich kunnen
veroorloven verhuizen naar eengezinswoningen
die in de zogenoemde ‘groeikernen’ worden
gerealiseerd. Wonen in ‘nieuwe’ kernen als
Purmerend, Zoetermeer, Almere en Nieuwegein is
in. De uitstroom van vooral ook weer de midden-
klasse heeft flinke gevolgen voor de stad. Het
inwonersaantal loopt terug en vooral de naoor-
logse wijken en oude stadsvernieuwingsgebieden
worden het domein van migranten. Pas in de jaren
negentig begint de stad weer wat aan populariteit
terug te winnen. Dit komt ook door de transforma-
tie van terreinen die hun oorspronkelijke functie
verloren hebben in aantrekkelijke woongebieden.
Gebieden waar de scheiding tussen wonen en
werken veel minder strikt is. Voorbeelden daarvan
zijn de Kop van Zuid in Rotterdam, de IJ-oevers en
het Oostelijk Havengebied in Amsterdam en het
Céramique-terrein in Maastricht.
Compacte stadEind jaren ‘80 draagt het ministerie van VROM met
de Vierde Nota-extra de compacte stadsgedachte
uit. Ruim 600.000 woningen moeten er in hoge
dichtheden tussen 1995 en 2005 op locaties aan de
randen van de steden worden gebouwd. De
Vinex-woning wordt een begrip en bekritiseerd
maar vindt wel gretig aftrek. Logisch, want de
eigen woning is door de bijna automatische
waardevermeerdering en verschillende hypo-
theekvormen verworden tot een flappentap voor
luxeartikelen als caravans, auto’s en verre
vakantiebestemmingen.
Klant als inspiratiebronDe recente kredietcrisis heeft de woningmarkt
aardig op zijn kop gezet. Het is vooral de onzeker-
heid bij de woonconsumenten over de gevolgen
van de crisis voor hun baan, inkomen en bezuini-
gingsmaatregelen van het rijk, dat zij een pas op
de plaats maken. De doorstroming stokt. Nieuw-
bouwplannen voor zowel huur- als koopsector
worden geschrapt of moeten flink worden
aangepast. De omwenteling van een aanbod- naar
een vraaggestuurde markt is voor veel ontwikkel-
partijen wennen. Er moet op een hele andere
manier met consumenten worden gecommuni-
ceerd. Anderen vinden er de inspiratie voor totaal
nieuwe producten. Producten en woonconcepten
die niet over de consument heen zijn bedacht maar
juist voor of, beter nog, sámen met de consument
worden bedacht. Met andere woorden, de wensen
van de individuele woonconsument als nieuwe
inspiratiebron. En deze bron is misschien wel
onuitputtelijk.
‘De buurt als kraamkamer
voor de nieuwe welvaart’
1970 – 1990 de individualisering
viert hoogtij. de behoefte aan
eengezinswoningen is groot.
stadsvernieuwing bepaalt het
straatbeeld in de stad.
1960 – 1970 midden jaren zestig
start het groeikernenbeleid.
gemeenten als zoetermeer
en purmerend worden de
woonparadijzen voor gezinnen.
NavolgingHet is een aanpak die in het hele land navolging
krijgt. Overal verrijzen aan de randen van de stad
ruime hoogbouwwijken die in rap tempo de door
de oorlogsjaren hoog opgelopen woningnood
moeten oplossen. De stedenbouwkundige
gedachte bij deze wijken is geïnspireerd op de
vooroorlogse architectuurtheorie om goed en
modern wonen voor alle burgers toegankelijk te
maken. De nieuwbouw wordt, zeker wanneer het
economisch wat beter gaat met Nederland,
bevolkt door de opkomende middenklasse.
Jonge gezinnen met goede vooruitzichten die zich
een moderne huurflat kunnen veroorloven. De
buurt als kraamkamer voor de nieuwe welvaart.
Op basis van de functionele stad-ideeën van de
Zwitsers-Franse architect Le Corbusier, begint in
1966 de bouw van de Bijlmermeer als staduitbrei-
ding van Amsterdam. Kern van de functionele stad
is een strikte scheiding tussen wonen, werken en
recreëren. De Bijlmermeer is volgens de architect
en stedenbouwkundige Siegfried Nassuth hét
9
inb
ee
ld n
r 4 ok
tob
er 2011
8
inb
ee
ld
nr
4 o
kto
ber
201
1
t
2 visie
De ontwikkelingen van het vastgoed kenmerken
zich door golfbewegingen die vaak beleidsmatig
worden ingezet; de naoorlogse woningbouw,
het groeikernenbeleid, de stadsvernieuwing en
Vinex. Maar het zijn vervolgens de economische
omstandigheden die de ruimte voor nieuwe
ontwikke lingen bepalen. Kortom, de markt als
inspiratie factor.
De regelgeving neemt toe waardoor de ruimte
voor vernieuwing een stuk beperkter is. Ook
risicomanagement speelt een belangrijke rol. Sinds
de laatste crisis ligt de nadruk op het inzichtelijk
maken en beheersen van de risico’s. En daarmee is
er minder ruimte voor innovaties. Risico’s die een
project kunnen bedreigen wegen immers zwaarder
dan het uitzicht op mogelijke opbrengsten. Dat tij
is te keren door een flink risicobudget te alloceren.
Alleen de rendementen zijn momenteel niet
zodanig dat daar de ruimte voor is. In tijden dat je
tien procent rendement hebt, is het gemakkelijk
om één procent te reserveren voor het risicobud-
get of nieuwe ideeën. Maar helaas leven we
momenteel niet in die wereld.
‘Zegt u het maar’Van ‘aanbod- naar vraaggestuurd’ wordt naar ons
idee nog te vaak vertaald naar “zegt u het maar”.
Of we het in de woningmarkt via co-creatie doen,
(collectief) particulier opdrachtgeverschap of via
traditioneel marktonderzoek: er is maar een kleine
groep consumenten die zin heeft én in staat is zelf
een woning te bedenken en te laten ontwikkelen.
Consumenten hebben vaak geen idee wat bepaal-
de ideeën kosten, of wat de doorlooptijden of
praktische bezwaren zijn. De crux zit hem in de
uitkomst van een onderzoek van nota bene een
bedrijf gespecialiseerd in co-creatie. Dat is dat
goede marketingmensen en specialisten minstens
zo goed, ja, zelfs beter dan consumenten in staat
zijn om nieuwe en unieke oplossingen te beden-
ken. Echter, je hebt de klánt nodig om de juiste
relevantie te bepalen. Dit is ook intuïtief juist.
Immers, de meeste niet-specialisten weten niet
wat de mogelijkheden zijn. Welke automobilist had
uit zichzelf een antiblokkeersysteem bedacht?
Dit betekent dus niet het klantdenken als haarlem-
merolie introduceren. Maar juist diepgaande
klantkennis verwerven, en op een gestructureerde
manier tot nieuwe mogelijkheden komen om
vervolgens samen prioriteiten vast te stellen.
Zo ontwikkelen professionals bruikbare nieuwe
producten, geïnspireerd door diepgaand inzicht in
de klantwensen.
GemakkenBinnen de sectoren wonen, kantoren en winkels
zijn wij dan ook volop bezig met de veranderende
marktomstandigheden. Goede voorbeelden
daarvan zijn de ontwikkeling van de zogenoemde
‘Bouwinvestwoning’ die, van alle gemakken
voorzien, aansluit bij de vraag van onze klanten.
En initiatieven zoals het actief bezig zijn met de
seniorenhuisvesting en het toepassen van ‘het
nieuwe werken concept’ in kantoren. Als het gaat
om het omgaan met het overschot aan leegstaande
kantoren dan ligt er voor de vastgoedsector nog
een opgave. Hoewel wij er zelf geen voorraad van
hebben, moeten we bij nieuwbouw in het kader van
onze maatschappelijke verantwoordelijkheid wel
een oplossing voor leegstand bieden. De winkel-
markt is eveneens volop in beweging. We zijn van
de naoorlogse winkelstrips via geconcentreerde
winkelgebieden naar grootschalige detailhandels-
vestigingen gegaan. De kale functie van de winkel
gaat verdwijnen. Dit komt vooral door de intrede
van internet en de toenemende populariteit van
webshops. Het winkelen wordt meer een dagje uit.
Naast hele grootschalige concepten heeft de
consument ook behoefte aan kleinschaligheid.
BalancerenWe zitten momenteel in de fase van balanceren.
Enerzijds zetten we ons in om aan de wensen van
onze huurders te voldoen en anderzijds om
voldoende rendement te maken om de partijen
die in onze fondsen beleggen tevreden te houden.
En dat in een periode waarin de middelen schaars
zijn. Tegelijkertijd zet de crisis iedereen wel weer
met twee benen op de grond, een inspirerende
gedachte…
2000 + de woonconsument wil
terug naar de menselijke maat.
geen grote bouwlocaties meer
maar kleinschalig en meer
maatwerk is het devies.
Huurder als inspiratorKlantgericht ontwikkelen. De term wordt, zeker in
de vastgoedwereld, te pas en te onpas gebruikt.
Maar wat er mee wordt bedoeld, blijft veelal
ongewis. Onmiskenbaar wordt de invloed van de
klant op het eindproduct steeds groter. Logisch,
alleen de producten die naadloos aansluiten bij de
vraag vinden voldoende aftrek. Het vergt continu
in gesprek gaan met de consument. Wij geven daar
handen en voeten aan door bijvoorbeeld ons
huurderspanel regelmatig te bevragen over
nieuwe ontwikkelingen en wensen.
‘We moeten ons laten inspireren
door onze creativiteit’
1990 – 2000 marktpartijen gaan
met de vinexbouw aan de gang.
de belangstelling voor de
woningen op de nieuwe een-
vormige woonenclaves is groot.
Markt als inspiratiefactor
11
inb
ee
ld n
r 4 ok
tob
er 2011
10
inb
ee
ld
nr
4 o
kto
ber
201
1
Inspiration exists, but it has to find you working pablo picasso
13
inb
ee
ld n
r 4 ok
tob
er 2011
12
inb
ee
ld
nr
4 o
kto
ber
201
1
Halverwege het rondetafelgesprek merkt Tom Espinosa, eigenaar
van Hotel V in Amsterdam, op dat de hotelbranche op sommige
punten even conservatief is als de vastgoedsector. “Maar ook in
onze sector is er het besef dat we moeten innoveren. Hotels die
daar niet voor openstaan zien dat direct terug via social media
waar gasten laten weten wat ze van je vinden. Dus je merkt het
direct aan je bezettingsgraad, kamerprijs en tevredenheid van het
personeel. Met andere woorden, alles gaat disfunctioneren als je
niet innoveert.” Erwin Drenth, manager van de afdeling marketing
en communicatie van Bouwinvest is het met Espinosa eens.
“Zowel de vastgoedmarkt als de beleggersmarkt, de twee
terreinen waar wij ons op bewegen, vragen daar om. Je hebt de
corporaties, de huursubsidies, hypotheekrenteaftrek, grondposi-
ties die vastliggen; een heel stramien waar je aan moet werken.
Dus innovatie is van cruciaal belang. Tegelijkertijd vluchten
pensioenfondsen uit de beursaandelen en zijn ze op zoek naar
stabiele beleggingsvormen. Ik denk dan ook dat als wij als sector
laten zien dat wij met die partijen meedenken en met concepten
In dit artikel…Gaan Tom Espinosa, directeur Hotel V,
Erwin Drenth, marketingmanager Bouwinvest,
Robert Jooren, hoofd verkoop Van Ganse-
winkel, Frank van Beek, directeur Lingotto,
Dick van Hal, directievoorzitter Bouwinvest
en Jacqueline Rempt van Remptation
met elkaar in gesprek over innovatie in
de vastgoedsector.
Voor de deelnemers aan het rondetafelgesprek is het glashelder: de
vastgoedsector moet meer innoveren. Niet alleen op productniveau maar
vooral ook op procesniveau. Op zoek naar de onderscheidende factor,
nieuwe samenwerkingsvormen met andere sectoren en vooral nieuwe
businessmodellen. Daarom dit gesprek: inspiratie om te innoveren.
t
3 rondetafelgesprek
Inspiratie voor innovatie
15
inb
ee
ld n
r 4 ok
tob
er 2011
14
inb
ee
ld
nr
4 o
kto
ber
201
1
werd begrepen. Dus we hebben veel energie
gestoken in het verkondigen van de boodschap
‘Afval bestaat niet’. Maar ook veel geluisterd naar de
klant. Hoe reageert die en welke visie heeft hij op
onze boodschap? Overigens is het natuurlijk wel zo
dat afval inzamelen bij klanten onze kernactiviteit
blijft. Daar is onze grondstoffenbenadering aan
gekoppeld, maar ook onlosmakelijk mee verbonden.”
Frank van Beek: “Het is een doodlopende straat als je
afval alleen maar benadert als kostenpost. Dus
mede met de eindigheid van grondstoffen is het
voor jullie een logische stap geweest om te zeggen,
‘Afval is geen kostenpost maar juist een profitpost’.”
Jooren: “Absoluut. We hebben daarvoor ook
samenwerking met andere partners gezocht en
andere branches hebben die samenwerking met ons
gezocht. Omdat bedrijven als Philips en Ahrend ook
weten dat ze op termijn de materialen niet meer
hebben waarmee zij hun producten kunnen maken.
Dus van beide kanten is er het besef van ‘hé we
hebben elkaar nodig’. En dan is het mooi om te zien
dat er door die samenwerking een concreet product
wordt gemaakt. Een product dat deels bestaat uit
stoffen die eens afval waren. Binnen onze organisa-
tie zijn daar overigens meer mensen mee bezig dan
het aantal dat zich bezighoudt met het vergaren van
afval.” Drenth: “Wat jullie hebben gedaan is op een
andere manier kijken naar je bedrijfsvoering en het
product waar jullie mee bezig zijn. Een parallel met
de vastgoedmarkt zou kunnen zijn dat woningen niet
het eindproduct zijn maar een grondstof om andere
producten aan te bieden zoals verzekeringen,
hypotheken etc. Dat is ook innovatie.”
Offensief“Er is een offensieve reden om te innoveren. Je moet
gezien worden wil je uiteindelijk rendement blijven
maken. Dus moet je dingen anders doen dan
anders”, zegt Espinosa. “Maar”, brengt Erwin Drenth
naar voren, “wil jij als pensioendeelnemer dat er met
jouw pensioengeld wordt geïnnoveerd? Want het
betekent ook dat er dingen fout kunnen gaan.”
Jacqueline Rempt vindt juist van wel. “Dan moet je
degene voor wie je het doet er wel nadrukkelijk bij
betrekken. Dus die burger om wiens kapitaal het
gaat en die uiteindelijk moet zeggen ‘dit is waarde-
vol en mijn geld waard’. Sluit aan bij actuele thema’s
zoals de gezonde stad, de bedrijvige stad. Mobiliseer
de vraag nog voor je investeert. Dat reduceert het
risico. Dan krijg je ook die nieuwe businessmodel-
len.” Volgens Frank van Beek moet er wel
onderscheid worden gemaakt tussen proces- en
productinnovatie. “Bij productinnovatie gaat het om
hoe goed de woning of het kantoor is en hoe we het
ontwerp kunnen verbeteren. In termen van proces-
innovatie gaat het om het betrekken van de
gebruikers en het slim in elkaar zetten van de keten
van ontwikkelen, realiseren en financieren.”
FinancieringVooral financiering is in de sector een lastig punt en
een van de oorzaken dat de woningmarkt op slot zit.
Dick van Hal: “En het lukt ons als maatschappij maar
niet om die zaak vlot te trekken.” Frank van Beek:
“We hebben jarenlang een luxepositie gehad. Als je
een huis wilt kopen ga je naar de bank en die leent je
het geld wel. Sparen was er niet bij. Maar die tijd is
echt voorbij. We moeten ons vermogen op een hele
andere manier realiseren. Wellicht in een vorm van
‘ik financier voor en jij gaat wekelijks tien uur voor
mij werken’.” Jacqueline Rempt: “Dat is een nou een
voorbeeld van een heel nieuw businessmodel.” Tom
Espinosa: “Zo zijn er heel veel nieuwe initiatieven te
bedenken. Ik ben ook niet zo somber over de
vastgoedsector. Het gaat vooral om keuzes maken.
Luister naar je klant, leef je in en zoek naar je
onderscheidende factor. Innovatie is vooral ook leuk
om te doen. Je krijgt een soepeler organisatie en je
krijgt er blijere klanten door.” “De kern van het
verhaal is”, besluit Van Hal, “dat het zit in het
aanpassingsvermogen van je organisatie. Dat vergt
iets van je mensen. En het houdt je scherp.”
Lees de integrale weergave van dit rondetafel-
gesprek op www.bouwinvest.nl
‘Het gaat om keuzes maken en
luisteren naar de klant’
komen, er kansen liggen.” “De omgeving aan zowel
de investeerderskant als aan de vastgoedkant is
enorm aan het veranderen. Het wordt allemaal
dynamischer en gaat steeds sneller. En daar
moeten we op anticiperen” vult Dick van Hal,
directievoorzitter van Bouwinvest, aan.
De openingsvraag van gespreksleider Marjet
Rutten of de vastgoedsector moet innoveren heeft
de aanwezigen direct bij de les getrokken. Volgens
Jacqueline Rempt, eigenaar van Remptation
innovatie support, zijn het de gevolgen van de
crisis die het voor de vastgoedsector simpelweg
noodzakelijk maken om te innoveren. “Hoewel
ik niet uit de branche kom, denk ik dat de wijze
waarop de sector tot nu toe heeft gefunctioneerd,
niet langer meer houdbaar is. Er ontstaat een
nieuw speelveld. Tot op heden is er steeds
geïnvesteerd voor de korte termijn. De aandeel-
houder wil rendement zien en dat is wat ons
handelen drijft. Dat maakt het tegelijkertijd lastig
om voor de lange termijn in innovatieve duurzame
ontwikkelingen te investeren terwijl dat wel nodig
en uiteindelijk meer rendabel is. Dat moet je dus
op de een of andere manier zien te doorbreken.
Vooral omdat we lange termijn oplossingen nodig
hebben omdat bijvoorbeeld onze huidige grond-
stoffen eindig zijn. ”
Pensioenkapitaal“Met andere woorden”, vult Frank van Beek,
directeur van Lingotto, aan “je wilt het begrip
rendement niet alleen beperken tot geld maar je
trekt het nadrukkelijk breder en gaat het ook om
het maatschappelijk rendement.” Jacqueline
Rempt knikt. “Ik ben bezig met de oprichting van
de stichting 0.0. De gedachte is dat we met
pensioenkapitaal van de burger innovaties kunnen
realiseren gericht op het vervullen van primaire
levensbehoeften zoals voldoende goede voeding,
menselijke woonomgeving, hernieuwbare energie,
meer welzijn en welvaart en tegelijkertijd het
rendement op dat vermogen van de burger
verhogen. Dus de kwaliteit van leven voor de
burger wordt hoger en het rendement op zijn
kapitaal wordt groter.”
VoorbeeldVan Gansewinkel is voor de deelnemers aan dit
rondetafelgesprek hét voorbeeld van een bedrijf
dat, geïnspireerd door grondstofschaarste,
veranderende (milieu)wetgeving en economische
vooruitzichten, als afvalverzamelaar en verwerker
een geheel nieuwe koers is gaan varen. “Het was
voor ons ook heel spannend toen we besloten
‘we gaan geen afval inzamelen maar grondstoffen
leveren’. Het heeft op alle niveaus, zowel binnen
als buiten onze organisatie, tijd gekost voordat dat
‘Innovatie is leuk en je krijgt een
soepeler organisatie’
vervolg pagina 13
Om morgen mee te beginnenGespreksleider Marjet Rutten vroeg de deelnemers naar
ideeën waar de vastgoedsector direct mee aan de gang
kan. Voor Robert Jooren is dat op zoek gaan naar andere
branchevreemde partijen en daar samenwerkingsverbanden
mee sluiten. Dat vindt ook Jacqueline Rempt: “Haal
bijvoorbeeld de energiesector en de creatieve sector er
bij.” Tom Espinosa: “Zoek de pareltjes.” Frank van Beek:
“Focus op het proces van transformatie van leegstaande
kantoren naar woningen.” Dick van Hal kiest voor werken
aan imagoverbetering van de sector en Erwin Drenth ziet
mogelijkheden voor “minder gemakzuchtig klantdenken”.
t
3 rondetafelgesprek
Inspiratie voor innovatie
17
inb
ee
ld n
r 4 ok
tob
er 2011
16
inb
ee
ld
nr
4 o
kto
ber
201
1
“Ik heb mijn vriendin wel moeten overhalen.
Want ik wilde echt op een boot wonen. Ik bladerde
in het NAi een boek door over waterwonen en dacht
‘dit wil ik ook’. Dus gingen we schepen bekijken en
stuitten uiteindelijk op een monumentaal schip
van 28 meter lang. Prachtig. En ook van binnen best
wel mooi. We kregen in Zaandam een ligplaats en
hebben daar drie jaar in dat schip gewoond. Het
kon ook nog varen dus hebben we nog veel tochten
gemaakt. Je bent echt vrij. En dat is voor mij een
inspirerende gedachte.
Het woonoppervlak was echter relatief klein en
er was weinig uitzicht. Op onze zoektocht naar
iets groters kwamen we uit bij een zogenoemde
Kempenaar, een vrachtschip met een lengte van 50
meter en 6, 60 breed. Deze boot is speciaal gebouwd
voor de kanalen in Zuid-Nederland en Vlaanderen.
Er kwam vervolgens wel het nodige bij kijken.
Zo moesten we een vergunning hebben van de
gemeente en uiteraard ook een hypotheek. Vooral
dat laatste is voor een schip niet echt simpel.
Vervolgens hebben we in negen maanden tijd de
boot op een werf in Friesland verbouwd. Mijn
vriendin is ontwerpster van tentoonstellingen.
Zij heeft veel zelf ontworpen. Met als resultaat een
boot met vijf slaapgelegenheden, een loftachtige
woonkamer, een woonkeuken, twee badkamers
en een sauna. Eigenlijk is het een hele luxueuze
woning. Het wonen voelt ook heel
goed. En ik kan met mijn eigen huis
verhuizen, als we dat zouden willen.
Dat is toch het grote voordeel van
wonen op een schip.”
1
Naam Bas van Schelven
Inspiratie een boek over wonen
op het water
Omdat ik toen op het idee kwam om
in een boot te gaan wonen
Bas van Schelven werkt sinds 1 september
bij Moervast/Waterwonen in Rotterdam.
Hij woont samen met vriendin en dochter
op een voormalig vrachtschip dat ze voor
een groot deel zelf hebben verbouwd.
‘Leegstaande kantoren zijn mijn inspiratiebron’
3x overinspiratie
Inspiratie. Voor de een is het een boek dat hem aanzette
om anders te gaan wonen, de ander vindt het bij mensen
die hem weten te verrassen. En de derde loopt warm voor
leegstaande gebouwen. Bas van Schelven, Emilie Vlieger en
Jan de Haas over inspiratie.
‘Ik kan met mijn eigen
huis verhuizen’
19
inb
ee
ld n
r 4 ok
tob
er 2011
18
inb
ee
ld
nr
4 o
kto
ber
201
1
“Pionieren zit in mijn bloed. Toen ik zes
jaar geleden de zestig passeerde, wilde
ik dan ook niet op mijn lauweren gaan
rusten. Maar ik heb nooit kunnen bevroeden dat
ik met Studio Hergebruik boven op een trend zat.
Het hergebruik van oude materialen in nieuwe
design gebruiksvoorwerpen of kunstwerken is in.
Dat komt ook door alle aandacht die er is voor
duurzaamheid. De Studio is een begrip geworden.
Daar heeft de locatie aan de Coolsingel natuurlijk
enorm bij geholpen. Het gebouw zou worden
herontwikkeld en eigenaar Bouwinvest was op
zoek naar een tijdelijke gebruiker. Ik ben dankbaar
dat wij hier de kans hebben gekregen. Het was een
levende etalage.
Het is ook een combinatie van een winkel,
expositieruimte, atelier, workshopruimte én
ontmoetingsplek. Tegelijkertijd is het natuurlijk
een nichemarkt. Als je dit wilt beginnen in een
ruimte waarvoor je een marktconforme huur moet
betalen, dan ga je het niet redden. Inmiddels
zorgen we toch voor flink wat werkgelegenheid.
Studio Hergebruik is daardoor een economische
factor geworden voor mensen in een sector waar
het niet makkelijk is om een fatsoenlijk salaris te
verdienen.
We zijn nu een nieuwe fase ingegaan. Het pand aan
de Coolsingel is verkocht en sinds september zijn
we gevestigd aan het Rijnhoutplein. Ook een prima
plek. Wel is de workshopruimte elders onder-
gebracht. De nieuwe ruimte is nu eenmaal wat
kleiner dan wat we hadden aan de Coolsingel. Ach,
ik ben dit ooit begonnen met het idee om een leuke
hobby te hebben. De hobby heeft mij wel mee op
drift genomen. Het houdt mij jong.”
‘Ik was op zoek naar
een leuke hobby’
3
Naam Jan de Haas
Inspiratie ontwerpers en klanten
Omdat ontwerpers mij steeds ver-
rassen en klanten zo enthousiast zijn.
Jan de Haas is directeur van Studio
Hergebruik in Rotterdam. Zes jaar gele-
den begonnen met zeven ontwerpers.
Inmiddels zijn er zeventig ontwerpers
bij betrokken.
“Zes jaar was ik toen mijn vader mij
meenam naar Rotterdam om daar in de
haven naar schepen te kijken. Ik had
totaal geen oog voor de boten maar keek mijn
ogen uit naar de gebouwen en bruggen om mij
heen. Vervolgens hebben wij er een rondje
architectuur van gemaakt. Met terugwerkende
kracht denk ik dat toen de liefde voor architectuur
is ontstaan.
Toch ben ik met Kunst & Economie aan de Hoge-
school voor de Kunsten in Utrecht een heel andere
studie gaan volgen. Maar met mijn afstudeer-
scriptie ‘Locatiemarketing bij revitalisering van
leegstaande kantoorlocaties in de stad’, keerde ik
als het ware toch terug naar de bebouwde
omgeving. Het vinden van oplossingen voor
leegstaande kantoren is een flinke uitdaging en
voor mij een bron van inspiratie. Het is zoeken naar
de mogelijkheden van een gebouw in relatie tot
zijn omgeving. En dat kan de ene keer een bedrijfs-
verzamelgebouw voor startende kleine
ondernemingen zijn, de andere keer is dat
bijvoorbeeld een centrum voor kunstenaars. Een
locatiemarketeer heeft de rol van bemiddelaar en
koppelt vastgoed en toekomstige gebruikers aan
elkaar. De nieuwe functie wordt, om de gewenste
doelgroep te bereiken, met passende communica-
tiemiddelen in de markt gezet. Dat is een heel
creatief proces waarbij je, zeker in het begin,
zogenoemde ‘superpromoters’ nodig hebt.
Enthousiastelingen die zich achter het idee
scharen en dit met passie uitdragen en anderen
inspireren. Geweldig.”
‘Enthousiastelingen
dragen hun passie uit
en inspireren’
2
Naam Emilie Vlieger
Inspiratie leegstaande gebouwen
Omdat zij uiteindelijk leiden tot
vernieuwende ideeën
Emilie Vlieger is locatiemarketeer en
heeft met Vliegerprojecten een eigen
bureau. Daarnaast werkt zij samen met
APTO, architectuur & planontwikkeling
uit Amsterdam.
21
inb
ee
ld n
r 4 ok
tob
er 2011
20
In het kader van het Erasmus Festival organiseert Bouwinvest op
dinsdag 22 november een bijzonder symposium in de AaBe
fabriek in Tilburg. Onder het motto “AaBe in Perspective; social,
urban and cultural aspects of public space in Tilburg”, buigen
onder andere architect en stedenbouwkundige Joan Busquets en
architect, stedenbouwkundige en voormalig Rijksbouwmeester
Kees Rijnboutt zich over de inrichting en vormgeving van de
openbare ruimte. Dit is ook het centrale thema van het Erasmus
Festival. Eerder al krijgt Busquets de Erasmusprijs uitgereikt. Het
Erasmus Festival wordt van 19 tot en met 27 november gehou-
den. Bouwinvest is hoofdsponsor van dit jaarlijkse evenement.
Voor meer informatie, zie www.erasmusfestival.nl
Vrijheid, gemak en dé manier om te zien of wonen in een bepaalde buurt bevalt. Dat
geven huurders van Bouwinvest als belangrijkste reden om een woning te huren. Dat
blijkt uit het klantenonderzoek dat Bouwinvest eerder dit jaar heeft gehouden. Veel
verschuivingen ten opzichte van het onderzoek uit 2007 zijn er niet. Hoewel, meer
huurders geven de economische onzekerheid als reden om te huren. Onder vijf
deelnemers is een maand gratis huur verloot. De familie Poeckling uit Amsterdam
was een van de gelukkigen.
Nederland in het algemeen en de Amsterdamse
regio in het bijzonder zijn tijdens de Expo Real 2011
onder de aandacht van institutionele investeerders
gebracht. Bouw invest stond samen met circa
vijftien private en publieke partijen gedurende de
driedaagse beurs in de stand van Amsterdam
Metropolitan Area. Internationale investeerders
kregen hier een compleet beeld van de economi-
sche en culturele ontwikkeling van de Amsterdamse
regio. De Expo Real was voor Bouwinvest tevens de
gelegenheid om de naamsbekendheid op de
internationale investeerdersmarkt te vergroten.
De herontwikkeling van het gebouw Beurspassage en Gravenstraat in Amster-
dam is een stap dichterbij. Bouwinvest heeft onlangs de haal baarheidsstudie
laten uitvoeren naar het optimaliseren van het winkel- en kantoren complex aan
het Damrak en de Nieuwendijk en het tegenover gelegen pand aan de Graven-
straat. Momenteel worden voorbereidingen getroffen om de complexen van in
totaal 12.500 m2 winkels en ruim 13.000 m2 kantoren flink op te knappen. Van de
twee complexen wordt het uitstralingsniveau verhoogd en de courantheid
verbeterd. Ook zullen de gevels volledig in een nieuw jasje worden gestoken.
In 2015 moet de herontwikkeling klaar zijn.
t
ter zake
AaBe Fabriek decor voor Erasmus-seminar Huren betekent vrijheid
Bouwinvest in München
Herontwikkeling Beurspassage dichterbij Financieel Directeur Rob Vroom gaat Bouwinvest na acht jaar verlaten.
Vroom heeft de afgelopen jaren een grote bijdrage geleverd aan het opzetten
van Bouwinvest als zelfstandige vastgoedonderneming en de transformatie
die daarop volgde naar een zelfstandige vastgoedvermogensbeheerder.
Nu daarvoor een stevige basis is gelegd gaat hij met ingang van 1 november
aanstaande op zoek naar nieuwe uitdagingen. Uiteraard danken wij Rob Vroom
voor zijn grote inzet en wensen hem alle succes en geluk toe voor de toekomst.
Rob Vroom vertrekt
In deze rubriek de belangrijkste ontwikkelingen in
onze fondsen in 2011 tot nu toe. Zo zijn er onder andere
voor het Residential Fund 74 appartementen en twee
commerciële ruimtes in Haarlem en 179 te realiseren
woningen in het Eenhoorngebied in Amsterdam
aangekocht. En in de eerste zes maanden van dit jaar
zijn er negen complexen met een totale waarde van
€ 50 miljoen verkocht. Het Retail Fund heeft, naast het
huidige winkelcentrum Berkel Center in Berkel en
Rodenrijs, voor € 6,4 miljoen nieuwbouw aangekocht.
Berkel Center was al in ons bezit. Naast de herontwikke-
ling van de Beurspassage en Gravenstraat in Amsterdam
is ook de vernieuwing van winkelcentrum Molenhoek-
passage in Rosmalen in voorbereidingsfase. DHL huurt
5100 m2 in het Ondernemingshuis in Maastricht, dat in
portefeuille van het Office Fund zit. En belangrijk is dat
Cordares het huurcontract voor 46.000 m2 kantoorruim-
te aan de Basisweg in Amsterdam heeft verlengd.
Uit de fondsen…
23
inb
ee
ld n
r 4 ok
tob
er 2011
22
inb
ee
ld
nr
4 o
kto
ber
201
1
Prinsenhof in Den Haag gaat vanaf het 2e kwartaal 2012 als World Trade
Center door het leven. Daarmee wordt het complex dé internationale
ontmoetingsplek van Den Haag. ‘Het voelt aan als een kroon op het complex.
Niet alleen voor ons maar ook voor de ondernemers die hier al gevestigd zijn’,
zegt Kelly Rodrigus, asset manager kantoren van Bouwinvest.
Prinsenhof wordt WTC The Hague
Van internationale allure
Het is druk in Prinsenhof Plaza. Het is lunchtijd
en de terrassen van Tiny Tokyo, Pepperoni en de
Coffee Company stromen vol. Kelly Rodrigus geniet
zichtbaar van de hectiek beneden in het atrium.
De tafel in het restaurant van NH Hoteles op de
entresol biedt daarvoor dan ook een plezierig
overzicht. “Plaza is de huiskamer van Prinsenhof.
Het bruist hier altijd de hele dag door.” De asset
manager kantoren is al weer ruim drie jaar bij
Prinsenhof betrokken. “Het is echt een bijzonder
gebouw, een mooi ontwerp met hoogwaardige
materialen en wat mij vooral aanspreekt, is het
open karakter van Prinsenhof.”
Deze zomer heeft Prinsenhof als complex de WTC-
licentie van de gemeente Den Haag in de wacht
gesleept. Dat betekent concreet, dat vanaf het 2e
kwartaal 2012 niet alleen de grote WTC logo’s op
het complex prijken, maar dat het gebouw het
decor wordt voor tal van internationaal georiën-
teerde activiteiten. “Het zal de aantrekkingskracht
als vestigingsplek vergroten”, verwacht Rodrigus.
“Enerzijds voor Nederlandse bedrijven die een
internationale focus hebben of willen ontwikkelen
en anderzijds voor buitenlandse ondernemingen
die graag in een internationale setting werken. En
dat we daar nu al een sterke voedingsbodem voor
hebben, blijkt uit het feit dat 80 procent van de
bedrijven die hier zitten internationaal georiën-
teerd zijn.”
VisiePrinsenhof, waarvan de bouw in 2002 startte, past
in de visie van de gemeente Den Haag om van het
Beatrixkwartier een hoogwaardig stedelijk gebied
te maken. Een gebiedsontwikkeling met als doel
een geïntegreerde woon- en werkomgeving te
realiseren met een spraakmakende en duurzame
inrichting van de openbare ruimte en voorzien van
een hoogwaardig stedelijk vervoerssysteem.
Rodrigus: “Een zakendistrict waar men ook
plezierig in woont. Wat dat betreft is de ligging van
Prinsenhof dicht tegen het centrum en in de buurt
van de Haagse uitvalswegen ideaal.” Aan de
buitenzijde is heel goed te zien dat Prinsenhof uit
verschillende bouwdelen bestaat maar tegelijker-
tijd ook één bouwmassa vormt. “Er zijn acht torens”,
vertelt Rodrigus, “ waarin de kantoorruimtes, het
NH hotel, woningen en woonwerkunits gevestigd
zijn.” Zes bruggebouwen verbinden de torens met
elkaar. De verbinding onder de bruggebouwen, en
dus tussen de torens, wordt gevormd door drie
deels overdekte corporate gardens. “Dit zijn de
centrale entreehallen met daarin de servicebalies
en de diverse voorzieningen.” Drie internationaal
vermaarde architecten hebben aan Prinsenhof
gewerkt; Kees Rijnboutt, destijds verbonden aan
De Architectengroep, Rob Ligtvoet van architecten-
bureau Kraaijvanger Urbis en Hans van Beek van
Atelier Pro.
t
in ontwikkeling
WTCHet concept van World Trade Center
Association (WTCA) is na de oorlog in
Amerika ontstaan om de internationale
handel te stimuleren. Door de WTC
Business Clubs waar bedrijven lid van zijn
worden handelsbevorderende activiteiten
georganiseerd. WTC The Hague wordt de
tiende van Nederland. Er zijn al WTC’s in
Amsterdam, Rotterdam, Schiphol, Eindhoven,
Heerlen, Arnhem, Almere en Leeuwarden.
25
inb
ee
ld n
r 4 ok
tob
er 2011
24
inb
ee
ld
nr
4 o
kto
ber
201
1
t
in ontwikkeling
Hier worden kleine kantoorunits vanaf 25 m2 en
flexibele werkplekken aangeboden. Ideaal voor de
zelfstandige zonder personeel (zzp-er) die zich er
tijdelijk of permanent kan vestigen en gebruik
maken van alle mogelijke moderne kantoorvoor-
zieningen. “En dan moet je denken aan internet
-wifi is trouwens in heel Prinsenhof beschikbaar- ,
repro voorzieningen, receptiediensten, post
door stuur service en vergader- en presentatie-
ruimten. Met al deze voorzieningen”, benadrukt
Rodrigus, “vormt het Business Center een ideale
plek voor kleine ondernemers en internationale
satellietkantoren. En wanneer bedrijven door
willen groeien, dan kunnen zij elders binnen het
complex een plek krijgen. Door deze benadering
dragen we bij aan de werkgelegenheid en daarmee
dus ook aan de economische versterking van
Den Haag.”
CachetDe bestaande vergaderzalen van NH Hoteles, en de
opening van het Congress Center in oktober 2011
met een zaal met ruimte voor meer dan 350
personen, maken naast voorzieningen zoals een
stomerijservice, kapper, fitnesscenter en kinder-
dagverblijf het complex WTC waardig. “We gaan
natuurlijk de komende tijd nog wel het een en
ander veranderen”, zegt Rodrigus. Zo moet
bijvoorbeeld de centrale hal van de E-toren nog
meer een dynamische uitstraling krijgen. “Dat mag
wel wat meer bruisen. En verder richten we ons op
het officiële openingsfeest. Daar kijken onze
huidige huurders nu al naar uit. Wat dat betreft is
iedereen ook heel enthousiast over het feit dat
Prinsenhof een WTC gaat worden. Het geeft
Prinsenhof als vestigingsplaats nog meer cachet.
Dát is het goede woord.”
In totaal beschikt Prinsenhof over 63.173 m²
kantooroppervlak. Een deel daarvan zal overigens
niet als WTC worden aangemerkt. Dat is namelijk
de ruimte die op dit moment door de Belasting-
dienst in gebruik is. “Feitelijk zijn dat twee torens
en een bruggebouw”, aldus Rodrigus.
HartTerug naar Plaza, de centrale entree van Prinsen-
hof. Samen met de verschillende restaurantjes en
de receptie van NH Hoteles vormt dit, zoals gezegd,
het dynamische hart van Prinsenhof. “Deze ruimte
is ook zo inspirerend. Hier zie je de medewerkers
van de diverse ondernemingen elkaar ontmoeten
en spreken hotelgasten met hun zakelijke relaties
af. Maar ook de bewoners van de woningen komen
hier graag. Je moet namelijk niet vergeten dat hier
ook nog wordt gewoond. We hebben een keuze
uit compleet ingerichte drie- tot vijfkamerhuur-
woningen variërend van woon-werkunits, apparte -
menten en penthouses tot maisonnettes, waarvan
enkele zelfs verdeeld over drie woonlagen.
Voor expats is het bijvoorbeeld ideaal dat ze een
gestoffeerd of compleet afgewerkt appartement
kunnen huren.”
UitstralingDe zakelijke uitstraling van een WTC zal volgens
Rodrigus de aantrekkingskracht van Prinsenhof
vergroten. Om alle doelgroepen te kunnen
bedienen wordt momenteel hard gewerkt aan
de totstandkoming van een Business Center.
Een win-win situatie“Wij zijn als handelsbevorderende organisatie
heel blij dat Prinsenhof de status van World
Trade Center krijgt.” Dat zegt Gerard Vaandrager,
directeur van het Nederlands Centrum voor
Handelsbevordering (NCH). Sinds half juli is NCH,
een netwerkorganisatie voor ondernemers die
internationaal actief zijn, in Prinsenhof gevestigd.
“Voor onze uitstraling is het een uitstekende
plek. Maar het is voor beide partijen een win-
win situatie. Wij organiseren voor alle sectoren
diverse activiteiten die ook in het kader van de
WTC-licentie moeten worden ontwikkeld. De
faciliteiten zoals grote en kleinere vergaderzalen
zijn daarvoor aanwezig. En verder hebben
wij de kennis en ervaring in huis, waarbij ik
bijvoorbeeld denk aan het invullen van een trade
& investment information desk. En dat is denk ik
toch de onderscheidende factor van Prinsenhof.
Internationale bedrijven die naar ons komen,
kunnen wij in Prinsenhof in alles ondersteunen.
Tot huisvesting aan toe.”
Het is volgens Vaandrager ook de uitstraling van
het gebouw dat aanspreekt. “Dat is zondermeer
internationaal. Als je in Prinsenhof Plaza zegt
dat je in New York bent, geloof je het ook. De
levendigheid in combinatie met voorzieningen
zoals het hotel, restaurant, fitness en ook de
architectuur natuurlijk, is van internationale
allure. Daarnaast speelt de bereikbaarheid een
belangrijke rol. Het openbaar vervoer stopt voor
de deur en de op- en afrit van de snelweg zijn op
steenworp afstand. En verder speelt alles wat te
maken heeft op het gebied van handel en politieke
besluitvorming zich natuurlijk op deze vierkante
kilometer af.”
vervolg pagina 23
‘Prinsenhof
Plaza is als
ruimte enorm
inspirerend’
27
inb
ee
ld n
r 4 ok
tob
er 2011
26
inb
ee
ld
nr
4 o
kto
ber
201
1
Als haar onderzoek iets duidelijk heeft gemaakt, dan is het
wel dat er ook in de vrije sector huurmarkt kansen liggen voor
verduurzaming. ‘Huurders willen zelfs hun leefwijze hiervoor
aanpassen’, benadrukt Rianne de Jong.
In opdracht van Bouwinvest en de Dutch Green
Building Council (dgbc) heeft de vierdejaars
studente Bouwkunde Vastgoedeconomie aan de
Haagse Hogeschool onderzoek gedaan naar de
perceptie over een duurzaamheidkeurmerk onder
de huurders van Bouwinvest. “Het onderzoek was
tweeledig”, legt De Jong uit. “Enerzijds wil
Bouwinvest weten wat huurders onder duurzaam-
heid verstaan en of men voor duurzaamheid extra
huur wil betalen. Anderzijds wil dgbc inzicht
hebben in de waardering van de huurder ten
aanzien van de categorieën van het breeam-nl 2.0
certificaat.” Een literatuurstudie leerde De Jong
dat er op dit vlak nog weinig onderzoek is gedaan.
Zeker niet naar de wensen over duurzaamheid van
vrije sectorhuurders.
Haar onderzoek heeft geleid tot interessante
inzichten. In totaal hebben 724 huurders uit het
Bouwinvest Huurderspanel deelgenomen aan het
onderzoek. Over een antwoord op de vraag wat zij
als meest opvallende uitkomst bestempelt, hoeft
zij niet lang na te denken. “Dat is toch wel het feit
dat 65% van de huurders een hogere huur (1 tot
4%) acceptabel vindt, zonder dat daarbij inzicht
vereist is in de besparing. Daarnaast is ruim 90%
van de huurders bereid om hun leefpatroon aan te
passen. “Hiervan geeft 42% aan dat ze het gedrag
aan willen passen zonder dat daar een financieel
voordeel tegenover staat.” Natuurlijk erkent De
Jong dat er een verschil zal zijn tussen zeggen en
doen. Zaken die huurders als gedragsverandering
bestempelen zijn onder andere korter douchen,
een trui aantrekken in plaats van de verwarming
hoger zetten en meer aandacht hebben voor het
materiaalgebruik.
breeam-nl keurmerk voor duurzame bouwHet breeam-nl keurmerk zegt de huurders nog
weinig. Slechts een beperkt aantal huurders kiest
uit oogpunt van duurzaamheid bewust voor een
woning met een keurmerk. De Jong: “Men kent het
keurmerk vaak niet. De meeste aspecten waar het
keurmerk voor staat zijn echter wel herkenbaar.
Deze hebben voor een deel te maken met zaken
die huurders belangrijk vinden zoals daglichttoe-
treding en energiebesparing.”
Samenwerken
‘Ruim 90 procent wil zijn
leefpatroon aanpassen’
Wil je ontwerpen? Bevlogen en geïnspi-
reerd werken aan architectonische
opgaven? Dan ga je ervan uit dat je dat
uitstekend onder de knie krijgt tijdens
één van de vele goede opleidingen die
ons land rijk is. Je oefent in de praktijk
van de talrijke architectenbureaus en
misschien begin je voor jezelf. Ontwerpen
leer je zo wel, maar raak je ook voldoende
geïnspireerd? Je ging van Zumthor naar
Zaha, van Herzog naar Hertzberger, en
maakte mogelijk nog eens een uitstapje
naar Berlage en Frank Lloyd Wright.
De grote opgave van dit moment,
herbestemmen en renoveren, vraagt om
heel andere inspiratiebronnen. Bestaan-
de gebouwen zijn immers ook ooit
bedacht.
Jouw ideeën vermengen zich nu met die
van je voorganger, de oorspronkelijke
architect. Dat was iemand die een visioen
had en dat uitwerkte, of wellicht iemand
die alleen maar een beschikbaar budget
en een aantal gevraagde ruimtes
voorgeschoteld kreeg. En daar moet je
het dan mee doen?! Angst, twijfel en
paniek slaan toe. Inspiratie halen uit het
bestaande is voor velen van ons nieuw,
maar heeft wel de toekomst.
Ik mocht Het Scheepvaartmuseum in
Amsterdam verbouwen. Het waren de
tekeningen van de oorspronkelijke
architect, Daniël Stalpaert, die me hierbij
als geen ander inspireerden. De prachtige
geometrie van het zeventiende-eeuwse
pakhuis in het water, inmiddels verbor-
gen door diverse verbouwingen.
Wij hebben hier onzichtbare ingrepen, als
de installaties, vermengd met duidelijk
zichtbare, waaronder het patineren van
de gevel en de overkapping van de
binnenplaats. Een aantal latere toevoe-
gingen, zoals de steigers rondom het
gebouw, zijn weggehaald. Dit alles deden
we samen met andere bevlogen ontwer-
pers, Rappange en Ney.
Nu kan de bezoeker de originele schoon-
heid van het gebouw, dat voldoet aan alle
hedendaagse museale eisen, weer in volle
glorie ervaren.
Ik denk dat Stalpaert meer dan tevreden
zou zijn met ons werk. Mijn motto?
‘You should always beat the master.’
Liesbeth van der Pol
www.dokarchitecten.nl
Inspiratie? Het bestaande
t
column
Liesbeth van der Pol
voor duurzaamheid
29
inb
ee
ld n
r 4 ok
tob
er 2011
28
inb
ee
ld
nr
4 o
kto
ber
201
1
Maarten Dansen is als projectmanager bij Dutch Green Building
Council bij het onderzoek betrokken geweest.
Waarom is dit gezamenlijk onderzoek gedaan?
“Omdat hier een kennislacune zit. Er zijn niet of nauwelijks
gegevens beschikbaar over duurzaamheid in de brede zin, in
combinatie met gedrag en de woningmarkt. Ik denk dat kennis
op dit gebied voor veel partijen interessant is en noodzakelijk
om een gedegen strategie te bepalen.”
Wat vind je de meest opvallende uitkomst van het onderzoek?
“De bereidheid van bewoners om zich in te zetten voor duur-
zaamheid als het transparant wordt uitgelegd. Het idee dat
bewoners niet om duurzaamheid vragen is niet omdat bewoners
niet willen, maar omdat bewoners niet weten. Indien zij weten
wat duurzaamheid in de brede zin inhoudt (inclusief transport,
gezondheid, veiligheid, kwaliteitsborging, ecologie etc.), en de
gebouweigenaar is transparant over zijn duurzame investerin-
gen, dan zijn bewoners bereid daarvoor te betalen.”
Leiden de uitkomsten tot andere woonproducten?
“Ik verwacht niet direct. Daarvoor is aanvullend onderzoek
nodig, of testcases. Wel laat het onderzoek zien dat er ruimte is
voor nieuwe woonproducten. En als het bewustzijn bij de
bewoners blijft groeien, kan dit een hele interessante markt zijn.
De producten moeten er al zijn als de eindgebruiker er om gaat
vragen. In de markt heeft men het tegenwoordig wel altijd over
de eindgebruiker, maar dit onderzoek laat zien dat we nog een
flinke slag hebben te maken.”
Wat is de toekomst van het BREEAM-NL–keurmerk?
“breeam-nl wordt de standaard in Nederland. In het keurmerk
worden de juiste duurzame aspecten geborgd, alleen voor
breeam-nl woningen is onbekendheid bij de bewoner is nog de
bottleneck. In Engeland is het keurmerk verplicht gemaakt voor
nieuwe woningen. Zo ver zijn we nog niet in Nederland. Eerst
moet een groot deel van de markt er om vragen. dgbc moet met
haar participanten gaan kijken hoe we dit probleem gezamenlijk
kunnen oppakken.”
Iris Gelten is projectmanager marketing en heeft Rianne de Jong
bij haar onderzoek begeleid.
Waarom is dit gezamenlijk onderzoek gedaan?
“Bouwinvest is founding partner van dgbc. Wij streven niet zo
zeer naar een koppositie in duurzaamheid, maar willen duurzaam-
heid wel concreet maken. Met onze vastgoedfondsen willen we
een bijdrage leveren aan een duurzame gebouwde omgeving.
Inzicht in de opvattingen van huurders over het breeam-nl
keurmerk en de bereidheid om te betalen voor duurzaamheid
geeft ons richting. Het helpt ons bij het maken van keuzes voor
duurzaamheidmaatregelen die aansluiten bij huurderswensen
voor woningen in de portefeuille.”
Wat vind je de meest opvallende uitkomst van het onderzoek?
“De bereidheid van de huurder om te betalen en het gedrag aan
te passen vind ik het meest opvallend. Dit biedt perspectief voor
nieuwe huurconcepten. Men is zelfs bereid 5% extra huur te
betalen en het gedrag aan te passen wanneer inzichtelijk kan
worden gemaakt dat dit, vanwege de lagere energiekosten, per
saldo een besparing van ca. 3% voor hen oplevert. Dit betekent
dat investeringen in de verduurzaming van de woningporte feuille
gezamenlijk met de huurder kunnen worden gerealiseerd.”
Leiden de uitkomsten tot andere woonproducten?
“Er is ruimte voor nieuwe businesscases en huurconcepten.
Een idee van een nieuw huurconcept is een integrale huurprijs.
Hierbij worden de maandlasten van huur en energiekosten
gebundeld. Huurkosten zijn hoger vanwege de opslag van
verduurzamingskosten. De energielasten zijn lager door het
relatief lage energieverbruik in combinatie met duurzame
energietechnieken. Maar liefst 60% van de huurders vindt zo’n
integrale huurprijs aantrekkelijk.”
Wat is de toekomst van het BREEAM-NL 2.0 keurmerk?
“Bouwinvest heeft behoefte aan het meten en vergelijken van
de duurzaamheid van haar portefeuille. Onze investeerders vragen
dat van ons. Echter, hoewel de huurder de verschillende aspecten
van het keurmerk belangrijk vindt, geldt dat nog niet voor het
keurmerk zelf. Hier ligt dus nog een opgave voor de dgbc.”
Iris Gelten projectmanager marketing
‘Gedragsaanpassing
huurder kans voor nieuwe
huurconcepten’ Maarten Dansen, projectmanager DGBC
‘Bewoners willen zich
inzetten voor duurzaamheid’
samen
t
Interesse in het onderzoek? Stuur een mail naar [email protected]
31
inb
ee
ld n
r 4 ok
tob
er 2011
30
inb
ee
ld
nr
4 o
kto
ber
201
1
dit laatste bestrijd, gaan pensioenfondsen daar-
mee voorbij aan de grootste maatschappelijke
risico’s die ons bedreigen.”
VraagstukkenHij pakt een wit velletje papier om zijn gedachten
te vormen en tekent drie rondjes. “Ten eerste gaan
we van zeven werkenden op één gepensioneerde in
1952 naar vier werkenden op één gepensioneerde
op dit moment, naar twee werkenden op één
gepensioneerde in 2040. De vraag is of die twee dan
hetzelfde kunnen leveren wat nu vier werkenden
doen. Dat is dus een megagroot risico.” Energie krijgt
een plek bij het tweede rondje. “Oók een risico. We
moeten op zoek en investeren in alternatieve
energievormen. We kunnen niet zeggen ‘we hebben
bij toeval gas gevonden en we zullen wel ergens op
stuiten’. Dat is slecht risicomanagement.” Het derde
en laatste rondje staat voor gezondheidszorg. “Een
drama, want de kosten voor de gezondheidszorg
worden nog hoger dan de pensioenkosten.” Het zijn
drie grote en vooral risicovolle vraagstukken waar
volgens Boender oplossingen voor kunnen komen
door bijvoorbeeld energie en gezondheid te
combineren. “Deze vraagstukken moeten ons
inspireren tot innovatieve benaderingen. En dat
begint met investeren in het onderwijs. Dat moet
natuurlijk veel beter. Daarnaast dusdanige innova-
ties bedenken waardoor we onze productiviteit
kunnen verhogen.”
Maatschappelijke taakBoender ziet hierin een taak voor institutionele
beleggers. “Er is 800 miljard euro beschikbaar.
Met dat geld kun je wel iets op gang brengen. Het
moet ook wel. Je weet als pensioenfonds anders
zéker, dat je in de nabije toekomst in de problemen
komt. Met andere woorden, als je zekerheid wil
hebben, ook en vooral voor de lange termijn, dan
moeten partijen zich juist daar op focussen. Dat
betekent niet alleen investeren voor de toekomst
maar vooral ook in de toekomst.” Volgens Boender
moeten vooral de pensioenbestuurders daarbij het
heft in handen nemen. “Lef tonen, niet alleen maar
de cijfers voor de korte termijn laten regeren, maar
vooral ook durven luisteren naar de onderbuik.
Daarmee biedt je perspectief voor de gezondheids-
zorg, voor het onderwijs én voor het bedrijfsleven.
Nederland geeft door een dergelijk initiatief niet
alleen de nationale vergrijzende economie een
enorme en cruciaal belangrijke stimulans. We
kunnen hiermee ook internationaal het voortouw
nemen met betrekking tot “echte” pensioenbeleg-
gingen. Combinatieconcepten waarmee je veel
efficiënter kunt werken zijn toch een mooi
exportproduct?”
‘Pensioenfonds heeft ook
een maatschappelijke taak’
Het gesprek met Guus Boender, hoogleraar ALM
aan de Vrije Universiteit in Amsterdam en
directeur van Ortec-Finance in Rotterdam heeft
plaats op de dag dat de beurskoersen weer overal
ter wereld rode cijfers laten zien. Het radiojour-
naal meldt zorgen bij pensioenfondsen over de
dekkingsgraden. “Een mooi moment om het over
zekerheid te hebben”, zegt Boender met een brede
glimlach op zijn gezicht. Maar die glimlach
verdwijnt al snel als hij er serieus op laat volgen
dat “we in een gekke wereld terecht zijn gekomen
waarin Chinezen met een inkomen van een
honderdste van wat Amerikanen verdienen, de
consumptie van diezelfde Amerikanen financie-
ren.” De al maar oplopende schulden verwonderen
hem. Net als het feit, dat er overal ter wereld een
soort Dagobert Ducks zijn waardoor er niets mag
veranderen als ook maar één iemand daar slechter
van wordt.
Knoppen draaienHet is in zijn ogen vooral het opportunisme dat
regeert. “Op alle vlakken. En er is nauwelijks
ruimte om aan de knoppen te draaien terwijl dat
voor vraagstukken als Europa, zorg, woningmarkt
en energie wel nodig is.” En juist als het gaat om
het brengen van fundamentele veranderingen ziet
Boender een rol weggelegd voor institutionele
beleggers. “Vanuit risicomanagement vluchten
institutionele beleggers van het ene aandeel naar
het andere. Daarbij leggen ze alle vertrouwen bij
vooraanstaande vermogensbeheerders omdat die
in het verleden al zulke goede rendementen
hebben weten te brengen. Los van de vraag of ik
Risicomanagement als inspiratiebron
zeker
Guus Boender, hoogleraar alm en directeur Ortec Finance
‘Pensioenfondsen en toezichthouders moeten niet alleen voor de toekomst
investeren, maar ook in de toekomst, bijvoorbeeld door maatschappelijke
initiatieven op het gebied van gezondheidszorg, het onderwijs en het
bedrijfsleven’. Professor dr. Guus Boender over wat pensioenbestuurders
echt moet inspireren om uiteindelijk tot structurele, lange termijn
oplossingen te komen.
t
33
inb
ee
ld n
r 4 ok
tob
er 2011
32
inb
ee
ld
nr
4 o
kto
ber
201
1
Het gezicht van de vrouw spreekt boekdelen als
Nel de Jager haar vriendelijk meldt dat de stoep
niet is om op te fietsen: ‘waar bemoeit dat mens
zich mee’. De ontvangster van de vernietigende
blik kan er om lachen. “Ik weet het, ik heb een
grote mond en er zijn mensen die mij een echte
heks vinden. Maar ik kan mij daar niet zo druk om
maken. Het gaat mij om het resultaat.” We staan
midden op de Haarlemmerdijk in Amsterdam.
Uiteraard is de bioscoop The Movies nog dicht,
maar Bakkerij Mediterrane doet op deze vroege
vrijdagochtend goede zaken. “Op zondagmorgen
staat heel Amsterdam hier in de rij om warme
croissants te kopen.”
Wanneer je de winkelstraat langzaam maar zeker
wakker ziet worden is het lastig voor te stellen dat
de Haarlemmerbuurt midden jaren tachtig ten
dode was opgeschreven. “Niemand gaf er nog een
stuiver voor”, benadrukt De Jager. Eigenlijk bij
‘ Deze buurt heeft een goed
geoutilleerde winkelstraat nodig’
toeval was zij in ’87 in de Haarlemmerbuurt terecht
gekomen. “Ik was aan de wandel en werd getroffen
door de sfeer en die bijzondere steegjes.” Via een
studievriendin werd Nel gevraagd of zij wellicht
interesse had om voor een werkgroep wat werk te
verrichten. Nel woonde inmiddels zelf op het
Haarlemmerplein en viel zo met haar neus in de
spreekwoordelijke boter. Ze werkte op dat
moment in Rotterdam als buurtopbouwwerkster
maar trok zich het lot van de afglijdende buurt aan
en ging als vrijwilliger aan de slag.
Diversiteit“Ik heb wat met de stad”, zegt De Jager terwijl zij
even bij Bloomfeld binnenstapt. Puck Lauder is
met deze exclusieve heren- en bruidsmodezaak
een nieuwkomer op de Haarlemmerdijk. “En? Al
een beetje gesetteld”, vraagt Nel geïnteresseerd.
“Absoluut”, zegt Lauder. “Wij hebben echt voor
deze straat gekozen om z’n diversiteit aan winkels
en het leuke publiek dat hier komt. We verwachten
er veel van.” De woorden laten een brede glimlach
op het gezicht van Nel verschijnen. Buiten zegt zij;
“het is best wel een gevecht geweest. De Haarlem-
merdijk was als winkelstraat opgegeven.
Nel wint ringOp de Provada in Amsterdam heeft Nel de
Jager de ‘Gouden Piet Kranenberg Ring’ om
haar vinger geschoven gekregen. Deze ring,
die Bouwinvest jaarlijks uitreikt, is bestemd
voor een persoon die zich verdienstelijk
heeft gemaakt op het gebied van vastgoed-
ontwikkeling of vastgoedbeheer in
Amsterdam. “Ik ben er supertrots op”, zegt
ze, “het doosje staat open in de kast. Helaas
is de ring te groot om te dragen. Anders zou
ik dat zeker doen.”
‘De sfeer vond ik zo bijzonder. De Haarlemmerbuurt was een krakerswijkje
met verpauperde pandjes en de Haarlemmerdijk/Haarlemmerstraat waren
als winkelstraat op z’n retour. Ik leek bijna de enige die er nog potentie in zag.
En kijk nu: een langgerekte winkelstraat met 263 winkels.’
Op stap met winkelstraatmanager Nel de Jager
‘Ik geloof in deze straat’
34
inb
ee
ld
nr
4 o
kto
ber
201
1
Dat vond ik toen onterecht. Ik was er van overtuigd
dat er wat van te maken zou zijn.” Zo zorgde Nel er
met de nodige overtuigingskracht voor dat panden
die op de nominatie stonden om te worden
gesloopt niet meer werden dichtgetimmerd of
dichtgemetseld. “Ik regelde ondernemers die
tijdelijk een ruimte wilden betrekken. Uiteindelijk
zijn daar veel van gebleven.”
VerbeterenDe inspanningen van De Jager, “we hebben ook tal
van lege etalages ingericht”, zorgden er voor dat
de Haarlemmerbuurt als winkelstraat bleef leven.
“Stapje voor stapje zag je het klimaat verbeteren.
De panden werden vernieuwd, de ondernemers
bleven of kwamen terug. En door te zorgen voor
een goede ondernemersvereniging hebben we
voor onderlinge binding gezorgd. Het was
natuurlijk ook de tijd van de stadsvernieuwing met
een projectgroep, het grondbedrijf en woningcor-
poraties als belangrijke participanten.” Een andere
vervolg pagina 33
met passie
t
tijd volgens De Jager. “Absoluut. Nu zijn er veel
meer particuliere eigenaren en commerciële
partijen met allemaal hun eigen belangen.
Dat maakt dit soort operaties lastiger.” Dan ziet
ze midden op het trottoir een reclamebord van
Ekoplaza, de biologische supermarkt, staan.
Er klinkt een zucht en ze beent naar binnen. Twee
tellen later keert ze terug met een medewerkster
die het bord weghaalt. “Daar moet je best wel
bovenop zitten, uitleggen dat er spelregels zijn,
anders wordt het een rommeltje.”
Sinds 2005 is Nel de Jager zelfstandig winkelstraat-
manager en bedrijfsadviseur. Niet alleen meer voor
de Haarlemmerbuurt, maar ook voor tal van
andere straten in Amsterdam en andere steden.
Zij ziet zich als klankbord/intermediair voor zowel
winkeliers/ondernemers als eigenaren. “Niets ten
nadele van hen, maar zij kijken vaak vanuit het
eigen belang naar de straat terwijl ik het grotere
geheel in de gaten kan houden.”
MotortjeWanneer we weer terug zijn bij het Haarlemmer-
plein zegt ze: “Je krijgt wanneer je doorzet veel
voor elkaar. Het is zoeken naar het motortje dat
het vliegwiel in werking zet. Hier ben ik dat
motortje geweest, of noem het “de gek” die
voortdurend de kar trekt. Door in de straat te
blijven geloven. En zie, de Haarlemmerbuurt is nu
een echte winkelstraat waar je je dagelijkse
boodschappen kunt doen. Maar je kunt er ook
winkelen en aangenaam verblijven. We hebben
ketens als Albert Heijn en Etos maar ook de
Kookboekwinkel, waarvoor je speciaal hier naar
toe komt.”
‘Ik geloof in deze straat’
InspiratieIk vind inspiratie, het thema van dit nummer,
een mooi woord. Het heeft iets uitdagends.
Inspiratie zorgt ook voor gedrevenheid. Een
goed voorbeeld daarvan vind ik elders in deze
uitgave het verhaal van winkelstraatmanager
Nel de Jager. Geïnspireerd door haar overtuiging
dat de Amsterdamse Haarlemmerbuurt een
echte winkelstraat moest hebben, zette zij zich
hiervoor met hart en ziel in. Terecht ontving zij
tijdens de Provada voor haar inspanningen de
Piet Kranenberg-ring.
Dergelijke geïnspireerde personen houden je
een spiegel voor. Het zet je aan het denken over
wat je eigen inspiratiebron of drijfveer is. Goed
beschouwd zijn dat voor Bouwinvest de mensen
die door onze inspanningen maandelijks van
hun pensioen kunnen genieten. Ook worden wij
geïnspireerd door de wensen van onze huurders.
Juist het vertalen van deze wensen in vastgoed-
producten zorgt voor aansprekende woningen
en kantoren met nauwelijks leegstand.
Het mooie aan inspiratie is ook dat je het uit zo
veel dingen kunt halen. Zo vind ik evenementen
altijd inspirerend. Praten met anderen, kennis-
delen en nieuwe ideeën op doen. Met dat doel
zijn we aanwezig op de Provada, de Expo Real
in München, doen we mee aan de Dutch Green
Building Week en organiseren wij onze eigen
investorseminars. En, niet te vergeten, maken
we ons eigen relatiemagazine.
Ik wens u inspirerend leesplezier,
Dick van Hal, directievoorzitter
10
inleiding
inb
eeld n
r 4 ok
tob
er 2011
4 Maatschappelijke veranderingen inspiratie
voor vastgoed
wat is jouw inspiratiebron?
bouwinvest magazinenr 4 jaargang 2 oktober 2011
27 Duurzaamheid
inspireert huurders
tot andere leefwijze
22 Prinsenhof krijgt
met de WTC-licentie
nog meer allure www.bouwinvest.nl
ColofonUitgave
Bouwinvest
La Guardiaweg 4
Amsterdam
Postbus 56045
1040 AA Amsterdam
T +31 (0)20 – 677 1600
F +31 (0)20 – 677 1700
www.bouwinvest.nl
Coördinatie en eindredactie
Afdeling Marketing & Communicatie Bouwinvest
Redactioneel concept
Afdeling Marketing & Communicatie Bouwinvest
Hans Ouwerkerk, Ouwerkerk Tekst & Advies
viervier
Grafi sch concept en ontwerp
viervier
Tekst en redactie
Bouwinvest
Liesbeth van der Pol
Hans Ouwerkerk, Ouwerkerk Tekst & Advies
Fotografi e
Twan de Veer
Drukker
Akxifo
oktober 2011
