Waardedaling woningen bij windturbines

Mythe, sage of werkelijkheid?

26 november 2013 Nieuw-Beijerland

Wie is Maurice Bakker?Getrouwd met Figen, dochter Ilayda40 (shhht!)Omwonende Windturbine (Houten, Eneco)

Roeier bij URV VikingRescue DiverVoorstander duurzaam en hernieuwbare energie

Wat is Maurice Bakker?Bachelor in Management, Economie & RechtBachelor in VastgoedkundeMaster in Strategisch Management

bestuurslid NLVOW (Gigawiek Houten)partner Planschade InstituutRvA HU (IGO)15 jaar ontwikkelaar/ projectmanager

Waarom ik hier sta

Waarom ik hier staAls NLVOW om omwonenden te ondersteunen en

eventueel te praten over alternatievenAls Planschade Instituut om nieuwe klanten te

werven, mochten ‘ze’ er toch komenAls mens om toekomstig omwonenden te

behoeden voor de ‘fouten van Houten’Als benadeelde huizenbezitter (WOZ-waarde van

€675.000,- naar €573.000,- door windturbines)

Is er waardedaling bij windturbines?

Het antwoord is:

Jee

WOZ beschikkingen/jurisprudentie< 300 meter tot 50% < 500 meter tot 40% < 700 meter tot 30% < 1.000 meter tot 25% > 1.000 meter tot 15% > 2.000 meter tot 0% ===bron: WOZ Consultants

WOZ waardejuridisch beperkt belang, maar:waarde in kader economisch verkeer

waterschaps- en OZB belastingeneigenwoningforfaiterfbelasting

hypotheeknorm/ taxatienormalgemeen gedachtengoed bij burger bezwaar maken: www.wozwindmolens.nl (NLVOW)

Planschade = WOZ?Juridische correlatie

planschade en WOZ mogen niet te ver uit elkaar liggen, bevestigde in oktober 2013 dat bewijslast omdraait als planschade teveel van WOZ afwijkt

wél voor motivering (stel: WOZ daalt alleen door windturbines, dan is planschade ‘evident’)

wél voor maximale invulling bestemmingsplan

waarde in kader economisch verkeerKoppeling wordt nu door PSI in alle zaken aangevoerd,

desnoods naar Europees Hof

Kabinet overweegt WOZ = algemene norm

Planschade = compensatie?Nee, planschade stelt nooit 100% schadeloos

2% maatschappelijk eigen risico feitelijke toekenning <50% van WOZ daling

Lange procedure, gemiddeld 2 jaar (en achteraf)Juridisch ingewikkeld (= kosten!)

verzoekschrift taxatie concept oordeel = min. 30 pagina’s

Schaduwschade/ voorzienbaarheid (vanaf nu)niet overdraagbaar van verkoper op koper

Krachtenveld WindprojectenCompensatie Acceptatie Participatie

Vereniging Eigen Huis

Rijksoverheid/ AgentschapNL

Windenergie markt

NLVOW Provincie Milieufederaties

Lokale belangengroepen

Politiek Den Haag Politiek Den Haag

Lokale politiek Lokale politiek

Acceptatie = draagvlak

Uit de Dikke Van Dale

Compensatie brengt omwonenden weer terug op nul. Geen verlies, geen winst.

Acceptatie komt met compensatie, niet met participatie

Participatie = compensatie?Nee, participatie is ‘fooi’, vaak niet geïndexeerdAandeelhouders niet-ontvankelijk in juridisch

geschilParticipatie-overeenkomst: finale kwijtingVoorbeeld Houten:

Participatie o.b.v. 5% rendement, obligatie €500,-/stuk

€25,- rendement per jaar, totaal €150,- rendementWOZ gedaald ca. €50.000,-€50.000 / €150 = 333 obligaties investering voor compensatie is 333 x €500 =

€166.500

??? = compensatiePlanschade is de enige kans, maar:

dan moet er geen participatie zijndan moet omwonende geen aandeelhouder zijndan moet de overheid wel meewerken (kosten!)

Voor compensatie bestaat geen wettelijke basis, behoudens indien via privaatrechtelijke rol van gemeente door gemeente geëist als windturbines op grond gemeente staan

Regel het vooraf, achteraf lukt nooit

Fouten van HoutenGeen planschadeovereenkomst bij vergunningaanvraag

in 2010 (wet staat per 2005 toe)Gemeente is belanghebbende tegenover burger

geworden, staat feitelijk lijnrecht tegenover omwonendenOntkenning WOZ daling, gelijk gehaald via rechter

Goed voorbeeld: Tholen.

Omwonenden boden alternatieven, Houten en Eneco als één blok tegenover omwonenden

Houten is grondeigenaar = privaatrechtelijke buur, maar beroept zich alleen op bestuursrechtelijke verantwoordelijkheden

Wat is het Planschade Instituut?En nog belangrijker: wat doet zij?

Wat doet Planschade Instituut?Staat aan de kant van burgers, werkt niet voor

overhedenVerkent nieuwe (juridische) mogelijkhedenProcedeert bijna altijd

niet bij nieuwe feiten/omstandigheden

Verzamelt kennis en doet wetenschappelijk onderzoek

Toetst aan Internationale verdragen

Wat doet Planschade Instituut?Volledige No Cure No Pay

PSI financiert volledig, advocaten mogen geen NCNP leges zelf betalen (€300,- tot €500,-), bij winst

betaalt gemeente terug

100% professionals track record (90% van 200) taxateur MOET jurist zijn

PSI vraagt 25% vergoeding behaalde resultaat, percentage daalt als meer deelnemers voor zelfde schadeveroorzakend besluit

DANK VOOR UW AANDACHT

http://www.linkedin.com/in/mebakker

@MauriceEBakker