VRP avond 2 april 2014. 'Regelgeving sociale last vernietigd: een praktisch overzicht van de...

De "sociale lasten" vernietigd door het

Grondwettelijk Hof: een praktisch overzicht

van de gevolgen voor ontwikkelaars en

overheden

VRP-avond – de Vierde Zaal (Gent)

Els Empereur en Ive Van Giel, 2 april 2014

AGENDA

1. De sociale lasten uit het Decreet Grond- en Pandenbeleid

2. De aanleiding tot vernietiging door het Grondwettelijk Hof en

inhoud van het arrest 145/2013

3. De rechtsgevolgen van het arrest 145/2013

4. Recente standpunten

2 april 2014 De sociale lasten vernietigd door het Grondwettelijk Hof 2

1. SOCIALE LASTEN UIT HET DGP

Doelstelling DGP= voeren van een gronden pandenbeleid dat

bestaat uit de aansturing, de coördinatie, de ontwikkeling en

de aanwending van ruimtelijke en sectorale beleidsstrategieën

en instrumenten om de gronden pandenmarkt te faciliteren,

te stimuleren, te bevorderen en desnoods te corrigeren.

"Directe overheidsinterventie in de gronden pandenmarkt is evenwel

gerechtvaardigd en noodzakelijk wanneer private actoren niet, of niet

alleen, bij machte zijn om de gestelde publieke doelen te bereiken, of

wanneer zulks noodzakelijk is om kwetsbare maatschappelijke groepen

gelijke kansen te bieden om vrij aan die markt te participeren. Dergelijke

directe overheidsinterventie is eveneens gerechtvaardigd indien het

optreden van de overheid ten opzichte van private initiatieven kennelijk

sociale, economische, financiële, ruimtelijke of milieugebonden

voordelen of minderkosten inhoudt." (Artikel 2.1.1 DGP- missie)


1.1 Definitie sociaal woonaanbod

Sociaal woonaanbod =

het aanbod aan huurwoningen, koopwoningen en kavels dat

voldoet aan beide hiernavolgende voorwaarden:

a) zij zijn volledig onderhevig aan de reglementering aangaande het

sociale huurstelsel of de overdracht van onroerende goederen door de

Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) en de sociale

huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode;

b) zij worden bestemd tot hoofdverblijfplaats, respectievelijk tot

oprichting van een woning die tot hoofdverblijfplaats zal worden

bestemd; (artikel 1.2, lid 1, 16° DGP)

Actor-gerichte definitie: het sociale huurstelsel of overdracht

door de VMSW en sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM)


1.1 Definitie sociaal woonaanbod (2)

Bescheiden woonaanbod =

het aanbod aan huurwoningen, koopwoningen en kavels (met

uitsluiting van het sociaal woonaanbod) dat voldoet aan:

a) kavels met een oppervlakte van ten hoogste 500 m²;

b) eengezinswoningen met een bouwvolume van ten hoogste 550 m³;

c) overige woningen met een bouwvolume van ten hoogste 240 m³, te

verhogen met 50 m³ voor woningen met drie of meer slaapkamers; (artikel 1.2, lid 1, 1° DGP)

"Ruimtelijke" definitie, in tegenstelling tot de actorgerichte

definitie van het sociaal woonaanbod.


1.2 Toepassingsgebied sociaal woonaanbod

Normen waren van toepassing op:

1. verkavelingen van ten minste tien loten bestemd voor woningbouw, of met

een grondoppervlakte groter dan een halve hectare, ongeacht het aantal

loten;

2. groepswoningbouwprojecten waarbij ten minste tien woongelegenheden

ontwikkeld worden;

3. de bouw of de herbouw van appartementsgebouwen waarbij ten minste

vijftig appartementen gecreëerd worden;

4. verkavelingen, groepswoningbouwprojecten en projecten voor de bouw of

de herbouw van appartementsgebouwen die niet voldoen aan de

voorwaarden, vermeld in 1°, 2° of 3°, en waarvoor een

verkavelingsvergunning of een stedenbouwkundige vergunning wordt

aangevraagd door een verkavelaar of een bouwheer wiens project aansluit

op andere, door dezelfde verkavelaar of bouwheer te ontwikkelen gronden,

die samen met de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft, een

oppervlakte van meer dan een halve hectare beslaan.

(artikel 4.1.8, lid 1 DGP)


1.3 Normen sociaal woonaanbod

Gewestelijke normen (Hoofdstuk 2 van titel 1):

1. minimum 20 en maximum 40 % van het aantal te

verwezenlijken woningen en/of kavels, indien de gronden

eigendom zijn van Vlaamse besturen of Vlaamse

semipublieke rechtspersonen;

2. minimum 10 en maximum 20 % van het aantal te

verwezenlijken woningen en/of kavels, indien de gronden

eigendom zijn van overige natuurlijke of rechtspersonen. (artikel 4.1.8, lid 2 DGP)

Mogelijkheid voor gemeenten om hier van af te wijken door

een gemeentelijk reglement sociaal wonen (en in bepaalde

gevallen door een RUP)


1.4 Sociale lasten in de vergunningen

Van zodra een project onderworpen was aan norm als bepaald

in DGP van rechtswege verbinden van sociale last aan de

verkavelingsvergunning, respectievelijk stedenbouwkundige

vergunning.

Sociale last maakt een last uit in de zin van artikel 4.2.20

VCRO.

Vergunning diende te worden geweigerd indien het

aangevraagde onverenigbaar was met normen en

percentages sociaal woonaanbod (artikel 4.3.1, §1, eerste lid

VCRO).


1.5 Steunmaatregelen

Boek 3:

Subsidies voor activeringsprojecten (artikel 3.1.2 DGP);

Jaarlijkse belastingsvermindering voor een kredietgever die een

renovatieovereenkomst sluit (artikel 3.1.3 DGP);

Vermindering van de heffingsgrondslag voor de registratierechten ten

behoeve van de activering van panden (artikel 3.1.10 DGP);

Boek 4:

Vermindering van registratierechten van 10% naar 1,5% (artikel 4.1.20, §3

DGP);

Vermindering van de btw van 21% naar 6% (artikel 4.1.20, §3 DGP);

Overnamegarantie voor in natura verwezenlijkte sociale huurwoningen

(artikel 4.1.21 DGP);

Infrastructuursubsidies (artikel 4.1.23 DGP).


2. ARREST 145/2013

All Projects & Developments e.a. (36 bouw- en

vastgoedpromotoren)

Tussenarrest Grondwettelijk Hof nr. 50/2011 van 6 april 2011:

12 prejudiciële vragen aan het Europese Hof van Justitie

Arrest van het Hof van Justitie 8 mei 2013 (Libert e.a., C-

203/11): zie volgende slides


2.1 Arrest van het Hof van Justitie

Beoordeling of de steunmaatregelen verboden staatssteun

uitmaken in de zin van artikel 107 VWEU (Verdrag betreffende

de werking van de Europese Unie) aan de hand van 4

voorwaarden:

1. Maatregel van de staat/ bekostigd met staatsmiddelen;

2. Het handelsverkeer tussen de lidstaten ongunstig kunnen

beïnvloeden;

3. De begunstigde een voordeel verschaffen;

4. De mededinging vervalsen/dreigen te vervalsen.

(Het Grondwettelijk Hof legde de tweede en derde voorwaarde voor

aan het Hof van Justitie)


2.1 Arrest Hof van Justitie (2)

Tweede voorwaarde staatssteun:

Voldoende dat steunmaatregel handelsverkeer ongunstig kan

beïnvloeden en mededinging kan vervalsen

Niet noodzakelijk dat begunstigde onderneming zelf aan het

intracommunautaire handelsverkeer deelneemt

Er kan niet worden uitgesloten dat maatregelen DGP de

begunstigde ondernemingen versterken

Wel mogelijkheid dat maatregelen de- minimissteun uitmaken

(verordening nr. 1998/2006= toepassing van verdrag betreffende

de- minimissteun)

het komt aan nationale rechter feitelijk te beoordelen of het

handelsverkeer tussen de lidstaten ongunstig kan worden beïnvloed

en of de verordening 1998/2006 van toepassing is


2.1 Arrest Hof van Justitie (3)

Derde voorwaarde staatssteun:

Geen voordeel in de zin van artikel 107 VWEU, indien maatregel

moet worden beschouwd als compensatie voor prestaties die de

begunstigde onderneming heeft verricht om

"openbaredienstverplichtingen" uit te voeren.

Altmark criteria:

1. Onderneming daadwerkelijk belast met uitvoering van

openbaredienstverplichting;

2. Objectieve en doorzichtige parameters (Hof: niet het geval)

3. Compensatie niet hoger dan nodig om kosten van

openbaredienstverplichting te dekken

4. Compensatie vastgesteld op basis van analyse van kosten die een

gemiddelde onderneming zou hebben gemaakt

het komt aan nationale rechter om te beoordelen of sprake is van

staatssteun in de zin van artikel 107 VWEU


2.2 Redenering Grondwettelijk Hof

Arrest Grondwettelijk Hof 145/2013 dd. 7 november 2013

Tweede middel (steunmaatregelen schenden artikel 107-108

VWEU) eerst te behandelen, want heeft mogelijke impact op

andere middelen:

1. Ongunstige beïnvloeding intracommunautaire handelsverkeer,

tenzij de- minimissteun

artikelen 4.1.20, §3, 4.1.21 en 4.1.23 DGP géén de- minimissteun

artikelen 3.1.3 en 3.1.10 wel

2. Er wordt niet voldaan aan Altmark- criteria

Staatssteun in de zin van artikel 107 VWEU


2.2 Redenering Grondwettelijk Hof (2)

3. Aanmeldingsplicht bij Commissie van elk voornemen tot

invoering of wijziging van steunmaatregelen (artikel 108

VWEU): geen aanmelding gebeurd

4. Vrijstelling van aanmeldingsplicht op grond van DAEB-

beschikking? (=betreffende staatssteun in de vorm van compensatie

voor de openbare dienst die aan bepaalde met het beheer van Diensten

van Algemeen Economisch Belang belaste ondernemingen wordt

toegekend)

Criteria vergelijkbaar aan Altmark- criteria

Aangezien eerder geoordeeld werd dat hieraan niet werd voldaan, ook geen toepassing

van de DAEB- beschikking.

Uit 1-4 volgt: Vernietiging steunmaatregelen



Beoordeling overige middelen

1. Sociale last houdt een beperking op eigendomsrecht in: niet

gewaarborgd dat de bouwheer/verkavelaar een inkomen kan

krijgen en winst is in elk geval lager dan wanneer vrije markt kan

spelen;

2. Ongelijkheid van behandeling: private actoren zijn verplicht

sociale huurwoningen over te dragen tegen maximumprijzen,

terwijl de SHM die woningen vervolgens zonder beperking kan

doorverkopen;

3. Beperking vrij verkeer van kapitaal: kan gerechtvaardigd worden

door eisen betreffende het beleid inzake sociale huisvesting:

beoordeling aan de hand van evenredigheidscriterium



Beoordeling evenredigheidscriterium:

Gelet op de vernietiging van de steunmaatregelen, dienen de

private actoren de sociale last te dragen zonder enige

compensatie;

Niet evenredig met de doelstelling die met de artikelen 4.1.16 tot

4.1.26 van het Grond- en pandendecreet wordt nagestreefd.

Volgt: vernietiging van de sociale lasten


2.3 Retroactieve vernietiging

Vlaamse Regering verzocht het Hof om de rechtsgevolgen die

de vernietigde bepalingen in het verleden hebben gehad, te

handhaven:

Afgewezen omwille van rechtspraak van het Hof van Justitie:

beginselen van de voorrang en van de volle werking van het

recht van de EU verzetten zich tegen een voorlopige

handhaving van nationale maatregelen die in strijd zijn met het

rechtstreeks toepasselijke recht van de Unie.


2.4 Beschikking tot verbetering

Beschikking tot verbetering dd. 18 december 2013

"de duidelijkheid en de rechtszekerheid vereisen dat de hierna

vermelde bepalingen worden vernietigd, teneinde te vermijden dat,

in strijd met het absolute gezag van gewijsde van een

vernietigingsarrest, de vernietigde sociale last alsnog aan een

stedenbouwkundige vergunning of een verkavelingsvergunning

zou worden gekoppeld, of dat rechtsonderhorigen een sanctie

zouden oplopen omdat zij de vernietigde sociale last niet hebben

uitgevoerd".

Volgt: vernietiging van de gewestelijke en gemeentelijk normen,

normen in plangebieden, gebiedsspecifieke typebepaling sociaal

woonaanbod, artikel 4.3.1, §1, eerste lid, 3° en 4.6.2, §2 en §3

VCRO


3. RECHTSGEVOLGEN ARREST

Overzicht:

1. Bindend sociaal objectief

2. Bescheiden wonen

3. Vergunningen

1. Reeds afgeleverde vergunningen

2. Toekomstige vergunningen

4. Uitvoeringen van de sociale lasten


3. RECHTSGEVOLGEN ARREST (2)

Overzicht (vervolg):

5. Gemeentelijke reglementen

6. RUP's

1. Eerder vastgestelde RUP's

2. Toekomstige RUP's

7. Vorderingen tot schadevergoeding


3. RECHTSGEVOLGEN ARREST: Algemeen

Vernietiging geldt ex tunc: vernietigde bepalingen worden

geacht nooit te hebben bestaan

Absoluut gezag van gewijsde: vernietiging geldt erga omnes

vanaf bekendmaking in Belgisch Staatsblad (10/2/2014)

Rechtsplicht tot herstel:

lidstaten zijn verplicht om "alle algemene of bijzondere maatregelen te

treffen welke geschikt zijn om de nakoming van de krachtens het

gemeenschapsrecht op hen rustende verplichtingen te verzekeren.

Hiertoe behoort ook de verplichting de onwettige gevolgen van een

schending van het gemeenschapsrecht ongedaan te maken" (HvJ 19

november 1991, C-6/90 en C-9/90, Francovich, Jur. 1991, p. I-5357).

Geldt voor alle overheden (↔ artikel 159 Gw.)


3. RECHTSGEVOLGEN ARREST: Algemeen (2)

Bijzondere Wet Grondwettelijk Hof:

Artikel 16: Mogelijkheid tot intrekking van een in kracht van gewijsde

gegane beslissing van een burgerlijk gerecht en mogelijkheid tot nemen

van een nieuwe beslissing door de rechter binnen de grenzen van de

intrekking (binnen 6 maanden na publicatie op 10 februari 2014)

Artikel 17: Mogelijkheid vordering tot intrekking van een arrest van de

Raad van State (binnen 6 maanden na publicatie op 10 februari 2014)

Artikel 18: Mogelijkheid tot instellen van elk administratief of rechterlijk

beroep dat openstaat tegen de handelingen en verordeningen van de

verschillende bestuursorganen, alsook tegen de beslissingen van andere

gerechten dan bedoeld in artikel 16 van deze wet;

voor zover die gegrond zijn op een bepaling die vervolgens door het

Grondwettelijk Hof is vernietigd, of op een verordening ter uitvoering

van zodanige norm, al naar het geval;

binnen zes maanden na de bekendmaking van het arrest van het

Grondwettelijk Hof in het Belgisch Staatsblad (op 10 februari 2014)



Intrekkingsleer: impliciete of uitdrukkelijke rechtshandeling

waarbij een administratieve overheid de beslissing die zij heeft

genomen, met terugwerkende kracht, tenietdoet ("ex tunc")

Administratieve rechtshandeling die geen rechten heeft doen

ontstaan ten voordele van derden: kan steeds worden ingetrokken;

Administratieve rechtshandeling die wel rechten heeft doen

ontstaan:

Regelmatige handeling: geen intrekking mogelijk

Onregelmatige handeling:

Ten allen tijde intrekking mogelijk 1) wanneer en voor zover de intrekking het

voorwerp uitmaakt van een wettelijke regeling (bvb. artikel 264 Nieuwe

Gemeentewet) en 2) wanneer het gaat om een "onbestaande

rechtshandeling" (geen evidentie !);

Ook mogelijk binnen de termijn voor het instellen van beroep bij de

administratieve rechtscolleges tot aan de sluiting der debatten (thans: termijn

van 6 maanden op grond van artikel 18 Bijzondere Wet Grondwettelijk Hof ?)



Onbestaande rechtshandeling?

"dergelijke rechtshandeling (kan) enkel op rechtmatigheidsgronden

worden ingetrokken, hetzij binnen de termijn bepaald voor het instellen

van een annulatieberoep bij de Raad van State en, indien een

ontvankelijk annulatieberoep is ingesteld, tot de sluiting van de debatten,

hetzij te allen tijde, als die handeling door bedrog is uitgelokt of door een

zodanige onregelmatigheid is aangetast dat zij voor onbestaande

moet worden gehouden.” (RvS nr. 217.087, Stad Izegem, 29 december

2011)

Zonder meer van toepassing omwille van vernietiging grondslag

door Grondwettelijk Hof?

Intrekking ten allen tijde mogelijk


3.1 BSO (Bindend Sociaal Objectief)

BSO= sociaal woonaanbod dat in de periode 2009-2020 ten

minste moet worden verwezenlijkt

Samengesteld uit:

1. het gemeentelijk objectief voor sociale huurwoningen

(Vlaamse Gewest);

2. een objectief voor sociale koopwoningen (Provincie);

3. een objectief voor sociale kavels (Provincie) (artikel 4.1.3 DGP)

BSO is pas bereikt als de gemeente de 3 deelobjectieven

afzonderlijk heeft bereikt.


3.1 BSO (Bindend Sociaal Objectief) (2)

Niet vernietigd:

Te bereiken zonder sociale lasten aan vergunningen (en zonder

hogere normen in RUP's voor herbestemming van gronden tot

woongebied)

Door actieplan voor activeren van (semi-) overheidsgronden voor

sociale woningen (artikel 4.1.7 DGP)

Haalbaar?


3.2 Bescheiden wonen

Geen middelen gericht tegen het bescheiden wonen

Blijft van toepassing

Reguliere procedure ex. artikel 4.7.1, §2, 2° VCRO:

"aanvragen voor vergunningen waaraan een (sociale) last verbonden

moet worden ingevolge artikel 4.1.16, respectievelijk 4.2.5 van het

decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid."


3.2 Bescheiden wonen (2)

Wat met de aftrekmogelijkheden uit artikel 4.2.1 DGP?

In de betrokken projecten dient een bescheiden woonaanbod te

worden verwezenlijkt dat gelijk is aan:

1° voor wat betreft gronden die eigendom zijn van Vlaamse besturen of

Vlaamse semipublieke rechtspersonen: veertig procent, verminderd met het op

grond van het bij of krachtens het gemeentelijk reglement Sociaal Wonen

opgelegde percentage inzake de verwezenlijking van een sociaal woonaanbod;

2° voor wat betreft gronden die eigendom zijn van overige natuurlijke of

rechtspersonen: twintig procent, verminderd met het op grond van het bij of

krachtens het gemeentelijk reglement Sociaal Wonen opgelegde percentage

inzake de verwezenlijking van een sociaal woonaanbod.

kan niet meer worden toegepast


3.3 Vergunningen

1. Toekomstige vergunningen

(Voorlopig) geen sociale lasten meer verbinden aan

vergunningen

Wel: artikel 4.2.20, §1, tweede lid, 2° VCRO:

"Buiten het voorzien in de nodige financiële waarborgen, kunnen lasten ondermeer

betrekking hebben op: (…) 2° de bewerkstelliging van een vermenging van kavels

die tegemoetkomen aan de behoeften van diverse maatschappelijke groepen op

grond van de grootte van de kavels, respectievelijk de typologie, de kwaliteit,

de vloeroppervlakte, het volume of de lokalenindeling van de daarop op te richten

woningen of op te stellen vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning

kunnen worden gebruikt.

Toch nog opleggen sociale last door overheid:

↔ gezag van gewijsde arrest Grondwettelijk Hof, redelijkheid lasten

en te realiseren "door enig toedoen" aanvrager


3.3 Vergunningen (2)

Retroactief reparatiedecreet?

Afbreuk aan voorrang en volle werking Unierecht

In strijd met gezag van gewijsde arrest Grondwettelijk Hof

2. Reeds afgeleverde vergunningen

Vergunningen blijven bestaan, maar rechtsgeldigheid

vergunning en/of last betwistbaar?


3.3 Vergunningen (3): Afsplitsbaarheid

van de sociale last?

Visie 1: de sociale last vormt een onafsplitsbaar geheel met de

vergunning

Cfr. rechtspraak RvVb 21 november 2012: evenwel omwille van

automatisch opleggen sociale last ex DGP en VCRO (thans vernietigd)

Visie 2: de sociale last is wel afsplitsbaar van de vergunning

Lasten DGP zijn vernietigd

Parlementaire voorbereiding artikel 4.2.20 VCRO: "Het beginsel dat lasten

geen deel uitmaken van hetgeen door de vergunning vergund wordt, blijft

aangehouden. Dat betekent ondermeer dat de lasten geen deel uitmaken van

het openbaar onderzoek waaraan de aanvraag gebeurlijk moet worden

onderworpen. Eén en ander houdt tevens in dat het niet uitvoeren van een last niet

strafbaar is ; de uitvoering van de last kan ook niet bij wege van herstelmaatregel

worden opgelegd." (Parl. St. Vl. Parl. 2011/1, 118)

Onderscheid tussen voorwaarde en last

Beoordeling ad hoc – impact op ruimtelijke beoordeling /

bescheiden woonaanbod? 2 april 2014 De sociale lasten vernietigd door het Grondwettelijk Hof 32


Verplichting tot rechtsherstel overheid

1. Intrekken van sociale last (alleen)?

Ruimte Vlaanderen: "De vergunning zelf wordt in dat geval niet

heroverwogen"

Binnen 6 maanden na publicatie arrest ? Of onbeperkt

("onbestaande rechtshandeling") ?

Hangt samen met afsplitsbaarheid ? Volstaat Bijz. Wet als

grondslag voor loutere intrekking sociale last ?

Wat als aanpassingen van de bouwplannen noodzakelijk zijn?

Ruimte Vlaanderen: Nieuwe vergunning aangewezen

Intrekking van sociale last en nieuwe wijzigende

(deel)vergunning aanvragen voor het gedeelte dat voorheen

voor sociale woningen voorzien was



Mogelijkheden vergunninghouder

1. Niet uitvoeren van sociale lasten procedure in

overheidsaansprakelijkheid / schadevergoeding? (cfr. infra)

2. Overheid vragen om intrekking sociale last

Intrekking van sociale last (alleen)? Hangt samen met afsplitsbaarheid

3. Binnen 6 maand na publicatie BS: Administratief beroep bij

Deputatie/ RvVb op grond van artikel 18 Bijzondere Wet

Grondwettelijk Hof

Beroep tegen sociale last alleen op grond van Bijz. Wet ? Risico op

onontvankelijkheid ? Devolutieve werking ?

Kan Deputatie sociale last vernietigen en meteen oordelen over de

heroverweging van de bescheiden last?

4. Aanvragen nieuwe vergunning/vergunningswijziging



Artikel 18 Bijzondere Wet Grondwettelijk Hof (beroep

voorzover beroep gegrond is op vernietiging regelgeving

sociale last)

VS. artikel 4.7.21 VCRO (devolutieve werking administratief

beroep bij Deputatie)

Mogelijkheid tot beroep instellen tegen sociale last alleen ? Wat

met de devolutieve werking van beroep bij Deputatie (cf. VCRO) ?

Kunnen ook derden, leidende ambtenaar e.d. opnieuw optreden

tegen de (gehele) vergunning ("devolutieve werking" administratief

beroep) of enkel tegen de last...?


3.4 Uitvoeringen van de sociale last

1. Uitvoering in natura (bouwheer/verkavelaar realiseert sociaal

woonaanbod zelf, -conform attestering door VMSW- en verkoopt nadien

conform prijsreglement Vl. Reg.)

A. Uitvoering nog niet gebeurd

Sociale huur: Geen verplichting meer tot verkoop volgens

cascadesysteem; geen verplichting meer voor VMSW om aan te

kopen

Sociale koop: Geen aanbieding meer door SHM

Vrij verkopen of verhuren door bouwheer/verkavelaar ?

B. Uitvoering reeds gebeurd

Ruimte Vlaanderen: Verkoopovereenkomsten met sociale

woonorganisaties (sociale huurwoningen) en sociale kopers (sociale

woningen en kavels), evenals huurovereenkomsten (sociale huur)

blijven "in principe geldig" (juridische grondslag?)


3.4 Uitvoeringen van de sociale last (2)

B. Uitvoering reeds gebeurd

Indien specifiek op grond van vernietigde bepalingen:

Ongeoorloofde/geen oorzaak?

Vordering tot ontbinding en evt. schadevergoeding voor burgerlijke

rechter

Brief VMSW: Voorstel tot dading (cfr. infra)


3.4 Uitvoeringen van de sociale last (3)

2. Verkoop van gronden aan een sociale woonorganisatie

A. Overdracht nog niet gebeurd

Geen verplichting meer tot verkoop volgens cascadesysteem; geen

verplichting meer voor VMSW om aan te kopen

Vrij verkopen of verhuren door bouwheer/verkavelaar ?

Vrijwillig afsluiten koopovereenkomsten mogelijk

B. Overdracht reeds gebeurd

Ruimte Vlaanderen: Verkoopsovereenkomsten met SHM blijven

"in principe geldig" (juridische grondslag?)



Vordering tot ontbinding en evt. schadevergoeding voor

burgerlijke rechter mogelijk


3.4 Uitvoeringswijzen sociale last (4)

3. Verhuring van woningen aan een sociaal verhuurkantoor

A. Verhuring nog niet gebeurd

Vrij verhuren door bouwheer/verkavelaar?

Vrijwillig afsluiten overeenkomsten met sociaal verhuurkantoor

mogelijk

B. Verhuring wel reeds gebeurd

Ruimte Vlaanderen: huurcontracten met sociale verhuurkantoren

en sociale huurders blijven "principieel geldig" (juridische

grondslag?)



Vordering tot ontbinding en evt. schadevergoeding voor burgerlijke

rechter mogelijk



4. Storting van een bijdrage aan de gemeente (forfaitaire bijdrage van

50.000 euro per kavel/woning)

A. Storting nog niet gebeurd

Geen juridische grondslag meer

B. Storting wel reeds gebeurd

Terugvorderen op grond van onverschuldigde betaling ten

aanzien van vergunningverlenende overheid (10 jaar verjaring

"quasi-contract" ; quid 5-jarige termijn Gewest

buitencontractuele aansprakelijkheid (zie verder))

Ruimte Vlaanderen: kunnen pas worden teruggevorderd "nadat

door de vergunninghouder stappen (…) werden ondernomen om

de sociale last weg te werken"



Quid met overeenkomsten zonder verwijzing naar de vernietigde

bepalingen (in uitvoering van vernietigde bepalingen) ?

Quid impact op contracten die dateren van voor het DGP /

"vrijwillige" contracten ?


3.5 Gemeentelijke reglementen

Rechtsgrond (artikel 4.1.9 DGP) vernietigd

Verdwijnen niet automatisch uit rechtsverkeer

Buiten toepassing laten (artikel 159 Grondwet)

Intrekking door de overheid vergunning en/of last ? - binnen een

termijn van 6 maanden (of onbeperkt – "onbestaande

rechtshandeling") ?

Beroep indienen binnen een termijn van 6 maanden

Op grond van artikel 18 Bijzondere Wet Grondwettelijk Hof

Bij de Raad van State


3.6 Ruimtelijke Uitvoeringsplannen

Rechtsgrond (artikel 4.1.12-13 DGP) vernietigd

A. Bestaande RUP's op grond van het DGP

Voorschriften verdwijnen niet automatisch uit rechtsverkeer

Buiten toepassing laten (artikel 159 Grondwet)

Intrekking door de overheid van RUP en/of deel over sociale last ? -

binnen een termijn van 6 maanden (of onbeperkt – "onbestaande

rechtshandeling") ?

Beroep binnen een termijn van 6 maanden

Op grond van artikel 18 Bijzondere Wet Grondwettelijk Hof

Bij de Raad van State

B. Bestaande RUP's van vóór het DGP en toekomstige RUP's

Opnemen van zones voor sociaal wonen, zonder expliciete

grondslag?

Artikel 7.3.10 DGP voorzag géén overgangsmaatregel voor RUP's

en BPA's van voor het DGP


3.6 Ruimtelijke Uitvoeringsplannen (2)

Dienstorder RWO 2006/1 (G. Braeckman):

"Planvoorschriften of voorschriften in verordeningen die zonder meer een zone

reserveren voor "sociale woningen" of realisatie van een aantal "sociale woningen"

opleggen, kunnen niet als wettig beschouwd worden in de mate dat of voor zover ze

impliciet of expliciet verwijzen naar de definitief van sociale woningen in de Wooncode

actorgerichte definities(…)

Bij de advisering van voorontwerp- en ontwerpplannen wordt erop toegezien dat in de

voorschriften geen gronden worden gereserveerd voor "sociale woningen" zonder dat

in de voorschriften zelf en louter ruimtelijk bepaald wordt wat onder "sociale

woningen" moet worden begrepen."

RvS nr. 173.942 (9 augustus 2007, provincie West-

Vlaanderen e.a.)

"de litigieuze “dienstorder” op het eerste gezicht niets meer beoogt dan de bestaande

reglementering uit te leggen, en de concrete modaliteiten te bepalen voor de

toepassing ervan, en in dit opzicht niet beoogt eigen rechtsgevolgen te sorteren of

iets aan de rechtsorde toe te voegen;"



Nota bij Besluit van 11 april 2008 tot vaststelling van nadere

regels met betrekking tot vorm en inhoud van RUP's:

"De rechtspersoon die de bestemming realiseert of zou moeten realiseren wordt niet

bepaald in een stedenbouwkundig voorschrift daar dit geen bepaling van ruimtelijke

ordening is. Zo kan een voorschrift voor een woongebied waarin men sociale

woningen wenst gerealiseerd te zien, niet louter bepalen dat (een deel van) het

gebied gereserveerd is voor sociale woningen omdat/voor zover de Wooncode

aangeeft dat onder "sociale woning" begrepen wordt een woning opgericht door een

sociale huisvestingsmaatschappij (of een gemeente of O.C.M.W.). Wel kan

naargelang de beoogde vermenging van woningtypologieën een gebiedsspecifieke

bepaling toegevoegd worden over kavelgrootte, typologie, bouwvolume,…"



Parlementaire voorbereiding VCRO- inhoud RUP's:

"Dit punt relateert het DRO aan het ontwerpdecreet betreffende het gronden

pandenbeleid. In dat ontwerpdecreet worden de voorwaarden omschreven waaronder

RUP’s sociale percentages met het oog op de uitbouw van een sociaal woonaanbod

kunnen omvatten. Aangezien dergelijke percentages een “extra-stedenbouwkundig”

gegeven uitmaken (in tegenstelling tot bvb. percentages die te maken hebben met de

uitbouw van een – ruimtelijk gedefinieerd – “bescheiden woonaanbod”), worden zij

uitdrukkelijk aan de mogelijke inhouden van RUP’s toegevoegd." (Parl. St. Vl. Parl.

2008-09, 2011/1, p. 39)



DGP voorzag decretale grondslag voor typebepaling "sociale

woningbouw" in ruimtelijke uitvoeringsplannen, evenals hogere

normen sociaal woonaanbod in plangebied (Artikel 4.1.12-

4.1.13 DGP): thans vernietigd



RvS 209.557 en 209.558 van 7 december 2010 (Mahieu en nv

Holvoet Bouwmaterialen e.a.): voorzien van 12 sociale woningen

verspreid over 2 zones, zonder exclusieve realisatie door sociale

huisvestingssector

"Het voorzien in een bestemmingsvoorschrift van de realisatie van een

aantal sociale wooneenheden kadert binnen een van de doelstellingen van

de ruimtelijke ordening, zoals deze zijn verwoord in voormeld artikel 4 DRO,

waar wordt gesteld dat tevens rekening dient te worden gehouden met de

sociale gevolgen van de ruimtelijke ordening. De argumentatie van de

verzoekers dat de voormelde stedenbouwkundige voorschriften van het

bestreden GRUP geen verband houdt met de stedenbouwkundige

bestemming, geen ruimtelijke relevantie heeft en een onverantwoorde

detaillering is van de bestemming kan dan ook niet worden bijgetreden."



RvS 211.058 van 7 februari 2011 (Stad Hoogstraten): woningen die

door de private sector zelf (in samenwerking met gemeente) werden

aangeboden, waarbij prijs per m² in de verkavelingsvoorschriften

was bepaald

"Een overheid die zich over een verkavelingsaanvraag uitspreekt, dient

bijgevolg, gelet op artikel 4 DRO, ook oog te hebben voor de sociale

gevolgen van het project. De verzoekende partij vermocht dan ook de

bedoelde sociale voorwaarden aan de verkavelingsvergunning te

verbinden."



Besluit:

Indien zone voor "sociaal/betaalbaar" wonen: ruimtelijke vertaling

nodig (vloeroppervlakte, volume woningen, typologie, kwaliteit,…)

Dienstorder Braeckman (en arrest RvS), parlementaire voorbereiding

VCRO en voorbereiding Besluit Vl. Reg. 11 april 2008

Rechtspraak RvS: stedenbouwkundige voorschriften mogen niet leiden tot

handelingsonbekwaamheid eigenaars (bvb. RvS nr. 112.565)



Artikel 1.1.4 VCRO als rechtsbasis voor actorgebonden

bestemmingszones sociaal wonen?

"Art. 1.1.4. De ruimtelijke ordening is gericht op een duurzame ruimtelijke

ontwikkeling waarbij de ruimte beheerd wordt ten behoeve van de huidige generatie,

zonder dat de behoeften van de toekomstige generaties in het gedrang gebracht

worden. Daarbij worden de ruimtelijke behoeften van de verschillende

maatschappelijke activiteiten gelijktijdig tegen elkaar afgewogen. Er wordt rekening

gehouden met de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de

culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen. Op deze manier wordt

gestreefd naar ruimtelijke kwaliteit."

Voorwaarden?

Grondige behoeftestudie

Ontbreken van gronden in eigendom van geëigende actoren

Beperking in tijd


3.7 Vordering tot schadevergoeding

Overheidsaansprakelijkheid: Vordering op grond van

buitencontractuele aansprakelijkheid (artikelen 1382 en

volgende BW) t.a.v. Vlaamse Gewest

1. Fout

Schending van een wettelijke, reglementaire of supranationale

norm die rechtstreekse werking heeft in België en die haar een

bepaalde gedraging of een bepaald verbod oplegt

Bij afwezigheid van een bepaalde rechtsnorm: zich niet

gedragen als een normaal, zorgvuldige en voorzichtige

overheid

Uit een vernietigingsarrest van het Grondwettelijk Hof blijkt een

fout.

Beoordelingsmarge ?


3.7 Vordering tot schadevergoeding (2)

2. Schade

Uitvoering in natura: aantonen van gederfde inkomsten door

verkoop aan kostprijsplafonds,…

Uitvoering door overdracht van gronden: aantonen dat winst

voor de geplande bouw niet kon worden gerealiseerd, vertraging

bij realisatie van projecten,…

Verhuring aan sociaal woonkantoor: aantonen dat woningen met

een hogere winstmarge hadden kunnen worden verhuurd

Storting forfaitaire bijdrage

Vergelijking toestand door toepassing normen DGP met toestand

in afwezigheid van toepassing normen DGP



Wat indien last werd "afgewenteld" op kopers/andere actoren?

Standpunt minister Van Den Bossche (13/11/2013 - 16/1/2014)

Rechtspraak Europees Hof: "vermoeden of bewijsregels die de

bewijslast, dat de onverschuldigd betaalde heffingen niet op anderen

zijn afgewenteld, bij de contribuabele leggen" zijn onverenigbaar met

het Europees recht (HvJ 9 november 1983, C-199/82, San Giorgio),



3. Oorzakelijk verband

equivalentieleer: een oorzakelijk verband veronderstelt dat de

schade zoals ze zich in concreto voordeed, niet zou zijn ontstaan

zonder de fout (bvb. Cass. 14 december 2006, Pas. 2006, afl. 12, 2667)

Geen verder onderscheid tussen de verschillende oorzaken van het

schadegeval: ook wanneer een fout slechts onrechtstreeks heeft

bijgedragen tot de schade, staat zij in oorzakelijk verband tot deze

schade.



Verjaring:

Gewest en gemeenten:

Algemeen

buitencontractuele verjaringstermijn beheerst door art. 2262bis BW

Verjaring na 5 jaar vanaf de dag volgend op die waarop de benadeelde

kennis heeft gekregen van de schade of van de verzwaring ervan én

van de identiteit van de daarvoor aansprakelijke persoon.

Opgelet: tot 31 december 2011 t.a.v. Gewest:

Artikel 100, lid 1, 1° Gecoördineerde Wetten op de Rijkscompatibiliteit

Verjaring 5 jaar na eerste januari van kalenderjaar in de loop van jaar

waarin vordering ontstond



Provincie:

Bijzonder verjaringsregime van artikelen 1-2 van de Wet van

6/2/1970

Verjaring 5 jaar vanaf eerste januari van begrotingsjaar waarin het

vorderingsrecht ontstond

Hof van Beroep Brussel, 2 oktober 2008 (TFR 2009, afl. 364,

548)

Verjaringstermijn voor vordering op grond van schade ten gevolge

van een ongrondwettige wetsbepaling vangt aan op het ogenblik

dat een arrest van het Grondwettelijk Hof wordt gepubliceerd

Geen uitspraak van het Hof van Cassatie terzake


4. RECENTE STANDPUNTEN

Standpunt Vlaamse Gewest (website, Omzendbrief

aangekondigd, "technische aanpassingen" regelgeving,

gesprekken met Europese Commissie over mogelijke

instrumenten tbv de sector mbt de stimulering van een sociaal

huisvestingsbeleid, nieuwe regeling voor nieuwe legislatuur)

Brief VMSW aan projectontwikkelaars

Enkel voor projecten in natura

Voorstel tot dading

Afstand doen van elke schadeclaim

Zekerheid van afname onder dezelfde voorwaarden

Sociale koop: BTW

Standpunt sector?


4. RECENTE STANDPUNTEN (2)

"Voka opgelucht over vernietiging van verplicht aandeel sociale

woningen", website Voka, 7 november 2013.

"ACW dringt aan op engagement van Vlaamse overheid om sociale

doelstellingen Grond- en Pandendecreet toch te realiseren", website

ACW, 7 november 2013:

"ACW vraagt de Vlaamse overheid krachtdadige engagementen om de 43

000 sociale huurwoningen en 21 000 sociale koopwoningen toch te

realiseren. De doelstellingen kunnen onder andere gehaald worden door

voldoende middelen te geven aan sociale huisvestingsmaatschappijen. Ook

de lokale overheden moeten hun engagementen verder opnemen om de

doelstellingen van het sociale woonbeleid te realiseren, door bijvoorbeeld

gronden in erfpacht aan sociale huisvestingmaatschappijen ter beschikking

te stellen."



Minister van Wonen Van Den Bossche, Handelingen Vl.

Parlement:

"De simpele aanmelding is wellicht niet de intelligentste piste, laat het mij zo

zeggen. Een simpele aanmelding kan, puur vormelijk. Maar ik neem aan dat

wij daarmee terug naar huis worden gestuurd en dat ons dan wordt verteld

dat wij niet voldoen aan de Altmark-criteria. Een alternatief is dat wij de

criteria aanpassen en dat wij ervoor zorgen dat de meerkost van de

openbare dienstverplichting zeer exact wordt becijferd, en dat ook exact

wordt becijferd op welke manier die openbare dienstverplichting wordt

gecompenseerd. Dat kan perfect. Wij zouden in die zin kunnen oordelen."



VVSG, website:

"De regelgeving moet natuurlijk in orde zijn met de Grondwet, maar de

gemeenten blijven vragende partij om in grotere projecten de

mogelijkheid te hebben om de realisatie van sociale woningen af te

dwingen. Dat is een goede manier om 'gemengde' wijken te krijgen.

We vragen daarbij wel minder regels dan vroeger; zodat de

vergunningverlenende overheid maatwerk kan leveren. Géén sociale

woningen opleggen bij zeer kleine projecten of projecten waar sociale

woningen op die plek niet wenselijk zijn."


NOG VRAGEN?

Bedankt voor uw aandacht

Els Empereur en Ive Van Giel

DLA Piper UK LLP

Brusselstraat 59/5

2018 Antwerpen

[email protected]

[email protected]

03/287.28.29


VRP avond 2 april 2014. 'Regelgeving sociale last vernietigd: een praktisch overzicht van de...

Law

Transcript of VRP avond 2 april 2014. 'Regelgeving sociale last vernietigd: een praktisch overzicht van de...