Visitatierapport Maaslands Huis (7015) · open en tijdige communicatie vanuit de SHM. Maaslands...

0

Visitatierapport Maaslands Huis (7015)

Maasmechelen

Visitatiegesprekken op 18 en 19 oktober 2017 definitief visitatierapport van 23 april 2018

1

p/a Wonen-Vlaanderen, afdeling Woonbeleid Herman Teirlinckgebouw Havenlaan 88 bus 40D 1000 Brussel email [email protected] website www.visitatieraad.be

Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door de sociale huisvestingsmaatschappij Maaslands Huis geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is geba-seerd op de output van de prestatiedatabank 2016 (gegevens 2012-2016), op door de SHM verstrekte gege-vens en documenten, op publieke gegevens en op gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professio-neel advies aan de SHM en aan de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuist-heden in de door haar ontvangen gegevens.

mailto:[email protected]

http://www.visitatieraad.be/

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS PAGINA 2 VAN 52

VISITATIERAPPORT - rapport versie: definitieve versie - datum rapport: 23 april 2018 - datum visitatiegesprekken: 18 en 19 oktober 2017 - presentatie aan raad van bestuur: 28 februari 2018 - samenstelling visitatiecommissie:

Swa Silkens, commissievoorzitter Gerard Van Bortel, commissielid Stefan Cloudt, commissielid

SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJ - Maaslands Huis cvba so - Erkenningsnummer 7015 - Contactgegevens SHM:

Langstraat 31 te 3630 Maasmechelen 089 76 09 21 [email protected] www.maaslandshuis.be

- Directeur: Johan VANDEKERCKHOVE - Voorzitter: Eddy VANDERHALLEN - Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen:

Maasmechelen, Lanaken, Dilsen-Stokkem

Visitatierapport Maaslands Huis (7015)

Maasmechelen

VISITATIERAAD SHM'S | PRESTATIEBEOORDELING MAASLANDS HUIS | DEFINITIEVE VERSIE PAGINA 3 VAN 52

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING ......................................................................................................................................... 4

2. SAMENVATTING ............................................................................................................................... 6

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ........................................................................... 9

3.1 BESCHRIJVING SHM ........................................................................................................................... 9

3.2 BESCHRIJVING OMGEVING ................................................................................................................. 10

4. PRESTATIES VAN DE SHM ............................................................................................................... 12

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN .......................................................... 12

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING ................................... 18

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID ...................................................................................... 21

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID .......................................................................................... 23

4.5 PRESTATIEVELD 5: FINANCIËLE LEEFBAARHEID ........................................................................ 31

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID .................................................................................... 37

5. AANBEVELINGEN ............................................................................................................................ 43

5.1 AANBEVELINGEN VOOR DE SHM ....................................................................................................... 43

5.2 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN .................................. 44

5.3 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ............................................................................ 44

5.4 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ........................................................................................................ 44

BIJLAGEN ........................................................................................................................................... 45

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ............................................................................................... 45

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ................................................................... 47


1.1. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 4 mei 2017 ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be

1.2. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen.

1.3. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daar-toe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context.

1.4. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving 3. de betaalbaarheid 4. het sociaal beleid 5. de financiële leefbaarheid 6. de klantvriendelijkheid Voor de eerste drie prestatievelden zijn er strategische doelstellingen en operationele doelstellingen omschreven. Voor de overige prestatievelden gelden alleen operationele doelstellingen.

1.5. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - ‘zeer goed’: de SHM levert duidelijk veel betere prestaties dan de minimale vereisten; - ‘goed’: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - ‘voor verbetering vatbaar’: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - ‘onvoldoende’: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten. De SHM is op basis van een

eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar die verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode.

- ‘niet van toepassing' (n.v.t.): deze activiteit is geen vereiste voor deze SHM. - ‘blanco’: de visitatiecommissie beschikt over onvoldoende gegevens om tot een beoordeling te

kunnen komen.

1.6. SHM’s die louter huuractiviteiten uitvoeren, worden alleen op huuractiviteiten beoordeeld. SHM’s die louter koopactiviteiten uitvoeren, worden alleen op koopactiviteiten beoordeeld. SHM’s die zowel huur- als koopactiviteiten uitvoeren, worden beoordeeld op huuractiviteiten zodra ze één sociale huurwoning verhuren. Ze worden ook op koopactiviteiten beoordeeld als ze door de VMSW gemach-tigd zijn om in eigen naam sociale leningen te bemiddelen of als ze zelf expliciet verzoeken om ook op koopactiviteiten te worden beoordeeld.

Los van het feit of de SHM al of niet beoordeeld wordt op koopactiviteiten, vormen de eventuele koopactiviteiten altijd een contextfactor bij het beoordelen van de prestaties op het vlak van de huuractiviteiten

1. INLEIDING



1.7. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen onge-wenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie ver-klaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatie-rapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn via [email protected] opvraagbaar bij de Visi-tatieraad,

1.8. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uit-drukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.

mailto:[email protected]


SHM MAASLANDS HUIS cvba so Maaslands Huis is een huisvestingsmaatschappij die uitsluitend huuractiviteiten ontwikkelt in de gemeen-ten Maasmechelen, Dilsen-Stokkem en Lanaken. De SHM heeft zich duidelijk toegelegd op haar sociale op-dracht. Ze beheerde eind 2016 een patrimonium van 1.960 huurwoningen, verspreid over de 3 gemeenten van het actieterrein. Vergeleken met andere SHM’s huisvest Maaslands Huis opvallend meer huishoudens met een laag inkomen en waarvan het gezinshoofd een niet-Belgische nationaliteit heeft. Dat laatste is wellicht deels te verklaren door de invloed van de voormalige steenkoolmijnen op de lokale bevolkingssa-menstelling én doordat een deel van het patrimonium voorheen deel uitmaakte van de vroegere mijnwer-kerscités. MERENDEEL GOEDE BEOORDELINGEN, MAAR OOK EEN ONVOLDOENDE Van de 17 geëvalueerde operationele doelstellingen (OD) werden er 10 als “goed” beoordeeld en 6 “voor verbetering vatbaar”. De SHM behaalde echter een “onvoldoende” voor het communiceren met beleidsin-stanties en belanghebbenden. DUIDELIJKE VERBETERINGEN IN DE WERKING VAN DE SHM, MAAR TE WEINIG BEKEND GEMAAKT. Sinds de vorige visitatie (2013) zijn een aantal prestaties van Maaslands Huis duidelijk verbeterd. De SHM investeerde met succes in het sociaal beleid en in de communicatie met de huurders. Zo zette de SHM met een aantal actoren een intensieve samenwerking op, waarover deze diensten zich positief uitlaten. De SHM heeft een duidelijke strategie om, in samenwerking met andere diensten, woonzorgzones te creëren. De actieve rol van de SHM in het onderzoeks- en ontwerptraject ‘Spider’ is daarvan een illustratie. In de ge-sprekken met de actoren stelt de visitatiecommissie vast dat deze positieve punten weinig of niet gekend zijn. Maaslands Huis draagt haar goede prestaties te weinig uit. WERK AAN DE INTERNE EN EXTERNE COMMUNICATIE EN AAN DE VERTROUWENSRELATIE De visitatiecommissie stelt een gebrek aan vertrouwen tussen de verschillende partijen vast, wat efficiënt werken remt Zo zijn er duidelijke spanningen tussen zowel de SHM en de aandeelhouders, als tussen het bestuur en de directie/medewerkers van de SHM. Ook diverse andere actoren wijzen op een gebrek aan open en tijdige communicatie vanuit de SHM. Maaslands Huis staat nu voor de uitdaging om de onderlinge communicatie en vertrouwensrelaties intern en extern – met lokale besturen, woon- en welzijnsactoren, de aandeelhouders, het bestuur en de medewerkers – te verbeteren. Dit zal een proces zijn met vallen en opstaan, met zaken die dienen te worden uitgesproken, bemiddeld en onderzocht. Het noodzakelijkerwijze te herstellen interne vertrouwen evenals het uitbouwen van een duurzame vertrouwensband met de lokale actoren, waarbij Maaslands Huis gepercipieerd wordt als een betrouwbare partner, vergt tijd, aan-dacht en zorgvuldigheid. De visitatiecommissie benadrukt dat hiervoor een inbreng van de SHM, het SHM-bestuur én alle aandeelhouders nodig is.

FINANCIEEL GEZOND, DANKZIJ OF ONDANKS EEN AANTAL RISICOFACTOREN Maaslands Huis is financieel gezond. Haar kaspositie behoort tot de hoogste in de sector. Hierdoor is haar liquiditeit en solvabiliteit zeer hoog. Deze positie wordt in stand gehouden onder meer door grondige renovaties uit te stellen en door leegkomende woningen, waarvan de renovaties te duur zijn, te verkopen. Daar tegenover staat dat de SHM vergeleken met andere maatschappijen en in verhouding tot haar patri-monium hoge werkingskosten heeft en veel structurele leegstand. Het is noodzakelijk de financiële conse-quenties en risico’s van beslissingen van de raad van bestuur uitgebreider in kaart te brengen. Dit geldt zeker wanneer het om financieel omvangrijke en risicovolle projecten gaat. Voorbeelden zijn het voorma-lige gemeentehuis dat nu de zetel van de SHM vormt en de beslissing tot aankoop van de site VILAIN XIIII. Hoewel de SHM beschikt over een financiële planningsinstrumentarium, maakt zij daarvan niet consequent gebruik bij beslissingen over nieuwe projecten, aankopen of andere risicovolle activiteiten.

2. SAMENVATTING


VRAGEN BIJ DE AANPAK VAN RENOVATIE, HERSTELLINGEN EN ONDERHOUD De SHM slaagt er niet in de ERP-doelen tijdig te bereiken. Hierdoor dreigt een belangrijk aandeel van de woningen op termijn niet langer te voldoen aan de kwaliteitsvereisten van de Vlaamse Wooncode. Ook de beperkte voortgang van de aangekondigde renovatiewerkzaamheden wordt door de medewerkers, de bevraagde actoren en door de huurders als een groot probleem benoemd. Huurders weten niet of, en wanneer, ze een kwaliteitsverbetering aan hun woning kunnen verwachten. Bovendien staat een belang-rijk deel van het patrimonium leeg, dit omwille van onderhoudswerken tussen twee verhuringen in of in functie van een nakende renovatie.

In afwachting van de grondige renovatiebeweging doen een aantal huurders zelf een aantal verbeterings-werken in de woning. De SHM zet hiertegenover een – volgens de visitatiecommissie - zeer strenge houding. Zo worden deze werken slechts toegelaten, als de huurder op het einde van de huurovereenkomst de woning terug in de oorspronkelijke staat stelt, behalve als de nieuwe huurder deze werken én verant-woordelijkheid overneemt. De visitatiecommissie vindt dit niet billijk, omdat de SHM heeft nagelaten tijdig het patrimonium aan de hedendaagse normen aan te passen.

De hoge werkings- en onderhoudskosten van Maaslands Huis staan niet in verhouding tot de kwaliteit van het patrimonium. Bovendien rekent de SHM onderhouden herstellingskosten aan huurders aan, waarbij geen duidelijkheid is of deze al dan niet voor de SHM zijn dan wel voor de huurder zijn. Alle werken dienen te gebeuren via de onderhoudsploeg van de SHM, waarbij – wegens gebrek aan transparantie - huurders het gevoel krijgen voor alle kosten in te moeten staan. Hier stelt de visitatiecommissie een relatief gebrek-kige vertrouwensrelatie tussen SHM en huurders vast.

GROTE UITDAGINGEN Maaslands Huis staat voor een grote uitdaging om haar patrimonium up-to-date te maken en een ‘opvol-gingssysteem renovatie en onderhoud’ te ontwikkelen om dit ook zo te houden. Meer dan de helft van de huurwoningen zijn gebouwd in de jaren 70. Sinds 2000 zijn er huurwoningen bijgekomen, maar, duidelijk minder dan bij de meeste andere SHM’s (zie hoofdstuk 3). De bestaande huurwoningen worden bij nieuwe verhuringen consequent onderhouden, maar het leeuwenaandeel van het patrimonium werd nog niet grondig gerenoveerd. Hierdoor zal de SHM onder meer het ERP2020-doel niet halen. Tegelijk worden er prestigieuze projecten opgestart, zoals de ontwikkeling van de site VILAIN XIIII, die van het SHM-team veel tijd en energie zal vragen. Dit is tijd die men niet kan besteden aan (de planning van) de renovatie van het bestaande patrimonium en – in Lanaken – de uitbreiding van het huuraanbod. Om verbetering in de werking rond renovatie evenals rond communicatie mogelijk te maken, beveelt de visitatiecommissie aan de minister van Wonen aan om Maaslands Huis een verbeterplan op te leggen.


De onderstaande tabel bevat de opeenvolgende Prestatievelden (PV) en geeft de beoordeling bij iedere Operationele Doelstelling (OD). (v.v.v. = voor verbetering vatbaar, n.v.t = niet van toepassing)

beoordeling

De SHM … huur koop

1. BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

OD 1.1. … realiseert nieuwe sociale huurwoningen goed n.v.t.

OD 1.2. … biedt vormen van sociale eigendomsverwerving aan n.v.t. n.v.t.

OD 1.4. … verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten te realiseren v.v.v. n.v.t.

OD .1.5 … stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen goed n.v.t.

2. KWALITEIT VAN DE WONINGEN EN DE WOONOMGEVING

OD 2.1. … staat in voor het onderhoud, herstel, renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het sociaal woningpatrimonium waar nodig

v.v.v. n.v.t.

3. BETAALBAARHEID

OD 3.1. … bouwt prijsbewust goed n.v.t.

OD 3.2 … verhuurt prijsbewust goed n.v.t.

4. SOCIAAL BELEID

OD 4.1. … biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners v.v.v n.v.t.

OD 4.2. … zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid goed n.v.t.

OD 4.3. … voorkomt leefbaarheidsproblemen en pakt ze aan goed n.v.t.

OD 4.4. … betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer goed n.v.t.

5. FINANCIËLE LEEFBAARHEID

OD 5.1. … is financieel leefbaar. goed n.v.t.

OD 5.2. … beheerst haar kosten goed v.v.v. n.v.t.

OD 5.3. … voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude

goed n.v.t.

OD 5.4. … heeft en gebruikt een goed financieel plan v.v.v. n.v.t.

6. KLANTGERICHTHEID

OD 6.1. … informeert burgers snel en duidelijk v.v.v n.v.t.

OD 6.2. … informeert beleidsinstanties en andere belanghebbende organisaties snel en duidelijk

onvoldoende n.v.t.

OD 6.3. … meet de tevredenheid van klanten goed n.v.t.


3.1 Beschrijving SHM

GESCHIEDENIS EN VISIE De huisvestingsmaatschappij Maaslands Huis is opgericht in 1952. In 1969 fuseerde Maaslands Huis met de industriële bouwmaatschappij ‘SV Sint-Barbara-Tehuis’, waardoor het aanbod verdubbelde. De maatschappelijke zetel van de SHM is sinds 2013 gevestigd op de plaats waar het allemaal begon, het voormalige gemeentehuis van Eisden.

Op haar website schetst de SHM kort haar visie, waaraan ze waarden koppelt zoals klantgerichtheid, integriteit, open communicatie, organisatieverbondenheid, duurzaamheid en resultaatgericht werken.

ACTIETERREIN EN LOKALE INBEDDING. Het actieterrein van Maaslands Huis bevat de gemeenten Maas-mechelen en Lanaken en de stad Dilsen-Stokkem. In deze laatste gemeente beperkt de activiteit zich tot de deelgemeente Lanklaar. Deze gemeenten vormen samen een aaneengesloten ge-heel tegen de grens met Nederlands-Limburg.

De drie gemeenten zijn vertegenwoordigd in de raad van be-stuur, met 4 vertegenwoordigers van Maasmechelen, 1 van Dil-sen-Stokkem en 1 van Lanaken. Daarnaast zetelen een afgevaar-digde van de provincie Limburg en 4 particuliere aandeelhouders in het bestuur, waarvan 3 uit de NV Stichting Vilain XIIII. In het directiecomité daarentegen zijn Lanaken en Dilsen-Stokkem niet vertegenwoordigd. De huidige voorzitter – dhr. Vanderhallen Eddy – is afgevaardigde voor de gemeente Maasmechelen. De belangrijkste aandeelhouders zijn de gemeente Maasmechelen (40%), de Stichting Vilain XIIII (24,5%) en het Vlaams Gewest (22,2%). De ge-meente Lanaken en de stad Dilsen-Stokkem hebben elk respectievelijk 6,7% en 2,2% van de aandelen. De stichting heeft haar aandelen bekomen bij de fusie in 1969.

Maaslands Huis deelt haar huuractieterrein met de SHM Ons Dak (Dilsen-Stokkem) en het SVK Maasland (Dilsen-Stokkem, Maasmechelen en Lanaken). In het actieterrein bieden de SHM’s Landwaarts (in Dilsen-Stokkem, Maasmechelen en Lanaken) en Kleine Landeigendom Tongeren (in Maasmechelen en Lanaken) sociale koopwoningen, kavels en leningen aan.

PERSONEEL Maaslands Huis stelde eind 2016 16 arbeiders en 11 bedienden (voltijdse personeelsequivalenten)te werk, waaronder 2 conciërges. Het SHM-personeel is georganiseerd in het team ‘klanten & ondersteuning’ en het team ‘techniek’, elk met een eigen verantwoordelijke. Sinds 1997 staat de SHM onder leiding van de huidige directeur, dhr. Johan Vandekerckhove. De directeur vormt samen met de twee teamverant-woordelijken het ‘MAT’ (managementteam).

PATRIMONIUM In 1955 werden de eerste 26 woningen gebouwd. Dit was de start van bouwactiviteit in Maasmechelen, Lanaken en Dilsen-Stokkem. Een aantal van deze initiatieven zijn rechtstreeks gelinkt aan het mijnge-beuren, mede door de fusie met SV Sint-Barbara-Tehuis (1969). Zo startte in juli 1962 de bouw van 102 woningen in de wijk Noteborn (Lanklaar), ter vervanging van een barakkenkamp, bewoond door gast-arbeiders en gelegen in de nabijheid van de Kolenmijnen Limburg-Maas.

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING


Einde 2016 beheerde de SHM 1.960 huurwo-ningen, verdeeld over Dilsen-Stokkem (226), Lanaken (292) en Maasmechelen (1.442). De helft van deze woningen dateert uit de pe-riode 1970-1979, tegenover minder dan 20% bij alle SHM’s samen. De daaropvolgende de-cennia bouwde de SHM opvallend minder dan de andere SHM’s. Zo is in Vlaanderen bijna 13% van de sociale huurwoningen ge-bouwd sinds 2010. Voor Maaslands huis is dit nog geen 5%. In vergelijking met de andere SHM’s beschikt Maaslands Huis dan ook over een ouder patrimonium, wat de onderhouden renovatiebehoefte beïnvloedt.

LOKAAL TOEWIJZINGSREGLEMENT Maaslands huis dient rekening te houden met lokale toewijzingsreglementen: - in Dilsen-Stokkem geldt een voorrang voor 65-plussers; - Lanaken heeft in haar toewijzingsreglement de lokale binding uitgewerkt, waardoor woningzoe-

kenden die in de 10 voorafgaande jaren drie jaar in gemeente wonen én diegenen die 20 jaar in de gemeente wonen een voorrang krijgen. Daarnaast voorziet het reglement voorrang voor bepaalde doelgroepen, namelijk de 65-plussers, ouderen die beroep moeten doen op verzorging en personen met een ernstige mobiliteitsbeperking;

- in Maasmechelen wordt voor een deel van het patrimonium voorrang gegeven aan ouderen en/of personen met een beperking. Een aantal woningen worden voorbehouden voor 65-plussers met een bepaalde graad van zorgbehoevendheid. In 2016 werd een toewijzingsreglement voor lokale binding goedgekeurd.

3.2 Beschrijving omgeving

INWONERS, HUISHOUDENS EN BEVOLKINGSGROEI De drie gemeenten van het actieterrein telden eind 2016 samen 84.000 inwoners, waarvan 24% woont in Dilsen-Stokkem, 31% in Lanaken en 45% in Maasmechelen. Dit inwonersaantal staat samen voor 34.000 huishoudens (= gemiddeld 2,5 leden/huishouden). Dit betekent een toename met 7% sinds de BSO-nulmeting in 2008. Volgens prognoses zal het aantal huishoudens tegen 2030 verder toenemen met 6%. Het aandeel 18- tot 34 jarigen is met 20% vergelijkbaar met het gemiddelde van het Vlaamse Gewest. Het aandeel 65-plussers is lager (18% tegenover 19,5%), het aandeel 35-64-jarigen hoger (43% tegenover 40,5%). Lanaken heeft een oudere bevolking (65-plussers) dan de 2 anderen gemeenten (20% tegenover 17%).

In vergelijking met de andere SHM’s huisvest Maaslands Huis beduidend minder 65-plussers en alleen-staanden en opvallend meer niet-Belgen. Het aandeel 65-plussers bedraagt 29%, meer dan 3/4de van de SHM’s heeft een hoger aandeel. Het aandeel alleenstaanden bedraagt 43%, 3/5de van de SHM’s heeft een hoger aandeel. Het aandeel gezinshoofden met een niet-Belgische nationaliteit omvat 29%, het hoogste aandeel van alle SHM’s. Het mediaan netto-equivalent inkomen van de sociale huurders lag in 2016 op 13.250 euro. Bij meer dan 3/4de van de SHM’s is het inkomen hoger.

HET WONINGAANBOD De mediaanwaarde van een woonhuis in Dilsen-Stokkem, Lanaken en Maasmechelen is met respectie-velijk 180.000 euro, 180.000 euro en 160.000 euro merkelijk lager dan de Vlaamse mediaanwaarde (210.000 euro in 2016). In de 5 voorafgaande jaren zijn deze mediaanwaardes minder sterk gestegen dan in Vlaanderen. In Maasmechelen is dit zelfs gedaald. De prijzen voor de appartementen zijn echter gelijk aan de Vlaamse mediaanwaarde. In tegenstelling tot Vlaanderen zijn deze prijzen de voorbije jaren sterk gestegen, dit met 12,5% tot 18%.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

grafiek 1 - bouwjaar woningaanbod

% Maaslands Huis % Vlaanderen


Het aandeel appartementen ligt met 23% voor landelijke gemeenten opvallend kortbij het aandeel voor Vlaanderen (26%). Het woningprofiel wordt verder bepaald door het hoog aandeel halfopen bebouwing (34,5% tegenover 19,5% in Vlaanderen) en een laag aandeel gesloten bebouwing (8,5% tegenover 23,5%).

Het aanbod van Maaslands Huis bestaat voor 45% uit appartementen en duplexen (zie grafiek ‘woningtype’). Van het totale woningaanbod beschikt 51% over 3 slaapkamers (zie grafiek 2). Het aandeel grote woongelegenheden is eerder beperkt, namelijk 4,5% van het aanbod.

HET SOCIAAL HUURAANBOD EN HET SOCIAAL OB-JECTIEF Bij de nulmeting voor het vaststellen van het sociaal objectief voor huurwoningen (31.12.2007)

(1) waren er in Dilsen-Stokkem en Maasmeche-

len – in verhouding met het aantal huishoudens op 1.01.2008 - meer dan 9% sociale huurwonin-gen. Deze gemeenten kregen daarom geen sociaal objectief opgelegd. In Lanaken daarentegen was met 2,63% sociale huurwoningen wel een achterstand in te halen. Hier werd een BSO van 186 woningen opgelegd.

Bij de meting 2017 (gegevens 31.12.2016) was er in Lanaken een netto-toename van 62 woningen (zie tabel), waar-van 33 door de SHM en 29 door het SVK. Om de vorde-ring in de realisatie van de BSO-huur op te volgen wordt, naast het aantal effectief ge-realiseerde woningen, ook rekening gehouden met het geplande aantal. Dit bedroeg op dat moment 36 bijkomende huurwoningen. Blijven 88 nog te plannen sociale huurwoningen. Op basis van de voort-gangstoets 2016 (gegevens 31.12.2015) werd de gemeente Lanaken in categorie 1 ingedeeld. Dit betekent dat de Vlaamse overheid er vanuit gaat dat de gemeente Lanaken het vooropgestelde groeipad voor het BSO-objectief volgt.

De meting 2017 bepaalde welke gemeenten een sociaal woonbeleidsconvenant kunnen afsluiten, wat nodig is om met Vlaamse subsidies het sociaal woningaanbod verder te laten groeien. Deze gemeenten hebben ofwel een aandeel van 9% sociale huurwoningen, ofwel het BSO-huur al bereikt, of zullen met het geplande aantal het BSO bereiken. Op die lijst staan o.m. de stad Dilsen-Stokkem en de gemeente Maasmechelen. Deze twee gemeenten beslisten het sociaal huuraanbod enkel nog uit te breiden met specifieke doelgroepwoningen.

1. Omdat de BSO-koop en BSO-kavels niet langer van toepassing zijn, en omdat de SHM alleen huuractiviteiten

ontwikkelt, wordt dit hier niet verder behandeld.

0

200

400

600

800

1000

1200

1 SLK 2 SLK 3 SLK 4 SLK ≥ 5 SLK

grafiek 2 - woningtype

appartementen woningen

GEMEENTE BSO-Huur

0-meting BSO voortgang nog

Dilsen-Stokkem 682 0 32 0

Lanaken 269 186 62 124

Maasmechelen 1.492 0 29 0


4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden

OD 1.1: De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed

Net als in de periode 2007-2011 hanteerde de SHM in de periode 2012-2016 de strategie om haar patri-monium te vernieuwen door middel van nieuwbouw en de verkoop en sloop van verouderde wonin-gen. Het belangrijkste verschil tussen beide periodes zit in de sterke toename van de nieuwbouwpro-ductie in de afgelopen 5 jaar. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Maaslands Huis op deze operationele doelstelling als goed, maar vindt wel dat de SHM een hogere bijdrage kan leveren aan het behalen van de BSO-taakstelling in Lanaken.

▪ Maaslands Huis heeft in de periode 2012-2016 124 nieuwe sociale huurwoningen gerealiseerd. Dat komt neer op een gemiddeld jaarlijks aangroeipercentage van 1,3%, ofwel gemiddeld 25 woningen per jaar. Daarmee behoort de maatschappij tot het middensegment van de sociale huisvestings-maatschappijen in Vlaanderen. In vergelijking met de vorige visitatieperiode heeft Maaslands Huis haar bouwproductie aanzienlijk opgevoerd. In de periode 2007-2011 realiseerde de SHM 77 nieuwe sociale huurwoningen, gemiddeld 15 woningen per jaar.

Met 82 woningen lag het zwaartepunt van de nieuwbouw in de gemeente Maasmechelen. In Lanaken werden 20 woningen bijgebouwd, in Dilsen-Stokkem 22. Een aantal projecten was specifiek bestemd voor ouderen en voor personen met een verminderde zelfredzaamheid (Zie OD 1.5).

De nieuwbouwproductie betreft deels vervangingsbouw. Zo werden 28 woningen gesloopt en ver-vangen. Een ander deel compenseert het verlies van de verkochte huurwoningen. In de periode 2012-2016 heeft Maaslands Huis 42 woningen verkocht, waarvan 17 aan zittende huurders op basis van hun kooprecht. Per saldo is het patrimonium van Maaslands Huis met 54 woningen toegenomen.

▪ Maaslands Huis heeft voor de komende jaren een flinke hoeveelheid woningen in ontwikkeling: 147 woningen zijn in uitvoering, staan op de Kortetermijnplanning (KTP) of op de Langetermijnplanning (MJP). Uitgedrukt in verhouding met het aantal bestaande woningen, gaat het over een groei met ruim 8%.

▪ Maaslands Huis beschikt over een gedetailleerde meerjarenplanning voor nieuwbouw- en vervan-gingsbouw. De financiële positie van de SHM is gezond en vormt geen beletsel voor deze nieuw-bouwambities (zie OD 5.1). Projecten tot 2020 zijn verwerkt in de financiële planning. Projecten na die datum vindt de SHM nog onvoldoende concreet om in die planning op te nemen.

▪ De gemeenten Maasmechelen en Dilsen-Stokkem beschikken over meer dan 9% aan sociale huurwo-ningen. Deze gemeenten kregen dan ook geen BSO-huur opgelegd (zie hoofdstuk 3). Deze gemeenten hebben ervoor gekozen om het sociaal huuraanbod enkel nog te laten toenemen als het over ‘doel-groepwoningen’ gaat. De gemeente Maasmechelen heeft hiertoe met de Vlaamse overheid een soci-aal woonbeleidsconvenant afgesloten (voor de periode 2014-2016), om zo woninggroei nog mogelijk te maken voor specifieke doelgroepen (vooral ouderen). Het betreft de projecten ‘Kerkveld Meesveld, fase 1’ (8 woningen) en ‘Daalbroekstraat’ (12 woningen). Een tweede sociaal woonbeleidsconvenant, dit keer over de periode 2017-2019 en voor 30 bijkomende sociale huurwoningen, werd op 20 okto-ber 2017 door de Minister van Wonen goedgekeurd.

4. PRESTATIES VAN DE SHM


Ook Dilsen-Stokkem beschikt over een sociaal woonbeleidsconvenant, maar die overeenkomst heeft alleen betrekking op projecten van SHM Ons Dak. De projecten van Maaslands Huis in die gemeente betreffen uitsluitend vervangingsbouw. Hier is sprake van verdunning omdat de SHM er iets minder woningen bouwt dan er stonden. Hiervoor is geen beleidsconvenant nodig om in aanmerking te komen voor VMSW-financiering.

▪ De visitatiecommissie constateert dat bij de ambtelijke en bestuurlijke vertegenwoordigers van de gemeenten duidelijk onvrede bestaat over de samenwerking met Maaslands Huis en het realiseren van nieuwbouwprojecten: - In Lanaken is een belangrijk aandeel van de groei gerealiseerd door het SVK. De gemeente vindt

de aangroei van SHM-woningen de afgelopen jaren teleurstellend. Ze is van mening dat Maas-lands Huis onvoldoende bijdraagt aan het behalen van de BSO-taakstelling en weinig actief is in het verwerven van gronden en panden (zie ook OD 1.4). Bovendien is de gemeente niet tevreden over de voortgang van de lopende projecten en de communicatie daarover, zoals de ontwikkeling van de site Stationsstraat 23-25-27. De SHM stelt daartegenover dat Maaslands Huis wel degelijk zoekt naar opportuniteiten en dat in Lanaken meerdere locaties op eigen initiatief zijn bekeken. Dit heeft echter niet geleidt tot daadwerkelijk verwerving van locaties (zie ook OD 1.4). De visitatiecommissie stelt vast dat de relatie tussen Maaslands Huis en de gemeente Lanaken bij de vorige visitatie (vier jaar geleden) al kwetsbaar was. Deze kwetsbare relatie is sindsdien niet verbeterd: beide partijen vinden dat de andere partij gebrekkig com-municeert.

- In de gesprekken met de visitatiecommissie waren ook vertegenwoordigers van Maasmechelen kritisch over het gebrek aan dynamiek en proactief handelen van Maaslands Huis bij het on-derzoeken van nieuwbouwprojecten. Veel betrokkenen ervaren de transparantie van Maas-lands Huis over de stand van zaken van projecten als onvoldoende. Als voorbeeld wordt de aankoop van een voormalig dagverzorgingscentrum aan de Opperveldstraat genoemd. Maas-lands Huis overlegde te weinig met het OCMW over dit voorstel tot aankoop. De SHM vroeg wel informatie op, maar communiceerde volgens de gemeente zelf heel beperkt over de voort-gang van de eigen activiteiten en haalbaarheidsonderzoeken.

- In reactie op de kritische opmerkingen stelt de directeur van Maaslands Huis dat de aangebo-den projectlocaties vaak niet op een financieel verantwoorde wijze te ontwikkelen zijn. Dit komt onder andere door de beperkte grootte en het versnipperde eigendomsstatuut van die kavels. Voor het project Opperveldstraat was het directiecomité van Maaslands Huis van oor-deel dat het OCMW van Maasmechelen meer informatie diende te geven over de grondwaarde, het stappenplan en de betrokken actoren, om zo de vraagprijs te kunnen beoordelen. De visi-tatiecommissie vindt het vreemd dat het directiecomité, met drie vertegenwoordigers uit de gemeente Maasmechelen, deze discussie niet onderling kon uitklaren.

- De gemeente Dilsen-Stokkem is daarentegen wél tevreden over de samenwerking met Maas-lands Huis. Dat heeft wellicht te maken met de minder complexe projecten en met het bereikte BSO. Bovendien staan in Dilsen-Stokkem 2 SHM’s samen in voor het sociaal huuraanbod. In de deelgemeente Lanklaar vervangt Maaslands Huis verouderde eengezinswoningen op ruime ka-vels, die bovendien nog in lagere dichtheden worden teruggebouwd.

De visitatiecommissie adviseert de betrokken partijen om in eerste instantie hun bekommernissen in onderling overleg uit te klaren. Dit kan een startpunt zijn voor een betere samenwerking. Externe begeleiding kan hierbij helpen. (Zie OD 6.2).

Maaslands Huis kan de organisatiebeheersing van het realiseren van nieuwe sociale huurwoningen ver-der verbeteren door zorgvuldiger, vaker, sneller en pro-actiever te communiceren met stakeholders (lokale bestuurders, woonactoren en omwonenden) om zo het draagvlak voor projecten te vergroten en beter in te spelen om mogelijk hindernissen in het ontwikkelproces van projecten.

In de gesprekken met actoren kreeg de visitatiecommissie herhaaldelijk de vraag of de personeelsbe-zetting bij Maaslands Huis wel toereikend is voor de ontwikkeling van het grote aantal, veelal complexe, projecten. Ook de visitatiecommissie heeft de indruk dat de ontwikkeling van deze projecten de orga-nisatie (te) zwaar belast en adviseert de SHM om dit nader te onderzoeken en indien nodig gepaste maatregelen te nemen.


OD 1.2: De SHM biedt vormen van sociale eigendomsverwerving aan Beoordeling: n.v.t.

Maaslands Huis vermeldt in haar missie dat zij ook een bijdrage wil leveren aan de beschikbaarheid van koopwoningen. In de praktijk is er in de visitatieperiode geen aanleiding en geen vraag geweest om koopactiviteiten te ontplooien. Die activiteiten worden ontplooid door andere SHM’s, namelijk Land-waarts en Kleine Landeigendom. Daarom wordt de SHM niet beoordeeld op deze operationele doelstel-ling. In de visitatieperiode heeft de SHM wel 42 –veelal verouderde - woningen verkocht.

OD 1.3: De SHM brengt sociale kavels op de markt

Deze doelstelling is bij besluit van de Vlaamse Regering van 26 februari 2016 geschrapt als afzonderlijke doelstelling en wordt daarom door de visitatiecommissie niet beoordeeld. De onderliggende vereisten zijn ondergebracht bij OD 1.2.

OD 1.4: De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten te realiseren

Beoordeling: voor verbetering vatbaar

Maaslands Huis creëert mogelijkheden om sociale woonprojecten uit te voeren via vervangende nieuw-bouw en, in enkele gevallen, de aankoop van gronden en panden. Deze strategie is toereikend voor de gemeenten Maasmechelen en Dilsen-Stokkem, waar geen BSO is opgelegd. In Lanaken schiet de strategie tekort en creëert de SHM te weinig kansen om voldoende woningen te realiseren. De Visitatiecommissie beoordeelt de aankoop van het Kasteeldomein Vilain XIIII als risicovol, waarbij het gevaar bestaat dat dit project de grote uitdagingen waar de SHM voor staat – het voorzien in voldoende kwaliteitsvolle sociale woningen – gaat hypothekeren en vertragen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van Maaslands Huis op deze operationele doelstelling als voor verbetering vatbaar.

▪ Maaslands Huis beschikte eind 2016 over een grondreserve van ongeveer 12 hectare. De grootste grondreserve van de SHM is het woonuitbreidingsgebied ‘Reihaag’ in Maasmechelen. Deze site, ruim 10 hectare bosgrond, werd in 1981 aangekocht. Inmiddels is het zeer onwaarschijnlijk dat de SHM daar nog woningen kan realiseren. In 1994 besliste de gemeente namelijk om dit gebied niet verder aan te snijden voor bewoning en hoofdzakelijk te bestemmen als groenzone. De SHM wijst erop dat een in 2011 door de gemeenteraad goedgekeurde grondruil door het gemeentebestuur niet werd uitgevoerd. De SHM overweegt een vergoeding voor planschade aan te vragen om zo (een deel van) het waardeverlies van deze bestemmingsverandering te compenseren. Zoals ook al gemeld in het vorige visitatierapport (2013) zijn de SHM en de gemeente sindsdien in gesprek over een mogelijke grondruil als onderdeel van de ontwikkeling van een woonzorgzone op een nabijgelegen gebied achter het Koningin Fabiolahome. Maaslands Huis is echter niet langer betrokken bij de besprekingen tussen de gemeente en de woonzorgpartner.

▪ In de visitatieperiode heeft Maaslands Huis een bescheiden aantal gronden en panden verworven. Alle aankopen tijdens de visitatieperiode vonden plaats in de gemeente Maasmechelen. In Dilsen-Stokkem en Lanaken werden tussen 2013 en 2017 geen gronden of panden verworven.

Zo kocht de SHM in 2013 circa 3.700 m² grond aan in de Onderwijsstraat voor de ontwikkeling van 20 tot 24 woningen. Dit project werd in november 2017 opgenomen in een Sociaal Woonbeleidscon-venant met de Vlaamse overheid. In de jaren 2014 en 2015 deed Maaslands Huis geen aankopen. In 2016 kocht de SHM een stuk grond voor het project Kerkveld Meeswijk (1.358 m²). Dit project maakt deel uit van het Sociaal Woonbeleidsconvenant van de gemeente. De SHM wil hier 8 appartementen ontwikkelen.

▪ Het verwerven van gronden en panden voor de bouw van sociale woningen is van groot belang om in Lanaken het BSO te realiseren. Op dit terrein is de afgelopen jaren weinig voortgang geboekt. Maaslands Huis heeft in de visitatieperiode in deze gemeente geen gronden of panden aangekocht. Maaslands Huis stelt dat zij zich grondig en doorlopend oriënteert, maar de opportuniteiten in La-naken worden door de SHM bestempeld als onaantrekkelijk. Bovendien maken bezwaren van be-woners van Lanaken tegen sociale woonprojecten in ontwikkeling de SHM terughoudend om


nieuwe projecten op te pakken. De SHM geeft daarom voorrang aan de realisatie van reeds gestarte projecten (zie OD 1.1).

De gemeente en marktpartijen bieden kleine gronden aan die moeilijk rendabel te maken zijn binnen de subsidieplafonds, zo stelt de SHM. Maaslands Huis streeft naar een minimale projectomvang van (in beginsel) 10 woningen. Kleinere projecten zijn voor de SHM ook interessant indien de kostprijs in verhouding staat. Soms leiden bijzondere gemeentelijke vereisten tot hogere kosten, zoals de ver-plichting om te voorzien in ondergrondse garages bij kleine projecten (bijvoorbeeld bij de verkave-ling Holtstraat te Lanaken-Veldwezelt). Daarmee is echter nog niet aangetoond dat het project fi-nancieel onhaalbaar is. De FS3-systematiek voorziet namelijk in hogere subsidiabele prijsplafonds bij inbreidingsgerichte projecten. In het actieterrein van Maaslands Huis is de oningevulde woonbe-hoefte het grootste in Lanaken. De visitatiecommissie vindt dat de SHM meer inspanningen kan leveren om hieraan een bijdrage te leveren, onder andere door de financiële haalbaarheid van pro-jecten grondiger en meer in detail te onderzoeken. Ook de gemeente Lanaken kan een bijdrage leveren aan het realiseren van het BSO, door panden en percelen aan te duiden die voor sociale huur in aanmerking komen.

▪ De meest spraakmakende aankoop van Maaslands Huis betreft de site van het kasteeldomein Vilain XIIII. De huidige eigenaar van de site, Stichting NV Vilain XIIII NV, is ook aandeelhouder (circa 25%) van Maaslands Huis. Deze aankoop speelde al een prominente rol tijdens de visitatie in 2013 en doet dat in 2017 nog steeds. De meerderheid van de raad van bestuur van Maaslands Huis ziet het kas-teeldomein als een opportuniteit voor het behoud van een waardevol stuk erfgoed in de gemeente Maasmechelen én voor het creëren van sociale woningen voor kwetsbare doelgroepen. De visitatie-commissie waardeert de achterliggende gedachte, maar stelt vast dat de SHM geen expertise heeft in het opknappen van archeologisch erfgoed. Bovendien is erfgoedbehoud geen primaire verant-woordelijkheid van SHM’s en zeker geen activiteit waar middelen voor sociale woningbouw voor ingezet moeten worden. Het gevaar bestaat dat dit project de grote uitdaging voor de SHM – op-knappen van het bestaande patrimonium en uitbreiden van het woningaanbod in Lanaken – gaat hypothekeren en vertragen.

De politieke context is ingrijpend veranderd. Voor 2013 was de raad van bestuur een groot voor-stander van de aankoop van het kasteeldomein, maar de zittende meerderheid in het gemeentebe-stuur van Maasmechelen steunde het plan niet (zie visitatierapport 2013). In 2017 zijn zowel de raad van bestuur als de gemeente voorstander van het aankopen van het kasteeldomein. Uit de gevoerde gesprekken maakte de visitatiecommissie op dat directie en personeel minder overtuigd zijn van de argumenten voor aankoop van de site.

In mei 2013 werd het besluit van de SHM tot aankoop van het kasteeldomein vernietigd door de Toezichthouder omdat het plan nog teveel onduidelijkheden en onzekerheden vertoonde om een goed onderbouwd te kunnen beslissen over de aankoop van de site. Gebrek aan inzicht in de finan-ciële consequenties en risico’s van de aankoopbeslissing was ook reden voor de Toezichthouder om het hernieuwde aankoopbesluit van de raad van bestuur (27.09.2017) te schorsen en de SHM te vragen om een betere onderbouwing van de financiële impact (zie ook OD 5.4). De SHM heeft inmid-dels extra informatie aangeleverd aan de Toezichthouder. De schorsing is niet gevolgd door een vernietiging van het besluit.

OD 1.5: De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed

Maaslands Huis werkt door haar nieuwbouwprojecten, renovaties en vervanging van verouderd patri-monium aan een woningaanbod dat beter aansluit bij de wensen van haar (kandidaat-)huurders. De SHM besteedt in het bijzonder aandacht aan de huisvesting voor ouderen en personen die om lichame-lijke of andere redenen ondersteuning nodig hebben. Dit is zichtbaar in de veranderende samenstelling van haar patrimonium. De SHM hanteert daarmee een bewuste strategie om tegemoet te komen aan de noden van bijzondere doelgroepen. Maaslands Huis werkt hiertoe intensief samen met organisaties die zorg en ondersteuning leveren. De SHM levert op dit onderdeel goede prestaties, maar kan meer inspanningen leveren om de onderbezetting van haar woningen te verminderen.


▪ Eind 2016 telde het woningpatrimonium van Maaslands Huis 93 woningen voor grote gezinnen. Voor ouderen zijn er 313 woningen voorbehouden, waarvan 81 woningen die daartoe effectief zijn aan-gepast. Daarnaast worden 14 woongelegenheden voorbehouden voor personen met een beperking van de onderste ledematen.

Hoewel het aantal woningen van Maaslands Huis sinds 2013 vrijwel stabiel is gebleven, is er wel een verschuiving zichtbaar in de woningtypologieën. In 2013 bestond 42% van het patrimonium uit ap-partementen, in 2016 was dit licht gestegen naar 45%. De grootste stijging vond plaats in het aantal én het aandeel kleine appartementen (1 of 2 slaapkamers). Dat aandeel steeg van 34,4% van het patrimonium in 2013 naar 36,6% in 2016. Deze ontwikkeling past bij de door de gemeenten gewenste vernieuwing van het sociaal huurpatrimonium. Die voorziet in een vernieuwing van een groter aandeel woningen geschikt voor kleine huishoudens en in het bijzonder voor ouderen en personen met een verminderde zelfredzaamheid.

Het aantal grote woningen (4 en 5 slaapkamers) is in vergelijking met 2013 enigszins afgenomen, namelijk van 97 naar 93 woningen. De SHM huisvestte eind 2016 45 grote gezinnen (>6 kinderen), of 2,5% van de huurdersgezinnen. Een groot deel van die grote woningen is dan ook onderbezet (zie onder]. Eind 2016 stonden 54 grote gezinnen op de wachtlijst. In 2013 waren dat er nog 32. Dit is een aanzienlijke stijging (bijna 70%) van het aantal als kandidaat-huurder ingeschreven grote gezinnen. Het kan wijzen op een ontoereikend aanbod van grote woningen.

▪ Maaslands Huis beschikt over uitgebreide analyses van het profiel zittende huurders, nieuwe huur-ders en kandidaat-huurders. Uit die analyses blijkt een hoog en stijgend aandeel alleenstaanden dat zich inschrijft voor een sociale woning. Einde 2016 bedroeg het aandeel alleenstaande woningzoe-kenden bijna 50%, terwijl het aandeel alleenstaande huurders 43% is. Het aandeel huurders van 65+ bedraagt circa 32%, terwijl die groep slechts 10% van de kandidaat-huurders uitmaakt. Tevens valt het hoge aandeel (kandidaat-)huurders met een beperking op (ca. 20%).

▪ Maaslands Huis heeft meerdere doelgroepprojecten gerealiseerd waarvoor telkens een samenwer-kingsovereenkomst is afgesloten met diensten die instaan voor de zorgcomponent:

- In maart 2017 keurde de gemeenteraad van Maasmechelen een doelgroepenplan goed voor de 12 woningen in het nieuwbouwproject ‘Daalbroekstraat’. Deze woningen zijn voorbehouden aan personen met een niet-aangeboren hersenletsel. Reeds in 2011 werd voor dit project een samen-werkingsovereenkomst afgesloten tussen vzw Maré en het Maaslands Huis. De vzw levert zorg en ondersteuning vanuit haar zorgcentrum vlakbij de locatie. Dit project maakt deel uit van het Sociaal Woonbeleidsconvenant, afgesloten voor de periode 2014 – 2016.

- In februari 2014 stelde Maaslands Huis aan de gemeente Lanaken de vraag om in het project Bessemerstraat enkele woongelegenheden prioritair toe te wijzen aan ex-psychiatrische patiën-ten, dit via een lokaal doelgroepenplan. Deze vraag kaderde in een provinciaal initiatief inzake wonen-welzijn. Deze personen zouden begeleid worden door het PVT Rado. Dit initiatief werd echter niet weerhouden door de gemeente.

- Maaslands Huis bouwt op de site aan het Europaplein in Maasmechelen een woonzorgproject met 29 woningen, waarvan de aanbesteding in 2017 is voorzien. Hiervan worden 26 woningen bestemd voor ouderen met een verminderde mobiliteit en zelfredzaamheid. De zorg en onder-steuning in dit project wordt geleverd door Welzijnscampus Huize Sint Anna vzw, Familiehulp en het Wit-Gele Kruis Limburg. Voor dit project, en voor het project ‘Gasthuisstraat’, hebben de vier partijen samenwerkingsovereenkomsten afgesloten.

- Het project Bessemerstraat / Broekstraat te Lanaken bevat 14 woningen, die in 2016 werden opgeleverd, waarvan 5 woningen voor mensen met een beperking en 6 rolstoeltoegankelijke woningen. Voor het leveren van de zorg is met Welzijnscampus Huize Sint Anna vzw in 2016 een samenwerkingsovereenkomst opgemaakt.

- De ‘Residentie Frans Slechten’ is opgeleverd in 2011 en bevat 17 appartementen. Zoals vastgelegd in een in 2010 afgesloten samenwerkingsovereenkomst staat het OCMW van Maasmechelen in voor het leveren van zorg. De woningen liggen nabij het Woonzorgcentrum Heyvis en Dagver-zorgingscentrum De Linde. Bewoners kunnen gebruik maken van de polyvalente ruimten en de dienstverlening van beide centra.


- Maaslands Huis diende samen met Familiehulp in 2017 een projectvoorstel in voor 'Versterken van de omgevingskwaliteit en vitaliteit van het platteland'. Deze projectaanvraag kadert in de projectoproep PDPO III 2014-2020:

De bovenstaande projecten en samenwerkingsverbanden passen in de strategie van Maaslands Huis om toekomstbestendige woonzorgzones te creëren. Die betrokkenheid wordt nog extra geïllu-streerd door de actieve rol van de SHM in het ‘Spider’ project. Dit onderzoeks- en ontwerptraject is een samenwerking tussen Maaslands Huis, Design Vlaanderen en Flanders’ Care. Het project kadert in het ruimere Europese SPIDER programma (Supporting Public Service Innovation using Design in European Regions) gericht op het ontwikkelen van concepten voor de woonzorgzone van de toe-komst met aandacht voor de integratie in de omgeving en het zo lang mogelijk zelfstandig laten wonen van bewoners. Maaslands Huis is opdrachtgever voor dit project. Er is een website ontwik-keld voor bewoners en dienstverleners (www.kruiswijk.be) om reacties te verzamelen en ideeën te genereren. De visitatiecommissie waardeert de inspanning die de SHM hier levert.

▪ Via de aankoop van kasteeldomein Vilain XIIII wil Maaslands Huis ook woningen voor specifieke doelgroepen (assistentiewoningen) creëren. De visitatiecommissie waardeert dit streven, maar vindt het project nog erg risicovol. Zo heeft de SHM nog onvoldoende duidelijk kunnen maken welke doelgroep zij hier wil bedienen, welke ondersteuning deze doelgroep nodig heeft, in welke mate de site hiervoor geschikt en goed gelegen is, welke organisatie de ondersteuning gaat leveren en op welke manier het project past binnen de regelgeving op het gebied van sociaal wonen. Bovendien dient er duidelijkheid te zijn over aan het project verbonden risico’s en hoe die worden beheerst.

▪ Door de vermaatschappelijking van de zorg is een sterkere samenwerking tussen huisvestingsmaat-schappijen en zorgverleners noodzakelijk. Dat geldt niet alleen voor huurders met een fysieke be-perking, maar ook voor personen met een psychische nood. Zij hebben behoefte aan extra begelei-ding en mogelijkheden om vanuit zorgcentra door te stromen naar zelfstandig (en eventueel bege-leid) wonen. In het vorige visitatierapport werd in dit kader melding gemaakt van de mogelijk samenwerking met het Openbaar Psychiatrisch Zorgcentrum (OPZC) Rekem voor de huisvesting van (ex‐)psychiatrische patiënten. Uit de gesprekken met de welzijnsactoren bleek dat deze samenwer-king niet is ingevuld en dat de doorstroming nog onvoldoende op gang komt. Door de prominente en gewaardeerde positie van Maaslands Huis in het woonzorg-domein kan zij op dit onderdeel zeker een meer actieve rol vervullen.

▪ Maaslands huis heeft in 2015 een werkwijze goedgekeurd voor versnelde woningtoewijzingen vol-gens art. 24. Doel was om voor (begeleidings)actoren binnen het werkgebied de vraag naar woon-gelegenheid enigszins te beantwoorden. Wanneer sprake is van een versnelde toewijzing zal indien nodig contact genomen worden met de betreffende begeleidingsactor met het oog op een goede opvolging dan wel begeleiding in deze dossiers. In de periode 2015-2017 heeft de SHM jaarlijks ge-middeld 4 woningen versneld toegewezen, veelal op verzoek van OCMW’s en welzijnsactoren in het actieterrein, zoals vzw Het Veer.

▪ Eind 2017 werden in 6 wooneenheden en 1 commercieel magazijn verhuurd buiten het sociaal huur-stelsel. Hiervan worden 3 woningen verhuurd aan VZW Het Veer, die als doelstelling heeft om een thuis te bieden aan mensen die door psychische problemen (nog) niet zelfstandig kunnen wonen, 2 woningen aan CAW ’t Verschil en 1 aan CAW Limburg. Daarnaast wordt 1 pand verhuurd om leeg-stand te vermijden in afwachting van renovatie of afbraak en nieuwbouw.

▪ De drie gemeenten in het actieterrein van Maaslands Huis hebben elk een eigen lokaal toewijzings-reglement. In Dilsen-Stokkem krijgen 65-plussers voorrang bij toewijzing. In Lanaken hebben kandi-daat-huurders met een lokale binding prioriteit. Daarnaast voorziet het reglement in voorrang voor 65-plussers, ouderen die beroep moeten doen op verzorging en personen met een ernstige mobili-teitsbeperking. In Maasmechelen wordt voor een deel van het patrimonium voorrang gegeven aan personen van 65 jaar en ouder of personen met een beperking of verminderde zelfredzaamheid. In 2017 is het toewijzingsreglement aangepast waardoor 60 woningen zijn verwijderd van de lijst van voorbehouden woningen en 60 nieuwe en meer geschikte woningen zijn toegevoegd.

▪ Maaslands Huis beschikt over een gedetailleerd overzicht van haar onderbezette woningen. Eind 2016 was 15% van het patrimonium onderbezet. Van de circa 90 grote woningen (4 en 5 slaapkamers) is ruim 40% onderbezet. Bij nieuwbouwprojecten benadert de SHM de bewoners van deze

http://www.kruiswijk.be/


onderbezette woningen om hen tot een mutatie te doen bewegen. De SHM vindt het echter om meerdere redenen moeilijk om bewoners te bewegen tot verhuizen naar een andere woning, zoals sociale contacten in de wijk. Bovendien staat een deel van de onderbezette woningen op de lijst om bij verhuizing te verkopen. De visitatiecommissie erkent dat het realiseren van een rationele bezetting (= geen over- en onderbezetting) in de praktijk niet steeds evident is. Echter, diverse SHM hebben aangetoond dat inspanningen resultaten kunnen opleveren (zie www.visitatieraad.be). De visitatiecommissie vindt daarom dat Maaslands Huis meer kan doen om vooral het aantal onderbe-zette woningen te verminderen. De noodzaak is duidelijk: de wachtlijst voor grote gezinnen steeg tussen 2013 en 2016 met maar liefst 70%, terwijl de totale wachtlijst met circa 30% toe nam.

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING

SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit

OD 2.1: De SHM staat in voor het onderhoud en herstel, de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het sociaal woningpatrimonium waar nodig

Beoordeling: voor verbetering vatbaar

Maaslands Huis zet zich in voor het onderhoud en herstel van haar patrimonium. De SHM beschikt over een visie en een planning voor haar onderhouds-, renovatie- en vervangingsactiviteiten. Deze planning is afgestemd op de financiële meerjarenplaning. Het relatief oude patrimonium, de in het verleden op-gebouwde onderhoudsachterstanden en de aandacht voor een aantal complexe projecten leiden ertoe dat Maaslands Huis haar ERP2020 doelen niet tijdig zal behalen. Daarmee voldoet de onderhoudsplan-ning niet aan de vereisten, bovendien werden de onderhoudsachterstanden ook al in het vorige visi-tatierapport gesignaleerd. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de maatschappij voor verbetering vatbaar.

▪ De SHM beschikt over een informatiesysteem om gegevens over het patrimonium vast te leggen. Dat systeem wordt ook gebruikt om werkbonnen met herstellingen aan te maken en aanpassingen aan de woning vast te geleggen.

▪ In 2014 maakte Maaslands Huis een grondige inventarisatie van de renovatienoden van haar patri-monium. Dit werd vastgelegd in een meerjarenplanning voor terugkerende onderhoudsactiviteiten (zoals schilderwerk), renovatie en vervangingsbouw. Deze renovatieplanning is uitgewerkt in een provisie die gekoppeld is aan de financiële planning (Zie OD 5.1).

Een 1.100 van de ruim 1.900 woningen van Maaslands Huis staan op de renovatieplanning, of bijna 60%. De SHM wil jaarlijks 2 woningcomplexen aanpakken. De nadruk ligt daarbij op de renovatie en isolatie van daken en muren.

Ongeveer 60 woningen met aanzienlijke bouwkundig gebreken wordt niet gerenoveerd, maar bij vertrek van de huidige bewoner openbaar verkocht. Renovatie van deze woningen past niet binnen de kostprijsnormen van de VMSW (renovatiekost is dan meer dan 80% van nieuwbouwwaarde). Dit is een zeer onwenselijke situatie. De visitatiecommissie is van mening dat het onaanvaardbaar is om zittende huurders te laten wonen in een woning met ernstige gebreken. Maaslands Huis dient actie te ondernemen om de huidige bewoners uitzicht op adequate huisvesting te bieden.

▪ Maaslands Huis worstelt om haar renovatiedoelstelling te halen. Dat wordt onder meer veroorzaakt door het verouderde patrimonium en bijzondere gebreken zoals lekkages en verzakkingen in delen van het patrimonium. De verzakkingen doen zich voor in de wijk Schietskuil en worden veroorzaakt door de voormalige mijnbouw op die locatie. Het betreft vooral huurwoningen, maar de SHM had al een aanzienlijk aantal woningen verkocht (91 woningen), voordat de verzakkingen aan het licht kwamen. Sinds dit probleem zich voordoet, verkoopt Maaslands Huis geen woningen meer in deze wijk.

Ook in de vorige visitatie pleitte de commissie voor een beter evenwicht tussen het nieuwbouw-programma en de nood om het bestaande patrimonium te verbeteren. Dat evenwicht heeft de visitatiecommissie helaas niet aantroffen. Naast sociale woningbouwprojecten, wordt de organisatie



belast met complexe en arbeidsintensieve projecten met een aanzienlijke erfgoedopgave, zoals de aankoop en renovatie van het oude gemeentehuis in Eisden tot nieuw kantoor van Maaslands Huis en de voorgenomen aankoop, renovatie en herontwikkeling van de kasteelsite Villain XIIII [Zie OD 1.4]

▪ Maaslands Huis heeft een achterstand bij het behalen van de ERP2020 doelen. Bij de vorige visitatie maakte ze zich nog sterk deze achterstand in te kunnen halen. De visitatiecommissie constateert dat de SHM hier maar beperkt in geslaagd is. Bovendien kon de SHM tijdens de visitatie geen indicatie geven wanneer al haar woningen aan deze doelen zullen voldoen. Eind 2016 voldeed 55% van het patrimonium van Maaslands Huis aan alle prioritaire ERP2020 (dakisolatie, isolerend glas, en ener-giezuinige verwarmingsinstallatie). In 2012 lag dat aandeel op 50%. Het aandeel woningen met vol-doende dakisolatie (96%) en een energiezuinige cv-installatie (ruim 92%) is relatief hoog, maar dat aandeel is sinds de vorige visitatieperiode vrijwel niet toegenomen. Woningen zonder dakisolatie

mogen na 2020 niet meer verhuurd worden (2).

Het grootste knelpunt in 2013 én in 2017 blijft het ontbreken van dubbel glas. Het aantal woningen dat over dubbele beglazing beschikt, is amper gestegen, namelijk van 52% in 2012 naar 56% in 2016. Ook huurders, woon- en welzijnsactoren wezen tijdens de gesprekken met de visitatiecommissie op dit probleem. Zij ervaren dit als een ernstige tekortkoming van de SHM, onder meer omdat ze ook niet op een goede manier ingelicht worden over wanneer deze, meestal relatief eenvoudige ingre-pen, dan wel gepland worden. Ook hier dreigt het probleem dat conform de Vlaamse Wooncode

deze woningen op relatief korte termijn niet meer verhuurd mogen worden (3).

Het tegenvallende tempo in het behalen van de ERP2020 doelen heeft diverse oorzaken. Vooral de urgente problemen met lekkende daken in het patrimonium bepalen de prioriteit van de renovatie-werken. Deze problemen doen zich ook voor in wijken waar de ramen en daken al voldoen aan de ERP2020 doelen. Hierdoor heeft het aanbrengen van isolerend glas vertraging opgelopen, deze ver-traging is niet verwerkt in de planning en ook niet gecommuniceerd met betrokken.

▪ De onderhoudsachterstanden strekken verder dan alleen de ERP2020 doelen. Vrijwel alle betrokke-nen waarmee de visitatiecommissie sprak - bestuur, directie, medewerkers, huurders en externe stakeholders zoals woon- en welzijnsactoren - vinden de kwaliteit van het patrimonium een belang-rijk knelpunt. Ook de beperkte voortgang van de aangekondigde renovatiewerken wordt door ve-len benoemd. Uit de huurdersbevraging 2013 bleek dat 65% van de huurders tekortkomingen aan hun woningen ondervond. Vooral de slechte geluidisolatie, slechte warmte-isolatie, enkel glas en verouderd schrijnwerk werden genoemd. Deze situatie is sindsdien niet wezenlijk veranderd.

▪ Naast de kwaliteit van de buitenzijde van woningen, is ook de kwaliteit van de binnenkant een probleem. Zo maakt de planmatige renovatie van badkamers en keukens nog geen deel uit van de onderhoudsplanning. Maaslands Huis gebruikt het moment van een huurderswissel om herstellingen en onderhoudswerken uit te voeren.

De visitatiecommissie kreeg meerdere voorbeelden van huurders die, met toestemming van de SHM, tijdens de huurperiode zelf veranderingen aan de woning aanbrengen, bijvoorbeeld door zelf een nieuwe keuken of badkamer te plaatsen. Ze wijzen hierbij naar het uitblijven van investeringen van de SHM tijdens de verhuurperiode. In de gesprekken met de visitatiecommissie stellen huurders en welzijnsactoren dat Maaslands Huis verwacht dat de huurders bij verhuis de woning in oorspron-kelijke staat teruggeven, ook als de huurder verbeteringswerken heeft uitgevoerd met toestemming van de SHM. Huurders en actoren geven voorbeelden zoals moeten verwijderen van een zelf geïn-stalleerde keuken bij verhuizing en het terugplaatsen van de oorspronkelijke — vaak zeer basale — gootsteenbak. De SHM stelt echter dat nieuwe huurders eventuele woningverbeteringen, aange-bracht door de vertrekkende huurder, kunnen overnemen. Enkel de veranderingen die de nieuwe

2. Vanaf 1 januari 2020 worden 15 strafpunten toegekend als de woning bij een woningonderzoek niet aan de

dakisolatienorm voldoet. Met 15 strafpunten komt de woning in aanmerking voor een ongeschiktverklaring door de burgemeester.

3. Vanaf 1 januari 2020 wordt bij een woningonderzoek en afwezigheid van dubbel glas strafpunten toegekend, namelijk 3 strafpunten voor 1 raam met enkele beglazing en 9 strafpunten voor meer dan 1 raam met enkele beglazing. Vanaf 2023 wordt het aantal strafpunten opgetrokken naar 9 respectievelijk 15 strafpunten. Vanaf 15 strafpunten kan de overheid de woning ongeschikt verklaren.

https://www.vlaanderen.be/nl/bouwen-wonen-en-energie/wonen/ongeschikt-onbewoonbaar-verklaren-van-een-woning


huurder niet wil overnemen, moet de vertrekkende huurder alsnog terug in de oorspronkelijke staat brengen. Als de nieuwe huurder deze verbeteringen overneemt, neemt hij ook deze verant-woordelijkheid op. Als de daarop volgende huurder deze veranderingen niet wenst over te nemen, moet alsnog alles in de oorspronkelijke staat worden gebracht.

Maaslands Huis hanteert dit beleid omdat zij niet verantwoordelijk wil worden voor het onderhoud van door huurders aangebracht keukens, badkamers en andere aanpassingen. De visitatiecommissie begrijpt de redenering van de SHM, maar vindt dit standpunt alleen aanvaardbaar als de SHM zelf over een adequate onderhoudsstrategie beschikt, waardoor huurders minder vragende partij zijn om zelf comfortverbeterende werken uit te voeren. De visitatiecommissie beveelt de SHM om haar werkwijze opnieuw tegen het licht te houden en daarbij de ervaringen van andere SHM’s te betrek-ken.

▪ Maaslands Huis staat zelf in voor de herstellingen- en onderhoudswerken. Ze beschikt hiertoe over een eigen onderhouden herstellingsdienst (zie OD 5.2). Deze dienst neemt ook werken op die ten laste zijn van de huurder. De aan huurders aangerekende kosten voor herstellingen- en onderhoud zijn vergeleken met andere SHM’s hoog, namelijk ruim 136.870 euro in 2016. Het betreft hier kosten voor herstellingen van zowel gemeenschappelijke delen als voor herstellingen en onderhoud aan woningen, mede als gevolg van de wijze van bewoning.

▪ Maaslands Huis wil bij nieuwe verhuringen haar woningen goed onderhouden en netjes opleveren. Om dit te bereiken worden woningen bij een huurderswissel minutieus in orde gebracht. Sommige werkzaamheden worden voor rekening van de SHM uitgevoerd, andere gebeuren voor rekening van de vertrekkende huurder.

Bij het bepalen van de eindafrekening hanteert Maaslands Huis een gedetailleerd systeem met ‘slij-tagepercentages’ (het ‘debet’), om zo een onderscheid te maken tussen ‘sleet’ door regulier gebruik, en schade door gedrag van de bewoner. Veel huurders waarmee de visitatiecommissie sprak, vinden dat de SHM hen ten onrechte slijtagekosten aanrekent. Zo noemen zij onder meer kromgetrokken deuren die op kosten van huurder worden recht geschaafd, door ouderdom broos geworden en uit elkaar vallende stopcontacten die in rekening worden gebracht. De visitatiecommissie krijgt op basis van de individuele voorbeelden sterk de indruk dat het systeem wel erg veel kosten bij huurders legt, maar kan de representativiteit hiervan niet beoordelen. De visitatiecommissie beveelt aan om de redelijkheid en billijkheid van deze werkwijze grondig te laten onderzoeken, bij voorkeur door een onafhankelijke partij, en het resultaat hiervan te bespreken met de huurdersorganisaties.

De visitatiecommissie constateert dat er onduidelijkheid bestaat over welke herstellingen en onder-houdskosten voor de huurder zijn en welke voor de SHM. Veel bewoners (én welzijnsactoren) waar-mee de visitatiecommissie sprak hebben de indruk dat de SHM haar huurders ten onrechte kosten aanrekent. De SHM is echter van mening dat zij correct en in overeenstemming met de wet handelt. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om de communicatie over de verantwoordelijkheden van huurders en verhuurder sterk te verbeteren om deze misverstanden in de toekomst te voorkomen (zie ook OD 4.1 en 6.1)

De visitatiecommissie vindt de onderhoudsachterstanden, het gebrek aan transparantie en effectieve communicatie bij de herstellingen en het gebrek aan voortgang bij het behalen van de ERP2020 doelen zeer ernstig. De visitatiecommissie is van mening dat de prestaties onvoldoende zijn. Enkel omdat de SHM bij de vorige prestatiebeoordeling niet genoeg op verbeterpunten werd gewezen, wordt een oor-deel “voor verbetering vatbaar” gegeven.

Het gebrek aan voortgang werd ook tijdens de vorige visitatie geconstateerd. Dit heeft geleid tot meer aandacht voor renovaties en onderhoud, maar nog niet tot een versnelling van het renovatietempo of een andere aanpak van de herstellingen en onderhoudswerken. Door de visitatiecommissie gehoorde actoren stellen de vraag of de SHM een capaciteitsprobleem heeft of verkeerde prioriteiten stelt als het gaat om de ontwikkeling en opvolging van renovatie- en nieuwbouwprojecten (zie ook OD 1.1 en OD 5.2). De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om een verbeterplan op te stellen om de organisatie en het tempo van onderhouden renovatiewerken te versterken (zie ook OD 5.2).


OD 2.2: De SHM realiseert kwaliteitsvolle woningen in een behoorlijke woonomgeving De kwaliteit van nieuwbouwwoningen en de woonomgeving zijn onderworpen aan de bepalingen in de Vlaamse Wooncode en aanvullende kwaliteitsrichtlijnen door de minister opgelegd. Omdat in het procedurebesluit de kwaliteit van nieuwe woningen conform de wettelijke vereisten is gewaarborgd, beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties op deze OD niet apart. Als de SHM geen kwaliteitsvolle woningen zou plannen, zou ze de toets van de programmatiecyclus immers niet doorstaan. De beoor-deling van de kwaliteit van de bestaande woningen is vervat onder OD 2.1.

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID

SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen

OD 3.1: De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: goed

Maaslands Huis slaagt erin de kosten van nieuwbouw- en renovatieprojecten niet hoger te laten oplo-pen dan de gestelde normen. Kostenbewustzijn is in de ontwerpfase verankerd via onder meer het aanwenden van ontwerprichtlijnen en een strikte opvolging van de werven. Belangrijke instrumenten hiertoe zijn nacalculatie evenals het systematisch evalueren. De visitatiecommissie beoordeelt de pres-taties van Maaslands Huis op deze doelstelling als goed.

▪ Prijsbewust bouwen wordt o.a. gemeten op basis van de vergelijking met de maximale kostprijs-norm zoals die door de minister is bepaald en als referentiepunt wordt gebruikt bij het verstrekken van de gesubsidieerde financiering voor de nieuwbouw en renovatieprojecten. De daadwerkelijke realisatie (inclusief contractwijzigingen) bepaalt in welke mate de SHM prijsbewust bouwt.

In 2016 heeft Maaslands Huis de volgende nieuwbouwprojecten opgeleverd: - in Lanaken: Bessemerstraat 14 appartementen; - in Maasmechelen: Rijksweg Charbonnage, 20 appartementen, en Rijksweg, 11 appartementen, 1

woning en 1 handelsruimte; - en geen in Dilsen-Stokkem.

De totale overschrijding betreft in 2016, volgens de gegevens in de prestatiedatabank, ongeveer 65.000 euro ofwel 1,4% van de kostprijsnorm. De overschrijding komt voornamelijk door aanpassin-gen van de opdrachtgever zoals data-aansluitingen in slaapkamers en de toegang tot schachten via deuren in plaats van luiken.

Wanneer de gehele visitatieperiode wordt overschouwd, stelt de visitatiecommissie vast dat in 2012 en 2013 de overschrijding ongeveer 2% bedroeg en in 2014 en 2015 de norm niet werd overschreden, met in 2014 zelfs een project met -2% (Rozenstraat, 8 appartementen). Bij de renovaties is bij gunning de raming doorgaans lager dan het kostprijsplafond. Bij vervangingsbouw zijn de ramingen soms hoger (+6% en +8%) en soms lager (-5%). Deze projecten zijn echter nog in uitvoering waardoor geen definitief oordeel kan worden gegeven over het prijsbewustzijn. Omdat de offerte van aan-nemers veel hoger lagen dan de kostprijsnorm besliste Maaslands Huis het renovatieproject Schiets-kuil aan te passen en de werken opnieuw aan te besteden. De verklaringen voor de overschrijdingen in de gerealiseerde projecten zijn plausibel en Maaslands Huis respecteert over de gehele linie van de visitatieperiode gemiddeld genomen de kostprijsnorm.

▪ De prestaties van Maaslands Huis op het gebied van prijsbewust bouwen zijn niet alleen het resul-taat van het gebruik van ontwerprichtlijnen met daarin opgenomen prijsbewuste keuzes voor kwa-liteitsvolle en duurzame materialen, uitrusting en onderhoudsvriendelijkheid van de ontwerpen. De prestaties zijn ook het resultaat van een strikte en intensieve opvolging van de werven. Twee werf-opzichters staan daarvoor in. Zij bezoeken wekelijks werfvergaderingen, zorgen voor de afstemming intern en met de aannemers en controleren de meerwerken. De werfopzichters voeren ook voor-controles uit, voordat de oplevering plaatsvindt. Dit zijn gedetailleerde evaluaties waarin ook de verrekenbare hoeveelheden worden gecontroleerd. Inzake het aspect prijsbewust bouwen


illustreert dit de gedegen en kwaliteitsvolle aanpak van Maaslands Huis. Tegelijkertijd kiest Maas-lands Huis ook voor een traditionele aanpak. Zij ziet nog geen voordelen in het gebruik van ont-werpteams en pas recent heeft de maatschappij voor de eerste keer een architectuurwedstrijd ge-organiseerd. De visitatiecommissie waardeert dat de SHM – weliswaar recent – ook zoekt naar nieuwe manieren van aanpak. Niet enkel omdat nieuwe werkwijzen processen en doorlooptijden kunnen voorspoedigen (efficiënt), maar ook om een nog meer kostprijsbewust ontwerp te kunnen verkrijgen.

▪ De SHM doet regelmatig beroep op subsidies van het Vlaams Klimaat Fonds (renovatie Schietskuilen, Stations- & Herdersstraat, Mariaheide en Sint Servaes) en provinciale subsidie voor wonen-welzijn (Europaplein en Gasthuisstraat). De bekomen subsidies worden niet meegenomen in de vergelijking van de projecten ten opzichte van de maximale kostprijsnorm. Maaslands Huis toont wel dat zij een strategie volgt en instrumenten gebruikt om tegen zo min mogelijk kosten sociale woonprojecten te realiseren. Tevens neemt Maaslands Huis, bij kostprijsbewust bouwen, ook het aspect milieuvrien-delijkheid mee in ogenschouw. In de lijst met instructies voor ontwerpers is bijvoorbeeld aandacht voor inplanting ten opzichte van de zon en voor onderhoudsvriendelijke en duurzame materialen. In de vorige visitatieperiode realiseerde de SHM ook een pilootproject met passiefwoningen. Dit laatste bleek, ook na aftrek van subsidies, een duur project voor de SHM (zie OD 5.1).

De goede prestaties op deze OD kunnen deels worden verklaard door een goede organisatiebeheersing. De SHM werkt planmatig aan het beheersbaar houden van de bouwkosten, bijvoorbeeld door nacalcu-laties te maken en projecten te evalueren. Daardoor wordt de gedetailleerde lijst met algemene instruc-ties voor ontwerpers bijgesteld. Andere voorbeelden van planmatige aanpak zijn het nauwgezet op-volgen van werven, bij meerkosten zoeken naar extra besparingsmogelijkheden en het opnieuw aan-besteden van te dure projecten. Daarnaast staat Maaslands Huis stil bij de inplanting, dichtheid en positionering van nieuwe projecten om daarmee kostprijsbewust te bouwen. Een goed voorbeeld daar-van zijn de aankopen van panden rondom het nieuwe bureel, om zo een (kleine) zone van sociale woningen aansluitend aan het bureel te kunnen realiseren.

OD 3.2: De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: goed

Ondanks een stijging sinds de vorige visitatie zijn de huurlasten anno 2016 bij Maaslands Huis relatief laag vergeleken met andere SHM's. De maatschappij maakt haar strategie van een doordacht betaalbaar woonbeleid waar. De visitatiecommissie beoordeelt deze OD als goed.

▪ Bij de beoordeling van prijsbewust verhuren is de context van deze prestaties belangrijk. Sinds 2012 is een stijging van de huurprijzen duidelijk zichtbaar, namelijk voor appartementen +9% en eenge-zinswoningen +11%. Ondanks deze stijging kent Maaslands Huis in vergelijking met andere SHM nog steeds eerder lage huurprijzen voor zowel appartementen als de woningen. Twee derde van de SHM’s rekent hogere huurprijzen aan voor woningen en meer dan 4/5de hogere huurprijzen voor appartementen. De huurprijzen worden in grote mate bepaald door het inkomen van de huurders, waarop de SHM geen invloed heeft. Ongeveer 30% van de huurwoningen heeft een reële huurprijs tussen 125 euro en 200 euro per maand. Daarnaast is de huurprijs van meer dan de helft van de woningen tussen de 200 en 300 euro per maand. Volgens een aantal woon- en welzijnsactoren correspondeert deze lage huurprijs ook met een relatief lage basiskwaliteit van de woningen (zie ook de kwaliteit van het patrimonium, OD 2.1). De kwaliteit van het patrimonium heeft bij de huur-prijsberekening invloed op de markthuurwaarde en op de toegekende patrimoniumkorting. Echter vormt bij Maaslands Huis voornamelijk de lage inkomens (zie omgevingsanalyse hoofdstuk 3) een verklaring voor de lage huurprijzen. Opmerkelijk is dat bij de bungalows de SHM behoort tot de 10% SHM’s met de hoogste huurprijzen. Volgens Maaslands Huis zijn deze relatief hoog geschat door de notaris.

▪ Maaslands Huis beschikt over een uitgebreid overzicht van de huurlasten per appartement en wo-ning. Huurlasten worden beïnvloed door de voorzieningen die er aanwezig zijn, zoals: lift, schoon-maak, conciërge maar ook zonnepanelen. De hoogste voorschotten bedragen 157 euro per jaar voor een appartement waarin cv, water, elektriciteit, liften, poetsen, conciërge, herstellingen in gemene delen en huisvuil zijn vervat. Er zijn vier complexen met collectieve verwarming. Voor CV onder-houd wordt bijkomend en waar van toepassing 7,11 euro per maand aangerekend.


De meeste opmerkingen van huurders en woon- en welzijnsactoren ten aanzien van de huurlasten gaan over het groenonderhoud. Hiervoor wordt 5,77 tot 8,37 euro per maand aangerekend. De woon- en welzijnsactoren stellen vragen bij het toegepaste solidariteitsprincipe (welke huurder be-taalt welk aandeel van de kosten) en de onduidelijkheid welk groenonderhoud nu ten laste van de gemeente is en welk onderhoud voor de maatschappij. Voorts gaven de huurders aan dat het ook voor hen onduidelijk is waarvoor ze maandelijks betalen. De SHM heeft dit signaal ook zelf vernomen tijdens rondetafelgesprekken in enkele wijken en uit enkele officiële klachten. Hiertoe overlegde zij met de gemeente Maasmechelen en met de aannemer. De gemeente en SHM hebben dezelfde aan-nemer gecontracteerd voor het groenonderhoud, om kwaliteit en coördinatie te verhogen. Sinds 2016 communiceert Maaslands Huis uitgebreider over de aangerekende kosten voor groenonder-houd van gemeenschappelijk groen waarvan de kosten gelijkmatig worden verdeeld over de huur-ders en kopers in de wijk.

▪ De gemiddelde huurlasten (berekend volgens de definities van de prestatiedatabank) over heel het patrimonium bedragen in 2016 143,73 euro per jaar. Ongeveer 2/3de van de SHM’s heeft een hoger gemiddelde van huurlasten. Desondanks is een serieuze stijging bij Maaslands Huis zichtbaar (+12% sinds 2012). Maaslands Huis verklaart deze stijging door de toegenomen kosten voor de distributie van nutsvoorzieningen voor de algemene delen en door de aanrekening aan elke huurder (vanaf 2013) van de verzekering voor afstand van verhaal. Vergeleken met andere SHM’s heeft Maaslands Huis met 40% appartementen een hoger aandeel appartementen dan ongeveer 2/3de van de andere SHM’s.

▪ Over het algemeen worden huurders voldoende duidelijk ingelicht over de huurlasten. Zij ontvan-gen gedetailleerde overzichten van voorschotten per type kost en volgens dezelfde structuur ook de jaarlijkse afrekeningen. Jaarlijks worden de voorschotten aangepast. Bij het bepalen van de voor-schotten inzake nieuwbouwprojecten vertrekt de SHM vanuit ervaringscijfers.

▪ Maaslands Huis tracht deze huurlasten nog te verlagen. Zo werd in 2015 beslist om de bestaande (twee) conciërges niet meer te vervangen. Maaslands Huis maakte de keuze te werken met vrijwil-ligers, door de SHM ‘toezichthouders’ genoemd. Waar mogelijk vervangt de SHM bij energetische renovaties van appartementen de collectieve installatie door individuele cv-installaties. Hierdoor dient de huurder deze kosten rechtstreeks te betalen aan de energieleverancier, ontstaat meer in-zicht op de energiekosten en – naar verwachting - een meer energiezuinig huurdersgedrag. Samen met enkele Limburgse SHM´s onderzoekt Maaslands Huis of een raamcontract voor poetsen van gemeenschappelijke delen van appartementsgebouwen prijsvoordeel biedt. Door het organiseren van vorming voor huurders met een hoog energieverbruik tracht de SHM hen te sensibiliseren de uitgaven te beperken. In de toekomst wordt dit sensibiliseren mogelijk samen met andere SHM's in Limburg georganiseerd. De visitatiecommissie vindt dit een goed initiatief, maar raadt tegelijkertijd de SHM aan om sneller haar patrimonium te renoveren (zie OD 2.1) opdat huurders kunnen genieten van lagere energierekeningen. Dit zijn immers ook kosten die huurders maken en behoren in de optiek van de visitatiecommissie ook tot het doordacht betaalbaar woonbeleid dat Maaslands Huis wil voeren.

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID

OD 4.1: De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie waardeert dat Maaslands Huis van de periode tussen de twee visitaties duidelijk gebruik maakte om haar sociaal beleid te verbeteren. De SHM heeft hierbij rekening gehouden met de opmerkingen van de vorige visitatie. Zo wijzen een aantal diensten op de positieve samenwerking met de SHM op het vlak van huurdersondersteuning en -communicatie. De SHM maakt werk van huisbezoe-ken. Echter, een belangrijk aandeel van de gehoorde actoren heeft de indruk dat de SHM de huurders eerder controleert dan ondersteunt. Ondanks alle verbeteringen in de werking, beoordeelt de visitatie-commissie de prestaties voor deze operationele doelstelling als voor verbetering vatbaar. Zo beschikt


de SHM niet over een praktijkaanpak voor mogelijke ondersteuning bij verhuis. Er is geen transparantie in de herstellings- en onderhoudskosten ten laste van de huurder en van de verhuurder.

▪ Het SHM-personeel is georganiseerd in het team ‘klanten & ondersteuning’ en het team ‘techniek’, elk met een eigen verantwoordelijke. In het eerste team zit onder meer een algemeen maatschappelijk werker, een medewerker bewonerswerking (klantenteam) en onthaal (team ondersteuning). In het team techniek vinden we onder meer de groep ‘arbeiders regie’. Het klantenteam staat in voor de behandeling van de aanvragen, opmaak van de huurcontracten, uitvoering woningcontroles, ver-werking van klachten en de opvolging betaling huurgelden, De maatschappelijk werker is tevens de klachtenbehandelaar. De toewijzing van de woning wordt voorbereid door het klantenteam en beslist op het MAT.

▪ Het klantenteam is aanwezig in de wijken. Bij huurdersachterstal wordt steeds persoonlijk contact gelegd, ofwel telefonisch ofwel met een huisbezoek (zie OD 4.2 en 5.3). Sinds 2016 worden huisbe-zoeken georganiseerd bij de nieuwe huurders. Bij leefbaarheidsproblemen zal de maatschappelijk werker ter plaatse de situatie nagaan (zie 4.3). De maatschappelijk werker geeft aan dat ze gemid-deld de helft van haar tijd buitenshuis actief is (werkvergaderingen, overleg, huisbezoeken). Bij ad-ministratieve of sociale problemen wordt gericht doorverwezen naar lokale woon- en welzijnsdien-sten. Tijdens het gesprek met de visitatiecommissie stellen deze diensten het personeel van de SHM te kennen.

▪ De SHM heeft sinds de laatste visitatie een aantal belangrijke stappen gezet in het samenwerken met andere diensten en de ondersteuning van de huurder.

- Met RIMO (Regionaal Instituut voor Maatschappelijk Opbouwwerk) werd een formele samenwer-king opgezet, met als resultaat een huurdersbevraging (zie OD 6.3) en een bewonerswerking (zie OD 4.4). Het CAW Limburg werd ingeschakeld om via preventieve woonbegeleiding uithuiszet-tingen te vermijden (zie OD 4.2). De medewerkers van deze diensten zijn positief over de samen-werking met de SHM. Ze stellen dat de SHM voldoende sociale reflexen heeft om van een voor huurders ondersteunende opstelling te kunnen spreken.

- Het OCMW van Maasmechelen heeft een LAC-systeem (4) opgezet, waarbij ze samen met de SHM en de betrokken huurder naar mogelijkheden zoeken om uithuiszetting te vermijden (zie OD 4.2). Het OCMW wijst er op dat dit initiatief er is gekomen op hun vraag. Het valt de visitatiecommissie op dat de SHM hiervan geen gebruik heeft gemaakt om een zelfde systeem op te zetten in de andere gemeenten van haar actieterrein, terwijl dit structuur zou geven om de uithuiszettingen - weliswaar beperkt in aantal – te vermijden én om de samenwerking met deze OCMW’s te bevorderen.

▪ De wijktoezichter staat in voor orde in de wijk, voor een goede leefbaarheid, de controle van ex-terne onderhoudsdiensten (poetsfirma’s, groendiensten). Volgend op de vorige visitatie besliste de SHM om meer af te stappen van de controlerende houding en daarom de wijktoezichter in te zetten op gerichte bezoeken, bijvoorbeeld naar aanleiding van klachten, achterstal of slecht onderhoud van de woning. Afhankelijk van de situatie wordt daarna de huurder verder intern begeleid of doorverwezen naar het lokale OCMW of naar CAW. De visitatiecommissie merkt op dat de actoren en huurders het systeem van ‘wijktoezichters’ nog steeds als eerder controlerend dan als onder-steunend ervaren. De visitatiecommissie kan niet beoordelen of het hier over eerder individuele zaken gaat of zelfs over ervaringen uit het verleden. De visitatiecommissie raadt dan ook aan om de ondersteunende taak en opdracht van de wijktoezichter duidelijker bekend te maken.

▪ De SHM beschikt over een duidelijk overzicht van de over- en onderbezette woningen (zie OD 1.5). De SHM tracht via haar contacten met de huurders en huisbezoeken de huurder tot verhuizen naar een aangepaste woning te bewegen, echter met weinig resultaat. De visitatiecommissie suggereert dit probleem te bespreken in het Woonplatform (samenwerking van de Limburgse huurmaatschap-pijen) om zo gezamenlijk een draaiboek van goede praktijken op te stellen. De SHM merkt op dat de

4. Lokale Advies Commissie. Hierbij wordt – naar analogie met het systeem bij een mogelijke afsluiting van de

nutsvoorzieningen – een nakende uithuiszetting voorgelegd aan een commissie met medewerkers van het OCMW, de SHM, de eventuele schuldbemiddelaar en de huurder. De LAC zoekt samen naar oplossingen en maakt afspraken voor ondersteuning.


regelgeving tot 2016 geen middelen bevatte om huurders van onderbezette woningen te verplichten tot verhuis. Maaslands Huis heeft, zodra deze mogelijkheid zich voordeed (2017), in haar intern huur-reglement bepalingen opgenomen om deze stapsgewijs, vanaf 2018, toe te passen (zie ook OD 1.5).

▪ Als de huurder de huurovereenkomst beëindigt, zal de SHM binnen de 2 weken daarop een ‘voor-controle’ van de woning uitvoeren. Een voorlopige plaatsbeschrijving wordt dan niet opgemaakt, zoals vele andere SHM’s doen. Wel wordt er bij de voorcontrole de ‘richtlijnen voor het in orde brengen van de woning’ overhandigd. De visitatiecommissie adviseert de SHM om de mogelijkheden van een voorlopige plaatsbeschrijving te bekijken, om zo meer duidelijkheid te geven aan de huur-der én om zo de eventuele onderhoud en herstellingen van de woning vroeg te kunnen organiseren.

▪ De grootste gehoorde frustratie van huurders en van de diensten is de werkwijze van de SHM bij de onderhouds- en herstellingswerken en de aanrekening van de kosten.

- De SHM beschikt niet over een duidelijke brochure rond de onderhouds- er herstelplichten (5).

Hierdoor weten huurders niet welke kosten zij moeten dragen en welke niet (zie ook OD’s 2.1 en 6.1).

- De huurders hebben het gevoel dat ze voor alle kosten moeten opdraaien. Zo staat de SHM erop dat enkel met materiaal wordt gewerkt dat zij ter beschikking stelt. Verbeteringen aan de wo-ning, zoals het plaatsen van een nieuw keukenblok of badkamer, worden enkel toegestaan als ze op het einde van de huurperiode terug worden aangepast met de oorspronkelijke materialen (zie OD 2.1). Bij een huurderswissel kan de nieuwe huurder deze verbeteringen én de verant-woordelijkheid ervoor overnemen. Dit maakt dat, als de daaropvolgende huurder alsnog dit niet wenst over te nemen, de woning alsnog moet worden teruggebracht in de oorspronkelijke toe-stand. De visitatiecommissie wijst op de achterstand in verbeteringswerken en renovatie van het patrimonium door de SHM (zie OD 2.1), waardoor de huurder zelf naar een comfortverbete-ring van de woning zoekt.

- Op het einde van de huur worden – volgens de huurders en de woon- en welzijnsactoren – onredelijke slijtage- en onderhoudskosten aangerekend (zie OD 2.1).

- De SHM zorgt ervoor dat de woning opgefrist wordt overgedragen aan de nieuwe huurder. De visitatiecommissie vindt dit positief. Actoren stellen echter dat de SHM er niet altijd in slaagt om deze werken zo te organiseren, dat de nieuwe huurder duidelijkheid krijgt over het tijdstip waarop hij deze woning in gebruik kan nemen. Hierdoor dreigt onzekerheid en het betalen van een dubbele huur. De SHM stelt hierop dat de technische dienst alles in het werk stelt om de herstellingen uit te voeren in functie van de datum van inhuurname. De visitatiecommissie raadt dan ook aan om de eigen praktijk te evalueren en om ten rade te gaan bij andere huisvestings-maatschappijen, die er wel in slagen om de werken tijdig te plannen en deze te laten uitvoeren onmiddellijk nadat de vertrekkende huurder de woning verlaat.

Huurdersondersteuning bij het onderhoud en de herstellingen van de woning is alleen maar goed als ze ook billijk en duidelijk is. De visitatiecommissie stelt dat het belang van duidelijkheid nog toeneemt, als de onderhouds- en herstellingswerken in eigen regie worden uitgevoerd, omdat dui-delijkheid de basis van vertrouwen vormt. De visitatiecommissie beveelt de SHM dan ook aan de nodige instrumenten te ontwikkelen om deze duidelijkheid te bieden en deze op juridische correct-heid, haalbaarheid en billijkheid te laten testen.

▪ Bij grote werken organiseert de SHM een infovergadering en stelt een infobrochure ter beschikking, zoals bij de renovatie Stations- & Herdersstraat (Maasmechelen). Maaslands Huis biedt de huurder die twee keer moet verhuizen wegens renovatiewerken een financiële ondersteuning van 250 euro. De visitatiecommissie vindt dit goede initiatieven, maar wijst erop dat de SHM niet beschikt over een globale visie noch draaiboek voor mogelijke ondersteuning bij verhuis. De visitatiecommissie wijst op de vele nakende verhuisbewegingen omwille van onderbezetting (14,5% van het verhuurde patrimonium) of renovatie en beveelt de SHM aan dit op te maken.

5. Deze opmerking werd ook bij de visitatie 2013 gemaakt. Er zijn voldoende transparante brochures beschikbaar

in de sector, zoals het ZieZo-boekje


▪ Maaslands Huis nodigt periodiek de nieuwe huurders uit voor een collectief onthaal, waar onder meer de huurdersverplichtingen en -verwachtingen worden overlopen. Deze momenten worden georganiseerd om de drempel naar de diensten van de SHM te verlagen. De nieuwe – tijdelijke – huurovereenkomsten krijgen hierbij ruime aandacht, naast de berekening van de huurprijs, het betalen van de huur, de gevolgen van huurdersachterstal, de verzekering, de onderbezettingsver-goeding, huisdieren, overlast en leefbaarheid. In 2016 en 2017 werden 5 collectieve onthaalmomenten georganiseerd. Doorgaans bezoekt de SHM de nieuwe huurders die niet kunnen aanwezig zijn om ook hen kort te informeren.

De visitatiecommissie vindt dit een goed initiatief. De visitatiecommissie raadt aan om van de col-lectieve onthaalmomenten gebruik te maken om ook de mogelijke ondersteuning vanuit de SHM én de klachtenprocedure (zie 6.1) te duiden. De klachtenprocedure is immers een belangrijk instrument in de communicatie met de huurder en in het zoeken naar de verbetering van de dienstverlening van de SHM

▪ Maaslands Huis heeft niet alleen aandacht voor het milieu en duurzaamheid bij de bouw en onder-houd van haar woningen (zie OD 3.2), maar zet ook stappen tot milieubewustzijn bij de huurders. Zo organiseerde ze de vorming ‘Hoe verbruik ik minder elektriciteit (12.04.2016, 12.05.2016). Ook op het collectief onthaal wijst de SHM op het belang van energiezuinigheid en op wat de huurder hieraan kan doen. Daarnaast wordt er tijdens dit onthaal kort uitleg gegeven over “Passief Roken” en “Ventileren en Verluchten”. Deze thema’s krijgen in 2018 een vervolg met een aparte opleiding, dit in samenwerking met Logo Limburg. De SHM heeft geen voorbeelden van samenwerking met andere diensten om huurders aan te zetten tot een meer energiezuinig wonen, bijvoorbeeld met de energiesnoeiers. De visitatiecommissie wijst tevens op het hoog aandeel ramen met enkel glas (zie OD 2.1), waarmee de SHM zelf niet de goede toon zet.

De visitatiecommissie waardeert én benadrukt de inspanningen van de SHM om haar sociaal beleid te verbeteren. Sinds de vorige visitatie heeft de SHM hierin grote stappen gezet. Om een efficiënte en vooral effectieve werking rond huurdersondersteuning te bereiken, is het belangrijk dat de SHM een duidelijke visie rond huurdersondersteuning heeft en aan andere actoren duidelijk maakt waaruit haar begeleidingsaanbod bestaat. De (meeste) vertegenwoordigers van de woon- en welzijnsactoren waar-mee de visitatiecommissie kon spreken, kennen de positieve initiatieven van de SHM nauwelijks of niet, zoals de bewonerswerking, de huurderssamenkomsten (zie OD 4.4) of de bewonerskrant (zie OD 6.1). Het beeld leeft dat de SHM t.o.v. de huurder een eerder ‘materialistisch-juridische houding’ aanneemt, waarbij controleren prioriteit krijgt op ondersteunen, dit terwijl de SHM bij collectieve vormen van bewonerscommunicatie steeds vaker de dialoog met de huurders opzoekt (zie OD’s 4.3 en 4.4). De prak-tijk rond de onderhouden herstellingswerken getuigt daarentegen van weinig transparantie en on-dersteuning.

De visitatiecommissie raadt de SHM aan haar huurdersondersteuning verder uit te werken en ruime aandacht te besteden aan positieve beeldvorming en een duidelijk zichtbare ondersteunende aanpak. Als typevoorbeeld wijst de visitatiecommissie op de wijze waarop de SHM het personeel voorstelt op haar website, waarbij de meeste medewerkers van het klantenteam de taak ‘toezicht’ toegedicht krij-gen, inclusief de maatschappelijk werkster en de bewonerswerkster. Doet dit de ondersteunende taken van deze medewerkers geen oneer aan?

OD 4.2: De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed

Maaslands Huis heeft een duidelijke strategie om de beëindiging van een huurovereenkomst te voorko-men en past deze strategie consequent toe. In de toepassing zijn duidelijk elementen opgenomen om huurders die moeilijkheden ondervinden, daarover tijdig aan te spreken om zo te zoeken naar een oplossing. De SHM houdt de redenen bij waarom zij of de huurder de huurovereenkomst beëindigt. Maaslands Huis zet hier dan ook een goede prestatie neer.

▪ Maaslands Huis paste kort na de vorige visitatie haar ‘debiteurenreglement’ aan. Het reglement heeft betrekking op het invorderen van alle verschuldigde sommen, zoals de lopende huur, waarborg, herstellingen en huurlasten. Na de vorige visitatie zijn hieraan duidelijk sociale aspecten toegevoegd. Zo zal de SHM in de 2de aanmaning de huurder verwijzen naar het OCMW en na deze aanmaning de


huurder telefonisch contacteren en/of een huisbezoek uitvoeren. Als de huurder na de 2de aanma-ning én een schrijven van de advocaat nog niet reageert, wordt het OCMW per mail verwittigd waarbij in een volgende stap aan de huurder een opzegbrief wordt bezorgd. De bevoegdheid tot het instemmen met afbetalingsplannen, het opstarten van een gerechtelijke procedure of het uit-voeren van een vonnis is gedelegeerd naar de teamverantwoordelijke van het klantenteam, waar-door een snelle opvolging mogelijk wordt gemaakt. De SHM maakt het mogelijk dat de huurder achterstallige huur en kosten kan betalen aan het loket, dit zowel in cash als met bancontact. Het afsluiten van een afbetalingsregeling blijft altijd mogelijk, dit totdat de zaak voorkomt bij het vre-degerecht. Achterstallen dienen vereffend te zijn binnen een termijn van maximum 12 maanden, maar na overleg binnen de LAC of met het betrokken OCMW kan deze termijn worden verlengd.

De visitatiecommissie stelt voor om samen met de OCMW’s en het CAW het debiteurenreglement periodiek te herbekijken, om zo de samenwerking verder te verdiepen, de ondersteuning van de huurder te verankeren, uithuiszettingen te vermijden en samenwerking met de OCMW’s te stimule-ren.

▪ Een deel van de procedure omschrijft de werking van de LAC in de gemeente Maasmechelen (zie 4.1). Zo wordt na de 2de aanmaning het juridisch dossier opgestart én de case voorgelegd aan de LAC-huisvesting. Hierbij krijgt de huurder de kans het probleem toe te lichten en een oplossing (afbeta-lingsplan) af te spreken. Zo werden in 2015, 2016 en in de eerste 9 maanden van 2017 respectievelijk 10, 34 en 12 dossiers behandeld.

▪ Naast huurdersachterstal kan ook problematisch woongedrag of domiciliefraude aanleiding zijn tot uithuiszetting.

- Bij een melding van problematisch woongedrag volgen steeds één of meerdere huisbezoeken door de maatschappelijk werkster. Daarbovenop werkt Maaslands Huis samen met het CAW (preventieve woonbegeleiding), waarbij deze dienst instaat voor de begeleiding van huurders bij wie omwille van problemen van leefbaarheid, burenruzie of hygiëne een uithuiszetting dreigt. De medewerkers van het CAW beoordelen de samenwerking met de SHM als positief. Het CAW heeft op het moment van de visitatie een viertal begeleidingen lopen. Het CAW merkt wel op dat de SHM vrij laat in dit aanbod is ingestapt én geen gebruik maakt van het maximale aantal van begeleidingen die aan iedere SHM worden aangeboden.

- Bij vermoeden van sociale of domiciliefraude biedt Maaslands Huis de huurder de mogelijkheid zijn situatie uiteen te zetten en – indien nodig – te regulariseren (zie OD 5.3). De huurder ont-vangt eerst een schriftelijke aanmaning. Daarna volgt een huisbezoek of een gesprek op het kantoor. Indien nodig wordt een juridisch dossier opgemaakt en opgevolgd. De SHM heeft hierbij een goede samenwerking met OCMW's, gemeente en wijkagent. In de periode 2013-2016 zijn 2 uithuiszettingen op basis van sociale of domiciliefraude uitgevoerd.

▪ Het aantal uithuiszettingen is vrij beperkt. Maaslands Huis heeft aan de visitatiecommissie een over-zicht voorgelegd. In de periode 2013 tot midden 2017 werden 22 uithuiszettingen uitgevoerd omwille van huurdersachterstal en/of leefbaarheid, of een gemiddelde van 5 per jaar. De SHM gebruikt hier-mee meestal een gewone opzeg (art 33 van het sociaal huurbesluit), waarbij de huurder 3 maanden krijgt om de woning te verlaten en de SHM de vrederechter zal vragen deze opzeg geldig te verkla-ren. De SHM stelt dit systeem te gebruiken omdat de lokale vrederechter teveel een uithuiszetting uitstelt. Bij deze toepassing wordt aan de vrederechter immers geen uitspraak gevraagd over de grond van de zaak. De door de visitatiecommissie gehoorde woon- en welzijnswerkers (zie bijlage 1) spreken echter tegen dat de lokale vrederechter teveel de huurders in het gelijk stelt of onredelijke uitstel biedt. De visitatiecommissie suggereert aan de SHM om mogelijke alternatieven te bekijken, om zo toch een gesprek over de grond van de zaak toe te laten, om hierop de werking te kunnen evalueren en indien aangewezen aan te passen. Bovendien heeft een gewone opzeg met een opzeg-termijn van 3 maanden het gevolg dat de huurdersachterstal nog toeneemt.

▪ Naast de reden van uithuiszetting houdt de SHM nauwgezet de redenen van opzeg door de huurder bij. Zo zijn in de eerste 7 maanden van 2017 33 huurovereenkomsten beëindigd, of gemiddeld bijna 5 per maand.

Maaslands Huis trok een aantal impliciete conclusies uit verzamelde gegevens over uithuiszetting. Om-wille van de meest voorkomende reden inzake huurbeëindiging, het niet betalen van de huurprijs, heeft


de SHM initiatieven genomen om meer tussentijdse momenten in te bouwen, waarbij de huurders de kans krijgen om zich in regel te stellen. Daarnaast bezorgt de SHM maandelijks een overzicht van de achterstallen aan de OCMW’s, evenals een overzicht van de opgemaakte juridische dossiers en van verstuurde opzegbrieven. De visitatiecommissie wijst erop dat het maken van beleidsmatige conclusies uit de verzamelde gege-vens sinds 2017 uitdrukkelijk als vereiste is opgenomen in het draaiboek. Daartoe is het aan te raden deze gegevens periodiek op het MAT en in het bestuur te bespreken, conclusies te trekken en acties te bepalen.

Opzeg wegens overlast of domiciliefraude kregen geen plaats in het debiteurenreglement. De visitatie-commissie stelt voor dit alsnog op te nemen. Problematisch woongedrag kan ook onderwerp zijn in een aparte procedure, om zo zowel een stramien van aanpak bij deze problemen als de samenwerking met andere diensten vast te leggen én om uithuiszettingen om deze redenen te vermijden. Deze pro-cedure is bij voorkeur onderdeel van een overlast- of leefbaarheidscode (zie OD 4.3). Er zijn hiertoe goede voorbeelden te vinden in de sector, waarvan een aantal werden opgemaakt in direct overleg met de bewonersgroep van de SHM. In een dergelijke procedure krijgt de preventieve woonbegeleiding een plaats.

OD 4.3: De SHM voorkomt leefbaarheidsproblemen en pakt ze aan Beoordeling: goed

Van een SHM wordt verwacht dat ze een duidelijke en onderbouwde visie op de leefbaarheidsproble-matiek heeft en deze in de praktijk brengt. Maaslands Huis heeft een praktijk ontwikkeld, een samenspel van elkaar versterkende activiteiten, die duidelijk het samenleven in de wijken en de relatie met de SHM bevorderen. De SHM neemt maatregelen om leefbaarheidsproblemen te detecteren en te voorko-men. Ze is bereid deze problemen aan te pakken samen met andere organisaties. De visitatiecommissie waardeert de weg die de SHM tussen de twee visitaties heeft afgelegd en spreekt dan ook van een goede prestatie. Tegelijk wijst de visitatiecommissie op het belang dat de SHM bijkomende stappen blijft zetten.

▪ De leefbaarheidsproblemen beperken zich, volgens de SHM-medewerkers en de gehoorde actoren, tot individuele situaties. Signalen over een leefbaarheidsprobleem – burenruzie, slecht onderhoud woning, lawaai – komen meestal van andere huurders of van de medewerkers van de SHM. De SHM zet daartegenover huisbezoeken en opvolging. Als de problemen van dien aard zijn dat een uithuis-zetting dreigt, zal de SHM het CAW inschakelen (zie OD 4.2).

▪ Sinds kort werkt de SHM met ‘toezichthouders’. Dit zijn huurders-vrijwilligers die de taak opnemen van huisbewaarder. Ze onderhouden contacten met de huurders, waardoor zo snel signalen van leefbaarheidsproblemen kunnen opvangen, en zorgen ervoor dat de gemeenschappelijke delen van de appartementen onderhouden worden. De maatschappelijk werker streeft ernaar om met huis-bezoeken de nodige contacten met huurders te onderhouden, en zo de vinger aan de pols te kunnen houden. De technische medewerkers zijn belast met het uitvoeren van herstellingen en onderhouds-werken en zijn zo dagelijks aanwezig in de wijken.

De wijktoezichter (= medewerker van de SHM, zie OD 4.1) staat in voor orde in de wijk, voor een goede leefbaarheid, de controle van externe onderhoudsdiensten (poetsfirma’s, groendiensten). Daarnaast biedt hij ondersteuning bij de diverse bewonersinitiatieven en vormt een aanspreekpunt voor de bewoners.

▪ Maaslands Huis heeft in de periode tussen de twee visitaties een aantal vernieuwende initiatieven opgestart om zo de vinger aan de pols te houden, problemen rond leefbaarheid tijdig te detecteren en bespreekbaar te maken, en om zo te kunnen werken aan een verbeterde leefbaarheid in de woonwijken:

- Met de ‘aan-tafel’-momenten (mét vlaai en koffie) worden de huurders van de wijk uitgenodigd voor een gezellig samenzijn en wordt een forum geboden om problemen en kansen in de wijk te bespreken. De SHM organiseert deze momenten en zorgt ervoor dat alle wijken aan bod ko-men. Hierbij worden ook de gemeente (wijkpreventiedienst) en de wijkagent uitgenodigd. De leden van de bewonersgroep De Loper (zie OD 4.4) promoten dit initiatief in de diverse wijken. In 2016 en 2017 werden zo 6 ‘aan-tafel’-momenten georganiseerd;


Voorafgaand aan een ‘aan-tafel’-moment organiseert de SHM een bevraging bij de huurders, waarbij ze naar meningen vragen en knelpunten over de leefbaarheid en veiligheid polst. De enquête bevat 12 simpele vragen over verkeer, verkeersveiligheid, leefbaarheid, sociale contacten en participatie. De resultaten van de enquête wordt voorgelegd op het ‘aan-tafel’-moment, waar-bij naar mogelijke oplossingen wordt gezocht.

- Op de ‘dag van de buren’ 2017 organiseerden 4 wijken een buurtfeestje. Dit initiatief werd gesti-muleerd en ondersteund door de SHM;

- De kennismakingsmomenten met nieuwe huurders (collectief onthaal, zie OD 4.1) worden onder meer georganiseerd om de drempel naar de SHM-diensten te verlagen. In deze presentatie wordt overlast en afvalbeleid mee opgenomen. Zo is het vanaf de start duidelijk dat de huurders hier-aan aandacht moeten besteden.

- Op de ‘dag van de huurder’ werden alle huurders uitgenodigd voor een gezellig samenzijn mét frietjes op de zetel van de SHM.

Daarnaast organiseert of ondersteunt de SHM andere activiteiten zoals infoavonden bij onder meer renovaties en grote werken (Kersenweide, Schietskuil, Sint-Servaiswijk, Vrijhei, Stations- & Herders-straat, Europaplein, … ), bij verkoop van woningen (Grimbeyerbroek / Klein Spanje), een wedstrijd voor de mooiste tuin en een garageverkoop. De huurderskrant geeft ruime aandacht aan deze ini-tiatieven. De huurders waarmee de visitatiecommissie kon spreken, kenden deze initiatieven en benoemden die als een duidelijke verbetering in de werking van de SHM. De gehoorde woon- en welzijnswerkers en de ambtenaren waren minder op de hoogte van deze nieuwe aanpak (zie ook OD 6.2).

▪ Om overlast te kunnen benoemen en aan te pakken hebben een aantal gemeenten een ‘overlegfo-rum’ opgezet, waaraan de SHM deelneemt:

- De SHM participeert in de door de gemeente Maasmechelen georganiseerde werkgroep overlast, om zo samen oplossingen te zoeken. Zo werd in gezamenlijk overleg verlichting aangebracht aan de ‘paadjes’ Grimbeyerbroek, om zo hangjongeren minder ruimte te geven.

- In de stad Dilsen-Stokkem buigt het structureel buurtoverleg zich over de ondersteuning van bewonersgroepen en het omgaan met overlast. Naast de huisvestingsmaatschappijen Maaslands Huis en Ons Dak nemen onder meer de politie, het CAD preventieteam, de dienst Kind en taal, LISS (straathoekwerk), de stedelijke dienst Welzijn-Vrije tijd-cultuur en leden van het schepen-college deel aan dit periodiek overleg.

Uit de bewonersbevraging 2013 (zie OD’s 4.4 en 6.3) kwam de vraag naar een betere overlastbestrijding. Dit op een planmatige wijze aanpakken, vormt een belangrijk element voor organisatiebeheersing. De visitatiecommissie wijst op de praktijk van een aantal SHM’s, die een overlast- of leefbaarheidscode hebben opgemaakt. Met de code wensen ze duidelijkheid te geven aan de huurders over wat van hen wordt verwacht, en wat zij van de SHM kunnen verwachten. Zo stellen de meeste voorbeelden dat van huurders wordt verwacht dat ze eerst zelf een inspanning doen om het samen-leef-probleem op te lossen. Bij aanhoudend problematisch woongedrag, kan de SHM worden aangesproken, die een aantal vooropgestelde stappen zal zetten, al dan niet samen met andere diensten. Hierbij is het belangrijk dat de SHM zich ondersteunend opstelt (zie OD 4.1) en daarbij de rol van bewoners bij het bevorderen van leefbaarheid onderkent. In de sector zijn goede voorbeelden van een procedure beschikbaar, opgemaakt met aandacht voor de leesbaarheid voor de huurder. Voor Maaslands Huis is het te overwegen dit op te maken samen met andere woon- en welzijnsactoren, om zo de onderlinge samenwerking en trans-parantie te bevorderen (zie OD 6.2). Samen met een procedure is het belangrijk de overlastklachten te inventariseren om hieruit lessen te kunnen trekken en de planmatige werking op dit gebied mogelijk te versterken.

OD 4.4: De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: goed

In 2013 koos Maaslands Huis uitdrukkelijk voor een meer actieve bewonerswerking en -communicatie. Om dit op te zetten vroeg de SHM aan Samenlevingsopbouw om een kader op te zetten om bewoners-betrokkenheid mogelijk te maken. Rode draad in het hierop gecreëerde aanbod is de bewonersgroep


De Loper, die de diverse huurdersmomenten mee opvolgt en zelfs stimuleert. Deze activiteiten geven ruimte voor gesprek over mogelijke problemen of over bedenkingen van de huurders. De SHM neemt bijkomende initiatieven om de dialoog met huurders te bevorderen. Ze zet hier dan ook een goede prestatie neer.

▪ Vlak voor de vorige visitatie (2013) heeft Maaslands Huis een samenwerking opgestart met RIMO Limburg (Samenlevingsopbouw). De opdracht van de betrokken opbouwwerkster was een bewo-nerswerking op te starten en de SHM te begeleiden in een meer bewonersgerichte communicatie. Als voorzet werd in 2013 een bewonersbevraging georganiseerd. Hieruit werden een aantal actiepunten gehaald, namelijk de nood aan renovatie (ERP), doorstroming van informatie, duidelijke/verstaan-bare communicatie en overlastbestrijding. Als volgende stap werd gezocht naar mogelijkheden om deze problemen bespreekbaar te maken.

Dat initiatief leidde tot meerdere resultaten, waaronder de bewonersgroep De Loper, vormingen info-momenten, de 6-maandelijkse nieuwsbrief, de website en diverse wedstrijden en contactmo-menten. De samenwerking met RIMO liep tot begin 2017. Daarop heeft Maaslands Huis personeelstijd vrijgemaakt om deze werking te bestendigen. Een medewerker staat in voor onder meer de bege-leiding van de bewonersgroep, organiseren/begeleiden van diverse bewonersinitiatieven (o.a. de tafelmomenten, zie OD 4.3), het collectief onthaal (zie OD 4.1), de infovergaderingen bij renovatie en de opmaak van de nieuwsbrief.

▪ De bewonersgroep De Loper vormt een belangrijk element in de door samenlevingsopbouw opge-starte werking. Op het moment van de visitatie telde ze 9 leden, komende uit de drie gemeenten van het actieterrein van de SHM. De bewonersgroep komt maandelijks samen. Een belangrijk deel van de behandelde onderwerpen gaat over de activiteiten die de SHM of huurders organiseren, zoals de dag van de huurder (SHM), een zwerfvuil opruimactie (Veeweide), de nieuwsbrief en de ‘aan-tafel’-momenten. De bewonersgroep streeft ernaar bij iedere activiteit met minstens één van de leden aanwezig te zijn. Daarnaast toetsen de leden bij huurders naar de behoefte aan wijkge-richte activiteiten. Recent zette de bewonersgroep stappen tot kennismaking met andere bewoners-groepen en aansluiting bij VIVAS.

▪ De SHM bezorgde aan de visitatiecommissie een overzicht van de met en voor huurders opgezette activiteiten zoals: - de maandelijkse bijeenkomst van de bewonersgroep (zie hoger) - de organisatie van vormingen infoavonden, onder meer over een nakende renovatie (met of

zonder verhuis), zoals Kersenweide (2015), Schietskuil (2015), Sint-Servaeswijk (2016), Vrijhei (2017), Stations- & Herderstraat (2017), Europaplein blok H (2017). Op het infomoment Stations- & Her-dersstraat werd een uitgebreide brochure ter beschikking gesteld, met een overzicht van de nakende werken.

- collectief onthaal van nieuwe huurders, bijvoorbeeld op 19.05.2016 (Charbonnage), 27.10.1016 (Op de Duif), 28.03.2017, 19.04.2017 (Schietskuil), 27.06.2017,

- vorming, zoals ‘Hoe verbruik ik minder elektriciteit’ (april en mei 2016,); - infoavond over verkoop van de woningen Grimbyerbroek (2016); - de aan-tafel-momenten, al dan niet voorafgegaan door een enquête over mogelijke problemen

in de wijk, zoals Veeweide (2017), Noteborn (2016), Beerensheuvel (2017), Windelsteen (2017), Resi-dentie Frans Slechten (2017);

- een wedstrijd mooiste tuin (2016), de dag van de buren (2016, 2017), dag van de huurders (2017), garageverkoop Veeweide (2017).

▪ De SHM toetst via de bewonersgroep de leesbaarheid en verstaanbaarheid van haar teksten en reglementen. De visitatiecommissie vindt een aantal teksten die op deze wijze zijn samengesteld, niet altijd even verstaanbaar (zie ook OD 6.1). Zo raadt de visitatiecommissie aan om consequent met korte zinnen te werken, verwijzingen naar andere documenten te vermijden en voorbeelden toe te voegen. Om de verstaanbaarheid te toetsen, kan de bewonersgroep (delen van) de tekst voorlezen of laten lezen door andere huurders, met de vraag om in eigen woorden te zeggen wat ze hieruit hebben verstaan.

▪ De visitatiecommissie merkt op dat de bewonerswerking minder gekend is bij het bestuur van de SHM en bij de actoren in het actieterrein. Er bestaan technieken om de interactie met het bestuur te verhogen, bijvoorbeeld met een formele afspraak waarbij de bewonersgroep zich engageert om


een – in overleg met de raad van bestuur - vastgesteld punt uit te werken. Om de initiatieven van de bewonersgroep en de SHM meer bekend te maken kan de Nieuwsbrief worden verspreid bij de diensten en actoren in het actieterrein.

Op de vraag waar de bewonersgroep binnen een aantal jaren wil staan, blijven zowel de leden als de begeleidster het antwoord schuldig. Een meerjarenperspectief is nochtans belangrijk in het kader van organisatiebestuur- en beheersing. Het helpt om af te bakenen waar men naartoe wil, maar ook om te bepalen welke thema’s (voorlopig) niet bespreekbaar zijn. De visitatiecommissie raadt aan om de be-wonerswerking bij andere SHM’s te verkennen, om daaruit een aantal mogelijke actiepunten en strate-gieën te halen en een toekomstvisie te ontwikkelen. Het geplande bezoek bij de bewonersgroep van SHM Ons Dak (Maaseik) en VIVAS zijn dan ook belangrijke stappen.

4.5 PRESTATIEVELD 5: FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: goed

Aan de hand van de analyse van de financiële ratio’s voor de periode 2012 tot en met 2016 en de inhoud van de financiële planning beoordeelt de visitatiecommissie de financiële leefbaarheid van de SHM als goed. Maaslands Huis slaagt erin het door haar gewenste gezond financieel beleid te voeren en een zeer goede kaspositie op te bouwen.

▪ De visitatiecommissie beoordeelt of de SHM een evenwichtige financiële exploitatie heeft die voort-komt uit onder meer efficiënt en effectief beheer en onderhoud. De financiële gezondheid index (FIGI) is daarvoor een belangrijke indicator, die ook vergelijkingen met andere SHM’s mogelijk maakt. Het vertrekpunt van de FIGI zijn tien financiële kengetallen of ratio's die elk voor drie opeenvolgende boekjaren berekend worden. Dit levert dertig kengetallen op die de basis vormen van de berekening. De kengetallen beslaan de vier belangrijkste aspecten van de financiële gezondheid van een SHM: liquiditeit, solvabiliteit, rendabiliteit en kostenbeheersing. De FIGI drukt in een getal tussen 0 en 60 de financiële leefbaarheid uit. Waarbij 20 de ondergrens is. Voor elk van de vier aspecten wordt een deelscore berekend, zodat een SHM kan zien waar ze goed of minder goed presteert. Onderstaande tabel geeft de evolutie in de financiële leefbaarheid van Maaslands Huis weer en de positie ten opzichte van andere SHM’s.

FIGI Maaslands Huis

2016 2015 2014 2013 2012

43 44,5 46 51 56

Een FIGI van 43 in 2016: 67% van de SHM's heeft een lagere FIGI

Maaslands Huis heeft een goede financiële gezondheid. De FIGI van 43 in 2016 voldoet ruimschoots aan de norm (> 20) en is alle jaren van de visitatieperiode goed te noemen. Op 8 van de 10 financiële kengetallen voldoet Maaslands Huis aan de norm. Alleen de cost-income ratio is te hoog en de werkings- en onderhoudskosten zijn te hoog ten opzichte van de bedrijfsopbrengsten. Hierdoor is de rendabiliteit van de activiteiten van Maaslands Huis laag. Voor de cost-income ratio geldt een sterk fluctuerend beeld: enkel in 2014 en 2016 voldoet deze niet aan de norm. Beide jaren werden met een fors boekhoudkundig verlies afgesloten, dit in functie van de aanleg van een provisie.

De werkingskosten ten opzichte van de bedrijfsopbrengsten liggen alle jaren van de visitatieperiode boven de norm. De SHM wijst deze werkingskosten toe aan de keuze om bij een wisseling van huurder de woning volledig onder handen te nemen, de daarmee samenhangende keuze om met een relatief omvangrijke eigen regie te werken en aan de kosten van de nieuwe zetel van de SHM. De visitatiecommissie beoordeelt bij OD 5.2 de werkingskosten van de SHM. Hier stelt de commissie vast dat de lage rendabiliteit de financiële leefbaarheid van de SHM nog niet in gevaar brengt.


De SHM is zich bewust van de goede financiële leefbaarheid en weet waardoor deze is opgebouwd en welke factoren en risico’s de financiële leefbaarheid beïnvloeden. Zo erkent Maaslands Huis haar zwakke rendabiliteit en verklaart deze tweeledig: - de eerste jaren na oplevering zijn nieuwe projecten verlieslatend, de huurinkomsten dekken de

uitgaven niet; - de huurprijzen liggen bij Maaslands Huis laag in vergelijking met andere SHM's.

▪ De middelen die een SHM niet direct nodig heeft voor de dagelijkse werking worden op een rekening courant bij de VMSW gestort. De netto kaspositie van Maaslands Huis bedraagt eind 2016 ruim 23 miljoen euro. De maatschappij behoort daarmee tot de SHM’s met de grootste kaspositie. In 2013 daalde de netto kaspositie fors (2,5 miljoen euro) door de aankoop van twee panden, de niet te financieren meerkost van de passiefwoningen en de renovatie/verbouwing van de nieuwe zetel die volledig met eigen middelen moeten worden bekostigd. Voor de toekomst verwacht Maaslands Huis een toename tot 28 miljoen euro in 2020, waarna, volgens de nu bekende gegevens, de kaspositie in grote mate stabiel blijft Dit komt omdat er geen nieuwbouwprojecten meer zijn opgenomen na 2020. Vanaf 2019 verwacht de SHM een negatief saldo op de reguliere werking (vrije cashflow). Deze tekorten kan Maaslands Huis opvangen uit haar kaspositie en de jaarlijkse verkoop van woningen.

▪ Er zijn diverse factoren die een verklaring kunnen vormen voor een goede of minder financiële leefbaarheid van een SHM. Denk aan goedkope gronden, rendabiliteit van het patrimonium, de his-torische financiering van de SHM, het personeelsstatuut en de investeringen in het eigen kantoorge-bouw. Het is niet de grondpositie (zie OD 1.4) die Maaslands Huis in een goede financiële positie bracht. En de hoge werkingskosten (zie ook OD 5.2) waaronder kosten voor personeel en eigen kantoor, verminderen de financiële positie van de maatschappij juist. De verklaring voor de goede financiële positie van Maaslands Huis ligt deels in de inbreng van de woningen van de mijnen – waardoor de SHM gronden en dus kapitaal heeft verworven. Een ander deel van de verklaring ligt in het uitstellen van (planmatige) renovaties én het realiseren van opbrengsten door verkoop van vrijgekomen huurwoningen, waarvan renovatie te duur zou zijn. Het gevolg is dat de kwaliteit van grote delen van het patrimonium laag is (zie OD 2.1) en huurders zelf nieuwe keukens, badkamers en dubbel glas gaan plaatsen, waarover dan weer discussie ontstaat bij een verhuizing (zie OD’s 2.1, 3.2 en 4.1). Ook staan vrijgekomen woningen vaak lang leeg (zie OD 5.2), omdat de SHM ervoor kiest om deze woningen eerst in eigen regie grondig op punt te stellen alvorens ze terug te verhuren.

OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: voor verbetering vatbaar

Maaslands Huis beheerst haar kosten niet voldoende in functie van het realiseren van alle doelstellingen van de SHM en haar financiële leefbaarheid. De frictieleegstand was in de vorige visitatie een aandachts-punt en is - ondanks een substantiële daling - vergeleken met andere maatschappijen nog steeds zeer hoog. De toename in zowel het aantal personeelsleden als de andere kosten zorgt ervoor dat de totale werkings- en onderhoudskosten per woning bij de hoogste uit de sector horen.

▪ De visitatiecommissie beoordeelt of de SHM goed inzicht heeft in haar kostenstructuur en of de kostenbeheersing van de SHM gericht is op het garanderen van de financiële leefbaarheid in combi-natie met de realisatie van de doelstellingen. Hierbij kijkt de visitatiecommissie ook naar aantoon-bare inspanningen om efficiëntiewinst te boeken en naar het systeem ter voorkoming van ongeoor-loofde en onnodige uitgaven. Tot slot beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van de SHM om de leegstand zo klein mogelijk te houden.

▪ De totale werkings- en onderhoudskosten van Maaslands Huis bedragen in 2016 (6) ongeveer 1.520

euro per woning per jaar. Hiermee plaatst de SHM zich bij de 1/5de maatschappijen met de hoogste werkings- en onderhoudskosten. In 2014 bereikten deze kosten zelfs een piek van 2.047 euro per woning. De SHM wijst hierbij op de kosten die te maken hebben met het onderhoud, de afschrijving en het energiegebruik van de nieuwe zetel. De werkingskosten alleen bedroegen in 2016 972 euro per woning, waarmee Maaslands Huis zich bij de 1/5de SHM’s met de hoogste kost plaatst. De

6. Het betreft hier de werkings- en onderhoudskosten in variant 1, waar geen rekening is gehouden met active-

ring van kosten ten behoeve van nieuwbouw, renovatie etc. De verbijzonderde kosten worden met andere definities bepaald, waardoor ze niet zijn op te tellen tot het totaal van de werkings- en onderhoudskosten.


onderhoudskosten van de woningen bedragen in 2016 ongeveer 548 euro per woning. Omdat deze kosten sterk samenhangen met de keuzes die een SHM maakt, bijvoorbeeld voor werken met een eigen regie, worden ze niet vergeleken met de sector. Maaslands Huis wijt de hoge werkings- en onderhoudskosten niet enkel aan het nieuwe kantoor, maar ook aan de aard en omvang van de herstellingswerken die na een verhuizing moeten worden uitgevoerd. Deze kosten hangen samen met de kwaliteit van het patrimonium (zie OD 2.1) en de keuze van de SHM voor een eigen regie.

▪ Maaslands Huis beschikt over een eigen regie die instaat voor nagenoeg alle herstellingen, onder-houdswerken en een groot deel van de werken die worden uitgevoerd als een huurder verhuist. De dienst bestaat uit all-round arbeiders en specialisten, zoals schrijnwerkers, schilders, loodgieters en elektriekers. Zo beschikt de SHM over een eigen schrijnwerkerij, voor bijvoorbeeld werk aan de keukens. Er wordt weinig beroep gedaan op externe firma's, omdat – volgens de SHM – deze de gewenste kwaliteit en snelheid niet kunnen bieden. Ze wijzen hierbij op een aantal ervaringen met externe firma’s. Dit argument vormt voor de SHM een van de belangrijkste redenen om een uitge-breide eigen regie te behouden. Maaslands Huis zet wel externe firma's in bij grote renovatiewerken en bij investeringen (ERP-doelen).

▪ In de visitatieperiode (2012-2016) was er een substantiële toename in het aantal personeelsleden (+20%). Het aantal arbeiders steeg van 6,4 naar 8,0 VTE per 1.000 woningen (+25%), het aantal be-dienden van 9,3 naar 10,8 VTE per 1.000 woningen (16%). Het gaat hier telkenmale over een vergelij-king op basis van 1.000 woningen, waardoor de (beperkte) aangroei van patrimonium geen verkla-ring voor deze stijging geeft. Deze moet deels gezocht worden in de uitbreiding van de dienstver-lening van Maaslands Huis, bijvoorbeeld rond de klantencommunicatie en het sociaal beleid. Een ander deel van de verklaring houdt verband met het relatief hoge ziekteverzuim. Er worden door de maatschappij kosten gemaakt ter vervanging van langdurig zieke medewerkers die oplopen tot 212.000 euro in 2012. Een aantal interim-krachten werd in dienst genomen waardoor vanaf 2013 het aantal bedienden en arbeiders feitelijk toenam, maar in de praktijk veelal was bedoeld om langdurig zieken te vervangen.

Maaslands Huis kent in vergelijking met andere SHM’s een zeer hoog langdurig ziekteverzuim (7). Het

verzuim langer dan 1 jaar bedraagt volgens de recentste gegevens bij Maaslands Huis 7,5% ten op-zichte van 3,4% in de sector. Ook het aandeel zieken tussen 2 maanden en een jaar is bij de SHM bijna twee keer zo groot ten opzichte van de sector. Hoewel de diensthoofden en directeur zich bewust zijn van het zeer hoge ziekteverzuim, geven zij aan dat hun mogelijkheden beperkt zijn. Een van de diensthoofden heeft onlangs een opleiding gevolgd voor het bevorderen van re-integratie na langdurige ziekte en werkt samen met de zieke medewerkers aan een nieuwe opstart in 2018.

▪ De visitatiecommissie trof bij Maaslands Huis een ambivalente houding aan waar het gaat om kos-tenbewustzijn. Goede voorbeelden van kostenbewustzijn werden gevonden in het gezamenlijk in-kopen van dieselbrandstof voor de bedrijfswagens met andere Limburgse SHM's. Ook op andere gebieden werken deze SHM's samen om een gezamenlijk contract af te sluiten voor poetsen van gemeenschappelijke delen. Minder goede voorbeelden zijn de fors gestegen uitgaven voor het eigen bureel. Voor de aankoop, renovatie en inrichting worden de eenmalige investeringen door de SHM zelf op ongeveer 6 miljoen euro geraamd, betaald met eigen middelen. Daarnaast zijn er ook fors gestegen jaarlijkse uitgaven voor onderhoud, verzekering en afschrijving van het kantoor.

▪ In afwachting van renovatie stonden einde 2016 bij Maaslands Huis 89 woningen leeg, of 4,5% (8) van het patrimonium. Bij ongeveer 3/4de van de SHM's is de structurele leegstand lager. Omdat de huur-inkomsten de voornaamste inkomsten van een SHM zijn, zijn leegstaande woningen kostenposten voor een SHM. De uitgaven voor aflossing en onderhoud lopen bijvoorbeeld door. Deze structurele leegstand kent een aantal redenen:

- Ten eerste startte de SHM met het leegmaken van de vier appartementsblokken Schietskuil met het oog op totale renovatie, samen goed voor 144 appartementen. Hierbij streeft Maaslands Huis ernaar dat huurders maar één keer hoeven te verhuizen, wat ertoe leidde dat het leegmaken

7. De gegevens omtrent ziekteverzuim zijn afkomstig uit een benchmarkrapportage die Maaslands Huis heeft

laten opstellen. 8. Volgens Maaslands Huis is het effectieve percentage iets lager: 3,9% omdat zij andere grondslagen hanteert.


van het eerste blok langer heeft geduurd en de structurele leegstand in deze site steeg van 17 in 2014 tot 53 appartementen in 2016. De SHM is zich er terdege van bewust dat deze leegstand geld kost en het proces lang duurt, maar verkiest zorgvuldigheid richting huurders en een praktische aanpak van totaalrenovatie boven de gemaakte kosten. Het eerste blok is bijna leeg, waarna de uitvoering van de renovatie zou kunnen starten. Maar hiertoe bleken de offertes van de aan-nemers hoger dan de kostprijsnorm, waardoor het dossier wordt aangepast en opnieuw aanbe-steed. Ook de renovaties in Eisderbos en Slakken werden op deze manier aangepakt en resul-teerden in een hoge structurele leegstand. De visitatiecommissie benadrukt in functie van de wachtlijsten en samenwerking met bijvoorbeeld OCMW en CAW te bekijken of meer leegstaande woningen tijdelijk verhuurd kunnen worden.

- Ten tweede zijn er 4 woningen die ernstige technische gebreken vertonen (scheuren), waardoor de maatschappij het verder verhuren van deze woningen onverantwoord vindt. Deze vier wo-ningen staan reeds de gehele visitatieperiode leeg in afwachting van gerechtelijke procedures en een totaalaanpak voor alle woningen.

- Ten derde staan eind 2016 7 woningen (structureel) leeg, waarvan de raad van bestuur besliste om ze openbaar te verkopen. Maaslands Huis verhuurt tijdelijk een pand aan een bedrijf om zo leegstand te voorkomen, dit in afwachting van sloop en nieuwbouw.

▪ Een ander type leegstand is frictieleegstand welke ontstaat als een woning na vertrek van een huur-der niet aansluitend opnieuw verhuurd kan worden. Deze leegstand kan duiden op een inefficiënt proces van wederverhuur, maar vaak zijn er ook andere verklaringen De frictieleegstand bij Maas-

lands Huis bedraagt in 2016 3,4% (9). Hoewel deze leegstand in 2016 het laagst is over heel de visita-tieperiode, is deze wel nog steeds hoog vergeleken met andere SHM's. Slechts 14% van de SHM's heeft een hogere frictieleegstand.

Bij Maaslands Huis liep de frictieleegstand in 2013 en 2014 fors op, en bedroeg respectievelijk meer dan 7% en 8%. Door capaciteitstekort als gevolg van ziekte was de opvolging van diverse werken, het opstellen van afrekeningen en het efficiënter maken van het proces van wederverhuur geen prioriteit. Door vanaf 2015 aan deze drie zaken meer aandacht te besteden, werd de frictieleegstand teruggedrongen. In 2017 keurde de raad van bestuur een nieuwe toewijzingsprocedure goed, waar-bij 5 kandidaten gelijktijdig worden aangeschreven, om de wederverhuring te versnellen. Deze nieuwe werkwijze treedt in werking met de komst van nieuwe software, waardoor de effecten hiervan nog niet gekend zijn.

De SHM houdt nauwkeurig overzichten bij waarin de leegstand wordt bijgehouden. Het is geen uitzondering dat de eigen regie 100 dagen nodig heeft om de woning klaar te maken voor weder-verhuur. Opvallend is dat de woningen in de gemeente Maasmechelen het overgrote deel van de frictieleegstand bepalen. De SHM wijst hierbij op de kwaliteit van deze van de voormalige steen-koolsites overgenomen woningen. Desondanks is de genoemde frictieleegstand volgens de visitatie-commissie zeer hoog. De visitatiecommissie beveelt aan dat Maaslands Huis haar aanpak van het verhuurproces (inclusief herstellingen) op efficiëntie toetst en in de evaluatie van de regie (zie later) expliciet de doorlooptijd van de werkzaamheden in ogenschouw neemt, rekening houdende met de opgelopen huurderving. Vervolgens beveelt de visitatiecommissie aan dat de SHM objectieven formuleert voor het terugdringen van de frictieleegstand, acties formuleert en het effect ervan stel-selmatig opvolgt.

Een deel van de verklaring voor de minder goede prestaties op deze OD kan gevonden worden in de organisatiebeheersing. Mede naar aanleiding van de vorige visitatie zette de maatschappij in op het verlagen van de frictieleegstand. Zo is er een periodieke opvolging van de leegstandscijfers in het direc-tiecomité en raad van bestuur georganiseerd. Maar zoals beschreven is het vergroten van de efficiëntie van het proces van wederverhuur en uitvoeren van herstellingen nog niet volledig gerealiseerd.

De visitatiecommissie beveelt aan om de actie die Maaslands Huis in het ondernemingsplan heeft gefor-muleerd om eigen regie versus uitbesteding te onderzoeken nu ook daadwerkelijk op te pakken. Daarbij moet niet alleen aandacht gaan naar de kwaliteit van de werkzaamheden, maar ook naar de mogelijk-heid om zo een efficiënte aanpak van de frictieleegstand te bekomen. In dit verband beveelt de

9. Volgens de eigen opgave van de maatschappij bedraagt de frictieleegstand 3,6%.


visitatiecommissie ook aan om het beleid ten aanzien van het aanrekenen van kosten aan huurders te expliciteren (zie ook OD 2.1, 4.1 en 6.1) en mogelijk te veranderen.

Ook op het gebied van werkingskosten vergrootte Maaslands Huis het inzicht in haar kostenstructuur en de jaarlijkse evolutie. Zij heeft de visie dat deze kosten in perspectief van de geleverde kwaliteit moeten worden bezien. De visitatiecommissie beveelt aan om niet alleen het eigen (historisch) perspec-tief in deze evaluatie mee te nemen. Nadrukkelijker kan de SHM zichzelf vergelijken met het gemiddelde in de sector en met ingang van de nieuwe visitatieronde in 2017 ook met een of meer zelf gekozen SHM’s (peergroup).

OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domicilie-fraude

Beoordeling: goed

Maaslands Huis beschikt over een uitgebreid en strikt ‘debiteurenreglement’, dat bijdraagt tot het ver-lagen van de huurdersachterstal. De SHM intensiveerde op dit gebied haar samenwerking met de wel-zijnsactoren. Periodiek worden bedragen afgeboekt, conform de reglementering, in overleg met de re-visor en na goedkeuring door de raad van bestuur. De SHM onderzoekt zelf (of vraagt onderzoek naar) de signalen die zij ontvangt over sociale en domiciliefraude. De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM voldoet aan de vereisten en beoordeelt de prestaties op deze doelstelling als goed. Tegelijk ziet de visitatiecommissie ruimte voor verbetering.

▪ De procedure huurdersachterstallen (debiteurenreglement) werd in de visitatieperiode grondig aan-gepast (zie OD 4.2). De huurdersachterstal is in deze periode gedaald van 5,8% in 2013 naar 3,5% in 2016. Ondanks deze feitelijke daling blijft Maaslands Huis zich positioneren bij de 20% SHM's met de hoogste achterstallen. Naast een daling in het percentage huurachterstal is ook het aantal afbeta-lingsplannen gedaald van 32 in 2012 tot 18 in 2016.

De maatschappij heeft de betalingsachterstand weten terug te dringen met toepassen van het aan-gepaste debiteurenreglement (2014), door het inhalen van opgelopen achterstand ten gevolge van een zieke medewerker en door het verbeteren van de afboekingsregels. Zo is in de procedure meer persoonlijk contact voorzien. Met reeds vertrokken huurders tracht de SHM afbetalingsregelingen te treffen, opdat er zo min mogelijk oninbaar wordt verklaard. Met het LAC Huisvesting (zie OD 4.2) van het OCMW Maasmechelen wordt het probleem van huurdersachterstal opgepakt samen met de betrokken huurder, het OCMW en eventuele andere betrokken welzijnsdiensten. Zo werden in 2016 34 dossiers behandeld, in 2015 10. Het klantenteam onderhoudt permanent contact met de 3 OCMW’s binnen het werkingsgebied (zie OD 4.2).

▪ In het jaarverslag en het debiteurenreglement geeft de SHM uitleg over de gevolgde afboekingsregels voor huurdebiteuren. De raad van bestuur beslist over afboekingen van langer dan 1 jaar bij ver-trokken huurders. De bedrijfsrevisor controleert jaarlijks de correcte toepassing van de afboekings-regels.

▪ Drie-maandelijks volgt een rapportage aan het directiecomité en raad van bestuur over de huurach-terstallen. Het doel om minder dan 2% achterstal te hebben, is niet behaald, ondanks de inspannin-gen en de oninvorderbaar verklaringen. De verklaring hiervoor zit onder meer in de hoge debet-nota’s die na verhuis worden opgemaakt en ingeboekt op het einde van het jaar, samen met de inboekingen van de gemeenschappelijke diensten (huurlasten). Dit maakt dat de achterstal op het einde van het jaar stijgt.

▪ Bij vermoeden van sociale of domiciliefraude stelt Maaslands Huis een onderzoek in en onderneemt zij acties om dit te bestrijden. Daartoe gebruikt de maatschappij de Kruispuntbank van de Sociale Zekerheid (KSZ) en gaat zij af op signalen die zij uit de buurt, van het personeel of van woon- of welzijnsactoren ontvangt. De huurder ontvangt eerst een schriftelijke aanmaning om de situatie te regulariseren. Indien nodig wordt een juridisch dossier opgemaakt en opgevolgd. Het gaat hierbij om 7 tot 8 dossiers per jaar. Maaslands Huis heeft haar werkwijze hieromtrent nog niet vastgelegd in een procedure, ondanks dat dit sinds de vorige visitatie als actie in haar ondernemingsplan staat. De SHM heeft een goede samenwerking met de OCMW's, gemeente en wijkagent om het dossier te voltooien. Indien haar eigen wettelijke mogelijkheden zijn benut, bezorgt de SHM het dossier aan de toezichthouder. Zo werden er in 2016 en 2017 in totaal 2 dossiers overgemaakt. Via de


toezichthouder kan Maaslands Huis nu ook inzicht krijgen in het energieverbruik, indien er een vermoeden is van fraude. In de periode 2013-2016 zijn 2 uithuiszettingen op basis van sociale of domiciliefraude uitgevoerd.

De visitatiecommissie vindt dat de feitelijke prestaties bij het opvolgen huurachterstallen en sociale en domiciliefraude ten opzichte van de vorige visitatie zijn verbeterd, maar ziet ook ruimte voor verbete-ring op het vlak van de organisatiebeheersing. De achterstallen worden opgevolgd in zeer uitgebreide Excel-bestanden, waarover wordt gerapporteerd aan het directiecomité en de raad van bestuur. In de evaluatie 2016 van het ondernemingsplan stelt de SHM dat de ambitie van maximaal 2% huurachterstal niet haalbaar. Ze wijst hierbij naar de debetnota's van de verhuizingen, die op het einde van het jaar samen met de gemeenschappelijke diensten worden ingeboekt, waardoor de achterstallen op dat mo-ment stijgen. Van een effectieve bijsturing op dit objectief, het aanpassen ervan, of een onderzoek naar extra acties om alsnog de huurachterstal te kunnen verlagen, is echter geen sprake. Het planmatig werken kan op dit vlak worden verbeterd. Voorts is er een uitgebreide en door de raad van bestuur vastgestelde procedure debiteurenreglement met de gerechtsgang en afboekingsregels opgenomen. Daarbij is het echter onduidelijk welke medewerker waarvoor verantwoordelijk is. Tijdens de visita-tiegesprekken bleken de werkzaamheden (en verantwoordelijkheden) verdeeld over meerdere mede-werkers. Met het oog op continuïteit, vervanging van zieke medewerkers, maar ook vanuit efficiëntie van de interne werking doet de visitatiecommissie de suggestie om nadrukkelijker in de procedures op te nemen welke medewerker welke verantwoordelijkheden heeft. Voor wat betreft huurachterstallen heeft de SHM daar reeds gevolg aan gegeven. Er is geen procedure voor sociale en domiciliefraude. Aanvullend op het gebruik van het draaiboek van de VMSW en de afdeling Toezicht van het agentschap Wonen-Vlaanderen, suggereert de visitatiecommissie dat de maatschappij prioritair werk maakt van het opstellen van deze procedure, zoals zij zelf in haar ondernemingsplan heeft opgenomen.

OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: voor verbetering vatbaar

Sinds de vorige visitatie heeft Maaslands Huis de nieuwbouwprojecten, de renovatieplanning en de provisie voor groot onderhoud gekoppeld aan het financiële planningsinstrument van de VMSW. Samen met een jaarlijkse kosten- en opbrengstenbegroting heeft Maaslands Huis instrumenten in handen om de financiële impact van beleidsbeslissingen te bepalen. Zij maakt echter bij de besluitvorming in de raad van bestuur nog nauwelijks gebruik van deze instrumenten en de planningshorizon beperkt zich, op een aantal belangrijke onderdelen, tot enkele jaren. De visitatiecommissie beoordeelt deze OD daarom als voor verbetering vatbaar.

▪ Maaslands Huis gebruikt het instrument van de VMSW voor het opstellen van haar financiële plan-ning. In deze financiële planning worden de kasstromen opgenomen die samenhangen met het be-staande patrimonium en de geplande nieuwbouw-, onderhouds- en renovatieprojecten. De SHM financiert investeringen met FS3-leningen, marktconforme leningen en/of eigen middelen. De plan-ning van de VMSW concentreert zich vooral op de terugbetalingscapaciteit van de SHM van de door de VMSW toegestane leningen voor de komende 10 jaar.

De financiële planning die de visitatiecommissie voor deze visitatie (oktober 2017) kon inkijken, da-teert van 24 januari 2017. Deze planning werd nog niet voorgesteld op de raad van bestuur. De financiële planning geeft over een periode van slechts 3 jaar, tot het jaar 2020, een behoorlijk volle-dig beeld van de toekomstige financiële situatie van Maaslands Huis. Hierin opgenomen zijn alle geplande renovaties (ERP bijvoorbeeld) en nieuwbouwprojecten, in de mate waarin ze concreet en zeker zijn, en een jaarlijkse reservering voor investeringen met eigen middelen (100.000 euro per jaar). Ook worden op basis van een gemiddelde de jaarlijkse opbrengsten van woningverkopen vermeld (876.000 euro per jaar). Na het jaar 2020 zijn geen nieuwe nieuwbouwprojecten of renova-ties opgenomen. Wel lopen de geprognosticeerde verkoopopbrengsten en investeringen met eigen middelen door tot 2025. Nieuwbouw na 2020 is nog te onzeker om te worden opgenomen in de financiële planning, aldus Maaslands Huis. De aangelegde provisie voor groot onderhoud en herstel-lingen loopt wel door tot 2025 en is verwerkt in de financiële planning.

▪ Naast de financiële planning heeft Maaslands Huis ook een kosten- en opbrengstenbegroting inclusief winst- en verliesrekening per jaar. Ieder kwartaal wordt deze opgevolgd en besproken in het ma-nagementteam en directiecomité. Het managementteam gebruikt daarnaast nog onderliggende


overzichten van kostprijzen van woningen, aflossingstabellen en benutting van subsidies. De visita-tiecommissie stelde echter vast dat de begroting en andere financiële overzichten in de ogen van bestuurders onvoldoende zicht bieden op de algehele financiële ontwikkeling van de SHM op de lange termijn. Zij zijn vragende partij voor een ander instrument voor de financiële opvolging op de lange termijn. Ook voor de interne opvolging door het MAT (managementteam), directeur en in het directiecomité is het huidige gebruik niet toereikend. Daardoor wordt er bijvoorbeeld weinig terug-gekoppeld over de financiële gevolgen van genomen besluiten, worden begrote bedragen overschre-den zonder expliciete wijziging van de begroting, zoals de kosten voor vormingen in 2017. Hoewel het hier om lage bedragen gaat, die binnen het mandaat van de directeur vallen, maken het beperkt bijhouden en goedkeuren van afwijkingen financiële sturing in relatie tot de bedrijfsstrategie op meerdere niveaus (managementteam, directeur, directiecomité en raad van bestuur) niet goed mo-gelijk.

Anderzijds zijn er ook voorbeelden waarin Maaslands Huis bij de beslissingen wel expliciet financiële aspecten in overweging neemt. Zo werd er bij de verhoging van de verloning van enkele perso-neelsleden door bestuursleden gevraagd naar een meerjaren-inzicht in de financiële consequenties. Een ander voorbeeld waaruit blijkt dat de SHM de financiële consequenties voor de toekomst in kaart brengt, is toen een groot deel van haar grondvoorraad als "meest kwetsbaar waardevol bos" (locatie Reihaag, zie OD 1.4) werd aangemerkt. Het directiecomité becijferde wat de af te boeken waarde zou zijn, als de SHM geen planschadevergoeding ontvangt. Dit toont aan dat Maaslands Huis op een aantal fronten oog heeft voor de financiële risico’s die de maatschappij loopt en deze in kaart brengt.

▪ Niet alle voorhanden instrumenten worden echter even goed gebruikt en op elkaar afgestemd. Zo worden in de uitgebreide projectenlijst met planning en fasering van werkzaamheden andere jaar-tallen gebruikt voor realisatie van projecten dan in de financiële planning. Een voorbeeld is de re-novatie van gevels en daken in de wijk Sint Servaas (Lanaken), volgens de projectenlijst gereed in 2020, volgens de financiële planning in 2018. Maaslands Huis kan de actualisatie van de financiële planning verbeteren en het instrument meer en explicieter in de raad van bestuur gebruiken om beleidsbeslissingen te nemen, financiële consequenties integraal te bezien en de financiële opvolging van de SHM te verbeteren.

De visitatiecommissie beveelt aan om de financiële planning actueel te houden, minstens eens per jaar te bespreken op de raad van bestuur en ook daadwerkelijk te gebruiken bij beslissingen over belang-rijke investeringsprojecten. Het ontbreken van inzicht in de financiële consequenties en risico's was namelijk één van de bezwaren van Toezicht bij de aankoop door Maaslands Huis van de site Vilain XIIII. De SHM is inmiddels tegemoet gekomen aan de bezwaren van de toezichthouder door extra informatie aan te leveren.

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID

OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: voor verbetering vatbaar

De communicatiecultuur van Maaslands Huis is in de periode tussen de twee visitaties duidelijk verbe-terd. Zo heeft de SHM nu een praktische website, bieden de halfjaarlijkse nieuwsbrieven gerichte en aansprekende informatie aan de huurders en is een persoonlijk ontvangst op het kantoor mogelijk gemaakt. De mogelijkheid om een klacht in te dienen is goed georganiseerd, maar te weinig gekend. De visitatiecommissie erkent en waardeert de positieve stappen die de SHM heeft gezet, maar wijst er anderzijds op dat er nog stappen moeten worden gezet voordat van een ondersteunende en transpa-rante communicatiecultuur te kunnen spreken. Zo ontbreekt de duidelijkheid over de kosten ten laste voor de huurder en voor de verhuurder, wat een basisvereiste vormt bij deze doelstelling. Een aantal teksten kunnen meer verstaanbaar worden opgesteld. De prestaties zijn hier dan ook voor verbetering vatbaar.

▪ Maaslands Huis heeft in de periode tussen de 2 visitaties een aantal belangrijke stappen gezet, die de communicatie met de huurders en burgers verbeteren. Zo kwam er een website, eenvoudig in


zijn gebruik, en met de nodige relevante informatie, inclusief de jaarverslagen en de nieuwsbrieven. De halfjaarlijkse nieuwsbrieven (sinds 2014) bieden de huurders op een aansprekende wijze infor-matie over de huisvestingsmaatschappij, over haar activiteiten en over (wijzigingen in) de regelge-ving. Het nieuwe kantoor geeft mogelijkheden voor persoonlijke gesprekken tussen personeel en huurders, mét respect voor de privacy. De door de visitatiecommissie gehoorde huurders kennen deze nieuwe instrumenten en mogelijkheden en beschouwen dit als een grote verbetering in de werking van de SHM.

▪ De contactgegevens van de ‘klachtencoördinator’ staan vermeld op de website. Hier vindt de klant tevens een ‘meldingskaart’, met hierin een omschrijving van de klachtenprocedure en ruimte om de klacht te omschrijven. Het document is overzichtelijk en duidelijk. De klachtenregistratie is onder-deel van het jaarverslag. De klachten gaan meestal over afval/sluikstorten, het groenonderhoud en de leefbaarheid met de buren. Van de 14 klachten in 2016 waren 5 ongegrond. Desondanks geeft de SHM aan 13 klachten te hebben opgelost. In 2015 en 2014 registreerde de SHM respectievelijk 10 en 6 klachten.

De huurders waarmee de visitatiecommissie kon spreken, geven aan de klachtenbehandelaar en –procedure niet te kennen. Daarom is het aan te raden om deze informatie periodiek op te nemen in de nieuwsbrief én in relevante briefwisseling, bijvoorbeeld over onderhouds- en herstelwerken (zie OD 4.1). De klachtenprocedure is immers een belangrijk instrument in de communicatie met de huur-der en in het zoeken naar de verbetering van de dienstverlening van de SHM.

De SHM gebruikt bijkomend het ‘aan-tafel’-moment (zie OD 4.3) om zo te weten wat leeft in de wijken, klachten te verzamelen en actie te ondernemen. Zo verzamelt de SHM hier op een meer spontane wijze de opmerkingen/reacties/klachten, om deze later via een verslag aan alle huurders van de wijk/project te bezorgen. Soms wordt op basis van klachten een ‘aan-tafel’-moment georga-niseerd, waarbij de SHM met een enquête (zie OD 6.3) vooraf polst naar wat er leeft. Zo leidden klachten over het groenonderhoud tot overlegmomenten met de gemeente en de aannemer van het groenonderhoud.

▪ Ondanks deze goede stappen en prestaties, blijven er een aantal aandachtspunten en verbetermo-gelijkheden. Huurders wijzen op het beperkt aantal openingsuren en op het ontbreken van avond-permanentie. Ze vragen een systeem waar ze in het weekend en avond dringende problemen kun-nen melden, temeer omdat het team techniek van de SHM voor de herstelwerken tussenkomt. Een aantal huurders stoort zich eraan dat de deur van het kantoor nooit open staat, waardoor steeds toegang moet worden gevraagd via de deurbel-met-camera. Het telefoonsysteem - een keuzemenu met 7 opties - roept weerstand op. Een rechtstreekse lijn met bijvoorbeeld de sociale dienst of het team techniek ontbreekt. Maaslands Huis maakt gebruik van een telefoonsysteem met slechts één inkomende telefoonlijn, die aankomt in een centrale en van daaruit opsplitst naar de interne tele-foons. De huurders geven aan dat een antwoord op hun brief of mail soms lang uitblijft. De visita-tiecommissie raadt de SHM aan de meldingen intern goed op te volgen, een na te streven antwoord-termijn vast te leggen, en dit ook uitdrukkelijk bekend te maken.

▪ De visitatiecommissie vindt de kwaliteit van de brieven ontoereikend. Daarvoor bevatten deze brie-ven te veel lange zinnen, verwijzingen naar wetsartikelen en herhalingen. Bovendien voorzien de brieven zelden de naam van de te contacteren medewerker van de SHM, zelfs niet als ze worden uitgenodigd voor een persoonlijk gesprek. De visitatiecommissie kreeg echter weinig opmerkingen van huurders of diensten over de begrijpbaarheid van deze brieven. Desondanks raadt de visitatie-commissie de SHM aan de brieven te laten nalezen op klare taal.

De SHM beschikt over een beperkt aantal, eerder technische folders, zoals plaatsing schotelantenne, plaatsen omheining, plaatsing tuinhuis/carport. Ze beschikt niet over informatiefolders, die zij bij-voorbeeld als bijlage bij brieven kan voegen, waardoor de boodschap duidelijker overkomt, of de brief tot zijn essentie kan worden beperkt. Nochtans beschikken andere Limburgse SHM’s over mooie voorbeelden, bijvoorbeeld over de mogelijke gevolgen bij huurdersachterstal.

▪ De SHM gebruikt een zeer technisch opgesteld intern huurreglement. Ook bij de vorige visitatie werd hier reeds op gewezen. De SHM stelt dat ze als aanvulling op dit reglement de ‘infobrochure voor kandidaat-huurders’ heeft opgesteld. Maar ook deze brochure bevat vooral technische teksten, dit ondanks dat ze werd voorgelegd aan de bewonersgroep (zie OD 4.4.). Zo zullen wellicht weinig


klanten de omschrijving ‘geen woning of perceel, bestemd voor woningbouw volledig of gedeeltelijk in volle eigendom hebben’ volledig kunnen vatten. Een eenvoudig voorbeeld zou dit voor velen kunnen duiden.

▪ Het ontbreken van een duidelijk overzicht van de rechten en plichten bij het onderhoud en herstel-lingen voor de huurwoning is meermaals in dit rapport uitvoerig beschreven (zie OD 2.1 en 4.1). De huurders hebben hierdoor het beeld dat de SHM hen alle herstellingskosten én slijtage ten laste legt. Een aantal welzijns- en woonactoren geven aan dat de SHM verwacht dat de huurder de woning goed onderhoudt, maar dat ze zelf geen proactieve stappen zet om haar patrimonium steeds ‘up-to-date’ te houden. Dat de huurders weinig zicht hebben op welke herstelling en onderhoud voor hen is en welke voor de SHM, kwam reeds sterk naar voor in de bewonersbevraging 2013 (zie OD 6.3), evenals de twijfel over de aangerekende kosten. Desondanks heeft de SHM geen stappen gezet om dit te verbeteren. De visitatiecommissie beveelt de SHM dan ook aan om de communicatie met de huurders over herstellingen en onderhoud op punt te stellen waarbij op een correcte wijze wordt gesteld welke verantwoordelijkheden de SHM draagt, naast de plichten voor de huurder.

▪ De SHM wijst de huurders op de gevolgen van mogelijke fraude bij het huren van een sociale woning. Bij enig vermoeden wordt de huurder aangeschreven (zie OD 5.3). Dit element komt teven uitdruk-kelijk aan bod bij het collectief onthaal van de nieuwe huurders (zie OD 4.1).

▪ Inschrijvingen voor woningzoekenden zijn mogelijk op het SHM-kantoor en dit tijdens de permanen-tie-uren. De door de visitatiecommissie gehoorde welzijnsactoren geven aan dat het dossier volledig moet zijn vooraleer de inschrijving wordt aanvaard. De SHM biedt – volgens deze actoren - de woningzoekende hierbij weinig ondersteuning. De visitatiecommissie kan zich niet uitspreken of dit al dan niet een constante is in de dienstverlening van de SHM, maar vraagt de SHM de klanttevre-denheid van kandidaat-huurders bij de inschrijving te onderzoeken.

Op haar website heeft de SHM haar visie en waarden opgenomen. Onder het punt ‘open communicatie’ staat ‘Wij communiceren op een open, duidelijke en gestructureerde wijze. Wij besteden veel aandacht aan communicatie, en dit in een begrijpbare en correcte taal, zodat de boodschap duidelijk is voor iedere doelgroep.’ De visitatiecommissie is van mening dat Maaslands Huis deze visie nog onvoldoende in de praktijk heeft gebracht en adviseert de SHM om haar communicatiestrategie naar haar klanten te evalueren en een actieplan op te maken om dit verder te optimaliseren. Doel is om woningzoekenden en huurders op een aangepaste wijze tijdig de nodige informatie te verstrekken, hen hierdoor te on-dersteunen, hen te wijzen op hun rechten maar ook op hun plichten, maar ook om een directe com-municatie mogelijk te maken. Zo is het aan te raden medewerkers de opleiding ‘wablieft’ te laten volgen en hen permanent uit te dagen om het communicatiesysteem te evalueren en te verbeteren.

De SHM heeft de resultaten van het visitatierapport 2013 niet uitdrukkelijk gecommuniceerd naar de huurders. Maaslands Huis gaat ervan uit dat de lokale besturen via hun vertegenwoordiging in het bestuur op de hoogte zijn gebracht. De visitatiecommissie wijst erop dat in het draaiboek prestatiebe-oordeling vanaf 2017 uitdrukkelijk de verwachting is opgenomen dat de SHM de resultaten van de prestatiemeting gebruikt in de communicatie met burgers. De visitatiecommissie vindt het belangrijk dat deze informatie ook wordt gedeeld met lokale woon- en welzijnsactoren.

OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere belanghebbende organisaties snel en duidelijk

Beoordeling: onvoldoende

De meeste woon- en welzijnsactoren wijzen op een eerder passieve, afwerende en afwachtende hou-ding van het Maaslands Huis om informatie te delen of in samenwerking initiatieven op te zetten. De visitatiecommissie stelt vast dat de relatie tussen de SHM en de lokale besturen alsook die tussen het personeel en de raad van bestuur stroef en met weinig wederzijds vertrouwen verloopt. De onderlinge informatiedoorstroming en -afstemming is absoluut voor verbetering vatbaar. Maaslands Huis beschikt niet over een met personeel en raad van bestuur gedeelde en doorleefde strategie om deze situatie te doen keren. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties voor deze doelstelling als onvol-doende.


▪ Het visitatierapport 2013 stelt dat de communicatie van Maaslands Huis met beleidsinstanties, wel-zijnsactoren en andere organisaties voor verbetering vatbaar is. Deze diensten spraken toen van een ‘stroeve verstandhouding’, ‘gebrek aan dynamiek’ en van een ‘niet open informatiecultuur’. De visi-tatiecommissie heeft moeten vaststellen dat dit beeld nog steeds leeft, volgens meerdere gehoorde actoren zelfs nog versterkt is. Zo stellen de meeste door de visitatiecommissie gehoorde diensten (zie bijlage 1) dat de SHM teveel een afwachtende houding inneemt, onvoldoende uit zichzelf infor-matie verstrekt, voorstellen niet of langzaam opvolgt, kansen te weinig benut, en niet proactief zoekt naar mogelijkheden om haar eigen werking of samenwerking met andere diensten te verbe-teren. Op vragen van beleidsinstanties komt – volgens de gehoorde actoren – pas na lang aandrin-gen een antwoord, wat volgens hen meestal inhoudt dat de SHM de vraag verder dient te onder-zoeken of bijkomende informatie opvraagt (zie OD’s 1.1 en 1.4)

De visitatiecommissie heeft nota genomen van het scherpe standpunt van deze instanties. Tegelijk wijst de visitatiecommissie erop dat een aantal diensten meer relativerend of zelfs vrij positief over de samenwerking met de SHM spreken. Dit zijn die diensten die samen met de SHM een proces hebben afgelegd (CAW, RIMO, zie OD 4.1), de diensten van de provincie (samenwerking rond woon-zorgscentra, zie OD 1.5) en de diensten van de stad Dilsen-Stokkem.

Ondanks dit aantal meer relativerende standpunten, vormen de relaties van de SHM met de lokale woon- en welzijnswerkers, met de ambtenaren en met de lokale beleids-verantwoordelijken een belangrijk werkpunt. Deze actoren (her)kennen niet de positieve stappen die de SHM heeft gezet (zie OD 1.5 en PV 4). Een formele (positieve) samenwerkingsstructuur en -cultuur van de SHM met deze diensten ontbreekt. De opgehoopte onvrede over de ‘houding’ van de SHM valt moeilijk te keren.

▪ De visitatiecommissie stelde vast dat ook de relatie tussen het bestuur van de SHM, de directie en medewerkers niet constructief is. Het bestuur is onvoldoende vertrouwd met de positieve stappen die de SHM heeft gezet, onder meer op het vlak van sociale dienstverlening. De personeelsequipe vindt dat het bestuur de verkeerde prioriteiten legt. Zo stelt het personeel meer prioriteit te willen geven aan renovatie en verbetering van het patrimonium. De visitatiecommissie meent dat het bestuur onvoldoende de grote uitdagingen voor de SHM hieromtrent ziet (zie OD 2.1) en deze niet kan verdedigen bij de betrokken lokale besturen / aandeelhouders. De visitatiecommissie stelt vast dat de aankoop van de site Vilain XIIII niet alleen de relatie met de gemeente Maasmechelen heeft vertroebeld (zie visitatierapport 2013), maar ook de relatie intern.

▪ De SHM heeft belangrijke stappen gezet om de informatiedoorstroming naar de actoren en lokale beleidsverantwoordelijke te verbeteren, zoals de website (zie OD 6.1), met hierop onder meer de jaarverslagen en de nieuwsbrieven. De nieuwsbrieven met daarin de diverse initiatieven van de SHM worden telkens aan de meeste woon- en welzijnsactoren alsook naar alle bestuurders bezorgd. Op de ‘aan-tafel’-momenten (zie OD 4.3) worden naast huurders ook de politie en relevante gemeen-tediensten uitgenodigd. De SHM neemt deel aan het lokaal woonoverleg en aan de overlegfora waarvoor ze wordt uitgenodigd, zoals regelmatig overleg met gemeente Maasmechelen en het OCMW, de lokale adviescommissie (LAC) Maasmechelen (zie OD 4.2), het structureel buurtoverleg Dilsen-Stokkem, de commissie kamerwonen en het technisch overleg m.b.t. de diverse huisvestings-projecten (stedenbouwkundige diensten). De SHM neemt hier echter – volgens de gehoorde actoren - een te passieve houding aan. Zo wijzigt de beeldvorming niet en komt er geen bredere samenwer-kingscultuur. Hiertoe ontbreekt het de SHM aan een duidelijke communicatie-strategie, die de sa-menwerkingsbereidheid moet onderstrepen en Maaslands Huis zichtbaar maakt als een initiatiefne-mende SHM. Het is daarom belangrijk dat de SHM de vraag niet afwacht om informatie te (kunnen) verspreiden maar zelf informatie aandraagt op fora. Het is tevens belangrijk dat de SHM aantoont bereid te zijn mogelijke vragen naar initiatieven op korte termijn constructief te benaderen. Werken aan een positieve beeldvorming is essentieel, namelijk dat van een SHM die kansen ziet en grijpt, of snel en goed beargumenteerd communiceert als zij daarvan geen gebruik kan of wil maken.

De visitatiecommissie beveelt de SHM aan een bewuste, effectieve en efficiënte strategie voor het informeren van beleidsinstanties en stakeholders op te maken, waarbij ze de informatievoorziening versterkt, werkpunten zoekt en uitwerkt, positieve resultaten toont en zo de samenwerking insti-tutionaliseert. Deze strategie dient zowel door het personeel, de directie als de raad van bestuur te worden gedragen, waarbij elk een plaats kan krijgen.


▪ De SHM verzorgt haar communicatie met de VMSW en de informatiedoorstroming naar de afdeling Toezicht op een correcte wijze. De visitatiecommissie vraagt uitdrukkelijk dat Maaslands Huis jaar-lijks haar gegevens in de prestatiedatabank controleert en de nodige correcties meldt, zodat een vergelijking met andere huisvestingsmaatschappijen mogelijk blijft. De bruikbaarheid van dit sys-teem en de mogelijkheid om met betrouwbare informatie betere beleidsbeslissingen te nemen, staat of valt met een consequente opvolging door de SHM’s.

De visitatiecommissie beveelt de SHM aan concrete stappen te zetten om deze ‘manklopende’ commu-nicatie om te zetten in een cultuur van samenwerkingsbereidheid en informatie-uitwisseling. Doel is zo samen - aandeelhouders, bestuur en personeelsequipe - de uitdagingen voor het sociaal woonbeleid in de drie gemeenten aan te gaan. Hiervoor dient een door de SHM én door alle aandeelhouders gedragen actieplan te worden opgemaakt, met een duidelijke analyse van de problemen en gezamenlijk gedragen acties om deze te kunnen aanpakken. De visitatiecommissie beveelt aan om hierbij externe deskundige begeleiding aan te trekken, met de opdracht te bemiddelen tussen de SHM en de lokale besturen, de nodige communicatie verder te analyseren, problemen en opportuniteiten te detecteren, en een actie-plan uit te werken om deze cultuurwijziging effectief te kunnen realiseren.

OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: goed

De visitatiecommissie beoordeelt de manier waarop Maaslands Huis de tevredenheid van huurders meet als goed. De SHM neemt stappen om systematisch de tevredenheid van haar klanten te meten. Ze doet dit door een algemene en een aantal gerichte tevredenheidsmetingen te organiseren. Ze zoekt hierbij naar een variatie in de methodiek van bevraging. De SHM bespreekt de resultaten met huurders en zoekt naar verbeterpunten.

▪ Maaslands Huis organiseert diverse gerichte bevragingen van haar huurders om zo haar werking te kunnen verbeteren. Bij een verhuis krijgt de vertrekkende huurder een verhuisformulier, waarin met een aantal gerichte vragen gepolst wordt naar de reden waarom huurders de woning of ap-partement verlaten en naar de tevredenheid over de dienstverlening van de SHM. In verscheidene wijken werd de leefbaarheidssituatie gemeten (zie OD 4.3). De resultaten hiervan worden besproken op het daaropvolgende ‘aan-tafel’-moment. Binnen de samenwerkingsovereenkomst met RIMO wer-den in de loop van 2013 een 200-tal huurders (ca. 10% van alle huurders) bevraagd. In deze bevraging werd gepeild naar de tevredenheid over de woning, de straat, de wijk, de lokale voorzieningen, de bereikbaarheid en de dienstverlening van de SHM, De ‘aan-tafel’-momenten vormen zelf ook mo-menten van bewonersbevraging, waar de SHM open staat voor vragen en opmerkingen van bewo-ners, resultaten van enquêtes voorlegt en actiepunten vastlegt.

▪ Maaslands Huis gebruikt de resultaten van de schriftelijke bevragingen en de ‘aan-tafel-momenten’ om op een aantal punten haar werking te verbeteren. Het opstarten van de bewonersgroep De Loper, de organisatie van ‘aan-tafel’-momenten en de verspreiding van de halfjaarlijkse nieuwsbrief volgden op de bevraging 2013. De SHM heeft in het collectief onthaal het punt met betrekking tot overlast en afvalbeleid mee opgenomen, om zo vanaf de start duidelijk aan te geven dat de huurder hieraan aandacht moet besteden. Naar aanleiding van reacties en vragen rond huisdieren werd het reglement van inwendige orde aangepast. Vragen en klachten rond het groenonderhoud zijn opge-nomen op de overlegmomenten met de gemeente en de aannemer van het groenonderhoud.

▪ De SHM staat voor een aantal grote uitdagingen om haar dienstverlening te verbeteren, zoals opge-nomen in dit visitatierapport. Huurdersbevragingen kunnen daarbij richting geven en aanzetten om de uitgezette weg periodiek te evalueren. Daartoe raadt de visitatiecommissie de SHM aan om be-vragingen over onder meer de transparantie bij de herstellingen en onderhoud (zie OD 4.1) en het onthaal van kandidaat-huurders (zie OD 6.1) periodiek te herhalen om zo de gezette stappen per-manent te kunnen volgen en bijsturen. Met gerichte vragen kan de SHM ook de leesbaarheid van teksten toetsen. Ten slotte beveelt de visitatiecommissie Maaslands Huis aan om periodiek de alge-mene bevraging over de dienstverlening van de SHM te herhalen en de resultaten hiervan te com-municeren met de klanten, de aandeelhouders, het bestuur en de actoren in het actieterrein van de SHM. Met deze actoren en met huurders kan dan een actieprogramma worden vastgelegd, waarvan de vorderingen in onderling overleg regelmatig worden geëvalueerd en bijgestuurd.


Tevredenheidmetingen, hieruit verbeterpunten selecteren en op basis hiervan verbetertrajecten opzet-ten zijn belangrijk elementen van organisatiebestuur en -beheersing. De visitatiecommissie merkt op dat een aantal in de voorbije bevragingen geselecteerde punten geen of onvoldoende opvolging kregen. Zo wees de bevraging 2013 op problemen zoals de ontoereikende warmte-isolatie / enkel glas (zie OD 2.1), ontbreken van duidelijkheid over welke herstellingen de huurder zelf moet uitvoeren en welke door de SHM (OD 4.1, 6.1), de (hoge) prijs voor de door de SHM uitgevoerde herstellingen en op ontoereikende informatie over de rechten en de plichten van de huurder. Een aantal van deze punten komen in dit visitatierapport als verbeterpunten terug. De visitatiecommissie raadt aan om, na een algemene bevra-ging, een rangorde op te maken van de belangrijkste verbeterpunten. De rangorde kan worden opge-maakt zowel in het bestuur van de SHM, het team, als in de bewonersgroep De Loper of op een hiervoor specifiek georganiseerd aan-tafel-moment. In een volgende stap wordt aan de huurders gecommuni-ceerd wat de SHM hiermee gaat doen en wanneer er resultaten kunnen worden verwacht.


5.1 Aanbevelingen voor de SHM

1. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan concrete stappen te zetten om de huidige gesloten com-municatiecultuur om te zetten in een cultuur van interne en externe samenwerkingsbereidheid en open informatie-uitwisseling. Alleen zo kunnen aandeelhouders, bestuur en personeelsequipe ge-zamenlijk de uitdagingen voor het sociaal woonbeleid in de drie gemeenten aangaan. Hiervoor dient een door de SHM én door alle aandeelhouders gedragen duidelijke analyse van de problemen te worden opgemaakt. De visitatiecommissie beveelt aan om hierbij een beroep te doen op externe deskundige begeleiding. Die kan bemiddelen tussen de SHM en de lokale besturen, de huidige com-municatiepraktijk (helpen) analyseren, problemen en opportuniteiten detecteren en acties bepalen om deze cultuurwijziging daadwerkelijk te kunnen realiseren. (OD’s 1.1, 1.4, 6.2)

2. De visitatiecommissie beveelt Maaslands Huis aan het renovatietempo te versnellen. Analyseer hier-bij of Maaslands Huis over de meest aangewezen werkwijze / over de juiste en voldoende capaci-teit beschikt (zowel intern als extern) om het grote aantal projecten tot een goed einde te brengen binnen een aanvaarbare termijn. Kijk hierbij of taken op een andere wijze kunnen worden geor-ganiseerd, de werkdruk verminderd en de organisatiebeheersing vergroot. Een mogelijke onge-schiktverklaring van SHM-woningen omwille van het ontbreken van dakisolatie of dubbel glas moet absoluut worden vermeden.

Zoek tevens naar een oplossing voor de bewoners van de ongeveer 60 woningen met aanzienlijke bouwkundig gebreken die niet worden gerenoveerd, maar bij vertrek van de huidige bewoner openbaar verkocht. Het is niet tot moeilijk aanvaardbaar dat deze bewoners in een ongeschikte woning blijven wonen. (OD 2.1)

3. De visitatiecommissie beveelt Maaslands Huis om haar aanpak van herstellingen en onderhouds-werken aan te passen:

- stel als essentieel element om tot een goede en correcte huurdersondersteuning te komen, de communicatie met de huurders over herstellingen en onderhoud op punt. Leg op een correcte wijze uit welke verantwoordelijkheden de SHM draagt, naast de plichten voor de huurder. Ontwikkel hiervoor de nodige instrumenten en laat deze op juridische correctheid, billijkheid én duidelijkheid (klare taal) testen, vooraleer ze aan alle huurders te bezorgen. Toets periodiek de effecten van de gezette stappen met tevredenheidsmetingen, om – indien nodig – bij te sturen. (OD 3.2, 4.1, 6.1 en 6.3)

- toets de effectiviteit en efficiëntie van de werken in eigen regie versus uitbesteden expliciet, door naast de kwaliteit ook de kosten, de doorlooptijd van de werkzaamheden en de huur-derving door leegstand in ogenschouw te nemen. Kies voor een efficiënt gebruik van informa-tica. (OD 5.2)

- herbekijk het zeer strenge beleid ten aanzien van door de huurders aangebrachte verbeterin-gen aan de woning. Ga na hoe andere SHM’s dit aanpakken. Hierbij wijst de visitatiecommissie tevens op de verantwoordelijkheid van de SHM zelf, nu zij een grote achterstand heeft opge-lopen in het periodiek verbeteren van het patrimonium. Bespreek mogelijke alternatieven met de huurdersgroep en met de lokale woon- en welzijnsactoren.

5. AANBEVELINGEN


(OD 2.1. en 5.2)

- evalueer de wijze van ‘eindafrekening’ en ‘slijtagepercentages’ zoals Maaslands Huis nu toepast op het einde van de huur naar redelijkheid en billijkheid. Bespreek deze evaluatie met huurders, huurdersorganisaties, lokale woonactoren en met enkele collega-SHM’s. Zoek daarna naar een andere werkwijze en communiceer deze met de huurders. (OD 2.1. en 5.2)

4. De visitatiecommissie beveelt aan om de effecten van het verhuurproces op de frictieleegstand stelselmatig uit te klaren, objectieven en acties te formuleren om de leegstand terug te dringen en deze acties op te volgen. (OD 5.2)

5. De visitatiecommissie beveelt aan om de financiële planning actueel te houden, periodiek te be-spreken met de raad van bestuur en ook daadwerkelijk te gebruiken bij beslissingen over belang-rijke investeringen. (OD 5.4)

6. De visitatiecommissie beveelt aan om periodiek een algemene bevraging over de dienstverlening van de Maaslands Huis te herhalen en de resultaten hiervan beschikbaar te stellen aan de huurders, aan de aandeelhouders en aan de actoren in het actieterrein van de SHM. Met deze actoren kan een actieprogramma worden vastgelegd, waarvan de vorderingen in onderling overleg regelmatig worden geëvalueerd en bijgestuurd. (OD 6.3)

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatre-gelen

De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van Maaslands Huis volgende maatregelen te nemen:

1. Verplicht de SHM tot het opmaken en uitvoeren van een duidelijk actieplan en -planning, om haar patrimonium waar nodig op te knappen en te laten voldoen aan de geldende duurzaamheids- en comfortverwachtingen. Opdat de SHM hierin de nodige sturing en ondersteuning kan krijgen, stelt de visitatiecommissie voor dat de VMSW de SHM hierin uitdrukkelijk begeleidt.

2. Verplicht de SHM tot het opstellen en uitvoeren van een actieplan om de huidige gesloten com-municatiecultuur om te buigen naar een cultuur van samenwerkingsbereidheid en open informa-tie-uitwisseling. De betrokken lokale bestuurders, de aandeelhouders, het bestuur van de SHM en de personeelsequipe hebben hierin elk hun taak en zullen allen de nodige inspanningen moeten doen. Dit proces kan, volgens de inschatting van de visitatiecommissie, enkel slagen onder externe deskundige begeleiding. Die moet in staat zijn om tussen partijen te bemiddelen en ze te bewegen tot een gezamenlijk gedragen wijziging in de onderlinge communicatie en samenwerking.

5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid

Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling heeft de visitatiecommissie geen aanbeve-lingen aan het Vlaamse woonbeleid:

5.4 Goede praktijken bij de SHM

Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context een zeer effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s en woonactoren wordt gebracht. Op basis van de prestatiebeoordelingsmethodiek heeft de visitatiecommissie geen bijzondere werkwij-zen geïdentificeerd die mogelijk als ‘goede praktijk’ uitgediept en veralgemeend kunnen worden naar andere sociale huisvestingsmaatschappijen.)


BIJLAGE 1: Overzicht gevoerde gesprekken Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - Eddy VANDERHALLEN, voorzitter, vertegenwoordiger gemeente Maasmechelen - Bert DEXTERS bestuurder, vertegenwoordiger gemeente Maasmechelen - Kim CLAESSENS bestuurder, vertegenwoordiger gemeente Maasmechelen - Matheus SLECHTEN bestuurder, particulier - Mathieu THOMASSEN bestuurder, vertegenwoordiger Stichting Vilain XIIII - Johan VANDEKERCKHOVE directeur

Medewerkers SHM - Belinda COLOMBO Klantenteam & ondersteuning, teamverantwoordelijke - Elsy BECKERS Klantenteam & ondersteuning, maatschappelijk werkster - Jan STEGEN Team Techniek, regie, preventie-adviseur - Jessica PETERS Klantenteam & ondersteuning, huurdersachterstallen - Jorik BECKERS Team Techniek, renovatie - Patricia RIGOLE Klantenteam & ondersteuning, verantwoordelijke boekhouding - Pieter NEYENS Team Techniek, teamverantwoordelijke - Sabrina ROMANSKI Klantenteam & ondersteuning, administratie, facturatie - Semra SENTURK Klantenteam & ondersteuning, begeleiding bewonersinitiatieven, - Vera KELLENS Team Techniek, plaatsbeschrijvingen, juridische dossiers. Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Albert PETERS OCMW Maasmechelen, secretaris - Cathy CLAESSENS stad Dilsen-Stokkem, omgevingsambtenaar - Johan VAN DEN BERG gemeente Maasmechelen, stedenbouwkundige vergunningen,

afdelingshoofd - Marleen VANHEUSDEN Provincie Limburg, beleidsmedewerker dienst wonen - Patrick DOUMEN stad Dilsen-Stokkem, gemeentesecretaris - Pierre WIJNEN gemeente Maasmechelen, afdelingshoofd Patrimonium & Mobiliteit - Sabine BERVAES gemeente Maasmechelen, secretaris - William VANCLEYNENBREUGEL gemeente Lanaken, secretaris

Waren uitgenodigd, maar niet aanwezig of verontschuldigd: Eddy STEVENS, OCMW Dilsen-Stokkem; Erwin VAN BIJLEN, woonconsulent gemeente Lanaken; Karolien BLOEMEN, Provincie Limburg, diensthoofd Wonen; Peter DE LA HAYE, stad Dilsen-Stokkem, architect-stedenbouwkundige / om-gevingsambtenaar

Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers - An DREESEN Stebo, medewerker woonbeleid - Benny JANSEN OCMW Dilsen-Stokkem, diensthoofd sociale dienst - Caroline MICHEL OCMW Lanaken, diensthoofd sociale dienst - Els BRANS Huurderssyndicaat, coördinator - Hilde WILLENS POZC Rekem, clustermanager van het cluster langdurige zorg - Linda BLEUKX RIMO (Samenlevingsopbouw), opbouwwerker - Michel PEULEN SVK Maasland, coördinator - Nadine MUNSTERS (*) CAW Limburg, woonbegeleidster dienst preventieve woonbege-

leiding - Naoual AZIZE Huurderssyndicaat, juridisch adviseur - Peter KOHLBACHER OCMW Maasmechelen, waarnemend diensthoofd Sociale Dienst

BIJLAGEN


- Uschi FRANCOT Gemeente Maasmechelen, Dienst Samenleven, Diensthoofd

Waren uitgenodigd, maar niet aanwezig of verontschuldigd: Lies KOHLBACHER en Hilde VAN RANSBEEK Stebo; Rudi BLOEMEN, RIMO Limburg; Wendy BECKERS, beschut Wonen ’t Veer, direc-teur; Luc DORISSEN, gemeente Maasmechelen, afdelingshoofd dienst beleidscoördinatie en commu-nicatie; Sociaal Bedrijvencentrum Maasmechelen; NOOLIM mobielteam midden Maasmechelen

Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) - Er werden 66 huurders uitgenodigd, 13 huurders waren aanwezig - Er werd een delegatie van de bewonersgroep De Loper uitgenodigd, 3 leden waren aanwezig - Er werd een gesprek met een vertegenwoordiger van Klim-op georganiseerd. De drie gesprekken werden apart georganiseerd. De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld. Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) - Erik VER BERNE voorzitter OCMW Maasmechelen, - Raf TERWINGEN (*) burgemeester gemeente Maasmechelen

Waren uitgenodigd, maar niet aanwezig of verontschuldigd: George LENSSEN, schepen van RO, huis-vesting en wonen van de gemeente Maasmechelen; Lydia PEETERS, burgemeester en schepen voor huisvesting en woonbeleid van de stad Dilsen-Stokkem; Marino KEULEN, burgemeester van de ge-meente Lanaken; Michel STEVENS, voorzitter van het OCMW van de gemeente Lanaken; Pierre HOU-BEN, voorzitter van het OCMW van de stad Dilsen-Stokkem; Sofie MARTENS, schepen van RO, huis-vesting en wonen van de gemeente Lanaken.

De personen aangeduid met een (*) hebben zich niet kunnen vrijmaken voor de gesprekstafel, maar de visitatiecommissie heeft hen kunnen spreken in een persoonlijk of telefonisch onderhoud.


BIJLAGE 2: Lijst met veel gebruikte begrippen en afkortingen Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestings-maatschappij. De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij het lezen van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verdui-delijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be.

aankopen goede woningen: Een sociale huisvestingsmaat-schappij (SHM) kan op verschillende manieren haar patrimo-nium uitbreiden. Naast het realiseren van nieuwbouw kan een SHM ook ‘goede woningen’ aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat de op de privé-markt aangekochte ‘goede wo-ningen’ onmiddellijk als sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden of dat deze een investering van maximaal 15.000 euro (exclusief btw) per woning vereisen om als sociale huurwonin-gen te kunnen verhuren. Zoals voor de realisatie van een nieuwe woning, kan de SHM voor de aankoop van een goede woning beroep doen op een gesubsidieerde financiering, waarvan het maximumbedrag gelijk is aan de som van het subsidiabele be-drag van de grondverwerving en het subsidiabele bedrag van de bouw van een sociale huurwoning.

aanmelding of aangemelde woningen: Om voor een subsidie in aanmerking te komen moest een SHM tot 31 oktober 2017 als eerste stap een nieuw te realiseren woning ‘aanmelden’ bij de VMSW. Het procedurebesluit van 2017 spreekt echter niet lan-ger van aangemelde woningen. Vanaf dan spreken we over de “projectenlijst”, als referentiebasis. Om op die projectenlijst te komen moet een SHM verschillende stappen doorlopen (zie ook Lokale beleidstoets en Renovatietoets).

actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin de SHM woningen verhuurt of zal verhuren en/of sociale koop-woningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of in de voorbije 10 jaar heeft gerealiseerd. Dit terrein wordt afgebakend door de gemeentegrenzen en het is de SHM zelf die aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal verhuren of realiseren. Het staat een SHM vrij om een onderscheid te maken in een actieterrein voor huuractiviteiten en een actieterrein voor koopactiviteiten Gemeenten waarin een SHM woningen ontwikkelt of verhuurt behoren automatisch tot het actieterrein van een SHM.

actualisatie: Elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt, houdt in een inschrijvingsregister, ook ‘wachtlijst’ genaamd, een lijst van kandidaat-huurders bij. De SHM is verplicht om min-stens elke twee jaar alle kandidaat-huurders aan te schrijven met de vraag of ze nog geïnteresseerd zijn, of ze nog voldoen aan de inkomensvoorwaarde en/of hun gezinssituatie nog de-zelfde is als op het moment van de initiële inschrijving. De kan-didaat-huurders moeten binnen de daartoe vooropgestelde ter-mijn de opgevraagde gegevens bezorgen aan de SHM, waarbij ze eventueel ook hun voorkeur (bijvoorbeeld de ligging of het type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM geen antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinneringsbrief aan de kandidaat-huurder (aan het in het rijksregister opgenomen adres, tenzij de kandidaat-huurder uitdrukkelijk heeft gevraagd om de briefwisseling naar een ander adres te verzenden). Indien de kandidaat-huurder niet op deze herinneringsbrief reageert of niet meer aan de inkomensvoorwaarde voldoet, wordt de kan-didaat-huurders geschrapt uit het register en verliest de

kandidaat-huurders zijn of haar plaats op de wachtlijst, tenzij de kandidaat-huurder kan aantonen dat er sprake is van over-macht.

ADL-woningen: Een ADL-woning is een in functie van het facili-teren van de ‘Activiteiten van het Dagelijks Leven’ (ADL) (op-staan, zich wassen, zich aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen, ...) aangepaste woning waarbij de bewoner, voor een aantal dagelijkse activiteiten, een beroep kan doen op een vergunde zorgaanbieder. Het bouwen van ADL-woningen is uitdovend.. Bestaande ADL-woningen blij-ven uiteraard bestaan.

BECO of Beoordelingscommissie: de BECO is een commissie die bestaat uit een vertegenwoordiger van de minister van Wonen, van VMSW, van Wonen-Vlaanderen, van VVH/VLEM en van het VWF. De BECO bepaalt binnen de budgettaire ruimte vastge-steld door de Vlaamse Regering het budget per deelprogramma, kan beleidsaanbevelingen formuleren en beslist over de op-name (en schrapping) van projecten uit de projectenlijst op de meerjarenplanning en korte termijnplanning.

bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aan-koop van een woning, het behoud van de woning in geval van echtscheiding, het beëindigen van samenwoning of het renove-ren van hun enige woning twee soorten sociale leningen afslui-ten: (1°) leningen verstrekt door de VMSW of het Vlaams Wo-ningfonds (VWF) en (2°) leningen verstrekt door Erkende Kre-dietmaatschappijen (EKM’s). De door de VMSW of het VWF ver-strekte leningen worden ‘bijzondere sociale leningen’ genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarie-ven hanteren dan de meeste private banken en geen eigen ka-pitaalinbreng verwachten. Zowel de woning als de ontlener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (o.a. inkomens- en eigendomsvoorwaarden, voorwaarden qua maximale verkoop-waarde, enz). Deze voorwaarden werden via het eengemaakt le-ningenbesluit op 13 september 2013 op elkaar afgestemd zodat het voor een ontlener geen verschil meer uitmaakt waar de le-ning wordt aangevraagd. De ‘bijzondere sociale lening’ wordt door de VMSW ‘Vlaamse Woonlening’ (cf. www.vlaamsewoon-lening.be) genoemd. Particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM’s. Het VWF noemt de ‘bijzondere so-ciale lening’ ‘sociale lening’ (cf. www.vlaamswoningfonds.be). De door de VMSW en het VWF gehanteerde andersoortige ter-minologie resulteert in begripsverwarring, te meer er ook door EKM’s sociale leningen worden verstrekt waarvoor er andere voorwaarden gelden. Zo geldt er bijvoorbeeld geen inkomens-voorwaarde in functie van het toekennen van een sociale lening door een EKM. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet het Vlaamse Gewest enkel in een gewestwaarborg en niet in een subsidie, wat een grote impact heeft op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM’s is dat particulieren zonder veel spaargeld, en die niet in aanmerking komen voor een ‘bijzondere sociale lening’ bij de VMSW of het VWF, toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze

http://www.wonenvlaanderen.be/

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fwww.vlaamsewoonlening.be&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=v9nU0EXcVORYoENac6qq%2FqbxSXjsgGCz1Vhf7fscBGU%3D&reserved=0

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fwww.vlaamsewoonlening.be&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=v9nU0EXcVORYoENac6qq%2FqbxSXjsgGCz1Vhf7fscBGU%3D&reserved=0

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fwww.vlaamswoningfonds.be&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=PAaMzjiC313WT%2BNuBRsfJ5Qc7BMO1hJzLZLCcWlmjt0%3D&reserved=0


daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat bij private ban-ken gebruikelijk is. Er zijn momenteel iets minder dan 20 EKM’s actief, verspreid over heel Vlaanderen (cf. www.sociaal-woon-krediet.be).

Bindend Sociaal Objectief (BSO): In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per ge-meente), onder meer inzake de bijkomend te realiseren sociale (koop en huur)woningen en kavels, een Bindend Sociaal Objec-tief (BSO) bepaald. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007. Vanaf dan wordt de toename van het aantal sociale (koop en huur)woningen en kavels jaarlijks gemeten. Dit laat toe om vast te stellen of het vooropgestelde BSO al dan niet tijdig wordt of zal worden gerealiseerd.

CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (cf. www.caw.be)

CBO-oproep: Een Constructieve Benadering Overheidsopdrach-ten-oproep of kortweg CBO-oproep betreft een periodieke op-roep die de VMSW lanceert bij private actoren om voorstellen in te dienen voor de gunning van een of meer aannemingsovereen-komsten, in de vorm van een onderhandelingsprocedure, met private inbreng van grond, voor het ontwerp en de bouw van sociale huur- of koopwoningen binnen een door de beoorde-lingscommissie vastgesteld budget.

convenant: Een ‘convenant’ is een overeenkomst waarin par-tijen gemaakte afspraken vastleggen over het te voeren beleid, de na te streven doelstellingen en de op te zetten samenwer-king.

C2008: De ‘C2008/Concepten voor sociale woningbouw’ betreft de tot 31/10/2017 voor bouwheren en ontwerpers geldende lei-draad. Onderwerpen zoals ‘geïntegreerd ontwerpen’, ‘lokaal overleg’, ‘aanpasbaar en aangepast bouwen’, ‘EPB’, ‘akoestiek’ en ‘onderhoud en renovatie’ komen daarin uitgebreid aan bod. De C2008 was voorheen van toepassing op elk project en elk voorontwerp waarvoor een SHM een aanvraagdossier indiende. De ‘C2008’ werd met ingang van 01/11/2017 vervangen door bouwtechnische en conceptuele normen en richtlijnen (zie ook ontwerpleidraad en simulatietabel).

Design and Build-oproep: Een Design and Build-oproep is een periodieke oproep bij private actoren om voorstellen in te die-nen voor de gunning, in de vorm van een open of beperkte of-ferteaanvraag of een onderhandelingsprocedure, voor het ont-werp en de bouw van sociale huur- of koopwoningen.

EKM: Erkende kredietmaatschappij (zie Bijzondere sociale le-ning)

EPB: EPB staat voor 'EnergiePrestatie en Binnenklimaat'. Alle ge-bouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige ver-gunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt ge-daan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze nor-men worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben be-trekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte qua verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting) (cf. www.vlaanderen.be).

EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potenti-ele kopers en huurders over de energiezuinigheid van de wo-ning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat. Het attest wordt opgemaakt door een er-kende energiedeskundige type A (cf. www.vlaanderen.be en www.energiesparen.be).

erkenningenbesluit: Het ‘erkenningenbesluit’ betreft het Be-sluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststel-ling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststel-ling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (cf. http://codex.vlaande-ren.be/Zoeken/Document.aspx?DID=1019843).

ERP 2020: Het EnergieRenovatieProgramma (ERP) 2020 van de Vlaamse overheid is een urgentieprogramma waarbij beoogd wordt dat tegen 2020 alle daken geïsoleerd zijn, alle enkele

beglazing vervangen is door isolerend glas en alle verouderde verwarmingsketels uit de Vlaamse woningen zijn gebannen. De gegevens van de patrimoniumenquête inzake ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedata-bank.

E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is.

FS3: FS3 staat voor “derde financieringssysteem voor de realisa-tie en renovatie van sociale huurwoningen” en bouwt verder op het vorige NFS2 (nieuw tweede financieringssysteem, dat op 1 januari 2008 in werking trad. Beide systemen zorgen ervoor dat SHM’s (via de VMSW) voor de financiering van sociale huurpro-jecten een beroep doen op renteloze leningen dewelke voorzien in een aflossingstermijn van 33 jaar. De lening wordt begrensd door bepaalde prijsplafonds, waarmee maximaal bedragen per type bouwverrichting bedoeld worden. FS3 is een verfijning van NFS2 opdat de uitgaven van een SHM (vnl. kapitaalaflossingen) beter afgestemd worden op de (huur)inkomsten.

goede woning: Een ‘goede woning’ is een bebouwd onroerend goed dat in aanmerking komt voor een snelle verhuring als soci-ale huurwoning. Zie ook “aankopen goede woning”.

GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De Gewestelijke Sociale Correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarmee de Vlaamse overheid lagere huurinkomsten van SHM’s door huurders met een lager inkomen compenseert. De subsidie dekt het verschil tussen de reële inkomsten van de SHM's en een aantal geobjec-tiveerde uitgaven.. GSC is bedoelt als sluitstuk van het financie-ringssysteem voor nieuwbouw- en renovatieverrichtingen in-zake sociale woningen.

huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsach-terstallen van huurders aan SHM’s. Het kan daarbij gaan om ach-terstallen qua huur, qua niet-betaalde huurlasten evenals over achterstallige kosten voor uitgevoerde werken of aangerichte schade. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM’s worden alle (over meerdere jaren) onbetaalde fac-turen (aan de huurders) gedeeld door alle (aan de huurders) in één jaar gefactureerde bedragen.

IGS: intergemeentelijk samenwerkingsproject ter ondersteuning van het lokaal woonbeleid

instandhouding: Instandhouding betreft investeringen in de re-novatie, verbetering of aanpassing van bestaande woningen, ge-bouwen of niet-residentiële ruimten.

intern huurreglement: Een intern huurreglement is een open-baar document ter uitvoering van de bepalingen van het kader-besluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend ge-val de specifieke toewijzingsregels (vervat in het gemeentelijk of intergemeentelijk toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1, eerste lid, 16° kaderbesluit sociale huur).

korte termijnplanning: De korte termijnplanning betreft de planning van verrichtingen waarvan de uitvoering of gunnings-procedure binnen een termijn van vier maanden opgestart kan worden. De beoordelingscommissie (zie BECO) beslist minstens drie keer per jaar over de programmatie van sociale woonpro-jecten. Ze programmeert projecten op de meerjarenplanning en op de korte termijnplanning.

lokaal woonoverleg: In de Vlaamse Wooncode is voorzien dat elke gemeente minstens één keer per jaar samen met de sociale woonorganisaties en, in voorkomend geval, andere woon- en welzijnsactoren die op haar grondgebied werken, de doelstellin-gen bespreekt op het vlak van wonen op korte of middellange termijn evenals de relatie daarvan met sociale en andere woon-projecten

KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Rege-ring van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fwww.sociaal-woonkrediet.be&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=bWACD1u46WF4KD00NPHZ5penoErIYfSBa%2B4ie9gHxJs%3D&reserved=0

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fwww.sociaal-woonkrediet.be&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=bWACD1u46WF4KD00NPHZ5penoErIYfSBa%2B4ie9gHxJs%3D&reserved=0

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fwww.caw.be&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=keqksmeF1HFxGsGQGzeFd5TN2HXomdEdVw1%2F%2B3bspZc%3D&reserved=0

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fwww.vlaanderen.be&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=ur8Re92ftxZMAt3q2TLvFwNDKDifxadPqjDssHKriWQ%3D&reserved=0

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fwww.vlaanderen.be&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=ur8Re92ftxZMAt3q2TLvFwNDKDifxadPqjDssHKriWQ%3D&reserved=0

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fwww.energiesparen.be&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=MzK%2FVXFZCXWHLgSCDEYxjzLteOFZin4ErQgBusphr2c%3D&reserved=0

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fcodex.vlaanderen.be%2FZoeken%2FDocument.aspx%3FDID%3D1019843&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=o0YPRSnX%2FVPPfJjwfykBTAybB2QLkmk6VJ6nN0Isamg%3D&reserved=0

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fcodex.vlaanderen.be%2FZoeken%2FDocument.aspx%3FDID%3D1019843&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=o0YPRSnX%2FVPPfJjwfykBTAybB2QLkmk6VJ6nN0Isamg%3D&reserved=0


huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Woon-code. (cf. http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Docu-ment.aspx?DID=1016403&param=inhoud).

K-waarde of K-peil: de K-waarde geeft het algemene isolatieni-veau van een woning aan. De K-waarde moet zo laag mogelijk zijn: een lage K-waarde betekent namelijk dat een woning be-schikt over een hoog isolatieniveau, wat helpt om warmteverlie-zen tegen te gaan. De K-waarde wordt berekend aan de hand van de U-waarden (zie U-waarde) van de verschillende bouwde-len en ook de compactheid van het gebouw speelt een belang-rijke rol. Dit is immers logisch, want een compact gebouw heeft minder geveloppervlakte langs waar warmte verloren kan gaan. De EPB-wetgeving verplicht een K-waarde van ten hoogste K40 (of 40 W/m²K)

leegstand: Inzake leegstand dient een onderscheid te worden gemaakt tussen structurele leegstand en frictieleegstand:

- structurele leegstand: binnen de visitatiemethodiek wordt een woning als structureel leegstaand beschouwd wanneer deze woning gedurende minimaal zes maanden leeg staat of als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject gedurende minimaal zes maanden zal leegstaan; SHM’s dienen in hun rapportering aan de VMSW zelf aan te geven of een woning al dan niet structureel leeg staat;

- frictieleegstand: frictieleegstand is in theorie de noodzake-lijke leegstand om de woningmarkt naar behoren te doen functioneren; in de context van de sociale woningmarkt en de visitatiemethodiek wordt frictieleegstand beschouwd als een woning die die op de laatste dag van een kalenderjaar niet ver-huurd is en niet door een SHM als structureel leegstaand wer-den aangeduid.

Lokale woontoets: Als eerste stap in de programmatiecyclus moet de SHM voor elke project (nieuwbouw, vervangingsbouw of grootschalige renovatie) aan de gemeente vragen om een lo-kale woontoets uit te voeren en daarover een gunstige beslissing te nemen. Die lokale woontoets bestaat uit een toets aan het bindend sociaal objectief (zie BSO), een toets aan het gemeen-telijk beleid, en een verbintenis om de infrastructuur over te ne-men in het openbaar domein van de gemeente.

meerjarenplanning: De meerjarenplanning betreft de planning van de verrichtingen waarvan de uitvoering of de gunningspro-cedure binnen een termijn van drie jaar opgestart kan worden.

nulmeting: zie Bindend Sociaal Objectief (BSO)

OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn

OD of operationele doelstelling: Een operationele doelstelling (OD) is een uit een strategische doelstelling afgeleide prestatie-gerichte doelstelling voor SHM's. Aan elke operationele doel-stelling zijn één of meerdere vereisten verbonden. Veelal wor-den meerdere operationele doelstellingen uit één strategische doelstelling afgeleid.

ontwerpleidraad (bouwtechnische en conceptuele richtlijnen): In de ontwerpleidraad wordt het vereiste kwaliteits- en comfort-niveau van sociale woningen wordt beschreven. Daarbij gaat ook aandacht naar de meest kostenefficiënte wijze waarop dat niveau kan worden bereikt. De richtlijnen hebben betrekking op de inplanting en de omgeving, de planfunctionaliteit, het woon-comfort, de stabiliteit en de technieken. De ontwerpleidraad maakt intrinsiek deel uit van het geldende kader om sociale wo-ningen te ontwerpen, te bouwen, te renoveren en de kostprijzen ervan te bepalen.

prestatiedatabank: De prestatiedatabank is de digitale data-bank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatie-indicatoren van de SHM’s zijn opgenomen. Van die gegevens vertrekt de vi-sitatiecommissie bij het beoordelen van de prestaties van een SHM.

projectenlijst: de projectenlijst bevat een lijst met projecten waarvan de verrichtingen principieel vatbaar zijn voor program-matie (en dus subsidiëring). Behoudens uitzonderingen moeten

alle projecten eerst een lokale beleidstoets doorlopen (en reno-vatie- of vervangingsbouwprojecten ook een renovatietoets) al-vorens ze op de projectenlijst kunnen komen. Nadat een project op de projectenlijst staat, kan het achtereenvolgens op de meer-jarenplanning en de korte termijnplanning komen, alvorens het project in uitvoering gaat.

recht van voorkoop: SHM’s kunnen in bepaalde daartoe aange-wezen gebieden een 'recht van voorkoop' uitoefenen. Indien in die gebieden een woning of een bouwgrond wordt verkocht, kan een SHM die woning of bouwgrond aankopen aan dezelfde voorwaarden als de kandidaat-kopers. Het recht van voorkoop heeft tot doel om SHM’s in staat te stellen bepaalde woningen of voor woningbouw bestemde percelen te verwerven om die vervolgens aan te wenden in functie van het realiseren van soci-ale huur- of koopwoningen of sociale kavels.

renovatietoets: Voor renovatie- of vervangingsbouwprojecten moet de VMSW een gunstig advies leveren in het kader van de renovatietoets om het project op de projectenlijst te zetten. De renovatietoets komt na de verplichte lokale beleidstoets die de gemeente uitvoert en omvat een advies over de rationaliteit van het voorgestelde project.

Samenlevingsopbouw: sector van buurt- en opbouwwerk simulatietabel: Simulatietabellen zijn bedoeld om SHM’s een ra-ming te laten maken van hun projecten en worden sinds 2013 ook gebruikt om het maximaal investeringsbedrag te bereke-nen, waarvoor een SHM een gesubsidieerde lening kan krijgen. Het maximaal subsidiabel bedrag wordt voor elke woning afzon-derlijk berekend, en is o.a. afhankelijk van de te realiseren woonoppervlakte.

sociale last: Het begrip ‘sociale last’ werd ingevoerd via het de-creet Grond- en Pandenbeleid (DGPB) dat dateert van 27 maart 2009. Het in een bouwvergunning opleggen van een sociale last verplichte de verkavelaar of bouwheer ertoe om in bepaalde ge-vallen handelingen te stellen opdat, in verhouding met het door hem of haar beoogde verkavelings- of bouwproject, tevens in een sociaal woonaanbod zou worden voorzien. In alle gemeen-ten die niet op een vastgestelde wijze aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) voldeden, werd aanvankelijk, inzake bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen, een sociale last opgelegd. Het Grondwettelijk Hof heeft bij arrest nr. 145/2013 van 7 november 2013 de in het DGPB vooropgestelde regeling inzake de sociale lasten (cf. artikel 4.1.16 t.e.m. artikel 4.1.26 DGPB) vernietigd. Bij beschikking van 18 december 2013 heeft het Hof de vernietiging uitgebreid tot een aantal andere bepa-lingen die onlosmakelijk verbonden zijn met de sociale lastenre-geling. Meer in het bijzonder werden de bepalingen vernietigd inzake de gewestelijke en gemeentelijke normen sociaal woon-aanbod (artikel 4.1.8 t.e.m. artikel 4.1.11 DGPB), de normen so-ciaal woonaanbod in plangebied (art. 4.1.12 en 4.1.13 DGPB) en de gebiedspecifieke typebepaling voor RUP’s waarin werd voor-zien in een sociaal woonaanbod (artikel 7.2.34, §1, DGPB). De overige bepalingen van boek 4 (maatregelen betreffende betaal-baar wonen), waaronder het bindend sociaal objectief, het ge-meentelijk actieprogramma en de regeling inzake het beschei-den woonaanbod, blijven onverkort gelden.

sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening

SVK: Sociaal Verhuurkantoor (cf. www.vmsw.be en www.huur-punt.be)

toewijzingsreglement: Het toewijzingsreglement bepaalt op welke manier een niet-verhuurde sociale huurwoningen in Vlaanderen aan wie verhuurd kan worden. Het ‘toewijzen’ ge-beurt op basis van strikte regelgeving die in het Kaderbesluit So-ciale Huur (KSH) wordt vermeld. Deze regelgeving voorziet te-vens dat gemeenten of intergemeentelijke samenwerkingsver-banden in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden bij-komende specifieke voorrangsregels qua toewijzing kunnen be-palen. Zo kan een gemeente of een intergemeentelijk samen-werkingsverband rekening houden met de lokale binding van de

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fcodex.vlaanderen.be%2FZoeken%2FDocument.aspx%3FDID%3D1016403%26param%3Dinhoud&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=6ZLAPav2u4glo1fmGHu202pc52b3ASfDhjmdYiTV8D8%3D&reserved=0

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fcodex.vlaanderen.be%2FZoeken%2FDocument.aspx%3FDID%3D1016403%26param%3Dinhoud&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=6ZLAPav2u4glo1fmGHu202pc52b3ASfDhjmdYiTV8D8%3D&reserved=0

http://www.vmsw.be/

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fwww.huurpunt.be&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=ezcduc5%2FDKCi%2BQpu7W68x7M0TZJaTzC3uFwVfNP2%2BRE%3D&reserved=0

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fwww.huurpunt.be&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=ezcduc5%2FDKCi%2BQpu7W68x7M0TZJaTzC3uFwVfNP2%2BRE%3D&reserved=0


kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (cf. art. 26 KSH).

Toezichthouder: de toezichthouder voor de sociale huisvesting, vermeld in artikel 29bis van de Vlaamse Wooncode

U-waarde: De U-waarde geeft weer hoeveel warmte er verloren gaat per m² en per tijdseenheid bij een temperatuurverschil van 1°C tussen het binnen- en het buitenklimaat. De U-waarde wordt daarom uitgedrukt in W/m²K en moet best zo laag moge-lijk zijn. Een lage U-waarde betekent namelijk dat er weinig warmte verloren gaat.

VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (cf. www.vaph.be)

verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de moge-lijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voor-waarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die daartoe door de Vlaamse Regering erkend zijn (cf. Hoofdstuk Xbis van het Kaderbesluit Sociale Huur).

VIVAS: Vereniging Inwoners VAn Sociale woningen

Vlaamse woonlening: zie ‘bijzondere sociale lening’

Vlabinvest: Vlabinvest (voluit: Vlaams Agentschap voor Grond- en Woonbeleid voor Vlaams-Brabant) biedt SHM’s de mogelijk-heid om via een investeringsfonds betaalbare kavels, huur- en koopwoningen in de Vlaamse rand rond Brussel te realiseren zo-dat mensen met een klein tot middelgroot inkomen in hun buurt kunnen blijven wonen. SHM’s kunnen met een Vlabinvestfinan-ciering zowel huur- als koopwoningen aanbieden. De toelatings-voorwaarden voor een Vlabinvestwoning zijn ruimer dan voor sociale woningen, maar ook de huurprijzen en verkoopprijzen liggen doorgaans hoger.

VLEM: Vlaamse Erkende Maatschappijen (SHM’s die sociale koopwoningen ter beschikking stellen)

VMSW: Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (cf. www.vmsw.be)

voorrangsregels: Artikel 19 van het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) voorziet de voorrangsregels die van toepassing zijn als een SHM een sociale huurwoning toewijst. Artikel 20 van het KSH voorziet in een aantal voorrangsregels waarbij een SHM vrij kan kiezen of ze die al dan niet toepast.

VTE of voltijdse equivalent: Een voltijdse equivalent is een re-keneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd ge-zegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werk-nemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE.

VVH: Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen (www.vvh.be)

VVSG: Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (www.vvsg.be)

VWF: Vlaams Woningfonds (www.vlaamswoningfonds.be)

wachtlijst: zie actualisatie

Wonen-Vlaanderen: het intern verzelfstandigd agentschap zon-der rechtspersoonlijkheid Wonen-Vlaanderen, deel uitmakend van de Vlaamse overheid. (cf. www.wonenvlaanderen.be)

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fwww.vaph.be&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=%2BTkOCyjkVO0DnfquHxiFmUER6QqzCvkJ3zV3%2Bp3HxsE%3D&reserved=0

http://www.vmsw.be/

http://www.wonenvlaanderen.be/


www.visitatieraad.be [email protected]

Formele reactie van Maaslands Huis (7015) op het visitatierapport

van 23 april 2018

Mevr. Liesbeth Homans Viceminister-president en Vlaams Minister van Binnenlands Bestuur, Inburgering, Wonen, Gelijke Kansen en Armoedebestrijding. Arenberggebouw Arenbergstraat 7 1000 Brussel

Maasmechelen, 23 mei 2018

Onze referte: 2018/86/VDK

Betreft: Reactie van de cvba so Maaslands Huis op het definitief verslag van de visitatiecommissie.

Geachte Mevrouw de Minister, Geachte Heer voorzitter van de visitatieraad,

De Raad van Bestuur van de cvba so Maaslands Huis dankt de visitatiecommissie voor haar inspanningen om de haar via aangeleverde en via de visitatiegesprekken toegekomen informatie te vertalen in de prestatiebeoordeling.

De Raad van Bestuur ondersteunt ten volle het principe van de prestatiebeoordeling en onderkent hierin de opportuniteit om de werking van de cvba so Maaslands Huis verder te verbeteren. N.a.v. de vorige visitatieronde heeft de maatschappij ook effectief aangetoond dat zij hiertoe inspanningen levert.

Tijdens de vergadering van de Raad van Bestuur dd 28/02/2018 werd het ontwerp-visitatierapport door de visitatiecommissie toegelicht .

Tijdens de vergadering van de Raad van Bestuur dd 28/03/2018 werden de prioriteiten inzake de aanbevelingen bepaald .

Het definitieve visitatierapport werd ontvangen op 23/04/2018 en werd onmiddellijk bezorgd aan de leden van de Raad van Bestuur teneinde aan de Minister een adequaat antwoord over te kunnen maken inzake het visitatierapport, de erin geformuleerde aanbevelingen en de eventuele te nemen acties .

Van de 17 van toepassing zijnde operationele doelstellingen was de beoordeling voor 10 O.D. “goed”, voor 6 O.D. “voor verbetering vatbaar” en voor 1 O.D. “onvoldoende”. Alhoewel een aantal prestaties van Maaslands Huis volgens de Visitatiecommissie duidelijk verbeterd zijn, is Maaslands Huis volgens de Visitatiecommissie soms te bescheiden en draagt zij haar goede prestaties te weinig uit.

Dit visitatierapport bekijkt de prestaties van Maaslands Huis tot en met het jaar 2016. Inmiddels zijn er m.b.t. een aantal te verbeteren doelstellingen vanaf 2017 reeds acties ondernomen. Tijdens de vergadering van de Raad van Bestuur dd 28/03/2018 werden de prioriteiten inzake de aanbevelingen als volgt bepaald :

1. aanbeveling nr. 2 :renovatietempo verhogen; 2. aanbeveling nr. 5 :financiële planning; 3. aanbeveling nr. 3 :herstellingen en onderhoud; 4. aanbeveling nr. 4 :frictieleegstand; 5. aanbeveling nr. 6 : bevraging inzake dienstverlening;

waarbij aanbeveling nr. 1, communicatie, verweven zit in de overige.

De Raad van Bestuur wenst op voornoemde 6 O.D. “voor verbetering vatbaar” als volgt te reageren.

Prestatieveld 1: beschikbaarheid van woningen. O.D. 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woningen te realiseren.

Zowel Maasmechelen als Dilsen-Stokkem zitten boven de 9% norm. Omwille van de nood aan sociale huurwoningen werden voor zowel Maasmechelen als voor Dilsen-Stokkem, vnl. voor doelgroepwonen, convenanten goedgekeurd. Lanaken heeft 2,63 % sociale huurwoningen en er is nog een bijzonder sociaal objectief van 88 sociale huurwoningen. Alhoewel de gemeente van mening is dat Maaslands Huis onvoldoende zou bijdragen aan het behalen van de BSO-taakstelling en weinig actief zou zijn in het verwerven van gronden en panden zoekt Maaslands Huis wel degelijk naar opportuniteiten in Lanaken. Aanslepende stedenbouwkundige procedures, zowel inzake het aantal als inzake de inplanting van een 3-tal projecten in Lanaken (Gasthuisstraat, Neerharen en Steenweg 159 te Rekem), waarvan de eerste 2 aangekocht werden van de gemeente/het OCMW, noopten het Bestuur van de cvba so Maaslands Huis, gezien de inmiddels betaalde verwervings- en ontwerpkosten, bovendien tot enige voorzichtigheid. Inmiddels zijn 2 van deze 3 dossiers positief geëvolueerd. Voor opportuniteiten in Lanaken wordt er, in overleg met de gemeentelijke diensten, vooraf een haalbaarheidsonderzoek inzake zowel de realisatiegraad (oa aantallen) als naar financiële haalbaarheid uitgevoerd. De Raad van Bestuur wenst te benadrukken dat Maaslands Huis wel degelijk streeft naar een proactieve afstemming met de bevoegde gemeentelijke diensten en er een vaste bereidheid bestaat om bij te dragen tot het bereiken van het BSO (cfr. aanbeveling nr. 1).

Prestatieveld 2: kwaliteit van de woningen en woonomgeving. O.D. 2.1 De SHM staat in voor het onderhoud, herstel, renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het sociaal woonpatrimonium waar nodig.

Maaslands Huis is er zich terdege van bewust dat zij, m.b.t. het prestatieveld 2 “kwaliteit van de woningen en woonomgeving” haar beleid en werking dient bij te sturen. Het Bestuur is eveneens van mening dat deze O.D. prioritair dient aangepakt te worden.

Teneinde de frictieleegstand verder te verminderen zal, als een van de prioriteiten van de Raad van Bestuur, de werking en planning (cfr. aanbev. nr. 3 en 4) nog verder geopti-maliseerd worden. Het bestuur is er zich van bewust dat de aanwerving van een bijkomend personeelslid, welke specifiek zou instaan voor de versnelling van de renovatiedossiers (cfr. aanbev. nr. 2), weliswaar de loonkosten verhoogt maar, in verhouding tot de mogelijk gederfde huurinkomsten ingevolge leegstand wegens het niet behalen van de ERP-normen, te verantwoorden is. De aanwervingsprocedure start in de 2de helft van 2018. In het visitatierapport staat dat Maaslands Huis zeer hoge kosten hanteert bij huur-schade. Wij zijn van oordeel dat dit standpunt in grote mate dient genuanceerd te worden. Tijdens een opleiding inzake huurschade met andere Limburgse maatschappijen, onder begeleiding van een externe deskundige, is d.m.v. de praktijkgerichte vergelijking met collega-SHM’s gebleken dat de door ons gehanteerde werkwijze correct is. Maaslands Huis bevond zich in de middenmoot inzake aangerekende kosten. Teneinde misverstanden te vermijden en de duidelijkheid inzake het ten laste zijn van herstellingen en onderhoudskosten te verhogen, zal dit in de maand juli 2018 op de website geplaatst worden, zal dit in de nieuwsbrief zomer 2018 opgenomen worden en zal er een folder opgemaakt worden (cfr. aanbev. nr. 1 en 3).

Prestatieveld 4: sociaal beleid.

Maaslands Huis heeft, met verwijzing naar de vorige visitatieronde, reeds aanzienlijke inspanningen geleverd om 3 van de 4 beoordelingen inzake het sociaal beleid van “voor verbetering vatbaar” om te zetten naar “goed”.

O.D. 4.1 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners.

Ook inzake deze operationele doelstelling verbindt Maaslands Huis zich om de ‘vvv” om te zetten naar “goed”. Aansluitend aan de bevindingen van de vorige visitatieronde werd de functie van wijktoezichter reeds geheroriënteerd, meer ingebed in de sociale werking en ondergebracht in de dienst klanten, onder de bevoegdheid van de sociaal assistente. Uit gesprekken met diverse actoren is gebleken dat deze heroriëntering nog niet voldoende bekend bleek. Maaslands Huis zal, via de concrete werking in de praktijk, het aanvoelen van “controle” trachten om te buigen naar een “ondersteuning” en dit via een aantal kanalen kenbaar maken. (cfr. aanbev. nr. 1, 3, 4 en 6). Er zal een praktijkaanpak inzake ondersteuning bij verhuis ontwikkeld worden (cfr. aanbev. nr. 1, 3 en 4). Met verwijzing naar O.D. 2.1 zal in juli 2018 de transparantie inzake het ten laste zijn van herstellingen en onderhoudskosten op de website van Maaslands Huis vergroot worden (cfr. aanbev. nr. 1 en 3). Met het OCMW van Dilsen-Stokkem en van Lanaken werd in april 2018 contact genomen om de LAC-procedure, naar analogie van de eerder met het OCMW Maasmechelen opgezette procedure, te implementeren (cfr. aanbev. nr. 1 en 6). Ondertussen werden reeds de nodige stappen ondernomen om de klachtenprocedure beter bekend te maken bij de huurder, oa. tijdens het collectief onthaal of via de facebook-account (cfr. aanbev. nr. 1, 3 en 6) .

Prestatieveld 5 : Financiële leefbaarheid O.D. 5.2: de SHM beheerst haar kosten goed

N.a.v. de vorige visitatieronde besliste de Raad van Bestuur om op korte termijn na te gaan welke maatregelen kunnen genomen worden om de leegstand, die het gevolg is van onderhouds- en renovatiewerkzaamheden tussen twee verhuringen, terug te dringen teneinde de huurder meer duidelijkheid te kunnen verschaffen inzake de datum van inhuurneming, de nieuwe huurder toe te laten de woning sneller te betrekken en aldus ook de huurinkomsten te verhogen. Dit heeft er toe geleid dat de frictieleegstand substantieel daalde (naar 3,37%). In 2017 daalde de frictieleegstand nog verder naar 2,20 %. Deze daling zet zich verder in 2018 en wordt maandelijks opgevolgd (cfr. aanbev. nr. 3 en 4 ). In het kader van het advies om meer langdurig leegstaande woningen tijdelijk te verhuren, werden reeds de eerste gesprekken gehouden met de firma Camelot (cfr. aanbev. nr. 2 en 4) . Inzake het personeelsbeleid zal, bij de verwachte toekomstige pensionering van technische medewerkers van de regie, de vervanging dan wel de uitbesteding van de resp. taken onderzocht worden.

O.D. 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan.

Teneinde de financiële impact van beleidsbeslissingen beter te bepalen, bevattelijk voor te stellen en de planningshorizon te verruimen, heeft het bestuur van Maaslands Huis inmiddels beslist om het planningsinstrument van de firma FINPOWER te gebruiken, net als een aantal andere Limburgse collega’s (cfr. aanbev. nr. 5).

O.D. 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk.

Als gevolg van de implementatie van een aantal maatregelen, resulterend uit de vorige visitatie, is de communicatiecultuur duidelijk verbeterd. Teneinde misverstanden te vermijden en de duidelijkheid te verhogen, zal het al dan niet ten laste zijn van herstellingen en onderhoudskosten in juli 2018 op de website van Maaslands Huis geplaatst worden (cfr. aanbev. nr. 1 en 3). De communicatie met de burger is, d.m.v. de ingebruikname van de nieuwe maatschappe-lijke zetel, het opstarten van de website, de nieuwsbrieven en het opzetten van een facebook-account in belangrijke mate verbeterd. De mogelijkheid tot het indienen van een klacht zal via deze kanalen beter bekend gemaakt worden (cfr. aanbev. nr. 1, 3 en 6). Er zal nog meer aandacht besteed worden aan de kwaliteit van de brieven en, indien van toepassing, de vermelding van een contactpersoon. Inmiddels werden enkele bijkomende folders opgemaakt (“wat doen bij verhuis”, “ik woon te groot”) (cfr. aanbev. nr. 1 en 3). Er zal vanaf 2019 tevens een klantentevredenheidsbevraging van de kandidaat-huurders gebeuren (cfr. aanbev. nr. 6).

Bijkomend aan de voorgeschreven tweejaarlijkse schriftelijke procedure m.b.t. de actualisatie, teneinde iedereen gelijk te behandelen, worden de kandidaat-huurders tijdens de actualisatieperiode bij een bezoek aan de website attent gemaakt op het wettelijk voorgeschreven tijdschema.

O.D. 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk.

Dit prestatieveld wordt door de visitatiecommissie als onvoldoende beoordeeld. Met behulp van een externe firma zal er in de periode 2018/2019 een duidelijke communicatiestrategie opgemaakt worden voor het informeren van beleidsinstanties en stakeholders (cfr. aanbev. nr. 1).

Daarnaast wenst de Raad van Bestuur m.b.t. de operationele doelstellingen, welke door visitatiecommissie als “goed” werden beoordeeld, enkele aanvullingen te geven.

OD 1.5 de shm stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen.

Maaslands Huis verbindt er zich toe (en heeft hiervoor in 2017 en 2018 reeds een aantal stappen gezet) inspanningen te leveren om de onderbezetting van haar woningen te verminderen. In de door de visitatiecommissie onderzochte periode voorzag de regel-geving immers geen middelen om de huurders van onderbezette woningen te verplichten tot verhuis. Van zodra de mogelijkheid zich voordeed werden in het intern huurreglement bepalingen ter zake opgenomen om dit stapsgewijs toe te passen. Vanaf april 2018 worden die huurders met een verschil van meer dan 2 bezocht en de overige huurders welke onderbezet wonen zullen later op het jaar bezocht worden (cfr. aanbev. nr. 1, 2 en 4). Alhoewel het aantal beschikbare grote huurwoningen in absolute getallen inderdaad enigszins is afgenomen, staat daar ingevolge de overheersende maatschappelijke evolutie inzake gezinsverdunning en veroudering, een substantieel grotere vraag naar wgh. met 1 of 2 slaapkamers tegenover. De aanpak van de onderbezetting biedt naar de toekomst mogelijkheden om de grotere wgh. rationeel beter te laten bezetten. Bij nieuwbouw-projecten zullen, waar mogelijk, ook grotere woningen voorzien worden (bv Geeststraat 1,3,5 te Mm: van de 5 wgh, 1 woning en 4 appartementen, is 1 woning van het type 3/6 voorzien). De cvba so Maaslands Huis heeft het aanbod aan doelgroep-wonen voor mensen met een psychische nood verhoogd, o.a. door de versnelde toewijzingen art. 24, de verhuringen buiten het sociaal huurstelsel aan o.a. CAW en vzw Het Veer én de normale toewijzingen aan kandidaat-huurders van deze doelgroep welke omwille van de privacy bij ons niet zodanig bekend zijn.

De cvba so Maaslands Huis zal de zittende huurders van de ca. 60 oudere woningen met bouwkundige gebreken contacteren teneinde hen te wijzen op de concrete mogelijkheid, via prioritaire herhuisvesting, op een meer adequate en rationele huisvesting (cfr. aanbev. nr. 2).

O.D. 4.2 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid .

N.a.v. de vorige visitatie werd aan het sociaal aspect in de procedure voor huurachter-stallen, o.m. in overleg met het OCMW en andere welzijnsorganisaties, een grotere plaats gegeven door op bepaalde momenten persoonlijke contacten met de huurders in te bouwen, het aantal huisbezoeken te verhogen en het in voorkomend geval inschakelen van CAW Limburg. De LAC-procedure wordt verruimd tot het volledige werkgebied, zie PV 4 (cfr. aanbev. nr. 1).

O.D. 4.3 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan.

Er wordt in 2018 een overlast- en leefbaarheidscode opgemaakt teneinde aan de huurders duidelijkheid te verschaffen wat van hen verwacht wordt en dat ze ook eerst zelf een inspanning moeten doen om het samen-leef-probleem op te lossen( cfr. aanbev. nr. 1). Dit houdt een formalisering van een reeds gehanteerde werkwijze in.

O.D. 4.4 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer.

In het verleden werden, ter controle van de leesbaarheid, een aantal brieven voorgelegd aan de bewonersgroep De Loper. De leesbaarheid en verstaanbaarheid van de teksten en reglementen zal nog verhoogd worden (cfr. aanbev. nr. 1) door het gebruik van kortere zinnen en, in voorkomend geval, het gebruik van voorbeelden.

O.D. 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurachterstal, sociale fraude en domiciliefraude.

De huurdersachterstal is, na een aanpassing van de procedure n.a.v. de vorige visitatie, reeds aanzienlijk gedaald (van 5,82% in 2010, 4,23% in 2014 naar 3,51% in 2016 ). In 2017 daalde de huurdersachterstal nog verder naar 3,17 %. Deze daling zet zich verder in 2018 en het verloop wordt maandelijks opgevolgd. Het doel in het ondernemingsplan van 2% huurachterstal vond haar oorsprong in een vooropgestelde norm van 2% n.a.v. de eerste visitatieronde. De norm van 2% werd vanuit dat oogpunt dan ook als streefdoel vooropgezet. Doel is uiteraard een objectief te stellen dat nog dient behaald te worden, teneinde de huurdersachterstal nog te verlagen. Er zal in 2018 een procedure inzake sociale of domiciliefraude opgemaakt worden. De werking inzake de opvolging van de huurdersachterstallen werd inmiddels reeds aan-gepast en geconcentreerd bij 1 medewerker.

Maaslands Huis cvba so verzekert de Minister en de visitatiecommissie bij deze van haar bereidheid om haar werking bij te sturen en bedankt de leden van de visitatiecommissie.

Met vriendelijke groeten,

Namens de cvba so Maaslands Huis,

De directeur, De voorzitter, J. VANDEKERCKHOVE E. VANDERHALLEN

Beslissing van de minister n.a.v. het visitatierapport

van 23 april 2018 van Maaslands Huis (7015)

Visitatierapport Maaslands Huis (7015) · open en tijdige communicatie vanuit de SHM. Maaslands...

Documents

Transcript of Visitatierapport Maaslands Huis (7015) · open en tijdige communicatie vanuit de SHM. Maaslands...