18 | | VASTGOED ADVISEUR apr i l 2014

ACTUEEL | Woningonderhoud

S

“Met het overgrote deel van de particuliere woningvoorraad in Nederland gaat het gelukkig goed. Het zijn de ‘probleem-

plukken’ die ons zorgen baren. Daar zijn woningen – door allerlei oorzaken – slecht onderhouden. Daarnaast hebben som-

mige eigenaren de pech dat ze in een gebied wonen waar de ondergrond slecht is. De fundering van die woningen vertoont

daardoor veel problemen. Zoiets ‘overkomt’ je gewoon. Wij hebben onderzocht hoe het staat met de kwaliteit van de parti-

culiere woningvoorraad in Nederland. Ofwel: hoe is de onderhoudstoestand en wat valt er te verbeteren als het gaat om de

energetische kwaliteit van de woningen? En welke rol spelen gemeenten daarbij?”

vinger aan de pols bij achterstallig onderhoudProblematiek particuliere woningvoorraad wordt alleen maar groter

enior-onderzoeker Frits Meijer (OTB Onderzoek voor de Gebouwde Omgeving van de TU Delft) leidde – in samenwerking met Platform31 – het onderzoek in

het kader van het project Kwaliteitsimpuls Particuliere Woningvoorraad, dat startte in 2010. Eind 2013 verscheen de notitie ‘Verbetering van particuliere woningen; ook in de toekomst een gemeentelijk belang’. Zeven gemeenten (Den Haag, Dordrecht, Enschede, Leeu-warden, Lelystad, Schiedam en Zaanstad) namen deel aan het onderzoek, evenals het Stimuleringsfonds Volkshuisves-ting Nederlandse gemeenten (SVn). Overigens: ook andere gemeenten houden zich – in meer of mindere mate – bezig met de problematiek in de particuliere woningvoorraad.

INTegRAle AANPAKDat is ook wel nodig, zegt Frits Meijer: “In de toekomst zal die problematiek alleen maar groter worden, en de problemen lossen zich echt niet vanzelf op. Gemeentelijk beleid op dit terrein blijft nodig, maar daarbij zullen ook andere partijen hun verantwoordelijkheid moeten nemen. Dat gebeurt ook al: sommige gemeenten proberen bij-voorbeeld funderingsproblemen op te lossen en tegelijk energiebesparende maatregelen te nemen. Je ziet hier heel duidelijk het belang van maatwerk: dat heeft er in een aantal gemeenten toe geleid dat de doelstellingen zijn gehaald. Maar de opgave blijft groot.”

vBo makelaar | VASTGOED ADVISEUR | 19

De onderzoekers pleiten voor een integrale aanpak: “Het zal in het toekomstig beleid niet alléén moeten gaan om het opheffen van onderhoudsachterstanden, want er zijn sterke relaties met zaken als duurzaamheid, levensloop-gerichtheid etc. Bovendien krijg je bij gemeentebesturen steeds moeilijker de handen op elkaar voor het steken van (gemeente)geld in particulier woningonderhoud.”

‘PROBleeMPluKKeN’Meijer stelt vast dat er veel tijd en geld is gestoken in de ‘probleemplukken’ in de onderzochte gemeenten. Hij zegt: “Met informeren, begeleiden en adviseren, kom je als ge-meente al een heel eind, maar dat is niet voldoende: sub-sidies, laagrentende leningen en eventueel een stok achter de deur (in de vorm van bijvoorbeeld een aanschrijving) zijn ook noodzakelijk. Ze zullen actief moeten werken aan het smeden van coalities met andere stedelijke partijen, zoals banken en financiële instellingen, beleggers, bouwbedrij-ven en aannemers, energiebedrijven, welzijnsorganisaties, zorgverzekeraars enz. De particuliere woningvoorraad is oud, veroudert verder en neemt in omvang toe. Forse delen van die voorraad zijn in een kort tijdsbestek (10 à 15 jaar) gebouwd, en die complexen verouderen dus al-lemaal tegelijk. Energiebesparende maatregelen zijn vaak ook noodzakelijk. De ambities zijn hoog, maar om die te halen, moet het tempo van de ingrepen worden versneld en de maatregelen zullen veel ingrijpender moeten zijn. En dan hebben we nog het probleem van de snel groeiende groep oudere woningbezitters. Zij zijn over het algemeen nauwelijks geïnteresseerd in het plegen van onderhoud, en ze passen de woning ook niet aan. Dat is wel nodig, gezien hun veranderende behoeften en wensen. Ook in het levensloopbestendig maken van woningen ligt een belang-rijke opgave voor de toekomst.”

FINANCIeRINg VAN VeRBOuWINgIn het rapport wordt nog een belangrijke oorzaak ge-

noemd van achterstallig onderhoud: geldverstrekkers staan niet te popelen om leningen te geven voor verbou-wingen en het plegen van onderhoud. Dat alles zal dus uit eigen middelen gefinancierd moeten worden. Zo komt de eigenaar in een onderhoudsval terecht: er is geen geld voor onderhoud; een lening wordt niet verstrekt; de wo-ning raakt in een nóg slechtere toestand, en wordt onver-koopbaar. Immers: een nieuwe eigenaar krijgt ook geen lening die toereikend is voor een ingrijpende verbouwing. De kosten worden hoger; de kans op financiering wordt steeds kleiner. Sommige eigenaren zoeken een oplossing in de vorm van een consumptief krediet. En dat was nu

net niet de bedoeling van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen: die was erop gericht dat de consument niet te veel geld leent.Meijer: “Een heel actieve aanpak is nodig om de problemen op te lossen. Die start bij bewustwording van eigenaren, maar we zullen hen ook ‘bij de hand moeten nemen’. Dat blijkt wel uit het succes van de VvE-balie in Den Haag. Ma-kelaars kunnen wat mij betreft ook een rol spelen als het gaat om het informeren van eigenaren. Een soort ‘onder-houdskaart’ verstrekken, bijvoorbeeld. Op die manier zien eigenaren wat voor onderhoud nodig is – en wanneer dat uitgevoerd moet worden.”

“MééR leNeN!”Daan Kardol is makelaar/taxateur bij VBO-kantoor Zuidstad Makelaars in Rotterdam-Zuid. Hij ziet een duidelijk verschil met de situatie van tien jaar geleden als het gaat om onder-houd. “Dat heeft ook te maken met het feit dat hier in Zuid veel woningen ‘onder water’ staan. Er zijn leuke wijken uit

V.l.n.r.: de heren dr. F.M. Meijer, mr. C.J.C.M. Oomen en J.D. Kardol

Meijer: “Een actieve en integrale aanpak is nodig om de

problemen van achterstallig onderhoud op te lossen”

20 | | VASTGOED ADVISEUR apr i l 2014

de jaren ’90, die er vóór de crisis heel aardig bij stonden. Nu is dat soms compleet veranderd: de tuinen worden niet onderhouden, en het schilderwerk ziet er ook slecht uit. Dat geeft de hele wijk een negatieve uitstraling. De koper ziet dat ook, en aangezien die zich oriënteert op een totaal-beeld, heeft het gebrek aan onderhoud negatieve gevolgen voor alle woningen in die buurt. Zeker nu de leenmogelijk-heden beperkt zijn, geven aspirant-kopers de voorkeur aan een woning waar ze weinig aan hoeven te doen. Ik zou dan

ook een pleidooi willen houden in de richting van geldver-strekkers: maak het de woningeigenaar mogelijk om méér te lenen, zodat het achterstallig onderhoud kan worden weggewerkt.”Over de oorzaak van het achterstallig onderhoud heeft Kardol zijn eigen mening: “Het gemiddelde inkomen ligt in Rotterdam al wat lager dan in andere delen van Nederland. Door de crisis houden de mensen nóg minder over. Uitga-ven voor onderhoud worden daarom uitgesteld.”

‘WeINIg INTeReSSe’“Ik vraag me ook af in hoeverre mensen nog geïnteresseerd zijn in hun woonomgeving. Je ziet dat veel bewoners zich ‘terugtrekken’ in hun eigen woning. Ze hebben weinig inte-resse in de waardeontwikkeling van hun buurt. En vroeger waren mensen meer geneigd om dingen samen te doen; dat speelt ook een rol.” Kardol somt nog een paar elemen-ten op die invloed hebben op de waardevermindering van de woning: “De tuin, maar ook de wijze waarop de woning bewoond is. Ook in woningen van recente datum zie je achterstallig onderhoud. Woningen waar mensen heel lang wonen, staan er vaak een stuk beter bij. Die bewoners hebben altijd veel aandacht aan hun woning besteed, en dat zie je. Degenen die snel dachten te verkassen (en de winst in een volgende woning wilden stoppen), hebben veel minder de neiging gehad om onderhoud te plegen. Kennelijk was de woning niet echt ‘hun’ huis.”

De ROl VAN De MAKelAARKardol: “De btw permanent op 6% houden is me net iets te makkelijk. Als de leencapaciteit niet wordt vergroot, zet dat

Oomen: “Banken zouden een VvE niet moeten zien als een

partij zonder onderpand, maar als een debiteur die een prima

betalingsgedrag vertoont”

dit vinden vbo-ledenUit de Enquête Woningonderhoud die VBO Makelaar naar aanleiding van het rapport hield, blijkt dat:• Meer dan de helft van de respondenten ziet bij aan- of verkoop

dat er minder onderhoud wordt gepleegd;• De grootste problemen doen zich voor in het segment tot

250.000 euro;• Slecht schilderwerk, rotte kozijnen en enkel glas vormen het

grootste probleem;• Goedkope flats uit de jaren ’50 en ’60 scoren het slechtst, maar

met woningen uit de jaren ’80 is het ook niet goed gesteld;• 85% stelt dat de problemen leiden tot waardedaling; 75% ziet dat

ze leiden tot vertraging van het verkoopproces;• De meeste makelaars zijn van mening dat daling van de

koopkracht de belangrijkste oorzaak is voor het gebrek aan onderhoud;

• De oplossing zien de respondenten vooral in handhaving van het lage btw-tarief op renovatie en onderhoud én in versoepeling van de leencapaciteit. Ook de combinatie van onderhoud en het nemen van energiebesparende maatregelen scoort hoog.

vBo makelaar | VASTGOED ADVISEUR | 21

VBO-makelaar Kardol: “Als iemand een hypotheek afsluit,

kun je in de maandlast een stukje opbouw voor toekomstig

onderhoud meenemen”

Tekst: Carola Peters

Beeld: VVG Middelkoop,

OTB TU Delft, VvE Belang

geen zoden aan de dijk. De financiële middelen zijn ook dan veelal niet toereikend.Natuurlijk is er ook een belangrijke taak weggelegd voor onze beroepsgroep. Wij kunnen de woningeigenaar uit-stekend adviseren omtrent de maatregelen om de woning aantrekkelijker te maken. Je ziet nogal eens dat de ver-keerde keuzes worden gemaakt: wél een nieuwe keuken, maar geen dubbel glas of nieuwe kozijnen. Maatregelen die waardebevorderend zijn, moeten de voorkeur krijgen.”

‘ONDeRHOuD IN HyPOTHeeK MeeNeMeN’Kardol heeft een idee dat hij graag onderzocht zou zien: “Als iemand een hypotheek afsluit, kun je in de maandlast een stukje opbouw voor toekomstig onderhoud meene-men. Na vijf jaar is dan een deel van de hypotheeksom afgelost, en er is meteen een bedrag opgebouwd voor on-derhoud. De bank heeft op die manier ook de zekerheid dat er geld is voor dat onderhoud. Dat moet toch interessant zijn voor geldverstrekkers.”De Rotterdamse makelaar zou ook graag zien dat vereni-gingen van eigenaars meer mogelijkheden krijgen om te lenen voor onderhoudsinvesteringen. Juist in appartemen-tencomplexen zijn de problemen door achterstallig onder-houd groot. Hij zegt: “De beheerder heeft op dat gebied ook een belangrijke taak. Hij/zij kan als aanjager voor het uitvoeren van onderhoud fungeren. Dat kan prima worden gecombineerd met energiebesparende maatregelen.”

leNINg VOOR De VVeMr. Kees Oomen, directeur Organisatie en Public Affairs bij Stichting VvE Belang, is het daar helemaal mee eens. VvE Belang pleit al lang voor meer financieringsmogelijk-heden voor VvE’s. Oomen: “Banken denken dat het risico van een lening aan een VvE erg hoog is. Daarom schrikken ze ervoor terug om een VvE een lening te geven. Die vrees is onterecht: alle 191 leningen die door de SVn aan VvE’s zijn verstrekt, zijn keurig afbetaald. Banken zouden een VvE niet moeten zien als een partij zonder onderpand, maar als een debiteur die een prima betalingsgedrag ver-toont. VvE’s die een lening nodig hebben (liefst natuurlijk een laagrentende lening), kunnen nog steeds een beroep doen op een SVn-lening; tenminste als hun gemeente is aangesloten bij die stichting. Echter: door bezuinigingen kunnen gemeenten en SVn steeds minder doen.”

SPlITSINgSRegleMeNTeNDaar komt nog bij dat oude model-splitsingsreglementen voor VvE’s nog de regel kennen dat de vereniging geen langlopende verplichtingen mag aangaan. In het regle-ment van 2006 is die beperking verdwenen. VvE Belang pleit er daarom voor dat de splitsingsreglementen worden geüniformeerd, zodat alle VvE’s over dezelfde mogelijkhe-den beschikken.Oomen: “Er zijn vanuit wet- en regelgeving wel wat haken en ogen wat het aangaan van een financieringsovereen-

komst door een VvE betreft. Onmogelijk is het niet, maar er zal in elk individueel geval bezien moeten worden wat de haalbaarheid is. Daarbij is van belang wat is opgenomen in de splitsingsakte en het reglement, maar ook wat de con-crete onderhoudsstatus van het desbetreffende complex is, hoe en hoelang er gereserveerd wordt in het reservefonds en hoe het staat met de financieringsbehoefte van de indi-viduele eigenaren. Wij lobbyen daar al een tijd voor, en we gaan ermee door.” ■

Wat zijn de grootste problemen?

Wat ziet u als de belangrijkste oorzaak van het gebrek aan onderhoud?

0 20 40 60 80 100 120 140 160

Opknapsubsidies gemeenten lijken nu niet te werken omdat ze niet bij eigenaren

met weinig geld terechtkomen

Verhuurdersheffing leidt tot hoger kostenplaatje woningeigenaar met minder ruimte voor investeringen voor onderhoud

en renovatie, m.n. bij corporaties

In krimpgebieden zijn huizen moeilijker verkoopbaar waardoor investering niet

meer wordt terugverdiend en dus niet meer moeite waard is

Waardedaling door prijsdaling in zijn algemeenheid

Vergrijzing

Investering wordt niet meer terugverdiend omdat woning

onder water staat

Daling koopkracht door werkloosheid, scheiding,

recessie in algemeenheid etc.

4.

5.

6

7.

3.

2.

1.

Dak lek

Scheuren in muur/balkon

Vervanging daklood

Slechte energieprestaties

Enkel glas in sponning

Rotte kozijnen

Slecht schilderwerk

0 20 40 60 80 100 120 140 160

4.

5.

6

7.

3.

2.

1.

Bron: VBO Makelaar

Bron: VBO Makelaar