colofonverantwoordelijke uitgever Pol Dermul Oosthelling 11/13 | 8400 Oostende pol.dermul@dermul.be

afzender & secretariaat CIB Kust v.z.w.Zeedijk 293 | 8430 Middelkerke t 059 50 52 94 | f 059 31 38 26 cibkust@cib.be

editoriaal EPC in elke vastgoedadvertentie

registratie aannemersRegistratie aannemers verdwijnt op 1 januari

rechtspraak

energielabelNederland: Woning zonder label onverkoopbaar?

rioolkeuring De nieuwe rioolkeuring

woonkredietenGevangen in je woonkrediet

bankzaken en criminaliteitPhishing

brandstofkostenAftrekbeperking brandstofkosten verandert niets aan 70/30-uitsplitsing autokosten

duitse vastgoedmarkt Vastgoedzeepbel

leegstands- en krotbelasting Leegstands- en krotbelastingen in Vlaanderen (18/18)

huizen Belgische huizen veel te duur

vastgoedconjunctuur‘Het herstel is algemeen’

immositeCreatieve immosite

bedrijfsnaamWaar moet ik op letten bij het kiezen van een bedrijfsnaam?

inhoud

1

4

4, 9, 12, 15

5

5

6

7

8

10

11

13

14

14

15

afgiftekantoor8400 OOSTENDE 1

P708509

België-BelgiqueP.B.

8400 OOSTENDE 13/4561

informatieblad van de Vlaamse immobiliënkamers binnen CIB Vlaanderen

verschijnt wekelijks - 48 nummers per jaar - verschijnt niet in week 29, 30, 31 & 52

vastgoedflitsen# 1407 | 26 augustus 2011

editoriaalEPC in elke vastgoedadvertentie

Jan Jassogne

De voorbije week haalde het voornemen van de Vlaamse Regering om in de toekomst in elke vastgoedadvertentie melding te maken van het EPC-kengetal ruim de Vlaamse pers.

Waar gaat het nu precies over en hoe zinvol is deze nieuwe maatregel?

De Vlaamse Regering heeft bij het Vlaams Parlement een “Ontwerp van decreet houdende wijziging van het decreet van 8 mei 2009 houdende

algemene bepalingen betreffende het energiebeleid” ingediend. Het ontwerp van decreet is stuk 1144 (2010-2011) en werd ingediend op 17 mei 2011.

In de memorie van toelichting op pagina 22 lezen we: “Artikel 17, Richtlijn 2010/31/EU ver-plichtte tot een aantal wijzigingen aan de energieprestatieregelgeving: - Artikel 12.4 van de richtlijn verplicht de lidstaten om te bepalen dat, wanneer gebouwen met een energiepresta-tiecertificaat, te koop of te huur worden aangeboden, de energieprestatie-indicator van het energieprestatiecertificaat in de advertenties in commerciële media wordt vermeld. Deze verplichting om het kengetal te vermelden kadert in de gewestbevoegdheid rationeel ener-gieverbruik. De kandidaat-koper of -huurder van een gebouw dient via het energieprestatie-certificaat correcte informatie te krijgen over de energieprestaties van het gebouw, alsmede praktisch advies hoe die kan worden verbeterd.”>

lay-

out &

opm

aak

ww

w.a

mpe

rsan

d.be

| 05

9 31

50

78

> dr

uk w

ww

.love

rprin

t.be

| 059

30

00 5

2

Sociaal Fonds voor de vastgoedsectorGratis vormingsaanbod | zie pagina 16

# 1407 | pag.180542 vastgoedflitsen

Dat de koper en de huurder tijdig moeten worden geïnformeerd over het EPC-kengetal en dat de koper en de huurder moeten kennis nemen van het EPC (Energieprestatiecertificaat), niet ouder dan 10 jaar, en dit voorafgaand aan de ondertekening van de verkoopovereenkomst of van de huurovereenkomst, is reeds een verplichting. Bij herhaling heeft CIB Vlaanderen op deze verplichting gewezen. Deze verplichting is opgenomen in de CIB-standaarddocumenten en zelfs de strafmaat bij het niet naleven van deze verplichting is standaard opgenomen in de CIB-documenten.

Dat een goede isolatie van ons woningpatrimonium alsmaar belangrijker zou worden, en op termijn een steeds grotere invloed zal hebben op de huurprijs en de verkoopwaarde van wonin-gen en appartementen heeft CIB op congressen, studiedagen en vormingsmomenten, op ledenvergaderingen en in talloze publicaties toegelicht. Laat daar dus geen twijfel over bestaan: de energiewaarde van appartementen en woningen zal steeds belangrijker worden. De isolatie van de woning is een belangrijke factor om een goed, dus laag energiekengetal te bekomen; maar dit kengetal wordt ook sterk beïnvloed door de stookinstallatie die in de woning aanwezig is.

En hoeft het nog geschreven dat net het EPC het instru-ment is om de koper en huurder te informeren over de energiekwaliteit van de woning. Koper en huurder moeten dus tijdig worden geïnformeerd over de inhoud van het Energieprestatiecertificaat.

Blijkens de memorie van toelichting bij genoemd ontwerp van decreet legt Europa nu op om het EPC-kengetal voortaan ook op te nemen in “advertenties in commerciële media”. Dit is volgens de memorie van toelichting de Europese verplichting.

Ongetwijfeld zullen de meningen over het nut, of minstens de noodzaak, van deze vermelding in advertenties in commerciële media verdeeld zijn. Wat niet kan ontkend worden is dat de vermelding van het EPC-kengetal in alle advertenties er zal toe leiden dat meer kopers en huurders zich zullen afvragen wat dit nieuwe cijfer in vastgoedadvertenties te betekenen heeft. Alhoewel bij elke huurovereenkomst en elke koopovereenkomst het energieprestatiecertificaat moet aanwezig zijn, moet worden vastgesteld dat het kengetal van dit certificaat voor veel kopers en huurders nog geen invloed heeft op hun beslissing tot huren of kopen. Maar deze belangstelling komt er en de vermelding

van het kengetal in advertenties in commerciële media zal daar zeker toe bijdragen.

We kunnen dus stellen dat de verplichte vermelding van het EPC-kengetal minstens een educatieve maatregel is voor koper en huurder, maar ook een Europese verplichting, die moet worden omgezet in Vlaamse decreetgeving. Tot hier geen probleem, de Vlaamse Regering doet wat ze moet doen: Europese regelgeving tijdig omzetten in Vlaamse regelgeving.

Maar wat stellen we nu vast? In de tekst van het ontwerp van decreet (artikel 17 §3 op pagina 96 van het parlementair do-cument) is er geen sprake van “advertenties in commerciële media” maar wel van “alle publiciteit”. En laat dit nu net een hemelsbreed verschil zijn.

Beoogt men nu “advertenties in commerciële media” of zal men op elke affiche “te koop” en “te huur”, ook deze die geplaatst zijn op de 3de, de 10de of de 20ste verdieping het EPC-kengetal moeten aanbrengen. Hopelijk heeft men het niet zo bedoeld – al beves-tigde de woordvoerder van minister Van den Bossche ’t voorbije weekend in Het Nieuwsblad op zondag nog het tegendeel –, maar we kunnen vrezen dat men het zo wel heeft bedoeld. En dit is geen Europese verplichting.

Maar het kan nog erger. Hetzelfde artikel 17 §3 stelt dat ook de unieke code van het energieprestatiecertificaat in alle publiciteit moet worden vermeld. Heeft er iemand bij stil gestaan dat deze unieke code bestaat uit 27 cijfers en 3 streepjes, dus 30 tekens in het totaal. Ook deze 30 tekens moeten dus in elke advertentie, dus elk zoekertje en wellicht ook op elke affiche te koop. Ook deze verplichting is geen Europese verplichting.

De verplichting om de unieke code van 30 tekens te vermelden is volgens de memorie van toelichting bedoeld om de handhavings- en controlemogelijkheden van het Vlaams Energieagentschap (VEA) te versterken. Men schrijft in de memorie letterlijk: “Op deze manier kan dan ook misleidende reclame en/of fraude met het energieprestatiecertificaat worden tegengegaan.”

En welke fraude zal VEA kunnen opsporen? Indien ze vastgoed-advertenties doornemen zullen ze de unieke code (30 tekens) kunnen ingeven en dan zien of het EPC kengetal dat is vermeld wel dit is dat voorkomt op het EPC. Maar er is uiteraard nog heel wat andere fraude mogelijk. Heeft men er bij stilgestaan dat het

3# 1407 | p. 18055

maar zeer uitzonderlijk is dat in vastgoedadvertenties ook het volledig adres van het te koop of te huur aangeboden pand wordt vermeld. Wie dus fraudeert door een EPC-attest te vermelden van een ander pand met een gunstig EPC- kengetal zal door VEA niet kunnen worden opgespoord.

Erg sluitend is de maatregel niet, wel behoorlijk duur. Heeft iemand uitgerekend hoeveel duurder elke vastgoedadvertentie zal worden door de verplichte vermelding van de unieke code van 30 tekens?

Bij het opstellen van de eerste plichtenleer voor de vastgoedma-kelaars door het BIV werd een lange discussie gevoerd of men de vastgoedmakelaar nu ja of neen zou verplichten om zijn BIV nummer (6 cijfers en geen 30) te vermelden. Deze verplichting werd uiteindelijk niet opgelegd en dit nadat men had berekend wat het kostenverhogend effect van deze verplichting zou zijn geweest voor de vastgoedmakelaars.

De verplichte vermelding van de unieke code is dus helemaal niet sluitend om fraude te voorkomen, heeft voor de koper en de huurder geen enkele meerwaarde, kost handenvol geld en is helemaal geen Europese verplichting.

CIB Vlaanderen moet dus dringend in overleg gaan met de be-voegde minister en met de Vlaamse parlementsleden om het ontwerp van decreet, dat in het najaar in het Vlaams parlement zal worden behandeld, alsnog te amenderen.

We moeten hopen dat de bevoegde minister en de Vlaamse par-lementairen bereid zullen zijn om rekening te houden met de ar-gumentatie uit de dagelijkse praktijk van de vastgoedmakelaar.

De bevoegde minister, en bij uitbreiding de volledige Vlaamse regering, zal in CIB Vlaanderen altijd een bondgenoot vinden om te werken aan de verbetering van de kwaliteit van de Vlaamse woningen en appartementen. Ook het tijdig, correct en volledig informeren van de koper en de huurder staat in de plichtenleer van de vastgoedmakelaar en CIB Vlaanderen doet er alles aan om de vastgoedmakelaars in staat te stellen deze informatieplicht zo goed mogelijk in te vullen, ondanks het feit dat vele overheden schromelijk te kort schieten om tijdig en gegarandeerde overheidsinformatie ter beschikking te stellen. De vastgoedmakelaar krijgt vandaag geen toegang tot de EPC-

databank van het Vlaams Energieagentschap (VEA). VEA steunt zich, onder meer, op interpretaties van de Privacycommissie. Dat de vastgoedmakelaar wordt belet in een zeer vroeg stadium van de bemiddelingsopdracht te toetsen of er voor het pand al dan niet een EPC-attest aanwezig is, leidt alleen maar tot tijdsverlies en naar grote waarschijnlijkheid ook tot onnodige en dus over-bodige kosten voor de vastgoedmakelaar én voor de consument. Starten met publiciteit vergt straks kennis van het EPC-attest: ofwel van een bestaand attest (overigens 10 jaar geldig) ofwel van het EPC-kengetal van een nieuw attest. Bij gebrek aan zeker-heid over een bestaand attest zal wellicht (onnodig) vlug een nieuw attest worden aangevraagd.

Het 12de VASTGOEDCONGRES in Oostende op vrijdag 25 november 2011 heeft als thema “VASTGOEDINFORMATIE - rechten - plich-ten - lusten - lasten”.

Hopelijk kunnen we op het Vastgoedcongres aankondigen dat het ontwerp van decreet werd bijgestuurd.

CIB blijft de komende maanden overigens bijzonder alert op dit terrein. Want de overheid heeft nog wel meer in de pijplijn zitten. Denken we maar aan de plannen met betrekking tot het zgn. as-builtattest, de informatieverplichtingen tengevolge de bijsturing van de watertoets (de invoering van een “waterpara-graaf”), de informatieverplichtingen die expliciet en impliciet voortvloeien uit het decreet-in-opmaak met betrekking tot het onroerend erfgoed, …

De vragen van de sector zijn legio. Bezwijkt de vastgoedma-kelaar straks onder een veelheid van attesten en documen-ten, afgeleverd door een diversiteit van administraties en be-stuursinstanties, zonder enige coördinatie en vaak zelfs zonder enige rechtszekerheid? Heeft de overheid zelf wel voldoende oog voor de eigen dienstverlening? Wordt overheidsinformatie eindelijk ook snel, correct, digitaal en geïntegreerd in de totale informatiestroom? En wordt deze overheidsinformatie daar-enboven ook nog betaalbaar toegankelijk? Of wordt de vast-goedmakelaar murw geslagen in een onmogelijk vol te hou-den spreidstand van rechten en plichten, van lusten en lasten?

Afspraak op 25 november, voor het 12de CIB Vastgoedcongres.

> Jan Jassogne, Afgevaardigd bestuurder CIB Vlaanderen

# 1407 | p. 18056vastgoedflitsen 4

registratie aannemers > De Standaard, 20/08/2011

Registratie aannemers verdwijnt op 1 januari

Confederatie Bouw vreest ‘meer zwartwerk’ en ‘minder kwa-liteit’

Begin volgend jaar wordt het systeem van geregistreerde aan-nemers afgeschaft. Volgens Europa druist het in tegen de prin-cipes van vrij verkeer.

Vanaf 1 januari 2012 bestaan er geen geregistreerde aannemers meer. Dat systeem, dat 34 jaar geleden in het leven werd geroepen na een aantal schandalen met zwartwerk en koppelbazerij in de bouw, had nochtans zijn strepen meer dan verdiend.

‘Het was een soort van kwaliteitslabel dat de bouwers recht gaf op een aantal voordelen, zoals het verlaagde btw-tarief van 6 procent of premies voor energiebesparende investeringen’, zegt Gabriël Delporte, secretaris-generaal van de Confederatie Bouw. ‘Bovendien hielp het kandidaat-bouwers in hun zoektocht naar een betrouwbare aannemer die zijn fiscale en sociale verplichtin-gen nakomt.’ Maar dat is dus buiten Europa gerekend. Dat vindt dat zo’n registratie de kansen van buitenlandse aannemers op de Belgische markt bemoeilijkt.

‘Die afschaffing zat eraan te komen, en daarom hebben we al

overleg gehad met de bouwsector en de vakbonden om te bekij-ken hoe we fiscale en sociale fraude, die concurrentievervalsend werkt, kunnen vermijden’, reageert staatssecretaris Carl Devlies (CD&V), bevoegd voor fraudebestrijding in de ontslagnemende regering.

‘Vakbonden en werkgevers hebben daar een akkoord over, ge-baseerd op vier elementen: identificatieplicht op de werf, af-wezigheidsregistratie bij tijdelijke werkloosheid, contractuele aansprakelijkheid voor het uitbetalen van de minimumlonen én het afleveren van een attest wanneer de bouwheer fiscale voordelen of premies kan genieten.’

De Vlaamse minister van Energie en Wonen, Freya Van den Bossche (SP.A), benadrukt dat de uitbetaling van premies voor renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerken en voor ener-giebesparende maatregelen niet in het gedrang komt. ‘De voor-waarde om met een geregistreerde aannemer te werken, laten we vallen’, stelt woordvoerder Gorik Van Holen, ‘maar de aan-vrager zal nog wel altijd een officiële factuur moeten indienen. De minister gaat onderzoeken of er geen ander kwaliteitslabel moet komen zodat de consument makkelijker kan nagaan of hij met een gekwalificeerde aannemer in zee gaat.’

Tijdschrift voor Bouwrecht en Onroerend Goed, 05-06/2011

Pacht - bevoorrechte pachtoverdracht - pachtvernieuwing - verzet verpachter - onverdeeldheid - gevolgen

Hof van Cassatie, 28 januari 2011 Voorzitter: de h. Londers; Verslaggever: de h. Stassijns; Openbaar Ministerie: de h. Dubrulle; Advocaten: mrs. Wouters en Van Ommeslaghe 1. Het verzet van de verpachter tegen de pachtvernieuwing ingevolge een bevoorrechte pachtoverdracht moet betrekking hebben op het door hem verpachte goed. De onverdeeldheid waarin de verpachter zich met betrekking tot dit goed bevindt, staat er niet aan in de weg dat hij tegen deze pachtvernieuwing kan opkomen om zijn verzet geldig te horen verklaren met het

oog op de exploitatie van zijn deel van het goed door de in artikel 37, § 1, 2° Pachtwet aangeduide personen.

2. Als mede-eigenaars verzet wensen te doen tegen een pacht-overdracht waarvan overeenkomstig artikel 35 Pachtwet is ken-nis gegeven door een pachter die tegelijk mede-eigenaar is, dan verplichten zij deze pachter mede-eigenaar deel te nemen aan deze daad van beheer door hem te dagvaarden in verzet over-eenkomstig artikel 36 Pachtwet. Als de rechter dit verzet gegrond verklaart, erkent hij daardoor de noodzaak van de beheersdaad gesteld op initiatief van de verzetdoende mede-eigenaars.

bestelcode vfl 1407 - tbo 05-06/2011 p.115

rechtspraak

# 1407 | p. 18057 5

energielabel > De Telegraaf, 19/08/2011

rioolkeuring > Gazet van Antwerpen, 20/08/2011

Nederland: Woning zonder label onverkoopbaar?

De nieuwe rioolkeuring

Al jaren probeert de regering een verplicht energielabel voor huizen en flats in te voeren. Evenveel jaren mislukt dit: het is te duur, het label deugt niet en het is nog niet verplicht. Nu dreigt minister Donner, die hierover gaat, de verkoop van woningen zonder energielabel vanaf 2013 te verbieden.

Er bestaat geen meningsverschil: energiezuinige woningen en andere panden zijn beter voor ons milieu. Energiezuinige wonin-gen zijn ook goed voor de eigenaren, zij verbruiken minder gas en elektriciteit, beide worden ieder jaar duurder.

Deugt n i e t De verstrekkende maatregelen die deze minister wil uitvoeren, komen voort uit een Europese richtlijn over dit onderwerp. Dat zal best. Ik denk dan als zo’n energielabel na al die jaren niet verplicht in te voeren blijkt, dan deugt zo’n Europese richtlijn niet, de minister doet z’n werk niet goed of het label deugt niet. Jaren geleden bij de invoering van de eerste versie van ons ener-gielabel is uitvoerig gewaarschuwd dat dit label niet deugde. Tegen alle adviezen in beweerde de regering dat het wel deugde, tot ze dit moest toegeven en een nieuw label bedacht. Waartegen ook vele bezwaren waren. Ik kan me niet voorstellen dat het zo moeilijk is om een goed energielabel te ontwerpen en na een gepaste periode verplicht te stellen.

De huidige situatie is dat formeel het energielabel verplicht is, maar dat veruit de meeste panden in ons land dit label niet be-zitten. Bij verkoop neemt de notaris in de koopakte op dat beide

Vanaf 1 juli 2011 is er voor bouwers en verbouwers een extra keuring bijgekomen. Sindsdien bent u verplicht om een keuring van uw privériolering te laten uitvoeren bij elke nieuwbouw, grote verbouwing en na een afkoppeling. De nieuwe maatregel

partijen hiervan op de hoogte zijn, dat het energielabel niet aan-wezig is en dat koper en verkoper hieraan geen behoefte hebben. Dit kan omdat de afwezigheid van een energielabel nu niet leidt tot een straf. Maar wellicht vanaf 2013 wel: onverkoopbaarheid.

e rg onge pa st Op de eerste plaats vind ik het erg ongepast van de overheid om naast de verkoopproblemen die woningbezitters hebben in deze lastige periode er nog een bij te verzinnen. Plus een reden voor onverkoopbaarheid voor een label dat niet deugt en dat erg duur kan uitvallen. Want indien uw woning niet in aanmerking komt voor een energielabel moet u (veel) geld uitgeven om ener-giebesparende maatregelen te nemen, zoals nieuwe cv-ketel, en ramen, deuren, gevels, vloeren en daken isoleren.

Terecht heeft de Vereniging Eigen Huis tegen deze gang van zaken geprotesteerd en deze kwestie bij de politiek en Raad van State in Den Haag aanhangig gemaakt. Het is natuurlijk merk-waardig dat een label dat aantoonbaar niet deugt, verplicht te stellen bij verkoop van woningen tegen een hoge straf indien het label er niet is. Ik vernam dat het ministerie van Wonen zelf dit label heeft onderzocht en heeft moeten vaststellen dat zijn eigen label niet deugt. Daarom kan een straf tot onverkoopbaarheid niet doorgaan in 2013.

Het energielabel moet anders, zodat het eindelijk werkt, een-voudiger maar doeltreffender, goedkoper en minder eisen aan de woningen die nog niet aan het label voldoen.

werd genomen omdat er te vaak gescheiden rioleringen ver-keerd werden aangesloten. Die fouten zorgen voor een verlaagd rendement van de waterzuivering en vervuiling van de bodem en het water.

# 1407 | p. 18058vastgoedflitsen 6

woonkredieten > De Standaard, 20 & 21/08/2011

Gevangen in je woonkrediet

De langetermijnrente in ons land zakte de jongste drie maan-den van gemiddeld 4,2 procent naar 3,87. Eenzelfde evolutie op de korte termijn, waar de rente van gemiddeld 1,5 procent naar nauwelijks meer dan 1 procent zakte. Alle begrip dus voor banken die de vergoeding die ze aan hun klanten betalen mee laten zakken. Maar een blik op de grafieken die John Romain van de keten van hypothecair adviesbureaus Immotheker toont, bewijst dat de evolutie van de rente op woonkredieten heel wat minder beweegt.

Sinds het begin van de zomer is het gemiddeld bodemtarief van hypothecaire kredieten met een vaste rente, van 4,07 tot 3,96 procent gezakt. Een daling dus met 0,11 procentpunt, of nau-welijks eenderde van de rentebeweging op de kapitaalmarkt. Woonkredieten met een jaarlijks aanpasbare rente lijken nu al de hele zomer vastgeschroefd op een gemiddeld bodemtarief van 3,45 procent. Hoe kan dat?

Enerzijds is er natuurlijk de grote volatiliteit op de kapitaalmark-ten. De rente op 10 jaar schommelde de jongste veertien dagen alleen al tussen 4,6 en 3,8 procent. ‘Het is dus niet meer dan normaal; zegt Romain, ‘dat je in zo’n turbulente wereld de rente op je woonkredieten met een looptijd van gemiddeld 25 jaar niet dagelijks herziet en een marge neemt.’

‘g oe De ’ k l a n t Maar er is een fundamenteler verklaring, vreest Romain. ‘Bijna anderhalf jaar geleden had ik het nog over de uitzonderlijk hoge winstmarge die de banken toen namen op hun woonkredieten. De tijd van de bikkelhard bevochten strijd voor de toekomstige eigenaar was toen duidelijk voorbij. In de vijftien jaar dat ik bij Immotheker werk, had ik nog nooit zulke hoge winstmarges gezien.’

‘Als je naar onze gemiddelde bodemtarieven kijkt is er op het eerste gezicht niets of nauwelijks iets verandert. De banken bie-den momenteel een gemiddelde vergoeding van zowat 2 procent aan hun spaarders en rekenen toekomstige huizeneigenaars die kiezen voor een vaste rente iets minder dan 4 procent aan. Maar achter die tarieven gaan veel grotere verschillen schuil dan pakweg een jaar geleden.’

Dankzij de informatica kunnen de banken nu veel makkelijker dan vroeger nagaan hoe rendabel een klant voor hen is. Het is immers evident dat iemand met een pak beleggingsfondsen waarop de bank jaarlijks een mooie beheersvergoeding int en waarop stevige instapkosten aangerekend kunnen worden, financieel veel interessanter is dan iemand die naast een zicht- en een spaarrekening hooguit een paar kasbons op zijn effecten-rekening heeft.

En dan hebben we het nog niet over de min of meer klassieke rentekortingen die banken toestaan. De voorwaarden daar-voor gaan van een eenvoudige domiciliering van het loon, over een schuldsaldo-, een brand- en zelfs een autoverzekering, tot een minimum aantal bankverrichtingen per maand of het aanhouden van een minimum van spaar- en beleggingspro-ducten.

4 0.0 0 0 eu ro Het lijken soms onschuldige voorwaarden. Iedereen neemt toch een brandverzekering, en een schuldsaldoverzekering maakt toch gewoon dat je financieel niet in de knoei komt als je (huwe-lijks)partner overlijdt, niet?

‘Maar wist je,’ zegt Romain, ‘dat voor een weliswaar forse lening van 200.000 euro, aangegaan door twee dertigers, het verschil tussen de goedkoopste en de duurste verzekeraar een gecumu-leerd premieverschil is van ruim 40.000 euro?’

Vroeger leverden al die voorwaarden samen een renteverschil tussen de ‘beste’ en de ‘slechtste’ klanten op van enkele tienden van een procentpunt, maar nu loopt dat volgens Romain bij bepaalde banken al op tot bijna 1 procentpunt.

En niet alleen dat. Steeds meer banken laten de toegestane ‘voor waardelijke’ kortingen ook expliciet opnemen in de ont-leningakte, waardoor zij zonder pardon hun tarief kunnen ver-hogen als niet meer aan de voorwaarden wordt voldaan. In het beste geval specificeert de akte precies welke korting aan welke voorwaarde gekoppeld is, maar steeds vaker volstaat het dat aan één voorwaarde even niet meer wordt voldaan, om definitief en onherroepelijk de volledige rentekorting te verliezen.

# 1407 | p. 18059 7

on beg on n e n w e r k En zelfs als de akte specificeert welke korting aan welke voor-waarde gekoppeld is, is het voor de modale klant onbegonnen werk om uit te rekenen hoeveel het verlies van die korting hem voor de resterende looptijd zal kosten. Stel je voor dat de bank, twee jaar na het afsluiten van je krediet, het tarief van haar brandverzekering met de helft verhoogt, kan je dan beter van brandverzekeraar veranderen en het verlies van de korting erbij nemen, of verbijt je beter je frustratie omdat het ondanks alles goedkoper blijft om alles bij het oude te laten?

Als je 200.000 euro leent voor een periode van 30 jaar, rekent Romain snel voor, en dan plots niet meer voldoet aan een van de kortingsvoorwaarden, kan je dat over de resterende looptijd op een meerkost van 20.000 tot 65.000 euro komen te staan, afhankelijk van het niveau van de korting.

Immotheker ergert zich er ook aan dat het door dat alles nage-noeg onmogelijk is geworden om nog een ‘naakt’ tarief te krijgen, zonder voorwaarden. Of beter: je kan het wel krijgen, maar het

is zo exorbitant hoog dat de bank zichzelf er (bewust) mee uit de markt prijst. Als klant heb je dan eigenlijk geen keuze meer. Het is voorwaarden aanvaarden of geen betaalbare lening krijgen.

bu u r l a n De n De officiële tarieven bij de Belgische banken liggen nu ongeveer een half procentpunt hoger dan in onze buurlanden. Na aftrek van de kortingen zakken de Belgische banken ongeveer een half procentpunt onder het tarief in de buurlanden.

Maar in Nederland en Frankrijk heb je voor dat tarief dan wel een lening waaraan geen voorwaarden gekoppeld zijn. Per saldo ben je zo vaak goedkoper uit.

Dat alles is het gevolg van het bank-verzekeringsmodel, waarbij financiële instellingen zowel bank als verzekeraar zijn en zo dus aan – overigens wettelijk toegestane – koppelverkoop kunnen doen. Dat model bestaat enkel in ons land, je vindt het nergens in Europa.

> Luc Coppens

bankzaken en criminaliteit > Professioneel Vermogensadvies, weken 26 & 27/2011

Phishing

wat is p h ish i ng ? Phishing is een vorm van bedrog waarbij gebruik gemaakt wordt van misleidende e-mails. De e-mails gebruiken de identiteit van een financiële instelling, overheid of bekende persoon. In werke-lijkheid worden ze verstuurd door oplichters om naar persoon-lijke, vertrouwelijke of zelfs financiële informatie van cliënten te ‘vissen’. Mensen worden dus opgelicht door ze te lokken naar een valse (bank)website die een kopie is van de echte website en waarbij ze nietsvermoedend inloggen met hun inlognaam en wachtwoord of hun creditcardnummer.

Hierdoor krijgt de fraudeur de beschikking over hun gegevens met alle gevolgen van dien.

We geven hierbij graag enkele tips om ‘phishing’ een stap voor te zijn.

• Deel nooit persoonlijke of vertrouwelijke gegevens zoals pas-woorden, geheime codes, rekeningnummers en nummers van

bank- of identiteitskaarten per e-mail mee. Doe dit enkel via de beveiligde electronische kanalen van uw financiële instel-ling.

• Open steeds zelf de toegang tot de beveiligde toepassing van uw financiële instelling. U doet dit door zelf te klikken op het icoon dat bij de installatie van de toepassing op uw bureaublad werd geplaatst of door zelf het internetadres in te voeren. Gebruik geen hyperlink uit een e-mail!

• Doe niet aan ‘filesharing’ terwijl u online bankiert. Filesharing is het uitwisselen van bestanden met andere gebruikers via een netwerk. Vooraleer u een homebanksessie start, sluit u deze programma’s best af.

p o gi ng to t p h ish i ng Indien u geconfronteerd wordt met een poging tot ‘phishing’, kunt u volgende stappen ondernemen: • contact opnemen met de helpdesk van uw financiële instelling • de verkregen e-mail (laten) doorsturen naar uw kantoor die de

anti-fraud-officer van de financiële instelling inlicht

# 1407 | p. 180608 vastgoedflitsen

• een anti-virus programma een scan laten uitvoeren op de com-puter

In een phishing bericht vindt u vaak de volgende elementen: • er wordt gedreigd met gevolgen als u niet onmiddellijk ant-

woordt op de mail • er wordt gevraagd om een bepaald nummer te bellen waar u

dan gegevens moet doorgeven • er wordt gevraagd om op een link te klikken die u dan naar een

valse site leidt. Daar moet u dan inloggen • de fraudeur stuurt een e-mail met een bijlage waarin een

Keylogger verborgen zit. Zodra de gebruiker de bijlage opent, wordt op de achtergrond de Keylogger geactiveerd. Hierdoor kan de fraudeur via internet zien welke wachtwoorden de gebruiker gebruikt bij het inloggen bij zijn of haar financiële instelling. Sluit dus mails van onbekende afzenders af, vooral-eer u op de homebanksessie van uw financiële instelling inlogt.

be v e i l igi ngssof t wa r e Uw computer bevat heel wat persoonlijke informatie waar sommige buitenstaanders de hand willen op leggen. Hou deze oplichters dus buiten door beveiligingssoftware te installeren.

Een anti-virusprogramma is een programma dat kwaadaar-dige software zoals virussen opspoort, onschadelijk maakt en verwijdert.

Een firewall is een programma dat beslist welke informatie wel en welke niet wordt doorgelaten. U stelt zelf de regels in die de firewall moet opvolgen. Zo zorgt de software ervoor dat er geen toepassingen op uw computer worden opgestart zonder uw toestemming.

Het is belangrijk dat u regelmatig een update doorvoert van uw anti-virussoftware. De ontwerpers van de software passen hun programma’ s namelijk vaak aan om de nieuwste bedreigingen tegen te gaan. De meeste pakketten geven de gebruiker een waar-schuwing als de computer niet meer voldoende beschermd is.

ge h e i m e coDe s Spring zorgzaam om met uw geheime codes. Uw paswoord en uw pincode houdt u voor uzelf. Schrijf ze daarom nergens op en bewaar ze niet op uw computer, zelfs niet als een programma u voorstelt om uw codes te bewaren.

“p lug -i n ” Download niet eender welke “plug-in”. Plug-ins zijn kleine toe-passingen die op internet aangeboden worden. Sites en adverten-ties prijzen deze plug-ins aan, door allerhande beloftes te maken zoals sneller surfen of betere beeldkwaliteit. Maar de plug-ins voldoen niet altijd aan de verwachtingen. Erger nog, als u een kwaadaardige plug-in hebt geïnstalleerd, verwijder deze dan zo mogelijk van uw computer.

brandstofkosten > Fiscale Actualiteit, 30/06-06/07/2011

Aftrekbeperking brandstofkosten verandert niets aan 70/30-uitsplitsing autokosten

De fiscus is er altijd van uitgegaan dat autokosten waarvoor alleen een totaalbedrag bekend is, voor 30% bestaan uit brand-stofkosten (Cam. IB 92 nr. 66/51). Ooit was dat van belang omdat brandstofkosten nog onbeperkt aftrekbaar waren, terwijl men andere autokosten slechts voor 75% mocht aftrekken.

Sinds begin 2010 zijn echter ook brandstofkosten beperkt aftrek-baar (zie Fisc. Act. 2009, 39/1 en 2010, 1/4). Dat heeft tot gevolg dat het in de personenbelasting niet meer nodig is om uit te splitsen tussen brandstofkosten en andere autokosten. Voor beide geldt immers hetzelfde aftrekpercentage.

In de vennootschapsbelasting is dat echter anders. Brandstof-kosten zijn voor 75% aftrekbaar, andere autokosten voor 50 à 90%. Daar moet de uitsplitsing nog altijd gemaakt worden, logischer-wijze volgens dezelfde 30/70-verdeling. Dat laatste wordt nu formeel bevestigd in een circulaire waarin de fiscus de recentste wetswijzigingen inzake aftrek van autokosten toelicht.

Een voorbeeld betreft de terugbetaling van een kilometerver-goeding aan een werknemer (eigen kosten van de werkgever). Stel dat de auto op basis van de CO2-uitstoot in de categorie van de aftrek aan 60% valt. De aftrekbeperking van 60% is dan van

9# 1407 | p. 18061

toepassing op 70% van de terugbetaling, terwijl de resterende 30% van de terugbetaling verondersteld wordt overeen te stem-men met brandstofkosten en dus voor 75% aftrekbaar is.

De circulaire gaat er niet verder op in, maar de 70/30-verdeling wordt traditioneel ook gebruikt om het deel van de autokosten dat overeenstemt met een voordeel van alle aard, uit de ver-worpen uitgaven te halen (Vr. nr. 1160 de Clippele, 20 februari 2001, Vr. en Antw. Senaat 2002-03, nr. 2-68, 3796). Dat deel van de autokosten wordt immers gelijkgesteld met een bezoldiging en is dus volledig aftrekbaar. Het gaat dan om een auto die gratis ter beschikking gesteld wordt van een werknemer (zie Fisc. Act. 2010, 7/14 voor de vraag of die werkwijze ook toelaatbaar is als de werknemer een bijdrage betaalt voor het gebruik van de auto). Vroeger mocht 70% van het voordeel (excl. btw) afgetrokken worden van de autokosten die aan de aftrekbeperking onder-hevig zijn. Met de resterende 30% hoefde niets te gebeuren omdat die verondersteld werden overeen te stemmen met volledig aftrekbare brandstofkosten, waarvan dus niets in de verworpen uitgaven terechtkwam.

Nu moet echter rekening gehouden worden met twee verschil-lende aftrekbeperkingen. 70% van het voordeel mag afgetrokken worden van de autokosten die aan de variabele aftrekbeperking (60% in ons voorbeeld) onderhevig zijn. 30% van het voordeel mag afgetrokken worden van de brandstofkosten. Het lijkt lo-gisch om ook op dat punt voort de 30/70-verhouding te gebrui-ken, en officieus is dat ook bevestigd door de fiscus.

Stel: autokosten van 5.000 euro, waarvan 1.000 euro (werkelijke) brandstofkosten en 4.000 euro andere. De auto valt in de cate-gorie van 60% aftrek. Het voordeel van alle aard bedraagt 2.000 euro. Daarvan wordt dus 600 euro (30%) verondersteld overeen te stemmen met brandstofkosten en 1.400 euro (70%) met andere autokosten. De autokosten waarop de aftrekbeperking toegepast moet worden, zijn dan 400 euro (1.000 - 600) aan 75% en 2.600 (4.000 - 1.400) aan 60%. In de verworpen uitgaven wordt 1.140 (400 x 25% + 2.600 x 40%) opgenomen.

Circ. AAFisc 31/2011, Ci.RH.243/603.388, 16 juni 2011, randnr. 17-19

Wenst u een meer uitgebreide samenvatting van een vonnis? Stort dan 2,50 euro per vonnis (voor de kosten van kopie en ver-zending) op rekening 280-0487171-74 van Dermul te Oostende met vermelding van de bestelcode(s) van het gewenste vonnis.

Tijdschrift voor Bouwrecht en Onroerend Goed, 05-06/2011

Pacht - art. 29 Pachtwet - wanprestatie pachter - ernst van de wanprestatie - beoordeling rechter - beoordeling in het licht van bestaan van schade voor de verpachter

Hof van Cassatie, 9 december 2010 Voorzitter: de h. Storck; Verslaggever: mevr. Velu; Openbaar Ministerie: de h. Werquin; Advocaten: mrs. Mahieu en Simont Artikel 29 Pachtwet bepaalt dat indien de pachter van een land-eigendom dit niet voorziet van de dieren en het gereedschap nodig voor het bedrijf, indien hij met de bebouwing ophoudt, indien hij bij de bebouwing niet als een goede huisvader han-delt, indien hij het gepachte voor een ander doel aanwendt dan waartoe het bestemd was, of, in het algemeen, indien hij de bepalingen van de pachtovereenkomst niet nakomt, en daardoor schade ontstaat voor de verpachter, deze, naargelang van de omstandigheden, de pachtovereenkomst kan doen ontbinden.

Uit het gebruik van de bewoordingen “daardoor schade ontstaat voor de verpachter” en “naar gelang van de omstandigheden”

alsook uit de verplichting voor de pachter om die schade te ver-goeden “in geval van ontbinding door (zijn) schuld” moet worden afgeleid dat, enerzijds, de wetgever gewild heeft dat de feiten-rechter beoordeelt of de wanuitvoering van de overeenkomst ernstig genoeg is om de ontbinding uit te spreken en, ander-zijds, dat de ernst van de wanuitvoering van de overeenkomst beoordeeld moet worden in het licht van het bestaan, voor de verpachter, van een schade ten gevolge van die wanuitvoering.

bestelcode vfl 1407 - tbo 05-06/2011 p.108

rechtspraak

# 1407 | p. 1806210 vastgoedflitsen

duitse vastgoedmarkt > De Tijd, 20/08/2011

Vastgoedzeepbel

Duitsers die een huis willen kopen, moeten tegenwoordig niet alleen sterk gedreven zijn, maar ook over een goedgevulde por-temonnee beschikken. Onze oosterburen staan erom bekend dat ze elke euro twee keer omdraaien. Ze houden ervan prijzen te vergelijken en alle voor- en nadelen tegen elkaar af te wegen. Ze zijn vooral op zoek naar een ‘goede deal’. Maar sinds kort heeft ook in Duitsland de vastgoedgekte toegeslagen. Beslissingen worden in slechts enkele minuten genomen, kopers worden voortdurend overboden, met een nooit geziene prijsinflatie tot gevolg … De lokale pers spreekt vandaag zelfs, over een zeepbel!

m i n De r a a n kop e n De tijd dat de vastgoedmarkt in de Duitse Bondsrepubliek rustig voortkabbelde, lijkt voorbij. Twee jaar geleden was vastgoed nochtans nog belachelijk duur. Vandaar dat de meeste Duitsers veeleer huurden dan kochten. De redenen daarvoor zijn niet ver te zoeken. In de eerste plaats verplicht de wetgeving toekomstige eigenaars om een grote hoeveelheid cash op tafel te leggen voor ze bij de bank een krediet kunnen aanvragen.

Eigenaars die hun woning verhuren, worden bovendien zwaar belast als ze die binnen de 10 jaar na de aankoop opnieuw verko-pen. Die wet zette eveneens een rem op de komst van nieuwe be-leggingsfondsen. Die willen immers geen 10 jaar moeten wach-ten voor ze een onroerend goed met winst kunnen verkopen. Die strenge voorwaarden zijn nog steeds van kracht. Maar ze lijken de particulieren niet meer af te schrikken.

toe n k wa m De c r isis … Het ineenstorten van de beurzen, de zwakke euro en de stij-gende inflatie verontrusten de Duitsers die over cash beschikken. Omdat ze niet meer weten waarin ze hun spaargeld moeten beleggen, kiezen ze steeds vaker voor vastgoed als veilige haven. De beleggers worden echter al snel met een groot probleem geconfronteerd. Er worden maar erg weinig panden te koop aangeboden. Op de belangrijkste vastgoedwebsite Immoscout staan in de wijk Altona in Hamburg bijvoorbeeld slechts 14 ap-partementen te koop. ‘Peanuts’ voor een district met bijna 50.000 inwoners. Datzelfde fenomeen doet zich ook voor in de meeste andere grote steden, zoals München of Düsseldorf. En hoe kleiner het aanbod, hoe hoger de prijs natuurlijk …

k u DDe -e f f ec tDe Duitsers zijn ook massaal op zoek naar hetzelfde type wo-ning. Allemaal willen ze een huis met drie of vier slaapkamers, in perfecte staat, in een rustige straat en met een tuin naar het zuiden gericht … Huizen die niet aan die criteria beantwoorden, blijven meestal langer te koop staan. Maar voor woningen die er wel aan voldoen, staat iedereen te dringen. Die worden dan ook tegen waanzinnige prijzen verkocht. Vaak wordt de deal zelfs gesloten na een bezoek van amper 10 minuten. En beleggers be-talen 10 of 20 procent meer dan de vraagprijs om toch maar het appartement van hun dromen binnen te rijven. Vastgoedagenten aanvaarden zelfs enveloppen van enkele duizenden euro’s om de ene kandidaat-koper te verkiezen boven de andere. In München wordt een woning die aanvankelijk voor 360.000 euro werd aangeboden, vaak twee dagen later verkocht voor 440.000 euro. De gemiddelde prijs per vierkante meter is er in één jaar tijd met 5,8 procent gestegen. Maar in sommige wijken zoals Maxvorstadt (+ 34,8 procent), Milbertshofen (+23,3 procent) en Sendling (+21,1 procent) zijn de prijzen de voorbije 12 maanden geëxplo-deerd. Laat ons hopen dat de beurs en de euro het weer wat beter gaan doen, zodat die zeepbel leegloopt …

> Frédéric Therin

11# 1407 | p. 18063

3.2. Gemeentelijke belastingen 3.2.1. Algemeen De gemeente kan beslissen om naast de gewestelijke belasting zelf een gemeentelijke “krotbelasting” in te voeren. De opbrengst van deze belasting komt in de gemeentekas terecht.

Daarbij zijn verschillende mogelijkheden denkbaar.

3.2.2. Gemeentelijke opcentiemen op de gewestbelasting A. Algemeen Uit de tekst van artikel 37 programmadecreet blijkt dat de ge-meente kan beslissen om opcentiemen te heffen op de gewest-belasting.

Daartoe dient de gemeenteraad een beslissing te nemen, waarbij het aantal opcentiemen wordt vastgesteld.

In voorkomend geval wordt een afschrift van het gemeen-teraadsbesluit binnen de maand na de inwerkingtreding ervan bij aangetekend schrijven bezorgd aan de Vlaamse Belastingdienst.

De gemeentelijke opcentiemen worden samen met de gewest-belasting geïnd.

Vestiging, inning en invordering gebeuren volgens de regels die gelden voor het Vlaamse Gewest.

Voorbeeld Een gemeente beslist om 70 opcentiemen te heffen op de gewest-belasting (die 1.980,00 euro bedraagt). Het aandeel van de gemeente is als volgt: 1.980 x 70/100 = 1.386,00 euro. De totaal verschuldigde belasting bedraagt: 1.980,00 + 1.386,00 = 3.366,00 euro

B. Probleemstelling De grondslag van de gemeentelijke belasting is het bedrag van de gewestbelasting, dat berekend wordt op basis van het kadastraal inkomen. In dit verband moet worden gewezen op een belangrijk knelpunt: artikel 464, 1° WIB92 verbiedt de gemeenten om opcen-

tiemen of gelijkaardige belastingen te heffen op de grondslag of het bedrag van het kadastraal inkomen.

In de omzendbrief BA-2004/03 wordt geponeerd dat de gemeen-telijke opcentiemen op de gewestbelasting wettelijk zijn, omdat zij niet het kadastraal inkomen als grondslag hebben, maar wel het bedrag van de gewestelijke belasting. Dit standpunt wordt in de rechtsleer betwist: hoewel de op-centiemen berekend worden op basis van de gewestbelasting, brengt dit onvermijdelijk met zich mee dat de gemeentebelasting op onrechtstreekse wijze het kadastraal inkomen als bereke-ningsbasis heeft.

3.2.3. Autonome krotbelasting De gemeente beschikt ook over de mogelijkheid om een eigen belastingreglement uit te werken. De gemeente beschikt ingevolge de artikelen 41, 162 en 170, § 4 van de Grondwet inderdaad over een grondwettelijke fiscale autonomie die haar toelaat om binnen de grenzen van de door de wetgever opgelegde beperkingen en onder controle van de toezichthoudende overheid, gelijk welke materie aan een belas-ting te onderwerpen. Niets belet haar om een belasting te heffen op grond van een eigen belastingverordening.

In dergelijk reglement kunnen eigen accenten worden gelegd op het vlak van de belastbare grondslag, eventuele vrijstellingen en opschortingen van de belasting.

De vestiging, invordering en geschillenprocedure worden be-heerst door het decreet van 30 mei 2008 betreffende de ves-tiging, invordering en geschillenprocedure van provincie- en gemeentebelastingen.

Er wordt aangestipt dat een combinatie van gemeentelijke op-centiemen op de gewestbelasting en een eigen gemeentelijke belasting niet mogelijk is.

Anderzijds is de gemeente bij het heffen van een autonome be-lasting helemaal niet gehouden tot naleving van de bepalingen van het programmadecreet.

leegstands- en krotbelasting > Algemeen Fiscaal Tijdschrift, 10/2010

Leegstands- en krotbelastingen in Vlaanderen (18/18)

# 1407 | p. 1806412 vastgoedflitsen

In voorkomend geval zal het nodig zijn om het gemeentelijk belastingreglement te raadplegen.

3.2.4. Mogelijkheid voor de gemeente om vrijgesteld te worden van de gewestbelasting A. Algemeen Artikel 25, lid 2 programmadecreet voorzag tot 1 januari 2010 in de mogelijkheid dat de gemeente de gewestbelasting voor haar grondgebied zou vervangen door een eigen gemeentebelasting. Daartoe moest een aantal voorwaarden worden vervuld: • aanvraag door de gemeente aan de Vlaamse Regering om vrij-

gesteld te worden van de gewestbelasting en een eigen hef-fingsstelsel te hanteren;

• minimale overname van de decretale regeling in het eigen gemeentelijk heffingsstelsel;

• voeren van een huisvestings- en pandenbeleid waarin het eigen heffingsstelsel kadert;

• voldoen aan drie van de drie criteria genoemd in artikel 193, § 1, eerste lid van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening.

B. Verwarring De regeling van artikel 25, lid 2 programmadecreet gaf aan-leiding tot verwarring in de rechtspraak. In dit verband werd gesteld dat een gemeentelijk belastingreglement dat een auto-nome krotbelasting invoert, in overeenstemming met artikel 25, lid 2 programmadecreet moet zijn. Dit betekent meteen dat de

eigen gemeentebelasting minimaal de decretale regeling dient over te nemen.

Deze redenering kan niet worden gevolgd. Ze vertrekt van de verkeerde veronderstelling dat het invoeren van een eigen be-lastingreglement automatisch neerkomt op de introductie van het stelsel van artikel 25, lid 2 programmadecreet. Wanneer artikel 25, lid 2 programmadecreet de mogelijkheid in-voert voor de gemeenten om vrijgesteld te worden van de gewes-telijke heffing en een eigen heffingsstelsel te hanteren, betekent dit enkel dat aan de gemeenten het recht wordt toegekend om die vrijstelling te verkrijgen. Derhalve kan elke gemeente op een-der welk ogenblik een eigen gemeentelijke leegstandsbelasting handhaven, dan wel invoeren, aanpassen of afschaffen. Zolang niet aan de voorwaarden van artikel 25, lid 2 programmadecreet is voldaan, blijft de gewestelijke leegstandsheffing bestaan naast de lokale leegstandsbelasting.

Samengevat komt het hierop neer dat een gemeente enkel gebonden is door de Vlaamse regelgeving wanneer zij om een vrijstelling van de Vlaamse leegstandsheffing verzoekt. Indien een gemeente niet om de vrijstelling van de Vlaamse heffing verzoekt, kan zij autonoom een eigen belasting invoeren.

> Jan Staes, Jurist

Tijdschrift voor Bouwrecht en Onroerend Goed, 05-06/2011

Pacht - opzegging voor eigen gebruik - vennootschap - bvba waarvan enige vennoten kapitaalvennootschappen - geen opzegging mogelijk

Hof van Cassatie, 8 januari 2010 Voorzitter: de h. Storck; Verslaggever: mevr. Velu; Openbaar Ministerie: de h. Werquin; Advocaten: mrs. T’Kint en Simont

Uit de tekst en de parlementaire voorbereiding van artikel 9, lid 5 Pachtwet volgt dat een besloten vennootschap met be-perkte aansprakelijkheid waarvan de enige vennoten kapitaals-vennootschappen zijn, zoals naamloze vennootschappen, geen opzegging bij toepassing van artikel 7, 1° Pachtwet kan geven.

bestelcode vfl 1407 - tbo 05-06/2011 p.100

rechtspraak

13# 1407 | pag. 18065

huizen >De Tijd, 15/07/2011

Belgische huizen veel te duur

Drie studies ramen overwaardering op 15 tot 66 procent

België heeft een van de meest overgewaardeerde huizenmarkten ter wereld. Woningen in ons land zijn 15 tot 66 procent te duur, zeggen drie recente studies.

Het weekblad The Economist, de Nationale Bank en de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) on-derzochten de verhouding tussen vastgoedprijzen enerzijds en inkomens en huurprijzen anderzijds. Ze vergeleken die ratio met het langetermijngemiddelde. De Nationale Bank hield ook rekening met de evolutie van de rente en de bevolking.

Volgens de OESO waren Belgische woningen in de tweede helft van vorig jaar liefst 66 procent te duur in vergelijking met de inkomens en 48 procent te duur in verhouding tot de huurprijzen. Daarmee had België de meest overgewaardeerde huizenmarkt van de rijke landen.

The Economist vergeleek de huizenprijzen met de huurprijzen. Het weekblad zegt dat woningen ‘slechts’ 20,5 procent te duur zijn. In verscheidene andere landen, zoals Frankrijk, is de over-waardering veel groter.

Waardering huizenprijzen*België 15%Frankrijk 13%Nederland 6%VK -2%Italië -9%Spanje -12%Finland -15%VS -25%Ierland -30%* Woningprijs/inkomen gecorrigeerd voor rente en bevolkingsgroei.

Bron: Nationale Bank

r e n t e De Nationale Bank ging een stap verder. Ze vergeleek de verhou-ding tussen huizenprijzen en inkomens, maar corrigeerde de cijfers voor de evolutie van de rente en de bevolking. Een rente-daling en stijging van de bevolking leiden tot hogere huizenprij-

zen, en omgekeerd. Volgens die maatstaf zijn huizen 15 procent te duur en heeft België de meest overgewaardeerde vastgoedmarkt.

De verlaging van de registratierechten, de fiscale amnestie en belastingvoordelen voor wie investeert in energiebesparing hebben bijgedragen tot de sterke stijging van de Belgische vast-goedprijzen. Maar de komende jaren kunnen enkele factoren de vastgoedprijzen drukken. De Nationale Bank merkt op dat de rente wellicht zal stijgen en dat de inkomens misschien trager zullen toenemen.

Bovendien loopt de Belgische vastgoedmarkt enkele specifieke risico’s. Het is mogelijk dat de overheid de belastingen op vast-goed verhoogt in het kader van de sanering van de begroting.

Er zijn echter ook factoren die de Belgische huizenprijzen on-dersteunen. De Nationale Bank verwijst naar de relatief gun-stige economische vooruitzichten, de lage schuldenlast van de gezinnen en het klein aantal wanbetalingen op hypothecaire kredieten.

> Wouter Vervenne

# 1407 | p. 1806614 vastgoedflitsen

vastgoedconjunctuur > De Tijd, 15/07/2011

‘Het herstel is algemeen’

Notarissenvoorzitter Bart Van Opstal ziet een markt die goed in evenwicht is

De Belgische woningmarkt heeft zich vrij goed hersteld van de economische crisis. Het is bijzonder positief dat het herstel zich nu heeft verspreid over alle vastgoedtypes in heel het land, stelt Bart van Opstal, de voorzitter van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat.

‘Ik zou niet spreken van een uitzonderlijk kwartaal’, antwoordt Bart Van Opstal op de vraag hoe hij de toestand op de vastgoed-markt inschat. ‘Per kwartaal kunnen zich belangrijke schomme-lingen voordoen. Het tweede kwartaal is meestal ook iets sterker omdat er voor het bouwverlof relatief veel nieuwbouw wordt opgeleverd. Veel belangrijker is het algemeen karakter van de stijging die we kunnen vaststellen. De prijzen van zowel huizen als appartementen stijgen. En dat zowel in Vlaanderen, Brussel als Wallonië, ondanks hun verschillende gemiddelde koopkracht en dito vastgoedfiscaliteit. Brussel bleef het langste haperen, maar maakt een inhaalbeweging. Ook de volumes stijgen in alle provincies, met uitzondering van Namen.’

Zijn de prijsstijgingen niet ongewoon hoog? Bart Van Opstal: ‘Men mag niet uit het oog verliezen dat de inflatie op jaarbasis zo’n 3 procent bedroeg. Als de prijzen van de appartementen met nog geen 6 procent stijgen is dat maar een reële stijging van 2 à 3 procent. Het gaat financieel met de meeste mensen ook beter. De Belgen genieten nog steeds van een

automatische indexering van de lonen. Het consumentenver-trouwen is nog altijd vrij stabiel en schommelt sinds november 2010 tussen -3 en +1. In juni 2010 stond het nog maar op -9. De werkloosheid ligt met 7,3 procent in mei 2011 nog steeds onder het gemiddelde niveau van 2010 (8,3%).’

Wat is het grootste onzekerheid voor de toekomst? Van Opstal: ‘De rente-evolutie mag men zeker niet uit het oog verliezen. De trend is stijgend. De vaste rente op meer dan tien jaar stond op 3,88 procent in januari. De grens van 4 procent is duidelijk doorgebroken in het tweede kwartaal, met 4,09 procent in april en 4,13 procent in mei. Al moet dat ook wel wat worden gerelativeerd. De rente blijft op of onder het niveau dat werd opgetekend tussen juli 2006 en juni 2010.’

Merken de notarissen iets van het onbetaalbaar worden van het woningvastgoed voor sommige groepen van de bevolking? Van Opstal: ‘De Belg is voorzichtig, maar blijft gedreven om zijn woning te verwerven. Hij kijkt eerst wat zijn budget is en wat hij daar mee kan doen. De eigen inbreng is wel vergroot. Er zijn ook steeds meer jongeren die het in twee stappen doen. Eerst kopen ze een bestaand huis, tien jaar later wagen ze zich aan een nieuwbouw. Tot nu slaagden ze er meestal in een belangrijke meerwaarde op de verkoop van hun eerste woning te realiseren. Het aantal jongeren dat onmiddellijk voor nieuwbouw gaat, is sterk gedaald.’

> Patrick Luysterman

immosite > Trends, 18/08/2011

Creatieve immosite

Op de Britse vastgoedsite Zoopla.co.uk zien gebruikers hoeveel een woning kost om te huren of kopen, en die prijs kunnen ze meteen vergelijken met de waarde van het goed. Zoopla berekent die door een zelf ontwikkeld algoritme los te laten op zijn gege-vensbestand. Bezoekers krijgen ook informatie over de lokale

vastgoedmarkt en via de AskMe-tool kunnen ze vragen stellen aan vastgoedexperts. De start-up haalt naar eigen zeggen meer dan zeven miljoen bezoekjes per maand en lanceert geregeld nieuwigheden.

15# 1407 | p. 18067

bedrijfsnaam > Trends, 30/06/2011

Waar moet ik op letten bij het kiezen van een bedrijfsnaam?

Ik ben van plan om een nieuwe onderneming op te starten. Zijn er juridische beperkingen waar ik rekening mee moet houden bij het kiezen van een naam?

Elke vennootschap moet een naam hebben die verschillend is van iedere andere vennootschap. Wanneer door uw naamkeuze verwarring kan ontstaan, zal u mogelijk uw vennootschaps-naam moeten wijzigen of een schadevergoeding betalen. De eerste gebruiker van een bepaalde vennootschapsnaam wordt beschermd. Het eerste gebruik wordt aangetoond aan de hand van de datum van de openbaarmaking van de oprichtingsakte.

Veel vennootschappen voeren echter geen handel onder hun vennootschapsnaam, maar onder een handelsnaarn. Zo heet de vennootschap achter de BlackBerry eigenlijk Research In Motion. De bescherming van een handelsnaam ontstaat door het eerste publieke gebruik ervan en blijft alleen bestaan in de mate dat de handelsnaam zichtbaar, publiek en voortdurend wordt gebruikt. Het publieke gebruik van een handelsnaam wordt aangetoond aan de hand van feitelijke elementen zoals een website. Het hanteren van een gelijkaardige of identieke handelsnaam kan worden beschouwd als een oneerlijke marktpraktijk.

Het is mogelijk dat een onderneming bijkomend belang hecht aan de schrijfwijze van haar handelsnaam, of de combinatie van haar naam met een logo, afbeelding of kleur. Hiervoor kan zij een bescherming als merk vragen. Een merk moet over een voldoende groot onderscheidend vermogen beschikken om te worden geregistreerd. De merkhouder heeft een exclusief recht op het gebruik van het merk voor bepaalde waren en diensten binnen een bepaald territorium en voor een bepaalde periode. Daardoor kan een merkhouder zich verzetten tegen het gebruik van een identieke of overeenstemmende (handels)naam voor dezelfde of soortgelijke waren of diensten als die waarvoor zijn merk is geregistreerd.

Wat doet u best in de praktijk? De bestaande vennootschaps-namen vindt u terug op de website van het Belgisch Staatsblad. Voor handelsnamen bestaat er geen specifiek register. Een risico op verwarring bij een handelsnaam wordt beoordeeld in de feitelijke situatie waarbij niet alleen de naam, maar ook het marktsegment en het territorium belangrijke criteria zijn. U kunt wel via een merkenbureau nagaan of uw nieuwe handelsnaam (of een gelijkaardige naam) al als merk is geregistreerd.

Tijdschrift van de Vrederechters, 07-08/2010

Huur - medehuur: vervanging van huurder - huurschade

J.P. Etterbeek, 8 juillet 2008 Juge: A. De Muylder; Greffier: M. Kreemers; Avocats: MMrs J.-J. Dejemeppe, M. Kortleven et M. Moussebols (loco C. Bayet) Indien er meerdere huurders zijn, bevrijdt de overdracht van de rechten van een van de medehuurders aan een nieuwe bezetter de overdrager niet ten opzichte van de verhuurder, ongeacht de opening van een gezamenlijke rekening door de oorspronkelijke medehuurder die in het gehuurde goed blijft en de nieuwe bezet-ter teneinde de betaling van de huur te verzekeren, en ongeacht de verzending van een e-mail aan de verhuurder om hem van dit feit in kennis te stellen. De onderlinge akkoorden tussen de oorspronkelijke medehuur-

der die het verhuurde goed verlaat, de oorspronkelijke mede-huurder die blijft en de nieuwe bezetter doen verbintenissen ontstaan voor de nieuwe bezetter; deze akkoorden betreffen geen onderhuur tussen de oorspronkelijke medehuurder die in het gehuurde goed blijft en de nieuwe bezetter: de nieuwe bezetter is wel verplicht zijn overdrager te vrijwaren voor de huurschulden die de overdrager heeft ten aanzien van de verhuurder. Het geschil tussen de medehuurders onderling over wie de huur-schade ten laste dient te nemen kan niet in de loop van de huur beslecht worden, maar pas na de huurbeëindiging en op basis van de eisen die de verhuurder dan zelf zal stellen.

bestelcode vfl 1407 - tv 07-08/2010 p.304

rechtspraak

Gratis* vastgoedopleidingen

* Bovendien > worden verplaatsingskosten en gederfde arbeidsuren financieel gecompenseerd op uw vraag.

* Gratis > voor alle werknemers onder PC323 > voor werkgevers die één of meer werknemers opleiding laten volgen

Meer info: 09 371 41 37 - info@sf323.be - www.sf323.be/opleidingen

OPLEIDINGSAANBOD SEPTEMBER 2011

INFORMATICAUpgrade naar Windows 7 en Office 2010 (3,5u)Gent op dinsdag 27 september, 13.30-17 uur

TALENTechnisch Frans (5 x 4u)Leuven op maandagen 12, 19, 26 september, 3 en 10 oktober, telkens van 13-17 uur

PERSOONLIjkE ONTwIkkELING & COMMuNICATIETelefoneren met slagkracht (6u)Gent op donderdag 22 september, 10-17 uurLeuven op donderdag 29 september, 10-17 uur

Assertieve communicatie (2 x 6u) Sint-Niklaas op woensdagen 28 september en 12 oktober, telkens van 9.30-16.30 uurLeuven op vrijdagen 30 september en 14 oktober, telkens van 9.30-16.30 uur

Positief omgaan met stress (2 x 6u) Gent op maandagen 19 september en 3 oktober, telkens van 9.30-16.30 uurAntwerpen op donderdagen 29 september en 13 oktober, telkens van 9.30-16.30 uur

COMMERCIëLE TRAININGCommerciële basistraining (2 x 6,5u)Gent op woensdagen 28 september en 5 oktober, telkens van 9.30-17 uurAntwerpen op vrijdagen 30 september en 7 oktober, telkens van 9.30-17 uur

Succesvol verkopen (6,5u)Voorwaarde: u hebt de Commerciële basistraining gevolgdGent op woensdag 19 oktober, 9.30-17 uurAntwerpen op vrijdag 21 oktober, 9.30-17 uur

Succesvol inkopen (6,5u)Voorwaarde: u hebt de Commerciële basistraining gevolgdGent op woensdag 26 oktober, 9.30-17 uurAntwerpen op vrijdag 28 oktober, 9.30-17 uur

MEDE-EIGENDOMDe gewijzigde wet op mede-eigendom (3u)Antwerpen op maandag 26 september, 14-17 uur

Basisopleiding “Mede-eigendom” (5 x 6u)Antwerpen op donderdag 1, vrijdagen 2, 9, 16 en 23 september, telkens van 10-17 uurBrugge op vrijdagen 30 september, 7, 14, 21 en 28 oktober, telkens van 10-17 uur

SCHATTINGENHuurschade beoordelen: de praktijk (3u)Oostende op donderdag 29 september, 14-17 uur

Praktijkschatting (20u)Antwerpen op dinsdagen 20 september (9u-13u), 27 september en 4 oktober (9u-17u)Gent op donderdagen 29 september, 6, 13, 20 en 27 oktober (telkens van 9u-13u)

ANDEREKlanten maken via internet (6u)Mechelen op maandag 26 september, 10-17 uur