1

Verjaring en eigendomsgrenzen

De meeste mensen zijn wel bekend met het fenomeen verjaring als het bijvoorbeeld

gaat om de verjaring van een geldvordering. Na verloop van tijd kan er geen

betaling meer worden gevorderd. Minder bekend is dat door verjaring ook

eigendomsgrenzen kunnen wijzigen.

Meestal is het zo dat de perceelsgrens die door het Kadaster is ingemeten ook de

juridische eigendomsgrens is. We mogen daar echter niet zonder meer van uitgaan.

Als gevolg van verjaring kan het zijn dat de feitelijke grens (bijvoorbeeld een

hekwerk dat niet op de kadastrale grens staat) op den duur de juridische

eigendomsgrens vormt. Bewust of onbewust kunnen zo de eigendomsgrenzen

wijzigen.

Recentelijk had ik een zaak in behandeling waarbij mijn cliënten een woning met

ruime tuin hadden gekocht. Ze gingen ervan uit dat de aanwezige omheining de

eigendomsgrens vormde. Kort nadat ze de woning hadden betrokken kregen ze het

bericht van de gemeente dat ca. 150 m2 van de tuin eigendom zou zijn van de

gemeente. Volgens de gegevens van het Kadaster was dat ook het geval. Verzocht

werd de grond terug te geven of voor een aanzienlijk bedrag te kopen. Cliënten

waren hoogst verontwaardigd omdat zij ervan uit gingen dat zij het perceel hadden

gekocht zoals het was omheind. Zij hadden hiervoor ook betaald!

De verkoper werd de vraag voorgelegd wat hij hier van wist. De verkoper meldde

ook niet beter te weten. Toen hij het perceel in de jaren ’70 had aangekocht, had het

al dezelfde afmetingen en hij was hierop nooit door de gemeente aangesproken.

Sterker nog, de gemeente had zelfs toestemming verleend voor het vervangen van

een bestaande omheining door een stenen schansmuur. Gezien deze feiten kwam het

beroep op verjaring in beeld. Ons burgerlijk wetboek bepaalt namelijk dat wanneer,

zoals in dit geval, de grond te goeder trouw is verkregen en vervolgens het bezit

ervan 10 jaar onafgebroken heeft geduurd, men de eigendom ervan verkrijgt. Onder

bezit wordt verstaan dat men de grond als zijn eigendom beschouwt. Dat kan op

diverse manieren blijken, bijvoorbeeld door op grond te bouwen of de grond te

omheinen. Te goeder trouw houdt in dat men zich redelijkerwijze als rechthebbende

mocht beschouwen. Gaat het om een verkrijging waarvoor een leveringsakte is

opgemaakt en ingeschreven, dan wordt goede trouw in beginsel aanwezig geacht.

De rechtsvoorganger van mijn cliënten was door verjaring eigenaar geworden van

de grond en daarom ook bevoegd om deze aan cliënten te verkopen en te leveren.

De gemeente kon gelet hierop niet langer aanspraak maken op ontruiming of

aandringen op aankoop.

Naast de deze vorm van verkrijgende verjaring kent ons burgerlijk wetboek nog een

andere vorm van verjaring, de zogenaamde bevrijdende verjaring. Wanneer men

willens en wetens een strook grond van een ander in gebruik neemt en de eigenaar

verzet zich gedurende 20 jaar niet tegen deze onrechtmatige toestand, ook dan

2

verbindt ons burgerlijk wetboek hieraan consequenties. Doordat de rechtmatige

eigenaar gedurende 20 jaar geen actie heeft ondernomen, is zijn recht tot

ongedaanmaking verjaard en kan hij tegen het gebruik van zijn grond door een

ander niet meer opkomen. Degene die de grond op deze wijze 20 jaar in gebruik

heeft wordt hiervan eigenaar. Verwijzing dat het bij het Kadaster anders

geregistreerd staat kan dan niet baten.

Een beroep op verjaring stuit veelal op onbegrip bij de oorspronkelijke eigenaar die

hierdoor zijn eigendom verliest. De wetgever heeft echter gemeend dat aan een

geruime tijd bestaande feitelijke situatie ook juridische gevolgen moeten worden

verbonden. Dit kan, zoals zo vaak in onze praktijk, in uw voordeel maar ook in uw

nadeel werken. Het enige advies dat ik kan geven is om u enerzijds bewust te zijn

van een mogelijk beroep op verjaring wanneer een ander u aanspreekt zijn grond

terug te geven en om anderzijds tijdig actie te ondernemen wanneer een ander uw

grond zonder toestemming in gebruik neemt.

Wilt u meer weten over verjaring van eigendom en de consequenties daarvan,

neemt u dan contact op met:

Boskamp & Willems Advocaten

- Uw succes, onze uitdaging -

Mr. M.J.A. (Marcel) Verhagen

sectie onroerendgoedrecht

Dr. Holtroplaan 42 Eindhoven

T 040 – 250 14 14

F 040 – 250 14 50

www.boskampwillems.nl