Vaste voet aan de grond krijgen - herbestemmingsopgaven

1

Vaste voet aan de grond krijgenherbestemmingsopgaven

L. Klous

2 Lotte Klous

3

Titel : Vaste voet aan de grond krijgen - herbestemmingsopgavenStatus : Afstudeerscriptie (Bachelors Thesis) aan de Hogeschool van AmsterdamDatum : 11 januari 2013

Auteur : Lotte KlousEmail : [email protected] : +31 (0) 614 539 679Studentnummer HvA : 500541313

Begeleiding : ing. Menno Lammers Vernieuwing Bouw : dr. ir. Herbert Tulleken Hogeschool van Amsterdam : drs. Willem Verbaan Hogeschool van AmsterdamAfstudeer organisatie : Vernieuwing Bouw Zilverstraat 69 2718 RP ZoetermeerTelefoon : +31 (0) 793 252 423

Onderwijsinstituut : Hogeschool van AmsterdamDomein : TechniekOpleiding : Bouwtechnische Bedrijfskunde | VastgoedkundeAfstudeerrichting : Asset managementHonoursprogramma : Maintenance & ServicesPostadres : Postbus 1025 1000 BA AmsterdamBezoekadres : Weesperzijde 190 1097 DZ AmsterdamTelefoon : +31 (0) 205 951 133

Aantal pagina’s : 103Aantal bijlagen : 8

4 Lotte Klous

In afsluiting van mijn studie aan de Hogeschool van Amsterdam dient de opgedane kennis in de praktijk gebracht te worden middels het zelfstandig uitvoeren van een afstudeeropdracht. Mijn interesse ging al snel uit naar oude(re) gebouwen die niet meer goed functioneren of die al lang verlaten zijn. Toen in een eerder stadium de kans zich voordeed om stage te gaan lopen bij ReUse heb ik die met beide handen vastgepakt. Gedurende deze stage heb ik veel geleerd van ‘mijn leermeester’ Evert

Verhagen, van zijn brede ervaring en interessante projecten heb ik veel kunnen leren op het gebied van herbestemming en herontwikkeling. Om die reden wil ik Evert bedanken, vooral voor zijn inspiratie.

Het heeft even geduurd maar met behulp van velen is er dan toch een document ontstaan waarmee hopelijk het herbestemmingsproces een stukje eenvoudiger en overzichtelijker wordt gemaakt.

Nu ben ik aangeland bij de eindfase van de opleiding. Alle geïnterviewden wil ik bedanken voor hun inspiratie en openhartigheid. In het bijzonder wil ik Menno Lammers (mijn begeleider vanuit Vernieuwing bouw) bedanken voor zijn creatieve manier van denken en altijd weer het zijn van een inspiratiebron. Taskgroep value cases van Vernieuwing Bouw wil ik bedanken voor de participatie tijdens de bijeenkomsten. Herbert Tulleken (mijn begeleider vanuit de HvA) wil ik bedanken voor het geven van richting en voor zijn duidelijke en goede feedback.

Lout Jonkers bedank ik voor de inspiratie, toegevoegde waarde en het helpen van een beter inzicht krijgen op de zaken. Tenslotte gaat mijn dank uit naar Marjolein de Boer (van het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf) voor het leveren van de praktijkcase, de vele informatie en voor de gastvrijheid om ons te ontvangen op het Hembrugterrein.

5

Vaste voet aan de grond krijgenHerbestemmingsopgaven

Vastgoed overleeft vaak zijn oorspronkelijke functie. Op het moment is er sprake van veel structurele leegstand. De krimpende bevolking en door daling van de potentiele beroepsbevolking zal dit alleen nog maar toenemen. De maatschappelijke context is heftig in ontwikkeling. De rek is uit het financiële systeem, het klimaat verandert, grondstoffen worden schaarser en daarmee duurder en er ontstaan andere prioriteiten dan alleen (snel) geld verdienen. Duurzaamheid, lifecycle-denken en het zoeken naar nieuwe vormen van waardecreatie staan hoog op de agenda. Met deze agendapunten is gekeken naar de problematiek rond de leegstaande- en leegkomende vastgoedobjecten die niet langer geschikt zijn voor hun oude functie.

Uitdagingen betreffende deze vastgoedobjecten liggen op een aantal punten: o.a. bij snelle en pragmatische besluitvorming en bij het effectief doorlopen van het (herbestemmings)proces om tot optimale waardecreatie te komen.

Het onderzoek richt zich op het vereenvoudigen van het besluitvormingsproces ten behoeve van deze vastgoedobjecten die mogelijk herbestemd kunnen worden.

Het onderzoek was in de eerste instantie gericht op het vinden van relevante gegevens ten behoeve van de totstandkoming van een ondersteunend beslismodel. Hiervoor is een analyse gedaan op 105 beschrijvingen van gerealiseerde herbestemmingsprojecten naar succes- en faal factoren bij herbestemming (de projectenanalyse).

De focus binnen het onderzoek ligt op het belang van de sociaal-maatschappelijke-, ecologische- en economische waarden. In interviews is er navraag gedaan naar deze waarden en in welke mate deze waarden zouden moeten gelden om tot optimale waardecreatie te komen. Voor deze gebieden

zijn waardenindicatoren gevormd ten behoeve van het ondersteunend beslismodel. Aan de hand van literatuur, de projectenanalyse en interviews is ook onderzocht welke (nieuwe) samenwerkingsvormen een positieve bijdrage kunnen leveren aan het herbestemmingsproces. Verder wordt de wet- en regelgeving behandeld en zijn de technische (object) waardenindicatoren gevormd.

Door uitgebreide studie is het gelukt om een model te creëren dat structuur biedt voor de interne- en externe analyse van het object. In het model worden alle waarden in kaart gebracht op sociaal-maatschappelijk-, ecologisch-, economisch- en technisch gebied. Ook de bereikbaarheid en het juridisch kader worden meegenomen. In principe is het model ontworpen als instrument voor besluitvorming van een leegstaand- of leegkomend object dat niet langer geschikt is voor zijn oude functie en waar de vraag over het toekomstperspectief van het object speelt. Het model beoogt een antwoord te geven of herbestemming een goede oplossing is om leegstand van het object te voorkomen dan wel op te lossen, alsmede inzicht te krijgen in de meest optimale vorm van waardecreatie

Tot slot Het model is vooral gebaseerd op gevoelsmatige waarden dit kan worden gezien als nadeel. Het voordeel is daarentegen dat het een goede aanvulling is op andere methoden die reeds bestaan om monetaire waarden te benoemen.

Herbestemmen is de oplossing voor vastgoed als het object en omgeving voldoende kan voorzien in behoeften en belangen. Optimale waarde wordt gecreëerd wanneer de ecologische-, sociaal-maatschappelijke- en economische waarde in evenwicht zijn.

6 Lotte Klous

Colofoon 3Voorwoord 4Samenvatting 5

1. Actergrond onderzoek1.1 Aanleiding 121.2 Onderzoeksvraag 131.3 Onderzoekmethodologie 131.4 Focus binnen het onderzoek 141.5 Essentie van het model 151.6 Waarden in het stroomschema 15

2. Wet ruimtelijke ordening (Wro) 2.1 Wet ruimtelijke ordening 18 2.1.1Bestemmingsplan 18 2.1.2 Structuurvisie 192.2 Wet milieu Beheer (Wm) 19 2.2.1 Milieukwaliteitseisen 19 2.2.2 Besluit gevoelige bestemmingen 19 2.2.3 Besluit externe veiligheid inrichtingen 19 2.2.4 Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer 20 2.2.5 Wet geluidhinder (Wgh) 20 2.2.6 Wet bodembescherming (Wbb) 202.3 Monumenten wet 1988 (Monw) 202.4 Leegstandswet 212.5 Bouwbesluit 212.6 Onderzoeksresultaten uit projectenanalyse en interviews 212.7 Conclusie wet- en regelgeving 21

3. Samenweking bij herbestemmen3.1 Onderzoeksresultaten samenwerking 24 3.1.1 Resultaten uit projectenanalyse 24 3.1.2 Resultaten uit interviews 243.2 Waarom andere samenwerkingsvormen? 243.3 “Nieuwe” samenwerkingsvormen 25 3.3.1 Ketensamenwerking 25 3.3.2 Push en pull en de markt 26 3.5 Waarde creëren in de keten 263.4 Conclusie samenwekingsvormen 27

4. Waardestromen & Waarden4.1 Vastgoed in het waardestroomsysteem 304.2 Waardestroomsysteem en herbestemmen 314.3 Objectwaarden 314.4 Omgevingswaarden 31

5. Waarde indicatoren voor het model5.1 Ecologische waarden 34

7

5.1.1 Ecologische waardering volgens MKBA 34 5.1.2 Effecten op het ecosysteem 34 5.1.3 Mogelijke indicatoren ecologische waarden 35 5.1.4 Kansen ecologische waarden 35 5.1.5 Kanttekening bij ecologische waarden 355.2 Sociaal-maatschappelijke waarden 36 5.2.1 Mogelijke indicatoren sociaal-maatschappelijk waarden 36 5.2.2 Onderzoeksresultaten sociaal-maatschappelijke waarden 37 5.2.3 Kansen sociaal-maatschappelijke waarden 375.3 Economische waarden 38 5.3.1 Mogelijke indicatoren economische waarden 38 5.3.2 Kansen economische waarden 385.4 Technische waarden 38 5.4.1 Mogelijke indicatiren technische waarden 38 5.4.2 Kansen technische waarden 39

6. Uitwerking model en waarderingsmethode6.1 Inleiding uitwerking model 426.2 Alle waarde indicatoren 42 6.2.1 Sociaal-maatschappelijke waarden 42 6.2.2 Ecologische waarden 43 6.2.3 Economische waarden 43 6.2.4 Technische waarden 43 6.2.5 Overige waarden 44

7. Praktijkopgave Hembrugterrein7.1 Inleiding praktijkopgave Hembrugterrein 50 7.1.1 Het Hembrugterrein 50 7.1.2 Locatie 517.2 Omgevingsanalyse 527.3 Externe beperkingen 53 7.3.1 Externe veiligheid 53 7.3.2 Geuroverlast 53 7.3.3 Stofhinder 53 7.3.4 Hoogbouw 53 7.3.5 Geluidscontouren 547.4 Visie en positionering 54 7.4.1 Nationale, provinciale en regionale context 54 7.4.2 Lokale context en betekenis 547.5 Mogelijkheden omgeving 55 7.5.1 Demografische ontwikkelingen 55 7.5.2 Marktanalyse 55 7.5.3 Kansrijke ontwikkelingen 577.6 Interne analyse 587.7 Beperkingen intern 59 7.7.1 Bodemverontreiniging 59 7.7.2 Waterhuishouding 59 7.7.3 Archeologie 60 7.7.4 Monumentale status 60 7.7.5 Bestemmingsplan 60

8 Lotte Klous

7.7.6 Flora en fauna 607.8 Sterkten en kansen van het Hembrugterrein 61 7.8.1 Gebouwen 61 7.8.2 Water 61 7.8.3 Groen 617.9 Achtergrond ten behoeve van het invullen van het model in verschillende situaties 62 7.9.1 Algemene vraag/behoefte in het gebied 62 7.9.2 Algemeen juridische waarden 627.10 Waarden voor huidige situatie 63 7.10.1 Sociaal-maatschappelijke waarde huidig 63 7.10.2 Ecologische waarde huidig 63 7.10.3 Economische waarde huidig 63 7.10.4 Technische waarde huidig 63 7.10.5 Bereikbaarheid 64 7.10.6 Model huidige situatie 647.11 Waarden na renovatie 66 7.11.1 Juridisch 66 7.11.2 Sociaal-maatschappelijke waarde 66 7.11.3 Economische waarde huidig 66 7.11.4 Technische waarde 66 7.11.5 Model na renovatie 66 7.11.6 Conclusie 667.12 Beslisboom 68 7.12.1 Scenario hotel 68 7.12.2 Scenario hotel berekeningen 68 7.12.3 Conclusie scenario hotel 68

Conclusie 71Aanbevelingen 73Verantwoording 74Bijlagen 77 1. Topic web 78 2. Projectenanalyse 79 3. Interviews 92 4. Functies volgens bouwbesluit 93 5. Checklist voor MKBA 95 6. Het model 97 7. Praktijkcase Hembrugterrein 98 8. Defenities 102

10 Lotte Klous

1. Achtergrond onderzoek

11

1. Achtergrond onderzoek

12 Lotte Klous

Vastgoed is star, maar de behoeften en gebruik zijn dynamisch. Door de duurzaamheid overleeft vastgoed vaak zijn oorspronkelijke functie. Het kasteel biedt sinds de uitvinding van het buskruit geen bescherming meer tegen invasies. De authentieke windmolen is als productiemiddel volkomen uit de tijd1. (Binnenstedelijke) industrieterreinen en kerken worden verlaten. In 2012 moeten zes gevangenissen sluiten door overschot aan gevangeniscapaciteit 2,3 of ze komen leeg te staan omdat ze niet meer voldoen aan de huidige eisen. Als er geen structurele veranderingen worden doorgevoerd, leidt dit tot verpaupering van onze leefomgeving.

Er is momenteel veel leegstand op de vastgoedmarkt door de krimpende bevolking en door daling van de potentiele beroepsbevolking zal dit alleen nog maar toenemen. Vooral onder de kantoren en de winkelbranch neemt de leegstand sterk toe4. Anno 2012 staat zes procent van het landelijke winkeloppervlak leeg, lokaal zijn er percentages te vinden van boven de 20 procent, de kantorenleegstand is landelijk gemiddeld 16 procent5. Diverse onderzoeken en artikelen geven aan dat de leegstand een structureel karakter heeft4. De maatschappelijke context is heftig in ontwikkeling6. De rek is uit het financiële systeem, het klimaat verandert, grondstoffen worden schaarser en daarmee duurder en er ontstaan andere prioriteiten dan alleen (snel) geld verdienen.

Deze uitdagende ontwikkelingen bieden kansen voor vele actoren7 op de vastgoedmarkt8. Het vraagt wel nieuwe coalitievorming, proceseffi- ciency, productinnovaties en om maatschappelijke ontwikkelingen met elkaar te verbinden. Duurzaamheid, lifecycle-denken en het zoeken naar nieuwe vormen van waardecreatie staan hoog op de agenda 8,9,10. Herbestemmen sluit hierbij goed aan. Wanneer vastgoed zijn oorspron-kelijke functie overleeft moeten we gaan nadenken wat de volgende stap11 wordt voor het vastgoed voor nu en de volgende generaties.

Herbestemming is één van de mogelijke te nemen keuzes voor de leeg-stand op de vastgoedmarkt. Herbestemmen is duurzaam; het vermindert sloopafval, er worden minder grondstoffen aangesproken, het bouwproces vergt minder tijd, omdat er bijvoorbeeld sneller in een wind- en waterdichte omgeving gewerkt kan worden. Het vraagt niet om een groenlocatie zoals nieuwbouw en tevens worden deze ontwikkelingen veelal breed maatschap-pelijk gedragen.

De echte uitdagingen bij herbestemmingsprojecten zijn (onder andere):• optimalewaardecreatieopecologisch,sociaal-maatschappelijken economisch gebied;• snelleenpragmatischebesluitvorming;• heteffectiefdoorlopenvanhetprocesomdezewaardecreatiete realiseren.

Om deze besluitvorming te vergemakkelijken is er een ondersteunend beslissingmodel voor herbestemmen gecreëerd, zoals dat wordt uitgewerkt in de volgende hoofdstukken.

1.1 Aanleiding

1Beukering, I. C. (2008). Vastgoedmanagement. Den Haag: Sdu Uitgevers bv.2http://vorige.nrc.nl/binnenland/article2246236.ece/Albayrak_sluit_acht_gevangenissen3http://www.nrc.nl/nieuws/2011/08/12/gevangenissen-in-nederland-blijven-maar-leegstromen/4http://www.vng.nl/files/vng/vng/Documenten/Extranet/Wonen/leegstand_te_lijf/Leegstandtelijf.pdf5http://www.nicis.nl/Wat_doen_wij/Verspreiding/Docbank/Economie_Innovatie/Ruimtelijke_ordening/Binnenstadsmanagement/Gebrek_aan_regie_in_groeiende_leegstand_winkels6Derks, W. (2012). Cijfers rond structurele bevolkingsdaling in. Geleen: Kenniscentrum voor Bevolkingsdaling en Beleid7Zie Definities; Actoren8Verbaan, W. (2012). Nieuw krachtenveld nieuwe paragigma’s. Amsterdam: Blauwdruk.9Beek, E. v. (2012). Levende stad stad om in te leven, cyclische processen voor duurzame stedenbouw in de praktijk. Vlanderen Oldenzeel: Blauwdruk10Porter, E. (2011, januari-februari). Creating shared value. Harvard Business Review, pp. 1-17.11Zie Definities; hergebruik, herbestemming, herontwerp, transformatie, herontwikkeling

13

Om deze hoofdvraag te kunnen beantwoorden, zullen er eerst nog een aantal deelvragen beantwoord moeten worden:

Welke waarden kunnen we onderscheiden voor de omgeving, •maatschappij en het object?Op welke manier creëer je maatschappelijke waarden?•Welke wet- en regelgeving is het meest belemmerend bij •herbestemming?Welke samenwerkingsvormen zijn het meest geschikt om een positieve •bijdrage te leveren aan het herbestemmingsproces?Welke classificatie kunnen we aanbrengen in herbestemmingsprojecten?•Wat zijn de voor- en nadelen van een push en pull aanpak en hoe •kunnen we dit samenbrengen?

1.2 Onderzoeksvraag

1.3 OnderzoeksmethodologieHet betreft een kwalitatief onderzoek. Volgens Cavana (Cavana, 2001) hebben we te maken met een (kwalitatief) verkennende ofwel explorerende (Baarde, 2009) onderzoeksvraag omdat de combinatie waaruit het onderwerp bestaat nog relatief nieuw is (zie bijlage 1 voor topicweb).

Qualitative research is open to criticism for being subjective and biased. Its advantage, however, is the ability to amass

rich and highly useful data. Qualitative researchers, therefore, respond to the demands of accuracy and replicability in a

number of ways.

(Cavana, 2001)p. 135

Zoals het citaat beschrijft, kan aan de objectiviteit van kwalitatief onderzoek worden getwijfeld, omdat er vanuit een persoon gewerkt wordt die subjectief en bevooroordeeld kan zijn. Om dit te beperken/uit te sluiten dien je als kwalitatief onderzoeker aan een aantal eisen van nauwkeurigheid

Wanneer is herbestemming de oplossing voor leegstaand vastgoed, en hoe creëer je daarbij optimale waarde op ecologisch, economisch en sociaal-maatschappelijk gebied om tot succesvolle herbestemming te komen?

en reproduceerbaarheid te voldoen. Cavana beschrijft een aantal mogelijkheden, die gedurende het onderzoek zijn meegenomen:

BetrouwbaarheidStreven naar een zo accuraat mogelijke beschrijving van bevindingen.

VerificatieNiet alles zomaar accepteren, maar controleren en bewijzen.

Erkennen subjectiviteit en vooroordelenHet is onmogelijk om subjectiviteit totaal uit te schakelen, maar om de contaminatie zo veel mogelijk te beperken kunnen er twee technieken worden gebruikt.

Werkwijze en volgordeDe volgorde van de gebeurtenissen zijn voor belang voor de mogelijkheid van reproductie van het onderzoek. En leveren bewijs voor de kwalitatief onderzoeker.

InterpretatieEr kunnen twee technieken worden gebruikt om gegevens juist weer te geven: 1. Letterlijk de bron overnemen (bijvoorbeeld bij uitspraken van geinterviewde). 2. Een logische interpretatie omschrijven om bijvoorbeeld te komen tot een bepaalde conclusie.

Referentiele toereikbaarheidOpmerkingen en beschrijvingen worden wanneer nodig in detail weergegeven, zodat de context goed begrepen kan worden.

Paint the pathOm replicatie van het kwalitatief onderzoek zo goed als mogelijk te maken, moet het onderzoeksproces zo nauwkeurig mogelijk worden weergegeven.

Na het vooronderzoek en daarmee het vaststellen van de onderzoeksvragen, is er gestart met een inductieve onderzoeksmethode om een (theoretisch) model te genereren. Dit model kan voorzien in het vereenvoudigen van besluitvorming betreffende een leegstaand- of leegkomend vastgoedobject d.m.v. het meten/analyseren van waarden van het object en zijn omgeving. Hierbij is het onderzoeksproces in de eerste instantie gericht op het vinden van relevante gegevens (exploratie) ten behoeve van de totstandkoming van dit model. Er is onderzocht wat succes- en faal factoren in het herbestemmingsproces zijn. Deze gegevens waren niet beschikbaar. Uit uitgewerkte theorie zijn deze factoren geconcretiseerd uit analyse van 105 beschrijvingen van gerealiseerde herbestemmingsprojecten (zie bijlage 2).

Voor de definitie van waarden is in eerste instantie gekozen voor sociaal-

14 Lotte Klous

Het onderzoek richt zich op het vereenvoudigen van het besluitvormingsproces ten behoeve van leegstaande of leegkomende objecten die niet meer geschikt zijn voor hun oorspronkelijke functie, maar mogelijk herbestemd kunnen worden. Hierbij zal de focus niet alleen op de financiële haalbaarheid liggen, maar juist op het belang van de sociaal-maatschappelijke, ecologische en economische gevolgen. De SWOT analyse is het resultaat uit de externe- en interne analysen. Op basis van de SWOT analyse kunnen besluiten worden genomen die leiden tot actie waarna de situatie opnieuw kan worden beoordeeld. De focus ligt op het in kaart brengen van de externe factoren (de context) en de interne factoren (het object zelf). In het uiteindelijke overzicht komt naar voren wat de sterke elementen en de zwakke elementen zijn.

Wat biedt de omgeving aan kansen en welke ontwikkelingen kunnen bedreigingen vormen?

Behoefte in context

Belangen in context

Waarden in context

Sociaal- maatschappelijke

waarden

Ecologische waarden

Economische waarden

Technisce waarden

figuur 1: Het onderzoek richt zich op de externe- en interne analyse, die samen komen in de SWOT analyse.

maatschappelijke, ecologische en economische waarden (de drie waarden), afgeleid uit logica en bevestigd door de veelgenoemde en besproken “drie p’s” (people, planet, profit). Er is een hypothese opgesteld: er is sprake van optimale waardecreatie, wanneer de drie waarden in balans zijn. Om deze hypothese dan wel te bevestigen of ontkrachten zijn er interviews afgenomen onder professionals (zie bijlage 3).

Er is gekozen voor semi-gestructureerde interviews (Baarde, 2009) (Cavana, 2001). Het interview startte ongestructureerd met een brede open vraag waardoor er veel interactie is ontstaan. In deze interactie werd uiteindelijk wel gestuurd naar de beantwoording van een aantal algemene open vragen. De interviews zijn face-to-face en mondeling afgenomen vanwege de ongestructureerde openvragen. Face-to-face interviews geven het voordeel dat vragen eenvoudig bijgesteld kunnen worden en dat tevens non-verbale communicatie zichtbaar is. De interviews hebben één op één plaatsgevonden, zodat men zo vrij mogelijk kon spreken.

Alle informatie vergaard uit literatuur, interviews en resultaten uit de projecten analyse zijn verwerkt in hoofdstuk één tot en met hoofdstuk vijf. Hieruit is versie 1 van het model ontstaan (zie bijlage 6). Vervolgens is met deze theorie nog deductief onderzoek uitgevoerd, aan de hand van een praktijkcase, om te ontdekken of het model voorziet in de behoefte om waarden van object en omgeving op een inzichtelijke manier in kaart te brengen, zodat besluitvorming over de toekomst van het object vereenvoudigd wordt.

1.4 Focus binnen het onderzoek

15

1.6 Waarden in het stroomschemaZowel de interne- als de externe waarden worden geregistreerd en vertaald in object gerelateerde waarden en omgeving gerelateerde waarden. Object gerelateerde waarden dienen altijd in hun context bekeken te worden. Ook dient altijd de mogelijke toekomstige functie(s) in gedachte mee te worden genomen, omdat de waarden grotendeels van de gebruiksfunctie zullen afhangen.

Zowel de objectieve- als de omgevingswaarden kunnen betekenis hebben op sociaal-maatschappelijk, ecologisch, economisch en technisch gebied. Wanneer de waarden optimaal verdeeld zijn op deze gebieden, kunnen we spreken van optimale waardecreatie. Het spreekt voor zich dat de ene actor meer waarde hecht aan een bepaald gebied dan een andere actor. Hierbij spelen de verschillende belangen van de partijen een rol. De waarde is immers afhankelijk van het belang.

Het terugkoppelen van de waarden naar het sociaal-maatschappelijk, ecologisch en economisch gebied moet een bijdrage leveren aan het besef van de impact die het object zou kunnen hebben voor zijn omgeving nu en in de toekomst. Men dient hierbij niet slechts naar de kosten (en opbrengsten) op kort termijn te kijken, maar besluiten te nemen op basis van het in beschouwing nemen van de mogelijke waardecreatie in zijn breedste zin en voor de lange termijn (levensduur).Hiertoe dienen de externe en interne waarden te worden beoordeeld in samenspraak met alle betrokken actoren. Op deze manier komen de sterke en zwakke punten van het object en omgeving naar voren. Aan de hand van deze gegevens kunnen verstandige en uitvoerbare beslissingen genomen worden.

figuur 2: behoefte in context leidt tot belangen in context die vervolgens de waarden in context weergeven.

1.5 Essentie van het modelHet te ontwikkelen model beoogt een antwoord te geven of herbestemming een goede oplossing is om leegstand van een (vastgoed) object te voorkomen dan wel op te lossen, alsmede inzicht te krijgen in de meest optimale vormen van waardecreatie. Dat is de essentie van het model.Bij de externe analyse is het van belang om eerst na te gaan of er überhaupt vraag/behoefte is naar (nieuwe) functies binnen het gebied voor nu en/of op de lang(ere) termijn. Als er geen vraag of behoefte is, zal herbestemmen van het object op dat moment geen waarde creëren. Sloop of niets doen (conserveren) zijn dan ook reële opties. Er kunnen in dat geval een aantal stappen worden overgeslagen in het model. Sloop of conserveren kan immers wel ecologische waarden opleveren.

Wanneer er wel een reële vraag is, kan het schema eerst globaal worden doorlopen. Er kan dan in grote lijnen een voorstelling worden gemaakt van de eventuele potentie tot herbestemming van het object. Als deze potentie er is, kunnen er meer gegevens verzameld worden en kan het model aan de hand van deze uitbreiding nogmaals worden doorlopen. Van een grove benadering naar een steeds fijnere (specifieke) benadering kan het model steeds opnieuw worden ingevuld. Als er een nieuwe situatie ontstaat bijvoorbeeld, omdat het object op enkele aspecten slecht scoorden en er daarvoor aanpassingen zijn gedaan, dan zal het model ook opnieuw doorlopen moeten worden. Deze wijziging kan immers ook invloed uitoefenen op andere punten.

Het stroomschema zal door elke actor anders ingevuld (kunnen) worden. De actoren hebben immers andere en vaak tegenstrijdige behoeften en belangen, waardoor sommige waarden meer of minder zwaar wegen. Per actor zullen er altijd generieke behoeften en specifieke behoeften zijn mede afhankelijk van de context. Deze behoeften leiden tot belangen die vervolgens de waarden weergeven. Wanneer de context verandert zullen in het algemeen ook de behoeften, belangen en waarden veranderen.Om het model op een juiste manier te doorlopen is het van belang altijd de nieuwe mogelijke functie(s) in het achterhoofd te houden. De behoeften en belangen hangen sterk samen met de (gevraagde) functie die uiteindelijk de waarde zal generen samen met het object en de omgeving.

Het model is een ‘ beslissingstool’ dat de waarden van de omgeving en het object zelf in kaart brengt, zodat er een verantwoord besluit kan worden genomen over het verdere proces en uiteindelijk ook over de juiste aanpak/ontwikkelingsvorm.

Behoefte in context

Belangen in context

Waarden in context


waarden

Ecologische waarden

Economische waarden

Technisce waarden

16 Lotte Klous

2. Wet- en regelgeving bij herbestemmen

17

2. Wet- en regelgeving bij herbestemmen

18 Lotte Klous

Ruimtelijke ordening is het stelsel van regels en plannen dat de bebouwing en het gebruik van de ruimte regelt. (Lam, 2009)

De Wro dwingt overheden om beleid te ontwikkelen voor het ruimtegebruik. De Wro gaat uit van zogenoemde “toelatingsplanologie”. Dit betekent dat het ruimtelijk beleidsplan, bijvoorbeeld in de vorm van een bestemmingsplan, altijd aangeeft wat planologisch mogelijk wordt geacht. De Wro biedt een stelsel van instrumenten dat bouwen gebruiksmogelijkheden aan gronden vastlegt zowel voor toekomstig als bestaand ruimtelijk beleid. De Wro kent een aantal instrumenten, waarvan we hier het belangrijke bestemmingsplan en de structuurvisie behandelen. (Lam, 2009) (Alders, 2012)

2.1 Wet Ruimtelijke ordening (Wro)

2.1.1 BestemmingsplanHet bestemmingsplan is het belangrijkste planologische instrument van de Wro. Het is het enige plan dat burgers rechtstreeks bindt en het geeft de kaders en eisen voor het grondgebruik (Alders, 2012). Het bestemmingsplan is ook waar we met herbestemmen direct mee te maken hebben en zal daarom uitgebreid worden behandeld.

De gemeenteraad is verplicht om een bestemmingsplan vast te stellen voor het gehele grondgebied van de gemeente. Het bestemmingsplan geeft de bebouwingsmogelijkheden aan en welke regels gelden voor het bouwen en gebruik. De gemeenteraad is ook degene die over bestemmingswijziging gaat.

Veel vigerende bestemmingsplannen geven slechts één functie (rigide bestemmingsplan) aan voor een gebied of een object. De meeste bestemmingsplannen zijn daardoor erg inflexibel. Bij herbestemming levert dit gemeenten steevast een confrontatie op met een in de weg zittend bestemmingplan, dat vervolgens moet worden gewijzigd. (Stading, 2011)

Bestemmingsplannen dienen elke tien jaar te worden herzien. In het kader van flexibiliteit is het voor gemeenten (die veel te maken hebben met leegstand) verstandig om meer flexibiliteit in het bestemmingsplan mogelijk te maken. Op deze manier kunnen gebouwen eenvoudiger voorzien in veranderende behoeften en vraag in de markt (Alders, 2012).

Een bestemmingsplan bestaat uit drie onderdelen (Alders, 2012) (Lam, 2009):

1. De plaatsbepaling (kaart)Op plankaart(en) wordt aangeven wat de begrenzingen zijn van het plangebied. Tevens moet het zijn voorzien van een ‘renvooi’ dat alle aanduidingen op de kaart verklaart.Wet geluidhinder (Wgh)

Op basis van de Wet geluidhinder worden zones langs wegen, spoorwegen en sommige industriegebieden aangegeven. Hier mag in het kader van de Wgh geen woningbouw plaatsvinden.

2. Bestemmingen en regelsOp de kaart staat aangegeven welke bestemming aan de grond is gegeven. Verder zijn de gebruiksregels aangeven die gelden voor die gronden en opstallen. Denk hierbij aan bouwhoogten, rooilijnen en toegelaten categorieën van bedrijven. Er wordt gewerkt aan de hand van doeleinden: woondoeleinden, recreatieve doeleinden, industriedoeleinden en verkeersdoeleinden.

DefinitiesIn de regels moet een lijst met definities worden opgenomen. Dat is van belang omdat deze per plan kunnen verschillen en het bij procedures gaat om de definities die zijn vastgelegd in het bestemmingsplan. De definities kunnen ruim of precies worden weergegeven. Beide met hun voor- en nadelen. Een ruime omschrijving kan betekenen dat een niet-bedoelde vorm van gebruik toch moet worden toegelaten. Een exacte beschrijving kan verstarrend werken. Bij bijvoorbeeld herbestemming kan dit alleen worden opgelost door vergunningen of wijzigingen van het plan.

3. ToelichtingenDe toelichting is eigenlijk alleen van belang bij de totstandkoming van het plan, niet bij latere procedures. In de toelichting staat verwoord hoe het plan is voorbereid, waarom bepaalde keuzes zijn gemaakt welke onderzoeken zijn verricht, hoe rekening is gehouden met aanpalende gebieden, hoe is voorzien in inspraak en wat daaruit naar voren is gekomen. Ook dient de uitvoerbaarheid aannemelijk gemaakt te worden. Het moet voldoende zeker zijn dat binnen de planperiode een eventuele nieuwe bestemming ook inderdaad gerealiseerd zal zijn. Er aantoonbaar rekening gehouden zijn met de dwingrechtelijke bepalingen met betrekking tot milieukwaliteitseisen. Tevens dient er aandacht te worden besteed aan de watertoets. Dit heeft betrekking op waterafvoer en het “vasthouden” van regenwater bij heftige buien.Tenslotte moet er aandacht worden besteed aan Archeologische waarden.

Het bestemmingsplan is grofweg te verdelen in drie categorieën (Alders, 2012):

1. Gedetailleerd bestemmingsplanRechtszekerheid staat hierbij voorop. Bij deze categorie is bij herbestemming altijd een wijziging nodig.

Alles is in principe verboden behalve de aangeven functie. Dit kan zelfs zeer gedetailleerd per perceel en zelfs per object zijn uitgesplitst. Bijvoorbeeld: op de begane grond detailhandel en op de verdiepingen woondoeleinden.

19

2. Bestemmingsplan met ingebouwde flexibiliteitHet bestemmingsplan bepaalt dat Burgemeester en Wethouders (“B&W”) binnen bepaalde regels het plan kunnen wijzigen, moeten uitwerken of ervan kunnen afwijken (art. 3.6 lid 1 Wro).

Voorlopige bestemmingen en gebruiksvoorschriften zijn met name aan de orde in bestemmingsplannen waarbij wordt voorzien dat binnen de planperiode (van tien jaar) veranderingen gaan plaatsvinden in het gebruik van grond, maar dan niet op heel kort termijn. Deze bepaling maakt het mogelijk dat de grond in de tussentijd nuttig gebruikt kan worden. Dit kan bijvoorbeeld als het huidige gebruik stopt maar de nieuwe bestemming nog niet gerealiseerd kan worden (tijdelijk gebruik).

3. flexibel bestemmingsplanOok wel een globaal bestemmingsplan genoemd. Dit biedt veel ruimte, geeft de kaders waaraan wordt getoetst. Soms kan het dus wel zo zijn dat er vergunning verleend moeten worden waar B&W eigenlijk niet zo blij mee zijn. Echter, veel regelt zichzelf. Er zijn tenslotte vaak andere vergunningen nodig. Een voorbeeld hiervan is een beschermd natuurgebied. Hier wordt ook rekening gehouden met Natuurbeschermingswet/ Flora- en fauna wet, die op zich al hoge barrières opwerpen tegen ongewenste artikelen. Ook kan een stinkende fabriek niet verrijzen in een woonwijk, vanwege de Wet Milieu beheer.

In binnensteden wordt er vaak een gemengde functie aangewezen, omdat functiewijziging daar veel voorkomt (en bestuurlijk wordt gewenst). Daar mag in beginsel alles, behalve de overlast gevende functies (bordelen, horeca, hinderlijke bedrijven, telefoonwinkels, etc.). Een overlast gevende functie is alleen toegestaan als dat bij het betreffende perceel in de regels en op de verbeelding (plankaart) nadrukkelijk is aangegeven (Stading, 2011).

2.1.2 StructuurvisieEen structuurvisie betreft het beleidsvoornemen en werkt kader stellend voor meer gedetailleerde plannen (zoals het bestemmingsplan). Voor de totstandkoming gelden geen procedureregels. Er staat geen rechtsbescherming tegen een structuurvisie open. Dit houdt in dat er geen rechten aan ontbonden kunnen worden door burgers en bedrijven. Tevens staat er in de Wro niet omschreven wat de looptijd van een structuurvisie is. In het beginsel is het dan ook een (gebieds)visie op langer termijn. (Alders, 2012)

2.2 Wet milieubeheer (Wm)

De Wet milieu beheer (Wm) zijn we al eerder tegengekomen bij de Wro. De Wm is gekoppeld aan de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De Wabo richt zich grotendeels op bedrijven (inrichtingen). Tot particulieren richt de Wm zich in enkele artikelen, met name de de zogeheten zorgplicht zoals vastgelegd in art. 1.1a en 10.1 Wm. Zorgplichten

2.2.1 MilieukwaliteitseisenOp rijksniveau kunnen milieukwaliteitseisen worden vastgesteld. Deze hebben met name betrekking op de kwaliteit van de buitenlucht en oppervlaktewater. Dit is vastgelegd als maximale concentraties van een aantal stoffen. Te denken is aan de maximale concentraties benzeen of stikstofdioxide. Te onderscheiden zijn grenswaarden en richtwaarden.

GrenswaardenGrenswaarden geven een bepaalde kwaliteit van het milieu aan, die op een bepaald moment bereikt moet zijn. Wanneer die kwaliteit (nog) niet is behaald, zullen er maatregelen genomen moeten worden.

RichtwaardenRichtwaarden geven de maximale concentraties van stoffen. Deze kwaliteitseisen zijn gericht op het bevoegd gezag, dat bij onder andere vergunningsverlening hiermee rekening dient te houden.

2.2.2 Besluit gevoelige bestemmingenOnder gevoelige bestemmingen worden officieel aangewezen gebouwen, geheel of gedeeltelijk bestemd of in gebruik (artikel 3, besluit gevoelige bestemmingen):

a. ten behoeve van basisonderwijs, voortgezet onderwijs of overig onderwijs aan minderjarigen;b. ten behoeve van kinderopvang;c. als verzorgingstehuis, verpleegtehuis of bejaardentehuizen.

Bij deze bestemmingen en bij bestemmingen met woonfunctie dient extra gelet te worden op milieucontouren, omdat voor deze bestemmingen hogere eisen gelden. Dit houdt in dat deze bestemmingen bijvoorbeeld niet gerealiseerd mogen worden binnen 300 meter van een rijksweg of 50 meter van een provinciale weg, of indien deze locatie is gelegen binnen een overschrijdingsgebied van fijn stof.

zijn vrij algemene, ruim geformuleerde bepalingen die er op neer komen dat men handelingen moet doen of moet nalaten waarvan ‘iedereen weet’ dat je dat wel of juist niet moet doen. (Lam, 2009)

2.2.3 Besluit externe veiligheid inrichtingenBesluit externe veiligheid inrichtingen houdt in het verbod op de aanwezigheid van risicovolle activiteiten nabij woningbouw en gevoelige bestemmingen.

Afhankelijk van de omvang van de activiteit, de kans op calamiteiten en gevolgen daarvan wordt een risicocontour om die activiteit heen gelegd, waarin zich geen kwetsbare objecten mogen bevinden. (Alders, 2012)

20 Lotte Klous

2.2.4 Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (activiteitenbesluit)In dit besluit zijn algemene regels opgenomen met betrekking tot belasting voor het milieu met daarin opgenomen de lokale hinder zoals geluid, geur/stank, trillingen, en veiligheid/risico’s voor de omgeving bij een explosie of een brand en effecten op grotere schaal zoals verbruik van water, energie, grondstoffen, emissie/uitstoot.

Type A-inrichtingenBedrijven van meest lichte categorie, met de minste belasting voor het milieu. Bijvoorbeeld detailhandel, en een groot deel van de horeca, handelsbedrijven en kantoren. Deze behoeven vooraf geen meldingen of andere kennisgeving.

Type B-inrichtingenWerkzaamheden met een grotere belasting van het milieu zoals verfspuiten, lassen, zagen, afleveren van brandstoffen etc. Voor deze bedrijven zijn, naast de algemene regels ook specifieke milieuvoorschriften opgenomen. Type B-inrichtingen moeten zich voor hun voorgenomen oprichting melden.

Type C-inrichtingenType C-inrichtingen zijn bedrijven die:- vergunningplichtig zijn (met uitzondering van IPPC-bedrijven12);- niet vallen onder het Besluit landbouw;- niet vallen onder het Besluit glastuinbouw.Deze bedrijven hebben ook weer specifieke eisen (Wm) bovenop de algemene regels. Deze eisen hebben veelal betrekking op o.a. opslag van stoffen in ondergrondse tanks en lozing van huishoudelijk afvalwater die niet plaatsvinden op de riolering.

Omgevingsvergunningplichtige bedrijven In bijlage 1 van het Besluit omgevingsrecht (Bor) zijn bedrijven vastgelegd die vergunningplichtig zijn. Daarnaast zijn er vergunningplichtige bedrijven op basis van een Europese richtlijn de zogeheten IPPC-richtlijnen. De bedrijven uit bijlage 1 van de Bor zijn onder meer de bedrijven in de chemie, kunststofindustrie, farmaceutische industrie, afvalverwerking, voedingsindustrie, grotere LPG-tankstations, dierentuinen, metaalgieterijen, recreatie-inrichtingen etc.

Drie soorten vergunningen:Oprichtingsvergunning•

Bij een geheel nieuwe situatie, of situaties waar het ene bedrijf plaats maakt voor het andere bedrijf is een oprichtingsvergunning vereist.

Veranderingsvergunning•Bij een voorgenomen wijziging of uitbreiding van activiteiten.

Revisievergunning•Deze vergunning vervangt in één keer alle vooraf verleende vergunningen. Dit kan worden verlangd bij een eerstvolgende aanvraag.

2.2.5 Wet geluidhinder (Wgh)De Wgh biedt bescherming tegen geluidhinder van onder andere verkeerslawaai, (sommige grote) industrieterreinen en spoor- tram- en metrolawaai. Vliegtuiglawaai valt onder de luchtvaartwet, evenementen onder Algemene plaatselijke verordeningen (APV) de meeste bedrijven vallen onder Wm. Om geluidhinder te voorkomen, wordt er gewerkt met contouren, een afstand die aangeeft in welke contour er bijvoorbeeld geen woningbouw mag komen. Door het aanbrengen van geluidswallen/schermen kan deze zonering worden verkleind. De zonering dient altijd te worden vastgelegd in het bestemmingsplan. (Alders, 2012)

In bestaande situaties is de geluidsbelasting op de gevel soms hoger dan toegestaan. Er dienen dan maatregelen genomen te worden om de belasting terug te brengen (uitzondering hierop zijn de zones langs spoor- tram en metrowegen). Het terugbrengen zal in de eerste instantie bij de geluidproducerende bron zelf gezocht moeten worden, bijvoorbeeld door het aanbrengen van fluisterasfalt op wegen. Als dit alles niet voldoende is kan er bijvoorbeeld geluidsisolatie worden aangebracht in de omliggende bebouwing.

2.2.6 Wet bodembescherming (Wbb)De Wbb bestaat uit een preventief gedeelte bodembescherming en een curatief gedeelte bodemsanering (Alders, 2012). Hier zal bodemsanering verder worden uitgewerkt, omdat je bij veel herbestemmingsprojecten hiermee te maken kan krijgen. Bijvoorbeeld vrijwel al het industrieelerfgoed heeft te maken met verontreinigde grond ook wel Brownfields genoemd (Verbaan, 2012).

Er dient vooraf te worden vastgesteld of er sprake is van bodemverontreiniging. Als er verontreiniging aanwezig is, moet er meestal worden gesaneerd. Bodemverontreiniging heeft invloed op de waarde van het terrein. Eveneens kunnen er gebruiksbeperkingen mee gemoeid gaan.

2.3 Monumenten wet 1988 (MW)Het centrale doel van de monumentenwet is de bescherming van de monumenten. Alle beschermde monumenten zijn ingeschreven in de daartoe behorende registers.

12IPPC-bedrijven: een bijzondere groep bedrijven wordt gevormd door de zogeheten IPPC-bedrijven. In de negentiger jaren is in de Europese IPPC-richtlijn (Integrated pollution (vervuiling) and prevention control) vastgelegd dat bedrijven over vergunningen dienen te beschikken, waarin alle milieu-aspecten integraal en in hun samenhang moeten worden bezien. De Nederlandse vertaling is gpbv-inrichting (geintegreerde preventie en bestrijding van verontreiniging, art. 1.1, lid 1 Wabo). In de praktijk noemt iedereen de bedrijven bij de engelse naam. (Alders, 2012 p 157)

21

2.4 LeegstandswetDe leegstandwet is van toepassing op woningen. Er kan tijdelijk verhuur plaatsvinden zonder huurbescherming. Dit geldt voor woningen die leegstaan vanwege voorgenomen sloop of renovatie. De vergunning moet worden aangevraagd bij B&W en mag- om oneigenlijk gebruik tegen te gaan worden verleend indien:

Er sprake is van leegstand;•Van de eigenaar in “redelijkheid niet kan worden verlangd” dat de ruimte •via de normale regels van huur en verhuur kan worden aangeboden;Wordt aangetoond dat er voldoende sprake zal zijn van bewoning;•Bij sloop of renovatie als er wordt aangetoond dat er sprake zal zijn van •ingrijpende renovatie en dat de sloop of renovatie binnen redelijk termijn plaats gaat vinden.

De vergunning wordt voor maximaal twee jaar verleend, deze kan worden verlengd met een maximale periode van vijf jaar. De B&W vermelden bij de vergunning ook de maximale huurprijs.

Dit kan een interessante optie zijn voor tijdelijk gebruik. Het geeft immers inkomen en de leegstand wordt tegengegaan.

2.5 BouwbesluitVoor herbestemming is veelal verbouwing nodig. Dit vereist een omgevingsvergunning die wordt getoetst aan het bouwbesluit. Bij herbestemming is het bij het nieuwe bouwbesluit (2012) vereist dat er wordt voldaan aan de eisen voor bestaande bouw (van de nieuwe functie). Wanneer er geen specifieke eisen voor bestaande bouw aanwezig zijn voor een bepaald onderdeel, dienen de eisen voor nieuwbouw te worden gehanteerd.

2.6 Onderzoeksresultaten uit projectenanalyse en interviewsZowel uit de data-analyse als uit de interviews blijkt dat vooral de medewerking van de overheid en de gevoerde procedures soepeler zouden kunnen om een beter resultaat te bereiken.

2.7 Conclusie wet- en regelgevingHerbestemmen van gebouwen is een uitdagende opgave. Uit hier voor staande wet- en regelgeving mag blijken dat het voor herbestemming niet altijd eenvoudig is. En dan is de procesduur in bovenstaande niet eens genoemd. Vaak gaat er een lange (onzekere) periode vooraf aan het wettelijk rondkrijgen van de te realiseren herbestemming. Alleen voor de bestemmingswijziging geldt een beslistermijn van zes maanden die ook nog eens verlengd kan worden met zes weken.

De medewerking en versoepeling van de overheid en zijn procedures kan beter. Dit blijkt ook uit gerealiseerde herbestemmingsprojecten en wordt veel aangegeven door de geïnterviewden. Door creatief om te gaan met mogelijkheden in bestemmingsplannen (bijvoorbeeld het postzegelbestemmingsplan) kan er aanzienlijk veel tijd en energie gewonnen worden. Een flexibel bestemmingsplan in combinatie met een structuurvisie zou een goede combinatie zijn. Het flexibel bestemmingsplan voorziet in vrijheid, de structuurvisie stelt de kaders. De structuurvisie geeft een overkoepelende visie op het gebied en bevordert daarmee de samenhang tussen projecten.

De aanpassing van het bouwbesluit is reeds een grote stap voorwaarts die de drempel tot herbestemmen lager maakt. Er worden immers minder hoge eisen gesteld, wat over het algemeen ook minder hoge kosten met zich meebrengt en eenvoudiger is toe te passen (tijdwinst).

In principe is er geen verbod om een beschermd monument te veranderen of te slopen, echter is er wel altijd een vergunning voor vereist. Zodra een aanvraag is binnengekomen bij het B&W wordt advies ingewonnen bij een gemeentelijke commissie. Bij herbestemming moet er tevens advies worden ingewonnen bij de minister van OCW, c.q. de Rijksgebouwendienst voor archeologie, cultuurlandschap en monumenten (RACM).

ProjectenanalyseIn de projectenanalyse (bijlage 2) wordt de wet- en regelgeving door 7,1% van de respondenten genoemd als negatieve input in het herbestemmingsproces. Het wordt nooit genoemd als positieve bijdrage in het proces.

Resultaten uit interviewsIn één van de interviews werd het volgende gezegd:

“De regels zijn duidelijk, die worden alleen maar minder en scherper.”

Rudy Stroink

Persoonlijk vind ik dit een mooie opmerking, de wet- en regelgeving staat immers vast en zijn zwart-op-wit terug te vinden, hier dienen we nu eenmaal rekening mee te houden. Het zijn dan ook meer de procedures die door de geïnterviewden als vervelend en belemmerend worden ervaren.

22 Lotte Klous

3. Samenwerking bij herbestemmen

23

“Alleen ga je sneller, samen kom je verder”

Naar titel van de publicatie van een gezamelijk initiatief

3. Samenwerking bij herbestemmen

24 Lotte Klous

3.1Onderzoekresultaten samenwerkingUit zowel de interviews als de projectenanalyse van gerealiseerde herbestemmingsprojecten blijkt dat de samenwerking een grote rol speelt in het wel of niet slagen van een herbestemmingsproces.

3.1.1 Resultaten uit projectenanalyseIn 60% van de bestudeerde herbestemmingsprojecten (zie bijlage 2) wordt de samenwerking als leerpunt aangeduid in zowel positieve als negatieve zin. In totaal geeft 50% procent aan dat de goede samenwerking heeft bijgedragen aan het herbestemmingsproces. Deze samenwerkingsvormen betreffen veelal andere vormen dan de traditionele samenwerkingsvormen in de bouw/vastgoedsector. In een groot aantal van deze positieve gevallen wordt ook de medewerking en betrokkenheid van de overheid geprijsd, waarbij vooral het voorspoedig laten verlopen van de procedures (zoals bestemmingsplan) wordt geprezen.

Echter kan de juridische procedure ook nadelig werken de volgende punten worden genoemd:

de overheid die niet meewerkt op het gebied van bestemmingswijziging:•de brandweer op aanvullende brandveiligheidseisen tijdens verbouwing:•de monumentenzorg die wel erg veel beperkingen oplegt of er erg lang •over doet voordat ze duidelijkheid hebben gegeven.

De juridische procedure wordt in 20% genoemd als ophoudende factor waarvan ruim 35% wordt toegeschreven aan de regelgeving betreffende de vergunningprocedures.

3.1.2 Resultaten uit interviewsVan de geïnterviewde (zie bijlage 3) geeft iedereen aan dat de samenwerking in de toekomst er anders uit gaat zien en dat zij (gelukkig) nu ook al andere samenwerkingsvormen zien ontstaan. Vooral het (Collectief) Particulier opdrachtgever schap wordt door geïnterviewde gezien als toekomst. Publiek private samenwerkingsvormen(PPS)13 en daarbij DBFMO-contracten14 spelen meer en meer in op het levensduurdenken. Ook geven zij aan dat deze wijzigingen nodig zijn om (in de toekomst) te kunnen overleven in de bouw/vastgoedsector.

De kosten van het beheer overtreffen vele malen die van het ontwerp en de realisatie, zie figuur 3 (Verbaan, 2012). Wanneer tijdens het ontwerp en de bouw direct de (toekomstige) exploitatieperiode wordt overdacht, wordt er op een geheel andere manier gebouwd. Er zal dan een verschuiving komen van kosten en opbrengsten op korte termijn, naar denken over de levensduur, de

13Publiek private samenwerking richt zich op een integrale aanpak van ontwerp tot beheer. (Publiek Private Samenwerking (PPS), 2012)14DBFMO:staat voor design, build, finance, maintain en operate. Bij deze contractvorm worden al deze facetten meegenomen in het contract. Deze contract vorm wordt gezien als optimalisatie van het levensduurdenken, het stimuleren van innovatie en het verdelen van risico’s. (Publiek

Private Samenwerking (PPS), 2012)15Het oude model, waarbij iedereen alleen zijn eigen belang nastreefde en iedereen vooral na elkaar aan de beurt kwam. De architect ontwerpt, op dat ontwerp moet het leidingwerk nog ergens worden ingepast, de tekeningen worden afgegeven aan de uitvoerder die het vervolgens oplevert aan de exploitant. Niemand keek verder dan zijn ‘eigen straatje’ met als resultaat dat er veel langs elkaar heen werd gewerkt en veel faalkosten en een minder efficiënt eindresultaat voor de gebruiker.

3.2 Waarom andere samenwerkingsvormen

beheer, 300-500%

bouw, 100%

ontwerp, 10%

Bedrijfsstrategie Productontwikkeling en -innovatie, organisatie van de productie

Marktstrategie Marketing, marktbenadering, klantinteractie, klantgerichte productlogistiek

Leveringsstrategie Productielogistiek, systeemlevering

Sociaal- maatschappelijke waarden

Ecologische waarden

Economische waarden

Technisce waarden

figuur 3: Kostenverdeling beheer, bouw, en ontwerp

exploitatiekosten en de waarden die het (kan) creëren op langer termijn.

Er is een verschuiving nodig waar niet de initiële investeringskosten de hoofdrol voor de beslissing vormen, maar waarbij de totale exploitatiekosten en de mogelijke waardecreatie in de vorm van sociaal-maatschappelijk, ecologische en economische waardecreatie in de toekomst, de hoofdrol voor de beslissing vormen.

25

3.3 “Nieuwe” samenwerkingsvormenWe moeten af van het ‘schuttingmodel’15 dat moge duidelijk zijn. Maar hoe moet het dan? Ketensamenwerking en geïntegreerde contracten zijn veel genoemde oplossingen zowel in de literatuur als onder de geïnterviewden. Er moet in elk geval worden transparanter gewerkt en meer vertrouwen worden gegeven en verdiend om tot succesvolle “nieuwe” samenwerkingsvormen te kunnen komen.

Ketensamenwerking is het managen van activiteiten die gericht zijn op de coördinatie van verschillende schakels in de keten, met als doel de gehele keten te optimaliseren als ware het één eenheid (één gezamenlijke organisatie). Dit in tegenstelling tot de situatie waarbij iedere speler in de keten zich richt op het optimaliseren van zijn individuele (schakel-) prestatie. (Centre for Proces Innovation in Buildings & Construction, 2011)

Het uitgangspunt bij ketensamenwerking is dat partijen langdurig met elkaar samenwerken. Bij het schuttingmodel kwamen partijen veelvuldig na elkaar aan de beurt. Nu moeten partijen vanaf het begin af aan betrokken zijn en verantwoordelijk worden gesteld voor het gehele proces en prestatie in de

3.3.1 KetensamenwerkingBron: Centre for Proces Innovation in Buildings & Construction, 2011

figuur 4: Verbeterpunten in het (oude) samenwerkingsproces

exploitatiefase. In figuur 4 is te zien waar essentiële verbeterpunten in het (oude) proces zich bevinden. Te zien is dat het potentieel tot verbetering van de samenwerking bij de start ligt. Dan zullen de kosten voor aanpassing in de latere fasen niet meer nodig zijn, omdat alle actoren vanaf het begin af aan mee denken. Een bouwer heeft immers veel beter zicht op het optimaliseren van de uitvoering dan een ontwerper dat heeft. Wanneer deze actoren in het begin met elkaar overleggen kan er veel winst behaald worden, zowel financiële, sociale, energieke als tijdswinst. De schakels in de keten staan dan vanzelf niet meer langer tegenover elkaar, maar werken vanuit hun eigenbelang aan het gezamenlijk belang: namelijk het leveren van een degelijk product waar goed over de levensduur is nagedacht.

Andere sectoren laten een brede verscheidenheid zien aan toepassingen van ketenintegratie op verschillende aspecten. Het waardeketenmodel van Michael Porter onderscheidt de bedrijfs-, markt-, en leveringsstrategie (zie figuur 5).

beheer, 300-500%

bouw, 100%

ontwerp, 10%

Bedrijfsstrategie Productontwikkeling en -innovatie, organisatie van de productie

Marktstrategie Marketing, marktbenadering, klantinteractie, klantgerichte productlogistiek

Leveringsstrategie Productielogistiek, systeemlevering

Sociaal- maatschappelijke waarden

Ecologische waarden

Economische waarden

Technisce waarden

figuur 5: Waardemodel van Michael Porter

De bedrijfs- en de marktstrategie kunnen ook worden gezien als push- en pullbenadering waarbij de bedrijfsstrategie de push- en de marktstrategie de pull kant is. Het is echter een grote uitdaging om deze strategieën toe te passen op de bouw/vastgoedsector. Dit komt door de volgende eigenschappen van deze sector:

unieke samengestelde en heterogene producten, in kleine series of •‘stuks fabricage’ in een specifieke context;onzekerheden over het product tot en met de realisatie;•lange voorbereidings- en productietijd die contextueel beïnvloed wordt;•vraag naar flexibiliteit in objecten die van zichzelf niet flexibel zijn.•

Bij herbestemming is de context nog belangrijker, omdat je niet alleen rekening moet houden met de omgeving, maar ook met het bestaande object dat ook zijn eigen kaders en beperkingen heeft.

Ketensamenwerking in de bouw 7

Het uitgangspunt bij ketensamenwerking is dat partijen langdurig met elkaar samenwerken. Niet voor de duur van een project, maar voor de duur van een programma - bestaande uit meer projecten. Omdat de samenwerking over de projecten heen in stand gehouden wordt, weet men dat de investeringen die men doet om samen het ideale samenwerkingsmodel vorm te geven, terugverdiend kunnen worden over een veelheid aan projecten. Op deze wijze kan men eindelijk eens met procesinnovatie aan de slag en samen met behulp van onder andere Lean-technieken vaststellen hoe het ideale samenwerkingsproces er eigenlijk uit zou moeten zien. Voor de partijen die inmiddels op deze wijze aan de slag zijn gegaan, zijn de eerste resultaten zeer hoopvol.

Een van de consequenties is tevens dat de partijen in de keten die normaliter na elkaar in het proces aan bod komen, er zo vroeg mogelijk in het proces (of idealiter voorafgaand daaraan) bij worden betrokken. Dit omdat een groot deel van het verbeterpotentieel zich in de initiatief-/ontwerpfase bevindt en partijen die verderop in de uitvoerings- en opleverings-/exploitatiefase een rol spelen vaak veel te laat geconfronteerd worden met het ontwerp, de specificaties dan al voor een groot deel vastliggen en de kosten om nog aanpassingen te plegen meestal al te hoog zijn geworden.

Onderstaande figuur geeft dan ook aan dat de hoogte van het verbeterpotentieel aan het begin van het bouwproces (initiatief-/ontwerpfase) het grootst is, terwijl uitvoerings- en onderhoudspartijen er vaak pas veel later bij betrokken worden. Een gemiste kans voor vele opdrachtgevers om de lifecyclekosten te reduceren. Het inzetten van ‘goedkope partners’ zo laat mogelijk in het proces kan dan wel eens heel duur uitpakken.

Overigens begint na de oplevering de exploitatiefase. Onderstaande figuur is gericht op de nieuwbouw. Onjuiste beslissingen hebben kostenconsequenties tot ver in de exploitatiefase. Evenals slimme ingrepen die de exploitatie een positieve impuls kunnen geven.

Figuur 1.1 Verbeterpotentieel in de verschillende fasen van het (nieuw)bouwproces

26 Lotte Klous

De markt heeft behoeften en belangen die afhankelijk zijn van de context. Wanneer je goed op deze belangen en de toekomstige ontwikkelingen/trends kan inspringen, kun je waarden creëren in deze markt. Contextuele veranderingen kunnen voor bedrijven en personen een verhuizing gewenst maken. Het is een paradox: deze contextuele veranderingen kunnen zorgen voor leegstaande panden waar we nu net de oplossing voor proberen te vinden. Maar natuurlijk speelt het inspringen op behoeften/vraag vanuit de markt ook een rol in herbestemming. Wat dat betreft is herbestemming te vergelijken met nieuwbouw. Je gaat tenslotte iets “nieuws” realiseren in de omgeving. Bij herbestemmen is dat niet zozeer een nieuw gebouw, maar er wordt wel een (nieuwe) functie toegevoegd in het gebied. En dit is alleen verantwoord als er wel behoefte is. Daarom is het van belang om te kijken naar de maatschappelijke factoren zoals; verhuisbewegingen, vergrijzingcijfers, bevolkingssamenstelling en andere demografische gegevens (DESTEP16). In deze factoren kan onderscheid worden gemaakt in push- en pullfactoren.

Bij pushfactoren spelen voornamelijk negatieve kenmerken. Kijkend naar bijvoorbeeld ouderen, zien we als pushfactoren (Boer, 1999): te grote woning, te ver verwijderd van faciliteitendiensten, zoals geen zorg/hulp in de omgeving, minder goede gezondheidstoestand, vervuiling van de omgeving.

Pullfactoren zijn vooral de positieve kenmerken die worden verwacht in de nieuwe situatie. Een aansprekende omgeving door de aanwezigheid van faciliteiten/ diensten, goedkopere vaste lasten, rustigere omgeving. Wanneer we deze (persoonlijke) push- en pull factoren zien, kan hier op twee manieren worden ingespeeld:

Bedrijfsstrategie (push aanpak)• Door de demografische ontwikkelingen te bestuderen, kunnen er behoefte verwachtingen worden opgesteld en op basis van deze verwachtingen ontwikkelen.

Marktstrategie (pull aanpak): • In overleg met de omgeving nagaan wat de daadwerkelijke behoeften zijn in het gebied en op basis van deze behoeften ontwikkelen.

Als we deze strategieën op zich bekijken, zien we een aantal voor- en nadelen ontstaan. Zo zal de bedrijfsstrategie een kortere onderzoeksperiode hebben, maar wel minder zeker zijn of de ontwikkeling voldoende draagvlak heeft in de omgeving. Er is tenslotte geen co-creatie17 met de omgeving. De marktstrategie zal een langere onderzoeksperiode vragen, maar er zal wel zeker draagvlak zijn in de omgeving. De push- en pull aanpak combineren lijkt de uitkomst. De omgeving vragen waarnaar behoefte is en hierbij ook inspelen op toekomstige ontwikkelingen op basis van demografische (en

economische) gegevens.

“Social needs, not just conventional economic needs, define markets, and social harms can create internal cost for firms...

It is about expanding the total pool of economic and social value.”

(Porter, 2011)

Eigenlijk kan dit alleen door nieuwe samenwerkingsverbanden, die vanaf het begin ‘ontstaan’ door naar het brede geheel van sociaal-maatschappelijke, ecologische en economische waarden.

3.3.3 Waarde creëren in de ketenWanneer we dieper ingaan op waardecreatie in het proces, dan is figuur 4 niet gedetailleerd genoeg. Immers is het achterliggende proces van o.a. inkoop, voorraadbeheer en de rol van leveranciers niet weergegeven. Er zijn enkele begrippen die nadere uitwerking vragen die hierna worden behandeld.

Lean in het bouwprocesLean manufacturing (LM) probeert de ‘waardestroom’ in het bedrijf zo groot mogelijk te maken. Daarmee wordt bedoeld dat er zoveel mogelijk tijd wordt besteed aan het creëren van waarde voor de klant, zaken waarvoor deze wil betalen. Alle overige activiteiten worden in principe gezien als verspilling. Hoe meer bewerkingsstappen, hoe meer bronnen van verspilling uit een productieproces of toeleverketen kunnen worden verwijderd. Lean manufactoring is een bedrijfsproces verbeteringsmethode, ontwikkeld vanuit de invalshoek logistiek management. LM concentreert zich op het reduceren van verspilling. Middels een procesflowdiagram (value stream mapping) wordt in kaart gebracht welke bedrijfsprocessen waarde toevoegen aan de producten of diensten van het bedrijf en welke niet. (Ede, 2012)

Lean manufacturing is vooral een groot begrip in de productie wereld- op niveau van fabrieken. Het bouwen- of verbouwen van een vastgoedobject is echter ook een vorm van productie, wellicht alleen iets complexer. Ton Aerdts (Ede, 2012) meent ook dat Lean manufacturing bij uitstek geschikt is gebleken voor bedrijven die ‘stromend’ en stuksgewijs produceren, zoals

3.3.2 Push en pull en de markt

16 DESTEP: staat voor demographic, economic, social, technological, ecological and political analysis. (http://en.wikipedia.org/wiki/DESTEP)17 Co-creatie: Samenwerkingsverband van een organisatie met consumenten, eindgebruikers of andere belanghebbenden, om waardecreatie te bereiken. (Verbaan, 2012)

27

in de automotive, de metaal en de elektrotechnische sector. Wanneer de weg naar het eindproduct complexer is hoe ingewikkelder het is om lean manufacturing in te voeren, maar hoe meer er mee te bereiken is.’

Om lean toe te passen in de bouwen vastgoedsector zouden er veranderingen nodig zijn. Er dient veel meer gekeken te worden naar wat de klant van waarde vindt. Tot op heden werd er vooral gebouwd voor het bouwen en werd er nauwelijks rekening gehouden met de wensen en gebruikseisen van de uiteindelijke gebruiker. Dan komen we weer terug op het proces beschreven in figuur 2. Wanneer we de behoefte en belangen van de gebruiker kennen, weten we welke waarde de gebruiker ergens aan hecht. Waarde voor de gebruiker kan gecreëerd worden door het bieden van superieure productkwaliteit of door het leveren van goede producten tegen een lage prijs. Dit geeft aan dat de waarde voor de gebruiker afhankelijk is van de behoeften en belangen van de gebruiker. (Ir. Kibbeling, 2010). Weet wat de klant van waarde vindt en neem dit mee in het ontwerp en de uitvoering.

In het bouwproces is het belangrijk om verliezen zo veel mogelijk te elimineren. In de bouw kan eenvoudig gekeken worden naar bijvoorbeeld voorraden. Just-in-time levering is wellicht niet altijd mogelijk, maar er kan wel snel “winst ”begehaald worden. Wanneer op de bouwplaats geen extra plaats gemaakt hoeft te worden voor voorraden scheelt dat in ruimte, maar ook in extra tijd. Zoals bij levering van een product, denk daarbij bijvoorbeeld aan grote objecten zoals prefab betonnen trappen. Deze trappen moeten eerst van de vrachtwagen worden gehaald met de kraan (kraantijd is tijd en kostbaar + één of meerder mensen aan de grond die de kraanmachinist begeleiden en de voorraad aan- en los koppelen), dan verplaatst worden naar de voorraad. Vervolgens, wanneer ze geplaatst kunnen worden, moeten ze weer worden verplaatst met de kraan naar het bouwwerk. Bij een just-in-time levering kunnen deze handelingen en deze grote voorraadruimte grotendeels worden opgelost. Oftewel creëer stroming en werk vraaggestuurd(pull).

Als laatste is het belangrijk om met zijn allen te streven naar perfectie en daarom steeds weer terug te koppelen naar de waarde voor de klant. (Gebaseerd op het beschreven cyclisch proces voor lean toepassingen door Womack & Jones (Ede, 2012)).

De rol van leveranciers voor waardecreatieLeveranciers van producten kunnen een belangrijke rol spelen in waardecreatie. Een groot deel van het eindproduct wordt immers door leveranciers bepaald. Goed vakmanschap vereist goed gereedschap (Ir. Kibbeling, 2010). Bepaalde systemen kunnen veel winst opleveren, efficiëntie in montage en het afstellen van producten op andere producten (van andere leveranciers) zou “winst” kunnen zijn voor iedereen. Hennes de Ridder beschrijft “LEGOlisering van de bouw” (Ridder, 2011) het overnemen van elkaars systemen, met als resultaat zeer flexibele gebouwen (living

buildings). Het voordeel van het overnemen van elkaars systemen is dat innovatie veel sneller en effectiever plaats kan vinden, wat ook leidt tot betere producten. Als daarbij wordt gezorgd dat de basis, het systeem, hetzelfde blijft (zoals bij lego), kan er worden voorzien in flexibele, duurzame levensduren van vastgoedobjecten. Buiten het afstellen van systemen, spelen ook andere waarden een rol. Hoe wordt het product geleverd, is er oog voor het milieu, zijn de werkomstandigheden van de arbeiders waar het product wordt vervaardigd goed? Milieukeurmerken zoals we die reeds kennen van het bijvoorbeeld het hardhout (FSC-keurmerk) voorzien in deze behoefte. Het heeft geen zin om waardecreatie alleen te beschouwen vanuit de eigen organisatie. Veel realistischer is dit te doen vanuit het ketenperspectief.

3.4 Conclusie samenwerkingNaar aanleiding van het onderzoek, in literatuur en onder de geïnterviewden, kan worden gesteld dat er nog geen ideale samenwerkingsvorm bestaat. Ketensamenwerking is een stap voorwaarts, maar is geen specifieke samenwerkingsvorm. Onder de geïnterviewden wordt meerdere malen het (collectief) particulier opdrachtgeverschap genoemd: meer verantwoording en het hef in eigenhanden nemen door particulieren. Het is opvallend dat er toch wel veel vertrouwen is dat de samenwerkingsvormen “wel tot stand komen in de praktijk”. Nu al wordt er in de praktijk gezien dat het op andere manieren kan. Publiek Private samenwerkingen (PPS) en daarbij DBFMO-contracten spelen reeds in op het levensduurdenken. Er wordt een langdurige overeenkomst gesloten tussen meerdere actoren die gezamenlijk een onderneming vormen voor een bepaalde periode, waarbij ook vaak de exploitatieperiode wordt meegenomen. Dit soort contractvormen zijn gericht op een gezamenlijk te leveren prestatie, ook tijdens de gebruiksperiode. De risico’s worden daarbij overgedragen en het leidt tot kostenreducties, vooral in de sfeer van faalkosten. Het doel is verschoven van het leveren van een bouwwerk naar het leveren van een bouwwerk met daarbij een diensten pakket. De exploitatie wordt als uitgangspunt genomen. Daarbij ontstaat waardecreatie op langer termijn.

28 Lotte Klous

4. Waardestromen & waarden

29

“Denken over verandering is het leven verduurzamen, alles wat leeft veranderd en als je het wilt laten leven moet je denken

over verandering”

Lout Jonkers

4. Waardestromen & waarden

30 Lotte Klous

4.1 Vastgoed in het waardestroomsysteemEen gebouw/object staat ten midden van een gebied op de bodem en het belast deze bodem en ook het grondwater. Het gebouw is een vorm van een waardestroomsysteem dat in de loop van de tijd stromen van waarde creëert door de samenhang, samenwerking en de wederzijdse bediening van sociale, technische en natuurlijke actoren. De omgeving is voor het gebouw ook van belang voor de waarde die het creëert. Voor de technische-, de gebruiks- en de belevingswaarde.

Een waardestroom omvat altijd een combinatie van stromen van velen soorten waarden, sociale, economische en ecologische waarden. Je kunt ook zeggen, het gebouw met de mensen er in leveren technische waarde, gebruikswaarde en belevingswaarde. Het biedt de ruimte en faciliteiten maar het levert ook belevingswaarde. Tevens omvat een waardestroom altijd stromen van materie, informatie, kennis en stromen van energie (menselijke en technische). Deze “rubrieken” generen samen de waardestroom. Het gaat nadrukkelijk niet (alleen) om financiële kosten en baten, maar juist om de sociaal-maatschappelijke, ecologische en economische waarden.

Als je stromen van waarde wilt creëren moet je er voor zorgen dat die stroom op peil blijft. Daarom zullen er soms veranderingen aangebracht moeten worden, denk aan renovatie en herbestemming. De verduurzaming van een stroom van waarde vereist het meten van de geleverde waarde, het sturen van de processen die de waarden leveren. Ook verwijst het naar de implementatie van de beslissing om de verandering aan te brengen, en dan dient dit ook nog gaan te gebeuren. Het handhaven van een waardestroom, omvat het meten, beslissen en het uitvoeren van de beslissingen om de waardestroom op peil te houden. Uiteindelijk omvat het ook het monitoren van het effect van die verandering. Na de verandering, bijvoorbeeld herbestemming, zou je eigenlijk om de investering (kan zijn tijd, arbeid, of geld) die je in het gebouw gedaan hebt, moeten meten wat het gebouw aan waarde (technische, gebruiks, en belevingswaarde) levert. Bijvoorbeeld als functie van (de) tijd per jaar, maar dan moet je het ook weer opnieuw meten als je een verandering aanbrengt. Wat heeft dan echt invloed op de waardestroom, is deze toegenomen, gelijk gebleven of is die minder geworden? Dus het ontwerpen van een waardestroom omvat: het definiëren van de behoeften en het definiëren van de behoeften in context van de stakeholders. Het definiëren van de belangen aan de hand van die behoeften in context. Het definiëren van de waarde van het object in context, voor het dienen van die belangen. Het realiseren en gebruik. Het meten van de waarden die het object levert. Het uitvoeren van- en beslissen over veranderingen van het object. En daarna het monitoren en opnieuw meten van de waarde van het object. Totaal zijn er zeven stappen om de waardestromen tijdens de levensduur op peil te houden (met behulp van Lout Jonkers):

Behoefte bepalen;1. Belangen bepalen;2. Waarde bepalen;3. Waarde creëren;4. Waarde meten;5. Waardestromen sturen/veranderen;6. Het monitoren en leveren van input voor nieuwe sturing.7.

figuur 6: Zeven stappen om waardestromen tijdens de levensduur op peil te houden

Behoefte bepalen

belangen bepalen

waarde bepalen

Waarde creëren waarde meten

waardestromen sturen/veranderen

monitoren + input leveren nieuwe

sturing

Objectwaarden

Gebruikswaarden

Belevingswaarden

Technischewaarden

31

Bij herbestemmen worden de waarden veranderd. Het was een fabriek en het wordt een school. Er kwamen stromen van producten uit, er werd arbeid geleverd en in werkgelegenheid voorzien. Na de herbestemming komen er stromen uit van kinderen met meer kennis. Bij stap zeven kunnen we ook zijn aangeland bij een leegstaand object dat niet meer geschikt is voor de oude functie. Er is nieuwe input nodig. Bij stap zeven houdt het eigenlijk niet op, maar kunnen we alle stappen weer doorlopen. We hebben het over een cyclisch proces (zie figuur 6). Het herbestemmingsmodel zal zich vooral op de eerste drie stappen richten. Door de SWOT-factoren (de interne- en externe factoren) in kaart te brengen worden de waarden bepaald. De belangen overweging zal door de actor zelf bepaald moeten worden.

Een gebouw kan worden gezien als een levend organisme. Het vormt immers samen met zijn gebruikers een sociaal-technische en natuurlijk waardestroomsysteem.

Bij herbestemming gaat het over inrichting: wat was het en wat kan het worden. Het heeft altijd te maken met het wijzigen van de functies en het kiezen van de (nieuwe) functies op SWOT-factoren, investeringen en baten.

Als je een keuze maakt voor de realisatie van nieuwe functies (herbestemmen) dan moet je niet alleen kijken naar welke investering gemaakt moet worden om het gebouw aan te passen, maar je moet ook kijken of de exploitatie(kosten) van het gebouw door de nieuwe eigenaren te dragen zijn (total cost of ownership). Daar kun je waardecreatie op langer termijn aan toevoegen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het zelfstandig opwekken van energie via een smart grid18 of urban farming19 en dit ruilen met omwonenden, etc.

4.2 Waardestroomsysteem en herbestemmen

4.3 ObjectwaardenVastgoedobjecten hebben waarden die veelal worden vertaald in financiële waarde. Op objectniveau (op schaal van het vastgoedobject) is er sprake van drie hoofdwaarden, namelijk technische, gebruiks- en belevingswaarden, collega student Sabine Bink (Bink, 2012) heeft recentelijk onderzoek gedaan naar deze waarden. In dit onderzoek worden de gebruiks- en belevingswaarden niet direct worden genoemd, maar vormen zij (indirect) onderdelen in de ecologische-, sociaal-maatschappelijke- en economische waarden.

figuur 7: Objectwaarden bestaan uit technische-, gebruiks-, en belevingswaarden

De waarden van het object zijn sterk afhankelijk van de omgeving. Hierbij spelen o.a. bereikbaarheid, de bebouwde en natuurlijke omgeving (milieu), de mensen (maatschappij en demografie) een belangrijke rol. We kunnen spreken van economische, ecologische en sociaal-maatschappelijke waarden.

Om het totaal van waarden vast te kunnen stellen, dient het object altijd in zijn context bekeken te worden. Wat betekent het object voor zijn omgeving en wat kán het object betekenen voor zijn omgeving? Wanneer de economische-, ecologische- en sociaal-maatschappelijke waarden worden vastgesteld zal hier een beter inzicht in worden verkregen.

4.4 Omgevingswaarden

Behoefte bepalen

belangen bepalen

waarde bepalen




sturing

Objectwaarden

Gebruikswaarden

Belevingswaarden

Technischewaarden

18Smart grids: term uit de energie wereld. Een elektriciteitsnetwerk waarbij in theorie alle gebruikers van elektrictiteit ook aan het netwerk kunnen leveren, mogelijk gemaakt door ‘intelligentie’ in het netwerk. (Verbaan, 2012)19Urban farming: aanleggen van ‘tuinen’ in de stad waar verse groente en fruit geproduceerd kunnen worden.

32 Lotte Klous

5. Waarden indicatoren voor het model

33

5. Waarden indicatoren voor het model

34 Lotte Klous

5.1 Ecologische waardenEcologische waarden zijn de waarden van de natuurlijke leefomgeving. Voor de totstandkoming van dit onderdeel is veel gekeken naar literatuur (Ruijgrok, 2004) die betrekking heeft op de maatschappelijke kosten en baten analyse (MKBA), omdat deze literatuur de waardering van het ecologisch systeem: de natuur, water en de bodem beschrijft.

5.1.1 Ecologische waardering volgens de maatschappelijke kosten baten analyseDe ecologische waarden zijn van belang in de leefomgeving van de mens. Het ecologische systeem biedt een aanbod in de vorm van productie- (producten), informatie-, recreatie-, en regulatiefuncties. Productfuncties hebben betrekking op producten die de natuur voortbrengt zoals, vis, water, hout, groente en fruit. De informatiefuncties hebben betrekking op vormen als woongenot en wetenschappelijke kennis. De producten en diensten kunnen een stroom van ecologisch systeem naar economisch systeem geven. De regulatiefuncties zijn regulerende processen of kenmerken van een ecosysteem die veelal indirect (via productie- of informatiefunctie) welvaart en welzijn opleveren voor de mens (bijvoorbeeld bomen voor schone lucht). De regulatiefunctie zal echter weinig gebruikt worden, omdat er vaak een dubbele telling door ontstaat.

Om de effecten van ruimtelijke ontwikkeling op het ecosysteem (natuur/groen, water en bodem) mee te nemen, moeten deze worden vertaald in welvaartseffecten. Vervolgens worden ze gekwantificeerd (en wanneer mogelijk kunnen ze vervolgens economisch worden gewaardeerd, maar zover gaat het niet in dit onderzoek). Andersom bekeken kan ook de mogelijke bijdrage van het ecosysteem op ruimtelijke ontwikkeling worden vertaald. De stappen blijven echter voor beide richtingen hetzelfde.

zeer negatief: -2

negatief: -1

neutraal: 0

positief: 1

zeer positief: 2

1. • Fysiek effect van het natuurlijk milieu

2. • Regulatiefunctie

3. • Welvaart door gebruiken niet gebruik van goederen en diensten

4. • Kwantificering

5. • Monetarisering

figuur 8: Vijf stappen voor waardering van de ecologische waarden

5.1.2 Effecten op het ecosysteemZoals staat omschreven staat in de MKBA kan op basis van de milieu effect rapportage (m.e.r.) de fysieke effecten van ruimtelijke ontwikkeling op het ecosysteem worden bepaald. Deze fysieke effecten kunnen zijn:

areaalverandering (oppervlakte, spreiding);1. versnippering/ontsnippering;2. verstoring/rustherstel;3. verdroging/vernatting; 4. vervuiling/sanering;5. verruiging/culturele toevoeging.6.

Onderstaand een korte omschrijving van deze begrippen, zodat er een voorstelling gemaakt kan worden van de effecten die veranderingen kunnen hebben op een gebied.

areaalverandering (oppervlakte, spreiding)1. Areaal verandering betekent een verandering in de grootte van een (natuur)gebied of een verandering in spreiding van het gebied.

versnippering/ontsnippering2. Onder ver- of ontsnippering van het gebied wordt verstaan de verbindingen tussen gebieden. Wanneer er een verbinding wordt onderbroken is er sprake van versnippering in het ecosysteem. Bij het creëren van verbindingen tussen natuurlijke elementen kan er sprake zijn van ontsnippering van het (natuurlijke) gebied.

verstoring/rustherstel3. Bij verstoring en rustherstel wordt er vooral gekeken naar geluidscontouren (i.v.m. broeddichtheid, wordt hiervoor een 45 en 36 dB contour in acht gehouden).

verdroging/vernatting4. Verdroging/vernatting spreekt wat meer voor zich. Het heeft te maken met verdrogingsgevoelige natuur waarbij het grondwaterpeil in de gaten gehouden dient te worden (bij een grondwaterpeil dat meer dan 10 cm daalt).

vervuiling/sanering5. Vervuiling/sanering heeft betrekking op de afname of toename (sanering) van de natuurkwaliteit. Denk daarbij aan vervuiling of sanering van water (oppervlakte en grondwater), bodem en lucht.

verruiging/culturele toevoeging6. Wanneer men geen onderhoud en ingrepen doet in de natuur ontstaat een verruiging van het landschap. Wanneer er (kunstmatige)ingrepen worden gedaan is er sprake van cultuur toevoeging (de natuur heeft het tenslotte niet zelf gevormd, maar is kunstmatig gevormd).

35

5.1.3 Mogelijke indicatoren ecologische waardenOnderstaand zijn gedetailleerde indicatoren te vinden voor de weging van de ecologische waarden.

- aanwezigheid van groen; o grootte (denk ook aan verbindingen); o kwantiteit begroeiing; o kwaliteit begroeiing; o recreatief gebruik; o recreatief vermogen; o bijdrage gezondheidseffect; o bijdrage vestigingsklimaat.

- aanwezigheid van water; o grootte (denk ook aan verbindingen); o mate van vervuiling; o kwantiteit vis; o kwaliteit vis; o recreatief gebruik (bijv. vissport, vaarwater, watersport); o Recreatief vermogen; o Bijdrage gezondheidseffect; o Bijdrage vestegingsklimaat.

- bodemkwaliteit (beperken we tot mate van vervuiling) o bijdrage gezondheidseffect; o bijdrage vestegingsklimaat.

Hierna volgt een uitleg voor een aantal van bovenstaande indicatoren, die anders wellicht verkeerd kunnen worden geinterpreteerd.

Recreatief gebruik vs. recreatief vermogenIn principe misschien geen verder uitleg nodig. Maar met recreatief gebruik wordt bedoeld het huidige gebruik van de “faciliteit”. Met het recreatief vermogen wordt het mogelijke gebruik bedoeld. Het kan zijn dat de huidige faciliteit niet (intensief) gebruik wordt door bijvoorbeeld sociaal-maatschappelijke factoren, zoals een onveilig gevoel of staat van onderhoud deze worden echter meegerekend als indicatoren voor de sociaal-maatschappelijke waarden (zie volgende paragraaf).

Bijdrage gezondheidseffectDoor beweging in de natuur en bijvoorbeeld luchtzuivering.

Bijdrage vestegingsklimaatLevert bijvoorbeeldwaarde in de vorm van uitzicht en als aanwezige faciliteit.

5.1.4 Kansen ecologische waardenOp projectniveau kunnen maatregelen worden getroffen met het hoofddoel de bescherming van natuur en milieu (voorkomen, vermijden en bestrijden).

Er liggen kansen in en tijdens het ontwikkelingsproces. Denk daarbij aan milieuvriendelijke productiemethoden, materialen, hergebruik etc. Tevens kunnen maatregelen worden genomen aan het einde van een proces. Denk bijvoorbeeld aan waterzuiveringsinstallatie in combinatie met een warmteterugwinning voor afvalwater of opwekken van “groene” energie. Deze maatregelen brengen wel direct investeringen met zich mee, maar over het algemeen kan hiermee ook waardecreatie op termijn ontstaan. De investeringskosten zullen op basis van effectiviteit en toekomstige waardecreatie afgewogen kunnen worden. Ook sanering van vervuild oppervlakte water kan een positieve bijdrage leveren aan zowel ecologische als economisch waarden (recreatieve functie). Het verbinden van groen en watervoorzieningen creëert ook waarde in het gebied. Wanneer er verbindingen worden gelegd zal het gebied ogenschijnlijk intensiever worden gebruikt en meer gebruikers leiden veelal tot een meer rendabele ‘value case’.

Met al deze maatregelen zal het ook nog eens van meerwaarde zijn als er op beleid wordt ingespeeld. De baten op economisch, ecologisch en sociaal-maatschappelijk gebied zullen dan wellicht nog eerder tot hun recht komen.

5.1.5 Kanttekening bij ecologische waardenHet gegeven vijfstappenplan (figuur 8), is in de MKBA tot in detail uitgewerkt. Dit vijfstappenplan heeft geen directe invloed op het invullen van het model, omdat het model in de eerste instantie globaal doorlopen moet kunnen worden. Daarentegen staat het wel genoemd, omdat in verdere fase (wanneer het model misschien al een aantal keer is doorlopen) deze detaillering wel gewenst kan zijn. In de bijlage is om diezelfde reden de checklist te vinden die wordt gebruikt in de MKBA en helpt bij de verder uitwerking van het vijfstappenplan.

Van het vijfstappenplan zijn de fysieke effecten wel verder beschreven, omdat bewustwording van effecten op het ecosysteem die ruimtelijke veranderingen met zich meebrengen een deel is van het (indirecte) doel van dit onderzoek. En omdat mogelijke waardecreatie vaak voort komt uit het aanbrengen van veranderingen. Het heeft echter geen directe invloed voor het invullen van het model.

Ook zullen de indicatoren minder gedetailleerd terugkeren in het waarde model. Dit zal in het volgende hoofdstuk resulteren in een “grijs gebied”. Verdere uitleg vindt u tevens in het volgende hoofdstuk.

36 Lotte Klous

5.2 Sociaal-maatschappelijke waardenSociaal-maatschappelijke waarden hebben direct te maken met de leefomgeving van de mens.

Over het algemeen hebben mensen behoefte aan sociale samenhang, aan ontmoetingsplekken. Plekken waar het leuk, schoon en veilig is. Om in deze maatschappelijke behoeften te voorzien, kan er gekeken worden naar een aantal factoren die als indicatoren kunnen werken om de sociaal-maatschappelijke waarden vast te stellen.

5.2.1 Mogelijke indicatoren sociaal-maatschappelijke waardenSociaal-maatschappelijk omgevingsfactoren hebben altijd te maken met de leefbaarheid:

- voorzieningen;- sociale veiligheid;- milieu (wordt voornamelijk in het ecologische waarde aspect thuis gebracht);- kwaliteit openbare ruimte;- culturele waarde;- sociale kenmerken; - werkgelegenheid (wordt voor het onderzoek thuis gebracht onder het economisch waarde aspect);- handhaving door overheid.

We kunnen deze factoren onderverdelen in fysieke kenmerken en subjectieve kenmerken.

VoorzieningenDe behoefte aan voorzieningen en de afstand tot deze voorzieningen is voor een gedeelte afhankelijk van de doelgroep. Het is van belang hier op een goede manier op in te spelen, hiermee kan namelijk waardecreatie ontstaan.

Fysieke voorzieningen: Aanwezigheid van winkels, scholen, infrastructuur (bereikbaarheid), parkeergelegenheid, groen, water, openbaarvervoer etc.

Subjectieve voorzieningen: Voorzieningen in de vorm van diensten, denk hierbij aan bijvoorbeeld (thuis) zorg, onderhoudsvormen etc.

Sociale veiligheidSociale veiligheid is ook onderling te verdelen in zowel fysieke- als subjectieve kenmerken.

Fysieke veiligheidskenmerken:Verkeersveiligheid (veiligheid oversteekplaatsen, fiets- en voetpaden etc.).

Subjectieve veiligheidskenmerken:Gevoelsveiligheid (of sociale veiligheid) op “straat”, onverlichte en onoverzichtelijke locaties kunnen een onveilig gevoel geven.

Veiligheid kan op verschillende manieren worden bekeken. Inbraak- en vandalismecijfers kunnen een beeld verschaffen, maar er kan bijvoorbeeld ook gekeken worden naar de situatie na acht uur ’s avonds of natuurlijk gewoon even rondvragen. Onveilige verkeerssituaties kunnen blijken uit ongeluk cijfers, echter zullen “kleinere- of bijna ongelukken” hier niet in af te lezen zijn. Observatie en rondvraag onder gebruikers kan uitkomst bieden om het gevoel van onbehagen inzichtelijk te maken.

MilieuFysiek milieukenmerk:Aanwezigheid van zwerfafval.

Subjectief milieukenmerk:Geluidsoverlast.

Geluidsoverlast zal niet specifiek worden meegenomen als indicator voor de sociaal-maatschappelijke waarden, omdat de geluidscontouren vallen onder milieucontouren die reeds worden vermeld bij de juridische indicatoren.

Kwaliteit openbare ruimte Fysieke kenmerken:Flexibiliteit en multifunctionaliteit, beeldkwaliteit. Onderhoudsstaat straat en groenvoorzieningen.

De beeldkwaliteit kan onderverdeeld worden in vastgoedobjecten. De onderhoudsstaat en leegstand spelen hierin een rol. En ook de beeldkwaliteit van de openbare ruimte, denk hierbij aan o.a. straat inrichting, groenvoorzieningen etc.

De onderhoudsstaat kan verdeeld worden in de technische staat en de staat van netheid (schoon, onkruidvrij, bijgehouden).

Culturele waardeCulturele waarde duidt vooral op de fysieke kenmerken, omdat subjectieve kenmerken erg lastig te achterhalen zijn. Met de doelgroep moet natuurlijk wel rekening worden gehouden. Op deze manier is het vooral op leeftijd en eventueel religieuze achtergrond van de omgeving wel te achterhalen wat wel of niet gewenst is.

Fysieke kenmerken:Waardevolle (oude) gebouwen (bijvoorbeeld historisch centrum):

37

Monumenten, architectonische waarde in historisch verband, lokale historische waarden, typische kenmerken voor de regio.

Subjectieve benadering kenmerken:In hoeverre past het object in de (toekomstige) omgeving?

Een monumentale status net als een beschermd stad- of dorpsgezicht kan worden achterhaald omdat dit gedocumenteerd staat. Er is sprake van architectonische historische waarde als de architectuur en bouwstijl verwijst naar een bepaalde periode of zeldzaamheid. Lokale historische waarden kunnen waarden zijn die worden gehecht omdat er iets bijzonders heeft afgespeeld. Omdat er heel veel mensen gewerkt hebben of omdat er een beroemdheid heeft gewoond. Typische kenmerken voor de regio spreken voor zich.

Het is van belang om te kijken in hoeverre het (te herbestemmen) object nog past in zijn omgeving en wat zijn rol zou kunnen zijn.

Sociale kenmerkenDe sociale kenmerken verwijzen vooral naar buurtcontacten. Ook zou er gekeken kunnen worden naar actieve verenigingen en stichtingen. Naast de openbare ruimte zijn de media tegenwoordig virtuele ontmoetingsplaatsen. Door de ontwikkelingen van ICT wordt (snelle) infrastructuur zoals WIFI ook steeds belangrijker om te communiceren in de virtuele wereld. Maar ook de infrastructuur voor ontwikkelingen als “de slimme meter” en smart grids.

WerkgelegenheidWordt voor het onderzoek ondergebracht bij economische waarden.

Handhaving door overheidDe mate waarin de overheid wel of niet handhaaft op de regels voor de leefbaarheid.

5.2.2 Onderzoeksresultaten sociaal- maatschappelijke waardenUit de interviews en uit de projectenanalyse (zie bijlage 2 en 3) zijn een aantal interessante bevindingen naar voren gekomen. Zo is bij bijna 19% van de gerealiseerde herbestemmingsprocessen het object behouden door het opstaan van de burgers ten behoeve van het behoud van de objecten. Bij deze projecten is vanaf begin af aan dan ook een breed draagvlak bij de burgers. Zij hebben zich samen ingezet voor het behoud door sloop tegen te houden. Uiteindelijk zijn al deze projecten geslaagd en worden ze volop gebruikt.Onder de geïnterviewde vond iedereen dat de sociaal-maatschappelijke waarden even zwaar mee zouden moeten tellen als de economische waarden.

5.2.3 Kansen sociaal-maatschappelijke waardenSamenwerking tussen overheid, eigenaren en burgers leidt tot beter gedragen oplossingen. Betrek andere vraagstukken die zich afspelen in wijk of plaats bij het vraagstuk van behoud van cultureel erfgoed.

Een heel mooi sociaal-maatschappelijk voorbeeld van waardecreatie op dit gebied (en op ecologisch en economisch gebied) is “Tuinman in de wijk”. Dit is een integrale methode en visie op wijkontwikkeling van het Rotterdams Bureau Creatief beheer. Het is een nieuw beheersysteem de Tuinman inspireert en verbindt. De inzet van de Tuinman en de samenwerking met bewoners maakt de totale wijkaanpak goedkoper en de praktijk creëert waarde omdat mensen er graag willen wonen. Er ontstaat veel buurtcontact, tevens kunnen er leerprogramma’s aan worden gekoppeld. Voor meer informatie www.tuinmanindewijk.nl.

Een andere kans ligt op het gebied van het inspelen op de behoefte van de “babyboomers”. Wanneer deze grote groep mensen de 65 is gepasseerd (of dan inmiddels 67 als pensioensleeftijd) dan ontstaat er een verandering in behoefte. Ik zie het om mij heen gebeuren en hoor het zeggen door de babyboomers en de late babyboomers. Wanneer zij ouder worden, willen zij toch richting een plaats die meer voorzieningen heeft. Waar zij op de fiets of te voet de boodschappen kunnen doen en ’s avonds lekker kunnen eten of naar het theater. Ze verhuizen naar de stad of een plaats waar meer van deze faciliteiten te vinden zijn. Ze gaan voor gemak en nabijheid van voorzieningen met dan het liefst ook nog recreatieve gebieden in de nabijheid waar ze rust kunnen pakken. Op deze behoefte kan in veel herbestemmingsopgaven nauw op worden ingespeeld. Er zijn zoveel (grote) objecten (met grote terreinen) die nu verlaten zijn en in stedelijk gebied liggen of in de nabijheid van stedelijk gebied liggen. Hier moet toch iets mee gedaan kunnen worden. Zorg dat deze groep er leuk en zo lang mogelijk op zichzelf kunnen wonen (want ik zie niet in dat deze groep nog langer de ouderwetse bejaardenhuizen in trekt). Zorg dat alle faciliteiten in de nabijheid liggen, misschien wel in de plint van het object en zorg dat de (toekomstig benodigde) thuiszorg goed is/wordt geregeld. Geef de mensen een stukje groen wat ze mogen onderhouden. Met andere woorden geef ze een “paradijsje (dat ze zelf prima kunnen financieren). Dan heb je een prachtig business model, met daarin optimale waardecreatie op elk gebied.

38 Lotte Klous

5.3 Economische waardenDe economische waarden kunnen worden onderverdeeld in objectwaarden en omgevingswaarden.

Economische objectwaarden:- huidige nominale waarde;- kosten van leegstand;- mate van mogelijke verhuurbaarheid ;- mate van mogelijke tijdelijke-verhuurbaarheid.

Economische omgevingswaarden:- werkgelegenheid;- parkeergelegenheid;- Investering bereikbaarheid.

5.3.1 Mogelijke indicatoren economische waarden

5.3.2 Kansen economische waardenTijdelijk gebruik is een voorbeeld voor een kans op economische waarden. Ten eerste nemen de kosten voor leegstand af. Ten tweede is tijdelijk gebruik een goede methode om de mogelijkheden van nieuwe bestemmingen voor het object en zijn omgeving te proberen (mate van mogelijke verhuurbaarheid). In de Westergas fabriek (Amsterdam) heeft dit geleidt tot het huidige gebruik van de objecten en het Westerpark. Inmiddels wordt het gebied intensief gebruikt en profiteert de buurt en misschien wel heel Amsterdam en nog grotere omgeving van de ontwikkelingen in dit park.

Ook is organische ontwikkeling een economische kans. Met organisch ontwikkelen wordt bedoeld: klein beginnen en langzaam uit laten lopen naar het geheel. Vooral bij grote herbestemmingsopgaven is dit een kans. Veelal zal het in de eerste instantie niet realiseerbaar zijn om het geheel in één keer te ontwikkelen. Kleinschalig beginnen en eventueel de rest even in de “mottenballen” kan uitkomst bieden. Wanneer de vraag toeneemt kan er verder worden ontwikkeld. Of wanneer de kleinschaligheid weer ruimte heeft gegeven, in bijvoorbeeld opbrengsten kan dit weer worden teruggestroomd in het verder ontwikkelen van het gebied. Gefaseerde ontwikkeling wordt al toegepast, alleen dan is er vaak wel sprake van een planning en bij organische ontwikkeling hoeft er geen planning te worden aangehouden.

5.4 Technische waardenDe technische waarden hebben direct betrekking op de staat en functionaliteit van bestaande bouwdelen van het object voor het toekomstige gebruik. Ook de veranderbaarheid is een belangrijke waarde.

5.4.1 Mogelijke indicatoren technische waardenTechnische staat (Bone, 2007) (Jellema Hogere Bouwkunde, 2004):- fundering, onderbouw (kelder);- draagstructuur;- omhulling (gevels en daken);- afbouw en inrichting (scheidingswanden, plafonds, vast inventaris, afwerking);- installaties (werktuigbouwkundige, elektronische en sanitaire installaties).

Deze indeling is noodzakelijk omdat de afschrijvingsperiode (levensduur) van deze bouwdelen verschillend is.

Functionaliteit huidige indeling:- analyse logistiek (personen stromen, zowel horizontaal als verticaal); o afmetingen verkeersruimten o liften (aanwezigheid en afmetingen) o (nood) trappen- verdiepingshoogte;- toegankelijkheid (hoog/zeer positief is rolstoeltoegankelijk);- daglichttoetreding.

Veranderbaarheid (herbestemming-voor-zorg, 2012):Hierbij gaat het om de inventarisatie en vastleggen van de gedeelten die in het object niet of moeilijk zijn te veranderen:

- draagstructuur (kolommen, stabiliteitswanden/draagwanden en stijve kernen);- gebouwgebonden ruimten (schachten, meterruimten en verdeelkasten);- trappen en liften;- mogelijkheden optopping (mogelijk door reserve in vloerbelasting);- mogelijkheden voor maatregelen m.b.t. geluid en thermische isolatie/ventilatie; - mogelijkheden aanpassingen m.b.t. brandveiligheid: o constructie o trappenhuizen o vluchtwegen- daglichttoetredingen.

39

Onderhoudbaarheid (Bink, 2012)- schoonhouden- onderhoud

5.4.2 Kansen technische waardenDenk in oplossingen niet in problemen. Probeer de oplossingen zo eenvoudige mogelijk te houden en zoveel mogelijk optimaal gebruik te maken van het bestaande.

Wanneer de gevel niet voldoet aan eisen met betrekking tot geluid en thermische isolatie kijk dan naar welke oplossing het meest eenvoudig is. Vervanging van glas of het toepassen van voor- of achterzetramen kan soms al de oplossing bieden. Wanneer dit niet voldoende is of dit wordt beperkt door wet-en regelgeveing zoals bij een monumentale status, kan er ook een gesloten verkeersruimte (galerij of gang) aan de belaste zijde worden toegepast. De buitengevel hoeft dan niet meer 100% van de eisen op te vangen (dit is toegepast bij de Van Nelle fabriek, Rotterdam). Ook kunnen er winterloggia’s worden gecreëerd. Dit zijn overdekte buitenruimtes.

Wanneer de brandveiligheid lastig of niet toe te passen is door brandcompartimenten, kan een sprinkler installatie uitkomst bieden. Brandtrappen kunnen eventueel ook buitenom worden gerealiseerd.

40 Lotte Klous

6. Uitwerking model en waarderingmethode

41

6. Uitwerking model en waarderingmethode

42 Lotte Klous

6.1 Inleiding uitwerking modelIn hoofdstuk vijf zijn de mogelijkheden verkend betreffende de waarde indicatoren op ecologisch, sociaal-maatschappelijk, economisch en technisch gebied. Juridische indicatoren zijn in hoofdstuk twee reeds onderzocht. Het doel van dit hoofdstuk is om de nodige indicatoren bij elkaar te brengen in een model. Van belang is ook de waarderingsmethode en de denkwijze hierachter om het model in te vullen.

Het model moet helpen bij het geven van een “waarde analyse” voor het leegstaand of leegkomend object en zijn omgeving. Het model voor deze waarde analyse is zo eenvoudig mogelijk gehouden. Het model neemt ten minste alle basis waarde indicatoren mee, zodat het model voorziet in het vereenvoudigen van het besluitvormingsproces ten behoeve van leegstaande of leegkomende objecten die niet meer geschikt zijn voor hun oorspronkelijke functie.

Een eerste validatie van het model is gedaan aan de hand van praktijkopgave “Hembrugtterrein” in Zaandam (hoofdstuk 7). De resultaten uit deze validatie zijn reeds meegenomen in dit hoofdstuk.

6.2 Alle waardenindicatoren

Figuur 9: Optimale waardecreatie is het vinden van balans in sociaal-maatschappelijke, economische en ecologische belangen en waarden

in de omgeving.

Sociaal-maatschappelijke waarden hebben direct te maken met de leefomgeving van de mens.

- Voorzieningen: o Fysiek (aanwezigheid winkels, scholen, sportscholen/hallen etc.); o Dienstverleningen (verzorgingsgebied)

- Veiligheid: o Verkeer Gevaarlijkekruisingen/oversteekplaatsen verkeersongevallen o Gevoelsveiligheid/sociale veiligheid gevoelsveiligheid;hoewordthetgebiedervarenna 20.00uur? criminaliteit,inbraak,vandalisme

- Milieu: o Mate van zwerfafval

- Kwaliteit openbare ruimte: o Flexibiliteit en multifunctionaliteit;

o Beeldkwaliteit; o Onderhoudsstaat straat en groenvoorzieningen.

- Cultureel: o monumenten, historische gegevens o Waardevolle (oude) gebouwen (bijvoorbeeld historisch centrum):Monumenten, architectonische waarde in historisch verband, lokale historische waarden, typische kenmerken voor de regio. o Hoe past het object in zijn omgeving omschrijving

- Sociale kenmerken; o stichtingen; o verenigingen; o fysieke ontmoetingsplaatsen (gebruik); o virtuele ontmoetingsplaatsen (gebruik).

- Handhaving door overheid regels voor leefbaarheid;

6.2.1 Sociaal-maatschappelijke waarden


waarden

Ecologische waarden

Economische waarden

Technische waarden

43

6.2.2 Eclogische waardenEcologische waarden zijn de waarden van de natuurlijke leefomgeving. De waardering van het ecologisch systeem: de natuur, water en de bodem.

- aanwezigheid van groen: o grootte (denk ook aan verbindingen); o kwantiteit begroeiing; o kwaliteit begroeiing; o recreatief gebruik; o recreatief vermogen; o bijdrage gezondheidseffect; o bijdrage vestigingsklimaat.

- aanwezigheid van water: o grootte (denk ook aan verbindingen); o mate van vervuiling; o kwantiteit vis; o kwaliteit vis; o recreatief gebruik: vissport vaarwater watersport(zwemwater) o recreatief vermogen; o bijdrage gezondheidseffect; o bijdrage vestegingsklimaat.

- bodemkwaliteit (beperken we tot mate van vervuiling): o bijdrage gezondheidseffect; o bijdrage vestegingsklimaat.

6.2.3 Economische waardenDe economische waarden worden verdeeld in objecten omgevingswaarden.

- Economische objectwaarden o huidige nominale waarde (kostprijs); o kosten van leegstand; o mate van mogelijke verhuurbaarheid; o mate van mogelijke tijdelijke-verhuurbaarheid.

- Economische omgevingswaarden: o werkgelegenheid; o parkeergelegenheid; o (Investering bereikbaarheid).

6.2.4 Technische waardenDe technische waarden hebben direct betrekking op de staat en functionaliteit van bestaande bouwdelen van het object voor het toekomstige gebruik. Ook de veranderbaarheid dient te worden gemeten.

- Technische staat: o fundering, onderbouw (kelder); o draagstructuur; o omhulling (gevels en daken); o afbouw en inrichting (scheidingswanden, plafonds, vaste inventaris, afwerking); o installaties (werktuigbouwkundige en elektronische sanitaire installaties).

- Functionaliteit huidige indeling: o analyse logistiek (personen stromen, zowel horizontaal als verticaal); afmetingenverkeersruimte liften(aanwezigheidenafmetingen) (nood)trappen o verdiepingshoogte; o toegankelijkheid (hoog/zeer positief is rolstoeltoegankelijk); o daglichttoetreding. - Veranderbaarheid: (Hierbij gaat het om de inventarisatie en vastleggen van de gedeelten die in het object niet of moeilijk zijn te veranderen) o draagstructuur (kolommen, stabiliteitswanden/ draagwanden en stijve kernen); o gebouwgebonden ruimten (schachten, meterruimten en verdeelkasten); o trappen en liften; o mogelijkheden optopping (mogelijk door reserve in vloerbelasting); o mogelijkheden voor maatregelen m.b.t. geluid en thermische isolatie/ventilatie; o Mogelijkheden aanpassingen m.b.t. brandveiligheid; constructie trappenhuizen; vluchtwegen. o daglichttoetredingen.

- Onderhoudbaarheid: o schoonhouden; o onderhoud.

44 Lotte Klous

6.2.5 Overige waardenBereikbaarheidIn projecten is het tevens van belang de bereikbaarheid na te gaan met:- Auto- Openbaarvervoer (OV)- Fiets- te voet

Juridisch- bestemmingsplan (object + omgeving);- monumentale status object;- milieu contouren;- (mogelijkheden tijdelijk gebruik)

6.3 Totstandkoming modelIn hoofdstuk 1 is de achtergrond van het model reeds beschreven. Uit dit hoofdstuk kan worden opgemaakt dat de uitdagingen betreffende leegstaande- of leegkomende vastgoedobjecten die niet langer meer geschikt zijn voor hun oorspronkelijke functie, liggen op een aantal punten: o.a. bij snelle en pragmatische besluitvorming en bij het effectief doorlopen van het (herbestemmings)proces om tot optimale waardecreatie te komen.

Het model biedt structuur voor de interne- en externe analyse van het object. Als aanvulling op alle beschikbare modellen om financiële waarden in kaart te brengen, ligt bij dit model de focus niet op de financiële haalbaarheid maar juist op het belang van de sociaal-maatschappelijke-, ecologische-, en economische gevolgen (voornamelijk omgevingswaarden). De technische waarden geven de objectwaarde.

In het model worden alle waarden in kaart gebracht op sociaal-maatschappelijk-, ecologisch-, economisch- en technisch gebied. Ook de bereikbaarheid en het juridisch kader worden meegenomen. Het model beoogt hiermee een antwoord te geven of herbestemming een goede oplossing is om leegstand van het object te voorkomen dan wel op te lossen, alsmede inzicht te krijgen in de meest optimale vorm van waardecreatie.

In principe is het model ontworpen als instrument voor besluitvorming van een leegstaand- of leegkomend object dat niet langer geschikt is voor zijn oude functie en waar de vraag over het toekomstperspectief van het object speelt. Echter is waarde-optimalisatie een cyclisch proces. In figuur 6 is dit eerder verbeeld.

Bij een leegstaand object zoals hierboven beschreven zijn we aangeland bij “de laatste” stap. Er is nieuwe input nodig om het object (opnieuw) van

Behoefte bepalen

belangen bepalen

waarde bepalen




sturing

Objectwaarden

Gebruikswaarden

Belevingswaarden

Technischewaarden

waarde te laten zijn. Daarom start het model met het bepalen van de vraag/behoefte, want als er geen vraag/behoefte is dan zal het op dit moment geen waarde hebben om het object te ontwikkelen. De opties zijn dan sloop of nietsdoen (mottenballen). Na sloop kunnen opnieuw waarden ontstaan op bijvoorbeeld ecologisch gebied. Het model kan doorlopen worden met deze optie om de waarde voor sloop in kaart te brengen. Wanneer er wel vraag/behoefte is kunnen de belangen worden bepaald per actor om tot een gezamenlijk belang te komen of het model per actor te doorlopen. Aan de hand van het model kunnen de waarden worden bepaald. Aan de hand van de waarden in het model kunnen beslissingen genomen worden en kan er actie worden ondernomen. Na de actie kunnen nieuwe/andere waarden zijn ontstaan en kan het model opnieuw doorlopen worden om de waarden te meten en eventueel bij te sturen.

Enkele indicatoren zijn niet tot de meest gedetailleerde indicator meegenomen omdat het model anders onoverzichtelijk zou zijn. De fijnmazige indicatoren kunnen natuurlijk wel worden meegenomen als achtergrond voor de beslissing van de te geven waarde. Over de beslissing van deze waarde volgt in paragraaf 6.4 meer informatie.

figuur 6: Zeven stappen om waardestromen tijdens de levensduur op peil te houden

45

Vraag/behoefte

Nee

Ja

Sloop

Niets doen

Juridisch Sociaal-maatschappelijk

Voorzieningen/faciliteiten

Fysieke

Subjectieve

VeiligheidFysieke

Subjectieve

MilieuFysieke

Subjectieve

Kwaliteit openbareruimte

Fysieke

Subjectieve

Culturele waardeFysieke

Subjectieve

Sociale kenmerkenFysieke

Subjectieve

HandhavingFysieke

Subjectieve

Ecologische

Aanwezigheid vangroen Kwaliteit

Aanwezigheid van water Kwaliteit

Bodemkwaliteit Maten vanvervuiling

Economische

Economischeobjectwaarden

Huidige nominale waarde

Kosten leegstand

Mate van mogelijkeverhuurbaarheid

Mate van mogelijketijdelijke-verhuurbaarheid

Economischeomgevingswaarden

Werkgelegenheid

Parkeergelegenheid

Investeringbereikbaarheid

Tech

nisc

he

Technische staat

Afmetingenverkeersruimte

Liften (aanwezigafmeting)

(nood) Trappen

Afbouw en inrichting

Installaties

Functionaliteit huidigeindeling

Analyse logistiek(personenstromen)

Verdiepingshoogte

Toegankelijkheid

Daglichttoetreding

Veranderbaarheid

Draagstructuur

Gebouwgebondenruimten

Trappen en liften

Mogelijkheden optopping

Mogelijkheden isolatie

Brandveiligheid

Daglichttoetreding

Constructie

Trappenhuizen

Vluchtwegen

Aanpassingbestemmingsplan

Beperkingen doormonumentale status

Beperkingenmilieucontouren

Mogelijkheden tijdelijkgebruik

Fundering, onderbouw

Draagstructuur

Omhulling

Bereikbaarheid

Auto

OV

Fiets

Ter voet

46 Lotte Klous

6.4 De waarderingOm tot een weloverwogen en eenduidige waardering te komen, volgt hierna een uitleg.

6.4.1 Achtergrond informatie voor waarderingDeze waardering is gebaseerd op de aanvulling op de Leidraad OEI (Ruijgrok, 2004) ten behoeve van maatschappelijk kosten-batenanalyse (MKBA). Er zijn kleine aanpassingen gedaan zodat deze waardering goed gebruikt kan worden bij het besef van de waarden en waardering ten behoeve van het model. Vooral voor de subjectieve waarden in het model kan het besef via deze waarderingsmethode goed van pas komen. Denk daarbij aan de waardering van bijvoorbeeld de ecologische en culturele waarden op basis van sociaal-maatschappelijk oogpunt.

Figuur 10 verschillende waarden

Zoals figuur 10 laat zien is de totale waarde onder te verdelen in gebruikswaarde en niet-gebruikswaarde. De gebruikswaarde:

- Directe gebruikswaarde Dit heeft betrekking op de waarde van het gebruik van faciliteiten, goederen (hout, water, vis, groenten, etc.) en diensten (zorg, recreatieve beleving, woongenot, etc.).

- Indirecte gebruikswaarde Dit heeft betrekking op de waarde van faciliteiten/diensten zoals bijvoorbeeld een waterzuivering die leidt tot schoonwater, of een telefoonmast voor mobiele telefoon bereik.

De niet-gebruikswaarde is gelijk aan de welvaart die mensen ontlenen aan het bestaan zonder dat zij er gebruik van maken. Er zijn drie soorten te onderscheiden:

- Optiewaarde Waarde die de huidige generatie hecht aan het openhouden van de mogelijkheid van toekomstig gebruik voor henzelf. (deze waarde hangt tussen gebruiks- en niet gebruikswaarde in, maar in de eerste instantie is het een optie vandaar de stippellijn vanuit gebruikswaarde).

- Bestaanswaarde De waarde die wordt gehecht aan natuur en milieu zonder daar gebruik van te maken. Bijvoorbeeld het nut dat mensen ervaren bij de wetenschap dat planten en dieren blijven bestaan. Denk hierbij bijvoorbeeld ook aan mensen die vanaf hier ( financiële) bijdrage leveren aan organisaties die zich inzetten voor het behoud van het regenwoud.

- Verervingswaarde De waarde die wordt gehecht door de huidige generatie aan het behoud voor gebruik door toekomstige generaties.

6.4.2 Kanttekening bij de waardenOm indicatoren vast te stellen voor bijvoorbeeld de ecologische waarden lopen we tegen een aantal moeilijkheden aan. Een goed voorbeeld is het gezondheidseffect van aanwezigheid van de natuur, echter aan de hand van de waarderingsschaal die wordt gehanteerd in dit onderzoek kunnen we daar toch iets over zeggen. Het zal daarom vooral gevoelsmatig zijn, en dit geldt ook voor andere indicatoren.

Houdt bij de waardering altijd het projectschaalniveau (waarop wordt gewerkt straat-, wijk-, plaats niveau) in gedachte. Het zal immers gewenst zijn dat de effecten en de waarde in elk geval toekomt aan het projectschaalniveau.

Totale waarde

gebruikswaarde

directe gebruikswaarde

Indirecte gebruikswaarde

Niet-gebruikswaarde

Optiewaarde

Bestaanswaarde

Verervingswaarde

47

6.4.3 Schaal voor het meten van de waardenOm alle waarden te kunnen vergelijken, dienen we scores die voor het model zijn, een zinvolle interpretatie te geven middels het kiezen van een schaalverdeling. Alle indicatoren worden gepresenteerd in kwalitatieve ordinale eenheden en niet in monetaire eenheden (geld). De schaal voorziet zowel in negatieve- als positieve waarden. Het gebruik van deze kwalitatieve schaal verkleint de kans dat de zogeheten “zwakkere waarden” ondersneeuwen (waarden als gebruikswaarden, culturele waarden, natuurlijke waarden etc.).

Door deze waarden toe te kennen aan de verschillende indicatoren kan ook een zinvol SWOT overzicht worden opgesteld. Zowel de objectwaarden (SW) als de omgevingswaarden (OT) kunnen zo eenvoudig en overzichtelijk worden beoordeeld. De schaal loopt van zeer negatief (met een waarde van -2) naar zeer positief (met een waarde van 2) (zie figuur 11). We kunnen ook zeggen de schaal loopt van maximaal negatief, naar negatief, naar neutraal, naar positief, tot maximaal positief. In plaats van de waarde in cijfers aan te geven kan ook uitgegaan worden van: --, -, 0, +, ++

zeer negatief: -2

negatief: -1

neutraal: 0

positief: 1

zeer positief: 2

1. • Fysiek effect van het natuurlijk milieu

2. • Regulatiefunctie

3. • Welvaart door gebruiken niet gebruik van goederen en diensten

4. • Kwantificering

5. • Monetarisering

Figuur 11 schaal voor waardering

48 Lotte Klous

7. Praktijkopgave Hembrugterrein

49

7. Praktijkopgave Hembrugterrein

50 Lotte Klous

7.1 Inleiding praktijkopgave HembrugterreinIn dit hoofdstuk wordt een eerste validatie uitgevoerd van het ondersteunend beslissingsmodel. Dit wordt gedaan aan de hand van de praktijkopgave “Hembrugterrein”

Eerst is de vele documentatie over het Hembrugterrein bestudeerd. Uit deze documentatie zijn relevante gegevens verzameld, geanalyseerd en verwerkt in dit hoofdstuk. Deze (basis) gegevens zijn nodig om iets te kunnen zeggen over de huidige waarden van het terrein en de mogelijkheden van het terrein. Er is gekeken vanuit de regio en uiteindelijk ingezoomd op één gebouw op het Hembrugterrein.

Allereerst zal een korte inleiding volgen over het Hembrugterrein, en wordt de locatie van het terrein duidelijk gemaakt aan de hand van kaartjes die langzaam inzoomen op het terrein. Daarna volgt de analyse van de bestaande documentatie. Als laatste zal er volgens werkwijze/uitleg in hoofdstuk 6 worden gewerkt om de opgave te analyseren. Daarna zullen de “waarden” van het terrein worden besproken aan de hand van de beschrijving van hoofdstuk 6. Daarna zal het beslissingsmodel worden ingevuld op basis van de huidige waarde en de mogelijke

7.1.1 Het Hembrugterrein Het Hembrugterrein is een voormalig Defensieterrein met een centrale ligging in de metropoolregio Amsterdam. Het is een 43 hectare groot terrein met daarop vele rijks- en gemeentelijke monumenten. Het terrein is al jaren verlaten. De staat van het aanwezige vastgoed is over het algemeen niet goed. De natuur kan al jaren zijn gang gaan en dat is te zien. Desalniettemin bevinden zich verscholen op dit afgesloten terrein, unieke vastgoedobjecten met culturele waarden.

Het terrein en de vastgoedobjecten roepen verschillende gevoelens op. Het is een ‘spannend’ terrein waar jaren munitie is geproduceerd en getest; oude militaire complexen, machinefabrieken en laboratoria vertellen dit verhaal. Aan de andere kant is het een prachtig groengebied met bijzondere natuur en ecologische waarden.

Het unieke karakter van het terrein spreekt tot de verbeelding. De ligging biedt kansen, mogelijkheden en uitdagingen. Vele initiatieven zijn op papier gezet; deze falen echter steeds door belemmeringen en de (geprognotiseerde) hoge kosten. In 2009 zijn er een aantal partijen uitgenodigd om deel te nemen aan een marktconsultatie en om een ontwikkelstrategie uit te werken. Niet alle ontwikkelstrategiën van alle partijen zijn terug te vinden. Degene die dat wel zijn gaan niet erg diep op (de problematiek van) het Hemrbugterrein in. En dit spreekt voor

waarden aan de hand van een scenario van toepassing op het vastgoedobject en zijn context.

De input voor het model zal voor elke actor anders zijn, vanwege de verschillende en vaak tegenstrijdige behoeften en belangen. Alles is zo goed mogelijk onderbouwd, zodat de gedachte erachter duidelijk wordt. Er is getracht de situatie vanuit het gezichtspunt van de verschillende actoren te beoordelen. Dit blijft natuurlijk subjectief.

meer documentatie over het Hembrugterrein. Doordat het terrein van Defensie is geweest is het heel lang een geheime locatie geweest en ook hierdoor zal de documentatie redelijk beperkt zijn. Het terrein is nog steeds niet publiekelijk toegankelijk.

51

7.1.2 Locatie

52 Lotte Klous

HEMBRUG

Industrie Zuiderhout Industrie

Achtersluispolder

Havengebied Amsterdam

Woonwijken

Centrum Zaandam

Industrie Westerspoor

GroenVijfhoekpark en begraafplaats

7.2 OmgevingsanalyseRechts op de afbeelding zijn de functies van de (directe) omgeving van het Hembrugterrein in kaart gebracht. Het Hembrugterrein is voornamelijk omgeven door gebieden met industriële-/haven functies. Uit deze functies komen een aantal belemmeringen naar voren, zoals milieucontouren20. Dit belemmert vooral de realisatie van gevoelige bestemmingen21.

Toch bieden de naastgelegen industrieën ook kansen, omdat er bijvoorbeeld weinig overlast veroorzaakt kan worden door het Hembrugterrein voor omliggende functies. Ten noorden van het terrein is weliswaar een woonwijk, maar deze is gescheiden van het terrein door de weg. Ook direct aan het Hembrugterrein bevinden zich enkele woningen (vroegere ‘arbeiderswoningen’).

Het lijkt een lastige opgave om het Hembrugterrein een binding te geven met zijn omgeving. Dit komt omdat de woonwijk is gescheiden van het terrein door de weg. Het Westelijk havengebied van Amsterdam is vooral de rug van Amsterdam. Om met het terrein waarde te creëren voor het aanliggende industriegebied (Zuiderhout) lijkt een lastige opgave. Dat het Hembrugterrein direct gelegen is aan water (zowel het Noordzeekanaal als de Zaan) is een voordeel. Bestemmingen aan water hebben tenslotte een extra aantrekkingskracht als vestigingslocatie en brengen derhalve meer op. Om deze kwaliteit te benutten zal er binding gemaakt moeten worden tussen het terrein en het water. Er zijn talloze mogelijkheden om deze binding te maken.

De uitwerking van de externe bedreigingen (beperkingen) en kansen zijn in de volgende pagina’s weergegeven.

20Milieucontouren: wanneer we het over milieucontouren hebben, spreken we over een hinder- of risicocontour bijvoorbeeld op gebied van geluid, fijnstof, geur en externeveiligheid. Binnen deze contouren mogen zich veelal geen gevoelige bestemmingen bevinden. 21Gevoelige bestemmingen: onder gevoelige bestemmingen wordt verstaan: basisonderwijs, voortgezet onderwijs of overig onderwijs aan minderjarigen; kinderopvang; verzorgingstehuis,

verpleeghuis of bejaardentehuizen; woonfunctie.

53

Op het terrein liggen enkele beperkingen, onder andere veroorzaakt door de omliggende industrie. Hierdoor ontstaan milieucontouren20 die rusten op het terrein. Denk hierbij aan hinder door geluid, geur, en gevaarlijke stoffen. Hier worden beperkingen (Treats: bedreigingen) genoemd die van buitenaf heersen over het terrein.

Door deze externe bedreigingen zullen bepaalde functies niet overal op het terrein geplaatst kunnen worden. De gevoelige bestemmingen21 zullen soweiso niet geplaatst kunnen worden binnen de meeste externe milieucontouren die rusten op het terrein.

7.3 Externe beperkingen

7.3.2 GeuroverlastHet terrein wordt voornamelijk vanuit het Amsterdamse havengebied geurbelast. Van het gehele terrein mag worden verwacht dat toekomstige gebruikers geurhinder kunnen ondervinden als gevolg van de reeds aanwezige industrie. Indien het geurbeleid van de gemeente wordt aangepast op basis van de BR Cacao, zoals voorgesteld in dit milieuplan, levert het aspect geur geen beperkingen meer op voor ontwikkelingen (Faber, 2008).

7.3.1 Externe veiligheidDe ontwikkeling van het Hembrugterrein wordt beïnvloed door de regels voor de externe veiligheid. Bij invulling van het terrein moet rekening worden gehouden met beperkingen die door externe factoren worden veroorzaakt. Bij ontwikkelingen op het terrein zullen groepsrisico’s22 kunnen toenemen.

De in dit kader beschouwde risicobronnen zijn (Faber, 2008):

Chemtura Netherlands BV. De opslag van ammoniak en de opslag van •verpakte gevaarlijke stoffen brengt het risico van een chemische brand met gifwolk met zich mee. De kortste afstand tot het plangebied is circa 400 m en het invloedsgebied (4200 m) reikt ruim over het plangebied.Norit Nederland. De risico’s worden veroorzaakt door de opslag van •verpakte gevaarlijke stoffen. De kortste afstand tot het plangebied is circa 200 m. Het invloedsgebied kan tot over het plangebied reiken.Transportroutes; de Den Uylweg (N516), De Provinciale weg (N203), en •het Noordzeekanaal geven mogelijk risico’s die worden veroorzaakt door transport van brandbare vloeistoffen en gassen.

Bij een ruimtelijk besluit over de invulling van het terrein dienen deze groepsrisico’s door het bevoegd gezag RO te worden verantwoord. Advisering door de “veiligheidsregio” is daarbij verplicht. (Faber, 2008)

7.3.3 StofhinderOp en rond het Hembrugterrein is sprake van stofhinder. Dit is zichtbaar stof, welke neerslaat op het terrein en wordt veroorzaakt door de open overslag in de regio.

7.3.4 HoogbouwVoor het gebied is hoogbouw mogelijk, indien het passend is binnen het programma van het Hembrugterrein en de stad én positieve advisering heeft van het Adviesteam Hoogbouw (RVOB, 2011).

22groepsrisico: bij een risico-berekening wordt naar twee aspecten gekeken: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Bij het plaatsgebondenrisico gaat het om de kans dat een enkele persoon die zich in de omgeving van de activiteit bevindt, komt te overlijden als gevolg van een calimiteit. Die kans mag maximaal één op een miljoen zijn. Bij het groepsrisico gaat het om de kans dat een grote groep mensen in één keer komt te overlijden als gevolg van een calamiteit. Hoe groter de groep mensen is die daardoor getroffen kan worden (bijv. een naburige school of ziekenhuis), des te kleiner mag de kans zijn dat zich een calamiteit zal voordoen (Alders, 2012)

54 Lotte Klous

Herkomst contouren (Faber, 2008):50dB(A) Westpoort: Port of Amsterdam (havenbedrijf)•50dB(A) Achtersluispolder en Westerspoor (deze contouren zijn berekend door •de gemeente)63 dB(A) Dr. J.M. den Uylweg: geluidonderzoek van DHV (indicatief)•

20kE contour: Nota Ruimte•

7.4 Visie en positioneringHet “Ontwikkelkader nieuw Hembrug” (RVOB, 2011) geeft visie en positionering voor het Hembrugterrein. In de volgende paragrafen is hier een samenvatting van gemaakt. In de bijlage 7 is een kaart toegevoegd die belangrijke en kenmerkende gebieden weergeeft in het gebied.

7.4.1 Nationale, provinciale en regionale contextRijkOntwerp Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte:

De Metropoolregio Amsterdam (MRA) is één van de drie economische •groeiregio’s

Er zijn drie rijksbelangen welke het Rijk met regio wil realiseren:excellent en internationaal bereikbaar vestigingsklimaat in stedelijke •regio’s met concentratie van topsectoren, waaronder MRA;binnenstedelijke gebiedsontwikkeling via Zaan IJ;•versterking van internationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke •kwaliteiten.

Noord Hollandde provincie legt een stevig accent in coalitie akkoord op behoud •erfgoed vanuit ruimtelijk en economisch perspectief en vanuit toerisme;inzet op versterking goederen- en personenvervoer over water;•faciliteren hoogwaardig woon/werkmilieu regio Amsterdam en •Noordzeekanaal gebied.

Metropoolregio Amsterdam, Zaan IJ oeversvoor de regio wordt een aanmerkelijke demografische en economische •groei verwacht, hiervoor is ontwikkelruimte nodig;een gewild woonmilieu en aantrekkelijk werkmilieu gaan hand in hand in •Zaan IJ ontwikkeling;nadruk Hembrug op creatieve bedrijvigheid, recreatie en toerisme.•

7.4.2 Lokale context en betekenisIn de gemeente Zaanstad heeft het Hembrugterrein een sleutelrol binnen het ruimtelijk-, economisch- en milieubeleid tot 2030.

Het Ontwikkelingsplan Zaan IJ, de ontwikkeling van stedelijke knooppunten zoals het centrumgebied van Zaandam en de verbetering van de lokale en regionale infrastructuur vormen de drie pijlers voor deontwikkeling van Zaanstad in de komende decennia. Een Ruimteplan en een Milieuplan vormen de bouwstenen voor het Ontwikkelingsplan Zaan IJ. Het Ruimteplan is een verkenning naar de toekomstmogelijkheden van de Zaanoevers, benoemt ontwikkelperspectieven voor de korte en langere termijn en geeft spelregels, die flexibiliteit bieden en kwaliteit stimuleren. Het

Over het terrein lopen veel geluidscontouren. Binnen de 50 dB(A)23 contouren zijn alleen geluidsgevoelige bestemmingen mogelijk als de geluidsbelasting op de gevels verminderd wordt. Ook valt een groot gedeelte van het terrein nog binnen de 20Ke24 contour van Schiphol. In principe mag er geen nieuwe woningbouw plaatsvinden binnen deze contour. Echter, vliegtuigen worden steeds stiller zodat de 50 dB(A) grens naar verwachting in de toekomst buiten het Hembrugterrein zal vallen.

7.3.5 Geluidscontouren

22dB(A): dB(A) is een eenheid waarin de sterkte van het geluid wordt weergegeven. De dB(A) is afgeleid van decibel, maar gecorrigeert de geluidsterktes met de gevoeligheid van het menselijk oor. 0 dB(A) staat voor de absolute gehoordrempel; 10 dB(A) voor gehoordrempel volwassenen; 20 dB(A) voor geluid in de natuur; 30 dB(A) voor fluisteren; 50 dB(A) voor een rustige woonwijk overdag; 60 dB(A) voor een groepsgesprek; 80 dB(A) voor een auto op 7,5 m afstand; 120 dB(A)

is de pijngrens. (Commons, 2012)23Ke: De Ke is de oude dosismaat voor het geluid van het vliegverkeer. Uitgaande van de kenmerken van de luchtvaartvloot van de jaren ‘60, is de Ke zo gedefinieerd dat hij rechtstreeks een schatting opleverde voor omvang van de ernstige geluidhinder. Het percentage ernstig geluidgehinderden is namelijk gelijk aan de Ke-waarde minus 10. Van een populatie die is blootgesteld aan 35 Ke zou volgens deze schatting dus circa 25% ernstig geluidgehinderd zijn.(Leefomgeving, 2012)

55

Milieuplan brengt de ontwikkelingskansen en -beperkingen van het Zaan/IJ gebied op milieugebied in kaart. Het ontwikkelplan benoemt zes gebieden, waar gestart wordt met herontwikkeling, waaronder het Hembrugterrein.

KanaalzoneHet Hembrug ligt in de Kanaalzone die verder bestaat uit de Achtersluispolder, Zuiderhout, Westerspoor en HoogTij. Voor deze gebieden zijn op korte (voor 2020)- en langetermijn (na 2020) (her)ontwikkelingen gepland, met daarbij ruimte voor wonen en recreatie.

AchtersluispolderOp korte termijn wordt in de Achtersluispolder gestreefd naar meer publieke functies naast de bestaande bedrijven. Op langer termijn is er sprake van om op kleine schaal woningbouw te realiseren.

ZuiderhoutZuiderhout biedt vooral ruimte voor Perifere Detailhandel (PDV) en voor kleinschalige representatieve bedrijven met bijbehorende kantoren.

HoogTijOp het moment grotendeels braakliggend terrein, moet in de toekomst ruimte geven aan de westwaartsebeweging van bedrijvenlocaties vanuit Amsterdam.

Bereikbaarheid over het waterVerbetering van de bereikbaarheid over het water wordt in de Economische structuurvisie (RVOB, 2012) genoemd als belangrijke infrastructurele randvoorwaarde.

Er bestaat een verbinding (zie bijlage 7, kaart bereikbaarheid) over het water: de ‘Hempont’ is een veerboot verbinding tussen Amsterdam (het havengebied) en Zaandam die drie keer in het uur heen en weer vaart, zeven dagen per week, 24 uur per dag.

7.5 Mogelijkheden omgevingVoor kansen kan enerzijds gekeken worden naar demografische ontwikkelingen en anderszijds naar ontwikkelingen in de verschillende sectoren.

7.5.1 Demografische ontwikkelingenOnderstaand een overzicht uit “Staat van de stad” (Zaanstad,2010).

UitgelichtHet aantal inwoners in Zaanstad neemt de komende jaren nog steeds •toe. In 2010 telt Zaanstad ruim 145.000 inwoners, in 2030 volgens de prognoses 161.000.In de periode 2000-2009 is Zaanstad gegroeid door een •geboorteoverschot én een vestigingsoverschot.Volgens de prognoses neemt het geboorteoverschot de komende •jaren langzaam af en groeit de bevolking vooral door een positief migratiesaldo.De absolute groei van het aantal inwoners in Zaanstad hangt sterk •samen met de groei van het aantal allochtonen.Het aandeel jongeren tot 20 jaar in 2010 is 24%; tot 2025 neemt dit af •tot 22%. Het aantal jongeren van ongeveer 26.000 blijft wel min of meer gelijk.De vergrijzing in Zaanstad neemt toe. In 2010 is 15% van de bevolking •65+; in 2040 zal dit 23% zijn. De vergrijzing gaat in Zaanstad minder hard dan in andere delen van het land.Het gemiddeld aantal personen per huishouden is licht gedaald van 2,4 •in 2000 tot 2,3 in 2010.Het aandeel eenoudergezinnen is toegenomen, van 6% in 2000 naar •7,6% in 2010.De spreiding van niet-westerse allochtonen over de wijken neemt toe•Het aantal allochtonen groeide per saldo in de afgelopen jaren; het •aantal autochtonen nam af.

De verwachtingen zijn dat Zaanstad niet te maken heeft met demografische krimp tot in elk geval 2030. Vanwege de druk op de regio zijn er -ook voor Zaanstad - in het kader van de Metropoolregio zelfs nog stedelijke afspraken gemaakt met betrekking tot het voorzien in de woningbehoeften in de komende tien tot twintig jaar (Zaanstad, 2010).

7.5.2 MarktanalyseIn 2012 is in opdracht van het RVOB (Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf) door “Stec Groep” (Geuting, 2012) een gebiedsvisie voor het Hembrugterrein uitgebracht met daarin een Quickscan Marktanalyse. Uit deze analyse komen de volgende bevindingen naar voren:

56 Lotte Klous

BedrijfsruimtenKansrijke doelgroepen of segmenten:

Kleinere bedrijven in de sectoren industrie, bouw en groothandel, •vanwege het relatieve hoge aandeel starters;Vanwege de geschiedenis en het aandeel van de totale bedrijvigheid, •zien we met name kansen voor de kleinschalige ambachtelijke bedrijven in de food en maakindustrie;Woon-werkeenheden.•

KantorenKansrijke doelgroepen of segmenten:

Zzp’ers, voornamelijk actief in de dienstensector;•Creatieve, kleinschalige kantoorgebruikers (kunstenaars, architecten en •webdesigners); De financiële en zakelijke dienstverlening en verhuur en handel van •onroerend goed (banken, verzekeraars, notarissen, makelaars).

WonenKansrijke doelgroepen of segmenten:

Senioren;•Huishoudens van 45-65 jaar met puberende kinderen;•Starters.•

ZorgKansrijke doelgroepen of segmenten:

Sport, preventie en mentale gezondheid (fitness, squash, yoga en •ontspanning, mindfulness).;•Wellness (sauna, pedicure, schoonheidsspecialist, manicure, massage, •beautysalon).Lichte ‘care’functies (mondhygiëne, fysiotherapie, verloskundige, •consultatiebureau, orthopedische schoenmaker, opticien) en zorgdiensten (zoals een apotheek);HOED of praktijkruimten voor huisarts, tandarts, orthodontie •(tandtechnisch centrum) of thuiszorgwinkel;Beperkte science base en R&D-bedrijven (ook: tandtechniek en •protheses).

OnderwijsKansrijke doelgroepen of segmenten:

Volwasseneneducatie, zowel hobbymatig, artistiek en experimenteel •als (semi-) professioneel. Daarbij kan het gaan om een langlopend educatieprogramma, als cursussen en workshops;Beroepsonderwijs, gekoppeld aan bedrijven (werken-leren);•Educatie, onderwijs, leren/vermaak gekoppeld aan food (kookstudio, •wijnlokaal).

IndustrieKansrijke doelgroepen of segmenten:

Kleinere bedrijven in de sectoren industrie, bouw en groothandel •vanwege het relatieve hoge aandeel starters;Vanwege de geschiedenis en het aandeel van de totale bedrijvigheid •zien we met name kansen voor de kleinschalige ambachtelijke bedrijven in de food- en maakindustrie, design en meubelontwerp.

RetailKansrijke doelgroepen of segmenten:Thematische retail, bijvoorbeeld detailhandel in:

streekproducten;•biologische voeding;•duurzame artikelen;•designartikelen;•retail ondersteunend aan leisurefuncties zoals een museumwinkel.•

Leisure Kansrijke doelgroepen of segmenten:· hotel· restaurant· grand café· theater/poppodium/evenementen· sauna/thermen/wellness· fitness· casino· action sports· duiktoren· skydive· indoorgolf· verhuur kano’s.

Volgens de Stec Groep (Geuting, 2012) zijn voor genoemde leisurefuncties op dit moment al marktkansen aanwezig. Ontwikkeling voor 2020 is markttechnisch goed haalbaar. Er worden marktmogelijkheden voor een programma van circa 10.000 tot 15.000 m² gezien.

57

7.5.3 Kansrijke ontwikkelingen

Organische ontwikkeling, gemengd gebiedDoor de grootte van het terrein is het (bijna) niet mogelijk om het gehele gebied in één keer in te ontwikkelen. Organische ontwikkeling, waarbij gebruik van het terrein geleidelijk moet “groeien” naar de vraag en behoeften uit de markt. Dit blijkt ook uit het onderzoek van Stec Groep. Veel verschillende mogelijkheden voor diverse functies worden gezien. De ene functie kan goed als tijdelijk gebruik en op korte termijn worden gerealiseerd. De andere heeft tijd nodig en groeit tevens nog eens mee in de tijd.

Het gemengde gebied zal tevens ontstaan uit de beperkingen en mogelijkheden van het terrein. Gevoelige bestemmingen kunnen al niet worden gerealiseerd in de diverse milieu-contouren die rusten op het gebied. Hierdoor zal een gedeelte van de indeling zichzelf uitwijzen.

Flexibel vastgoedWoningbouwZowel uit de demografisch gevens van Zaanstad als mede uit het onderzoek van Stec Groep kan worden geconcludeerd dat er behoefte is aan woningbouw. Deze wooningbehoeften zijn nu- voor starters en op termijn voor ouderen (vergrijzing). Dit is een kans voor woningbouwontwikkeling, wanneer je voorziet in flexibiliteit.

Als er nu woningen worden gerealiseerd voor starters en je zorgt met het oog op de toekomst dat deze woningen met minimale, eenvoudige ingrepen kunnen voorzien in de behoefte van de toekomstige ouderen dan pak je een brede doelgroep en voorzie je nu en in de toekomst in de behoeften.

Bedrijfsruimten, kantoren, kleinschalige industrie, retailDeze categorieën zouden hun plaats goed kunnen vinden in soortgelijke accommodatie. Flexibel omgaan met de plaatsing van deze functies is dan ook verstandig. Deze functies kunnen ook prima onderling gemengd worden.

Aansluiting vinden in bestaand vastgoedMet flexibel vastgoed creëer je waarde, omdat vraag en gebruiksbehoeften continue van verandering onderhevig zijn. Wanneer je met minimale, eenvoudige aanpassingen kunt voorzien in deze steeds wijzigende behoefte ga je hier duurzaam mee om. De bestaande gebouwen op het Hembrugterrein zijn al zeer verschillend in grootte en indeling, zodat er voor een nieuwe functie bijna altijd wel aansluiting gevonden kan worden in een bestaand object.

Een aantal gebouwen op het terrein hebben de overeenkomst dat ze bestaan uit een ruim casco met grote overspanningen en grote hoogten. Deze eigenschappen maken deze gebouwen al redelijk flexibel, omdat je ze naar alle vrijheid kan indelen.

58 Lotte Klous

Bron: Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf

7.6 Interne analyseHet Hembrugterrein is een gebied met veel variatie, zowel in uiterlijke kenmerken en mogelijkheden als in de gevoelens die het terrein oproepen. De lange en enigzins beladen geschiedenis van het uitvinden, produceren en testen van munitie is hier de reden van.

Doordat het een post-industrieel gebied is kampt het ook met de problemen die hiermee doorgaans samengaan. Vervuiling van bodem en water zijn helaas niet uit te sluiten.

Een groot gedeelte van het terrein is groen, daarin bevindt zich ook het “Plofbos”; een bos dat oorspronkelijk is aangelegd om eventuele (grote) ontploffingen op te vangen. De variantie in flora en fauna is bijzonder op het terrein. Echter deze leveren behalve kansen ook een aantal belemmeringen. Doordat het groen een lange geschiedenis heeft en jarenlang ongerept is, zijn er beschermde soorten te vinden op het terrein.

59

7.7 Beperkingen intern Door de oorspronkelijke (industriële) functies zijn er milieuproblemen ontstaan op het Hembrugterrein. Daarnaast heeft het jarenlang niet-gebruik van het terrein geresulteerd in een milieu met bijzondere flora en fauna.

In de gebouwen moet tevens rekening gehouden worden met de aanwezigheid van asbest.

7.7.1 BodemverontreinigingMisschien een van de meest grote belemmeringen van het gebied zelf is de bodemverontreiniging die op een groot gedeelte van het terrein rust

Bij herontwikkelingen dient er rekening gehouden te worden met noodzakelijke bodemsanering. Het vereiste niveau van bodemsanering is mede afhankelijk van de functies die op het terrein geplaatst worden. Functie afhankelijk saneren kan kostenbesparingen opleveren. Wanneer we ecologische waarde in acht nemen zal de voorkeur echter uitgaan naar sanering op het maximale niveau waardoor er volledige schone grond beschikbaar komt.Dit is echter voor enkele gebieden op het terrein niet wenselijk. Zo is bekend dat in het ‘Kleibos’ ook bodemverontreiniging aanwezig is. Echter bij sanering zou dit de bestaande natuur ernstig schaden. De problematiek rond de bodemverontreining vraagt dus de nodige afwegingen binnen herbestemmingsplannen voor het Hembrugterrein.

7.7.2 WaterhuishoudingBij de herontwikkeling van het Hembrugterrein spelen diverse wateraspecten een rol. Die aspecten hebben te maken met de bescherming tegen wateroverstromingen en de veiligheid van het oppervlaktewater en het grondwater, zowel op de kwantiteit als op de kwaliteit. Verder zijn er belangrijke landschapselementen en natuurwaarden die behouden moeten blijven (voornamelijk het Kleibos).

Herontwikkeling kan leiden tot een verandering in de grondwaterstanden. De effecten hiervan op de natuur en landschapselementen dienen te worden bepaald. Voor de ontwikkeling van het terrein dient het Watertoetsproces te worden doorlopen. De zwaarte van deze Watertoets is afhankelijk van de omvang van de herstructurering. (Faber, 2008)

60 Lotte Klous

7.7.4 Monumentale statusZowel het natuurgebied (gedeelte) als de (meeste) aanwezige panden hebben een monumentale status. (Faber, 2008)

Wijzigingen aanbrengen aan een (rijks)monument kan niet zonder een omgevingsvergunning. Er dient dus te allen tijde rekening worden gehouden met de lange doorlooptijd voor de behandeling voor de vergunning en met eventuele afwijzing van de vergunning.

7.7.5 BestemmingsplanHet vigerende bestemmingsplan dateert uit 1931. Echer niet het hele gebied is voorzien van een bestemming. Het gedeelte dat voorzien is van een bestemming is aangewezen als bestaand industrieterrein, hetgeen vestiging van alle soorten bedrijven mogelijk maakt.

7.7.6 Flora en fauna

7.7.3 Archeologie

Waar de boringen zijn uitgevoerd zijn geen archelogische indicatoren aangetroffen. In dit gedeelte hoeft er dan ook geen rekening mee worden gehouden.

Het oranje gedeelte is in het verleden opgehoogd met twee meter grond. bij grondverzet dieper dan twee meter dient dit archeologisch begeleid te worden. Het roze gedeelte is niet opgehoogd waardoor bij elk grondverzet onderzoek wordt vereist (Faber, 2008)

Een groot gedeelte van het Hembrugterrein bestaat uit groen. Het Kleibos (of Plofbos) heeft een paar kenmerken zoals een gevarieerde bosstructuur, waardevolle boomgroepen, veel zeldzame zangvogels en een permanente reigerkolonie. Er zijn beschermde dieren plantsoorten te vinden. Het behoud van deze natuurkern heeft dan ook de voorkeur. Als partijen voornemens zijn het niet te behouden, dan dient er een compensatieplan te worden opgesteld. Op basis van dit plan wordt dan beoordeeld of er ontheffing vekregen kan worden op bepalingen uit de de flora en fauna wet.

Op het Hembrugterrein staat een unieke mix aan bomen, waarvan er (in december 2010) maar liefst 545 met een bomenonderzoek zijn aangemerkt als behoudenswaardig. Voor alle bomen dient een kapvergunning te worden aangevraagd. Ook is er een 1-op-1-herplantingsplicht. In het Bomenbeleidsplan is hier meer informatie over te vinden.

Voor alle bomen op het terrein geldt een zorgplicht: er moet een beheersplan worden opgesteld met beheermaatregelen betreffende het reguliere onderhoud. (Faber, 2008)

Voor het gedeelte langs de Provinciale weg (N203) is geen bestemming geregeld. Dit gedeelte is bestemmingsvrij wat in principe inhoud dat elk gebruik is toegestaan.

61

7.8 Sterkten en kansen van het

HembrugterreinBehalve de vele “zwakten” (beperkingen) van het gebied, is het Hembrugterrein ook een uniek gebied met veel kansen. Onder andere door de samenstelling van het gebied met veel natuur en culturele gebouwen, de ligging aan het water en mogelijkheden om de kwaliteit van het omliggende water door te trekken in het terrein.

7.8.1 GebouwenOp het terrein is aanwezigheid van (een kleine) 100.000 m² bvo bestaand vastgoed, waarvan circa de helft aansprekende monumenten zijn met een gevarieerde schaal en maat.

De bestaande gebouwen gebruiken is natuurlijk een uitgelezen kans. Door de diversiteit van het vastgoed kan ook goed voorzien worden in verschillende functies met daarbij hun verschillende behoeften. Een gemengd gebied zal hierdoor al snel ontstaan.

Bestaande bebouwing aan het NoordzeekanaalDe bestaande bebouwing welke direct aan het Noordzeekanaal gelegen is, biedt een grote belofte die op kort termijn benut kan worden. Er bevindt zich een groot wit gebouw. Dit gebouw is tot kort geleden (voor een gedeelte) nog in gebruik geweest als opleidingscentrum. Dit gebouw kan vanaf het water een echte eyecatcher worden bijvoorbeeld door (verkleurende) verlichting op de gevel te laten schijnen, het gebouw openbaar toegankelijk maken of in elk geval het hek áchter het gebouw plaatsen in plaats van ervoor. Dit alles te laten samengaan met een goede (tijdelijke) programmering in (gedeelten van) dit gebouw zorgt voor bekendheid van het gebouw en het Hembrugterrein. Ook het realiseren van een aanlegsteiger ter hoogte van dit gebouw vormt een extra “trigger” voor ontwikkelingen die hier kunnen starten.

7.8.2 WaterDoor het Hembrugterrein loopt water. Op dit moment is dat water niet tot nauwelijks toegankelijk. Wanneer het water fysiek “toegankelijk” wordt gemaakt ontstaat hier direct belevingswaarde. Als er verbindingen worden gecreëerd (wellicht ook met het omliggende water) dan kan er ook een recreatieve functie en waarde ontstaan.

7.8.3 GroenHet water in combinatie met de aanwezige groenstructuur, nodigen uit tot recreatief en sportief gebruik van het terrein. Kans op termijn is het openstellen van het gebied, door bijvoorbeeld een route door het terrein te maken die deze kwaliteiten laat zien. En waar tevens gerecreëerd en gesport kan worden.

62 Lotte Klous

7.9 Achtergrond ten behoeve van het invullen van het model in verschillende situatiesHet model zal op verschillende manieren worden ingevuld, allereerst voor de huidige situatie. Hierbij is uit gegaan van gebouw 14 op het Hembrugterrein (zie onderstaande afbeelding voor locatie van gebouw 14). Na de huidige situatie volgt de omschrijving en het model voor de situatie na “basisrenovatie” van het pand, met daarbij meegenomen de mogelijkheid voor functies in het algemeen. Daarna volgt nog een scenario-analyse.

7.9.1 Algemene vraag/behoefte in het gebiedDe huidige ontwikkelaar het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf (RVOB) heeft een marktanalyse uit laten voeren door de Stec Groep. Uit deze marktanalyse blijkt dat er zeker vraag en behoefte is in zeer diverse markten. Op de eerste vraag van het Model kunnen we dan ook beantwoorden dat er dus vraag/behoefte is. Daarmee is de eerste vraag van het model beantwoord.

7.9.2 Algemeen juridische waarden Bestemmingsplan Het vigerende bestemmingsplan dateert uit 1931. Echer niet het hele gebied is voorzien van een bestemming. Het gedeelte wat voorzien is van een bestemming is aangewezen als bestaand industrieterrein wat vestiging van alle soorten bedrijven mogelijk maakt. Voor het gedeelte langs de Provinciale weg (N203) is geen bestemming geregeld. Dit gedeelte is bestemmingsvrij, wat in principe inhoudt dat elk gebruik is toegestaan. Het bestemmingsplan is met bovenstaande zeer flexibel te noemen en krijgt daarom de maximale positieve waarde (+2).

Beperkingen door monumentale statusDe meeste gebouwen op het terrein hebben monumentale status. Gebouw 14 (het gebouw dat is gebruikt voor de uitwerking) is een rijksmonument. De beperkingen zijn hiermee maximaal dus geven we dit de maximale negatieve waarde (-2).

Beperkingen door milieucontourenZowel intern- als extern rusten er veel (negatieve) milieu contouren op het terrein. Gebouw 14 valt tevens binnen deze milieucontouren. Door de vele en zware beperkingen zal dit maximaal negatief beoordeeld worden.

Mogelijkheden tijdelijk gebruikDe huidige situatie biedt in het bestemmingsplan volop mogelijkheden voor tijdelijk gebruik, er rusten wel milieucontouren op het gebouw waardoor gevoelige bestemmingen volgens wet-en regelgeving niet mogelijk zijn. Hiermee komt de beoordeling uit op positief.

Gebouw 14

63

7.10.1 Sociaal-maatschappelijke waarde huidig

7.10.2 Ecologische waarde huidigGroen internHet gebied bestaat voor een groot gedeelte uit groen. Waaronder bos, graslanden, sloten en grachten. Doordat een groot gedeelte van het terrein al enige tijd verlaten is hebben veel dier en plantsoorten de tijd gekregen om zich hier te vestigen. Het gebied bevat een rijke flora en fauna. De aanwezigheid van groen intern krijgt hierdoor een maximaal positieve waarde (+2).

Groen externEr is geen sprake van extern-groen waarmee binding gevonden kan worden, hierdoor krijgt het externe groen een neutrale waarde (0).

Water internHet aanwezige water op het terrein daarentegen is vervuild, heeft minimale verbindingen en zal weinig bijdrage leveren aan een gunstig vestigingsklimaat in de huidige staat. Hierdoor krijgt het interne water een maximaal negatieve waarde (-2).

Water externHet terrein grenst voor het grootste deel aan extern water. Het recreatief vermogen is erg hoog en er zijn grote verbindingen in de omgeving. En zou zeker een grote positieve bijdrage kunnen leveren aan het vestigingsklimaat. Daarom de maximale positieve waarde voor water extern (+2).

BodemkwaliteitDe bodemkwaliteit is erg slecht, er zit veel vervuiling in de grond. De bodemkwaliteit wordt hierdoor op de maximale negatieve waarde gezet

7.10 Waarden voor huidige situatieHieronder wordt de huidige situatie en staat van het terrein en gebouw 14 omschreven en beoordeeld. (In hoofdstuk 6 vindt u meer informatie over de beoordeling.)

Het terrein wordt niet tot nauwelijks gebruikt. Er zijn geen voorzieningen aanwezig. Tevens lopen er geen openbare wegen door het terrein. Het terrein wordt omringd en afgesloten door een hek van defensie. Daardoor is het terrein niet openbaar toegankelijk. Door de afsluiting van het terrein heeft het op sociaal-maatschappelijke gebied nauwelijks waarde terwijl het terrein een grote schat aan cultuurhistorie bergt. Daarom zullen we alle indicatoren voorzien van een neutrale beoordeling (0), behalve de culturele waarde. Op het gebied is veel culturele waarde aanwezig, echter in de huidige staat is het niet goed benutbaar, daarom een positieve waarde (+1).

7.10.3 Economische waarde huidigDe economische waarden houden we neutraal (0). Er worden relatief lage kosten gemaakt om de huidige staat aan te houden, echter het levert ook weinig op, daarom houden we deze waarde op nul. Bij de volgende situatiebeschrijving en de situatiebeschrijving op basis van scenario, worden deze meer uitgebreid behandeld.

7.10.4 Technische waarde huidigOp gebouw 14 is een constructieve inspectie uitgevoerd. Daaruit kunnen we een aantal zaken opmaken: de fundering toont geen gebreken en de draagstructuur heeft over het algemeen geen constructieve risico’s. Echter om het gehele pand in gebruik te stellen dienen er wel degelijk herstelwerkzaamheden plaats te vinden.

De fundering/onderbouw: geen gebreken, positief (+1).Draagstructuur: aanpassingen nodig, negatief (-1).Omhulling: slechte staat, veel aanpassingen nodig, maximaal negatief (-2).Afbouw en inrichting: n.v.t., neutraal (0).Installaties: n.v.t., neutraal (0).

Analyse logistiek: is niet zozeer van toepassing omdat het gebouw niet voorzien is van gangen, trappen o.i.d. Hierin dus alle vrijheid. Dit leidt tot een neutrale beoordeling. Verdiepingshoogten: voldoen aan de minimale eis van tenminste 2400mm, dus positieve waarde (+1). Toegankelijkheid: de toegankelijkheid van de benedenverdieping is goed, de bovenverdiepingen zijn niet veilig te bereiken (dus onvoldoende). Daarmee komt het uit op een negatieve beoordeling (-1). Daglichttoetredingen: er zijn veel daglichttoetredingen op de begane grond en de eerste verdieping zijn deze vrijwel optimaal, op de tweede verdieping zijn dit er veel minder. hierdoor een positieve beoordeling (+1).

Veranderbaarheid: de begane grond biedt redelijke flexibiliteit aan gebruiksfuncties. Grote overspanningen, een grote verdiepingshoogte van 3090 mm en veel daglichttoetreding bieden mogelijkheden voor toekomstig gebruik. De eerste verdieping heeft een wat meer beperkte verdiepingshoogte van 2490 mm waardoor minder mogelijk is. De tweede verdieping met een hoogte van 2975 mm geeft weer meer mogelijkheden, de daglichttoetredingen op deze verdieping zijn echter nu beperkt, maar er liggen wel mogelijkheden om in meer daglichttoetredingen te voorzien. Intern zijn geen trappen aanwezig. Er is wel een lift, echter deze kan niet meer gebruikt worden, in het pand zijn wel diverse mogelijkheden voor het aanbrengen van verticale verkeersmogelijkheden. Er is geen mogelijkheid voor optopping. De trappen die buitenom lopen zullen eenvoudig vervangen kunnen worden en dienst kunnen doen als brandtrap.

64 Lotte Klous

7.10.5 BereikbaarheidAuto: de bereikbaarheid per auto is in de huidige situatie voldoende tot goed daarmee postief beoordeeld (+1).

Openbaarvervoer: per OV is het terrein te bereiken, echter de verbindingen zijn niet optimaal, zodat een positieve beoordeling volgt (+1).

Fiets: per fiets is het terrein redelijke te bereiken, zodat een positieve beoordeling volgt (+1).

Per voet: is het terrein te bereiken. Echter het terrein ligt nog wel een aardig stuk af van bijvoorbeeld het Centraal Station van Zaandam en van de “bewoonde wereld”. Daarom een neutrale beoordeling (0).

7.10.6 Model huidige situatieOp de volgende pagina volgt het model. Het model is ingevuld naar de voorgaande beschrijving en waardering.

65

Model huidige situatie van gebouw 14

66 Lotte Klous

7.11Waarden na renovatieEr is gekozen om het scenario na renovatie uit te werken omdat dit de werkelijke plannen zijn voor gebouw 14. Onder deze renovatie wordt het verhelpen van constructieve gebreken en het wind- en water dicht maken van het gebouw verstaan. Niet elke waarde zal na renovatie van pand 14 wijzigen. Er zal snel door alle stappen heen worden gegaan. Alleen de waarden die wijzigen zullen beschreven worden.

7.11.1JuridischJuridisch zullen nauwelijks wijzigingen optreden. Echter de beperking door monumentale status worden minder gevoeld omdat de plannen zijn om het gebouw zoveel mogelijk aan de oorspronkelijke uiterlijke kenmerken blijft voldoen. De beperkingen door de monumentale status worden hierdoor neutraal (0).

7.11.2 Sociaal-maatschappelijke waardeAan de sociaal-maatschappelijke waarden zal tevens weinig veranderen. De culturele waarde zal door de renovatie wel toenemen. Deze zal daarom maximaal positief beoordeeld (+2) worden. Ook de ontwikkeling van een hotel zal een postieve uitwerking hebben op de voorziening niveau en veiligheid. Het zal tevens voorzien in sociale ontmoeting en recreatie.

7.11.3 Economische waarde Na renovatie zal de economische situatie veranderen.

Nominale waarde: deze kan tenminste worden gesteld op de renovatiekosten die in totaal 590.000 euro hebben gekost.

Kosten voor de leegstand: de kosten voor leegstand zullen daardoor tenminste de rente zijn van dit bedrag. We gaan er vanuit dat deze rente 4% is, dit over het bedrag van 590.000 euro is 23.600 euro per jaar. Voor het beheer nemen we een stelpost van 20.000 euro.

Mate van verhuurbaarheid: de mate van verhuurbaarheid zal door de renovatie omhoog gaan, echter is het gebouw nog steeds niet voorzien van een binneninrichting. Potentiele gebruikers kunnen hier natuurlijk voordeel in zien, doordat hierdoor ook alle vrijheid is in de inrichting. Daarom een positieve beoordeling (+1). De mate van mogelijke tijdelijke verhuurbaarheid neemt ook toe, daarom ook een positieve beoordeling (+1). Een hotel draagt tevens bij aan werkgelegenheid, dus maximaal positief (+2). Voor de overige criteria treden geen wijzigingen op.

7.11.5 Model na renovatieOp de volgende pagina volgt het model. Het model is ingevuld naar de voorgaande beschrijving en waardering.

7.11.6 Conclusie Na renovatie zien we 11 van de 50 waarden positief veranderen. Hiervoor dient wel een investering te worden gedaan. Deze investering vindt zich echter direct terug in de nominale waarde van het gebouw. Het onderhoud en de rente brengen vaste lasten met zich mee.

Door het gebouw te verkopen kunnen de kosten en investering direct worden terugverdiend. Wanneer er besloten wordt om niet te verkopen kan tijdelijke verhuur de kosten terugdringen en het heft blijft in eigen handen, zodat er gestuurd kan worden in de definitieve invulling van het gebouw. Wanneer er een “definitieve” gebruiker is speelt de keuze tussen verhuur en verkoop.

7.11.4 Technische waardeDraagstructuur: na de renovatie zijn de problemen rond de draagstructuur verholpen. De draagstructuur krijgt de maximale positieve waarde (+2).

Omhulling: de omhulling wordt tijdens de renovatie volledig aangepakt. En krijgt een maximale positieve waarde (+2).

Toegangkelijkheid: de trappen worden vervangen en de verdiepingen worden daardoor weer bereikbaar. De waarde wordt positief (+1).

67

Model na renovatie van gebouw 14

€ 43.600

1

68 Lotte Klous

7.12 BeslisboomEr is een beslisboom gecreëerd die verschillende mogelijkheden voor gebouw 14 weergeeft.

De prijzen zijn gebaseerd op de volgende bronnen en worden in de eindresultaten afgerond op 1.000 euro.

Marktanalyse Stec Groep (Geuting, 2012)•Hotels en vastgoed- de visie van beleggers (Bastiaan, 2007)•Bouwkosten online (Archidat, 2012)•

7.12.1 Scenario hotelVoor gebouw 14 zijn niet-gerealiseerde plannen ontwikkeld om een hotel te realiseren. Uit de marktanalyse van de Stec Groep (Geuting, 2012) volgt ook dat een hotelfunctie een kansrijk concept is om te realiseren op het Hembrugterrein, daarom is dit scenario verder uitgewerkt.

7.12.2 Scenario hotel berekeningenBerekening investering scenario hotelEr wordt vanuit gegaan dat er 40 kamers gerealiseerd kunnen worden in het object. Daarbij kan op de begane grond een restaurant gerealiseerd worden. De kosten voor inrichting van het restaurant zijn meegenomen in de overige inrichtingskosten.

VerbouwDe investering voor het ontwikkelen van een hotel in het bestaande object zijn als volgt opgebouwd:€ 590.000 basis renovatie bestaand object€ 480.000 inrichting/voorzieningen kamers (40 x € 12.000)€ 750.000 overige inrichtingskosten +

€ 1.820.000 Totale investering realisatie hotel

NieuwbouwEr wordt uitgegaan van een BVO van 1715 m2. Voor nieuwbouw van een hotel geeft Bouwkosten online (Archidat, 2012) een eenheid op van €1.267 per m2/BVO. Ook dienen sloopkosten te worden berekend deze zijn €30 per BVO (Archidat, 2012) . Voor de nieuwbouw van een hotel volgt dan de volgende berekening:

€ 30 x 1.715 = € 51.000 sloopkosten€ 1.267 x 1.715 = € 2.200.000 nieuwbouw hotel + € 2.251.000 totale investering realisatie nieuwbouw

Opbrengsten uit hotelfunctieVolgens de marktanalyse van de Stec-groep, mag er voor de hotelfunctie vanuit worden gegaan van een BAR van 6,5%. En een huur van € 176/m2. Als we de jaarhuur minus de rentekosten per jaar zullen nemen, dan zal de investering bij “verbouw” er binnen acht jaar uit zijn, en bij nieuwbouw zal de investering er binnen elf jaar uit zijn.

7.12.3 Conclusie scenario hotelUit voorgaande kunnen we opmaken dat in het geval van gebouw 14 herbestemmen kosten technisch loont ten opzichte van sloop-nieuwbouw voor het scenario. Behalve dat de investering lager is wordt ook de culturele waarde van het gebouw behouden. Aan de culturele waarde wordt vaak erg veel waarde gehecht, we kunnen dus zeggen dat in dit geval herbestemming van gebouw 14 dubbel loont ten opzichte van nieuwbouw.

69

Object is oude functie verloren

Vastgoed object slopen

Nieuwbouw

Groenfunctie

Functie 1

Functie 2

Functie ...

Hotel functie

EN= -/- € 51.000EL= +SM= 0

EN= -/- € 2.251.000EL= 0SM= +

Vastgoed object aanhouden

Niets doenEN= € 0EL= +SM= 0

Renoveren

EN= -/-€ 590.000 EL= +SM= 0

Functie 1

Functie 2

Functie...

Hotel functie

Niets doen

Herbestemmen

EN=-/- € 590.000EL= +SM= 0

EN= -/- € 1.820.000EL= 0SM= +

EN= € 0EL= +SM= 0

Beslisboom op basis van kosten

Deze beslissingsboom is toegespitst op de functie hotel. In de basis is wel aangegeven dat er ook nog andere functies meegenomen kunnen worden, aangeven met functie 1, functie 2, functie ..., De laatste geeft aan dat er natuurlijk nog meer functies gerealiseerd zouden kunnen worden. In bijlage 7 is nog een “SWOT” opgenomen voor andere mogelijke functies.

EN: Economische waarde•EL: Ecologische waarde•SM: sociaal-maatschappelijke waarde•

70 Lotte Klous

71

DoelstellingDeze studie is gedaan om de besluitvorming betreffende leegstaande- of leegkomende vastgoedobjecten te vergemakkelijken en het herbestemmingsproces daarmee een stukje eenvoudiger te maken. Omdat voor de besluitvorming alle waarden in kaart gebracht moeten worden en daarbij gestreefd moet worden naar optimale waardecreatie is de volgende onderzoeksvraag gedefinieerd:

Wanneer is herbestemming de oplossing voor leegstaand vastgoed, en hoe creëer je daarbij optimale waarde op ecologisch, economisch en sociaal-maatschappelijk gebied om tot succesvolle herbestemming te komen?

Het modelDoor uitgebreide studie is het gelukt waarde-indicatoren te definiëren voor de ecologische, sociaal-maatschappelijke, economische en technische waarden.

Tevens is het gelukt om tot een logische ‘stroming’ in het model te komen. Het vooraf vaststellen van vraag/behoefte naar onderbrengen van (nieuwe) functies, klinkt heel logisch we zijn echter al snel geneigd om direct naar de mogelijkheden van het object te kijken. Wanneer er geen vraag/behoefte is zal er geen waarde worden gecreëerd door te ontwikkelen: niets doen of slopen zal dan meer voor de hand liggen. Door gesprekken en interviews is het onderzoeken van vraag/behoefte op stap 1 geplaatst. De volgorde van de overige zaken is niet per definitie van belang, alle waarden tellen immers even zwaar mee.

Het model is zo ingericht dat het heel globaal doorlopen kan worden door verschillende actoren. Vervolgens kun je de uitkomsten over elkaar heen leggen en kijken wat de mogelijkheden zijn en waar de belangen liggen voor wie. Het model geeft ook de mogelijkheid om de waarden te baseren op zeer gedetailleerde indicatoren, maar dit is niet noodzakelijk.

Wet- en regelgevingBij herbestemming komt veel wet- en regelgeving kijken. Belangrijk om in elk geval altijd mee te nemen zijn de mogelijkheden van veranderbaarheid in het bestemmingsplan, de monumentale status, beperkingen door milieucontouren, en mogelijkheden voor tijdelijk gebruik.

Ecologische waardenEcologische waarden zijn natuurlijke omgevingsfactoren. Belangrijke elementen zijn de aanwezigheid, verbindingen en mogelijkheden van groen, water en een goede bodemgesteldheid. Waarde kan worden gecreëerd door deze elementen te verbinden met de maatschappij en te zorgen voor een recreatieve functie van deze elementen.

Sociaal-maatschappelijke waarden Sociaal-maatschappelijke waarden worden gecreëerd door co-creatie. Het

72 Lotte Klous

betrekken van de omgeving zorgt voor een groot draagvlak en het in spelen op sociaal-maatschappelijke behoeften en beleid helpen daar tevens aan mee.

Economische waardenDe economische waarden zijn veelal het gevolg van de ontwikkelingen op de andere gebieden. Tijdelijk gebruik kan helpen om leegstandskosten te verminderen en om uit te vinden welke functies geschikt zijn voor het object en omgeving.

Technische waardenTechnische waarden kunnen toenemen door zoveel mogelijk gebruik te maken van het bestaande en te denken in oplossingen en niet in problemen. Evenals eenvoudige oplossingen zoeken voor ingewikkelde problemen.

Tot slotDoor uitgebreide studie is een model gecreërd dat een analyse geeft van alle waarden die er toe doen bij (mogelijke) herbestemmingsopgaven. Het nadeel aan het model is dat het grotendeels gevoelsmatige waarden laat zien. Het voordeel is daarentegen dat het een zeer goede aanvulling is op andere methoden die reeds bestaan om de monetaire waarden of gemonetariseerde “zachte” waarden te benoemen.

Met het model worden de objecten omgevingswaarden in kaart gebracht aan de hand van indicatoren die verwijzen naar ecologische, sociaal-maatschappelijke, economische en technische waarden. Op basis hiervan kan een beslissing volgen om over te gaan tot herbestemmen of ander vervolg te geven aan de toekomst van het object en omgeving. Uit de resultaten van het model is af te lezen welke waarden “goed” en welke waarden “slecht” scoren.

Herbestemmen is de oplossing voor vastgoed als het object en omgeving voldoende kan voorzien in behoeften en belangen. Optimale waarde wordt gecreëerd wanneer de ecologische, sociaal-maatschappelijke en economische waarden in evenwicht zijn.

73

HerbestemmingsprotocolOm herbestemming te bevorderen en te vereenvoudigen, zouden gerealiseerde herbestemmingsprojecten moeten worden vastgelegd volgens een protocol in een soort bibliotheek. Op de website http://www.kennisbankherbestemming.nu is reeds een begin gemaakt. Echter iedereen kan vrij en ad-hoc de gevens van een project invullen. De velden die vermeld staan, zouden vaste en verplichte velden moeten worden en hierop zou een aanvulling moeten komen zodat er veel meer geleerd kan worden van gerealiseerde herbestemmingsopgaven. Veel herbestemmingen lopen tegen dezelfde faal- en succesfactoren aan. De vastlegging is essentieel voor het maken van keuzes en besluiten voor ‘nieuwe herbestemmingsopgave’. Wanneer gekeken wordt naar gerealiseerde herbestemmingen kan snel worden opgemaakt of bepaalde functies al succesvol zijn toegepast gegeven de oude functie.

De aanvulling zou moeten bestaan uit een beschrijving van de volgende onderdelen:

- procedure bestemmingswijziging- procedure monumentenzorg- vloeroppervlak (netto)- Inhoud- aanwezigheid trappen en liften, zijn deze voor de nieuwe functie gehanteerd?- welke bestaande elementen zijn verder gehanteerd?- welke aanpassingen zijn gedaan aan het object om de nieuwe functie mogelijk te maken?- hoe is omgegaan met bestaande en (eventueel nieuwe) installaties.- leerpunten: aangeven of het positief of negatief was en hoe er mee om is gegaan.

Verbetering model Het is een advies om voor de globale meting de schaal te hanteren die is gegeven in dit onderzoek. Op deze manier kunnen alle waarden goed met elkaar worden vergeleken.

Om het model beter te laten functioneren op detail niveau zou er een koppeling gemaakt kunnen worden met de Maatschappelijke Kosten en Baten Analyse. Ook heb ik gedurende het onderzoek gemerkt dat er zeer veel waarde wordt gehecht aan de behoefte van financiële waarde. Het zou dus een verbetering zijn als dit wordt geïntegreerd in het model.

74 Lotte Klous

BibliografieAgentschap NL. (2012). Toekomst waarde nu!, de kracht van functiecombinaties. Utrecht: Agentschap NL.

Alders, M. d. (2012). Publiekrecht voor de vastgoedsecto. Den Haag: Sdu Uitgevers.

Asselbergs. (2008). De Oude Kaart van Nederland. Maasstad: Atelier Rijksbouwmeester.

Baarde, D. G. (2009). Basisboek Kwalitatief Onderzoek. Groningen/Houten: Noordhoff Uitgevers bv .

Beek, E. v. (2012). Levende stad stad om in te leven, cyclische processen voor duurzame stedenbouw in de praktijk. Vlanderen Oldenzeel: Blauwdruk.

Beukering, I. C. (2008). Vastgoedmanagement. Den Haag: Sdu Uitgevers bv.

Bink, S. (2012). Bouwen op waarde, het waardemodel. Nieuw Vennep: n.v.t.

Blauwhof, G. (2009). Wolk 777. Wageningen: Blauwdruk.

Boer, L. v. (1999). Over wonen met zorg van ouderen. Leuven/Apeldoorn: Garant Uitgevers.

Bone, A. (2007). Algemene Bouwkunde voor makelaars. Utrecht/Zutphen: ThiemeMeulenhoff.

Bosma. (2010). Geschiedenis en ontwerp, Handboek voor de omgang met cultureel erfgoed. Nijmegen: Vantilt.

Cavana. (2001). Applied business research, qualitative and quantitative methods. New York: John Wily & Sons, Inc.

Centre for Proces Innovation in Buildings & Construction. (2011). Ketensamenwerking in de bouw. Zoetermeer: Stichting Research Rationalisatie Bouw.

Derks, W. (2012). Cijfers rond structurele bevolkingsdaling in. Geleen: Kenniscentrum voor Bevolkingsdaling en Beleid.

Ede, D. I. (2012, augustis 27). procesverbeteren.nl/LEAN/leanmanufacturing. Opgeroepen op september 4, 2012, van procesverbeteren.nl: http://www.procesverbeteren.nl/LEAN/leanmanufacturing.php

Erfgoed, R. v. (2011). Duurzaam erfgoed. Houten: Terra Lanno.

Faber, D. S. (2008). Het Hembrugterrein, overzicht van belemmeringen en mogelijkheden. Zaandam: Gemeenschappelijk Ontwikkelingsbedrijf (GOB).

75

Fraanje, i. P. (2011). Duurzame Businesscases, 21 groene marktkansen voor bouwen infrabedrijven. Zoetermeer: Stichting Research Rationalisatie Bouw.

Geuting, S. Q. (2012). Gebiedsvisie Hembrugterrein Zaanstad. Zaandam: Stec Groep aan RVOB.

Goede, D. (2006). Basisboek Methoden en Technieken, handleiding voor het opzetten en uitvoeren van kwantitatief onderzoek. Groningen/Houten: Wolters-Noordhoff bv.

Hek. (2004). Herbestemmingswijzer, Herbestemming van bestaand vastgoed. Delft: Publikatieburo Bouwkunde.

Kibbeling, ir. P. d. (2010). Waarde creëren in de keten: over marktgerichtheid, innovatie en duurzaamheid.

Eindhoven: Universiteit van Eindhoven.

Jellema Hogere Bouwkunde. (2004). Bouwproces 13 Beheren. Utrecht/Zutphen: ThiemeMeulenhoff.

Jongen, T. &. (2010). Van leegstand naar leeggoed, een visie op het potenteel van de gebouwde omgeving. Delft: De Regisseurs bv.

Kalk. (2010). Nieuw leven voor meer gebouwen ,hergebruik kan sneller en beter. Amsterdam: Agora Europa.

Lam, M. V. (2009). Omgevingsrecht. Den Haag: Boom Juridische uitgevers.

Lamers. (2011). Van hot naar herbestemming, de financiele haalbaarheid van herbestemming van cultureel industrieel erfgoed. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate.

Leenders, C. (2011). Tien tips voor slimme sturing. Amsterdam: Nieuw Akademia.

Mulders, M. (2007). 75 management modellen. Groningen: Wolters-Noordhoff

Nozeman, E. (2008). Handboek Projectontwikkeling. Voorburg: NEPROM.

Porter, E. (2011, januari-februari). Creating shared value. Harvard Business Review, pp. 1-17.

Ridder, H. d. (2011). LEGOlisering van de bouw. Haarlem: Maurits Groen.

Ruijgrok, D. E. (2004). Waardering van natuur, Water en Bodem in Maatshappelijke Kosten Baten Analyses. Deventer: Bos+ Witteveen.

RVOB. (2011). Ontwikkelkader Nieuw Hembrug, metropolitaan monument vol buitenkansen. Zaandam: Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf.

Stading, D. (2011). Herbestemming, regelgeving en gemeenten. Amsterdam: H-team.

76 Lotte Klous

Stichting Nationaal Restauratiefonds. (2008). Monumenten en herbestemmen. Hoevelaken: Nationaal Restauratiefonds.

Verbaan, W. (2012). Nieuw krachtenveld nieuwe paragigma’s. Amsterdam: Blauwdruk.

Zaanstad. (2010). Staat van de Stad. Zaandam: Gemeente Zaanstad.

Internetbronnen

Deductive research approach. (2012, MEI 10). Opgehaald van drburney.net: http://www.drburney.net/

Commons, C. (2012, augustus 28). wikipedia.org/wiki/DB(A). Opgeroepen op 01 10, 2013, van nl.wikipedia.org: http://nl.wikipedia.org/wiki/DB(A)

INDUCTIVE%20&%20DEDUCTIVE%20RESEARCH%20APPROACH%2006032008.pdfEncyclo online encyclopedie. (2012, mei 31). Opgehaald van encyclo.nl: http://www.encyclo.nl/zoek.php?woord=besluitvorming

herbestemming-voor-zorg. (2012, juni 18). Opgehaald van bna.nl: http://www.bna.nl/onderzoek/Herbestemming-voor-zorg

leefomgeving, P. v. (2012, oktober 1). www.pbl.nl/dossiers/luchtvaart. Opgeroepen op januari 10, 2013, van pbl.nl: http://www.pbl.nl/dossiers/luchtvaart/veelgestelde_vragen#vraag7

Publiek Private Samenwerking (PPS). (2012, juli 13). Opgehaald van rgd.nl: http://www.rgd.nl/onderwerpen/publiek-private-samenwerking-pps/

wiki.uva.nl. (2012, mei 8). Opgehaald van wiki.uva: http://wiki.uva.nl/kwamcowiki/index.php/Inductief-iteratief_onderzoek

wikipedia.org. (2012, mei 10). Opgehaald van wikipedia: http://nl.wikipedia.org/wiki/Inductie_(filosofie)

78 Lotte Klous

Bijlage 1: Topic web

79

Bijlage 2: projectenanalyseAnalyse van 105 gerealiseerde herbestemmingsprojecten

Voor dit gedeelte van het onderzoek zijn 105 projecten geanalyseerd. Er is onderzocht of er verbanden zijn te vinden in de (originele) functie voor herbestemming (oude functie) en de functie na de herbestemming (nieuwe functie). Ook is er gekeken naar andere mogelijke verbanden binnen het herbestemmingsproces zoals plaats en monumentale status. Tevens is gekeken naar leerpunten (succes- en risicofactoren) gedurende herbestemmingsproces van 70 van de 105 projecten. Helaas waren er slechts 88 projecten met iets meer uitgebreide informatie, waarvan 70 projecten bruikbare leerpunten hadden aangeven.

De analyse is gebaseerd op herbestemmingsprojecten die te vinden zijn op http://www.kennisbankherbestemming.nu/projecten/lijst . Er is een aantal nadelen verbonden aan deze gegevens. Allereerst zijn ze indirect verzameld. Op de website kan iedereen zijn project vrij ingeven en daar zijn erg weinig richtlijnen voor gegeven. Deze vrije ingeving kan allereerst een nadeel geven ten opzichte van de variatie in projecten. Zo komt sloop als “nieuwe bestemming” slechts een keer voor. Er zullen vooral projecten staan beschreven door mensen en bedrijven die zich veel bezig houden met herbestemmen en “per ongelijke” herbestemmingsprocessen zullen niet of nauwelijks omschreven staan. Als laatste is er over de objecten zelf nauwelijks (inhoudelijke) informatie te vinden wat erg jammer is. Daardoor kunnen weinig conclusies worden getrokken.

De projecten zijn uiteindelijk verdeeld in zeven oude functies omdat er anders te weinig gegevens over zouden blijven om te analyseren op verbanden oude-nieuwe functie. Deze indeling wordt gegeven na het totaal overzicht. De indeling is op logica ingedeeld: op functies die veel overeenkomsten hebben met andere functies (zie bijlage 4 functies volgens bouwbesluit). De overige functies zijn buiten beschouwing gelaten, omdat dit eenlingen zijn.

Monumentenstatus van de herbestemmingsopgaven:Geen monumenten status : 28Gemeentelijk monument : 24Provinciaal monument : 1Rijksmonument : 52

Het zijn opvallend veel rijksmonumenten. Dat er een nieuwe functie is gevonden voor de rijksmonumenten kan zijn door het belang om deze te behouden en wellicht de subsidiemogelijkheden die bestaan voor rijksmonumenten. Er lijken nauwelijks verbanden te zijn tussen monumentale status en mogelijkheden voor herbestemming.

80 Lotte Klous

ONDERZOEKSDATA

82 Lotte Klous

83

Indeling oude functies in categorie

84 Lotte Klous

86 Lotte Klous

87

Onderzoek data oude functie-nieuwe functie

Aan de linkerzijde staan de oude functies gegeven met daarna de nieuwe functie na herbestemming.

Wat over het algemeen opvalt is dat elke oude functie meerdere keren is herbestemd in woningen (=modus). Het maakt het lastig om er iets over te zeggen omdat de spreiding redelijk verdeeld is bij boerderij, fabriek, kantoor, kerk, kantoor en zorgcomplex ligt het percentage tussen de 20%-27%, wel kan gezegd worden dat wonen bij elke herbestemming de modus is. Bij opslag neemt wonen 50% van de nieuwe bestemmingen in beslag, bij scholen is dit 45% dat is gezien de andere gegevens wel hoog.

88 Lotte Klous

Boerderij Bij de Boerderij is in verhouding de minste variatie ontstaan in de nieuwe functies. De over het algemeen beperkte omvang en locatie van boerderijen zou hier de oorzaak van kunnen zijn. Helaas waren hier geen gegevens over bekend het kan daardoor helaas niet met zekerheid worden gezegd.

FabriekBij de fabrieken (industriële functies) is een redelijke variatie ontstaan in nieuwe functies. Wel is het opvallend dat naast het wonen, vooral de ‘verzamel functies’ de grootste plaatsen in nemen.

KantoorBij de kantoren is te zien dat wonen en het opnieuw gebruik van kantoor als kantoor de grootste plaatsen in beslag nemen. Van kantoor naar kantoor is natuurlijk eigenlijk geen herbestemming, maar hergebruik echter bij deze opgave waren wel veel aanpassingen gedaan om het opnieuw te laten functioneren. Daarom staan ze toch genoemd.

89

OpslagBij opslag zijn net als bij boerderij slecht vijf nieuwe functies ontstaan. Inhoudelijk is hier weinig over te zeggen, omdat er verder weinig gegevens bekend zijn. Echter kan er worden aangenomen dat opslag functies veelal net als boerderijen meer in het buitengebied liggen. Hierdoor zou de locatie beperkt interessant kunnen zijn voor andere functies.

KerkDe kerk heeft verhoudingsgewijs de meeste variatie in nieuwe functies. Over het algemeen hebben kerken een goede centrale ligging. En hebben kerken grote hoge overspanningen, hierdoor lijkt het dat zeer diverse functies zich zetelen in oude kerken

90 Lotte Klous

SchoolMet 45% neemt wonen een grote plaats in als herbestemming. Dit kan gevolg zijn van de ligging van scholen, vaak toch al gelegen in woongebied. Ook hier is hergebruik te vinden deze is genoemd, omdat er sprak is van een school in een oude seminare is geplaatst.

Zorgcomplex / kloostersBij zorgcomplexen zijn ook de kloosters betrokken, direct is dit geen zorgfunctie, maar het heeft over het algemeen wel veel overeenkomsten.

Bij de zorgcomplexen spreiding onder de diverse nieuwe functies.

91

Van de 105 projecten hadden 70 projecten bruikbare gegevensOver onderstaande punten zijn meerdere malen opgenoemd in de projecten. De plus staat voor een positieve bijdrage aan het proces en resultaat. De min staat voor een negatieve bijdrage aan het proces en resultaat.

Samenwerking + : 50% Samenwerking - : 8,6%Samenwerking als leerpunt: : 1,4% Regelgeving + : 0%Regelgeving - : 7,1%

Procedures + : 4,2 %Procedures - : 12,6%

Behoud van object + : 18,6%

Uitwerking op de omgeving + : 27,1%

Bouwkundig proces + : 4,2%Bouwkundig proces - : 10%

Monumentale status + : 1,4%Monumentale status - : 2,1%

Verbouwing milieu oplossingen + : 12,6%Verbouwing milieu oplossingen - : 2,1%

Leegstand oplossing (tijdelijkgebruik) + : 7,1 %Leegstand - : 2,1%

Beperkt budget - : 7,1%

Flexibele inrichting + : 7,1%Geen flexibele inrichting - : 2,8%

Vervuiling (grond of asbest) - : 4,2%

92 Lotte Klous

Bijlage 3: Interviews

Wat verstaat u onder waardecreatie?- Toekomst- Tot nu toe

Aan de hand van welke criteria (economisch, ecologisch, sociaal-maatschappelijk) zouden beslissingen genomen moeten worden? (m.b.t. leegstaand vastgoed?)- Hoe gaat dit tot nu toe?

Wat betekenen deze ontwikkelingen voor samenwerkingsvormen?- Wat zou er moeten veranderen?- Welke ontwikkelingen ziet u?- Waar zou dit naar toe moeten?

Wat kan de overheid doen m.b.t.:- wet- en regelgeving?- proces?

Basis vragen interviews

Lijst van geinterviewde26 april : Roland Theeuwen : Procap 22 mei : Martijn Kok : Adviseur Urbannerdam / klushuizen Rotterdam21 juni : Eric van der Kooij : Metropoolregio Amsterdam / gemeente Amsterdam13 + 27 juni : Arthur Lippus : Portaal - deelnemer Taskgroup ‘value cases’27 juni : Willem Verbaan : Lector Vastgoedeconomie Hogeschool van Amsterdam2 juli : Rudy Stroink : TCN3 juli : Harm Rozie : Waardestromen5 juli : Leo Hendriks : Rijksgebouwendienst / Technische Universiteit Eindhoven4 juli : Lout Jonkers : oud topambtanaar van OC&W, Waardestromen, landschappen en waardecreatiesystemen.9 juli : Siebolt Bennema : Indurance - deelnemer Taskgroup ‘value cases’13 juli : Emilie Vlieger : Vliegerprojecten23 juli : Ferry Pankras : BNG - deelnemer Taskgroup ‘value cases’30 juli : Paul Oudeman : Ontwikkelingsbedrijf gemeente Amsterdam Kantoren loods

93

Bijlage 4: Functies volgens bouwbesluit

Onder een gebouw wordt op grond van artikel 1, eerste lid, onder c, van de Woningwet verstaan elk bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke overdekte geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Bouwwerken zijn onder te verdelen in gebouwen en andere bouwwerken (geen gebouw zijnde). De indeling van een bouwwerk in gebruiksfuncties is bepalend voor de eisen die voor de betreffende onderdelen van dat bouwwerk gelden.

Hierbij zal eerst de vraag moeten worden beantwoord of sprake is van een gebouw of van een bouwwerk geen gebouw zijnde. Onder een gebouw wordt op grond van artikel 1, eerste lid, onder c, van de Woningwet verstaan elk bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke overdekte geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

Een gebouw bestaat vanuit de invalshoek «ruimten» uit een of meer gebruiksgebieden en «restruimten» zoals technische ruimten en toiletruimten. Gebruiksgebieden kunnen onderverdeeld zijn in verblijfsgebieden of functiegebieden. En verblijfsgebieden kunnen zijn onderverdeeld in één of meer verblijfsruimten en andere ruimten en functiegebieden weer in een of meer functieruimten en andere ruimten. Verder is een gebouw ingedeeld in een of meer brandcompartimenten die weer onderverdeeld kunnen zijn in een of meer subbrandcompartimenten. Bij de invalshoek installaties kan gedacht worden aan ventilatievoorzieningen, voorzieningen voor gas, water en elektriciteit, brandslanghaspels en een brandmeldinstallatie.

Het komt vaak voor dat in een gebouw verschillende soorten of gelijksoortige gebruiksfuncties zijn opgenomen. Te denken valt aan een winkelcentrum (winkelfunctie) en daarboven gelegen woningen (woonfunctie) of een kantoor (kantoorfunctie) met een kantine (bijeenkomstfunctie), een opslagruimte (industriefunctie) en een fitnesscentrum (sportfunctie). Constructies, bouwdelen en ruimten die deel uitmaken van die gebruiksfuncties moeten voldoen aan alle eisen die het besluit daarvoor aan die gebruiksfuncties stelt. Wanneer voor hetzelfde onderwerp verschillende eisen worden gesteld, geldt altijd dat

Beschrijving gebouwfuncties volgens het Bouwbesluitaan de zwaarste eis moet worden voldaan.

Een voorbeeld van een multifunctionele ruimte die voor meerdere doeleinden wordt gebruikt, is een sportzaal die ook regelmatig voor het houden van tentoonstellingen en het afnemen van schriftelijke examens wordt gebruikt. De sportzaal moet dan, naast de eisen voor een sportfunctie, ook voldoen aan alle eisen die gelden voor een bijeenkomstfunctie (tentoonstellingen) en een onderwijsfunctie (schriftelijke examens). Ook hier geldt dat bij verschillende eisen voor die gebruiksfuncties de zwaarste eis van die drie gebruiksfuncties van toepassing is.

Dit laatste geldt niet als een ruimte incidenteel voor andere doeleinden wordt gebruikt. Bijvoorbeeld als omwonenden tijdelijk worden opgevangen in een school. Er zijn dan geen bouwkundige aanpassingen nodig. In een dergelijk geval kan worden volstaan met een niet bouwkundige oplossing zoals bijvoorbeeld het inschakelen van brandwachten.

Voorts komt het voor dat een bouwwerk is opgericht ten behoeve van een bepaalde gebruiksfunctie meer dan incidenteel of zelfs permanent ten behoeve van een andere gebruiksfunctie gebruikt gaat worden. Eventuele strijdigheid met planologische voorschriften daargelaten is dat andere gebruik wordt toegestaan mits het bouwwerk dan ten minste voldoet aan de voorschriften die op grond van dit besluit van toepassing zijn op een bestaand bouwwerk met die andere gebruiksfunctie. Een voorbeeld daarvan is het gebruik van een eengezinswoning ten behoeve van het verblijf van een groep personen die elders hun hoofdverblijf hebben en vaak tijdelijk en in wisselende samenstelling in de betreffende woning worden ondergebracht. Daarbij kan het bijvoorbeeld gaan om het onderbrengen van tijdelijke werknemers die elders over woonruimte beschikken maar tijdelijk onderdak behoeven in de nabijheid van hun werk. In een dergelijk geval wordt de woning waarin zij tijdelijk worden ondergebracht niet als eengezinswoning gebruikt maar is afhankelijk van de omstandigheden sprake van hetzij gebruik als woonfunctie voor kamergewijze verhuur dan wel van gebruik als logiesfunctie. Voor zover de eengezinswoning niet voldoet aan de eisen die op grond van dit besluit bij gebruik voor kamergewijze verhuur respectievelijk bij gebruik

94 Lotte Klous

als logiesfunctie gelden, moet de woning technisch aan die eisen worden aangepast. Op die aanpassing zijn de verbouwvoorschriften van dit besluit van toepassing. Zie ook de toelichting op artikel 1.12 (verbouw). In de afdelingen van de hoofdstukken 2 tot en met 8 worden functionele eisen, prestatie-eisen en waar nodig aanwezigheidseisen gesteld en wordt (in de meeste gevallen) een aansturingstabel gebruikt.

De 12 functies volgens het bouwbesluit

1 Woonfunctie2 Bijeenkomstfunctie3 Celfunctie4 Gezondheidsfunctie5 Industriefunctie6 Kantoorfunctie7 Logiesfunctie8 Onderwijsfunctie9 Sportfunctie10 Winkelfunctie11 Overige gebruiksfuncties12 Bouwwerk geen gebouw zijnde

95

Bijlage 5: Checklist voor MKBA

96 Lotte Klous

97

Bijlage 6: Het model Vraag/

behoefte

Nee

Ja

Sloop

Niets doen

Juridisch Sociaal-maatschappelijk

Voorzieningen/faciliteiten

Fysieke

Subjectieve

VeiligheidFysieke

Subjectieve

MilieuFysieke

Subjectieve

Kwaliteit openbareruimte

Fysieke

Subjectieve

Culturele waardeFysieke

Subjectieve

Sociale kenmerkenFysieke

Subjectieve

HandhavingFysieke

Subjectieve

Ecologische

Aanwezigheid vangroen Kwaliteit

Aanwezigheid van water Kwaliteit

Bodemkwaliteit Maten vanvervuiling

Economische

Economischeobjectwaarden

Huidige nominale waarde

Kosten leegstand

Mate van mogelijkeverhuurbaarheid

Mate van mogelijketijdelijke-verhuurbaarheid

Economischeomgevingswaarden

Werkgelegenheid

Parkeergelegenheid

Investeringbereikbaarheid

Tech

nisc

he

Technische staat

Afmetingenverkeersruimte

Liften (aanwezigafmeting)

(nood) Trappen

Afbouw en inrichting

Installaties

Functionaliteit huidigeindeling

Analyse logistiek(personenstromen)

Verdiepingshoogte

Toegankelijkheid

Daglichttoetreding

Veranderbaarheid

Draagstructuur

Gebouwgebondenruimten

Trappen en liften

Mogelijkheden optopping

Mogelijkheden isolatie

Brandveiligheid

Daglichttoetreding

Constructie

Trappenhuizen

Vluchtwegen

Aanpassingbestemmingsplan

Beperkingen doormonumentale status

Beperkingenmilieucontouren

Mogelijkheden tijdelijkgebruik

Fundering, onderbouw

Draagstructuur

Omhulling

Bereikbaarheid

Auto

OV

Fiets

Ter voet

98 Lotte Klous

HOOGTIJ

ZAANDAM CENTRUM

ZAANOEVERS

HET TWISKE

HOUTHAVENS

NDSM

WESTERGASFABRIEK

AMSTERDAM CENTRUM

CS

<<< VLAKBIJ NOORDZEE

VLAKBIJ AMSTERDAM >>>RUIGOORD

WESTERSPOORZUIDERHOUT

ACHTERSLUIS-POLDER

VIJFHOEKPARK

HEMBRUG

Bijlage 7: Praktijkcase Hembrugterrein

99

A8

A10

A10

N516

N203

HEM

PON

T

COEN

TUNN

EL

Fast Flying Ferry Velsen - Amsterdam

N203

N516

CS

100 Lotte Klous

Gebouw 14

101

Mogelijkheden verschillende functies (SWOT)

ontwikkel potentieel in jaren 20+

0-10

0-10

0-10

10+

10+

10+

10+

0-10

0-10

0-10

0-10

0-10

0-10

0-10

20+

0-10

10+

10+

10+

0-10

0-10

woon

func

tie

onde

rwijs

prak

tijklo

caal

spor

tfunc

tie

kinde

rdag

verb

lijf

zieke

nhuis

/ ver

pleeg

huis

verzo

rging

stehu

izen

Psyc

hiatri

sche

inric

hting

tijde

lijke l

igplaa

tsen/

jacht

have

n

recr

eatie

-/ va

kant

iewon

ingen

hote

l/ m

otel

kant

oren

bedr

ijfsfu

nctie

indus

triele

func

tie

resta

uran

ts / e

ethu

izen

casin

o

welne

ss

thea

ter

wink

els

park

func

tie

zwar

e hor

eca

duur

zam

e ene

rgiep

rodu

ctie

Strengths * x=positiefwerkgelegenheid - x - x x x x x - x x - x x x x x x x - x -sociale veiligheid x - - - x x x - x x x - - - x - x x x - - -voorzieningniveau x x x x x x x x x x x x x x x - x x x x - -behoud natuurfunctie - - - - - - - - - - - - - - - - - - - x - -recreatief gebruik x - - - - - - - - - x - - - - - x - - x - -water x - - x - x x x x x x - x x x - x - - x - -culturele waarden x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x -

Weaknesses 0=negatiefverkeersintensiteit Luchtkwaliteit - - - - - 0 - - - - - - - 0 0 0 - - - 0 0 -

sociale veiligheid - - - - - - - 0 - - - - - - - 0 - - - - 0 -natuurfunctie 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -gemis aan winstpotentieel - 0 0 - - 0 0 0 0 - - - - - - - - - - 0 - -

Oppertunities x=positiefvergrijzing x - - x - x x - x - - - - - - - x x - x - -groene stroom - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - xwinstpotentieel x ? ? ? ? ? ? ? x x x ? x x x x x x x ? x x

Threats 0=negatiefwet en regelgeving gevoelige bestemming 0 0 - - 0 0 0 0 - - - - - - - - - - - - - -

seizoensgebonden - - - - - - - - 0 - - - - - - - - - - 0 - -concurentie - - - - - - - - - - - 0 0 0 - - - 0 0 0 0 -

* ivloed op economische waarden

invloed op sociaal-maatschappelijke waarden

invloed op ecologische waarden

invloed op de vraag/behoefte

invloed op technische waarden

invloed door juridische beperkingen

102 Lotte Klous

Bijlage 8: DefinitiesACTORENEr is gebruik gemaakt van de actoren in projectontwikkeling (Nozeman, 2008) , omdat herbestemmen ook een projectontwikkelingsvorm is, waarbij (in grote lijnen) dezelfde actoren een rol spelen.

BESLUITVORMINGHet proces van keuze maken tussen verschillende mogelijkheden (Encyclo online encyclopedie, 2012). In dit geval de keuze in de ontwikkelvorm voor leegstaand/leegkomend vastgoed. (zie voor ontwikkelvormen: herbestemming, herontwerp, transformatie en herontwikkeling.

BROWNFIELDS(Binnenstedelijke) industriële terreinen die door de aanwezige bodemverontreiniging nog niet in ontwikkeling zijn genomen. (Verbaan, 2012)

CATEGORISATIE TYPE GEBOUWEN Onderstaand een categorisatie van type gebouwen op basis van (Kalk, 2010) en met eigen aanpassing en toevoegingen. De relevantie van dit onderscheid zit hem in de aanzienlijke verschillen van leegstand en hergebruik.

Religieus erfgoed Maatschappelijk vastgoedIndustrieel erfgoed KantorenPakhuizen en loodsenZorgcomplexenOnderwijsgebouwenAgrarisch erfgoedDefensieterreine

CO-CREATIESamenwerkingsverband van een organisatie met consumenten, eindgebruikers of andere belanghebbenden, om waardecreatie te bereiken. (Verbaan, 2012)

CULTUREEL HISTORISCH ERFGOEDDit onderzoek betreft gebouwen/complexen en hun grond waarop zij zich bevinden. Als het over cultuur historisch erfgoed (historische erfgoed, of erfgoed) gaat, gaat het dus niet over archeologie, of landschappen in het algemeen. (Bosma, 2010)

DBFMODBFMO staat voor design, build, finance, maintain en operate. Bij deze contractvorm worden al deze facetten meegenomen in het contract. Deze contract vorm wordt gezien als optimalisatie van het levensduurdenken, het stimuleren van innovatie en het verdelen van risico’s. (Publiek Private Samenwerking (PPS), 2012)

DESTEPDESTEP: staat voor demographic, economic, social, technological, ecological and political analysis. (http://en.wikipedia.org/wiki/DESTEP)

HERBESTEMMINGHerbestemming wordt in dit onderzoek gezien als de minst ingrijpende en daarmee de beste oplossing voor de leegstand.Herbestemming: een functieverandering met juridische wijziging (object/complex/terrein/gebied) op gemeentelijk niveau in bestemmingsplan t.o.v. de bestemming (vastgesteld lijst van gebruiksdoelen); (Asselbergs, 2008) p.93

Het betreft gebouwen/complexen en hun omgeving die oorspronkelijk voor andere doeleinden zijn gebouwd en gebruikt. Bij herbestemming is het van belang uiterlijke kenmerken zoveel mogelijk in eren te houden, dan wel bij aanpassingen zorgen dat deze zoveel mogelijk terugkeer baar zijn. HERGEBRUIKHet gebouw/complex opnieuw gebruiken voor eenzelfde functie. Dit zal buiten beschouwing worden gelaten, omdat er vanuit wordt gegaan dat hergebruik geen oplossing meer biedt voor het leegstaande of leegkomende vastgoed. Herbestemming wordt daarmee gezien als de minst ingrijpende en daarmee de beste oplossing.hergebruik: minst ingrijpend, behoud van gebouw (binnen en buiten), met kleine herinrichtingsaanpassingen (Asselbergs, 2008) p. 93

HERONTWERP herontwerp: behoud van casco, geheel vernieuwd van binnen. (Asselbergs, 2008) p.93

InitiatiefnemersVastgoedontwikkelaarsEigenaren particulier/beleggersOverheid Woningcorporaties BouwbedrijvenBurgers

Opdrachtgevers Particuliere opdrachtgeverCommerciële opdrachtgeverUitvoeringUitvoerder / AannemerOntwerper / Architect AdviseursConstructeur

Bouwfysisch adviseurInstallateuren betrokkenen uit andere fases.

Deskundige & Adviseurs o.a.:StedenbouwkundigenKostendeskundigenMarktconsultantCommunicatieadviseur

Algemeen Betrokkenen:Overheid (het rijk, provincie, gemeenten)Burgers

103

HERONTWIKKELINGHerontwikkeling: ingrijpend, langdurig, houdt in sloop van het object/ complex ten behoeve van nieuwbouw*, dikwijls in combinatie met een wijziging van het bestemmingsplan (grotere hoogte/grotere oppervlakte/meer volume, ook soms bestemmingswijziging) (Asselbergs, 2008) p.93*Eigen aanvulling: Het kan behalve sloop-nieuwbouw ook betekenen sloop en teruggave aan de natuur.

KETENSAMENWERKINGKetensamenwerking is het managen van activiteiten die gericht zijn op de coördinatie van verschillende schakels in de keten, met als doel de gehele keten te optimaliseren als ware het één eenheid (één gezamenlijke organisatie). Dit in tegenstelling tot de situatie waarbij iedere speler in de keten zich richt op het optimaliseren van zijn individuele (schakel-) prestatie. (Centre for Proces Innovation in Buildings & Construction, 2011)

LEANLean manufacturing (LM) probeert de ‘waardestroom’ in het bedrijf zo groot mogelijk te maken. Daarmee wordt bedoeld, dat er zoveel mogelijk tijd wordt besteed aan het creëren van waarde voor de klant, dingen waar deze voor wil betalen. Alle overige activiteiten worden in principe gezien als verspilling. (Ede, 2012)

MKBADe MKBA is een integraal afwegingsinstrument waarmee alle huidige en toekomstige maatschappelijke voor- en nadelen (welvaartseffecten) van een ruimtelijke ingreep tegen elkaar afgewogen worden door deze in geld uit te drukken. Op deze manier worden alle betrokken in beeld gebracht. Wanneer de baten groter zijn dan de kosten is een project maatschappelijk gezien verantwoord.

ORGANISCHE ONTWIKKELINGOnder organische ontwikkeling wordt verstaan, een geleidelijke groei/ontwikkeling die niet voorspelbaar is. Het komt vaak tot stand bij spontane behoefte of het “ontstaat” uit zich zelf. Bij grote herbestemmingsopgave zal het niet altijd mogelijk zijn het gehele gebouw/complex in een keer te ontwikkelen. Een gedeelte in de “motte ballen” zetten en organische ontwikkelingen hun gang laten gaan is daarbij vaak een vereiste om het herbestemmingsproces uiteindelijk te laten slagen voor het gehele gebouw/complex.

PPSPubliek private samenwerking richt zich op een integrale aanpak van ontwerp tot beheer. (Publiek Private Samenwerking (PPS), 2012)

SCHUTTINGMODELHet oude ontwikkelingsmodel, waarbij iedereen alleen zijn eigen belang nastreefde en iedereen vooral na elkaar aan de beurt kwam. De architect

ontwerpt, op dat ontwerp moet het leidingwerk nog ergens worden ingepast, de tekeningen worden afgegeven aan de uitvoerder die het vervolgens oplevert aan de exploitant. Niemand keek verder dan zijn ‘eigen straatje’ met als resultaat dat er veel langs elkaar heen werd gewerkt en veel faalkosten en een minder efficiënt eindresultaat voor de gebruiker.

SWOT-ANALYSESWOT staat voor Strength, Weakness, Opportunity en Threat. In de SWOT-analyse wordt intern onderzoek gedaan naar de sterkten (S) en zwakten (W) en er wordt extern onderzoek gedaan naar kansen (O) en bedreigingen (T) van bijvoorbeeld een gebied of bedrijf. (Mulders, 2007)

TRANSFORMATIE transformatie betekent fysieke gedaanteverwisseling en is de meest ingrijpende (visuele) verandering (Asselbergs, 2008) p.93

WAARDECREATIEHet geheel van waarden waarin sociaal-maatschappelijke, ecologische en economische waarden worden meegenomen. (Leenders, 2011)

Vaste voet aan de grond krijgen - herbestemmingsopgaven

Documents

Transcript of Vaste voet aan de grond krijgen - herbestemmingsopgaven