Van bestuursstad naar ondernemende stad · gebouwde omgeving (woningen, kantoren). Bij de...

ING Economisch Bureau • juni 2019

Transformatie van de Haagse vastgoedmarktVan bestuursstad naar ondernemende stad

ING Economisch Bureau 2 Transformatie van de Haagse vastgoedmarkt • juni 2019

Inhoud

Inleiding

De Haagse vastgoedmarkt is in beweging. Evenals de drie andere grote steden is Den Haag in trek als stad om te wonen, werken en te recreëren. De fysieke groei van Den Haag wordt echter beperkt door enerzijds de ligging aan zee en anderzijds aan het Westland. Dit zorgt voor een strijd om ruimte tussen de verschillende gebruikers van de stad (wonen, kantoren, winkels, horeca, bedrijfspanden).

Den Haag wil ondernemender wordenOm minder afhankelijk van de overheid te worden en om meer werkgelegenheid te creëren is Den Haag bezig met een transitie van klassieke bestuursstad naar een ondernemende, internationale en innovatieve stad. Om dit te bereiken wordt volop ingezet op ondernemerschap, toerisme en dienstverlening op het gebied van cyber security.

Verduurzaming van de vastgoedmarktDe gemeente Den Haag heeft de ambitie uitgesproken om in 2030 klimaatneutraal te zijn. Doordat Den Haag vrijwel geen industrie heeft komt de meeste CO2-uitstoot door de gebouwde omgeving (woningen, kantoren). Bij de verduurzaming komt de nadruk dan ook te liggen op het verduurzamen en hergebruiken van het bestaande vastgoed en het klimaatneutraal bouwen van nieuw vastgoed.

Impact van deze ontwikkelingen op de vastgoedmarktHet ING Economisch Bureau onderzoekt in dit rapport de impact van deze ontwikkelingen op de Haagse vastgoedmarkt. Sluit het huidige aanbod van vastgoed nog wel voldoende aan op de vraag vanuit de markt? Zo neemt met de groei van start-ups, scale-ups en zzp’ers de vraag naar creatieve bedrijfsruimte en bedrijfsverzamelgebouwen toe. Bovendien stellen gebruikers van kantoren tegenwoordig, onder invloed van digitalisering en flexwerken, andere eisen aan kantoorpanden. Daarnaast neemt de behoefte aan winkelgebieden af, terwijl er door de bevolkingsgroei in de komende jaren veel woningen moeten worden bij gebouwd. Waar liggen kansen en wat zijn de risico’s?

Inhoudsopgave

Conclusie 3

1 | Regionale economie 4

2 | Woningmarkt 5

3 | Kantorenmarkt 8

4 | Retailmarkt 13

Colofon 15

Bron: Binnenstadsmonitor 2015

regeringbinnenhofscheveningen

parlement

zee ADO

paleis

stad

schilderswijk vredespaleis

prinsjesdag

politiekstrand

koningwinkelen

noordeinde

madurodam

Spontane associaties van Nederlanders bij Den Haag


Conclusie: de Haagse vastgoedmarkt transformeert

Woningmarkt: ondanks krapte nog relatief goedkoop• Grote steden zijn in trek om te wonen. Ondanks stijgende

prijzen als gevolg van een krappe woningmarkt liggen de prijzen van koopwoningen in Den Haag nog altijd lager ten opzichte van Amsterdam en Utrecht.

• Met de komst van vestigingen van zowel de Universiteit Leiden als Delft University trekt Den Haag nog meer studenten aan, waardoor de vraag naar studentenwoningen toeneemt.

• Door een gebrek aan ruimte gaat Den Haag de hoogte in bouwen. De vraag is of de gemeente met de bouw van woontorens aan de juiste woningvraag voor de verschillende doelgroepen (studenten, young professionals, gezinnen met kinderen) voldoet?

• Het aantal transformaties van kantoorpanden naar woningen neemt af door:

1. Een beperkt aanbod van geschikte kantoorpanden; 2. Door de hogere prijzen wordt transformatie financieel

minder aantrekkelijk. 3. Strengere eisen aan transformatie vanuit de gemeente.

Kantorenmarkt: beperkt aanbod kwalitatieve panden• De prijzen van kantoren in Den Haag zijn relatief goedkoop

ten opzichte van Amsterdam. Dit trekt bedrijven naar Den Haag en zorgt voor meer werkgelegenheid.

• Tegelijkertijd is er in Den Haag een beperkt aanbod van kwalitatief goede kantoorpanden, vooral in het topsegment. Hierdoor bestaat juist de kans dat bedrijven voor andere steden als vestigingsplaats kiezen.

• Aan kantoorpanden worden tegenwoordig andere eisen gesteld dan vroeger, wat zorgt voor een tweedeling op de kantorenmarkt. Enerzijds neemt de vraag naar kantoorpanden in de Haagse binnenstad toe. Anderzijds raken snelweglocaties uit de gratie voor kantoorpanden. Deze panden kunnen echter wel aantrekkelijk zijn voor andersoortige bedrijfsruimte.

• Den Haag wil zich meer op ondernemerschap richten. Met de komst van creatieve bedrijven, start-ups en zzp’ers neemt de vraag naar goedkope, flexibele en kleine kantoorruimte in bedrijfsverzamelgebouwen toe.

Retailmarkt: gevarieerd aanbod en weinig leegstand• De winkelhuren in Den Haag zijn relatief laag ten opzichte

van de andere drie grote steden. • Vooral mode en luxe artikelen trekken bezoekers naar een

grote stad. Dat is in Den Haag goed vertegenwoordigd. De Haagse binnenstad behoort dan ook tot één van de betere winkelgebieden in Nederland.

• Er is een relatief lage leegstand in het centrumgebied. Op de toplocaties is de leegstand zelfs nihil.

• In vijf jaar tijd is het aantal winkelpanden in Den Haag met 10% afgenomen. Met name winkelpanden op C-locaties buiten de binnenstad worden getransformeerd naar woningen, horeca of andere bedrijfsruimten.

• De komst van de Mall of the Netherlands in Leidschendam volgend jaar kan een grote concurrent worden voor de Haagse retailers in de binnenstad.

<< Inhoud


Regionale economie

1. Den Haag wil ondernemender worden

Hoogwaardige dienstenstadDe regio Den Haag heeft met een omvang van circa 34 miljard euro een aandeel van 5% in de Nederlandse economie. Den Haag is voornamelijk een bestuurscentrum en hoogwaardige dienstenstad, variërend van zakelijke en financiële diensten tot ICT en overheidsdiensten. De Haagse economie groeit in 2019 naar verwachting voor het derde jaar op rij bovengemiddeld met 2,4%. Dit is in lijn met Amsterdam en Utrecht, twee andere grote dienstensteden.

Zakelijke diensten, ict en horeca zorgen voor groeiDe groei wordt hoofdzakelijk gedreven door zakelijke diensten en ict. Deze sectoren groeien in 2019 verder door, zij het in een minder snel tempo dan voorgaande jaren. Dankzij een verbeterde koopkracht, door hogere huizenprijzen en een lagere werkloosheid, draagt ook de consument in 2019 bij aan de economische groei in de Hofstad, waar vooral de horeca en detailhandel van profiteren.

Relatief hoge werkloosheid, lage arbeidsdeelnameDe werkloosheid in Den Haag is de laatste jaren fors gedaald van 10,9% in 2014 naar 5% in 2018. Naar verwachting daalt de werkloosheid in 2019 verder naar 4,7%. Desondanks blijft de Haagse arbeidsmarkt, met een werkloosheid die nog altijd ruim boven het gemiddelde in Nederland (3,5%) ligt, een zorgenkindje. Daarnaast blijft de arbeidsdeelname in Den Haag met 64,1% zeer laag (Nederland: 67,8%). Terwijl de arbeidsdeelname in de drie andere grote steden inmiddels weer boven het pre-crisis niveau van 2008 uitkomt, ligt die van Den Haag er nog altijd onder.

Structurele problemen op Haagse arbeidsmarktDe Haagse arbeidsmarkt kampt met een aantal structurele problemen. Allereerst blijft de banengroei achter bij de bevolkingsgroei. Net als andere grote steden is Den Haag in trek als stad en groeit de bevolking de komende jaren sterk. Verder staan er in Den Haag, ondanks een sterke economische groei en een krapper wordende arbeidsmarkt, nog altijd veel mensen langs de kant. Dit komt onder meer door een gebrek aan werkervaring, een laag opleidingsniveau of wegens gezondheidsproblemen. Een derde probleem is dat vraag en aanbod op de arbeidsmarkt onvoldoende op elkaar aansluiten.

Nieuwe koers voor Den HaagOm in de toekomst verzekerd te zijn van economische groei en werkgelegenheid voor iedereen is Den Haag bezig met een transitie van bestuursstad naar een meer ondernemende, flexibele en innovatieve stad. Het mkb speelt hierin als banenmotor een belangrijke rol, met name voor de creatie van laag- en middelbaar geschoolde banen in bijvoorbeeld de horeca en detailhandel. Ook richt de stad zich op de start-up economie om zo jonge en creatieve bedrijven aan te trekken. Verder moeten het toerisme en de cyber security dienstverlening voor meer banen zorgen.

Bronnen: CBS, Cushman & Wakefield, Locatus, * ramingen ING Economisch Bureau (voor de Aggl.‘s-Gravenhage)

Den Haag Nederland

Bevolking 1 januari 2019Bevolkingsprognose 2030

537.988581.900

17.282.75317.837.000

Economische groei 2019*Werkloosheid 2019*

2,4%4,7%

1,8%3,5%

Voorraad kantoren 2018Leegstand kantoren 2018

3.785.000 m2

7,6%46.956.000 m2

9,8%

Winkeldichtheid (wvo in m2) per inwoner 2018Leegstand retail 2018 (verkooppunten)

1,3 m2

5,8%1,8 m2

6,7%

Factsheet Den Haag

<< Inhoud


2018

2008

2018

2008

2018

2008

Kantoren

2018

2008

2018

2008

2018

2008

Woningen Hotels Huisvesting/Zorg senioren

Bedrijfsruimten Retail

2018

2008

2018

2008

2018

2008

Kantoren

2018

2008

2018

2008

2018

2008

Woningen Hotels Huisvesting/Zorg senioren

Bedrijfsruimten Retail

29%

58%

47%

9%

11%

1%

1%

0%

3%

7%

9%

25%

29%

58%

47%

9%

11%

1%

1%

0%

3%

7%

9%

25%

Woningmarkt

2.1 Meer woningen nodig, maar ruimte ontbreekt

Krappe woningmarkt zorgt voor hogere prijzenDen Haag is net als de andere drie grote steden in trek als stad. Jaarlijks groeit de stad met zo’n 5.000 inwoners. Dit zorgt voor een krapper wordende woningmarkt en stijgende huizenprijzen. In tien jaar tijd is de prijs van een koopwoning in Den Haag met 21% toegenomen. De gemiddelde prijs van een koopwoning in Den Haag bedroeg 305.000 euro in 2018 (Nederland: 287.000 euro).

Verschuiving transacties van kantoren naar woningenEen krapper wordende woningmarkt is aantrekkelijk voor vastgoedbeleggers. Er is onder institutionele investeerders in tien jaar tijd dan ook een duidelijke verschuiving zichtbaar van vastgoedtransacties van kantoorpanden naar woningen.

Geen universiteit, wel veel studentenOndanks dat Den Haag, als enige van de vier grote steden, geen eigen universiteit heeft, trekt de stad veel studenten. Zij komen uit nabijgelegen steden als Leiden, Delft en Rotterdam naar Den Haag omdat studentenhuisvesting hier vooralsnog relatief makkelijker en goedkoper is dan in de universiteitssteden zelf. Bovendien is, met de komst van vestigingen van de Universiteit Leiden en Delft University naar Den Haag, het aantal studenten in de afgelopen jaren fors toegenomen. Vooral in Laakhaven, waar onder meer de Haagse Hogeschool is gevestigd, zijn er in de afgelopen jaren dan ook al veel studentenwoningen bij gekomen.

Meer woningen nodig, maar ruimte ontbreektTot 2030 gaat de gemeente uit van een bevolkingsgroei tussen de 5% en 11%, wat neerkomt op een bevolking tussen de 560.000 en 590.000 in 2030. Om aan de vraag naar woonruimte te kunnen voldoen zijn de komende jaren meer woningen nodig. Den Haag wil tot 2025 in totaal 25.000 woningen bouwen. Daarbij richt het zich ook specifiek op woningen voor studenten en young professionals. De aanwezigheid van deze doelgroepen in de stad trekt bedrijven aan en dat zorgt voor meer werkgelegenheid. Alleen ontbreekt het in de stad aan voldoende ruimte om te bouwen.

Verschuiving in tien jaar tijd van transacties van kantoren naar woningenAandeel in vastgoedtransacties van $10 miljoen en hoger in Den Haag, op basis van volumes (in euro’s)

Bron: Real Capital Analytics (RCA)

Bron: CBS, bewerking ING Economisch Bureau

Nederland

Rotterdam

Den Haag

Utrecht

Amsterdam

Nederland

Nederland

Rotterdam

Den Haag

Utrecht

Amsterdam

Nederland

Rotterdam

Den Haag

Utrecht

Amsterdam

287.000

257.000

305.000

344.000

461.000

287.000

257.000

305.000

344.000

461.000

287.000

257.000

305.000

344.000

461.000

Gemiddelde prijs koopwoning in Den Haag is € 305.000Gemiddelde prijs koopwoning in 2018 (afgerond in euro's)

<< Inhoud


Woningmarkt

2.2 Twee oplossingen voor de krappe woningmarkt in Den Haag

De hoogte in met de bouw van woontorensOm aan de sterke vraag naar woningen te kunnen voldoen en gegeven de beperkte ruimte gaat Den Haag de hoogte in. Na Rotterdam en Utrecht start ook Den Haag met het bouwen van woontorens. Inmiddels liggen er plannen voor de bouw van een aantal woontorens rond de stations Hollands Spoor, Den Haag CS en Laan van NOI. Dit levert in totaal de komende jaren zo’n 7.700 tot 11.500 woningen op.

Recente transformaties van kantoren naar woningen in Den Haag

1. Het voormalige GGD-kantoor langs de Laan van Meerdervoort is getransformeerd tot een duurzame en energiezuinige woontoren met luxe huurappartementen.

2. Het voormalige KPN complex op De Binckhorst wordt getransformeerd tot een woon-werkgebied, bestaande uit circa 600 tot 700 woningen, kantoren, horeca, retail en leisure.

3. Het voormalige Shell kantoor in de wijk Benoordenhout wordt getransformeerd tot een wooncomplex met zowel koop- als huurappartementen.

4. Monumentaal kantoorpand aan het Willem Witsenplein in de wijk Benoordenhout, waar ooit de Octrooiraad was gevestigd, wordt getransformeerd naar 58 koopappartementen.

5. Het voormalige kantoorgebouw van de Arabian-American Oil Company aan de Laan van Meerdervoort is getransformeerd naar 85 duurzame appartementen.

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

UtrechtRotterdamDen HaagAmsterdam

■ 2012-2014 ■ 2015-2018

Meeste transformaties in Den Haag in 2012-2014Toevoeging aan woningvoorraad door transformatie of splitsing, aantal woningen per jaar

Bron: CBS

Kantoren naar woningen transformerenEen tweede oplossing om aan de groeiende vraag naar woningen te voldoen is het transformeren van kantoren naar woningen. De beste panden zijn in de afgelopen jaren al getransformeerd. Met name in de periode 2012 t/m 2014, toen de kantoorleegstand in Den Haag op een hoogtepunt lag, zijn een groot aantal verouderde bedrijfspanden getransformeerd tot woningen en appartementen.

Minder transformaties, meer nieuwbouwHet aantal kantoorpanden dat geschikt is voor transformatie is echter sterk afgenomen. Kwam in 2012 bijna driekwart van de nieuwe woningvoorraad door transformatie van bestaande bedrijfspanden, in 2018 is dit gedaald naar 50%. Dit komt enerzijds doordat de vraag naar kantoorpanden inmiddels sterk

RotterdamUtrechtAmsterdamDen Haag

1.033

2.5443.018

4.616

4.616

Den Haag

4.616

Den Haag

4.616

Den Haag

4.616

Den Haag

2.544

Utrecht

3.018

Amsterdam

3.018

Amsterdam

2.544

Utrecht

4.616

Den Haag

Den Haag in 2018 koploper nieuwbouwvergunningenAantal bouwvergunningen voor nieuwbouw woningen in 2018

Bron: CBS

2 |1 | is aangetrokken. Anderzijds is de nieuwbouw van woningen de laatste jaren fors toegenomen. Bovendien zijn niet alle kantoorpanden of locaties geschikt voor een woonbestemming.

<< Inhoud


Canopy Investments is een vastgoedontwikkelaar en –belegger, met een focus op creatieve binnenstedelijke transformaties en bijzonder vastgoed in Den Haag. Eén van de binnenstedelijke transformaties is de ontwikkeling van het kantoorpand aan de Zoutmanstraat naar 36 duurzame huurwoningen en een commerciële plint. Willem Wernink, één van de twee oprichters van Canopy, vertelt hierover.

Groot aanbod van leegstaande kantoorpanden “Zes jaar geleden zijn Eric Meijer en ik op het dieptepunt van de economische crisis gestart met ons bedrijf. De gemeente Den Haag kampte destijds met een enorm hoog leegstandspercentage onder kantoorpanden als gevolg van de recessie en door de centralisatie van meerdere ministeries op initiatief van de Rijksoverheid. Door het grote aanbod van lege kantoren op unieke, binnenstedelijke locaties zagen wij kansen om deze te herbestemmen en door middel van investeringen waarde toe te voegen. De gemeente stond hiervoor open omdat het uiteindelijk ook de stad ten goede kwam.”

Meest uitdagende project tot nu toe“In samenwerking met Rhodium Real Estate beginnen we binnenkort met de transformatie van het kantoorgebouw De Zoutman in het Zeeheldenkwartier. Deze buurt is de afgelopen jaren enorm ontwikkeld, alleen de Zoutmanstraat bleef hierin enigszins achter. Dit trok ons over de streep bij het aangaan van het project. In het voormalige kantoorpand worden 35

stadsappartementen, een penthouse en op de begane grond een commerciële plint gerealiseerd. Met 4.000 m2 is dit het meest uitdagende project sinds de oprichting van Canopy.”

De Zoutman wordt een toonbeeld van smart building“Het streven is om van De Zoutman een toonbeeld van smart building te maken. Door bijna energieneutraal te bouwen en het gebruik van nieuwe technologieën blijft De Zoutman in de toekomst voldoen aan de nieuwe eisen van de wetgeving op het gebied van duurzaamheid. Dit maakt het gebouw duurzaam winstgevend.

Duurzaam bouwen vergt een hogere investering“Een voorbeeld van nieuwe technologie zijn ramen die dankzij geïntegreerde zonnecellen stroom opwekken. Deze worden ontwikkeld door Physee, een techbedrijf uit Delft. Duurzaam bouwen vergt weliswaar een hogere investering, maar we willen laten zien dat dit op meerdere manieren te verantwoorden is.”

Steeds moeilijker om goed rendement te realiseren“In de zes jaar dat we nu in Den Haag actief zijn is de markt wel veranderd. Door de aantrekkende economie en vele herontwikkelingen is het aanbod van leegstaande kantoorpanden sterk gedaald. Daarnaast is er veel geld in de markt beschikbaar. Dit drijft de prijzen op, waardoor het veel lastiger is geworden om een project te vinden waar we voldoende waarde aan kunnen toevoegen. Naast een hogere aankoopprijs zijn ook de renovatiekosten fors gestegen.”

Gemeente stelt strengere eisen aan transformatie….“Door de krapper wordende woningen kantorenmarkt zal wetgeving in de toekomst steeds hogere eisen stellen aan de gebouwde omgeving. Zo is de gemeente nu bezig om het splitsen van woningen zo veel mogelijk tegen te gaan. Een andere restrictie vanuit de ge-meente betreft de ontwikkeling van kantoorpanden op A-locaties en rond de OV-knooppunten. Dit is niet langer toegestaan, tenzij het bestemmingsplan het toelaat.”

…. en is hierdoor een onzekere factor geworden“De gemeente is hiermee een onzekere factor geworden. We zijn tegenwoordig veel voorzichtiger bij de aankoop van een pand. Voordat we nu een pand aan onze portefeuille toevoegen is een uitgebreide due diligence een vereiste. Voorheen kon er meer risico worden genomen omdat de gemeente content was met partijen die bereid waren te investeren in leegstaande, verouderde panden.”

Case: Transformatie van kantoorpand naar duurzame woningen

De Zoutman wordt een toonbeeld van smart building

De Zoutman voor enna transformatie.

<< Inhoud


Kantorenmarkt

3.1 Beperkt aanbod van kwalitatief goede kantoren

Helft van de banen in Den Haag is kantoorgerelateerdDen Haag heeft met bijna 4 miljoen m2 aan kantoorruimte de grootste kantorenvoorraad per inwoner in Nederland. De helft van alle banen in de Hofstad is dan ook kantoor-gerelateerd, wat neerkomt op 140.000 kantoorbanen eind 2017. Het Haagse kantoorpubliek is zeer gevarieerd, bestaande uit medewerkers bij de overheid, internationale organisaties, multinationals, ambassades en ondernemers. Dit vraagt om een divers aanbod van kantoren. Populaire kantoorlocaties in Den Haag zijn onder meer Beatrixkwartier en Den Haag Nieuw Centrum.

Rotterdam

Utrecht

Amsterdam

Den Haag

36%

45%

47%

50%

Helft van de banen in Den Haag is kantoorgerelateerdPercentage kantoorgerelateerde banen van totaal aantal banen in de grote steden, 2017

Bron: CBS, bewerking ING Economisch Bureau

Veel verouderde en monumentale kantoorpandenDen Haag heeft met slechts 13% van de totale kantorenvoorraad (in m2, bron: CBRE) een beperkt aanbod van kwalitatief goede kantoren in het topsegment, terwijl daar juist veel vraag naar is. Waar steden als Rotterdam (Kop van Zuid) en Amsterdam (Zuidas, Bijlmer Arena) in de afgelopen jaren veel nieuwe kantoren hebben gebouwd, kampt Den Haag met relatief veel oude kantoorgebouwen en monumentale panden. Met panden als het Binnenhofcomplex en de verschillende ministeries in portefeuille is het Rijksvastgoedbedrijf veruit de grootste eigenaar van kantoorpanden in Den Haag.

Bron: Cushman & Wakefield

Tophuur in Den Haag helft van AmsterdamTen opzichte van Amsterdam is Den Haag nog relatief goedkoop: de tophuur ligt in Den Haag ruim de helft lager dan in Amsterdam. De verwachting is wel dat door de aanhoudende economische groei en het beperkte aanbod van kwalitatief goede kantoren de huurprijzen gaan stijgen, ook van minder courante kantoorpanden.

Den Haag Amsterdam Nederland

Leegstand 2018 7,6% 6,1% 9,8%

Tophuur per m2 € 210 € 450 € 450

Opname 2018 60.296 m2 322.240 m2 1.366.493 m2

Opname/aanbod 2018 20,4% 79,3% 26,0%

Kantorenvoorraad per inwoner 7,1 m2 6,9 m2 2,7 m2

Factsheet kantorenmarkt Den Haag

<< Inhoud


Kantorenmarkt

3.2 De belangrijkste kantoorlocaties in Den Haag

Bron: JLL Office special Rotterdam and The Hague Region (2018)

1 Beatrixkwartier2 Nieuw Centrum3 Binckhorst4 Binnenstad5 Congresgebied6 Forepark7 Laakhavens8 Schenkstrook9 Oud Centrum

12

3

4

5

67

8

9

<< Inhoud


Kantorenmarkt

3.3 Veranderende vraag leidt tot tweedeling kantorenmarkt

Kantorenmarkt in Den Haag is krap door ….De kantorenleegstand is in de afgelopen jaren gedaald van 15% in 2013 naar 8% in 2018.

…..een toegenomen vraag naar kantorenDoor het positieve economische klimaat groeit de werkgelegenheid en neemt de vraag naar kantoren weer toe. Zo is de Rijksoverheid, na jarenlang kantoren te hebben afgestoten, eind 2017 weer begonnen met het aankopen van kantoorpanden. Eén van de grootste transacties in 2018 is de huur van 7.000 m2 aan kantoorruimte in ‘De Haagse Arc’ door SDU Uitgevers. De verwachting is dat de vraag naar kantoren de komende jaren aanhoudt, al is er wel sprake van een verschuiving in de vraag.

….en transformatie van verouderde kantoorpandenDaarnaast is het aanbod van kantoorpanden sterk gedaald doordat in de afgelopen jaren veel (incourante) kantoren uit de markt zijn onttrokken en getransformeerd naar andere bestemmingen, zoals appartementen, studentenwoningen en hotels. Vooral grote en verouderde kantoorpanden kregen een andere herbestemming. Zo is het voormalige kantoorpand van het ministerie van Justitie & Veiligheid getransformeerd tot een woon-, werken studiecomplex, met onder meer huisvesting voor de campus van de Universiteit Leiden en kantoren. Het voormalige kantoor van de Staatsloterij, aan de Paleisstraat in het centrum, wordt getransformeerd tot Mövenpick hotel. Naar verwachting neemt het aantal kantoortransformaties in Den Haag de komende jaren af door een verminderd aanbod van lege en/of geschikte kantoren en oplopende prijzen.

■ Poland ■ Germany

80

100

120

140

160

180

200

20042002200019981996

_ Nederland

_ Amsterdam

_ Den Haag

80

100

120

140

160

180

200

200620042002200019981996

_ Totaal Nederland _ Industrie _ Bouw

+40%

80

100

120

140

160

180

200Bouw

Industrie

Totaal Nederland

201820162014201220102008200620042002200019981996

0%

4%

8%

12%

16%

20%Den Haag

Amsterdam

Nederland

20182013

Den Haag

Amsterdam

Nederland

0%

5%

10%

15%

20%17,3%15,7%14,9%

9,8 %7,6 %6,1 %

20182013

201820172016201520142013

295.000338.000

483.000533.000493.000

544.000

Leegstand kantoren fors gedaald in afgelopen jarenAandeel leegstaande kantoren in totale kantorenvoorraad (in m2)

Sterke daling aanbod kantoren in Den HaagOppervlakte kantorenaanbod in Den Haag (in m2)



Vraag naar aantrekkelijke locaties in het centrumDoor ontwikkelingen als thuiswerken, flexibilisering, digitalisering, van bezit naar gebruik verandert de vraag naar kantoren. Zeker met de huidige personeelskrapte is het voor bedrijven, de overheid en andere organisaties belangrijk om zich op aantrekkelijke locaties te vestigen. Dat wil zeggen: locaties die goed bereikbaar zijn en waar verschillende functies (wonen, werken, winkels, horeca) worden gecombineerd.

Snelweglocaties en bedrijventerreinen uit de gratieDeze veranderende vraag zorgt voor een tweedeling op de kantorenmarkt. Enerzijds trekt de vraag naar kantoorpanden in de binnensteden hard aan. Vooral op een toplocatie als het Beatrixkwartier is sprake van krapte. Anderzijds daalt de vraag naar kantoorpanden op snelweglocaties en bedrijventerreinen. Daarnaast neemt met de komst van creatieve bedrijven, start-ups en zzp’ers de vraag naar kleine, flexibele en goedkope kantoorruimte toe.

Planvoorraad van 200.000 m2 bvo nodig Uit de nota Kantorenstrategie Den Haag 2018-2025 van de gemeente blijkt dat voor de komende jaren een planvoorraad van 200.000 m2 bruto vloeroppervlakte (bvo) aan nieuwe kantoren nodig is om aan de groeiende vraag te kunnen voldoen. De gemeente wil de kantoren vooral centraliseren binnen het Central Innovation District (CID) met toplocaties als De Binckhorst (creatief) en Beatrixkwartier (zakelijk). Daarentegen worden kantoorpanden op snelweglocaties en op bedrijventerreinen (zoals Forepark en Ypenburg) uitgedund in plaats van uitgebreid.

<< Inhoud


Kantorenmarkt

3.4 Bedrijfsverzamelgebouwen voor starters en zzp’ers

Start-ups, zzp’ers en andere creatieve bedrijven….Net als in andere steden is het aantal starters, zzp’ers en jonge creatieve en/of snelgroeiende innovatieve bedrijven in Den Haag in de afgelopen jaren sterk toegenomen. Dit is ook één van de speerpunten in het beleid van de gemeente. Zo zijn er eind 2018 bijna 50% meer zzp’ers en eenmanszaken zonder personeel in de regio Den Haag ten opzichte van 2010. Een groot deel van de zzp’ers is actief in de bouw, zakelijke dienstverlening of ICT.

……stimuleren vraag naar bedrijfsverzamelgebouwenDeze groep kantoorgebruikers stelt andere eisen aan hun bedrijfsruimte dan vroeger. Kernwoorden daarbij zijn kleinschalig, flexibel, laagdrempelig, creatief, huren in plaats van kopen, samenwerken, het delen van voorzieningen en een goede bereikbaarheid. Bedrijfsverzamelgebouwen -

Kantorenaanbod in Den Haag voor startups, scaleups en jonge ondernemers

Bron: Startupthehague.nl

betaalbare ruimtes voor verschillende bedrijven binnen één pand - zijn hierop het antwoord. Dit concentreert zich vooral rond De Binckhorst, het Beatrixkwartier en bij Laan van NOI.

Meerdere bedrijfsverzamelgebouwen op de BinckhorstOp De Binckhorst zijn inmiddels een aantal bedrijfs-verzamelgebouwen, zoals De Caballero Fabriek, Bink36 en Apollo14, gerealiseerd. Het voormalige bedrijventerrein wordt getransformeerd tot multi-use gebied, bestemd voor wonen, werken en recreëren. De gemeente Den Haag investeert op

Groot-Rijnmond

Nederland

Utrecht

Aggl.'s-Gravenhage

Groot-Amsterdam

41%

43%

49%

47%

58%

Fors meer eenmanszaken en zzp'ers in Den Haag Groei aantal eenmanszaken en zzp’ers in 2018 ten opzichte van 2010

Bron: CBS

Verzamelgebouw Bink36 op de Binckhorst

Bron: Bink36.nl

dit terrein ook in een nieuw creatief bedrijfsverzamelgebouw (de Titaan) dat specifiek bestemd is voor scale-ups (snelgroeiende bedrijven van 4 jaar en ouder). De gemeente gaat dit realiseren en exploiteren omdat de aanvangsrisico’s groot zijn. Daarnaast duurt het lang voordat de investering rendabel is doordat de huur betaalbaar moet blijven voor deze jonge creatieve bedrijven.

<< Inhoud


Kantorenmarkt

3.5 Gemeente Den Haag wil in 2030 klimaatneutraal zijn

Verduurzaming van woningen en kantorenNederland heeft zichzelf ten doel gesteld om de CO2-uitstoot in 2030 met 49% te reduceren (ten opzichte van 1990). Den Haag kent nauwelijks industrie en heeft derhalve een relatief lage CO2-uitstoot. De reductie in de Hofstad moet vooral komen uit de verduurzaming van woningen en kantoren.

Ambitie om in 2030 klimaatneutraal te zijn De gemeente Den Haag heeft zichzelf de ambitie gesteld om in 2030 als stad klimaatneutraal te zijn. Zo wordt nieuwbouw vanaf 2020 alleen nog klimaatneutraal gebouwd, dus zonder aansluiting op het aardgasnet, en wordt bestaande bouw verduurzaamd. Het Rijk en de provincie Zuid-Holland hebben zichzelf daarentegen opgelegd om de belangrijkste overheidsgebouwen in Den Haag die zij in bezit hebben uiterlijk in 2040 klimaatneutraal te maken. Dit betreft onder meer het Provinciehuis Zuid-Holland en verschillende ministeries. In totaal gaat het hier om meer dan 1 miljoen m2 bruto vloeroppervlak aan kantoorpanden.

Relatief veel oude en monumentale pandenVolgens het Bouwbesluit mogen kantoorgebouwen met een energielabel slechter dan C vanaf 2023 niet meer worden verhuurd in Nederland. Voor Den Haag als kantorenstad met relatief veel oude en/of monumentale panden is dit een ingrijpende maatregel. Ruim de helft van de kantorenvoorraad in de Hofstad is voor 1980 gebouwd of gerenoveerd. Daarbij zijn monumentale panden lastiger te verduurzamen dan moderne kantoorgebouwen. Voorlopig zijn monumentale kantoorpanden en kleine kantoren (<100 m2) echter nog van deze regeling uitgesloten.

Forse duurzaamheidsslag nodigUit onderzoek van Alba Concepts blijkt dat ongeveer een derde van alle kantoorpanden in Den Haag een energielabel slechter dan C heeft. Er ligt dan ook een forse investerings- en bouwopgave om dit te verbeteren. Afhankelijk van het energielabel varieert de verduurzaming van panden van een aanpassing van de verlichting (led) en/of het overstappen op duurzame energie tot het isoleren van complete daken en ramen.

Top vijf kantoren met hoogste energieverbruik¹ in Den Haag

Bron: Alba Concepts, 2017

1 Het energieverbruik bestaat uit gas en elektriciteit. Het gasverbruik is omgerekend naar het elektriciteitsverbruik. Alleen kantoorpanden met een omvang van

ten minste 2.000 m2 bruto vloeroppervlakte zijn meegenomen.

2 nb = niet bekend

Hoog energieverbruik van kantoren in BezuidenhoutGrootverbruikers op het gebied van energie in de Haagse kantorenmarkt zijn het Rijksvastgoedbedrijf (RVB), de gemeente Den Haag en DEKA Immobilien. Zij zijn samen verantwoordelijk voor circa een kwart van het totale energieverbruik. Veel bedrijven uit de top vijf kantoorpanden met hoogste energieverbruik per pand zijn gevestigd in de wijk Bezuidenhout.

Eigenaar Gebruiker Wijk Absoluut verbruik (kWh) Verbruik kWh per m2

1 Cromwell Property Group CBI Lummus/NN Bezuidenhout 12.107.865 179

2 ANWB ANWB Benoordenhout 9.603.767 191

3 Bouwinvest SDU Bezuidenhout 9.485.383 177

4 Deka Immobilien Inv. nb2 Binckhorst 8.814.992 178

5 Rijksvastgoedbedrijf Rechtbank Den Haag Bezuidenhout 7.990.005 195

<< Inhoud


Retailmarkt

4.1 Gevarieerd aanbod en relatief weinig leegstand

Groot aanbod mode, schoenen en luxe artikelenMet de komst van online winkels en door veranderend consumentengedrag blijft de detailhandel een uitdagende markt, ook in de grote steden. Dankzij een aanhoudende economische groei, lage werkloosheid en stijgende lonen geven consumenten tegenwoordig wel weer meer geld uit. Met hoofdwinkelstraten als Spui, Grote Marktstraat en Lange Poten en een gevarieerd aanbod, met een sterke nadruk op mode, schoenen en luxe artikelen, behoort Den Haag tot één van de betere winkelsteden in Nederland.

Relatief lage winkeldichtheid per inwoner in Den HaagDen Haag heeft met 1,3 m2 aan winkelvloeroppervlakte (wvo) per inwoner een relatief lage winkeldichtheid, in tegenstelling tot de kantorenmarkt. Landelijk ligt de winkeldichtheid op 1,8 m2 wvo per inwoner. De tophuur in Den Haag is met 1,250 euro per m2 lager ten opzichte van Amsterdam (2,900 euro per m2), Utrecht en Rotterdam (beiden 1.600 euro per m2).

Oude bekenden verdwijnen, nieuwe merken komen Ondanks het goede economische klimaat zijn ook begin dit jaar weer een aantal straatbepalende winkelketens failliet gegaan, zoals Intertoys, CoolCat en Sissy-Boy. In de afgelopen jaren zijn veel grote merken door een faillissement uit de winkelstraten verdwenen, zoals V&D, Dolcis, Men at Work en Scheer & Foppe. Hier komen ook weer nieuwe formules voor terug. Dit zijn met name grote internationale retailers als Hudson Bay, Topshop, Primark en Tk Maxx. De leegstand in het centrumgebied van Den Haag ligt dan ook relatief laag met 5,8%. Op de toplocaties is de leegstand zelfs nihil.

Factsheet Retailmarkt

Haagse binnenstad sterk in mode en luxe warenAandeel wvo naar branche

Bron: Locatus, Cushman & Wakefield

Den Haag Nederland

Leegstand binnenstad (verkooppunten)

5,8% 6,7%

Tophuur per m2 € 1.250 € 2.900

Winkeldichtheid (wvo) per inwoner

1,3 m2 1,8 m2

NederlandCentrum AmsterdamCentrum Den Haag

10%7%

13%

7%8%

10%

22%

35% 36%

20%

18%

9%5%

42%

20%

6%12%

10%

NederlandCentrum AmsterdamCentrum Den Haag

10%

7%3%

13%

7%

8%3%

10%

57% 56%

18%

9%5%

42%

20%

18%

10%4%

Centrum AmsterdamCentrum Den Haag

■ Mode en schoenen

■ Luxe incl. warenhuis■ Dagelijks (o.a. slager, supermarkt, drogist)

■ In/om huis (o.a. bouwmarkt, meubels)

■ Vrije tijd

■ Overige detailhandel

■ Leegstand

■ Mode en schoenen

■ Luxe incl. warenhuis■ Dagelijks (o.a. slager, supermarkt, drogist)


■ Vrije tijd


■ Leegstand

■ Luxe incl. warenhuis, mode en schoenen■ Dagelijks (o.a. slager, supermarkt, drogist)


■ Vrije tijd


■ Leegstand

Hoofdwinkelstraten in Den Haag

Bron: Locatus Bron: Locatus

Centrum Den Haag

Den HaagMegastores

Koningstraat

Hoefkade

Vaillantlaan

Hobbemastraat

Paul Krugerlaan

Zeeheldenkwartier

ArchipelWillemsparr

Weisenburchstraat

Theresiastraat

Reinken-straat

Apeldoornselaan-Dierenselaan

StationswegDen Haag

Rijswijkseweg

Lorentzplein e.o.

<< Inhoud


Retailmarkt

4.2 Ambitie om ‘beste winkelstad van Nederland’ te worden

Toekomst minder rooskleurig voor wijkwinkelcentra Het positieve beeld van een lage leegstand geldt zeker niet voor alle winkelgebieden in Den Haag. Waar winkelstraten in de binnensteden naast bewoners ook toeristen en bezoekers van buiten de stad trekken, moeten lokale winkelstraten het vooral van de buurt hebben. Voor een aantal van deze locaties, zoals De Leyweg bijvoorbeeld, is de toekomst minder rooskleurig. Een uitzondering hierop is ‘de Fred’, of wel de Frederik Hendriklaan in het Statenkwartier. Dit is een kleinschalig winkelgebied met een gevarieerd aanbod van zowel lokale aanbieders als nationale winkels in een wijk met veel expats. De huurprijs ligt hier met circa 400 euro per m2 op vrij hoog niveau.

Transformatie winkelpanden gefragmenteerd procesOm leegstand tegen te gaan worden winkelpanden, voornamelijk op C-locaties buiten de binnenstad, getransformeerd naar woningen, horeca of andere bedrijfsruimten. In vijf jaar tijd is het aantal winkelpanden in Den Haag met 10% afgenomen. Dit betreft vooral panden waarbij de kans op verhuur gering is. Ombouw van winkels naar woningen is nu interessant voor investeerders omdat de huurprijzen van woningen stijgen, terwijl die van winkelpanden juist dalen. Een probleem bij winkeltransformaties is dat het hier vaak niet gaat om transformaties van meerdere winkels in portefeuille, zoals bij kantoren wel het geval is. In de meeste gevallen betreft het particulier bezit van de bakker of slager op de hoek van de straat. Van grootschalige transformaties is derhalve geen sprake.

Local heroes naast internationale ketensDe gemeente Den Haag heeft zich ten doel gesteld om in 2020 de ‘beste winkelstad’ van Nederland te zijn. Om dit te realiseren is het beleid van de gemeente gericht op vernieuwing en het inspelen op nieuwe trends. Denk hierbij aan de combinatie van lokaal kleinschalig ondernemerschap naast grote internationale winkelformules, ruimere openingstijden, combinaties van winkels met horeca en online met offline. Het uiteindelijke doel is het creëren van minder, maar vitalere winkelgebieden, die vooral meer bezoekers en toeristen naar de stad trekken en daarmee voor meer werkgelegenheid in de stad zorgen.

Mall of the Netherlands: bedreiging of aanvulling? De komst van de Mall of the Netherlands in Leidschendam volgend jaar wordt door Haagse retailers met argusogen bekeken. In het nabijgelegen Leidschendam komt een overdekt high-end winkelgebied met internationale merken, horeca, een bioscoop etc. Het is één van de eersten in zijn soort in Nederland en kan zeker een succes worden. Zeker als parkeren gratis is, zal dit winkelgebied een grote concurrent zijn voor de binnenstad van Den Haag, met name voor bezoekers van buiten de stad.

Bron: Locatus

Bron: Locatus, Cushman & Wakefield

34623549

36173707

37743837

201920182017201620152014 201920182017201620152014

346235493617370737743837

2019201820172016201520143000

3250

3500

3750

4000

201920182017201620152014

34623549

36173707

37743837

201920182017201620152014

0 5000100001500020000250003000035000

C1000

Gamma

De Bijenkorf

V&D

Albert Heijn

0 500010000150002000025000300003500040000

Praxis

Jumbo

De Bijenkorf

Gamma

Albert Heijn

Praxis

Jumbo

De Bijenkorf

Gamma

Albert Heijn

C1000Praxis

GammaJumbo

De BijenkorfDe Bijenkorf

V&DGamma

Albert HeijnAlbert Heijn

■ 2007 ■ 2018

35.700

20.900

15.700

14.500

13.900

Jaarlijks minder winkels in Den HaagAantal winkels in Den Haag op jaarbasis, per 1 januari

Albert Heijn veruit de grootste winkelformule in Den HaagTop 5 Formules met grootste winkelvloer-oppervlakte (m2) in Den Haag, 2018

<< Inhoud

DisclaimerDeze publicatie is opgesteld door de ‘Economic and Financial Analysis Division’ van ING Bank N.V. (‘‘ING’’) en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. Deze publicatie is louter informatief en mag niet worden beschouwd als advies in welke vorm dan ook. ING betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijke zorg betracht om er voor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in deze publicatieheeft gebaseerd niet onjuistof misleidend is. INGgeeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. ING noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk-en zetfouten in deze publicatie.De informatie in deze publicatie geeft de persoonlijke mening weer van de Analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de Analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben

bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. De informatie in deze publicatie kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk-en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Niets in deze publicatie mag worden gereproduceerd, verspreid of gepubliceerd door wie dan ook voor welke reden dan ook zonder de voorafgaande uitdrukkelijke toestemming van de ING.Alle rechten zijn voorbehouden. ING Bank N.V. is statutair gevestigd te Amsterdam, houdt kantoor aan Bijlmerplein 888, 1102 MG te Amsterdam, Nederland en is onder nummer 33031431 ingeschreven in het handelsregister van de kamer van koophandel. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten. Voor nadere informatie omtrent ING policy zie https://research.ing.com/. De tekst is afgesloten op 17 juni 2019. 06

19 ©

ING

Bank

N.V.

AuteurKatinka JongkindEconoom+31 (0)6 83 64 98 [email protected]

Kijk op ing.nl/kennis en volg ons op Twitter

Meer weten? Bronnen

Met medewerking vanMaurice van SanteING Economisch Bureau

Alba ConceptsCBRECBSCushman & WakefieldEconomic Board Den HaagGemeente Den HaagJLLLocatusMetropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH)Planbureau LeefomgevingReal Capital Analytics (RCA)

Met dank aanSander Knijnenburg ING Real Estate FinanceRoland van der Schoot ING REF Market IntelligenceWillem Wernink Canopy Investments

http://www.ing.nl/kennis

https://twitter.com/ing_economics

Van bestuursstad naar ondernemende stad · gebouwde omgeving (woningen, kantoren). Bij de...

Documents

Transcript of Van bestuursstad naar ondernemende stad · gebouwde omgeving (woningen, kantoren). Bij de...