1

VELTEMPARK clusteren & stapelen

VELTEMPARK

team oostQuiryn Kaasschieter, Antoinette Mas, Lex van den Nieuwenhof, Evi

Peeters en Jasmien Smets

docenten Tom Coppens, Hardwin De Wever en Artur Fontinha

Universiteit Antwerpen

Ontwerpstudio 3 - ontwikkeling en uitvoering

INHOUDSTAFEL

executive summary ...7inleiding ...9

WAAR1.1 situering ...11

1.2 planningscontext ...13

WAT2.1 ambitieniveau en randvoorwaarden ...16

2.2 programma ...22

WAAROM3.1 aanleiding van het project ...36

HOE4.1 actorenanalyse ...43

4.2 ontwikkelingsmodel ...444.3 organisatiestructuur ...45

4.4 externe communicatie ...464.5 tijdsplanning ...48

4.6 financiële haalbaarheid ...524.7 herstructureringsfonds ...54

4.8 verdeling ...57

woord van dank ...59

7

executive summaryVeltempark – stapelen en clusteren is een ontwikkelingsplan voor Brugge-Oost.

Vandaag ligt er in het centrum van Brugge-Oost een geïsoleerd militair domein. In het gemeentelijk structuurplan wordt de Maalse Steenweg aangeduid als speerpunt voor herstructurering.

Het is onze ambitie om een gevarieerd woon- winkelgebied te creëren te midden van een groene omgeving dat ook voor de zwakke weggebruiker op een veilige manier doorwaadbaar is.

In het masterplan wordt de strategie ‘clusteren en stapelen’ toegepast om kwalitatief en efficiënt ruimtegebruik te bekomen. Het lint van baanwinkels wordt geclusterd op een strategische locatie en de verschillende functies worden gestapeld, door bijvoorbeeld boven op de winkelcluster woningen te realiseren. Daarnaast wordt het militair domein opengebroken tot een publiek domein voor heel de buurt, ook hier worden woningen toegevoegd en krijgt het Sint Andreas Lyceum een nieuwe locatie in de bestaande gebouwen. Tot slot bieden we een tegenvoorstel voor de geplande baanwinkels op de Delhaizesite.

De aankoop van het militair domein vergt een substantiële investeringskosten. Maar deze verdient zich terug door de gronden te exploiteren voor ontwikkeling. Door een grondenbank op te richten samen met de eigenaars van de baanwinkels deel je enerzijds het risico met anderen en anderzijds profiteer je van ontwikkelingsrechten op andere percelen.Het stedelijk project Veltempark vergt een grote samenspraak met allerlei actoren, zodat het gedragen wordt door gans de bevolking.Het project is realiseerbaar binnen een periode van acht jaar. Het project is echter wel faseerbaar en er is een risico deling opgenomen die zorgt dat wanneer een fase vertraging oploopt, een andere nog steeds ontwikkelbaar blijft.Ondanks een groot bouwvolume op Veltempark, is er toch meer kwalitatieve open ruimte dan bebouwde ruimte. Het is wonen en winkelen in het groen en een kans voor Brugge Oost.

9

inleiding

In dit rapport toont Team Oost de resultaten van anderhalf jaar ontwerpend onderzoek op de stad Brugge. Team Oost is een multidisciplinair team komende van architectuur, landschapsarchitectuur, interieurarchitectuur, vastgoed en makelaardij en cultureel erfgoed. Dit rapport is de opvolging van twee eerdere rapporten waar de analyse van Brugge Oost werd gedaan en het daarop volgende ontwerpend onderzoek. Het rapport dat voor u ligt gaat daar op verder en zet het plan van aanpak uit een en licht de beleidsadviezen die worden gemaakt toe. Zo worden de eerder gedane ontwerpen op haalbaarheid getoetst, zoals op financieel, organisatorisch, participatief, tijdskader en communicatief vlak. Dit rapport legt dus de projectdefinitie vast voor verdere implementatie en het verdere verloop van de ontwikkeling op Brugge Oost.

Het rapport behandelt respectievelijk het ‘waar’ met de situering, het ‘wat’ met ambitieniveau en randvoorwaarden van het masterplan, het ‘waarom’ met de aanleiding van het project en het ‘hoe’ met de instrumenten waarmee het project verder kan worden opgevolgd.

1110

1.1 WAAR_situering

Brugge Oost -- bron: Google Maps

Brugge is gelegen in de provincie West-Vlaanderen. Specifiek ligt de focus van het onderzoek op Brugge-Oost. De wijken die in dit gebied liggen zijn Assebroek en Sint Kruis. Verder ingezoomd onderscheiden we de Maalse Steenweg die als structurerend geheel de wijken doorkruist. Tevens is aan deze weg de site Veltembos gelegen waarop dit project zich focust.

het militair domein en het Veltembos -- bron: Google Maps

1312

1.2 WAAR_planningscontext

Maalse Steenweg

gewestplan -- bron: Geopunt

Kijkend naar het structuurplan wordt het beleid rond de Maalse Steenweg tot een speerpunt gemaakt. Enerzijds wordt er gesproken over het inrichten van de steenweg als openbaarvervoerscorridor. Anderzijds schrijft het struc-tuurplan voor dat de kleinhandelszone die als lint langs de Maalse Steenweg is gelegen (de typische baanwinkels) moet worden geherstructureerd. Het doel is om effectieve ontwikkelingsmogelijkheden voor wonen en/of kantoren boven de baanwinkels te creëren. Deze moeten bijdragen tot een zuiniger en multifunctioneler ruimtegebruik.Ingezoomd op de site, wordt opgemerkt dat het militair domein een aparte bestemming heeft op het Gewestplan. Op de witte vlek is het niet mogelijk om enerzijds nieuwe ontwikkelingen te doen en anderzijds is de plek geïso-leerd van de aanpalende omgeving. Deze omgeving is, op het Veltembos na dat in het groen staat ingekleurd, ingevuld als woongebied. Midden in het woonweefsel is dus een relatief grote plek met volgens Team Oost aanzienlijke potenties, om onder meer bij te dragen aan de beleidsdoelstellingen van het structuurplan.

structuurplan Brugge Oost -- bron: stad Brugge

WAT

1716

2.1 WAT_ambities en randvoorwaarden 2.1 WAT_ambities en randvoorwaarden

Veltempark “CLUSTEREN & STAPELEN”

1000 50m

winkels

school

bestaande toestand nieuwe toestand

In het volgende worden de verschillende ingrepen besproken die worden gerealiseerd op de Veltempark site. In haar huidige situatie bestaat de site uit drie duidelijke hoofdstructuren: In het noorden is het militair domein gelegen. In het zuiden ligt het Veltembos, waar ook het Sint Andreas lyceum gelegen is. Deze twee domeinen worden vandaag gescheiden door een lint van baanwinkels die een barrière vormen langs de Maalse Steenweg.

Het is de ambitie van Team Oost om een gevarieerd woon- winkelgebied te creëren te midden van een groene omgeving dat ook voor de zwakke wegge-bruiker op een veilige manier doorwaadbaar is.

19

2.1 WAT_ambities en randvoorwaarden

verplaatsen school

Het Sint Andreas lyceum is verouderd en ligt momenteel op een onveilige plaats wat betreft verkeer. Dus het moment is daar om de school zowel te her-lokaliseren naar een veiligere omgeving als te integreren in het woonweefsel

2120

“clusteren en stapelen”

FARMAX - MVRDV

FARMAX - MVRDV

plaatsverslindendweefbewegingen

efficiënt ruimtegebruikvlotte doorstroming

2.1 WAT_ambities en randvoorwaarden 2.1 WAT_ambities en randvoorwaarden

In het masterplan wordt de strategie ‘clusteren en stapelen’ toegepast om kwalitatief en efficiënt ruimtegebruik te bekomen. Het lint van baanwinkels wordt geclusterd op een strategische locatie en de verschillende functies worden gestapeld, door bijvoorbeeld boven op de winkelcluster woningen te realiseren. Daarnaast wordt het militair domein opengebroken tot een publiek domein voor heel de buurt, ook hier worden woningen toegevoegd en krijgt het Sint Andreas Lyceum een nieuwe locatie in de bestaande gebouwen in het noorden van het militair domein. Tot slot biedt Team Oost een tegenvoorstel voor de geplande baanwinkels op de Delhaizesite

2322

cargotexture Puma

1000 50m

Ecopostale

2.2 WAT_programma 2.2 WAT_programma

moduleerbaarexperience shopping

hub

De winkels die nu in het lint met baanwinkels zitten, kunnen ook gevonden worden in normale winkelcentra of winkelstraat, bijvoorbeeld een Bart Smit of een Carrefour. Door de baanwinkels te clusteren wordt voorzien in een aangename winkelomgeving gericht op voetgangers en experience shopping.

Bovendien voorziet Team Oost urbantainers die pop-up stores de kans geven om goedkope moduleerbare winkelruimte te bezetten. Als laatst speelt dit winkelcentrum in op e-commerce door een hub en verdeelcentrum te voorzien voor last mile transport van online bestelde pakketten. Met deze andere vorm van winkel benadering focust Team Oost zich op een duurzamer winkelaanbod in vergelijking met het uitdovende en achterhaalde concept van baanwinkels.

inspelen op e-commerce

Oostpoort Van hogendorpkwartier - Vlaardingen

2524

2.2 WAT_programma 2.2 WAT_programma

1000 50m

zorgboerderij en volkstuinen

re-st architecten

waterzuiveringsysteem

Bennetts Associates

ecologische vijverrietveld: 7.627 m

2

4 m2 per inwoner om huishoudelijk afvalwater te zuiveren

open water: 2.016 m2

markthal

groen en ecologie

2726

productief en recreatief landschap

2.2 WAT_programma 2.2 WAT_programma

Door de baanwinkels te clusteren en het militair domein open te breken biedt het de kans om het vrijgekomen gebied in te vullen als park voor de hele buurt. In combinatie met een herinrichting van de Maalse Steenweg wordt de oversteekbaarheid van deze barrière verbeterd en ontstaat er een groene corridor tussen het Veltembos en het Veltempark. Via bestaande wegverbindingen worden zo aanknooppunten gemaakt met de omliggende woongebieden en wordt de site letterlijk geïntegreerd in het bestaande weefsel. Zo wordt via groene, zachte verbindingen en (trage) wegen de bestaande barrière van zowel de Maalse Steenweg als van het huidige omheinde militair domein opgeheven.

Het Veltempark, de effectieve parkzone, wordt niet gezien als een louter recreatief landschap, maar ook als productief landschap, met urban farming, een zorgboerderij en een natuurlijke waterzuiveringsvijver. Zo is het park niet enkel monofunctioneel te gebruiken, maar laat het zich lenen voor een integratie van functies die het park opwaarderen tot gebruiks- en productielandschap.

2928

1000 50m

1000 50m

generationele mix

verschillende woontypes

verdieping

2.2 WAT_programma 2.2 WAT_programma

1000 50m

school

woningen

wijkvoorzieningen

woonzorgcentrum

zorgboerderij

winkelen

Rondom het park voorziet Team Oost diverse woningtypes om tegemoet te komen aan de woonbehoefte van Brugge. Grondgebonden woningen voor jonge gezinnen, appartementen voor zowel 65 plussers als starters antwoorden aan de woningnood voor mensen die zelfstandig wonen. Voor de aller oudsten zal er een woonzorgcentrum en service flats georganiseerd voorzien worden. Deze worden verweven tussen de eerstgenoemde woningen.

Naast het woonaanbod worden lokale wijkfuncties zoals tandarts- of huisartspraktijk en een kinderkribbe ingetekend, om zoveel mogelijk afstanden te beperken tussen wonen, winkelen en het gebruik maken van stedelijke functies. Het militair domein wordt dus omgevormd tot aangename woon-, winkel- en zorgwijk, waar vervoer te voet of met de fiets centraal staat en waar het groen van het Veltembos doorvertaald wordt in het Veltempark.

3130

bushalte

bushalte

bushalte€

1000 50m

parking bovengronds - 5.420 m2

parking ondergronds - 31.460 m2

fietspad

autobaan

vrije busbaan

looplijnen

250 12,5m

2.2 WAT_programma 2.2 WAT_programma

In het masterplan wordt ingespeeld op de verkeersleefbaarheid van de omgeving en een vlotte doorstroming. Door het autogerichte concept van baanwinkels langs de Maalse Steenweg, wordt opgemerkt dat er vandaag zeer veel weefbewegingen naar de opritten van de baanwinkels worden gedaan waardoor congestie ontstaat.

Extra woningen, voorzieningen en winkels genereren extra mobiliteit. Daarom zet Team Oost in op een model shift en herorganisatie van de Maalse Steenweg om tot een betere en veiligere verkeersafwikkeling te komen. De herorganisatie houdt in dat er een vrije busbaan zal komen voor vlotter openbaar vervoer en het kruispunt aan de winkelcluster zal omgevormd worden tot een turborotonde. Hiermee antwoordt het masterplan deels aan de visietekst opgemaakt in het Structuurplan Brugge, die voorschrijft dat de Maalse Steenweg een herorganisatie van modaliteiten vergt en als corridor voor openbaar vervoer moet gaan gelden.

Terugkomend op de turborotonde heeft deze in vergelijking met een kruispunt met stoplichten een veel grotere verkeerscapaciteit. Daarnaast heeft het minder conflictpunten dan een normale tweebaansrotonde, doordat de middenberm gespleten is. Uit de verkennende mobiliteitsstudie van Team Oost bleek daarnaast ook nog dat de turborotonde met een toename van 20% van het huidige verkeersintensiteit ook nog prima functioneert (bijlage I).AWV heeft reeds 2 miljoen gereserveerd om samen met de stad Brugge de Maalse Steenweg her-in-te-richten met betrekking tot de verkeersleefbaarheid (Mobileitsplan Brugge 2015).

3332

1000 50m

Dit doen we door:• clusteren en stapelen • van barrière naar verbinding • opnemen in het bestaande weefsel

Proactieve aanpak die de kansen van het militair domein herkent en versterkt:• gevarieerde stedelijke functies• woon-en winkelgebied in het groen• nabijheid en bereikbaarheid• zwakke weggebruiker

synthese

2.2 WAT_programma

WAAROM

3736

3.1 WAAROM_aanleiding van het project

van barrière naar verbinding

3.1 WAAROM_aanleiding van het project

VS

afsluitingen rondom het militair domein -- bron: Google streetview

het militair domein komt vrij

bron: Youtube

“Hierdoor zullen de kazernes van Oostende en Sint-Kruis Brugge verlaten worden en kan de over-blijvende marine samengebracht worden in een deel van de basis te Zeebrugge.”

- De Belgische Defensie van de toekomst: horizon 2030, Defensie.

Uit een visiedocument van defensie wordt gesuggereerd dat het militair domein vrijkomt. Hierin wordt een mogelijk scenario onderzocht waarbij het militair domein verhuist naar de marinebasis van Zeebrugge. Dit zou betekenen dat de gronden vrij komen te liggen dat een grote opportuniteit en potentieel voor Brugge Oost opent. Het is immers beter om proactief een onderhandelingsprocedure op te starten dan later voor voldongen feiten te komen te staan. De stad Brugge kan deze gronden opkopen en integreren in het stedelijk weefsel.

3938

2021

50

30

10

Baanwinkels cluster

Baanwinkels Lint

leeftijd

Delhaize site

historische kaarten

“Geef investeerders rechtszekerheid. Clustering is goed voor de mobiliteit. Maar het vergt tijd om scheef gegroeide situaties recht te zetten…”

“Redevco ziet het aantal shoppingtrips dalen. Retailers hebben minder winkels nodig. Shoppers trekken naar de betere locaties, ze informeren zich online maar kopen nog wel in de fysieke winkel wanneer die een toegevoegde waarde kan bieden.”

- Filip de Bois, Redevco (www.retailupdate.be)

verouderde baanwinkels3.1 WAAROM_aanleiding van het project 3.1 WAAROM_aanleiding van het project

gezinsverdunning

vergrijzing en verzilvering

+ 6678 ouderen

demografisch

Brugge heeft te kampen met een vergrijzing en verzilvering. De meest zorgbehoevenden nemen toe en het aantal 65 plussers stijgt. Daarnaast wordt een toenemende gezinsverdunning opgemerkt. De grote gezinnen nemen gestaag af, en de 1 persoonshuishoudens of kleine gezinnen nemen toe. Er is dus nood aan enerzijds aangepaste woningen om de meest zorgbehoevenden op te vangen en anderzijds aan ‘kleinere’ woningen voor ‘kleinere’ gezinnen.Tevens ziet Brugge zelf graag de terugkeer van meer jonge gezinnen. Om een generationele mix te bekomen wordt er gestreefd naar een gevarieerd programma van verschillende woningtypes en wijkvoorzieningen. Verschillende woningtypes die beantwoorden aan de noden van de verschillende doelgroepen bieden mensen de mogelijkheid om zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen leven. Dat vereist zorg op maat. Een aangepast woonzorgbeleid moet aan senioren de keuze bieden om al dan niet thuis te blijven wonen wanneer zij zorgbehoevend worden. Hierop wordt ingespeeld door in de nabijheid van het zorgcentrum serviceflats aan te bieden. Om de jonge gezinnen terug aan te trekken naar de stad wordt een woonomgeving gecreëerd in het groen, met stedelijke functies in de nabijheid en waar een aanbod is van multi modale mobiliteit.

Daarom zet Team Oost in op proactieve aanpak die de kansen van het militair domein herkent en versterkt. Een masterplan dat gericht is op stedelijke functies in de nabijheid, waar het prettig wonen en winkelen in het groen is en waar makkelijk van A naar B kan worden gegaan voor zowel trage als snelle weggebruiker. Dit doen we door te clusteren en stapelen voor efficiënt ruimtegebruik, van een barrière een verbinding te maken en het gebied te laten opnemen in het bestaande weefsel.

Er ligt een lint van baanwinkels langs de Maalse Steenweg. Zowel het concept als de eigenlijke baanwinkels zijn verouderd. De baanwinkels bereiken in de nabije toekomst een leeftijd dat deze zijn afgeschreven. Renovatie of het opnieuw opstellen van huurcontracten is het voorzetten van een niet gewenste beweging. Juist doordat afschrijving aanstaande is, is het momentum voor zowel voor ontwikkelaar als retailer om te komen tot een nieuwe, hedendaagse investering. Het concept van clusteren gaat niet langer uit van baanwinkels op de auto gericht, maar van een kwalitatief wijkwinkelcentrum.

HOE

43

4.1 HOE_actorenanalyse

Stad Brugge

Sint-Andreaslyceum

Grondeigenaar 1/Baanwinkel cluster

Grondeigenaar 2/ Baanwinkel lint

+ vergunningverlenende overheid

Grondeigenaar 3/Baanwinkel Delhaize

Stuurgroep 2017

: Provincie

Stad Brugge

Sint-Andreaslyceum

Grondeigenaar 1/Baanwinkel cluster

Grondeigenaar 2/ Baanwinkel lint

+ vergunningverlenende overheid

Grondeigenaar 3/Baanwinkel Delhaize

Stuurgroep 2017

: Provincie

stad Brugge

Sint-Andreaslyceum

grondeigenaar 1 / baanwinkel cluster

grondeigenaar 2 / baanwinkel lint

grondeigenaar 3 / Delhaizesite

+ vergunningsverlenende overheid: provincie

Veel actoren hebben een strategische positie in het gebied waardoor hun visie van belang is en samenwerking vereist is om het een project te kunnen realiseren. Hiervoor wordt de stuurgroep opgericht. In de stuurgroep zitten de grondexploitatie NV, Sint-Andreaslyceum, de eigenaar van de Delhaize site en de provincie als vergunningverlenende overheid. Tot de stuurgroep behoren alleen actoren die beslissingen kunnen nemen en financiële middelen of eigendommen inbrengen.

4544

4.3 HOE_organisatiestructuur4.2 HOE_ontwikkelingsmodel

baanwinkel lintbaanwinkel cluster Stadsontwikkeling Brugge

Grondexploitatie NV

Vijverwijk

Parkwijk

ontwikkelaar X ontwikkelaar Y ontwikkelaar Z

opbrengst

MER

master -plan

RUP

Winkelcentrum

Stad Brugge

Schoolwijk

aanlegkosten openbaar domein

verkoop

Team Oostprocesbegeleider

stuurgroep

WerkgroepDelhaizesite

WerkgroepVeltempark

WerkgroepSchool

Natuur en bosbestuur Lyceum

stadsontwikkelingOCMW

stadsontwikkeling stadsontwikkelingDe LijnAWV

stadsontwikkelingstedelijk distributeur

stadsontwikkeling

WerkgroepMobiliteit

Werkgroepwinkelcentrum

Communicatie naar extern

Om de ontwikkeling van het winkelcentrum, de woonwijk en het park mogelijk te maken wordt de Grondexploitatie NV opgericht. Het stadsontwikkelingsbedrijf neemt het initiatief om de NV op te richten samen met de grondeigenaren van het baanwinkel lint en de baanwinkel cluster. Dit wil zeggen dat alle gronden in één gezamenlijk bedrijf worden ondergebracht om ze samen te verkopen. Wat het mogelijk maakt om het militair domein te ontwikkelen en de baanwinkels te clusteren.

De Grondexploitatie NV laat ook een masterplan opstellen om de wensen en noden van de stad, bewoners en grondeigenaren te vertalen. De taak van de Grondexploitatie NV is de verkoop van de gronden. De winsten die hier uit voortvloeien worden verdeeld onder de aandeelhouders van de Grondexploitatie NV, namelijk stad Brugge en de twee grondeigenaren. De kopers van de grond zullen de stad betalen voor het aanleggen van het openbaar domein. Deze betaling vindt plaats buiten de grondexploitatie om conflicten te vermijden.

Er worden werkgroepen opgericht met verschillende actoren om deelprojecten aan te pakken of om specifieke problemen op te lossen. Tussen de stuurgroep en de werkgroepen staat de procesbegeleider die het proces coördineert en de inhoudelijke samenhang bewaakt. (actorenanalyse zie bijlage II)

De communicatie van het project zal bestaan uit een extern en intern luik. In het interne luik wordt de communicatie tussen de werkgroepen en de stuurgroep gecoördineerd door de procesbegeleider. Het externe luik zal bestaan uit participatie en communicatie naar de stakeholders toe, die georganiseerd wordt door een aparte werkgroep. Deze werkgroep overlegt de uitkomsten van de participatiemomenten met de procesbegeleider.

Allereerst zal er tijdens de onderzoeksfase een informatiemoment georganiseerd worden met de buitenwereld waarin wordt verteld dat de stad bezig is met het geven van een nieuwe bestemming aan het militair domein. Op dit moment kunnen bewoners, verengingen en andere geïnteresseerden hun wensen en noden laten horen. Team Oost opteert om hier met een participatietraject te starten, omdat in deze fase uitkomsten van het informatiemoment nog kunnen worden ingepast in de herbestemming van het militair domein. Bovendien wordt op dit infomoment de website voorgesteld waar de nodige informatie over het project geraadpleegd kan worden. Hier kunnen geïnteresseerden zich inschrijven voor een excursie naar referentieprojecten. Met deze excursie wordt getracht om de bewoners de kwaliteit van het project te tonen en draagvlak op te bouwen. Na deze uitstap zal het masterplan gepresenteerd worden aan de buitenwereld en is er de mogelijkheid om zich in te schrijven voor diverse workshops waar inspraak georganiseerd wordt rond verschillende deelprojecten, bijvoorbeeld voor tijdelijke en vaste invullingen van het park, naschoolse activiteiten in het Lyceum en multifunctioneel gebruik van de urban-tainers in het nieuwe winkelcentrum. De communicatiecel geeft de resultaten van de inspraakmomenten door aan de procesbegeleider. Deze opmerkingen zullen doorvertaald worden in de gunningscriteria.

4746

4.4 HOE_externe communicatie en participatie

Vossenpels Nijmegen

Rusthuis “Het Heiveld” Sint-Amandsberg

Luc Deleu “Orbino”Middelheim

RabotInfo - avondUrban farming Rabotwijk

Info-avond: Kennismaking

+ voorstellen website

Naschoolse activiteiten Invulling park Urbantainer

Referentiebezoeken + voorstellen

masterplanMuide-Meulestede

+

Vossenpels Nijmegen

Rusthuis “Het Heiveld” Sint-Amandsberg

Luc Deleu “Orbino”Middelheim

RabotInfo - avondUrban farming Rabotwijk

Info-avond: Kennismaking

+ voorstellen website

Naschoolse activiteiten Invulling park Urbantainer

Referentiebezoeken + voorstellen

masterplanMuide-Meulestede

+Vossenpels Nijmegen

Rusthuis “Het Heiveld” Sint-Amandsberg

Luc Deleu “Orbino”Middelheim

RabotInfo - avondUrban farming Rabotwijk

Info-avond: Kennismaking

+ voorstellen website

Naschoolse activiteiten Invulling park Urbantainer

Referentiebezoeken + voorstellen

masterplanMuide-Meulestede

+

info avond: kennismaking + voorstellen website

badge voor de participanten

infoavond

Orbine, Luc de Leu

rusthuis ‘Het Heiveld’

invulling park urbantainernaschoolse activiteiten

volkstuinen

website rabotwijk plant je vlag, Nijmegen

referentiebezoeken + voorstellen masterplan

workshops

4948

2016 20172015 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 203020142014 2015 2016 2019 2020

Voor

lopi

ge

pro

ject

defin

itie

Initi

atie

fase

Ond

erzo

eksf

ase

Plan

uitw

erki

ngsf

ase

Uitv

oerin

gsfa

se

Ontwerpend onderzoek

Onderhandelingen militair domeinOnderhandelingen grondexploitatieOprichten Grondexploitatie NV

Oprichten stuurgroepOprichten werkgroepenParticipatie betrokkenenOpmaak MilieueffectrapportageOpmaak Ruimtelijk uitvoeringsplanVerhuis activiteiten Militair domein

Verkoop onder voorwaardenOmgevingsvergunningen fase 1 t/m 4

Renovatie school

Bouw Veltempark 2 en 3Bouw ParkwijkHeraanleg Maalse SteenwegOprichting herstructureringsfonds

Bouw Schoolwijk, Vijverwkijk en Veltempark 1

Opmaak definitief masterplan viabeperkte offerte aanvraag

4.5 HOE_tijdsplanning

De voorlopige projectdefinitiefase is het traject dat op dit moment wordt doorlopen. Dit traject resulteert in een voorlopige projectdefinitie. Het kadert de potentie, zet aan tot actie en schept randvoorwaarden die dienen voor de volgende fase(s). Dit traject zal eindigen eind 2015, om over te gaan in de Initiatiefase.

In de eerste fase van de onderzoeksfase worden de werkgroepen en de stuurgroep opgericht. Participatie tijdens deze fase is zeer belangrijk en zal daarom geruime tijd innemen. Ook zal in deze fase het definitieve masterplan opgemaakt worden, die de opmaak van het RUP inluidt. Het masterplan moet gefinaliseerd worden vooraleer het RUP in openbaar onderzoek gaat. Eind 2019 is de bestemming gewijzigd en kan de planuitwerkingsfase worden gestart.

In 2021 kan overgegaan worden tot het leggen van de eerste steen. In 2023 zal de voorlopige oplevering van de Parkwijk zijn en een jaar later de definitieve oplevering.

Na deze fase zal de Grondexploitatie NV ophouden te bestaan en zal de oprichting van

het herstructureringsfonds ingeluid worden.Voor het GANTT diagram zie bijlage III.

2016 20172015 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 203020142014 2015 2016 2019 2020

Voor

lopi

ge

pro

ject

defin

itie

Initi

atie

fase

Ond

erzo

eksf

ase

Plan

uitw

erki

ngsf

ase

Uitv

oerin

gsfa

se

Ontwerpend onderzoek

Onderhandelingen militair domeinOnderhandelingen grondexploitatieOprichten Grondexploitatie NV

Oprichten stuurgroepOprichten werkgroepenParticipatie betrokkenenOpmaak MilieueffectrapportageOpmaak Ruimtelijk uitvoeringsplanVerhuis activiteiten Militair domein

Verkoop onder voorwaardenOmgevingsvergunningen fase 1 t/m 4

Renovatie school

Bouw Veltempark 2 en 3Bouw ParkwijkHeraanleg Maalse SteenwegOprichting herstructureringsfonds

Bouw Schoolwijk, Vijverwkijk en Veltempark 1

Opmaak definitief masterplan viabeperkte offerte aanvraag

De stad Brugge onderhandelt met defensie over de aankoop van het militair domein. Wanneer de stad Brugge de toezegging heeft voor de aankoop van het militair domein worden de onderhandelingen over de oprichting van de Grondexploitatie NV gestart. De Grondexploitatie NV wordt opgericht in samenspraak met de eigenaren van baanwinkellint en baanwinkelcluster.De Grondexploitatie NV zal in principe ophouden te bestaan op het moment dat alle juridisch vastgelegde eigendommen zijn overgedragen aan nieuwe kopers.

In deze fase moeten de militaire activiteiten verhuist zijn naar Zeebrugge. In 2019 zijn de huidige baanwinkels op een leeftijd van om en nabij 50 jaar gekomen en zijn daarbij ook afgeschreven.De gronden worden verkocht onder voorwaarden aan diverse consortia. Bij aankoop van de gronden kunnen de consortia de omgevingsvergunningen aanvragen.

5150

4.5 HOE_tijdsplanning

fasering

2016 2021 2022 2023

5352

cashflow grondexploitatie nv

11% 16%Rendement

2019 2020 2021 2022 2023 2024 Totaal constante waardeStadsontwikkeling Brugge € -9.874.244 € 13.112.560 € 400.905 € 3.639.221

Grondeigenaar 1 € -3.199.904 € 4.249.331 € 129.920 € 1.179.347

Grondeigenaar 2 € -1.774.684 € 2.356.702 € 72.054 € 654.072

€ -15.000.000

€ -10.000.000

€ -5.000.000

€ 0

€ 5.000.000

€ 10.000.000

€ 15.000.000

11% 16%Rendement

2019 2020 2021 2022 2023 2024 Totaal constante waardeStadsontwikkeling Brugge € -9.874.244 € 13.112.560 € 400.905 € 3.639.221

Grondeigenaar 1 € -3.199.904 € 4.249.331 € 129.920 € 1.179.347

Grondeigenaar 2 € -1.774.684 € 2.356.702 € 72.054 € 654.072

€ -15.000.000

€ -10.000.000

€ -5.000.000

€ 0

€ 5.000.000

€ 10.000.000

€ 15.000.000

11% 16%Rendement

2019 2020 2021 2022 2023 2024 Totaal constante waardeStadsontwikkeling Brugge € -9.874.244 € 13.112.560 € 400.905 € 3.639.221

Grondeigenaar 1 € -3.199.904 € 4.249.331 € 129.920 € 1.179.347

Grondeigenaar 2 € -1.774.684 € 2.356.702 € 72.054 € 654.072

€ -15.000.000

€ -10.000.000

€ -5.000.000

€ 0

€ 5.000.000

€ 10.000.000

€ 15.000.000

11% 16%Rendement

2019 2020 2021 2022 2023 2024 Totaal constante waardeStadsontwikkeling Brugge € -9.874.244 € 13.112.560 € 400.905 € 3.639.221

Grondeigenaar 1 € -3.199.904 € 4.249.331 € 129.920 € 1.179.347

Grondeigenaar 2 € -1.774.684 € 2.356.702 € 72.054 € 654.072

€ -15.000.000

€ -10.000.000

€ -5.000.000

€ 0

€ 5.000.000

€ 10.000.000

€ 15.000.000

11%16%

Rendement

20192020

20212022

20232024

Totaal constante waarde

Stadsontwikkeling Brugge

€-9.874.244

€13.112.560

€400.905

€3.639.221

Grondeigenaar 1

€-3.199.904

€4.249.331

€129.920

€1.179.347

Grondeigenaar 2

€-1.774.684

€2.356.702

€72.054

€654.072

€-15.000.000

€-10.000.000

€-5.000.000 €0

€5.000.000

€10.000.000

€15.000.000

€ 15.000.000

€ 10.000.000

€ 5.000.000

€ 0

€ -5.000.000

€ -10.000.000

2019 2021 2023 TOTAAL

11%15%

stadsontwikkeling Brugge grondeigenaar 1

grondeigenaar 2

intern rendement:

rendement

4.6 HOE_financiële haalbaarheid 4.6 HOE_financiële haalbaarheiddeelinkomsten en uitgaven stad Brugge grondexploitatie

Grondexploitatie NV

markthal

vijver

urban farming

park

herstructureringsfonds

TOTAAL

€3.600.000

€ 3.600.000

€ 500.000

€ 970.000

€ 500.000

€ 500.000

€ 1.130.000

€ 3.600.000

De financiële berekeningen zijn opgebouwd vanuit een residueel rekenperspectief. De verwachte inkomsten uit de verkoop van de gronden zijn berekend door de ontwikkelingskosten af te trekken van de verkoopopbrengsten die ontwikkelaars genereren. De verkoopopbrengsten zijn berekend doormiddel van de discounted cashflow (DCF) rekenmethode. De berekeningen zijn gestaafd op kerncijfers die gefilterd zijn uit de vastgoedmarkt (zie bijlage IV).

Door te werken met een grondexploitatie NV wordt niet alleen het risico verdeeld onder de aandeelhouders, maar profiteren aandeelhouders ook van ontwikkelingsrechten op andere percelen. De open ruimte, vooral geconcentreerd op het militair domein, wordt betaald met extra ontwikkelingsrechten op de gronden van het huidige baanwinkel cluster in de vorm van het winkelcentrum. Door te clusteren en te stapelen stijgt residueel gezien de grondprijs op enkele percelen aanzienlijk, terwijl de grondprijs van de open ruimtes aanzienlijk daalt. De grondexploitatie NV verdeelt de opbrengsten en lasten gelijkmatig onder de aandeelhouders.

De stad Brugge moet een grote investering doen met de aankoop van het militairdomein. Maar deze investering betaalt zich terug door de jaren heen.

5554

1000 50m

gelden uit begroting

gelden uit gronduitgifte

herstructureringsfonds

recht op voorkoop

sloop nieuwe vormen van wonen

4.7 HOE_herstructureringsfonds

De winst die de stad genereerd kan weer geherinvesteerd worden in natuur, park, gemeenschapsfuncties, landbouw en een fonds voor het opkopen van vervallen jaren 70 villa’s.Het fonds voor het opkopen van vervallen villa’s gelegen langs de Maalse Steenweg is een instrument om de groene corridor tussen het Veltembos en park te realiseren. Deze groene corridor heft voor een gedeelte de vanuit de historie gegroeide barrière op langs de Maalse Steenweg. Het gebied tussen de Maalse Steenweg en de Veltemweg krijgt een nabestemming in het RUP.

57

20,2 ha projectgebiedVeltempark

10,9 ha open ruimte

9,3 ha bebouwde ruimte(footprint)

4,5 ha park

2 ha urban farming

4,6 ha openbaardomein

910 woningen

1844 parkeer-plaatsen

2,7 ha handel26,8ha

voorzieningen

bouwvolume

divers woningaanbod

divers aanbodvoorzieningen

4.8 HOE_verdeling

‘Veltempark – clusteren en stapelen’ is dus een zeer concrete studie naar de mogelijkheden tot ontwikkeling voor het militair domein en het Veltembos.Enerzijds zet het in op een versterking van het woonweefsel in Brugge Oost. Anderzijds wil het zich niet beperken tot woonaanbod alleen en ziet kans dit te verweven met andere functies als bijvoorbeeld winkelen. Daarmee kan het met gemak antwoorden aan de noden die in Brugge Oost de afgelopen jaren zijn ontstaan. Het reorganiseren van een verkeersader die door veel Bruggenaren wordt gezien als een obstakel, het tegelijker tijd samen pakken en op een nieuwe manier herlokaliseren van factoren die de grondslag geven aan het obstakel van de Maalse Steenweg en als laatst het kunnen koppelen van stedelijke functies is wat dit plan maakt tot een zeer relevante projectstudie, die naar de mening van Team Oost, in de aankomende jaren kan fungeren als een toolbox voor het stadsbestuur van Brugge.Als Team Oost zijn we er de afgelopen jaren van overtuigt geraakt dat we een zeer waardevolle omgeving in handen hebben, die niet mag worden vergeten tussen andere ontwikkelingen die op stapel staan in Brugge.

woord van dank

Het voorbije anderhalve jaar hebben wij als vijf studenten Stedenbouw en ruimtelijke planning mede via deze drie ontwerpstudio’s zeer veel geleerd. We spreken namens ons allen, dat we geloven dat de praktische benadering die de Universiteit Antwerpen middels deze ontwerpstudio’s meegeeft zeer relevant is voor het latere werkveld waarin wij ons gaan begeven. Daarom gaat ons eerste woord van dank uit naar alle docenten die zich in hebben gezet voor deze studio’s. Speciaal vermelden we Maarten van Acker, Marleen Goethals en David Verhoestraete die ons in de eerste master zeer veel hebben begeleid in het analyserende en ontwerpende luik. Dit jaar danken we Tom Coppens en Hardwin de Wever die ons voorzien hebben van inzichten omtrent het institutionele, financiële en juridische kader. Het is namelijk een ding om mooie ontwerpen te kunnen maken, een tweede is om deze klaar te maken en te relativeren voor implementatie.

Daarnaast danken we stad Brugge, voor haar inbreng van informatie en hun luisterend oor tijdens de mid-reviews en jury’s.

Als jonge stedenbouwkundigen zijn we ingestapt in een traject met klasgenoten die we niet tot nauwelijks kenden anderhalf jaar geleden, we zijn zeer gegroeid als persoon en als groep en zijn iedereen daar dankbaar voor die ons geholpen heeft in welke zin dan ook.

“Whenever you find yourself on the side of the majority, it is time to reform (or pause and reflect).” – Mark Twain

60