Tussen Alles en Niets, een procesanalyse van braakliggende terreinen in Breda, Joris Klein

7/22/2019 Tussen Alles en Niets, een procesanalyse van braakliggende terreinen in Breda, Joris Klein

1/90

TUSSEN ALLES EN NIETS

JORIS KLEINEEN PROCESANALYSE VAN BRAAKLIGGENDE TERREINEN IN BREDA


2/90


3/90


4/90


5/90


6/90


7/90

pagina 7

Tussen

alles

en

niets

/

Een

ana

lyse

van

processen

die

braa

kliggen

de

terr

einen

in

stan

d

hou

den

INHOUDSOPGAVE

PROLOOG

HOOFDSTUK 1 - INLEIDING

A Aanleiding

B Probleemstelling

C Doelstelling

D Hoofdvraag

E Deelvragen

HOOFDSTUK 2 - NOODZAAK

A De erfenis van de gouden jaren 90

B Waarde van tussentijdse ontwikkeling

C Tijdelijke ontwikkeling als

mogelijke oplossing

D Een nieuwe vraagstelling

HOOFDSTUK 3 -

ONDERLIGGENDE OORZAKEN

VOORBEREIDINGSFASE

A Gemeente - ontwikkelaar

1 Proces van gebiedsontwikkeling

2 Duidelijkheid in de planvorming

3 Niet bouwen als instrument

B Ontwikkelaar - initiatiefnemer1 Investering energie in tijdelijkheid

2 Claim gebruiksrecht initiatiefnemer

kan definitieve ontwikkeling in de

weg staan

C Ontwikkelaar - gemeente - initiatiefnemer

1 Gesloten verhoudingen geven geen

kans aan initiatiefnemer

2 Voorbeelden andere steden

3 Verschillende vragen,

verschillende houdingen

D Conclusie voorbereidingsfase

INTENTIEFASE

A Ontwikkelaar - gemeente - initiatiefnemer

1 Waardecreatie

2 Aansprakelijkheid

3 Juridisch instrumentarium

4 Gebiedsspecif ieke condities

5 Financiering

6 Organisatie

B Conclusie intentiefase

HOOFDSTUK 4 - CASE STUDIES

A De Kyker, Loevestijnstraat

B De Kruif, NassausingelC Molenkwartier, Teteringse dijk

HOOFDSTUK 5 -

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN

A Hoofdvraag

B Conclusies

1 Voorbereidingsfase

2 Intentiefase

C Aanbevelingen

1 Een tijd voor een andere houding

2 Voorbeelden in andere steden

3 Andere vragen, andere houdingen

4 Platform voor transitie


8/90


9/90

pagina 9

1 BRON: Onderzoek grondexploitatie, 2012, provincie Noord-Brabant

2 BRON: Miljardenstrop, Binnenlands Bestuur, 05-11-2010, Bekkers H.

Veran

deren

de

samen

lev

ing

HOOFDSTUK 1 INLEIDING

A AANLEIDING

The lack of resources is no longer an excuse

not to act. The idea that action should only be

taken after all the answers and the resources

have been found is a sure recipe for paralysis.

The planning of a city is a process that allows

for corrections; it is supremely arrogant to be-

lieve that planning can be done only after every

possible variable has been controlled.

- Jaime Lerner; Architect, urbanist, voormalig

burgemeester Curitiba, Brazili

Nederland is een klein land, een land waar grond

altijd schaars en duur is geweest, een land

waar grond vrijwel altijd een functie heeft.

Grond die als woon- of werkgebied bestemd

is, het heeft mede daardoor een grote econo-mische waarde gekregen in de loop der jaren.

Met name in de laatste decennia is gebiedsont-

wikkeling, het projectmatig bebouwen van de

grond een sector geworden waar veel geld in

verdiend kan worden en waar vele partijen zich

mee bezig houden. Tegelijkertijd is er altijd een

noodzaak gewest om de ruimtelijke kwaliteit

van bouwprojecten te bewaken, een taak die

veelal bij de overheid ligt. Deze situatie heeft

er toe geleid gebiedsontwikkeling een spel is

geworden waar grote belangen mee gemoeid

zijn, zowel economisch, maatschappelijk alsruimtelijk. Belangen die niet altijd samengaan.

Het gevolg hiervan is dat Nederland een van de

strengst gereguleerde landen is op het gebied

van ruimtelijke ordening. Vrijwel elke keuze,

eis of verantwoordelijkheid wordt vastgelegd

en getoetst aan de wet. All the answers and

resources must have been found before action

can be taken.

In deze tijd gaat dit echter niet altijd meer op.

Sinds de economische crisis wordt het kapi-

talistische systeem, de noodzakelijke hongernaar groter, duurder en meer, gerelativeerd.

Het systeem heeft zichzelf als het ware opge-

blazen met als gevolg dat er een einde is geko-

men aan de ongebreidelde groei. In 2010 is er in

Brabant alleen al 2,7 miljard euro genvesteerd

in bouwgrondexploitatie waarvan 1 miljard euro

in terreinen waar nog geen plannen voor zijn. In

Nederland was dit 12 miljard euro. Met de vast-

goedcrisis zullen deze terreinen de komende 10

15 jaar niet allemaal ontwikkeld worden.1

Landelijk zullen gemeenten per jaar een verlies

moeten nemen van 3 miljard euro door dalende

huizenprijzen, dalende productie van nieuw-

bouwwoningen en het negatieve effect hiervan

op de residuele grondwaarde.2

Kortom, ooit gemaakte investeringen zijn als

sneeuw voor de zon verdwenen toen de vast-

goedcrisis toesloeg. Ontwikkelingen stagneren

of worden uitgesteld. Tevens werd er verwacht

dat de bevolkingsgroei en de groei van de kan-

torenmarkt groter zou uitvallen dan werkelijk

het geval is. De combinatie van deze factoren

leidt in diverse gemeenten tot een bijgesteld

beleid waar voorzichtiger en meer gecontro-

leerd ontwikkeld zal worden. Er werd een maxi-

mum aan de groei gesteld om te voorkomendat er scheve marktverhoudingen ontstonden

en tevens werd er simpelweg minder gebouwd

omdat er minder middelen beschikbaar zijn. De

zekerheden uit het verleden zijn verdwenen.

Ook in Breda is dit aan de orde.

Het gevolg van de abrupte stagnatie van

de economische groei is dat er in Breda veel

braakliggende terreinen zijn ontstaan. Ge-

bieden die tot voor kort ontwikkeld zouden

worden, blijven kale terreinen, vaak vervuild,

zonder bebouwing, zonder perspectief. Ze

liggen daar, wachtend op het moment dat ereindelijk iets gaat gebeuren. Maar er gebeurt

niets, de eigenaars wachten geduldig tot de

economie weer aantrekt. Intussen beginnen

omwonenden te morren, zij zien de waarde van

hun huis achteruitgaan, ze zien dat er afval ge-

dumpt wordt dat het gebied niet onderhouden

wordt, ze zijn bang voor grondverontreiniging

en een toename van schimmige activiteiten,

terwijl ze tegelijkertijd goede ideen hebben om

de situatie te verbeteren.

In andere gevallen is de potentie van de

gebieden zo groot dat er een enorme geloof

heerst dat er iets kan gebeuren, al was hetmaar een vliegerweide, het CSM terrein als een

Bredaas Tempelhof.

Niets van dat alles, Breda verkeerd voor het

grootste gedeelte in een status-quo zonder

perspectief dat dit omslaat in een hernieuwd

ontwikkelingsklimaat, terwijl in andere ste-

den zoals Rotterdam, Antwerpen, Arnhem en


10/90

pagina 10

Maastricht en tegenwoordig op Belcrumbeach

in Breda bewezen wordt dat het wel mogelijk is.

Dit betekent dat er anders met die braaklig-

gende terreinen omgegaan kan worden. Het

systeem van grootschalige integrale gebieds-

ontwikkeling zal in ieder geval de komende 10

jaar geen oplossing bieden voor de steeds gro-

tere maatschappelijke impact die de gebieden

hebben op de stad en haar inwoners.

In dit onderzoek wordt achtergrond van

braakliggende terreinen onderzocht en de

strategien die het mogelijk maken om toch

tot een maatschappelijk wenselijke functie

van het gebied te komen. Deze studie richt zich

specifiek op tussentijdse binnenstedelijke ge-

biedsontwikkelingen op braakliggende terrei-

nen vanuit het perspectief van de gemeente.

B PROBLEEMSTELLING

Met de huidige wijze waarop Nederland ruimte-

lijke ordening bedrijft, worden de (tussentijdse)

maatschappelijke problemen rond braaklig-

gende terreinen niet opgelost en de kansen

onvoldoende benut. De problemen zullen in de

loop van de jaren alleen maar groter worden en

zullen leiden tot een toename van ongewenste

activiteiten in en rond deze gebieden. Tevens

kan er een waardedaling van de omgeving ver-

wacht worden. Terwijl er kansen zijn voor een

tegengesteld resultaat.

C DOELSTELLING

Door juist in te spelen op de problemen die zijn

ontstaan in het verleden en de kansen die de

tussentijd biedt is het mogelijk strategie(n)

voor geleidelijke ontwikkeling op de braaklig-

gende terreinen in Breda ontwikkelen.

Een belangrijk deel hiervan is ruimte voor

het creren van experiment, alleen dan wordt

duidelijk hoe dit kleinschalige ontwikkelen

vanuit de huidige situatie in zijn werk gaat.

D ONDERZOEKSVRAGEN

Op welke manier kan de tussentijd benut

worden om braakliggende terreinen kwalitatief

te verbeteren in de context van hun omgeving

in samenwerking met bewoners, de eigenaar(s)

en bedrijven? Welke strategien zijn daarvoor

mogelijk?

Waarom is het noodzakelijk om braakliggende

terreinen vanuit de kansen die er zijn in de

tussentijd, tijdelijk of geleidelijk een functie te

geven en zo meer geleidelijk te ontwikkelen?

Daarna wordt de theorie en praktijk van ge-

biedsontwikkeling in kaart gebracht om inzicht

te krijgen in de mogelijkheden tot tijdelijke

ontwikkeling op locaties waar de ontwikkeling

vastgelopen is.

Welke mogelijkheden biedt het proces van ge-

biedsontwikkeling tot het implementeren van

tijdelijk gebruik op braakliggende terreinen?

Getracht wordt een beter beeld te krijgen

van wat zich nu al voordoet Nederland op het

gebied van tijdelijk gebruik of ontwikkeling.

Welke inspirerende voorbeelden geven braaklig-gende terreinen gebruikswaarde, belevings-

waarde of toekomstwaarde?

Voor vier locaties in Breda case studies ge-

daan, deze zijn gekozen op basis van eigenaar,

ruimtelijke situatie en onderlinge variatie. Per

locatie is in kaart gebracht welke situatie zich

nu voordoet, welke belanghebbenden en wen-

sen er zijn en welke kansen en belemmeringen

er zijn.

Het Savalterrein, de Kyker, het Molenkwar-

tier en de Kruif zijn gekozen als onderzoekslo-caties op basis van ligging, eigendomssituatie

en ruimtelijke kenmerken.

Ten slotte worden de resultaten van de

deelvragen gecombineerd, genterpreteerd en

gefilterd om tot conclusies en aanbevelingen

en strategien te komen voor tijdelijke ontwik-

keling op braakliggende terreinen.

Via literatuurstudie, interviews met medewer-

kers van de gemeente Breda en uit het werk-

veld en case studies op locaties zijn de onder-

zoeksvragen zo compleet mogelijk beantwoord.

E LEESWIJZER

Dit onderzoek richt zich specifiek op de ach-

terliggende problematiek van braakliggende

terreinen met als doel tijdelijke of geleidelijke

ontwikkeling te stimuleren op deze terreinen.


11/90

pagina 11

BEELD 20130606_Alle terreinen.ai(jpg)


12/90

pagina 12

Er is vanuit het perspectief van de gemeente

Breda gekeken naar deze problematiek, de aan-

bevelingen zijn dan ook specifiek gericht op de

gemeente Breda, maar kunnen breder genter-

preteerd worden en kunnen ook voor andere

partijen nuttig zijn. Het onderzoek bouwt zich

via een verklaring van de problematiek, de

duiding van de noodzaak voor tijdelijke ont-

wikkeling op naar het tweede deel, waar een

nieuwe hoofdvraag, meer gericht op de

achterliggende problematiek beantwoord

wordt.

Via case studies, gesprekken en interviews zijn

er een aantal belangrijke conclusies

geformuleerd die uitmonden in een aantal

aanbevelingen aan de gemeente Breda.

Dit verhaal wordt doorbroken door een

aantal interventies die in tegenstelling tot het

onderzoek, de bijzondere ruimtelijke conditie

van deze terreinen laat zien. De rauwheid, de

pozie van deze verlaten en onvoltooide terrei-

nen figureren in kleine observaties over deze

gekke gebieden waar een geheel eigen

dynamiek ontstaat.

Braakliggende terreinen in handen van de gemeente Breda


13/90

13

Beste lezer,

Deze terreinen, deze terreinen die al jaren leeg staan, is daar

de denitie braakliggend niet te summier voor?

Deze terreinen die langzaam verdwijnen uit ons collectieve

geheugen zijn blinde gebieden aan het worden. We zien ze,

accepteren hun aanwezigheid en tegelijkertijd vallen ze niet

op, we passeren ze zonder te beseffen wat ze daadwerkelijk

nog betekenen in de stad..

Zijn er niet meer gebieden die we zo bekijken, plekkenin de openbare ruimte waarvan we weten dat ze er zijn, maar

waar we geen waarde aan hechten. Omdat ze geen functie

lijken te hebben, omdat we er geen herrineringen aan hebben

en omgedraaid, in hoeverre verschillen deze gebieden van

braakliggende terreinen, zijn er niet veel meer braakliggende

terreinen, of hebben braakliggende terreinen een latente

waarde die we als collectief nog niet kunnen deniren?

NIEMANDSLAND


14/90

14


15/90

15

wasteland

n.

1 land that is uncultivated or barren

2 an area that is devastated, as by ood or war

3 something, as a locality, that is spiritually or intellectually barren

4 A place, era, or aspect of life considered as lacking in spiritual,

aesthetic, or other humanizing qualities; a vacuum: a cultural wasteland.


16/90

16


17/90

17

wasteland

noun

[mass noun]

an unused area of land that has become barren or overgrown: wed creep

through a hole in the fence on this bit of wasteland and play games

in the bushes

(also wastelands) a bleak and unused or neglected urban or industrial

area: the restoration of industrial wasteland


18/90


19/90

19

void (void)

adj.

1 Containing no matter; empty.

2 Not occupied; unlled.

3 Completely lacking; devoid: void of understanding. See Synonyms at empty.

4 Ineffective; useless 5 Having no legal force or validity; null: a contract rendered void.

6 Games Lacking cards of a particular suit in a dealt hand.


20/90

20


21/90

21

n.

1

a An empty space.

b A vacuum.

2 An open space or a break in continuity; a gap.

3 A feeling or state of emptiness, loneliness, or loss. 4 Games Absence of cards of a particular suit in a dealt hand:

a void in hearts.


22/90

22


23/90

23

HYPERLINK http://www.thefreedictionary.com/voidDenition of void

noun

a completely empty space:the black void of space

an unlled space in a wall, building, or other structure.

an emptiness caused by the loss of something: his loss leaves

a void in the community

2(in bridge and whist) a suit in which a player is dealt no cards:

a hand with a singleton club is more likely than one with a void


24/90

24


25/90

25

an indeterminate or undened place or state:the no mans land between

the two parties is where presidential contests are won and lost an

unmapped no mans land between the traditional command economy and the

market [count noun] a piece of unowned land or wasteland: between

Riverside Drive and Central Park West was a no mans land, a zone of

welfare tenements


26/90

26


27/90

27

Denition of no mans land

noun

[mass noun]

disputed ground between the front lines or trenches of two opposing

armies:enemy soldiers facing you across no mans land


28/90

28

De term braakliggend terrein wordt op

verschillende manieren gedenieerd:

1 Braakliggend, door voormalige delfstofwinning,

grootschalige industrie of verwaarlozing vernield terrein,

dat in huidige staat, zonder cultuurtechnische werken

onaantrekkelijk en onproductief is. (http://www.woorden-

boek.nl/woord/braakliggend terrein)

2 Een stuk grond dat geen functie vervuld en dat niet

wordt onderhouden. Op een braakliggend terrein zijn

vaak heel veel verschillende soorten wilde planten te

vinden zoals muurpeper en Teunisbloem. Veelal komen

deze terreinen voor rondom industrieterreinen, vaak is

het terrein geschikt om op te bouwen, maar zolang er

niets gebouwd wordt liggen ze braak. (http://nl.wikipedia.

org/wiki/Braakliggend_terrein)

3 (van grond) ongebruikt. (http://www.vandale.nl/

opzoeken?pattern=braakliggend&lang=nn)

4 Terrein dat ten behoeve van een nieuwe inrichting aan

zijn vorige gebruik is onttrokken door ophogen, afgraven

of niet meer onderhouden van het terrein wen waarvan

de oorspronkelijke functie niet meer aanwezig is.

(http://www.basisinformatie-amsterdam.nl/doku.

php?id=inhoud:bkt:catalogus-bkt:kartoelementen:terrein)

Bronvermelding defenities Niemandsland:

Wasteland: "http://www.thefreedictionary.com/wasteland";

Wasteland: "http://oxforddictionaries.com/denition/english/

wasteland"; void (void): "http://www.thefreedictionary.com/

void"; Defenition of void: "http://oxforddictionaries.com/

denition/english/void"; Denition of no mans land: "http://oxforddictionaries.com/denition/american_english/no-mans-land ";


29/90

pagina 29

Er

fen

is

3 BRON: Masterclass organische stedelijke ontwikkeling: Procesvoering en samenwerking; Platform31; Peek G.-J. Holt J.

4 BRON: Artikelen BredaVandaag: Buurt wil dat Breda project Molenkwartier onteigent;

D66 maakt zich zorgen ontwikkeling Molenkwartier

HOOFDSTUK 2 NOODZAAK

A DE ERFENIS VAN DE GOUDEN JAREN 90

De laatste decennia kunnen gekarakteriseerd

worden als optimistisch voor gebiedsont-

wikkeling, geld was geen probleem, de markt

was ongelimiteerd, bedrijven groeiden en

globaliseerden, gemeentes investeerden met

maatschappelijk geld in gebiedsontwikkeling en

liepen daarmee hoge risicos. Bouwers, beleg-

gers en andere financile instituties weken

van hun kerntaken af door te investeren in

gebiedsontwikkeling.

De economische winst die te behalen viel

met gebiedsontwikkeling is in veel gevallen lei-

dend geweest voor de aankoop van bouwgrond

door private partijen, er was bijna een garantie

dat het ontwikkeld zou worden en dat er grote

winsten behaald worden met de doorverkoopvan grond of het ontwikkelen van de grond tot

woningbouw of kantoren.3

Versterkt door de economische crisis is dit

systeem echter uiteen gevallen, met gro-

te financile gevolgen. De garantie dat het

vastgoed afgenomen werd is verdwenen en

ten gevolge hiervan is ook de financiering van

de gebiedsontwikkeling minder kansrijk en

lager geworden. Hierdoor zijn bedrijven failliet

geraakt en focussen veel bedrijven zich weer

op hun kerntaken en vindt er een desintegratieplaats van het systeem van gebiedsontwik-

keling zoals tot nu toe gebruikelijk was. Vele

gebiedsontwikkelingen kwamen onder grote

druk te staan, zeker als er ook nog sprake was

van een mismatch tussen de kwaliteit van de

ontwikkeling (ruimtelijk) en de huidige vraag.

Deze achterliggende problemen uitten zich

ruimtelijk in twee zaken, namelijk leegstaan-

de gebouwen en braakliggende terreinen. De

ontwikkelingen die niet haalbaar bleken zijn,

bleven hangen in de planontwikkeling terwijl de

voorgaande functie al verdwenen is en de pan-den al gesloopt zijn. Om toch tot marktconfor-

me ontwikkeling te komen is het zaak voor de

ontwikkelaars en gemeentes om te herorin-

teren, de markt te onderzoeken en een andere

vorm van gebiedsontwikkeling op te zetten en

daarbij soms de keuze te maken om af te zien

van reeds gemaakte ontwikkelingen.

Dit kost tijd en in die tijd blijven de gebieden en

panden in veel gevallen leeg en ongebruikt. Dit

heeft een grote impact op de waarde van deze

gebieden, niet alleen op de economische waar-

de, maar ook op de ruimtelijke kwaliteit en op

de sociaal-maatschappelijke waarde van de

gebieden. Met name binnenstedelijke braaklig-

gende terreinen hebben een grote invloed op de

ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en soms

van de stad en indirect op de waarde van vast-

goed, woon- en werkcomfort, uitstraling etc.4

Voorbeelden hiervan zijn het CSM terrein en

het Molenkwartier aan de Teteringse dijk in

Breda. Het CSM terrein, ten noordwesten

van de binnenstad en het station, begrensd

door het spoor de Mark en de Emer-Zuid is al

jaren een doorn in het oog van de inwoners en

bestuurders van de stad. Het enorme terrein

waar de voormalige CSM fabriek stond is eenvan de meest in het oog springende plekken bij

aankomst met de trein in Breda, geen goede

eerste indruk. Daarnaast wekt de enorme

schaal, (+25ha) van het gebied zowel verba-

zing als verbeelding op. Het is een gebied waar

iedereen iets mee wil maar waar alleen de

eigenaar zeggenschap over heeft. Mede door

de afwachtende houding van CSM, die een hoge

prijs vraagt voor de grond in combinatie met de

huidige situatie in Breda krijgen de gemeente

vaak de schuld voor het feit dat het terrein

nog steeds braak ligt. Daarnaast vormt hetgebied een schraal contrast met het hoge

ambitieniveau dat in de spoorzone nagestreefd

wordt. De enorme leegte heeft geen positief

effect op de waarde van het vastgoed in de

omgeving en de kwaliteit en uitstraling van

Breda als stad. Het is immers de binnenkomer

van de stad met de trein.

Het Molenkwartier is een vergelijkbaar ver-

haal, hoewel op een geheel andere schaal. Op

dit terrein aan de Teteringse dijk en het spoor

richting Tilburg. Hier is na de sloop van een

aantal bedrijfspanden een behoorlijke rom-mel achtergelaten, terwijl dit gebied midden

in een woonwijk ligt. Niet alleen staan er nog

panden half overeind, de ondergrond is sterk

verontreinigd en gevaarlijk, terwijl het terrein

niet goed afgesloten en beheerd wordt door de

eigenaar. Het gevolg is dat het gebied een ver-

rommelende en verpauperende invloed heeft


30/90

pagina 30

5 zie bijlage raadsvragen en antwoorden Molenkwart ier

6 BRON: Verkenning ruimtelijke kwaliteit , VROMraad, 2011. p.17

op de directe omgeving. Er klinkt een sterk

maatschappelijk geluid om iets aan de situatie

te doen, ook D66 heeft raadsvragen5gesteld

aan het college wat er aan de huidige situatie

gedaan kan worden. Zowel de gemeente, de

bewoners en de eigenaar lijden onder deze situ-

atie. De waarde van het gebied steekt schril af

tegen het bedrag dat er ooit voor betaald is.

In de onbepaalde tijd dat een gebied braak ligt

lopen verschillende partijen dus schade op. De

vraag is dan ook hoe de verwachte waardes te

waarborgen zijn of hoe er in ieder geval maat-

schappelijke waarde en ruimtelijke kwaliteit

gecreerd kan worden in de tussentijd.

B WAARDE VAN TUSSENTIJDSE ONTWIKKELING

Om de waarde van een braakliggend terrein, of

een gebied in het algemeen te bepalen is hetbelangrijk om deze als eerste helder te defini-

eren. De waarde voor dit onderzoek is gedefi-

nieerd naar de definitie die de VROMraad heeft

vastgesteld in het onderzoek Verkenning

ruimtelijke kwaliteit.

1 RUIMTELIJKE KWALITEIT

Voor de VROM-raad is ruimtelijke kwaliteit de

balans tussen de drie waarden van Vitruvius,

toegepast op de ruimte: de gebruikswaarde,

belevingswaarde en toekomstwaarde van

gebieden, projecten en gebouwen.- Bij gebruikswaarde gaat het om functionali-

teit, om nut en noodzaak van het program-

ma dat wordt ontwikkeld in combinatie met

gebruik van de eigenschappen van het gebied.

- Bij de belevingswaarde gaat het om zaken als

beeldkwaliteit, het mooie, het gevoel van

(toekomstige) gebruikers.

- De toekomstwaarde, tot slot, gaat om het

vermogen om ruimtelijke gevolgen van veran-

derende omstandigheden op te vangen.

De drie waarden tezamen, de samenhang en

synergie daartussen, vormen de groteredefinitie van ruimtelijke kwaliteit. Dit incorpo-

reert het esthetische in een veel breder begrip

van kwaliteit, namelijk dat het werkt. De twee

niveaus van de kleine en grote ruimtelijke

kwaliteit wil de VROM-raad expliciet onder-

scheiden: ruimtelijke kwaliteit wordt vaak

versmald tot het esthetische, terwijl het pas

ontstaat als er een balans is tussen de drie

waarden.6

Deze drie waardes die samen ruimtelijke

kwaliteit vertegenwoordigen zullen voor dit

onderzoek van belang zijn, als deze waardes

gegarandeerd kunnen worden dan zullen de

sociaal-culturele en economische waarde van

een gebied op termijn ook hoger worden.

Een voorbeeld waar die waardes op een voor

dit onderzoek relevante manier goed aanwezig

zijn in Breda is Belcrumbeach. De kop van de

oude Belcrumhaven is ooit door de gemeente

aangekocht met de intentie om een woonmilieu

aan het water te realiseren. Er is echter nooit

genoeg geld en vraag geweest naar dit gebied

waardoor besloten is om het gebied 10 jaar

lang tijdelijk te ontwikkelen met onder andere

een stadsstrand en een skatehal. Daarvoorgebeurde er niets, geen belevingswaarde, geen

gebruikswaarde en geen toekomstwaarde en

dus ook geen sociaal-economische waarde

(niemand kende het gebied immers) en geen

economische waarde (er was geen vraag naar

enige vorm van gebruik op het gebied). De

realisatie van een stadsstrand is een vorm

van placemaking die de ruimtelijke kwaliteit

langzaam maar zeker doet terug komen en

belangrijker nog, van dit gebied een plek maakt

in de stad. Je kan hier de hypothese neerleg-

gen dat er wel interesse is van verschillende

partijen als er over 10 jaar plannen gemaaktworden voor de stad. Een hypothese die in

Amsterdam al veelvuldig op gaat. Zo lopen er in

Amsterdam-Noord al enige tijd ontwikkelingen

die dit stadsdeel op de kaart zetten. Bijvoor-

beeld de Tolhuistuin heeft tot zoveel interactie

en aantrekkingskracht geleid dat er steeds

meer alternatieve werk en verblijfsconcepten


31/90

pagina 31

Be

lev

ingswaar

de

/

Ge

bru

ikswaar

de

/

Toe

komstwaar

de

7 BRON: Vormgeven aan de spontane stad, PBL & Urhahn Urban Design, 2012

worden uitgetest, zoals nu in de Shell-toren,

waar creatieve ondernemers zich kunnen

vestigen tegen aantrekkelijke huren. Maar een

belangrijker bewijs van de aantrekkingskracht

is de recente opening van het Filmmuseum in

de directe omgeving van de Tolhuistuin. Heel

langzaam ontstaat er door stadsplanning en

kleinschalige initiatieven samen een nieuw,

interessant en dynamisch stadsdeel. In steden

als Arnhem, Leiden, Groningen en Maastricht

wordt ook steeds meer gexperimenteerd met

dit gegeven in de hoop vastgelopen ontwikke-

len weer in gang te zetten.

Toekomstwaarde

Geen enkele van deze componenten is zichtbaar verte-

genwoordigd op een braakliggend terrein. Het gevolg is

dat er ook geen kansen gezien worden om de situatie

structureel te verbeteren.

Gebruik

swaard

e B

elevingsw

aard

e

?

C TIJDELIJKE ONTWIKKELING ALS

MOGELIJKE OPLOSSING

Een tussentijdse invulling of ontwikkeling

op een braakliggend terrein kan het terreinruimtelijke kwaliteit genereren. Een tijdelijke

functie zal impact hebben op de wijze waarop

de partijen in de stad tegen het gebied en de

eigenaar aankijken. Zoals een eigenaar die zijn

grond verwaarloosd weerstand zal oproepen,

zal een eigenaar die zijn grond ontwikkelt (tij-

delijk of permanent) met oog voor de omgeving

steun krijgen. Voorbeelden hiervan zijn te

vinden in Coolhaven in Rotterdam waar op een

braakliggend terrein met steun en toestem-

ming van de grondeigenaar, een ontwikkelgroep

bestaande uit een ontwikkelaar, woningcor-

poratie en gemeente een stadsstrandpark isgerealiseerd. En op een ander braakliggend

terrein een buurtpark is gerealiseerd door

buurtbewoners.7

Een tijdelijke ontwikkeling zal dan ook in de

eerste plek maatschappelijke waarde gene-

reren. Daarnaast kan het een verbetering zijn

voor de ruimtelijke kwaliteit.

Bijvoorbeeld het inzaaien van een terrein met

klaprozen leidt tot een verbeterde belevings-

waarde. Het maken van een bloementuin of

groententuin samen met omwonenden leidt

tot een verbeterde belevingswaarde en ge-

bruikswaarde, en sociaal-maatschappelijke

waarde. Beide interventies zetten het gebied

op de mental map van omwonenden en pas-

santen. En daarmee krijgt het gebied ook

meer aandacht, ook de bouwplannen van de

ontwikkelaar worden weer meer gezien door

de potentile kopers. Zodoende kan je stellen

dat er uiteindelijk ook voor de ontwikkelaar zin

heeft om tijdelijk gebruik toe te staan.

PRAKTIJKVOORBEELD:

HET LANDGOED VAN COOL TOT TERHAVE

Aan de Coolhavenkade in Rotterdam is ooit een

appartemententoren gepland door een con-sortium van verschillende publieke en private

partijen, deze toren is nooit gebouwd omdat

de financiering en de verkoop van de apparte-

menten nooit is rondgekomen. Lange tijd lag

de bouwkavel braak totdat een tuinontwerper

en bioloog de potentie probeerde te benutten

door een stadstrandpark te ontwikkelen, later

is de stadsocioloog Frederique Kreeftenberg

zich bezig gaan houden met de sociale compo-

nent van dit idee en is een volwaardig voor de

buurt functionerend park ontwikkeld. Be-

langrijk hierbij is dat de enige bestaansredenvan het park de buurt is. Het park is volledig

gerealiseerd en de activiteiten worden volledig

georganiseerd door buurtbewoners en onder-

nemers. Hierdoor is een grote sociale betrok-

kenheid ontstaan voor het park maar is de

sociale cohesie binnen de buurt ook versterkt.

ONTWIKKELING

De ontwikkeling van het park is met name

interessant omdat het in eerste instantie

gebruik maakte van overeenkomsten met de

grondeigenaar die van korte duur waren. Eerst

mochten ze n seizoen gebruik maken vanhet gebied, vervolgens nog n en ga zo maar

door. Inmiddels bestaat het een aantal jaar en

heeft het een belangrijke plek ingenomen in

het publieke leven van de wijk. Zo ver dat er

nu wordt nagedacht hoe het model van een

actief meedenkende en participerende wijk

een rol kan hebben in de ontwikkeling van de


32/90

pagina 32

8 BRON: Interview Frederique Kreeftenberg, cordinator Landgoed van Cool tot Terhave, zie bijlage

complete kop van Coolhaveneiland. Zo ontstaat

er een gezonde mix van goedgezindheid jegens

de ontwikkelaar, een verkoopbaar plan en

een toegevoegde waarde aan de wijk. Dit was

nooit gebeurd als het consortium wel in staat

was geweest om de appartementen in eerste

instantie bouwen.8

REFLECTIE

De ontwikkeling van het stadstrandpark van

tijdelijke invulling naar vorm van gebiedsont-

wikkeling is interessant. In het geval van De

Kyker zou een tijdelijke ontwikkeling een zelfde

effect kunnen genereren als de appartemen-

ten niet verkocht worden. Het zou van een

tijdelijke ontwikkeling kunnen groeien naar

tussentijdse gebiedsontwikkeling. Niet omdat

de gemeente dat wil, maar meer omdat de wo-

ningen niet meer conform zijn met de marktsi-tuatie. Door de eindgebruiker een actievere rol

te geven ontstaat er dus een beter verkoop-

baar plan dat ook daadwerkelijk omarmt kan

worden door de buurt.

PRAKTIJKVOORBEELD:

SPHINXPARK MAASTRICHT

De gemeente Maastricht heeft recent een

structuurvisie vastgesteld voor de stad tot

2030. Hierin werd duidelijk dat de stad met

krimp te maken krijgt, dat er flink wat af-

geschreven moest worden op gemeentelijkegronden bestemd voor nieuwe ontwikkelingen,

die voorlopig niet reel zijn.

Deze condities leiden ertoe dat de gemeente

Maastricht haar rol in de ruimtelijke ontwik-

keling moest overdenken. De structuurvisie

is de start geweest om niet meer planmatig

te ontwikkelen, maar juist een voorwaarden

scheppend beleid te maken dat andere partijen

uitdaagt de stad in te gaan vullen. De Bredase

situatie is vergelijkbaar met die van Maas-

tricht.

Het valt echter niet te verwachten dat de

marktpartijen ineens dolenthousiast de nieuwe

visie van de gemeente gaan omarmen. Het is

een langzaam proces van transitie, die op vele

fronten een andere houding vergt van alle

partijen.

De gemeente Maastricht neemt een meer

coperatieve positie in, dus waar ze eerst vaak

het initiatief en de controle in handen wilde

hebben is het nu de bedoeling dat externe

partijen met initiatieven moeten komen, de

gemeente zal vervolgens helpen om dit moge-

lijk te maken.

Om ervoor te zorgen dat de stad de gemeente

daadwerkelijk kan vinden is het Maastrichtlab

opgericht, speciaal om die verbinding met de

stad aan te gaan. Het Maastrichtlab probeert

partijen te verbinden, projecten aan te jagen

en te experimenteren met andere vormen van

gebiedsontwikkeling.

En van die experimenten is het Sphinxpark,

een braakliggend terrein waar de gemeente

onderzoekt hoe het park van de toekomst er-uit ziet. Hierbij proberen ze antwoord te geven

op vragen als:

- Wat is de rol van een park voor een stad en

haar gebruikers in de 21e eeuw?

Hoe geef je beleidsparticipatie vorm via een

open proces met stakeholders al in de ont-

werpfase aan tafel ?

- Wie is de eindgebruiker van het gebied? Welke

verantwoordelijkheid willen de gebruikers op

zich nemen en in ruil waarvoor?

- Verbindingen creren is essentieel: fysiek (zo-

wel klein als groot denken), economisch (finan-

cile dragers, beheer), verleden en toekomst

(identiteit respecteren, maar iets nieuws

willen en kunnen toevoegen).


33/90

pagina 33

Her

de

fn

it

iev

an

het

pro

bleem

9 BRON: Interview Tima van der Linden, projectleider M-lab, zie bijlage.

Door middel van uit proberen en het experi-

ment aangaan, partijen de kans geven probe-

ren ze lessen te trekken uit de experimenten

en vorm te geven aan antwoorden op de vra-

gen. De risicos zijn er niet hoog, er kan dus ge-

rust gefaald worden. Op dit moment zijn er een

groot aantal kleine partijen in het park actief

die kleinschalige projecten runnen met ver-schillende insteek. Zo is er een imker, worden

er safaris gedaan, een klein festival gehouden

(piquenique electronique) ruimtelijke experi-

menten uitgevoerd zoals Lost Framework van

Studio Stad en de Sphinx Tank van de studie

architectuur van de Fachhochschule Aachen en

hebben Maurer Architects United een tijdelijk

paviljoen gebouwd in het park.9

REFLECTIE

In relatie tot alle gebieden die de gemeente

in handen heeft en niet weet wat er mee tedoen. Nadoen! Er is niets mis met een grotere

betrokkenheid van burgers bij de ruimtelijke

ontwikkeling van de stad. Daarnaast is het

simpelweg een goede verkenning van de moge-

lijkheden die het gebied zoals het Savalterrein

biedt. Ten slotte biedt het de potentie om

bijvoorbeeld onderzoek te doen naar onderwer-

pen die een minder directe relatie hebben met

ruimtelijke ordening, maar wel belangrijk zijn

voor de beleving van de ruimte. Bijvoorbeeld

bijen houden, landschapskunst etc.

D CONCLUSIE

Op het eerste gezicht lijkt het heel simpel,

de noodzaak om deze gebieden op een andere

manier te ontwikkelen is evident, maar toch

gebeurt er niets. Er spelen belangen dit zich

niet aan de oppervlakte van het braakliggend

terrein uitten. Het feit dat de terreinen braak

liggen is slechts een ruimtelijke uiting van die-

per liggende oorzaken en processen die er voor

zorgen dat andere partijen en ontwikkelingen

niet toegelaten worden op deze gebieden.

Hieruit is een nieuwe probleemstelling te halen,

namelijk:

Braakliggende terreinen zijn slechts een symp-

toom van veel complexere en diepere proces-

sen die op het eerste gezicht niet zichtbaar

zijn, om de huidige situatie goed te kunnen

aanpakken moeten deze processen blootgelegd

worden en moet er een antwoord op de oorza-

ken geformuleerd worden alvorens te kunnen

beginnen met het tijdelijke of geleidelijke ont-

wikkeling van braakliggende terreinen.

Dit leidt tot de volgende onderzoeksvraag:

Wat zijn de dieper liggende oorzaken en proces-sen die ervoor zorgen dat de terreinen braak

liggen met het oog op tijdelijke of geleidelijke

ontwikkeling van deze terreinen?

In het volgende hoofdstuk zullen deze oorzaken

belicht worden waarna er aan de hand van case

studies op specifieke situaties ingegaan kan

worden.

INVESTERING

VERANTWOORDELIJKHEID

ONTWIKKELPOTENTIE

VERVUILING

WETTEN EN REGELS

AFSPRAKEN

BRAAKLIGGEND

TERREIN


34/90

pagina 34

HOOFDSTUK 3

ONDERLIGGENDE OORZAKEN

In het spel van gebiedsontwikkeling zijn diverse

partijen betrokken. De gemeente in de rol van

publiekrechtelijke instantie en eventueel in de

rol van grondeigenaar en de samenwerkende

grondeigenaren en ontwikkelpartijen. In de

jaren negentig zijn er door de enorme winst-

mogelijkheden veel andere partijen bijgekomen

zoals beleggers en investeerders uit andere

sectoren (bijvoorbeeld pensioenfondsen) en zijn

ook bouwbedrijven en corporaties gaan inves-

teren in grond om zo maximaal te profiteren

van de verdienmogelijkheden. Toen er ver-

sterkt door de crisis veel bouwprojecten niet

van de grond kwamen zijn er langzaam maar

zeker stemmen opgegaan in de samenleving die

andere ideen kregen voor de braakliggende

gebieden. Deze initiatiefnemers hebben eenander positie in het proces, een ander doel en

andere middelen dan de gemeente en ontwik-

kelpartijen. Deze initiatiefnemers hebben veel

moeite om voet aan de grond te krijgen bij an-

dere partijen omdat ze weinig invloed, geld en

middelen hebben en omdat ze in moeten breken

in reeds gesmede verhoudingen.

De dieper liggende oorzaken en processen die

ervoor zorgen dat terreinen braak liggen zijn te

herleiden naar de onderlinge relaties en afspra-

ken tussen de verschillende partijen. Dit hoofd-stuk is zo verdeeld dat de oorzaken in twee

situaties geordend zijn: het voorbereidingsfa-

se, waarin de factoren aan het licht komen die

er voor zorgen dat terreinen braak liggen en de

intentiefase als er wel een wil tot tussentijdse

ontwikkeling is, maar het niet lukt om de wil te

realiseren. Binnen deze twee hoofdgroepen zijn

de oorzaken per relatie, elke oorzaak ontstaat

immers uit een relatie tussen de verschillende

partijen. De indeling hierin is als volgt:

Voorbereidingsfase

Intentie tijdelijke ontwikkeling

- ontwikkelaar

- initiatiefnemers

- gemeente

- gemeente

- ontwikkelaar

- gemeente

- ontwikkelaar

- ontwikkelaar

- initiatiefnemers

- gemeente

- ontwikkelaar

- stad

Hierbij moet opgemerkt worden dat de ge-

meente voor de onderzochte cases geen

grondeigenaar is, maar altijd de publiekrech-

telijke rol heeft. Initiatiefnemers kunnen

verschillende partijen vanuit de samenleving

zijn en de eigenaren en ontwikkelaars zijn altijd

zelfstandige marktpartijen of corporaties.

Ontwikkelaar /

Eigenaar

Ontwikkelaar /

Eigenaar

Gemeente

Initiatiefnemer

InitiatiefnemerOntwikkelaar/

Eigenaar

Gemeente

VOORBEREIDINGSFASE

A GEMEENTE-ONTWIKKELAAR

In diverse processen die zich afspelen of af

hebben gespeeld tussen de gemeente en de

ontwikkelaars van bouwprojecten is de basis

gelegd voor de huidige status-quo, het braak

liggen van al die gebieden in Breda.

Het grootste deel van alle terreinen in Breda

is in handen van particuliere grondeigenaren,

bouwbedrijven, ontwikkelaars, woningcorpo-raties en investeringsmaatschappijen. Vrijwel

al deze partijen hebben plannen gemaakt om

nieuwbouwprojecten op deze terreinen te ont-

wikkelen, vrijwel al deze plannen zijn in de tijd

gemaakt dat er nog geen vuiltje aan de lucht

was en dat er nog flinke opbrengsten gemaakt

konden worden.


35/90

pagina 35

Status

quo

Ontwikkelaar/

EigenaarOntwikkelaar/

Eigenaar

Eindgebruiker

Gemeente

Wat kenmerkend was (en nog steeds is) voor de

planvorming in die tijd, is dat de planvorming

gebaseerd is op gezond wantrouwen tussen

de particuliere partijen en de gemeente. De

particulieren partijen zochten de grenzen van

de voorwaarden die de gemeente stelde op

en de gemeente had als belangrijkste taak de

kwaliteit van de voorgestelde plannen te waar-

borgen. Elke stap, elke uitgave, elke verant-

woordelijkheid werd van te voren vastgelegd

om te verzekeren dat het plan daadwerkelijkuitgevoerd werd zoals het voorgesteld werd.

Elke onzekerheid werd van te voren uit de lucht

genomen.

1 PROCES VAN GEBIEDSONTWIKKELING

In het proces van de ontwikkeling van een

gebied door een particuliere partij ligt het ini-

tiatief bij de ontwikkelaar. De gemeente stelt

de kaders op om de ontwikkeling wenselijk en

mogelijk te maken. Als het bestaande bestem-

mingsplan voldoet dan volstaat de gemeente

met legesheffing en wellicht afspraken overbeheer en gebruik.

In veel gevallen zal het bestemmingsplan

niet volstaan, waarna het proces van aan-

passing van het bestemmingsplan in werking

gesteld wordt. In het schema op de volgende

pagina wordt weergegeven hoe dit in zijn werk

gaat.

Als eerste stap vraagt de ontwikkelaar plano-

logische medewerking aan om tot realisatie

te komen van zijn plan. Dit mondt uit in een

principeverzoek, dat als doel heeft het wijzigen

van het bestemmingsplan om de ontwikkelingmogelijk te maken. Als de gemeente hiermee

akkoord gaat wordt er een intentieovereen-

komst tussen de partijen getekend waarin

hoofdzakelijk de werkafspraken worden

vastgelegd. Vervolgens begint de gemeente

met het opstellen van gemeentelijke randvoor-

waarden in dialoog met de ontwikkelaar zodat

er een haalbaar en reel pakket voorwaarden

ligt. Zodra met gezamenlijk tot de conclusie

is gekomen dat de voorwaarden haalbaar en

duidelijk zijn wordt de volgende fase ingegaan.

Deze tweede fase heeft als doel het plan te

toetsen aan de gemeentelijke randvoorwaar-

den. Hierin moet de ontwikkelaar zijn plannen

dus zo goed mogelijk aan die voorwaarden laten

voldoen. Zodra er getoetst is en het plan is

goedgekeurd gaat het proces de derde stap in,

het afsluiten van de anterieure overeenkomst.

Dit is het moment voor de betrokken parijen

om de belangen te regelen, deze belangen gaan

van taakverdeling, tot kostenverdeling, tot

planschade en overdracht rechten en ver-

plichtingen. Deze overeenkomsten zijn vaak

zo strak geregeld zodat er duidelijk is over en

weer.

In het verleden werden deze processen vaakingezet om een zo hoog mogelijke kwaliteit te

genereren en stedenbouwkundig goed ver-

ankerde plannen te maken. De gemeente kon

de randvoorwaarden opstellen en daarmee

(in onderhandeling) sturen op een wenselijk

resultaat.

Dit was echter buiten een snel veranderen-

de werkelijkheid gerekend die door vrijwel

alle betrokken partijen te rooskleurig werd

ingeschat blijkt achteraf. Niemand had er op

gerekend dat de situatie wel eens een wendingkon nemen waardoor een deel van de plannen

nooit uitgevoerd zou worden. Geen geld, geen

aansluiting bij de markt zijn de belangrijkste

redenen.

Het gevolg is leegstand en braakliggende

terreinen en overeenkomsten tussen gemeen-

te en ontwikkelaar die nauw gedefinieerd is

dat er geen vrijheid meer is om hier van af te

wijken buiten de voorgestelde ontwikkeling

om. Met als gevolg dat de ontwikkelaar aan zijn

plan vasthoudt, deels uit hoop op betere tijden

maar ook deels uit angst zijn bouwvergunningte verliezen. De gemeente kan geen andere

opties verkennen omdat ze hiermee tegen de

afspraken in zou gaan en als ze niet oppast

contractbreuk pleegt, de ontwikkelaar wil het

liefst niet het hele proces opnieuw doorlopen

en wacht daarom op betere tijden (met alle

kosten van dien).


36/90

pagina 36

principeverzoek

intentie overeenkomstgemeente en ontwikkelaar

werkafspraken

DOEL:

Wijziging

bestemmingsplan;

mogelijk maken

ontwikkeling

gemeentelijke

randvoorwaarden

CONCLUSIE

gezamenlijk

haalbaarheidsonderzoek

haalbaar + duidelijke randvoorwaarden

ONTWIKKELAAR

BOUWPLANNEN:vraag planologische

medewerking

PROCES GEBIEDSONTWIKKELING

FASE 1

FASE 2

indialoogmetontwikkelaar


37/90

pagina 37

DOEL:

Toetsen plan

gemeentelijke

randvoorwaarden

samenwerkings

overeenkomst

het moment om

gemeentelijke

belangen te regelen

DOEL:

Regels alle

kosten als gevolg

van ruimtelijke

ontwikkeling

ontwikkelaar maakt plan;

gemeente begeleidt

Plan getoetst

+

goedgekeurd

anterieure overeenkomst

over grondexploitatie

vaststelling nieuw bestemmingsplan

GEMEENTE - ONTWIKKELAAR

FASE 2

FASE 3


38/90

pagina 38

10 BRON: Common Fence als ontmoetingsplek Groenoord, Leiden.nu, Post R. 2013,

http://www.leiden.nu/cultuurevenementen/common-fence-als-ontmoetingsplek-in-groenoord/

Ten slotte draagt ook de financier van de

plannen bij aan het voortduren van de hui-

dige situatie, meestal is dit een bank of een

investeerder die verwacht het bedrag dat is

uitgeleend terug te krijgen. De druk van deze

partijen is zo hoog dat de ontwikkelaar van de

nieuwbouwplannen weinig opties heeft, behal-

ve het doorzetten van de plannen. Een nieuw

plan brengt immers nieuwe (niet ingecalculeer-

de) risicos met zich mee.

Een andere partij tijdelijk de gebruiksrech-

ten van de locatie te geven is in deze contextveel te risicovol, mogelijk wordt er door gebrui-

kers gebruiksrecht geclaimd op basis van de

tijd, energie en geld dat ze erin stoppen.10Het

financile belang speelt een grote rol om de ge-

bieden veilig ongemoeid te laten totdat de reeds

ingezette planvorming gerealiseerd kan worden.

Voortgang van de planontwikkeling, op het

niveau van Breda, maar feitelijk op het niveau

van heel Nederland zit na 5 jaar crisis vast.

Alleen een aantrekkende economie, meer

investeringen, meer handel, meer winst enten slotte meer vraag naar nieuwe kantoren

en woningen biedt een uitweg voor de huidige

status quo. Dit is een slechte situatie, het

financile belang is zo groot dat plannen alleen

gemaakt en uitgevoerd kunnen worden als er

een garantie is dat de opgeleverde gebouwen

afgenomen worden. Wat er nu gebeurd is dat

de partijen niets anders kunnen doen dan

wachten totdat het geld weer terugkeert, in

de vorm van kopers, financiering of leningen.

Andere partijen krijgen geen ruimte, mede

omdat de overeenkomsten zo weinig ruimte

bieden en de angst van de eigenaren dat zegeen controle over hun eigendom meer hebben.

De kans dat de hoogtijdagen van voor de crisis

terugkeren is klein, nieuwbouwplannen zullen

in de toekomst kleiner en flexibeler moeten

worden om in een onzekere markt te overle-

ven. Deze tijd legt twee problemen bloot van de

huidige planvorming. Namelijk dat de plannen

niet voldoende vraaggericht zijn en dat er heel

weinig aanpassingsmogelijkheden zijn als de

overeenkomsten eenmaal getekend zijn. Met

het oog op de huidige situatie en de toekomst

is het daarom aan te bevelen om de manier

waarop overeenkomsten opgesteld worden te

herzien. Een punt is hierin erg belangrijk, na-

melijk dat er, als er na een bepaalde periode na-

dat de overeenkomst getekend is niet gebouwd

is, beide partijen de mogelijkheid hebben om de

andere partij uit te nodigen het contract aan

te passen. Hiermee wordt het voor de gemeen-

te makkelijker om tijdelijke initiatieven openlijk

te ondersteunen en wordt het voor de ontwik-

kelaar makkelijker om mogelijke aanpassingen

in de nieuwbouwplannen voor te stellen binnen

nieuwe voorwaarden en afspraken.

2 DUIDELIJKHEID IN PLANVORMINGIn de huidige situatie ligt er in Breda 160 ha

braak, dat is een oppervlakte ongeveer ter

grootte van de binnenstad van Breda.

Oppervlakte ter grootte van de binnenstad.

Voor een groot deel van deze locaties is het

perspectief onduidelijk: het is niet altijd helder

wat de status is van de plannen en afspraken,

wat de gemeente wil met de locaties en binnen

welke tijdsperiode de locaties ontwikkeld

zouden moeten worden. Met de ontwerpstruc-

tuurvisie Breda 2030 wordt al een eerste stapgezet richting een scherper beeld, maar nog

steeds blijft de gemeente heel algemeen. Zo

worden er op dit moment verwacht dat er 11

terreinen voor 2020 (bedrijven) of 2023 (wo-

ningbouw) ontwikkeld worden, dit is respectie-

velijk 7 of 10 jaar voordat dit alles ontwikkeld

is. Van 14 terreinen wordt er afgewogen of

Gemeente Grondeigenaar

Bank

Investeerder


39/90

pagina 39

Tijde

lijk

n

ie

t

bouwen

als

strateg

ie

ontwikkeling wel of niet haalbaar is. Dit terwijl

het helemaal niet zeker is dat deze planning

gehaald gaat worden en of dit berhaupt

aansluit op de marktvraag. In de structuur-

visie worden veel opties opengehouden, om

te kunnen anticiperen op ontwikkelingen,

maar ook om te voorkomen dat de gemeente

schadeclaims krijgt van de betrokken par-

ticuliere partijen. Over de 14 terreinen waar

ontwikkeling wordt afgewogen, wordt gesteld

dat tijdelijke invulling een optie is om het gat

in de traditionele programmas van wonen en

werken voor de komende 10 tot 15 jaar op te

vangen. De primaire verantwoordelijkheid ligt

bij de eigenaar, maar ook de gemeente heeft een

verantwoordelijkheid.11

Tevens wordt er in het beleidsstuk Stedelij-

ke Programmering 2020 Koers gezet gesteld:

Wij geven in principe prioriteit aan realisa-

tie van plannen waarvoor een planologischeprocedure loopt of is doorlopen en/of waar-

voor exploitatie- of samenwerkingsovereen-

komsten zijn gesloten.12Hierbinnen wordt de

mogelijkheden onderzocht voor welke plannen

het aanbod niet aansluit bij de vraag om het

programma vraaggericht om te buigen.

Voor de vele terreinen die te klein zijn om in

de structuurvisie genoemd te worden maar

waarvoor de planologische procedure wel al

loopt of is afgerond is er dus geen helderheid

over de termijn waarop ze ontwikkeld zullenworden. De ontwikkeling is vaak afhankelijk

van de marktomstandigheden. Het kan daarom

lang duren voordat een project daadwerkelijk

gerealiseerd wordt. Zo ligt een terrein aan de

Vogelenzanglaan al 6 jaar braak, omdat de eige-

naar WonenBreburg het niet voor elkaar krijgt

de nieuwbouw te realiseren. Tegelijkertijd is

er de frustratie van omwonenden dat ze al 6

jaar naar hekken moeten kijken zonder helder

perspectief en het onbegrip van het feit dat de

woningen die er stonden voor niets verwijderd

werden.

In zowel de structuurvisie als de stedelijkeprogrammering wordt, buiten een aantal voor-

zetten om, niet besproken hoe de terreinen die

10 tot 15 jaar braak liggen concreet aangepakt

kunnen worden. Hoe de tijdelijke invulling vorm

krijgt of hoe de eigenaar op haar verantwoor-

delijkheid aangesproken kan worden wordt niet

duidelijk.

De onzekerheid die in deze situatie heerst is

de bron voor initiatiefnemers om voorstellen

te doen bij de gemeente en grondeigenaren om

deze terreinen enigszins leefbaar te houden.

Het feit dat ze geen reactie krijgen is direct

gerelateerd aan de onzekerheid omtrent de

nieuwbouwplannen. De marktpartijen zijn

genoodzaakt hun plannen in de lucht te houden

ook al krijgen ze de plannen niet verkocht. De

gemeente speelt geen actieve rol om andere

opties gezamenlijk te onderzoeken. Terwijl de

marktpartijen maar al te goed beseffen dat

er voorlopig geen verandering in de situatie

komt maar tegelijkertijd bang zijn om hun

vergunningen te verliezen als ze niet vasthou-

den aan de huidige plannen. Als oplossing werd

op een bespreking over stadslandbouw tus-

sen gemeente en marktpartijen gesteld door

Rasenberg en WonenBreburg dat het woning-

bouwprogramma gewaarborgd moeten wordenvoor een bepaalde periode voordat ze kunnen

en willen kijken naar andere tijdelijke opties.

UitstelStart Herstart

5 jaar

Tijd voor tijdelijkheid

NIET BOUWEN ALS INSTRUMENT

Het aanspreken van een eigenaar op zijn

verantwoordelijkheid is niet genoeg, tijdelijke

invulling heeft geen prioriteit voor de eigenaar

en er zijn geen afspraken waarin de verant-

woordelijkheid om zorg te dragen voor een

leefbare functie in de tussentijd is vastgelegd.

De eigenaar heeft die verantwoordelijkheid

niet en kan vaak het risico niet permitte-

ren dat anderen op zijn terrein een tijdelijke

invulling uitoefenen terwijl er de hoop is dat de

nieuwbouwplannen altijd door kunnen gaan. Degemeente zou in overleg met de particuliere

partijen ook periodes waarin in ieder geval niet

ontwikkeld gaat worden op kunnen stellen en

deze tegelijkertijd kunnen koppelen aan garan-

ties voor de marktpartijen dat ze in ieder geval

n die periode wel mogen bouwen volgens de

verkregen vergunningen en afspraken. Hiermee

11 BRON: Ontwerp structuurvisie Breda 2030, Gemeente Breda, 2013, p. 98-100

12 BRON: Stedelijke Programmering 2020 Koers gezet, Gemeente Breda, 2010, p. 18


40/90

pagina 40

wordt een weloverwogen keuze om een periode

niet te bouwen een instrument om het waar-

deverlies van deze terreinen en omgeving tegen

te gaan. En opent zich een venster in de tijd die

tijdelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Een ga-

rantie van vijf jaar is voor een ondernemer met

een tijdelijke horecavoorziening al interessant.

De investering van tijd en energie kan worden

terugverdiend zonder de onzekerheid dat het

ineens over kan zijn.

In deze context verandert de rol van de

gemeente, van regelgever en toetser naar

een partij die het algemeen belang op de lange

termijn verbindt aan het algemeen belang de

korte termijn. Die eigenaren moet stimuleren

om hun primaire belang op een andere manier

moet proberen te bereiken. Door juist eerst

heldere keuzes te maken en dit vervolgens te

koppelen aan bepaalde garanties wordt het in-

teressant voor particuliere partijen om op eenandere manier tegen hun bezit aan te kijken.

Ten slotte ligt hier een uitdaging om nog een

stap verder te gaan, te onderzoeken wat er

mogelijk is als er bepaalde voordelen liggen

in het tijdelijk afzien van ontwikkeling om op

langere termijn pas te gaan bouwen. Een re-

ductie in de plankosten, hulp bij het beheer van

het terrein door de gemeente als de eigenaar

bereidt is om een alternatief te zoeken voor de

huidige status quo. Misschien wel de mogelijk-

heid om extra vierkante meters te bouwen alseen grondeigenaar nu de verantwoordelijkheid

neemt? Hiermee zou er ook een prikkel gegeven

kunnen worden om de grondeigenaar te laten

investeren in tijdelijkheid en te kijken welke

mogelijkheden er nu cht liggen in de tussen-

tijd.

B ONTWIKKELAAR-INITIATIEFNEMER

1 INVESTERING VAN ENERGIE IN TIJDELIJKHEID

Het grote probleem van tijdelijke ontwikkeling

is dat het letterlijk een tussenoplossing is, het

is een tijdelijke oplossing met als perspectiefdat het uiteindelijk weer zal verdwijnen. Het

bestaat bij de gratie dat definitieve nieuw-

bouwplannen niet doorgaan of uitgesteld

worden. Dit is de allergrootste zwakte van tij-

delijkheid, terwijl het tevens de bestaansreden

is. Wat betekent dit voor tijdelijke ontwikkeling

op braakliggende terreinen?

Ook de tijdelijke ontwikkeling is gebonden aan

een minimumtijdsperiode om van waarde te

kunnen zijn en zodat partijen zich er aan willen

committeren.

Dit geldt met name als externe partijen (dus

niet de eigenaar of ontwikkelaar) een initiatief

hebben voor het terrein. De ervaring leert

dat de eigenaar of ontwikkelaar van de grond

nauwelijks tijdelijke ontwikkeling plant op eigen

initiatief, oorzaken hiervoor zijn vaak de reeds

opgestelde overeenkomsten, de hoop op het

aantrekken van de markt, etc. Daarnaast ziet

een eigenaar of ontwikkelaar de meerwaarde

(nog) niet van een tijdelijke ontwikkeling, het is

geen prioriteit.

De initiatiefnemers zullen vaak vanuit

maatschappelijk oogpunt een initiatief star-

ten. Omdat een gebied en omgeving verloedert,

omdat er kansen liggen om de binding in een

wijk te bevorderen et cetera.Tijdelijke waardecreatie dient hiermee

uiteindelijk als tussenoplossing totdat er

daadwerkelijk begonnen wordt met definitieve

ontwikkeling, het genereert daarmee waarde

die op dit moment afwezig is en wellicht door

kan klinken in de definitieve planvorming. Maar

het is in eerste instantie toch een reactie op de

bestaande situatie.

De bestaande situatie kan echter elk moment

veranderen, althans zo lijkt het. De woning-

markt kan zomaar aantrekken, er kan eeninvesteerder komen en de plannen kunnen zo-

maar doorgaan. Hierdoor is de tijdsperiode dat

een gebied braak ligt bijna altijd onzeker. Een

partij die tijdelijke ontwikkeling wil initiren op

braakliggende terreinen is hiermee niet gebaat,

elke investering kan zomaar voor niets zijn. Dit

leidt tot een bijna onoverbrugbare impasse tus-

sen initiatief en ontwikkelaar, zolang de tijdsduur

onduidelijk is zal er een status-quo heersen.

Juist vanuit die perspectief geldt dat er

duidelijkheid moet komen over de periodes

dat gebieden braak liggen en kan de gemeente

zoals reeds gesteld een leidende rol hebben.

2 GEBRUIKSRECHT INITIATIEFNEMER KAN

DEFINITIEVE PLANNEN IN DE WEG STAAN

Die impasse wordt nog versterkt door het

feit dat de ontwikkelaars en grondeigenaren

angstig zijn om hun terreinen tijdelijk te uit

handen te geven aan partijen die hier tijdelijk


41/90

pagina 41

Min

imumt

ijd

v

oor

tijde

lijkhe

id

/

Exper

iment

13 BRON: Common Fence als ontmoetingsplek Groenoord, Leiden.nu, Post R. 2013,

http://www.leiden.nu/cultuurevenementen/common-fence-als-ontmoetingsplek-in-groenoord/

gebruik van willen maken. De eigenaren zijn

bang dat deze partijen naar verloop van tijd het

gebruiksrecht claimen en daarmee een nieuw-

bouwplan dwarsbomen. Tijdelijk gebruik kan

daarmee een politiek middel worden, er kunnen

eisen gesteld worden en dat is natuurlijk het

laatste wat een grondeigenaar wil.13

C ONTWIKKELAAR - GEMEENTE - INITIATIEFNEMER

1 GESLOTEN VERHOUDINGEN GEVEN

GEEN KANS AAN INITIATIEFNEMER

Het gevolg van deze lange historie is dat er

heel weinig ruimte is voor alternatieve in-

valshoeken in de huidige tijd, initiatiefnemers

krijgen weinig ruimte om hun ideen effectief

te presenteren. De oude verhoudingen zitten

momenteel nog te vast. De afgelopen jaren

is er in verschillende steden weliswaar meer

ruimte ontstaan voor tussentijdse initiatieven,maar deze initiatieven zijn alleen door heel veel

doorzettingsvermogen, absolute noodzaak of

door de juiste contacten ontstaan. Zaken die in

heel veel situaties in Breda niet zomaar opgaan.

De bepalende factor blijft de stem van de

grondeigenaar en de ontwikkelaar, zolang deze

partijen geen ruimte bieden voor andere ideen

zal er ook niets veranderen. De gemeente zit

op dit moment nog heel erg aan de kant van de

grondeigenaren, en dit is logisch, aangezien er

al overeenkomsten liggen. Toch ligt er een heel

grote vraag op tafel: Hoe kan die status-quodoorbroken worden? Initiatiefnemers krijgen

niet voldoende voet aan de grond, eigenaren

zien de meerwaarde in veel gevallen niet op-

wegen tegen de risicos en de gemeente is niet

in de positie om vrij te onderhandelen met

betrokken partijen.

Ontwikkelaar / Eigenaar Initiatiefnemer

Gemeente

?

?

In veel andere steden is inmiddels gebleken dat

initiatiefnemers van tussentijdse ontwikkeling

zeer goed in staat zijn zichzelf te organiseren,

problemen te agenderen en hier ook oplossin-

gen voor te bieden. Inmiddels zijn in een aantal

grote steden zoals Arnhem, Leiden, Rotterdam

en Maastricht departementen, platforms en

laboratoria opgericht dit zich specifiek be-

zighouden met het onderzoeken van nieuwe

manieren van gebiedsontwikkeling, vaak met

een grotere inbreng van burgers, instellingen

en commercile partijen. Uitgangspunt is om

op een transparantere manier de stad te ont-

wikkelen en minder gebonden te zijn aan grote

investeerders.

Ook in Breda wordt er zowel binnen de

gemeente als in de stad gespeeld met idee-

en om een dergelijk Stadslab op te richten.

Daarnaast is een partij als stichting Braak! heel

hard bezig met bottom-up ontwikkelen van hethavenkwartier en de wijk de Heuvel.

AANBEVELING

In al deze initiatieven is nog weinig samenhang

of richting te bespeuren. Er is momenteel geen

partij die alle anderen weet te binden en de

neuzen dezelfde kant op weet te krijgen. Het is

zaak voor de gemeente om hier wel positie in

te kiezen. In de context van een terugtredende

overheid en een actievere samenleving moet

de gemeente als ambtelijke en bestuurlijke or-

ganisatie moet zich buigen in hoeverre het zichmoet roeren in het debat over tijdelijke ont-

wikkeling op het schaalniveau van de (afzon-

derlijke) braakliggende terreinen en hoeverre

ze er energie en mankracht in wil steken.

2 VOORBEELDEN ANDERE STEDEN

Het bijzondere aan de oplossingen die in andere

steden worden uitgevoerd is dat de gemeente

zich niet sturend opstelt, ze zit aan tafel, heeft

een stem, werkt en denkt vaak mee, maar

heeft geen meerderheidsbelang. De gemeente

is een partner en doet mee op hetzelfde niveau

mee als andere partijen. In een stad als Arnhemis de gemeente zelfs helemaal geen partij, het

stadslab (departement voor tijdelijke orde-

ning, transitieteam) is een burgerinitiatief dat

stedelijke problemen agendeert, de problema-

tiek op scherp zet en daarmee nieuwe paden

bewandeld die nooit vanuit de gemeentelijke

organisatie bedacht kunnen worden.


42/90

pagina 42

14 BRON: Interview Peter Groot en Paul de Bruijn, Transitieteam en Bureau Arnhem, zie bijlage.

15 BRON: Interview Tima van der Linden, projectleider M-lab, zie bijlage.

16 BRON: Interview Rob van den Bos, projectleider Stadsinitiatief Rotterdam, zie bijlage

De gemeente voelt echter wel aan dat ze

hier veel mee kan, zeker nu haar eigen plannen

soms gestrand zijn. Het Transitieteam Arnhem

is daarmee een partner geworden die belange-

loos en neutraal partijen bij elkaar kan bren-

gen, en daarmee een grote behoefte tot actie

in de stad faciliteert.14

In Maastricht is het M-lab een initiatief vanuit

de gemeente, maar dat wordt grotendeels

gedragen door personen en partijen die verder

niets te maken hebben met gemeentelijke

belangen. De gemeente is een partner binnen

deze samenwerking maar is niet de baas.

Hierdoor ontstaat ontzettend veel ruimte voor

initiatief, debat en experiment zonder dat dit

gelijk verzand in de gemeentelijke organisatie.

De worteling in de Maastrichtse maatschappij

lijkt ook tot meer draagkracht en slagkracht

van het M-lab te leiden. De slimheid van hetM-lab zit in de opbouw van het lab, er is een

projectteam dat heel veel organiseert, dat

plekken aanwijst voor experiment en vooral

stuurt op het proces. Het M-lab zorgt ervoor

dat de experimenten gaan leven in de samen-

leving en probeert input te krijgen vanuit de

samenleving, deze als het ware te curateren en

geeft vervolgens de kans om de ideen daadwer-

kelijk te testen en hier lessen uit te trekken.

Daarnaast is er de zogenaamde Gideonsben-

de opgericht, een groep van 50 professionals

uit allerlei hoeken van de samenleving, vanadvocaten tot directeuren van woningbouw-

corporaties. Al deze personen hebben een eigen

visie op de toekomst van de stad. Op persoon-

lijke titel en buiten werktijden om fungeren

deze partijen als klankbord van het M-lab,

waardoor er een brede kritische input wordt

geleverd op de experimenten.15

In Rotterdam loopt nu twee jaar het Stadsi-

nitiatief, een door de gemeente Rotterdam

georganiseerde en gefinancierde verkiezing

voor verschillende initiatieven voor en door

de Rotterdamse samenleving. Het principe isheel simpel, de gemeente looft een grote prijs

uit aan het initiatief dat de meeste stemmen

uit de stad krijgt. De prijs is een geldprijs die

maximaal de helft van het benodigde bedrag

beslaat, de andere helft moet uit cofinan-

ciering komen van particuliere partijen. Zo

hoopt de gemeente stadsontwikkeling vanuit

de samenleving te stimuleren en tegelijker-

tijd een groter draagvlak te organiseren. Het

grote nadeel is dat de gemeente geen enkele

beslissingsbevoegdheid heeft, het initiatief

wordt op een democratische manier gekozen.

Het eerste jaar was, met het plan de Lucht-

singel een langzaamverkeersverbinding van

het station, via het Schieblock over het spoor

naar de Hofbogen (voormalig station Hofplein)

wel bemoedigend omdat er gepoogd is de stad

structureel te verbeteren en een verloren

gebied uit het slop te trekken.16

AANBEVELING

Dit zijn drie goede voorbeelden voor de stad

Breda hoe de problematiek van de braaklig-

gende terreinen en de status-quo aangepakt

kan worden. In de drie voorbeelden heeft de

gemeente steeds een andere rol. Er is dus

geen beste manier om de problematiek aan tepakken en ook geen beste rol van de gemeen-

te. Er ligt hier wel een duidelijke uitdaging voor

de gemeente om voordat je aan de slag gaat te

bezinnen op welke rol de gemeente moet invul-

len en welke taken aan externe partijen over-

gelaten moet worden en welke taken juist niet.

Een ding is duidelijk, het is niet meer mogelijk

om metaforisch gesproken vanuit de vierde

verdieping van het gemeentekantoor op eigen

houtje oplossingen te verzinnen. Deze proble-

matiek vraagt bij uitstek om een werkwijze die

dicht bij de samenleving, in het veld staat. Dierecht doet aan de veelheid aan partijen in de

stad en die tot collectief gedragen en in wer-

king gezette oplossingen kan komen.

Z

BA

Z

X

Y

C

Open source benadering die recht doet aan de veelheid

aan partijen in de stad.


43/90

pagina 43

Fac

iliteren/

Toe

laten

/

In

it

iren

/

Bouwmeestersc

hap

3 VERSCHILLENDE VRAGEN

VERSCHILLENDE HOUDINGEN

De problematiek kan op verschillende manieren

aangepakt worden, naar gelang de situatie en

hoeft, zo blijkt uit de voorbeelden, niet altijd

op een directe manier aangepakt te worden,

externe partijen kunnen dit gat ook en soms

beter invullen.

Waar de gemeente tot voor kort vrijwel

altijd actief was in ruimtelijke ordening, of

het nu ging om bouwen, bestemmen, partijen

vinden om mee samen te werken, huurders

vinden etc. Is dit aan het veranderen en zal de

gemeente soms passief of faciliterend moeten

zijn en zich slechts bezig moeten houden met

het absoluut noodzakelijke.

Op basis van de situatie zijn er grofweg vier

hoofdrichtingen te onderscheiden.

Tijdelijk

gebruiker

Ontwikkelaar/

Eigenaar

Gemeente

- Faciliteren van het proces, partijen bij elkaar

brengen. De gemeente als matchmaker.

Hoewel de samenleving zelfredzaam is en

heel goed weet waar de kansen liggen kan het

goed zijn om een partij te hebben die als mat-

chmaker kan fungeren, een partij die overzicht

heeft, een sensor voor potentile combinaties

heeft. Met name op braakliggende terreinen

liggen veel verschillende en vaak grote belan-

gen van alle betrokken partijen, inclusief die

van de gemeente. Toch zou een partij die deze

belanghebbenden eens bij elkaar zet goed zijnom uit de huidige status-quo te komen. De

gemeente als hoeder van het algemeen belang

zou hier de geschikte partij voor zijn, maar is

aan de andere kant ook verstrengeld in haar

eigen belangen en reeds afgesproken verplich-

tingen. Zodoende is een externe partij mis-

schien nog beter in dit soort situaties.

Gemeente

Tijdelijk

gebruiker

Ontwikkelaar/

Eigenaar

- Betrokken partijen hun gang laten gaan, zo

min mogelijk overheidsinbreng, slecht het puur

noodzakelijke bewaken. De gemeente als toetser.

Dit is een klassieke rol van de gemeente, de

gemeente als bewaker van het algemeen

belang, van de rechtsorde en de legaliteit van

projecten. De gemeente zorgt ervoor dat er

geen ongelijkheid ontstaat en dat iedereen zich

houdt aan haar rechten en plichten.

EindgebruikerOntwikkelaar/

Eigenaar

Gemeente

- Initiren, het goede voorbeeld geven, partijen

uit de samenleving de kans geven om het af te

maken. De gemeente als initiator.

De gemeente als initiator past goed bij de

overgang van het traditionele denken naar het

veranderde denken. Vaak wordt gezegd dat de

vernieuwing niet vanuit de overheid komt, dat

de overheid volgend is aan de samenleving.

Tegelijkertijd treed er onder meer door sociale

media een versmelting van veel wetenschap,

kennis en techniek op en daarmee een natuur-

lijke integratie tussen overheid en samenle-ving. In deze situatie kan een gemeente ook

sneller en scherper inspelen op actuele veran-

deringen. Sterker nog, als het om initiatieven

voor braakliggende terreinen gaat, is het zelfs

zo dat een gemeente misschien wel de vernieu-

wer kan zijn, als deze zelf initiatief toont en

vernieuwing als noodzaak ziet.


44/90

pagina 44

17 BRON: Uitnodigingsplanologie als perspectief, Fontein R.-J. Breman B. Kuindersma W. Westerink J. 2012

Ontwikkelaar EindgebruikerTijdelijke

ontwikkelaar

Gemeente Gemeente Gemeente

- De gemeente als regisseur.

Zoals reeds gemeld is dit een rol die de

gemeente Breda van oudsher met verve en

vakkundigheid heeft vervuld en nog steeds

vervult op een aantal zorgvuldig gekozen sleu-

telprojecten. Hoewel in de toekomst misschien

minder en op braakliggende terreinen die niet

in eigen handen zijn niet relevant, kan het eennuttige tool zijn op eigen gebieden om projec-

ten op te zetten, met name voor projecten die

een nieuwe manier van ontwikkelen beproeven

is het misschien handig (geleidelijk ontwikkelen

bijvoorbeeld).17

Deze rollen zijn echter niet zomaar door de

gemeente alleen in te vullen. Ondanks de inge-

storte markt zit de gemeente vaak vast aan

gemaakte contracten en overeenkomsten wat

betreft nieuwbouwplannen op braakliggende

terreinen waarvan de gedachte nog steedsis dat ze altijd nog gebouwd gaan worden.

Met andere woorden, er rust een erfenis op

de schouders van de gemeente die het lastig

maakt om adequaat op veranderende vragen

zoals een initiatief tot tijdelijke ontwikkeling te

kunnen reageren.

De vraag is dan ook, kan de gemeente deze

rollen goed genoeg invullen of zit ze te

verstrengeld in de erfenis van haar verleden?

Op welke manier kan de gemeente dit proces

ingaan?

AANBEVELING PLATFORM VOOR TRANSITIE

In veel gevallen is de gemeente in staat om die

verschillende rollen uit te oefenen, maar met

betrekking tot tijdelijke of geleidelijke gebieds-

ontwikkeling op braakliggende terreinen ligt

dit anders. Daarom zijn er in andere steden

ook de stadslaboratoria opgericht, ze stellen

de initiators van deze laboratoria in staat om

vrij en onafhankelijk problemen aan te vliegen.

Dat betekent dus dat ze geen reeds gemaakte

overeenkomsten en afspraken hoeven na te

leven. Dat betekent dat ze los van mogelijke

belangenverstrengeling met de politiek en

beleidslijnen kunnen handelen. Dat betekent

dat ze partijen bij elkaar om de tafel kunnen

zetten, dat ze actief kunnen zoeken naar die

partijen zonder tegen de schenen van andere

belanghebbenden te schoppen, maar ook dat

ze kunnen agenderen, debatteren en confron-

teren zonder dat belangen op de achtergrond

meespelen die deze acties kunnen vertroebelen.

Een potentile oplossing om uit de status-quo

te komen binnen een relatief korte tijdsduur

is dan ook de oprichting van een Platform

voor Transitie, een partij die midden in de

samenleving staat en daar ook door gedragenwordt. Dat geen last heeft van de afspraken

en belangen die drukken op de huidige impasse

en vrij op pad te gaan om nieuwe verbanden te

smeden en om partijen bij elkaar te brengen.

Een organisatie die misschien gesteund, maar

zeker niet geleid wordt door de gemeente,

maar die een onafhankelijk positie inneemt.

Bijkomend voordeel is dat de gemeente in zon

situatie niet telkens met een andere pet op

in verschillende stappen van een proces zit en

zichzelf daarmee ongeloofwaardig kan maken

door bijvoorbeeld eerst enthousiast een idee teinitiren om het vervolgens te moeten sta-

ken omdat er geen vergunning verleend kan

worden. De gemeente is in dit platform een

deelnemer, geen eigenaar en heeft een gelijke

stem als andere partijen. Het platform moet

open zijn en inhoudelijk in balans. Het dominan-

te belang moet het experimenteren met moge-

lijke oplossinge van ruimtelijke problemen waar

op dit moment geen oplossing voor is, zoals de

waardeloosheid van braakliggende terreinen.

Het platform heeft een belangrijke initirende

en faciliterende rol deze processen, maar zalin haar slagen afhankelijk zijn van de samenle-

ving. Het is daarom essentieel dat een Stadslab

de samenleving aan zich bindt door middel van

een open-source benadering waarin alle ideen

welkom zijn en het debat in principe door ieder-

een gevoerd kan worden.


45/90

pagina 45

Plat

form

voor

Trans

it

ie

D CONCLUSIE VOORBEREIDINGSFASE

Toen er versterkt door de crisis veel bouw-

projecten niet van de grond kwamen zijn er

langzaam maar zeker stemmen opgegaan in de

samenleving die andere ideen kregen voor de

braakliggende gebieden. Deze initiatiefnemers

worden langzaam maar zeker gehoord in de

(Bredase) samenleving. Ze hebben een ander

positie in het proces, een ander doel en andere

middelen dan de gemeente en ontwikkelpartij-

en. Tot nu toe kostte het veel moeite om voet

tussen de deur te krijgen in de reeds gesmede

verhoudingen tussen gemeente en ontwikkel-

partijen. In dit hoofdstuk is beschreven hoe

voorgaande processen tot de huidige situatie

hebben geleid.

De overeenkomsten tussen ontwikkelpartijen

en gemeente bieden weinig speling om plan-nen te herzien of om tijdelijke invullingen te

overwegen. Dit kan voorkomen worden in de

toekomst door in de overeenkomsten te anti-

ciperen op zon situatie en ruimte in te bouwen

om na een vastgestelde periode het gesprek

opnieuw aan te gaan eventueel samen met

initiatiefnemers van tijdelijke ontwikkeling.

De gemeente geeft al richting aan de toekomst

van braakliggende terreinen maar zou hierin

nog een stuk concreter en scherper kunnen

worden, door bijvoorbeeld ontwikkeling van

bouwprojecten voor bepaalde tijd uit te sluitenop een aantal gebieden. Terwijl wel garanties

over het bouwprogramma en -vergunningen na

die periode worden afgegeven. Hiermee wordt

er een venster in de tijd geopend voor tijdelijke

en misschien wel geleidelijke ontwikkeling.

Aansluitend hierop zou ook de angst van de

ontwikkelaar voor gebruiksclaims uit de lucht

genomen kunnen worden. Initiatiefnemers

worden verleid om energie en tijd te investeren

in een tijdelijk project als hiervoor een gega-

randeerde termijn staat.

Ten slotte gebeurd er ondertussen in ande-re steden al vrij veel omtrent tijdelijkheid.

Verschillende voorbeelden tonen aan dat de

gemeente het probleem vanuit verschillende

rollen kan aanpakken en dat het zeker niet

altijd noodzakelijk is om zelf actie te onderne-

men. De gemeente moet zich herbezinnen op de

rol die ze heeft, op welke manier het algemeen

belang het beste behartigd kan worden en er

geen conflict ontstaat tussen de doelmatig-

heid en vrijheid die noodzakelijk is en politieke

en andere gemeentelijke belangen.

INTENTIEFASE

INVESTERING

VERANTWOORDELIJKHEID

ONTWIKKELPOTENTIE

VERVUILING

WETTEN EN REGELS

AFSPRAKEN

BRAAKLIGGEND

TERREIN

Als de juiste condities gecreerd zijn is het

nog niet zo dat de weg vrij is, in veel gevallen

zal het proces in eerste instantie alleen maar

complexer worden. De verhouding tussen de

betrokken partijen verandert, de gemeente

dient wetten en regels te handhaven, er zal

discussie ontstaan over aansprakelijkheid, wie

er opdraait voor investeringen en financiering,

wie profijt heeft van de waardecreatie, wie deorganiserende taak op zich neemt. Dit hoofd-

stuk gaat in op de verschillende condities die

van invloed kunnen zijn op tijdelijke ontwikkeling.

A GEMEENTE-ONTWIKKELAAR-INITIATIEF

1 WAARDECREATIE

Aan de basis van het proces staat altijd de

wens van een of meerdere partijen om iets te

creren, iets dat op enige manier waarde heeft,

die waarde kan ruimtelijke kwaliteit zijn, maat-

schappelijke waarde of economische waarde.

De waarde kan per actor verschillend zijn en inde loop van de tijd veranderen. Daarom is het

lastig om op dit abstracte niveau hier iets over

te zeggen. Toch heeft de verwachting van de

waardecreatie grote implicaties voor zaken als

aansprakelijkheid, financiering, organisatie en

wetgeving. Wie energie, tijd of geld in een pro-

ject steekt zal er iets voor terugverwachten.


46/90

pagina 46

18 BRON: Interview Frederique Kreeftenberg, projectleider Van Cool tot Terhave, zie bijlage.

2 AANSPRAKELIJKHEID

Er heerst altijd een angst dat er zaken gebeu-

ren op de braakliggende terreinen die niet mo-

gen, die gevaarlijk zijn of overlast veroorzaken.

Een belangrijke vraag hierin is, wie is er aan-

sprakelijk in het geval dat er iets gebeurt. Een

simpel voorbeeld, er wordt een park gemaakt

op een braakliggend terrein, iemand struikelt

ergens over en breekt wat. Wie is er dan aan-

sprakelijk? De initiatiefnemer van het park, de

eigenaar, de gemeente of is het de schuld van

die persoon zelf? Het is een ethisch dilemma,

niemand wil het risico van een schadeclaim

lopen en niemand wil dus die aansprakelijkheid

dragen. Het is niet voor niets dat een grondei-

genaar

Tussen Alles en Niets, een procesanalyse van braakliggende terreinen in Breda, Joris Klein

Documents

Transcript of Tussen Alles en Niets, een procesanalyse van braakliggende terreinen in Breda, Joris Klein