Transformeren kun je leren - Bouwstenen › fileswijkplaats › 1601 Brochure... · op cruciale...

Transformeren kun je lerenLeegstand kantorenLeerervaringen van een aantal pilotprojecten

2 Transformeren kun je leren

Leerervaringen van een aantal pilotprojecten 3

Voorwoord

Samen met ondernemers, partners en inwoners in Overijssel werken wij aan een sterke economie

en aan het stimuleren van werkgelegenheid. Het MKB is dé banenmotor van Overijssel.

Een aantrekkelijk vestigingsklimaat en een innovatief en concurrerend bedrijfsleven zijn essentiële

succesfactoren.

Hetterugdringenvandeleegstandvankantorenvormthierbijeenbelangrijkeuitdaging.Doorpilotsen

experimententesubsidiërenwillenwemarktpartijenengemeentenverleidenomopinnovatievemanierente

investeren(intijdengeld)indeaanpakvanleegstand.Ditbindtpartijenenzorgtvooreendynamiekinhet

leegstandsvraagstukbinnenOverijssel,metalsuiteindelijkdoeleengoedfunctionerendekantorenmarkt.

Desubsidieregelingnadertzijneinde.In2014en2015hebbenverschillendeprojecteneensubsidieontvangen.

Dezeprojectenhebbenalleneenandereinvalshoek.Heteneprojectrichtzichopeenquickscanomhet

potentieelvaneenleegstaandgebouwinzichtelijktemaken,hetandereopeenaanpakvooreenheleregio.Er

zijnprojectendieviamonitoringeigenarenwillenvoorzienvanhandzamegegevensomtotactieovertekunnen

gaanenerzijnprojectendieeenconcreteverbouwingvaneenpandbehelzen.Ookzijnerprojectendiezich

richtenopeenherbestemmingmeteenkantoorfunctieenerzijnprojectendiezichrichtenoptransformatienaar

woonbestemmingen.

Indezebrochurekuntuophoofdlijnendeinhoudvandeprojectennalezen.Natuurlijkhebbenweookde

contactgegevensopgenomenvanallebetrokkenen.Raaktugeïnspireerd,denktudatbij1vandeprojecten

kennisbeschikbaariswaarubehoefteaanhebt,schroomdannietomcontactoptenemenmetdecontact-

personen.Latenwehetwielnietsteedsopnieuwuitvindenmaargezamenlijkstappenvoorwaartszetten

richtingdeaanpakvandekantorenleegstand.

Wantookhiervoorgeldt:

Transformeren kun je leren!

Eddy van Hijum,

Gedeputeerde voor Economie, Financiën en Deelnemingenbeleid

Provincie Overijssel


Herbestemming Rabobank Olst

Wat doen we?

Hetprojectomvatdeherbestemmingvaneenvoormaligbankgebouwtot13zelfstandigeseniorenappartementen

metzorgopmaat.Deaanpakisvangrofnaarfijn.Naeeneerstebeoordelingvanhetobjectophaargeschiktheid

middelsonzeQuickscan,wordthetobjectterplaasteaaneennaderonderzoekonderworpen.Alshetpand

geschiktblijkt,danvolgteengroveberekeningvandefinancielehaalbaarheid.Indienpositief,danvindteroverleg

metdeGemeenteplaatsoverdehaalbaarheidomdefunctievanhetgebouwtewijzigen.WerktdeGemeente

mee,danwordthetplanverderuitgewerktenwordenerberekeningengemaaktwaarbijookdemarktpartijen,

zoalseenbelegger,eenbouwbedrijfeneenzorgverlenerwordenbetrokken.

Wat levert het op en wanneer?

Naastdebestrijdingvanleegstandleverenonzeinspanningengeschiktewoonruimtevoorseniorenop.Hierin

ontstaateengroeiendebehoeftet.g.v.hetoverheidsbeleidomseniorenzolangmogelijkzelfstandigtelaten

wonen.Hetonderhavigeprojectwachtnuopeenfinancieleovereenkomstmeteenbelegger.Detedelenkennis

bestaatuitdewijzevanbenaderingvanleegstaandepanden,dooruittegaanvandewoonwensenvande

doelgroependaareengeschikttemakenpandbijtezoeken.Zieookhetonderdeelleerpunten.

Tevenswordtdeomgevingvandelocatieopgewaardeerdwaardoorookdelevendigheidtoeneemt.

Leerpunten, tips, successen, uitdagingen

Debelangrijksteleerpuntenzijn:

• Gauitvandewoon-/gebruikswensenvandetoekomstigebewoner/gebruiker;

• Pakeenprojectstapsgewijsaan.Hetmakenvanuitgewerkteplannendienietpasseninhetbeleidvande

Gemeentezijnbijvoorbaatkansloosenkostenenormveelgeld;

• GemeentenworstelenvaaksterkmetdebeschikbarecontingentendiedoordeProvinciezijnopgelegd.

Dezevastgesteldecontingentenstaanvaakhaakstegenoverdewensomseniorenlangerzelfstandigte

latenwonen,immersdaartoemoetgeschiktewoonruimtewordengecreëerd.

• Hetaanpassenvanbestaandewoningenlevertdikwijlsniethetgewensteresultaatopaangeziensenioren

vaakineentegrotewoningwonenmethetdaaraanverbondenwoningonderhoudentuinonderhoud.

Provincieszoudendusmeerdecontingenstructuurlosmoetenlatenenzichmeeropderealisatievan

geschiktewoningenvoordespecifiekedoelgroepenmoetenrichten.


• Indepraktijkblijktdat(kleinschalige)woonvormenvoorseniorenwaarinookrekeningisgehoudenmet

ruimtenwaarinmenelkaarkanontmoeten,veelsocialecontactenopleveren.Naasteenstukjesociale

controle,wordthiermeeookhetwelzijnbevorderd.

• Definancieringvanhetprojectmiddelseenbeleggerblijktnoglastigaangeziendebeleggervaakhoge

rendementseisenstelt.Hierdoorkomtdeaankoopvanhetpandenderealisatievandeverbouwingonder

druktestaan.

• Deenergiebedrijvendieneneveneensopconstructievewijzehetplanteondersteunen!

Wat ik verder nog kwijt wil…

Wijzijnovertuigdvandeherbestemmingvanhetonderhavigeplanenkrijgenopdiversewijzengoedereacties

opdeplannen.

Meer weten?

2nd-lifeBouwadviseursbv JanDaggenvoorde,architectbna

Tel:0651033069

ing.TonvanBuel

Tel:0615429567

e-mail [email protected]

website www.2ndlifebouwadviseurs.nl


Wasstraat 2.0

Wat doen we?

De“Wasstraat2.0”aanpakiseenTwentseversievaneenbewezenaanpakindeprovincieUtrecht.Hetiseen

procesmetsystematischeexperimentenwaardoordeeigenarenvanvastgoedsamenmetdestedenzicht

krijgenopnieuwegebruiksmogelijkhedenenfunctiesvoorkantoorpanden.Juistvoordiekantoorpandendie

opcrucialelocatiesliggeninhetstedelijkgebied,waarveelbetrokkenpartijenbijzijnenookdegemeenten

diverseontwikkelmogelijkhedenzienmaarerweinigvoortgangwordtgeboekteniedereen,opincidentele

wijze,hetwielprobeertuittevinden.

Hetexperimentheeftalsdoel:

• omdeeigenaren/beleggersteactiverenomzelfteinvesterenendebereidheidhebbenominplaatsvan

dekantorenfunctieopzoektegaannaaranderefuncties,zodatleegstandendaarmeegepaardgaande

problemen,zoalsverloedering,teruggedrongenworden.

• omNetwerkstadTwente–gemeententelerenhoeeigenarentestimulerenenfaciliterenendemarktop

eenvergelijkbaremanierinpositietezettenmetleegstaandekantoorgebouwenomtegaan.

• omdaarbijmaximaalvanelkaarteleren.

WehebbenonsgerichtopzevenlangdurigleegstaandepandeninAlmelo,EnschedeenHengelodieop

‘gevoelige’plaatsenstaanmetalsdoeldatdezepandeneennieuweinvullingkrijgen.


Depilotisnagenoegafgerond,eventueelhalenwenogéénoftweepanden“doordewasstraat”.Erzijn

inmiddelszevenpandendoordewasstraatgegaan:

• DrieobjecteninAlmelo;éénobjectwordtinmiddelsgetransformeerdnaarsocialewoningbouwenéén

object(gemeentelijkeigendom)opbasisvandeuitkomstenvandeWasstraatdemogelijkhedenvoorvrije

sectorhuurwordenverkend.Eenderdeleegstaandpandblijkt,ondanksdewasstraat,datdeeigenaar

onvoldoendemiddelen/mogelijkhedenzietvoortransformatie.

• DrieobjecteninEnschede;éénobjectwordtoptermijngetransformeerdnaarwoningbouw(luxereap-

partementenindevrijesectorhuur),éénobjectwordtherontwikkeldenopnieuwindemarktgezetals

kantoorpandenéénobject(ingemeentelijkeigendom)wordenmogelijkhedenoplangeretermijnverkend

alsonderdeelvaneentotalegebiedsontwikkeling.

• InHengeloisvooralsnogéénobjectdoordewasstraatgehaald.Uiteeneersteinventarisatievolgdedatde

eigenaarnogvoldoendemogelijkhedenzietvoornieuweinvullingvanhetobjectenmetmeerderepartijen

ingesprekis.

Erzijnmeerderewerkbijeenkomstengeorganiseerdmetafvaardigingvandedriegemeentenenderegio

Twente.NaastafdelingEconomischeZakenvandegemeenten,zijnookmedewerkers/collega’svanproject-

ontwikkelingenruimtelijkeordeningbijhetprojectbetrokken.



Successen:

• Dewasstraatheeftzichbewezenalseensystematischemethodiekomhelderinzichttekrijgeninde

mogelijkhedenvoorinvullingvanbestaande,leegstaandekantoorpanden.

• Vandezevenleegstaandepandenwordeninmiddelsdriepandenconcreetgetransformeerdnaareen

nieuwefunctieofinvulling.Vaneentweetalobjectenverwachtenweeennieuweinvullingoptermijn.

• Dewasstraathelptbijhetopeenanderemaniernadenkenoverleegstaandvastgoedenmaaktdediscussie

omtekomentoteenjuistprogramma(insamenhangmetruimtelijkbeleid)scherp.Deuitkomstenvande

wasstraat(enkeleheldereA4’s)zijngoedtegebruikenomintern(binnenhetgemeentehuis)totovereen-

stemmingtekomenoverdeherinvullingvanbestaandepanden.Waarbijookderelatiemetbestaande

projectenenprogramma’swordtmeegenomen.

• Dewasstraatmaaktdatjealsgemeentemetvastgoedeigenarenhetjuistegesprekvoert,vanuitmogelijk-

hedenenoplossingen(markttechnisch/ruimtelijk)ennietvanuitdeproblematiekvanleegstand.Hetzetde

gemeentegoedinpositie,waardoorjemetvastgoedpartijeneenstapverderkomt.

Uitdagingen die we in de pilot tegenkwamen:

• Ineenregiometmeerdanvoldoendeprogramma(voorwonen,winkels,kantorenetcetera)valthetniet

meeomtekomentoteeninvullingvaneenleegstaandobjectdatnietconflicteertmetbestaand

(nieuwbouw)programma.

• Hetenthousiasmerenenmeekrijgenvanvastgoedmarktpartijen/eigenarenkostveeltijdenenergie.Het

betreftsomspartijen(beleggers)metminderbindingmetTwenteendeplek/object.Denoodzaakomte

komentotherinvullingvaneenleegstaandpandissomsmindergrootdanjezouwillen.

• Herontwikkeling/transformatievaneenleegstaandpandkostveeltijdenenergie(terwijljehetprobleemhet

liefstmorgenalhebtopgelost).

Leerpunten / advies opgedaan in de pilot:

• OmtekomentoteenstructureleoplossingvoorherinvullingvanbestaandvastgoedisinderegioTwente

(endeNetwerkstedeninhetbijzonder)meermarktstructureringnodig.Zowelopdekantorenmarkt,alsop

dewoning-enwinkelmarkt.

• Somszijnerookinvullingenvanpandenwaargeendirect(actueel)beleidofregieopis:zoalsnichesbinnen

wonen(short-stayenvrijesectorhuur),leisureofhoreca(hotels).Dithelptwelomsnelkeuzestekunnen

maken.

• Hetontbreektsomssimpelwegaantijdomeenbusinesscase(diedoordewasstraatisgegaanofmoet

gaan)goedtebegeleiden.Ditvraagteigenlijkomnogmeertijdvooraccountmanagement.


• Dewasstraatisnietalleentegebruikenvoorkantoorpanden.Dezesystematischeaanpakwerktookvoor

bijvoorbeeldleegstaandewinkelpandenofmaatschappelijkvastgoed,zoconcluderenwe.

• MogelijkwordenernogéénoftweekantoorpandendoordeWasstraatgehaalddekomendetwee

maanden.WedenkenaaneenobjectinEnschedeeneenobjectinHengelo.


Meer weten?

NetwerkstadTwente MerijnFrauenfelder

[email protected]

Tel:0613322136

AdviesWasstraat2.0 StecGroep

GuidovanderMolen

[email protected]

Tel:0267514100(kantoor);0652710582

GemeenteAlmelo SanderVolkerink,

[email protected]

Tel:0546541111.

GemeenteEnschede RobMarsch

[email protected]

Tel:0613918630

GemeenteHengelo HarryVranken,

[email protected]

Tel:0742459473


Oude Panden, Nieuwe Kansen

Wat doen we?

Veelleegstaandekantoorpandenzullennooitmeeralskantoorwordengebruikt.Omeentransformatiemogelijk

temakennaareenanderefunctiezijnmeergegevensnodigvaneenpanddanvaakbeschikbaarzijn.Saxionheeft

samenmetdestichtingPlatformInitiatievenTijdelijkheidenIAAArchitecteneennieuwmonitoringsinstrument

ontwikkelddatalsappbeschikbaaris.Indetweedefasevanhetprojectwordtvooreenaantalpandendevraag

naarenaanbodvanruimtebijelkaargebrachtomzodetransformatievanincourantekantoorpandenmogelijkte

maken.


Sindsdestartvanhetprojectmedio2015isdeappontwikkeld(‘pauzelandschappen’,beschikbaarinde

android-enios-appstores),enzijnenkelehonderdenpandendoorheelOverijsselinkaartgebracht,

ziewww.pauzelandschappen.nl.

In2016wordtvooreenaantalpandeneentransformatieprocesopgestartinsamenwerkingmetpand-

eigenareneninitiatiefnemers.Daartoegaanweinitiatiefnemerslokaliseren,methenontwerpsessies

organiseren,enrekensessieaanbiedentenbehoevevaneenhaalbareexploitatieopzet.


HetaanbodaanleegstaandekantorenisgroterdanblijktuitbijvoorbeeldFunda.Viadeappkomteenmeer

gedetailleerdbeeldnaarvoren.

Hetopsporenvaninitiatiefnemersiseenlastigeklus.Zijzijnniet‘georganiseerd’.Viaverschillendewegen,

waaronderdeorganisatievaneenstadscafé,willenweproberenhenbijhetprojecttebetrekken.


Doordatinhetprojecttientallenstudentenwordeningezet,brengenweookbijdetoekomstigeprofessional

hetprobleemvanleegstandéndemogelijkeaanpakdaarvanonderdeaandacht.

Meer weten?

Saxion TheodeBruijn,LectorDuurzameLeefomgeving,

DirecteurIAAStedenbouwenLandschap

[email protected]


Hanz

Wat doen we?

Wiljealsorganisatiesblijvenvernieuwen?DanisHanzsindsmei2014deplekomtewerken.Innovatie

ontstaathetbesteineeninspirerendeopenomgevingwaareengrotediversiteitaanondernemers,overheiden

onderwijszichmetelkaarenhunomgevingverbinden.Voororganisatiesmeteenopenhoudingendiewillen

samenwerkenisHanzdevernieuwendehuisvestingsoplossingdiedaarvoorzorgt.7jaarstructureleleegstand

van5.000m2wordtomgebogennaareenwaardevolleaanzetvannieuwepositioneringvanHanzeland

Zwolle.


2.200m2isingebruikgenomen.DepartnersdieonderdeelzijngewordenvanHanzervarendemeerwaarde

vaneenopenhuisvestingsconcept,voortdurendeontmoetingeninspiratie.Hanzelandwordtintoenemende

mategeassocieerdmetinspiratieeninnovatie.


Delesdiewehebbengeleerdentoegepast:lokalepartnersmetbetekenisenimpactmoetenaangeslotenzijn.

Bijdeeneorganisatiegaatditmakkelijkerdandeandere.Pro-actiefverkennenenwervenvandezepartners

meteenrelevantverhaalonderdearmleidttotditnoodzakelijkeresultaat.


Durfgrootstedenkenenblijfontwikkelen.

Meer weten?

Hanz ThijsvanDieren

Tel:0655783025

[email protected]

www.bijhanz.nl


CeeCee Community

Wat doen we?

DecoöperatieCeeCeeCommunityspantzichinvoorhetbehoudt,aantrekkenenverbindenvancreatief

ondernemendtalentinderegiodoorhetcreërenvaneengunstigencreatiefecosysteemvoor(startende)

ondernemers.EenCreativeBusinessZonewaarzowelregionale,nationalealsinternationalestakeholdersdeel

vanuitmaken.

“Theceespot”(onderdeelvandecoöperatieCeeCeeCommunity)isdefysiekeplekwaarcreatieveondernemers

kunnenwerken,creëren,groeienenhetverschilgaanmakenindewereld.Doorhetbottom-upintegraal

aanbiedenvangoedkope,openenflexibelehuisvesting,handsonsupport,coachingénmatchmaking.

HiermeeisdeCeeCeeCommunitydeeerstecreatievebroedplaatsinderegiodiezich,middelshuisvestingén

programmering,actiefbezighoudtmethetsuccesengroeivanhaarledenenditdoetmetsteunenparticipatie

vangroterebedrijvendiehetbelangzienvandecreatieveindustrie/economieenhetbehoudtvanjong(creatief)

talentvoorderegio.


Hetprojectisop8december2015officieelvanstartgegaan.Ondertussenhebbenzichvijfstartendebedrijven

gevestigdendaarmeemakenalruim20mensendagelijksgebruikvandecommunity.

Deeerstemaandiserplekgebodenaanzesevenementen,variërendvaninspiratiesessiesenworkshopstot

co-workingdagen.

Komendemaandwordtverderinvullinggegevenaanhetopzettenvandeverschillendeondernemersservices

doorpartners(Financiëleanalyses,Juridischadvies,Accountancy,HRadvies,MarkeringenPR,Algemeen

ondernemersadvies,Subsidieaanvragenenregelingen,Industrieexpertsenhetbiedenvannieuwekansenen

toegangtotfinanciering)enhetorganiserenvanhetcoachingtrajectdoor20+externebusinesscoaches.

DefocusligthiermeeophetkwalitatieflatengroeienvandeCeeCeeCommunityenhetnetwerk(Creative

BusinessZone)metalsdoelomeind2016minimaal20startendeondernemingentesupportenenhuisvesten.


Hetorganiserenvaneendergelijkbottom-upinitiatief,decoöperatie,metmeerdan20stakeholders(van

start-uptotvastgoedeigenaar)waariniedereenookdaadwerkelijkbetrokkenisénblijftvergtvanallepartijen

eenlangetermijnvisieeninvestering.Voordeinitiatiefnemersbetekenddithetactiefencontinuemanagen

vanverantwoordelijkhedenenverwachtingen.Opdelangeretermijnlevertdezebetrokkenheidechterveelop

eniskey-factorvoorhetslagenvanhetproject.

Meer weten?

CeeCeeCommunity NielsMoshagen

[email protected]

Tel:0647086606

http://ceecee.community


‘Hoe Courant is Uw Pand’(HCUP) inclusief stedelijke herverkaveling: Experiment leegstandsbestrijding kantoren Deventer

Wat doen we?

Binnenhetexperimentproberenweeigenarenvolgenshetprincipevanuitnodigingsplanologieteverleidenop

omhetjuistemomentteinvestereninbestaandekantoorgebouwen.Doorherontwikkelingvanhunbestaande

kantoorpandofjuisttransformatienaareenanderefunctie.

Hiervoorwordtgewerktmethetinstrument‘HoeCourantisUwPand’.HCUPiseeninstrumentdatde

courantheideninvesteringskanseninvastgoedzichtbaarmaakt.Dooressentiëlekenmerkendiemarktwaarde

encourantheidbepalentebeoordelen(pand,locatie&markt),ontstaateenbeeldvanslimmeverbeter-

mogelijkhedeneninvesteringen.

Doelvandezebottom-upaanpakisomeigenarenvan(potentieel)legekantoorgebouwenopsystematischeen

marktgerichtewijzeinpositietebrengenentefaciliterendejuisteinvesteringsbeslissingtenemenendaarmee

leegstandinDeventertebestrijden.

Daarnaastonderzoekenwesamenmetdebetrokkenvastgoedeigenarenofpanden/deelgebiedenzichlenen

voorstedelijkeherverkaveling.DegemeenteDeventerisopvoorhandgecharmeerdvanditmogelijknieuwe

wettelijkmiddelendepositiedieditgeeftaangesprekkenmeteigenarenvan(lege)kantoren.


• DeHCUP-toollevertelkegebouweigenaareenhelderemarkttechnische,financiëleenbouwtechnischescan

op.Inclusiefplanologisch-juridischemogelijkheden.Debeleggersengebouweigenarenkrijgenhiermeeeen

gedegendoorlichtingvandetoekomstwaardevanhungebouw,kansenenrisico’svooralternatieveaanwend-

baarheid(revitalisering,transformatie)envoorwaardenomdittoteensuccestemaken.

• InmiddelszijnvoormeerdereobjectendeHCUPscansgereed.Naeenuitgebreideschouwvanpandenlocatie

zijndescansopgesteldendoorgesprokenmetdeeigenaar.Erisgekekenofinvullingalskantoorkansrijkzou

zijn,maarookwatalternatievedoelgroepenzoudenkunnenzijnenwat(transformatie/herontwikkeling)

financieelbetekent.Daarbijzijneendrietalscenario’sophoofdlijnendoorgerekend.Ookoverfinanciële

arrangementen,stedelijkeherverkavelinginhetbijzonder,isgesproken.Totnutoeblijktdatvoordeobjecten

ditarrangementminderinteressantis,daardetoekomstscenario’s(alternatieveinvulling)veelalkansrijklijken.

• Erwordtopeensystematischemanierervaringopgedaanmetverleidingsplanologieenleegstandsbestrijding

2.0waarbijdeeigenaarvangebouwenmaximaalinpositiewordtgebracht.

• Waardecreatievoorbestaand,leegstaandvastgoedwordtmogelijkeninzichtelijkgemaakt;leegstands-

bestrijdingdoordeeigenaarvangebouwenmaximaalinpositietebrengen.

• Eersteervaringenmetdemogelijkhedenvoorstedelijkeherverkavelingindepraktijk,inclusiefgesprekkenmet

eigenaren/beleggershierover.

• Hetexperimentloopttoteindmaart2016.


Successen

• DoorgebruiktemakenvaneenEconomischeEffectRapportagewerdmeerinzichtverkregenindesociaal-

economischebetekenisvaneenkantoorlocatieen/ofdeelgebiedbinnendeStadsaszoneinDeventer.Dit

helptbijhetbepalenvaneentoekomststrategieenaanpakvoorleegstand.

• DeHCUPtoolblijktindepraktijkgoedbruikbaaromvooreeneigenaareencompleetbeeldtegevenvande

mogelijkhedenvaneenleegstaandkantoorpand.UitdeeersteHCUPscansblijktdatermeerderetoekomst-

scenario’svoorleegstaandekantoorpandeninDeventerzijn.Metnamedescenario’srondomwonen

(vrijesectorhuur)zijnfinancieelenmarkttechnischinteressant,zoblijktuitdescans.Eenaantaleigenaren

verkentdeverderemogelijkhedenvoorherontwikkeling/transformatievanhunpand.

• DeuitkomstenvandeHCUPtoolsluitenvaakgoedaanbijeeneerstegevoeldateigenaren(ofasset

managers)hebbenoverhunpand.Doordecombinatievanmarktscan(encheckopvraag/behoefte)en

kostenwordentoekomstigekeuzesmakkelijkergemaakt.EigenarenzijnenthousiastoverdeHCUPscan.

• Stedelijkeherverkavelinglijktalsarrangementinteressantbijdeaanpakvanleegstand,maarwanneerblijkt

datervoorkantoorpandenmogelijkhedenzijnvoorherontwikkeling/transformatie,danzijnfinanciële

arrangementenalsnelminderinteressant.


Uitdagingen

• Eigenaren/beleggersenthousiasmerenomdeeltenemenaandeHCUPscanenverkennenvanoptiesvoor

stedelijkeherverkavelingiseenintensieftrajectdatveelenergieenaandachtvraagt.

• Eenaanpakvanleegstandvraagtookomvisieopanderevastgoedmarkten.Denkaanbijvoorbeeldde

woningmarkt(vrijesectorhuurkanimmersooknietoveral).Eengoedeprogrammering/marktstructurering

(metruimtevoortransformatie)iswenselijk.

• Verderuitwerkenvanmogelijkefinanciëlearrangementen,naaststedelijkeherverkaveling.Wedenken

bijvoorbeeldaanverhandelbareontwikkelingsrechtenofmisschienweleen(succesvol)sloopfonds.

Tips

• Belangrijkisombinneneengemeenteeenoverzicht/netwerktehebbenvandebelangrijksteeigenaren/

beleggers.Hetinbeeldbrengenvandeeigenaren/beleggersvandeleegstaandekantoorpandenencontact

metdezepartijenisbelangrijkvoorhetsuccesvoluitdragenvanhetHCUPexperiment.

• Voldoendecapaciteitenaandachtomnetwerktevergrotenencontinueincontactteblijvenmeteigenaren/

beleggers.Precieswetenwaterspeeltopdebestaandevastgoedmarkt.Eenkantorenloods(ofspecifieke

accountmanager)incombinatiemeteenwethouderleegstandzouhierbijkunnenhelpen.


• Erzijnnogenkelelaatsteplekkenvooreigenaren/beleggersdiegebruikwillenmakenvandeHCUPscan.Tot

eindmaart2016biedenwedemogelijkheidomdetoekomstmogelijkhedenvanleegstaandekantoorpanden

indeStadsaszoneteverkennenentekomentotmogelijkenieuweoplossingenvoorleegstaandegebouwen!

• VoorhetexperimentHCUPenstedelijkeherverkavelingStadsaszoneDeventerisooksamengewerktmetde

SaxionHogeschool/HogeschoolArnhem-Nijmegen(HAN)opleidingFacilityManagement&RealEstate.Een

stagiaireheeftintensiefmeegeholpenmethetopzettenvanhetHCUPmodelvoorkantoren.Daarnaastiszij

afgestudeerdophetonderwerp‘circulaireeconomie’.Eenonderwerpdatzekeraansluitbijdedoelstelling

vanHCUP:eentweedelevenvoorkantoorgebouwen.DescriptiewasuiteindelijkgoedvoordeFMBachelor

scriptieprijs.Eenmooieprestatie!

Meer weten?

StecGroep GuidovanderMolen

[email protected]

Tel:0622205194

BoukeTimmen

[email protected]

Tel:0267514100

GemeenteDeventer MirjamJansen

[email protected]

Tel:0622205194

SaskiaMulder

[email protected]

Tel:0570694248


Het Aktiefhuis

Wat doen we?

InhetprojectwordtdeleegstandvanhetgebouwMarssteden70aangepakt.Hetpandligtophetindustrieterrein

MarsstedeninEnschededatontwikkeldisvanafbeginjaren90,endatverkeerstechnischgoedontslotenis.

FFindwilvoordeeigenaardeheerSpenkelinkditpandalsbedrijfsverzamelgebouwvullenophetthemaduur-

zaamheideninnovatieindeutiliteitsbouw.DezeentiteitenzijninMarssteden70getrokkenalskwartiermakers.

FFindzoektbedrijvendiesamenmetdenuzittendebedrijvenFFind(regie-organisatieutiliteitsbouw,LED

verlichtingsplannenenLEDinkoop),GreenGridConsultancy(duurzameenergieproductie),WiersmaBouw-

consulting(duurzaambouwadvies)enVeraSolar(zonnepanelen)willenhurenenbusinesswillengenereren.

Erloopteenonderzoekomeenontwerptemakenvoorhetenergieneutraalmakenvanhetgebouw.

OokiserbinnenMarssteden70eenvoorzieningvoorstrategischzakelijkenfinancieeladviesvantopmensen

uithetbedrijfsleven.EigenaarenFFindzijnaktiefomzichteprofilereninnetwerkorganisatiesopgebiedvan

duurzaamheidenbouw.

WezijngestartmeteenbrandingtrajectenwezijnmetkennisinstellingenalsSaxion,deUT,deHANende

UniversiteitNijmegeningesprekomstudentonderzoekuittezettenom:

- hetthema-conceptverderteontwikkelen

- energiezuiniggedragtestimulerenmethardwareopties

Ookcreerenweloopinhetgebouwdoorhetorganiserenvan(kleinschalige)bijeenkomstenenvergaderingen.


Verhuuropconceptblijktbetertewerkendanverhuuropruimtealleen.Alswevergelijkenmethoeandere

leegstaandegebouwenopdeMarsstedenwordengevuldkomenerbijonsveelmeerkijkers(enmeerhuurders).

Bemoeilijkendefactorenzijnelementenalsdeenormehoeveelheidkantoorruimtedietehuurstaatende

manierwaaropdaar–ookopprijs-meegestuntwordt.

Benaderdebedrijvenzienweldemeerwaardevaneenthemagebouw,maardiemeerwaardeisnietzoduidelijk

datdaarmeteendebestaandehuisvestingssituatievoorwordtopgegeven.


Aanscherpenvanhetverhuurconcept(metnamehetbusinessontwikkelingsgedeelte)endebedrijvendiewe

daarbijzoeken.Vanduurzaamheidinhetalgemeennaar‘Greencubator’:innovatiefwerkenaandeduurzame

transitieindeutiliteitsbouw.

AanvullendzijnwegaanzoekennaarhetonderscheidendvermogenvanonsgebouwbinnendeMarssteden.

Ineersteinstantiehebbenwevoordehuurbedrijvenbenaderdwaarmeeweeenwerkrelatiehebben.Nugaan

weactiefopzoeknaarbedrijvendiedezittendebedrijvenaankunnenvullen,omdaarmeeeentotaalconcept

tekunnenbiedeninhetgebouwMarssteden70.


Wehebbenhetverhuurconceptenhetaktiefhuisconceptformeelgescheiden.Zierespectievelijk:

www.marssteden70.nl,www.hetaktiefhuis.nl

Meer weten?

Conceptontwikkelaar ArieFokkink(FFind)

[email protected]

Tel:0614433887

Eigenaar HermanSpenkelink

[email protected]

Tel:0624598585


Wat doen we?

VoorhetkantoorgebouwaandeVanReeuwijkstraat50inOmmengaatbureauRuimtewerksamenmetbureau

RekenruimteenhetOverstichtvooreigenaarCarinovaeenQuickScanherbestemmingopstellen.Carinovawil

hetkantoorgebouwgraagverkopenofverhuren.Carinovaheeftviaeenmakelaarhetpandalgeruimetijdinde

verkoopstaan.Dezetraditionelemanierisnietsuccesvolgebleken.DaaromheeftCarinovabeslotentekiezen

vooreenandereaanpakviaeenQuickScanherbestemmingomdatzijhetgebouwnietleegwillenlatenstaan.

Degezamenlijkaanpakvandedriebureausisgerichtopeenduurzameinvullingvoorlastigteverkopen

vastgoed.Wijhebbeneenintegraleaanpakmeteen

• ruimtelijkeanalyseengebouwwaardering

• beleid-enomgevingsanalyse

• marktverkenning

• financiëleanalyse

• ontwikkelstrategiemetoplossingsrichtingen

Hierbijdenkenwijinmogelijkhedenenproberenkansentecreërenenobstakelswegtenemen.Onzeervaringis

datdoormiddelvanonzeQuickScanbewegingkomtindemogelijkhedenvoorhetpand.Hetdoelisomvanuit

hetontwikkeladviesvandeQuickScaneenkansrijkeinvesteerdercq.kopertevindenvoorhetpand.Carinova

heeftvooronzeaanpakgekozenomdatzijvertrouwenhebbeninonzeaanpak.Deeigenaarisenthousiastover

onzeaanpaknadatwijonzeervaringenvanuitandereprojecteninzakelastigteverkopenvastgoedhebben

gepresenteerd.

HetgrootsteobstakelvoorCarinovaisdeslechtemarktsituatievoorkantoorgebouwen.Metditobstakelgaan

wijmetdeaanpakvandeQuickScanaandeslagdoortekijkennaaranderemogelijkhedenenpotentiesvoor

hetgebouwdanhethuidgegebruik.Indeaanpakwordtvooralookgekekenwaarisvanuitdemarkten

gemeentebehoefteaanenwatpastbijhetgebouwendeomgeving.


Injanuari2016wordtergestartmethetproject,deverwachtingisdathetproduct“QuickScanherbestemming’’

eindmei2016gereedis.

Meer weten?

BureauRuimtewerk MoniqueSchuttenbeld

Tel:0620611729

[email protected]

Herbestemming kantoorgebouw Van Reeuwijkstraat 50 Ommen


Leegstandsmeter: “Maak de opgave inzichtelijk”

Wat doen we?

MiddelsdeLeegstandsmeterwordendemogelijkhedenenoorzaakvooreenleegstaandkantoorpandeen-

voudig,snelenvrijblijvendinbeeldgebracht,zonderdatdaarvooreengrootschalligonderzoekvoorhoeftte

wordengedaan.

Deoorspongvandeleegstandsmeter,zithemindeverwonderingdathetenepandwelingebruikiseneen

soortgelijkpandeldersnietaandestraatstenenteslijtenis.Hetisheelverleidelijkomdittekoppelenaaneen

onbalansvanhuurprijsenaandekwaliteitindebreedstezinvanhetpand/locatie.Immersalsdeprijsmaar

voldoendezakt,zalereengebruikerkomen,toch?

Echterzittenweindesituatie,daterstructureelmeerm2kantoorruimteis,dangebruikers.Hetgeeninprincipe

betekenddatindienhetaanbodvankantoorruimtegelijkblijft,hetprobleemleegstandindekantorenmarkt

gelijkzalblijvenenzichalleenmaarverplaatst.Omleegstandstructureelverminderen,zitdeoplossingerinom

middelsherbestemmingenentransformatiesm2teverminderen.Devraagisechter,omwelkepandengaatdit?

Dekenmerkenvaniederkantoorpandzijnteverdelenonder3categorien:

1. Object(kenmerkenvanhetpandzelf)

2. Locatie(kenmerkenvandelocatie)

3. Markt(kenmerkenvandemarkt)

Deoorzaakvaneenleegstaandkantoorpandzijnaltijdterugtebrengennaareenonvoldoendeinéén(ofmeer)

vandedriecategorien.

Onderdezecategorienvallenverschillendefactoren(voorzieningenintern,ligging,voorzieningenextern,comfort,

prijs,parkeren,duurzaamheid,uitstraling,nabijheidopenbaarvervoer,toegankelijkheid,omgeving,etc.etc.)

Dooreenpandtetoetsenaanverschillendefactoren,kunnenwedekansenomdeleegstandoptelossen,in

beeldbrengenenmakenwedepijnpunten(lees:oorzaak)inzichtelijk.Zodateractiefopgestuurdkanworden.

Ditresulteerdineenpraktischenonderbouwdadviesvoordegebouweigenaar,beheerderenofmakelaarom

deleegstandtegentegaan,waarbijwetevensstureninvolgordevanaanpak,wetenregelgevingenpraktische

aandachtspunten.

Doelisomgebouweigenarenwelketemakenhebbenmetleegstand,inbewegingtekrijgenomactiefen

doelgerichtdeleegstandvanhetobjecttegentegaan.

Omhetgebruikvandezetoolzolaagrempeligmogelijktehouden,hebbenweervoorgekozenomdezeinde

markttezettenmiddelseenappvoordesmartphone,waarmeezedeinputvoordeleegstandsmeterkunnen

invoeren.Deoutput(hetadvies),zalnadienmiddelseengegenereerdepdfwordengemaild.


Wezijnopditmomentbezigmethetbepalenenweegbaarmakendefactoren,weverwachtendezezomerhet

eerstewerkbaretooltetestenoppanden.EindvanhetjaarzaldeAPPonlinegaanenwillenwedemarktop

omhetgebruiktebevorderen.


Dewegingvanfactorenonderlingiseenuitdaging,erzijnhierinverbanden.Vaneenkantoorpandvan

70,-p/m2magjeminderverwachtent.o.v.eenpandvan120,-p/m2.Hetiseenleukeuitdagingomdit

meetbaartemaken,weverwachtenveelvandeoutputuitdepilots(panden).

Meer weten?

SOM= GijsEnsink

[email protected]

Tel:0641912154


Vers & Gezond in een nieuw Jasje

Wat doen we?

Dekernvanhetprojectishetontwikkelenvaneenherhaalbaarconceptmeteenbusinessmodeldatpastin

leegstaandegebouwen.Hetconceptdatuitgewerktwordt,ishetCentrumVersengezond.HetCentrumteelt

groenten,endatbetekentversheidentransparantievanproduceren.Daarnaastwordtdeaanwezigheidvan

gezondheidbevorderendestoffenaangetoond,envoorlichtinggegeven.Erwordendusgewassengeteeld,er

wordtoververteld(voorlichting),erwordtnaderonderzoekaanuitgevoerdenditpassendinspecifiekeleeg-

staandegebouwen.


Deblauwdrukvanhetconceptenhetbusinessmodelzijnopditmomentgereed.Nuishetprojectindefase

waarbijhetondernemersaantrektomhetconceptCentrumVers&Gezonddaadwerkelijkuittevoeren.


Hetprojectwordtuitgevoerddooreenmultidisciplinairteam.BijhetprojectzijnHLB,LouisBolkInstituut,Natuur

enMilieuOverijssel,Boerenfluitjes,RichterReclame,CountusenDeGroenfabriekbetrokken,wateenproduct

oplevertdiemeerderekantenvaneenbusinessmodelingebouwenbelicht.

Meer weten?

DeGroenFabriek Projectleider:

PetravandenHengelProjectmanagement

[email protected]

Tel:0651216159

Aanvrager:

DaanKuiper

[email protected]

Tel:0650838779


Haalbaarheidssessies Verwijderingscertificaten Kantoren

Wat doen we?

VastgoedbelangheeftbinnenhetConvenantAanpakKantorenleegstandhetinitiatiefgenomenomdehaalbaar-

heidvaneenstelselvanverwijderingscertificatenvoor(deels)leegstaandekantorentetoetsen.Samenmet

Platform31heeftVastgoedbelangeenaantalsimulatiesessiesgeorganiseerdbinnendeprovinciesUtrechten

OverijsselendegemeentenZwolleenHouten.Dezesimulaties,doordeTUDelftenProcapontwikkeldalsserious

game,haddenalsdoelomhetfunctionerenvaneenstelselvanverwijderingscertificatenineenfictievecasus

‘Zwouten’metreal-lifemarktpartijenenadviseursnatespelen.InZwolleheeftdezesimulatieinnovember2015

plaatsgevondenmetactievebetrokkenheidvaneengrootaantallokalepartijen.Degame‘meter-voor-meter’

bleekverrassend(ofniet?)behoorlijkrealistischenverschaftedeelnemers,spelbegeleiders,enbelanghebbenden

vanVastgoedbelangveelinzichtenindehaalbaarheiddanwelvalkuilenrondomdeintroductievanVerwijderings-

certificatenvoorvierkantemeterskantoreninNederland.


Initiatiefnemerszijnbezigmethetverwerkenvandebevindingenineenrapportageoverdehaalbaarheidvan

eenstelselvanverwijderingscertificatenvoorkantoren.Onderdeelvandierapportagezalzijn‘debeschrijving

vanhetinstrumentverwijderingscertificatenwaarondereeneenduidigadviesoverdeuitvoeringenorganisatie

vanhetinstrument’.Ditadviesiseindjanuari2016gereed.


Desimulatiesessieszijngoedverlopen.Devoorbereidingendaarop,metnameinhetuitwerkenvandeserious

game,warenzeerintensief.Eengoedevoorbereidingishethalvewerkwasookzekerhiervantoepassing.Het

realiteitsgehaltevandespelsimulatiewascruciaalvoordeactievewijzewaaropdeelnemersindesimulatiehun

rolinvulden.Ditisgoedgeluktmetalsgevolgdatdebevindingenuitdesimulatieinputvormenvoorhetverder

uitwerkenvaneenstelselverwijderingscertificaten.


Deverwijderingscertficatenblekenindesimulatiesessieswaardevolvoordedeelnemers.Erwerdconcreet

financieelwaardetoegekendaanhethebbenvandezecertificaten.Hetverkrijgendaarvankwamtotstanddoor

sloopvanleegstaandekantorenuittevoeren.Hetverhandelenvandiecertificatenwerkteomdatandere

marktpartijendecertificatennodighaddenalsvoorwaardevoorhetmogenontwikkelenvannieuwekantoren.

Dewaardekwamaldustotstanddooreenontwikkelrechtnaardetoekomsttoe.Iserechtergeenverwachte

nieuwbouwontwikkelingomdatergeenvraagmeeris,nuenopdemiddellangetermijn,danhebbende

certificatenookgeenwaarde.Desimulatieleerdebetrokkenendatdeintroductievaneenstelselonder

voorwaardenhaalbaaris,maardathetinelkeprovincie,regioofgemeentewelmaatwerkblijft.

Meer weten?

Vastgoedbelang Platform31

Nachtwachtlaan20 Kon.Julianaplein10(7eetage)

1058EAAmsterdam 2595AADenHaag

0203463112 0703028484

CoKoning/MarcJanssen ArjanRaatgever


Stadsacupunctuur: Reboot Hanzeland

Wat doen we?

Stadsacupunctur:Doordoelgerichtenaaldenprikkende‘doorbloeding’vanziekedelenvandestadinitiëren.

Hetfunctionerenvanstadswijkenhangtmeestalafvangebruikenacceptatie.Deattractiviteitenpopulariteitvan

stedelijkegebiedenwordtinheelEuropagezienalsdebeslissendeindicatorvoordekwaliteitvanstedelijke

ruimte.Wijlatenophetniveauvanprogrammering,deinfrastructureleaankledingendevariëteitvanfuncties

zienhoeduurzameofsomsookbewustintijdbeperkteveranderingenvoorgenomenkunnenworden.

Hetproject‘RebootHanzeland’gaatoverurbane,programmatischeensocialeinterventiesvoorhetstedelijk

gebied‘Hanzeland’inZwolle.


Eriseenbrochuremetdeuitkomstenvanhetparticipatieftraject‘RebootHanzeland’.Dezestaatgepubliceerdop

https://www.zwolle.nl/sites/default/files/reboot-hanzeland-rapport.pdfenwordteindjanuari2016gepresenteerd

voorgemeente,burgersenstakeholders.Erwordtmetbetrokkenen,gemeenteenProjectbureauSpoorzone

gesprokenoverdevoortzettingenuitvoeringvan(eendeelvan)devoorstellen.


Hetparticipativetrajectvanditprojectverliepgoedenvolgensplan.Erwasveelbelangstellingonderdeburgers,er

zijnproductievegesprekkengevoerddieonsinspireerdenomtotdeformuleringvandevoorgesteldemaatregelen

voorhetgebiedHanzelandtekomen.Wijwachtennogopdereactievanburgers,stakeholders,gemeenteen

ProjectbureauSpoorzoneomtekunnenevalueren.Omdathetparticipatievetrajecteenvoorbereidendprojectvoor

hetformulerenvandoelenenmaatregelenwasennogniethetprojectzelf,ishetnudeuitdagingomdedoorons

voorgesteldemaatregelendaadwerkelijkuittekunnengaanvoeren.Degesprekkenhieroverzijngaande.

Meer weten?

Raumspielkunst ArchitecturalDesign&Concepts

Talstrasse41EingangDc/oT41

70188Stuttgart,Duitsland

www.raumspielkunst.com

[email protected]

201

6 - 0

33

Transformeren kun je leren - Bouwstenen › fileswijkplaats › 1601 Brochure... · op cruciale...

Documents

Transcript of Transformeren kun je leren - Bouwstenen › fileswijkplaats › 1601 Brochure... · op cruciale...