t NL.IMRO.00180000BP NoMa-G-Toelichting · 2017-12-22 · Gemeente Hoogezand-Sappemeer...

Gemeente Hoogezand-Sappemeer

Bestemmingsplan Noorderpark/ Margrietpark - 1 - 20-11-2007

Inhoudsopgave

1. Inleiding 3

2. Beschrijving van het plangebied 5 2.1 Herstructurering Noorderpark/ Margrietpark 5 2.1.1 Deelproject hoofdstructuur en infravoorzieningen 5 2.1.2 Deelprojecten Noorderpark 6 2.1.3 Deelprojecten Margrietpark 7 2.2 Het historische lint 12 2.3 Bedrijvenstrook Winschoterdiep 12 3. Beleidskader 15 3.1 Provinciaal beleid 15 3.2 Gemeentelijk beleid 15 3.2.1 Structuurschets 15 3.2.2 Boegbeelden 16 3.2.3 Woonplan Hoogezand-Sappemeer 16 3.2.4 Stedenbouwkundig Plan Noorderpark/ Margrietpark 17 3.2.5 Nota verkeers- en vervoersbeleid 17 3.2.6 Welstandsnota 18 3.2.7 Beeldkwaliteitsplan ‘Het historische lint’ 19 3.2.8 Hoogbouw 19 3.2.9 Detailhandel en horeca 20 3.2.10 Ruimtelijke Sociaal Economisch Beleid 21 3.2.11 Bestemmingsplan Algemene bijgebouwenregeling 1996 21 4. Gewenste ontwikkelingen 23 4.1 Functionele ontwikkelingen 23 4.2 Ruimtelijke ontwikkelingen 24 4.2.1 Noorderpark en Margrietpark 24 4.2.2 Het historische lint 27 4.2.3 Bedrijvenstrook Winschoterdiep 28 5. Omgevingsfactoren 29 5.1 Geluid 29 5.2 Luchtkwaliteit 30 5.3 Externe veiligheid 30 5.4 Bodem 31 5.5 Duurzaam bouwen 32 5.6 Ecologische aspecten 32 5.7 Water 33 5.8 Wind 34



6. Planbeschrijving 35 6.1 Opbouw van voorschriften en plankaart 35 6.2 Beschrijving in Hoofdlijnen 36 6.3 Woondoeleinden 1 en 2, Wooncentrum (artikel 3, 4 en 5) 37 6.4 Gemengde doeleinden (artikel 6) 39 6.5 Bedrijfsdoeleinden (artikel 7) 40 6.6 Maatschappelijke doeleinden (artikel 8) 42 6.7 Verkeer en verblijfsdoeleinden en verkeersdoeleinden (artikel 9 en 10) 42 6.8 Groenvoorzieningen (artikel 11) 43 6.9 Water en waterstaatsdoeleinden (artikel 12, 13) 43 6.10 Uitsluitend aanvullende werking bouwverordening (artikel 15) 43 6.11 Overige bestemmingen 43 6.12 Relatie toepassing 19 lid 3 WRO 44 6.13 Handhaving bestemmingsplan 44 7. Uitvoerbaarheid, inspraak en overleg 45 7.1 Uitvoerbaarheid 45 7.2 Inspraak en overleg 45 7.2.1 Overleg 45 7.2.2 Inspraak 46 7.3 Overwegingen n.a.v. inspraak en overleg 47 Bijlagen 53 e.v.



Het plangebied: van Hoofdstraat tot Winschoterdiep, van Kerkstraat tot (vlakbij) de Popko Bielstraat.

1. Inleiding PLANAANLEIDING/ -DOEL Het voorliggende bestemmingsplan Noorderpark/Margrietpark heeft betrekking op het grootste ge-deelte van een te revitaliseren - grotendeels gerealiseerd en ingericht - stadsdeel gelegen tussen de A7 en de Hoofdstraat/Noorderstraat in Hoogezand-Sappemeer. Deze grote woonwijk biedt plaats aan ruim 2.350 woningen. Het overgrote deel (ruim 900 van de woningen) behoort tot de huursector. Het Noorderpark en het Margrietpark bieden gevarieerde vormen van woningbouw en woonomgevingen. Het zijn tevens twee van de vier woonbuurten waar op basis van het op 12 november 1996 vastgestelde ‘Woonplan Gemeente Hoogezand-Sappemeer’ een ingrijpende vernieuwing van de woningvoorraad, de openbare ruimte en het voorzieningenniveau nodig wordt geacht. Dat woonplan is een uitwerking van de eind 1993 unaniem door de Raad vastgestelde Structuurschets. De aanpak van de herstructurering in deze twee wijken gebeurt anders dan de tot dan toe in de gemeente gebruikelijke aanpak van herstructurering. Daarbij is voornamelijk sprake van een aanpak achteraf. Binnen de gemeente is de herstructurering van het Noorderpark en het Margrietpark het eerste project met preventieve ingrepen om tijdig de zichtbare en verwachte aantasting van het woon- en leefklimaat het hoofd te kunnen bieden. Vanaf het begin in april 1998 is, onder regie van de gemeente, gekozen voor een gezamenlijke aanpak door beide corporaties (Woningstichting Volksbelang en Christelijke Woningstichting Talma) en de gemeente. Op 23 februari 1999 stelde de gemeenteraad een structuurvisie vast voor het plangebied. Daarin vindt u een analyse van het stadsdeel en voorstellen voor ingrepen in de openbare ruimte en in de bebouwing. Uit de structuurvisie vloeit het de gemeenteraad op 22 juni 1999 vastgestelde stedenbouwkundig plan voort. De herstructureringsopgave is daarin in twee fasen verdeeld. De eerste fase liep tot 2003 en de tweede fase loopt tot en met in ieder geval 2010. Het voorliggende bestemmingsplan biedt een ruimtelijk kader voor het vastleggen van behaalde resultaten uit de eerste fase en het mogelijk maken van de tweede fase: nieuwe ontwikkelingen en noodzakelijke aanpassingen in de wijken Noorderpark en (een gedeelte van) het Margrietpark. Het bestemmingsplan heeft daarnaast betrekking op een deel van het historische lint van de gemeente, de noordzijde van de Hoofdstraat. Voor dit deel legt het bestemmingsplan de meest recente inzichten vast. Het gaat er om hoe de beeldkwaliteit en levendigheid van dat gebied verbeterd kan worden. Belangrijke basis vormt dan het ‘Beeldkwaliteitsplan Het Historische Lint’ uit 1996. BEGRENZING PLANGEBIED Qua planbegrenzing gaat het voorliggende bestemmingsplan uit van de Kerkstraat, het Winschoterdiep en de Hoofdstraat. De zuidoostgrens grenst aan het recente plan voor de Noorderstraat, terwijl in het oosten het plangebied grenst aan het bestemmingsplan Margrietpark. Tot dit plangebied behoort eveneens de noordrand van de Hoofdstraat. In het plangebied zijn tevens diverse (maatschappelijke) voorzieningen gesitueerd, alsmede een deel van een buurtwinkelcentrum, meerdere parken en historische lintbebouwing. Het noordelijke deel van het plangebied omvat de bedrijvenstrook aan het Winschoterdiep.



PLANOLOGISCH REGIME Tot nu toe geldt voor het plangebied een vijftal bestemmingsplannen: - Uitbreidingsplan N.Z. van de voormalige gemeente Sappemeer, vastgesteld d.d. 18 april

1939, goedgekeurd door G.S. d.d. 28 december 1939, - Uitbreidingsplan in onderdelen ‘Sappemeer Noord-West’, vastgesteld d.d. 28 juni 1957,

goedgekeurd door G.S. d.d. 21 maart 1958, - Herziening Uitbreidingsplan in onderdelen N.Z. van de gemeente Hoogezand-Sappemeer,

vastgesteld d.d. 9 augustus 1965, goedgekeurd door G.S. d.d. 30 augustus 1966, - Bestemmingsplan Winschoterdiep-Kalkwijksterdiep van de gemeente Hoogezand-Sappemeer

vastgesteld d.d. 13 mei 1968. goedgekeurd door G.S. d.d. 17 juni 1969, herzien d.d. 27 maart 1972, herziening goedgekeurd door G.S. d.d. 20 maart 1973,

- Wijzigingsplan Winschoterdiep-Kalkwijksterdiep van de gemeente Hoogezand-Sappemeer, vastgesteld d.d. 14 januari 1975, goedgekeurd door G.S. d.d. 25 maart 1975;

Via ‘artikel 19 procedures’ zijn in de afgelopen jaren diverse vrijstellingen verleend voor gebruik en bebouwing in afwijking van bestaande bestemmingsplannen. De vrijstellingen zijn vertaald in het voorliggende plan. LEESWIJZER In het volgende hoofdstuk worden de resultaten van ruim vijf jaar herstructurering in het Noorderpark/ Margrietpark opgesomd. Tevens wordt aangegeven waar nu nog de knelpunten liggen. Naast een beschrijving van de wijken vindt u een beschrijving van de bedrijvenstrook langs het Winschoterdiep en van het historische lint. Het derde hoofdstuk handelt over het kader voor dit bestemmingsplan. De gemeente moet bij vaststelling van een bestemmingsplan immers rekening houden met het beleid van de provincie Groningen zoals neergelegd in het Provinciaal Omgevingsplan, verder: POP). Verder vertaalt de gemeente het eigen beleid, zoals neergelegd in o.a. Boegbeelden, Structuurvisie en in het Stedenbouwkundig plan Noorderpark-Margrietpark. De gemeente heeft eveneens een aantal sectorale nota’s op het gebied van (duurzaam) wonen, het detailhandels- en sectorbeleid en het verkeers- en vervoerbeleid die vertaald worden in dit plan. In Hoofdstuk 4 vindt u een beschrijving van de gewenste functionele en ruimtelijke ontwikkelingen in het plangebied, onder te verdelen naar het herstructureringsgebied, het historische lint en de bedrijvenstrook langs het Winschoterdiep. Bij de wijk Noorderpark/ Margrietpark gaat het om de plannen voor de tweede fase van de herstructurering. In Hoofdstuk 5 worden de beperkingen besproken waarbij bij het opstellen van een bestemmingsplan rekening moet worden gehouden, zoals geluid, externe veiligheid, natuur, bodem, archeologie en water. Hoofdstuk 7 bevat de juridische toelichting op voorschriften en plankaart van het bestemmingsplan. In Hoofdstuk 8 wordt ten slotte ingegaan op de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan, inclusief een paragraaf betreffende planschadeverzoeken.



2. Beschrijving van het plangebied Het plangebied kan zowel naar functionele als ruimtelijke kenmerken worden onderverdeeld in drie gebieden: - Het Noorderpark/ Margrietpark; - Het historische lint; - De bedrijvenstrook langs het Winschoterdiep. Aan de hand van deze driedeling wordt het plangebied belicht. Historie en de huidige situatie beschrijven we per deelgebied. Voor de herstureringswijken ligt daarbij de nadruk op gedane ingrepen als uitvloeisel van de herstructurering in de laatste jaren. 2.1. Herstructurering Noorderpark/ Magrietpark Op 13 juli 1999 is in aanwezigheid van de gedeputeerde M.A.E. Calon, burgemeester J.L.D van der Linde en vertegenwoordigers van alle betrokken partijen de herstructurering van de wijken Noorderpark en Margrietpark officieel gestart en werd het convenant ‘Politiekeurmerk Veilig Wonen’ getekend. Het Noorderpark/Margrietpark was van oorsprong een agrarisch gebied met het bijbehorende karakteristieke, in hoofdzaak noord-zuid gerichte blokvormige verkavelingspatroon. Deze hoofd-richtingen zijn in de verkaveling van de beide woonwijken nog steeds te herkennen. Ten tijde van de eerste aanleg van de betreffende wijken is het Winschoterdiep in 1954 door Hoogezand-Sappemeer omgelegd naar het huidige beloop. Deze omlegging heeft de continuïteit in het dwarslint van de Winkelhoek doorbroken. Deze straat behoudt echter zijn betekenis voor de woonwijk. Delen bieden een levendig en afwisselend beeld, omdat aan de oostzijde nog gedeeltelijk huizen staan uit het oude lint. De bomenrij langs de straat versterkt deze sfeer nog. In het kader van de wederopbouw is de woningbouw in de wijk voor het merendeel gerealiseerd in de jaren ’50. Bijzonder is dat toen zowel buurten zijn gebouwd die ook nu nog als aangenaam worden ervaren (Zeeheldenbuurt), als buurten die later als enigszins benauwend werden ervaren (Schildersbuurt-West en -Oost en de Bloemenbuurt-Oost). Tevens valt op dat er in de jaren ’70 en ’80 slechts weinig nieuwbouw is toegevoegd. In de tweede helft van de jaren ’90 is vervolgens een voorzichtig begin gemaakt met de vervanging van verouderde woningen en de inpassing van nieuwe typen appartementengebouwen. Voor zowel de woningtypes als de openbare ruimte waren delen van de twee wijken aan slijtage onderhevig. Om het wonen in het plangebied voor een groot aantal jaren aantrekkelijk te houden, zijn ingrepen gepleegd, zowel in de bebouwing als in de omgeving, alles op basis van het Stedenbouwkundig Plan Noorderpark/ Margrietpark voor het gebied dat op 22 juni 1999 door de gemeenteraad is vastgesteld (zie ook hoofdstuk 3). Hierna worden de belangrijkste ruimtelijke ingrepen in het gebied van de afgelopen jaren besproken. 2.1.1. Deelproject hoofdstructuur en infravoorzieni ngen. Een van de grootste ingrepen bij de herstructurering van het Noorderpark en het Margrietpark is in de eerste fase geweest de aanpassing van de hoofdwegenstructuur. Deze ging gepaard met vervanging van de riolering naast vernieuwing, verplaatsing en onttrekking van wegen. De verkeersstructuur is hieronder aangegeven. Overigens is de in het figuur opgenomen doorsteek voor langzaam verkeer bij het Saskiahof er niet gekomen, evenmin als het doortrekken van de Bartholomeus van der Helststraat. Voor beide zaken bestond bij nader inzien geen aanleiding. In het Noorderpark vond de grootste ingreep plaats in het gebied Van Neckstraat – Van Linschotenstraat – Van Heemskerckstraat - Rembrandtlaan. Ten zuiden van de Van Neckstraat is een verbinding gemaakt tussen de Van Linschotenstraat en de Frans Halsstraat: de Trompstraat. Het gebied tussen Albert Cuypstraat – Johannes Vermeerstraat – Jan Steenstraat en de Rembrandtlaan is na sloop volledig opnieuw ingericht met nieuwbouw en verbetering van de totale woonomgeving.



Verkeersstructuur.

De Van Heemskerckstraat, Bartholomeus van der Helststraat en Burg. Stronkhorststraat zijn regelmatig gebruikt als alternatieve route voor de Hoofdstraat en Noorderstraat. Door het ingrijpen in de wegenstructuur behoort dit nu tot het verleden. Een aanpassing van de aansluiting met de Winkelhoek is in overleg met de omwonenden van de lijst van uit te voeren deelprojecten gehaald. In het Margrietpark vond de grootste ingreep plaats in het gebied tussen Narcissenstraat – Klaproosstraat – Burg. Jonkerenstraat – Goudsbloemstraat voor de vervangende nieuwbouw (de Irisboog). Daarbij is de Irisstraat vervallen.

Het vrachtverkeer en het sluipverkeer vormde in het Margrietpark een groot probleem. De Burg. Stronkhorststraat vormde een makkelijke sluiproute door de wijk. Dit probleem is opgelost door een deel van de straat te onttrekken aan het verkeer en toe te voegen aan de groenzone. Hierdoor ontstond ruimte voor het versterken van de kwaliteit van de groenstructuur. De Burg. Jonkerenstraat heeft een deel van de verkeersfunctie overgenomen en moest daardoor worden gereconstrueerd. Tevens legde de gemeente extra parkeervoorzieningen aan in het Noorderpark (Barentszstraat en Rembrandtlaan) en in het Margrietpark (Rozenstraat, Klaproosstraat, Burg. Jonkerenstraat). Dit is gebeurd in met de bewonersvertegenwoordigingen en bewoners. Niet alleen omdat er vanuit de bewoners meer vraag is naar parkeervoorzieningen, maar ook om de verkeersveiligheid (bijvoorbeeld in de Barentszstraat) te verbeteren. In het Noorderpark is in de De Keyserstraat, Frans Halsstraat, Paulus Potterstraat, Gabriel Metsustraat, Van Heemskerckstraat, Rembrandtlaan, Van Neckstraat en Barentszstraat de riolering vervangen. In het Margrietpark is in de Burg. Stronkhorststraat zuidzijde (tussen Winkelhoek en Violenstraat) en in de Rozenstraat de riolering vervangen. De werkzaamheden hebben steeds de ontwikkelingen in de realisatie van nieuwe woningen gevolgd. Daarbij moest onder andere de Goudsbloemstraat geheel opnieuw worden bestraat omdat deze door de bouwactiviteiten kapot was gereden. 2.1.2. Deelprojecten Noorderpark

ONTWIKKELINGEN OP HOOFDLIJNEN IN AANTALLEN EN TYPEN WONINGEN 1999 - 2003 Noorderpark 1998 1999 2000 2001 2002 2003 1-1-04 ’99 t/m ‘03

Eengezins 568 568 582 563 551 586 594 + 26

afname 0 0 - 19 - 12 0 - 1 0 toename 0 + 14 0 0 + 35 + 9 0

Meergezins 1170 1122 996 976 1033 1090 - 80 afname - 48 0 - 126 - 20 0 0 0

toename 0 0 0 0 + 57 + 57 0



Schildersbuurt West Hier is ingegrepen vanwege de te grote concentratie van kleine en goedkope appartementen en woningen, de te hoge dichtheid van woningen, kleine straatjes en de parkeerproblematiek. Woningstichting Volksbelang heeft dit plangebied ontwikkeld. Op deze locatie zijn grondgebonden huur- en koopwoningen gerealiseerd en appartementen in de huursector. De openbare ruimte rondom de nieuwbouw is door de gemeente opnieuw ingericht. Zo ook het binnenterrein van de noordelijke huizenblokken tussen de Frans Halsstraat en de Johannes Vermeerstraat. Schildersbuurst Oost Volksbelang is in 1998 begonnen met het slopen van twee van de drie flats aan de noordzijde van de Judith Leysterstraat (voorheen Gerard Terborchstraat). De hoge mutatiegraad van deze flats had een bijzonder slechte invloed op de sociale samenhang in deze straat. Hiervoor in de plaats zijn 14 twee onder een kap woningen teruggebouwd waarvoor zeer veel belangstelling was. Saskiahof De gemeentelijke spelhal aan de Bartholomeus van der Helststraat / Rembrandtplein had zijn functie verloren bij het in gebruik nemen van de nieuwe sporthal aan de Nieuweweg. Aansluitend op dat terrein heeft woningstichting Volksbelang drie winkelpanden aan de Hoofdstraat verworven. Op de zo ontstane locatie naast de Huizingaflat aan de zuidkant van het Rembrandtplein heeft de woningstichting twee appartementencomplexen gebouwd, waarvan de één in de koop- en één in de huursector. Hierbij is ervoor gezorgd dat de groene ruimte naast de Huizingaflat aansluit op het Rembrandtplein. De binnenruimte is ingericht als een gemeenschappelijke tuin, afgestemd op de oudere bewoners, die er om heen wonen. Parkranden / groenzone De beplanting, met name de onderbegroeiing, is drastisch gesnoeid waardoor het groene veld ten westen van de Frans Halsstraat en zuidelijk van de Van Neckstraat een meer open karakter heeft gekregen en sociaal veiliger is geworden. 2.1.3. Deelprojecten Margrietpark Bloemenbuurt-oost Deze buurt had de hoogste dichtheid aan grondgebonden woningen van de hele gemeente. Die woningen zijn gebouwd in het kader van het “1000 –woningenplan” direct na de oorlog waarbij kwantiteit voor kwaliteit ging. De kwaliteit van de woningen voldeed niet meer aan de maatschappelijke vereisten van deze tijd. Midden in de wijk lag de speeltuin van speeltuinvereniging ‘Prinses Margrietpark’. Deze vereniging vervult een belangrijke sociale rol in deze buurt. In verband met de nieuwbouwplannen van Woningstichting Volksbelang is de noodzaak naar voren gekomen om het gedateerde gebouw en de speeltuin te verplaatsen naar de Groenzone Margrietpark. Ook een behoorlijk deel van de speelvoorzieningen was aan vernieuwing toe. Er staat nu een nieuw wijkgebouw en is een speeltuin aangelegd. In dit gebied heeft Woningstichting Volksbelang verder grondig ingegrepen in het woningbestand tussen Goudsbloemstraat–Narcissenstraat–Klaproosstraat en Burg. Jonkerenstraat. Hierdoor heeft de buurt een behoorlijke kwaliteitsimpuls ondergaan.

ONTWIKKELINGEN OP HOOFDLIJNEN IN AANTALLEN EN TYPEN WONINGEN 1999 - 2003 Margrietpark 1998 1999 2000 2001 2002 2003 1-1-04 ‘99 t/m ‘03

Eengezins 713 713 713 672 641 661 657 - 56

afname 0 0 - 41 - 31 0 - 4 0 toename 0 0 0 0 + 20 0 0

Meergezins 174 174 174 174 187 199 259 + 85

afname 0 0 0 0 0 0 0 toename 0 0 0 + 13 + 12 + 60 0



NOORDERPARK

De eerste nieuwe woningen aan de Bord aan de rand van het herstructureringsgebied Judith Leysterstraat in 1999. in de Barentszstraat.

Sloop van flatgebouw aan de Rembrandtlaan in het Noorderpark, nabij het Palet.

Sloopwoningen aan de Albert Cuypstraat. Nieuwe Trompstraat naast de van Neckstraat.



Luchtfoto’s van het gebied waar na omvangrijke sloop het Rembrandtpoort complex wordt gebouwd.

Nieuwbouw ‘De Adelaar’ aan de Hoofdstraat. Huizingaflat en nieuwbouw ‘Saskiahof’.

Binnenterrein ‘Rembrandtpoort’. Nieuwbouw ‘Rembrandtpoort’ vanaf binnenterrein.

Nieuwbouw Rembrandtpoort / Rembrandtlaan. Renovatie voorgevel flatgebouw Rembrandtplein.



MARGRIETPARK

Gesloopte en te slopen woningen in het Margrietpark tussen Goudsbloemstraat en Klaproosstraat.

Oude locatie Buurt- en Speeltuinvereniging Bouwlocatie nieuwe wijkgebouw aan de Prinses Margrietpark aan de Irisstraat. Burgemeester Jonkerenstraat.

Ingang van het nieuwe wijkgebouw Ingang van de nieuwe speeltuin van de Buurt- ‘t Spinneweb in het Margrietpark. Speeltuinvereniging Prinses Margrietpark.



De grote ingreep in het Margrietpark, waarop het oude gebouw van de Buurt- en Speeltuinvereniging en het in aanbouw zijnde wijkgebouw op het weggehaalde deel van de Burg. Stronkhorststraat is te zien, samen met de nieuwbouw tussen Klaproos-, Narcissen- en Goudsbloemstraat.

Nieuwbouw Irisboog in het Margrietpark. Nieuwbouw aan de Goudsbloemstraat.

Vernieuwde Rozenstraat met extra Groene doorkijk waar de Stronkhorststraat lag. Parkeerplaatsen.



2.2 Historische lint Beschrijving ruimtelijke en functionele knelpunten van de bestaande situatie Voor het historische lint wordt een onderscheid gemaakt in delen waar de huidige structuur maatgevend is, de huidige structuur uitgangspunt moet zijn, of de huidige structuur veranderbaar is. De aanduiding maatgevend staat voor de hoogste beeldwaarde, de aanduiding ‘veranderbaar’ staat voor gebieden waar veranderingen het meest gewenst zijn vanuit een gewenste beeldkwaliteit. Het binnen het plangebied gelegen lint betreft enkel de noordzijde van de Hoofdstraat van ongeveer de Kerkstraat tot aan de Winkelhoek, waarbij de plangrens loopt tot de voorgevel van de bebouwing aan de zuidzijde van het lint. Veranderbaar De aanduiding ‘veranderbaarheid van de structuur’ geldt voor de hoek van de Kerkstraat tot aan de De Houtmanstraat. De inrichting van het aanloopgebied naar het stadscentrum aan de zuidkant van de Hoofdstraat en de overheersende verkeersfunctie spelen hierbij een rol. De kans bestaat dat er gebouwencapaciteit vrijkomt voor andere functies, waarbij tevens rekening dient te worden gehouden met nieuwbouw. Als veranderbaar gebied is ook aangewezen het gebied rond de Winkelhoek. Het betreft hier met name een tekort schietende inrichting van het plein. De bestaande bebouwing kan worden vervangen door nieuwe bebouwing, mits het betreffende bebouwingspatroon wordt gehandhaafd. Voor beide gebieden geldt dat de huidige inrichting van het openbare gebied geheel of op onderdelen onder de maat is en de kwaliteit van de bebouwing op bepaalde plaatsen onder druk staat, waardoor de behoefte bestaat om over te gaan tot incidentele bebouwing. De verkeersdruk in beide gebieden is van een dusdanige omvang, dat die in de besluitvorming een niet te verwaarlozen component is voor de inrichting van de openbare ruimte. Uitgangspunt Voor de overige gebieden van het lint die binnen het plangebied liggen, wordt uitgegaan van de aanduiding ‘bestaande situatie uitgangspunt’, waarbij de huidige inrichting van het openbare gebied in grote lijnen van een aanvaardbare, passende beeldkwaliteit is en de kwaliteit van de bebouwing op zich niet onder druk staat en er derhalve ook geen behoefte bestaat om meer dan incidenteel bebouwing te gaan vervangen. Er wordt gestreefd naar behoud van inrichtingskenmerken, dat tot uiting komt in bouwmassa’s, intensiteit en algemene bebouwingskenmerken. Binnen deze uitgangspunten zijn veranderingen mogelijk. De visuele vertaling van het voorgaande vindt u in de op de volgende pagina opgenomen beeldkaart van het historische lint. 2.3 Bedrijvenstrook Winschoterdiep Tussen de Van Neckstraat/Judith Leysterstraat en het Winschoterdiep ligt een omvangrijke bedrijvenstrook. Scheepvaartbewerkingsbedrijven zijn hier van oudsher gevestigd. Voor de ruimtelijk-functionele structuur van het Noorderpark/ Margrietpark is de aanwezigheid van deze strook nu niet meer ideaal. De strook sluit het hele Noorderpark namelijk af van het Winschoterdiep. In de juridische toelichting op het bestemmingsplan vindt u een overzicht van de bedrijven die in het plangebied aanwezig zijn. De bedrijven zullen hier niet op korte termijn verdwijnen. Toch dient er ten behoeve van de kwaliteit van de woonomgeving in het Noorderpark en het terugdringen van de milieuhinder te worden nagedacht over verplaatsingsopties op de lange termijn. In het vastgestelde stedenbouwkundig plan is daarom transformatie van het gebied na 2015 tot woningbouwlocatie in beeld. Dit voornemen heeft in dit bestemmingsplan niet tot een planologische regeling geleid. Omdat het belangrijk is te realiseren dat uitvoering van de in het stedenbouwkundig plan vastgelegde ideeën voor woningbouw in de toekomst op de bedrijvenstrook aan het Winschoterdiep afhankelijk is van verplaatsing van de bedrijven, wordt daaraan wel reeds aandacht besteed. Eén mogelijke oplossing daarbij kan ook zijn om het bedrijventerrein tot een milieuvriendelijk bedrijventerrein te transformeren.



3. Beleidskader 3.1. Provinciaal beleid Het beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor gemeentelijke bestemmingsplannen. Dit beleid is neergelegd in het Provinciaal Omgevingsplan Groningen (POP). Het POP is door Provinciale Staten op 14 december 2000 vastgesteld en per 1 januari 2001 in werking getreden. In dit plan is Hoogezand-Sappemeer aangewezen als stedelijk centrum. Gemeenten dienen met hun ruimtelijke plannen rekening te houden met een aantal kwalitatieve uitgangspunten. Dit is als volgt in het POP geformuleerd1: Naast de leefbaarheid zijn in dorpen en steden de kwaliteit van de bebouwing en van de inrichting van het bebouwd gebied voor ons van groot belang. Deze kwaliteiten kunnen vergroot worden door versterking van de structuur van bebouwing en landschap, door efficiënt ruimtegebruik en door op gelijkwaardige basis rekening te houden met aspecten als water, infrastructuur, natuurwaarden, bodem en cultuurhistorie. (…) Bebouwing in de vorm van steden, dorpen en linten of verspreide agrarische bebouwing vormen een wezenlijk onderdeel van het karakteristieke Groninger landschap. In sommige gevallen draagt de bebouwing bij aan de ruimtelijke kwaliteit, in andere gevallen doet bebouwing afbreuk aan de kwaliteit. Wij willen een verhoogde aandacht voor de gebiedsgebonden ruimtelijke kwaliteit van bebouwing in relatie tot de omgeving. Voor de wijk Noorderpark/ Margrietpark speelt dit des te meer gezien de in uitvoering zijnde herstructureringsopgave. Ook in het POP is daarvoor aandacht, op pagina 79 wordt als taakstelling gegeven: Uitvoeren van wijkvernieuwingsoperaties […] in Hoogezand-Sappemeer waarbij naast herstructurering van de woningvoorraad ook aandacht uitgaat naar leefomgeving, voorzieningen en verzorgingsstructuur, infrastructuur, wijkeconomie en duurzaam stedelijk waterbeheer. In grote lijnen vat het POP zo hetgeen samen wat in het Noorderpark/ Margrietpark gaande is. Daarbij dient aangetekend te worden dat de planvorming voor de herstructurering zich afspeelde vóórdat waterbeheer als prominent beleidsveld op het gebied van ruimtelijke ordening verscheen. Hierdoor kan de waterparagraaf niet optimaal worden vormgegeven. 3.2. Gemeentelijk beleid 3.2.1. Structuurschets De Raad van Hoogezand-Sappemeer heeft op 7 december 1993 de structuurschets ‘Hart Nodig’ vastgesteld. Hierin geeft de gemeente haar visie op de ontwikkeling van het stedelijke gebied tot 2003-2008. De volgende daarin opgenomen maatregelen zijn van belang voor het plangebied: - het verbeteren van de onevenwichtige sociale structuur, - het op peil brengen en houden van bestaande woonwijken, - het versterken van de woonfunctie buiten het nieuwe stadscentrum. Van het in het plangebied liggende historische lint behoort een gedeelte tot stadskerngebied (het gebied tussen de Kerkstraat en de De Keyserstraat); het overige gedeelte (tot aan de Winkelhoek) wordt als woongebied bestempeld. Dit betekent dat voor het gebied dat is aangeduid als woongebied (inclusief het Noorderpark en het Margrietpark) de bedrijvigheid moet zijn gerelateerd aan de omliggende woonfunctie. Voor bedrijven en detailhandel die qua aard en omvang niet passen bij een woonfunctie, zal derhalve worden gestreefd naar verplaatsing. Hierbij worden financiële aspecten van verplaatsing afgewogen tegen de mate van wenselijkheid daarvan. Ten slotte ligt binnen het plangebied de bedrijvenstrook aan het Winschoterdiep. Hier streeft de gemeente naar het realiseren van een milieuvriendelijk bedrijventerrein, zonder actief bedrijven te

1 Provinciaal Omgevingsplan, pagina 40.



zullen verplaatsen. Het gaat er daar dus om slim in te spelen op veranderingen in bedrijfsactiviteiten. De gemeente wil ook graag een verbinding leggen tussen woongebied en Winschoterdiep. Het gebied dat is gerelateerd aan de stadskern wil de gemeente als menggebied ontwikkelen. Detailhandel, horeca en wonen kunnen er hand in hand gaan, zonder dat daarbij het woon- en leefklimaat van het menggebied op een onevenredige wijze worden aangetast. Als uitvloeisel van de structuurschets zijn sectorale nota’s vastgesteld, waarin de voornemens nader zijn uitgewerkt. Ze worden hierna grondiger besproken. 3.2.2. Boegbeelden ‘Hoogezand-Sappemeer wil in 2015 een middelgrote levendige woon- en werkgemeente zijn, volop profiterend van haar unieke positie vlakbij de grootste stad van Noord-Nederland en tegelijk met een eigen (historisch gevormde) identiteit in een prachtige groene omgeving’. Aldus wordt de ambitie van de gemeente Hoogezand-Sappemeer geformuleerd op pagina 14 van ‘Boegbeelden’, hét richtinggevende beleidsstuk van de gemeente. De toekomstvisie is op 12 november 2002 door de gemeenteraad van Hoogezand-Sappemeer vastgesteld. De visie geeft de hoofdlijnen van het beleid voor de gemeente Hoogezand–Sappemeer weer voor de periode tot 2015. Het gaat om zowel fysiek, economisch, sociaal als cultureel beleid. Centrale uitgangspunten daarbij zijn, dat de visie: - richtinggevend is voor al het gemeentelijke beleid voor de periode tot 2015; - integraal van karakter is, beleidsvelden worden zoveel mogelijk in samenhang bekeken; - selectief is, er worden keuzen gemaakt; - breed gedragen is door de bevolking. Voor het thema wonen wordt duidelijk gekozen voor een flinke versterking van de woonfunctie in de gemeente. Inzet is de gemeente verder te ontwikkelen als een prettige woongemeente. In nieuwe en bestaande woongebieden moet een prettig woonklimaat voorop staan. Een goede kwaliteit en functionaliteit van de openbare ruimte en een veilige omgeving staan hoog op het verlanglijstje. Als uitvloeisel van voornoemde structuurschets zijn sectorale nota’s vastgesteld, waarin de voornemens nader zijn uitgewerkt. De sectorale nota’s worden in de volgende paragrafen beknopt en voor zover relevant weergegeven.

3.2.3. Woonplan Hoogezand-Sappemeer Van woonplan naar woongemeente Op 18 maart 2003 heeft de gemeenteraad het Woonplan voor de gemeente vastgesteld. De wijk Noorderpark-Margrietpark wordt getypeerd als een wijk ‘buiten centrum met hoge dichtheid’. Uit het onderzoek dat aan het Woonplan is voorafgegaan, komen veel opmerkingen naar voren over de prijs/kwaliteitsverhouding en de toegankelijkheid van huurwoningen voor ouderen en minder validen. Bij de waardering van de voorzieningen valt op dat veel mensen de grote afstand tot een basisschool en het voortgezet onderwijs als een knelpunt zien. Een belangrijke verhuisreden was in de afgelopen jaren de herstructurering van de wijk. Zorgwekkend, ten slotte, is dat de overlast van criminaliteit en de lage waardering van de sociale veiligheid vallen op in deze wijk. Daarentegen wordt de ligging van de wijk ten opzichte van het centrum zeer gewaardeerd. Het Woonplan biedt een vooruitblik naar de tweede fase van de herstructurering van de wijk. De wijk zou aantrekkelijker moeten worden voor gezinnen met kinderen. De realisatie van goedkope eensgezinswoningen zou daaraan kunnen bijdragen.



3.2.4. Stedenbouwkundig Plan Noorderpark/ Margrietp ark Het Stedenbouwkundig Plan voor de wijken Noorderpark/ Margrietpark is de uitwerking van de structuurvisie voor dat gebied d.d. 5 november 1998. In die structuurvisie zijn voorstellen gedaan voor structurerende elementen op het schaalniveau van het hele stadsdeel. Het Stedenbouwkundig Plan, vastgesteld op 22 juni 1999, bevat een overzicht van fysieke verbeteringen te treffen in de wijken. Het Stedenbouwkundig Plan gaat in belangrijke mate over deelgebieden. De voorgestelde ingrepen zijn nadrukkelijk gericht op het handhaven en versterken van de samenhang in het stadsdeel. Tevens is het Stedenbouwkundig Plan, als onderdeel van de revitaliseringsoperatie, gericht op duurzaamheid en op de schaal van de stedenbouw. In de afgelopen jaren is uitvoering gegeven aan dit Stedenbouwkundig Plan, zoals in hoofdstuk 2, bij de beschrijving van de huidige situatie van de wijken Noorderpark/ Margrietpark, al is gebleken. Ook in de komende periode, nu uitvoering start van de tweede fase van de herstructurering, houdt het Stedenbouwkundig Plan zijn waarde. Op onderdelen ziet de gemeente echter redenen van het plan af te wijken. Waar dit gaat gebeuren, wordt dat bij behandeling van het ruimtelijke ontwikkelingsbeeld voor de planperiode (hoofdstuk 4) aangegeven.

3.2.5. Nota Verkeers- en vervoersbeleid Infrastructuur Op 30 september 1997 is de nota Verkeers- en vervoersbeleid door de Raad vastgesteld. Deze nota geeft een integrale visie tot 2010. Van belang voor het plangebied is dat het ‘Duurzaam Veilig’-project gevolgen heeft voor het plangebied. Met uitzondering van de Hoofdstraat/Noorderstraat, worden alle wegen aangemerkt als erftoegangswegen, waarvoor een regime van 30 km/uur geldt. Deze maximumsnelheid dient door de inrichting en met behulp van remmende voorzieningen te worden afgedwongen. Tevens dienen in een 30 km/uur-gebied maatregelen te worden toegepast ter bevordering van de verkeersveiligheid en leefbaarheid. De realisatie van langzaam verkeersroutes wordt bevorderd. In het plangebied komt dat tot uiting in een langzaam verkeersroute door het Noorderpark. De Hoofdstraat/Noorderstraat wordt beschouwd als een interlokale hoofdweg met een duidelijke stroomfunctie. Hier geldt een maximumsnelheid van 50 km/uur. Parkeren Een belangrijk onderdeel van het verkeer- en vervoersbeleid is het parkeerbeleid. De gemeente volgt een sturend parkeerbeleid. In het plangebied bevinden zich voor het merendeel woningen. In de woonwijken wordt ingevolge het beleid gestreefd naar parkeren op eigen terrein, met dien verstande dat incidenteel parkeren in de straten onontkoombaar is. Bij bedrijven wordt eveneens gestreefd naar parkeren op het eigen terrein. Voor de aantallen parkeerplaatsen per woning geldt het volgende. Om het minimale aantal parkeerplaatsen voor een bepaalde functie aan te geven worden parkeernormen gehanteerd. Hierbij dient opgemerkt te worden dat parkeernormen indicatief zijn. Een aantal factoren is hierbij van belang. Het gaat dan om bijvoorbeeld de huidige parkeersituatie, bereikbaarheid van de voorzieningen, kwaliteit van het openbaar vervoer, reductie vanwege meervoudig gebruik en spreiding in de tijd. De parkeernormen voor woonwijken zijn afhankelijk van het type woning en de locatie van het parkeren. De norm die voor woningbouwlocaties wordt gebruikt, is gemiddeld 1,5 parkeerplaats per woning in wijken als het Noorderpark en het Margrietpark. Als op eigen terrein kan worden geparkeerd, wordt een parkeernorm van 0,5 parkeerplaats per woning gehanteerd. In de praktijk kunnen behoorlijke afwijkingen van de gemiddelde ontstaan. Omdat, bijvoorbeeld, de doelgroep voor een bouwplan met zorg-/seniorenwoningen geen behoefte aan grote aantallen parkeerplaatsen met zich meebrengt, is de norm voor het recent vergunde bouwplan op de hoek Narcissenstraat-Asterstraat 0,3 per woning geweest. Bij bedrijven en bedrijfsterrein is het uitgangspunt dat parkeren op eigen terrein plaatsvindt. Voor parkeren bij kantoren zijn er twee mogelijkheden, namelijk parkeren op eigen terrein of geconcentreerd parkeren. In het laatste geval wordt de norm van 1 parkeerplaats per 30 m2 bedrijfsvloeroppervlakte gehanteerd.



3.2.6. Welstandsnota Op 27 april 2004 is een Welstandsnota voor de gehele gemeente vastgesteld door de gemeenteraad. Doel van de welstandsnota is een bijdrage te leveren aan het behoud en waar nodig het versterken van de ruimtelijke kwaliteit van de gebouwde omgeving in de gemeente. Meer specifiek heeft de welstandsnota twee functies: - ten eerste vormt het een handboek waarin een initiatiefnemer in een vroeg stadium kan lezen

welke specifieke welstandseisen voor zijn of haar bouwplan gelden; - het biedt een kader aan het gemeentebestuur voor het beoordelen van bouwplannen en de

welstandscommissie voor het welstandsadvies. Bij strijdigheid tussen Welstandsnota en het bestemmingsplan, heeft het bestemmingsplan altijd voorrang. Andersom valt de architectonische vorm van bouwwerken buiten de reikwijdte van de bestemmingsplanvoorschriften en wordt exclusief door de welstandsnota geregeld. Het welstandsbeleid voor het plangebied kan als volgt worden samengevat2: 1. Noorderpark/ Margrietpark Beleidsintenties Er geldt een beleid van het handhaven en versterken van het groene karakter van de woonbuurten en van respecteren van de hoofdvorm, aanzicht en opmaak van de woningen. Incidenteel kunnen wijzigingen in de plastiek, detaillering en transparantie plaatsvinden. Ten aanzien van planmatige wijzigingen in het kader van de herstructurering geldt het ‘Stedenbouwkundig plan Noorderpark/ Margrietpark’ (1999) als leidraad. Welstandscriteria

PLAATSING HOOFDVORM AANZICHT OPMAAK - Voorgevel in bestaande

voorgevellijn of per blok in gewijzigde voorgevellijn;

- Voorgevel op enige afstand van de weg;

- Bijgebouwen terugliggend of achter het hoofdgebouw.

- Overwegend twee bouwlagen met kap;

- Onderling verschil in omvang hoofdgebouwen mogelijk;

- Geleding en plastiek enkelvoudig tot gemiddeld.

- Bouwstijl in samenhang met de bestaande bebouwing;

- Wisselende compositie mogelijk, per blok eenheid in compositie bewaren;

- Transparantie gevels van tamelijk gesloten tot enigszins open.

- Gebruik traditionele materialen;

- Variatie in kleurstelling mogelijk, deelgebieden samenhangend kleurgebruik;

- Reclame-uitingen worden ingepast in het totaalbeeld.

2. Historisch lint Beleidsintenties Binnen het historische lint geldt een beleid van handhaven ten aanzien van de karakteristieke plaatsing en hoofdvorm van de gebouwen in het lint. Ten aanzien van de componenten aanzicht en opmaak geldt een beleid van respecteren. Bij ontwikkelingslocaties geldt het beeldkwaliteitsplan ‘Het historisch lint’ (zie volgende paragraaf) als richtlijn. Welstandscriteria

PLAATSING HOOFDVORM AANZICHT OPMAAK - Behoud en herstel van

het gevarieerde karakter van de lintbebouwing als geheel;

- Boerderijen en andere grote bouwwerken op enige afstand van de weg;

- Bijgebouwen terugliggend ten opzichte van het hoofdgebouw;

- Richting afhankelijk van kavelvorm haaks of dwars op de weg.

- Overwegend één tot twee bouwlagen met kap;

- Onderling verschil in omvang hoofdgebouwen mogelijk;

- Geleding en plastiek enkelvoudig en sober, grote gebouwen aan de noordzijde van het lint qua plastiek enigszins rijk.

- Bouwstijl in samenhang met de bestaande bebouwing in het gebied rond de Kerkstraat ook meer eigentijdse stijl mogelijk;

- Compositie overwegend verticaal en transparantie;

- Gevels enigszins open.

- Gevels in steenachtige materialen;

- Kleur qua helderheid in middentoon;


2 Termen als ‘plastiek’, ‘geleding’ e.d. worden in de Welstandsnota in bijlage 2 (Toelichting begrippen Matrices) toegelicht.



3. Bedrijvenstrook Beleidsintenties Het welstandstoezicht is met name gericht op het beheer van de bestaande bebouwing. Hier geldt een beleid van respecteren. Bij vernieuwing of nieuwbouw geldt een beleid van incidenteel wijzigen voor zowel plaatsing, hoofdvorm, aanzicht en opmaak. Voor zichtlocaties dient de vormgeving representatief te zijn. Welstandscriteria

PLAATSING HOOFDVORM AANZICHT OPMAAK - Zo veel mogelijk

respecteren bestaande plaatsing in de voorgevellijn;

- Onderlinge afstand zo dat bebouwingsbeeld open blijft;

- Representatieve ruimtes prominent aanwezig en zo veel mogelijk situeren aan de voorzijde;

- Aan de voorzijde gesloten wanden zo veel mogelijk voorkomen.

- Onderling verschil in omvang gebouwen is mogelijk;

- Overwegend enkelvoudige geleding;

- Plastiek sober tot gemiddeld.

- Eigentijdse (industriële) bouwstijl is mogelijk;

- Zowel horizontale als verticale compositie is mogelijk;

- Detaillering sober tot gemiddeld.

- Gevarieerde kleurstelling; - Materiaalgebruik

overwegend steen, beton en staal;


3.2.7. Beeldkwaliteitplan ‘Het Historische Lint’ De noordelijke rand van het lint Hoofdstraat/Noorderstraat, globaal gelegen tussen de Kerkstraat en de Winkelhoek, is opgenomen in het Beeldkwaliteitplan ‘Het Historische Lint’ (vastgesteld d.d. 3 september 1996, in werking d.d. 11 september 1996). Dit plan bevat richtlijnen die betrekking hebben op de kenmerken van de bebouwing en de inrichting van de onbebouwde openbare ruimte. Het richt zich zowel op de bescherming en versterking van de beeldbepalende bebouwingsstructuur, als op de meer individueel waardevolle panden. Wat de waarde van de diverse te onderscheiden deelgebieden binnen het historische lint zijn, kunt u nalezen in hoofdstuk 2. Een nadere uitwerking van de beeldkwaliteiten die de gemeente in de komende jaren nastreeft voor het historische lint, staat beschreven in hoofdstuk 4. 3.2.8. Hoogbouw De hoogbouwvisie Hoogezand-Sappemeer is vastgesteld op 21 november 2006. De vaststelling is gepubliceerd in de Regiokrant. Het hiernavolgende is een weergave ervan. Hoogbouw is een relatief begrip. Zo denkt men b.v. in Rotterdam bij hoogbouw aan gebouwen van 70 meter en hoger, terwijl we in Hoogezand-Sappemeer een gebouw van 10 verdiepingen al heel hoog vinden. In het algemeen onderkent men drie categorieën: - laagbouw, woningen met 1 tot 3 lagen (in de meeste gevallen grondgebonden); - middelhoogbouw, gestapelde woningen en kantoren in 3 tot 6 lagen; - hoogbouw, meer dan 6 lagen. Standaard wordt gerekend met 3 meter per laag. In Hoogezand-Sappemeer is op dit moment vooral laagbouw en middelhoogbouw aanwezig. Opmerkelijk is dat 30% van de huidige woningvoorraad bestaat uit appartementen. Middelhoogbouw is verspreid over de gehele stad met een concentratie in Spoorstraat-Kieldiep, ten noorden van de Troelstralaan, Martenshoek en het Noorderpark. Middelhoogbouw in het historische lint zijn incidenten die min of meer toevallig op initiatief van derden in ontwikkeling zijn gebracht. Aantrekkelijke en zorgvuldig ingepaste hoogbouw geeft de stad een modern en volwassen karakter. Het stadssilhouet verdient aansprekende hoogbouwaccenten om uiteindelijk een gevarieerder stadsbeeld te krijgen. Toevoeging van hoogbouw aan de huidige en toekomstige laagbouwmilieus creëert contrastrijke en veelkleurige ruimtes door de menging van vormen, functies en typologieën.



Hoogbouw levert een positieve bijdrage aan de sociale kwaliteit van de stad. De bouw van nieuwe woontypologieën betekent een uitbreiding van het aantal woonmilieus, wat op zijn beurt weer leidt tot een gevarieerdere bevolkingssamenstelling. Bovendien biedt hoogbouw, stedenbouwkundig gezien, uitstekende mogelijkheden om de herkenbaarheid van de stad te bevorderen. Hoogbouw functioneert als een landmark en oriëntatiepunt die zodoende bijzondere locaties in het stedelijk netwerk markeert. Hoogbouw komt in het plangebied niet voor, behalve bij de entree van Hoogezand-Sappemeer. Bij entrees en in het centrum is het ook de bedoeling aan het vlakke stadssilhouet hoogbouw toe te voegen. Hierdoor wordt de nieuwe ruggengraat van Hoogezand-Sappemeer vorm gegeven en vanuit het landschap duidelijk zichtbaar.

Het noord-zuid profiel.

In het plangebied staat voor overige het suburbane wonen op de eerste plaats. De combinatie van wonen met landschappelijke elementen als groen (parken) en water (Winschoterdiep) geven de wijken Noorderpark/Margrietpark nieuwe kansen. Het accent ligt hier op laagbouw. Slechts in incidentele gevallen is hoogbouw mogelijk als daar vanuit de plek aanleiding toe is ter ondersteuning van de stedenbouwkundige structuur. Dit kan zijn rond wijkcentra met winkels of op bijzondere plekken zoals langs het Winschoterdiep. Hoogbouw zal altijd beoordeeld moeten worden in relatie tot de opbouw van de wijk en de stad. 3.2.9. Detailhandel en horeca Op 26 maart 1996 heeft de gemeente beleidsregels vastgesteld voor horeca en detailhandel. In de nota’s ‘Detailhandel in beweging’ en ‘Horeca goed geregeld & goed gevestigd’ is het beleid voor de (middel-)lange termijn vastgelegd. Momenteel is een evaluatie van het detailhandelsbeleid aan de gang. De resultaten van die evaluatie worden zo mogelijk in deze toelichting verwerkt. Detailhandel Centraal in de detailhandelsnota staat dat ten aanzien van de distributieve structuur een opheffing van de versnipperde structuur wordt nagestreefd. Duidelijk afgebakende winkelgebieden zijn daarvoor aangewezen. In het plangebied is een zogenaamd buurtsteunpunt aangewezen ten westen van de Winkelhoek aan de Hoofdstraat. Een supermarkt kan zich daar niet meer vestigen. De supermarkt aan de zuidkant van de Hoofdstraat, op nummer 258-260, geldt als de supermarkt in het buurtcentrum. Een buurtsteunpunt is vooral bedoeld voor de bevolking uit de zeer directe omgeving. De onderne-mingen in een buurtsteunpunt zijn bijvoorbeeld een supermarkt, een bakker, een slager, een groenteman en een snackbar. Het biedt een beperkt dagelijks aanbod in een aantrekkelijke compacte structuur. In de juridische toelichting wordt het begrip buurtsteunpunt nader geconcretiseerd binnen de bestemming gemengde doeleinden. Indien een winkel uit een buurtsteunpunt verdwijnt, mag hier een nieuwe vestiging voor in de plaats komen, dit in tegenstelling tot andere delen van het plangebied. Daar wordt op den duur gestreefd naar verplaatsing, tenzij de betreffende detailhandelsfunctie past bij de omliggende woonfunctie. Grootschalige detailhandel Grootschalige detailhandel betreft detailhandelsbedrijven met een oppervlakte van meer dan 1.000 m2. Detailhandel in volumineuze goederen is in het plangebied niet gewenst. In niet-volumineuze goederen ziet de gemeente plaats voor deze detailhandel in het aanloopgebied naar het stadshart, het stadshart en Martenshoek. In de foodsector ziet de gemeente plaats in bestaande winkelgebieden.



Op het bedrijventerrein bevindt zich een bedrijf in agrarische detailhandel. Gezien de aard, omvang en ligging wordt niet naar verplaatsing gestreefd, tenzij zich omstandigheden voordoen die de druk op het betreffende gebied tot een onaanvaardbaar niveau doen toenemen. In het plangebied bevindt zich een bouwmarkt. Gezien het voorgaande wordt gestreefd naar verplaatsing van dit bedrijf, omdat naar aard en omvang het bedrijf beter tot zijn recht komt op andere plaatsen binnen de gemeente. Een bouwmarkt past beter op het Woonplein De Vosholen. Horeca Centraal in het horecabeleid staat enerzijds het aanwijzen van gebieden voor ‘horeca-concentratie’, anderzijds het aanwijzen van ‘horeca-stiltegebieden’. In de horecanota wordt een onderscheid gemaakt in de volgende horecacategorieën, rekening houdend met het woon- en leefklimaat: horeca 1: inrichtingen waar in hoofdzaak alcoholische drank wordt verstrekt en waarvan de exploitatie doorgaans overlast

voor het woon- en leefklimaat kan veroorzaken en een grotere druk op de openbare orde met zich meebrengt: café,

bar, disco, dancing en nachtclub.

horeca 2: inrichtingen waar in hoofdzaak maaltijden worden verstrekt en waarvan de exploitatie doorgaans geen overlast voor

het woon- en leefklimaat veroorzaakt.

horeca 3: inrichtingen die qua exploitatievorm aansluiten bij winkelvoorzieningen en waar naast kleinere etenswaren in

hoofdzaak alcoholvrije drank wordt verstrekt en waarvan de exploitatie onder omstandigheden een aantasting van

het woon- en leefklimaat kan veroorzaken en een grotere druk op de openbare orde met zich mee kan brengen.

horeca 3a: inrichtingen die zich qua exploitatie en openingstijden richten op de reguliere horeca (I en II) en druk op de

omgeving kunnen veroorzaken (eethuisje, cafetaria, automatiek, afhaalcentrum)

horeca 3b: inrichtingen die zich qua exploitatie en openingstijden richten op de winkelactiviteiten en geen druk op de omgeving

veroorzaken: broodjeszaak, lunchroom, afhaalcentrum. De gevolgen van het horecabeleid binnen het plangebied zijn, dat binnen de bestemming gemengde doeleinden de toegestane horeca-categorieën als zodanig zijn aangeduid. Bestaande horeca wordt toegelaten, maar bij verplaatsing kan de horecafunctie van het betreffende pand worden opgeheven, teneinde de woonfunctie in het lint te kunnen versterken. Het in het plangebied aanwezige prostitutiebedrijf wordt in deze situatie tot horeca in categorie 1 gerekend. 3.2.10. Ruimtelijk Sociaal Economisch Beleid De nota ‘Hoogezand-Sappemeer werkt door!’, die is vastgesteld op 27 januari 2005, richt zich op het werkgelegenheidsbeleid van de gemeente. In een aantal opzichten vormt de nota ook een uitwerking van ‘Boegbeelden’. Het gaat daarbij bijvoorbeeld over de onzekere toekomst voor de scheepvaartindustrie. Voor wat betreft het ruimtelijk economisch beleid kent de nota de volgende voor het plan interessante uitgangspunten: - het optimaal benutten van de nog beschikbare ruimte; - duidelijk keuzes maken welke bedrijvigheid de gemeente wenselijk acht; - ruimte bieden voor eigen bedrijvigheid; - de toegestane functies op de bestaande bedrijventerreinen heroverwegen en zo nodig

aanpassen; - aan huis gebonden beroepen toestaan in woonwijken. Vertaling van deze uitgangspunten naar het bestemmingsplan heeft er toe geleid: - bedrijventerrein her te bestemmen als bedrijventerrein; - slechts categorieën bedrijven toe te staan die goed verenigbaar zijn met de woonfunctie; - aan huis geboden beroepen toe te staan. 3.2.11. Bestemmingsplan Algemene Bijgebouwenregel ing 1996 De gemeente Hoogezand-Sappemeer heeft, vooruitlopend op de herziening van de bestemmingsplannen in de bebouwde kom, een algemene bijgebouwenregeling in de vorm van een bestemmingsplan vastgesteld. Het plan is in 2000 aangevuld met de beleidsnota Actualisering bijgebouwenbeleid en bepaling bebouwde kom. De bijgebouwenregeling is een tijdelijke maatregel en wil voorzien in een regeling totdat voor de specifieke gebieden een bestemmingsplan in werking is getreden. Het opstellen en herzien van bestemmingsplannen waarin specifiek naar de kwaliteiten van



het specifieke gebied wordt gekeken, maakt deze regeling op termijn weer overbodig voor grote delen van de bebouwde kom. De regeling in dit bestemmingsplan is grotendeels geënt op de algemene bijgebouwenregeling. In 2003 heeft de Woningwet een wijziging ondergaan. De wijziging betrof onder meer een verdere uitbreiding van de categorie vergunningvrije bouwwerken. Meer bijgebouwen en aan- en uitbouwen kunnen op grond van de nieuwe wet zonder bouwvergunning worden opgericht. Uitgangspunt van de wetgeving was de zogenaamde voor- en achterkantbenadering. Bijgebouwen en aan- en uitbouwen aan de achterzijde van de woning, komen eerder voor vergunningvrij bouwen in aanmerking dan het bouwen aan de voor- of zijgevel van een woning. De relatie tussen het bestemmingsplan en de gewijzigde Woningwet (Besluit bouwvergunningsvrije en licht bouwvergunningsplichtige bouwwerken) is bewerkstelligd door de diverse begrippen vanuit genoemde wetgeving zoveel mogelijk gelijk te schakelen met de gebruikte begrippen in het bestemmingsplan. De genoemde wijziging van de Woningwet heeft in de bijgebouwenregeling voor het plangebied van dit bestemmingsplan geen wijzigingen teweeg gebracht. Gelet op de huidige regeling voor de maximaal bij recht toegestane oppervlakte aan bijgebouwen bij woningen (50 m2) en de ter zake geldende vrijstellingsregeling (75 m2), zien wij geen onacceptabele effecten voor de ruimtelijke inrichting van het plangebied. Daarbij komt, dat de regeling in de bovenstaande Algemene Maatregel van Bestuur reeds op voorhand rekening houdt met tal van belangen (ruimtelijke belangen, verkeersveiligheid, belangen van de buren etc.). Gezien het bovenstaande zien wij geen redenen beperkingen aan te brengen in de bijgebouwenregeling voor dit specifieke gebied.



4. Gewenste ontwikkelingen 4.1. Functionele ontwikkelingen De woonwijken In het Noorderpark/Margrietpark staat behoud van de woonfunctie en van de huidige kwaliteit van het wonen voorop. In dit gebied wordt een krachtige kwaliteitsverbetering doorgevoerd, waarbij speciale aandacht nodig is voor de groeiende groep ouderen, voor wie een groot deel van de huidige woning-voorraad in de toekomst ongeschikt is. Aanpassing en nieuwbouw van woningen voor ouderen moet zoveel mogelijk plaatsvinden in de nabijheid van diverse voorzieningen. De gemeente wil een gedifferentieerde buurtopbouw realiseren. Dit betekent niet dat in iedere woonbuurt een compleet woningaanbod van lage huur tot hoge koop aanwezig moet zijn, maar wel dat in één buurt niet slechts woningen van één type in hetzelfde prijssegment voorkomen. Bij verdere revitalisering van de woningen in het Noorderpark en Margrietpark staat kwaliteitsverbetering voorop. Ingrepen in de bestaande woningvoorraad zijn nodig, omdat bepaalde soorten woningen verouderd, dan wel oververtegenwoordigd zijn en omdat een verdergaande menging van woningtypes, nieuwe en oude, gewenst is. De samenstelling van de bevolking wordt hierdoor meer gevarieerd, hetgeen gunstig is voor de binding van de bewoners met hun woonwijken. Het lint (Hoofdstraat, Noorderstraat) In het plangebied zijn de voorzieningen geclusterd aan of nabij de dwarsstraten richting het Noorderpark/Margrietpark, waardoor een menging van functies aanwezig is in deze gebieden. Het buurtwinkelcentrum bij de Winkelhoek en het gebied tussen de Kerkstraat en de De Keyserstraat zijn als zodanig bestemd; een uitbreiding van winkelvestigingen buiten deze gebieden past niet in het gemeentelijke beleid. Dit beleid gaat uit van het opheffen van een te versnipperde detailhandelsstruc-tuur en het concentreren in zoveel mogelijk afgebakende centra. Een toename van horeca wordt eveneens geweerd. Als gevolg van het beleid uit de nota ‘Detailhandel in beweging’ wordt de bestaande winkels in het gehele plangebied geen uitbreidingsmogelijkheid geboden, met uitzondering van detaillisten in het buurtsteunpunt. Mocht een bestaande winkel naar een aangewezen buurtwinkelcentrum, buurtsteunpunt, dan wel het stadshart verplaatst kunnen worden, dan kan via de planologische regeling in de nieuwe situatie een woning, een lichte bedrijfsfunctie of een dienstverlenende functie worden gevestigd. Het buurtsteunpunt Winkelhoek is deels ook buiten het plangebied, aan de zuidkant van de Hoofdstraat gevestigd. Meer specifiek gaat het om de supermarkt C1000. Dit betekent dat in het buurtsteunpunt Winkelhoek geen nieuwe supermarkt wordt toegestaan. Buiten het buurtsteunpunt staat in het lint de combinatie van wonen en dienstverlenende bedrijvigheid centraal. Uitgangspunt daarbij is dan ook om de (half)vrijstaande woningen de mogelijkheid te geven om te worden gecombineerd met lichte vormen van bedrijvigheid (aan-huis-gebonden beroepen), waarbij geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het woon- en leefklimaat en met name wordt gelet op het al dan niet afbreuk doen aan de woonsituatie in de directe omgeving en de eventueel te verwachten verkeersstromen. Bedrijvigheid WINKELHOEK, FORMIDO De bedrijvigheid in het woongebied beperkt zich tot enkele verspreide bedrijven aan de Winkelhoek die goed in hun omgeving zijn opgenomen. Dat is niet het geval voor de doe-het-zelfmarkt ten oosten van de Rembrandtlaan, die een terugliggende positie inneemt in het lint. Verhuizing van dit bedrijf naar een nieuwe locatie is op termijn gewenst, zodat hier ruimte vrijkomt voor woningbouw en een betere integratie wordt gerealiseerd van de woonwijk met de Hoofdstraat. Hiertoe wordt een wijzigingsbepaling in de voorschriften opgenomen. Bedrijven in het lint De bedrijvigheid in het lint is overeenkomstig de bestaande situatie bestemd, met dien verstande dat op deze percelen de mogelijkheid wordt geboden via een wijzigingsbevoegdheid woningbouw toe te



staan. Bij nieuwvestiging zijn enkel bedrijven toegestaan die zijn genoemd in de categorie 1 van de bij dit plan behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten, alsmede – bij vrijstelling – bedrijven uit categorie 2.. BEDRIJVENSTROOK WINSCHOTERDIEP De bedrijven in de strook langs het Winschoterdiep zijn als zodanig positief bestemd. Hier geldt dat bij nieuwvestiging enkel bedrijven bij recht zijn toegestaan die passen binnen de categorieën 1, 2 en 3 van bedrijfsactiviteiten en zijn opgenomen in de Staat van Bedrijfsactiviteiten, behorende bij de voorschriften. Op de lange termijn wordt in deze strook gestreefd naar een milieuvriendelijke bedrijvenstrook, waarbij een relatie (in ruimtelijke zin) tussen het woongebied en het Winschoterdiep moet worden gerealiseerd. Dit is reden geweest om de zwaardere bedrijvigheid, vanaf categorie 4, niet bij recht toe te staan in het gebied. Wel is een interne vrijstelling opgenomen in het bestemmingsplan waarmee bedrijven die een vergelijkbare milieubelasting hebben met de bij recht toegestane bedrijven alsnog een plek op het terrein mogen vinden. 4.2. Ruimtelijke ontwikkelingen 4.2.1. Noorderpark en Margrietpark Er is een fundamenteel verschil tussen de eerste en de tweede fase van de herstructurering in de wijken Noorderpark en Margrietpark. In de eerste fase van de herstructurering is vooral ingegrepen in de verkeerskundige hoofdstructuur van de twee wijken. Door technische maatregelen is niet alleen danig ingegrepen in de woningvoorraad maar ook door het onttrekken van weggedeelten aan het openbare verkeer en aanpassen van de wegen is duidelijk een kwaliteitsimpuls ontstaan in het openbare gebied. In de tweede fase zal veel meer lokaal worden ingegrepen. Er is sprake van het herontwikkelen van meerdere ‘vlekken’ in de wijken Noorderpark en Margrietpark. Die vlekken zijn in het stedenbouwkundig plan aangegeven. Per vlek wordt bezien of de oorspronkelijke gedachten – zoals opgenomen in het stedenbouwkundig plan van 1999 - bedrijfsmaatschappelijk nog haalbaar zijn. Dit betekent dat het bestemmingsplan enige mate van flexibiliteit in de planontwikkeling voor die gebieden moet bieden. Een overzicht van de voorziene woningbouwaantallen is opgenomen in de bijlage bij deze toelichting. In concreto gaat het om de volgende projecten. Noorderpark: Kerkstraat: Flatgebouw van woningstichting Talma aan het

Winschoterdiep is vervangen door één nieuw appartementengebouw dat de entree van Hoogezand markeert.

Voormalig terrein Eekels: Door de verplaatsing van het elekrotechnisch bedrijf is er

ruimte ontstaan voor woonbebouwing op het binnenterrein, als een ‘oase’, met een hoofdverbindingen naar De Houtmanstraat en een langzaam verkeerverbinding naar de Van Heemskerckstraat. In het beeld van de omgeving past het om langs De Houtmanstraat en de Van Heemskerckstraat (half)vrijstaande woningen te bouwen (twee bouwlagen en kap). Parkeren moet op eigen terrein worden opgelost. Op het binnenterrein komen grondgebonden rij- en geschakelde woningen (twee bouwlagen en kap). Aan de Hoofdstraat is ruimte voor een appartementencomplex (maximaal 4 bouwlagen). Ruimte voor het bijbehorende parkeren moet achter het complex worden gevonden.

Groenzone Noorderpark: Ontwikkelen groenzone. Aanleg van een omvangrijke

waterpartij maakt onderdeel uit van het plan. Tevens worden speel- en andere voorzieningen voor de jeugd gerealiseerd. De school blijft op zijn huidige locatie in het park en gaat deel uitmaken van de groenzone. Vestiging van een kinderboerderij maakt deel uit van het plan.



Zuidkant Groenzone: Flatgebouw aan de zuidkant van de groenzone van woningstichting Volksbelang te vervangen door woningen met mogelijk een bepaalde vorm van zorgvoorziening, gekoppeld aan het Voor Anker. Het gebouw wordt in noordelijke richting verplaatst. De Van Heemskerckstraat voor het huidige flatgebouw wordt in zuidelijke richting verplaatst. Aan de zuidkant van de groenzone Noorderpark wordt een voet-/fietspad aangelegd.

Alb. Cuypstraat / van Neckstraat: Woningstichting Volksbelang realiseert het in de eerste fase

van de herstructurering ontstane bouwplan op de locatie van de oude Rembrandtschool en de westelijk daarvan gesloopte woningen.

Omgeving Internos: Woningstichting Talma ontwikkelt op deze locatie een

uitbreiding van Internos. Een aantal woningblokken van de woningstichting aan de Nicolaas Maeshof zal daartoe gesloopt worden.

Wijkgebouw de Kern: De gemeente heeft in onderzoek of en, zo ja, hoe een

vervanging van dit gebouw haalbaar is. Is dat zo, dan wordt een nieuw gebouw geplaatst waarbij op de begane grond de functie van wijkgebouw behouden blijft terwijl op de hogere lagen appartementen worden gerealiseerd. Realisering van die appartementen c.a. is conform het Stedenbouwkundig Plan van juni 1999.

Rembrandtplein: Analyse en aanpak plein. De gemeente wil groen op het plein

brengen en onder het plein ook water bergen J. Leysterstraat: Twee appartementengebouwen worden vervangen door twee-

onder-een-kap woningen. Ontwikkelen van de oude garage-lokatie.

Noorderpark-oost: Op basis van een vooranalyse door woningstichting

Volksbelang via een sociaal deelproject zullen naar verwachting vijf flatgebouwen worden gesloopt. Dit is het flatgebouw aan de noordzijde van de Gabriël Metsustraat, het flatgebouw aan de oostzijde van de Meindert Hobbemastraat en de drie flatgebouwen langs de Paulus Potterstraat en de Ferdinand Bolstraat. De open gevallen plekken zullen met nieuwbouw van woningen worden ingevuld. Gedacht wordt aan eensgezinswoningen aan de noordkant van de Gabriël Metsustraat, een appartementengebouw op de hoek Gabriël Metsustraat/ Rembrandtlaan, twee appartementengebouwen aan de oostzijde van de Meindert Hobbemastraat en de Ferdinand Bolstraat en een appartementengebouw tussen de Ferdinand Bolstraat en de Paulus Potterstraat.



Afbeelding van locaties die in beeld zijn voor de tweede fase van de herstructurering.



Margrietpark: Bloemenbuurt-West: Woningstichting Talma bouwt hier momenteel drie twee-

onder-een kap woningen en drie drie-onder-een-kap woningen. De hofjesstructuur zal op basis van het raadsbesluit van februari 2000 verdwijnen. Evenwijdig aan de Winkelhoek ontstaat een nieuwe straat, de Fresiastraat. Tevens worden parkeervoorzieningen aangepast.

Groenzone Margrietpark: Aanbrengen speelvoorzieningen voor de oudere jeugd. Azaleastraat: Woningstichting Volksbelang realiseert hier huur- en

koopwoningen aan de oostzijde van de straat. Door de plannen van de ontwikkelaar moeten er meer parkeervoorzieningen komen en is de openbare ruimte geheel opnieuw worden ingericht.

Bloemenbuurt-Noord: Voorzien is in een herontwikkeling van het gebied tussen

Anemoonstraat tot en met de Asterstraat. Bestaande woningen worden gesloopt en vervangen door appartementen. Het gaat om vier stroken bebouwing. Het Stedenbouwkundig Plan uit 1999 blijft uitgangspunt voor de plantontwikkeling. In de voorschriften is voor de flexibiliteit één bebouwingsblok met een maximaal bebouwingspercentage van grotendeels 50% opgenomen.

Popko Bielstraat: De 24 duplex woningen aan de oostzijde van de Popko

Bielstraat zullen worden vervangen. Het Stedenbouwkundig Plan voorziet in het plaatsen van twaalf grondgebonden woningen op deze plek.

Voor het merendeel van de hierboven genoemde deelprojecten zijn concrete bouwplannen in ontwikkeling. Bestemmingsvoorschriften en plankaart zijn op die plannen ingericht. De plannen passen binnen het Stedenbouwkundig Plan dat in 1999, 2000 is vastgesteld door de gemeenteraad. Voor enkele deelprojecten kan het Stedenbouwkundig Plan niet strikt als kader worden gehanteerd. Het betreft: 1. herontwikkeling locatie Judith Leysterstraat; 2. woningbouwlocatie Eekels; 3. bouwlocatie Noorderpark-Oost. Ad 1. Aan de Judith Leysterstraat wordt de flat aan de zuidkant gesloopt. Renovatie is niet meer rendabel, zodat vervanging nodig is. Ad 2. Voor de locatie Eekels is een plan binnen de randvoorwaarden van het Stedenbouwplan Plan ontwikkeld en vergund. Bij uitvoering is gebleken dat de markt dat plan niet aantrekkelijk genoeg vindt. Zodoende is een nieuw plan ontwikkeld op een wijze die recht doet aan de stedenbouwkundige eisen en aan de markt. Het plan is momenteel in uitvoering. Ad 3. Marktontwikkelingen maken het onmogelijk om het plan binnen het Stedenbouwkundig Plan te ontwikkelen. Waar twee-onder-een-kap woningen waren voorzien, gaan de gedachten nu uit naar appartementengebouwen. Qua doelgroep wordt meer aangesloten bij de huidige bewoners. 4.2.2. Het Historische Lint Wat de beeldkwaliteit van het lint betreft: deze wordt gevormd door het bebouwingsbeeld en de visuele kwaliteit van de inrichting van de openbare ruimte. In het Beeldkwaliteitplan is naast een functionele analyse een ruimtelijke analyse opgenomen. De ruimtelijk relevante zaken voor de



inrichting van het lint zijn in dit bestemmingsplan vastgelegd. Het gaat hierbij om zaken als de ruimtelijke hoofdvorm van woningen en de profielindeling van de openbare ruimte. Het lint, voor zover opgenomen in dit plangebied, kan in ruimtelijke zin worden onderscheiden in drie deelgebieden. Het gebied ter hoogte van het buurtsteunpunt ‘Hoogezand’ (gelegen buiten het plangebied) Dit gebied wordt gekenmerkt door een verkeer- en parkeerinrichting. De bebouwing heeft hier schaalvergroting ondergaan in relatie tot de functie als buurtsteunpunt. In dit deelgebiedje wordt de openbare ruimte begrensd door gevels van de gebouwen. Voortuinen of voorerven van gebouwen komen hier niet of nauwelijks voor. Het gebied ter hoogte van het buurtsteunpunt ‘Winkelhoek’ Hier is sprake van een duidelijke scheiding tussen het voormalige Hoogezand en het voormalige Sappemeer ter plaatse van de Winkelhoek. Aan de Hoogezandster kant is een marktplein aanwezig, dat recent representatief is heringericht, waarbij het opvangen van de parkeerlast een belangrijke rol speelde. De vernauwing met de bebouwing aan de Sappemeerster kant is vanuit het westen zichtbaar van grote afstand, en daarmee beeldbepalend voor het lint. Dit gebied wordt in het beeldkwaliteitplan ook aangeduid als veranderbaar (zie hoofdstuk 2). Het gebied tussen beide buurtsteunpunten Dit gebied heeft in grote lijnen een profielindeling die de vroegere aanwezigheid van een diep nog zichtbaar maakt. Het bebouwingsbeeld is gevarieerd en individueel, kenmerkend voor de vroegere lintbebouwing. Gezien de differentiatie in de bebouwing, is er voor gekozen de ruimtelijke structuur te versterken tussen de Winkelhoek en de Rembrandtlaan. Hier zullen enkele verouderde panden worden gesloopt, zoals het voormalige ING pand, waardoor een link wordt gelegd met de achterliggende woonwijk. Uitwerking beeldkwaliteitsplan voor het historische lint De resultaten van het beeldkwaliteitsplan zijn verwerkt in het bestemmingsplan, daar waar het gaat om de volgende ruimtelijk relevante aspecten. - Daar waar sprake is van beeldbepalende bebouwingsstructuur is deze door middel van

bouwvlakken op de kaart aangeduid. - Voor monumenten is het uitgangspunt dat de ruimtelijk bepalende elementen rechtstreeks via

de Monumentenwet, of indien het een gemeentelijk monument betreft, de gemeentelijke Monumentenverordening, beschermd worden. Een voorbescherming krijgen toekomstige monumenten, die in het plan zijn aangeduid als karakteristiek, in afwachting van een mogelijke plaatsing op de monumentenlijst. Het bestemmingsplan is van conserverende aard voor deze gebouwen. Dit komt tot uiting in de situering van bouwvlakken en het weren van bouwactiviteiten in de directe omgeving.

- In het lint is verder op een aantal plaatsen sprake van karakteristieke clusters van bebouwing: panden die op zich geen monumentale waarde vertegenwoordigen, maar waarvan de veelal groepsgewijze verschijningsvorm wel van groot belang is voor de sfeer en het karakter van het historische lint. Ook deze panden zijn als karakteristiek aangeduid op de plankaart.

- De profielindeling, zoals die in het beeldkwaliteitplan is beschreven, is in het bestemmingsplan als uitgangspunt genomen.

- Het plan bevat een algemene beleidslijn aangaande erfafscheidingen en reclame-uitingen. Voor erfafscheidingen dient bij het bepalen van de aard en de plaats te worden gestreefd naar een samenhangend beeld.

- Reclame-uitingen moeten zo veel mogelijk als integraal en ondergeschikt onderdeel van de gevel worden uitgevoerd.

4.2.3. Bedrijvenstrook Winschoterdiep De woonsfeer grenzend aan deze strook dient zo min mogelijk door de aanwezige bedrijvigheid te worden beïnvloed. Daartoe is in de voorbije jaren een dubbele ontsluiting aangelegd met een groenstrook daartussen, zoals die al bestond bij de Van Neckstraat. Resultaat is een relatief gesloten groene buffer tussen het woongebied en de bedrijvenstrook, die later met de herontwikkeling van de strook in fasen weer meer open kan worden gemaakt. De voorschriften van het bestemmingsplan kennen een wijzigingsbepaling waarmee op een dergelijke ontwikkeling kan worden ingespeeld.



5. Omgevingsfactoren 5.1. Geluid Verkeerslawaai Op grond van de Wet geluidhinder hebben alle wegen een geluidszone. De breedte van de zone is afhankelijk van de ligging van de weg in stedelijk of buitenstedelijk gebied, het aantal rijstroken en de maximumsnelheid. Voor de akoestische aspecten is ten behoeve van dit bestemmingsplan specifiek onderzoek verricht. Dit akoestische onderzoek is als bijlage opgenomen, en maakt onderdeel uit van dit bestemmingsplan. Ook in gebied waar maximaal 30 km/uur mag worden gereden, moet beperkt getoetst worden aan geluidregelgeving. Een maximumsnelheid 30 km/uur geldt voor het gehele plangebied, met uitzondering van de Kerkstraat en de Hoofdstraat/Noorderstraat en een gebied dat binnen de invloedszone van de A7 ligt. Een sterke toetsing van geluidaspecten ligt voor de hand wanneer in het verleden is gebleken dat geluidbelasting ter plaatse beduidend meer was dan de toepasselijke voorkeursgrenswaarde. Dit is echter niet het geval. In dit bestemmingsplan komen geluidsgevoelige functies voor binnen de 50 dB(A)-contour door de aanwezigheid van de Kerkstraat, de Hoofdstraat/Noorderstraat en de A7. De geluidsgevoelige objec-ten betreffen met name woningen. De Wet geluidhinder omschrijft een en ander als een reeds bestaande situatie. Het oprichten van nieuwe woningen en andere ingevolge de Wet geluidhinder aangemerkte geluidsgevoelige objecten is binnen de contour niet zo maar toegestaan. Bestaande woningen en geluidsgevoelige objecten zoals aanwezig ten tijde van de ter inzage legging van dit plan en waarvoor overeenkomstig de Wet geluidhinder al dan niet een hogere grenswaarde is vastgesteld, kunnen worden uitgebreid, dan wel worden vervangen indien de geluidhinder op de maatgevende gevels of binnenruimten niet in belangrijke mate toeneemt. Het oprichten van nieuwe woningen die de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A te boven gaan is alleen mogelijk indien de daarvoor de benodigde ontheffing wordt verkregen van Gedeputeerde Staten. Het plan voorziet, ter versterking van de ruimtelijke structuur aan de Hoofdstraat, in enkele invullo-caties. Het volgen van een procedure Hogere Waarden is hiervoor noodzakelijk vanwege het verkeerslawaai. Die procedure is in 2001 reeds afgerond. Het huidige akoestische onderzoek laat zien dat de toegekende hogere waarden nog steeds volstaan. De geluidswaarden zijn vastgelegd in het akoestische rapport (zie bijlage). De grens van eventuele nieuwe woonbebouwing is vastgelegd op de stedenbouwkundig bepalende voorgevelrooilijn langs de weg. Geluidsgevoelige functies die reeds binnen de 50 dB(A)-contour aanwezig zijn, worden in de zin van de Wet geluidhinder aangemerkt als bestaande situatie. Voor wat bouwactiviteiten betreft, zijn alleen die activiteiten toegestaan die akoestisch geen ongunstiger situatie veroorzaken. Overschrijding van de 50-dB(A) contour door geluidsgevoelige functies is in geen geval toegestaan, uitgezonderd de bestaande situaties. Vanaf 2007 wordt rekening gehouden met een afname van de geluidsbelasting van de A7 door aanleg van ZOAB (Zeer Open Asfalt Beton). Dit heeft vooral consequenties voor het noordelijke plangebied. Industriegebied Hoogezand Noord-West Een aantal woningen binnen het plangebied valt binnen de geluidscontour van het industriegebied Noord-West. Dit dient echter niet als problematisch te worden ervaren, gezien het feit dat deze woningen binnen een stedelijk gebied vallen. Bij eventuele toekomstige vervangende nieuwbouw kunnen Gedeputeerde Staten ontheffing verlenen tot maximaal 55 dB(A) bij een toelaatbaar binnenniveau van 35 dB(A). De relevante contouren zijn opgenomen in bijlage 1 onder C. Binnen het plangebied bevindt zich een ‘zoneringsplichtige inrichting’ (Coops-Nieborg) ex. artikel 41 van de Wet geluidhinder. Op basis van deze wettelijke regeling is een geluidszone vastgesteld rondom dit bedrijf d.d. 26 november 1998. Binnen deze zone mogen nieuwe woningen niet te dicht bij het industrieterrein worden gebouwd en de bedrijven op het industrieterrein niet meer geluid produceren dan de zone aangeeft. Bij de vaststelling van de zone is uitgegaan van de aanwezigheid van twee circa 11 meter hoge gebouwen aan de noordzijde van de Gerard Terborchstraat. Een vergunning voor de sloop van de twee flatgebouwen is afgegeven. Teruggebouwd worden twee-onder-een-kapwoningen. Dit heeft gevolgen voor de geluidssituatie in het gebied.



Uit het bij dit bestemmingsplan gevoegde geluidsrapport naar de gevolgen voor de geluidsbelasting van de woningen blijkt echter dat geen (nieuwe) geluidsontheffing van de provincie hoeft worden verkregen. De ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting voor het gebied is namelijk reeds bij vaststelling van de zone in 1998 vastgesteld op 55 dB(A). Die waarde wordt na sloop van de flats niet overschreden. De huizen die verder binnen de 55 dB(A)-contour vallen, zijn vastgesteld als woningen in het kader waarvan een saneringsprogramma is opgesteld. Het betreft de volgende woningen: - Winkelhoek 1, 2, 3, 5, 7, 9, 11, - Aert van der Neerweg 2, 4, 6, 8, 9, 11, 13, 15, 17, 19, 21, - Judith Leysterstraat 2, 4, 6, 8, - Tulpenstraat 1, 3, 5, 7, - Verlengde Winkelhoek 3. De geluidsbelasting van het industrieterrein mag buiten deze zone niet meer bedragen dan 50 dB(A). Geluidsgevoelige bestaande objecten binnen de zone mogen geen hogere belasting hebben dan 55 dB(A). Is dat wel het geval, dan wordt door middel van maatregelen in de milieusfeer nagegaan welke oplossingen kunnen worden geboden. De relevante contouren zijn in bijlage 1 onder D opgenomen. 5.2. Luchtkwaliteit Met behulp van het CAR II Rekenmodel is de luchtverontreiniging in het plangebied in kaart gebracht. De berekende waarden laten zien dat op alle rekenpunten wordt voldaan aan de plandrempels voor het jaar 2005 en aan de grenswaarden voor het jaar 2010. Er wordt dus voldaan aan het Besluit Luchtkwaliteit. In de bijlage bij deze toelichting zijn de precieze berekeningen weergegeven. 5.3. Externe veiligheid Benzinestations Bij tankstations is vooral van belang of LPG wordt aangeboden. Het REVI geeft dan ‘strenge’ afstandsnormen aan te houden tussen gevaar veroorzakende en milieugevoelige bebouwing. TANGOSTATION AAN DE HOOFDSTRAAT 47 Dit tankstation verkoopt benzine en diesel, geen LPG. Hiervoor gelden geen afstandseisen tot woningen van derden. Wel is een tankstation vergunningplichtig indien bij onbemande aflevering woningen van derden aanwezig zijn binnen 20 meter van de afleverzuil. De afstand van 20 meter zal voor de rooilijn van nieuwe woonbebouwing kunnen worden aangehouden. GARAGE BISSCHOFF AAN DE HOOFDSTRAAT Dit tankstation verkoopt eveneens uitsluitend benzine en dieselolie. Hiervoor geen gelden afstandseisen tot woningen van derden. Wel is een tankstation vergunningplichtig indien bij onbemande aflevering woningen van derden aanwezig zijn binnen 20 meter van de afleverzuil. De afstand van 20 meter zal voor de rooilijn van nieuwe woonbebouwing kunnen worden aangehouden. Dit tankstation is niet op de plankaart aangeduid. SHELL STATION HOOGEZAND AAN DE KERKSTRAAT 181 Dit tankstation heeft een opslag van 20 m3 LPG en ligt buiten het plangebied van dit bestemmingsplan. Het oefent daarop wel invloed uit omdat het er onmiddellijk aan grenst. Het tankstation voldoet aan de voorschriften van de milieuvergunning. Een verplaatsing van de LPG activiteiten is gezien de aard en omvang noodzakelijk. Voor de LPG activiteiten geldt in principe een gevarencontour van 45 meter. Op 38 meter van het LPG vulpunt ligt de dichtstbijzijnde woonbebouwing, een appartementengebouw. Het gebouw zal in de komende jaren niet worden gesloopt. Dit betekent dat sprake is van een saneringssituatie, alhoewel een niet urgente, want kwetsbare bebouwing is binnen op zijn minst 45 (en wellicht 110) meter van het vulpunt niet toegestaan. Gezien de van toepassing zijnde wetgeving is het bedrijf verplicht per 2010 zijn LPG activiteiten te beëindigen. Om deze reden hebben wij er voor gekozen de gevarencontour voor LPG wel op de plankaart op te nemen, maar tevens een wijzigingsbevoegdheid op te nemen waarmee die contour kan worden verwijderd. Immers, binnen de planperiode moet het gebruik voor LPG winning worden beëindigd.



Gevaarlijke stoffen AGRIFIRM Agrifirm valt niet langer onder het Besluit risico zware ongevallen. Wel is het Besluit externe veiligheid inrichtingen op het bedrijf van toepassing. Bij Agrifirm bevindt zich een opslag van bestrijdings-middelen en kunstmeststoffen. Op basis van de circulaire ‘aanpassing opslagplaatsen van bestrijdingsmiddelen’ bedraagt de indicatieve afstand van de opslagplaatsen tot de woningen van derden 50 meter. Dit op basis van de VNG uitgave ‘Bedrijven en Milieuzonering’. Omdat er geen woningen binnen 50 meter van de opslagplaats liggen, levert dit geen problemen op. Toetsing aan de CPR 15-3 op basis van het REVI (beschermingsniveau 1, oppervlakte 200 – 500 m2) doet aan het voorgaande niet af. Dan geldt voor deze situatie zelfs niet meer dan een marge van 20 meter. KCA-DEPOT In de bedrijvenstrook langs het Winschoterdiep bevindt zich op het terrein van gemeentewerken een opslag voor klein chemisch afval. Deze staat aangegeven op de provinciale risicokaart. Op ruim 20 meter afstand van de opslag liggen woonbestemmingen. Er mag slechts maximaal 10 ton chemisch afval op deze plek worden opgeslagen. Het depot voldoet aan de CPR 15.1. Pas bij opslag boven de 10 ton afval is CPR 15-2 van toepassing waarbij verdergaande voorzieningen dienen te worden getroffen met betrekking tot brandbestrijding, bluswater en organisatorische maatregelen. Daarvan is hier dus geen sprake. WINSCHOTERDIEP Het Winschoterdiep is een doorgaande vaarweg waarover divers vervoer is toegestaan. Onder andere van diverse gevaarlijke stoffen. Afstandsnormering voor op te richten bebouwing naast de vaarweg is opgenomen in uit 1996 stammende richtlijnen van het Ministerie voor Verkeer- en Waterstaat. De prvonciale ‘Richtlijnen Vaarwegen’ sluiten bij dat stuk aan. In het onderhavige bestemmingsplan is vervangende woonbebouwing langs het Winschoterdiep voorzien. Uit de normen van de richtlijnen van de provincie (zie bijlage bij de toelichting) blijkt dat dan een afstand van 10 meter tot aan de ‘vaarwegbegrenzing’ moet worden aangehouden. Ook qua vormgeving en hoogte van de vervangende woningbouw moet rekening gehouden worden met de nabijheid van het Winschoterdiep. In dit bestemmingsplan wordt ruim aan de normen voldaan. Op het Winschoterdiep vindt geen gevaarlijk transport plaats (zie opgave provincie hierover, opgenomen in de bijlage). In het plangebied zijn geen activiteiten bekend die verantwoording van een groepsrisico noodzakelijk maken. Afsluitend zij nog opgemerkt dat de komst van nieuwe, de externe veiligheid belemmerende inrichtingen, in de planvoorschriften is uitgesloten. 5.4. Bodem Op basis van: - Gemeentelijk bodeminformatie NAZCA (waarin o.a. bodemonderzoeken); - Gemeentelijke bodemkwaliteitskaart, bestuurlijk vastgesteld op 8 juli 2004; - Historisch bodembestand 2004 (hbb); - Aanvullende verificatie op 10 locaties uit hbb; wordt de bodem in het plangebied – voor zover onderzocht – geschikt geacht voor de beoogde functies. Op basis van het historische bodembestand en de aanvullende verificatie is binnen het plangebied geen bodemonderzoek nodig om de geschiktheid voor de woonfunctie te verifiëren. Daarbij wordt opgemerkt dat de gemeente voor potentieel ernstige, niet urgente gevallen van bodemverontreiniging, geen bodemonderzoeken laat uitvoeren bij gelijkblijvende bestemming, omdat hier geen actueel risico wordt verwacht. Bij grondverzet zal op deze locaties wel bodemonderzoek nodig zijn. De volledige bodemkwaliteitsverklaring is in de bijlage bij deze toelichting opgenomen. Op enige plekken in het plangebied is restverontreiniging aanwezig. Een voorbeeld is de Judith Leisterstraat. De restverontreinigingen vormen geen beletsel voor het huidige gebruik noch staan ze in de weg aan het toekomstige gebruik daar sprake is van nog slechts lichte verontreiniging. Voor wat betreft de zogenaamde ‘Eekels locatie’ is door Tauw aanvullend onderzoek verricht. De samenvatting en conclusies van hun onderzoek vindt u bij deze toelichting gevoegd.



ARCHEOLOGIE Het Noorderpark/ Margrietpark betreft bebouwd gebied waardoor, zo er in de grondlagen archeologische schatten verscholen lagen, oude grondstructuren verstoord zijn geraakt. In de voorschriften van het bestemmingsplan worden hieromtrent dan ook geen aanvullende eisen gesteld. 5.5. Duurzaam bouwen Voor het opstellen van de bestemmingsregeling heeft dit aspect beperkte consequenties. Dit aspect is echter wel een belangrijk onderdeel voor de uitvoering van het bestemmingsplan. De gemeente hanteert de nota ‘Gewoon Duurzaam Bouwen’ (mei 1996) en het convenant duurzaam bouwen (februari 1998). De betreffende eisen hebben geen betrekking op ruimtelijke ordeningsaspecten. 5.6. Ecologische aspecten De gemeente Hoogezand-Sappemeer wil bij de ontwikkeling van ruimtelijke plannen een volwaardige plaats toekennen aan de natuurwaarden in het betreffende gebied. Om dit streven waar te kunnen maken, zijn voor de gehele gemeente de natuurwaarden in kaart gebracht in de vorm van een Ecologische Basiskaart. Deze kaart vormt de basis om in een vroegtijdig stadium ecologische waarden in het gebied te onderkennen en vervolgens te beoordelen in relatie tot de ruimtelijke ontwikkeling. In de basiskaart zijn alle beschikbare gegevens over het voorkomen van waardevolle flora en fauna in de gemeente gebundeld. Voor de kaart is geput uit gegevens van allerlei natuur- en landschapsorganisaties werkzaam in Nederland. Daarnaast is veel waardevolle informatie op lokaal niveau verkregen door gesprekken met in de gemeente werkzame organisaties en groepen. Voor de Basiskaart is in mindere mate veldonderzoek verricht. De Ecologische Basiskaart dient – zoals de benaming al aangeeft – als een basisdocument. Wanneer uit de Basiskaart blijkt, dat zich in het desbetreffende gebied zwaar- of middelzwaar beschermde soorten bevinden, zal een afwegingsmodel behorende bij de basiskaart, duidelijk moeten maken of al dan niet een nader veldonderzoek noodzakelijk is. Het vaste voornemen is de basiskaart constant actueel te houden en aan te vullen met nieuwe gegevens. Ook hierbij wordt veel waarde gehecht aan de input van lokale groeperingen en/of belangstellenden. Wanneer we ons richten op het plangebied behorende bij dit bestemmingsplan, blijkt het hierna volgende. Ten aanzien van de gebiedsbescherming vanuit de Flora- en Faunawet (per 1 april 2002 van kracht geworden) blijkt, dat de afstand van het plangebied tot natuurgebieden, Speciale Beschermingszones (vogelrichtlijngebied Zuidlaardermeer op meer dan 2 kilometer afstand) dan wel ander gebieden met nadrukkelijke natuurwaarden zodanig groot is, dat de in deze gebieden aanwezige flora en fauna geen gevolgen ondervinden van de hernieuwde planologische status van het bestemmingsplan. Bekend is verder, dat in het plangebied (zwaar beschermde) vleermuissoorten voorkomen. Het gaat om de gewone dwergvleermuis, de watervleermuis, de ruige dwergvleermuis en de laatvlieger. Buiten de vleermuizen komen in het gebied geen zwaar beschermde soorten voor. De genoemde vleermuissoorten komen in grote delen van de gemeente veel voor. Als vaste verblijfplaatsen van de genoemde soorten in de wijk komt met name bebouwing in aanmerking. Minder waarschijnlijk is, dat het aanwezige (jonge) groen in de wijk dient als schuilplaats voor de vleermuizen, dan wel dient als route tijdens de trek en de jacht. Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid voor opwaardering van enkele locaties, waarbij (gedeeltelijke) sloop van bestaande gebouwen aan de orde is. Mochten de planologisch geboden mogelijkheden concrete vormen aannemen, en leiden tot een bouwaanvraag dan wel het doorvoeren van een artikel 11 WRO wijzigingsprocedure, dan zal in het kader van genoemde procedures controle ter plaatse worden uitgevoerd naar de aanwezigheid van vleermuizen in de betreffende te slopen gebouwen. Bij aanwezigheid van (kolonies van) vleermuizen zullen passende, niet terminale maatregelen worden getroffen.



Nieuwe vijverpartij in het Noorderpark.

In ieder geval zullen de noodzakelijke ontheffingen op basis van de Flora- en faunawetgeving worden aangevraagd. Aangezien de genoemde soorten veel voorkomen in en buiten de gemeente is het alleszins redelijk te verwachten, dat de ontheffing - mede in het licht van de te nemen maatregelen - kan worden verleend. Het zojuist genoemde geldt overigens voor alle ruimtelijke ingrepen die mogelijk leiden tot verstoring of vernietiging van beschermde soorten. Indien noodzakelijk zal soortontheffing worden aangevraagd op grond van de Flora- en Faunawet. 5.7. Water Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Hunze en Aa’s. Meer specifiek valt het binnen de Eemskanaal Dollardboezem, wat betekent dat afwatering van het gebied plaatsvindt naar Eems en Dollard. Het Winschoterdiep, dat deels in het plangebied valt, maakt deel uit van dat waterhuishoudkundig systeem. Langs het Winschoterdiep hebben de kades een waterkerende functie. De keurverordening van het Waterschap Hunze en Aas is van toepassing op de kades. Die kades worden in de komende jaren door c.q. onder verantwoordelijkheid van het Waterschap overigens in principe naar boven de 2 meter N.A.P. gebracht. De hoge bebouwingsdichtheid in het Noorderpark en in het Margrietpark vormt voor de waterhuishouding een probleem. Water wordt slecht vastgehouden in het plangebied en zelfs de berging is een probleem. Schoon en vuil water worden evenmin gescheiden door het gemengde rioolstelsel dat de wijk heeft. Bij hevige regenval stort het gemengde stelsel over in het Winschoterdiep. Als meer hemelwater zou worden afgekoppeld, dan zou dit probleem minder vaak voorkomen (in het plangebied ligt een gemengd stelsel dus er komt nog steeds vuil water uit de overstort). In de komende jaren wil de gemeente zo veel mogelijk bijdragen aan een oplossing binnen de beperkingen die het plangebied kent: een hoge bebouwingsgraad en een gemengd rioolstelsel zijn daarvan de belangrijkste. Het Waterschap schrijft in de notitie Stedelijk Waterbeheer als normen voor 20% verhard oppervlak afkoppelen in bestaand stedelijk gebied en 60% in bestaande stedelijke gebieden waar herstructurering plaatsvindt. De gemeente houdt waar mogelijk maximaal rekening met de wensen van het waterschap als gesteld in hun notitie ten aanzien van vertraagde afvoer van hemelwater. VASTHOUDEN – BERGEN - AFVOEREN De belangrijkste uitdaging die de gemeente zich stelt is meer oppervlaktewater in het plangebied te brengen en die gebieden ook met elkaar te verbinden. Een en ander gebeurt in bestaande en in nieuwe groenelementen in het plangebied. Bovendien willen we dakoppervlakken afkoppelen: zowel rechtstreeks op een vijver als indirect via een verbindingsleiding. Als nieuwe plekken waar water kan worden toegevoegd, denkt de gemeente in ieder geval aan de locaties: - tussen de Frans Halsstraat, Van Heemskerckstraat,

Van Linschotenstraat en Van Neckstraat; - in de groenzone van het Noorderpark (zie afbeelding); - aan de bestaande vijvers in het Margrietpark. Tevens zal water worden ‘opgeslagen’ onder het Rembrandtplein. Het verbinden van de waterpartijen heeft als voordeel dat de opslagcapaciteit van de vijvers verdeeld wordt over de wijk. Bijkomend voordeel van een dergelijke verbinding is dat minder pompinstallaties nodig zijn voor afvoer van water. Het systeem zal worden bemalen en voert (vertraagd) af op het Winschoterdiep. Het hemelwater wordt dus zolang mogelijk vastgehouden in de wijk.



In onderzoek is nog of het mogelijk en zinvol is met geperforeerde buisleidingen in het plangebied te werken, waardoor afgevoerd zou kunnen worden naar het grondwater. Dit kan alleen als de drooglegging van het plangebied er niet onevenredig door wordt beïnvloed c.q. dat de gemeente problemen creëert (b.v. vollopende kelders en kruipruimtes, vochtige aarden banen onder wegen). Aangezien de grondwaterstand in het plangebied bij de gemeente niet bekend is, zal die onderzocht worden. Dat draagt o.a. bij aan de duidelijkheid over de (on-)mogelijkheden van het werken met geperforeerde buisleidingen. SCHOONHOUDEN – SCHEIDEN - ZUIVEREN Nieuwbouwwoningen zullen zo veel mogelijk afgekoppeld worden op het beschreven watersysteem. Het gaat hierbij met name om de dakoppervlakken zodat zo weinig mogelijk vervuiling van het oppervlaktewater ontstaat. In orde van omvang gaat het om 30.000 à 40.000 m2 dakoppervlak dat deze manier kan worden afgekoppeld. Dit is conform de wensen van het waterschap om zoveel mogelijk verharding af te koppelen. Daarbij moet wel gebruik gemaakt worden van duurzame bouwmaterialen. Dit is voor het Waterschap een voorwaarde bij afkoppelen, aangezien uitloging van schadelijke stoffen als koper, zink en lood naar het oppervlaktewater voorkomen wordt. In dit verband is van belang dat de gemeente zich aan het convenant Duurzaam Bouwen heeft geconformeerd, waarmee het zich heeft verplicht bij bouwaanvragen op deze aspecten te toetsen. Het is inmiddels staand beleid dat bij nieuwbouwlocaties het hemelwater gescheiden van vuil water wordt aangeleverd tot aan de erfgrens. Hiermee anticipeert de gemeente op vervanging in de toekomst van het bestaande gemengde rioolstelsel door gescheiden rioolstelsel. De termijn waarbinnen dit zijn beslag krijgt is (helaas) aanzienlijk omdat veel van het huidige rioolstelsel van recente datum is. Bij de enkele kleine stukken waar het riool in de komende jaren vervangen wordt, wordt wel alvast geanticipeerd op de komst van een volledig gescheiden stelsel. Ter financiering van voornoemde beleidsvoornemens doet de gemeente een beroep op de subsidieregeling van het Waterschap. Die voorziet in een bijdrage van maximaal euro 2,00 per afgekoppelde m2 verhard oppervlak. Tevens wil de gemeente met de woningstichtingen in gesprek over een bijdrage. PLANOLOGISCHE REGELING Op de plankaart zijn de meeste waterpartijen onder de bestemming groenvoorziening gebracht. De beoogde nieuwe waterpartijen kunnen binnen die bestemming worden aangelegd. Binnen de andere bestemmingen bestaat ook de mogelijkheid tot het aanleggen van water. Water krijgt dus de ruimte. Het Winschoterdiep heeft een bestemming water gekregen, waarbinnen zowel is voorzien in de functie voor de scheepvaart als in de functie voor de waterhuishouding. Hetzelfde geldt voor de gronden direct grenzend aan het Winschoterdiep: deze hebben een dubbelbestemming als Waterstaatsdoeleinden. Nieuwe bebouwing kan niet worden opgericht dan nadat er advies van het waterschap is. Vooral daar waar de (dubbel-)bestemming waterstaatsdoeleinden samenvalt met de bestemming bedrijfsdoeleinden is dit van belang. Waar de dubbelbestemming geldt, is bovendien een aanlegvergunningenstelsel opgenomen dat de functie van de gronden ter bescherming van hun functie voor de boezemkering. Ten noorden van het plangebied is het Winschoterdiep gelegen. In samenspraak met de provincie is geconstateerd dat het vervoer van gevaarlijke stoffen over dit kanaal zodanig beperkt is, dat er geen 10-6 contour op het vast is gelegen. Deze waterparagraaf is opgesteld in overleg met het waterschap. 5.8. Wind Naar de gevolgen van de bouwplannen voor de locatie Bloemenbuurt-Noord, is een windonderzoek uitgevoerd. Hieruit blijkt dat voor windhinder op loopniveau bij een enkele gebouwhoek een slecht windklimaat ontstaat. Looppaden dienen daarom zo ver mogelijk van de gebouwhoeken van de hoge blokken te worden gelegd. De windsnelheidsverschillen tengevolge van de blokken op het Winschoterdiep zijn beperkt. Het advies is de bestaande bomenrij aan de oever van het Winschoterdiep ter plaatse van het plangebied continu te laten doorlopen. Bij uitvoering van de bouwplannen wordt met deze adviezen rekening gehouden. Het onderzoek vindt u in de bijlage.



6. Planbeschrijving Het uitgangspunt voor de regeling in het bestemmingsplan is dat niet meer wordt geregeld dan voor een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk is. Dit betekent dat via voorschriften en de plankaart de functietoedeling van de gronden moet worden bepaald en dat de bouwmogelijkheden moeten worden aangegeven. De Wet op de Ruimtelijke Ordening en het Besluit op de ruimtelijke ordening zijn de basisregelingen waar in grote lijnen wordt aangegeven hoe een bestemmingsplan wordt vormgegeven. Voor de opzet van dit bestemmingsplan is zo veel mogelijk aansluiting gezocht bij de door de gemeente gehanteerde systematiek van andere recente bestemmingsplannen, zoals ‘Ooster- en Westerpark’ en ‘FoxMart’. 6.1. Opbouw van voorschriften en plankaart Het bestemmingsplan geeft een vrij gedetailleerde regeling voor bebouwing en gebruik. Flexibiliteit blijft gewaarborgd door opname van een set vrijstellingsbepalingen en wijzigingsbevoegdheden. Systematiek bouwklassen In aansluiting op de systematiek in de recente bestemmingsplannen van de gemeente Hoogezand-Sappemeer is een aantal bouwklassen te onderscheiden met de daarbij behorende maatvoering. Deze tabel is op de plankaart opgenomen in het betreffende bouwschema. De bouwklassen A en B hebben betrekking op bouwen in één of twee bouwlagen. De andere bouwklassen regelen hogere bebouwing, die meestal plaatsvindt in de vorm van flats en bedrijfsge-bouwen. De plaats van de bebouwing is door middel van bouwvlakken voor de hoofd- (en eventueel bij-)gebouwen aangegeven. De betreffende bouwblokken kennen over het algemeen een diepte van 12 meter, met uitzondering van de bouwblokken in het lint (15 meter). Deze diepte van de blokken is niet van toepassing op karakteristieke panden, bedrijfsgebouwen, flatgebouwen en voor bouwvlakken die uitbreidingsmogelijkheden geven voor flatgebouwen. Definities In de voorschriften zijn veelal de definities gehanteerd, zoals die standaard worden gebruikt in planologisch/juridische kring. Een voorbeeld van een afwijkende definitie is die van een buurtsteunpunt. Normaal gesproken mogen gemeenten geen onderscheid maken tussen verschillende vormen van detailhandel. Hoogezand-Sappemeer doet dat hier wel. Het buurtsteunpunt kenmerkt zich immers door relatief kleinschalige vormen van detailhandel met een wijk-/buurtverzorgende functie. Bijbehorende parkeer- en verkeerproblematiek is daardoor een stuk kleiner dan in grote winkelcentra. Functies die bij uitstek in een winkelcentrum als Sappemeer of Martenshoek en de Hooge Meeren passen, als een kledingzaak, horen dus niet in een buurtsteunpunt thuis. De gemeente vindt de bestemming gerechtvaardigd, daar de gemeente wil bevorderen dat de grote winkelcentra niet lijden onder de buurtsteunpunten en vice versa, ook al omdat buurtsteunpunten niet berekend zijn op de verkeers- en parkeerdruk die behoort bij grotere winkelgebieden, hetgeen ook blijkt uit gehanteerde parkeerkengetallen. Regeling karakteristieke panden/verhouding Monumentenwet Naast een beschrijving op hoofdlijnen per individuele bestemming is in de voorschriften een regeling opgenomen ten behoeve van panden die zijn aangeduid als karakteristiek. De regeling heeft enkel betrekking op panden die waardevol zijn, doch niet zijn aangeduid als monument. Als basis voor de aanwijzing is een lijst van karakteristieke panden, samengesteld door de gemeentelijke monumentencommissie, gehanteerd. Er is voor de panden een soort bescherming gecreëerd in dit plan. Deze houdt in dat bij verbouw van deze panden slechts een afwijking van maximaal 5% mag plaatsvinden van de bestaande helling, goot- en bouwhoogte van het (hoofd-)gebouw. De panden zijn: Hoofdstraat 51, Hoofdstraat 81, Hoofdstraat 99, Hoofdstraat 101, Hoofdstraat 103, Hoofdstraat 111, Hoofdstraat 169, Hoofdstraat 179, Hoofdstraat 237-239, Hoofdstraat 241 en Hoofdstraat 245-247. Panden die op de gemeentelijke of rijksmonumentenlijst staan, hebben op basis van de gemeentelijke monumentenverordening of op basis van de Monumentenwet een beschermde status en zijn als monument op de plankaart aangeduid. Dit betreft de panden: Hoofdstraat 31, Hoofdstraat 87 en Hoofdstraat 165 (allen gemeentelijk monument), Hoofdstraat 91, Hoofdstraat 95, Hoofdstraat 115, Hoofdstraat 159-161en Hoofdstraat 265 (allen rijksmonument).



Vrijstellingen en wijzigingsbepalingen/ nadere eisen Relatief kleine veranderingen in het gehele plangebied zijn gekoppeld aan een vrijstellingsbevoegd-heid ex artikel 15 WRO. Tevens kunnen om verschillende redenen nadere eisen worden gesteld. In de voorschriften zijn criteria opgenomen voor toetsing van zo’n verzoek om vrijstelling. Hieronder volgt een uitleg van de diverse criteria zonder de illusie te willen geven dat het de criteria daarmee ‘hard’ toepasbaar zijn. Inherent aan overwegingen over een aanvraag om toepassing van een interne vrijstelling is immers dat die zich binnen een zekere beleidsmarge afspelen. Indien het college toepassing geeft aan een verzoek om toepassing van een interne vrijstelling moet het handelen binnen de marges van deze criteria. CRITERIA INTERNE VRIJSTELLINGSBEPALINGEN/ NADERE EISEN 1. Samenhangend straat- en bebouwingsbeeld Bij een verzoek om vrijstelling wordt bezien of bij inwilliging er van het een in stedenbouwkundig opzicht samenhangend- straat en bebouwingsbeeld in stand blijft. In zijn algemeenheid gaat het dan om een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte, een goede hoogte-/breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en een samenhang in bouwvorm/ architectonisch beeld tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is. 2. Milieusituatie Bij de kreet ‘milieusituatie’ moet gedacht worden aan eventuele hinder voor omwonenden. Verkeer- (zowel bewegingen als parkeersituaties als de inrichting van een weg), geluid-, stank-, of stofoverlast zijn hier voorbeelden van. 3. Sociale veiligheid Binnen het plangebied mogen geen plekken ontstaan die ruimtelijk een onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet sociaal controleerbare beeld geven. Over dit aspect kan eventueel advies van de politie worden gevraagd. 4. Verkeersveiligheid Het honoreren van een verzoek om toepassing van een interne vrijstelling mag niet ten koste gaan van de verkeersveiligheid. Zo moeten vrije uitzichtshoeken gegarandeerd blijven bij kruisingen van wegen en uitritten. Eventueel kan geëist worden dat een aanvrager zijn verzoek op dit punt met een deskundigenadvies onderbouwt. 5. Afbreuk aan gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden Er wordt geen medewerking verleend aan een aanvraag om toepassing van een interne vrijstelling indien deze onevenredig ten koste van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden. Hierbij wordt in eerste instantie gedachte aan beperkingen die voortvloeien van milieuregeling zoals die bijvoorbeeld is neergelegd in de Wet milieubeheer. Andere situaties zijn echter ook denkbaar. 6. Woonsituatie. Bij het aspect woonsituaties kan bijvoorbeeld gedacht worden aan het instandhouden van een redelijke lichttoetreding en uitzicht, alsmede de aanwezigheid van voldoende privacy. WIJZIGINGSBEPALINGEN Om een eventuele functiewijziging van bepaalde bestemming in de nabije toekomst mogelijk te maken zijn wijzigingsbevoegdheden opgenomen diverse artikelen. Per artikel waarin een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen, zijn toetsingscriteria geformuleerd die bij het toepassen van een wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen. Bij de afzonderlijke artikelen wordt dit toegelicht. In artikel 18 zijn de procedureregels opgenomen die voor toepassing van een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht gelden. Verwezen wordt naar afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Daarin is een uniforme openbare voorbereidingsprocedure opgenomen. 6.2. Beschrijving in Hoofdlijnen De Beschrijving in Hoofdlijnen (hierna BIH) is een instrument, dat in bestemmingsplannen van de gemeente Hoogezand-Sappemeer dikwijls is toegepast. Het wordt gebruikt om beleidskeuzes terug te laten komen in kwalitatieve bestemmingsvoorschriften. De kwalitatieve voorschriften ondersteunen de ‘harde’ bestemmingsvoorschriften.



De landelijke wetgever lijkt nu vraagtekens te zetten bij het nut en de functie van de BIH. In het kader van de in voorbereiding zijnde herziening van de Wet op de Ruimtelijke Ordening en het opstellen van een nieuw Besluit op de ruimtelijke ordening, wordt zelfs gedacht aan het afschaffen van de BIH. In de nieuwe WRO wordt namelijk op gemeentelijk niveau de structuurvisie als het beleidsbepalende instrument gezien. Het bestemmingsplan is daarbij meer op uitvoering gericht. Ook de gemeente Hoogezand-Sappemeer zelf plaatst kanttekeningen bij de meerwaarde die een BIH aan een bestemmingsplan kan geven. Vanuit de praktijk komen daarbij opmerkingen over leesbaarheid en ‘toetsbaarheid’. Vanuit juridisch oogpunt, ten slotte, zijn de bepalingen in een BIH in een aantal gevallen vaag en niet objectief, waardoor de rechtszekerheid in het geding komt. Hoogezand-Sappemeer kiest er daarom voor geen BiH meer in bestemmingsplannen op te nemen. 6.3. Woondoeleinden 1, 2, Uit te werken woondoelein den, Wooncentrum (artikel 3, 4, 4A, 5) De bestemming woondoeleinden overheerst binnen het plangebied. Voor de woningen in het plangebied hanteert de gemeente de bestemmingen woondoeleinden 1 en woondoeleinden 2. De bestemming ‘Woondoeleinden 1’ heeft betrekking op grondgebonden woningen. Ook tuinen, erven en binnenterreinen, alsmede in beperkte mate woonstraten, parkeer- en groenvoorzieningen, kortom alle gronden die tot de directe woonomgeving behoren, zijn onder de bestemming gebracht. Een dergelijke functieomschrijving is vooral gewenst om op eventuele beperkte herinrichtingsmaatregelen te kunnen inspelen en rekening te houden met de omstandigheid dat onderlinge grenzen veranderen. Ook kent het plan de bestemming Woondoeleinden Uit te werken. Dit voor een plek naast Internos. Randvoorwaarden voor uitwerking zijn in het voorschrift opgenomen. Voordat de woningen daadwerkelijk mogen worden gebouwd, moet uiteraard een uitwerkingsprocedure worden doorlopen. Bebouwingsregeling Aanwezige woningen binnen het plangebied zijn overeenkomstig geregeld door middel van bouwblokken of – in aaneengesloten situaties – een bouwstrokensysteem. Deze wijze van bestemmen is gerelateerd aan de aanwezige bebouwingsstructuur. Daarbij wordt in de richting van de openbare ruimte de situatie vastgelegd. Er wordt de voorkeur gegeven in deze beheerssituatie met een gedetailleerde wijze van bestemmen te werken: ze is direcht toepasbaar, verschaft duidelijkheid naar de burger en voorziet daarmee in de behoefte aan rechtszekerheid. Veranderingen zijn gekoppeld aan een vrijstellingsregeling. Bij verbouw, uitbreiding en vervangende nieuwbouw van (bestaande) hoofdgebouwen dient rekening te houden geworden met welstandsaspecten zoals beschreven in het Welstandsbeleid van de gemeente en met de in de Beschrijving in Hoofdlijnen genoemde zaken, o.a. met de samenhang in het straat- en bebouwingsbeeld. De voorschriften kennen een vrijstellingsbepaling voor het realiseren van steile of platte daken. In bestaande situaties moet die vrijstelling geacht te zijn verleend. Aan huis verbonden beroepen Aan huis verbonden beroepen zijn binnen de bestemming toegestaan, en moeten los van de functionele aspecten – waarover een uitgebreide en weerbarstige jurisprudentie bestaat - voldoen aan de volgende eisen om hieronder te worden begrepen: a. de woonfunctie als overwegende functie mag niet worden aangetast en moet zich naar de

straatzijde toe als zodanig manifesteren; b. er mag geen onevenredige afbreuk optreden voor het woonkarakter van woning en omgeving; c. er mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van

aangrenzende gronden en bouwwerken, waartoe in ieder geval de ten gevolge van bedoelde activiteiten voor de omgeving te verwachten hinder en het verlies van privacy in aanmerking worden genomen;

d. zodanige verkeersaantrekkende activiteiten dat extra verkeersmaatregelen - waaronder extra parkeervoorzieningen buiten eigen erf – noodzakelijk zijn, zijn niet toegestaan;

e. er mag geen reclame- of etalagefunctie uit de bedrijfsactiviteiten voortvloeien. Bij een vrijstelling voor een extra vergroting van bijgebouwen ten behoeve van aan huis verbonden bedrijvigheid moet daarnaast: a. een aantoonbare behoefte bestaan vanuit de in de bestemming toegelaten functies; b. een onevenredige parkeerdruk op en om het betreffende perceel worden voorkomen; c. een bedrijfstechnische en/ of –economisch aantoonbare noodzaak tot uitbreiding bestaan.



Per bestemming geldt in beginsel een bouwblokdiepte van 15 meter. In combinatie met de oppervlakteregeling voor bijgebouwen wordt zo in voldoende mate een regeling voor de bebouwing gegeven. Deze is in hoofdzaak afgestemd op de bestaande verhouding tussen oppervlakte en erf, maar legt deze niet exact vast. Bijgebouwenregeling De bijgebouwenregeling is in beginsel afgestemd op de Algemene bijgebouwenregeling 1995 van de gemeente. Bepalend voor de vraag of bebouwing als bij- of als hoofdgebouw moet worden aangemerkt is of deze architectonisch zowel als functioneel ondergeschikt is. Voor de vraag of een gebouw als ‘architectonisch ondergeschikt’ en daarmee als bijgebouw moet worden aangemerkt, is bepalend in hoeverre een gebouw bouwkundig en/ of qua uiterlijke verschijningswijze een eenheid met het hoofdgebouw vormt. Onder bijgebouwen worden tevens verstaan aan- en uitbouwen. De voorschriften voorzien daarbij in bepalingen die een goede verhouding tussen bebouwing en erf regelen. De gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen zal per hoofdgebouw bij recht ten hoogste 50 m2 bedragen. In bijzondere gevallen is (bij vrijstelling) een verruiming van bijgebouwen mogelijk tot maximaal 75 m2. Dit kan ten behoeve van de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep (zie hiervoor) of een anderszins toegelaten bijzondere functie. Vrijstelling voor de vergroting van de bijgebouwen ten behoeve van de woonfunctie (hobbyruimte, extra woonruimte op de begane grond voor de huisvesting van een gehandicapte, e.d.) is eveneens tot 75 m2 mogelijk. Bij het beoordelen van een bouwaanvraag wordt voorts gekeken naar de volgende aspecten: a. het onderscheid tussen het hoofdgebouw en de bijgebouwen moet in voldoende mate

herkenbaar zijn; b. bijgebouwen mogen het straatbeeld niet domineren en mogen de hoofdgebouwen niet aan het

straatbeeld onttrekken. De bestemming ‘Woondoeleinden 2’, die net als de functie Woondoeleinden in een woonfunctie voorziet, heeft betrekking op de niet-grondgebonden woningen c.q. wooncomplexen in het plangebied. De bijgebouwenregeling beperkt zich hier tot een regeling voor hoofdgebouwen. Bij de wooncomplexen komen geen bijgebouwen voor anders dan garageboxen en fietsenstallingen. Langs de Narcissenstraat wordt een bouwplan ontwikkeld waarbij een deel van de locatie wordt ingevuld als woonvorm voor begeleid wonen. Voor de locatie is de bestemming woondoeleinden 2 opgenomen. De mensen wonen immers zelfstandig zodat sprake is van een principieel onderscheid met de bestemming bijzondere woonvormen. Daar gaat het primair om verzorging van inwonenden. Wel worden via een aanduiding aanvullende eisen aan bouwplannen voor de locatie gesteld. Autoboxen c.q. bergingen Bestaande autoboxen zijn afzonderlijk aangeduid op de plankaart met de aanduiding ‘garageboxen’. Het gaat hier om gebouwen die nadrukkelijk buiten de bijgebouwenregeling vallen – ze zijn immers niet gerelateerd aan een vast hoofdgebouw. Het gaat steeds om complexgewijze bouw. De gebouwen zijn bedoeld voor gebruik als autobox, maar omdat gebruik als berging in de praktijk ook voorkomt, en als nevengebruik niet op bezwaren stuit, is dit element ter voorkoming van de vraag of dat nevengebruik is toegestaan, in de omschrijving van de aanduiding meegenomen. LPG Over een deel van de woonbestemming langs de Kerkstraat ligt een gevarencirkel van het tankstation van de Shell aan de Kerkstraat. Binnen die straal kunnen geen nieuwe woningen worden opgericht. Doordat de LPG-verkoop van het station minder dan 1.000 m3 per jaar bedraagt, is de straal van de gevarencontour 45 m. Indien het tankstation de verkoop van LPG beëindigt, kan de contour via een wijzigingsbevoegdheid van de plankaart worden verwijderd. Wooncentrum Het woon- en zorgcentrum in het plangebied, is als een gebouwencomplex voor bijzondere woonvormen aan te merken. Gelet hierop is een afzonderlijke bestemming ‘Wooncentrum’ toegepast. Binnen de bestemming is rekening gehouden met de bijbehorende voorzieningen, aanleunwoningen,



personeelswoningen, onbebouwde terreinen, groenvoorzieningen, tuinen etc. De bestemmingsregeling is flexibel. Binnen de planperiode wordt het wooncentrum verbouwd. Het bouwvlak voor Internos is hierop afgestemd. Wijzigingsbevoegdheid Een wijzigingsbevoegdheid is bij de bestemming ‘Woondoeleinden 1’ opgenomen ten behoeve van het wijzigen van de bestemming wonen naar de bestemming ‘gemengde doeleinden’. Deze bevoegdheid ligt in de lijn van het gemeentelijke beleid, waarbij dienstverlenende kantoorfuncties (niet zijnde aan-huis-gebonden beroepen) in het lint worden toegestaan, mits zij geen onevenredige afbreuk doen aan het betreffende woon- en leefklimaat. Ook bij de bestemming ‘Wooncentrum’ is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. 6.4. Gemengde doeleinden (artikel 6) Deze mengbestemming is een uitvloeisel van de beleidsregels als omschreven in ‘Detailhandel in beweging’. In het plangebied bevinden zich een aanloopgebied van het stadscentrum en een zogenaamd buurtsteunpunt. Alle niet-woonfuncties in het historische lint krijgen de bestemming ‘Gemengde Doeleinden’. Een onderdeel van deze bestemming is het buurtsteunpunt ‘Winkelhoek’. Zakelijke dienstverlening De gemeente streeft er naar binnen de bestemming bedrijven te trekken die naar hun aard geen grote gebruikersgroep bedienen. Hierbij valt te denken aan een verzekeringsagent, accountantskantoor, advocatenkantoor, makelaars, e.d. Hiermee gaat de gemeente niet zo ver dat nieuwvestiging van andere dienstverlenende binnen de bestemming is uitgesloten. In zo’n geval blijven de eisen gelden, die aan andere bedrijven worden gesteld, zoals het voorzien in parkeerbehoefte op het eigen terrein. Bedrijven Bedrijven in de categorie 1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten worden bij recht toegestaan binnen de bestemming. Andere bedrijvigheid tast qua aard en omvang het woon- en leefklimaat op een dusdanige wijze aan, dat deze in principe wordt uitgesloten. Een uitzondering geldt bedrijven in een hogere categorie van de Staat van Bedrijfsactiviteiten die naar aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen vallen met een bedrijf in categorie 1. Hiertoe is een vrijstellingsmogelijkheid opgenomen. In de structuurschets ‘Hart Nodig’ is een keuze gemaakt voor het verplaatsen van bedrijven in het historische lint, die qua aard en omvang niet passen in de voor dit deel nagestreefde woonfunctie. Vier garagebedrijven en de bouwmarkt zijn daarom binnen de bestemming ‘Gemengde Doeleinden’ specifiek aangeduid. Een verplaatsing van de bouwmarkt en de garagebedrijven wordt nagestreefd. Na verplaatsing of bedrijfsbeëindiging kan via een wijzigingsbevoegdheid een woonbestemming of een bestemming ‘Gemengde Doeleinden’ (zonder nadere aanduiding) worden gerealiseerd. Wonen bij bedrijvigheid In de door de Raad van Hoogezand-Sappemeer vastgestelde structuurschets ‘Hart Nodig’ van 07-12-1993 en het beeldkwaliteitplan ‘Historisch Lint’ van 11-09-1996 van de gemeente Hoogezand-Sappemeer wordt een versterking van de woonfunctie in het lint voorgestaan. Per bedrijf is daarom één (bedrijfs-)woning toegestaan. ‘Wonen boven de zaak’ staat de gemeente in het lint toe. Bedrijfswoningen moeten zich oriënteren op de openbare weg. Buurtsteunpunt Ondernemingen in een buurtsteunpunt (zie ook hoofdstuk 4) zijn bijvoorbeeld een supermarkt, een bakker, een slager, een groenteman of een snackbar. Binnen het buurtsteunpunt staat de gemeente verder detailhandelsbedrijven, horeca in categorie 3 en/ of dienstverlenende bedrijven en wonen toe. Het buurtsteunpunt valt ook voor een deel in het recentelijk onherroepelijk geworden bestemmingsplan Ooster-/ Westerpark. In dat deel van het buurtsteunpunt is de enig toegestane supermarkt voor het buurtsteunpunt gevestigd, aan de Hoofdstraat 258-260 (een C1000). In het plangebied is daardoor géén nieuwe supermarkt aanvaardbaar. De bestemming buurtsteunpunt is gebaseerd op het detailhandelsbeleid van de gemeente (zie ook hoofdstuk 4, de begripsbepalingen). Detailhandel, horeca en prostitutie Op basis van het beleid ‘Horeca goed gevestigd’ geldt een conserverend beleid voor horecabedrijven in het plangebied. Bestaande horecabedrijven zijn expliciet aangeduid zijn op de plankaart volgens de



categorisering die in hoofdstuk 3 is opgenomen. Een verdere kwantitatieve uitbreiding van de horeca vindt de gemeente ongewenst. Het in het lint aanwezige prostitutiebedrijf is positief bestemd via de aanduiding ‘H1’. Binnen de overige horeca-aanduidingen zijn prostitutiebedrijven uitgesloten. Uitwisseling functies Onderlinge uitwisseling en menging van functies en doeleinden binnen de bestemming is in principe mogelijk. Uitzondering op deze regel betreffen de percelen die op de plankaart als ‘bm’, ‘H1, ‘H3‘, ‘gb’ en ‘d’ zijn aangeduid. Deze functies zijn niet uitwisselbaar met de overige functies in de bestemming. De gemeente bestemt ze weliswaar positief, maar ziet ze het liefst verplaatsen naar een andere plek. Wijzigingsbevoegdheden Voor de huidige bouwmarkt is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen naar woondoeleinden; een en ander conform het Stedenbouwkundig plan voor het Noorderpark/ Margrietpark, waarvan de randvoorwaarden zijn opgenomen in dit moederplan. Ook is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de gronden die op de plankaart zijn aangeduid met ‘d’, ‘H1’, ‘H3’. Aldus ontstaat de mogelijkheid om op verschillende plaatsen de bestemming te wijzigen in woondoeleinden of gemengde doeleinden (zonder aanduiding) op een zodanige manier dat de aanduiding vervalt. 6.5. Bedrijfsdoeleinden (artikel 7) Binnen het plangebied vallen de volgende bedrijven onder deze bestemming:

nr naam adres milieucategorie3 1 Winkel in boten De Houtmanstraat 36 2 2 Agrarische detailhandel Van Spilbergenkade 2a 2 3 Agri Mechanservice Van Spilbergenkade 2 3 4 Börger Van Neckstraat 1a 3 5 Op- en overslagbedrijf Van Neckstraat 3 3 6 Vervaardiging metalen constructiewerken Van Neckstraat 5 3 7 Vervaardiging kunststofproducten Van Neckstraat 9 3 8 Slagerij Rembrandtlaan 1 2 9 Reparatie en spuiterij Rembrandtlaan 1a 3 10 Klussenbedrijf Rembrandtlaan 5 3 11 Gemeentewerf Rembrandtlaan 10 3 12 Metaalbewerking schepen A. van de Neerweg 5 13 Loodgietersbedrijf Winkelhoek 41 3 14 Tankstation Hoofdstraat 47 2 15 Autospuiterij Hoofdstraat 83 2 16 Garagebedrijf Hoofdstraat 181 2 17 Handel in bouwmaterialen Hoofdstraat 219 2 18 Zwaneveld Hoofdstraat 241a 3 19 Shell Tankstation Kerkstraat 73 34 De bedrijvigheid in het plangebied concentreert zich op de bedrijvenstrook langs het Winschoterdiep. Aan de Winkelhoek bevindt zich nog een bedrijf dat de bestemming ‘bedrijfsdoeleinden’ krijgt. Regeling bebouwing De gemeente huldigt in de structuurvisie ‘Hart Nodig’ het standpunt dat op de lange termijn de bedrij-venstrook aan het Winschoterdiep een gebied moet worden voor vestiging van milieuvriendelijke bedrijven, dan wel dient te worden benut voor woningbouw. Ook gelet op de overheersende woonfunctie in de omgeving dient geen verdere uitbreiding van het bedrijventerrein plaats te vinden. De bebouwingsmogelijkheden voor bedrijven zijn dus conserverend van aard. Omdat concrete veranderingen waarschijnlijk niet binnen een tijdsbestek van ca. tien jaar gerealiseerd zullen worden, kan enkel via een planwijziging woningbouw worden gerealiseerd. Bedrijven mogen hun bouwperceel voor maximaal 80% bebouwen. Vrijstelling van dat percentage kan worden verleend, mits de geluidsbelasting van geluidsgevoelige gebouwen niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde, of een verkregen hogere grenswaarde. De vrijstelling

3 Volgens VNG-Uitgave ‘Bedrijven en milieuzonering’. 4 Ligt buiten plangebied, maar bedrijfsactiviteiten hebben er wel invloed op (zie paragraaf externe veiligheid in hoofdstuk 5).



wordt in ieder geval niet verleend als de parkeerbehoefte voor het bedrijf na uitbreiding niet meer op eigen terrein kan worden opgevangen. Tevens vindt een stedenbouwkundige toets plaats, op basis van het Stedenbouwkundig Plan Noorderpark/ Margrietpark uit 1999. Via een vrijstellingsmogelijkheid is het oprichten van bebouwing buiten het bouwvlak mogelijk. Alvorens deze vrijstelling te verlenen, kunnen burgemeester en wethouders advies inwinnen van een derde omtrent de milieuhygiënische aspecten van de voorgenomen vrijstelling. Gezien het overwegende woonkarakter van de omgeving van de bedrijven aan de Winkelhoek, is de bestemmingsregeling voor die bedrijven eveneens conserverend. Per bedrijf staat de gemeente één dienst-/ bedrijfswoning toe. Deze is vaak al aanwezig. Tevens wil de gemeente dat de bedrijfswoning zich oriënteert op de openbare ruimte. Voor bebouwing geen gebouwen zijnde, die voor de bedrijfsvoering noodzakelijk zijn, kan een vrijstelling worden verleend. Te denken valt aan bouw van een toren/ silo. In bestaande situatie wordt zo’n vrijstelling geacht te zijn verleend. Regeling gebruik BEDRIJVENSTROOK WINSCHOTERDIEP De volgende categorieën van bedrijven worden in het plangebied toegestaan: - indien op de plankaart gronden zijn aangeduid met ‘GZI’ is een geluidzoneringsplichtig bedrijf

toegestaan, met inachtneming van de in de bijlage aangegeven geluidszone industrielawaai; - in de bedrijvenstrook langs het Winschoterdiep indien zij vallen binnen de categorie 1, 2 en 3

genoemd in de bij dit plan behorende ‘Staat van Bedrijfsactiviteiten’; - voor het overige: indien zij zich vestigen op plekken waar reeds een bedrijf gevestigd was en

indien zij geen zwaardere belasting voor hun omgeving vormen dan de bedrijven die er tot dan toe gevestigd zijn.

De Staat van Bedrijfsactiviteiten is een selectie uit de VNG-uitgave ‘Bedrijven en milieuzonering’. De selectie uit die uitgave is als volgt gemaakt. Allereerst is gekeken naar de bedrijven in categorie 1, 2 en 3 met een grootste afstand qua milieubelasting van 50 m. Dit soort bedrijven wil de gemeente op het bedrijventerrein toestaan, omdat er woningen op te korte afstand zijn gebouwd. Verdere selectie vond plaats door bedrijven uit te sluiten op basis van andere beleidsoverwegingen. Het gaat dan om o.a. detailhandel, horeca en (niet aan productiebedrijven gebonden) kantoren dan wel zakelijke dienstverlening. Ook bijvoorbeeld bepaalde agrarische bedrijvigheid is niet passend op het terrein. Zo resteren mogelijkheden voor bedrijven die zich in algemene zin goed verdragen met het woonkarakter van de omgeving. Voor het aanzicht van het terrein is het belangrijk dat geen buitenopslag vóór de voorgevel plaatsvindt. Het parkeren voor een bedrijf dient in principe op eigen terrein plaats te vinden. Een uitgebreide toelichting op de staat van bedrijfsactiviteiten is voorafgaand aan de Staat zelf opgenomen. Binnen de bedrijvenstrook heeft de Agrifirm Welkoop aan de Van Spilbergenkade 2a een specifieke aanduiding gekregen, zodat daar detailhandel in de huidige vorm mogelijk is. Aangezien het niet wenselijk is dat zich bij vertrek van Agrifirm reguliere detailhandel op de locatie kan vestigen, is een wjizigingsbepaling opgenomen om de aanduiding die detailhandel toestaat, te verwijderen. Wat betreft die functie wordt dus op niets meer of minder dan de producten van Agrifirm gedoeld. Bij de overige bedrijven in het plangebied is slechts detailhandel mogelijk die ondergeschikt is aan de hoofdfunctie en niet van volumineuze aard is. Als detailhandel meer dan 10% van het bruto vloeroppervlak bestrijkt, kan in ieder geval niet meer worden aangenomen dat sprake is van ondergeschiktheid. Ook andere situaties moeten wellicht als zodanig worden ingeschat. WINKELHOEK Aan de Winkelhoek bevindt zich een loodgietersbedrijf (categorie 2-bedrijf), die past binnen de bedrijfsbestemming. Gezien het feit dat deze het woon- en leefklimaat niet op een onevenredige wijze aantast, maar niet past binnen de bestemming woondoeleinden, is er voor gekozen om deze bedrijven onder te brengen onder de bestemming ‘bedrijfsdoeleinden. VRIJSTELLING GEBRUIK Via een vrijstellingsmogelijkheid opgenomen kunnen zich binnen de bestemming bedrijven vestigen die bij recht niet zijn toegestaan, doch naar hun aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met bedrijven die wel bij recht zijn toegestaan.



Een toetsing aan milieunormen bij een verzoek om toepassing van de vrijstellingsmogelijkheid, is het logische gevolg. Het betreft hier de afstanden, genoemd in de VNG-Uitgave ‘Bedrijven en milieuzonering’ die kunnen worden ingekort door extra maatregelen. Een voorbeeld is bijvoorbeeld een laad-, los- en overslagbedrijf voor binnenvaart of een reparatiebedrijf voor kunststofschepen die niet in de bijlage zijn opgenomen vanwege de afstand van 100 meter (categorie 3) maar waar waarschijnlijk door verschillende fysieke maatregelen de afstand kan worden gereduceerd. Behalve een toetsing aan milieunormen, kijkt de gemeente of de aard van de bedrijvigheid passend is op het betreffende terrein. Hier vindt een toetsing van o.a. planologische aard plaats. Een voorbeeld hiervan is het remisestation voor bus en openbaar vervoer (categorie 3, 100 meter afstand). Dit zal minder snel passend zijn op het onderhavige industrieterrein vanwege de relatief slechte ontsluiting door de woonwijk en de gewenstheid om dit te vestigen nabij andere O.V.-locaties. Een ander voorbeeld dat niet past, is een prostitutiebedrijf. Voor horeca en detailhandel zal de vrijstelling evenmin worden toegepast, gezien het beleid van de gemeente voor deze beleidsvelden. Wijzigingsmogelijkheden Een wijziging van de bestemming naar wonen wil de gemeente op voorhand niet uitsluiten. Als het bedrijf dat niet is gelegen in de bedrijvenstrook zijn bedrijfsactiviteiten beëindigt, is wijziging van de bestemming naar wonen mogelijk. Dat kan echter alleen, indien een dergelijke wijziging de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende percelen niet inperkt. Hiervan zal al snel sprake zijn. 6.6. Maatschappelijke doeleinden (artikel 8) De maatschappelijke voorzieningen in het plangebied (zoals kerken, scholen, sociaal-culturele centra en speelvoorzieningen) zijn onder de bestemming maatschappelijke doeleinden gebracht. In de doeleindenomschrijving is gekozen voor een ruime formulering om functie-uitwisseling te stimuleren. Bij gronden die aangeduid zijn met ‘wb’ mag boven een maatschappelijke voorziening worden gewoond. Dit geldt buurtcentrum ‘De Kern’ aan de Rembrandtstraat. Voor die locatie is bovendien een maximale bouwhoogte opgenomen die voorziet in een gebouw van maximaal zes bouwlagen (20 meter). Het Stedenbouwkundig Plan voor het Noorderpark/ Margrietpark voorziet daar ook in. Gekozen is voor op de huidige situatie toegespitste bebouwingsvlakken. Via een vrijstellingsmogelijkheid kunnen gebouwen buiten de bouwvlakken worden opgericht, zoals bergingen of fietsenstallingen. Ten slotte is in de voorschriften een wijzigingsbepaling opgenomen die het mogelijk maakt een woonbestemming of een bestemming gemengde doeleinden op de gronden te leggen als de functie ‘maatschappelijke doeleinden’ beëindigd is. 6.7. Verkeer en verblijfs- en verkeersdoeleinden (a rtikel 9 en 10) De verkeersvoorzieningen in het plan zijn in principe onder twee bestemmingen gebracht. De woonstraten, buurtontsluitingswegen en de verblijfsgebieden (Rembrandtplein) in het gebied zijn binnen de bestemming verkeer en verblijf opgenomen. Ten slotte heeft de Hoofdstraat de bestemming verkeersdoeleinden gekregen (artikel 9), in aansluiting op de voorschriften in het plan Margrietpark, waarin de Noorderstraat eveneens deze bestemming heeft gekregen. Gelet op de verplichting van de Wet geluidhinder inzake zoneplichtige wegen (zie eveneens artikel 15 lid 2 Besluit op de ruimtelijke ordening) is een herkenbare profielindeling van de Hoofdstraat beschre-ven in de doeleindenomschrijving van de bestemming ‘verkeersdoeleinden’. Op de plankaart is gekozen voor een bandbreedte van 5 meter voor alle doorgaande wegen en ontsluitingswegen binnen het plangebied, behalve de Hoofdstraat en de Rembrandtlaan. Deze breedte past bij een inrichting als 30 km/uur-gebied. De Rembrandtlaan heeft een verhard profiel met tussen de rijbanen een groenstrook, gezien de vervoersbewegingen van en naar de bedrijvenstrook langs het Winschoterdiep, terwijl de Hoofdstraat een uitgesproken verkeersfunctie heeft.



Buiten deze bandbreedte is het mogelijk de straat in te richten op een manier die passend is bij de aanliggende bestemming. Het aanleggen van bijvoorbeeld parkeerhavens en stoepranden buiten deze band is dus mogelijk. 6.8. Groenvoorziening (artikel 11) De straten en de bouwen hoofdstructuur vormen de ruimtelijke ruggengraat van het Noorderpark en het Margrietpark. Langs deze straten liggen de belangrijkste elementen van het openbaar groen. De groenvoorzieningen op buurtniveau worden hierop aangesloten. In het Noorderpark en het Margriet-park wordt het bestaande groen gehandhaafd, waar nodig versterkt en waar mogelijk uitgebreid. Binnen de bestemming groen vallen ook allerlei waterelementen die mede een functie voor waterberging kunnen hebben. Dat betekent niet dat de gebieden die als groenvoorziening zijn bestemd feitelijk ‘water’ zullen worden. De Groene Driehoek in Sappemeer (Plantsoenstraat, Aletta Jacobsstraat) kan hier als voorbeeld worden genoemd. Die plek gaat waarschijnlijk gebruikt worden als voorziening voor opvang van hemelwater bij hevige regenval. De plek behoudt buiten die periode van hevige regenval echter zijn groene aanzien. Een alternatief zou kunnen zijn water onder de Groene Driehoek op te slaan – het groen blijft in elk geval primair. In het Uitvoeringsplan Water wordt een en ander vastgelegd. De bestemming groenvoorzieningen is o.a. gelegd op het park in het Noorderpark, waar mogelijkerwijs ook de kinderboerderij wordt gevestigd, en de groenstrook tussen de wegen in De Houtmanstraat. Via een aanpassing van het wegprofiel is daarnaast het groen versterkt langs de Barth. van der Helststraat en de Burgemeester Jonkerenstraat. Hier sluit het groen aan bij de meer parkachtige inrichting van de plantsoenenreeks in het Margrietpark. Tevens zijn er nog groenstroken opgenomen in het meest noordwestelijke gedeelte van het plan-gebied, bij de Tulpenstraat, tussen de beide rijbanen van de De Houtmanstraat en de Rembrandtlaan, bij de huidige Hyacint- en Anjelierstraat en ten oosten van de Irisstraat (op het veldje van de voormalige speelvoorziening). Tot slot ligt een groen gebied langs het Winschoterdiep dat tevens een functie als waterstaatsdoeleinden heeft. 6.9. Water en waterstaatsdoeleinden (artikel 12 en 13) De bestemming Water is gelegd op het Winschoterdiep. De primaire functie van dit water is die voor scheepvaart en waterhuishouding. Binnen de bestemming is het mogelijk om bouwwerken te bouwen ten behoeve van de bestemming. De kering in het plangebied is op de plankaart bestemd met de dubbelbestemming ‘Waterstaatsdoeleinden’. In het bijbehorende voorschrift is bescherming opgenomen tegen ingrepen in de kering. Bij het eventueel oprichten van bebouwing, dan wel het aanbrengen van andere werken of werkzaamheden (zoals paden of andere voorzieningen) op de dijk zal overleg moeten plaatsvinden met de dijkbeherende instantie. Dat laatste is gekoppeld aan een aanlegvergunning. In landschappelijk opzicht vervult de dijk eveneens een rol; hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een wandelpad op de dijk. De dubbelbestemming Waterstaatsdoeleinden is opgenomen voor de boezemkering en de zone daarlangs. Binnen de bestemming kunnen geen ophogingen, afgravingen en dergelijke plaatsvinden zonder vooroverleg met het waterschap. Afgezien van dit gegeven, kunnen de gronden voor de andere bestemming worden aangewend, voornamelijk bedrijfsdoeleinden en groenvoorziening. 6.10. Uitsluitend aanvullende werking bouwverordeni ng (artikel 15) In de voorschriften is gezorgd voor een afstemming met de Bouwverordening. Deze bepaling is opgenomen omdat in het bestemmingsplan enkele bepalingen zijn opgenomen die in de plaats treden van voorschriften uit de bouwverordening van de gemeente. De bepalingen voor bijvoorbeeld de afstanden tussen bouwwerken in de bouwverordening worden door middel van dit voorschrift buiten toepassing gelaten. 6.11. Overige bestemmingsbepalingen In de algemene bepalingen is de procedure opgenomen die de mogelijkheid biedt tot functiewijziging, zoals reeds per bestemming nader is toegelicht. In zijn algemeenheid houdt dit in dat de



voorbereidingsprocedure moet worden gevolgd zoals die in de Algemene wet bestuursrecht is opgenomen. Een ontwerp gedurende moet dan zes weken ter inzage liggen. De algemene vrijstellingsbevoegdheid, opgenomen in artikel 16 kan worden toegepast ter honorering van bouwplannen die kleine afwijkingen van allerlei maten in de voorschriften hebben. Het overgangsrecht geeft bepalingen over gebruik en bebouwing die afwijkt van dit bestemmingsplannen, maar dat wellicht kan worden voortgezet c.q. in stand kan blijven vanwege het feit dat de situatie reeds lange tijd bestaat. Aan het overgangsrecht is een tijdstip gekoppeld: - voor bebouwing is dat het moment van ter inzage legging van het bestemmingsplan als

ontwerp; - voor gebruik is dat het moment van het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. Ter verduidelijking maken we hierover nog enige opmerkingen: - illegale bouwwerken worden nimmer door overgangsrecht gelegaliseerd; - gebruik dat ook onder het voorheen geldende bestemmingsplan al niet was toegestaan, wordt

niet door het onherroepelijk worden van het voorliggende bestemmingsplan gelegaliseerd; - het moment van onherroepelijk worden van een bestemmingsplan breekt aan wanneer de ter

inzage legging die volgt op goedkeuring van het bestemmingsplan is afgerond en er geen beroep is ingesteld bij de Raad van State, dan wel wanneer de ingediende beroepen door de Raad van State zijn afgehandeld en voor zover het plan daarbij intact blijft.

6.12. Relatie toepassing artikel 19 lid 3 WRO Artikel 19 lid 3 van de WRO geeft aan dat voor een aantal kleine bouwwerken vrijstelling kan worden verleend. De bevoegdheid hievoor is door de wet gelegd bij de colleges van burgemeester en wethouders. Goedkeuring van Gedeputeerde Staten is niet nodig. De bouwwerken die in aanmerking komen voor een vrijstelling zijn in artikel 20 van het Bro genoemd. Voorbeelden zijn: kleine bijgebouwen, aanbouwen, dakkapellen, overkappingen, nutsvoorzieningen, etc. Met name de plaatsing van bijgebouwen en aanbouwen aan hoofdgebouwen kan van invloed zijn op het totale ruimtelijke beeld. Met het voorliggende bestemmingsplan zijn de bouwmogelijkheden voor bijgebouwen geactualiseerd op basis van het in 1995 in gang gezette nieuwe bijgebouwenbeleid. Het is niet de bedoeling toepassing aan artikel 19 lid 3 WRO te geven bóven de in het bestemmingsplan opgenomen bebouwingsmogelijkheden. Mocht zich door een dringende reden toch zo’n situatie voordoen, dan zijn vooral de ruimtelijke kwaliteitscriteria van belang. 6.13. Handhaving van het bestemmingsplan De gemeente heeft een Plan van Aanpak met betrekking tot integrale handhaving ontwikkeld. In het beleid geeft de gemeente voorang aan onderwerpen betrekking hebbend op veiligheid en handhaving van beleidskeuzes. Voor het onderhavige bestemmingsplan zal dit inhouden, dat met name wordt opgetreden tegen zaken die de uitstraling van de woonbuurt negatief beïnvloeden. Gedacht kan worden aan illegale bedrijvigheid, illegale bebouwing in het openbaar gebied, etc. Voor het bedrijventerrein geldt dat met name op veiligheidsaspecten wordt getoetst. Op illegale opslag van gevaarlijke stoffen zal bijvoorbeeld streng worden gehandhaafd. Bij het opstellen van de voorschriften is als uitgangspunt genomen, dat er niet meer geregeld wordt dan strikt noodzakelijk is en dat de voorschriften leesbaar, eenduidig en handhaafbaar zijn.



7. UITVOERBAARHEID, INSPRAAK EN OVERLEG

7.1. Uitvoerbaarheid De herstructurering in het plangebied is voor het grootste gedeelte uitgevoerd. Ook financieel is deze eerste fase afgesloten. In de gemeenteraad van mei 2004 werd het rapport ‘Van curatief naar preventief saneren’ vastgesteld. Wat rest is de tweede fase van de herstructurering. De bouwplannen in de tweede fase berusten op initiatief van de woningbouwcorporaties. Gemeentelijk geld zit daar niet in. De plannen van de corporaties zijn deels al in uitvoering en voor dat deel dus ook uitvoerbaar gebleken. Voor het andere deel geldt dat de plannen passen binnen de stedenbouwkundige visie van de gemeente en dus op medewerking kunnen rekenen. De corporaties zijn financieel gezond zodat niet getwijfeld hoeft te worden aan de vraag of de plannen daadwerkelijk zullen plaatsvinden. Op enkele onderdelen wordt van het Stedenbouwkundig Plan afgeweken omwille van de marktomstandigheden. Gemeente noch corporaties willen immers dat voor leegstand wordt gebouwd. Gemeentelijke bedragen gaan naar voorzieningen in de openbare ruimte. Het betreft relatief aanpassingen – verbeteringen – van bestaande gebiedsdelen. Een financiële onderbouwing behoeft hier niet diepgaand te zijn: de bestemming van die gebieden blijft zonder óf met de aanpassingen immers dezelfde: openbaar gebied c.q. verkeers- en verblijfsdoeleinden of groenvoorzieningen.

7.2. Inspraak en overleg Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan geeft de gemeente gelegenheid voor inspraak en pleegt de gemeente overleg met diverse instanties. De volgende bepaling uit de Wet op de Ruimtelijke Ordening en het Besluit op de Ruimtelijke Ordening 1985 zijn van belang. Artikel 10 van het Besluit op de ruimtelijke ordeni ng (Bro) : Bij de voorbereiding van een structuurplan of een bestemmingsplan plegen burgemeester en wethouders overleg met de besturen van de bij het plan betrokken waterschappen. Waar nodig plegen zij tevens overleg met de besturen van de gemeenten wier belangen rechtstreeks in het geding zijn, met die diensten van Rijk en provincie die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening alsmede met die diensten van Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Artikel 6a van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (W RO): Het gemeentebestuur betrekt de ingezetenen van de gemeente en in de gemeente een belang hebbende natuurlijke en rechtspersonen bij de voorbereiding van ruimtelijke plannen of herziening daarvan dan wel bij de voorbereiding van toepassing van artikel 19, eerste lid, op de wijze voorzien in de krachtens artikel 150 van de gemeentewet vastgestelde verordening (de inspraakverordening). De gemeente Hoogezand-Sappemeer heeft een algemene inspraakverordening, vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders op 5 september 2000 en gepubliceerd in de HS-krant van 13 september 2000.

7.2.1. Overleg Het plan is in het kader van het overleg als bedoeld in artikel 10 van het Besluit op de Ruimtelijke Ordening aan onze vaste overlegpartners voorgelegd. Daartoe is het verzonden aan: De Commissie Bestemmingsplannen te Groningen, hierin zijn vertegenwoordigd: - de Inspectie VROM, Regio Noord; - de provinciale planologische dienst; - ministerie van EZ, regio Noord; - Rijkswaterstaat, directie Noord-Nederland; - Het ministerie van LNV, regio Noord;



- De Rijksdienst voor de Monumentenzorg; - Ministerie van Defensie, dienst Gebouwen, Werken en Terreinen. Tevens is het plan verzonden aan: - Waterschap Hunze en Aa’s; - Rijksdienst voor Oudheidkundig Bodemonderzoek; - KPN telecom Groningen; - Waterbedrijf Groningen; - Nederlandse Aardoliemaatschappij b.v. te Groningen; - Essent Netwerk Noord N.V.; - N.V. Nederlandse Gasunie; - N.S. Railinfrabeheer; - Christelijke woningstichting Talma; - Woningstichting Volksbelang; - Stichting Platform woonconsumenten (Woonkoepel HS); - Makelaar Duit B.V. te Hoogezand. De overlegreacties worden in paragraaf 7.3 behandeld.

7.2.2. Inspraak Het bestemmingsplan lag ter inzage als voorontwerp van 8 september tot en met 19 oktober 2005. Voor het bestemmingsplan zijn twee inspraakavonden gehouden. Eén in ’t Spinneweb, op 19 september 2005, en een in De Kern, op 21 september 2005. De verslagen van die avonden vindt u als bijlage bij deze toelichting gevoegd. Tevens werden schriftelijke reacties ontvangen van: - De heer en mevrouw Palland, de heer Kamminga en de heer en mevrouw Ten Cate (J. van

Ruysdaelstraat) - Familie Wilbrink (J. van Ruysdaelstraat) - Hervormde Gemeente - ARAG Rechtsbijstand - Bewoners Anjelierstraat Sappemeer Samenvatting reacties: Bouwplan Internos (bij Van Ruysdaelstraat) - de plannen voor de locatie ‘’Ínternos’’, waarvan men vindt dat het in het bestemmingsplan

opgenomen bouwvlak te massaal is en dat de nieuwbouw te hoog kan worden; - de bouwplannen veroorzaken een enorm waardeverlies voor omliggende woningen; - het woongenot voor omwonenden vermindert doordat minder zonlicht invalt, meer

autobewegingen vallen te verwachten, wellicht parkeeroverlast ontstaat, problemen ontstaan met de afvoer van hemelwater en groen verdwijnt.

Bouwplan De Zijlen (Asterstraat, Narcissenstraat) - de plannen voor Bloemenbuurt Noord voorzien volgens omwonenden in een te groot bouwvlak

met een te grote bouwhoogte; Bouwplan Gabriël Metsustraat/ Rembrandtlaan - de plannen voor deze locatie worden als te massaal en te hoog ervaren, hetgeen strijdig is met de

stedenbouwkundige visie op dit gebied - met de plannen verdwijnt een kinderspeelplaats. De Hervormde Gemeente verzoekt om aanpassing van het bouwvlak ten zuiden van de Burgemeester Stronckhorststraat. Een uitgebreide verhandeling over de ontvangen inspraakreacties vindt u in paragraaf 7.3. Wat het ‘water’ betreft. Hiervoor stelt de gemeente een plan voor de wijk als geheel op. Vanuit het bestemmingsplan is het mogelijk om in alle als groenvoorziening bestemde gebieden water te brengen. Waar dit daadwerkelijk zal gaan gebeuren, moet in het waterplan blijken.



7.3. Overwegingen naar aanleiding van inspraak en o verleg INSPRAAK De inspraakreacties zijn, zoals hierboven te lezen was, met name gericht tegen een aantal concrete bouwplannen waaraan de gemeente in het kader van de herstructurering van de wijken Noorderpark en Margrietpark medewerking wil verlenen. Verder leggen bewoners de uitdrukkelijke wens neer dat de ‘’groene driehoek’’ in het Margrietpark groen blijft. Wat hen betreft, komt daar géén vijverpartij. Enige plannen van de corporaties in de wijken hebben in de inspraakperiode beroering gewekt. Over plannen langs Rembrandtplein/Rembrandtlaan/Gabriël Metsustraat, Anjelierstraat, Jacob van Ruysdaelstraat (Internos) en Narcissenstraat zijn negatieve reacties van omwonenden ontvangen. Veelal kennen de reacties een soortgelijke inhoud: de gebouwen die de corporaties willen realiseren worden als te hoog en te massaal ervaren en benadelen omwonenden onevenredig. Zij zien privacyverlies, hebben verkeers- en parkeerhinder en waardeverlies aan hun woningen. Algemene reactie Vast staat dat de gemeente in 1999 een stedenbouwkundig plan voor de wijken Noorderpark/ Margrietpark heeft ontwikkeld dat inhoudelijk grotendeels nog actueel is. De gemeente wil – met de corporaties – het stadsdeel opknappen door de gemengde samenstelling van de wijk te bevorderen en de beeldkwaliteit in de wijk te bevorderen. Wat veranderd is, is dat de gemeente inmiddels levensloopbestendige wijken wil creëren, waarmee het besef is gekomen dat extra voorzieningen voor senioren en zorgbehoevenden in de wijk noodzakelijk zijn. Corporaties spelen op deze ontwikkelingen in. Hieruit volgen de plannen voor de Van Ruysdaelstraat (Internos) en de Bloemenbuurt Noord (Narcissenstraat). Een bepaald bouwvolume is niet alleen stedenbouwkundig wenselijk, maar soms ook wenselijk om exploitatieve motieven. Hoewel stedenbouwkundig zeker een aanwinst, speelt dit motief een rol voor het plan op de hoek Rembrandtlaan/Rembrandtplein/Gabriël Metsustraat. Het bestemmingsplan legt een aantal randvoorwaarden voor ontwikkeling van de locaties vast. Voorop staat ook een stuk flexibiliteit. De gemeente wil bijvoorbeeld ruime marges geven voor ontwikkeling van het gebied ten noorden van de Narcissenstraat, reden waarom voor die plek een groot bouwvlak met een maximaal bebouwingspercentage is opgenomen. Het staat namelijk nog niet vast waar de ruimte tussen de op te richten gebouwen precies gaat komen. Een aantal reacties van betrokkenen is overigens moeilijk in een bestemmingsplanprocedure mee te nemen. Privacy aspecten, bijvoorbeeld, kunnen het beste beoordeeld worden aan de hand van concrete bouwplannen. Vanuit de planprocedure kan niet veel meer worden gedaan, dan op te merken dat het bestemmingsplan handvatten biedt om concrete bouwplannen op dergelijke aspecten te beoordelen. Alles overwegende laat de gemeente het plan ongewijzigd waar het de plannen voor de corporaties voor de 2de fase herstructurering NoMa betreft. Op de afzonderlijke reacties gaan we hieronder in. De heer en mevrouw Palland, de heer Kamminga en de heer en mevrouw Ten Cate (J. van Ruysdaelstraat, gesprek van 19 oktober 2005) - Zijn tegen het bouwplan dat in de omgeving van de Van Ruysdaelstraat in de maak is. Het

bouwplan wordt als te hoog en te massaal ervaren. Het is niet goed ingepast ten opzichte van de omgeving die te lijden zullen krijgen van privacyverlies, verlies aan zonlicht. Er zal aanzienlijk waardeverlies voor omwonenden ontstaan.

Reactie Inderdaad maakt het voorliggende bestemmingsplan uitbreiding van het zorgcomplex Internos mogelijk. Een concreet bouwplan daarvoor is in procedure. Over het bouwplan is uitvoerig met de omgeving gecommuniceerd. Tot algehele overeenstemming leidde dit overigens niet. Dat neemt niet weg dat het wooncentrum uitbreiding behoeft en de gemeente daaraan medewerking wil verlenen. De groeiende groep senioren maakt een uitbreiding van het complex gewenst. De bebouwing sluit aan bij zijn omgeving. De Rembrandtlaan, die aan de oostelijke zijde van het Internoscomplex ligt, kent meerdere hoogteaccenten. In de toekomst komen daar o.a. wijkcentrum De Kern en het



Internoscomplex bij. De bebouwingsregeling geeft dus een samenhangend beeld voor dit deel van het plangebied. Aan de andere zijde is tevens aandacht besteed aan inpassing van de nieuwe bebouwing. Het voorliggende bestemmingsplan biedt daartoe ook mogelijkheden. In het concrete bouwplan waarvoor parallel aan het bestemmingsplan een procedure is gestart, wordt o.a. rekening gehouden met omwonenden via situering van de ramen en dergelijke. Het bestemmingsplan eist dit ook. De gemeente toetst vanuit het bestemmingsplan het gebouw ook aan zijn inpassing in de omgeving. Een tastbaar resultaat van het overleg met omwonenden is dat de groenweide naast Internos behouden blijft. Gevolg daarvan is wel dat een groter bouwvolume gerealiseerd moet worden. Volgens de definitie van Hoogbouw zoals opgenomen in de hoogbouwvisie is overigens geen sprake van hoogbouw nabij de bewoners aan de zuidzijde van de Van Ruysdaelstraat. Het gebouw daar krijgt een hoogte van maximaal 16 meter (vijf lagen) volgens het bestemmingsplan. Mochten omwonenden van mening zijn financiële schade te lijden door het bestemmingsplan, dan kunnen zij een claim indienen op grond van artikel 49 WRO (planschaderegeling). Zo’n claim kan in behandeling worden genomen op het moment dat het bestemmingsplan in werking treedt. Familie Wilbrink (J. van Ruysdaelstraat, brief 4 ok tober 2005) - Vreest verlies van privacy, lichtinval, verkeerstoename en verergering van problemen in de

wijk met de afvoer van hemelwater door realisering van het bouwplan voor Internos. Reactie Grotendeels is de zienswijze hierboven onder onze reactie op het schrijven van enige andere bewoners van de J. van Ruysdaelstraat behandeld. Voorts geldt het volgende: - De nieuwbouw bij Internos zal weinig parkeerdruk met zich meebrengen. Bewoners van het

complex gebruiken de auto nauwelijks. Voor bezoekers zijn parkeerplaatsen biedt de bestaande parkeerplaats voldoende capaciteit. Voor bewoners en personeel van het complex worden aanvullend zeven extra parkeerplaatsen aan de zuidzijde van het parkje gerealiseerd.

- De voorschriften van het bestemmingsplan bevatten randvoorwaarden voor dit aspecten als lichtinval en privacy. Een bouwplan kan dus worden getoetst op dergelijke vraagstukken.

- De wijken Noorderpark/ Margrietpark kennen een waterprobleem. In de toelichting van dit bestemmingsplan heeft de gemeente daarom een stevige ambitie uitgesproken om daarop in te spelen. De ‘waterproblematiek’ wordt dus niet via een individueel bouwplan opgelost maar voor de gehele wijk als geheel aangepakt. Kortheidshalve wordt verwezen naar paragraaf 5.7 van deze toelichting verwezen.

Hervormde Gemeente (mondelinge reactie) - Wil graag dat voor het perceel ten zuiden van de Burgemeester van Stronckhorstlaan

(kadastrale nummers 2324 en 2428) het bebouwingsvlak wordt opgenomen dat ook was opgenomen in het tot nu toe geldende bestemmingsplan.

Reactie Het bebouwingsvlak is veranderd naar de situatie in het voorheen geldende bestemmingsplan. De bestemming Maatschappelijke doeleinden is wel gebleven. ARAG Rechtsbijstand (brief 7 oktober 2005) - Is tegen de plannen voor realisering van een appartementencomplex op de hoek van de

Gabriel Metsustraat/ Rembrandtlaan die als niet passend in de stedenbouwkundige visie van de gemeente voor het Noorderpark/ Margrietpark worden ervaren en waarmee een speelplaats verdwijnt.

Reactie De Rembrandtlaan met zijn brede profiel is uitermate geschikt voor ontwikkeling van enkele hoogteaccenten. Dit geldt tevens voor het weidse Rembrandtplein. Langs Rembrandtlaan en Rembrandtplein ontstaan dan ook op meerdere plekken hogere bouw dan eensgezinswoningen. Voorbeelden zijn de Saskiahof, wijkgebouw De Kern en het gebouw waarover Arag een inspraakreactie naar voren brengt. Hiermee wordt aangesloten bij de gemeentelijke hoogbouwvisie,



die immers zegt: ‘[…] Slechts in incidentele gevallen is hoogbouw mogelijk als daar vanuit de plek aanleiding toe is ter ondersteuning van de stedenbouwkundige structuur’5. De omgeving van het wijkcentrum expliciet genoemd als mogelijk locatie voor hoogbouw. De gemeente is dus zorgvuldig waar het medewerking aan dergelijke bouwhoogtes en –massa betreft. Achter de ‘open’ Rembrandtlaan en Rembrandtplein komen die bouwhoogtes niet voor. Waar op de hoek met het Rembrandtplein een gebouw van zeven lagen gepland staat, is de toegestane bouwhoogte langs de Gabriel Metsustraat niet meer dan 12 meter. De toegestane bouwvolumes richten zich dus, zoals het hoort, naar hun omgeving. De speelplek die wordt ‘opgeofferd’ om de bouw van het appartementencomplex mogelijk te maken, verdwijnt niet definitief. De speelplek keert terug tegenover de oude locatie, aan de Gabriel Metsustraat. In het bestemmingsplan krijgt de plek een groenbestemming. Bewoners Anjelierstraat Sappemeer (brief van 17 okt ober 2005) - Zijn tegen de in het bestemmingsplan vertaalde bebouwingsmogelijkheden langs de

Anjelierstraat. Reactie Het onherroepelijk worden van de bouwvergunning voor de Anjelierstraat maakt dat het bestemmingsplan op dit punt in feite een conserverend karakter heeft. De discussie over het bouwplan is, anders gezegd, achterhaald. OVERLEG Commissie Bestemmingsplannen De commissie heeft een reeks reacties gemaakt. De reactie op de meeste vindt u hieronder. De overige konden in principe eenvoudig in het plan worden verwerkt dan wel betreffen detailopmerkingen. - Vraagt hoe de bouwmogelijkheden zich verhouden tot de volkshuisvestelijke afspraken tussen

gemeente en provincie, waaronder tevens te verstaan het aantal wooneenheden dat de gemeente binnen de bestemming wooncentrum wil realiseren;

Reactie Inmiddels zijn tussen gemeente en provincie volkshuisvestelijke gegevens uitgewisseld. De plooien zijn gladgestreken. De te realiseren aantallen woningen zijn in de bijlage bij deze toelichting opgenomen. - Vraagt naar LPG Tankstation bij Kerkstraat Reactie Inmiddels is alsnog een risicocontour rondom het tankstation op de plankaart opgenomen en is een wijzigingsvoorschrift opgenomen waarmee deze contour, bij beëindiging van het LPG tankstation, van de kaart kan worden gehaald (artikel 17). - Vervoer gevaarlijke stoffen Winschoterdiep Reactie In de bijlage van de toelichting in het bestemmingsplan zijn alsnog gegevens opgenomen over soort en kwantiteit van gevaarlijke stoffen die in de afgelopen jaren over het Winschoterdiep worden vervoerd. Het betreft lage hoeveelheden met navenante risico’s. - Is er niet van overtuigd dat de bodemkwaliteit overal is afgestemd op de toekomstige bestemming. Reactie Additionele gegevens zijn in de bijlage van de toelichting opgenomen. - Gevraagd wordt naar extra gegevens over de ecologische situatie in het plangebied Reactie De paragraaf Ecologie is uitgebreid.

5 Paragraaf 3.2.8 van deze toelichting.



- Gevraagd wordt naar de bestemming waterstaatsdoeleinden in relatie tot de aanduiding waterstaatsdoeleinden.

Reactie In het ontwerp-bestemmingsplan wordt alleen nog gebruik gemaakt van de dubbelbestemming waterstaatsdoeleinden. - Gevraagd wordt naar de ruimtelijke relevantie van de bestemming buurtsteunpunt. Reactie In de juridische toelichting op de voorschriften is deze bestemming nader gemotiveerd. - Gevraagd wordt naar objectivering van vrijstellingsbepalingen. Reactie Het omgaan met de vrijstellingsbepalingen is gebonden aan algemeen geformuleerde randvoorwaarden. Volgens de gemeente geeft dit voldoende houvast bij uitvoering van het plan. - Gevraagd wordt naar de bedoeling met het in ondergeschikte vorm toestaan van een woon-/

zorgcomplex binnen de bestemming Woondoeleinden 2. Reactie Het is de bedoeling langs het Winschoterdiep een deel begeleid wonen te realiseren. Een woon-/zorgcentrum zoals in het plangebied Internos dat is, zal echter niet ontstaan. Om deze redenen is het in ondergeschikte vorm toestaan van een bijzondere vorm binnen de bestemming woondoeleinden 2 alsnog uit de voorschriften gehaald. - Gevraagd wordt of het opgenomen bouwvlak voor het wooncentrum binnen 10 jaar weer

correspondeert met het werkelijke bouwvlak. Reactie Het bouwvlak is afgestemd op een bouwplan voor het verzorgingstehuis. - Gevraagd wordt naar de ruimtelijke relevantie van de bestemming ‘Agrarische detailhandel’. Reactie Bedoeld is de bestaande ‘Welkoopwinkel’ positief te bestemmen zonder andere detailhandelsvormen toe te staan. Overigens betreft dat een bestemming die sinds jaren in de (ontwerp) bestemmingsplannen voor het Noorderpark/ Margrietpark is opgenomen. Desondanks is, indachtig de reactie van de Commissie Bestemmingsplannen, er nu voor gekozen de meer algemene aanduiding ‘detailhandel toegestaan’ op het perceel te leggen. - Gevraagd wordt meer duidelijkheid te creëren over de bestemming waterstaatsdoeleinden. Reactie De zelfstandige bestemming Waterstaatsdoeleinden is uit het plan geschrapt. Alle gronden waaraan die bestemming was toegekend, hebben nu de bestemming groenvoorziening. Wel kent het plan de dubbelbestemming waterstaatsdoeleinden die langs het gehele Winschoterdiep is getrokken. - Vrijstelling bebouwingspercentage. Reactie In de juridisch toelichting is aangegeven dat de vrijstelling van het bebouwingspercentage in ieder geval niet verleend wordt indien daardoor de parkeerbehoefte niet meer op het terrein van het desbetreffende bedrijf kan worden opgevangen. Daarnaast gelden de gebruikelijke eisen aan stedenbouwkundige inpassing bij een eventuele vrijstelling. - Dwarsprofielen ontbreken op de plankaart Reactie Voor de Hoofdstraat is een dwarsprofiel op de plankaart opgenomen. KPN Mobile - Verzoekt het mogelijk te maken medewerking te verlenen aan realisering van een nieuw

opstelpunt met een hoogte van 40 meter, liefst in het gehele plangebied maar in ieder geval op het industrieterrein.



Reactie Voor de mogelijkheid tot medewerking aan realisering van een antennemast voor telecommunicatie van maximaal 40 meter op het bedrijventerrein langs het Winschoterdiep is een vrijstellingsmogelijkheid in de voorschriften opgenomen. Woningbouwvereniging Talma - Verzoekt enkele aanpassingen in toegestane bouwhoogtes langs Kerkstraat, Van

Ruysdaelstraat en Hoofdstraat 61-63. Reactie De aanpassingen zijn allen in het plan verwerkt. Waterschap Hunze en Aa’s - Heeft enige kleine aanvullingen en verzoekt het gevoerde overleg met hen te vermelden. Reactie De opmerkingen zijn overgenomen.

t NL.IMRO.00180000BP NoMa-G-Toelichting · 2017-12-22 · Gemeente Hoogezand-Sappemeer...

Documents

Transcript of t NL.IMRO.00180000BP NoMa-G-Toelichting · 2017-12-22 · Gemeente Hoogezand-Sappemeer...