O L D E N Z A A L S TAT I O N S P L E I NKhandekar Stadsontwerp & Landschapsarchitectuur bv - Benthuizen - Soest april 2005

1

I N H O U D

Inleiding

Foto’s

Uitgangspunten visie

Analyse

Concept

Stedenbouwkundig ontwerp

Programma & Parkeren

Beeldkwaliteit bebouwing

Schets Inrichting

Financieel kader

2

4

6

8

10

12

18

21

26

28

2 I N L E I D I N G

Beeldvormingtekening uit de Visie ‘Stationspark Oldenzaal Centraal’.

3

Inleiding

In 2003 is een Visie op hoofdlijnen voor het "Stationspark Oldenzaal

Centraal", opgesteld door Khandekar Stadsontwerp en

Landschapsarchitectuur in opdracht van het gemeentebestuur van

Oldenzaal. Deze Visie, samengevat in 17 beslispunten, is in juni 2003 door

de gemeenteraad van Oldenzaal vastgesteld. In de volgende fase van het

project zal de Visie tot een masterplan voor het gehele gebied worden uit-

gewerkt.

Een van de beslispunten in de Visie is het maken van een verbinding tussen

Zuid-Berghuizen en het centrum van Oldenzaal. Deze verbinding (de zoge-

naamde 'loper') die in het verlengde van de Helmichstraat ligt, zal over het

verdiepte spoor en via het heringerichte Stationsplein naar de

Watertorenstraat leiden.

In opdracht van de gemeente Oldenzaal is Khandekar gevraagd om, voor-

uitlopend op het masterplan, een stedenbouwkundig plan te maken voor

de herinrichting van het noordelijke gedeelte van de loper, dat over het

Stationsplein gaat. Het is namelijk mogelijk de herinrichting van het noor-

delijke gedeelte van de loper uit te voeren nog voordat het spoor wordt

verdiept. Alhoewel het station vooralsnog op zijn huidige plaats blijft en

het spoor nog niet verdiept is, is nadrukkelijk de vraag om bij de herinrich-

ting van het Stationsplein rekening te houden met de toekomstige aanleg

van het verdiepte spoor. Tevens moet er in het ontwerp rekening mee

worden gehouden dat bussen voorlopig over het Stationsplein zullen blij-

ven rijden.

In dit onderhavige rapport worden de stedenbouwkundige uitgangspunten

voor de herinrichting van het Stationsplein uiteengezet. Tevens wordt de

financiële kant van het ontwerp beschreven en wordt de beeldkwaliteit van

de gebouwen die het plein begrenzen gepresenteerd. Het rapport dient dus

ook als houvast voor architecten die de gebouwen gaan ontwerpen. Tevens

wordt in dit rapport een sfeer aangegeven voor de inrichting van het plein.

Hierdoor dient het rapport ook als basis voor de toekomstige uitwerking

van de inrichting van de openbare ruimte.

4 F OTO ’ S

1 Het ziekenhuis en de watertoren liggen aan de noordkant van het Stationsplein. Beidegebouwen zijn beeldbepalend.

4 Het Geldermankantoor ligt in het verlengde van de Stationsstraat.

2 Het station ligt aan de zuidkant van het Stationsplein.

5 Het oude belastingkantoor ligt nu centraal op het Stationsplein. In de achtergrond staathet ziekenhuis en de watertoren.

5

3 De watertoren, gezien vanaf het centrum. De Watertorenstraat verbindt hetStationsplein met het centrum.

6 De bestaande woningen in de buurt van het station zijn in de jaren ‘30 stijl gebouwd.

1

2

4

3

56

6 U I T G A N G S P U N T E N V I S I E

Maquettefoto uit de Visie ‘Stationspark Oldenzaal Centraal’. Op de foto is de nieuwe verbinding met Zuid-Berghuizen en het Stationsplein te zien.

7

Randvoorwaarden

Visie Stationspark Oldenzaal Centraal

Het huidige Stationsplein zal in de toekomst deel gaan uitmaken van de

'loper' die Zuid-Berghuizen met de binnenstad verbindt. In de Visie

‘Stationspark Oldenzaal Centraal’ worden in de beslispunten uitspraken

gedaan die direct of indirect betrekking hebben op de 'loper'. Deze uit-

spraken zijn de randvoorwaarden voor de herinrichting van het

Stationsplein.

Gemengde functies

De loper is het middelpunt van het multifunctionele gebied Oldenzaal

Centraal. Daarom moeten juist hier veel verschillende functies naast

elkaar een plaats krijgen. Boven de begane grondlaag van centrumvoorzie-

ningen of kantoren komen woningen met een stedelijke uitstraling (appar-

tementen of stadswoningen). Kantoorblokken kunnen ook worden afge-

wisseld met woonblokken. Hierdoor wordt een veilig en levendig gebied

rond het station gecreëerd met een hoge mate van sociale controle.

Bouwhoogte

De loper is één van de weinige ruimtes in het plan Oldenzaal Centraal dat

duidelijk door bebouwing wordt afgebakend. Zoals in heel 'Oldenzaal

Centraal' zijn de gebouwen langs de loper drie tot vier lagen hoog met als

bekroning een flauwe kap.

Handhaven beeldbepalende gebouwen

Beeldbepalende gebouwen die langs de loper komen te staan moeten

(voor zover mogelijk) gehandhaafd blijven en worden onderdeel van het

ontwerp en de inrichting van de loper. De Visie noemt specifiek het oude

belastingkantoor, de watertoren en 'Huize Irene'.

Parkeren

In de Visie wordt ernaar gestreefd om auto's zo veel mogelijk uit het zicht

te houden door ze achter hagen op eigen terrein te parkeren of in par-

keergarages te stallen. Deze maatregel geldt ook voor de loper en het

Stationsplein.

Langzaam verkeer

Over de loper komen een fietsroute en een voetgangersroute die in de

toekomst Zuid-Berghuizen met het centrum zullen verbinden. Een gedeel-

te van de fiets-/voetgangersroute zal over het huidige Stationsplein lopen

en daar op de Watertorenstraat richting centrum aansluiten. In de herin-

richting moet hier mee rekening mee worden gehouden.

Hoogteverschillen

De Visie stelt voor om de nu aanwezige hoogteverschillen in heel Oldenzaal

Centraal zichtbaar te maken en als "ontwerpthema" voor de openbare

ruimte te gebruiken. Het hoogteverschil komt bijvoorbeeld beter tot uit-

drukking als deze in terrassen met trappen en hellingbanen opgevangen

worden. De herinrichting van het Stationsplein biedt een uitstekende

mogelijkheid om terrassen en trappen toe te passen.

8 A N A LY S E

Er is een totaal hoogteverschil van 4,5m vanaf het ziekenhuistot aan het huidige station. Het hoogteverschil is echter nauwelijks voelbaar, omdat het gebied heel geleidelijk naarhet station afloopt.

De gevel van het ziekenhuis ligt aan het eind van hetStationsplein. Het ziekenhuis ligt iets gedraaid ten opzichtevan het Stationsplein en de omliggende bebouwing

De Watertorenstraat wordt in de toekomst een belangrijkelangzaam verkeersroute naar de binnenstad. Het wordt ookeen éénrichtingstraat voor auto’s als de verbinding over hetspoor naar Zuid-Berghuizen is gerealiseerd. Een helderefiets-/voetgangersroute tussen het huidige station en deWatertorenstraat ontbreekt nu echter nog.

Het oude belastingkantoor ligt centraal in de ruimte.

45.5+NAP

50+NAP

Oude belastingkantoor

Watertoren

Ziekenhuis

Station

9

De bestaande rooilijnen verspringen ten opzichte van elkaaren definiëren niet het Stationsplein. Er moet gestreefd wor-den naar één doorgaande rooilijn langs het Stationsplein.

Zijtuinen van eengezinswoningen zijn mede oorzaak van hethuidige rommelige beeld van het Stationsplein. Er is te veelonbestemde open ruimte op het Stationsplein waardoor ereen verlaten indruk ontstaat.

De inrichting van het Stationsplein moet in de toekomst aan-sluiten op de 'loper' die vanaf de Helmichstraat naar het cen-trum gaat.

In de huidige situatie is veel ruimte gereserveerd voor ver-keersbewegingen van de bussen. Er is bijvoorbeeld één rij-baan alleen voor de bussen.

Grote aantallen geparkeerde auto's bepalen het gezicht vanhet ziekenhuis en het verpleeghuis VVTO.

10 C O N C E P T

In het ontwerp worden de aanwezige hoogteverschillen tus-sen het stationsgebouw en het ziekenhuis door middel vannieuw aan te leggen terrassen opgevangen. De rijbaan voorde bussen wordt opgeheven en de terrassen krijgen eengroene inrichting. Aan weerszijden van de terrassen komenrijen bomen.

Het Stationsplein wordt aan weerszijden begeleid doorbebouwing, in één rooilijn geplaatst waardoor er een afgeba-kende ruimte ontstaat. Een fiets-/voetgangersroute (met hel-lingbanen en trappen) loopt vanaf het station vóór de ooste-lijk gelegen gebouwen langs om direct aan te sluiten op deWatertorenstraat.

De groene terrassen van het Stationsplein eindigen op eennieuw plein voor het ziekenhuis. Dit plein ligt in dezelfderichting als het ziekenhuis en is dus iets gedraaid ten opzich-ten van het Stationsplein.

Het plein wordt aan de oostkant begrensd door nieuwebebouwing die haaks op de richting van het ziekenhuis wordtgeplaatst. In deze bebouwing kunnen bijvoorbeeld aan hetziekenhuis gerelateerde functies komen zoals een huisartsen-praktijk, een dagkliniek, een apotheek of woningen. Er wordtachter het gebouw, uit het zicht van het plein, op maaiveldgeparkeerd. Tevens komt er een halfverdiepte openbare par-keergarage onder het gebouw en de parkeerplaats op maai-veld.

Het voorterrein van het ziekenhuis, waar nu geparkeerdwordt, wordt met groene terrassen ingericht, passend bij hetgroene beeld van 'Oldenzaal Centraal'. Er komt een (halfver-diepte) parkeergarage onder de terrassen. Tegenover hetziekenhuis komen kleinschalige vrijstaande gebouwen waarineveneens ziekenhuis gerelateerde functies en woningen kun-nen komen.

De groene inrichting en de bomen rondom de watertorenblijven gehandhaafd. De nieuwe bebouwing aan de zuidkantvan het plantsoentje sluit de open ruimte mooi af.

Het busstation komt aan de noordoostkant van het stations-gebouw te liggen. De bussen rijden via de bestaande wegten westen van het plein tot vóór het stationsgebouw.

Sta

tio

nsp

lein

(d

e l

op

er)

Zie

ken

hu

isp

lein

(sc

harn

ierp

un

t)

Wate

rto

ren

pla

nts

oen

(ro

ute

naar

het

cen

tru

m)

11

Het Stationsplein is zodanig ontworpen dat het in de toekomst zal aansluiten op de ‘loper’ naar Zuid-Berghuizen.

12 S T E D E N B O U W K U N D I G O N T W E R P

13

Maquettefoto van het heringerichte Stationsplein.

14 P R O F I E L E N

Profiel 1

Profiel 2 Profiel 3

Profiel 4

21

3

4

15

16 B E S TA A N D E / N I E U W E S I T U AT I E

17

18 P R O G R A M M A & PA R K E R E N

Programma

Het uitgangspunt is dat er gemengde functies in de omgeving van het sta-

tion komen, zoals wonen en dienstverlening voor het centrum (bijv. kap-

perszaak, advocatenkantoor, huisartsenpraktijk, kopiëerzaak) en kleine kan-

toren. Omdat er in het gebied reeds een ziekenhuis en een verpleeghuis

gevestigd zijn, is het denkbaar dat hier dienstverlenende functies kunnen

komen in de 'gezondheidsfeer', zoals een apotheek, dagkliniek, praktijken

voor fysiotherapeuten e.d.

In principe worden er alleen op de begane grond voorzieningen en kleine

kantoorunits toegestaan. Op de verdiepingen komen woningen. Om het

ontwerp echter flexibel te houden, zal het ook mogelijk moeten zijn om

voorzieningen en kantoren van een beperkte omvang op de verdiepingen

toe te staan, mits er een minimum aantal woningen in het gebied wordt

gebouwd.

Parkeren

De gehanteerde gemeentelijke parkeernormen voor dit gebied zijn:

Woningen: 1,3 p.pl. per woning.

Kantoren/Voorzieningen: (zonder baliefunctie): 1p.pl. per 50m² b.v.o.

Kantoren/Voorzieningen: (met baliefunctie): 1p.pl. per 30m² b.v.o.

De norm van 1.3 ppl per woning is aan de lage kant, maar is bij deze locatie

acceptabel omdat er een P+R-terrein in de buurt is.

In principe wordt er bij alle nieuwe gebouwen op eigen terrein (bij voor-

keur onder maaiveld) geparkeerd. Zo blijft het aantal geparkeerde auto's in

de openbare ruimte beperkt. Als het parkeren op eigen terrein op het

maaiveld plaatsvindt, moet deze uit het zicht zijn, bijvoorbeeld achter het

gebouw of achter een haag. Bij terreinen die aantoonbaar te smal zijn (zoals

bij gebouw B), kan de parkeernorm van de woningen worden verlaagd

omdat er een P+R-terrein in de buurt is. Er worden 4 parkeerplaatsen

voor de gebruikers van het oude belastingkantoor in de openbare ruimte

gereserveerd.

Kelder

Parkeren eigen terrein:A ca. 44pplB ca. 33pplD ca. 33pplZiekenhuis ca. 258ppltotaal ca. 368ppl

Wonin

gen

Voorz

ienin

gen

Par

kere

n o

p e

igen

ter

rein

Par

kere

n o

p m

aaiv

eld

Beganegrond

voorzieningen:A ca. 840m²B ca. 540m²C ca. 270m²D ca. 500m²E ca. 1050m²F ca. 900m²totaal ca. 4100m²

parkeren eigen terrein:D ca. 4pplE ca. 65pplF ca. 50ppltotaal ca. 119ppl

parkeren openbare ruimte:B+D ca. 18pplStation ca. 50ppltotaal ca. 68ppl

Verdiepingen

Appartementen:A (Stramien 7,5m) ca.22B (Stramien 8,1m) ca. 16C (Stramien 20m) ca. 3D (Stramien 7,2m) ca. 21E (Stramien 7,5m) ca. 29F (Stramien 7,5m) ca. 30A-F ca. 115

Open

bar

e /

publie

ke funct

ie

A

B

C

D

Ziekenhuis

F

E

Kelder

Verdiepingen

Beganegrond

Parkeerplaatsen

totaal eigen terrein 487pplin openbare ruimte 68ppltotaal 555ppl

A

B

C

D

Ziekenhuis

F

E

A

B

C

D

Ziekenhuis

F

E

19V E R K E E R S C I R C U L AT I E

Het verkeer

Als de aansluiting met Zuid-Berghuizen gerealiseerd wordt, zullen de huidi-

ge verkeersstromen op het Stationsplein moeten veranderen om sluipver-

keer door de Haerstraat richting het oosten tegen te gaan. Daarom wordt

in het stedenbouwkundig plan rekening gehouden met de mogelijkheid van

de afsluiting van de Haerstraat voor het autoverkeer ter plaatse van het

Stationsplein. Fietsers en voetgangers kunnen in dit geval de doorgang nog

wel blijven gebruiken. Indien de verdiepte aanleg van het spoor en de aan-

sluiting met Zuid-Berghuizen een feit is, zullen de noodzakelijke verkeers-

kundige oplossingen definitief worden bepaald.

Om de doorstroom van autoverkeer naar het centrum te bevorderen kan

de Watertorenstraat in de toekomst (na de verdieping van het spoor) voor

auto's opengesteld worden in één richting. Bussen zullen door de

Watertorenstraat blijven rijden.

AutoverkeerNa de verdieping van hetspoor bestaat de mogelijkheiddat de Haerstraat voor auto-verkeer wordt afgesloten omsluipverkeer naar het oostenvan Oldenzaal tegen te gaan.Tevens kunnen auto’s in detoekomst in één richting viade Watertorenstraat naar hetcentrum rijden.

BusverkeerHet busstation komt aan deoostkant van het station teliggen. Er zijn opstelplaatsenvoor 5 grote bussen en 1 klei-ne bus.De opstelplaatsen voor debussen moeten bij een even-tuele toekomstige uitbreidingook achter de rooilijn van deoostelijke pleinwand blijven.Er is wel ruimte om in denoordelijke of zuidelijke rich-ting uit te breiden.

Fietsers en voetgangersVanaf het station is er eenvrijliggend fietspad en eenvoetpad die beide naar deWatertorenstraat leiden.Vanafde Watertorenstraat kunnenfietsers over de rijweg naarhet centrum rijden.

Toekomstige uitbreiding van de loper

Mogelijke toekomstigeafsluiting.

Zoekgebied bij eeneventuele uitbreidingvan het busstation

20

21

Beeldkwaliteit Bebouwing

De gebouwen die aan het Stationsplein grenzen moeten bij twee sferen

passen. Enerzijds bevinden ze zich in een gebied met kleinschalige woning-

bouw uit de jaren dertig, anderzijds begrenzen de gebouwen de toekomsti-

ge belangrijke hoofdruimte in het plan Oldenzaal Centraal, namelijk de

"loper". De gebouwen moeten dus passen bij de sfeer van de brede statige

"loper" met zijn bomenrijen maar toch ook aansluiten op de kleinschalige

jaren 30 detaillering van de woningbouw in de omgeving.

De gebouwen in de omgeving van het Stationsplein zijn voornamelijk bak-

stenen gebouwen in de jaren 30 stijl. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling

om deze stijl rond het Stationsplein te kopiëren. Om de centrale en open-

bare functie van het Stationsplein te benadrukken, zullen de gebouwen die

het plein omsluiten niet alleen in baksteen worden uitgevoerd. De gebou-

wen moeten een terughoudende doch moderne uitstraling krijgen en per-

fect worden gedetailleerd.

Nieuwe gebouwen moeten bij twee sferen passen

L o p e r

jaren ’30woningen

jaren ’30woningen

Terughoudende en lichte kleuren

Een terughoudende doch moderne uitstraling

Verspringende daken

B E E L D K WA L I T E I T B E B O U W I N G

22 B E E L D K WA L I T E I T B E B O U W I N G

Lichte kleuren passen bij een groene omgeving

23

Terughoudende en lichte kleuren créme

Kleur en materiaalgebruik

Het voorstel is om terughoudende en lichte kleuren voor de gevels te kiezen.

Deze kleuren passen namelijk mooi bij een groene omgeving. De gevels kun-

nen bijvoorbeeld gekeimd of gestukt worden. Ook kan een materiaal dat van

nature een lichte tint heeft worden toegepast, zoals sommige soorten natuur-

steen. Het is ook mogelijk om lichte gevelvlakken met bakstenen gevelvlakken

af te wisselen.

De materialen voor dakkapellen en kozijnen moeten eveneens bij een groene

omgeving passen. Natuurlijke materialen zoals hout of metaal (bij voorkeur in

hun natuurlijke tinten gehouden) zijn hiervoor uitermate geschikt. Helder

gekleurde kunststofkozijnen zijn niet toegestaan.

De daken worden in subtiele tinten zoals grijs en antraciet uitgevoerd (dus

geen rode dakpannen). Lichte daken met lichte dakranden passen het beste bij

de eigentijdse sfeer van het Stationsplein. Zink of metalen dakplaten zijn

geschikte dakmaterialen maar "vlakke" dakpannen met weinig reliëf passen ook

in het beeld.

Rooilijn

De gebouwen die het Stationsplein begrenzen moeten in één doorgaande

rooilijn staan (ze verspringen dus niet).

Relatie tussen rooilijnen en loper

L o p e r

Sfeerbeeld, arcade en menging van functies

24 B E E L D K WA L I T E I T B E B O U W I N G

Hoogteverschil

Het hoogteverschil is een bijzonder kenmerk van 'Oldenzaal Centraal'. Dit

moet ook in de gebouwen zichtbaar worden gemaakt. Het hoogteverschil

komt in de openbare ruimte tot uitdrukking door de terrassen, trappartij-

en en hellingbanen. De begane grondlaag van de gebouwen mag niet in één

lijn doorlopen maar moet samen met het maaiveld verspringen. Op de

plaatst waar deze verspringing plaatsvindt, moet ook het dak verspringen

zodat het hoogteverschil ook in de hoogte te zien is. Per gebouw moet de

dak minimaal één keer verspringen. De verspringing moet tevens geaccen-

tueerd worden door bijvoorbeeld een (dak)terras of een dakkapel op deze

plaats te maken.

Dakopbouw

De gebouwen worden met een flauwe kap van minimaal 20 en maximaal

30 graden bekroond. Het beeld wordt rustig gehouden door de nokken

evenwijdig aan het plein te laten lopen.

Onder de daken wordt gewoond en de daken worden door dakkapellen

verlevendigd. De grote, eenduidige daken geven de benodigde voornaam-

heid aan de gebouwen terwijl de dakkapellen en de detaillering aansluiten

op de omgeving en de bestaande bebouwing.

Dakkappellen en terrassen maken het dakprofiel interessant

Sfeerbeeld verspringende daken

Geaccentueerde hoogteverschillen Dakkappellen

Geaccentueerde hoogteverschillen

25

Bouwhoogte

De noord-zuid richting van het Stationsplein moet worden benadrukt,

omdat daarmee ook de route naar het centrum meer aandacht krijgt.

Daarom zijn de hoofdmassa's van de gebouwen die direct aan het

Stationsplein grenzen drie lagen hoog met een kap. Als gebouwen de

"hoek om gaan" (bijvoorbeeld langs de Haerstraat) moet dit gedeelte van

het gebouw ondergeschikt (lager) dan de hoofdmassa zijn om op de

bestaande woningen aan te sluiten. Dergelijke hoeken en overgangen van

hoog naar laag geven aanleiding voor bijzondere hoekoplossingen.

Aansluiting op maaiveld

Aan de oostkant van het Stationsplein wordt het trottoir uitgevoerd als

een looproute met trappen. De begane grondniveaus van de gebouwen

moeten op deze trappen aansluiten.

Aan de westkant van het Stationsplein, waar de kavels minder diep zijn,

komt een arcade die op de bovenste lagen overbouwd is. De arcade is

minimaal 2,5m breed en 4m hoog.

Bouwlagen - onder de daken wordt gewoond

Bijzondere hoekoplossing, kleurgebruik accentueert de sprong in de gevel

Een perfect gedetailleerde dakkappel

Arcade aan de westkantLooproute met trappen aan de oostkant

Schets Inrichting "Loper"

Het Stationsplein en omgeving heeft een prominente positie in Oldenzaal

Centraal. Bovendien zal dit gedeelte als eerst worden ingericht en een

"visitekaartje" voor Oldenzaal Centraal zijn. Daarom is een zorgvuldige

detaillering met hoogwaardige materialen belangrijk. De inrichting is

gecompliceerd vanwege de hoogteverschillen. Er kan alleen

een samenhangend sfeer voor het Stationsplein ontstaan

als de aansluiting tussen de gebouwen en

het maaiveld (de

trappen en

de hellingba-

nen) uiterst

zorgvuldig

gebeurt. Tevens

moeten de materi-

alen van het maai-

veld en de gebouwen

op elkaar worden afgestemd.

In de brede trottoirs naast de gebouwen worden architectoni-

sche elementen verwerkt. Dit wil zeggen dat hoogteverschil-

len door trappen worden overbrugd en dat bomen bijvoor-

beeld in lange, lage plantenbakken worden gezet. Het trottoir aan de

westkant maakt deel uit van de arcade van het gebouw.Aan de oostzijde

komen hellingbanen voor voetgangers en een fietspad dat door middel van

bomen van het trottoir wordt gescheiden. Het is wenselijk om in de verde-

re uitwerking te onderzoeken of water in het profiel (bijvoorbeeld onder

de bomenrijen) verwerkt kan worden.

26 S C H E T S I N R I C H T I N G

Voorbeeld Inrichting

De "loper" zelf wordt groen ingericht. De toegepaste beplanting is overwe-

gend laag, zodat de zichtlijn naar het ziekenhuis wordt gehandhaafd. De

“loper” kan bijvoorbeeld uitgevoerd worden als een grasvlak met losse

boomgroepen of met lage heesterbeplanting.

Het ziekenhuisplein krijgt een andere sfeer dan de “loper” of de

trottoirs omdat het plein de spil is waar de verdraaiing van de

richting plaatsvindt. Dit plein wordt meer stedelijk ingericht.

De rijbanen voor het gemotoriseerde verkeer dat over

het plein zal rijden worden op subtiele wijze in de

bestrating aangegeven door bijvoorbeeld een ander

bestratingspatroon.

Het nieuwe ‘Watertorenplantsoen’ krijgt daarente-

gen een natuurlijke inrichting. De hoge bomen

worden gehandhaafd en het maaiveld

wordt met gras of bodembedekkers

beplant. Eventuele voetpaden in

dit plantsoentje worden uitge-

voerd in halfverharding (bijvoor-

beeld boomschors).

27

Voorbeeld van een groene inrichting voor de loper

Profiel door het Stationsplein

Lan

gspar

kere

n

Weg

Ber

m

Voet

pad

Fiet

spad

Voet

pad

Ber

m

Gro

en

Arcade

28

Financieel kader

In het Masterplan Oldenzaal Centraal totaal is een financiële analyse van de

mogelijke uitwerking opgenomen. Omdat Oldenzaal Centraal een complex

en groot gebied is, zal de uitvoering gefaseerd plaatsvinden. Het deelgebied

dat als eerste zal worden uitgevoerd is de herinrichting van het huidige

Stationsplein. Deze uitwerking is in onderhavig rapport beschreven en

vormt een integraal onderdeel van de stedenbouwkundige uitwerking van

het gehele plangebied. De financiële analyse van dit deelgebied vormt ook

een integraal onderdeel van de in het Masterplan opgenomen financiële

analyse.

Bij de financiële analyse van het Stationsplein is een zgn. integrale residuele

benadering gehanteerd d.w.z. er wordt vanuit gegaan dat alle

gronden/opstallen verworven worden, bouw- en woonrijp worden gemaakt

en dat ze vervolgens worden verkocht t.b.v. de bouw van woningen, appar-

tementen, kantoren en voorzieningen. Daarbij is uitgegaan van het bouw-

programma, zoals in de uitwerking is aangegeven. Qua tijdhorizon is er van-

uit gegaan dat de werkzaamheden starten in 2006 en eindigen in 2011

(einddatum exploitatie 1 januari 2012).

Naast de ontwikkeling van de deelgebieden is verdieping van het spoor en

de aanleg van de (nieuwe) kruisende infrastructuur van essentieel belang

voor de samenhang, de uitstraling en de ontwikkelingsmogelijkheden van

het gehele gebied. De kosten van de aanleg van het verdiepte spoor en de

kruisende infrastructuur zijn afzonderlijk begroot.

F I N A N C I E E L K A D E R

Kosten en opbrengsten

De financiële raming is gebaseerd op de huidige inzichten, schattingen en

kengetallen naar beste weten met marges die in dit stadium gebruikelijk

zijn zowel ten aanzien van de kosten als t.a.v. de opbrengsten.

Geraamde kosten en opbrengsten op hoofdcomponenten. (in mln

euro, afgerond, prijspeil 1 nov. 2004)

Herontwikkeling huidig Stationsplein

Kosten:

Verwerving € 6,25 mln

Bouw-woonrijp maken € 9,1 mln

Onderzoekskosten, stelpost planschade € 0,2 mln

Planontwikkelingskosten,V&T, R&O € 0,5 mln

Totaal kosten herontwikkeling (excl. btw) € 16,05

Opbrengsten:

Verkoop grond € 7,22 mln

Provinciale bijdrage Stationsplein € 0,4 mln

Bijdrage t.b.v. parkeerkelder € 4,52 mln

Totaal opbrengsten gebiedsontwikkeling € 12,14

Resultaat: Bijdrage gemeente Oldenzaal € 3,91a)

a) De bijdrage gemeente Oldenzaal is een nomimaal bedrag. Rekening

houden met de looptijd (7 jaren) en een rentepercentage van 6% bedraagt

de contant waarde afgerond 4,8 mln euro.

29

Toelichting:

Kosten

Bij het bepalen van de kosten zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

- De berekeningen betreffen een integrale residuele benadering.

M.a.w. er wordt verondersteld dat alle gronden/opstallen worden

verworven, bouwrijp worden gemaakt en op de markt worden

gebracht.

- De verwervingskosten zijn gebaseerd op de WOZ-waarde en daar

waar bekend zijn de aankoopwaarden gehanteerd.

- In het bouw- woonrijp maken zijn de sloopkosten, de sanerings

kosten, het civieltechnische werk opgenomen en de bouw van een

ondergrondse parkeerkelder nabij het ziekenhuis.

- In de planontwikkelingskosten zijn ook de voorbereidings en plan

ontwikkelingskosten tot dusverre t.b.v. dit deelgebied opgenomen.

- De kosten zijn excl. BTW, prijspeil eind 2004.

Opbrengsten

- Het in de uitwerking Stationsplein opgenomen bouwprogramma is

als uitgangspunt gehanteerd.

- De grondopbrengst per woning is gebaseerd op een raming van de

verkoopkosten (vrij op naam excl. BTW) vermindert met de stich-

tingskosten.

- De opbrengst van de oppervlakte kantoren en voorzieningen is

gebaseerd op marktprijzen.

- Er is aangenomen dat er door externe partijen een bijdrage wordt

geleverd t.b.v. de ondergrondse parkeerkelder.

Dekking bijdrage gemeente Oldenzaal

Uit bovenstaand overzicht blijkt dat de gemeente Oldenzaal ca 3,9 mln

euro (nomimaal, contante waarde ca. 4,8 mln euro) zou moeten bijdragen

ter realisering van de herinrichting van het huidige Stationplein. Die opgave

is voor de gemeente te fors.

Om dat probleem op te lossen en toch op korte termijn een start met de

herinrichting te kunnen maken is een nadere fasering uitgewerkt: er is een

eerste stap ontwikkeld.

Deze eerste stap omvat de herinrichting van de openbare ruimte vanaf het

huidige station tot de zuidkant van de Prins Bernhardstraat., verplaatsing

van het busstation en de (tijdelijke) inrichting van een nieuw busstation, en

realisering van de bouwblokken A ( nieuwbouw oostkant), B (gebouw

westkant) en D (nieuwbouw westkant)1. Deze eerste stap is de ABD-vari-

ant genoemd. Daarnaast is ten behoeve van de realisering van deze eerste

stap het uitgangspunt ' volledige verwerving' losgelaten. Er wordt vanuit

gegaan dat de private eigenaren2 van bouwblok A, B en D de gebouwen

voor eigen rekening en risico zullen realiseren conform de door de

gemeente gewenste uitwerking en dat de gemeente de herinrichting van de

openbare ruimte (incl. verplaatsing busstation) realiseert. Daarbij wordt er

vanuit gegaan dat de private eigenaren een financiële bijdrage leveren aan

1 Ruwweg gesteld wordt de herinrichting van de 'kop van de centraleloper: het gebied rondom het ziekenhuis/vvto' gedefinieerd als stap 2.

2 Woonmaatschappij WBO is eigenaar van bouwblok A, fam Roelofzen iseigenaar van bouwblok B en Strukton is eigenaar van bouwblok D.

30

de gemeente ter mede financiering van de kosten van de herinrichting van

de openbare ruimte.

Aangezien de bouwblokken A en D onderdeel zijn van de zgn. provinciale

aanjaagactie blijft de toegezegde provinciale subsidie (ad 0,4 mln euro)

beschikbaar en kan voldaan worden aan het door deze subsidie gestelde

tijdspad.

Het financiële beeld van deze eerste stap 'variant ABD' is als volgt:

Kosten

Bouw- en woonrijp maken € 1,863 mln

Onderzoekskosten/planschade € 0,2 mln

Planontw/kosten,V&T, R&O € 0,471 mln

Totaal kosten variant ABD € 2, 534 mln

Dekking:

Provincie Overijssel € 0,4 mln

Gemeente Oldenzaal/ bijdrage private partijen € 2,134 mln

Totaal € 2, 534 mln

Uit bovenstaande blijkt dat de gemeente Oldenzaal tezamen met de drie

private partijen 2,134 mln euro (nominaal)3 moet bijdragen.

Teneinde bovenstaande dekking te realiseren zijn er inmiddels, mede op

basis van het voorgestelde bouwprogramma besprekingen gestart met de

private partijen.

F I N A N C I E E L K A D E R

Uit de tot dusverre gevoerde besprekingen blijkt dat het, teneinde een

financiële bijdrage te genereren wellicht noodzakelijk is het bouwprogram-

ma (met name de verhouding huur/koop) enigszins aan te passen.

Bovendien is thans nog niet met 100% zekerheid aan te geven of de

geraamde private bijdrage volledig en op korte termijn gerealiseerd zal

worden.Anders gezegd de uitkomst van het 'onderhandelingproces' is nog

niet zeker. Op basis van de besprekingsresultaten zal nadere besluitvorming

moeten worden gepleegd.

3 De contante waarde van dit bedrag is ongeveer ook afgerond 2,1 mlneuro.