Retail Market Special 2009
26
Retail Market Special 2009
Transcript of Retail Market Special 2009
Retail MarketSpecial 2009
� Advance
Voor u ligt onze Winkelmarktspecial 2009. Zoals u van ons gewend bent, vindt u in deze special een uitwerking van onze visie op verschillende trends en ontwikkelingen op de winkelmarkt en de gevolgen daarvan voor de winkelvastgoedmarkt. Nederland onderscheidt zich sterk van andere Europese landen door de fijnmazige structuur en sterke bescherming van de binnensteden. Sommige internationale ontwikkelingen manifesteren zich daardoor in ons land pas in een veel later stadium, zoals de ontwikkeling van Megamalls en de brancheverruiming op retail parks.
Foto volgende paginaMosae Forum,Maastricht
Inleiding
Een gebied waar Nederland duidelijk een koppositie
inneemt, is op het gebied van internetaankopen. Het
is niet ondenkbaar dat de verwachte explosie van
internetaankopen aanzienlijke veranderingen gaat
brengen in retailland. Deze belangrijke ontwikkeling
is daarom één van de onderwerpen in deze special.
De brandende vraag voor de winkelvastgoedmarkt is
immers wat de gevolgen hiervan zijn voor de vraag
naar winkelvastgoed in Nederland.
Een ander ’hot topic’ op de Nederlandse winkelmarkt
is de verruiming van de openingstijden van winkels.
Terwijl onze huidige 24 uurseconomie schreeuwt
om een verruiming van de openingstijden, worden
deze tijden door de huidige regering steeds verder
ingeperkt.
Naast deze onderwerpen belichten we de rol
van warenhuizen in winkelgebieden. Ooit waren
warenhuizen de grote trekkers van een winkelgebied.
Langzamerhand wordt deze rol overgenomen door een
ander type retailers. Wat zijn de gevolgen hiervan en
welke lessen zijn hieruit te trekken voor lokale retailers
in kleine en middelgrote steden?
Als vierde en laatste thema behandelen we de
‘branding’ van winkelgebieden. Het is meer dan
noodzakelijk voor winkelgebieden om het DNA van
een stad te vertegenwoordigen en in te spelen op de
interesses en behoeften van de consumenten in het
verzorgingsgebied.
Leidraad in onze visie op trends en ontwikkelingen op
de winkelmarkt is de consument en zijn (veranderende)
gedrag en behoeften. Elke trend en elke ontwikkeling
heeft alleen een serieuze kans, als hij aansluit op wat
de consument zoekt en verwacht.
Advance �
� Advance
1998
1999
�000
�001
�00�
�00�
�00�
�00�
�00�
�007
�008
Omzet (x miljoen)
Online retailbestedingen Overige bestedingen
Online bestedingen consumenten
Nederland
Figuur 1Bron: Thuiswinkel Markt Monitor, Blauw Research/
Thuiswinkel.org (December �008).
De opkomst van het internet is één van de meest
ingrijpende veranderingen in ons dagelijks bestaan
van de afgelopen jaren. Al in 1998 opende Time
magazine op de cover met: “Kiss your mall Good-
Bye: Online shopping is Faster, Cheaper and Better”.
De boodschap was glashelder: het winkellandschap
zou gaan veranderen.
Tien jaar later blijkt dat de voorspelde impact er zeker is,
maar minder ingrijpend dan voorzien. De binnensteden
zijn nog steeds de belangrijkste winkelgebieden in
Nederland. Dat neemt niet weg dat internetwinkelen
een grote structurele opmars heeft gemaakt. Dit blijkt
alleen al uit het feit dat het publiek een e-tailer als
bol.com in 2008 bij de Retail Jaarprijs CLICK or
BRICK verkoos boven fysieke winkels. Ook de
komende jaren zal internetwinkelen een sterke en
structurele groei doormaken. Wat betekent de opkomst
van internet voor de vraag naar winkelvastgoed in
Nederland?
Internetwinkelen is een zegen voor de Nederlandse consumentNederland is internationaal gezien een bijzonder
retailland. De winkelmarkt is een volwassen markt
met goed ontwikkelde winkelstraten, buurt- en
wijkwinkelcentra en retail parks. De retailstructuur is
gebaseerd op een netwerkgedachte die de basis vormt
voor het huidige beleid. Deze gedachte houdt in dat
nieuwbouwontwikkelingen een aanvullende functie
moeten hebben op de bestaande retailstructuur.
Doordat veel winkelgebieden niet goed ‘gebrand’
worden, ervaren consumenten deze winkelgebieden
als te eenzijdig qua winkelaanbod en uitstraling. De
winkelbestedingen dalen daardoor al jaren ten opzichte
van de totale bestedingsruimte. Internetwinkelen biedt
de consument een nieuw en aantrekkelijk alternatief
door de veelzijdigheid aan aanbod en aanbieders.
Uniek aan internetwinkelen is de grote keuzevrijheid
van de consument. Niet alleen biedt internet een groter
aanbod aan producten en vergelijkingsmogelijkheden
dan fysieke winkels, consumenten zijn ook niet beperkt
door openingstijden. Terwijl werktijden flexibeler
worden en mensen op zoek zijn naar een betere work-
life balance, blijven de openingstijden van fysieke
winkels achter bij deze sociaal-maatschappelijke trend.
Dit is een behoefte waar e-tailers goed op inspelen.
Hoe ontwikkelt internetwinkelen zich?E-tailers zijn succesvol. Online bestedingen van
consumenten zijn in tien jaar tijd gestegen van
€160 miljoen per jaar naar ruim €5 miljard per jaar in
2008. Volgens de brancheorganisatie Thuiswinkel.org
hebben consumenten in 2007 ruim € 1,7 miljard
uitgegeven aan detailhandelsproducten. Circa € 1,6
miljard is besteed aan reizen. Overige bestedingen,
zoals tickets, financiële diensten en verzekeringen,
bedroegen € 0,6 miljard.
Ten opzichte van de totale non-foodbestedingen
neemt het aandeel online retailbestedingen jaarlijks
sterk toe. Met € 1,7 miljard bedroeg het aandeel
online retailbestedingen in 2007 ruim 3,4% (HBD
(Hoofdbedrijfschap Detailhandel)) van de totale non-
foodbestedingen in Nederland.
Internet verdringt de vraag naar winkelruimte
Advance �
� Advance
In tabel 1 is per productgroep aangegeven welke
omzet e-tailers in 2007 online hebben gerealiseerd.
Uit dit overzicht blijkt dat consumenten vooral
op internetwinkelen overstappen voor standaard
massaproducten en downloadbare producten.
Consumenten blijven onzeker over grote en/of dure
goederen en versproducten. Online aankopen van
dit soort producten blijven dan ook achter bij andere
online bestedingen.
In Europa lopen consumenten uit Groot-Brittannië
voorop met internetaankopen. Onderzoeksbureau
Mintel (2008) verwacht dat de online retailbestedingen
in 2012 in Groot-Brittannië en Frankrijk zijn verdrie-
voudigd. De groei in Duitsland zal iets achterblijven,
omdat consumenten daar de online betaalsystemen nog
onvoldoende praktisch en betrouwbaar vinden. Ook
zijn retailers volgens Mintel nog (te) weinig proactief
op het internet met productaanbod en verkoopacties.
Naar schatting stijgen de online retailbestedingen in
Nederland naar € 4,7 miljard in 2012. Van alle non-
foodbestedingen zal dan 8,5% via internet lopen. De
groei in Nederland blijft achter bij de verwachte groei
in Groot-Brittannië en Frankrijk, omdat Nederland al
de hoogste penetratiegraad van internetaansluitingen
in Europa kent. Ook zijn in Nederland de afstanden
naar winkelgebieden relatief klein ten opzichte van die
in andere landen.
De groeivooruitzichten voor e-tailers zijn uitstekend.
De volgende belangrijke ontwikkelingen dragen
hieraan bij:
ß Internet biedt de mogelijkheid om scherp aan te
kopen.
ß Consumenten zijn slechts één muisklik verwijderd
van een concurrerende e-tailer. Retailers moeten
zich dus nog beter gaan onderscheiden op prijs,
service, aanbod, vergelijkingsmogelijkheden,
gemak en informatie.
ß Toenemend vertrouwen in online betaalsystemen
zorgt voor een grotere bereidheid tot nieuwe
aankopen door consumenten.
ß De mogelijkheid van het bezorgen en afhalen van
online gekochte producten bij speciale afhaalpunten
in een stad of op het werk van een consument
stimuleert online bestedingen.
Wat zijn de gevolgen voor de winkelvastgoedmarkt?De voorspelde groei van de online bestedingen kan niet
zonder gevolgen blijven voor de winkelvastgoedmarkt
in Nederland. Nu al zichtbare gevolgen zijn dat het
aantal videotheken de afgelopen 10 jaar is gehalveerd
en dat het aantal cd-winkels en reisbureaus verder blijft
teruggelopen. Films, muziek en diensten zijn immers
digitaal te regelen.
Belangrijke vragen zijn: hoe groot is de invloed van
internetwinkelen op de vraag naar winkelvastgoed,
liggen er ook kansen dankzij het internet en wat houdt
een verdere toename in online winkelen nog tegen?
Zoals blijkt uit tabel 1 blijft de impact van internet
op het winkelen vooralsnog beperkt voor veel
productgroepen. Voor het grootste deel van deze
productgroepen biedt de combinatie van een fysieke
winkel met een internetwinkel goede kansen.
Hieronder volgt een overzicht van de vier belangrijkste
vastgoedontwikkelingen voor de komende jaren als
gevolg van het internetwinkelen en het vraagprofiel
dat elk van deze ontwikkelingen met zich meebrengt.
1) Blijvende winkelbranches:
ß Consumenten blijven versproducten, grote artikelen
en dure goederen in een fysieke winkel kopen, zoals
een supermarkt of woonwinkel. Consumenten
willen zekerheid en daarbij de ‘look & feel’ van
producten ervaren.
ß Internet blijft in deze branches vooral een
ondersteunende rol vervullen voor consumenten en
retailers.
ß Voor retailers blijft de fysieke winkel het
belangrijkste verkooppunt. Deze retailers zijn
vooral gevestigd op retailparks en in wijk- en
buurtwinkelcentra.
2) Specialisatie persoonlijke producten:
ß Consumenten willen persoonlijke producten, zoals
kleding of sportartikelen, graag passen. Voor dit
soort producten is winkelen vaak onderdeel van de
vrijetijdsbesteding.
ß Internet en fysieke verkooppunten ondersteunen
elkaar in de merkbeleving en in de informatie-
voorziening.
Percentage online
retailbestedingen t.o.v. de totale
bestedingen non-food in de
detailhandel (2007)
Figuur �Bron: EIU (�008), Mintel(�008), HBD (December �008)
Groot-Brittannië
Duitsland
Frankrijk
Nederland
Italië
Spanje
�.1%
�.0%
�.�%
�.�%
0.�%
0.�%
Tabel 1Bron: HBD (�008), Jones Lang LaSalle (�008)
ProductenOmzet
online �007 in mln.
Invloed internet
Consumentenelektronica € ���
Kleding en schoenen € �8�
Computer hardware € �70
Boeken, kranten en tijdschriften € 1�7
Muziek en dvd € 1�9
Witgoed/huishoudelijke apparatuur € 98
Levensmiddelen/persoonlijke verzorging
€ 117
Huis- en tuinartikelen € 99
Computer-/home-entertainmentsoftware
€ 9�
Sportartikelen € �7
Speelgoed € ��
Invloed internet op online bestedingen:
Groot Klein
Online bestegingen per
product groep
€0 €10 €1� €�0€�
Advance 7
ß Voor retailers in dit segment zijn de fysieke winkel
en het internet beide belangrijke verkooppunten. De
nadruk blijft echter op de fysieke winkel liggen. De
retailers zijn vooral gevestigd op toplocaties en in
aanloopstraten in winkelgebieden.
ß Er ontstaat een grotere behoefte aan branchering
van winkelgebieden en de retailers in de steden.
3) Schaalvergroting massaproducten:
ß Consumenten willen graag grote keuzevrijheid
en vergelijkingsmogelijkheden in standaard
massaproducten, zoals elektronica en boeken.
ß Internet en fysieke verkooppunten ondersteunen
elkaar in aanbod, verkoop en productvergelijking.
ß Voor retailers zijn de fysieke winkel en het internet
beide belangrijke verkooppunten. De retailers zijn
vooral gevestigd op retailparks en in aanloopstraten
van winkelgebieden.
ß De behoefte aan grote winkelunits blijft toenemen,
vooral in de aanloopstraten van winkelgebieden.
4) Krimpende winkelbranches:
ß Consumenten willen producten via internet ver-
krijgen, zoals muziek en reizen. Deze producten
zijn lager geprijsd en digitaal aan te schaffen of te
downloaden.
ß Internet neemt een groot deel van de verkoop over
van de fysieke winkel.
ß Internet wordt en/of is het belangrijkste verkoop-
punt voor retailers. De retailers met fysieke winkels
zijn vooral gevestigd op de aanloopstraten in win-
kelgebieden en in wijkwinkelcentra.
Naast deze ontwikkelingen zullen nieuwe
technologieën en technieken die op korte termijn
beschikbaar komen, de integratie tussen internet en
fysieke winkels verder bevorderen. Voorbeelden
hiervan zijn:
ß 3D-Bodyscan: Afbeelding lichaam zichtbaar in
paskamer op internet met wisselende kleding-
stukken.
ß Online communities: Consumenten vergelijken en
delen ideeën of ervaringen, wat vraaggestuurde
publiciteit voor retailers oplevert.
ß Websiteportals: Website met één type lifestyle-
producten van meerdere fabrikanten.Foto boven
Selexyz,Maastricht
De verdere groei van internetwinkelen, en daarmee de
dalende vraag naar winkelvastgoed, wordt vooralsnog
beperkt door praktische zaken zoals:
ß Omvang brievenbus consumenten.
ß Online bestelde producten zijn niet direct te
gebruiken.
ß De ‘look & feel’ is op internet nooit hetzelfde als in
een fysieke winkel.
De ‘look & feel’-beperking op het internet zal met de
huidige stand van de techniek niet op te lossen zijn.
Het distributievraagstuk daarentegen moet en zal
snel worden opgelost. Het is niet van deze tijd dat de
grootte van een brievenbus een beperkende factor is.
Internetwinkelen zal een vlucht nemen als producten
zeer snel op een door de consument gekozen plaats
beschikbaar zijn. Daarnaast zullen we over moeten
stappen op een ander formaat brievenbus. Consumenten
kunnen hierin bestelde goederen laten bezorgen
en weer mee laten nemen door pakketbezorgers.
Als deze, op het oog zo eenvoudige, belemmering
voor internetwinkelen wordt weggenomen, heeft dit
gevolgen voor een groot aantal retailers en zal ook de
vraag naar winkelvastgoed sterk afnemen.
Internetwinkelen neemt de komende jaren naar
verwachting sterk toe en draagt bij aan een
verschuiving van bestedingen in fysieke winkels naar
bestedingen via internet. Het verwachte aandeel online
bestedingen in 2012 bedraagt circa 8,5% van de totale
detailhandelsbestedingen in Nederland.
De verschuivende bestedingen veroorzaken drie
ontwikkelingen die de vraag naar winkelvastgoed
beïnvloeden:
ß Schaalvergroting massaproducten.
ß Specialisatie persoonlijke producten.
ß Krimpende winkelbranches.
Door deze ontwikkelingen neemt de vraag naar
winkelvastgoed de komende jaren af. Sommige
retailers redden het niet, bij andere retailers daalt de
omzet per vierkante meter winkelvloeroppervlak.
8 Advance
Outlook
Door internetwinkelen verwachten wij een daling
van de vraag naar winkelruimte in Nederland met
7% tot 9%.
De vraag naar winkelvastgoed neemt door de groei
van internetwinkelen met zo’n 1,9 tot 2,4 miljoen
vierkante meter af tot en met 2012. Dit wordt
voornamelijk zichtbaar in de aanloopstraten van
winkelgebieden, omdat retailers verschuiven naar de
A1-winkelgebieden. Dit betekent niet dat er voor de
winkelvastgoedwereld geen kansen of uitdagingen
liggen. Elk vastgoedprofiel van de toekomst (zie
ontwikkelingen hiervoor) kenmerkt zich door kansen
en mogelijkheden voor specifieke partijen in het
speelveld.
Consumenten:
Internetwinkelen vergroot de concurrentie tussen
retailers en nieuwe technieken dragen bij aan meer
beleving, gemak en ondersteuning voor consumenten.
De consument wordt minder afhankelijk van het
productaanbod, de bereikbaarheid van winkels en
de openingstijden. Consumenten zijn één muisklik
verwijderd van een retailer. Zij zijn de grote winnaars
in de opkomst van internetwinkelen.
Ontwikkelaars:
De ontwikkelingen ten aanzien van schaalvergroting
van massaproducten en de specialisatie in persoonlijke
producten vragen om vastgoed dat deze nieuwe vraag
huisvest. Dit vraagt om het realiseren van grote,
goed bereikbare winkelunits aan de randen van een
hoofdwinkelgebied in de steden.FotoSelexyz,Maastricht
Advance 9
Beleggers:
De totale vraag naar winkelvastgoed neemt de komende
jaren af. Vooral winkelruimte in aanloopstraten van
hoofdwinkelgebieden zal meer leegstand laten zien.
Risico’s van beleggingsobjecten op deze locaties
nemen, afhankelijk van de huurder, toe en de huurprijs
zal dalen door de afnemende vraag.
Gemeenten:
Bepaalde winkelbranches verdwijnen de komende
jaren uit het winkelbeeld. Retailers trekken naar het
A1-winkelgebied, waardoor er leegstand ontstaat in de
aanloopstraten van winkelgebieden. Deze ontwikkeling
doet zich vooral voor in kleine en middelgrote steden.
Gemeenten moeten zich sterker focussen op hun
consumenten en op ‘branding’ van winkelgebieden
om deze interessant te houden. Tegelijkertijd moeten
gemeenten ingrepen in de bestaande stedelijke structuur
overwegen om zo de kwaliteit van het winkelgebied te
verbeteren.
Retailers & beheerders:
Het internet biedt diverse kansen om winkelgebieden
beter te ‘branden’ bij consumenten. Het DNA van een
winkelgebied kan goed worden gecommuniceerd. Ook
het aanbieden van kortingen en wisselende acties van
verschillende retailers kunnen de consument verleiden
tot een bezoek.
Door het internet hebben consumenten meer tijd om
zich voor te bereiden op een aankoop. Hierdoor zullen
zij gerichter gaan winkelen. De winnende retailers zijn
de retailers die zich via internet kunnen onderscheiden
van de concurrentie. Dit kunnen ze doen door middel
van heldere communicatie over locatie, assortiment,
prijsniveau en serviceverlening en met eventuele
productaanbiedingen.
10 Advance
De Nederlandse consument heeft steeds meer de
behoefte om op ieder moment van de dag te kunnen
winkelen. Voor de consument die fulltime werkt, is
fysiek winkelen alleen mogelijk op koopavond of op
zaterdag, aangevuld met een enkele koopzondag. Het
gevolg is dat deze toch al druk bezette consument in
een file door het winkelgebied loopt. Internetwinkelen
vormt voor deze groep een goed alternatief. Het is niet
alleen gemakkelijk, maar biedt ook vrijheid.
De beperking van openingstijden van winkels in
Nederland is een belangrijke oorzaak van de afname
van bestedingen bij retailers en de opkomst van
internetwinkelen. Naar verwachting verandert deze
situatie op korte termijn niet. Het huidige kabinet kiest
voor een verdere aanscherping van de Winkeltijdenwet
met het oog op de zondagsrust, veiligheid en kansen
voor kleine ondernemers.
Winkeltijdenwet Er is de afgelopen tijd veel gesproken over de
openingstijden van winkels in Nederland. In 1996
is de Winkeltijdenwet van kracht geworden. Deze
wet betekende destijds een flinke verruiming van de
openingstijden voor winkels. In 2008 heeft het kabinet
deze Winkeltijdenwet ter discussie gesteld, omdat er
meer behoefte bleek te bestaan aan lokaal maatwerk.
Het kabinet twijfelt of gemeenten belangen als
zondagsrust, leefbaarheid en veiligheid wel voldoende
meewegen. Het kabinet wil dat gemeenten duidelijker
gaan omschrijven waarom winkels op zondag open
mogen zijn. Daarom wordt in de toerismebepaling
van de Winkeltijdenwet opgenomen dat de gemeente
een toeristisch gebied moet hebben, dat het duidelijk
moet zijn in welk specifiek deel van de gemeente
de winkels open mogen zijn en wat het verband
hiertussen is. Ook worden er eisen gesteld aan de
belangenafweging. In het gemeentelijk besluit moet
straks gemotiveerd worden welke afweging is gemaakt
tussen het economisch belang en het omgevingsbelang.
Ook kunnen belanghebbenden, zoals inwoners en
winkeliers, straks in beroep gaan tegen het besluit van
de gemeenteraad.
TijdsbestedingAls gevolg van de Winkeltijdenwet uit 1996 heeft het
volgende plaatsgevonden:
ß De gemiddelde tijd dat winkels in Nederland per
week open zijn, is in de afgelopen 10 jaar, na de
invoering van de Winkeltijdenwet, gestegen van 55
uur in 1996 naar 76 uur in 2005. Als gevolg daarvan
zijn ook de momenten dat mensen tijd besteden aan
winkelen verschoven.
ß Als de frequentie van zondagen waarop de winkels
in een plaats open zijn, toeneemt, wordt er meer
gebruik van gemaakt.
ß Meer mensen winkelen op zondag en gedurende
verlengde doordeweekse openingen. Dit is ten
koste gegaan van de tijd die men op zaterdag of
doordeweeks overdag aan winkelen besteedt. Uit
de evaluatie van de Winkeltijdenwet blijkt dat veel
consumenten tevreden zijn en gebruik maken van
de ruimere openingstijden.
ß 95% van de respondenten van de evaluatie maakt
gebruik van avondopeningen van supermarkten.
Internationale vergelijkingen
Wanneer de situatie van de Nederlandse openingstijden
in perspectief wordt geplaatst, bijvoorbeeld in
vergelijking met West-Europese landen en de
Verenigde Staten, dan zijn er nogal wat verschillen op
te merken. Deze verschillen hebben vooral betrekking
op de zondagsopeningen. In bijvoorbeeld Duitsland
zijn zondagsopeningen bijna niet toegestaan. Tot
een paar jaar geleden waren verschillende winkels
zelfs op zaterdag niet open en gingen veel winkels
om 16.00 uur dicht. Ook Scandinavië heeft beperkte
Beperking openingstijden drukt de waarde van winkelvastgoed
Winkeltijdenwet 1996
Deze wet bepaalt dat winkels alleen tussen � uur ‘s ochtends en 10 uur ‘s avonds open mogen zijn en niet op zon- en feestdagen. Hier zijn echter uitzonderingen op: in de meeste steden is het eenmaal per maand toegestaan winkels op zondag open te houden (tijdens de zogenaamde koopzondag) en in de steden Amsterdam, Rotterdam en Den Haag zijn de winkels in de binnenstad en veel supermarkten in de buitenwijken eveneens op zondag open. Gemeenten mogen dit zelf bepalen door hun grondgebied gedeeltelijk of geheel als toeristisch gebied aan te merken. Er bestaat geen maximum aan het aantal uren dat de winkel open mag zijn.
Tijdsbesteding van Nederlanders
aan winkelen, verdeeld over dagen
van de week.
Figuur �
Bron: SCP (�00�)
% van de bevolking
1 Evaluatie winkeltijdenwet, B&A groep, �00�.
Fotos volgende paginaKalverstraat, AmsterdamLinks 1�.�0 uurRechts 19.�0 uur
908070�0�0�0�0�0100
197�
1980
198�
1990
199�
�000
�00�
Doordeweeks overdag (tot 18.00 uur)Doordeweeks avond 18.00-��.00 uurZaterdagZondag
Advance 11
1� Advance
zondagsopeningen voor binnensteden, behalve in de
‘feestmaand’ december. Landen die vrij soepel zijn
met zondagsopeningen zijn het Verenigd Koningrijk
en de VS, maar ook Spanje, Italië en Zweden. Hier zijn
de winkels in de meeste gevallen minimaal één zondag
per maand geopend. In toeristische gebieden gelden in
de meeste landen ruimere openingstijden.
Wat betreft avondopeningen vallen voornamelijk
Spanje en Portugal op. In deze landen zijn supermarkten
op veel plaatsen tot 24.00 uur geopend. Dit heeft vooral
een culturele reden: winkels zijn tijdens de siësta
’s middags meestal gesloten. In de VS en Zweden zijn
sommige supermarkten zelfs 24 uur per dag geopend.
De Nederlandse consument geeft duidelijk aan
enthousiast te zijn over de verruiming van de
openingstijden. Vanwege de maatschappelijke
bewegingen, waarbij iedereen het steeds drukker
krijgt en vrijetijdsbesteding steeds meer plaatsvindt in
Overzicht van de openingstijden in
andere landen
Tabel �Bron: Mintel, Pan European Retail Handbook (�008)
het weekend en op doordeweekse avonden, is er een
duidelijk toenemende behoefte aan verruiming van
openingstijden.
Wij menen dan ook dat de beperking van de winkel-
tijden, voornamelijk op zondag, niet gunstig is. Met
de opkomende concurrentie van het internetwinkelen
moeten winkelgebieden juist optimaal inspelen op
de vrijetijdsmomenten van de consument. Dit hoeft
niet voor alle winkelgebieden te gelden, maar elk
winkelgebied met ook maar een gering creatief aanbod
wordt in principe al recreatief bezocht, namelijk als
een dagje uit.
Omzettechnisch is het voor retailers niet altijd
haalbaar om de openingstijden te blijven verlengen.
Een oplossing kan zijn sluiting op doordeweekse
dagen, wanneer er weinig mensen winkelen, of verlate
openingen in de ochtenden. Men kan denken aan de
volgende voorbeelden:
Land Toegestaan Normaal Supermarkten Opmerkingen
Nederland 0�.00-��.00 09.00-18.00 08.00-�0.00 /��.00 Toeristische gebieden mogen elke zondag open; voor de andere gebieden zijn gemeenten zelf verantwoordelijk.
Verenigde Staten
10.00-�1.00 9.00-��.00 Erg flexibel, sommige winkels zelfs �� uur per dag.
Verenigd Koninkrijk
10.00-�1.00 08.00-18.00 Erg flexibel met weinig beperkingen, veel zondagsopeningen.
Spanje 09.00-��.00 09.00-��.00 Veel winkels zijn dicht tussen 1�.00-17.00 vanwege siësta. Zondag en maandag zijn er kortere openingstijden.
Zweden 09.�0-18.00/ 19.00
Supermarkten open op zondag. Sommige supermarkten �� uur per dag open.
Italië 07.00-��.00 09.00-19.�0 Maximaal 1� zondagsopeningen per jaar.
Portugal 09.00-��.00 09.00-19.00 09.00-��.00/��.00 Zondagsopening niet gebruikelijk, behalve in grote steden.
Frankrijk 09.00-19.00 08.00-��.00 Winkelcentra: � zondagen per jaar open, meestal in dagen voor Kerst.
België 10.00-18.00 08.�0-�0.00/�1.00 Zondagsopening �-� dagen per jaar, behalve in toeristische gebieden.
Finland 07.00-�1.00 Zondagsopeningen met beperkingen, alleen in bepaalde maanden en tussen 1�.00-�1.00.
Denemarken 10.00-18.00 Alleen zondagsopeningen toegestaan in aanloop naar Kerst.
Duitsland �.00-�0.00 0�.00-��.00 Streng beleid, maar afgelopen jaren wel versoepeld
Advance 1�
ß Winkels in grotere steden moeten dagelijks open
zijn tot begin van de avond, bijvoorbeeld tot
19.00/20.00 uur.
ß Belangrijke supermarkten moeten de mogelijkheid
bieden dagelijks open te zijn en doordeweeks tot
minstens 20.00 uur.
ß Winkels in kleinere steden kunnen op maandag
sluiten in plaats van op zondag, omdat de zondag
veel drukker bezocht wordt.
Daarnaast moet er ook een cultuuromslag plaats-
vinden, die overigens in veel andere landen al
heeft plaatsgevonden of nu plaatsvindt. Wanneer
openingstijden beter aangepast zijn aan het leefpatroon
van consumenten, worden hogere omzetten gehaald en
wordt efficiënter gebruik gemaakt van het vastgoed en
van bijvoorbeeld de parkeervoorzieningen. Dit leidt
uiteindelijk tot voordelen voor diverse partijen.
Zowel grote als kleinere retailers kunnen hogere
opbrengsten genereren wanneer meer consumenten
hun winkel bezoeken. Als de winkel op zondag of
’s avonds geregeld open is, zorgt dat voor meer
consumentenbezoek en daarmee tot meer omzet dan
op een standaard maandag of dinsdag overdag. Een
verruiming van de openingstijden is dan ook niet
alleen gunstig voor de consument en de retailer, maar
ook voor de vastgoedeigenaren. Doordat er meer wordt
verdiend in een winkelgebied als gevolg van ruimere
openingstijden neemt de waarde van het vastgoed ook
toe. Waarom dus de verruiming van de openingstijden
deels terugdraaien, terwijl de consument luid en
duidelijk aangeeft hier behoefte aan te hebben?
Waarom niet gewoon luisteren naar de consument?
FotoAlbert Heijn to go, Amsterdam CS
1� Advance
Het traditionele warenhuis maakt plaats voor nieuwe trekkers
Ooit was het warenhuis de grootste trekker in de
winkelstraten en wilden alle andere winkelketens
naast V&D, Hema of de Bijenkorf zitten. Is dit nog
steeds zo of zijn er inmiddels andere trekkers in de
Nederlandse winkelstraten? Is er nog een toekomst
voor het traditionele warenhuis?
In de Verenigde Staten was de afgelopen jaren de
marketing van grote shopping malls primair gericht op
het communiceren van de omvang (aantal meters) van
het aantal warenhuizen in de mall. De gedachte was dat
een winkelcentrum met zes warenhuizen aantrekkelijker
is dan een centrum met “maar” drie warenhuizen.
Inmiddels is dat veranderd. Door overnames van
bijvoorbeeld Macy’s en Bloomingdale’s is het aantal
warenhuisketens in de VS sterk verminderd, waardoor
opeens grote panden leegstaan. Deze leegstand wordt
deels opgevangen door nieuwe, afgeleide formules
van de ketens, zoals Macy’s Home, die hun intrek
nemen in de leegstaande winkelruimte. Daarnaast zijn
er andere trekkers op komst om deze leegstand op te
vangen zoals Crate & Barrel en Restoration Hardware.
Beide woninginrichtingwinkels zijn weliswaar niet
zo groot als de traditionele warenhuizen, maar ze
nemen gezamenlijk wel een aanzienlijk oppervlak
in. Er zijn ook winkels die tot voor kort alleen in de
periferie opereerden en die zich nu meer gaan vestigen
in grote shopping malls. Voorbeelden hiervan zijn
Target, een warenhuis a la Hema en Best Buy, een
elektronicawarenhuis a la Media Markt.
Het succes van de drie belangrijkste Nederlandse
warenhuizen, te weten Bijenkorf, V&D en Hema, is de
afgelopen jaren heel wisselend geweest. Ook bij andere
warenhuizen in Europa is dit succes de afgelopen jaren
wisselend geweest. Blijkbaar is het moeilijk om het
concept van de warenhuizen winstgevend te maken.
Binnen de retailwereld wordt “locatie” altijd als één
van de belangrijkste succesfactoren genoemd. Met
betrekking tot de warenhuizen in binnen- en buitenland
kan over het algemeen gezegd worden dat de locatie
goed tot zeer goed is. Waarom hebben warenhuizen het
dan toch zo moeilijk?
De warenhuizen V&D en Bijenkorf wisten zich
tot de jaren tachtig sterk te onderscheiden. De
warenhuizen hadden de mooiste winkels, konden de
beste inkoopprijzen bedingen en praktisch alles wat
ze in hun winkel aanboden werd een succes. Zeker in
de naoorlogse periode in Nederland brachten zij luxe
producten aan de man. Die functie heeft het warenhuis
tegenwoordig niet meer. We kunnen vaststellen dat juist
de omvang van dit retailconcept in de huidige markt meer
in de weg zit dan voordelen biedt. De winkelmarkt is
inmiddels volwassen en volledig geprofessionaliseerd.
De aantrekkelijkheid van winkelgebieden wordt niet
of nauwelijks nog afgemeten aan de aanwezigheid van
warenhuizen. De Bijenkorf heeft hierin nog enigszins
een uitzonderingspositie.
Winkels moeten in deze tijd snel met hun tijd mee
kunnen gaan om in te kunnen blijven spelen op steeds
en snel veranderende wensen en behoeften van de
consument. Door hun grootte zijn warenhuizen hiertoe
niet in staat. De realiteit van vandaag is dan ook dat
warenhuizen het moeten afleggen tegen de meer
kleinschalige winkels die dat wel kunnen.
Foto volgende paginaHema, Almere
Advance 1�
1� Advance
Alleen door zich sterk te onderscheiden van andere
winkels hebben warenhuizen kans op overleven.
De Bijenkorf is hier behoorlijk succesvol in. Door
de focus op het hogere marktsegment en door het
totale winkelconcept hierop aan te passen, heeft dit
warenhuis onderscheidend vermogen gecreëerd.
De Bijenkorf glinstert en verrast de consument en
het biedt hoogwaardigheid in product, assortiment
en winkelbeleving, dat niet wordt aanboden door
speciaalzaken. Deze hoogwaardige positie stelt echter
wel veel eisen aan de locatie. Het zorgt ervoor dat
de Bijenkorf slechts op een beperkt aantal locaties
succesvol kan zijn. Daardoor is het niet ondenkbaar
dat het aantal vestigingen gaat afnemen.
Ook Hema heeft zich, met een totaal andere focus,
weten te onderscheiden. Hema heeft gekozen voor een
moderne, jonge en frisse uitstraling en een sterke focus
op frequent benodigd producten met een uitstekende
prijs-kwaliteitverhouding in het lagere segment.
Daarnaast positioneert Hema zich steeds meer als
een ‘boodschappenwinkel’ waardoor zij in staat is
te expanderen in de richting van kleinere steden en
wijkwinkelcentra. De Bijenkorf en Hema staan beide
met een eigen onderscheidend concept voldoende
sterk in de markt.
V&D zat in het middensegment van de markt, maar
heeft zich de laatste jaren onvoldoende weten te
onderscheiden. Het assortiment was te ondiep met
te weinig onderscheidende producten. De huidige
strategie, waarin is gekozen voor een ‘shop-in-a-
shop’-model is mogelijk kansrijk. Hierdoor kan V&D
gebruik maken van de kracht van de verschillende
merken om op die manier zelf ook een duidelijker
imago te krijgen. Om een succesvol ‘shop-in-a-shop’-
concept te exploiteren en het totaalimago daarvan te
laten profiteren, is het van belang dat de verschillende
merken elkaar onderling versterken, herkenbaar zijn
en toegevoegde waarde bieden aan het totale aanbod.
FotoBijenkorf, Amsterdam
Foto volgende paginaThe Sting, Maastricht
Advance 17
Onze inschatting is dat hier voor V&D nog wel een
uitdaging ligt voor de toekomst, omdat de juiste mix
van merken en formules niet pasklaar op de plank
ligt.
Wat zijn de gevolgen voor het vastgoed?
Voor de consument van vandaag is het van groot
belang dat die zich herkent en zich thuis voelt in
de winkel en bij het merk. Dit is de basis voor een
grotere klantentrouw. Formules en merken gaan zich
daarom steeds meer profileren als een ’lifestyle’.
Goede voorbeelden hiervan zijn formules zoals Zara
en H&M. Deze formules hebben hun assortiment, en
daarmee de benodigde winkelruimte, de afgelopen
jaren steeds meer kunnen vergroten.
In navolging van de Verenigde Staten zien we ook in
Nederland de eerste woninginrichtingszaken ontstaan,
zoals Sissy Homeland en Zara Home. Wellicht ligt
hier ook een kans voor Ikea om met accessoires
binnenstedelijke vestigingen te openen.
Door het succes en de schaalvergroting van retailers als
H&M, Zara, maar ook Media Markt en The Sting, zijn
er nieuwe trekkers ontstaan. Van deze groep retailers
is er op de vastgoedmarkt de komende jaren veel te
verwachten. In de Nederlandse winkelstraten vindt deze
groep echter niet de winkelruimte die zij qua formaat
nodig heeft. Het gevolg is dat deze retailers vaak zijn
aangewezen op nieuwe ontwikkelingen, die soms
aan de rand van het kernwinkelgebied liggen. Voor
projectontwikkelaars met projecten in de binnensteden
is dit een meer dan interessante retailgroep. Recente
voorbeelden van succesvolle projecten zijn Pieter
Vreedeplein in Tilburg, Musiskwartier in Arnhem,
Piazza Center in Eindhoven en Spazio in Zoetermeer.
Hier is een goede mix van retailers gecombineerd met
meer kleinschalige winkels.
Voor de Nederlandse binnensteden is het belangrijk
dat ruimte wordt geboden aan winkelontwikkelingen
met grotere units. In de traditionele winkelstraten is
vaak onvoldoende ruimte om deze retailers in de juiste
maat te huisvesten, waardoor zij niet hun complete
assortiment kunnen voeren. De consument raakt hier
inmiddels wel aan gewend en is teleurgesteld wanneer
in een stad niet de juiste formules aanwezig zijn
in de juiste maat. Dit kan gevolgen hebben voor de
concurrentiepositie van een stad, omdat de consument
in toenemende mate kiest voor het winkelgebied met
het meest complete aanbod.
In de toekomst verwachten we dat het belang van de
traditionele warenhuizen binnen het winkelgebied
steeds verder afneemt. De focus komt steeds meer op
fashion te liggen met merken die optimaal inspelen op
de individuele klant. De succesvolle merken vragen
blijvend naar een groter aantal vierkante meters, zijn
de trekkers voor de consument en vormen daarmee de
basis voor nieuwe retailprojecten.
18 Advance
‘Branding’, voorwaarde voor succes
zich te winnen moeten alle betrokken partijen goed
samenwerken. Gezamenlijk moeten zij ervoor zorgen
dat een winkelgebied voldoende aantrekkelijk blijft
voor in ieder geval de consumenten in het directe
verzorgingsgebied. Dat lukt alleen wanneer een
winkelgebied optimaal is ‘gebrand’.
De komende jaren wordt ‘branding’ het sleutelwoord
voor winkelgebieden die zich goed in de markt
willen positioneren en gegarandeerd willen zijn
van succes. Het uitstralen van het DNA van de stad
in het winkelgebied en het tegemoetkomen aan de
interesse en behoefte van de consumenten in het
directe verzorgingsgebied, oftewel ‘branding’ is wat
de Nederlandse winkelgebieden de komende jaren te
doen staat.
De concurrentie tussen winkelgebieden wordt
steeds heviger. Klanten zijn zo mobiel dat zij het
winkelgebied bezoeken dat hen het meest aanspreekt.
Onze fijnmazige winkelstructuur maakt die keuze
ook mogelijk. Alle winkelgebieden vechten dan
ook om de gunst van de klant. Om die klant voor
FotoStadshart, Almere
Advance 19
�0 Advance
Winkelgebieden worden te weinig ‘gebrand’ in NederlandWe praten er in Nederland al jaren over, maar toch
is branding van winkelgebieden nog steeds iets dat
vooral in het buitenland plaatsvindt. Er zijn maar
weinig winkelgebieden in Nederland die bewust
worden gebrand en dan ook goed. Het is niet
verrassend dat de gemiddelde Nederlandse consument
alle binnenstedelijke winkelgebieden op elkaar vindt
lijken. Dat heeft voor een belangrijk deel te maken met
het aanbod: in iedere hoofdwinkelstraat zijn dezelfde
winkelformules te vinden. Dat is op zich ook terecht,
want de consument is op zoek naar deze formules.
Het onderscheid moet dan ook worden gezocht in
aanvullende winkels die echt iets bijzonders te bieden
hebben. Deze aanvulling kan vaak worden gevonden
onder zelfstandigen met één of een beperkt aantal
vestigingen.
Daarnaast heeft ‘branding’ te maken met het bieden
van sfeer en gezelligheid en bijzondere attractiepunten
die passen bij het imago van de stad. De meeste oudere
binnensteden hebben dit redelijk goed voor elkaar. Onze
oude historische binnensteden vertegenwoordigen het
DNA van hun stad vaak al heel sterk. Het historische
karakter van de grachtenpanden in Amsterdam is
bijvoorbeeld ook te vinden in de winkelpanden aan
de Leidsestraat en op de pleinen in het winkelgebied
zoals de Dam, het Leidseplein en het Rembrandtplein.
Daarnaast biedt een stad als Amsterdam in haar
centrumgebied meer dan alleen winkelen. Mensen
komen ook naar de binnenstad voor het bezoeken
van musea, horeca, theater, bioscopen en andere
uitgaansgelegenheden. Die ’couleur locale’ is, samen
met een sterke sfeer en ambiance, voor binnensteden
cruciaal. De verschillende deelgebieden moeten
wel goed op elkaar aansluiten, zodat consumenten
ze kunnen vinden. Ook dat is een onderdeel van
‘branding’.
De binnensteden en winkelgebieden in naoorlogse
steden of door de oorlog aangetaste steden, ontbreekt
het vaak aan het uitstralen van het DNA van de stad
en het bieden van sfeer en gezelligheid. De uitstraling
en het karakter van Rotterdam als oude havenstad
is bijvoorbeeld nauwelijks terug te vinden in het
stadscentrum. In de nieuwbouw op de Kop van Zuid
is dit daarentegen wel heel sterk doorgevoerd. Door
het DNA van Rotterdam als havenstad duidelijk en
zichtbaar tot uitdrukking te brengen, is dit een populair
woon-, werk- en recreatiegebied geworden waar de
Rotterdammers zich thuis voelen. Rotterdam heeft
hier belangrijke lessen geleerd en er ontstaan dan ook
initiatieven om het DNA van de stad op een positieve
manier te gebruiken om een aantrekkelijke woon-,
winkel- en recreatiestad te worden. Voorbeelden
hiervan zijn de plannen voor de Markthal die Provast
in het centrum van Rotterdam wil ontwikkelen, en
de herontwikkeling van het oude postkantoor door
Delta Ontwikkelingsgroep. Dit zijn op zichzelf
staande en individuele initiatieven. Bij het ‘branden’
van een binnenstad gaat het om het geheel en om een
geïntegreerde aanpak.
Waarom gebeurt er zo weinig op het gebied van
‘branding’ als je ziet dat het nationaal en internationaal
Foto rechtsMosae Forum,Maastricht
Advance �1
werkt? Een belangrijke oorzaak hiervan ligt op het
niveau van het lokale bestuur. Gemeenten hebben
tot op de dag van vandaag te weinig kennis en durf
om hun centrumgebieden krachtig te positioneren en
hun beleid daarop af te stemmen. Daarnaast is het een
belemmering dat er veel spelers bij het functioneren
van de gebieden betrokken zijn. Alle betrokken
partijen zullen zich gezamenlijk moeten inspannen
om een winkelgebied optimaal in de markt te zetten.
Initiatieven stranden veelal, doordat niet alle partijen
bereid zijn hun steentje bij te dragen. Opvallend
in Nederland is dat zelfs winkelgebieden die in
eigendom zijn van één eigenaar, met dus een beperkt
aantal spelers, niet of nauwelijks worden ‘gebrand’.
Winkelgebied Alexandrium in Rotterdam is een van
de enige succesvolle winkelgebieden in Nederland
die hierop een uitzondering vormt. Dit winkelgebied
is heel bewust ‘gebrand’ en vanuit die ‘branding’ ook
heel duidelijk in de markt is gezet.
Een mogelijkheid om een winkelcentrum of
winkelgebied optimaal te ‘branden’, is met behulp
van een lifestyle georiënteerde onderzoeksmethode.
Omdat dergelijke methodes pas sinds 2004 in
Nederland worden toegepast, zijn er in Nederland nog
geen voorbeelden van winkelgebieden die op basis van
een dergelijke methode zijn ontwikkeld.
Foto bovenMosae Forum,Maastricht
�� Advance
Bluewater bij Londen is het bekendste voorbeeld van
een centrum dat op basis van lifestylesegmentatie
is ontwikkeld. Het Bluewater winkelconcept is tot
stand gekomen op basis van een doorvertaling van de
interesses en behoeften van 70% van de bevolking,
woonachtig in het directe verzorgingsgebied. Het
zojuist opgeleverde nieuwe centrum van Liverpool is
hier ook een goed voorbeeld van. De herontwikkeling
en uitbreiding van het centrumgebied van Liverpool
(Paradise Street Development Area), waar ook veel
verschillende partijen bij betrokken waren, is gestoeld
op een consumentensegmentatieonderzoek dat Jones
Lang LaSalle heeft uitgevoerd in opdracht van de Britse
ontwikkelaar en investeerder Grosvenor. Ten aanzien
van het centrum van Liverpool is daarbij heel duidelijk
gekeken naar de juiste functie op de juiste plek, waarbij
de nieuwbouw naadloos aansluit op het bestaande
winkelgebied. Ten aanzien van de ontwikkeling is
gekozen voor verschillende deelgebieden met ieder
een geheel eigen karakter. Daarbij is steeds opnieuw
een optimale combinatie tussen retail en leisure
gezocht, wat een verrassend element aan de stad geeft.
Het doel was het opnieuw ontwikkelen van het meest
populaire centrum in de regio waar de inwoners van
Liverpool trots op zijn.
In de VS zijn voorbeelden te vinden van winkelgebieden
die zich slechts op een specifieke consumentengroep
richten. Daarbij worden het aanbod, de sfeer, de beleving
en de entourage gericht op die ene consumentengroep.
Daarmee ontstaat een zodanig krachtig concept, dat ook
andere consumenten zich sterk voelen aangesproken.
Voorbeelden hiervan zijn The Grove in Los Angeles
en The Americana in Glendale, Los Angeles County.
Met beide lifestylecentra heeft ontwikkelaar Caruso
een nieuw stadscentrum weten te creëren dat zo veel
sfeer uitstraalt, dat beide centra consumenten uit een
enorme regio trekken en de overdekte malls in de buurt
De Winkelconsument Centraal
Jones Lang LaSalle is in �00� als eerste in Nederland gestart met een lifestyle onderzoeksmethode voor de winkelmarkt, de zogenaamde Winkelconsument Centraal. Met behulp van deze methode kan worden gekomen tot sterk gebrande succesvolle winkelgebieden. De basis van het onderzoek ligt bij het in beeld brengen van de aanwezige lifestyle consumentengroepen in het verzorgingsgebied en het imago van een stad. Inmiddels hebben we al vele onderzoeken met behulp van deze methode op onze naam staan. Wij hebben dus veel ervaring met het in zowel binnen- als buitenland. Op basis daarvan kunnen we stellen dat de methode tot nu toe zeer succesvol is geweest en een waardevolle toevoeging is op bestaande retailonderzoeksmethoden.
FotoSpazio, Zoetermeer
Advance ��
het nakijken geven. Dit bewijst dat het sterk ‘branden’
van een winkelgebied ook omzettechnisch zeer
interessant is. Uit onderzoek blijkt dat consumenten
meer besteden op het moment dat zij zich helemaal
thuis voelen in een winkelgebied. Ook al spreekt een
dergelijk winkelgebied dan misschien niet iedereen
aan, de gemiddelde bestedingen per consument
liggen vele malen hoger dan in niet-gepositioneerde
winkelgebieden.
De naoorlogse Nederlandse binnensteden en nieuwe
winkelgebieden in Nederland kunnen nog veel leren
van de sfeer en uitstraling van de Amerikaanse
lifestylecentra. Veel winkelgebieden in Nederland
hebben automatisch een bepaalde focus gekregen. Het
is geen weloverwogen keuze geweest en het is ook niet
gebaseerd op de behoeften van de consumenten in het
specifieke gebied. Op basis van het verschil in onder
andere bereikbaarheid, afstand, parkeermogelijkheden,
parkeerkosten, aanbod, uitstraling en sfeer kiezen
consumenten in een regio voor het winkelgebied
dat hen het meeste aanspreekt. Dit kan bijvoorbeeld
worden geïllustreerd aan de hand van de Haagse regio.
Consumenten in deze regio kiezen voor het centrum
van Den Haag, winkelcentrum In den Boogaard,
winkelcentrum Leidschenhage of het centrum van
Zoetermeer, op basis van hun specifieke kenmerken.
Het centrum van Den Haag biedt een zeer uitgebreid
aanbod, waarbij de kern van het centrum zich richt
op mainstream winkelaanbod en het westen van het
centrum op hoogwaardig winkelaanbod. De Spuistraat
en Hoogstraat hebben daardoor ieder een geheel ander
karakter. Bepaalde consumenten bezoeken alleen
de Spuistraat, andere consumenten spreekt alleen de
Hoogstraat aan. Delen van het centrum van Den Haag
zijn erg sfeervol. Er zijn gezellige pleinen met horeca,
maar het parkeren is er relatief duur en de bereikbaarheid
is matig. Wie minder wil betalen voor het parkeren,
naar een goed bereikbaar centrum wil en daarbij een
wat beperkter aanbod op de koop toe wil nemen, heeft
de keuze uit de andere winkelgebieden in de regio.
Voor deze gebieden in Den Haag geldt dat zij nu nog
een sterk mainstream aanbod hebben. Door zich nog
sterker te onderscheiden, kunnen zij aantrekkelijker
worden voor specifieke consumentengroepen. Hoewel
focus op en onderscheidt in specifiek aanbod van
belang is, moet een winkelgebied natuurlijk altijd
een goed gevarieerd aanbod hebben en verschillende
typen consumenten aanspreken. Deelgebieden met
een specifieke focus, met een naadloze aansluiting
op het bredere aanbod en met de door consumenten
zo zeer gewaardeerde retailketens zijn een goede
oplossing. Wanneer hierbij het DNA van de stad
of van het deelgebied ook in de sfeer en uitstraling
goed wordt uitgewerkt, komt het helemaal goed met
de Nederlandse steden en wordt winkelen voor de
consument weer echt genieten.
In deze Winkelmarktspecial zijn wij ingegaan op
de vier meest actuele retailontwikkelingen. Daarbij
hebben wij onze visie gegeven over hoe Nederland
met deze ontwikkelingen om zou moeten gaan. De
consument staat daarin centraal. Elke ontwikkeling
heeft zijn eigen invloed op het winkelvastgoed in
Nederland. De belangrijkste factor is in onze ogen het
internetwinkelen. De verwachting is dat het aandeel
in de non-foodbestedingen via dit kanaal van 3,4%
in 2007 gaat stijgen naar 8,5% in 2012. Als gevolg
hiervan verwachten we dat de behoefte aan fysieke
winkelruimte in de Nederlandse binnensteden de
komende vijf jaar met maar liefst 7 tot 9% gaat
afnemen. Het effect is leegstand in aanloopstraten
van winkelcentra en winkelgebieden. De kans voor
de winkelvastgoedsector zit in het bieden van goed
bereikbare locaties waar consumenten hun op internet
bestelde goederen kunnen afhalen, zoals wijk- en
buurtwinkelcentra en bedrijvenlocaties.
De openingstijden van winkels in Nederland hangt
nauw samen met de ontwikkelingen op het gebied
van internetwinkelen. Fysieke winkels concurreren
met de 24 uursmogelijkheden op internet. Alleen
voor specifieke producten, zoals kleding en verse
producten, is deze concurrentie van ondergeschikt
belang. De toename van het winkelen via internet
is een van de indicatoren dat de consument
behoefte heeft aan winkelen buiten de traditionele
openingstijden. Wij zijn een groot voorstander
van een optimale marktwerking. Hierbij past de
mogelijkheid voor binnensteden en winkelcentra om
in te spelen op de wens van de consument naar
ruimere winkelopeningstijden. De overheid mag
hierbij in onze ogen niet teveel beperkingen opleggen.
In het buitenland zien we dat een verruiming van de
openingstijden in grote steden, toeristische plekken
en grote winkelcentra zeer succesvol is. In Nederland
zijn de grootste binnensteden al succesvol open op
zondag. Het succes van de zondagsopening hangt
met name af van het aantal winkels dat meedoet en
het aantal klanten dat het winkelgebied op de zondag
bezoekt. Als die aantallen hoog genoeg zijn, dan zien
we een daadwerkelijke stijging van de omzetten bij
retailers. Dit heeft vervolgens weer een positieve
uitwerking op de waarde van het winkelvastgoed.
Naast de binnensteden zijn het in het buitenland de
supermarkten die hebben ingespeeld op de verruiming
van winkelopeningstijden. In Nederland zijn de
supermarkten wel al vaak tot in de avond open, maar
bijna nooit op zondag. Wij zijn van mening dat de
markt mogelijkheden moet hebben om hier flexibeler
mee om te gaan en om zoveel mogelijk te kunnen
inspelen op de wens en behoefte van de consument.
Tot slot
De oude vertrouwde trekpleisters van winkelgebieden,
de warenhuizen, behoren grotendeels tot het verleden.
In Nederland zijn De Bijenkorf en Hema hierop
de uitzonderingen omdat zij zich nog steeds goed
weten te onderscheiden van andere retailconcepten.
De trekkracht van de warenhuizen is de laatste jaren
voor een groot deel overgenomen door retailers
als H&M, Media Markt, Zara en The Sting. In zo’n
sterke mate zelfs dat winkelgebieden er last van
hebben als deze ketens ontbreken in het winkelgebied.
Aansluitend op deze succesvolle formules in de mode
verwachten we dat hoogwaardige woninginrichters
ook de Nederlandse binnensteden gaan veroveren. In
de VS is dit al gebeurd en blijkt het succesvol. Voor
het handhaven van de aantrekkelijkheid van binnen-
steden is het van belang dat hiervoor fysieke ruimte
wordt gecreëerd.
Voor het optimaal functioneren van winkelgebieden is
‘branding’ een grote succesfactor. Een winkelgebied
dat het DNA van een stad uitstraalt en specifiek
inspeelt op de wensen en behoeften van de
consumenten in het verzorgingsgebied, heeft veel
grotere kansen succesvol te zijn. In Nederland wordt
‘branding’ nog nauwelijks bewust gedaan. Veel
historische winkelgebieden vertegenwoordigen het
DNA van hun stad al automatisch, maar in de meeste
naoorlogse winkelgebieden ontbreekt het hieraan.
Ieder winkelgebied heeft zijn eigen karakteristieken,
maar net iets méér bieden dan andere winkelgebieden
is blijkbaar niet eenvoudig. De Nederlandse
winkelgebieden lijken immers sterk op elkaar. De
consument wordt daardoor weinig geprikkeld om deze
winkelgebieden te bezoeken. In het buitenland zijn wel
succesvolle voorbeelden te geven van winkelgebieden
die zeer goed ‘gebrand’ zijn en op uitstekende wijze
het DNA van een stad weten te verpakken. ‘Branding’
is dan ook de uitdaging voor onze winkelgebieden de
komende jaren!
De grote winnaar van elke trend en ontwikkeling moet
de consument zijn. Wanneer de consument steeds
meer keuzemogelijkheden krijgt in steeds mooier
wordende winkelgebieden, is succes gegarandeerd.
En dat is tenslotte iets waar alle winkelgebieden en
alle betrokkenen in het winkelvastgoed naar zouden
moeten streven.
FotoRestaurant de Bijenkorf, Amsterdam
COPYRIGHT© JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang Lasalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.
Jones Lang LaSalle
P.O.Box 75208
1070 AE Amsterdam
The Netherlands
+31 (0)20 5 405 405
Contacts
Richard Dallinga
National Director Retail
Jones Lang LaSalle
Amsterdam
Ingrid Ploegmakers
Associate Director Retail
Jones Lang LaSalle
Amsterdam
Bregje de Looff
Consultant
Jones Lang LaSalle
Amsterdam
Tjard Martinus
Consultant
Jones Lang LaSalle
Amsterdam
Retail MarketSpecial 2009
