Realisatie Sport- en (be)leefcampus De Braak

Basis voor besluitvorming en eerste invulling ruimtelijk concept

Opdrachtgever

Stuurgroep (breed) De Braak

Referentienummer

917116/20170915YdL02

Samenstelling

Hidde Benedictus

Onno Damen

Hans Voorberg

Henrik Augustinus

Status

Definitief rapport

Eindhoven, 15 september 2017

De inhoud van deze uitgave is eigendom van ICS Adviseurs B.V. te Zwolle. Enkel de opdrachtgever waarmee ICS Adviseurs B.V. een overeenkomst is aangegaan, heeft een gebruiksrecht voor deze

uitgave. De inhoud en omvang van dat gebruiksrecht zijn vastgelegd in de algemene voorwaarden van ICS Adviseurs B.V., d.d. december 2008, dan wel in de overeenkomst zoals hiervoor bedoeld.

Elk ander gebruik van deze uitgave, door opdrachtgever en of derden is uitgesloten, inhoudende dat niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd

gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, via internet, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande

schriftelijke toestemming van ICS Adviseurs B.V.

Inhoud

1 Inleiding ........................................................................................ 3

1.1 Aanleiding en vraagstelling .............................................................................. 3 1.2 Werkwijze ................................................................................................... 4

1.3 Leeswijzer ................................................................................................... 4

2 Deelnemers van de Sport- en (be)leefcampus De Braak ................................. 5

3 Visie Sport- en (be)leefcampus De Braak .................................................. 8

3.1 Thema Leefstijl ............................................................................................ 9 3.2 Thema Verbinding ....................................................................................... 10 3.3 Thema Top- & Breedtesport ........................................................................... 11

3.4 Thema Katalysator ....................................................................................... 13 3.5 Thema Realiteit .......................................................................................... 14

4 Samenwerken ................................................................................ 16

4.1 Visie op samenwerken .................................................................................. 16 4.2 Verkenning ruimtelijke samenwerking ............................................................... 16

4.3 Ruimtelijk organogram .................................................................................. 18

5 Parkmanagement ............................................................................ 20

5.1 Beheer- en toezichtmodel .............................................................................. 20 5.1.1 Rollen ...................................................................................................... 21 5.1.2 Toezicht ................................................................................................... 21

5.2 Bekostiging parkmanagement ......................................................................... 22

6 Ontwikkeling en eigendom MFSA .......................................................... 23

6.1 Renovatie leidt niet tot gewenst MFSA .............................................................. 23 6.2 Resultaten en advies eigendomsvarianten .......................................................... 23

6.3 Stichtingskosten nieuwbouw ........................................................................... 24 6.4 Conclusie en advies ...................................................................................... 26

7 Routekaart, kadernotitie en aanbestedingsstrategie .................................. 27

8 Advies ICSadviseurs en risicoparagraaf ................................................... 32

Bijlage 1: Vergrote versie mindmap ................................................................ 34

Bijlage 2: Voorzet samenwerkingsovereenkomst ................................................. 35

Bijlage 3: Uitwerking GOTIK-elementen organisatie en informatie ............................ 39

Bijlage 4: Doorrekening scenario .................................................................... 44

15 september 2017 | 917116/20170915YdL02 3/44

1 Inleiding

1.1 Aanleiding en vraagstelling

In november 2016 heeft de gemeenteraad van Helmond de intentie uitgesproken om sportpark De

Braak te vernieuwen tot een ‘Sport- en (be)leefcampus De Braak’ (de werktitel). Een omgeving waar

sport, onderwijs, samenleving en zorg in een voor Helmond en de regio uniek concept samenkomen.

De Sport- en (be)leefcampus De Braak bestaat uit:

• Voortgezet onderwijs en praktijkonderwijs door Vereniging Ons Middelbaar Onderwijs (OMO);

• Sporthal voor bewegingsonderwijs en de breedtesport;

• Een nieuw stadion voor betaald voetbalvereniging (BVO) Helmond Sport;

• Sportvelden en accommodaties voor de amateurverenigingen;

• Diverse zorg- en sportgerelateerde functies.

De gemeente Helmond, OMO en de BVO Helmond Sport hebben de handen ineengeslagen voor het

ontwikkelen van deze multifunctionele sportaccommodatie (MFSA). Om tot besluitvorming voor

realisatie te komen is inzicht in de kansen voor samenwerking noodzakelijk. De vraag wat het MFSA

de partners en Helmond gaat brengen moet worden beantwoord. Daarnaast is inzicht noodzakelijk

in de eigendomsvarianten en de financiële consequenties voor de betrokken partners.

Een eerste verkenning op de haalbaarheid voor realisatie van de MFSA is vastgelegd in:

• het ‘Haalbaarheidsonderzoek naar een Multifunctionele Sportaccommodatie (MFSA) op

sportcampus De Braak’ van d.d. 26 september 2016;

• de notitie ‘Haalbaarheid nieuw stadion’ van d.d. 26 juni 2017.

In navolging op de eerste resultaten luidt de vraagstelling voor dit onderzoek:

‘Werk de invulling van het ruimtelijk-functioneel Programma van Eisen, het financierings- en

exploitatiemodel alsmede het ontwikkel-/eigenaarsmodel in relatie tot de visie op de MFSA nader

uit.’

Het doel is om op basis van inhoudelijke en financiële overwegingen keuzes te maken voor

ontwikkeling en eigendom van de MFSA.

Hierbij zijn de volgende onderwerpen aan de orde:

1. Het uitwerken van de gezamenlijke visie op de MFSA met bijbehorende programmalijnen voor

samenwerking (zoals sport en onderwijs, top- en breedtesport, gezondheid en samenleving);

2. De belangen, wensen en eisen per betrokken partner inventariseren ten aanzien van het

optimaliseren van de synergie, de organisatie, het eigendom en de financiering;

3. De diverse juridische en financiële ontwikkel-/eigendomsvarianten nader onderzoeken

(waaronder de SPV-variant) inclusief mogelijke aanbestedingsstrategie;

4. Een overzichtelijk afwegingskader opstellen dat de voor- en nadelen van de ontwikkel- en

eigendomsvarianten inzichtelijk maakt;

5. Inzicht in de contouren van een samenwerkingsovereenkomst tussen de betrokken partners;

6. Een second opinion voor de geraamde stichtingskosten vanuit het voorgaande

haalbaarheidsonderzoek aangevuld met inzicht in de structurele huisvestingslast BVO Helmond

Sport;

7. Een projectplan opstellen met daarin beschreven de visie op de MFSA en het plan van aanpak

voor de fase ontwerp, fase uitvoering en de fase beheer, exploitatie en onderhoud op de

aspecten geld, organisatie, tijd, informatie, risico’s en kwaliteit (GOTIK).

15 september 2017 | 917116/20170915YdL02 4/44

1.2 Werkwijze

Dit onderzoek is tot stand gekomen in co-creatie tussen vertegenwoordigers van de betrokken

organisaties in verschillende individuele en gezamenlijke overleggen. Naast de kernpartners

gemeente Helmond, OMO en de BVO Helmond Sport waren betrokken:

• Stichting JIBB;

• SC Helmondia;

• RKSV Mulo;

• Stichting Belangen Helmond Sport (SBHS);

• Embedded Fitness;

• Jeurissen van den Ingh;

• LEVgroep;

• Elkerliek.

1.3 Leeswijzer

Hoofdstuk 2: De deelnemers in de ontwikkeling van de MFSA en hun belangen.

Hoofdstuk 3: De gezamenlijke belangen leiden tot een visie op de Sport- en (be)leefcampus De

Braak.

Hoofdstuk 4: De wijze van samenwerken en de gevolgen voor het ruimteprogramma zijn nader

uitgewerkt.

Hoofdstuk 5: Een eerste aanzet is gedaan om te komen tot een organisatie voor beheer van de

campus en MFSA.

Hoofdstuk 6: Als resultaat van verschillende project- en stuurgroepen zijn de overwegingen

omtrent ontwikkeling en eigendom vastgelegd. De stichtingskosten van de MFSA zijn in beeld. Extra

aandacht is uitgegaan naar de financiële mogelijkheden van de BVO Helmond Sport om de

haalbaarheid van een nieuw stadion te toetsen. Een advies is gegeven op de te hanteren

eigendomsvariant.

Hoofdstuk 7: De routekaart tot ontwikkeling en gewenste kadernotitie zijn behandeld en voorzien

van advies en risico’s. Aandachtspunten aangaande de aanbestedingsstrategie vóór realisatie zijn

benoemd.

Hoofdstuk 8: Het advies van ICSadviseurs en beschrijving van de risico’s.

15 september 2017 | 917116/20170915YdL02 5/44

2 Deelnemers van de Sport- en (be)leefcampus De Braak

In dit hoofdstuk worden de hoofdgebruikers van de Sport- en (be)leefcampus De Braak gekenschetst

binnen het proces om te komen tot de nieuwbouw.

Gemeente Helmond

De gemeente Helmond staat voor de belangen van de stad en specifieke gebieden binnen de stad.

Eén van de prioriteiten is de herontwikkeling van het gebied De Braak. Dit geeft het gebied een

impuls en meer uitstraling. Daarnaast is het een krachtig signaal en versterking voor de omliggende

wijken. De sport- en (be)leefcampus belooft een plek te worden met maatschappelijke

meerwaarde. Niet alleen voor de omliggende wijken, maar voor de gehele stad. Door de sport- en

(be)leefcampus toegankelijker te maken, de infrastructuur te verbeteren, nieuwe openheid te

geven, dwarsverbanden te maken in gebruik en een plek te creëren waar geleerd en gewerkt kan

worden, wordt het gebied De Braak veel meer dan een sportpark. Het brengt een sociale impuls

voor heel Helmond. Een impuls die het meedoen, het elkaar ontmoeten en een gezonde leefstijl

bevordert.

De gemeente ziet een unieke kans in de ontwikkeling van de Sport- en (be)leefcampus De Braak

vanwege de samenwerking tussen top- en breedtesport en de kansen die het biedt binnen

ontmoeting en educatie. Ook draagt het bij aan de sociale veerkracht van de omliggende wijken,

mede door het betrekken van sociale partners in samenwerking en activiteiten gericht op de

inwoners van Helmond.

Vanuit de gemeente is het ook belangrijk om de energie bij de amateurs aan te boren. Dit omdat zij

gebruikers zijn en blijven van De Braak. Daarom zijn zij binnen dit traject ook als partners

aangehaakt, zie eveneens amateurverenigingen.

Het huidige stadion van Helmond Sport wordt beheerd door de Stichting Belangen Helmond Sport

(SBHS). Zij heeft zich gecommitteerd om het stadion te onderhouden en veilig te houden in relatie

tot de voorschriften van de Koninklijke Nederlandse Voetbalbond (KNVB). Aangezien de financiële

situatie van de stichting niet rooskleurig is (vanuit het verleden) is middels een Raadsbesluit

financiële ondersteuning aan de stichting in het kader van veiligheid toegekend. Hiermee kunnen zij

de huidige situatie in stand houden maar zijn zij niet in staat meerwaarde te creëren. Deze situatie

is ingericht als transitieperiode richting de nieuwe Sport- en (be)leefcampus met het nieuwe stadion

voor Helmond Sport. Handhaving van deze fysieke situatie voor de lange termijn is niet aan de orde.

De gemeente bevindt zich hierbij in een spanningsveld tussen de gevolgen bij instandhouding van de

huidige situatie of herontwikkeling.

OMO

Vanuit OMO biedt de herontwikkeling van De Braak een kans om te komen tot solitaire nieuwbouw

voor het Dr.-Knippenbergcollege en geïntegreerde nieuwbouw voor de Praktijkschool Helmond. Het

Dr.-Knippenbergcollege realiseert een onderwijsaanbod waar sport ook nadrukkelijk onderdeel van

uitmaakt. Voor de Praktijkschool Helmond vormt de MFSA een contextrijke stagemogelijkheid voor

leerlingen. Het stage lopen bij de MFSA en bij Helmond Sport versterkt de eigenwaarde van de

praktijkonderwijsleerlingen. Bij beide scholen staat talentontwikkeling centraal en kan OMO een

onderscheidend onderwijsaanbod in de regio aanbieden.

Meerwaarde bestaat ook uit de verwevenheid tussen sportonderwijs en gezonde leefomgeving. De

MFSA kan de leerlingen helpen bij een gezonde leefstijl en hun ontwikkeling, maar ook bij hun

woon- en leefomgeving (de omliggende wijken). Om de kansen te vergroten is betrokkenheid van

tweedelijnszorg een vanzelfsprekendheid.

15 september 2017 | 917116/20170915YdL02 6/44

OMO heeft een open vizier naar de ontwikkeling mits de continuïteit en de zeggenschap over haar

onderwijsruimten geborgd is. Het onderwijs kan en mag niet lijden onder veranderingen bij andere

organisaties en moet lange tijd gegarandeerd kunnen (blijven) functioneren.

BVO Helmond Sport

De BVO Helmond Sport heeft een nieuw stadion nodig om

haar continuïteit zeker te stellen. De ontwikkeling van de

MFSA is de enige mogelijkheid om het nieuwe stadion te

verkrijgen. Het nieuwe stadion is belangrijk om de

exploitatie te vergroten en meer bezoekers te trekken.

Een nieuwe uitstraling en meer comfort voor bezoekers

maakt dat meer mensen naar de wedstrijden komen,

waardoor BVO Helmond Sport ook voor sponsoren

aantrekkelijker wordt. Hiervoor geldt het principe van de

‘cirkel van succes’ (zie figuur 1).

Om betrouwbare voorspellingen te doen in de sport, is de

sport-economische cirkel van succes essentieel. Een club

kan in elk aspect van de cirkel beginnen. De

mogelijkheden worden echter beperkt door de omvang en

de karakteristieken van het verzorgingsgebied en de capaciteit van het stadion (citaat van

Hypercube). De cirkel van succes kan een opwaartse alsmede een neerwaartse zijn afhankelijk van

de sportieve prestaties.

Verder is Helmond Sport van mening dat de focus niet alleen op topsport moet liggen, maar ook op

de breedtesport, hetgeen ook is benoemd in haar visie en ‘mission statement’. Zij verkoopt

topsport, maar wil ook graag langdurig investeren samen met de amateurverenigingen en OMO

Scholengroep Helmond in een jeugdopleiding en talentontwikkeling. Door dit gedegen vorm te

geven ontstaat een mooi aanbod binnen de voetbalsport. Tevens kan dit zijn vertakking krijgen naar

activiteiten in de omliggende wijken en de stad Helmond. Binnen de MFSA ziet Helmond Sport ook

kansen om gezamenlijk ruimten te gebruiken, bijvoorbeeld in de integratie met de Praktijkschool

Helmond.

De spanning voor Helmond Sport zit in de verbondenheid tussen het hebben van een nieuw stadion

(het vooruitzicht daarop) en het kunnen verkrijgen van sponsorgelden uit de stad en regio. De

zekerheid van een nieuw stadion is daarvoor noodzakelijk. Hiervoor heeft zij de betrokkenheid en

steun van de gemeente nodig. Het politieke draagvlak daarvoor vormt een risico of aandachtspunt.

Verder ligt binnen Helmond Sport naast het al dan niet bereiken van een topsportcarrière ook een

focus op het leven na die topsportcarrière. Daarom vindt Helmond Sport het belangrijk ook te

begeleiden in het terugvallen in de maatschappij en het zorgdragen voor een ‘leven na voetbal’.

Amateurverenigingen

De gemeente heeft de taak om sportverenigingen daar waar mogelijk te faciliteren. Een

voetbalvereniging heeft een duidelijke maatschappelijke functie binnen een wijk en op het

sportpark. Een goede amateurvoorziening met de opbouw van een BVO Helmond Sport heeft

meerwaarde. Ook kunnen de amateurverenigingen via hun achterban een groot draagvlak brengen

en verbindingen leggen naar de wijk en de jeugd, waarmee borging van de doelstelling plaatsvindt.

Figuur 1: De cirkel van succes

15 september 2017 | 917116/20170915YdL02 7/44

Overige partijen

Naast de kernpartners is ook betrokkenheid van amateurverenigingen (RKSV Mulo en SC Helmondia),

zorg (fysiotherapie), Embedded Fitness, LEVgroep, JIBB, Stichting Jong Helmond Lekker en Elkerliek

aan de orde. Deze partijen zien ook meerwaarde in de MFSA (zoals verderop beschreven). De

gemeente fungeert als investeerder en stelt ruimten via verhuur beschikbaar (voorlopig

uitgangspunt).

De bovengenoemde partijen worden betrokken bij de verdere uitwerking van het Programma van

Eisen. Voor de amateurverenigingen geldt dat ook de afronding en afhandeling van hun huidige

situatie met de gemeente wordt kortgesloten.

15 september 2017 | 917116/20170915YdL02 8/44

3 Visie Sport- en (be)leefcampus De Braak

‘De Sport- en (be)leefcampus De Braak’ (hierna: SB-campus) is het vernieuwende sportpark waarin

onderwijs, gezondheid, breedtesport en topsport geïntegreerd en verbonden worden. Deze functies

versterken elkaar in educatie, ontmoeten, sport en gezondheid waardoor de MFSA het middelpunt

voor de omliggende wijken en de stad Helmond vormt. De SB-campus is een positieve

ontmoetingsplek waarin plezier in bewegen, aandacht voor een gezonde leefstijl en verbinding

centraal staan. Dit komt in de visie tot uitdrukking in de thema’s ‘Leefstijl’, ‘Verbinding’ en ‘Top- &

Breedtesport’. Daarnaast heeft de SB-campus een katalysatorfunctie voor het gebied De Braak en de

omgeving (onder andere omliggende wijken).

In de onderstaande mindmap is de visie weergegeven waarin ook het thema ‘Realiteit’ is

toegevoegd met de meer voorwaardelijke zaken voor het welslagen. In bijlage 1 is een grotere

versie opgenomen.

Figuur 2: Mindmap visie Sport- en (be)leefcampus De Braak

Sport- en (be)leefcampus De Braak: de sportieve hotspot

In de MFSA staat plezier in bewegen centraal. Er is een directe verbinding met educatie en gezondheid.

Bij gezondheid ligt de nadruk op het stimuleren van een gezonde leefstijl en preventie. Hierbij zijn

twee motto’s in beeld: ‘jong beginnen: bewustwording van een gezonde leefstijl’ en ‘gezond oud

worden in plaats van oud worden met veel zorg’.

De MFSA vormt het middelpunt/hotspot met vertakking in de omliggende wijken. Via bewegen en

ontmoeten worden doelgroepen samengebracht en vindt integratie plaats. Ook vormt de SB-campus bij

uitstek de plek om bewoners, ouders van leerlingen en inwoners van Helmond te betrekken bij sport,

bewegen en onderwijs (zowel voor leerlingen als ouderen).

Binnen de SB-campus is ruimte voor talentontwikkeling op elk niveau. Voorbeeld is doorgroei van

voetballers van amateur naar BVO-niveau of het bijdragen aan het positieve zelfbeeld van de leerling

praktijkonderwijs bij een stageplaats binnen Helmond Sport.

Sport- en (be)leefcampus De Braak = hotspot bewegen, gezondheid en educatie voor Helmond.

15 september 2017 | 917116/20170915YdL02 9/44

3.1 Thema Leefstijl

Landelijk en ook in Helmond is aandacht voor een gezonde en positieve leefstijl van belang. Het

stimuleren van een gezonde leefstijl en sociale veerkracht is een centrale doelstelling van de SB-

campus.

Figuur 3: Deelfragment leefstijl

Gezonde leefstijl De SB-campus legt de nadruk op een positieve leefstijl waarin bewegen

essentieel is. Het accent ligt op preventie en niet op zorg! Vanuit de

hotspot worden veel activiteiten ontplooid die ook in de wijken van

Helmond merkbaar zijn. Dit is zichtbaar en voelbaar in alle activiteiten die

bij de MFSA aangeboden worden. De breedte van het sportaanbod laten

zien en iedereen de mogelijkheid bieden om te bewegen. Bewegen voor

alle doelgroepen (jong en oud) wordt gestimuleerd.

Jong beginnen Met de verregaande introductie van digitale media en een leefstijl waarbij

te weinig bewegen de overhand neemt, is het belangrijk de jeugd voortijdig

het belang van bewegen en een gezonde leefstijl te laten ervaren. Het doel

is om jong te beginnen en binnen het basisonderwijs en de opvang bewegen

leuk te laten zijn. De bewustwording van een gezonde leefstijl kan niet

vroeg genoeg beginnen. De MFSA vormt een katalysator hierin.

Verbreden bewustzijn Binnen de Helmondse bevolking zijn diverse doelgroepen die gestimuleerd

moeten worden om meer te bewegen op een leuke en laagdrempelige

manier. Het blijven bewegen en actief zijn zorgt ervoor dat mensen gezond

ouder worden in plaats van oud worden met zorg. Het betrekken van

vertegenwoordigers in de wijken draagt bij aan het actief krijgen en

houden van doelgroepen als 60+ers en allochtonen. De SB-campus vormt het

middelpunt om bewustzijn te verbreden en een actief beweegprogramma

met veel activiteiten aan te bieden binnen Helmond.

15 september 2017 | 917116/20170915YdL02 10/44

3.2 Thema Verbinding

De SB-campus is een ontmoetingsplek waar mensen graag naar toekomen. Hier ontmoeten ze elkaar

en leren ze elkaar kennen. Sport vormt een verbindende schakel om vermenging van doelgroepen te

bevorderen.

Figuur 4: Deelfragment mindmap verbinding

Integratie door sport Er wordt een breed programma aangeboden met voor iedereen

kansen en mogelijkheden. De amateurverenigingen vervullen

een actieve rol in het mobiliseren van mensen en het

bevorderen van de integratie. Het klimaat is veilig waardoor

iedereen zich prettig voelt om er te komen. Het aanbod is

divers en toegankelijk/betaalbaar.

Draagvlak en betrokkenheid De SB-campus is niet het middelpunt van alles, maar vormt het

hart/de hotspot van waaruit alles wordt georganiseerd. In de

omliggende wijken worden activiteiten georganiseerd en zijn

speeltuinen of veldjes (Cruijf Courts) aanwezig die vanuit MFSA

voorzien worden van activiteiten. Het is meer dan voetbal

alleen.

Verder kunnen initiatieven zoals het Leercentrum van Samen

Leren verder uitgebouwd worden. Samen met de LEVgroep en

JIBB Helmond (wijkadviseurs) kan een goed doordachte

samenwerking een nieuw fundament in de wijk brengen. De

rolmodellen vanuit Helmond Sport binnen Samen Leren kunnen

hierbij gebruikt worden. Zo ontstaat er een goede verbinding

met de wijken en draagvlak, waardoor ontmoeten in de wijk

Voor de huisvesting betekent dit:

• …dat er binnen de SB-campus een ontmoetingsplek (de MFSA) is waar mensen graag komen en

in aanraking komen met sport en bewegen.

• …dat de integratie met het praktijkonderwijs en de nabijgelegen school gunstig is om

leerlingen in aanraking te laten komen met sport en bewegen.

• …dat binnen de MFSA naast voetbal en educatie ook ruimte moet zijn voor andere

voorzieningen zoals fysiotherapie, uitvalsbasis JIBB.

• …dat in de directe omgeving van de MFSA de inrichting ook afgestemd is op: er willen zijn

(groen) en bewegen (apparaten voor iedereen op de locatie).

15 september 2017 | 917116/20170915YdL02 11/44

en op de Sport- en (be)leefcampus De Braak goed van de grond

komt. Het beleid met betrekking tot het creëren van

maatschappelijke meerwaarde is minder reactief en meer

proactief. Partijen en mensen leren elkaar kennen.

Daarnaast is het ook mogelijk dat vrijwilligers(initiatieven)

gebruik kunnen maken van de nieuwe locatie. Vrijwilligers zijn

erg belangrijk binnen het beheer van de accommodatie en in

de verenigingen. Het zou goed zijn als deze groep op gezette

tijden gebruik kan maken van de accommodatie en

voorzieningen.

3.3 Thema Top- & Breedtesport

De MFSA Helmond is uniek. De Sport- en (be)leefcampus De Braak en betaald voetbal maakt de

piramide in voetbal mogelijk. Dat heeft meerwaarde voor de stad. Er is voldoende talent in

Helmond dat die synergie verdient.

Figuur 5: Fragment mindmap Top- & Breedtesport

Veilig sportklimaat De (voetbal)talenten in Helmond verdienen een goede samenwerking

tussen amateurverenigingen en Helmond Sport op basis van

gelijkwaardigheid. Het talent moet voorop staan en niet de organisatie

waartoe deze behoort. De amateurverenigingen en Helmond Sport vormen

de basis voor de talentontwikkeling, onder andere binnen de

jeugdopleiding. Door de samenwerking kan iedereen op eigen niveau zijn

talent ontwikkelen. Voetballers hebben het gevoel dat ze hogerop kunnen

Voor de huisvesting betekent dit:

• …dat binnen de MFSA aandacht is voor toekomstige huisvesting, die voor alle partijen

betaalbaar is en waar activiteiten tegen aanvaardbare tarieven aangeboden worden.

• …dat het gezamenlijk gebruik van faciliteiten, zoals het hoofdveld van Helmond Sport, ook

juist voor de amateurverenigingen mogelijk moet worden.

• …dat naast voetbal de focus ligt op het inbedden van voorzieningen die zich richten op

ouderen, scholieren en buurtbewoners.

15 september 2017 | 917116/20170915YdL02 12/44

komen en daarom gewaardeerd worden. Het model binnen de

hockeywereld met top- en breedtesport kan mogelijk houvast bieden.

Binnen het veilige sportklimaat kan meer ruimte ontstaan om trends zoals

damesvoetbal en walking football een goede impuls te geven. Hierdoor

ontstaan ook goede perspectieven voor meisjes qua talentontwikkeling in

Helmond. En oudere voetballers kunnen zo actief hun sport blijven

beoefenen.

Een gedegen samenwerking helpt om goede amateurverenigingen te

behouden. Daarnaast is het behoud van de eigen identiteit van deze

verenigingen en Helmond Sport essentieel.

Meer dan voetbal Binnen de MFSA vormt voetbal als sport het vertrekpunt. Niet iedereen

binnen Helmond is geïnteresseerd in voetbal. Om de aantrekkingskracht

van de voorziening te vergroten is verbreding met meer dan voetbal

gewenst. Deze verbreding kan vormgegeven worden in de samenwerking

met onderwijs (stageplekken voor praktijkonderwijsleerlingen,

inhoudelijk programma met basisonderwijs), verbinding met

buitenschoolse activiteiten van kinderen (zowel privé als binnen de

georganiseerde opvang), activiteiten gericht op doelgroepen, zoals meer

bewegen voor ouderen of de aanwezigheid van een Jeu de Boules baan.

Verder is de MFSA ook een hotspot van waaruit verbindingen met allerlei

sporten gelegd worden. Er ontstaat een soort netwerk- of

samenwerkingsorganisatie die sporten in de breedte aantrekkelijk maakt

binnen Helmond.

Naast het sporten wordt ook samengewerkt met aanverwante

organisaties, zoals fysiotherapie, Embedded Fitness (om jongeren te

mobiliseren) en zorgorganisaties.

Voor de huisvesting betekent dit:

• …dat binnen de MFSA aandacht is voor individuele ruimten van de afzonderlijke organisaties,

maar ook voor gezamenlijk ruimtegebruik.

• …dat het vestigen van andere partijen dan onderwijs en voetbalorganisaties gestimuleerd

wordt.

• …dat organisaties hun eigen identiteit kunnen behouden binnen de samenwerking. Iedere

partij is duidelijk herkenbaar binnen het grotere geheel.

15 september 2017 | 917116/20170915YdL02 13/44

3.4 Thema Katalysator

De MFSA is een uniek concept. Dat vraagt om aandacht, nu maar ook na ingebruikname. Het concept

wordt vanuit een positieve energie ontwikkeld. Het vormt de katalysator voor toekomstige

initiatieven, waarbij innovatie en doorontwikkeling in het DNA zitten.

Figuur 6: Fragment mindmap katalysator

Positief imago De MFSA is uniek en geeft Helmond kansen. Het hebben van een betaald-

voetbalorganisatie in een stad als Helmond heeft meerwaarde voor de stad.

Het is belangrijk dat de MFSA bijdraagt aan een positief imago. Voetbal

(top- en breedtesport) binnen Helmond betrekt elke week circa

10.000 mensen. Dat mag gewaardeerd worden en een positief gevoel

geven.

Erbij willen horen De nieuwe Sport- en (be)leefcampus De Braak geeft een impuls en een

nieuwe identiteit aan De Braak. De beeldvorming van het gebied wordt

aangepast en past meer bij de ambitie van de stad Helmond.

De Sport- en (be)leefcampus De Braak is straks een bruisend geheel waar

altijd iets te doen is, ongeacht het seizoen. Hierbij is het aanbod

aantrekkelijk voor alle doelgroepen. Ook wordt blijvend ingespeeld op

trends en ontwikkelingen, waardoor het aanbod flexibel en dynamisch is.

Innovatie Vernieuwing en innovatie vormen het basis-DNA van de MFSA. De

samenwerking tussen sport, zorg en onderwijs vormt een verrijking voor

leerlingen en alle betrokkenen. Hierbij kan ook actief gebruikgemaakt

worden van elkaars kennis en kunde.

Binnen de Sport- en (be)leefcampus De Braak is veel ruimte voor nieuwe

initiatieven, zowel vanuit professionele organisaties als vanuit wijk- en

buurtbewoners.

Voor het bewegingsonderwijs aan leerlingen is de MFSA onderdeel van het

sportinnovatiecentrum binnen Helmond en voor de regio. Er is een regisseur

om het concept en de activiteiten te bewaken.

Voor de huisvesting betekent dit:

• …dat deze flexibel is om verandering in toekomstig gebruik mogelijk te maken.

• …dat nagedacht is over de activiteiten die gedurende alle seizoenen ontplooid gaan worden

en hoe om te gaan met veranderende weersomstandigheden.

• …dat er een programmamanager is die het programma en de innovatie bewaakt en

regisseert.

15 september 2017 | 917116/20170915YdL02 14/44

3.5 Thema Realiteit

Het doel voor de MFSA is een concept neer te zetten dat allereerst vanuit inhoud staat en

meerwaarde biedt voor alle betrokken partijen en de stad Helmond. Dit wordt versterkt door een

gedegen programma van activiteiten waarin ook samengewerkt wordt. Belangrijk is dat het

toekomstbestendig is door een goed organisatiemodel, breed draagvlak en een houdbaar

exploitatiemodel.

Figuur 7: Fragment mindmap realiteit

Omgeving Als hotspot en trekker van publiek en bezoekers, alsmede de aanwezigheid

van onderwijsinstellingen is het belangrijk na te denken over het geleiden

van de verschillende verkeersstromen en de inrichting van de omgeving.

Een doordachte visie voorkomt problemen in de toekomst en ondersteunt

het gebruiksgenot van de accommodatie en de aantrekkelijkheid.

Daarnaast kan samenwerking versneld worden door informele

ontmoetingen. Dit kan door het benoemen van gezamenlijke gebieden,

zoals koffiecorners, en door het delen van ruimten.

Daarnaast kan de accommodatie ook een (extra) uitvalsbasis bieden voor

bijvoorbeeld de sociale teams, door het faciliteren van enkele werkplekken

en spreekkamers voor WMO- en jeugdhulp-taken. Een ander voorbeeld kan

zijn het realiseren van ‘huiskamers’ voor ouderen met een lichte beperking.

Dit geeft mooie kansen waarbij welzijn en onderwijs samen iets bieden dat

betaalbaar en laagdrempelig is.

15 september 2017 | 917116/20170915YdL02 15/44

Organisatie De toekomstbestendigheid valt en staat met het programma en concept dat

neergezet wordt. Hiervoor zal een aantal dragers (organisaties) en

ambassadeurs nodig zijn. Belangrijk daarbij is rekening te houden met de

verschillende doelgroepen, als vrijwilligers binnen verenigingen en

leerlingen van het praktijkonderwijs. Ook is integratie van activiteiten van

het Stadsleerbedrijf of Senzer belangrijk, omdat zij kunnen ondersteunen

in het laagdrempelig organiseren van benodigde beheeractiviteiten.

Middelen Fundamenteel voor elk nieuw concept is een investering- en

exploitatiemodel dat ook daadwerkelijk is op te brengen voor alle

betrokken organisaties. Het moet naast beheersbaar ook betaalbaar zijn,

waardoor nieuwe participanten kunnen intreden. Binnen dit model is het

belangrijk om bestaande financiële stromen te respecteren, zodat

bijvoorbeeld verenigingen bestaansrecht houden.

Op termijn kan gekeken worden naar het benutten van synergievoordelen

door gezamenlijke inkoop of organisatie van facilitaire ondersteuning,

marketing, personeel of onderhoudswerkzaamheden.

Een goede visie en start van een concept vraagt om open na te denken over

een exit-strategie als een partij vrijwillig of gedwongen moet uittreden.

Voor de huisvesting betekent dit:

• …dat deze wordt ontwikkeld op een toekomstbestendig exploitatiemodel.

• …dat er een nauwgezette verbondenheid is tussen de omgeving en het gebouw in relatie tot

de verwachte gebruikersaantallen.

• …dat is nagedacht over herindeelbaarheid van het gebouw bij veranderingen in toekomstig

gebruik.

15 september 2017 | 917116/20170915YdL02 16/44

4 Samenwerken

Dit hoofdstuk geeft inzicht in de toegevoegde waarde van de deelnemende partijen voor het geheel,

de kansen per organisatie en een verkenning van gezamenlijk ruimtegebruik.

4.1 Visie op samenwerken

De Sport- en (be)leefcampus De Braak is waar partners uit het onderwijs, de sport en

gezondheidszorg samen bouwen aan een multifunctioneel, duurzaam en innovatief complex. De

campus biedt de kans tot samenwerking door het bij elkaar brengen van voorzieningen. Er wordt

ontmoeting gecreëerd en de campus zal daarmee zijn maatschappelijke meerwaarde tonen. De

samenwerking voorziet in de kans voor:

• Sport door samenwerking tussen Helmond Sport (topsport) en de breedtesport, wat bijdraagt

aan de versterking van de levensvatbaarheid van verenigingen en mogelijk ook voor de topsport.

Tevens biedt de MFSA kansen voor andere sporten om zich aan de locatie te binden en zich

verder te ontwikkelen.

• Onderwijs door het bieden van een sportopleiding door het Dr.-Knippenbergcollege. Populaire

stageplaatsen voor het praktijkonderwijs worden gecreëerd binnen de MFSA en het stadion van

Helmond Sport. Het onderwijs krijgt de beschikking over hedendaagse sportvoorzieningen,

waaronder het aanbod van Embedded Fitness en Jeurissen van den Ingh. Tevens worden

dwarsverbanden met andere sporten gezocht.

• Wijkbewoners vanwege de vitale uitstraling van de campus en versterking van het imago van de

omgeving. Deze uitstraling kan bijdragen aan de bewustwording voor een gezonde levensstijl.

De Sport- en (be)leefcampus de Braak is een hotspot en biedt veerkracht aan de betrokken

organisaties en sociale veerkracht voor de omliggende wijk en stad. Een sociale impuls zit in de

herinrichting van de openbare ruimte en de binding die dat geeft naar de wijken en de bewoners

(het uitnodigende karakter). De bewoners van Helmond en in het bijzonder vanuit de wijk maken

gebruik van de ruimten en faciliteiten in de Sport- en (be)leefcampus De Braak. Innovatie zit in het

DNA van de samenwerking, maar vraagt wel continu aandacht.

4.2 Verkenning ruimtelijke samenwerking

Alle betrokken partijen hebben aangegeven ruimten te willen delen. In onderstaande tabel is de

uitkomst weergegeven.

Tabel 1: Weergave uitkomst Together Alone d.d. 16 mei 2017

type/naam

Gezamenlijk velden

kleedruimten

bestuurskamer

kantine

keuken

sporthal

wasruimte

kleedruimten gehandicapten

type/naam OMO Helmond Sport Mulo SC Helmondia Overigen (JIBB/gemeente)

Gezamenlijk mits horeca/kantine hoofdveld opslag materiaal algemeen kantine sportmassageruimten JVDI

leslokalen sportmuseum bedrijfsruimten JVDI

presentatieruimte

cursusruimte

vergader-/spreekruimten

kantoorruimten

Individueel leslokalen kantoor opslag materiaal clubspecifiek materialen

materialen veldbeheer

Gezamenlijk

15 september 2017 | 917116/20170915YdL02 17/44

Het groene kader bevat de ruimten waar iedere gebruiker over kan beschikken onder voorbehoud

van nadere afstemming omtrent de planning en het gebruik van de ruimten.

Het lichtblauwe kader toont de ruimten waarbij het hoofdgebruik ligt bij één partij, met de

bereidheid van de betreffende partij om de ruimte of faciliteit te delen. De keuze voor het

beschikbaar stellen en de momenten waarop liggen bij deze hoofdgebruiker.

Het paarse kader bevat de individuele ruimten die enkel beschikbaar zijn voor de betreffende

gebruiker.

In het vervolgtraject wordt het Programma van Eisen en daarmee ook het ruimteprogramma en het

delen van ruimten verder uitgewerkt in samenspraak met alle betrokken organisaties.

Kantine

Alle partijen spreken uit dat de kantinefaciliteiten gezamenlijk gebruikt kunnen worden. Hiervoor

gelden enkele randvoorwaarden. Zo zullen er meerdere horecafaciliteiten benodigd zijn. Daarnaast

is er ten behoeve van de sportverenigingen ten minste één plek waar ook een bar aanwezig is.

Echter, voor het voortgezet onderwijs is een bar niet gewenst. Een schoolkantine is geen

verenigingskantine. Iedereen ziet wanneer ruimten niet gebruikt worden en dus ingezet kunnen

worden, maar wel met sfeer en praktische inzetbaarheid als aandachtspunt in het achterhoofd. Een

voorbeeld is een algemene kantine die ingezet kan worden als kantine voor een voetbalvereniging.

Dit vraagt dan wel om de mogelijkheid om de uitstraling aan te passen al naar gelang het gebruik.

Velden

De hoofdgebruiker van het veld in het stadion is Helmond Sport. Het veld kan beschikbaar worden

gesteld aan amateurverenigingen en andere jeugdactiviteiten, zoals activiteiten georganiseerd door

de stichting JIBB. Het spelen in het stadion is voor de amateurverenigingen minder interessant

vanwege de omvang van de tribunes. Een sfeervolle ambiance ligt op dat moment niet voor de

hand. De amateurverenigingen richten zich daarom primair op de velden buiten het stadion, waarbij

ten minste één van de velden (2e hoofdveld) over een beperkte tribunefaciliteit (circa

100 personen) beschikt.

Vergader-, spreek-, cursus- en presentatieruimten

Met name de amateurverenigingen geven aan graag gebruik te willen maken van vergader-, cursus-

of presentatieruimten (en eventueel kantoorruimten). Hierover hoeft zij niet zelf te beschikken:

deze ruimten kunnen gedeeld worden onder voorbehoud van programmering zodat het

hoofdgebruik, bijvoorbeeld les in een leslokaal, niet in gedrang komt. De (les)ruimten van OMO

bieden kansen om te voorzien in dergelijke ruimten voor de amateurverenigingen.

Wasruimte

De sportverenigingen willen gezamenlijk beschikken over een wasruimte met enkele industriële

wasmachines voor onder andere tenues. Deze ruimte is wellicht door het onderwijs als

leerlingenwerkplek facilitair inzetbaar.

De bovenstaande opsomming van ruimten is niet volledig. Deze is met name gericht op het in kaart

brengen van de ruimten die gezamenlijk worden gebruikt. Bij gebleken haalbaarheid kan deze

ruimtelijke samenwerking verder verdiept worden in het Programma van Eisen (PvE). In het PvE zal

eveneens de wens voor eigen bergruimte een plek krijgen vanwege de noodzaak tot beschikking

over een berging die past bij de organisatie specifieke materialen.

15 september 2017 | 917116/20170915YdL02 18/44

4.3 Ruimtelijk organogram

Het ruimtelijk organogram (figuur 8) is geen plattegrond maar toont de verschillende domeinen in

de MFSA en de onderlinge relaties. Het schema geeft aan welke functies gekoppeld zijn en

anderzijds de functies die los van elkaar staan. Hoewel het geen plattegrond betreft is dit een

eerste aanzet tot het tonen van de relaties die mogelijk (ten dele) in het ontwerp zichtbaar zullen

zijn. De gebruikte vlakken vertegenwoordigen niet de omvang van de ruimte. In de fase Programma

van Eisen worden de daadwerkelijke ruimten bepaald.

Figuur 8: Ruimtelijk organogram Sport- en (be)leefcampus De Braak

Het ruimtelijk organogram is gebaseerd op:

• Centraal gelegen hoofdveld met binnenbak. Rond het hoofdveld bevinden zich de tribunes.

• Het creëren van daglicht omwille van de ruimten gelegen onder en nabij de tribune. Doel is

rond de binnenbak plaatselijk een zone/verblijfsgebied te creëren met een aantrekkelijke

uitstraling. De metafoor van een ‘Italiaanse binnenstraat’ is benoemd. In zo’n straat zijn allerlei

aantrekkelijke plekken, zoals cafés, restaurants, winkels, et cetera en heerst een aangename

sfeer met karakter. Deze binnenstraat heeft binnen de MFSA

aantrekkelijke plekken zoals Embedded Fitness, krachthonk,

fysiotherapie, Praktijkschool Helmond, sportmuseum en diverse kantines

en clubhuizen (met bar). De binnenstraat vormt een soort binnenring

met daglicht van boven (zie toelichting verderop). De onderste

binnenkant van de binnenbak kan ook goed gebruikt worden om functies

onder te brengen die minder daglicht nodig hebben of ‘dode’ muur als

achterkant kunnen gebruiken. Voorbeelden kunnen zijn de gezamenlijke

wasruimte, het sportmuseum, bar of berging. Qua beeld kan gedacht

worden aan de winkels tegen de St.-Bavokerk in Haarlem.

15 september 2017 | 917116/20170915YdL02 19/44

• De Praktijkschool Helmond en Helmond Sport liggen dicht bij elkaar waardoor leerlingen echt

het idee hebben bij Helmond Sport actief te zijn wat hun eigenwaarde ten gunste komt.

Aandachtspunt vormt de aanwezigheid van reclame-uitingen in combinatie met leerlingen.

Hiervoor dient in het Programma van Eisen een passende invulling gezocht te worden.

• De amateurvoetbalverenigingen liggen bij elkaar in een gebied met een 2e hoofdveld dat qua

tribunes een aantrekkelijke maat heeft die recht doet aan het gemiddelde aantal bezoekers bij

een wedstrijd. Daarnaast kunnen zij op verzoek gebruikmaken van het hoofdveld, ook voor de

jeugdopleiding.

• Voor het bewegen anders dan voetbal zijn diverse ruimten te vinden in de sporthal, bij

Embedded Fitness en het krachthonk. Direct aangrenzend wordt deze aantrekkelijke

beweegplek naar buiten uitgebreid door de aanwezigheid van een ‘skills garden’ en de nabijheid

van andere sporten.

• De zorg vormt een schakel tussen het beweegcluster en de voetbalwereld. Deze functie is

professioneel en laagdrempelig, waardoor ook buitenstaanders hier graag komen en met

preventieve vormen van bewegen in aanraking komen.

• In het ruimtelijk organogram staan ‘LEV’ en ‘JIBB’ benoemd. Dit is bedoeld om aan te geven dat

organisaties zoals deze activiteiten kunnen (mede) organiseren in de MFSA. Mogelijke

voorbeelden zijn ‘drone-games’, activiteiten in het kader van city of smart mobility of urban

games.

De MFSA heeft een opvallende en actieve uitstraling, zowel vanuit de binnenstraat als van buiten.

Vanaf de binnenstraat is goed te zien wat er allemaal te doen en te vinden is.

Toelichting binnenstraat

In figuur 9 is de doorsnede van de binnenstraat weergegeven. De binnenstraat dient als een

aantrekkelijke ruimte als verbinding tussen de ‘binnenbak’ (veld en de tribune) en de

multifunctionele ruimten in en aan de ring van het stadion. De binnenstraat is zoals gezegd nodig

om voor voldoende daglicht te zorgen in het

bijzonder voor de onderwijsruimten. Op plaatsen

waar veel functies zijn waar geen daglicht nodig is

(bijvoorbeeld kleed- en wasruimten, bergruimten

e.d.) en er geen programma voor de binnenstraat is,

zal deze niet worden aangebracht. Hierdoor

ontstaan geen onnodige extra meters. Overigens is

het mogelijk om op de verdieping doorsteken te

maken als een soort skyboxen/viplounges, waarbij

aandacht uitgaat naar de effecten op de

daglichtverspreiding. Voor bepaalde ruimten, zoals

de business seats van de BVO is een directe zichtrelatie op het hoofdveld aan de orde.

Oordeel ICSadviseurs

Wij zien dat partijen betrokken zijn en geloven in de samenwerking binnen de Sport- en

(be)leefcampus De Braak. Er is veel draagvlak voor de ontwikkeling van de accommodatie en er zijn

veel kansen voor het versterken van elkaars activiteiten. Met een gedegen uitwerking van het

beheer (vooral programmabeheer) en een toekomstbestendige exploitatie, kan de gewenste

accommodatie met verbindingen naar de wijken en Helmond tot stand komen. Dit levert een unieke

voorziening op die recht doet aan alle partijen. Wij willen benadrukken dat het samenvoegen van

partijen in één gebouw niet automatisch leidt tot samenwerking. Het advies is dan ook stevig in te

zetten op samenwerking parallel aan het ontwikkelen van de huisvesting.

Figuur 9: Doorkijk idee opzet gebouw

15 september 2017 | 917116/20170915YdL02 20/44

5 Parkmanagement

Het belang van parkmanagement ofwel het beheermodel is in verschillende bijeenkomsten naar

voren gekomen. Dit belang onderschrijven wij in het bijzonder bij multifunctionele accommodaties

van deze omvang, vanwege het aantal betrokken partners. Gezamenlijke afspraken zijn noodzaak

alleen al waar het gaat om operationele zaken zoals schoonmaak en energieverbruik. Laat staan de

gezamenlijke afspraken over de visie op de MFSA en de inhoudelijke boodschap die de organisaties

willen uitdragen. Het beheer dient op verschillende niveaus te worden geïmplementeerd. Als eerste

aanzet voor het ontwikkelen van een beheermodel bevat dit hoofdstuk een voorbeeld met

toelichting op de taken en verantwoordelijkheden en de bekostiging daarvan. Dit dient als

aanleiding voor verdere discussie aangaande de verdeling in verantwoordelijkheden tussen de

betrokken partners. De afgelopen jaren zijn binnen Helmond al veel samenwerkingsverbanden

opgetuigd. Deze zullen verder intensiveren en dus is parkmanagement voor de sportcampus een

belangrijke factor.

5.1 Beheer- en toezichtmodel

Figuur 10: Voorbeeld beheer- en toezichtmodel

Binnen het beheer- en toezichtmodel zijn diverse rollen die belegd moeten worden.

15 september 2017 | 917116/20170915YdL02 21/44

5.1.1 Rollen

Rol 1: Eigenaar

De MFSA kent een eigenaar. Deze is in beginsel verantwoordelijk voor technisch beheer van het

complex. Vanwege de complexiteit en het vele gezamenlijke gebruik is het advies om het dagelijks

beheer bij een aparte entiteit neer te leggen, hier benoemd als ‘dagelijks bestuur’.

Rol 2: Dagelijks bestuur

Dit is de aparte entiteit die namens de eigenaar en de gebruikers is aangesteld om het beheer of

parkmanagement uit te voeren. Dit bestuur geeft de kaders en sturing aan de feitelijke uitvoerder

van het parkmanagement, hier benoemd als ‘beheerder/parkmanager’.

Rol 3: Beheerder/parkmanager

De parkmanager voert het programmabeheer en facilitair beheer uit. Speciale aandacht is gewenst

voor het ‘veld(en)beheer’ en bij wie dit belegd wordt.

Rol 4: Gebruikersraad

Periodiek vindt er overleg plaats, waarin ‘dagelijkse’ beheerzaken worden besproken. Doel van het

overleg is afstemming, bespreken van eventuele knelpunten, evaluatie van de gemaakte afspraken

en de uitvoering van het beheer, het signaleren van kansen tot verdere samenwerking tussen de

gebruikers ten aanzien van ruimtegebruik en inhoudelijke zaken.

Vanuit de gebruikersraad hebben de gebruikers inspraak op het dagelijks functioneren van de MFSA.

Dit is ook een platform voor gebruikers om regie en sturing te kunnen uitoefenen.

Rol 5: Programmaraad

Het programmabeheer vormt een essentiële bouwsteen binnen het concept van ‘samenwonen en

samenwerken’ binnen één accommodatie. Het is als het ware ‘de smeerolie’ van de MFSA. Door

middel van overleg kunnen in de toekomstige situatie bestaande activiteiten (nog effectiever) op

elkaar worden afgestemd of in samenwerking met nieuwe activiteiten worden ontwikkeld. Voor de

doelgroep van de gebruikers, maar ook breder voor de omliggende wijken en Helmond.

5.1.2 Toezicht

Toezichtrol 1: Gebruikers- en programmaraad

De gebruikersraad en de programmaraad zijn geen toezichthoudende organen, maar geven direct

vorm en inhoud aan de activiteiten en vormen de input voor het gevraagde beheer. Indirect is hier

wel sprake van een soort regie en dus is dit een indirect onderdeel van toezicht.

Toezichtrol 2: Evaluatieoverleg

De kernpartners, de parkmanager en het dagelijks bestuur komen periodiek (bij voorkeur één keer

per half jaar) bijeen om de dagelijkse gang van zaken te bespreken en te evalueren; het

evaluatieoverleg. In dit kader worden knelpunten en kansen met betrekking tot het beheer

besproken. Indien noodzakelijk wordt in overleg gezocht naar oplossingen.

Optioneel toezichtrol 3: Raad van Toezicht

Een overweging is een Raad van Toezicht in te richten welke toezicht houdt op het dagelijks bestuur

en de eigenaar of de MFSA zich langs de lijnen van visie, missie en doel ontwikkelt. Zij kan bijsturen

en ingrijpen indien gewenst. Hierin kunnen de drie hoofdgebruikers vertegenwoordigd zijn.

15 september 2017 | 917116/20170915YdL02 22/44

5.2 Bekostiging parkmanagement

In deze haalbaarheidsfase is het uitwerken van het parkmanagement niet aan de orde. In de

volgende fase (definitiefase) is het advies om het parkmanagement (beheer) en het

toezichthoudend kader verder uit te werken. Dit is ook het moment om de bekostiging van het

beheer verder uit te werken. De kosten zijn afhankelijk van het takenpakket en de bemensing die

benodigd is qua inzet en de inbreng die partijen eigenstandig kunnen leveren. Vanuit de LEVgroep

bestaan ideeën om sociaal-maatschappelijke participatie in te vullen (inzet doelgroepen die lastiger

een reguliere baan kunnen vinden) of de inzet van vrijwilligers(initiatieven). Daarnaast is ook de

vraag wat het vergoedingsregime voor het toezicht wordt. Vooralsnog adviseren wij een stelpost van

structureel € 200.000,- per jaar aan te houden. Deze zal door de partners gezamenlijk worden

opgebracht.

15 september 2017 | 917116/20170915YdL02 23/44

6 Ontwikkeling en eigendom MFSA

Uit de voorgaande hoofdstukken is gebleken dat er voldoende visie en draagvlak aanwezig is voor de

ontwikkeling van Sport- en (be)leefcampus De Braak. Dit hoofdstuk beschrijft de keuzes en

uitgangspunten voor de doorontwikkeling en geeft een advies voor vervolg. De volgende

onderwerpen komen aan de orde:

• Renovatie geen optie

• Resultaten en advies eigendomsvarianten

• Stichtingskosten nieuwbouw

6.1 Renovatie leidt niet tot gewenst MFSA

Tijdens het onderzoeksproces is gekeken naar de optie voor renovatie van het bestaande stadion.

Dit scenario is niet verder uitgewerkt omdat er grote bezwaren zijn rond synergie en toegevoegde

waarde, alsmede het onvoldoende ruimte geven aan amateurverenigingen en breedtesport. Ook is

het ruimtelijk en qua ligging niet mogelijk om de MFSA, het huidige stadion en het Dr.-Knippenberg-

college op De Braak in te passen als het huidige stadion gehandhaafd blijft. Tevens voldoet een

renovatievariant niet aan de ambitie van Helmond Sport. ICSadviseurs adviseert daarom deze

variant niet te overwegen en verder uit te werken.

6.2 Resultaten en advies eigendomsvarianten

Gedurende het onderzoek is een aantal eigendomsvarianten nader bekeken, te weten:

• Variant 1: Eigendom verdelen over de hoofdgebruikers

• Variant 2: Volledig eigendom gemeente Helmond

• Variant 3: Gedeeld eigendom door gemeente Helmond en OMO Scholengroep Helmond. Het

onderwijsdeel van de praktijkschool en de sporthal valt daarbinnen onder eigendom van OMO

Scholengroep Helmond.

Algemene uitgangspunten

Binnen de verschillende varianten is een aantal opmerkingen te maken:

• OMO heeft aangegeven niet te kunnen en willen investeren in vierkante meters voor BVO

Helmond Sport of zorggerelateerde partijen, maar enkel in haar eigen vierkante meters waarbij

ze wel openstaat voor gezamenlijk gebruik van ruimten mits de continuïteit van het onderwijs

gegarandeerd is.

• In alle varianten treedt de gemeente Helmond op als eigenaar voor amateurverenigingen en

zorg. Deze vierkante meters worden door de gemeente via verhuur beschikbaar gesteld aan

deze gebruikers (dit geldt ook voor LEVgroep, JIBB, et cetera). De gemeente is uiteindelijk de

risicodrager voor deze vierkante meters bij leegstand.

• Voor het bewegingsonderwijs van leerlingen wordt meerwaarde gezien in de participatie van

Embedded Fitness. Deze organisatie heeft aangegeven geen huurovereenkomst te willen

aangaan. Zij kan onder bekostiging de inrichting conform een interactief beweegconcept

verzorgen in de sportfaciliteiten. Daarnaast kan zij een bijdrage leveren in de begeleiding

tijdens sporten en bewegen.

15 september 2017 | 917116/20170915YdL02 24/44

Variant 1: Eigendom verdelen over de hoofdgebruikers

Binnen de kaders van het onderzoek is gebleken dat BVO Helmond Sport een bijdrage uit Eigen

Vermogen van 1,5 miljoen euro kan inbrengen. Samen met de te dragen vaste huisvestingslast

(maximaal € 250.000,-) is in diverse doorrekeningen gebleken dat de BVO Helmond Sport niet als

eigenaar kan optreden, maar de ondersteuning van de gemeente Helmond of andere partijen nodig

heeft. Aangezien een garantstelling door de gemeente of andere partners niet aan de orde is, is op

grond van dit inzicht de variant 1 komen te vervallen en niet verder uitgewerkt.

Variant 2: Volledig eigendom gemeente Helmond

OMO en de gemeente Helmond spreken de voorkeur uit voor gedeeld eigendom om te komen tot een

evenwichtige ontwikkeling en samenwerking. Deze variant waarbij de gemeente Helmond het

volledig eigendom draagt valt daarmee af en is om die reden niet verder onderzocht.

Variant 3: Gedeeld eigendom door gemeente Helmond en OMO Scholengroep Helmond

Deze variant resteert na de overwegingen om scenario 1 en 2 te laten vervallen, maar is tevens ook

een door de partijen gewenst scenario. De verdeling in eigendom weerspiegelt de samenwerking

tussen de twee partijen, waarbij de gemeente Helmond zorg draagt voor het eigendomsdeel in

gebruik bij de BVO Helmond Sport. Om te toetsen in welke mate de BVO Helmond Sport in staat is

de huisvestingslasten te dekken is nader onderzoek verricht naar de mogelijkheden voor het dekken

van de structurele exploitatielast. De gemeente Helmond en OMO hebben de financiële

mogelijkheden reeds in beeld, waardoor verdieping op de haalbaarheid voor deze partijen in het

kader van dit onderzoek niet nodig blijkt.

Special Projects Vehicle (SPV)

Voor de ontwikkeling van de MFSA is de SPV besproken om te komen tot een ontwikkeling waarbij

risico’s worden gedekt binnen een aparte entiteit. Na ontwikkeling kan het eigendom worden

overgedragen aan de partijen conform de keuze voor de eigendomsvariant. De stuurgroep ziet geen

meerwaarde in het oprichten van een dergelijke organisatie. De financiële risico’s zijn gelijk aan

ontwikkeling door de organisaties zelf, waardoor de SPV als onnodig en mogelijk risicovol wordt

ervaren. Geconcludeerd kan worden dat de beoogde eigenaar tevens de ontwikkeling zal dragen.

6.3 Stichtingskosten nieuwbouw

Voor dit onderzoek zijn de ruimtelijke (oppervlakten) en financiële uitgangspunten uit het

voorgaande haalbaarheidsonderzoek van The Stadium Consultancy (TSC) gehanteerd. In overleg met

de stuurgroep en nadere uitwerking met de projectgroep zijn aanvullingen op het ruimteprogramma

en de stichtingskostenraming verwerkt:

• Een tribune met een capaciteit van 100 plaatsen om een ‘hoofdveld’ (veld 2) op maat te

creëren voor de amateurverenigingen;

• Een opslag om te komen tot een BENG-voorziening (Bijna Energieneutrale Gebouwen) waardoor

de accommodatie voldoet aan de lange-termijn-duurzaamheidsverplichtingen die aan

overheidsgebouwen worden gesteld en op termijn past binnen de doelstellingen van de

gemeente Helmond. Voor de tribunes is de opslag voor BENG niet van toepassing;

• Een update van de bouwprijzen daar waar de prijzen niet (meer) aansluiten op de huidige

marktontwikkeling van toenemende aanbestedingsprijzen.

15 september 2017 | 917116/20170915YdL02 25/44

De toekomstige MFSA heeft een omvang van 13.230 bruto vierkante meter (bvo). In de

hiernavolgende tabel zijn de stichtingskosten voor de verschillende onderdelen weergegeven:

Tabel 2: Inzicht omvang en investeringskosten

De totale investering bedraagt ruim 23 miljoen euro inclusief btw (stichtingskosten). Dit bedrag is

prijspeil heden en heeft in deze fase een bandbreedte van plus of min 10%.

Het betreft enkel het gebouw en geen aanvullende investeringen voor bijvoorbeeld terrein of

specifieke inrichting en geen specifieke kosten per specifiek gebouwonderdeel, zoals bijvoorbeeld

stadion verlichting, camera’s en ICT-voorzieningen.

In huidige projecten zien wij de aanbestedingsprijzen stijgen en merken hierbij op dat de

portefeuille van aannemers en onderaannemers vol zit. De verwachting is dat de stijging nog niet

eindig is. Dit vraagt om een maatwerkaanbesteding waarin de opdrachtgever een passend antwoord

kan geven op de marktconjunctuur (zie hoofdstuk 7).

Verdieping uitwerking BVO Helmond Sport

In het TSC-rapport is de gewenste omvang van het toekomstige stadion benoemd in relatie tot de

benodigde batensprong. Hierin is uitgegaan van een inbreng van 5 miljoen euro door Helmond Sport

waarvan 1,5 miljoen euro Eigen Vermogen en 3,5 miljoen euro Vreemd Vermogen en een

waarschijnlijke capaciteit van 3.500 stoelen in het stadion. Nadien heeft BVO Helmond Sport

aanvullend door Hypercube een onderzoek laten verrichten m.b.t. het onderbouwen van een aantal

zaken, waaronder inzicht in de toekomstige omzet en het potentieel aan sponsorgelden. Dit

onderzoek is in de vorm van een memo als apart document beschikbaar.

Voor BVO Helmond Sport gelden (vanuit het Hypercube onderzoek) nu de volgende uitgangpunten en

daarmee een hogere benodigde investering:

• Het toekomstige stadion heeft een capaciteit van 4.500 stoelen.

• Voor de nevenruimten is een omvang van 979 bruto vierkante meter benodigd.

• Voor de vaste huisvestingslasten kan uitgegaan worden van een structurele exploitatielast van

€ 250.000,- ex btw per jaar.

Onderdelen MFSA omvang stichtingskosten bouw

m² bvo € per m² bvo Totaal (80%) Bijk. kosten (20%) excl. Btw BENG 10% excl. Btw incl. btw (21%)

Stadion

Kantoren, technische ruimten,… 782 € 1.350 € 1.055.700 € 263.925 € 1.319.625 € 131.963 € 1.451.588 € 1.756.421

Kleedkamers 197 € 1.440 € 283.680 € 70.920 € 354.600 € 35.460 € 390.060 € 471.973

Tribune 4.500 stoelen 3.717 € 595 € 2.211.429 € 552.857 € 2.764.286 € 2.764.286 € 3.344.786

€ 4.438.511 € 4.605.933 € 5.573.179

Sporthal

Sporthal NOC*NSF (24 x 44 m) + nevenruimten 2.055 € 1.082 € 2.224.183 € 556.046 € 2.780.229 € 278.023 € 3.058.252 € 3.700.485

Tribune 200 plaatsen 220 € 1.082 € 238.066 € 59.516 € 297.582 € 29.758 € 327.340 € 396.082

Sportzalen (14 x 22 m) + nevenruimten 1.273 € 1.082 € 1.377.751 € 344.438 € 1.722.189 € 172.219 € 1.894.408 € 2.292.234

€ 4.800.000 € 5.280.000 € 6.388.800

Praktijkschool

Alle ruimten 2.230 € 1.345 € 3.000.323 € 750.081 € 3.750.404 € 375.040 € 4.125.444 € 4.991.787

JVID fysiotherapie

Alle ruimten 1.029 € 1.350 € 1.389.150 € 347.288 € 1.736.438 € 173.644 € 1.910.081 € 2.311.198

Amateurclubs

Alle ruimten 1.615 € 1.440 € 2.325.600 € 581.400 € 2.907.000 € 290.700 € 3.197.700 € 3.869.217

Tribune á 100 plaatsen 110 € 1.082 € 119.033 € 29.758 € 148.791 € 14.879 € 163.670 € 198.041

€ 3.055.791 € 3.361.370 € 4.067.258

13.229 € 23.332.223

bouwkosten

15 september 2017 | 917116/20170915YdL02 26/44

Voor de doorrekening zijn de volgende parameters gehanteerd:

• De gemeente Helmond staat niet open voor een vorm van ‘projectfinanciering’ waarbij

afgeweken wordt van haar interne rekenrente. In de doorrekening wordt de huidige rekenrente

van de gemeente gehanteerd van 3,25%, omdat een andere rekenrente niet past binnen het

huidige financiële gemeentebeleid en hiermee geen recht gedaan wordt aan de gemiddelde

rentelast die de gemeente zelf heeft.

• Voor de nieuwbouw wordt gerekend met een afschrijvingstermijn voor ‘bouwkundig’ van 40 jaar

en voor ‘installaties’ van 20 jaar. De vervanging van de installaties na 20 jaar is meegenomen in

de doorrekening.

In samenspraak met de BVO heeft een verkenning van een fiscale regeling plaats gevonden. Hierbij

is uitgegaan van btw-verrekening op de investering en exploitatie van de BVO. De kosten voor btw

kunnen daarmee worden beperkt en worden gereduceerd tot nihil. ICSadviseurs adviseert vóór

besluitvorming aangaande het eigendoms- en beheermodel een fiscale toets te laten te doen om de

(mogelijk omvangrijke) fiscale gevolgen van deze keuzes mee te nemen en gedegen vast te leggen.

Op grond van de doorrekening van boven genoemde fiscale regeling, waarbij de btw op de investering en exploitatie voor de BVO Helmond Sport volledig kan worden verrekend, is het budget van € 250.000,- voldoende voor de 4.500 stoelen en de nevenruimte à 979 vierkante meter. Er wordt daarmee wel circa 1 miljoen aan investering gewonnen. Verdere uitwerking in relatie tot de totale (inclusief inrichting stadion en bijkomende kosten) huisvestinglasten (exploitatie) is hierna aan de orde. Dit geldt overigens ook voor de andere huurders van het stadion (amateurverenigingen en zorgpartners).

6.4 Conclusie en advies ICSadviseurs adviseert eigendomsvariant 3 om maximale betrokkenheid en financierbaarheid te

realiseren. Daarnaast adviseren wij:

• Het optimaliseren van het multifunctioneel gebruik tussen organisaties onderling om te komen

tot het meest efficiënte gebouw (uitwerking Programma van Eisen met alle partners).

• Inzicht te krijgen in de (on)mogelijkheden voor het aanpassen van de rekenrente rekening

houdend met de uitgangspunten binnen het financieringsbeleid van de gemeente Helmond.

• Per partner uitwerking te geven aan de totaal benodigde huurlasten, inclusief servicekosten,

exploitatie en onderhoud.

• Het verkennen van de mogelijkheid te onderzoeken om met een huurprijs te werken gebaseerd

op de gemiddelde kosten, inclusief de consequenties voor de gemeentelijke financiële

huishouding.

15 september 2017 | 917116/20170915YdL02 27/44

7 Routekaart, kadernotitie en aanbestedingsstrategie

De routekaart

Voor het vervolgproces na definitieve besluitvorming door de betrokken partijen is in bijlage 3 een

nadere toelichting op de routekaart gegeven. De routekaart ziet er als volgt uit:

Figuur 11: Procesdoorkijk

Het project bevindt zich aan het slot van de initiatieffase (A) en gaat na de noodzakelijk “GO”

vanuit alle betrokken bestuurders over naar de definitiefase (B).

Kadernotitie

Om vervolgens het project scherp te omkaderen en te beheersen wordt, gezien de aard en omvang

van het project, veelal gebruikgemaakt van de GOTIK-methodiek die er als volgt uitziet:

Op deze wijze is op de deelaspecten Geld, Organisatie, Tijd, Informatie en Kwaliteit door het

formuleren van scherpe en SMART geformuleerde doelstellingen het project voorzien van een kader.

15 september 2017 | 917116/20170915YdL02 28/44

In de initiatieffase wordt, voor de haalbaarheid, vooral de nadruk gelegd op de inhoudelijke

samenwerking, synergie en uiteindelijk te realiseren bruto vierkante meters (kwaliteit) en de

daaraan gekoppelde investerings- en exploitatiekosten (geld). De investeringskosten zijn direct

gerelateerd aan het aantal te bouwen vierkante meters en het gebruik (aard en omvang). De

uitkomsten van de resultaten van deze 2 beheersaspecten zijn elders in dit rapport uitgebreid

beschreven.

Het beheersaspect planning (tijd) is in hoofdlijn benoemd: ca. 3 jaar na het “GO” kan de uitvoering

gereed zijn als er sprake is van een doorgaand proces, geen bestemmingsplanwijzigingen en

-procedures, geen bezwaren en een “normale” winter. De planning is dan, op basis van de huidige

informatie en uitgaande van een “GO” voor de initiatieffase in september 2017, in hoofdlijn als

volgt:

Fasering: Gereed:

- Definitiefase oktober 2017

- Ontwerpfase (VO, DO) april 2018

- Fase bestek en aanbesteding oktober 2018

- Fase bouwvoorbereiding/vergunningen januari 2019

- Fase uitvoering april 2020

- Fase gebruik en beheer vanaf medio 2020

De beheersaspecten organisatie en informatie (communicatie) zijn, vooral voor een voorziening als

de MFSA, van groot belang en daarmee een kritische succesfactor. Om die reden zijn deze aspecten

in deze rapportage al verder uitgewerkt voor alleen de kaderstelling en uitgangspunten. Hoofdopzet

van de projectorganisatie voor het vervolg wordt als volgt voorgesteld:

Figuur 13: Voorzet projectorganisatie

15 september 2017 | 917116/20170915YdL02 29/44

Dit gaat uit van het principe van 3 niveaus: strategisch (stuurgroep), tactisch (regiegroep) en

operationeel (3 werkgroepen vanuit de vraag: gebruikers en het aanbod: engineers/uitvoerenden).

Op deze wijze is volstrekt helder waar beslist wordt en waar wordt geadviseerd/bijgedragen en

staat de inhoud: samenwerking, synergie aan de basis van het project. In bijlage 3 wordt dit nader

uitgewerkt en ingevuld evenals het onderwerp communicatie: dit vormt een zeer belangrijk aspect

en verdient grote aandacht gedurende het gehele project. Om die reden staat het ook continu op de

agenda van alle groepen op ieder niveau: om dit levend te houden, te initiëren en te bewaken.

Organisatie-verandertraject: parallelle ontwikkeling (organisatie- en bouwlijn)

Parallel aan dit proces vindt er een organisatie-veranderingstraject plaats waarbij de betrokken

organisaties een hoofdrol spelen. Het gebouw, de voorziening kan als katalysator een rol spelen; de

inhoudelijke samenwerking; programmering van activiteiten, de opzet van de facilitaire/ beheer-

organisatie, het gezamenlijke ruimtegebruik, het organiseren van events et cetera is de basis voor

het succes van de MFSA. Daarom moet deze parallellijn iteratief de “bouwlijn” blijven (d)

beïnvloeden (via de ontwikkel-/ facilitaire groep). De ontwikkeling van deze organisatie-

veranderlijn, die in formele zin buiten de bouwlijn valt, is een belangrijk aandachtspunt voor de

betreffende bestuurders. Deze ontwikkeling gaat meer vanuit een centrum via concentrische ringen

naar uiteindelijk de buitenste ring: alle medewerkers en betrokkenen. En: het is moelijker planbaar

dan de bouwlijn. Het verdient aanbeveling om direct vanaf de start ook hier een separaat proces op

te zetten dat wordt geïnitieerd, bewaakt en steeds gemonitord. In veel mixed use gebouwen is, zo

blijkt uit onze ervaring, het bouwtraject tastbaar en concreet en heeft deze organisatieverandering

relatief minder aandacht. Daardoor wordt vaak na jaren geconcludeerd dat er minder succes met de

voorziening is bereikt dan voorzien.

De aanbestedingsstrategie

Dit onderwerp wordt nu vooruit getrokken omdat het mede invloed kan hebben op de planning,

organisatie en op de samenwerking van gemeente, OMO Scholengroep Helmond en de BVO Helmond

Sport. De meest verregaande vorm, bijvoorbeeld PPS (publiek private samenwerking) of een DBFMO-

variant (design, build, finance, maintain, operate), heeft ook invloed op de rechtspersoon die dan

eventueel kan optreden namens de partijen en de verdere planontwikkeling en/of realisatie in dat

geval kan overnemen. Daarom is het goed om nu al na te denken over de meest passende vorm voor

dit project om geen enkele optie op voorhand al uit te sluiten.

Overwegingen keuze bouworganisatievorm

Vanuit variant 3 geredeneerd zal gedeeld eigendom tussen OMO en gemeente het meest

waarschijnlijk zijn, waarbij de gemeente als bouwheer optreedt. De definitieve keuze hiervoor kan

beïnvloed worden door de fiscale wet- en regelgeving.

Hiermee is er een maximale betrokkenheid (= invloed!) zowel bestuurlijk en als eindgebruiker bij de

ontwikkeling en realisatie van dit project. Voor de gemeente geldt dat er nog overige omliggende

velden en infra is te realiseren; voor OMO geldt dat er op hetzelfde terrein ook nagedacht wordt

over de realisatie van het Dr.-Knippenbergcollege: een forse VO-school met ca. 1.600 leerlingen.

Door de belangen voor de ontwikkeling, realisatie en exploitatie te koppelen ontstaat, naar onze

ervaring, de meeste garantie op de beste prijs/kwaliteitverhoudingen.

Invloed versus risico, prijszekerheid

Veel invloed op de planontwikkeling is ook positief voor het ontwikkelen van draagvlak voor het

verandertraject voor de nu nog veelal standalone functionerende gebruikers. Het succes voor de

MFSA is grotendeels afhankelijk van de samenwerking van gebruikers die nu al aan het ontstaan is

en steeds verder dient te worden uitgebouwd. Door een zorgvuldige, stapsgewijze ontwikkeling

groeit het onderlinge vertrouwen en kunnen de beoogde synergieontwikkelingen steeds meer

programmatisch en inhoudelijk, organisatorisch vorm en inhoud krijgen. Vanuit onze eigen praktijk

blijkt steeds dat bij mixed use voorzieningen dit procestijd nodig heeft binnen een glasheldere,

15 september 2017 | 917116/20170915YdL02 30/44

stapsgewijze aanpak. Het zorgvuldige ontwikkelproces is dus, naar ons oordeel, een kritische

succesfactor voor het slagen van deze MFSA. Vandaar dat dit ook een forse rol speelt in ons advies

voor de keuze van de bouworganisatievorm.

Een totaal andere aanpak is: op basis van een uitgewerkt ruimtelijk, functioneel en technisch

Programma van Eisen gelijk naar de markt gaan om daar in een vroeg stadium prijszekerheid te

verkrijgen. Bijvoorbeeld via een DBM-methode of Design & Build. De financiële risico’s lijken dan,

m.b.t. de investeringen, lager omdat er eerder prijszekerheid is, maar tegelijk worden er essentiële

stappen in het verder uitbouwen van synergie gemist omdat het belang van de marktpartij vooral

gericht zal zijn op tempo en geld en minder op kwaliteit en samenwerking. In dat geval heeft de

bedrijfsmatige exploitatie ook minder aandacht, terwijl de MFSA hier wel 40 – 50 jaar aan vastzit.

Hiernaast is de marksituatie op dit moment zodanig dat veel aannemers vol zitten met werk (m.n.

inhaalslag voor woningbouw en de keuze om niet snel te groeien). Navraag bij uitvoerende partijen

leert dat heldere, duidelijke uitvragen, een beperkt aantal partijen dat meerekent en geen

kostbare/tijdrovende offertetrajecten aantrekkelijk zijn voor aannemers om wel scherp in te

schrijven. Dit aspect is ook meegenomen in ons advies. Van belang is dit steeds te monitoren omdat

de feitelijke aanbesteding gepland is in het vierde kwartaal van 2018. De situatie kan dan anders

zijn.

Voortgangsadvies bouworganisatievorm

In aanmerking nemende dat:

- de gewenste synergie: gezamenlijke programmering en ruimtegebruik een belangrijk nog

verder uit te werken onderwerp is;

- de locatie een zorgvuldige stedenbouwkundige invulling vereist met aanpalende infra, sport

en een forse VO-school. Dit dient nog nader te worden uitgewerkt; dit vereist tijd en

diverse nadere stappen;

- de verschillende organisaties nog verder naar elkaar moeten toegroeien: hier is tijd, een

zekere rust, een helder plan en de werkwijze van grof naar fijn het meest passend bij;

- de bestuurders en eindgebruikers grote invloed willen hebben op de te ontwikkelen

kwaliteit: qua duurzaamheid, gebruik, maar ook in relatie tot de beschikbare middelen en

planning;

- het proces gebaat is bij openheid, good governance, waarbij zowel politiek, buurt, ouders,

sporters en fans meegenomen worden in veel afwegingen waardoor betrokkenheid/

eigenaarschap kan ontstaan en groeien;

- de marktsituatie vraagt om meer werk te maken van de uitvraag en het aantrekkelijker

maken voor de uitvoerenden;

- de risico’s ook per stap/fase zorgvuldig kunnen worden gewogen en de plannen kunnen

worden bijgesteld waardoor grote tegenvallers, risico’s kunnen worden voorkomen en

beperkt.

Adviseert ICSadviseurs:

- afronding te geven aan de inhoudelijke definitiefase waarin met name de verdere

exploitatiedoorrekening, uitwerking synergie, een totaalbeeld van alle investeringskosten

(ook infra in aanpalende projecten) en de stedenbouwkundige/ruimtelijke kaders worden

uitgewerkt. Hiermee worden de diverse aannamen vanuit de haalbaarheidsfase nader

onderbouwd en gecheckt. Deze fase eindigt met een definitieve en nader uitgewerkte

kadernotitie o.b.v. GOTIK;

- te vervolgen, na de Europese selectie van de architect/engineers, met een Voorlopig/

Definitief Ontwerp waarin de Programma’s van Eisen indalen in het terrein en steeds

getoetst worden op de diverse kaders;

15 september 2017 | 917116/20170915YdL02 31/44

- hierna te besluiten, afhankelijk van de exacte marktsituatie op dat moment en de

eventuele projectrisico’s die zich dan voordoen, om te kiezen voor: of een nadere

uitwerking in het Technisch Ontwerp (bestek en tekeningen) of met een DO of DO+ het

project te vervolgen, na Europese selectie van de uitvoerenden, op basis van Engineer &

Build. Het voordeel hiervan is dat de uitvoerenden vervolgens vanaf dit moment de

detailuitwerking op zich nemen, en eventuele optimalisaties uitvoeren die kwalitatief

gelijkwaardig zijn maar prijstechnisch voordelen bieden. De knowhow van uitvoerenden

wordt op deze wijze geïmplementeerd in het project.

Het project Sport- en (be)leefcampus De Braak bevindt zich nu in de afronding van de zogenaamde

haalbaarheidsfase. Als het project haalbaar blijkt te zijn, na definitieve besluitvorming door de

bestuurders c.q. het bevoegd gezag, start de volgende fase: projectdefinitie met als eindproduct

een kadernotitie waarbij op alle beheersaspecten: Geld, Organisatie, Tijd, Informatie, Kwaliteit (=

GOTIK) kaders zijn gesteld en een risicoanalyse is gemaakt per beheersaspect en over het totale

project. Deze rapportage beschrijft, gebaseerd op de samenwerking, voor de verschillende

onderdelen de voorlopige input voor de GOTIK-elementen vooruitlopend op de politiek-bestuurlijke

besluitvorming.

Deelproducten die onder de kadernotitie liggen zijn: een ruimtelijk-functioneel, technisch/facilitair

en financieel Programma van Eisen (PvE), een planning, een voorstel m.b.t. projectorganisatie en

een advies m.b.t. de meest passende bouworganisatievorm (een deel is als opgestart zoals

doorrekening investeringskosten gebouw en omgeving, hoofdopzet exploitatie en

stedenbouwkundige kaders). Dit onderwerp wordt nu vooruit getrokken omdat het mede invloed

heeft op de samenwerking van gemeente, OMO Scholengroep Helmond en de BVO Helmond Sport.

De meest verregaande vorm, bijvoorbeeld PPS (publiek private samenwerking) of een DBFMO-

variant (design, build, finance, maintain, operate), heeft ook invloed op de rechtspersoon die dan

eventueel kan optreden namens de partijen en de verdere planontwikkeling en/of realisatie in dat

geval kan overnemen. Daarom is het goed om nu al na te denken over de meest passende vorm voor

dit project om geen enkele optie op voorhand al uit te sluiten.

15 september 2017 | 917116/20170915YdL02 32/44

8 Advies ICSadviseurs en risicoparagraaf

Zoals eerder aangegeven constateert ICSadviseurs dat er een gezamenlijke visie is met een aanzet

tot programmalijnen (zie hoofdstuk 3) die de ontwikkeling van de Sport- en (be)leefcampus De

Braak rechtvaardigt. Ons advies is nu de definitiefase op te starten met het overnemen van de

voortgangsadviezen. Dit onderzoek biedt voldoende basis om die stap na een besluit in de

gemeenteraad van Helmond te zetten. Dit besluit kan ondersteund worden door een

samenwerkingsovereenkomst. In bijlage 2 is een voorzet gedaan voor een dergelijke overeenkomst.

In de definitiefase is het advies om het Programma van Eisen uit te werken en te vertalen naar een

Structuur Ontwerp (SO). Parallel aan dit traject wordt het beheer uitgewerkt en de financiële

geldstromen in kaart gebracht. Na de fase SO wordt aan de stuurgroep alsmede de gemeenteraad de

stand voorgelegd en gevraagd om een voortgangsbesluit (go/no-go). In dit besluit wordt naast het

gebouw (de reikwijdte van dit document) ook gekeken naar de inrichting van het terrein en de

omgeving en de daaraan verbonden investeringen. Deze worden in geactualiseerde vorm

meegenomen in de besluitvorming en herbevestigd. Tevens worden de risico’s die hieronder

benoemd zijn uitgewerkt naar een voor alle betrokken organisaties acceptabel niveau. Na dit besluit

kan het ontwerpproces gestart worden met de fase Voorlopig Ontwerp (VO). Hieronder worden de

op dit moment te onderkennen risico’s beschreven. Daarnaast is in bijlage 3 een voorzet gedaan

voor de uitwerking van de GOTIK-elementen ‘organisatie’ en ‘informatie’. Voor de elementen ‘geld’

kan het investeringsoverzicht aangehouden worden, aangevuld met de kosten voor infrastructurele

aanpassingen welke de gemeente Helmond heeft opgesteld. Voor het element ‘kwaliteit’ is de visie

leidend aangevuld met het ruimteprogramma uit het TSC-onderzoek, welke uitgewerkt kan worden

tot een Programma van Eisen. Voor het element ‘tijd’ kan na besluitvorming in de gemeenteraad

een planning opgesteld worden met een doorlooptijd van 2 tot 3 jaar tot aan realisatie.

Risicoparagraaf

ICSadviseurs onderkent in deze fase van het project de volgende risico’s:

1. Bij de ontwikkeling van een accommodatie adviseren wij niet enkel te sturen op

investeringskosten maar juist op de exploitatiekosten. De investeringskosten zijn eenmalig

terwijl de exploitatiekosten gedurende de gebruiksperiode van het gebouw structureel zijn. Ons

advies is de exploitatiekosten van de toekomstige voorziening leidend te maken in het

ontwerpproces, waaronder de kosten voor het parkmanagement. Dit resulteert in een

voorziening die ook in de toekomst langdurig in stand gehouden kan worden.

2. In de financiële doorrekening is met een annuïtaire financiering en btw-verrekening voldaan aan

de ambitie van BVO Helmond Sport binnen de maximale toelaatbare huisvestingslast. In de

berekening van de investeringskosten is nog geen rekening gehouden met aanvullende installaties

rond de inrichting van het stadion. In het vervolg dient bekeken te worden hoe de

investeringsruimte verder verhoogd kan worden om ook in deze zaken te voorzien.

3. Belangrijk bij multifunctionele gebouwen is een gedegen exploitatiemodel alsmede een gedegen

verankering van het programma (inhoudelijke samenwerking) en de vernieuwing/innovatie

daarvan. De basis voor het programma is gelegd, maar vraagt om nadere uitwerking waaronder

een heldere verdeling in verantwoordelijkheid en taken binnen het parkmanagementmodel. De

kosten voor beheer van de campus/MFSA zijn niet meegenomen in de investeringsberekening en

exploitatieberekening voor de BVO Helmond Sport. Door de mate van multifunctionaliteit kan het

parkmanagement en facilitaire diensten een omvangrijke kostenpost worden. In de basis dienen

de kosten kostendekkend doorberekend te worden aan de gebruikers. In de huur-/

beheerovereenkomsten dienen de aanvullende leveringen en diensten opgenomen te worden en

de kosten die daarmee gemoeid gaan. Deze kosten kunnen samengesteld worden als vaste en

15 september 2017 | 917116/20170915YdL02 33/44

variabele servicelasten. De uitwerking van het parkmanagement behoort toe aan de volgende

fase.

4. De kosten van programmabeheer zijn niet eerder opgenomen in de onderzoeken. De vraag is

welke organisatie kan en wil bijdragen in deze kosten. Dit wordt bij de uitwerking van het

parkmanagement nader afgesproken. Partners hebben aangegeven dit gezamenlijk te willen

dragen.

5. ICSadviseurs adviseert één partij als ‘bouwheer’ aan te wijzen. De invloed en betrokkenheid van

de andere organisaties kunnen geborgd worden door zitting te nemen in overleggremia.

6. De bouwconjunctuur is aan verandering onderhevig waarbij het beeld is dat de prijzen stijgen.

Dit vormt een risico voor de benodigde investering. Ons advies is voortgang te behouden om te

veel prijsstijgingen te voorkomen. Hierbij kan ook de aanbestedingsstrategie behulpzaam zijn

(zie hoofdstuk 7).

7. Mede ingegeven door het feit dat er verbanden bestaan tussen de investeringen van de gemeente

en een nieuw stadion voor de BVO Helmond Sport, als onderdeel van de MFSA, is zorgvuldige

communicatie noodzakelijk. Hoewel de gemeente op generlei wijze in investering en exploitatie

kosten voor de BVO Helmond Sport dekt. Het verdient de aanbeveling om de communicatie

gecoördineerd via één kanaal te laten verlopen.

15 september 2017 | 917116/20170915YdL02 34/44

Bijlage 1: Vergrote versie mindmap

15 september 2017 | 917116/20170915YdL02 35/44

Bijlage 2: Voorzet samenwerkingsovereenkomst

Met het afronden van het verdiepingsonderzoek naar de Sport- en (be)leefcampus De Braak is de

fase aangebroken om de volgende stap te zetten in de realisatie van de toekomstige voorziening op

het gebied De Braak. De eerstvolgende stap is het starten met de definitiefase. Deze

samenwerkingsovereenkomst vormt het sluitstuk van de politiek-bestuurlijke besluitvorming en

vormt de basis waarop partijen gezamenlijk vervolgstappen gaan zetten. Het betreft een voorzet

welke op basis van de uitkomst van het besluitvormingsproces definitief gemaakt kan worden.

De gemeente Helmond, OMO en BVO Helmond Sport vormen de hoofdgebruikers en dragers van de

ontwikkeling, naast de andere gebruikers die participeren binnen de voorziening. Vanuit de drie

hoofdgebruikers bekleedt de gemeente Helmond de rol van bouwheer en formeel

eindverantwoordelijke. De andere twee organisaties hebben evenveel zeggenschap, welke zij

kunnen uitoefenen binnen de stuurgroep.

De ondergetekenden:

[benoemen partijen met tekenbevoegde vertegenwoordiger]

• Gemeente Helmond

• OMO

• BVO Helmond Sport

willen vóór de start van de ontwerpfase hun wil tot samenwerken naar elkaar bekrachtigen en de

randvoorwaarden voor het vervolgtraject schetsen, waartoe zij onderhavige

samenwerkingsovereenkomst met elkaar willen aangaan, met als hoofddoel te komen tot realisatie

van de Sport- en (be)leefcampus De Braak.

Zij komen het volgende overeen:

Artikel 1. Doel: realiseren van de Sport- en (be)leefcampus De Braak

Partijen gaan met elkaar een samenwerking aan met als doel de Sport- en (be)leefcampus De Braak

te realiseren, op basis van het raadsbesluit d.d. ... … … op basis van het beslisdocument (bijlage 2)

en de daarbij behorende bijlagen.

a) Partijen willen gezamenlijk komen tot vaststelling van een door Partijen gedragen:

Structuur Ontwerp, Voorlopig Ontwerp, Definitief Ontwerp, Technisch Ontwerp en

Uitvoeringsgereed Ontwerp;

b) Bouworganisatievorm voor de realisatie;

c) Gerealiseerde voorziening;

d) Afspraken m.b.t. eigendom, huur/gebruik en beheer (ook met andere gebruikers).

Artikel 2. Inhoud samenwerking

De realisatie van de Sport- en (be)leefcampus De Braak vindt plaats op basis van de vastgestelde

kaders en randvoorwaarden, zoals aangegeven in de navolgende documenten, waarmee partijen

instemmen bij de voorbereiding op en de beoogde realisatie van de voorziening, zoals geformuleerd

in: [documenten benoemen]

Van het beslisdocument kunnen partijen nog afwijken door in beperkte mate aanpassingen te

maken, mits partijen daar gezamenlijk overeenstemming over bereiken.

15 september 2017 | 917116/20170915YdL02 36/44

Artikel 3. Duur van overeenkomst, evaluatie, beëindiging

Deze samenwerkingsovereenkomst treedt in werking na ondertekening door alle partijen. Deze

samenwerkingsovereenkomst eindigt van rechtswege op het moment dat de Sport- en

(be)leefcampus De Braak is gerealiseerd en aan de gemeente is opgeleverd en het gebouw is

gesplitst in appartementsrechten en de gemeente en OMO ieder eigenaar zijn geworden van een

appartementsrecht. [Voorstel – wijzigen als eigendomsstructuur definitief is].

Opzegging van deze samenwerkingsovereenkomst aan de andere partijen is slechts mogelijk in de

volgende gevallen:

• Door een partij, indien ingrijpend gewijzigde omstandigheden daartoe noodzaak geven. Onder

ingrijpend gewijzigde omstandigheden wordt hier verstaan dat er ten minste sprake is van een

zodanige wijziging in omstandigheden dat van een partij niet geëist kan worden de

samenwerking ongewijzigd voort te zetten, waaronder bijvoorbeeld het wijzigen van de op de

betreffende partij van toepassing zijnde wet- en regelgeving; en/of

• Door de gemeente, indien: het tot nu toe bekende plan voor realisatie van de voorziening

strijdig mocht blijken met van toepassing zijnde wet- en regelgeving, of het uitvoeringskrediet

door hen niet beschikbaar wordt gesteld, of de benodigde vergunningen niet zijn of kunnen

worden verkregen, dan wel dat – om deze te verkrijgen - vergaande aanpassingen van het door

partijen ingebrachte plan voor de realisatie van de voorziening noodzakelijk zijn.

• De gemeente dient bij gebruikmaking van deze opzeggingsgrond de hierop betrekking hebbende

relevante stukken schriftelijk of online beschikbaar te stellen aan partijen.

• Opzegging dient te geschieden aan de twee wederpartijen.

• Elke opzegging dient per aangetekend schrijven of deurwaardersexploot te geschieden, met

inachtneming van een opzeggingstermijn van ten minste drie maanden.

• Indien de voorziening niet binnen de geraamde kosten zoals opgenomen in het beslisdocument

(bijlage 2) kan worden gerealiseerd, bijvoorbeeld vanwege tegenvallende

aanbestedingsresultaten, zullen partijen in overleg treden over de gevolgen hiervan.

• Een partij is bevoegd deze overeenkomst met onmiddellijke ingang, zonder nadere

ingebrekestelling en zonder rechterlijke tussenkomst, geheel of gedeeltelijk te ontbinden

indien:

o een partij in surseance van betaling verkeert, of surseance is aangevraagd;

o een partij in staat van faillissement is verklaard;

o een partij wordt ontbonden.

Artikel 4. Financiën

[Financieel projectkader benoemen.]

Artikel 5. Rolverdeling, projectorganisatie, overlegstructuur

• Ten behoeve van de samenwerking voeren partijen gezamenlijk overleg. Dit overleg is

vormgegeven door het oprichten van de volgende overlegorganen: stuurgroep/projectgroep;

• Indien er binnen de stuurgroep geen overeenstemming wordt bereikt, beslist de gemeente

waar het onderwerpen met betrekking tot sec de financiën betreft. Overige zaken worden

besloten op basis van consensus;

• Communicatie aan derden over de (stand van zaken van de) realisatie van de voorziening

dient voorafgaand aan verspreiding te worden goedgekeurd door de stuurgroep. Partijen

hanteren hiervoor vervolgens ieder hun eigen communicatiekanalen.

15 september 2017 | 917116/20170915YdL02 37/44

Artikel 6. Kosten

• De gemeente draagt de kosten voor het opstellen van deze samenwerkingsovereenkomst

alsmede het uitvoeren van het bepaalde in deze samenwerkingsovereenkomst.

• [indien voor vve-constructie wordt gekozen] De kosten in verband met het splitsen in

appartementsrechten en overdracht van de appartementsrechten aan partijen (waaronder,

maar niet beperkt tot de notariskosten) komen voor rekening van partijen gezamenlijk, naar

rato van het aantal vierkante meter dat het privégedeelte van elke partij ten opzichte van

de andere partijen zal zijn. Eventuele kosten in verband met de verkrijging van de gronden,

komen voor rekening van de gemeente. De projectgroep/stuurgroep/de gemeente maakt de

keuze voor het notariskantoor dat de werkzaamheden zal gaan verrichten.

• Elk van partijen draagt de kosten van de eigen interne organisatie (menskracht).

• De volgende kosten worden in ieder geval niet door de gemeente gedragen:

o Kosten die niet rechtstreeks zien op de uitvoering van de beschreven afspraken;

o (Advies)kosten van eventueel door een partij ingeschakelde derden (zonder dat daar

een besluit van de Stuurgroep aan ten grondslag ligt) teneinde te komen tot een

standpunt en/of advies.

Artikel 7. Uittreding

Wanneer een partij besluit om conform artikel 3 uit te treden dan is deze partij verplicht om naar

rato van het aantal vierkante meters dat hun betreft de andere hoofdgebruikers schadeloos te

stellen.

Artikel 8. Toepasselijk recht en geschillenbeslechting

• Op deze samenwerkingsovereenkomst is Nederlands recht van toepassing.

• Partijen zullen zich tot het uiterste inspannen om alle geschillen welke voortvloeien uit

deze samenwerkingsovereenkomst dan wel daarmee samenhangen, uitgezonderd de

geschillen waarin het gebruik van publiekrechtelijk bevoegdheden in het geding zijn, binnen

één maand in gezamenlijk overleg tussen (betreffende) partijen in der minne op te lossen.

• Indien het hiervoor in lid bedoelde overleg niet leidt tot een minnelijke oplossing kan elke

partij het geschil ter beslechting voorleggen aan de bevoegde rechter in het arrondissement

[plaatsnaam invullen].

Artikel 9. Slotbepalingen

• Deze samenwerkingsovereenkomst bevat alle afspraken tussen partijen met betrekking tot

de onderhavige samenwerking en treedt in de plaats van alle eerdere schriftelijke en

mondelinge afspraken welke partijen ter zake hebben gemaakt.

• Het in de considerans bepaalde maakt onlosmakelijk deel uit van deze

samenwerkingsovereenkomst.

• Deze samenwerkingsovereenkomst kan slechts worden gewijzigd of worden aangevuld door

middel van een door alle partijen ondertekend document dat zal worden aangehecht aan

deze samenwerkingsovereenkomst.

• De bijlagen bij deze samenwerkingsovereenkomst maken daarvan integraal deel uit. Indien

bepalingen in de bijlagen afwijken van bepalingen in de onderhavige

samenwerkingsovereenkomst, prevaleren de bepalingen in de onderhavige

samenwerkingsovereenkomst.

15 september 2017 | 917116/20170915YdL02 38/44

Aan deze samenwerkingsovereenkomst zijn de volgende bijlagen aangehecht:

[bijlagen benoemen]

De bijlagen zijn in bezit van partijen.

Aldus opgemaakt en in drievoud ondertekend te Helmond d.d. ____________ door,

Gemeente Helmond

voor deze: … …

…………………………………………………..

OMO

voor deze: … …

…………………………………………………..

BVO Helmond Sport

voor deze: … …

…………………………………………………..

15 september 2017 | 917116/20170915YdL02 39/44

Bijlage 3: Uitwerking GOTIK-elementen organisatie en informatie

Routekaart

Bij een complex project als de Sport- en (be)leefcampus De Braak is gedegen risicomanagement,

good governance en transparantie een basisvoorwaarde, alsmede een beproefd

projectmanagement. In onderstaande routekaart worden de contouren voor plan van aanpak en

voorzet projectorganisatie weergegeven.

Processturing

Iedere bouwopgave, hoe complex of eenvoudig van aard, kent onderstaande fasering. Soms kan, bij

geïntegreerde projecten, fase C (3) en G (7) geïntegreerd worden. Na het besluit (zie groene lijn:

“GO”) voor de haalbaarheid kan gestart worden met fase B, waarbij deze notitie direct vertaald kan

worden in een nader uitgewerkte kadernota waarin de aanvullingen vanuit het politiek-bestuurlijke

besluitvormingsproces toegevoegd worden. De definitieve en nader uitgewerkte kadernota is

vervolgens leidraad gedurende het gehele traject. De uitwerking vindt dan vooral plaats op het

ruimtelijk/ functionele gebied: samenwerking inhoudelijk, inhoudelijke programmering van

activiteiten en ruimten, onderlinge relaties en samenhang.

Figuur11: Procesdoorkijk

Het project wordt vervolgens gemonitord op alle beheersaspecten van GOTIK, helder en SMART omschreven doelen en projectkaders zoals:

• Geld

Maximale investeringsbudgetten,

exploitatiekaders, kosteninrichting,

bestuurskosten. Bij voorkeur wordt dit

aspect weergegeven aan de hand van

een financieel investeringsoverzicht en

budgetbewakingsinstrument.

• Organisatie

Projectorganisatie, duidelijke

demarcatie van taken en

verantwoordelijkheden, vastleggen

mandaat en bevoegdheden, borgen

beslisstructuur. Figuur12: GOTIK-methodiek

15 september 2017 | 917116/20170915YdL02 40/44

• Tijd

Planning, deelplanning, fasering, borgen ijkmomenten en deadlines.

• Informatie/communicatie

Doelgroepen benoemen, draagvlak borgen, verandermanagement vormen, communicatiekanalen

bepalen.

• Kwaliteit

Ruimtelijk, functioneel, technisch, exploitatie, toekomstbestendigheid.

Het project kent zo eigen maatwerk toetsingskader.

Organisatiestructuur

Wij adviseren een projectstructuur die bestaat uit stuurgroep, projectgroep et cetera. De

projectorganisatie bestaat uit een heldere scheiding tussen beleid/besluitvorming (strategie),

coördinatie, afstemming voorbereiding (tactiek) en uitvoerend: vraag/aanbodzijde (operationeel).

Van belang is dat de twee werelden: huisvesting (aanbodzijde) en gebruikers (vraagzijde) twee

totaal verschillende talen spreken en culturen bezitten. De linking-pins zijn hierbij van groot belang

evenals het wederzijds inlevingsvermogen. De projectleider vormt hierbij zowel inhoudelijk als qua

proces een brugfunctie als intermediair, toetser en bewaker.

De projectorganisatie kent de volgende structuur:

Figuur13: Voorzet projectorganisatie

Stuurgroep (strategisch)

De stuurgroep bepaalt de strategie, stelt de projectkaders vast (o.a. onderhavige kadernotitie),

bewaakt de resultaten binnen de gestelde kaders, neemt de besluiten en stuurt aan op

stimulerende dwarsverbanden tussen de betrokken stakeholders. De stuurgroep is verantwoordelijk

voor de bewaking van de beheersaspecten op basis van GOTIK. De stuurgroep is compact en continu

van samenstelling en bestaat uit beslissers en adviseurs (zonder stemrecht).

• Deelnemers: n.t.b.

• Overleg: 1x per 6 weken gedurende het project.

• Notulen, agenda, administratie door projectleider.

15 september 2017 | 917116/20170915YdL02 41/44

• De stuurgroep ontvangt na afsluiting van elke fase een fasedocument op basis van de GOTIK-

beheermethodiek. In een fasedocument wordt de stand van zaken voor tijd, geld en kwaliteit,

organisatie en informatie (communicatie) vastgelegd. In principe begint de volgende fase pas

na het vaststellen van de voorafgaande fase. De te doorlopen fasen zijn, mede afhankelijk van

de definitief te kiezen aanbestedingsstrategie: ontwerpfase (VO, DO, TO), besteksfase,

aannemersselectie (prijs- en contractvorming) en de uitvoeringsfase. Het fasedocument wordt

na iedere fase opgesteld door projectleider en wordt vastgesteld in de stuurgroep.

Regie-/projectgroep (tactisch)

Deze groep heeft als doel het afstemmen en voorbereiden van de besluitvorming voor de stuurgroep.

Verder wordt de stand van het project gemeten op basis van GOTIK en op alle aspecten beoordeeld,

waar er mogelijke knelpunten zich kunnen gaan voordoen (proactief). Tenslotte worden alle

knelpunten voortkomend uit de onderliggende teams besproken en voor zover mogelijk opgelost

binnen de taakstellende kaders. Indien dit niet mogelijk is wordt dit, voorzien van oplossingsrichtingen,

voorgelegd aan de stuurgroep. Deze groep regisseert op tactisch niveau het project.

• Deelnemers: n.t.b.

• Mandaat: uitvoering project binnen de kaderstelling vanuit de stuurgroep.

• Overleg: 1x per 4 weken gedurende het project.

• Notulen, agenda, administratie.

Ontwikkelgroep (gebruikers)

De ontwikkelgroep toetst het ontwerp aan de uitgangspunten en de visie vanuit de

opdrachtgever/gebruikers. De voorkeur voor werken gaat uit naar werken in workshops. Afhankelijk

van het onderwerp van de workshop wordt het ontwikkelteam aangevuld met andere deelnemers. Het

schema van de projectorganisatie illustreert dit: anders dan de bekende ‘harkjesstructuur’ van

bijvoorbeeld de ontwerpgroep (die ‘top-down’ opereert), is de ontwikkelgroep een groep die telkens

anderen erbij trekt om op onderdelen mee te denken. De ideeën die bedacht worden verspreiden zich

als een olievlek door de organisaties en tegelijkertijd krijgt vrijwel iedereen de gelegenheid mee te

denken in de ontwikkeling van het concept. De vertaling van het concept naar een gedragen ontwerp

is de hoofdtaak van deze groep.

• Deelnemers: n.t.b.

• Mandaat: uitvoering project binnen de kaderstelling vanuit de stuurgroep.

• Doel: verder formuleren van de wensen en eisen van de gebruikers op basis van het

ontwikkelde Programma van Eisen, het inhoudelijk beoordelen van de ontwerpen en draagvlak

creëren binnen de organisaties. Het ontwikkelteam zorgt voor de afstemming van de vraag

vanuit de gebruikers en het antwoord op deze vragen vanuit de ontwerpers/engineers.

Daarnaast verzorgt het ontwikkelteam de inhoudelijke voorbereiding, middels

adviesdocumenten, richting de regie-/projectgroep.

• Overleg: circa 1x per 2 à 3 weken in de startfase. Vooral in de startfase dient de

ontwikkelgroep vaak bij elkaar te komen. Afhankelijk van de voortgang kan dit na de

ontwerpfase minder worden.

Facilitaire groep

Een specifiek onderdeel van de gebruikersvertegenwoordiging is de facilitaire groep. Deze richt zich

op alle multifunctionele ruimten en facilitaire voorzieningen: werkkasten, bergingen, logistieke

ruimten: gangen, liften, trappenhuizen, entrees, opslag voor vuil/containers, keukens,

reproruimten. Kortom, allerlei facilitaire ruimten en voorzieningen die het primaire proces mogelijk

maken. Deze werkgroep heeft aandacht voor beveiliging, logistiek in de meest brede zin van het

woord voor gebouw/terrein, parkmanagement, waste-management, bevoorrading et cetera.

15 september 2017 | 917116/20170915YdL02 42/44

Vanaf de start van het ontwerp beoordeelt deze groep de plannen en maakt zij ook de koppeling

naar verwante onderwerpen: inrichting, verhuizing.

• Deelnemers: n.t.b.

• Mandaat: uitvoering project binnen de kaderstelling vanuit de stuurgroep.

• Doel: verder formuleren van de wensen en eisen van de gebruikers op basis van het ontwikkelde

Programma van Eisen met een nadrukkelijke focus op het facilitaire proces, het inhoudelijk

beoordelen van de ontwerpen en draagvlak creëren binnen de organisaties. De facilitaire

werkgroep zorgt voor de afstemming van de vraag vanuit de gebruikers en het antwoord op deze

vragen vanuit de ontwerpers/engineers.

• Overleg: circa 1x per 4 weken. Afhankelijk van de voortgang kan dit na de ontwerpfase minder

worden.

Ontwerpgroep

De ontwerpgroep vertegenwoordigt de huisvestingslijn en bestaat uit de engineers (architect,

constructeur, installatietechnisch en bouwfysisch adviseur, e.d.). Deze groep heeft als kerntaak de

vraag te vertalen in een passend aanbod. In het overleg vindt afstemming over de technische

uitwerking van het ontwerp plaats. Terugkoppeling van de resultaten vindt plaats in de

ontwikkelgroep.

• Deelnemers: n.t.b.

• Doel/mandaat: vertalen van de wensen en eisen van de gebruikers in een ontwerp binnen de

financiële kaders en planningskaders vanuit de stuurgroep.

• Overleg: 1x per 2 à 3 weken gedurende de ontwerpfase.

Communicatie en informatie

Communicatie is de smeerolie in het proces. Goede communicatie en heldere informatie bevordert

draagvlak, voortgang en geeft duidelijkheid aan alle betrokkenen van de MFSA. Bij bouwprojecten is

het van groot belang dat gemeente, buurt (omgeving), docenten, leerlingen en

medezeggenschapsraad/-organen, sporters, fans nauw bij de ontwikkeling worden betrokken.

Hierbij is ook de invloed van gebruikers op een geordende wijze in de huisvestingsprojecten van

groot belang. Bij al deze onderwerpen speelt een goede communicatie een zeer belangrijke rol. Dit

hoofdstuk geeft een aanzet en voorwaarden voor een goede informatie-/communicatiestrategie.

Communicatiedoelstellingen

Alle interne en externe doelgroepen worden geïnformeerd over de ontwikkelingen binnen het

bouwproces, hiervoor worden verschillende middelen ingezet die naast de brengplicht ook een

haalplicht stimuleren bij verschillende doelgroepen.

De communicatiedoelstellingen zijn:

• Kennis: Betrokkenen en omgeving zijn goed op de hoogte van het project.

• Houding: Betrokkenen en omgeving hebben een positieve houding ten opzichte van het project.

• Gedrag: Betrokkenen en omgeving werken positief mee, geen bezwaar vanuit omgeving.

Om de doelstellingen te halen worden de volgende strategieën ingezet:

• Informeren: Het verstrekken van informatie aan doelgroepen.

• Dialogiseren: Het open uitwisselen van ideeën en gedachten.

Nieuwe huisvesting voor MFSA is een unieke kans en kan op een fantastische wijze inspiratie

opleveren voor het proces. Hierbij is de impuls tijdelijk; de structurele kant van het veranderproces

moet ruim hieraan voorafgaand al zijn ingezet en moet permanent bewaakt en gevoed worden.

15 september 2017 | 917116/20170915YdL02 43/44

Communicatie zal dus structureel op de agenda van alle betrokken groepen staan. Uitgangspunt is

open, tijdig, volledig en regelmatig communiceren.

Communicatiemiddelen

Er kan een keuze gemaakt worden uit een aantal communicatiemiddelen om de doelgroepen te

bereiken. Afhankelijk van de boodschap en de doelgroep wordt door de regie- en stuurgroep

bepaald wanneer, wie en welk middel wordt toegepast.

Interne doelgroepen Externe doelgroepen

Vergaderingen Nieuwsbrieven

Presentaties/workshops Persberichten

Nieuwsbrief Projectwebsite

Intranet Informatiebijeenkomsten

Communicatieplan

Ten behoeve van de informatie over het project dient nog, door een extern te betrekken

communicatiedeskundige, een communicatieplan te worden opgesteld. Hierin staat concreet

beschreven ‘wat’, ‘hoe’ en ‘wanneer’ richting ‘wie’ gecommuniceerd gaat worden. In beginsel zijn

organisaties zelf verantwoordelijk voor de interne communicatie. De regiegroep/projectleiding zal

de externe communicatie gaan verzorgen (richting omwonenden, fans, gemeenteraad, etc.).

15 september 2017 | 917116/20170915YdL02 44/44

Bijlage 4: Doorrekening scenario

Eigendom stadion gemeente Helmond Huisvestingslast bij volledige verrekenbare BTW

Investering excl. btw incl. btw Exploitatie-cashflow 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

Bouwkundig 70% 3.224.049€ 3.901.100€ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Installaties 30% 1.381.735€ 1.671.900€ Index 2%

Totaal 4.605.785€ 5.573.000€

Rente 100.938€ 98.954€ 96.906€ 94.791€ 92.608€ 90.353€ 88.025€ 85.622€ 83.140€ 80.578€

EV / VV excl. btw incl. btw Afschrijving 61.039€ 63.022€ 65.071€ 67.185€ 69.369€ 71.623€ 73.951€ 76.355€ 78.836€ 81.398€

Bijdrage BVO sport 1.500.000€ 1.500.000€ Groot onderhoud 42.563€ 43.414€ 44.282€ 45.168€ 46.071€ 46.992€ 47.932€ 48.891€ 49.869€ 50.866€

Te financieren bouw 70% 2.174.049€ 2.851.100€ OZB-eigenaar 12.974€ 13.233€ 13.498€ 13.768€ 14.043€ 14.324€ 14.611€ 14.903€ 15.201€ 15.505€

Te financieren install 30% 931.735€ 1.221.900€ Opstalverzekering 8.359€ 8.527€ 8.697€ 8.871€ 9.049€ 9.230€ 9.414€ 9.602€ 9.794€ 9.990€

Totaal 3.105.785€ 4.073.000€ Overige heffingen 16.436€ 16.765€ 17.100€ 17.442€ 17.791€ 18.147€ 18.510€ 18.880€ 19.257€ 19.643€

Uitgangspunten kapitaallasten Totaal resultaat 242.309€ 243.915€ 245.554€ 247.226€ 248.931€ 250.670€ 252.443€ 254.253€ 256.098€ 257.981€

Financiering Annuitair

Rente 3,25% Kapitaallast 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

Bouwkundig 40

Installaties 20

Uitgangspunten exploitatielasten

excl. btw incl. btw

Groot onderhoud 15,00€ 18,15€ Annuiteit 97.893€

Groot onderhoud tribune 7,50€ 9,08€ Boekwaarde bouw 2.174.049€ 2.146.813€ 2.118.691€ 2.089.656€ 2.059.677€ 2.028.723€ 1.996.764€ 1.963.766€ 1.929.695€ 1.894.517€

OZB-eigenaar* 0,2328% 0,2328% Rente 70.657€ 69.771€ 68.857€ 67.914€ 66.939€ 65.934€ 64.895€ 63.822€ 62.715€ 61.572€

Opstalverzekering* 0,1500% 0,1500% Afschrijving 27.236€ 28.122€ 29.035€ 29.979€ 30.953€ 31.959€ 32.998€ 34.071€ 35.178€ 36.321€

Overige heffingen 3,50€ 4,24€ Annuiteit 64.084€

Boekwaarde install 931.735€ 897.933€ 863.032€ 826.997€ 789.791€ 751.375€ 711.711€ 670.758€ 628.474€ 584.816€ Rente 30.281€ 29.183€ 28.049€ 26.877€ 25.668€ 24.420€ 23.131€ 21.800€ 20.425€ 19.007€

Afschrijving 33.802€ 34.901€ 36.035€ 37.206€ 38.416€ 39.664€ 40.953€ 42.284€ 43.658€ 45.077€ M² bvo oppervlakte m² incl. btw

Tribune 3717 900€

Nevenruimten 979 BENG per m² bvo incl. btw

Totaal m² bvo 4696 2.246€ 80% Kantoren, winkel, businesslounge

Gerealiseerde stoelen 4500 2.396€ 20% Kleedruimten

Gemiddele exploitatielast jaar 1 t/m 10 249.938€

*berekend over stichtingskosten incl. btw als aanname voor WOZ-waarde en

herbouwwaarde