TflEf\1,\

Rapportcijfer voor kantoren

V oor de bepaling of een wijn 'grand cru' is zijn strenge

regels opgesteld. Haar de vraag of een kan­toor inderdaad op een Al toplocatie staat, zo­als meestal wordt beweerd, zal door de pro­jectontwikkelaar, de eigenaarlbelegger en de gebruiker steeds anders worden beantwoord. Alle kantoren zijn centraal gelegen en ge­makkelijk in te delen als je de advertenties moet geloven.

De REN-norm is ontwikkeld om meer dui­delijkheid te krijgen over de kwaliteit van kantoren. Deze objectieve Reûl-Estate-Norm kwalificeert op b,lsis van "ijÎ calegorieën:

e functionaliteit G comfort en behaaglijkheid " beleving en vormgeving .. "eiligheid e exploitatie en continuïteit

Elk van deze vijf categorieën is opgebouwd uit circa 120 onderdelen. Die onderdelen zijn beschreven in termen van locatie- of ge­bouwkenmerken en voorzien van criteriaJ

waaraan deze kenmerken worden getoetst. Elk onderdeel wordt zo opgesplitst in vijf verschillende kwaliteitskiassen. Elke klasse heeÎt 001\ wcer duidelijk omschreven ken­merken \\'aZlraan een locatie of gebouw in

6') >-

De Real·Estate-Norm is een objectief hulpmiddel bij de beoordeling van de hl\'illiteit \'an kantoorpanden en -locaties.

deze klasse moet voldoen. De deelaspecten worden geclassificeerd

naar prestatie, dat wil zeggen naar kwaliteit en niet naar uitvoering. Zo wordt er bij­voorbeeld niet gesproken van de aanwezig­heid van topkoeling maar van het tempera­tuurniveau in het gebouw op een zomerse dag.

Het normstelsel kan op verschillende ma­nieren gebruikt worden. Toekomstige huur­ders of kopers kunnen a,1l1 de hand \',111 dc verschillende kw;t1itcitsaspecten een pro-

gram ma van eisen opstellen. Pensioenfond­sen en beleggers kunnen vaststellen in wel­ke klasse gebouwen zij willen investeren. Onderzoekers kunnen er trends uit aflezen, bijvoorbeeld dat in een bepaalde omgeving meer vijf-sterrenkantoren staan dan elders. Tenslotte zou er zelfs een certificeringssys­teem op gebaseerd kunnen worden. De REN geeft geen antwoord op de vraag wat een gebouw moet kosten. De prijs is afhankelijk van lokale marlüomstandigheden en van vraag en aanbod. Wel kan met behulp van de REN-norm een indicatie gegeven wor­den, of een kantoorpand binnen een bepaald gebied duur of goedkoop is.

Jargon Het beoordelingssysteem is uitgevoerd als een boekje in pocketformaat. Het verduide­lijkt zoveel mogelijk deelaspecten met een foto. De beschrijvingen zijn kort en eenvou­dig, waardoor de REN-norm een bruikbaar instrument is in de communicatie tussen alle partijen. De drie initiatiefnemers signa­leren namelijk dat de communicatie in de vastgoedsectol' tussen vastgoedadviseurs, be­leggers, projectontwikkelaars en de gebrui­kers van de gebouwen vaak moeizaam ver­loopt. De communicatie tussen val,genoten verloopt anders dan die met gebruikers. Elke groep spreekt een andere taal. De REN-norm is ontwikkeld om te komen tot een alom ge­accepteerde vastgoed-taal. Het grote pro­bleem is volgens Ir. René P.M. Stevens van Zadelhoif Makelaars dat een toekomstige ge­bruiker van een gebouw in veel gevallen niet begrijpt wat hem wordt voorgespiegeld. Door een veelvoud van technische termen raakt hij het spoor bijster. "Met dit systeem willen wij bevorderen dat de gebruikers van kan­toorgebouwen meer inzicht krijgen in de techniek en dus mondiger worden. Zij kun­nen nu duidelijker hun eisen en wensen ken­baar maken. Bovendien kunnen ze eerder zeli beslissen of bepaalde zaken hen al oi niet aanstaan. Door de vijf referentie kwaliteitsni­veaus kan de gebruiker in één oogopslag zien hoe de totale kwaliteit van een kantoor­gebouw is. De 'REN-taal' maakt de vastgoed­markt transparanter doordat maatstaven worden aangereikt die door alle partijen wor­den erkend.u

De Real-Estate-Norm geeft geen antwoord op

de vraag wat een gebouw moet kosten

Vraag en aanbod De REN-norm kan ook voor oplossing van de leegstand in de bou\\'- en \'astgoedwereld van grote betekenis zijn. De gebruikers van de 15.000 kantoorgebouwen in ons land zijn met de REN-norm in staat tot op detail ni­veau mee te praten over de Invaliteit van hun huisvesting. De REN kan er dus toe leiden dat uiteindelijk zowel de professionele partij­en in de markt als de gebruikers van kanto­ren tot een effectieve communicatie komen over de kwaliteit van gebouwen. Een hetere afstemming van vraag en aanbod wordt op die manier bevorderd. Als eiiect kan daar­door de leegstand van kantoren beter worden aangepakt.

Door overcapaciteit in de kantoorsector kunnen veel panden op dit moment moeilijk verkocht of verhuurd worden. Als de kwali­teit van een kantoorgebouw gemeten kan worden, kan ook worden nagegaan waarom bepaalde gebouwen slecht in de markt lig­gen. Gebruikers kunnen op basis van de REN-methodiek hun eigen gebruikersprofiel opstellen. Hiermee kan worden beoordeeld in hoevetTC de huidige kantoorhuisvesting nog voldoet aan de gebruikerseisen. Als dat niet voldoende het geval is. kunnen huisves­tings-alternatieven objectief met elkaar wor­den vergeleken.

Stichting Op 2 januari werd de eerste officiële beoor­deling volgens de REN-methodiek ter gele­genheid van de opening van het Kantoor van de Toekomst in Den Bosch aan Chriet

63

Titulaer overhandigd. De eerste reacties op het systeem waren

positief. Zowel grote gebruikers als bijvoor­beeld de Rijksgebouwendienst en verschil­lende ontwikkelaars en beleggers erkennen het belang van een dergelijke objectieve be­oordelingsmethode. Er wordt door de drie initiatiefnemers momenteel een stichting opgericht waarin de REN-norm venJer wordt getoct'it en verbeterd. De werkgroe­pen Locatie, Gebouw, l\limaat, Beleving & Vormgeving, Milieu, Iniormatica, Exploita­tie & Beheer, Aansluiting op Prestatiebestek en Beleidsadviezen houden zich met de ver­schillende onderdelen en toepassingen be­zig. In deze werkgroepen zijn belangstellen­den, belangengroeperingen en gezaghebben­de partjj~n in de vastgoedbranche (waaron~ der grote beleggers, de Neprom, de Rijksgebouwendienst, de Stichting BOllw Re­search en TNO-Bouw) evenredig vertegen­woordigd. De werkgroepen zullen de komen­de maanden de reacties inventariseren en venverken tot adviezen voor de verbetering van de REN-norm. Een belangrijke vraag is nog wat hel gewicht wordt van elk afzonder­lijk kwaliteitsaspect. Als ook deze wegings­factoren zijn bepaald, ontstaat een objectief eindrapportcijfer.

Kwaliteitsonderzoek Zadelhofi heeft onlangs trollwens eveneens het initiatief genomen voor een parallel on­derzoek, waatin de gebruikers zelf gevraagd wordt naar hun mening over de kwaliteit van kantoorgebouwen. Dit onderzoek doet Zadel­hoff Makelaars in samenwerking met de Rijksgebouwendienst. de Stichting Bouw Re­search en de vastgoedafdeling van het Alge­meen Burgerlijk Pensioenfonds. In dit on­derzoek dat onder 250 kantoorhoudende or­ganisaties wordt gehouden. staat met name de beleving van kwaliteit centraal.

De uitkomsten van dit onderzoek worden meegenomen in de volgende versie van de REN-norm die in november 1992 zal ver­schijnen. Het is op termijn ook de bedoeling om de REN voor winkelruimten en voor pro­duktie- en distributieruimten te introduce­ren. De eerste versie van het REN-boekje is overigens bij de initiatiefnemers verkrijgbaar voor f 95,-- pel' stuk (excl. BTW). 4iil