Monitor Kantoren Amsterdam

stand van zaken per 1 januari 2020

Bouwen voor de vraag

Kantorenvoorraad (m² bvo)

netto uitbreidingvraag per jaar

8.000.000

7.500.000

7.000.000

6.500.000

6.000.000

5.500.000

019

9920

0020

0120

0220

0320

0420

0520

0620

0720

0820

0920

1020

1120

1220

1320

1420

1520

1620

1720

1820

1920

2020

2120

2220

2320

2420

2520

26

8.500.000

Netto toename kantorenvoorraad (m² bvo)

2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

125.000

netto uitbreidingvraag per jaar

102.000

149.000

60.000

205.000223.000

135.000

Kantooropleveringen (2019-2026)

Zuidas

ArenAPoort

Sloterdijk

Opgeleverd of in uitvoering Voorbereiding uitvoering In verkenning

345.000

250.000

60.000

streefgetal (m² bvo)

Amstelstation

Amstel III

Noord

120.000

80.000 *

120.000

102%

69%8%

streefgetal (m² bvo)

1Monitoring 2021 2022 2023 20242019 2020 2025 20262018

Kantorenvoorraad(miljoen m² bvo)

6,986,975

peildatum 1 januari netto uitbreidingvraag per jaar

Kantorenleegstand (%) 10%8,8%

frictieleegstand: 8%

peildatum 1 januari

Planvoorraad (m² bvo) 970.000

peildatum 1 januari 2017

2021 2022 2023 20242019 2020 2025 2026

Opgeleverd of in uitvoering

Verwachte opleveringen

Definitieve onttrekking

Tijdelijke onttrekking (tijdens verbouwing)

230.000

-130.000

193.000Opleveringkantoorruimte(m² bvo)

Onttrekkingkantoorruimte(m² bvo)

peildatum 1 januari 2020

peildatum 1 januari 2020

1Toekomstbestendige kantoren

BREEAM-gecertificeerde kantorenpeildatum per 1 januari

125

Energielabelspeildatum 1 mei 2019

9,2% 14,2% 6,9% 5,3% 5,5% 17,8%39,5%1,6%

Energielabel C of hoger

mei 2019: 64%

100% per 1 januari 2023

Grond en Ontwikkeling, maart 2020

7,05

9,1%incl. leegstaande kantoren in verbouwing

63.000

171.000

A B C D E F GA+ t/m A++++ peildatum 1 januari 2020

januari 2020: 67%

+3%

8,7% 15,2% 6,5% 4,9% 4,9% 16,7%41,7%1,5%

100%

72%

100%

7%

* vervangingsopgave

149

5,4%4,6%

3,5%CBRE

JLL 4,4%2,9%

-71.000 -59.000

2019 – 2026: 1.108.000 m² bvo

-52.000

De monitor is opgesteld o.b.v. gegevens van begin 2020. In de monitor zijn geen effecten van COVID-19 meegenomen.

60% 53%

30% 71%

258%107%

236.000

-134.000

270.000

-120.000

275.000

130.000

205.000

135.000

2021 2022 2023 20242019 2020 2025 2026

Het doel van het Kantorenplan 2019 – 2026(d.d. 24 september 2019) is een op regionale schaal uitgebalanceerde en toekomstbestendige kantoren-markt. Een markt waarin op korte en middellange termijn voldoende kwalitatieve woon-werkmilieus beschikbaar komen voor de uitbreidingsvraag van 125.000 m² per jaar en tegelijkertijd de leegstand onder controle wordt gehouden. In het kantorenplan zijn vijf voorstellen gedaan om aan deze doelstelling te kunnen voldoen. Met de monitor wordt de voortgang van de voorstellen in beeld gebracht:

1. Bouwen voor de vraag (p. 4, 7 en 8)2. Faciliteren van eindgebruikers (p. 3 en 6)3. Toekomstbestendige en duurzame kantoren (p. 10)4. Samenwerking met de regio (p. 3)5. Monitoring van de leegstand (p. 5)

De leegstand van de regio wordt opgenomen in de monitor Plabeka. Daarnaast wordt met de regio gewerkt aan een Economisch Ontwikkelingsperspectief MRA, waar kantoren een onderdeel van uitmaken.

De monitor is opgesteld op basis van gegevens van begin 2020; hierin zijn geen effecten van het COVID-19 virus meegenomen. De gevolgen van de coronacrisis zullen een effect hebben op de kantorenmarkt. Trans-acties voor huurcontracten en investeringen in kantoren zijn sterk teruggelopen, dit heeft een effect op de huidige kantoorontwikkelingen. Bij een kleine dip van een paar maanden zal de zoekvraag naar kantoorruimte tijdelijk worden opgeschort, daarmee is deze vraag voor veel ondernemingen niet verdwenen. Als de markt eind dit jaar weer aantrekt, zorgt de lage leegstand dat de vraag naar kantoorontwikkelingen blijft.

Inhoudsopgave

Inleiding en conclusies

Bouwen voor de vraag Economische ontwikkeling KantorenvoorraadOplevering en onttrekkingKantorenleegstandGemeentelijke gronduitgifteKantoorontwikkelingenType kantoorontwikkelingenStreefgetallen kantorenlocaties

Monitoring

Toekomstbestendige kantorenEnergielabels

2

334456788

9

1010

Colofon

Deze monitor is opgesteld door:

Eline Oort (e.oort@amsterdam.nl)Planning en Structurering, Projectmanagementbureau

Pieter Habets (p.habets@amsterdam.nl)Kantorenloods, Grond en Ontwikkeling

Svenja de Rijk (s.rijk@amsterdam.nl)Regie en Advies, Grond en Ontwikkeling

Foto 1. Cedar, nieuwe hoofdkantoor ING in Zuidoost (Cumulus Park)

Disclaimer: De Monitor Kantoren Amsterdam is gebaseerd op de huidige kantoorontwikkelingen geïnitieerd door de markt en de gemeente; mogelijk kunnen er plannen bijkomen of afvallen. Als bron is gebruik gemaakt van Monitor Plabeka, Kantorenmonitor BV en projectplanningen van Gemeente Amsterdam.

Inleiding

Conclusies

De oplevering van 195.000 m² nieuwe of gerenoveerde kantoorruimte in 2019 staat tegenover een tijdelijke danwel definitieve onttrekking van 130.000 m². De toename van de kantorenvoorraad met 65.000 m² ligt daarmee onder de netto uitbreidingsvraag van 125.000 m² per jaar. De kantorenvoorraad kan tot en met 2026 groeien met 1,1 miljoen m². De onttrekkingen zorgen voor transformatie naar woningbouw, herontwikkeling naar toekomstbestendig, kwalitatief kantoor of gemengde ontwikkelingen. In 2019 was de definitieve onttrekking 70.000 m² ten behoeve van transformatie naar voornamelijk woningbouw. De kantorenleegstand wordt op verschillende manieren gemeten. Het leegstandspercentage van Kantorenmonitor BV komt als gevolg van het opnemen van voorverhuurde kantoren en verbouwingen een stuk hoger uit, dan de feitelijk beschikbare kantoorruimte die volgens de makelaarskantoren op de markt wordt aangeboden. Volgens Kantorenmonitor BV is in 2019 de leegstand van 8,8% naar 9,1% gestegen, terwijl CBRE en JLL met respectievelijk 3,5% en 2,9% een historisch lage kantorenleegstand laten zien. Het teruglopen van transacties, de voorverhuringen en de verbouwingen geven de druk op de kantorenmarkt en de vraag naar kwalitatieve en toekomstbestendige kantoorruimte weer. Het aantal plannen voor kantoorontwikkelingen door marktpartijen neemt toe, waarmee op termijn wordt voldaan aan de uitbreidingsvraag. Veel marktpartijenhebben bij de gemeente aangegeven de wens of de mogelijkheid te zien voor een kantoorontwikkeling of uitbreiding. De gemeente behandelt deze aanvragen, waarbij de uitgangspunten uit het kantorenplan zijn kantoren op OV goed bereikbare knooppunten en in gemengde woon-werkmilieus. Het aantal kantoren met energielabel C of hoger is toegenomen van 64% naar 67%. Er ligt nog een opgave om 33% van de kantoren vóór 1 januari 2023 te verduurzamen om aan de label C-verplichting te voldoen.

2MONITOR KANTOREN AMSTERDAM

Bouwen voor de vraag

Economische ontwikkeling

Economische resultaten* van het afgelopen jaar bevestigen de nut en noodzaak van de ambitie van het Amsterdamse kantorenplan om de productie van kantoorruimte op te voeren. De economie van Amsterdam en de MRA blijft het goed doen.De economische groei van de MRA wordt voor 2019 geschat op 2,8%, de werkgelegenheid blijft toenemen en de werkloosheid blijft zeer laag, naar verwachting 4% in 2020. In de vestiging- en acquisitietrends ziet Amsterdam het afgelopen jaar drie significante ontwikkelingen:

1. Meer internationale ondernemingen kiezen voor AmsterdamDe economische sterke positie, in combinatie met het goede vestigingsklimaat, hebben in 2019 gezorgd voor een recordaantal nieuwe buitenlandse ondernemingen. In 2019 hebben 161 nieuwe buitenlandse ondernemingen zich gevestigd in de MRA, en dat is daarmee het hoogste resultaat van de afgelopen 10 jaar. Van al deze nieuwe ondernemingen vestigden 130 zich in Amsterdam. Deze ondernemingen hebben aangegeven in totaal 2.853 arbeidsplaatsen te creëren in de komende drie jaar. Zakelijke dienstverlening is in 2019, dankzij de Brexit, de dominante sector; direct gevolgd door Transport en Logisitiek, Life Science en Health, en de creatieve sector.

2. Groei en uitbreiding gevestigde ondernemingenIn 2019 hebben 29 internationale ondernemingen die reeds in de MRA gevestigd zijn gezorgd voor 2.957 nieuwe arbeidsplaatsen. Hier zitten onder andere een aantal scale-ups tussen die na aanvankelijk gestart te zijn met een kleine vestiging in Amsterdam, inmiddels hard groeien. Op de Amsterdamse kantorenmarkt is deze uitbreidingsgroei o.a. zichtbaar bij: � Het bericht dat Uber zich gaat vestigen in

Tripolis in Zuidas waar de komende jaren ook het kantoormetrage wordt uitgebreid.

� Het bericht dat Netflix in Amsterdam nu een derde pand in gebruik heeft genomen (achter het Olympisch Kwartier), om de verwachte groei de komende jaren op te vangen.

Incourante kantoorgebouwen worden voor deze ondernemingen herontwikkeld tot kwalitatieve en toekomstbestendige kantoorruimte, waardoor de Amsterdamse kantorenvoorraad verbetert.

3. Inzet op spreiding heeft effectDe inzet van Amsterdam In Business op spreiding van ondernemingen binnen de MRA heeft effect: het aantal nieuwe ondernemingen dat zich in de MRA buiten Amsterdam heeft gevestigd is ten opzichte van de afgelopen jaren sterk gestegen. De regionale verdeling is 81% van de ondernemingen met 85% van de arbeidsplaatsen vestigden zich in Amsterdam; dus 19% van de ondernemingen met 15% van de arbeidsplaatsen in de rest van de MRA. Ter vergelijking: in 2018 lag het aandeel MRA op 12% ondernemingen en 4% arbeidsplaatsen. De aangekondigde verhuizing van McDonald’s van Amstel III naar Utrecht Central Park laat de kansen zien van spreiding binnen de MRA en daarbuiten. Vanuit Amsterdams of Randstad perspectief is een verhuizing van een grote onderneming van Amsterdam naar Utrecht geen probleem. Het is goed dat het economisch succes van Amsterdam overloopt naar andere G4-steden.

De economische resultaten van het afgelopen jaar bevestigen nogmaals de ambitie van het Amsterdamse kantorenplan om de productie van kantoorruimte op te voeren. Recente vestigingstrends wijzen op schaarste aan kantoorruimte binnen Amsterdam. Inzet op spreiding van kantoren binnen de MRA lijkt succesvol via de werving van internationale ondernemingen. In overleg met de regio wordt gekeken hoe kwalitatieve en hoogwaardige vestigingslocaties kunnen worden gerealiseerd, zodat ook ondernemingen die niet langer in Amsterdam willen of kunnen blijven zich in de regio willen vestigen.

Grafiek 1. Nieuwe buitenlandse ondernemingen in MRA per jaar.Bron: Amsterdam InBusiness, 2019

Noord Amerika: 62(1.659 banen)

Brazilië: 2(40 banen)

EMEA: 54(722 banen)

Azië: 40(371 banen)

Australië: 3(61 banen)

Kaart 1. 161 nieuwe buitenlandse ondernemingen in MRA in 2019 naar herkomst. Bron: Amsterdam InBusiness, 2019

* Deze paragraaf is opgesteld op basis van de recente rapportage en gegevens van Amsterdam InBusiness en gaat in op de groei van werving van internationale ondernemingen naar Amsterdam en regio. Op dit moment zijn er nog geen nieuwe cijfers vanuit OIS, Lisa of CPB. Bij de volgende monitor (per 1 juli 2020) worden deze (nieuwe) cijfers gebruikt om een compleet beeld te geven van de werkgelegenheidsontwikkeling in Amsterdam.

Aantal banen nieuwe buitenlandse ondernemingen in MRA

Aantal nieuwe buitenlandse ondernemingen in MRA

2019

161

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

122

118

126

115

139 140

157

143

153

1.525

2.065 2.200

1.944

2.359

3.312

2.702

4.170

2.853

2.000

3.000

4.000

5.000

2.953

150

125

100

0

3

Kantorenvoorraad

Door 125.000 m² netto kantoorruimte per jaar toe te voegen kan de kantorenvoorraad gestaag toenemen om daarmee te voldoen aan de uitbreidingsvraag. Deze toevoeging aan de kantorenvoorraad is niet lineair, gezien deze afhankelijk is van de feitelijke kantoorontwikkelingen door marktpartijen.Een gemiddelde kantoorontwikkeling duurt van planvorming tot oplevering zeker vier jaar, met een uitzondering als een EMA daargelaten.

Prognose ontwikkeling kantorenvoorraad 2019 – 2026 (peildatum 1 juli 2019)

Kantorenvoorraad 1999 – 2020 (per 1 januari)

Netto uitbreidingsvraag 125.000 m² bvo per jaar

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

0

8.000.000

7.500.000

7.000.000

6.500.000

6.000.000

5.500.000

8.500.000

Grafiek 2. Ontwikkeling kantorenvoorraad Amsterdam (in m² bvo). Bronnen: Kantorenmonitor BV en projectplanningen

Oplevering en onttrekking

Met 195.000 m² aan oplevering van kantoorruimte in 2019 is een forse bijdrage geleverd aan de gewenste kwalitatieve en toekomstbestendige kantoren.De grootste opleveringen in 2019 zijn ING Campus (nieuwbouw), EMA (nieuwbouw) en de Oliphant (uitbreiding).

De onttrekking van 130.000 m² kantoorruimte in 2019 was ook fors, maar zal op termijn zorgen voor nieuwe en betere kantoren. In 2019 was de definitieve onttrekking 70.000 m² ten behoeve van transformatie naar voornamelijk woningbouw, onder andere De Hoge Karspel en een groot aantal transformaties van kleinere kantoren in de stadsdelen. In plaats van definitieve onttrekkingen zullen er steeds meer tijdelijke onttrekkingen plaatsvinden, waarbij door sloop-nieuwbouw gemengde woon-werkwijken worden gerealiseerd.

De verwachtingen voor 2020 zijn een oplevering van 235.000 m² tegen een onttrekking van 135.000 m².

Opgeleverd of in uitvoering

Verwachte opleveringen

Definitieve onttrekking

Tijdelijke onttrekking (tijdens verbouwing)

2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

Grafiek 3. Opleveringen en onttrekkingen 2019 – 2026 (in m² bvo).Bron: Projectplanningen (peildatum 1 juli 2019 en 1 januari 2020)

193.000

Bandbreedte ontwikkeling kantorenvoorraad 2020 – 2026 (peildatum 1 januari 2020)

236.000270.000

230.000

275.000

-130.000

135.000

-134.000 -120.000

-71.000 -59.000

[1] [2] Peildatum: [1] 1 juli 2019 [2] 1 januari 2020

Naast de opleveringen vinden er tijdelijke en definitieve onttrekkingen van kantoren plaats. De huidige kantoor-opleveringen minus de onttrekkingen lijken op termijn voldoende om aan de netto uitbreidingsvraag van 125.000 m² kantoorruimte per jaar te voldoen. De potentie van kantoorontwikkelingen bij marktpartijen biedt voldoende mogelijkheden om de gewenste groei in kantorenvoorraad te bewerkstelligen.

-52.000

130.000

205.000

4MONITOR KANTOREN AMSTERDAM

West

Nieuw-West

Westpoort

Noord

Centrum

Oost

Zuid

Zuidoost

7,9

12,013,8

8,6 7,9 7,4

15,013,3

8,6

15,713,4

11,410,9

5,0

18,9

12,49,8

6,1 6,8 6,6

11,1

6,8 6,4

Riekerpolder

3,9

11,0Zuidas

5,4

Amstelstation9,5

SloterdijkCentrum

18,2

Amstel III 13,5

Kantorenleegstand

KantorenleegstandVoor het eerst sinds 2015 is de leegstand volgens de gemeentelijke bron toegenomen; met circa 27.000 m², van 616.000 m² naar 643.000 m². De leegstand is van 10,8% in 2018, 8,8% in 2019 en naar 9,1% in 2020 gegaan. Dit percentage vergt een toelichting, omdat hiervan 150.000 m² kantoorruimte in verbouwing is en daardoor niet bruikbaar is. Deze herontwikkelingen en uitbreidingen zorgen voor gewilde en toekomstbestendige kantoorruimte en zijn veelal voorverhuurd. Door verbouwingen, zoals EDGE Amsterdam West, staat het leegstandspercentage in Sloterdijk op 18%. Het leegstandspercentage zou zonder deze verbouwingen op 6,8% uitkomen.

De makelaarskantoren geven aan dat de kantoren-leegstand nog veel lager ligt. Zo geven CBRE en JLL respectievelijk verhuurbare leegstandspercentages van 3,5% en 2,9%. De vraag naar kwalitatief goed kantoren is groot en die vraag zal volgens deze partijen de komende jaren niet kleiner worden.

Gezonde kantorenmarktVoor een gezonde kantorenmarkt gaat de gemeenteuit van een maximale frictieleegstand van 8%.De gemeente neemt bij het in beeld brengen van de leegstand alle kantoorruimte mee die niet in gebruik is en waar niet op de peildatum wordt gesloopt. Hierdoor maken ook incourante, geplande sloop-nieuwbouw, verbouwingen en voorverhuurde leegstand onderdeel uit van het leegstandspercentage.

Vastgoedmakelaars gaan uit van een ander, lager leegstandscijfer, waarbij ze alleen de verhuurbare kantoormeters meenemen en vaak met een ondergrens van 500 m². In dit leegstandscijfer zijn niet meegenomen: lege kantoren die al zijn voorverhuurd en ook geen lege kantoren die niet meer aan de markt aangeboden worden, omdat ze bijvoorbeeld op de nominatie staan om te transformeren of omdat de eigenaar geen nieuwe huurder zoekt.

Leegstandspercentage > frictieleegstand 8%

Leegstandspercentage < frictieleegstand 8%

Kaart 2. Ontwikkeling leegstandspercentage in de stadsdelen (peildatum v.l.n.r. 1 januari 2017, 2018, 2019 en 2020) en kantorenlocaties(peildatum 1 januari 2020). Bron: Kantorenmonitor BV

1.400.000

1.200.000

1.000.000

800.000

600.000

400.000

200.000

0

Grafiek 4. Kantorenleegstand per 1 januari (in m² bvo).Bron: Kantorenmonitor BV, JLL

18%

16%

14%

12%

10%

8%

6%

4%

2%

0%

20%

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Grafiek 5. Leegstandspercentage per 1 januari en frictieleegstand (8%). Bron: Kantorenmonitor BV, JLL

JLL JLL

2020

2020

9,3

8,3

7,1

5,4

7,1

12,9

16,9

5

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Gemeentelijke gronduitgifte

Meer dan 80% van de kantoorontwikkelingen wordt ontwikkeld op al uitgegeven erfpachtgronden ofop locaties waar Amsterdam geen grondeigenaar is. Deze kantoorontwikkelingen vinden plaats door marktpartijen die inzetten op nieuwbouw, uitbreiding of herontwikkeling van een kantoor. De uitgeefbare gronden in Amsterdam voor kantoorontwikkeling zijn schaars.

Gemeentelijke gronduitgifte

Kantoorontwikkelingen op reeds uitgegeven erfpachtgronden of op locaties waar Amsterdam geen grondeigenaar is

82%

18%

Grafiek 6. Aandeel gemeentelijke gronduitgifte in de periode 2019 – 2026 op totale kantoorontwikkeling met oplevering in de periode 2019 – 2026. Bron: Projectplanningen (peildatum 1 januari 2020)

Kantoortenders en 1-op-1 uitgiften t/m 2020

1. Urban Interactive District (UID) ArenAPoort, Zuidoost kantoorprogramma: 40.000 m² 1-op-1 gronduitgifte in 2018

2. Kavel 2a Kenniskwartier, Zuidas kantoorprogramma: 36.000 m² tender: Q4 2018

3. Kavel 15 ArenAPoort, Zuidoost kantoorprogramma: 10.000 m² 1-op-1 gronduitgifte in 2019 aan JC ArenA

4. Kavel K Kop Zuidas, Zuidas kantoorprogramma: 20.000 m² tender: 2020

5. Omval-Weespertrekvaart kantoorprogramma: max. 2.100 m² tender: 2020

Gronduitgiften na 2020

In nieuwe plannen, zowel gebiedsontwikkeling als transformatie, wordt naast wonen ook werk meegenomen. Deze plannen moeten nog verder worden uitgewerkt en in veel gevallen zijn er nog geen concrete tenders. In de volgende gebieden worden vanaf 2021 kantoren (en daarmee tenders) in de plannen opgenomen:

� Amstelstation: kavel A kantoorprogramma: 10.000 - 40.000 m² tender of 1-op-1 gronduitgifte: 2023

� Buiksloterham kantoorprogramma nader uit te werken

� Buikslotermeerplein kantoorprogramma nader uit te werken

� Lelylaan: Schijfgebouw kantoorprogramma: 5.000 - 10.000 m²

� Zuidas: Kenniskwartier, westelijk ontwikkelveld (waarschijnlijk diverse tenders)

� Zuidas: Parnas, zuidwest kavel � Zuidas: Ravel (waarschijnlijk diverse tenders) � Zuidas: Vivaldi, kavel 13

kantoorprogramma: 20.000 - 30.000 m² tender: 2021

Buikslotermeerplein

Buiksloterham

Zuidas

ArenAPoort

Lelylaan

Gronduitgiften in 2019 – 2020

Gronduitgiften na 2020

Amstelstation

Kaart 3. Kantoorontwikkelingen door gemeentelijke gronduitgifte

6MONITOR KANTOREN AMSTERDAM

Opgeleverd

Onttrokken

Oplevering in (voorbereiding) uitvoering

Onttrekking in voorbereiding

Kaart 4. De grote kantoorontwikkelingen in de periode 2019 - 2026. Bron: Projectplanningen (peildatum 1 januari 2020)

Grafiek 7. Onttrekking, oplevering en netto toename kantorenvoorraad in de periode 2019 – 2026 (in m² bvo).Bron: Projectplanningen (peildatum 1 januari 2020)

Nieuwbouw

Sloop-nieuwbouw

Uitbreiding en herontwikkeling

Transformatie

TOTAAL

Onttrekking Oplevering Netto toename +- =

649.000

163.000

476.000

-180.000

1.108.000

649.000

272.000

753.000

500

1.674.000

0

-109.000

-277.000

-180.000

-566.000

Kantoorontwikkelingen

7

Streefgetallen kantorenlocaties

Onderstaande grafiek laat zien dat de streefgetallen voor de belangrijkste kantorenlocaties conform het Kantorenplan 2019 – 2026 worden gehaald. Sloterdijk kent zelfs een sterke toename van kantoor-ontwikkelingen, als gevolg van de herontwikkeling van EDGE Amsterdam West en andere uitbreidingen aan de noordzijde van Sloterdijk Centrum.

Grafiek 9. Streefgetallen en verwachte opleveringen (in m² bvo). Bron: Projectplanningen (peildatum 1 januari 2020)

Opgeleverd of in uitvoering

Voorbereiding uitvoering (investeringsbesluit of afsprakenbrief)

Streefgetal10.000

In verkenning

Zuidas ArenAPoort Sloterdijk Amstelstation Amstel III Noord

2019 – 2022 2023 – 2026 2019 – 2022 2023 – 2026 2019 – 2022 2023 – 2026 2019 – 2022 2023 – 2026 2019 – 2022 2023 – 2026 2019 – 2022 2023 – 2026

150.000

156.000

135.000

127.000

100.000

86.00050.000

149.000

68.000

100.000

10.000

20.00040.000

76.000

22.000

210.000

208.000

56.000

264.000

100.000

64.00052.000

10.000

19.000

70.000

31.000

14.000

40.00020.000

Naast deze kantoorlocaties vinden er overige kantoorontwikkelingen plaats in de rest van de stad, zoals hierboven bij type kantoorontwikkelingen is aangegeven. Deze ontwikkelingen vinden veelal plaats in gemengde woon-werkmilieus, zoals in het centrum Booking.com en Oostenburg.

Type kantoorontwikkelingen

NieuwbouwNieuwbouw vindt plaats door een gronduitgifte in de vorm van een tender of 1-op-1, of door een kantoorontwikkeling van een marktpartij met een grondpositie (in eigendom of erfpacht).

Uitbreiding en herontwikkelingEen bestaand (kantoor)gebouw wordt uitgebreid en/of verbouwd tot eigentijdse kantoorruimte. Een functiewijziging van een gebouw naar kantoor leidt ook tot een toename van kantoorruimte. Herontwikkeling kan ook leiden tot een afname van de kantoorruimte.

Sloop-nieuwbouwBij sloop-nieuwbouw wordt een bestaand kantoor gesloopt; dit leidt tot een tijdelijke onttrekking.Hierna wordt er nieuwbouw van kantoor en mogelijk andere functies (wonen en voorzieningen) gerealiseerd.

Grafiek 8. Verspreiding type kantoorontwikkelingen in de periode 2019 – 2026 (in m² bvo). Bron: Projectplanningen (peildatum 1 januari 2020)

TransformatieEen functiewijziging van een kantoorgebouw door gebouwtransformatie of sloop.

8MONITOR KANTOREN AMSTERDAM

15%

25%

34%

5%

21%

0% 0%

Zuid

as

ArenA

Poort

Slote

rdijk

Amste

lstat

ion

Amste

l III

Noord

overig

e

14% 13% 16%9%

0%3%

45%

Zuid

as

ArenA

Poort

Slote

rdijk

Amste

lstat

ion

Amste

l III

Noord

overig

e

34%

13%

0% 2% 0%

14%

37%

Zuid

as

ArenA

Poort

Slote

rdijk

Amste

lstat

ion

Amste

l III

Noord

overig

e

5%

14% 13%

0%

25%

3%

40%

Zuid

as

ArenA

Poort

Slote

rdijk

Amste

lstat

ion

Amste

l III

Noord

overig

e

649.000 m²+ -109.000 m² 272.000 m² 163.000 m²+- =

-277.000 m² 753.000 m² 476.000 m²+- =

-180.000 m² 500 m² -180.000 m²+- =

Type kantoorontwikkelingen

Monitoring

Ontwikkeling kantorenvoorraadDe kantorenvoorraad per 1 januari 2020 is 7,05 miljoen m². Een jaar eerder was de voorraad 6,98 miljoen m²;de voorraad is in 2019 gegroeid met circa 63.000 m². De groei van de voorraad die in 2018 is ingezet, heeft zich het afgelopen jaar verder doorgezet.

Oplevering en onttrekkingIn 2019 is er circa 193.000 m² kantoorruimte opgeleverd. Dit is aanzienlijk meer dan in 2018,toen er circa 103.000 m² werd opgeleverd.In 2019 is 130.000 m² aan kantoorruimte tijdelijk of definitief onttrokken.

Kantorenvoorraad

Kantorenleegstand (zie pagina 9)

Opleveringen

Onttrekkingen

Grafiek 11. Kantorenvoorraad, leegstand, opleveringen en onttrekkingen(in m² bvo). Bron: Kantorenmonitor BV en projectplanningen

600.000

500.000

400.000

300.000

200.000

100.000

0

-100.000

-200.000

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

-156.000

5.600

Grafiek 10. Ontwikkeling kantorenvoorraad (in m² bvo).Bron: Kantorenmonitor BV en projectplanningen

2019

63.000

1.300.000

1.200.000

1.100.000

1.000.000

900.000

800.000

700.000

600.000

300.000

200.000

100.000

0

7.600.000

7.500.000

7.400.000

7.300.000

7.200.000

7.100.000

7.000.000

6.900.000

-100.000

-200.000

-300.000

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

193.000

-130.000

Kaart 5. Aandeel kantorenvoorraad per stadsdeel of kantorenlocatie op de totale Amsterdamse kantorenvoorraad van circa 7,05 miljoen m² bvo(peildatum 1 januari 2020). Bron: Kantorenmonitor BV

Sloterdijk6%

Riekerpolder2%

Zuidas12%

Amstel III9%

ArenAPoort4%

Amstelstation3%

22%Zuid

22%Centrum

17%Zuidoost

10%Oost

4%Noord

9%West

16%Nieuw-West

58%

12%

10%

0,5%

19,5%

71%

10%

5%

4%10%

TransformatieIn 2019 is circa 70.000 m² kantoorruimte definitief onttrokken voor transformatie, steeds meer door sloop-nieuwbouw en voornamelijk met een functiewijziging naar wonen. Een jaar eerder werd er circa 97.000 m² kantoorruimte getransformeerd.

Grafiek 12. Transformatie kantoorruimte in 2018 en 2019 naar functie-wijziging. Bron: Kantorenmonitor BV en projectplanningen

2018 2019

wonen hotel detailhandel kinderopvang overige

Kantorenvoorraad per gebied

Foto 2. Moermansk 400 en 500 (opgeleverde nieuwbouw in 2019)

9

163.000 m²

-180.000 m²

Toekomstbestendige kantoren

Energielabels

Vanaf 1 januari 2023 geldt conform het Bouwbesluit de verplichting voor alle kantoren (groter dan 100 m²) om energielabel C of hoger te hebben (Energie-Index van 1,3 of beter). Dit geldt niet voor kantoren die binnen 2 jaar worden gesloopt, getransformeerd of onteigend. Op 1 januari 2020 had 67% van de kantoren in Amsterdam een energielabel van C of hoger. Op 1 mei 2019 was dit nog 64%. Van de Nederlandse kantorenvoorraad voldeed 56% eind 2018 aan de toekomstige eis (bron: Kadaster). Sinds 1 mei 2019 is van 396 kantoren het energielabel geregistreerd. Hiervan heeft 90% een label C of hoger.

A++++

A+++

A++

A+

D

E

F

G

Kaart 6. Energielabels kantoorgebouwen in Amsterdam. Bron: RVO energielabels utiliteitsbouw met kantoorfunctie (peildatum 1 januari 2020).NB. De bron bevat informatie over 4.003 kantoren.

A B C D E F GA+ t/m A++++

8,7% 15,2% 6,5% 4,9% 4,9% 16,7%41,7%1,5%

De kaart linksonder laat zien dat de kantoren met een zeer goed energielabel (A+ of hoger) vooral in de afgelopen paar jaar zijn gerealiseerd. De kaart rechtsonder maakt duidelijk dat er voor de hele stad nog een opgave ligt om de kantoren van betere energielabels te voorzien.

In het kader van het Energieakkoord zijn afspraken gemaakt om te komen tot een energieneutrale gebouwde omgeving in 2050. Een tussenstap is de ambitie dat alle gebouwen in 2030 gemiddeld ten minste label A hebben.

10MONITOR KANTOREN AMSTERDAM