Publiek private samenwerking

Marc Theirssen, Ludwig Colaes en Jan De Sutter

PPS woonforum: 3 invalshoeken

Woonforum • 20 maart 2009

Algemene niveau : Marc Theirssen van het Vlaamse kenniscentrum

PPS

Het pilootproject PPS WONEN: Ludwig Colaes van de VMSW, afdeling

gesubsidieerde infrastructuur

Gemengde projecten: Jan De Sutter van het bureau Viator, landmeten

en stedenbouw

Verder verloop van de sessie

Woonforum • 20 maart 2009

3

Uw vragen / onze antwoordenGebeurlijk enkele toevoegingen door de

sprekers

Publiek private samenwerking:

Marc Theirssen Adviseur Kenniscentrum PPS

Begripsbepaling in Vlaanderen

•Decreet betreffende PPS van 18 juli 2003

–Begripsbepaling–Kader PPS projecten Vlaamse Overheid–Kader PPS projecten lokale besturen–Rol van het kenniscentrum PPS

Woonforum • 20 maart 2009

Vormen PPS

•Participatief – contractueel - participatief : gebruik van vennootschapsstructuur

door de overheid - contractueel : enkel overeenkomsten

•DBFM(O) – gebiedsontwikkeling- Design Build Finance Maintain (Operate)- gebiedsontwikkeling met behulp van PPS

Knelpunten

Complexiteit en onzekerheid leiden tot een lange en dure voorbereidingsfase zonder zekerheid van meerwaarde

Optimale voorbereiding door overheid•projectmanagement

- duidelijke projectleiding (beleidsbepalend/beleidsuitvoerend)- opstellen van een projectdefinitie- risicomatrix - consultancy voor juridische, financiële en fiscale aspecten

Optimale voorbereiding door overheid•Publiek afstemming•Marktraadpleging•Standaarden

-handleidingen-modelovereenkomsten

PPS WonenEen ervaring / lessen te trekken / resultaatLudwig Colaes

WAAROM PPS WONEN

Wachtlijsten roepen om aanvullende initiatieven buiten klassieke aanbestedingen en financieringen

Studieopdracht uitgeschreven voor concepten Studie gegund aan Ernst & Young Studie wordt opgemaakt en ruim

doorgesproken met alle belanghebbenden Bouwsector voorspelt ruim aanbod en lage

prijzen door synergie ontwerp - uitvoering - onderhoud

Een krediet van 25 000 000 EUR wordt toegekend om te subsidiëren : garantiefonds

Woonfo

rum

• 2

0 m

aart 2

00

9

WELKE PPS FORMULE

Om synergie te realiseren : DBFM formule E&Y beschrijft ruim potentieel van PPS met

grote vrijheidsgraden: inbreng van gronden door derden, mix ‘koop-huur-private woningen’ en tussentijdse koopmogelijkheid van zittende huurders …

SHM vraagt en krijgt beheersvergoeding Stuurgroep onderzoekt valkuilen en opteert

voor simpele formule als piloot: in volgende projecten kan een complexere formule

12

Woonfo

rum

• 2

0 m

aart 2

00

9

HOGE VERWACHTINGEN

Er circuleren grote aantallen woningen die met 25 mio EUR subsidie kunnen worden gebouwd

Groot aantal (600 tot 800 woningen) is terug te voeren tot een optie waarbij de 25 mio EUR als een onmiddelijke inbreng wordt gezien, daar waar het enkel gaat om 25 mio EUR te betalen over een periode van 30 jaar;

de netto- contante waarde van die 25 mio is dan ongeveer gelijk aan 15 mio EUR waardoor het aantal verwachte woningen wordt gereduceerd tot iets meer dan 400 13

Woonfo

rum

• 2

0 m

aart 2

00

9

PROMOTIEOPDRACHT DBFM

DBFM in 3 percelen: 437 woningen op grond van lokale huisvestingsinstanties (SHM, OCMW, gemeenten) tegen een constante erfpacht over 27 jaar

Primair te financieren door promotor Erfpacht betaald met sociale huur + subsidie Prestatiebestek in plaats van middelenbestek LHI krijgt jaarlijks beheersvergoeding van

promotor en moet bovendien geen euro investeren; subsidie wordt maandelijks betaald :

IN: Begin maand huur, midden maand subsidie UIT: erfpacht einde maand

14

Woonfo

rum

• 2

0 m

aart 2

00

9

WAT IS DAAR PPS AAN ?

Andere wijze van samenwerken door terugkeer naar kerntaak

Bouwsector ontwerpt, bouwt en houdt in stand

Banken (lid van promotiegroep) financieren

Lokale huisvestingsinstanties staan tegenover doelgroep met dienst wonen

Vlaams gewest subsidieert, werkt concept en normen uit, heeft mandaat voor gunnen in naam van LHI

15

Woonfo

rum

• 2

0 m

aart 2

00

9

RESULTAAT Aanvankelijk te duur; na onderhandeling met

kleine bestekswijziging: betaalbaar tot voordelig voor zover berekenbaar voor 237 woningen

“Voor zover berekenbaar” want PPS - klassiek verschillen in aard en wijze van betalen: PPS is een ander product dan klassieke bouw (B); er zit

meer in DFM(O) PPS wordt betaald over 27 jaar, klassieke bouw moet

onmiddellijk worden betaald aan een aannemer Hoe prijs berekend:

netto contante waarde van erfpacht wordt bepaald Die ncw wordt verminderd met geschatte kosten

ontwerp, onderhoud, beheer, opstal … Vergelijken met afroepprijzen klassieke aanbestedingen

Ook huur en subsidie is vergelijkbaar met klassiek16

Woonfo

rum

• 2

0 m

aart 2

00

9

RESULTAAT (2) 237 woningen gegund 176 gebouwd en bewoond

27 woningen sneuvelen in vergunningsproces; nog 32 woningen in de running

176 woningen geraken binnen de korte termijn gebouwd Perceel 2, Vlaams - Brabant, 190 woningen worden

opnieuw aanbesteed; ook na onderhandelingen vandaag geen bevredigend resultaat

Reden van gedeeltelijk falen: Onzekerheid over groot onderhoud vergt een te grote

risicopremie Financieren over 30 jaar van een bouwfirma is net iets te lang

voor de banken Toch enige echte Vlaamse PPS die in gebruik is, zij

het gedeeltelijk 17

Woonfo

rum

• 2

0 m

aart 2

00

9

LESSEN

Onzekerheid is nog te groot Onderhoud op de lange termijn Te langlopende financiering

Synergie te optimistisch ingeschat Projectdefinitie ruimer stedenbouwkundig

aftoetsen Het helpt niet de factor vergunning uit te

besteden; problemen komen dan evenzeer, nu niet vóór maar na de gunning

Borgen beperken ; erfpacht bij oplevering herzienbaar in functie van rentevoet

PPS is mogelijk: PPS woningen bewoond!!!18

Woonfo

rum

• 2

0 m

aart 2

00

9

Gemengde projecten: LELIE - ZOTTEGEM

Jan De Sutter

ONTSTAAN AZ Sint-Elisabeth - Zottegem als groeipool

Gewestplan

situering

•Woonuitbreidingsgebied van 32 ha. •BPA nodig voor bestemmingswijziging.•Dit gebied overstijgt verantwoorde noden van Ziekenhuis.

Uitbreiding Ziekenhuis 10 ha.Actief gemengd woonproject.

•Spelers

Overheid: stad Zottegemprov. Oost -

Vlaanderen AROHM Oost-

VlaanderenARP Brussel

•Sociale partners: VMSW SHM Denderstreek

•Gezondheidssector: Ziekenhuis St.- Elisabeth

•Private ontwikkelaars: MatexiKestimo

Opmaken van een globaal inrichtingsplan waar de partners zich in kunnen vinden.

Goed - gekeurderup

Grondplan van verdeling woonentiteiten Privaat/ Sociaal

Troeven zijn velerlei

DEZE SAMENWERKING IS TOT OP VANDAAG HET RESULTAAT VAN EEN OPEN DIALOOG IN AL ZIJN FACETTEN

PPSEnkele toevoegingen

HOOFDPUNTEN• WAAROM

– Verruiming van het aanbod

• WAT WEL– Samenwerken in PPS betekent ANDERS

samenwerken– Klassieke Uitbesteding is ook een vorm van

samenwerken

• WAT NIET– Geen wet OO uitschakelen

PPS : gradatie van “pps”PPS in meest ruime betekenis:

grondinbreng + DBFMO Design build finance maintenance operate (uitbating)

Enkel overweegbaar als een gevolg van een oproep tot projecten, zoniet (“promotor leurt met project”) is het een ontoelaatbare koppelverkoop, ook koop onder voorwaarden genoemd

PPS WONEN : dbfm(o)CBOGemengde projecten publiek - privaat in sociale huisvesting

Vrijwillig aangebracht: gescheiden, gemengd behandelen met formule PB of behandelen als koop langs aangelegde infrastructuur

Opgelegd door grond- en pandenbeleid louter alternatieve financiering is geen PPS

Gemengde projecten en PPSGemengde projecten publiek privaat

Enkel grondaanbodOok met woningen gebouwd door private

partnerVerkoop onder voorwaarden:

In verkoop werk, (levering) en diensten insteken is een ontwijken van wet OO; koop is een uitzondering op OO en geldt, behalve voor leveringen, enkel voor wat reeds bestaat in onroerende vorm

Als werk en diensten een betekenisvolle omvang hebben (>67. .000 EUR ??) dan moet werk en dienst in concurrentie volgens OO en afgezonderd van koop

Public Private Comparator (PPC)Nederlandse methode om af te wegen of het een

meerwaarde heeft om tot PPS over te gaan; geciteerd in het rapport van het Rekenhof

Wat betrekt PPC in de vergelijking1. Zet actieplan op en beschrijft de omgeving2. Kwalitatieve analyse met scores3. Kwantitatieve analyse van (2) met inbreng van

onder meer levenscycluskost : netto contante waarde

4. Syntheserapport betreffende 1, 2 en 3PPC verhoogt de doorlooptijd met een half jaar

Public Private Comparator (2)Product dat ingang / bekendheid vond NA

beslissing tot PPS WONENStudie Ernst en Young trachtte veel aspecten te

belichten, er zijn zeker elementen van PPC vervat

Alle investeringen moeten tegen het licht worden gehouden, PPS en klassiek

Systemen van vergelijken eens de offertes ingediend werden in PPS WONEN voor een deel al doende uitgevonden : belang van pilootproject

PPS : groot of kleinVroeger moest PPS een zeer grote omvang

hebben voor de banken:112,5 miljoen voor groot infrastructuurwerkAndere vanaf 25 miljoen EUR

Nu warm en koud:Dexia : PPS voor gemeenten welkom als niet te

grootDe Tijd : voldoende grote omvang is nodig, met

verwijzing naar PPC voor minimum omvang

Cijfers en subsidiesysteemKostprijs:

betreft betaling gespreid over 27 jaar: erfpacht perceel 1+3:

9 500 EUR/jaar/woning of ncw2008: +/- 90 000 EUR / woning

Bevat zes elementen Ontwerp (6.6%); bouw (100%); groot onderhoud

(28.4%); beheer (26.6%); opstal (8%) en primaire financiering

Hoe wordt in tweede instantie “gefinancierd”, d.i. hoe wordt de erfpacht betaald?Sociale huurSubsidie : tegemoetkoming garantiefonds

Kerntaken huisvestingsmaatschappijHuisvesting is niet noodzakelijk bouwen:

Dienst wonen aanbiedenVan bouwmaatschappij naar

huisvestingsmaatschappijDoor de traditie en de opgebouwde kennis zal

“bouwen” nog wel een tijd of altijd de hoofdactiviteit blijven

PPS (zou) een middel (kunnen geweest zijn) dat ernaast komt als bijkomende aanbod en maatstok

Gestructureerde productenPPS werd ook als een beleggingsproduct

gelanceerd, althans die optie werd naar voor gebracht

De kasstromen konden worden herverpakt en op een secundaire markt aangeboden

In al die productstappen zou de concurrentie zodanig spelen dat er bijkomende prijsverlagingen worden gerealiseerd…

Relatief succesTerritoriumKreten: “PPS WONEN is te duur”

Bij doorvragen: Weten niet hoeveel het kost Weten niet wat dan goedkoop en duur is Zeker niet hoeveel te duur of hoe voordelig

Voorstel reis langs Vlaamse projecten PPS “niet wonen”:Nul projecten gerealiseerd of 1 project in

uitvoering

PPS op Vlaams niveauWonen is de enige realisatie (gedeeltelijk) !!!

Mensen wonen wel degelijk in PPS woningenDIABOLO Antwerpen – Zaventem: bezigScholen : weldra ???Oosterweel: feuilletonVliegveld Deurne: vaudevilleradarschepenMusea; Sport …ZORG : geen PPS wel alternatieve financiering

Echecs eldersParking en cinema Sint-Niklaas

PPS langs de voordeur, klassieke financiering daarna langs de achterdeur opnieuw binnen

Vliegveld Deurne: na lange zoektocht toch maar klassieke aanbesteding

Quote: “PPS of niet, het belangrijkste is dat er

samengewerkt wordt”“wij hebben een PPS gemaakt zonder dat wij

dat wisten”

Ingeloste verwachtingenFormule DBFM is uitvoerbaarMits de gepaste conjunctuur is een goede

prijs mogelijkBanken en andere groepen boden zich aan

Niet-ingeloste verwachtingenAndere “aannemers”Kortere doorlooptijdenMerkelijk goedkoperGeen druk op inschrijvingsprijs