Projectfinanciering in crisistijd · SAMENVATTING 4 1 INLEIDING 6 1.1 AANLEIDING 6 1.2 DOELSTELLING...

Projectfinanciering in crisistijd Verkenning van de rol van alternatieve financieringsbronnen op de Nederlandse vastgoedontwikkelingsmarkt

Robert Mackaaij Ed Nozeman

Paper 2014 – 09

oktober 2014

ASRE papers ISSN 1878-4607

ASRE Research Center | Amsterdam School of Real Estate | Postbus 140 | 1000 AC

Amsterdam | T 020 – 668 1129 | F 020 – 668 0361 | [email protected]

Projectfinanciering in crisistijd Verkenning van de rol van alternatieve financieringsbronnen op de Nederlandse vastgoedontwikkelingsmarkt

Paper ten behoeve van de ASRE onderzoeksbeurs in de vastgoedkunde in

samenwerking met G&S Vastgoed

Robert Mackaaij

Ed Nozeman

Projectfinanciering in crisistijd

Amsterdam School of Real Estate 3

Inhoudsopgave

SAMENVATTING 4

1 INLEIDING 6

1.1 AANLEIDING 6

1.2 DOELSTELLING 6

1.3 VRAAGSTELLING 7

1.4 METHODOLOGIE 8

1.4.1 Literatuuronderzoek ....................................................................................8

1.4.2 Interviews met deskundigen ........................................................................8

1.4.3 Enquête onder onafhankelijke ontwikkelaars ...............................................9

1.5 LEESWIJZER 9

2 BEGRIPPENKADER 10

2.1 PROJECTONTWIKKELING 10

2.1.1 Gebiedsontwikkeling ................................................................................. 10

2.1.2 Typen ontwikkelaars .................................................................................. 11

2.2 PROJECTFINANCIERING 11

2.2.1 Financieringsstructuur ............................................................................... 13

2.2.2 Investeringskosten per ontwikkelingsfase .................................................. 14

2.2.3 Financieringsrisico’s .................................................................................. 14

3 DOORWERKING KREDIETCRISIS OP PROJECTONTWIKKELING 16

3.1 GEVOLGEN VOOR PROJECTONTWIKKELING 16

3.1.1 Omvang projectontwikkelingsmarkt ........................................................... 16

3.1.2 Trends projectontwikkelingsmarkt ............................................................. 19

3.2 GEVOLGEN VOOR PROJECTFINANCIERING 21

3.2.1 Bankfinanciering ........................................................................................ 22

3.2.2 Niet-bancaire financieringsbronnen ........................................................... 24

3.3 RESUMÉ 28

3.4 KENNISLACUNES 29

4 CONFRONTATIE LITERATUURUITKOMSTEN MET PRAKTIJKERVARINGEN

30

4.1 INLEIDING 30

4.2 OMVANG VAN EN TRENDS OP DE PROJECTONTWIKKELINGSMARKT 30

4.3 GEVOLGEN VOOR PROJECTFINANCIERING 33

4.3.1 Nederland.................................................................................................. 33

4.3.2 Internationaal ............................................................................................ 37

4.4 CONCLUSIE 41

4.5 TOT BESLUIT 42

4.5.1 Vervolgonderzoek ..................................................................................... 42

4.5.2 Toekomstverwachtingen ............................................................................ 42

LITERATUURLIJST 44

BIJLAGEN 48



Samenvatting

Dit onderzoek beoogt antwoord te geven op de vraag of en zo ja in hoeverre de

financieringsbronnen van ontwikkelaars zijn gewijzigd sinds de kredietcrisis. Is, al

dan niet tijdelijk, de gebruikelijke projectfinancieringsstructuur veranderd? De

resultaten zijn van belang voor een brede doelgroep, feitelijk voor allen die betrokken

dan wel geïnteresseerd zijn in projectontwikkeling, in het bijzonder

projectfinanciering. Gezien die doelgroep wordt ervan uitgegaan dat de lezer

vertrouwd is met de essentialia van projectfinanciering.

De kredietcrisis van 2008 heeft geleid tot vraaguitval en kredietschaarste. Banken

hebben te maken met aangescherpte kapitaal- en liquiditeitseisen, zoals Basel III, en

zijn terughoudender geworden met betrekking tot vastgoedfinanciering. De

gecombineerde brutoleningproductie van de drie grootste Nederlandse

vastgoedfinanciers (ABN Amro, FGH Bank en ING) is van 2008 tot en met 2012 met

80 procent teruggelopen. Daarnaast zijn er minder publieke middelen beschikbaar.

Dit heeft geleid tot een schaarser aanbod aan financieringsmogelijkheden voor

ontwikkelaars. Financiers stellen hogere eisen aan project (afzetbaarheid) en

ontwikkelaar (track record). Om te kunnen blijven ontwikkelen dienen ontwikkelaars

op zoek te gaan naar alternatieve, niet-bancaire financieringsbronnen.

Onafhankelijke ontwikkelaars passen inmiddels enkele alternatieve

financieringsvormen toe ter vervanging van bancaire financiering, zoals forward-

funding door de eindgebruiker/belegger en cofinanciering door een bij de bouw

betrokken marktpartij. Overige in de literatuur aangedragen alternatieven, waaronder

crowdfunding en private equity-financiering, hebben in de periode 2008-2013 geen

rol gespeeld op de projectfinancieringsmarkt. Tevens is de inbreng van meer eigen

vermogen door ontwikkelaars zelf vereist. Het is niet zo dat banken helemaal geen

projecten meer financieren. Enkele projectontwikkelaars sluiten nog steeds

financieringen bij banken af, zij het tegen een lagere LTC. Ook in het Verenigd

Koninkrijk en Frankrijk hebben banken zich teruggetrokken uit de

vastgoedfinancieringsmarkt en passen ontwikkelaars alternatieve

financieringsvormen toe. In Duitsland hebben ontwikkelaars daarentegen nog steeds

volop toegang tot bancaire financiering.

In tegenstelling tot de groep onafhankelijke projectontwikkelaars hebben gelieerde

ontwikkelaars toegang tot kapitaal vanuit de moederonderneming (ontwikkelende

bouwers en specialistische ontwikkelaars) of vanuit institutionele beleggers

(ontwikkelende beleggers). Bij gelieerde ontwikkelaars speelt het

financieringsvraagstuk daarom in mindere mate een rol. Omdat het ontwikkelvolume

op de Nederlandse vastgoedmarkt de afgelopen jaren sterk is gereduceerd en veel

ontwikkelaars door het verslechterende economische klimaat failliet zijn gegaan,

speelt het financieringsvraagstuk zich af op een sterk gekrompen

projectontwikkelingsmarkt. Bij alle typen ontwikkelaars is onder invloed van de

kredietcrisis de prioriteit verschoven van grootschalige ontwikkelingen en

internationalisering naar kleinschalige, lokale projecten. De bouwproductie wordt

steeds meer bepaald door een vervangingsopgave in plaats van uitbreiding. Het

accent komt te liggen op binnenstedelijke herontwikkeling.



De eindconclusie van deze verkenning luidt dat sinds de kredietcrisis alternatieve

financieringsvormen in opmars zijn, met name bij de onafhankelijke ontwikkelaars. In

vergelijking met de omvang van het eigen vermogen en bankfinanciering bekleden

alternatieve bronnen een steeds groter aandeel in de financieringsstructuur. Gezien

het korte tijdsverloop tussen de kredietcrisis en het moment van uitvoering van

dit onderzoek gevoegd bij het onzekere marktperspectief valt te bezien of de

alternatieve financieringsvormen daadwerkelijk een vaste plek zullen innemen in

de financieringsstructuur van. Waar in het voorlopende Verenigd Koninkrijk

alternatieve financieringsvormen momenteel al een duidelijk hoger marktaandeel

innemen, ligt vooralsnog een verdere toename daarvan in Nederland de komende

jaren in de lijn der verwachtingen.



1 Inleiding

1.1 Aanleiding Sinds de kredietcrisis van 2008 is de financiering van projecten gebiedsontwikkeling

complexer geworden. De recessie heeft geleid tot vraaguitval en kredietschaarste.

De (financiële) haalbaarheid van vastgoedprojecten is daarmee afgenomen (zie

afbeelding 1). De financieringsbereidheid van kredietverstrekkers neemt traditioneel

gezien af onder slechte marktomstandigheden (Wilkinson & Reed, 2008). Banken –

van oudsher de grootste financiers van projectontwikkeling – hebben daarnaast te

maken met aangescherpte kapitaal- en liquiditeitseisen, zoals vastgelegd in de Basel

III-richtlijnen. Hierdoor zijn banken terughoudender geworden met het financieren

van projecten gebiedsontwikkelingen (zie onder meer Visschedijk, 2013; Huibers,

2012; Van Ham, 2012). De risico’s van vastgoed als onderpand van hun leningen zijn

toegenomen (Kerste et al., 2011). Bovendien zijn er minder publieke middelen

beschikbaar om projecten gebiedsontwikkelingen mogelijk te maken, zowel vanuit

de rijksoverheid als vanuit lagere overheden (Hegeman, 2013). Dit alles heeft geleid

tot een schaarser aanbod aan financieringsmogelijkheden voor ontwikkelaars. Er is

sprake van krapte op de vastgoedfinancieringsmarkt.

Het voorgaande betekent dat banken minder krediet verstrekken. Ontwikkelaars

hebben meer moeite om bankfinanciering te verkrijgen. Om te kunnen blijven

ontwikkelen dient een ontwikkelaar creatief te zijn in het verkrijgen van

projectfinanciering. Indien mogelijk kan meer eigen vermogen worden ingezet.

Daarnaast kan een ontwikkelaar wellicht andere, ‘niet-traditionele’

financieringsvormen aanboren. Men spreekt ook wel over ‘alternatieve’ financiering.

In de praktijk hebben ontwikkelaars inmiddels de eerste ervaringen opgedaan door

samen te werken met partijen die tot dan toe volstrekt onbekend waren als

(mede)financier. Partijen die in de literatuur worden genoemd zijn onder andere:

crowdfunding-initiatieven, institutionele beleggers, private vermogensfondsen en

toekomstige eigenaar-gebruikers (zie onder meer Cushman & Wakefield, 2014a;

Meeuwssen, 2013; en Kerste et al., 2011). De vraag is in hoeverre de rol van

traditionele financiers (lees: banken) is overgenomen door andere typen financiers.

1.2 Doelstelling De doelstelling van het onderzoek is antwoord te geven op de vraag óf en in

hoeverre de financieringsbronnen van ontwikkelaars zijn gewijzigd sinds de

kredietcrisis van 2008. Is de gebruikelijke projectfinancieringsstructuur – de

verhouding tussen het ingezette eigen vermogen ten opzichte van het opgehaalde

vreemd vermogen – veranderd? In welke mate passen ontwikkelaars andere

financieringsvormen toe, naast de traditionele manier van projectfinanciering via

banken? Om deze vragen te kunnen beantwoorden is inzicht nodig in zowel de

absolute als relatieve omvang van de gebruikte financieringsvormen door

ontwikkelaars. In dit paper worden de bevindingen uit (1) het literatuuronderzoek, (2)

de interviews met deskundigen en (3) de resultaten van de enquête onder een 25-tal

onafhankelijke ontwikkelaars belicht.



Afbeelding 1. De doorwerking van de kredietcrisis op de vastgoedmarkt. Bron: eigen bewerking van Barras (1994) en Hilbers (2013).

1.3 Vraagstelling De centrale vraag van het onderzoek luidt:

Welke veranderingen zijn opgetreden in zowel de absolute als relatieve omvang van de door

ontwikkelaars toegepaste financieringsbronnen ten behoeve van project- of gebiedsontwikkeling

sinds de kredietcrisis van 2008 en wat is de rol van alternatieve financiering?

Onderstaande deelvragen ondersteunen de centrale vraag:

1. In hoeverre is de oriëntatie van projecten gebiedsontwikkeling, voor wat

betreft de functionele inhoud, locatie en/of omvang, veranderd sinds de

kredietcrisis?

2. In hoeverre is de projectfinancieringsstructuur van ontwikkelaars veranderd

sinds de kredietcrisis?

3. In welke mate passen ontwikkelaars andere financieringsvormen toe bij de

financiering van projecten gebiedsontwikkelingen ten opzichte van de

situatie voor de kredietcrisis?

4. Hoe verhoudt de Nederlandse projectfinancieringspraktijk zich ten opzichte

van de situatie in andere West-Europese landen?



Beantwoording van de deelvragen dient de volgende inzichten op te leveren:

1. Een beknopte uiteenzetting van de voornaamste gevolgen van de

kredietcrisis voor projectontwikkeling. Zijn ontwikkelaars sindsdien op een

andere manier te werk gegaan? Zo ja, waarom?

2. Een overzicht van de ontwikkeling van de projectfinancieringsstructuur van

ontwikkelaars, waaronder een analyse van de verhoudingen tussen het

ingezette eigen vermogen en het aangewende vreemd vermogen.

3. Een categorisering van financieringsvormen naar type en herkomst. Daarbij

is het van belang om de overeenkomsten en verschillen tussen

financieringsvormen weer te geven. Een kwantitatieve onderbouwing van de

absolute en relatieve omvang van de financieringsvormen is gewenst, onder

meer door een toetsing van de onderzoeksresultaten uit het

literatuuronderzoek aan de praktijk, door middel van interviews met

deskundigen uit de projectontwikkelingsbranche. Is de aard en omvang van

de gebruikte financieringsbronnen werkelijk veranderd?

4. Een internationale reflectie op de Nederlandse financieringspraktijk. In

hoeverre is de Nederlandse situatie uniek?

1.4 Methodologie Omdat de kennis over alternatieve projectfinanciering nauwelijks systematisch

aanwezig is, leent het onderwerp zich voor een verkennend of exploratief onderzoek.

Dit houdt in: het verkrijgen van meer achtergrondinformatie over het vraagstuk. Het

gaat primair om de ‘wat’- en ‘hoe’-vragen (Baarda et al., 2013). Bovendien is het

onderzoek retrospectief van aard. Het belicht de periode tussen het begin van de

kredietcrisis, omstreeks 2007/2008, tot en met eind 2013. Het onderzoek wordt

uitgevoerd in een drietal fasen, bestaande uit (1) een literatuuronderzoek (zie

paragraaf 1.4.1), (2) kwalitatief onderzoek in de vorm van interviews met

deskundigen (paragraaf 1.4.2) en (3) een analyse van een enquête onder een 25-tal

onafhankelijke ontwikkelaars (1.4.3).

1.4.1 Literatuuronderzoek In deze fase gaat het primair om het verzamelen van informatie uit bestaande

literatuur. Bij het zoeken naar literatuur zijn de volgende media geraadpleegd: de

bibliotheek van de ASRE, inclusief de website www.vastgoedkennis.nl en de

database EBSCO (search.ebscohost.com); de online scriptiedatabase van de

Rijksuniversiteit Groningen (scripties.ned.ub.rug.nl); en de zoekmachine Google

Scholar (scholar.google.nl). Gebruikte zoektermen zijn, met of zonder het

voorvoegsel ‘vastgoed’: (vastgoed)-ontwikkeling, projectontwikkeling,

gebiedsontwikkeling, (vastgoed)financiering, (vastgoed)financiers en alternatieve

financiering. Verder zijn de volgende Engelstalige termen gebruikt: real estate

development, real estate finance, real estate lenders, alternative finance en non-bank

lending. Naast de term ‘real estate’ is tevens de term ‘property’ gebruikt. Tenslotte

zijn de literatuurlijsten van reeds gevonden bronnen gescreend op interessant

materiaal (het zogenaamde ‘sneeuwbaleffect’).

1.4.2 Interviews met deskundigen Op basis van de verkregen inzichten en vastgestelde kennislacunes uit de

literatuurverkenning zijn een vijftal ontwikkelaars ondervraagd over hun ervaringen

met alternatieve projectfinanciering, waaronder drie onafhankelijke ontwikkelaars,

één woningcorporatie en één ontwikkelende belegger.



1.4.3 Enquête onder onafhankelijke ontwikkelaars Daaropvolgend wordt verslag gedaan van een schriftelijke enquête onder 25 grote

onafhankelijke ontwikkelaars in Nederland. De vraagstelling is gericht op de

praktijkervaringen van deze ontwikkelaars met de veranderde financiering sinds de

kredietcrisis.

1.5 Leeswijzer Alvorens de resultaten uit het literatuuronderzoek te beschrijven, volgt in hoofdstuk 2

een afbakening en definiëring van enkele belangrijke begrippen. Doel van het

begrippenkader is om de lezer een heldere basis te geven voor het vervolg van het

paper. In hoofdstuk 3 wordt het literatuuronderzoek naar projectfinanciering

gepresenteerd, waarin deelvraag 1 wordt behandeld (zie afbeelding 2). Het omvat

een eerste verkenning van de mogelijk gewijzigde financieringspraktijk bij projecten

gebiedsontwikkelingen. De bevindingen uit hoofdstuk 3 worden vervolgens getoetst

door middel van empirisch onderzoek, bestaande uit interviews met en enquêtes

onder deskundigen in het veld, de onafhankelijke projectontwikkelaars. De resultaten

uit het veldonderzoek zijn terug te vinden in hoofdstuk 4, evenals een internationale

reflectie op de Nederlandse praktijk door middel van literatuurbronnen over het

buitenland.

Afbeelding 2. Onderzoeksopzet.



2 Begrippenkader

Begrippen als gebiedsontwikkeling, projectontwikkeling, grondexploitatie en

vastgoedontwikkeling worden in de literatuur en het spraakgebruik regelmatig door

elkaar gebruikt. Vastgoed- en projectontwikkeling worden in het onderstaande als

synoniemen van elkaar beschouwd. Grondexploitatie geschiedt veelal in samenhang

met projectontwikkeling alhoewel dat in de praktijk door verschillende partijen kan

worden beoefend. Het essentiële verschil tussen gebieds- en projectontwikkeling

wordt in het navolgende uit de doeken gedaan.

2.1 Projectontwikkeling Kenmerkend voor projectontwikkeling is het ‘projectmatige karakter’: het gaat om een

eenmalige opdracht die volgens unieke richtlijnen en met beperkte middelen tot een

concreet resultaat moet leiden (naar: Wijnen & Storm, 2008). Het resultaat – een

nieuw of herontwikkeld gebouw – ontstaat door het gebruik van grond, arbeid,

materiaal en financiering (Wilkinson & Reed, 2008). Gehner vervolgt dat een

ontwikkelaar verantwoordelijk is voor het verwerven van grond, het verkrijgen van

benodigde vergunningen, het aansturen van het bouwproces en, tot slot, de verhuur

of verkoop van ontwikkelde ruimten. Een ontwikkelingsproces duurt gemiddeld één

tot drie jaar, waarna het gerealiseerde project verkocht wordt aan een belegger of

gebruiker die het vastgoed in exploitatie neemt (zie afbeelding 3). Miles et al. (2001)

omschrijven projectontwikkeling tenslotte als de voortdurende aanpassing aan de

gebouwde omgeving om te voldoen aan de vraag van de maatschappij. Deze

definitie impliceert dat projectontwikkeling een vraag-gedreven activiteit is. Er zijn

een viertal fasen in het ontwikkelingsproces te onderscheiden: initiatieffase,

ontwikkelingsfase, realisatiefase en exploitatiefase (Nozeman et al., 2010).

Afbeelding 3. Het vastgoedontwikkelingsproces. Bron: Eldonk (2012; in: Schiltmans, 2013).

2.1.1 Gebiedsontwikkeling Gebiedsontwikkeling is de mal van projectontwikkeling, een kader van

randvoorwaarden voor individuele gebouwontwikkelingen en andere projecten, zodat

een integraal gebied ontstaat (Peek, 2011). Het doel van gebiedsontwikkeling is het

veranderen van een gebied met verschillende locaties en functies, om uiteindelijk

commerciële en/of maatschappelijke meerwaarde te creëren (De Zeeuw et al.,

2013). Vanwege de schaalgrootte, de doorlooptijd en het risicodragend vermogen is

samenwerking tussen meerdere ontwikkelaars vaak vereist om een



gebiedsontwikkeling tot een succes te maken (Nozeman et al., 2010). Buitelaar et al.

(2012) betogen dat naast de traditionele, integrale en grootschalige

gebiedsontwikkeling sinds de crisis ook een ander type ontstaan is, namelijk de

‘organische’ vorm van gebiedsontwikkeling. Dit houdt in: kleinschalig naast

grootschalig, procesmatig naast projectmatig. Het eindbeeld staat bij de organische

vorm niet vast; het is een proces met een open einde. De rol van de gemeente is

faciliterend in plaats van risicodragend en exploiterend. Naast grote ontwikkelaars

blijken kleinere ontwikkelaars en eindgebruikers een centrale rol te spelen.

2.1.2 Typen ontwikkelaars In dit paper wordt gesproken over ‘de’ projectontwikkelaar. Er zijn op de markt echter

meerdere typen ontwikkelaars actief. In tabel 1 zijn projectontwikkelaars

onderverdeeld in een zestal categorieën. De achtergrond van een ontwikkelaar

bepaalt mede in welk type projecten geïnvesteerd wordt, bijvoorbeeld qua locatie,

omvang of sector. Ook het beoogde doel van een ontwikkeling kan per type

ontwikkelaar variëren (Schiltmans, 2013). Zo hebben ontwikkelende bouwers een

sterke oriëntatie op het creëren van bouwvolume en trachten ontwikkelende

beleggers te voldoen aan bepaalde portefeuilledoelstellingen. Ook de

financieringsbehoefte is per type ontwikkelaar verschillend. Daar waar gelieerde

ontwikkelaars geld kunnen ophalen bij een moederonderneming, is de zelfstandige

ontwikkelaar afhankelijk van financiering door externe partijen, zoals banken

(Huisman, 2007). Voor gelieerde projectontwikkelaars geldt vastgoedontwikkeling

vaak als middel om extra rendement op investeringen voor de moederorganisatie te

kunnen behalen; vastgoedontwikkeling is geen doel op zich. Voor onafhankelijke

projectontwikkelaars is projectontwikkeling het primaire bedrijfsdoel (Van Soest,

2011). De achtergrond van een ontwikkelaar bepaalt daarmee in belangrijke mate de

gevoerde ontwikkelingsstrategie (Gehner, 2011).

2.2 Projectfinanciering Hörchner (in: Nozeman et al., 2010) typeert projectfinanciering als de financiering

van een specifieke economische eenheid (lees: het project). Voor de financier of

kredietverstrekker zijn met name de kasstromen die uit het project worden

gegenereerd van belang. De kasstromen dienen als bron waaruit de lening moet

worden terugbetaald. Het vastgoed geldt als onderpand van de lening. Met

projectfinanciering wordt naast de financiering van de bouwkosten ook de

financiering van de planontwikkelingskosten in de ontwikkelingsfase bedoeld. Tijdens

de realisatiefase is bouwfinanciering nodig. Bouwfinanciering is de financiering ten

behoeve van de bouw van het project en is een vorm van korte termijn

projectfinanciering met een looptijd van maximaal twee jaar (Huisman, 2007). Het

project moet op de markt worden gezet door bijvoorbeeld verkoop aan een belegger.

Met de opbrengst uit de verkoop wordt de projectfinanciering afgelost en omgezet in

een beleggingsfinanciering (Buitelaar et al., 2013; Nozeman et al., 2010).

Beleggingsfinanciering is een vorm van lange termijn financiering (Wilkinson & Reed,

2008). Bij bouwfinanciering wordt de financier afbetaald na gereedkomen en

verkopen van het gebouw. “Anders is het als de koper (de belegger) het project

financiert. Doel van de financierende belegger is de verwerving van het project voor

zijn portefeuille”, aldus Van Gool et al. (2013, p. 139). Huisman (2007) toont de

relaties tussen de partijen die bij een typische projectfinancieringsstructuur betrokken

zijn (zie afbeelding 4). Een project kan vanwege risico-overwegingen worden

ondergebracht in een apart daarvoor opgerichte entiteit, een project-BV of special

purpose vehicle (SPV) genaamd.



Tabel 1. Typen ontwikkelaars. Bron: eigen bewerking van Schiltmans (2013) en Van Gool et al. (2013)

Type

ontwikkelaar

Omschrijving en gemiddeld aantal medewerkers

projectontwikkeling

Voorbeelden

Ontwikkelende

beleggers

Institutionele beleggers (pensioenfondsen en

verzekeraars) en vermogende particulieren. De visie

van deze beleggers is gebaseerd op de gewenste

portefeuillesamenstelling en rendementseisen.

Beleggende ontwikkelaars houden het vastgoed na

realisatie meestal in eigen portefeuille.

10-50 Bouwinvest,

Corio Vastgoed-

ontwikkeling,

Fortress en Vesteda

Ontwikkelende

bouwers

Deze groep ontwikkelaars is voortgekomen uit

bouwbedrijven en heeft een sterke oriëntatie op het

bouwproces en het creëren van bouwvolume. Bij dit

type ontwikkelaars is het vooral van belang dat de

continuïteit van het bouwbedrijf is gewaarborgd.

20-300 AM Real Estate

Development (BAM),

Dura Vermeer,

Heijmans en

VolkerWessels

Woning-

corporaties

Als ‘toegelaten instellingen’ is de primaire taak van

woningcorporaties het ontwikkelen en exploiteren van

huurwoningen voor lage- en middeninkomens.

Daarnaast ontwikkelen corporaties koopwoningen om

de onrendabele top van de sociale woningbouw te

financieren en/of de leefbaarheid van buurten te

verbeteren. Corporaties ontwikkelen voor eigen

beheer.

10-50 Portaal (regio

Utrecht), Talis

(Nijmegen),

Woonstad

(Rotterdam) en

Ymere (Amsterdam)

Ontwikkelaars

gelieerd aan

financiële

instellingen

Deze groep ontwikkelaars is voortgekomen uit

financiële instellingen, zoals banken en

verzekeringsmaatschappijen. Naast ontwikkelen

hebben deze partijen belang bij de verkoop van

financiële producten. Ze zijn daardoor met name

gericht op de koopwoningmarkt, omdat de

eindgebruiker een potentiële klant van de hypotheek-

of verzekeringsafdeling is.

15-300 Bouwfonds Property

Development (Rabo

Vastgoedgroep),

Delta Lloyd

Vastgoed en ING

Real Estate

Development

Specialistische

ontwikkelaars

De specialistische vastgoedontwikkelaars van zakelijke

eindgebruikers zijn vanuit hun kernactiviteiten actief op

de ontwikkelings-markt. Ze ontwikkelen vastgoed

vanuit veelal bestaand bezit. Het vastgoed en de

locatie zijn van strategisch belang.

Varieert Ahold Vastgoed,

Inter IKEA Group,

NS Stations en

Schiphol Real Estate

Onafhankelijke

ontwikkelaars

Deze categorie omvat de ‘pure’, zelfstandige

ontwikkelaars, niet gelieerd zijnde aan een belegger,

bouwer, financiële instelling of ander type

onderneming. In absolute aantallen is dit de grootste

groep ontwikkelaars, met veelal relatief kleine

bedrijven. Om succesvol te zijn richten onafhankelijke

ontwikkelaars zich vaak op bepaalde concepten,

gebruikersgroepen, marktsegmenten en/of regio’s.

1-50 Borghese Real

Estate, G&S

Vastgoed, OVG en

Provast



Afbeelding 4. Partijen betrokken bij een typische projectfinanciering. Bron: eigen bewerking van Nozeman et al. (2010).

2.2.1 Financieringsstructuur Naast de inzet van eigen vermogen heeft een ontwikkelaar vaak vreemd vermogen

nodig om een project te kunnen realiseren. Vreemd vermogen is geld van derden dat

een investeerder betrekt om zijn project mee te financieren (Berkhout & Zwart, 2013).

Een financier zal doorgaans niet het volledige investeringsbedrag voor eigen

rekening willen nemen. De inbreng van eigen vermogen vergroot de betrokkenheid

van de ontwikkelaar en vermindert het risico voor de financier (Berkhout & Zwart,

2013). Een solide financiële positie met relatief veel eigen vermogen biedt tevens

flexibiliteit en een lager risico voor de ontwikkelaar zelf, omdat het aantrekken van

vreemd vermogen de afhankelijkheid van de ontwikkelaar ten opzichte van de

financier vergroot (Gründemann, 2010). De wijze waarop het totale vermogen is

samengesteld tussen eigen en vreemd vermogen wordt de financieringsstructuur

genoemd (zie afbeelding 5). Ontwikkelaars houden daarbij rekening met de

gewenste risicospreiding en het verwachte rendement op het eigen vermogen

(Huisman, 2007). De schuldratio is het gedeelte van de totale activa (lees: het

vastgoed) dat met vreemd vermogen is gefinancierd (Langerak, 2011). Tenslotte is

er mezzanine financiering, een mengvorm van eigen en vreemd vermogen (zie

afbeelding 5). Mezzanine ligt qua risicoprofiel tussen eigen en vreemd vermogen in

en komt meestal voor in de vorm van een achtergestelde lening.

De keuze voor een bepaalde financieringsstructuur wordt doorgaans bepaald door

de beschikbaarheid van kapitaal, de hoogte van de financieringskosten, het type

ontwikkelaar en het soort project. Bedrijfsgrootte, financiële slagkracht en track

record van de ontwikkelaar spelen een rol, alsmede de locatie, looptijd, omvang en

sector van het te financieren project (Wilkinson & Reed, 2008). Onafhankelijke

projectontwikkelaars regelen de projectfinanciering over het algemeen via externe

partijen, zoals banken (Schiltmans, 2013). Gelieerde ontwikkelaars doen dat veelal

intern.



Afbeelding 5. Voorbeeld van een projectfinancieringsstructuur.

2.2.2 Investeringskosten per ontwikkelingsfase Een ontwikkelaar dient aan het begin van het ontwikkelingsproces, in de initiatief- of

ontwikkelingsfase, projectfinanciering te regelen. Het noodzakelijk kapitaal bestaat in

deze fase voornamelijk uit eigen vermogen van de ontwikkelaar. Omdat de risico’s in

de beginfase relatief hoog zijn, zijn externe partijen nauwelijks bereid krediet te

verstrekken. Naast eigen vermogen is het aantrekken van project- of

bouwfinanciering bij externe partijen, zoals banken of institutionele beleggers,

noodzakelijk om tot realisatie over te kunnen gaan. Andere zaken die een

ontwikkelaar moet regelen voor start bouw zijn soms het bouwrijp maken van de

grond, het verkrijgen van een omgevingsvergunning, het zekerstellen van een

bepaald voorverhuur- of voorverkooppercentage en het vaststellen van de

aanneemsom (Buur, 2011). Met name in de realisatiefase lopen de totale

investeringskosten van een project snel op, omdat de bouwkosten gemiddeld zestig

procent van de totale investeringskosten bedragen (zie afbeelding 6). Afhankelijk van

het type vastgoed, de locatie en de gewenste kwaliteit, bestaan de totale

investeringskosten van een ontwikkelaar voor gemiddeld vijf procent uit

financieringskosten.

2.2.3 Financieringsrisico’s De basis van financieren is dat een financier verstrekker is van niet-risicodragend

vermogen (Berkhout & Zwart, 2013). Een projectontwikkelaar investeert daarentegen

voor eigen rekening en risico (gedelegeerd ontwikkelen uitgesloten) en tracht de

projectrisico’s zo goed mogelijk te beheersen. Door het aangaan van een

financieringsovereenkomst met een ontwikkelaar loopt een financier enkele risico’s,

welke hij zo goed mogelijk probeert af te dekken. Alvorens een project te financieren

beoordeelt een financier daarom de projectrisico’s, waaronder: marksituatie, locatie,

ontwikkelingsstadium, percentage verhuurd of verkocht, aanwezigheid van een

eindbelegger en/of enkele financieringsratio’s. Een veelgebruikte financieringsratio is

de loan-to-cost of LTC-ratio. Dit is de verhouding tussen de hoogte van de lening en

de investeringskosten van het project (Nozeman et al., 2010). Het aanwenden van

vreemd vermogen kan nadelig uitpakken indien de financieringskosten hoger zijn dan

het projectrendement. Als de kosten van de lening lager blijken te zijn dan het

rendement op de ontwikkeling, dan verhoogt het gebruik van vreemd vermogen het

rendement op het eigen vermogen. Dit wordt ook wel het hefboomeffect of leverage

genoemd (Van Gool et al., 2013). Er ontstaat derhalve een financieringsrisico als de

verhouding tussen eigen vermogen en vreemd vermogen ongunstig is of het

rentepercentage over het vreemd vermogen stijgt.

FIN

AN

CIE

RIN

GS

ST

RU

CT

UU

R

EIGEN

VERMOGEN %

VREEMD

VERMOGEN %

MEZZANINE %

PROJECT



Afbeelding 6. Investeringscurve, waarin de totale investeringskosten van een project worden afgezet tegenover de vier ontwikkelingsfasen. Bron: eigen bewerking van Gehner (2011).

Naarmate een project vordert en realisatie nadert nemen de risico’s voor financier en

ontwikkelaar af (Gehner, 2011). Het projectrisico kan worden gereduceerd door een

financier in de beginfase zoveel mogelijk garanties te bieden over het verkrijgen van

een bouwvergunning en de afzetbaarheid van het project, veelal in de vorm van een

verhuur- of verkooppercentage van zestig tot zeventig procent op moment van start

bouw (Gehner, 2011). Afhankelijk van de strategie van een ontwikkelaar (zie

paragraaf 2.1.2) kan het projectrisico verder worden verminderd, zo toont Gehner

(2011) aan.



3 Doorwerking kredietcrisis op projectontwikkeling

De kredietcrisis heeft geleid tot een afname van de bouwproductie en een afname

van de (financiële) haalbaarheid van vastgoedprojecten (Barkham, 2013; Hilbers,

2013; Wibier, 2012; Vulperhorst, 2009; Van Hoek, 2008) (zie afbeelding 1).

Hieronder worden de gevolgen van de kredietcrisis voor de praktijk van

vastgoedontwikkeling en –financiering uiteengezet en kwantitatief onderbouwd.

3.1 Gevolgen voor projectontwikkeling

3.1.1 Omvang projectontwikkelingsmarkt De Nederlandse bouwwereld is sinds 2008 hard geraakt. In 2013 lag het volume van

de bouwproductie van commercieel vastgoed meer dan 25 procent lager dan in

2008. De woningbouwproductie is sinds de kredietcrisis zelfs met 40 procent gedaald

(EIB, 2014). Minder productie betekent minder omzet: bouwbedrijven en

projectontwikkelaars hebben in de periode 2008-2013 gezamenlijk een omzetdaling

van 15 procent gerealiseerd. De grotere ontwikkelaars hebben, op basis van het

aantal werknemers, slechtere omzetcijfers moeten presenteren dan kleinere

ontwikkelaars (CBS, 2014). Een andere belangrijke indicator voor de

ontwikkelingsmarkt is het aantal verleende bouw- of omgevingsvergunningen. Zowel

het aantal als de waarde van verleende bouwvergunningen voor opdrachtgevers als

beleggers, projectontwikkelaars en aanneembedrijven is sterk teruggelopen sinds

2008 (zie afbeelding 7). Het aantal verleende bouwvergunningen in een jaar loopt

voor op de werkelijke bouw en is daarmee een indicatie van de te verwachten

ontwikkelingen in de daaropvolgende periode. Een vergunning vormt echter geen

garantie voor uiteindelijke realisatie. De nieuwbouwproductie is aanzienlijk

teruggelopen van 2008 tot 2013, te zien aan de indexcijfers in afbeelding 8.

Afbeelding 7. Het aantal en de waarde (in € mln.) van verleende bouwvergunningen voor woningbouw en utiliteitsbouw door institutionele beleggers, projectontwikkelaars en aannemers over de periode 2008-2013. Bron: CBS (2014).

335 46

876

262

2.907

1.132

7.096

1.698

0

2.000

4.000

6.000

8.000

2008 2009 2010 2011 2012 2013

Utiliteitsbouw (aantal) Utiliteitsbouw (waarde)

Woningbouw (aantal) Woningbouw (waarde)



Afbeelding 8. De bouwproductie van commercieel vastgoed in 2008 en 2013 vergeleken (2008=100). Bron: EIB (2014).

De ontwikkeling van de utiliteitsbouwproductie kende in Nederland een sterkere

terugval dan die in buurlanden België en Duitsland. “Sinds de kredietcrisis is de

terugval in de nieuwbouwproductie in Nederland uitzonderlijk sterk, met een

productieverlies van bijna een derde ten opzichte van 2008”, zo concludeert het EIB

(2014, p. 59). Dit komt grotendeels door een gebrek aan investeringen in de

commerciële vastgoedsector, vooral veroorzaakt door een overaanbod aan kantoren

(EIB, 2014). Het afgelopen jaar heeft de neergaande tendens zich voortgezet. In ons

land daalde de utiliteitsbouwproductie met 4,0 procent in 2013. Ter vergelijking: in

het Verenigd Koninkrijk is de nieuwbouwproductie van commercieel vastgoed over

dezelfde periode gedaald met 6,2 procent, met een zwakke winkelmarkt als

belangrijkste oorzaak. In Duitsland daalde de nieuwbouwproductie van commercieel

vastgoed in 2013 met 2,5 procent en in Frankrijk met 4,2 procent (zie ook paragraaf

4.2). De werkgelegenheid in de Nederlandse bouwsector is sinds 2008 met bijna

70.000 arbeidsjaren gedaald (EIB, 2014). Dit valt af te lezen aan het teruggelopen

aantal grote projectontwikkelaars (zie tabel 2). Het aantal bedrijven dat werkzaam is

in de branche is weliswaar gestegen van 3.710 in 2008 naar 3.810 in 2013. Echter,

deze toename is geheel toe te schrijven aan het stijgende aantal eenmansbedrijven.

Tabel 2. Het aantal bedrijven in de projectontwikkelingsbranche onderverdeeld naar aantal werkzame personen over de periode 2008-2013. Bron: CBS (2014).

Aantal personen

werkzaam per

ontwikkelaar

Aantal bedrijven

in 2008

Aantal bedrijven

in 2013

Afname of

toename 2008-

2013 (in %)

1 2.300 3.130 36,1

2 tot 10 1.265 605 -52,2

10 tot 50 120 70 -41,7

50 tot 100 15 5 -66,7

100 of meer 10 0 -100,0

Totaal 3.710 3.810 2,7

Door faillissementen, fusies en reorganisaties is het aantal arbeidsplaatsen bij

ontwikkelaars sterk gereduceerd (Schiltmans, 2013). Van Enk (in: NVM, 2013)

oordeelt dat er geen sprake meer is van een “echte Nederlandse

ontwikkelingsmarkt”. Zo bouwt de Rabo Vastgoedgroep haar activiteiten in de

ontwikkeling van commercieel vastgoed af door de verkoop van MAB Development

42,048,8

44,1

82,4

0

25

50

75

100

Bedrijfsruimten Logistieke gebouwen Kantoren Winkels

2008 (=100) 2013 (raming)



en is ING Real Estate Development in zijn geheel nagenoeg ontmanteld. Het

terugtrekken van de financiële instellingen valt af te lezen in Tabel 3, waarin de

grootste commerciële ontwikkelaars zijn gerangschikt op basis van de

daadwerkelijke productie in 2013. In 2008 voerden ING en Rabo Vastgoedgroep de

ranglijst van grootste commerciële ontwikkelaars nog aan. Ook veel onafhankelijke

ontwikkelaars zijn door faillissementen verdwenen van de markt. Voorbeelden

hiervan zijn Eurocommerce en TCN Property Projects (PropertyNL, 2011).

Onafhankelijke ontwikkelaars “die het wel goed doen zijn OVG en Provast en partijen

met vlees op de botten zoals G&S en Maarsen”, aldus Van Enk (2012, p. 421).

Tabel 3. Grootste ontwikkelaars van commercieel vastgoed in Nederland op basis van de daadwerkelijke productie in 2013, uitgedrukt in de beleggingswaarde (in € mln.). Bronnen: PropertyNL (2013a) en PropertyNL (2008).

Naam Beleggings-

waarde

Type

ontwikkelaar

Gelieerd aan Positie

ranglijst 2008

1 AM & IPMMC > €300 mln. Ontwikkelende

bouwer

Koninklijke BAM

N.V.

6 (AM)

57 (IPMMC)

Corio Vastgoed-

ontwikkeling

> €300 mln. Ontwikkelende

belegger

Corio Nederland

B.V.

31

MAB Development* > €300 mln. Financiële

instelling

Rabo

Vastgoedgroep

2 (onder Rabo

Vastgoedgroep)

NS Stations > €300 mln. Specialistische

ontwikkelaar

Nederlandse

Spoorwegen

5

OVG

Projectontwikkeling

> €300 mln. Onafhankelijke

ontwikkelaar

Onafhankelijk 11

VolkerWessels

Vastgoed

> €300 mln. Ontwikkelende

bouwer

VolkerWessels 9

2 ASR Vastgoed-

ontwikkeling*

€200-300

mln.

Financiële

instelling

ASR Verzekeringen 8 (Fortis

Vastgoed)

Green Real Estate €200-300

mln.

Specialistische

ontwikkelaar

Verenigde Onder-

nemingen Zeeman

--

ING Commercial

Banking*

€200-300

mln.

Financiële

Instelling

ING 1

Provastgoed

Nederland

€200-300

mln.

Onafhankelijke

ontwikkelaar

Onafhankelijk 27

Schiphol Real

Estate

€200-300

mln.

Specialistische

ontwikkelaar

Schiphol Group 7

*Ontwikkelaars waarbij de ontwikkelingsactiviteiten zijn afgebouwd of momenteel in afbouw zijn.

______________________________________________________________________________________________

1 Informatie over de commerciële vastgoedportefeuille van ontwikkelaars is al jaar en dag beter beschikbaar dan die over het

residentieel vastgoed. Een betrouwbaar beeld van de woningbouwportefeuille per ontwikkelaar wordt node gemist.



3.1.2 Trends projectontwikkelingsmarkt Huisman (2007) voorzag vóór de kredietcrisis een aantal trends op de

ontwikkelingsmarkt: internationalisering van ontwikkelaars, toenemende complexiteit

en schaalvergroting van projecten, en binnenstedelijke herontwikkeling. Zijn deze

trends nog steeds actueel? Als men kijkt naar de ontwikkelingen die nadien tot stand

zijn gekomen, dan ziet men een inhoudelijke omslag. De functie, locatie en omvang

van projecten gebiedsontwikkelingen zijn aangepast aan de onzekere economische

omstandigheden. Fokkema & Schepman (2013a) vatten de ontwikkelingen op de

winkelmarkt als volgt samen: “was het in de jaren voor de crisis én én, nu is het

steeds meer óf óf”. Ontwikkelaars zijn terughoudender geworden. Plannen die zich

niet op de juiste locatie bevinden of niet voldoen aan de vraag zijn geschrapt. Er zijn

minder projecten in aanbouw (zie afbeelding 9). De omvang van de planvoorraad van

winkels in de initiatieffase slonk in twee jaar tijd, van 2011 tot en met 2012, met

750.000 m2. Ook het aantal nieuwe kantoorontwikkelingen is teruggelopen, “van

bijna honderd in 2008 tot minder dan dertig in 2012”, zo melden Fokkema &

Schepman (2013b). Dit komt doordat er minder vraag is naar kantoorruimte in een

markt met al veel leegstand. De beroepsbevolking daalt de komende twintig jaar met

meer dan vijf procent. Daarnaast is er de trend van ‘het nieuwe werken’. Al met al is

de helft van het metrage per werknemer minder benodigd dan het huidige

gemiddelde gebruik van 20 m2 (ING Economisch Bureau, 2013). Het Economisch

Instituut voor de Bouw (EIB, 2014) stelt dat de bouwproductie door de afnemende

bevolkingsgroei en de dalende werkgelegenheidsgroei steeds meer wordt bepaald

door een vervangingsopgave (herontwikkeling) in plaats van nieuwbouw. In een

gezamenlijk onderzoek van NEPROM en PropertyNL (in: Fokkema & Schepman,

2013b) wordt het groeiend aantal herontwikkelingen onderstreept. In de periode

2008-2010 was tien tot vijftien procent van alle kantooropleveringen een

herontwikkelingsproject. Dit is gestegen naar 23 procent in 2011 en 37 procent in

2012. Verouderde kantoren worden in toenemende mate getransformeerd naar

andere functies, bijvoorbeeld hotels of studentenhuisvesting. Het merendeel van het

herontwikkelde kantooroppervlak (negentig procent) staat in de vijf grote steden, met

uitzondering van Utrecht. In 2012 was een kwart van de opgeleverde winkelprojecten

een herontwikkelingsproject, goed voor 65.000 m2 (Fokkema & Schepman, 2013a).

De moderne ontwikkelaar is daarmee steeds meer een ‘herontwikkelaar’. De focus

op bestaande bouw doet zich voor in de hele keten, van huurders, beleggers en

ontwikkelaars tot overheden (Fokkema & Schepman, 2013b). Bij nieuwbouw is de

groei sterk geconcentreerd op kleinere bouwwerken, wat wijst op een afnemende

schaalgrootte. Projecten worden sterker gefaseerd om het afzetrisico te verlagen

(Buitelaar et al., 2013). Op basis van verleende bouwvergunningen kan van een

verdere productiedaling van grootschalige projecten worden uitgegaan. Er is sprake

van schaalverkleining in plaats van schaalvergroting: “kleinschalige projecten zullen

doorgaan, grote ontwikkelingen zullen stagneren”, aldus Vulperhorst (in:

Uittenbogaard & Veldman, 2013, p. 154).



Afbeelding 9. (Her)ontwikkeling van winkels en kantoren in Nederland naar oppervlakte (in m2 b.v.o.) over de periode 2009-2013 (per 1 januari). Bron: eigen bewerking van Fokkema & Schepman (2013a en 2013b).

Wat betreft de internationalisering van ontwikkelingsactiviteiten stelt Van Mierlo

(2010) dat ontwikkelaars zich door de crisis hebben teruggetrokken uit het

buitenland. De prioriteit van ontwikkelaars is verschoven van grootschalige

investeringen in binnen- en buitenland naar kleinschaliger projecten in Nederland.

Risicobeheersing staat centraal (Uittenbogaard & Veldman, 2013). De geografische

focus van commerciële vastgoedontwikkelaars ligt op de Randstedelijke provincies.

Ook in Noord-Brabant en Gelderland worden relatief veel vierkante meters kantoren

en winkels ontwikkeld. De overige, perifere provincies hebben te maken met relatief

weinig ontwikkelingsactiviteit (zie afbeelding 10 en bijlage 1). Ook in 2008 waren de

meeste kantoor- en winkelmeters gepland in de provincies Noord- en Zuid-Holland

en Noord-Brabant (NEPROM & PropertyNL, 2008). De concentratie op de Randstad,

Noord-Brabant en Gelderland is op zich niet verwonderlijk. In deze regio’s wonen de

meeste mensen, zijn de meeste bedrijven gevestigd en bevinden zich de twee

belangrijkste ‘mainports’ van Nederland: de Rotterdamse haven en luchthaven

Schiphol. Deze mainports zijn ontsloten met het achterland via veelgebruikte

transportroutes door Gelderland en Noord-Brabant. Als men het totaal ontwikkelde

metrage commercieel vastgoed per inwoner per provincie berekend, dan ligt het

zwaartepunt in respectievelijk Zuid-Holland, Noord-Holland, Noord-Brabant en

Utrecht. Ontwikkelende bouwers (37 procent), onafhankelijke ontwikkelaars (25

procent) en ontwikkelende beleggers (19 procent) zijn het actiefst op de commerciële

vastgoedontwikkelingsmarkt.

Specifiek ten aanzien van gebiedsontwikkeling zijn Peek & Van Remmen (2012) van

mening dat de kredietcrisis de aard van gebiedsontwikkelingen heeft veranderd. Voor

de kredietcrisis lag de focus bij de ontwikkelaar. De werkwijze was gericht op de

initiatief-, ontwikkelings- en realisatiefase. Tegenwoordig is de aandacht verbreed

naar het beoogde gebruik door de toekomstige eigenaren en gebruikers in de

exploitatiefase. Niet ontwikkelaars maar beleggers nemen tegenwoordig een steeds

actievere en initiërende rol in bij gebiedsontwikkeling. Naast traditionele

gebiedsontwikkeling manifesteert zich organische gebiedsontwikkeling (Buitelaar et

al., 2012). De Zeeuw et al. (2013) voegen daaraan toe dat ruimtelijke plannen

tegenwoordig niet meer vastliggen. Er is meer ruimte voor marktgerichte en

gefaseerde invullingen. De stip op de horizon ligt vast, maar de weg daarnaartoe

biedt ruimte voor flexibiliteit.

0

200

400

600

800

1000

1200

2009 2010 2011 2012 2013

Winkels toevoeging Winkels herontwikkeling Kantoren toevoeging Kantoren herontwikkeling



Afbeelding 10. Totaal metrage (in b.v.o. m2) aan kantoor- en winkelontwikkelingen in Nederland per 1-1-2013 en de absolute verandering in het totaal metrage ten opzichte van 1-1-2008 (tussen haakjes). De cijfers zijn afgerond op duizenden en geven de harde planvoorraad weer. Bron: eigen bewerking van NEPROM (2013a en 2013b) en NEPROM & PropertyNL (2008). Zie bijlage 1 voor de achterliggende gegevens.

3.2 Gevolgen voor projectfinanciering Veel ontwikkelingen zijn sinds de kredietcrisis van 2008 niet van de grond gekomen.

Banken hebben verscherpte, risicomijdende eisen opgesteld ten aanzien van de

financiering van vastgoedprojecten en marktpartijen zijn minder geneigd om te

investeren in dergelijke risicodragende projecten (Schiltmans, 2013). De

aanscherping van kredietvoorwaarden heeft de vraag naar vastgoed verder

verminderd, met een golf aan faillissementen tot gevolg door het uitblijven van deals

(PropertyNL, 2013b). Met name het aantal grote ontwikkelaars op de markt is fors

gereduceerd. Het vinden van voldoende investeringsmiddelen is voor ontwikkelaars

geen vanzelfsprekendheid meer. Voor vrijwel elk project is vreemd vermogen nodig,

maar de financieringsmarkt is bijna tot stilstand gekomen (PropertyNL, 2013b).

Hoewel ontwikkelaars en ontwikkelende bouwers tussen 1998 en 2008 in totaal met

meer dan zeventig procent vreemd vermogen financierden, is vanaf 2008 voor alle

typen vastgoedondernemingen een daling zichtbaar (Langerak, 2011). Ontwikkelaars

gebruiken minder vreemd vermogen en zullen eerst eigen vermogen moeten

aanspreken alvorens een financier instapt (Gründemann, 2010). Eigen vermogen is

echter niet voor iedere ontwikkelaar direct beschikbaar. Voor ontwikkelaars is het

financieren van projecten duurder en complexer geworden. Momenteel investeren

financiers alleen in projecten waarbij ontwikkelaars voldoende kennis over en

ervaring met de regionale markt hebben (een gedegen ‘track record’) of indien een

langdurige en betrouwbare klantenrelatie is opgebouwd tussen financier en

Friesland 92.000 (+52.000)

Drenthe 63.000 (+15.000)

Groningen 99.000 (-4.000)

Overijssel 371.000 (+153.000)

Flevoland 101.100 (-103.000)

Gelderland 468.000 (+239.000)

Limburg 400.000 (+122.000)

Noord-Brabant 1.286.000 (+1.004.000)

Noord-Holland 1.159.000 (+90.000)

Zuid-Holland 2.525.000 (+1.079.000)

Utrecht 519.000 (+110.000)

Zeeland 114.000 (+15.000)



ontwikkelaar (Cushman & Wakefield, 2014a; Uittenbogaard & Veldman, 2013). Het

combineren van verschillende geldstromen van deels ongebruikelijke herkomst vormt

de grootste uitdaging voor ontwikkelaars (Uittenbogaard & Veldman, 2013). Globaal

is een onderscheid te maken tussen bankfinanciering (paragraaf 3.2.1) en overige,

niet-bancaire financieringsbronnen (paragraaf 3.2.2), ook wel aangeduid met het

begrippenpaar ‘traditionele’ versus ‘alternatieve’ projectfinanciering.

3.2.1 Bankfinanciering Banken zijn de grootste vastgoedfinanciers. Het merendeel van alle

projectfinancieringen wordt door banken verstrekt (Cushman & Wakefield, 2014a; en

Kerste et al., 2011). Volgens schattingen van Morgan Stanley zijn banken

verantwoordelijk voor 90 tot 95 procent van alle vastgoedfinancieringen binnen

Europa (Sriharan, 2013). De Nederlandsche Bank (DNB, 2013a) schat dat alle

Nederlandse banken in 2013 voor circa €80 miljard aan leningen hadden uitstaan bij

vastgoedondernemingen, waaronder beleggers en projectontwikkelaars. Voorgaande

schattingen bevatten derhalve niet alleen projectfinanciering, maar ook

(her)financieringen van bestaand vastgoed (beleggingsfinanciering). In Nederland is

de financieringsmarkt jarenlang gedomineerd door drie partijen: ING Real Estate

Finance, FGH Bank en SNS Property Finance. De rol van SNS is inmiddels

overgenomen door ABN Amro Real Estate Finance. De Nederlandse

vastgoedfinancieringsmarkt kan als zeer geconcentreerd worden aangemerkt. In

2011 lag het marktaandeel van de drie grootste financiers (ABN, FGH en ING) rond

de 88 procent (Kerste et al., 2011). FGH en ING zijn momenteel goed voor tachtig

procent van alle bestaande vastgoedfinancieringen, met elk een portefeuille van rond

de €30 miljard aan commerciële vastgoedleningen in binnen- en buitenland (Lalkens

et al., 2014; Wiegerinck, 2014). Huisman (2007) meent dat het aantal banken dat

zich toelegt op de financiering van projectontwikkeling klein is vanwege de specifieke

kennis die benodigd is. Volgens FGH Bank is het aantal vastgoedbanken in

Nederland te beperkt. De huidige banken dragen te grote risico’s per klant, waardoor

bouwprojecten minder kans van slagen hebben (Doodeman, 2013). In afbeelding 11

wordt de ontwikkeling van de brutoleningproductie – de productie van nieuwe

leningen en herfinancieringen in een bepaald jaar – van de huidige drie grootste

vastgoedfinanciers getoond. De brutoleningproductie is met gemiddeld 80 procent

teruggelopen sinds de start van de kredietcrisis in 2008. Het is treffend dat begin

2009 slechts één op tien kredietaanvragen door banken werd gehonoreerd

(Gründemann, 2010). De meeste banken maken echter geen splitsing in de

leningproductiecijfers tussen nieuwe leningen en herfinancieringen. ING is hierop

een uitzondering: in 2012 bedroeg de brutoleningproductie van ING €693 miljoen,

waarvan maar liefst negentig procent uit herfinancieringen bestond

(Vastgoedjournaal, 2013).

Behalve dat banken minder wensen te investeren in risicodragende projecten,

hebben zij te maken met aangescherpte kapitaal- en liquiditeitseisen. Met de

gefaseerde invoering van de Basel III-richtlijnen, waar banken vanaf 2019 aan

moeten voldoen, dienen banken meer eigen vermogen aan te houden ten opzichte

van het totaal aan uitstaande kredieten (Van Ham, 2012). Banken die niet in staat

zijn hun eigen vermogen op te schroeven, zullen de risico’s op de balans moeten

afbouwen, met een verlaging van de leencapaciteit of kredietlimieten tot gevolg

(Mandigers, 2013). Voor de crisis waren banken bereid het benodigde vreemd

vermogen te leveren tegen hoge LTV-ratio’s en lage rentes (Kerste et al., 2011).

Banken stellen hogere eisen, hebben een gebrek aan vertrouwen in klanten,

focussen meer op hun kernactiviteiten en laten een toenemende afkeer van vastgoed



zien – in het bijzonder ten opzichte van de kantorensector. De

financieringsbereidheid van banken is dientengevolge afgenomen (Berkhout & Van

Velten, 2014). “De voorheen bijna vanzelfsprekende bancaire financiering werd

minder vanzelfsprekend”, zo vat Van Ham (2012, p. 34) de ontwikkelingen samen.

Financiers zijn minder leningen gaan verstrekken aan vastgoedpartijen, waaronder

ontwikkelaars (zie tabel 4).

Afbeelding 11. Ontwikkeling brutoleningproductie van de drie grootste financiers van commercieel vastgoed in Nederland, 2008-medio 2013 (in € mln.). Bron: PropertyNL (2013b).

Tabel 4. De brutoleningproductie van vastgoedfinanciers voor de financiering van commercieel vastgoed in Nederland (in € mln.). Bron: PropertyNL (2013b; nb = niet bekend).

Aanbieder Type

financier

2012 2011 2010 2009 2008 Δ‘08-

‘12

FGH Bank Bank 1.700 2.800 2.400 2.780 4.800 -64,6%

ABN Amro REF Bank 950 1.500 1.400 728 883 -7,1%

ING REF Bank 693 1.482 6.724 5.948 10.747 -93,4%

NIBC Bank nb 500 750 1.000 500 nb

Deutsche Hypo Bank (D) nb 185 385 212 132 nb

Berlin Hyp Bank (D) nb nb 135 217 100 nb

Syntrus Achmea REF Belegger 67 60 256 100 710 -90,6%

Triodos Bank 45 34 28 16 nb nb

SNS PF Bank nihil nihil nihil 761 4.684 nb

Door de terughoudendheid van banken is het voor een ontwikkelaar lastiger een

project gefinancierd te krijgen. Dit heeft zijn weerslag op de haalbaarheid van

ontwikkelingen. Uittenbogaard & Veldman (2013) suggereren dat er wel degelijk geld

genoeg is op de markt, maar dat projectontwikkelaars op zoek moeten naar burgers,

bedrijven of instellingen die wél geld willen investeren in vastgoed. Door creatief te

zijn in de funding van projecten worden financieringsmogelijkheden vergroot

(Gründemann, 2010). De hoge marges die de Nederlandse banken hanteren, zullen

leiden tot de opkomst van alternatieve financieringsvormen (Berkhout & Van Velten,

1.700

4.800

950883

693

10.747

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

20122011201020092008FGH Bank ABN Amro REF ING REF



2014). Maar welke typen partijen kunnen én willen die projecten

gebiedsontwikkelingen financieren? Welke niet-bancaire financieringsbronnen zijn er

beschikbaar voor ontwikkelaars? En in welke mate? In de volgende paragraaf wordt

getracht deze vragen te beantwoorden.

3.2.2 Niet-bancaire financieringsbronnen

“Today’s market is marked by an increasingly diverse mix of active lenders, with the previous

dominance of banking institutions eroded by the entry of non-bank financial institutions, such as

insurance companies, debt funds and private equity” – Cushman & Wakefield (2014a, p. 2)

In een markt waarin banken zich terugtrekken moeten projectontwikkelaars die geen

of onvoldoende bankfinanciering kunnen krijgen op zoek naar andere

financieringsbronnen. Een ontwikkelaar kan meer eigen vermogen inzetten of op

zoek gaan naar financiers die wel bereid zijn de verhoogde risico’s aan te gaan,

mogelijk tegen hogere financieringskosten. De vraag is welke partijen

vastgoedprojecten kunnen én willen financieren. “Wie springt er in het gat van de

risicodragende projectontwikkeling?”, vraagt Hegeman (2013, p. 6) zich af. Het

adviesbureau Cushman & Wakefield (2014a) heeft aan de hand van een onderzoek

onder 161 vastgoedfinanciers berekend dat het aandeel bankfinanciering van

commercieel vastgoed in Europa is afgenomen van 67 procent in 2012 tot 55 procent

in 2014. De dominantie van banken op de Europese vastgoedfinancieringsmarkt is

afgezwakt door de opkomst van niet-bancaire financiers, waarbij Cushman &

Wakefield (2014a) enkele belangrijke niet-bancaire partijen typeert: private equity-

fondsen, leningfondsen en institutionele beleggers (zie afbeelding 12). Uit een

analyse van DTZ (2013) blijkt dat gedurende de periode 2009-2012 er nagenoeg

niets is veranderd in de verhouding bankfinanciering – DTZ spreekt over een

marktaandeel van 96 procent – ten opzichte van niet-bankfinanciering (circa vier

procent). Tot 2015 zullen niet-banken naar verwachting hun marktaandeel zien

toenemen tot zeven procent in Europa en vijftien procent in het Verenigd Koninkrijk.

De cijfers van DTZ en Cushman & Wakefield duiden in de richting van de opkomst

van alternatieve financieringsvormen. In de onderzoeken van Cushman & Wakefield

en DTZ zijn zowel beleggings- als projectfinancieringen geanalyseerd op Europese

schaal. De omvang van bankfinanciering in relatie tot vastgoedontwikkeling in

Nederland wordt niet nader gespecificeerd. Maxted & Porter (2013) maken wel

onderscheid tussen beleggings- en projectfinanciering op de Britse markt. Vóór de

kredietcrisis was tien procent van de totale Britse vastgoedleningenportefeuille

bestemd voor projectontwikkeling. In 2012 is het aandeel projectfinancieringen

teruggelopen tot 3,5 procent. Van alle nieuwe vastgoedleningen is één-vijfde

bestemd voor vastgoedontwikkelingen, waarvan vijf procent commercieel vastgoed

en vijftien procent woningbouw (Rothery, 2013). Dit betekent dat het aandeel

projectfinancieringen in het totaal aan uitstaande vastgoedleningen is afgenomen. Dit

hangt samen met de verminderende ontwikkelingsactiviteiten. De Britse markt is

echter niet één-op-één te vergelijken met de Nederlandse markt (zie ook hoofdstuk

4). In het Verenigd Koninkrijk wordt meer gebruik gemaakt van alternatieve

financieringsvormen dan op het Europese continent (DTZ, 2013). Ten opzichte van

de Britse situatie stelt ook Huibers (2012, p. 16) vast dat er in Nederland nog weinig

alternatieven op de markt zijn: “A striking difference between the UK and the Dutch

real estate lending market is the modest role that non-banks play in the Dutch

market”. Mahieu (2014) is van mening dat de bescheiden omvang van alternatieve

bronnen wordt verklaard door het ‘onvolwassen karakter’: “alternative finance

sources are not mature yet to fill up the gap left by banks”.



Afbeelding 12. Marktaandeel per type financier op de Europese vastgoedmarkt. Bron: Cushman & Wakefield (2014a). Met dank aan Michiel Boonen, senior research consultant bij Cushman & Wakefield.

Dit onderzoek is echter gericht op de Nederlandse projectfinancieringsmarkt,

waarmee beoogd wordt de omvang van verschillende alternatieve (niet-bancaire)

financieringsvormen in kaart te brengen. In de literatuur worden een aantal niet-

bancaire partijen genoemd die een rol zouden kunnen spelen bij projectfinanciering,

zie onder meer: Berkhout & Zwart (2013); Hegeman (2013); Meeuwssen (2013);

Vastgoedjournaal (2013); Boswinkel (2012); Rietberg (2012); Buur (2011):

crowdfunding door het publiek;

eigen vermogen van marktpartijen die bij het ontwikkelingsproces zijn

betrokken, zoals een aannemer, bouwbedrijf of grondeigenaar;

forward-funding vanuit de koper, zoals een institutionele belegger of

eindgebruiker; en

participatiemaatschappijen of verschaffers van private equity-financiering.

Nieuw zijn bovenstaande financieringsvormen niet. Ze worden naar verluidt steeds

meer ingezet om in de financieringsbehoefte van ontwikkelaars te voorzien (Twigt,

2011). In tabel 5 is een overzicht weergegeven van deze financieringsvormen en de

voor- en nadelen die daaraan kleven voor een ontwikkelaar. Een kwantificering van

de omvang per financieringsvorm is niet terug te vinden in de literatuur.

Banken (55%)

Verzekeraars (2%)

Vastgoedondernemingen (property companies;5%)Private equity-fondsen (12%)

Leningfondsen (debt funds; 21%)



Tabel 5. Mogelijke alternatieve financieringsvormen voor een ontwikkelaar.

Crowdfunding

Omschrijving Bij crowdfunding wordt het publiek gevraagd een bijdrage te leveren aan een

vastgoedproject. Via het internet kunnen ontwikkelaars investeerders bij elkaar

brengen om financiering te verkrijgen. Voorbeelden van crowdfunding-initiatieven

voor vastgoed zijn Fundrise, Property Peers en Realty Moguls – alle drie

afkomstig uit de Verenigde Staten – en 2fund.nl en Bouwaandeel in Nederland.

Voor- en

nadelen

Beleggers investeren relatief kleine bedragen, variërend van tien tot duizenden

euro’s. Crowdfunding-adviseur Douw & Koren ziet kansen in de crowdfunding

van vastgoedprojecten, al noemt het bedrijf geen cijfers wat betreft de huidige

omvang. Hegeman (2013, p. 53) laat weten dat de ontwikkeling van crowdfunding

bij projectfinanciering “zich op dit moment nog in een embryonaal stadium”

bevindt. Vooral kleinere, lokale projecten zijn met crowdfunding te realiseren,

waarbij beleggers een emotionele binding hebben met het project. Crowdfunding

bij vastgoed ligt vaak in de sfeer van verduurzaming/energiebesparing. Veel

vastgoedinvesteerders vinden crowdfunding niet geschikt als alternatieve

financieringsvorm. Crowdfunding is een onbekend fenomeen bij bouwbedrijven.

Bronnen

Bouwkennis (2014), Douw & Koren (2014), Meeuwssen (2013), De Zeeuw et al.

(2013), Van Holstein (2012), DNB & AFM (2011).

Eigen vermogen

Omschrijving Naast eigen vermogen van de ontwikkelaar kan hij of zij samenwerken met één

of meerdere marktpartijen die eigen vermogen inbrengen om gezamenlijk een

ontwikkeling tot stand te brengen, zoals aannemers, bouwondernemingen,

collega-ontwikkelaars of grondeigenaren. De samenwerkende partijen

participeren risicodragend in het ontwikkelingsproces en zijn daarmee betrokken

en gebonden aan het project. Vaak wordt een aparte entiteit (een ‘special

purpose vehicle’ of SPV) opgericht waarin de betrokken partijen ieder een

bepaald percentage eigen vermogen inbrengen.

Voor- en

nadelen

Rietberg (2012) stelt vast dat partijen actief in het ontwikkelingsproces het

inbrengen van eigen vermogen een goede aanvulling vinden op de traditionele,

bancaire financieringsvorm. Isaac et al. (2010) vullen aan dat dergelijke

constructies interessant zijn ten tijde van een recessie, wanneer bankfinanciering

in mindere mate beschikbaar is voor projectontwikkelaars. Risicodragend

vermogen is echter een schaars goed geworden. Meer eigen vermogen

inbrengen door ontwikkelaars is niet altijd mogelijk en vergt hogere kosten. Door

het ontbreken van kennis en inzicht in het ontwikkelproces bij een grondeigenaar

is samenwerking tussen ontwikkelaar en grondeigenaar complex.

Bronnen Rietberg (2012), Buur (2011), Isaac et al. (2010), Van Mierlo (2010).

Forward-funding

Omschrijving Ontwikkelaars financieren hun projecten soms in samenwerking met de afnemer

van het project, de koper of eindgebruiker, die al in een vroeg stadium van het

ontwikkelingsproces instapt als medefinancier. De koper stelt projectfinanciering

beschikbaar. Na realisatie neemt de koper het project af. Institutionele beleggers

(pensioenfondsen en verzekeraars) worden genoemd als medefinancier.

Toekomstig eindgebruikers van kantoren en winkelvastgoed (ondernemers), zijn

een andere bron van projectfinanciering. Bij woningbouwprojecten is het in

Nederland gebruikelijk dat de woningkoper gedurende de realisatie

bouwtermijnen betaalt en daarmee bijdraagt aan de financiering van het project.



Voor- en

nadelen

“De koper (een consument of een bedrijf) zou wel eens de partij kunnen zijn die

het gemakkelijkst aan geld kan komen, wanneer het op projectfinanciering

aankomt”, meent Vulperhorst (2009, p. 45). Met forward-funding is een

ontwikkelaar niet afhankelijk van een bank. Daarentegen zal de financierende

partij eisen stellen of garanties willen ten aanzien van het te ontwikkelen

vastgoedobject. Hierdoor is de ontwikkelaar minder flexibel in de uitwerking van

het plan. In een neergaande markt zal een belegger daarnaast een bepaald

voorverhuurpercentage verlangen. Kleinere ontwikkelaars zullen meer moeite

hebben in het verkrijgen van forward-funding dan grotere ontwikkelaars.

Nederlandse pensioenfondsen investeren momenteel naar verhouding weinig in

commercieel vastgoed en hypotheekleningen met Nederlands vastgoed als

onderpand: minder dan vier procent van het totaal van bijna €960 miljard aan

belegd pensioenvermogen. Enkele deskundigen verwachten dat het aandeel

financieringen vanuit institutionele beleggers nauwelijks zal toenemen.

Bronnen DNB (2013b), Hegeman (2013), Schiltmans (2013), Uittenbogaard & Veldman

(2013), Ritt (2009), Vulperhorst (2009), Wilkinson & Reed (2008), Huisman

(2007).

Private equity-financiering

Omschrijving Private equity is risicodragend vermogen ter financiering van niet-

beursgenoteerde ondernemingen. Private investeerders kunnen via private

equity-fondsen vermogen inzetten om vastgoedontwikkelingen te financieren.

Participatiemaatschappijen zijn de belangrijkste verschaffers van private equity-

vermogen. Dergelijke fondsen halen hun geld op bij verschillende soorten partijen

met als doel het verstrekken van financiering, waarmee ze het gat opvullen dat

de banken achterlaten. Er is een groeiend aantal private equity-fondsen actief op

de Europese beleggingsmarkt. Cushman & Wakefield (2014a) spreekt over een

toename van 29 procent ten opzichte van begin 2013. Ter illustratie, ontwikkelaar

Multi is in 2013 overgenomen door het Amerikaanse private equity-fonds

Blackstone.

Voor- en

nadelen

Voor private equity partijen biedt het eerder instappen in een ontwikkelproject

kansen. Private equity-fondsen hebben de financiële investeringskracht en

kunnen hogere risico’s dragen mits de rendementen hier tegenop wegen. Zij zijn

gericht op risicovolle projecten met hoge rendementsverwachtingen. Private

equity wordt daarom vooral toegepast bij de (her)financiering van bestaand

vastgoed (beleggingsfinanciering), waar hogere rendementen kunnen worden

behaald dan op de ontwikkelingsmarkt. Zo heeft het private equity-fonds Victory

Advisors ongeveer €250 miljoen geïnvesteerd in bestaand commercieel

vastgoed in het afgelopen jaar.

Bronnen Cushman & Wakefield (2014a), Hegeman (2013), Jones Lang LaSalle & ABN

Amro (2013), Pirolo (2013), Lerner et al. (2012), Kaplan (2011).



3.3 Resumé Aan de hand van de eerste drie deelvragen worden de bevindingen uit het

literatuuronderzoek hier beknopt gepresenteerd.

1. In hoeverre is de oriëntatie van projecten gebiedsontwikkeling wat betreft

de functionele inhoud, locatie en/of omvang, veranderd sinds de

kredietcrisis?

De Nederlandse projectontwikkelingsbranche is sinds 2008 hard geraakt. Het volume

van de bouwproductie is fors teruggelopen. Minder productie betekent minder omzet.

De werkgelegenheid in de bouw is sinds 2008 met bijna 70.000 arbeidsjaren

gedaald. Met name het aantal grote ontwikkelaars op de markt is fors gereduceerd.

De prioriteit van ontwikkelaars is verschoven van grootschalige ontwikkelingen en

internationalisering naar kleinschalige, lokale projecten. Gebiedsontwikkelingen

worden gefaseerd ontwikkeld in een procesmatige aanpak. De bouwproductie zal

worden bepaald door een vervangingsopgave in plaats van uitbreiding. Het accent

komt te liggen op binnenstedelijke herontwikkeling.

2. In hoeverre is de projectfinancieringsstructuur van ontwikkelaars veranderd

sinds de kredietcrisis?

De recessie heeft geleid tot vraaguitval en kredietschaarste. Er is een schaarser

aanbod aan traditionele financieringsmogelijkheden voor ontwikkelaars. Banken,

vanouds de grootste financiers van vastgoed, verstrekken minder krediet. De

brutoleningproductie van de drie grootste Nederlandse banken is sinds 2008 met

gemiddeld 80 procent teruggelopen. Daarnaast zijn er minder publieke middelen

beschikbaar. De haalbaarheid van vastgoedprojecten is sterk afgenomen. Financiers

stellen hogere eisen aan de afzetbaarheid van een project en doen alleen nog zaken

met ontwikkelaars die een gedegen track record hebben. Daarnaast verlangen

financiers meer inbreng van eigen vermogen ten opzichte van vreemd vermogen. De

gemiddelde LTC-ratio op basis waarvan projectfinanciering wordt verstrekt is

gedaald.

3. In welke mate passen ontwikkelaars andere financieringsvormen toe bij de

financiering van projecten gebiedsontwikkelingen ten opzichte van de

situatie voor de kredietcrisis?

Vastgesteld moet worden dat er noch via de literatuur noch via de beschikbare

statistische bronnen een gekwantificeerd en betrouwbaar antwoord op deze vraag

kan worden gegeven. Wel kan worden geconcludeerd dat de overgebleven

ontwikkelaars meer moeite hebben om financiering bij banken te verkrijgen. De

afname aan bancaire financiering wordt opgevangen door de inbreng van meer eigen

vermogen en/of het aanwenden van alternatieve financieringsbronnen. Er is daarbij

een verschil waar te nemen tussen typen ontwikkelaars. Met name de onafhankelijke

projectontwikkelaars zijn afhankelijk van projectfinanciering door externe partijen. In

de literatuur worden als toepassingsmogelijkheden voor die ontwikkelaars genoemd:

eigen vermogen van marktpartijen, forward-funding door de koper of eindgebruiker

en private equity-financiering. Crowdfunding wordt momenteel ongeschikt geacht

voor vastgoedprojecten en is geen volwaardig alternatief voor bancaire financiering.



3.4 Kennislacunes “It is as yet unclear how significant the role of alternative providers of debt will be in the UK and

European market” – IPD (2013, p. 9).

Wat in het literatuuronderzoek vooral ontbreekt, zijn de volgende drie punten:

Kwantificering: een overzicht van de absolute en relatieve omvang van

alternatieve financieringsvormen die Nederlandse ontwikkelaars toepassen

ter aanvulling of vervanging van bancaire financiering.

Motivering: de redenen waarom ontwikkelaars voor een bepaalde

financieringsstructuur en –vorm kiezen.

Visie: de wijze waarop ontwikkelaars tegenover de verschillende

alternatieve financieringsvormen staan.

In hoofdstuk 4 worden de resultaten uit de interviews en de enquête uitgewerkt,

waarbij bovenstaande tekortkomingen zullen worden aangestipt. Tevens worden de

bevindingen over de Nederlandse vastgoedfinancieringsmarkt gereflecteerd aan de

buitenlandse praktijk, aan de hand van een literatuuronderzoek over de Duitse,

Franse en Britse vastgoedontwikkelingsmarkten.



4 Confrontatie literatuuruitkomsten met praktijkervaringen

4.1 Inleiding Op basis van de verkregen inzichten uit het literatuuronderzoek is getracht de

vastgestelde kennislacunes (zie 3.2), zoveel mogelijk aan te vullen met een

drieledige input, namelijk:

a) via interviews met een drietal ontwikkelaars;

b) via het afnemen van een enquête onder 25 onafhankelijke ontwikkelaars,

waarvan de respons met 7 geretourneerde vragenlijsten laag te noemen is

(28 procent); en

c) via raadpleging van enkele buitenlandse bronnen om de Nederlandse

situatie te kunnen plaatsen in een internationale context.

In bijlage 2 is meer informatie terug te vinden over de opzet van het interviews en de

enquête. De verkregen informatie is overeenkomstig de indeling van hoofdstuk 3

verdeeld in twee deelonderwerpen, te weten ‘Omvang van en trends op de

projectontwikkelingsmarkt’ (zie 4.2) en ‘Gevolgen voor projectfinanciering’ (zie 4.3).

4.2 Omvang van en trends op de projectontwikkelingsmarkt

Nederland

Uit de respons van de interviews en de enquête (gezamenlijke respons van n=10)

volgt dat twee ontwikkelaars hun organisatie hebben moeten inkrimpen van 50-100

fte in 2008 naar 10-50 fte in 2013. De overige acht ontwikkelaars zijn qua

personeelsomvang in dezelfde categorie gebleven. Bij vijf ontwikkelaars waren er,

evenals in 2008, 0-10 fte in dienst in 2013. Drie ontwikkelaars hadden in de periode

2008-2013 een omvang van 10-50 fte. Het beeld van vooral kleinere ontwikkelaars

komt overeen met de cijfers in tabel 2 in paragraaf 3.1.1. De geraadpleegde

ontwikkelaars investeren met name in winkels, woningen en kantoren. De

ontwikkelactiviteiten in bedrijfsruimten en overige vastgoedsectoren (zoals

zorgvastgoed en hotels) zijn relatief gering. Uit de enquête blijkt dat één ontwikkelaar

is getransformeerd van een risicodragende naar een gedelegeerde ontwikkelaar.

Omdat dit onderzoek is gericht op ontwikkelaars die voor eigen rekening en risico

ontwikkelen, zijn de uitkomsten van deze respondent in het vervolg buiten

beschouwing gebleven. De gepresenteerde cijfers en inzichten hebben daarmee

betrekking op in totaal negen onafhankelijke ontwikkelaars. Gezien de relatief

geringe respons zijn de resultaten niet representatief te noemen voor de gehele

branche van onafhankelijke ontwikkelaars. Desondanks geeft deze informatie een

goed beeld van de ontwikkelingen in deze markt, gezien het feit dat er in totaal 28

onafhankelijke ontwikkelaars in Nederland te identificeren zijn (de ‘populatie’ van

onafhankelijke ontwikkelaars, zie bijlage 2).

De drie geïnterviewde onafhankelijke ontwikkelaars zijn het erover eens dat uit

strategisch oogpunt de beste ontwikkelingsmogelijkheden in de grote steden van de

Randstad liggen, waarbij één ontwikkelaar zich op de Noordvleugel (Amsterdam en

Utrecht) richt. Het is niet verwonderlijk dat ontwikkelaars oog hebben voor de

Randstad. In deze regio zijn de beste rendementen te behalen. Vanaf 2007 is in

zowel de Randstad als daarbuiten het gemiddelde bruto-aanvangsrendement (BAR)



op de kantorenmarkt sterk gestegen. Alleen op de beste kantoorlocaties van de

Randstad zijn de aanvangsrendementen onder de 7,5 procent gebleven. Het BAR

ging in Amsterdam gedurende 2013 zelfs omlaag (Bak, 2014). Dat de Randstad de

favoriete investeringsregio is van ontwikkelaars is op te maken uit afbeelding 10. De

focus op herontwikkeling en functiemenging, overeenkomstig de geconstateerde

trends in paragraaf 3.1.2, is ook terug te zien in het beleid van de respondenten.

Institutionele beleggers achten de funding van projecten niet zozeer hun probleem.

De uitdaging zit vooral in het vinden van geschikt aanbod. Het is de taak van

institutionele beleggers om op zoek te gaan naar de beste projecten qua rendement-

en risicoverhouding. De ondervraagde geeft aan dat er geconcentreerd wordt op de

Randstad, de Brabantse Stedenrij en de regio Arnhem-Nijmegen.

Buitenland

De Nederlandse praktijk wordt gespiegeld aan de situatie op de Britse, Duitse en

Franse vastgoedfinancieringsmarkt. Duitsland, Frankrijk en het Verenigd Koninkrijk

zijn volgens Cushman & Wakefield (2014a) de kernmarkten van Europa. In deze drie

landen vinden veruit de meeste vastgoedinvesteringen plaats (zie afbeelding 13).

Afbeelding 14 toont de ontwikkelingen in de nieuwbouwproductie van residentieel en

commercieel vastgoed in deze drie landen. De Duitse markt is daarbij het minst

volatiel, gezien de geringere schommelingen in de jaarlijkse procentuele verandering

van het nieuwbouwvolume van residentieel en commercieel vastgoed van 2010 tot

en met 2013 (raming). Volgens de prognoses van Euroconstruct (in: Dorffmeister,

2013; Hastings, 2013; en Quinones-Gil, 2013) zijn in alle kernmarkten in 2015 weer

positieve groeicijfers te verwachten.

Afbeelding 13. Vastgoedinvesteringen in Europese landen gedurende de eerste drie kwartalen van 2013 (in € mld.). Bron: Real Capital Analytics; in: ULI & PWC (2014).



Afbeelding 14. Jaarlijkse procentuele verandering van het volume aan nieuwbouwproductie Duitsland, Frankrijk en het Verenigd Koninkrijk over de periode 2010-2016. Bron: eigen bewerking van Dorffmeister (2013), Hastings (2013) en Quinones-Gil (2013). Zie bijlage 3 voor de cijfers.

Het Verenigd Koninkrijk kent één kernregio. Waar in Nederland de meeste

ontwikkelingsactiviteiten plaatsvinden in de Randstad, is de regio Zuidoost-Engeland

(Londen) de belangrijkste markt van het Britse koninkrijk. Financiers en

ontwikkelaars prefereren de metropoolregio Londen. Er is sprake van een

zogenaamde ‘two-tier market’ (Gilmore, 2013; Maxted & Porter, 2013; Rothery,

2013). Gedurende de periode 2008-2013 was bijvoorbeeld circa 75 procent van het

totale kantoorbeleggingsvolume bestemd voor de regio Londen (Savills, 2014).

Terwijl in de rest van Engeland en Schotland de kapitaalwaarden van kantoren sinds

medio 2007 daalden met 40,9 tot 51,6 procent, was de daling in de hoofdstad

significant kleiner: -25,5 procent (Bron: IPD, Nationwide; in: Rothery, 2013). De

pijplijn aan kantoorontwikkelingen is in het Verenigd Koninkrijk de laatste jaren sterk

gereduceerd, met name in de jaren 2011 en 2012 (Savills, 2014). De Londense

woningmarkt had gedurende de kredietcrisis zelfs te maken met een waardestijging

van 8,8 procent. In de overige regio’s van het Verenigd Koninkrijk daalde de waarde

van woningen juist, met gemiddeld 4,9 tot 14,7 procent (Bron: IPD, Nationwide; in:

Rothery, 2013). Over het algemeen kan men stellen dat de kredietcrisis minder

negatieve gevolgen had voor de Britse woningbouwmarkt dan voor de commerciële

vastgoedontwikkelingsmarkt. Terwijl de woningmarkt alleen in 2012 te maken had

met een krimp in de nieuwbouwproductie (-6,1 procent), werd op de commerciële

vastgoedmarkt jarenlang minder gebouwd, met als dieptepunt een krimp van 13,1

procent in 2012 (Hastings, 2013).

De kredietcrisis heeft ook in Frankrijk zijn sporen nagelaten. De ontwikkeling van het

aantal banen in de projectontwikkelingsbranche (‘construction de bâtiment’) laat een

duidelijke terugval zien vanaf eind 2007 (zie afbeelding 15). Vanaf het vierde

kwartaal van 2008 tot en met het tweede kwartaal van 2011 daalde het aantal banen

ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder. In de periode 2011Q3-2012Q2

was er een tijdelijke opleving. Net als de werkgelegenheid in de Nederlandse

bouwsector, waar sinds 2008 veel arbeidsplaatsen verloren zijn gegaan (zie

paragraaf 3.1), zijn ook in Frankrijk de gevolgen van de kredietcrisis merkbaar. Zo is

in het jaar 2008 een sterke toename waar te nemen in het aantal

vastgoedondernemingen dat failliet is verklaard (INSEE, 2014). Het Franse nationale

bureau voor de statistiek (INSEE) meet daarnaast maandelijks het marktsentiment in



de projectontwikkelaarssector op basis van een enquête onder circa 1.000 bedrijven

uit deze bedrijfstak. Cijfers zijn beschikbaar tot en met het eerste kwartaal van 2010.

Franse ontwikkelaars hadden eind 2008 weinig vertrouwen in de markt, gezien de

enorme dip destijds. Sindsdien is het vertrouwen onder projectontwikkelaars

verbeterd, hoewel er begin 2010 nog een negatief marktsentiment heerste (INSEE,

2014). Het marktsentiment is negatief gecorreleerd met vastgoedsector, des te

negatiever het marktsentiment onder ontwikkelaars, en vice versa2.

Afbeelding 15. Ontwikkeling van het aantal banen in de Franse projectontwikkelingsbranche ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder (in %) gedurende 2007Q1-2013Q3. Bron: INSEE (2014).

4.3 Gevolgen voor projectfinanciering

4.3.1 Nederland De drie geïnterviewde onafhankelijke ontwikkelaars schetsen een uiteenlopend beeld

van de projectontwikkelingsmarkt sinds 2008. Zij zijn het erover eens dat bancaire

financiering in mindere mate beschikbaar is voor ontwikkelaars. Dit is volgens hen

een voorname reden van de vele faillissementen in de projectontwikkelingsbranche:

“Veel ontwikkelaars zijn failliet gegaan doordat zij geen funding vanuit banken

konden krijgen. Nieuwe klanten zullen niet of nauwelijks bankfinanciering kunnen

krijgen. De overgebleven vastgoedfinanciers in Nederland financieren alleen de

bestaande klanten.” – respondent 1

Twee andere onafhankelijke ontwikkelaars menen daarentegen dat banken

tegenwoordig ‘buitenspel’ staan op de vastgoedontwikkelingsmarkt. Bankfinanciering

wordt niet meer toegepast door de respondenten. Zij geven aan dat niet-bancaire

financieringsbronnen op dit moment goedkoper en minder risicovol zijn.

______________________________________________________________________________________________

2 Met een correlatiecoëfficiënt van -0,6275 over de periode 2000-2010 is er een sterk negatief verband tussen het

marktsentiment onder bedrijven uit de projectontwikkelingsbranche en het aantal faillissementen in de gehele Franse

vastgoedsector. De sterke correlatie tussen deze twee variabelen zegt echter niets over een mogelijk oorzakelijk verband.

-6,0

-4,0

-2,0

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

10,0

12,0



“In 2008 bestond de externe projectfinanciering voor honderd procent uit bancaire

financiering. Op dit moment past de ontwikkelaar geen bankfinanciering meer toe.” –

respondent 2

“Er wordt geen vreemd vermogen toegepast ter financiering van het project,

bijvoorbeeld in de vorm van bankfinanciering.” – respondent 3

Respondent 1 ontwikkelt nog steeds met bankfinanciering. In 2008 financierde deze

ontwikkelaar haar projecten geheel, voor honderd procent, met bancaire financiering.

Dit percentage is inmiddels teruggelopen, maar nog steeds wordt gemiddeld 90 tot

95 procent van de investeringskosten gefinancierd door één van de drie

vastgoedbanken (ABN Amro, FGH Bank, ING). De overige vijf tot tien procent is een

mengeling van eigen vermogen van de ontwikkelaar (circa twee tot vijf procent) en/of

eigen vermogen van de aannemer. Dit is een voorbeeld van de inbreng van eigen

vermogen door een bij het ontwikkelingsproces betrokken marktpartij. Volgens de

respondent verhoogt dit het ‘commitment’ van de aannemer om het project tijdig en

binnen budget te realiseren. Het kunnen krijgen van bancaire financiering is een

kwestie van het hebben van een vertrouwde klantrelatie met een bank in combinatie

met ruime ervaring door de ontwikkelaar (een goed ‘track record’). Ontwikkelaars met

onvoldoende praktijkervaring en een fragiele klantrelatie hebben geen toegang tot

bankfinanciering.

In plaats van bankfinanciering passen de twee andere geïnterviewde ontwikkelaars

forward-funding vanuit de koper of eindbelegger toe, waaronder institutionele

beleggers (geld van pensioenfondsen en verzekeraars). Tachtig tot negentig procent

van de financiering komt voor rekening van de koper of eindbelegger. Dit betekent

dat de ontwikkelaar de overige tien tot twintig procent met eigen vermogen moet

opvullen (zie afbeelding 16). Ook bij de zes geënquêteerde risicodragende

ontwikkelaars is de teruggang in bancaire financiering zichtbaar. Zij vullen dit

financieringsgat op door (1) een lichte toename van het eigen vermogen dat in

projecten wordt geïnvesteerd en (2) alternatieve financieringsvormen in te zetten:

1. De lichte toename van eigen vermogen in de totale financieringsstructuur wordt

onderstreept door gegevens uit het financiële databestand Orbis. Deze

commerciële databank van Bureau Van Dijk bevat informatie over de solvabiliteit

van in totaal 901 Nederlandse bedrijven uit de branche projectontwikkeling (SBI-

code 411) in 2008 én 2013. De solvabiliteit is het eigen vermogen uitgedrukt in

de totale activa. Gemiddeld genomen is de inbreng van eigen vermogen bij

ontwikkelaars licht gestegen tussen 2008 en 2013 (zie tabel 6). Dit databestand

omvat allerlei typen ontwikkelaars, waaronder bouwers, beleggers en

onafhankelijke ontwikkelaars, alsmede diverse entiteiten, zoals moederbedrijven,

werkmaatschappijen en dochterondernemingen (project-BV’s).

Tabel 6. De solvabiliteit van Nederlandse projectontwikkelaars in 2008 en 2013, uitgedrukt in het ongewogen gemiddelde en de mediaan van alle waarnemingen (n=901). Bron: Bureau Van Dijk (2014).

Solvabiliteit (in %) 2008 2013 Δ2008-2013

Gemiddelde (ongewogen) Σ(n)/n 33,86 34,52 0,66

Mediaan (n+1)/2 24,17 31,88 7,71



2. Naast meer eigen vermogen zetten ontwikkelaars alternatieve

financieringsvormen in. Forward-funding door institutionele beleggers en

cofinanciering door aannemers of bouwers zijn de twee toegepaste

alternatieven. Van de negen respondenten die risicodragend ontwikkelen

hebben inmiddels acht ontwikkelaars ervaring opgedaan met alternatieve

financieringsvormen. In 2008 gebruikte nog maar drie van de negen

ontwikkelaars alternatieve bronnen. In afbeelding 17 zijn de uit de interviews en

de enquête verkregen gegevens over de financieringsstructuur (eigen vermogen

+ vreemd vermogen) van ontwikkelaars samengevat.

Afbeelding 16. De huidige financieringsstructuur die de respondenten (onafhankelijke ontwikkelaars) toepassen. In alle gevallen is minder bankfinanciering toegepast.

Afbeelding 17. Samenvatting van de financieringsstructuur van de ondervraagde onafhankelijke ontwikkelaars (n=9). De cijfers in kolommen 3 en 4 geven het aantal waarnemingen per categorie aan.

Geen van de respondenten heeft ervaring met private-equity financiering of

crowdfunding. Private equity-financiering wordt vooral geschikt geacht voor

beleggingsfinanciering, crowdfunding wordt ongeschikt geacht voor grootschalige

vastgoedprojecten. Sinds de kredietcrisis is het moment van het verkrijgen van

Variabele Categorie 2008 2013 Δ2008-2013 Duidingvariabele

Bedrijfsgrootte(infte) 0-10 5 510-50 3 4

50-100 1 0

9 9

Eigenvermogen(in%) 0-20 5 3

20-40 1 2

40-60 0 2

60-80 2 1

80-100 1 1

9 9

Bankfinanciering(in%) 0-20 4 5

20-40 0 0

40-60 1 2

60-80 2 1

80-100 2 19 9

Alternatievebronnen(in%) 0-20 6 3

20-40 1 1

40-60 1 1

60-80 0 2

80-100 1 2

9 9

totaalaantalwaarnemingen


Demeesteondervraagdeontwikkelaarsvallenindecategorie0-10fte.Eén

ontwikkelaarisgekrompenvan50-100

ftein2008naar10-50ftein2013.

Ontwikkelaarszettenmeereigen

vermogeninbijdefinancieringvanhun

vastgoedprojecten.Eenenkele

ontwikkelaarzetmindereigen

vermogenin(ziedalingcategorie60-80

procent).

Hetaandeelbancairefinancieringis

gedaald.Hetmerendeelvande

ontwikkelaarsfinancierthunprojecten

in2013met0-20procentaan

bankfinanciering.

Hetaandeelalternatievefinancieringis

toegenomen,blijkensdetoenameinde

categorieën60-80procenten80-100

procent.Ontwikkelaarsgevenaan

forward-fundingencofinancieringte

prefererenalsalternatieven.





projectfinanciering vervroegd. Waar een ontwikkelaar voorheen de

projectfinanciering doorgaans aan het eind van de ontwikkelingsfase afsloot

(Huisman, 2007), dient de projectfinanciering momenteel al in de initiatieffase

geregeld te zijn ter vergroting van de haalbaarheid. Starten met de bouw zonder

verzekerde projectfinanciering is geen optie meer.

Institutionele beleggers investeren vermogen van pensioenfondsen en verzekeraars

in bestaand en nieuw vastgoed. Uit het interview met de ontwikkelingsdirecteur van

één van de grootste institutionele vastgoedbeleggers in Nederland volgt dat er

behalve institutioneel geld geen andere financieringsvormen worden toegepast bij

projectontwikkeling. Hij stelt daarover:

“Voor een ontwikkelende belegger verloopt de financiering van projecten wezenlijk

anders dan bij onafhankelijke, zelfstandige ontwikkelaars. Het verkrijgen van

voldoende funding is geen probleem. Pensioenfondsen hebben voldoende geld om

te investeren in vastgoed. De kredietcrisis heeft het voor ons daarom juist

gemakkelijker gemaakt.”

Woningcorporaties zijn door hun maatschappelijk karakter een geheel andere

categorie ontwikkelaars dan commerciële partijen. Het zijn toegelaten instellingen

waardoor de ‘tucht van de markt’ ontbreekt (Van der Kuij, 2014). Desondanks is het

interessant om te onderzoeken hoe een corporatie de commerciële activiteiten (‘niet-

DAEB’: diensten die niet van algemeen economisch belang zijn) financiert. Uit het

gesprek met een grote woningcorporatie, met een omzet uit projectontwikkeling van

€250 miljoen in 2013, blijkt dat projecten nog steeds door banken worden

gefinancierd. De corporatie financiert haar projecten met gemiddeld vijftig procent

eigen vermogen en vijftig procent bancaire financieringen van de Bank Nederlandse

Gemeenten (BNG) of de Nederlandse Waterschapsbank (NWB). Dit zijn twee

banken voor de publieke sector met gunstiger leningsvoorwaarden dan commerciële

vastgoedbanken zoals ABN Amro, FGH en ING. Uit onderzoek van Gruis & Van der

Kuij (2012) blijkt dat er bij woningcorporaties veel wordt nagedacht over het

toepassen van nieuwe, innovatieve financieringsvormen. De meeste initiatieven

bevinden zich in een pril stadium. De respondent gaf aan dat de corporatie op zoek

is geweest naar niet-bancaire financiering, maar dat de Rijksoverheid in dit opzicht

terughoudend is. Sinds enkele corporaties in het recente verleden onverantwoorde

financieringsrisico’s zijn aangegaan, stelt de overheid zich terughoudend op ten

aanzien van innovatieve financieringsvormen. Hij meldt daarover:

“De corporatie heeft overwogen om bedrijfsobligaties uit te geven – waardoor het

minder afhankelijk zou zijn van banken – maar dit kon geen doorgang vinden. De

overheid staat een dergelijke financieringsvorm voor corporaties niet toe, omdat het

te risicovol zou zijn.”

Er zijn geen interviews gehouden met ontwikkelende bouwers en specialistische

ontwikkelaars. In paragraaf 2.2.1 is vastgesteld dat gelieerde ontwikkelaars hun

projecten intern financieren. Ontwikkelende bouwers doen dat met de kasstromen

die het moederbedrijf, de bouwonderneming, genereert uit de bouw van andere

vastgoedprojecten. Voorbeelden van grote ontwikkelende bouwers zijn de Koninklijke

BAM N.V., waar ontwikkelaars AM en IPMMC onder vallen, en de VolkerWessels

groep, waar naast de bedrijfstak VolkerWessels Vastgoed ook ontwikkelaars als

Biesterbos, Bouwontwikkeling Jongen, en KondorWessels Projecten onder vallen.

Navraag bij specialistische ontwikkelaars, zoals Inter IKEA Property Group, NS



Stations en Schiphol Real Estate, leert dat ook zij gebruik maken van intern

vermogen. Zo laat NS Stations in een reactie weten:

“NS werkt met een complexe samenhang van publiek en privaat geld. Daarnaast

financieren we onze activiteiten uit honderd procent eigen middelen met de

rendementseisen van onze enige aandeelhouder, het Ministerie van Financiën. Hier

komen geen andere financiers bij kijken.”

4.3.2 Internationaal

Verenigd Koninkrijk

Net als in Nederland zijn banken traditioneel de grootste financiers van vastgoed in

het Verenigd Koninkrijk3. In afbeelding 18 is te zien dat banken over het algemeen

minder vastgoedleningen (beleggings- en projectfinanciering) zijn gaan verstrekken

sinds het voorjaar van 2008. De vastgoedsector had eind 2013 nog steeds te maken

met een relatief sterke daling in het aantal verstrekte bankfinancieringen (-8,1

procent ten opzichte van eind 2012), terwijl de afname in andere sectoren is

afgezwakt. Eind 2013 was een lichte positieve groei te zien in het aantal verstrekte

leningen ten opzichte van ultimo 2012 (+0,3 procent).

Afbeelding 18. Ontwikkeling van uitstaande leningen (jaar-op-jaar verandering in %) van Britse banken aan de vastgoedsector, 2007-2013. Bron: Bank of England (2014).

______________________________________________________________________________________________

3 Echter zijn er grote verschillen tussen Nederland en het Verenigd Koninkrijk. Tijdens een presentatie op het

researchseminar van IVBN en VBA op 30 september 2014 heeft Fred Huibers (ASRE) vastgesteld dat er drie grote

verschillen waarneembaar zijn tussen beide landen. Ten opzichte van de Nederlandse situatie kent het Verenigd Koninkrijk:

1. Een meer concurrerende en minder geconcentreerde vastgoedfinancieringsmarkt, getuige het aantal vastgoedbanken dat

actief is op de Britse markt (maar liefst 113); 2. De continue aanwezigheid van buitenlandse beleggers op de

financieringsmarkt, voornamelijk uit Duitsland; en 3. De sneller herstellende markt na de kredietcrisis, met name in de regio

Zuidoost (Londen). De presentatie is te downloaden op de website van IVBN: http://ivbn.nl/viewer/file.aspx?FileInfoID=733.

-20,0

-15,0

-10,0

-5,0

0,0

5,0

10,0

15,0

20,0

25,0

30,0Vastgoed Andere sectoren

http://ivbn.nl/viewer/file.aspx?FileInfoID=733



Het overgrote deel van alle uitstaande vastgoedfinancieringen in het Verenigd

Koninkrijk is afkomstig van banken (91 procent, zie afbeelding 19). Het overige deel

aan verstrekte leningen komt op naam van institutionele beleggers en overige niet-

bancaire partijen zoals private equity-partijen en hefboomfondsen (‘hedge funds’). Is

de dominantie van banken op de Britse projectfinancieringsmarkt afgenomen sinds

de kredietcrisis?

Afbeelding 19. Aandeel per type financier op de Britse vastgoedmarkt medio 2013. Bron: Maxted & Porter (2013).

Ontwikkelaars kunnen nog steeds bankfinanciering krijgen, mits zij voldoen aan een

goed track record, bereid zijn (meer) eigen vermogen in te brengen en een bepaald

voorverhuurpercentage kunnen garanderen (‘pre-let development’). Uit onderzoek

van De Montfort University Leicester (Maxted & Porter, 2013) onder 74

vastgoedfinanciers blijkt dat banken eerder financiering verstrekken bij projecten

waar een voorverhuur of ververkoop verzekerd is. Medio 2013 was 52 procent van

alle banken en verzekeraars bereid vreemd vermogen te verstrekken aan volledig

voorverhuurde of voorverkochte projecten (‘fully pre-let developments’). Ter

vergelijking: bij projecten zonder een formeel voorverhuur- of voorverkooppercentage

(‘speculative developments’) wil slecht twaalf procent van de ondervraagde banken

en verzekeraars vreemd vermogen verstrekken. Het aantal projecten dat banken

financieren is daardoor teruggelopen. De financieringsbereidheid en -mogelijkheden

van Britse banken zijn afgenomen, mede onder invloed van regulering (Basel III) en

liquiditeitsproblemen. Op de projectfinancieringsmarkt is een financieringsgat

(‘funding gap’) ontstaan door de afnemende beschikbaarheid en hogere kosten van

vreemd vermogen. De marges van zowel vreemd vermogen als mezzanine

financieringsvormen zijn gestegen, duidend op hogere financieringskosten (zie

afbeelding 20).

Mogelijke verstrekkers van eigen vermogen zijn de ontwikkelaars zelf – voornamelijk

de grotere ontwikkelaars zullen eigen geld beschikbaar hebben – en investeerders

door middel van forward-funding of cofinanciering (joint venture-financiering). In de

meeste gevallen is daarnaast vreemd vermogen vereist om het financieringsgat op te

vullen, zo beweert Andy Rothery, partner bij Deloitte:

“It may not be possible to raise sufficient additional levels of equity in order to be able to progress

a development, and in this case alternative sources of development finance will need to be

sought.” – Rothery (2013, p. 21)

60%

31%

8%

1%

UK banken

Internationale banken

Verzekeraars

Niet-banken



Afbeelding 20. De gewijzigde financieringsstructuur van commerciële vastgoedprojecten in het Verenigd Koninkrijk. De marges zijn weergegeven in basispunten (b.p.). Bron: Rothery (2013).

Rothery onderkent een aantal typen niet-bancaire financieringsvormen die het gat

dat banken hebben achtergelaten mogelijk kunnen opvullen: institutionele beleggers,

leningfondsen (‘debt funds’), investeerders op de kapitaalmarkt (CMBS en

obligaties), overheidsfinanciering en een andere manier van samenwerking met

grondeigenaren. Claire Milton, als partner betrokken bij het advocatenkantoor Berwin

Leighton Paisner, zag al in 2010 een toename van niet-bancaire

financieringsbronnen in het Verenigd Koninkrijk. Uit een enquête onder honderd

vastgoedpartijen actief op de ontwikkelingsmarkt volgt dat de inbreng van eigen

vermogen door beleggers (forward-funding of ‘equity participation’) en bij de bouw

betrokken partijen (‘joint venture arrangements’) als bruikbare alternatieven gelden

voor bankfinanciering:

“Joint venture arrangements with investors are now seen as the most popular source of finance for

developers (…) clearly driven by a desire to spread risk between parties.” – Milton (2010, p. 11)

Duitsland

Vorig jaar vond voor het eerst grootschalig onderzoek plaats naar de omvang en

kenmerken van de Duitse vastgoedfinancieringsmarkt, getiteld IREBS German Debt

Project (in: Hesse & Just, 2013). Dit onderzoek wordt uitgevoerd door het

vastgoedinstituut van de Universiteit van Regensburg en is vergelijkbaar met de

jaarlijkse onderzoeken van De Montfort University Leicester in het Verenigd

Koninkrijk. De financieringsmarkt in Duitsland had in 2013 een marktvolume van

€343 miljard, bestaande uit €248 miljard vastgoedleningen ten behoeve van de

commerciële vastgoedsector en €95 miljard aan woningbeleggingen (voornamelijk

meergezinswoningen). In tegenstelling tot de meeste Westerse landen, waaronder

Nederland, heeft Duitsland de afgelopen decennia nooit een vastgoedzeepbel

gekend (Van Leeuwen, 2013). Ten opzichte van Frankrijk en het Verenigd Koninkrijk

is de Duitse ontwikkelingsmarkt minder volatiel. Het land heeft juist geprofiteerd van

de eurocrisis, zo stelt Michael Heise, hoofdeconoom bij verzekeraar Allianz (in: Van

Leeuwen, 2013): “Heel veel kapitaal is naar Duitsland teruggestroomd. De liquiditeit

van de Duitse bankensector is daardoor goed en de rente is laag”. Enkele

projectontwikkelaars zijn zich wel bewust van een mogelijke vastgoedzeepbel in de

toekomst: “Banken rollen over elkaar heen om maar vastgoedbeleggingen en –

projecten te financieren. Wij kunnen projecten gemakkelijk voor negentig tot honderd

procent gefinancierd krijgen”, aldus een anonieme Duitse ontwikkelaar (in: Van

10%25%

10% (250-350 b.p.)

15% (900-1500 b.p.)

80%(75-125 b.p.) 60%

(200-300 b.p.)

Waardedaling vastgoed

2007 2013

Eigen vermogen Mezzanine financiering Vreemd vermogen ('senior debt')



Leeuwen, 2013). Door strengere regelgeving en kapitaaleisen als Basel III zullen de

komende jaren de relatief lage financieringskosten worden opgedreven, zo is de

verwachting. Investeerders, waaronder beleggers en ontwikkelaars, richten zich

vooral op ‘core’-vastgoed wat het risico op een zeepbel met zich meebrengt (Van

Leeuwen, 2013).

Geografisch gezien kent de vastgoedmarkt in Duitsland een zevental kernsteden (‘A-

Städte’): Berlijn, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Keulen, München en Stuttgart. Het

aandeel van de zeven topsteden in de totale vastgoedleningenportefeuille voor

commercieel vastgoed in Duitsland ligt op 41,2 procent, een toename van 6,7

procent ten opzicht van 2011. Het belang van de overige regio’s neemt af (Hesse &

Just, 2013). In relatie tot Nederland, waar investeerders focussen op het westen van

het land, is de leningenportefeuille van Duitse vastgoedfinanciers geografisch meer

gespreid. Hoewel zes van de zeven kernsteden in het voormalige West-Duitsland

liggen, zijn alle landsdelen vertegenwoordigd: Hamburg in het noorden; Berlijn in het

oosten; Düsseldorf, Frankfurt en Keulen in het westen; en München en Stuttgart in

zuiden.

Afbeelding 21. Aandeel projectfinanciering in de totale vastgoedleningenportefeuille van Duitse financiers over de periode 2010 tot en met 2012. Bron: Hesse & Just (2013).

Circa een tiende van alle vastgoedfinancieringen is bestemd voor de

vastgoedontwikkelingsmarkt; de overige negentig procent voor bestaand vastgoed.

Het aandeel projectfinancieringen is de laatste jaren gestegen van 8,1 procent in

2010 tot 9,5 procent in 2012 (zie afbeelding 21). Op de Duitse

projectfinancieringsmarkt is minder concurrentie dan op de beleggingsmarkt; er zijn

minder financiers actief. Meer dan tweederde (67 procent) van alle Duitse financiers

zijn banken. De drie voornaamste typen banken zijn de regionale en publieke

‘Landesbanken’, de spaarbanken (‘Sparkassen’) en de coöperatieve banken

(‘Genossenschaftsbanken’). Banken zijn bereid de omvang van de

projectfinancieringsportefeuille verder uit te bouwen, met specifieke interesse in

herontwikkelingen. Buitenlandse banken hebben met 0,4 procent een gering

marktaandeel. Van de niet-bancaire financiers zijn voornamelijk verzekeraars actief,

zoals het Duitse Allianz (Hesse & Just, 2013). De centrale bank van Duitsland schat

de omvang van de commerciële vastgoedleningenportefeuille van verzekeraars op

een bedrag van €5,7 miljard (Deutsche Bundesbank, 2012). 82 procent van de

ondervraagde banken verwacht dat de kredietverlening vanuit verzekeraars zal

toenemen tot maximaal €9 miljard in 2014. Banken zien verzekeraars niet als

vervangende of concurrerende partijen, maar eerder als een aanvullende

financieringsvorm. Banken zullen de dominante financiers van vastgoedbeleggingen

en –ontwikkelingen in Duitsland blijven. Leningfondsen (‘debt funds’), een

8,1%

9,2%

9,5%

7,0%

8,0%

9,0%

10,0%

2010 2011 2012



alternatieve financieringsvorm, spelen nauwelijks een rol op de Duitse

vastgoedfinancieringsmarkt (Hesse & Just, 2013).

Frankrijk

“A significant quantitative withdrawal of banking institutions from the commercial real

estate (CRE) finance market has been witnessed across the EU and is particularly

apparent in France, where several major banking players have completely ceased to

finance new real estate deals during the course of 2012.” – Dupont (2013, p. 232).

Begin jaren negentig waren banken, verzekeraars en overheden actief als financiers

en ontwikkelaars van vastgoed in Frankrijk (Maguire & Axcell, 1994). Banken hebben

zich sinds de kredietcrisis in Frankrijk teruggetrokken van de vastgoedmarkt en zijn

minder bereid om financieringen voor projecten te verstrekken (Quinones-Gil, 2013).

Volgens Dupont (2013) passen vastgoedbeleggers (beleggingsfinanciering)

inmiddels meerdere niet-bancaire alternatieven toe. Institutionele beleggers

(verzekeraars en pensioenfondsen) vormen de belangrijkste financiers, samen met

private equity-partijen en beleggingsfondsen van de overheid (‘sovereign wealth

funds’). Kantoorbeleggingen en –ontwikkelingen zijn geconcentreerd in de regio Île-

de-France (Parijs), in 2013 goed voor 74 procent van het totaal geïnvesteerd

vermogen (Cushman & Wakefield, 2014b). Op de woningmarkt onderscheidt

Bouwfonds Property Development (2012) een zestal kansrijke regio’s, waarbij Parijs

(Paris/Île-de-France) de meest vooraanstaande woningmarktregio is. Daarnaast zijn

de regio Lyon en de gebieden langs de Atlantische (Bordeaux en Nantes/Rennes) en

Mediterrane (Alpes Maritimes/Côte d’Azur en Toulouse) kust van belang. De

woningvoorraad in de regio Parijs is veruit het grootst en nam de afgelopen jaren toe

met circa 70.000 per jaar (gemiddelde over de periode 1999-2010). In de regio Côte

d’Azur zijn jaarlijks gemiddeld ruim 50.000 woningen gebouwd.

4.4 Conclusie In dit paper is de situatie op de Nederlandse projectfinancieringsmarkt besproken.

Gegeven het beperkte aantal respondenten en de beperkte generaliseerbaarheid

van de uitkomsten voor de totale branche, biedt de verkregen informatie wel enig

inzicht in de financieringspraktijk van ontwikkelaars in Nederland. Uit de interviews

kan worden afgeleid dat:

Bankfinanciering in het algemeen thans beperkter beschikbaar is voor

ontwikkelaars dan voor de kredietcrisis;

Het hebben van een betrouwbare klantrelatie en een goed track record van

de ontwikkelaar een voorwaarde is voor banken om krediet te verstrekken;

Enkele onafhankelijke ontwikkelaars die aan die voorwaarden voldoen nog

steeds funding vanuit banken kunnen krijgen, zij het in mindere mate;

Dit gepaard gaat met een groter aandeel eigen vermogen van de

ontwikkelaar en/of bij de bouw betrokken marktpartijen;

Het merendeel van de ondervraagde onafhankelijke ontwikkelaars forward-

funding toepassen in plaats van bankfinanciering. Volgens de respondenten

is forward-funding minder risicovol is dan bancaire financiering; en

Gelieerde ontwikkelaars, waaronder woningcorporaties en ontwikkelende

beleggers, hun projecten geheel anders financieren dan onafhankelijke

ontwikkelaars. Ontwikkelende beleggers financieren met geld vanuit

pensioenfondsen en/of verzekeraars. Woningcorporaties hebben toegang

tot relatief goedkope bankfinanciering vanuit de BNG of NWB.



Gelet op de ontwikkelingen in de omringende kernlanden, is de situatie in Nederland

niet uniek. Ook in het Verenigd Koninkrijk en Frankrijk hebben ontwikkelaars te

maken gehad met de negatieve gevolgen van de kredietcrisis. De

financieringsbereidheid en -mogelijkheden van Britse en Franse banken zijn

afgenomen. De nieuwbouwproductie is er sterk gereduceerd en de werkgelegenheid

gedaald. Evenals in Nederland zijn er geografische verschillen waarneembaar,

waarbij de kernregio’s (Londen en Parijs) positief afsteken ten opzichte van de

perifere regio’s. In het Verenigd Koninkrijk zijn de inbreng van eigen vermogen door

beleggers (forward-funding) of financiering door bij de bouw betrokken marktpartijen

geëigende alternatieven voor bancaire financiering. In tegenstelling tot de situatie in

Nederland, het Verenigd Koninkrijk en Frankrijk, heeft Duitsland geen

vastgoedzeepbel gekend tussen 2008 en 2013. Duitse ontwikkelaars konden

projecten volledig gefinancierd krijgen met behulp van bankfinanciering. Over het

algemeen is de Duitse ontwikkelingsmarkt een stuk minder volatiel vergeleken met

de andere West-Europese kernlanden.

4.5 Tot besluit In de laatste twee paragrafen wordt afgesloten met een aanbeveling voor

vervolgonderzoek en een voorzichtige toekomstverwachting ten aanzien van

vastgoedontwikkeling en –financiering.

4.5.1 Vervolgonderzoek Het strekt tot aanbeveling om over een aantal jaren wederom onderzoek te

verrichten naar de financieringspraktijk van ontwikkelaars. Een terugkerend

kwantitatief onderzoek naar de projectfinancieringsmarkt is wenselijk. In het Verenigd

Koninkrijk worden bijvoorbeeld sinds 1997 twee keer per jaar – in mei en december –

cijfers gepubliceerd over de situatie op de financieringsmarkt voor commercieel

vastgoed. In Duitsland staat een dergelijk onderzoek vanaf 2013 op de agenda,

uitgevoerd door de International Real Estate Business School (IREBS; zie: Hesse &

Just, 2013). Het is daarbij interessant om te analyseren hoe het aanbod aan

financieringsbronnen zich in de loop der tijd ontwikkelt. Met name indien de

economie weer aantrekt en banken eerder geneigd zullen zijn vastgoedleningen te

verstrekken, is het de vraag of ontwikkelaars terug zullen vallen op bankfinanciering.

Of zijn de genoemde alternatieven blijvend en zullen ontwikkelaars structureel

gebruik maken van niet-bancaire financieringsbronnen? Dit hangt in grote mate af

van externe marktomstandigheden die de richting van projectontwikkeling bepalen

(Nozeman et al., 2010).

4.5.2 Toekomstverwachtingen Hoewel de toekomst per definitie onzeker is, is het interessant om enkele

toekomstverwachtingen te schetsen. Op de projectontwikkelingsmarkt zijn de

vooruitzichten gematigd positief. Voor 2014 wordt uitgegaan van een lichte

productiegroei van 1,5 procent. Vanaf 2015 zal de utiliteitsbouw naar verwachting

profiteren van een aantrekkende economische groei (EIB, 2014). Vanaf 2014/2015

zijn er in de kernlanden van Europa – Duitsland, het Verenigd Koninkrijk en Frankrijk

– naar verwachting weer positieve groeicijfers waar te nemen (Dorffmeister, 2013;

Hastings, 2013; Quinones-Gil, 2013). Hilbers (2013, p. 40) denkt dat de

vastgoedmarkt in Nederland rekening moet blijven houden met krimp: “Zo groeit de

werkgelegenheid structureel minder sterk dan voorheen, door de vergrijzende

beroepsbevolking. Verder verandert de aard van (kantoor)werkzaamheden,



waardoor minder ruimte per werkende nodig is, en remt de opkomst van

internetwinkels de vraag naar winkelruimte af”. Deze factoren zullen een neerwaartse

invloed blijven houden op de vraag naar vastgoed, waarbij rekening moet worden

gehouden met regionale verschillen. In de grote steden in de Randstad zal de vraag

naar vastgoed hoger zijn dan in andere delen van Nederland, overeenkomstig de

strategieën van ontwikkelaars. Daarnaast zullen door toenemende investeringen in

bestaand vastgoed (herontwikkeling) minder nieuwe ontwikkelingen plaatsvinden.

ABN Amro (2014) verwacht dat de nieuwbouwproductie achterblijft, wat een negatief

effect heeft op de omzet van ontwikkelaars. De nieuwe ontwikkelingen die zullen

worden gerealiseerd bevinden zich vaker op binnenstedelijke locaties. Rabobank

(2014) ziet een verschuiving van grootschalige nieuwbouw in het buitengebied naar

kleinschalige (her)bouw in binnenstedelijke gebieden.

Voor de vastgoedfinancieringsmarkt ziet Cushman & Wakefield (2014a) tekenen van

herstel: “Lenders are expressing more willingness to assume risk, shown through an

increased readiness to lend development finance and against secondary/non-core”.

Banken zijn weer bereidwillig om ontwikkelingsrisico’s te nemen. Door de

waardedalingen van de afgelopen jaren wordt commercieel vastgoed in hoge mate

als minder risicovol beschouwd door banken (Wiegerinck, 2014). Financiers blijven

strikte eisen stellen en verstrekken alleen krediet indien de voorverhuur van een

project grotendeels is verzekerd. De meeste financiers zullen alleen projecten

financieren in de eigen regio of indien er sprake is van een langdurige, vertrouwde

klantrelatie met een ontwikkelaar. ABN Amro (2014) meent dat de financiering van

nieuwe projecten lastig blijft, omdat minder vreemd vermogen beschikbaar is voor

ontwikkelaars. Alternatieven als forward-funding en cofinanciering zullen daarom de

komende jaren aanwezig blijven op de markt. Een verdere toename van het gebruik

van alternatieve bronnen bij de financiering van vastgoedprojecten ligt in lijn der

verwachting.



Literatuurlijst

Baarda, B. et al. (2013), Basisboek kwalitatief onderzoek. Groningen/Houten: Noordhoff Uitgevers.

Derde druk.

Bak, R.L. (2014), Stand van zaken Nederlandse kantorenmarkt. Nieuwegein: NVM Business.

Bank of England (2014), Trends in lending: April 2014. Bank of England:

http://www.bankofengland.co.uk/publications/Documents/other/monetary/trendsapril14.pdf.

Barkham, R. (2013), ‘Real estate and the great financial crisis’. In: World Economics, jaargang 14,

nummer 3, p. 5-26.

Barras, R. (1994), ‘Property and the economic cycle: building cycles revisited’. In: Journal of

Property Research, jaargang 11, nummer 3, p. 183-197.

Berkhout, T.M. & P.H. Zwart (2013), Basisboek vastgoedfinanciering. Amsterdam.

Berkhout, T.M. & A.A. Van Velten (2014), Perspectieven voor vastgoedfinanciering. Congresbundel

van de Stichting Fundatie Bachiene. Amsterdam: Stichting Fundatie Bachiene.

Boswinkel, P. (2012), ‘Financier vastgoed anders’. In: Het Financieele Dagblad, 27 november 2012.

Bouwfonds Property Development (2012), Woningmarkten in perspectief: Duitsland, Frankrijk,

Nederland. Bouwfonds Investment Management:

http://www.bouwfondsim.nl/~/media/Files/Publi/1206NLMRRESEU.ashx.

Bouwkennis (2014), Crowdfunding. Bouwkennis: http://www.bouwkennis.nl/wp-

content/uploads/2014/03/Crowdfunding.pdf.

Buitelaar, E. et al. (2012), ‘Planeconomie en organische gebiedsontwikkeling’. In: Grondzaken in de

praktijk, december 2012, p. 25-27.

Buitelaar, E. et al. (2013), Gebiedsontwikkeling en commerciële vastgoedmarkten: een institutionele

analyse van het (over)aanbod van winkels en kantoren. Den Haag/Amsterdam: PBL/ASRE.

Buur, L.E. (2011), Samenwerking tussen professionele en niet-professionele partijen bij

samenwerking: een verkennende studie naar succesfactoren voor samenwerking tussen

ontwikkelaar en grondeigenaar. ASRE: http://www.vastgoedkennis.nl/docs/mre/11/Buur.pdf.

Cushman & Wakefield (2014a), European real estate lending review Q1 2014. Londen: Cushman &

Wakefield.

Cushman & Wakefield (2014b), Les marchés immobiliers Français. Parijs: Cushman & Wakefield.

Deutsche Bundesbank (2012), Finanzstabilitätsbericht 2012. Deutsche Bundesbank:

https://www.bundesbank.de/Redaktion/DE/Downloads/Veroeffentlichungen/Finanzstabilitaetsberich

te/2012_finanzstabilitaetsbericht.pdf?__blob=publicationFile.

DNB (2013a), Overzicht financiële stabiliteit. Voorjaar 2013. DNB:

http://www.dnb.nl/binaries/OFS_Voorjaar13_tcm46-289597.pdf.

DNB & AFM (2011), DNB en AFM oriënteren zich op crowdfunding. DNB:

http://www.dnb.nl/binaries/AFMDNBcrowdfunding_tcm46-251573.pdf.

Dorffmeister, L. (2013), 76th Euroconstruct conference: country report Germany. Praag:

Euroconstruct.

Douw & Koren (2014), Crowdfunding in Nederland 2013: de status van crowdfunding in Nederland.

Rotterdam: Douw & Koren.

DTZ (2013), DTZ insight: net debt funding gap. Non-banks trigger surplus in core Europe. DTZ:

http://www.dtz.dk/files/other/Markedsrapport/DTZ_Insight/dtz_insight_net_debt_funding_gap_june_

2013.pdf.

Dupont, P. (2013), ‘Real estate financing by insurance companies in France: the legal ‘hot spots’’. In:

Butterworths Journal of International Banking and Finance Law, april 2013, p. 232-233.

EIB (2014), Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2014. Amsterdam: EIB.

Enk, W. van (2012), ‘PropertyNL Top-101 ontwikkelaars: de speurtocht naar de overlevers’. In:

PropertyNL Magazine, nummer 18, 23 november 2012.

Fokkema, J. & M. Schepman (2013a), ‘Kwaliteit bepalend bij retailontwikkeling’. In: PropertyNL

Magazine, nummer 12, 20 september 2013.

http://www.bouwfondsim.nl/~/media/Files/Publi/1206NLMRRESEU.ashx

http://www.bouwkennis.nl/wp-content/uploads/2014/03/Crowdfunding.pdf

http://www.bouwkennis.nl/wp-content/uploads/2014/03/Crowdfunding.pdf

http://www.vastgoedkennis.nl/docs/mre/11/Buur.pdf

https://www.bundesbank.de/Redaktion/DE/Downloads/Veroeffentlichungen/Finanzstabilitaetsberichte/2012_finanzstabilitaetsbericht.pdf?__blob=publicationFile

https://www.bundesbank.de/Redaktion/DE/Downloads/Veroeffentlichungen/Finanzstabilitaetsberichte/2012_finanzstabilitaetsbericht.pdf?__blob=publicationFile

http://www.dnb.nl/binaries/OFS_Voorjaar13_tcm46-289597.pdf

http://www.dnb.nl/binaries/AFMDNBcrowdfunding_tcm46-251573.pdf

http://www.dtz.dk/files/other/Markedsrapport/DTZ_Insight/dtz_insight_net_debt_funding_gap_june_2013.pdf

http://www.dtz.dk/files/other/Markedsrapport/DTZ_Insight/dtz_insight_net_debt_funding_gap_june_2013.pdf



Fokkema, J. & M. Schepman (2013b), ‘Kantoorontwikkeling zakt verder weg’. In: PropertyNL

Magazine, nummer 14, 15 oktober 2013.

Gehner, E. (2011), Risicoanalyse bij projectontwikkeling. Amsterdam: SUN. Vierde druk.

Gilmore, G. (2013), Residential development finance: market monitor 2013. Unlocking development

finance. Knight Frank: http://my.knightfrank.co.uk/research-reports/residential-development-

finance-report.aspx.

Gool, P. van et al. (2013), Onroerend goed als belegging. Groningen/Houten: Noordhoff Uitgevers.

Vijfde druk.

Gruis, V.H. & R.S. Van der Kuij (2012), Financiering van woningcorporaties na de dubbele crisis. In:

Berkhout, T.M. en A.A. Van Velten (red., 2012), Vastgoedfinanciering in woelige tijden.

Amsterdam: Stichting Fundatie Bachiene, p. 51-71.

Gründemann, M.B. (2010), Een sturingsmodel voor de ontwikkelaar in een veranderend speelveld:

een sturingsmodel om de positie van de ontwikkelaar als regisseur in het ontwikkelproces te

versterken. ASRE: http://www.vastgoedkennis.nl/docs/mre/09/Grundemann.pdf.

Ham, M.C.J. van (2012), Basel III en de financiering van commercieel onroerend goed: wat zijn de

effecten van een hogere hefboom bij banken? Amsterdam: ASRE.

Hastings, J. (2013), 76th Euroconstruct conference: country report United Kingdom. Praag:

Euroconstruct.

Hegeman, R. (2013), Financiering van gebiedsontwikkeling: de nieuwe rol van vastgoedbeleggers

en gemeenten. ASRE: http://www.vastgoedkennis.nl/docs/MSRE/13/Hegeman.pdf.

Hesse, M. & T. Just (2013), IREBS German Debt Project: Analyse des deutschen Marktes für

gewerbliche Immobilienfinanzierung. Regensburg: IREBS Institut für Immobilienwirtschaft.

Hilbers, P. (2013), De Vastgoedlezing 2013. Naar een vastgoedmarkt waarop je kunt bouwen.

ASRE: http://www.vastgoedkennis.nl/docs/publicaties/vastgoedlezing_2013.pdf.

Hoek, T. van (2008), De vastgoedlezing 2008. Crisis op de Nederlandse woningen vastgoedmarkt?

ASRE: http://www.vastgoedkennis.nl/docs/publicaties/vastgoedlezing_2008.pdf

Holstein, E. van (2012), ‘Crowdfunding in de openbare ruimte’. In: Agora, nummer 5, 2012, p. 34-37.

Huibers, F. (2012), Alternative real estate finance: an investment opportunity for institutional

investors. ASRE:

http://www.vastgoedkennis.nl/docs/publicaties/ASRE_research_paper_12_08_Alternative_real_est

ate_finance.pdf.

Huisman, R. (2007), De rol en toegevoegde waarde van de onafhankelijk adviseur bij de financiering

van projectontwikkeling. Amsterdam: ASRE.

ING Economisch Bureau (2013), Vastgoed op weg door de cyclus: segmentsverschillen nemen toe.

Amsterdam: ING Economisch Bureau.

IPD (2013), Inside lending: IPD UK commercial real estate lending review. Londen: IPD.

Isaac, D. et al. (2010), Property development: appraisal and finance. Basingstoke: Palgrave

Macmillan. Tweede druk.

Jones Lang LaSalle & ABN Amro (2013), Dutch capital markets outlook 2013: regulation,

reinvention, progression. Jones Lang LaSalle:

http://www.joneslanglasalle.nl/ResearchLevel1/JLL_Dutch_Capital_Markets_Outlook_2013.pdf.

Kaplan, I.C. (2011), ‘Real estate finance challenges in the wake of the recession: the case for private

equity funds’. In: Real Estate Finance, juni 2011, p. 3-6.

Kerste, M. et al. (2011), Sectorstudie vastgoedfinanciering. SEO Economisch Onderzoek:

http://www.seo.nl/uploads/media/2011-43_Sectorstudie_Vastgoedfinanciering_01.pdf.

Kuij, R.S. van der (2014), Woningcorporaties en vastgoedontwikkeling: fit for use? Delft: TU Delft.

Lalkens, P. et al. (2014), ‘Banken nemen extra voorzieningen op vastgoed’. In: Het Financieele

Dagblad, 31 januari 2014.

Langerak, M. (2011), ‘Vermogensstructuur van vastgoedondernemingen’. In: Real Estate Research

Quarterly, oktober 2011, p. 53-59.

http://www.vastgoedkennis.nl/docs/mre/09/Grundemann.pdf

http://www.vastgoedkennis.nl/docs/MSRE/13/Hegeman.pdf

http://www.vastgoedkennis.nl/docs/publicaties/vastgoedlezing_2013.pdf

http://www.vastgoedkennis.nl/docs/publicaties/vastgoedlezing_2008.pdf

http://www.vastgoedkennis.nl/docs/publicaties/ASRE_research_paper_12_08_Alternative_real_estate_finance.pdf

http://www.vastgoedkennis.nl/docs/publicaties/ASRE_research_paper_12_08_Alternative_real_estate_finance.pdf

http://www.joneslanglasalle.nl/ResearchLevel1/JLL_Dutch_Capital_Markets_Outlook_2013.pdf

http://www.seo.nl/uploads/media/2011-43_Sectorstudie_Vastgoedfinanciering_01.pdf



Leeuwen, M. van (2013), ‘Rentestijging en zeepbelvorming bedreigen Duits vastgoedsprookje’. In:

Vastgoedmarkt, oktober 2013, p. 20.

Lerner et al. (2012), Venture capital and private equity: a casebook. Hoboken: John Wiley & Sons.

Maguire, D. & A. Axcell (1994), ‘Real estate finance: France, Germany and the UK’. In: Journal of

Property Finance, jaargang 5, nummer 1, p. 29-40.

Mandigers, J. (2013), Gevolgen van afwaarderingen door blootstelling banken aan (commercieel)

vastgoed: een ‘stresstest’ op het gebied van waardevermindering van (commercieel)

vastgoed voor grootbanken in Nederland. Amsterdam: ASRE.

Maxted, B. & T. Porter (2013), Commercial property lending market: mid-year 2013. Leicester: De

Montford University.

Meeuwssen, R.W.B. (2013), Alternatieve financieringsmethoden voor commercieel vastgoed vanuit

de particuliere kapitaalmarkt. ASRE: http://www.vastgoedkennis.nl/docs/mre/13/Meeuwssen.pdf.

Mierlo, Y.C.M. van (2010), Ontwikkelaar nieuwe stijl: toekomstige succesvolle strategieën en

businessmodellen voor ontwikkelaars. Amsterdam: ASRE.

Miles, M.E. et al. (2001), Real estate development: principles and process. Washington D.C.: ULI.

Derde druk.

Milton, C. (2010), Real estate development: the future of funding. BLP Law:

https://www.blplaw.com/media/pdfs/Real_Estate_Development_Report_-

_The_future_of_funding.pdf.

NEPROM & PropertyNL (2008), Nieuw commercieel vastgoed in Nederland in feiten en cijfers 2008.

Voorburg: NEPROM.

NEPROM (2013a), ‘NCV 2013: onderzoeksgegevens kantoren online’,

http://www.neprom.nl/Lists/Nieuws/Artikel.aspx?ID=677.

NEPROM (2013b), ‘NCV 2013: onderzoeksgegevens winkels online’,

http://www.neprom.nl/Lists/Nieuws/artikel.aspx?ID=678&Source=%2Fdefault.aspx

Nozeman, E.F. et al. (2010), Handboek projectontwikkeling: een veelzijdig vak in een dynamische

omgeving. Doetinchem: Reed Business. Tweede druk.

Peek, G. & Y. van Remmen (2012), Investeren in gebiedsontwikkeling nieuwe stijl: handreikingen

voor samenwerking en verdienmodellen. Den Haag: Ministerie van Infrastructuur en Milieu.

Pirolo, A. (2013), ‘Dutch real estate gets new lease on life: investors grow more confident in

peripheral European markets’. In: Wall Street Journal, 29 oktober 2013.

PropertyNL (2011), ‘Meest productieve ontwikkelaars ’06-’11: OVG de nummer één bij

opleveringen’. In: PropertyNL Magazine, nummer 18, 18 november 2011.

PropertyNL (2013a), ‘Top-100 ontwikkelaars’. In: PropertyNL Magazine, nummer 16, 22 november

2013.

PropertyNL (2013b), ‘Top-100 financiers’. In: PropertyNL Magazine, nummer 15, 8 november 2013.

Quinones-Gil, N. (2013), 76th Euroconstruct conference: country report France. Praag:

Euroconstruct.

Rietberg, P. (2012), Het financieren van vastgoedontwikkelingen: een onderzoek naar het

financieren van vastgoedontwikkelingen door middel van een equity joint venture. TU Eindhoven:

http://repository.tue.nl/734480.

Ritt, F. (2009), Een afwegingskader voor de verkoop van vastgoedprojecten. ASRE:

http://www.vastgoedkennis.nl/docs/MRE/09/Ritt.pdf.

Rothery, A. (2013), Development funding in a cold climate: 41st Joint Planning Law Conference

Oxford. Quadrilect: http://www.quadrilect.co.uk/Andy%20Rothery%20Final.pdf.

Savills (2014), Spotlight: regional office market report. Savills:

http://pdf.euro.savills.co.uk/commercial---other/regional-office-market-report-q1-2014-lo-res.pdf.

Schiltmans, A. (2013), Crisisbestendig ontwikkelen: succesvolle private gebiedsontwikkeling in de

huidige financieel-economische context. Erasmus Universiteit Rotterdam:

thesis.eur.nl/pub/14595/0921_MCD9_Andre-Schiltmans.pdf.

http://www.vastgoedkennis.nl/docs/mre/13/Meeuwssen.pdf

http://www.neprom.nl/Lists/Nieuws/Artikel.aspx?ID=677

http://www.neprom.nl/Lists/Nieuws/artikel.aspx?ID=678&Source=%2Fdefault.aspx

http://repository.tue.nl/734480

http://www.vastgoedkennis.nl/docs/MRE/09/Ritt.pdf



Soest, M.A. van (2011), Koersen op de blauwe oceaan: naar een nieuw businessmodel voor de

onafhankelijke projectontwikkelaar van kantoren. Amsterdam: ASRE.

Sriharan, D. (2013), European real estate debt: tight credit conditions create opportunities. Londen:

Aviva Investors.

Twigt, P. (2011), Bazel III en vastgoedfinancieringen; de impact van Bazel III en Solvency II op

vastgoedfinancieringen. ASRE: http://www.vastgoedkennis.nl/docs/mre/11/Twigt.pdf.

Uittenbogaard, L. & H. Veldman (2013), Strategie en vastgoed. Groningen/Houten: Noordhoff

Uitgevers.

ULI & PWC (2014), Emerging trends in real estate: Europe 2014. PWC:

http://www.pwc.com/gx/en/asset-management/emerging-trends-real-estate/assets/real-estate-

returns2014.pdf.

Vastgoedjournaal (2013), ‘VJ-onderzoek vastgoedfinanciers: cashflow wordt belangrijker dan

waarde’. In: Vastgoedvergelijker.nl Magazine, jaargang 2, november 2012.

Visschedijk, M.A.J. (2013), Mind the gap: a study on the background of the Dutch real estate

finance funding gap and an elaboration on alternative funding and their framework conditions to

close this gap. ASRE: http://www.vastgoedkennis.nl/docs/MSRE/13/Visschedijk.pdf.

Vulperhorst, L. (2009), De vastgoedlezing 2009. Blindeman of coproducent? Nieuwe marktordening

in de vastgoedsector door schaarse financieringsmogelijkheden. Amsterdam: ASRE.

Wibier, R.M. (2012), ‘Onroerend goed en de kredietcrisis’. In: Berkhout, T.M. en A.A. Van Velten

(red., 2012), Vastgoedfinanciering in woelige tijden. Amsterdam: Stichting Fundatie Bachiene.

Wiegerinck, E. (2014), ‘Banken leggen lat steeds hoger’. In: Vastgoedmarkt, 20 januari 2014, p. 43.

Wilkinson, S. & R. Reed (2008), Property development. London: Routledge. Vijfde druk.

Wijnen, G. & P. Storm (2008), Projectmatig werken. Houten: Spectrum. Vijfentwintigste druk.

Zeeuw, F. de et al. (2013), Bulletin bij het congres gebiedsontwikkeling: werkzame

ontwikkelstrategieën, 14 maart 2013. Delft: TU Delft.

Websites en databases

ABN Amro (2014), ‘Visie op projectontwikkeling’, https://insights.abnamro.nl/visie-op-sectoren/visie-

op-projectontwikkeling/. Laatst bezocht op: 9 mei 2014.

Bureau Van Dijk (2014), ‘Orbis’. Laatst bezocht op: 15 augustus 2014.

CBS (2014), ‘CBS Statline’, statline.cbs.nl. Laatst bezocht op: 17 februari 2014.

DNB (2013b), ‘DNBulletin: vermogen pensioenfondsen voor 14 procent belegd in Nederland’,

http://www.dnb.nl/nieuws/nieuwsoverzicht-en-archief/dnbulletin-2013/dnb295699.jsp. Laatst

bezocht op: 21 februari 2014.

Doodeman, M. (2013), ‘FGH: meer vastgoedbanken nodig’. Cobouw:

http://www.cobouw.nl/nieuws/algemeen/2013/03/05/fgh-meer-vastgoedbanken-nodig.

INSEE (2014), www.insee.fr/en/default.asp. Laatst bezocht op 17 mei 2014.

Mahieu, R. (2014), ‘SME finance: recent trends and developments’. TiasNimbass Business School:

http://www.tias.edu/docs/default-

source/Kennisartikelen/sme_finance_mahieu_financelab_201312192bfa3ad76057601e91f6ff00001

f6014.pdf?sfvrsn=0.

NVM (2013), ‘Geen sprake meer van Nederlandse projectontwikkelingsmarkt’,

http://www.nvm.nl/actual/november_2013/geen_sprake_meer_nederlandse_projectontwikkelaarsm

arkt.aspx. Laatst bezocht op: 11 april 2014.

Peek (2011), ‘De Multiple Business Case; naar gebiedsontwikkeling 3.0’,

http://www.slideshare.net/Praktijkleerstoel/sessie-g-multiple-business-casegertjoost-peek. Laatst

bezocht op: 19 augustus 2014

Rabobank (2014), ‘Rabobank cijfers en trends: branche-informatie bouw’,

www.rabobankcijfersentrends.nl. Laatst bezocht op: 9 mei 2014.

http://www.vastgoedkennis.nl/docs/MSRE/13/Visschedijk.pdf

https://insights.abnamro.nl/visie-op-sectoren/visie-op-projectontwikkeling/

https://insights.abnamro.nl/visie-op-sectoren/visie-op-projectontwikkeling/

http://www.slideshare.net/Praktijkleerstoel/sessie-g-multiple-business-casegertjoost-peek

http://www.rabobankcijfersentrends.nl/



Bijlagen

1. Totaal metrage aan commercieel vastgoed in ontwikkeling (behorende bij afbeelding 10)

In afbeelding 10 is de geografische spreiding weergegeven van de

ontwikkelingsactiviteiten van kantoren en winkels in Nederland gedurende 2013.

Hierbij is gebruik gemaakt van data van een gezamenlijk onderzoek van NEPROM

en PropertyNL (NEPROM, 2013a en 2013b). De tabel hieronder geeft het totaal

metrage aan kantoor- en winkelprojecten weer per type ontwikkelaar per provincie. De totale planvoorraad aan kantoren en winkelvastgoed per 1-1-2013 (in m2 b.v.o.). Bron: NEPROM (2013a en 2013b).

Som van Totaal metrage project (bvo)

Bouwvergunning afgegeven In aanbouw Opgeleverd Planfase Eindtotaal

Drenthe 13.000 24.300 25.900 149.300 212.500

Flevoland 81.500 11.000 8.600 339.100 440.200

Friesland 20.000 49.500 22.500 32.600 124.600

Gelderland 131.612 283.800 52.652 1.012.967 1.481.031

Groningen 3.000 36.100 59.500 15.100 113.700

Limburg 56.000 316.900 26.600 720.320 1.119.820

Noord-Brabant 231.741 296.730 757.731 2.527.350 3.813.552

Noord-Holland 222.326 562.760 374.010 3.431.001 4.590.097

Overijssel 89.458 139.900 141.400 668.080 1.038.838

Utrecht 49.300 392.382 77.100 1.169.483 1.688.265

Zeeland 25.000 3.000 86.100 109.600 223.700

Zuid-Holland 341.242 1.565.896 617.814 3.925.532 6.450.484

Eindtotaal 1.264.179 3.682.268 2.249.907 14.100.433 21.296.787

2. Overzicht respondenten en gehanteerde vragenlijst

Selectie onafhankelijke ontwikkelaars

Er is een selectie gemaakt van alle onafhankelijke ontwikkelaars in Nederland op

basis van twee bronnen:

1. De ledenlijst van branchevereniging NEPROM. NEPROM telt 50 leden (juli

2014), die volgens de vereniging naar schatting de helft van alle

nieuwbouwwoningen ontwikkelen, circa 70 procent van het metrage aan

(ver)nieuwe kantoorruimte en circa 80 procent van het metrage aan

planmatig ontwikkelde winkelcentra. Onder de NEPROM-leden bevinden

zich 10 onafhankelijke ontwikkelaars.

2. De Top-100 ontwikkelaars 2013 van PropertyNL. Deze lijst is door

PropertyNL samengesteld op basis van beleggingswaarde in 2013.

Hiertussen bevinden zich 24 onafhankelijke ontwikkelaars.

Combinatie van deze twee, deels overlappende bronnen heeft een lijst van 28

onafhankelijke ontwikkelaars opgeleverd. Omdat niet alle ontwikkelaars lid zijn van

NEPROM en/of vermeld zullen staan in de ‘Top-100’, zullen niet alle onafhankelijke

ontwikkelaars zijn geraadpleegd. Echter geeft de selectie van 28 ontwikkelaars een



betrouwbaar beeld van de gehele populatie aan onafhankelijke ontwikkelaars. Van

deze groep zijn drie grotere ontwikkelaars (10-50 fte) geïnterviewd. Er is besloten om

enkele interviews af te nemen vanwege de mogelijkheid om door te vragen. Hiermee

is meer achtergrondinformatie te verkrijgen en kan men achterliggende gedachten en

motivaties beter aanvoelen. De overige 25 bedrijven zijn, ook vanwege

tijdsoverwegingen, per brief uitgenodigd om een enquête in te vullen op anonieme

basis. Geografisch gezien zijn de ontwikkelaars uit de steekproef verspreid over

Nederland gevestigd, met als zwaartepunt de Randstad.

Selectiemethode onafhankelijke ontwikkelaars.

Vestiginglocaties van de geselecteerde onafhankelijke ontwikkelaars. De vestiginglocatie van een ontwikkelaar zegt niets over de vastgoedontwikkeling-locaties, maar evenals bij de vestiginglocaties ligt het zwaartepunt van alle ontwikkelingsactiviteiten in de Randstad.

Alle ontwikkelaars in Nederland

NEPROM-ledenlijst: n=50

PropertyNL Top-100: n=100

Selectie onafhankelijke ontwikkelaars

NEPROM: n=10

PropertyNL: n=24

Steek-

proef

n=28



Respons

Er zijn in totaal vijf interviews afgenomen: drie interviews met onafhankelijke

ontwikkelaars, één met een woningcorporatie en één met een ontwikkelende

belegger. Daaropvolgend zijn 25 partijen uitgenodigd deel te nemen aan een

enquête. In totaal hebben zeven ontwikkelaars de vragenlijst ingevuld en

geretourneerd (een respons van 28 procent). In tabel 6 zijn de geraadpleegde

partijen gekarakteriseerd. Door de gewenste anonimiteit van enkele respondenten is

besloten om de namen van de ontwikkelaars niet te rapporteren. Wegens

tijdsoverwegingen en een beperkte respons is het onderzoek beperkt gebleven tot

een kleine groep respondenten. Doordat niet het gehele spectrum aan ontwikkelaars

is ondervraagd, dienen de inzichten uit de interviews en de enquête ter illustratie. Het

is geen compleet beeld van de werkelijkheid. De vragenlijsten van de interviews en

de enquête komen globaal overeen. Hieronder is het enquêteformulier bijgevoegd.

Tabel 6. Kenmerken van de respondenten. Gegevens ultimo 2013.

Type

ontwikkelaar

Aantal res-

pondenten

Gemiddeld

aantal werk-

nemers in fte

(ontwikkelings-

afdeling)

Ontwikkelings-strategie

(geografisch en

sectoraal)

Onafhankelijke

ontwikkelaar

10 10-50 Kantoren, winkels en woningen

in de grote steden van de

Randstad

Ontwikkelende

belegger

1 10-50 Woningen, winkels en

zorgvastgoed in de Randstad,

Brabantse Stedenrij en regio

Arnhem-Nijmegen

Woning-

corporatie

1 50-100 Woningen in de regio

Amsterdam

Enquêteformulier:

1. ______ In welke vastgoedsegmenten heeft u in 2013 projecten ontwikkeld? Kunt u daarbij aangeven wat de

gemiddelde sectorale verdeling hierbij is, op basis van de beleggingswaarde[1]? Aankruisen wat van

toepassing is

Kantoren ……%

Winkels ……%

Woningen ……%

Bedrijfsruimten (industrieel/logistiek) ……%

Overig (bijvoorbeeld hotel- of zorgvastgoed) ……% [1] Het begrip beleggingswaarde wordt hier gedefinieerd als de geschatte waarde (in €) van alle gerealiseerde projecten in

2013 (dit is de daadwerkelijke productie).

2. ______ Hoeveel procent van de totale beleggingswaarde van de gerealiseerde projecten in 2013 werd voor eigen

rekening en risico[2] ontwikkeld? Aankruisen wat van toepassing is

<25%

25-50%

50-75%

75-99%

100% [2]Gedelegeerde ontwikkelingen in opdracht van derden vallen hier derhalve buiten.



3. ______ Wat was het totaal aantal fte van uw organisatie in 2008 (indien van toepassing) en in 2013? Aankruisen

wat van toepassing is

2008:

0-10 fte

10-50 fte

50-100 fte

>100 fte

2013:

0-10 fte

10-50 fte

50-100 fte

>100 fte

4. ______ Hoe worden uw projecten gefinancierd? Aankruisen wat van toepassing is

Op basis van projectfinanciering, waarbij een aparte entiteit wordt opgericht (bijvoorbeeld een project-

b.v. of v.o.f.).

Op organisatieniveau, waarbij geen aparte entiteit wordt opgericht.

Dit verschilt en is afhankelijk van het project/de situatie.

Indien gewenst kunt u hieronder een korte toelichting kwijt:

5. ______ Wat was de solvabiliteit van uw organisatie – de verhouding tussen het eigen vermogen en vreemd

vermogen (eigen vermogen/vreemd vermogen) – in 2008 (indien van toepassing) en in 2013? Aankruisen wat van

toepassing is

2008:

<20%

20-40%

40-60%

60-80%

>80%

2013:

<20%

20-40%

40-60%

60-80%

>80%

6. ______ Welk percentage eigen vermogen (eigen vermogen/totale projectfinanciering) is er gemiddeld in een project geïnvesteerd

in 2008 (indien van toepassing) en in 2013? Aankruisen wat van toepassing is

2008:

<20%

20-40%

40-60%

60-80%

>80%

2013:

<20%

20-40%

40-60%

60-80%

>80%

7. ______ Vraag 7 alleen beantwoorden bij verschil in percentage bij vraag 6. Kunt u aangeven wat de reden(en)

is/zijn van de verandering in het aandeel eigen vermogen tussen 2008 en 2013? Open vraag

8. ______ Welk percentage bancaire financiering (bankfinanciering/totale projectfinanciering) is er gemiddeld in een project

geïnvesteerd in 2008 (indien van toepassing) en in 2013? Aankruisen wat van toepassing is

2008:

<20%

20-40%

40-60%

60-80%

>80%

2013:

<20%

20-40%

40-60%

60-80%

>80%

9. ______ Vraag 9 alleen beantwoorden bij verschil in percentage bij vraag 8. Kunt u aangeven wat de reden(en)

is/zijn van de verandering in het aandeel bankfinanciering tussen 2008 en 2013? Open vraag

10. _____ Indien van toepassing, maakte u als ontwikkelaar gebruik van alternatieve financieringsbronnen in 2008 ter

financiering van uw projecten? Aankruisen wat van toepassing is (meerdere antwoorden mogelijk)

Nee, wij maakten geen gebruik van alternatieve bronnen.

Cofinanciering of joint-venture financiering, bijvoorbeeld door een aannemer of bouwbedrijf.

Crowdfunding.

Forward-funding, bijvoorbeeld door een institutionele belegger of andere eindgebruiker.

Anders, namelijk: Hieronder invullen


52

11. _____ Maakte u gebruik van alternatieve financieringsbronnen in 2013 ter financiering van uw projecten? Zo ja,

welke? Aankruisen wat van toepassing is (meerdere antwoorden mogelijk)

Nee, wij maakten geen gebruik van alternatieve bronnen.

Cofinanciering of joint-venture financiering, bijvoorbeeld door een aannemer of bouwbedrijf.

Crowdfunding.

Forward-funding, bijvoorbeeld door een institutionele belegger of andere eindgebruiker.

Anders, namelijk: Hieronder invullen

12. _____ Wat was het aandeel alternatieve financieringsbronnen (alternatieve financiering/totale projectfinanciering) ten behoeve van

de financiering van uw projecten in 2008 (indien van toepassing) en in 2013? Aankruisen wat van

toepassing is

2008:

<20%

20-40%

40-60%

60-80%

>80%

2013:

<20%

20-40%

40-60%

60-80%

>80%

3. Nieuwbouwproductiecijfers (behorende bij afbeelding 14)

In afbeelding 14 zijn de jaarlijkse ontwikkelingen van de nieuwbouwproductiecijfers

van commercieel vastgoed en woningen in Duitsland, Frankrijk en het Verenigd

Koninkrijk weergegeven. In onderstaande tabel staan de achterliggende cijfers

vermeld.

Nieuwbouwproductiecijfers (jaar-op-jaar verandering in %) in Duitsland, Frankrijk en het Verenigd Koninkrijk (VK) in de periode 2010-2016. Bron: eigen bewerking van Dorffmeister (2013); Hastings (2013); en Quinones-Gil (2013).

Woningen Commercieel vastgoed

Jaar Duitsland Frankrijk VK Duitsland Frankrijk VK

2010 5,1% -9,9% 24,1% -7,0% -15,2% 8,3%

2011 19,4% 13,1% 7,7% 6,6% 5,5% -1,6%

2012 5,4% -0,2% -6,1% 0,4% 4,6% -13,1%

2013 (raming)

6,5% -7,7% 4,4% -2,5% -4,2% -6,2%

2014 (prognose)

8,0% -1,6% 8,8% 3,0% -5,0% -3,8%

2015 (prognose)

4,0% 2,3% 6,9% 1,5% -0,2% 1,2%

2016 (prognose)

3,0% 3,9% 3,6% 1,0% 3,7% 2,9%

Variantie (σ2) 2010-2013

0,4% 0,8% 1,2% 0,2% 0,7% 0,6%

St. deviatie (σ) 2010-2013

6,0% 9,0% 10,8% 4,9% 8,3% 7,8%

Neem voor vragen of

opmerkingen over onze

opleidingen contact met

ons op of bezoek onze

website.

bezoekadres

Jollemanhof 5

1019 GW Amsterdam

postadres

Postbus 140

1000 AC Amsterdam

www.asre.nl

e [email protected]

t 020 668 11 29

f 020 668 03 61

De activiteiten van de Amsterdam School of Real Estate zijn mede

mogelijk dankzij de financiële steun van de Stichting voor

Wetenschappelijk Onderzoek en Onderwijs in de Vastgoedkunde

(SWOOV)

Onze donateurs

I 3W New

Development

I ACM Vastgoed

Groep BV

I Ahold Vastgoed BV

I Altera Vastgoed

I AM BV

I AMVEST

I a.s.r. vastgoed

vermogensbeheer

I Ballast Nedam

Ontwikkelings-

maatschappij B.V.

I Bemog Projekt-

ontwikkeling B.V.

I Boekel De Nerée NV

I Bouwfonds Property

Development

I Bouwinvest

I Brink Groep

I CBRE Global

Investors

| CBRE Netherlands

I Colliers International

l Corio

I De Brauw Blackstone

Westbroek

I DELA Vastgoed BV

I Deloitte

I Delta Lloyd Vastgoed

| DTZ Zadelhoff

I Dura Vermeer Groep

NV

I DVP

| ECORYS Nederland

BV

I Ernst & Young Real

Estate Group

I FGH Bank NV

I Funda NV

| G&S Vastgoed

I Haags

Ontwikkelingsbedrijf

| Heijmans Vastgoed

BV

I Houthoff Buruma

I Hurks

Vastgoedontwikkeling

I ING Real Estate

Finance

I IPMMC Vastgoed

I IVBN

| Jones Lang LaSalle

I Lexence NV

I Loyens & Loeff NV

| MAB Development

| Merin

I Mitros

I MN

| NSI

I NS Vastgoed BV

I NVM

I Ontwikkelingsbedrijf

Gemeente Amsterdam

I PGGM

I Propertize

I Provast

I PwC

I Rechtstaete

vastgoedadvocaten

&belastingadviseurs

I Redevco Europe

Services BV

I SADC

I Schiphol Real Estate

BV

I SPF Beheer BV

I Stadsontwikkeling

Rotterdam

I Strabo BV

I Syntrus Achmea Real

Estate & Finance

I TBI Holdings BV

I The IBUS Company

l Van Wijnen Holding

N.V.

I Vesteda Groep BV

I Volker Wessels

Vastgoed

I Wereldhave NV

I WPM Groep

I Yardi Systems BV

I Ymere

Projectfinanciering in crisistijd · SAMENVATTING 4 1 INLEIDING 6 1.1 AANLEIDING 6 1.2 DOELSTELLING...

Documents

Transcript of Projectfinanciering in crisistijd · SAMENVATTING 4 1 INLEIDING 6 1.1 AANLEIDING 6 1.2 DOELSTELLING...