Praktijk van een vastgoeddossier: de bemiddelingsopdracht

Praktijk van een vastgoeddossier: de bemiddelingsopdracht

Inleiding

• Uw woning verkopen: via een vastgoedmakelaar? Niet? Of toch wel!• VGM [= vastgoedmakelaar]: onderzoeks- en informatieplicht• Verkoopdossier: inhoud?• Een "onaanvechtbare" verkoopovereenkomst• De verkoopopdracht

Wetgeving

• Deontologie van de vastgoedmakelaar

KB tot goedkeuring van het reglement van plichtenleer van het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars (27 september 2006)

• KB BO ("KB Freya")

Koninklijk besluit betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars (12 januari 2007)

• WMP

Wet marktpraktijken en consumentenbescherming (06 april 2010)

Waar te vinden?

• www.google.be

zoek bv. "wet" of "Belgische wetgeving"

www.just.fgov.be/index_nl.htmwww.ejustice.just.fgov.be

• www.biv.be

deontologie vgm

Schriftelijke overeenkomst?

• Bemiddelingsopdrachten met de consument

• "consument : iedere natuurlijke persoon die, uitsluitend voor niet-beroepsmatige doeleinden, op de markt gebrachte producten verwerft of gebruikt" (WMP art. 2,3)• consumenten = particulieren <> professionelen / handelaars

• "De bemiddelingsopdracht maakt het voorwerp uit van een geschreven overeenkomst." (KB BO art. 2.)

• "Indien de wet het aan de partijen oplegt, is de vastgoedmakelaar gehouden een schriftelijke overeenkomst af te sluiten" (Deontologie art. 8)

• Bewijs van de verbintenissen (o.a. commissie- of ereloon)

• "Een akte voor een notaris of een onderhandse akte moet worden opgemaakt van alle zaken die de som of de waarde van (375 EUR) te boven gaan ..." (BW art. 1341)

De bemiddelingsopdracht Docent: Greg Jacobs (2010-2011)


Verschil tussen mandaat en opdracht

• Mandaat = lastgeving of volmacht

• contracten ondertekenen in naam en voor rekening van de mandaatgever

• Opdracht = verhuring van diensten

• niet handelen in naam of voor rekening van de opdrachtgever• opdrachtgever ondertekent

• Uitleg:

Mandaat = lastgeving of volmacht

• rechtshandeling

Een rechtshandeling is een handeling die wordt gesteld met het oog op de juridische gevolgen.

• wettelijke bepalingen: BW art. 1964 - 2010

"Lastgeving of volmacht is een handeling, waarbij een persoon aan een ander de macht geeft om iets voor de lastgever en in zijn naam te doen. Het contract komt slechts tot stand door de aanneming van de lasthebber." (BW art. 1984)

• in principe "om niet" (BW art. 1986)• kan ten allen tijde herroepen worden (BW art. 2004)• grotere verantwoordelijkheid (BW art. 1991 e.v.)

"De lasthebber is gehouden de lastgeving te volbrengen, zolang hij daarvan niet ontheven is, en hij is verantwoordelijk voor de schade die uit het niet uitvoeren ervan zou kunnen ontstaan." (BW art. 1991)

• Gemengde contracten

Maatstaven van onderscheid:

• vertegenwoordigingsbevoegdheidgeen > opdracht

• aard van de handelingenrechtshandeling > mandaat



Bekwaamheid

• Genotsbekwaamheid• Handelingsbekwaamheid

• Uitleg:

• Genotsbekwaamheid duidt op de bevoegdheid van de persoon om houder te zijn van subjectieve rechten.

• Handelingsbekwaamheid duidt op de bevoegdheid van de persoon om subjectieve rechten via het stellen van rechtshandelingen uit te oefenen.

Betreffende handelingsbekwaamheid bestaan er meerdere beperkingen, die meestal gericht zijn op de bescherming van bepaalde categorieën, die nog niet of niet meer over de maturiteit beschikken hun rechten op een verstandige wijze uit te oefenen.

De belangrijkste categorieën zijn:

• minderjarigen• geesteszieken• mentaal gehandicapten• verkwisters en• strafrechtelijk veroordeelden

Verschil tussen dwingend recht en aanvullend recht

• Een regel van dwingend recht• rechtsregel waarvan de partijen niet kunnen afwijken bij overeenkomst

• Een regel van aanvullend (suppletief) recht• rechtsregel waarvan de partijen bij overeenkomst kunnen afwijken



Bemiddelingsopdrachten met de consument

Samenvatting van de verplichte en verboden vermeldingen in bemiddelingsopdrachten

• Zie: tekst BIV, dd. 13 oktober 2010• rode tekst = verwijzingen naar wetgeving• blauwe tekst = verwijzingen naar pagina of artikel in: Exclusieve opdracht tot de bemiddeling van de

verkoop van een onroerend goed, CIB, uitgave oktober 2010

1. Verplichte vermeldingen

1.1. Herroepingsbeding (WMP art. 60) [p. 1]

1.2. Verkoop op afstand (WMP art. 45-46) [niet opgenomen]

1.3.1. Stilzwijgende verlenging (WMP art. 82) [p. 1]

1.3.2. Opzegtermijn maximaal 1 maand (KB BO art. 2.4) [5.2]

1.4. Opdracht (of mandaat) en omvang van bevoegdheid [2.3]

1.4.1. Onderhandelingsmarge (KB BO art. 2.1) [2.2]

1.4.2. Mandaten (KB BO art. 2.1) [2.6]

1.5. Commissieloon (het totale tarief) (KB BO art. 2.2) [4.1]

1.6.1. Duur van de opdracht maximaal 6 maanden (KB BO art. 2.3) [5.1]

1.6.2. Opzeggingsbeding en -vergoeding (KB BO art. 2.9) [5.3]

1.7. Geen commissieloon indien verkoop / verhuur niet afgerond wegens voorwaarde(KB BO art. 2.8) [4.5]

1.8. Maandelijks verslag (KB BO art. 2.12) [2.6]

1.9. Handgeschreven datum en adres van afsluiting (KB BO art .2.10) [p. 6]

1.10. Geldig bod: vast bewijs (KB BO art. 2.5) [4.3]

1.11. Verkoop / verhuur aan klant van de vgm (KB BO art. 2.6) [4.4]

1.12. Consument sluit overeenkomst na einde van de opdracht - Lijst kandidaat-kopers(KB BO art .2.7) [5.3]

2. Verboden bedingen (KB BO art. 3)

2.1. Schadebedingen die meer dan 75 % van de commissie bedragen [6]

2.2. Opzegtermijn van langer dan één maand vóór het einde bij opdrachten van bepaalde duur [5.3]

2.3. Verwarring tussen opzeg- en "strafbedingen"

2.4. Schadebedingen die niet wederkerig of gelijkwaardig zijn [6.1]



Uitleg

• Herroepingsbeding (WMP art. 60)

"Onverminderd de gemeenrechtelijke voorschriften inzake het bewijs moeten de verkopen aan de consument, bedoeld in deze afdeling, op straffe van nietigheid, het voorwerp uitmaken van een geschreven overeenkomst opgemaakt in zoveel exemplaren als er contracterende partijen met een onderscheiden belang zijn. Dit contract moet vermelden : - de naam en het adres van de onderneming; - de datum en de plaats van de sluiting van de overeenkomst; - de nauwkeurige aanwijzing van het goed of van de dienst, alsook de belangrijkste kenmerken ervan; - de termijn voor de levering van het goed of voor het verlenen van de dienst; - de te betalen prijs en de wijzen van betaling; - het hierna volgend herroepingsbeding, in vet gedrukte letters en in een kader los van de tekst, op de voorzijde van de eerste bladzijde : " Binnen zeven werkdagen, te rekenen van de dag die volgt op die van de ondertekening van dit contract, heeft de consument het recht om zonder kosten zijn aankoop te herroepen, op voorwaarde dat hij de onderneming hiervan bij een ter post aangetekende brief op de hoogte brengt. Elk beding waarbij de consument aan dit recht zou verzaken, is nietig. Wat betreft het in acht nemen van de termijn, is het voldoende dat de kennisgeving verstuurd wordt vóór het verstrijken ervan. " Deze laatste vermelding is voorgeschreven op straffe van nietigheid van de overeenkomst."

• Uitleg bij verboden bedingen

1. Strafbeding

"Een strafbeding is een bepaling waarbij een persoon zich voor het geval van niet-uitvoering van de overeenkomst verbindt tot de betaling van een forfaitaire vergoeding van de schade die kan worden geleden bij de niet-uitvoering van de overeenkomsten." (BW art. 1226)

Zij zijn slechts geoorloofd mits zij een louter schadevergoedend karakter hebben en kunnen dus geen "boete" opleggen in de zin van "straf" vreemd aan de vergoeding van de schade (Cass. 17 april 1970, A.C. 1970,754 en RCJB 1972,454 met noot).

Sinds de wet van 23 november 1998 is het de rechter toegelaten strafbedingen te matigen (BW art. 1231 §1). [Bron: www.elfri.be]

2. Schadebeding

"Bedingen die een forfaitair bedrag vastleggen bij het miskennen van de exclusiviteit doordat de consument het onroerend goed, voorwerp van de bemiddelingsopdracht, zelf verkoopt, of doordat een andere vastgoedmakelaar (in strijd met de bedongen exclusiviteit) belast wordt met de verkoopbemiddeling, dienen beschouwd te worden als schadebedingen." (KB BO art. 3.3)

4. Wederkerigheid en gelijkwaardigheid

"De vereiste wederkerigheid brengt met zich mee dat tegenover een schadebeding dat een bedrag vastlegt bij niet-nakoming door de consument van zijn verplichtingen, er altijd een schadebeding dient opgenomen te worden dat een bedrag vastlegt bij niet-nakoming van een verplichting van de makelaar die hieraan beantwoordt.De vereiste van gelijkwaardigheid brengt onder meer met zich mee dat het bedongen bedrag van dezelfde orde moet zijn, en dat niet aan één partij het bewijs van schade wordt opgelegd, terwijl een schadebeding ten voordele van de andere partij dit bewijs van schade niet oplegt." (KB BO art. 3, 4)



Exclusiviteit? Of niet?

• geen wettelijke bepalingen

• exclusiviteit

• inzake bemiddeling• of: co-exclusiviteit (gezamenlijk met andere vgm) ?

• inzake verkoop• behoudt de eigenaar het recht om zelf zijn onroerend goed te verkopen ?

• zonder exclusiviteit

• exclusiviteit is in het belang van beide partijen (mondelinge uitleg)

Tarieven

• vrij vast te stellen• er zijn geen BIV-tarieven• aanbevolen tarieven = inbreuk op mededingingsrecht

• wetgeving

• WMP• de prijs moet schriftelijk, leesbaar, goed zichtbaar en ondubbelzinnig worden aangeduid

(WMP art. 5 § 2)

• Deontologie• "Het ereloon dient de rentabiliteit, de waardigheid en de onafhankelijke uitoefening van het

beroep te verzekeren" (art. 25)• "Uitgezonderd bijzondere overeenkomsten tussen alle betrokken partijen, mag de

vastgoedmakelaar enkel van zijn opdrachtgever of, in voorkomend geval, van een collega waarmee hij een samenwerkingsakkoord heeft, honoraria, voordelen of beloningen ontvangen." (art. 26)

• "De vastgoedmakelaar-bemiddelaar mag geen wijze tot vastlegging van zijn erelonen bedingen, dat een belangenconflict creëert tussen zijn belangen en deze van zijn opdrachtgever, ondermeer door te stellen dat de erelonen overeenstemmen met het surplus tussen het initieel met de opdrachtgever overeengekomen bedrag en het uiteindelijk bekomen bedrag bij de transactie dewelke het voorwerp uitmaakt van zijn opdracht. (art. 65)

• KB BO• "Dit tarief is het totale tarief, waaronder is begrepen : de belasting over de toegevoegde

waarde, alle overige taksen en de kosten van alle diensten die door de consument verplicht moeten worden bijbetaald." (KB BO art. 2)

• uitleg:

• principes:• rentabiliteit

• niet werken met verlies• elke dienstverlening op zichzelf moet rendabel zijn

• waardigheid van het beroep• correcte, professionele uitoefening• geen woekerprijzen

• onafhankelijke beroepsuitoefening



• Het honorarium moet altijd op voorhand worden opgegeven (op kantoor, uitstalraam, documenten) WMP

• No cure no pay

• middelenverbintenis• verbintenis waarbij de verplichting van een partij erin bestaat om naar best vermogen te

handelen, zonder dat een resultaat gegarandeerd wordt. (bv. geneeskundige behandeling)

• resultaatverbintenis• verbintenis waarbij een partij zich tot een welbepaald resultaat verbindt. (bv. aanneming

bouwwerk)

Praktisch:

• Ereloon• forfait• percentage• lineair of degressief

• Kosten van publiciteit bij niet-realisatie

• Kosten van verplichte documenten en attesten bij niet-realisatie

• Betaalwijze• voorschot• tijdstip


Praktijk van een vastgoeddossier: de bemiddelingsopdracht

Documents

Transcript of Praktijk van een vastgoeddossier: de bemiddelingsopdracht