Herbestemmen in een nieuwe werkelijkheid

Frank Strolenberg

Nationaal Programma Herbestemming

Ruimteconferentie 21 mei 2013

Herbestemmen in een nieuwe werkelijkheid

• Het Nationaal Programma Herbestemming

• Herbestemmen vóór en na 2008

• Feiten, trends & nieuwe markten

• Nieuw opdrachtgeverschap

De klaroenstoot voor leegstaand erfgoed

Herbestemming als culturele opgave Architectuurbeleid Modern Monumentenbeleid & Visie Erfgoed en Ruimte De grondslag Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) Opdrachtnemer vanuit OCW, I&M & ELI Insteek Karakteristieke gebouwen verkiezen boven standaard gebouwen (NB: dus niet per sé beschermde monumenten) Nationaal Programma Herbestemming Breed stimuleringsprogramma, samen met 30 partners, gefaciliteerd vanuit de RCE

NATIONALE AGENDA HERBESTEMMING Aedes Agrarisch Erfgoed Nederland Architectuur Lokaal Boei Bond Heemschut Bond van Nederlandse Architecten Bouwend Nederland Clue (VU Amsterdam) College van Rijksadviseurs Dienst Landelijk Gebied Landelijke Federatie het Behouden Huis Federatie Grote Monumentengemeenten Federatie Welstand Gelders Genootschap Het Oversticht Hogeschool Utrecht Hogeschool voor de Kunsten Utrecht Inter Provinciaal Overleg (IPO) Nationaal Restauratiefonds Nederlands Architectuur Instituut Platform 31 Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed R-MIT (TU Delft) SBR/Curnet Vakgroep Restauratie Vereniging Nederlandse Gemeenten Vereniging Wonen boven Winkels Nederland

(SEMI)PUBLIEKE SECTOR & ONDERWIJS

Past niet bij Nederlandse identiteit Nederland staat bekend voor ‘modern’ bouwen

Ingericht op nieuwbouw Opleidingen & de praktijk is ingericht op nieuwbouw

Niche markt Algemene vraag is naar nieuwbouw

Onrendabele top qua financiering

Onbekende eindgebruiker

Duur & lastig Herbestemming kost meer en is ingewikkeld

Risicovol Complex, onbekend, risico’s (grondvervuiling)

H-

Vooroordelen tegen herbestemming

Niet duurzaam Geen optimale energie oplossingen

Minder publieke inkomsten Gronduitgifte, OZB

Verlamt innovatie 2nd best

Tast behoud aan Ongewenste transformatie

De Nationale Agenda Herbestemming

Praktijk bevorderen • Financiën • Wet- en regelgeving

Kennis & innovatie • Dossiers & voorbeeldprojecten • Instrumenten & scholing

Herbestemming agenderen • H(erbestemmings)-team • Bijeenkomsten oa Biënnale Leegstand & Herbestemming

Powered by RCE

Financiële regelingen Subsidieregeling Herbestemming

• Alle beschermde & niet-beschermde karakteristieke gebouwen

• Geen woonhuizen • 2,4 mln per jaar Uitgangspunten Haalbaarheidsstudies • min 7 – max 17.500 bijdrage

Wind en waterdicht • min 7 – max 35.000 bijdrage • Tijdelijke maatregelen; geen restauratie

• Indienen: vanaf 1 oktober

Restauratiefonds-plus Hypotheek

• Rijksmonumenten • Geen woonhuizen • 17 mln pj (oplopend tot 100 mln in

2018 Uitgangspunten • Revolverend fonds (rente en aflossing

vloeien terug)

• Laagrentende leningen voor 30 jaar • max 2.500.000 lenen

• Indienen: altijd

www.herbestemming.nu

Herbestemming is van alle tijden

Grote kerk van Veere Datering Aantal inwoners 1500/1600 3.000 16e eeuw krimp 1809 1839 1865 925 1890 1953 2013 1650

Functies Kerk voor één geloof 4 Kerkgenootschappen (Nederduits-hervormd, Schotse gemeenschap, Waalse kerk & Lutherse kerk) & begraafplaats Frans Hospitaal Bedelaarsgesticht Hospitaal Opslagplaats Boerenstal Voetbalveld Houthandel Feestzaal Vee opslag tijdens watersnoodramp Culturele bestemming

2000

2006 2007

1998

Kraanspoor Amsterdam Dominicanerkerk Maastricht

Van Nellefabriek Rotterdam Binnendieze Den Bosch

De realiteit van 2013 is stilstand

Lambertuskerk Maastricht

Het Arsenaal Doesburg

Zonnestraal Hilversum

De Timmerfabriek Vlissingen

De Toekomst Scheemda Rijkswerf Willemsoord Den Helder

De realiteit van 2013 is leegstand

Brandweerkazerne Station Maastricht Frontenpark

Sfinx complex Maastricht Lab Tapijnkazerne

Neem … Maastricht

Omstandigheden bepalen herbestemming

Omstandigheden bepalen herbestemming Groeiend aanbod

• 7,8 miljoen m2 kantorenleegstand • 25% bedrijven op bedrijventerreinen

staan leeg (67.500/270.000) • 3.1 miljoen m2 winkels staan leeg (=10%, wordt 18%?)

• 40.000 woningen boven winkels • 10.000 monumentale gebouwen

oftewel 2 mln m2

Omstandigheden bepalen herbestemming Groeiend aanbod

• 7,8 miljoen m2 kantorenleegstand • 25% bedrijven op bedrijventerreinen

staan leeg (67.500/270.000) • 3.1 miljoen m2 winkels staan leeg (=10%, wordt 18%?)

• 40.000 woningen boven winkels • 10.000 monumentale gebouwen

oftewel 2 mln m2

& de aantallen groeien: • elke dag 1 boerderij leeg • elke week 2 kerken leeg • elke maand 1 klooster leeg plus postkantoren, defensieterreinen, ‘oude’

industrie, scholen, zorginstellingen, musea …

Omstandigheden bepalen herbestemming Groeiend aanbod

• 7,8 miljoen m2 kantorenleegstand • 25% bedrijven op bedrijventerreinen

staan leeg (67.500/270.000) • 3.1 miljoen m2 winkels staan leeg (=10%, wordt 18%?)

• 40.000 woningen boven winkels • 10.000 monumentale gebouwen

oftewel 2 mln m2

& de aantallen groeien: • elke dag 1 boerderij leeg • elke week 2 kerken leeg • elke maand 1 klooster leeg plus postkantoren, defensieterreinen, ‘oude’

industrie, scholen, zorginstellingen, musea … & de Rijksoverheid stoot zelf de komende

tijd vastgoed af ter grootte van de Provincie Utrecht.

Frits van Dongen, Rijksbouwmeester, april 2012

Omstandigheden bepalen herbestemming Groeiend aanbod

• 7,8 miljoen m2 kantorenleegstand • 25% bedrijven op bedrijventerreinen

staan leeg (67.500/270.000) • 3.1 miljoen m2 winkels staan leeg (=10%, wordt 18%?)

• 40.000 woningen boven winkels • 10.000 monumentale gebouwen

oftewel 2 mln m2

& de aantallen groeien: • elke dag 1 boerderij leeg • elke week 2 kerken leeg • elke maand 1 klooster leeg plus postkantoren, defensieterreinen, ‘oude’

industrie, scholen, zorginstellingen, musea … & de Rijksoverheid stoot zelf de komende

tijd vastgoed af ter grootte van de Provincie Utrecht.

Frits van Dongen, Rijksbouwmeester, april 2012

Stagnerende vraag • Kantoorfuncties verkopen slecht • Woningmarkt zit op slot (nieuwbouw op niveau van 1953)

• Sommige soorten van retail doen het minder

Omstandigheden bepalen herbestemming

• afgelopen 50 jaar is de bevolking gegroeid met 8 mln; komende 50 jaar nog maar met circa 1 mln

• steden trekken mensen aan; met name hoog opgeleide vrouwen (130 vrouwen op 100 mannen); de periferie krimpt en houdt laag opgeleide mannen

Let op: demografie is structureel; ook als de economie weer aantrekt

Omstandigheden bepalen herbestemming

Ø Overheden: bezuinigen, kerntaken, grondbedrijf negatief

Ø Corporaties: regelgeving vanuit Brussel beperken ontwikkelkracht, financiële problemen (oa Vestia), slechte reputatie zorgt voor aan banden leggen rol corporaties als opdrachtgever (nieuwe kabinet)

Ø Ontwikkelaars: nog slechts 1/3 aan capaciteit over, financiering bij banken is extreem moeilijk, risicomijdend en spreidend

Ø Banken: investeringsvolume van 27 miljard (2007) naar 7 miljard (2011) en 2 miljard (1e helft 2012)

Omstandigheden bepalen herbestemming

NL ● RESET/DE VISIE van Florida

NL ● RESET/DE VISIE van Florida

• De financiële bankencrisis, bouwcrisis & politieke crisis in EU & USA zijn symptomen van een dieperliggende verandering

• We maken (in het Westen) de overgang mee naar een nieuwe een ‘idee gedreven, creatieve, service industrie’ samenleving

• Daar hoort ook een andere ruimtelijke structuur bij stedelijke regio’s, flexibel gebruik van gebouwen, nieuwe infrastructuur/connectivity,

ander ruimte gebruik (netwerk ipv geografisch), sturing lokaal waar mogelijk • De leegstand in Nederland is kenmerkend voor de oude

economie/samenleving. • Tegelijkertijd bieden oude gebouwen flexibiliteit & onderscheidend

vermogen: ‘new ideas need old buildings’

ONTWIKKELEN vóór 2008 • Uitgetekende visie • Top down planning • Grootschalig ontwikkelen • Snel & veel geld (lawinekapitaal)

• Complex; gestapelde belangen • Aanbod gestuurd • Vooraf bepaalde PPS • Overheid als ontwikkelaar • Denken vanuit groei • Vooral (sloop)/nieuwbouw • Standaard ontwikkeling

ONTWIKKELEN vóór 2008 ONTWIKKELEN na 2008 • Uitgetekende visie • Top down planning • Grootschalig ontwikkelen • Snel & veel geld (lawinekapitaal)

• Complex; gestapelde belangen • Aanbod gestuurd • Vooraf bepaalde PPS • Overheid als ontwikkelaar • Denken vanuit groei • Vooral (sloop)/nieuwbouw • Standaard ontwikkeling

• Hoofdlijnenvisie; flexibele invulling • Adaptief, aangroeiend • Kleinschalig entrepeneurship • Langzame waardecreatie • Overzichtelijk houden • Vraag ontwikkelend/volgend • Coalitie zoekende samenwerking • Overheid als facilitator • Zoeken naar mogelijkheden • Meer hergebruik • Vakmanschap & maatwerk

Omstandigheden bepalen herbestemming

Ook een verhaal van kansen!

Behoefte aan authenticiteit

Behoefte aan identiteit

Behoefte aan onderscheid

Kansen voor karakteristiek vastgoed = authenticiteit & identiteit & onderscheid

Lege fabrieken, kerken, boerderijen en kantoren

Nieuwe markten

Het nieuwe ouder worden: in 2030 1,3 miljoen 80+ met wensen

Nieuwe markten

Het nieuwe werken: in Nederland is 10% van alle werkenden ZZP

Nieuwe markten

Het nieuwe zorgen: maatwerk, kwaliteit & kwantiteitsverschillen

Nieuwe markten

Meer blauw & camera’s of sociale veiligheid door wonen boven winkels

Nieuwe markten

Buurt neemt verantwoordelijkheid voor eigen wijk

Nieuwe markten

onderstroom wordt bovenstroom

Profilering Onderscheidend zijn/city promotion

Tastbare ruimtelijke kwaliteit Schoonheid, eigenheid

Economische waarde Vastgoed, vestigingsfactor, Toerisme, waardecreatie

Ruimte voor ontwerp Inspiratie voor vernieuwing

Contact burger Draagvlak

Nieuwe woon- en werkconcepten sluit aan bij lifestyle & het nieuwe werken

Contact met de wortels Identiteit, authenticiteit

H+

Herbestemming past bij nieuwe markten Duurzaamheid

Sloop/Nieuwbouw >eco footprint

Gebiedsontwikkeling Erfgoed als katalysator

Innovatie Geen 2nd best

Behoud Cultureel erfgoed,

Vakkennis

Herbestemmen in een nieuwe werkelijkheid

• Het Nationaal Programma Herbestemming

• Herbestemmen vóór en na 2008

• Feiten, trends & nieuwe markten

• Nieuw opdrachtgeverschap

Nieuw opdrachtgeverschap Reken niet op de klassieke overheden,

ontwikkelaars en corporaties, maar wel op: zij die iets moeten … zij die kansen zien … het bevlogen individu de nieuwe collectieven adaptieve bedrijven (vaak met regionale binding)

Herbestemmen is mensenwerk

Aangrijpingspunten/leerpunten • Het eigen belang valt samen met een breder belang (= het waarom)

• Ga in het probleem zitten (ipv buitenaf bestuderen) & onderzoek de kracht van de locatie

• Maak echt contact met de buurt, de mogelijke gebruikers, bouw vertrouwen op

• Wees interessant voor verschillende schaalniveaus (wereld=dorp)

• Energie gaat vooraf aan geld verdienen

• Geef toeval een kans

Kortom: interactie, transactie, transformatie

Het grootste struikelblok?

Het grootste struikelblok? WIJZELF !

Dilemma’s houden ons gevangen

• Oude gedachten Groei en vernieuwingsdrang staan centraal in instituties, systemen, instrumenten, opleidingen

• Ongeloof de markt trekt wel weer aan • Ontsnapping

nieuwbouw wordt nog gestimuleerd

• Onbekend en onbemind vermijding

• Oneerlijke concurrentie geen level playing field prisoner’s dilemma (zie Kantorentop)

Maar we gaan de goeie kant uit …

Hein de Kort in het FD van 16 mei 2013